Raport

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI JEDNOSTKI DOMINUJACEJ

ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ

CFI HOLDING S.A.

ZA OKRES

01.01.2022 – 31.12.2022 r.

Wrocław, 28 kwietnia 2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

SPIS TREŚCI:

A. SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI CFI HOLDING S.A oraz GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A .................... 4

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej ................................................................................................................... 4

1.1. Dane rejestracyjne i adresowe oraz przedmiot działalności podmiotu dominującego ............................. 4

1.2. Kapitał zakładowy i akcje .................................................................................................................................................................. 5

1.3. Oddziały Jednostki ................................................................................................................................................................................. 6

1.4. Informacje o organizacji Grupy Kapitałowej Emitenta ................................................................................................... 6

1.5. Podstawowe informacje o spółkach zależnych .................................................................................................................... 8

1.6. Przedmiot działalności Jednostki i Grupy Kapitałowej ............................................................................................... 12

1.7. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5%

ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu emitenta .......................................................................................................... 15

1.8. Rada Nadzorcza CFI Holding S.A. oraz Rady Nadzorcze Spółek Grupy Kapitałowej. ................................ 15

1.9. Zarząd CFI Holding S.A. oraz zarządy spółek Grupy Kapitałowej ......................................................................... 16

1.10. Rekompensaty dla osób zarządzających w przypadku rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego

stanowiska bez ważnej przyczyny ................................................................................................................................................................ 16

2. Podstawowe dane ekonomiczno-finansowe Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A. za 2022 rok ..................... 17

3. Podstawowe dane ekonomiczno-finansowe CFI Holding S.A. za 2022 rok ............................................................ 17

4. Charakterystyka działalności w 2022 roku ....................................................................................................................... 18

5. Najważniejsi odbiorcy w 2022 roku...................................................................................................................................... 19

6. Najważniejsi dostawcy w 2022 roku..................................................................................................................................... 19

7. Zawarte znaczące umowy i umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami .............................................................. 20

8. Transakcje z podmiotami powiązanymi ............................................................................................................................. 20

9. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów i pożyczek ...................... 20

10. Informacje o udzielonych pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach ....................................................................... 20

11. Istotne sprawy sądowe .............................................................................................................................................................. 20

12. Opis podstawowych zagrożeń i ryzyka związanych z pozostałymi miesiącami roku obrotowego .............. 23

13. Emisja akcji i wykorzystanie wpływów z emisji ............................................................................................................... 35

14. Informacja dotycząca prognozy wyników .......................................................................................................................... 35

15. Zarządzanie zasobami finansowymi ..................................................................................................................................... 35

16. Ocena czynników nietypowych i zdarzeń mających wpływ na wynik ..................................................................... 35

16.1. Wpływ pandemii COVID-19 na wyniki operacyjne Grupy ............................................................................................ 36

16.2. Wpływ konfliktu zbrojnego toczącego się na terenie Ukrainy na działalność Emitenta. ................................. 38

17. Charakterystyka zewnętrznych i wewnętrznych czynników istotnych dla rozwoju Spółki oraz opis

perspektyw rozwoju działalności ..................................................................................................................................................... 39

18. Zwięzły opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta oraz spółek z GK CFI w okresie, którego

dotyczy raport, wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń dotyczących Grupy Kapitałowej Emitenta; .............. 41

19. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania w Grupie Kapitałowej ................................................................ 47

20. Liczba i wartość nominalna wszystkich akcji CFI Holding SA będących w posiadaniu osób nadzorujących i

zarządzających ......................................................................................................................................................................................... 47

21. Informacje o znanych umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą

w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy ......... 48

22. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych ............................................................................ 48

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

24. Informacje o dacie zawarcia umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych

oraz wynagrodzeniu za 2022 rok. .................................................................................................................................................... 48

25. Pozycje pozabilansowe .............................................................................................................................................................. 48

26. Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej w 2022 roku ............................................................................................ 48

27. Ład Korporacyjny ......................................................................................................................................................................... 48

B. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU CFI HOLDING S.A. WE WROCŁAWIU DOTYCZĄCE JEDNOSTKOWEGO

SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, A TAKŻE

JEDNOSTKOWEGO I SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA ZA 2022 ROK ................. 50

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

A. SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI CFI HOLDING S.A oraz GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A

Wprowadzenie do sprawozdania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A. za 2022 rok zostało

przygotowane zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały

zatwierdzone przez Unię Europejską oraz w zakresie wymaganym przez rozporządzenie Ministra Finansów

z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami

prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (DZ.U.2018.poz.757).

Zarząd Grupy Kapitałowej CFI Holding SA oświadcza, że wedle najlepszej wiedzy, jednostkowe

sprawozdanie finansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe grupy kapitałowej oraz dane

porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają

w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową grupy oraz jej wynik finansowy, a

sprawozdanie z działalności jednostki dominującej oraz grupy kapitałowej zawiera prawdziwy obraz

rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji grupy kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej

1.1. Dane rejestracyjne i adresowe oraz przedmiot działalności podmiotu dominującego

Podmiot dominujący Grupy Kapitałowej działa pod nazwą CFI Holding Spółka Akcyjna (nazwa

skrócona CFI Holding S.A.) i jest wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego

prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy, pod

numerem 0000292030. Spółka ma nadany numer identyfikacji podatkowej NIP 898-10-51-431 i otrzymała

numer identyfikacyjny REGON 930175372.

Spółka prowadzi swoją stronę internetową www.cfiholding.pl.

Nazwa:

CFI Holding S.A.

Adres (siedziba):

Wrocław, ul. Teatralna 10-12

Telefon:

71 348 80 10

Fax:

71 343 89 87

Adres Email:

kontakt@cfiholding.pl

Kontakt Dla Inwestorów:

ir@cfiholding.pl

Strona WWW

www. cfiholding.pl

LEI

259400JPS8B452HK4Y54

ISIN

PLINTKS00013

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Nazwa organu reprezentacji

ZARZĄD

Sposób reprezentacji

W przypadku zarządu jednoosobowego jedyny

członek zarządu samodzielnie. W przypadku zarządu

wieloosobowego dwóch członków zarządu łącznie

albo każdy członek zarządu łącznie z prokurentem.

Przedmiot działalności wg PKD:

1.Przedmiot przeważającej działalności:

41, 20, Z, ROBOTY BUDOWLANE ZWIĄZANE ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW MIESZKALNYCH I

NIEMIESZKALNYCH

2.Przedmiot pozostałej działalności:

41, 10, Z, REALIZACJA PROJEKTÓW BUDOWLANYCH ZWIĄZANYCH ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW

43, 12, Z, PRZYGOTOWANIE TERENU POD BUDOWĘ

43, 11, Z, ROZBIÓRKA I BURZENIE OBIEKTÓW BUDOWLANYCH

43, 22, Z, WYKONYWANIE INSTALACJI WODNO-KANALIZACYJNYCH, CIEPLNYCH, GAZOWYCH I

KLIMATYZACYJNYCH

43, 29, Z, WYKONYWANIE POZOSTAŁYCH INSTALACJI BUDOWLANYCH

46, 73, Z, SPRZEDAŻ HURTOWA DREWNA, MATERIAŁÓW BUDOWLANYCH I WYPOSAŻENIA

SANITARNEGO

77, 32, Z, WYNAJEM I DZIERŻAWA MASZYN I URZĄDZEŃ BUDOWLANYCH

64, 20, Z, DZIAŁALNOŚĆ HOLDINGÓW FINANSOWYCH

70, 10, Z, DZIAŁALNOŚĆ FIRM CENTRALNYCH (HEAD OFFICES) I HOLDINGÓW, Z WYŁĄCZENIEM

HOLDINGÓW FINANSOWYCH

1.2. Kapitał zakładowy i akcje

Kapitał zakładowy Spółki wynosi 852.771.219 zł (słownie: osiemset pięćdziesiąt dwa miliony,

siedemset siedemdziesiąt jeden tysięcy, dwieście dziewiętnaście złotych) i dzieli się na:

a) 27.523.000 (słownie: dwadzieścia siedem milionów pięćset dwadzieścia trzy tysiące) akcji

zwykłych na okaziciela serii A oznaczonych numerami od A01 do A27.523.000;

b) 26.189.000 (słownie: dwadzieścia sześć milionów sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy) akcji

zwykłych na okaziciela serii B oznaczonych numerami B01 do B26.189.000;

c) 2.752.200 (słownie: dwa miliony siedemset pięćdziesiąt dwa tysiące dwieście) akcji zwykłych na

okaziciela serii C oznaczonych numerami od C0000001 do C2752200.

d) 60.000.800 (słownie: sześćdziesiąt milionów osiemset) akcji zwykłych na okaziciela serii D

oznaczonych numerami od D0000001 do D60000800

e) 2.634.409.900 (dwa miliardy sześćset trzydzieści cztery miliony czterysta dziewięć tysięcy

dziewięćset) akcji zwykłych na okaziciela serii F oznaczonych numerami od F0000001 do

F2634409900.

Wartość nominalna jednej akcji wynosi 0,31 zł (słownie: trzydzieści jeden groszy).

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

1.3. Oddziały Jednostki

Podmiot CFI Holding Spółka Akcyjna nie posiada oddziałów.

1.4. Informacje o organizacji Grupy Kapitałowej Emitenta

Schemat Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A.

CFI Holding S.A

100%

TBS "Nasze Kąty" Sp. z o.o.

100%

INWEST Sp. z o.o.

32,85 %

Korporacja Gospodarcza

"efekt" S.A.

100%

Efekt Hotele S.A.

72%

Lider Hotel Sp.z o.o.

100%

Efekt Projekt Sp. z o.o.

100%

Central Fund of Immovables Sp. z

o.o.

100%

Food Market Sp. z o.o.

93,08%

Krajowa Spółka Przemysłu

Odzieżowego "Polconfex" Sp. z o.o.

100%

Wrocławskie Centrum SPA Sp.z

o.o.

52,95%

P.U.H. Chemikolor S.A.

95%

Solaris House Sp. z o.o.

100%

IMA Sprzęt i Budownictwo Sp. z

o.o.

100%

Luxton Investment Sp. z o.o.

100%

Lody Maślane Sp. z o.o.

100%

Restauracja U Kucharzy Sp. z o.o.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Jednostka dominująca na dzień 31.12.2022 r. oraz na dzień sporządzenia raportu posiadała bezpośrednio

udziały w następujących jednostkach zależnych:

1) 100% udziałów w Towarzystwie Budownictwa Społecznego "Nasze Kąty" Sp. z o.o.

2) 100% udziałów w Central Fund of Immovables Sp. z o.o.

3) 100% udziałów w INWEST Sp. z o.o.

Jednostki pośrednio kontrolowane przez CFI Holding S.A. na dzień 31.12.2022 r.:

** poprzez Korporację Gospodarczą Efekt SA

Nazwa jednostki

Siedziba

Przedmiot działalności

% udział

w kapitale

zakładowym

na dzień

31.12.2022

Metoda

Konsolidacji

Rodzaj

powiązania

Central Fund of

Immovables Sp. z o.o.

Łódź

Wynajem nieruchomości,

działalność hotelarska,

działalność restauracyjna

100

Pełna

Jednostki

zależne

Towarzystwo

Budownictwa

Społecznego "Nasze Kąty"

Sp. z o.o.

Łódź

Wynajem mieszkań w

systemie TBS

100

Pełna

Wrocławskie Centrum

SPA Sp. o.o.

Wrocław

Działalność w sektorze

rekreacji, sportu oraz usług

medycznych

100

Pełna

Przedsiębiorstwo

Handlowo-Usługowe

Chemikolor S.A.

Łódź

Działalność handlowa, sektor

chemiczny

52,95

Pełna

Krajowa Spółka

Przemysłu Odzieżowego

Polconfex Sp. z o.o.

Łódź

Działalność handlowa, sektor

odzieżowy

93,08

Pełna

Korporacja Gospodarcza

Efekt SA

Kraków

Wynajem nieruchomości

32,85

Pełna

Efekt Hotel S.A.

Kraków

Działalność hotelarska

100**

Pełna

Lider Hotel Sp. z o.o.

Kraków

Działalność hotelarska

100**

Pełna

Solaris House Sp. z o.o.

Łódź

Działalność developerska

Pełna

INWEST Sp. z o.o.

Kraków

Działalność inwestycyjna na

rynkach finansowych

100

Pełna

IMA Sprzęt i

Budownictwo Sp. o.o.

Wrocław

Wynajem maszyn

budowlanych

100

Wyłączone z

konsolidacji

Food Market Sp. z o.o.

Łódź

Działalność gastronomiczna,

wsparcie operacyjne

działalności hotelarskiej

100

Luxton Investment Sp. z

o.o.

Warszawa

Działalność holdingów

finansowych

100

Restauracja U Kucharzy

Sp. z o.o.

Warszawa

Działalność gastronomiczna

100

Efekt Projekt Sp. z o.o.

Kraków

Spółka nie rozpoczęła

działalności operacyjnej

100**

Lody Maślane Sp. z o.o.

Łódź

Działalność gastronomiczna

100

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

1.5. Podstawowe informacje o spółkach zależnych

Central Fund of Immovables Sp. z o.o.

Nazwa pełna:

Central Fund of Immovables Sp. z o.o.

Adres siedziby:

90-322 Łódź, ul. Plac Zwycięstwa 2

Identyfikator NIP:

7282410591

Numer w KRS:

0000039596

Numer REGON:

472910966

Akt założycielski

Kapitał Zakładowy

Rep. A nr 2764/2001 z dnia 8.06.2001 r.

219 345 500,00 ZŁ

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

Działalność hotelarska, restauracyjno – gastronomiczna, wynajem

nieruchomości

Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Nasze Kąty” Sp. z o.o.

Nazwa pełna:

Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Nasze Kąty” Spółka z o.o.

Adres siedziby:

90-312 Łódź, plac Zwycięstwa 2

Identyfikator NIP:

895-16-79-981

Numer w KRS:

46817

Numer REGON:

932067540

Akt założycielski

Rep. A nr 4592/99 z dnia 25.06.1999 r.

Przedmiot działalności:

Wynajem mieszkań i lokali na własny rachunek, działalność usługowa

polegająca na zarządzaniu nieruchomościami wspólnot, TBS - ów,

podmiotów gospodarczych; sprzedaż lokali użytkowych

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Wrocławskie Centrum SPA Sp. o.o.

Nazwa pełna:

Wrocławskie Centrum SPA Sp. o.o.

Adres siedziby:

50-055 Wrocław, ul. Teatralna 10-12

Identyfikator NIP:

897-164-94-92

Numer w KRS:

3584

Numer REGON:

932266216

Akt założycielski

2001-03-21

Przedmiot działalności:

Działalność obiektów sportowych (93.11.Z), działalność w sektorze

rekreacji, sportu oraz usług medycznych

Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe Chemikolor S.A.

Nazwa pełna:

Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe Chemikolor S.A.

Adres siedziby:

91-223 Łódź, ul. Morgowa 4

Identyfikator NIP:

726-000-10-81

Numer w KRS:

145766

Numer REGON:

470017002

Akt założycielski

2003-01-06

Przedmiot działalności:

Działalność handlowa, sektor chemiczny

Krajowa Spółka Przemysłu Odzieżowego Polconfex Sp. z o.o

Nazwa pełna:

Krajowa Spółka Przemysłu Odzieżowego Polconfex Sp. z o.o

Adres siedziby:

90-732 Łódź, ul. Wólczańska 14/16

Identyfikator NIP:

7250007627

Numer w KRS:

0000049426

Numer REGON:

001314479

Akt założycielski

2001-10-03

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

Działalność handlowa, sektor odzieżowy

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Korporacja Gospodarcza Efekt S.A.

Nazwa pełna:

Korporacja Gospodarcza Efekt S.A.

Adres siedziby:

90-732 Łódź, ul. Wólczańska 14/16

Identyfikator NIP:

6760077402

Numer w KRS:

0000115403

Numer REGON:

001413856

Akt założycielski

2002-05-29

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

Wynajem nieruchomości

Efekt Hotele S.A.

Nazwa pełna:

Efekt Hotele S.A.

Adres siedziby:

31-323 Kraków, ul. Opolska 14a

Identyfikator NIP:

9451877649

Numer w KRS:

291697

Numer REGON:

357043464

Kapitał Zakładowy

24.000.000 zł

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

świadczenie usług turystycznych, hotelarskich i gastronomicznych

Lider - Hotel Sp. z o.o.

Nazwa pełna:

Lider - Hotel Sp. z o.o.

Adres siedziby:

31-323 Kraków, ul. Opolska 14a

Identyfikator NIP:

9452045402

Numer w KRS:

2448810

Numer REGON:

120134130

Kapitał Zakładowy

26.600.000 zł

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

prowadzenie hoteli, restauracji i innych placówek gastronomicznych

oraz działalność związana z turystyką

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Solaris House Sp. z o.o.

Nazwa pełna:

Solaris House Sp. z o.o.

Adres siedziby:

90-312 Łódź, plac Zwycięstwa 2

Identyfikator NIP:

728-28-41-894

Numer w KRS:

0000816905

Numer REGON:

385032349

Akt założycielski

2019-12-09

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

Działalność developerska

INWEST Sp. z o.o.

Nazwa pełna:

INWEST Sp. z o.o.

Adres siedziby:

31-323 Kraków, ul. Opolska 12

Identyfikator NIP:

9451869615

Numer w KRS:

0000010293

Numer REGON:

351606073

Akt założycielski

Rep. A nr 891/99 z dnia 26.02.1999 r.

Czas trwania:

Nieoznaczony

Przedmiot działalności:

Działalność inwestycyjna na rynkach finansowych

IMA Sprzęt i Budownictwo Sp. o.o.

Nazwa pełna:

IMA Sprzęt i Budownictwo Sp. o.o.

Adres siedziby:

50-055 Wrocław, ul. Teatralna 10-12

Identyfikator NIP:

8971801244

Numer w KRS:

522549

Numer REGON:

02248987

Akt założycielski

2014-09-05

Przedmiot działalności:

Wynajem maszyn budowlanych

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

1.6. Przedmiot działalności Jednostki i Grupy Kapitałowej

Przedmiotem działalności Grupy Kapitałowej kontynuowana była w wielu segmentach branżowych

m.in. szeroko pojęte sfery: hotelarska, gastronomiczna, budownictwa i mieszkalnictwa, wynajem

nieruchomości komercyjnych, maszyn i sprzętu budowlanego, ochrony zdrowia i rekreacji, handlu

hurtowym artykułami chemicznymi oraz tzw. półproduktami do przemysłu odzieżowego, usługi

budowlane oraz wynajem specjalistycznego sprzętu budowlanego. Podmioty wchodzące w skład Grupy od

lat specjalizują się w poszczególnych branżach, gdzie zdecydowanie ugruntowały swoje pozycje rynkowe

w zakresie oferowanych produktów i usług.

Profil działalności spółki wiodącej CFI HOLDING S.A. obejmuje natomiast głównie proces zarządzania

grupą kapitałową – zarządzanie holdingiem, nadzór nad efektywnością zarządzania aktywami jednostek

zależnych oraz optymalizację działalności jednostek w grupie poprzez wielopoziomową analizę procesów

biznesowych. Kluczowymi aktywami Spółki są z jednej strony - wieloletnie doświadczenie w prowadzeniu

biznesu a z drugiej - posiadane zasoby materialne i niematerialne, za pomocą których w poszczególnych

segmentach działalności grupa kapitałowa realizuje niemal połowę skonsolidowanych przychodów i osiąga

zysk.

CFI Holding S.A. pozostaje podmiotem dominującym zdywersyfikowanej, dynamicznie rozwijającej się

Grupy. Ważnym przedmiotem działalności Spółki pozostaje działalność zarządzania i inwestycyjna

polegająca na wyszukiwaniu i realizacji projektów inwestycyjnych na rynkach krajowych i zagranicznych,

a następnie tworzeniu wartości w spółkach wchodzących w skład grupy poprzez restrukturyzację, nadzór

i koordynację ich rozwoju.

Nadrzędnym celem CFI Holding pozostaje osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji, a co za tym

idzie wymiernych korzyści dla akcjonariuszy.

CFI Holding zamierza osiągnąć wzrost zarówno poprzez systematyczny rozwój spółek wchodzących

w skład Grupy. Poprzez m.in. przemyślane, celowe akwizycje dedykowane do poszczególnych podmiotów

branżowych wchodzących w skład grupy, jak również poprzez tworzenie od podstaw kolejnych

podmiotów, działających w wybranym sektorze usług dla klientów indywidualnych i przedsiębiorców.

Realizacja strategii realizowana będzie również poprzez maksymalizację wzrostu organicznego, co

związane jest bezpośrednio z wykorzystaniem posiadanego potencjału nieruchomości komercyjnych

desygnowanych do realizacji poszczególnych inwestycji branżowych, w których działają Spółki z Grupy.

Grupa będzie dążyła do maksymalnego wykorzystywania zasobów, między innymi poprzez

optymalizowanie wyników spółek z Grupy i zapewnianie im doświadczonego i zmotywowanego

kierownictwa, jak również stabilnych źródeł finansowania. Jednocześnie szczególna uwaga zostanie

zwrócona na ryzyko prowadzonej działalności poprzez zintensyfikowaną kontrolę organizacyjną oraz

zarządzanie ryzykiem. Grupa zamierza kontynuować rozwój poprzez powielanie sprawdzonego modelu

biznesowego.

Ambicją Grupy jest uzyskanie i utrzymywanie wskaźników zwrotu z kapitału oraz odpowiedniej

korelacji kosztów do przychodów. Zakładany jest stopniowy wzrost rentowności poszczególnych

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

segmentów działalności przy zachowaniu odpowiedniej dynamiki wzrostu sprzedaży, zabezpieczeniu

odpowiednich marż oraz zarządzaniu ryzykiem adekwatnym do rodzaju, skali i złożoności biznesu.

Strategia rozwoju działalności zakłada zapewnienie ekspansji działalności spółek holdingowych Grupy

poprzez politykę zatrzymywania wypracowanych zysków w szczególności w podmiotach wymagających

stałego rozwoju bazy kapitałowej.

Działalność spółki Central Fund of Immovables Sp. z o.o. opiera się na prowadzeniu działalności

hotelarskiej, gastronomicznej oraz kompleksowej obsłudze klientów rynku nieruchomości, począwszy od

wyboru dowolnej i dogodnej lokalizacji posiadanej nieruchomości, poprzez jej całkowite bądź częściowe

dostosowanie do indywidualnych wymogów, standardów oraz oczekiwań najemców.

Działalność gospodarcza Grupy Kapitałowej „efekt” w raportowanym okresie kontynuowana była w

segmentach branżowych: usługowo-handlowym i hotelarsko-turystycznym (dzierżawa) oraz segmencie

nieruchomości (najem, obrót inwestycje). Profil działalności spółki wiodącej Korporacji Gospodarczej

„efekt” S.A. obejmuje świadczenie usług najmu i dzierżawy lokali oraz stanowisk handlowych. Głównym

ośrodkiem działalności usługowej Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. jest Kompleks Handlowy „Rybitwy”

(KHR), oferujący usługi najmu powierzchni i urządzeń handlowych. Kompleks posiada elektroniczny

system obsługi opłat, całodobowy monitoring, stronę internetową w języku polskim, angielskim i

węgierskim. Poza Kompleksem Handlowym „Rybitwy” Spółka oferuje usługi najmu w budynku siedziby

przy ul. Opolskiej w Krakowie, gdzie powierzchnia nie wykorzystana na własne potrzeby jest wynajmowana

innym firmom na cele biurowe i handlowe.

TBS „Nasze Kąty” Spółka z o.o. jest podmiotem zajmującym się wynajmem i zarządzaniem

nieruchomościami mieszkaniowymi i użytkowymi.

Głównym źródłem przychodów Przedsiębiorstwa Usługowo Handlowego Chemikolor SA w

raportowanym okresie był handel hurtowy artykułami chemicznymi, w pięciu kluczowych segmentach –

żywice, pestycydy, chemikalia, barwniki wraz z środkami dla włókiennictwa oraz dodatki paszowe.

Sprzedaż hurtowa wspomagana była sprzedażą detaliczną, prowadzoną w dwóch placówkach

stacjonarnych, w Łodzi i Krakowie, oraz poprzez sklep internetowy.

Sprzedaż realizowana była zgodnie z wytycznymi polityki jakości obowiązującej w Spółce,

potwierdzonej certyfikatami ISO 9001:2015 (nr. certyfikatu 2142/02/2020/ZSZ/C oraz GMP PLUS (nr

certyfikatu 12 000 51192 TMS).

Przedmiotem działalności spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest:

− CFI HOLDING S.A. - podmiot dominujący:

• zarządzanie holdingiem;

• usługi budowlane;

• usługi sprzętowe – wynajem maszyn budowlanych i sprzętu budowlanego;

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

− Central Fund of Immovables Sp. z o.o. - spółka zależna:

• usługi hotelarskie;

• usługi gastronomiczne i cateringowe;

• wynajem nieruchomości;

• usługi budowlane;

• pozostałe usługi.

− Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Nasze Kąty” Sp. z o.o. - spółka zależna:

• wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z wznoszeniem budynków;

• wykonywanie robót ogólnobudowlanych w zakresie montażu i wznoszenia budynków i budowli z

elementów prefabrykowanych;

• wynajem nieruchomości na własny rachunek;

• działalność w zakresie projektowania budowlanego, urbanistycznego i technologicznego.

− Wrocławskie Centrum SPA Sp. o.o. - spółka zależna:

• Działalność obiektów sportowych (93.11.Z)

• działalność w sektorze rekreacji, sportu oraz usług medycznych

− Przedsiębiorstwo Handlowo-Usługowe Chemikolor S.A. - spółka zależna:

• Działalność handlowa, sektor chemiczny

− Krajowa Spółka Przemysłu Odzieżowego Polconfex Sp. z o.o. - spółka zależna:

• Działalność handlowa, sektor odzieżowy

− Korporacja Gospodarcza Efekt S.A. - spółka zależna:

• Wynajem nieruchomości

− Solaris House Sp. z o.o. - spółka zależna:

• Działalność developerska

− INWEST Sp. z o.o. - spółka zależna:

• działalność inwestycyjna na rynkach finansowych.

Działalność spółek pośrednio kontrolowanych przez CFI Holding S.A. została opisana w tabeli w pkt 1.4.

Podstawowe źródło przychodów operacyjnych Grupy Kapitałowej stanowią przychody z działalności

hotelarskiej i gastronomicznej oraz wynajmu nieruchomości w systemie TBS, wynajmu nieruchomości

komercyjnych, przychody z handlu artykułami chemicznymi oraz przychody z działalności budowlanej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

1.7. Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co

najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu emitenta

Według stanu na dzień 31.12.2022 r. oraz na dzień publikacji raportu akcjonariat przedstawia się

następująco:

Akcjonariusz**

Rodzaj

uprzywilejowania

Liczba akcji

Udział %

Liczba głosów

Udział %

Polaris sp. z o.o.

brak

681 129 065

24,76%

681 129 065

24,76%

Market Vektor

Property

brak

483 871 000

17,59%

483 871 000

17,59%

Granada Investments

S.A.

brak

378 716 350

13,77%

378 716 350

13,77%

Varso Investment S.A.

brak

357 911 280

13,01%

357 911 280

13,01%

Waldorf Group Sp. z

o.o.

brak

354 596 370

12,89%

354 596 370

12,89%

Black Rock

brak

258 064 550

9,38%

258 064 550

9,38%

Pozostali

akcjonariusze

brak

236 586 285

8,59%

236 586 285

8,59%

Razem

2 750 874 900

100.00%

2 750 874 900

100.00%

** Zgodnie z zawiadomieniami przesłanymi przez akcjonariuszy w trybie art. 69 Ustawy o ofercie publicznej.

Powyższe nie uwzględnia ewentualnego wpływu informacji o transakcjach dokonywanych w trybie art. 19 ust. 3

Rozporządzenia MAR.

W prezentowanym okresie nie nastąpiły istotne zmiany w akcjonariacie.

1.8. Rada Nadzorcza CFI Holding S.A.

Skład osobowy Rady Nadzorczej

CFI Holding S.A.

na dzień 31.12.2022

• Konrad Raczkowski - Przewodniczący Rady

Nadzorczej

• Cyprian Kaźmierczak– Członek Rady Nadzorczej

• Paweł Żbikowski – Członek Rady Nadzorczej

• Michał Wojciechowski – Członek Rady Nadzorczej

• Henryk Czarnecki - Członek Rady Nadzorczej

Skład osobowy Rady Nadzorczej

CFI Holding S.A.

na dzień publikacji sprawozdania

• Cyprian Kaźmierczak– Członek Rady Nadzorczej

• Paweł Żbikowski –Przewodniczący Rady Nadzorczej

• Michał Wojciechowski – Członek Rady Nadzorczej

• Henryk Czarnecki - Członek Rady Nadzorczej

• Wojciech Ostrowski - Członek Rady Nadzorczej

Rada Nadzorcza Spółki jest powołana na wspólną 5-letnią kadencję.

W dniu 1 lutego 2022 roku Rada Nadzorcza Emitenta powołała w skład Rady Nadzorczej Emitenta

nowego Członka Rady Nadzorczej – Pana Cypriana Kaźmierczaka – celem uzupełnienia składu Rady

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Nadzorczej Emitenta, w związku z rezygnacją Pani Katarzyny Chojniak z członkostwa w Radzie Nadzorczej

Emitenta, o czym Emitent poinformował w raporcie bieżącym nr 20/2021. (Raport bieżący 3/2022)

W dniu 16 marca 2022 roku, do siedziby Spółki wpłynęło oświadczenie Pana Marka Kownackiego w

sprawie rezygnacji z pełnienia funkcji Członka Rady Nadzorczej Emitenta ze skutkiem natychmiastowym.

Rada Nadzorcza Emitenta, zgodnie z § 12 pkt 4a Statutu Spółki, w dniu 6 maja 2022 roku powołała w

skład Rady Nadzorczej Emitenta w drodze kooptacji nowego Członka Rady Nadzorczej - Pana Henryka

Tadeusza Czarneckiego - celem uzupełnienia składu Rady Nadzorczej Emitenta, w związku z rezygnacją

Pana Marka Kownackiego z członkostwa w Radzie Nadzorczej Emitenta, o czym Emitent poinformował w

raporcie bieżącym nr 4/2022.

W dniu 26 kwietnia 2023 roku, wpłynęła do Spółki rezygnacja Pana Konrada Raczkowskiego z

członkostwa w Radzie Nadzorczej Emitenta oraz z pełnienia funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej CFI

Holding S.A. Przyczyna rezygnacji nie została wskazana. (Raport bieżący 5/2023)

W dniu 27 kwietnia 2023 roku, dokoptowano nowego członka w Radzie Nadzorczej Emitenta Pana

Wojciecha Ostrowskiego.

W 2022 roku zostało wypłacone wynagrodzenie członkom Rady Nadzorczej Spółki CFI HOLDING

S.A zgodnie z obowiązującym regulaminem wynagrodzeń.

1.9. Zarząd CFI Holding S.A.

Na dzień 31.12.2022 Zarząd Spółki przedstawiała się następująco:

1. Pani Joanna Feder-Kawczyńska – Prezes Zarządu,

2. Pan Tomasz Bujak – Wiceprezes Zarządu.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Zarząd Spółki pracował w składzie:

1. Pan Tomasz Bujak – Wiceprezes Zarządu.

W dniu 21 kwietnia 2023 roku, do Spółki wpłynęła rezygnacja Pani Joanny Feder-Kawczyńskiej z pełnienia

funkcji Prezesa Zarządu CFI Holding S.A. Rezygnacja nie zawierała przyczyn jej złożenia.

Zarząd jest powoływany na wspólną 5-letnią kadencję. Kadencja Zarządu wygaśnie najpóźniej z

dniem odbycia Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, zatwierdzającego sprawozdanie finansowe za rok

obrotowy 2023.

1.10. Rekompensaty dla osób zarządzających w przypadku rezygnacji lub zwolnienia

z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

W momencie publikacji sprawozdania Grupa nie ma zawartych umów przewidujących rekompensaty

w przypadku rezygnacji czy zwolnienia danej osoby z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny.

2. Podstawowe dane ekonomiczno-finansowe Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A. za 2022 rok

Wybrane dane finansowe dla Grupy Kapitałowej przedstawia poniższa tabela.

Wyszczególnienie

01.01.2022 - 31.12.2022

01.01.2021 - 31.12.2021

PLN

EUR

PLN

EUR

Skonsolidowane Zestawienie Całkowitych Dochodów

Przychody netto ze sprzedaży produktów,

towarów i materiałów

218 803

46 670

148 218

32 515

Koszty działalności operacyjnej

168 218

35 880

117 499

25 776

Zysk (strata) na działalności operacyjnej

16 786

3 580

-104 144

-22 846

Zysk (strata) brutto

-14 896

-3 177

-213 229

-46 776

Zysk (strata) netto

-13 394

-2 857

-238 290

-52 274

Liczba udziałów/akcji w sztukach

2 750 874 900

Zysk (strata) netto na akcję zwykłą (zł/euro)

-0,005

-0,001

-0,09

-0,02

Skonsolidowane Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej

Aktywa trwałe

1 426 029

304 129

1 465 484

316 321

Aktywa obrotowe

156 592

33 396

126 086

27 215

Kapitał własny

920 992

196 420

934 386

201 685

Kapitał zakładowy

852 771

181 870

852 771

184 069

Zobowiązania długoterminowe

484 127

103 250

511 047

110 308

Zobowiązania krótkoterminowe

177 502

37 856

146 137

31 543

Wartość księgowa na akcję (zł/euro)

0,33

0,07

0,34

0,07

Skonsolidowany Rachunek Przepływów Pieniężnych

Przepływy pieniężne netto z działalności

operacyjnej

51 114

10 903

68 829

15 099

Przepływy pieniężne netto z działalności

inwestycyjnej

-8 879

-1 894

-62 326

-13 672

Przepływy pieniężne netto z działalności

finansowej

-29 362

-6 263

-17 455

-3 829

3. Podstawowe dane ekonomiczno-finansowe CFI Holding S.A. za 2022 rok

Dane poniżej prezentują porównanie osiągniętych wyników Grupy Kapitałowej w okresie 01.01.2022-

31.12.2022 roku (dane w tys. zł).

Wyszczególnienie

01.01.2022 - 31.12.2022

01.01.2021 - 31.12.2021

PLN

EUR

PLN

EUR

Zestawienie Całkowitych Dochodów

Przychody ze sprzedaży produktów, towarów i

materiałów

2 523

538

1 562

341

Koszty działalności operacyjnej

2 841

606

2 463

538

Zysk (strata) na działalności operacyjnej

539

115

-1 355

-296

Zysk (strata) brutto

668

142

-7 670

-1 676

Zysk (strata) netto

718

153

-9 875

-2 157

Liczba udziałów/akcji w sztukach

2 750 874 900

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Zysk (strata) netto na akcję zwykłą (zł/euro)

0,0003

0,0001

-0,004

-0,001

Sprawozdanie z Sytuacji Finansowej

Aktywa trwałe

909 769

186 819

908 979

197 727

Aktywa obrotowe

2 369

487

3 818

830

Kapitał własny

859 104

176 415

858 386

186 630

Zobowiązania długoterminowe

852 771

175 114

Zobowiązania krótkoterminowe

1 218

250

54 352

11 914

Wartość księgowa na akcję (zł/euro)

51 816

10 640

0,31

0,07

Rachunek Przepływów Pieniężnach

Przepływy pieniężne netto z działalności

operacyjnej

176

-1 211

-193

Przepływy pieniężne netto z działalności

inwestycyjnej

1 772

378

-304

-67

Przepływy pieniężne netto z działalności

finansowej

-1 574

-336

1 187

259

4. Charakterystyka działalności w 2022 roku

Dane poniżej prezentują porównanie osiągniętych wyników Grupy Kapitałowej w latach 2021 i 2022 (w

tys. zł).

Dane finansowe grupy kapitałowej

CFI Holding SA

01.01.2022 – 31.12.2022

01.01.2021 - 31.12.2021

Przychody ze sprzedaży produktów, towarów i

materiałów

218 803

148 218

Koszty sprzedaży

168 218

117 499

Zysk ze sprzedaży

50 585

30 719

Zysk (strata) na działalności operacyjnej

16 786

-104 144

Zysk (strata) netto

-13 394

-238 290

Dzięki realizowanej w ostatnich latach polityce redukcji kosztów, wszystkie podmioty z Grupy

Kapitałowej stawiły czoła niezwykle trudnej, niepotykanej dotychczas sytuacji. Pełna mobilizacja naszych

pracowników pozwoliła sprawnie dostosować działalność hoteli i szybko wdrożyć wytyczne Zarządu,

mające na celu ograniczenie negatywnego wpływu trwającej ponad dwa lata epidemii COVID-19 i ochronę

Grupy przed jej skutkami w rzeczywistości zagrożenia epidemicznego w jakim znajdujemy się na dzień

dzisiejszy.

Najtrudniejszym zadaniem raportowanego okresu, przed którym został postawiony Zarząd, to

dostosowanie działalności do dynamicznie zmieniającego się otoczenia biznesowego wywołanego

galopująca inflacją stanem niepewności covidowej oraz konfliktem zbrojnym na Ukrainie.

Zmodyfikowaliśmy nasz model biznesowy oraz strukturę kosztów, poprzez wdrożenie specjalnych działań

i narzędzi, takich jak plan oszczędnościowy, mechanizm ochrony przepływów pieniężnych, ale także

ograniczenie działalności inwestycyjnej.

Grupa kapitałowa CFI jest strukturą zróżnicowaną, zdywersyfikowana jednak jednym z głównych

źródeł przychodów w grupie stanowi segment hotelarsko – gastronomiczny najbardziej dotknięty

konsekwencjami związanymi z Pandemia Covid-19 oraz obostrzeniami z tym występującymi. Raportowany

okres był kolejnym trudnym okresem dla całej branży gastronomicznej i hotelarskiej na całym świecie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Przed pandemią, na koniec 2019 r., czyli w znakomitym dla branży MICE okresie, w bazie danych Krajowego

Rejestru Długów widniały 374 firmy z tego sektora, które miały 12,4 mln zł zaległości. Galopujące koszty w

szczególności żywności i energii oraz niespotykanie wysokie koszty finansowania zewnętrznego

spowodowane rosnącymi stopami procentowymi nawet przy znaczącym wzroście przychodów CFI sp. z o.o.

w raportowanym okresie pomimo wypracowanego zysku na sprzedaży wpłynęło negatywnie na możliwość

wypracowania zysku netto. Przy spadających przychodach w CFI sp. z o.o. po nad 3 mln wzrosły inwestycje

długoterminowe. Jednostka dominująca natomiast wypracowała zysk netto w kwocie 718 tys. złotych.

Działalność Grupy Kapitałowej w raportowanym okresie roku skupiała się głównie wypracowaniu

wyższych przychodów z poszczególnych segmentów działalności, wynajmu lokali oraz w okresach

prowadzenia działalności hotelowej pozyskaniu nowych klientów hotelowych. W związku z przedłużającą

się pandemią, która w marcu b.r. została zastąpiona zagrożeniem epidemicznym Emitent dokonał kolejnych

działań mających zapewnić zwiększenie dywersyfikacji prowadzonej działalności. Pomimo znaczącego

wpływu na działalność Emitenta Działania te spowodowały ograniczenie skutków pandemii w osiąganych

przychodach na poziomie Grupy, ale także ich szeroką analizę na poziomie jednostki Dominującej.

W raportowanym okresie Emitent skupił się szczególności na poprawie efektywności działalności

poszczególnych segmentów oraz zmuszony był dokonać korekt w postaci odpisów co zostało opisane w

raporcie finansowym przy zachowaniu minimalnego poziomu ryzyka jak i pozwoliły na istotne zmiany

organizacyjne i ograniczenie bieżących kosztów działalności.

Celem Grupy Kapitałowej „efekt” wchodzącej w skład GK CFI Holding SA jest dalsza dywersyfikacja

źródeł przychodów. Emitent zamierza pozyskiwać nowe aktywa, w tym nieruchomości, w celu prowadzenia

na nich działalności zakładanych przez Emitenta, zarówno w zakresie inwestycji deweloperskich, jak i

dewelopersko-komercyjnych, włącznie z realizacją projektów polegających na budowie budynków

mieszkalnych, z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem. Zarząd w perspektywie krótkoterminowej

oraz długoterminowej będzie dalej podejmował działania zmierzające do umocnienia Spółki i Grupy

Kapitałowej w trzech podstawowych płaszczyznach działalności licząc znaczącą na poprawę wyników w

tym roku z segmentu hotelarsko-gastronomicznego.

5. Najważniejsi odbiorcy w 2022 roku

Grupa Kapitałowa CFI Holding SA

CFI Holding SA

Obrót

Kontrahent

Obrót

Kontrahent

Kontrahent 1

2,9 mln

AG-BET Jakubowski Marek

1,2 mln

Central Fund of Immovables

Sp. z o.o.- jednostka zależna

Kontrahent 2

2,6 mln

Ekopol Bożena Mankiewicz

0,9 mln

IMA Sprzęt i Budownictwo Sp.

z o.o.- jednostka zależna

6. Najważniejsi dostawcy w 2022 roku

Grupa Kapitałowa CFI Holding

CFI Holding SA

Obrót

Kontrahent

Obrót

Kontrahent

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Kontrahent 1

11 mln

PGE Obrót SA.

0,4 mln

BL8 S.K.A.

Kontrahent 3

6,2 mln

Tauron Sp. z .o.o.

0,15 mln

Central Fund of Immovables Sp.

z o.o.- jednostka zależna

7. Zawarte znaczące umowy i umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Umowy zawarte między akcjonariuszami zostały ujawnione w poniższym sprawozdaniu.

8. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Opis transakcji z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione w pozycji „Transakcje z podmiotami

powiązanymi” skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2022 rok.

9. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów i pożyczek

Informacje dotyczące kredytów i pożyczek zostały przedstawione w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym.

10. Informacje o udzielonych pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach

Gwarancje

Brak

Poręczenia

Na majątku Krajowej Spółki Przemysłu Odzieżowego Polconfex Sp. z o.o, z siedzibą w Łodzi, w celu

finalizacji zakupu nieruchomości inwestycyjnych przez spółkę Central Fund of Immovables Sp. z o.o. z

siedzibą w Łodzi, została ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyt zaciągnięty w Banku Millenium S.A

z siedzibą w Warszawie. Na dzień bilansowy wartość zabezpieczonego zobowiązania finansowego Central

Fund Of Immovables z siedzibą w Łodzi wynosi ok 2 mln zł.

Korporacja Gospodarcza Efekt jest poręczycielem kredytów inwestycyjnych spółek Lider Hotel. Sp. z. o. o

oraz Efekt Hotele SA.

Spółka z grupy CFI Holding SA jest również poręczycielem pożyczki inwestycyjnej refinansującej zakup

środków trwałych na rzecz podmiotu niepowiązanego o wartości bilansowej pożyczki pozostałej do

spłaty przez pożyczkobiorcę. Wartość poręczeń została ujawniona w skonsolidowanym sprawozdaniu

finansowym w nocie „zmiany zobowiązań warunkowych”.

11. Istotne sprawy sądowe

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Sprawy sądowe

1. W dniu 21 kwietnia 2010 roku Spółka Central Fund of Immovables sp. z o.o. wniosła pozew

przeciwko Generali T.U.S.A. do Sądu Okręgowego w Łodzi, X Wydziału Gospodarczego o zapłatę

kwoty 8.963.776,00 zł tytułem odszkodowania z umowy ubezpieczenia mienia od pożaru i innych

zdarzeń losowych za szkodę majątkową związaną z uszkodzeniem budynku. W sprawie tej

pozwane Generali T.U. S.A. wniosło odpowiedź na pozew nie uznając powództwa w całości.

Postępowanie karne prowadzone równolegle w związku z katastrofą budowlaną zostało

zakończone i obecnie postępowanie jest prowadzone przez Sąd.

2. Sprawa z powództwa Bank Polska Kasa Opieki S.A. z siedzibą w Warszawie I Oddział w Zduńskiej

Woli przeciwko Central Fund of Immovables sp. z o.o. W październiku 2010 roku, przed Sądem

Okręgowym w Łodzi, Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie I Oddział w

Zduńskiej Woli pozwał Central Fund of Immovables sp. z o.o. (dalej CFI) o zapłatę kwoty

2.000.000,00 złotych stanowiącej dług wynikający z określonej umowy kredytowej, powołując się

na odpowiedzialność CFI jako dłużnika rzeczowego w związku z dwiema hipotekami obciążającymi

nieruchomości Spółki CFI. 16 listopada 2010 roku CFI wniosła zarzuty od wydanego w

przedmiotowej sprawie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym uwzględniającego w całości

roszczenie Banku Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, I Oddział w

Zduńskiej Woli, uznając to roszczenie jako całkowicie bezzasadne. CFI opiera swoje stanowisko na

tym, że wskazywane przez powodowy Bank hipoteki nie zabezpieczały należności z umowy

kredytowej, z której powodowy Bank domagał się zapłaty. Wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi, X

Wydział Gospodarczego z dnia 3 czerwca 2013 roku, Sąd uchylił w całości powyższy nakaz zapłaty

Sądu Okręgowego w Łodzi i oddalił powództwo uznając jako zasadne stanowisko Spółki CFI, a

następnie wyrokiem z dnia 31 marca 2014 roku Sąd Apelacyjny w Łodzi, I Wydziału Cywilnego

oddalił prawomocnie również apelację powodowego Banku od powyższego wyroku Sądu

Okręgowego. Sąd Najwyższy po rozpoznaniu skargi kasacyjnej powoda, uchylił wyrok Sądu

Apelacyjnego w Łodzi ze względów formalnych i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy w Łodzi X Wydział Gospodarczy wyrokiem z dnia 1 lipca 2022 roku doręczonego

spółce 19 września 2022 roku zasądził od CFI żądana kwotę wraz z kosztami postepowania. Spółka

zależna CFI sp. z o.o. nie zgadzając się z wyrokiem sądu przygotowuje apelację uznając wydany

wyrok za całkowicie bezzasadny.

3. Przeciwko Central Fund of Immovables Sp. z o.o. przed Sądem Okręgowym w Łodzi X Wydziałem

Gospodarczym rozpoznawane jest postępowanie o zapłatę kwoty ok. 2.000.000,00 zł o zapłatę z

tytułu ceny sprzedaży nieruchomości położonej przy ul. Kopernika 55 w Łodzi dokonanej w 2016

roku. Roszczenia Syndyka Masy Upadłości wynikają z faktu kwestionowania umów zawartych

przez Central Fund of Immovables Sp. z o.o. z poprzednim Syndykiem Masy Upadłości Remo-Bud,

na podstawie których, Spółka poniosła za Syndyka Masy Upadłości nakłady na nieruchomość, które

następnie potrąciła z ceną sprzedaży. Zarząd Spółki kwestionuje jakąkolwiek zasadność

roszczenia, wskazując, iż złożone przez Central Fund of Immovables Sp. z o.o. oświadczenie o

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

potrąceniu z 2016 roku wywołało wszelkie implikowane jego treścią skutki prawne, natomiast w

swojej argumentacji Syndyk Masy Upadłości całkowicie pomija sens umowy zawartej przez Spółkę,

na podstawie której Central Fund of Immovables Sp. z o.o. poniosła koszty na majątek osoby

trzeciej.

4. Przed Sądem Okręgowym w Krakowie, Wydział I Cywilny toczył się proces przeciwko Korporacji

Gospodarczej „Efekt” S.A. z powództwa Witolda Kalickiego, Stanisława Skwarka oraz

spadkobierców Mariana Chwaji. Pozew wniesiony został przez powodów w dniu 20.02.1998 r.

Łączna wartość przedmiotu sporu określona została przez powodów na kwotę 7.591.487 zł. Kwota

ta stanowić ma wynagrodzenie za korzystanie przez Emitenta w latach 1991 - 1997 z wskazanych

w pozwie nieruchomości położonych w Krakowie - Rybitwach, zwrot pożytków uzyskanych z tych

nieruchomości w latach 1991 - 1996 oraz odszkodowanie za pogorszenie w/w nieruchomości.

Emitent nie uznał powództwa, podnosząc w szczególności, iż brak jest podstaw faktycznych i

prawnych domagania się przez powodów pożytków w kwotach wskazanych w pozwie. Zgodnie ze

stanowiskiem Emitenta przychody osiągane przez „Efekt” S.A. stanowiły przychód ze

zorganizowanego przedsiębiorstwa, jakim był Kompleks Handlowy „Rybitwy”, nie stanowiły

natomiast pożytków z rzeczy (pożytków z nieruchomości), a zatem żądanie powodów w zakresie

zwrotu pożytków jest nieuprawnione tak co do zasady, jak i co do wysokości. W dniu 23 stycznia

2020 r. Sąd Okręgowy w Krakowie, I Wydział Cywilny w sprawie o sygn. akt I C 205/98 zasądził od

Emitenta na rzecz: a) Witolda Kalickiego - 3.299.864,73 PLN z ustawowymi odsetkami za

opóźnienie od dnia 28 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty; b) Stanisława Skwarka - 3.295.733,37 PLN

z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 28 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty; c) Teresy

Chwaja - 1556,74 PLN z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 czerwca 2016 roku do

dnia zapłaty; d) Magdaleny Chwaja - 1167,53 PLN z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia

22 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty; e) Sylwii Chwaja - 1167,53 PLN z ustawowymi odsetkami za

opóźnienie od dnia 22 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty; f) Izabeli Chwaja - 1167,53 PLN z

ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 czerwca 2016 r. do dnia zapłaty; g) Macieja

Chwaja - 1167,53 PLN z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 22 czerwca 2016 roku do

dnia zapłaty. Zasądzone od Emitenta kwoty obejmują skapitalizowane odsetki naliczone

odpowiednio do dnia 27 czerwca 2016 r. oraz do dnia 21 czerwca 2016 r. W pozostałej części Sąd

oddalił powództwo o zapłatę na rzecz powodów kwoty w łącznej wysokości 7.591.487,00 zł wraz

z odsetkami od dnia 10.03.1998 r. Kwota ta stanowić miała wynagrodzenie za korzystanie przez

emitenta w latach 1991 - 1997 ze wskazanych w pozwie nieruchomości położonych w Krakowie -

Rybitwach, zwrot pożytków uzyskanych z tych nieruchomości w latach 1991 - 1996 oraz

odszkodowanie za pogorszenie w/w nieruchomości. Wyrok pierwszej instancji został wydany po

dwudziestu dwóch latach od złożenia pozwu. Zarówno Spółka i strona powodowa wnieśli apelację

od wyroku sądu pierwszej instancji i obecnie oczekuje na rozprawę, której termin nie został

ustalony ze względu na proceduralne opóźnienia stosowane przez Powoda.

5. W dniu 26 sierpnia 2020 roku Korporacja Gospodarcza „efekt” SA otrzymała z Sądu Okręgowego w

Krakowie IX Wydziału Gospodarczego pozew akcjonariuszy Marcina Chmielewskiego oraz Witolda

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Kowalczuka o stwierdzenie nieważności uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia

podjętej w dniu 2 lipca 2020 roku (w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez

emisję akcji serii FF z zachowaniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy, o podjęciu

której Emitent informował raportem bieżącym nr 29/2020 z dnia 3 lipca 2020 roku), wraz z

postanowieniem tego sądu z dnia 13 sierpnia 2020 roku o zabezpieczeniu roszczenia, poprzez

wstrzymanie wykonalności przedmiotowej uchwały. Emitent kwestionował zasadność roszczenia

objętego żądaniem pozwu i podjął stosowne kroki prawne, zmierzające do ochrony interesów

Spółki i realizacji przedmiotowej uchwały. Sąd Okręgowy w Krakowie w dniu 16 sierpnia 2021 r.

orzekł nieważność uchwały, a Korporacja Gospodarcza „efekt” SA wniosła apelację od tego

orzeczenia. W dniu 20 lipca 2022 roku powziął od swojego pełnomocnika informację o wydaniu w

tej sprawie przez Sąd Apelacyjny we Krakowie, I Wydział Cywilny wyroku z dnia 1 lipca 2022 roku,

którym Sąd ten zmienił zaskarżony przez Korporację Gospodarczą „efekt” SA wyrok Sądu I instancji

w ten sposób, że oddalił ww. powództwo oraz zasądził solidarnie na rzecz Korporacji Gospodarczej

„efekt” SA od powodów koszty zastępstwa procesowego za obie instancje.

Powyżej opisany wyrok jest prawomocny.

Oznacza to, iż w związku z prawomocnym oddaleniem powództwa, mając na Uwadze istotne

pokrzywdzenie Spółki oraz interesu większości akcjonariuszy, którzy głosowali kwalifikowaną

większością prawie 83 % głosów za uchwałą z akcji imiennych oraz zwykłych na okaziciela oraz

100 % głosujących za akcjonariuszy posiadających imienne akcje uprzywilejowane co do prawa

głosu, Emitent rozważy przysługujące na podstawie art. 746 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego

roszczenie przeciwko akcjonariuszom, którzy wytoczyli powyżej opisane powództwo o

naprawienie szkody wyrządzonej wykonaniem im udzielonego w tej sprawie zabezpieczenia.

Skarżący są członkami istniejącego ustnego porozumienia akcjonariuszy, o sformalizowaniu

którego Korporacja Gospodarcza „efekt” SA została zawiadomiona w dniu 19 października 2020

roku co zostało przekazane przez Emitenta do publicznej wiadomości raportem bieżącym ESPI nr

44 z dnia 19 października 2020 roku.

6. Wobec Grupy prowadzone są postępowania podatkowe, dotyczące określenia wysokości

zobowiązań podatkowych w tym w szczególności: podatku od towarów i usług, przy czym wartość

spornego zobowiązania podatkowego określonego decyzją Łódzkiego Urzędu Skarbowego w Łodzi

opiewa na kwotę ok. 4.026. tyś zł. Postępowanie podatkowe znajduje się na etapie postepowania

odwoławczego.

12. Opis podstawowych zagrożeń i ryzyka związanych z pozostałymi miesiącami roku obrotowego

Spółki grupy kapitałowej CFI narażone są na ryzyko, które towarzyszy każdej działalności gospodarczej i

dotyczy każdego z podmiotów rynku. Pomimo planowania i bieżącego monitorowania prowadzonej

działalności, zawsze istnieje potencjalna możliwość wystąpienia sytuacji mniej korzystnej niż założona i

osiągnięcia słabszych wyników ekonomicznofinansowych. Związane jest to z dynamicznie zmieniającym się

otoczeniem, zarówno w skali mikro- jak i makroekonomicznej, Uwzględniając fakt, że grupa kapitałowa CFI

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

posiada długoterminowe zobowiązania z tyt. kredytów inwestycyjnych, narażona jest na różne ryzyka, z

których jako najistotniejsze wymienić można: ryzyko cenowe, ryzyko stóp procentowych, ryzyko kursowe,

ryzyko związane z obciążeniami prawno-rzeczowymi majątku Emitenta i jednostek z Grupy Kapitałowej,

w związku z zabezpieczeniem spłaty zaciągniętych zobowiązań. Rodzą one koszty, które w oczywisty

sposób oddziałują na przepływy finansowe i obciążają wynik finansowy samej Korporacji, jak również

skonsolidowany wynik całej grupy kapitałowej. Nie należy pomijać również ryzyka konkurencji, zwłaszcza

na rynku turystyczno-hotelarskim.

Emitent nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń. Obok wyżej wymienionych, głównym

czynnikiem zarządzania ryzykiem w Spółce jest tworzenie kapitałów rezerwowych co bezpośrednio ma

wpływ na zwiększanie stabilności i wiarygodności Firmy, dla partnerów handlowych i instytucji

finansowych.

Podstawowe czynniki ryzyka postrzegane przez Zarząd są następujące:

Ryzyko cenowe

Ryzyko ściśle związane z niekorzystnymi zmianami cen produktów używanych przez Emitenta, a

także sprzedawanych usług. W dobie pandemii nadal istnieje ryzyko spadku cen usług świadczonych przez

Emitenta, czy nawet ponownego zamknięcia działalności związanej z wytycznymi państwa.

Ryzyko stóp procentowych

Spółka stosuje finansowanie swojej działalności kapitałami obcymi w postaci pożyczek lub

kredytów bankowych. Ewentualny w szczególności gwałtowny wzrost stóp procentowych może przełożyć

się na wystąpienie trudności związanych z jego obsługą.

Ryzyko kursów

Ryzyko związane z możliwością wahań kursu jednej waluty w stosunku do innej.

Wahania kursu walutowego mogą doprowadzić zarówno do pogorszenia sytuacji finansowej jednostki, jak

i do jej poprawy.

Ryzyko związane z obciążeniami prawno-rzeczowymi majątku jednostek z grupy kapitałowej, w

związku z zabezpieczeniem spłaty zaciągniętych zobowiązań

Ryzyko rynkowe dotyczy relacji rynkowych związanych ze stopniem i stanem rozwoju rynku w

relacji do nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu, relacjami między popytem a podażą, które

mają wpływ na kształtowanie się cen oraz wpływem czynników mikroekonomicznych i

makroekonomicznych na stan rynku nieruchomości.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Jednym z bardziej istotnych rodzajów ryzyka związanego z przedmiotem zabezpieczenia jest ryzyko

prawne, które w głównej mierze dotyczy ksiąg wieczystych.

Jedynym z najważniejszych elementów procesu udzielania kredytu hipotecznego jest wycena

nieruchomości, która jest zabezpieczeniem kredytu.

W związku z tym powstaje ryzyko nieodpowiedniego oszacowania wartości. W zależności od

wartości kredytu, rodzaju nieruchomości wycena sporządzana jest przez pracowników banku lub

rzeczoznawców majątkowych. Brak pełnej i kompletnej informacji o nieruchomości oraz ich cenach

transakcyjnych jest wymieniany jako główny powód niepoprawnej wyceny.

Właściwa ocena zdolności kredytowej kredytobiorcy wymieniana jest jako jeden z najważniejszych

etapów procesu kredytowego. W trakcie analizy banki biorą pod uwagę dochody, zadłużenie oraz wielkość

rezerw gotówkowych kredytobiorcy. Bardzo ważna jest także reputacja kredytowa na którą składa się

wartość aktualnych spłat, historie spłat kredytów, ostatnie aplikacje kredytowe oraz nowe rachunki

bankowe i historie rachunków kredytobiorcy.

Ryzyko związane ze zobowiązaniami finansowymi oraz utraty płynności

Grupa Kapitałowa posiada zobowiązania finansowe z tytułu kredytów i pożyczek, których stan na dzień 30

czerwca 2022 r. wynosi 323 037 tys. zł. narażona jest na ryzyko stopy procentowej z uwagi na fakt, iż

posiadane przez nią kredyty bankowe oparte są na zmiennej stopie procentowej.

Emitent oraz grupa kapitałowa Emitenta są narażone na ryzyko utraty płynności w krótkim okresie

w wyniku niedoboru środków pieniężnych na regulowanie zobowiązań w terminie ich wymagalności.

Strategia zarządzania ryzykiem płynności zakłada utrzymywanie odpowiedniego poziomu środków

pieniężnych, a także negocjowanie limitów kredytowych, które zapewniają fundusze potrzebne do

wypełnienia zobowiązań. Skuteczne zarządzanie ryzykiem płynności jest ściśle powiązane z zarządzaniem

innymi rodzajami ryzyka finansowego, aby zapewnić niezbędne przepływy pieniężne w prognozowanych

terminach i kwotach. Jednakże Emitent nie może przewidzieć przyszłych warunków kredytowania na

rynkach finansowych. Trudności w dostępie do finansowania ze względu na jego mniejszą dostępność, a

także wyższy koszt pozyskania finansowania mogą mieć negatywny wpływ na działalność lub sytuację

finansową Emitenta lub spółek z Grupy Kapitałowej Emitenta.

Ryzyko związane z koronawirusem (Covid-19).

Ryzykiem wywierającym coraz większy wpływ na globalną i polską gospodarkę jest

rozprzestrzeniająca się na dzień publikacji niniejszego sprawozdania pandemia wirusa Covid-19. CFI

Holding identyfikuje potencjalne ryzyka, jakie mogą dotknąć poszczególne obszary działalności CFI Holding

wynikające bezpośrednio lub pośrednio z obecnej sytuacji. Pandemia może skutkować zakłóceniami w

łańcuchu dostaw, mogą wystąpić czasowe ograniczenia w dostępności pracowników z przyczyn

zdrowotnych, a to łącznie może doprowadzić do spadku obrotów, zysków oraz redukcji płac i zatrudnienia.

W związku z panującą niepewnością mogą zostać opóźnione lub wstrzymane inwestycje i ekspansja na

nowe rynki. Można także spodziewać się trudności z pozyskaniem finansowania. Ograniczona dostępność

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

pracowników, pracowników podwykonawców oraz ograniczenie lub wstrzymanie produkcji w zakładach

dostarczających materiały lub elementy do realizacji inwestycji. Nie można też wykluczyć, że w zaistniałej

sytuacji może dojść do opóźnień w realizacji projektów przez wystąpienie siły wyższej. W branży

deweloperskiej można wskazać ryzyko czasowego zmniejszenia liczby podpisywanych fizycznie aktów

prawnych przenoszących własność lokali na nowych nabywców. Przesunięcie w czasie momentu ich

zawarcia w ocenie CFI Holding nie powinno mieć wpływu na wyniki CFI Holding w dłuższej perspektywie,

a jedynie w perspektywie najbliższych miesięcy. Możliwe są także opóźnienia w uzyskaniu pozwoleń na

budowę i innych decyzji administracyjnych niezbędnych do rozpoczęcia lub kontynuacji procesu

budowlanego.

CFI Holding zastrzega jednak, iż z uwagi na niespotykaną dotychczas skalę zjawiska i dynamikę

zdarzeń, trudno jest na dzień publikacji niniejszego sprawozdania przewidzieć dalszy rozwój sytuacji oraz

oszacować wpływ potencjalnych skutków pandemii, jak też ocenić możliwe scenariusze zachowania

głównych inwestorów, klientów, dostawców i podwykonawców. W CFI Holding prowadzone są działania

dostosowujące funkcjonowanie spółek do zmieniających się warunków, tak aby w sposób bezpieczny

zapewnić kontynuację działalności. CFI Holding podejmuje również niezbędne działania zapobiegawcze w

zakresie realizowanych przez CFI Holding projektów, jak i działania edukacyjne w stosunku do

pracowników. Jednocześnie zarządy poszczególnych spółek z CFI Holding, będą reagowały na bieżąco na

zmieniające się warunki rynkowe.

Na dzień publikacji niniejszego raportu sytuacja związana z wpływem pandemii COVID-19 na bieżącą

działalność spółki jest zauważalny i może mieć wpływ na bieżącą działalność CFI Holding. Ze względu na

wdrażane w wielu krajach na świecie oraz w Polsce obostrzenia w zakresie przemieszczania się osób oraz

funkcjonowania zakładów pracy, urzędów, placówek handlowych i medycznych, Zarząd Spółki identyfikuje

ryzyko obniżenia przychodów z tytułu prowadzonej działalności, a kolejne fale Pandemii i związane z nimi

obostrzenia wywołują zmiany organizacyjne i znaczący niepokój wśród pracowników, współpracowników

i odbiorców usług. Dlatego też Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację, śledzi zalecenia GIS, decyzje

Rządu i w trosce o zdrowie i bezpieczeństwo pracowników oraz współpracowników podejmuje działania

mające na celu minimalizację zagrożenia zachorowania i rozpowszechniania się koronawirusa. Spółka w

tym celu wprowadziła procedurę bezpieczeństwa określającą zasady postępowania w zakresie

zapobiegania, przeciwdziałania i zwalczania COVID-19 oraz zmieniła częściowo organizację pracy w firmie,

umożliwiając jak najszersze wykorzystanie możliwości pracy zdalnej. Na dzień dzisiejszy nie odnotowano

zaburzeń w łańcuchu dostaw materiałów i usług należy jednak zauważyć, iż Spółka poczyniła odpowiednie

działania w celu zapewnienia ciągłości dostaw i zwiększyła stan zapasów materiałów. Obecny zapas

materiałów i stan osobowy pracowników pozwalają na realizację prowadzonych przez Emitenta zadań, co

nie oznacza, iż dynamicznie zmieniająca się sytuacja nie spowoduje w niedalekiej przyszłości ryzyka zmian

w istniejącej obecnie sytuacji. Współpracujące ze spółką podmioty gospodarcze na dzień sporządzenia

raportu również świadczą usługi w sposób zadowalający oczywiście z uwzględnieniem restrykcji

wprowadzonych na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie rozporządzeń Ministra Zdrowia i ich

modyfikacji, zwierających istotne ograniczenia odnoszące się do działalności gospodarczej. Należy przy tym

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

zauważyć, iż aktualna sytuacja w kraju i Europie jest na tyle dynamiczna, niestabilna i nieprzewidywalna,

że nie daje możliwości oszacowania w sposób precyzyjny wpływu COVID-19 na przyszłe wyniki finansowe

Emitenta. Zmiana obecnej sytuacji może być spowodowana kolejnymi decyzjami rządu ograniczającymi

działalność spółki, decyzjami lokalnych władz czy rządów innych krajów wpływającymi na

międzynarodową wymianę handlową, decyzjami leżącymi po stronie naszych dostawców i odbiorców

usług, działalnością urzędów, znaczną absencją pracowników lub obowiązkową kwarantanną. Zarząd

spółki przeanalizował potencjalne ryzyka związane z pandemią koronawirusa, które mogą istotnie wpłynąć

na jej przyszłe wyniki finansowe i do ryzyka tego zalicza:

• zmiany w funkcjonowaniu urzędów, administracji czy ograniczenia w działaniu podmiotów

Zamawiających świadczone przez Emitenta usługi,

• zakłócenia łańcucha dostaw towarów i materiałów,

• ograniczenia w funkcjonowaniu urzędów i administracji,

• zakłócenia w realizacji procesów w związku ze zwiększoną absencją pracowników, w tym z

powodu choroby, opieki nad dziećmi lub kwarantanny,

• zakłócenia płynności finansowych, w sytuacji, gdy odbiorcy usług opóźnią odbiory techniczne oraz

końcowe lub wstrzymają płatności,

• spowolniony proces wydawania decyzji administracyjnych.

Jednocześnie z uwagi na niemożliwość określenia potencjalnego okresu, przez który będą występowały

wskazane wyżej ograniczenia, a tym samym skali recesji gospodarczej, jaka wystąpi z tego powodu, Zarząd

Emitenta nie jest w stanie w chwili obecnej oszacować pełnych skutków i wpływu powyższego zdarzenia

na sytuację gospodarczą oraz wyniki finansowe Emitenta oraz podmiotów zależnych. Emitent dokłada

wszelkich możliwych starań, o ile to będzie możliwe, aby zapewnić przejrzystość informacji o faktycznych

i potencjalnych skutkach koronawirusa COVID-19, w zakresie możliwie jak najbardziej opartym na analizie

jakościowej oraz ilościowej prowadzonej działalności, sytuacji finansowej i wyników finansowych, gdy

możliwość oceny skutków Pandemii pozdrowili na precyzyjne wskazanie rzeczywistych zagrożeń.

Ryzyko związane z pandemią wywołaną przez koronawirusa SARS-CoV-2 w branży hotelarsko-

turystycznej.

Znaczący wpływ na wykonywanie działalności Emitenta ma rozprzestrzenianie się wirusa SARS-

CoV-2 powodującego chorobę zakaźną COVID-19. Epidemia rozpoczęła się środkowych Chinach w

listopadzie 2019 r., a od lutego 2020 r. odnotowano ogniska zakażeń z setkami chorych na terenie Europy.

W Polsce zakażenia wirusem są notowane od marca 2020 r. Odkąd koronawirus SARS-CoV-2 zaczął

wywierać znaczący wpływ na światową gospodarkę, odczuwa go większość państw, sektorów oraz branż.

W sposób szczególny na negatywne skutki pandemii narażona jest branża hotelarska, która odczuła jej

konsekwencje jako jedna z pierwszych. Rozwój pandemii wpłynął na mniejsze zainteresowanie usługami

hotelarskimi – zarówno wśród osób podróżujących w celach turystycznych, jak również wśród osób

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

podróżujących w celach zawodowych. W zależności od rozwoju pandemii w kolejnych miesiącach, istnieje

ryzyko dalszego ograniczenia działalności obiektów hotelowych.

W związku z wybuchem pandemii i przestojem w branży hotelarskiej spółki zależne aneksowały

kluczowe umowy bankowe zmieniając okresy płatności rat kapitałowych. Główne aktywo jednostek

zależnych, czyli hotele z uwagi na panującą sytuację ogólnoświatową związaną z pandemią, przestały

należycie funkcjonować i przynosić wystarczające korzyści ekonomiczne. Dynamiczny wzrost liczby

zakażeń wymusił podjęcie niezwłocznych działań, mających na celu nie tylko zminimalizowanie strat

finansowych, ale przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa gościom i pracownikom. W związku z tym

istnieje ryzyko związane ze zdolnością spółek zależnych do regulowania w umownych terminach

wszystkich zobowiązań oraz możliwość generowania przychodów i przepływów na poziomie niezbędnym

do funkcjonowania spółek zależnych. Powyższe warunki świadczą o istnieniu znaczącej niepewności, która

może powodować wątpliwości, co do zdolności spółek zależnych do dalszej kontynuacji działalności.

Obecnie nie jest także możliwe ocenienie dalszego wpływu pandemii na działalność spółek

zależnych. Wyniki finansowe będą zależne przede wszystkim od zainteresowania usługami hotelarskimi

przez gości w kolejnych miesiącach. Kolejne przedłużenia ograniczeń w funkcjonowaniu branży

hotelarskiej może wpływać na brak wpływów z tytułu czynszów wynikających z umowy dzierżawy, a to

może wpłynąć negatywnie na wyniki osiągane przez spółki zależne.

Aktualnie nie jest możliwe ocenienie wpływu zmian w zachowaniu klientów podróżujących

zawodowo. W związku z pandemią znaczna część konferencji i spotkań jest przeprowadzana w trybie on-

line, co zmniejsza zapotrzebowanie na usługi hotelarskie. Podmioty, które aktualnie dostosowują się do

przeprowadzania spotkań za pomocą środków porozumiewania się na odległość, mogą także po ustąpieniu

pandemii, zrezygnować ze spotkań bezpośrednich. Rezygnacja z takich spotkań na dużą skalę może

wpłynąć negatywnie na branżę hotelarską, w tym na działalność spółek zależnych.

Emitent nie przewiduje możliwości wystąpienia ryzyka utraty aktywów z uwagi na kryzys

wywołany pandemią. Sytuacja ekonomiczna Spółki z uwagi na zdywersyfikowane przychody pozawala na

czasowe regulowanie zobowiązań finansowych za podmioty zależne zgodnie z treścią zawartych umów

poręczenia do chwili osiągnięcia przez Spółki zależne przepływów i rentowności zapewniającej

samodzielne regulowanie zobowiązań finansowych.

Ryzyko związane z pandemią wywołaną przez koronawirusa SARS-CoV-2 w branży usługowo-

handlowej.

Podobnie jak w przypadku branży hotelarsko-turystycznej, pandemia koronawirusa SARS-CoV-2

ma wpływ także na branżę usługowo- handlową, której ośrodkiem jest spółka Central Fund of Immovables

sp. z o.o. Sytuacja na rynku wynika z obaw klientów detalicznych, mniejszą liczbę klientów kupujących w

ilościach hurtowych, co jest wynikiem ograniczenia działalności stacjonarnej branży gastronomicznej.

Ponadto istnieje ryzyko mniejszych przychodów dla Grupy Kapitałowej z wynajmu powierzchni i urządzeń

handlowych, a także mniejszej liczby klientów ze względu na ograniczenia w liczbie osób na metr

kwadratowy.

Poza działalnością usługowo – gastronomiczną spółki zależne „CFI Holding” S.A. oferują także

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

usługi najmu w należących do nich budynkach, gdzie powierzchnia wynajmowana jest innym firmom na

cele biurowe, produkcyjne, handlowe i usługowe. Działalność ta z uwagi na zaistniałą sytuację związaną z

wprowadzeniem szeregu ograniczeń i lockdown gospodarki w wyniku pandemii osiąga w segmencie niższe

wartości. W związku z sytuacją makroekonomiczną w kraju cześć najemców z uwagi na brak możliwości

określenia perspektywy czasowej zamrożenia gospodarki postanowiła wypowiedzieć umowy najmu

ograniczając w ten sposób stałe bieżące obciążenia prowadzonych działalności. Możliwość, a czasem

konieczność przeniesienia działalności operacyjnej poszczególnych najemców do obsługi i sprzedaży online

przez Internet jest główną przyczyną zdefiniowaną przez Zarząd w obszarze decyzji o wypowiedzeniu

umowy. Pozostała część najemców zgłosiła się do Zarządu z potrzebą dostosowania wysokości czynszu z

najmu do możliwości bieżącej obsługi. Podjęte działania zmierzające do utrzymania pozostałych umów

najmu opierają się o szereg udogodnień w postaci czasowej obniżki czynszu oraz wydłużenia terminów

płatności za należny okres rozrachunkowy. Działania te w dużej mierze pozwoliły na utrzymanie

poszczególnych umów najmu a co za tym idzie ograniczeniu wpływu pandemii na działalność Spółki.

Ryzyko związane ze zobowiązaniami finansowymi.

Grupa Kapitałowa posiada zobowiązania finansowe z tytułu kredytów i pożyczek. Emitent jest

poręczycielem spłaty kredytów i pożyczek zaciągniętych przez spółki zależne na realizację przedsięwzięć

strategicznych Grupy Kapitałowej. Udzielone poręczenia stanowią zobowiązania warunkowe Emitenta.

Spółka nie udziela poręczeń i gwarancji jednostkom spoza Grupy Kapitałowej i nie otrzymuje ich od innych

podmiotów.

Należy mieć na uwadze, że istnieje ryzyko pogorszenia się sytuacji finansowej Grupy Kapitałowej,

co może doprowadzić do niespłacania rat kredytowych w terminie, a w konsekwencji doprowadzić do

utraty płynności finansowej Spółki.

Ryzyko wynikające z sytuacji makroekonomicznej.

Sytuacja podmiotów działających w branży hotelarskiej w znacznym stopniu zależy od będącej poza

jej kontrolą, ogólnej sytuacji makroekonomicznej. Do głównych czynników ryzyka wpływających na popyt

na usługi hotelarskie należy zaliczyć:

1) Recesję lub stagnację gospodarczą, wpływającą na popyt na usługi hotelarskie, zarówno ze strony

klientów indywidualnych, jak i biznesowych;

2) Pogorszenie się sytuacji materialnej ludności i wzrost bezrobocia nie tylko ogranicza możliwości

finansowe, ale oddziałuje niekorzystnie na nastroje i skłonność do podróżowania;

3) Zła sytuacja finansowa firm wpływa natomiast na ograniczenie budżetów na szkolenia, podróże

służbowe i w efekcie skutkuje odwołaniem, przełożeniem lub renegocjacją umów dla grup

biznesowych;

4) Wzrost cen paliw, energii i żywności, który przekłada się na poziom kosztów operacyjnych operatorów

hotelowych;

5) Umocnienie się waluty lokalnej, wpływające na pogorszenie atrakcyjności danego kraju dla turystów

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

zagranicznych;

6) Zmniejszenie liczby połączeń lotniczych i kolejowych;

7) Zmieniającą się niekorzystnie sytuację geopolityczną, w tym w wyniku konfliktów i napięć

społecznych, skutkującą zmniejszeniem się liczby osób podróżujących.

Ryzyko związane z uzależnieniem od koniunktury na rynku budowlanym.

Działalność Spółek Grupy jest zależna od koniunktury panującej m.in. na rynku budowlanym, która

związana jest z polityką władz państwowych. Również polityka banków ograniczająca dostęp do kredytów

nie tylko dla deweloperów, ale również dla osób fizycznych poprzez podnoszenie kryteriów określających

zdolność kredytową, w sposób istotny wpływa na rozwój sektora budowlanego.

Ryzyko, że zaplanowana przez spółkę powierzchnia użytkowa nieruchomości budynkowych może nie

zostać osiągnięta.

Emitent realizuje swoje projekty w oparciu o solidnie przygotowane projekty architektoniczne,

które przewidują wybudowanie określonej powierzchni użytkowej w ramach poszczególnych etapów

projektów.

Z uwagi jednak na fakt, że Emitent planuje swoje projekty z wyprzedzeniem możliwe jest, iż w

trakcie ich realizacji konieczne będzie wprowadzenie zmian do przyjętych projektów architektonicznych.

Zmiany te mogą wynikać w szczególności: (i) ze zmian planów zagospodarowania przestrzennego i

warunków zabudowy oraz dostosowania do tych planów projektów nieruchomości budynkowych (domów

mieszkalnych, obiektów biurowych, handlowych, przemysłowych) z przeznaczeniem na sprzedaż lub

wynajem celem optymalnego wykorzystania dostępnej przestrzeni, (ii) zmian w strukturze planowanych

mieszkań, które jeśli będą polegały na zmniejszeniu średniej powierzchni mieszkań, wymagać będą

przeznaczenia dodatkowej powierzchni na garaże, co z kolei zmniejszy całkowitą powierzchnię użytkową

mieszkań, oraz (iii) przyjęcia innych niż zamierzone rozwiązań technicznych i budowlanych.

Ryzyko związane z konkurencją.

Segmenty rynku, na którym działają spółki z Grupy Kapitałowej w obsługiwany jest przez dużą

liczbę podmiotów gospodarczych. Od początku lat 90-tych nastąpił proces restrukturyzacji krajowego

rynku usług budowlanych polegający z jednej strony na powstaniu małych firm świadczących usługi o

niskim stopniu jakości, z drugiej zaś strony na tworzeniu silnych grup kapitałowych uczestniczących w

przedsięwzięciach dużych i skomplikowanych, wykonujących usługi kompleksowe. Pod względem

cenowym Spółce trudno jest konkurować z małymi firmami oraz z dużymi grupami kapitałowymi

korzystającymi z ekonomii skali. Dzięki połączeniu z jedną z największych spółek z branży nieruchomości,

działającą w województwie łódzkim, śląskim, dolnośląskim zagrożenie związane z konkurencją uległo

minimalizacji. W Grupie Kapitałowej występuje znaczący efekt synergii.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Podstawowym źródłem utrzymania Towarzystwa Budownictwa Społecznego „Nasze Kąty” jest

wynajem lokali mieszkalnych, z których największa ilość znajduje się we Wrocławiu, na terenie którego

funkcjonują jeszcze dwa TBS-y, w tym jeden gminny. Jednak ze względu na ciągle niezaspokojone potrzeby

mieszkaniowe mieszkańców miasta lokale te cieszą się w dalszym ciągu dużym zainteresowaniem

potencjalnych najemców. Ograniczenie przez banki dostępu do kredytów hipotecznych na zakup mieszkań

dodatkowo zwiększa atrakcyjność tych lokali.

Branża hotelarska jest rynkiem, na którym prowadzona jest intensywna konkurencja. W dużych

miastach, w których działają spółki z Grupy powstają z roku na rok nowe hotele. Część z nich należy do

globalnych operatorów dysponujących szeroką siecią obiektów o rozpoznawalnych markach, efektywnymi

programami lojalnościowymi oraz wysokimi budżetami marketingowymi. Operatorzy hotelowi konkurują

także w zakresie pozyskania nowych franczyzobiorców w atrakcyjnych lokalizacjach. W efekcie, nasilenie

konkurencji może mieć niekorzystny wpływ na wysokość ceny oraz poziom obłożenia obiektów

hotelowych prowadzonych przez inne podmioty, a w konsekwencji na osiągane przez Grupę wyniki

finansowe.

Przeciwdziałając powyższym zagrożeniom, Zarząd prowadzi aktywną politykę produktową i

cenową we wszystkich swoich hotelach, kładzie szczególny nacisk na rozszerzanie i uatrakcyjnienie swojej

oferty na rynku hotelarskim.

Ryzyko związane z uzależnieniem się od dominującego odbiorcy.

Ryzyko związane z uzależnieniem się od dominującego odbiorcy jest nieznaczące. Spółki z Grupy

posiadają zdywersyfikowane grono odbiorców, w których żaden nie powinien mieć kluczowego wpływu na

działalność Grupy.

Ryzyko powstania zobowiązań z tytułu udzielonych gwarancji.

Spółki z Grupy Kapitałowej działające w branży budowlanej mogą posiadać w bilansie istotne

pozycje dotyczące kwot potencjalnych zobowiązań z tytułu udzielonych gwarancji. Gwarancje te stanowią

zabezpieczenie dobrego wykonania umów. Na dzień bilansowy grupa nie posiadała istotnych ww. pozycji.

Ryzyka związane z zawartymi umowami kredytowymi.

W znacznym stopniu Grupa finansuje swoją działalność kredytami, co zwiększa jej poziom

wrażliwości na ryzyko wywołane zmianami stóp procentowych zarówno długoterminowych, jak i

krótkoterminowych zobowiązań finansowych. W 2022 roku Grupa korzystała z zewnętrznych źródeł

finansowania w formie kredytów bankowych – obrotowych, w rachunku bieżącym i inwestycyjnych.

Grupa posiada zobowiązania z tytułu kredytów, dla których odsetki liczone są przede wszystkim

na bazie zmiennej stopy procentowej, w związku, z czym obecnie występuje ryzyko wzrostu tych stóp w

stosunku do obecnej sytuacji panującej na rynku finansowym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

W związku z sytuacją spowodowaną COVID-19, Spółki zależne od Emitenta, zawarły z bankami,

szereg aneksów do umów kredytowych, przewidujących m.in. okresowe zawieszenie płatności rat

kapitałowo-odsetkowych, zmniejszenie wysokości rat kredytowo-odsetkowych, lub wydłużenia okresu

finansowania, dostosowując poziom płatności do aktualnych możliwości finansowych. W ten sposób,

nastąpiło ograniczenie, minimalizacja ryzyka wypowiedzenia umów kredytowych w związku z spadkiem

przychodów będącego konsekwencją pandemii.

Ryzyko wynikające ze współpracy z agencjami i pośrednikami turystycznymi.

Celem CFI Hotel‘s Group – marki, która zarządza hotelami oraz obiektami hotelarskimi w ramach

Grupy Emitenta poza własną platformą oraz licznymi kanałami sprzedaży jest sprzedaż poprzez tradycyjne

rozpoznawalne na rynku kanały IT. Niektórzy z tych dużych pośredników rozwijają własne programy

lojalnościowe dla swoich systemów rezerwacyjnych. W sytuacji, gdy poziom sprzedaży poprzez OTA

(Online Travel Agencies) wzrósłby istotnie, mogłoby to wpłynąć negatywnie na wyniki Sieci.

Ryzyko związane z wynajmem nieruchomości.

Spółki z grupy kapitałowej prowadzą działalność w segmencie wynajmu nieruchomości. Spółki

wynajmują obiekty komercyjne, handlowe, biurowe, produkcyjne, usługowe, ekspozycyjne, magazynowe

powierzchnie reklamowe. Działalność ta niesie za sobą pewne ryzyka związane np. z wyceną

nieruchomości, utratą najemców czy też z nieterminowym płaceniem czynszu przez najemców. Przyjęcie

błędnych założeń przy wycenie nieruchomości może prowadzić do nieprawidłowości w wycenie

nieruchomości i wdrożenia błędnych strategii dla danego projektu. Istnieje także ryzyko związane ze

spadkiem wartości nieruchomości rozpoznawanym jako strata z aktualizacji wyceny. Ziszczenie się

powyższych ryzyk związanych z wyceną nieruchomości może wpłynąć na niższe od zakładanych wpływów

z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości, a także wartość bilansowa nieruchomości może nie

odzwierciedlać wartości godziwej. Grupa Kapitałowa minimalizuje to ryzyko poprzez: (i) współpracę z

niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi, (ii) staranny dobór metod wyceny, (iii) stosowanie

kilkuetapowej procedury akceptacji wyceny, (iv) systematyczny przegląd nieruchomości i monitoring

głównych założeń.

Kolejne ryzyka związane z wynajmem nieruchomości to utrata najemców biurowych i handlowych

lub trudności w ich pozyskaniu czy też niepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na

dużą podaż powierzchni biurowej. W konsekwencji może to wpłynąć na utratę przychodów i płynności

poprzez m.in.: spadek przychodu z najmu, brak możliwości sprzedaży nieruchomości, brak możliwości

uruchomienia finansowania bankowego. Działania jakie podejmuje Emitent w celu ograniczenia tego

ryzyka to: staranny dobór najemców. współpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami

specjalizującymi się w usługach pośrednictwa w najmie, atrakcyjna oferta dla najemców, systematyczny

monitoring zadowolenia najemców i podejmowanie działań naprawczych, stosowanie kaucji i gwarancji

bankowych jako zabezpieczenia umów najmu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Mając powyższe na uwadze Emitent ocenia ryzyka związane z wynajmem nieruchomości jako

niskie. Pomimo okresowego spadku przychodów spowodowanych COVID-19, wynajem powierzchni w

nieruchomościach spółek Grupy Kapitałowej, utrzymuje się na względnie stabilnym poziomie.

Ryzyko utraty reputacji.

Marki, pod którymi działają hotele Grupy i ich reputacja oraz związana bezpośrednio z nią jakość

oferowanych usług stanowią jedne z głównych zadań jakie stawia przed sobą Zarząd Spółki. Możliwości

pozyskania klientów i ich utrzymanie zależą od standardu i jakości usług oraz stosowania dobrych praktyk

rynkowych (handlowych) w ramach realizowanego od lat z sukcesem programu zarządzania siecią.

Incydenty wpływające negatywnie na zaufanie i bezpieczeństwo gości mogą zaszkodzić wizerunkowi

marek. W warunkach ekspansji mediów społecznościowych potencjalna skala (zakres) negatywnego

odbioru i upublicznienia takich zdarzeń może być duża, w tym niewspółmierna do faktycznych

niekorzystnych skutków danego zdarzenia. Wystąpienie sytuacji wskazanych powyżej może przyczynić się

do wzrostu kosztów prowadzonej działalności lub mieć niekorzystny wpływ na poziom przychodów. Grupa

na bieżąco monitoruje działalność mediów i odpowiada na problemy zamieszczone na portalach

społecznościowych, jak również zaimplementowała szczegółowe procedury reagowania (działania) w

sytuacjach kryzysowych, mające na celu zapobieganie negatywnym zdarzeniom oraz (w przypadku ich

wystąpienia) minimalizowanie skutków.

Ryzyko wzrostu kosztów pracowniczych.

Niskie bezrobocie, brak wykwalifikowanej kadry pracowniczej na rynku, a co za tym idzie problemy

ze znalezieniem odpowiedniego personelu wciąż stanowią wyzwanie, z którym mierzy się branża

hotelarska (i nie tylko). Hotele borykają się nie tylko z trudnościami związanymi z pozyskaniem, ale również

utrzymaniem odpowiednio wykwalifikowanego personelu. Mamy wciąż obecnie rynek pracownika, który

przejawia się w podwyższonym wskaźniku rotacji kadry pracowniczej oraz wzroście wynagrodzeń. W

czasach dobrej koniunktury i rozwoju gospodarczego, który kwartalnie potrafi przekraczać poziomy nawet

5% wzrostu, nie powinny dziwić rekordowe plany związane z zatrudnieniem.

Pracodawcy, w obliczu spadającego bezrobocia oraz wysokiego popytu na pracę, będą musieli

bardziej niż do tej pory rywalizować o pracowników, co zwiększa presję na wzrost wynagrodzeń. Firmy,

chcąc utrzymać swoich dotychczasowych pracowników będą niejako zmuszone do negocjacji płacowych.

W warunkach, gdy ponad połowa firm w Polsce ma trudności rekrutacyjne, warto zwrócić uwagę

na ich sposoby radzenia sobie z takimi wyzwaniami. Najczęściej wskazywanym przez przedsiębiorców

rozwiązaniem jest podnoszenie wynagrodzeń dla rodzimych pracowników. Na taki ruch najczęściej

decydowały się duże firmy z sektora handlowego i produkcyjnego. W drugiej kolejności pracodawcy

proponują swoim załogom wydłużanie czasu pracy, aby wypełnić brakujące wakaty własnymi zasobami. Z

tej strategii najchętniej korzystają firmy usługowe.

Ryzyko błędu w procesie sporządzania sprawozdań finansowych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Spółka dominująca sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. W tym celu przetwarza

informacje zaczerpnięte z systemów finansowych jednostek zależnych. Istnieje ryzyko błędu

ewidencyjnego spowodowanego celowym lub niezamierzonych działaniem pracownika jednostki zależnej.

W celu minimalizacji ryzyka Jednostka Dominująca przeprowadza systematyczne kontrole prawidłowości

procesów ewidencyjnych w jednostkach zależnych.

Ryzyko branżowe dla podmiotów działających w określonych sektorach.

Grupa Kapitałowa CFI prowadzi działalność inwestycyjną, z którą związane jest ryzyko

zaangażowania w sektor działalności, którego sposób funkcjonowania może być uzależniony od szeregu

czynników, trudnych do rozpoznania w momencie nabycia udziałów lub akcji podmiotu zdefiniowanego w

strukturze tego sektora. Czynnikami takimi może być np. konkurencyjność popytu, wewnętrzne relacje

pomiędzy dominującymi uczestnikami sektora, trendy rynkowe, specyficzne potrzeby i wybory

konsumentów, moda.

Ryzyko związane z możliwością pojawienia się nieprawdziwych informacji dotyczących Emitenta lub

jego działalności.

Na konkurencyjnym rynku w szczególności dla spółek publicznych, istnieje ryzyko wykorzystywania

przez niektórych konkurentów Emitenta (lub inne podmioty zmierzające do osłabienia pozycji

konkurencyjnej Emitenta, w tym spekulantów giełdowych) nieprawdziwych informacji o Emitencie, jego

działalności lub osobach powiązanych z Emitentem, w celu wywarcia negatywnego wpływu na pozycję i

wizerunek rynkowy Emitenta. Ewentualne rozpowszechnianie nieprawdziwych i negatywnych informacji

dotyczących Emitenta, może wywierać przejściowy, lecz niekorzystny wpływ na jego pozycję negocjacyjną,

a tym samym negatywnie wpływać na sytuację finansową Emitenta. Informacje takie mogą wywierać

również niekorzystny wpływ na kształtowanie się kursu akcji Emitenta, nawet jeśli nie miałyby one

istotnego wpływu na wyniki finansowe Emitenta. Spółka w uzasadnionych przypadkach wykorzysta drogę

prawną w celu obrony swojego wizerunku, jednakże nie ma możliwości ograniczenia lub wyeliminowania

takiego ryzyka.

Ryzyko prawne związane z trwającym postępowaniem przygotowawczym Prokuratury Regionalnej w

Łodzi w stosunku do osób, które zrezygnowały lub zostały odwołane z organów zarządzających

Emitenta i organów spółek zależnych.

Obecny zarząd Emitenta i podmiotów zależnych dostrzega istotne ryzyko prawne związane z

docierającymi z mediów informacjami o rozpoczęciu przez Prokuraturę Regionalną w Łodzi czynności

przygotowawczych w celu postawienia zarzutów karnych i karnoskarbowych w stosunku do osób

zasiadających na dzień bilansowy w organach statutowych spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej

Emitenta.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Na dzień publikacji nie są znane Emitentowi ostateczne skutki działań poprzedniego zarządu Emitenta

oraz ich potencjalny wpływ na działalność operacyjną jednostki dominującej oraz grupy kapitałowej CFI

Holding SA w nadchodzącej przyszłości. Na dzień publikacji sprawozdania działalność operacyjna Emitenta

oraz jego spółek zależnych została zachowana.

13. Emisja akcji i wykorzystanie wpływów z emisji

W prezentowanym okresie nie wyemitowano nowych akcji.

14. Informacja dotycząca prognozy wyników

Zarówno dla CFI Holding S.A. jak i dla Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A. nie były podawane i

publikowane prognozy wyników dotyczące 2022 roku.

15. Zarządzanie zasobami finansowymi

Grupa Kapitałowa:

31.12.2022

31.12.2021

1.Wskaźnik ogólnego zadłużenia

42%

41%

2.Wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych

71%

70%

3.Wskaźnik bieżącej płynności (current ratio)

92%

85%

1. zobowiązania i rezerwy na zobowiązania/aktywa ogółem

2. zobowiązania i rezerwy na zobowiązania/kapitały własne

3. aktywa obrotowe/zobowiązania krótkoterminowe

CFI Holding S.A. prowadzi działalność holdingową. Najważniejszym wskaźnikiem finansowym dla tego

typu działalności jest wskaźnik ogólnego zadłużenia. Na dzień publikacji sprawozdania Zarząd Spółki nie

widzi istotnych zagrożeń mogących wpłynąć istotnie na wypłacalność i regulowanie bieżących oraz

przyszłych zobowiązań spółki CFI Holding S.A.

16. Ocena czynników nietypowych i zdarzeń mających wpływ na wynik

Zarząd dostrzega szereg niemożliwych do oszacowania zdarzeń lub warunków, które mogą mieć istotny

wpływ na dalsze funkcjonowanie w kolejnych okresach:

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

• znaczące przerwy w działalności wynikające z zamrożenia gospodarki przy kolejnych falach

epidemii,

• ograniczenia w działalności zakładów produkcyjnych lub punktów handlowych,

• ograniczeń w podróży i zakłóceń logistyczno-transportowych (w tym związanych z zamknięciem

granic),

• niedostępności personelu (w tym wynikających z konieczności sprawowania opieki nad dziećmi),

• znaczące spadki sprzedaży, zysków i operacyjnych przepływów pieniężnych,

• straty na kontraktach - zawartych umowach.

16.1. Wpływ pandemii COVID-19 na wyniki operacyjne Grupy

Na dzień publikacji niniejszego raportu sytuacja związana z wpływem Pandemii (zagrożenia

pandemicznego) COVID-19 na bieżącą działalność spółki jest zauważalny i może mieć wpływ na planowane

terminy wykonywania poszczególnych procesów w Grupie Kapitałowej, ale nie stanowi na chwile obecną

zagrożenia dla kontynuacji działalności Grupy Kapitałowej CFI.

Odkąd koronawirus SARS-CoV-2 zaczął wywierać znaczący wpływ na światową gospodarkę, odczuwa

go większość państw, sektorów oraz branż. W sposób szczególny na negatywne skutki pandemii narażona

jest branża hotelarska, która odczuła jej konsekwencje jako jedna z pierwszych. Rygory sanitarne oraz

liczne ograniczenia wprowadzane kolejnymi decyzjami władz poszczególnych państw doprowadziły do

całkowitego zahamowania ruchu turystycznego nie tylko w Europie, ale w skali globalnej. Ograniczenia w

przemieszczaniu się oraz strach przed zarażeniem, niemal natychmiastowo wpłynęły na decyzje

przedsiębiorstw o wstrzymaniu podróży służbowych oraz odwołaniu organizacji konferencji i szkoleń,

doprowadziły też do szybkiego zrewidowania planów wyjazdowych wielu klientów indywidualnych. W

rezultacie branża hotelarska zaczęła odczuwać skutki pandemii jeszcze przed nałożonymi odgórnie

nakazami zamknięcia hoteli. Dynamiczny wzrost liczby zakażeń wymusił na hotelarzach podjęcie szybkich

działań, mających na celu nie tylko zminimalizowanie strat finansowych, ale przede wszystkim zapewnienie

bezpieczeństwa gościom i pracownikom.

Pomimo faktu, że wprowadzone wcześniej obostrzenia w poszczególnych krajach zostają stopniowo

łagodzone, konsekwencje społeczno-gospodarcze wywołane przez COVID-19 pozostają nadal trudne do

oszacowania. W perspektywie najbliższych miesięcy istotną niewiadomą jest skala popytu na usługi

hotelarskie ze strony klientów biznesowych. Wypieranie stacjonarnych konferencji i szkoleń przez

spotkania w formie online, a także odwoływanie bądź przekładanie na kolejny rok targów oraz imprez

masowych, przyczynią się do znacznego ograniczenia przychodów z segmentu MICE. Utrzymujący się stan

epidemii jeszcze bardziej ograniczy działalność gospodarczą, przeciąży system opieki zdrowotnej i będzie

miał negatywny wpływ na podaż, nastroje inwestorów, popyt konsumencki i rynek pracy, co może

przełożyć się na głęboką recesję.

Nieuniknionym efektem obecnej sytuacji jest spadek podaży miejsc noclegowych. W jeszcze większym

stopniu niż dotychczas przewaga konkurencyjna na rynku hotelarskim będzie uzależniona od jakości i

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

bezpieczeństwa oferowanych usług oraz szybkiej adaptacji do nowej rzeczywistości i rosnących oczekiwań

gości.

Na dzień publikacji niniejszego raportu sytuacja związana z wpływem Pandemii COVID-19 na bieżącą

działalność spółki jest zauważalny i może mieć wpływ na planowane inwestycje w szczególności na termin

ich realizacji jednak oczekiwane zniesienie zagrożenia epidemicznego może spowodować znaczący wzrost

w szczególności gości zagranicznych.

Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację, śledzi zalecenia GIS i decyzje rządu, i w trosce o

zdrowie i bezpieczeństwo pracowników i współpracowników podejmuje działania mające na celu

minimalizację zagrożenia zachorowania i rozpowszechniania się Koronawirusa. Spółka w tym celu

wprowadziła procedurę bezpieczeństwa określającą zasady postępowania w zakresie zapobiegania,

przeciwdziałania i zwalczania COVID-19 oraz zmieniła częściowo organizację pracy w firmie, umożliwiając

w dalszym ciągu jak najszersze wykorzystanie możliwości pracy zdalnej.

W raportowanym okresie Spółka poczyniła odpowiednie działania w celu zapewnienia ciągłość

funkcjonowania Grupy. Stan osobowy pracowników, współpracowników pozwalają na realizację

prowadzonych przez Emitenta zadań, co nie oznacza, iż dynamicznie zmieniająca się sytuacja nie

spowoduje w niedalekiej przyszłości ryzyka zmian w istniejącej obecnie sytuacji. Współpracujące ze spółką

podmioty gospodarcze na dzień sporządzenia raportu świadczą usługi w sposób zadowalający oczywiście

z uwzględnieniem restrykcji wprowadzonych na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie ustaw i

rozporządzeń tzw. covidowych, zwierających istotne ograniczenia odnoszące się do działalności

gospodarczej.

Należy przy tym zauważyć, iż aktualna sytuacja w kraju i Europie w dalszym ciągu nie daje możliwości

oszacowania w sposób precyzyjny wpływu COVID-19 na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej w bieżącym

roku.

Zarząd spółki przeanalizował potencjalne ryzyka związane z zagrożeniem epidemicznym

Koronawirusa, które mogą istotnie wpłynąć na jej wyniki finansowe. Jednocześnie z uwagi na niemożliwość

określenia potencjalnego okresu, przez który będą występowały ograniczenia, a tym samym skali recesji

gospodarczej, jaka wystąpi z tego powodu i w szczególności jej wpływ na osiągnięcia Grupy Kapitałowej”

efekt”, nie jesteśmy w stanie w chwili obecnej oszacować pełnych skutków i wpływu powyższego zdarzenia

na sytuację gospodarczą oraz wyniki finansowe Emitenta oraz podmiotów zależnych.

Jednostka dominująca wraz z podmiotami zależnymi dołoży wszelkich możliwych starań, o ile to będzie

możliwe, aby zapewnić przejrzystość informacji o faktycznych i potencjalnych skutkach Koronawirusa

COVID-19, w zakresie możliwie jak najbardziej opartym na analizie jakościowej oraz ilościowej

prowadzonej działalności, sytuacji finansowej i wyników finansowych, gdy możliwość oceny skutków

Pandemii pozwoli na precyzyjne wskazanie rzeczywistych zagrożeń. Jako spółka odpowiedzialna

społecznie staramy się równoważyć interes spółki oraz bezpieczeństwo i potrzeby osób objętych

działaniami prewencyjnymi zapobiegającymi rozprzestrzenianiu się Koronawirusa.

O znaczących zmianach opisanej powyższej sytuacji oraz dalszych działaniach, które w istotny sposób

będą przekładały się na sytuację gospodarczą Emitenta, a tym samym wartość akcji Emitenta, Emitent

będzie informował w drodze raportów bieżących lub kolejnych raportach okresowych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

16.2. Wpływ konfliktu zbrojnego toczącego się na terenie Ukrainy na działalność Emitenta.

Emitent nie posiada interesów gospodarczych na rynku rosyjskim i nie ma zlokalizowanej działalności

na Ukrainie. Spółki z Grupy Kapitałowej CFI zatrudniają znikomą ilość pracowników pochodzenia

ukraińskiego należy jednak zaznaczyć, że Spółka widzi możliwość zwiększenia kadry pracowniczej poprzez

zatrudnienie pracowników z Ukrainy.

Niemniej jednak reperkusje trwającego już 429 dni konfliktu zbrojnego, są poważne dla gospodarki

krajowej, europejskiej i światowej. Zarówno Ukraina, jak i Rosja odgrywają kluczową rolę w łańcuchu

dostaw surowców energetycznych, można się spodziewać sporych turbulencji na rynku. Nałożone sankcje

spowodowały poważne utrudnienia w handlu i inwestycjach z Rosją. Od 2014 roku Rosja jest poddawana

szeregowi sankcji gospodarczych ze strony Unii Europejskiej, Stanów Zjednoczonych i innych państw, w

odpowiedzi na aneksję Krymu przez Rosję oraz jej zaangażowanie w konflikt w Ukrainie. wprowadzane

sankcje mogą wydłużyć, a nawet przerwać łańcuchy dostaw. Trudno dokładnie oszacować potencjalny

wpływ ewentualnego przerwania łańcucha dostaw. Dywersyfikacja dostawców Emitenta pozwala na

utrzymywanie aktywnych łańcuchów dostaw ze stron niezwiązanych z konfliktem Europa stopniowo

uniezależnia się od rosyjskich paliw i gazu. Konflikt zbrojny na terenie Ukrainy może mieć bardzo istotne i

długotrwałe efekty na globalne, europejskie i polskie otoczenie makroekonomiczne. W szczególności w

efekcie nagłego ograniczenia dostępności surowców, ropy naftowej, stali czy gazu i paliw kopalnych

możemy oczekiwać zarówno nagłego spowolnienia gospodarczego, jak również pogłębionej presji

inflacyjnej. Dotkliwość tych skutków uzależniona jest przede wszystkim od długości prowadzenia działań

zbrojnych na terenie Ukrainy, jak również ich intensywności. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć dalszego

rozwoju wypadków na Ukrainie ani ich długoterminowego wpływu na naszą działalność operacyjną oraz

uzyskiwane wyniki finansowe. Pogorszenie ogólnokrajowej i globalnej koniunktury w wyniku epidemii czy

wojny na Ukrainie może negatywnie wpłynąć na rynek turystyczny w szczególności hotelarski, a tym

samym na poziom naszych przychodów. Narodowy Bank Polski chcąc ograniczyć wzrost inflacji, będzie

niewątpliwie podnosił stopy procentowe, co wpłynie na dostępność kredytu i znacząco podwyższy koszty

finansowania zewnętrznego. Zjawiska te mogą przełożyć się niekorzystnie na popyt na nasze usługi, koszty

prowadzenia bieżącej działalności, jak również możliwości realizacji wybranych inwestycji. Jednocześnie

nasilająca się presja inflacyjna może przekonywać władze monetarne do zwiększenia zacieśniania polityki

pieniężnej, co może mieć wpływ na koszty obsługi naszego zadłużenia bądź możliwość aranżacji

dodatkowego finansowania. Mając na uwadze powyższe czynniki, należy liczyć się z ograniczeniem

konsumpcji, co niewątpliwie przełoży się na cały rynek turystyczny. W konsekwencji można się spodziewać

zmniejszenia popytu na usługi hotelarskie oraz ryzyko cenowe hurtowych produktów rolno-spożywczych.

Przedstawiciele 27 państw Unii pod koniec lutego bieżącego roku uzgodnili – przy wymogu jednomyślności

– dziesiąty pakiet sankcji UE przeciw Rosji, który od paru tygodni zapowiadano na pierwszą rocznicę

wybuchu pełnowymiarowej wojny przeciw Ukrainie.

Nowe restrykcje uderzają w wymianę handlową UE i Rosji o wartości blisko 11 mld euro, a ich celem

jest m.in. zakaz eksportu do Rosji długiej listy komponentów podwójnego zastosowania (cywilnego i

wojskowego). Ich listę skompletowano na podstawie – przekazywanych przez Kijów – zestawień części

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

znajdowanych w rosyjskiej broni (w tym w dronach, rakietach, helikopterach) na polach bitew w Ukrainie.

Zakaz eksportu obejmie też układy i komponenty elektroniczne, kamery termowizyjne, radiotelefony, a

także rodzajów stali i aluminium wykorzystywanych w budownictwie oraz maszyn potrzebnych w

przemyśle i budownictwie.

17. Charakterystyka zewnętrznych i wewnętrznych czynników istotnych dla rozwoju Spółki oraz

opis perspektyw rozwoju działalności

Niepewność na rynku pracy.

Rok 2022 zapowiadał spore rewolucje na rynku pracy. Wraz z nadejściem 2022 roku eksperci

prognozowali odwrócenie panujących tendencji spowodowane znacznym wzrostem płacy minimalnej. Już

w styczniu wielu przedsiębiorców deklarowało ograniczenie miejsc pracy na rzecz automatyzacji. Jednak

nikt nie spodziewał się, że sytuacja gospodarcza po pandemii i agresja Rosji na Ukrainę przyniesie aż tak

wiele znaczących i trudnych do przeskoczenia zmian oraz wyzwań. Pandemia wirusa COVID-19 nie

przyspieszyła odwrócenie trendu na rynku pracy. Wiele branż musiało wstrzymać swoją działalność z

powodu restrykcji wprowadzanych przez rządy poszczególnych krajów, mimo tego stopa bezrobocia

rejestrowanego jest jedną najniższych w Europie, a rekrutacja wykwalifikowanych pracowników jest

niezwykle trudna. Badania przeprowadzone wśród pracodawców i pracowników pokazują niepewność na

rynku pracy. W kwietniu 2022 r. stopa bezrobocia była niższa niż w marcu, ale urzędy pracy zarejestrowały

o wiele mniej ofert. Zmalało także średnie miesięczne wynagrodzenie. Inflacja stała się głównym powodem

do szukania nowej pracy.

Niepewność prowadzenia działalności.

Odkąd wirus SARS-CoV-2 zaczął wywierać znaczący wpływ na światową gospodarkę, odczuwa go

większość państw, sektorów oraz branż. W sposób szczególny na negatywne skutki pandemii/ zagrożenia

epidemicznego narażona jest branża turystyczna, która odczuła jej konsekwencje jako jedna z pierwszych.

Rygory sanitarne oraz liczne ograniczenia wprowadzane kolejnymi decyzjami władz poszczególnych

państw doprowadziły do całkowitego zahamowania ruchu turystycznego nie tylko w Europie, ale w skali

globalnej. Ograniczenia w przemieszczaniu się oraz strach przed zarażeniem, niemal natychmiastowo

wpłynęły na decyzje przedsiębiorstw o wstrzymaniu podróży służbowych oraz odwołaniu organizacji

konferencji i szkoleń, doprowadziły też do szybkiego zrewidowania planów wyjazdowych wielu klientów

indywidualnych. W rezultacie branża hotelarska zaczęła odczuwać skutki pandemii jeszcze przed

nałożonymi odgórnie nakazami zamknięcia hoteli. Dynamiczny wzrost liczby zakażeń wymusił na

hotelarzach podjęcie szybkich działań, mających na celu nie tylko zminimalizowanie strat finansowych, ale

przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa gościom i pracownikom. W związku z tym istnieje ryzyko

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

związane ze zdolnością spółek zależnych do regulowania w umownych terminach wszystkich zobowiązań

oraz możliwość generowania przychodów i przepływów na poziomie niezbędnym do funkcjonowania

spółek zależnych. Powyższe warunki świadczą o istnieniu niepewności, która może powodować

wątpliwości, co do zdolności spółek zależnych do dalszej kontynuacji działalności. Obecnie nie jest także

możliwe ocenienie dalszego wpływu pandemii na działalność spółek zależnych. Wyniki finansowe będą

zależne przede wszystkim od zainteresowania usługami hotelarskimi przez gości w kolejnych miesiącach.

Czynniki zewnętrzne mające istotny wpływ dla rozwoju grupy kapitałowej.

✓ Trwające zagrożenie epidemiczne chorobą zakaźną COVID-19, wywołaną wirusem SARS-CoV-2, mogąca

przełożyć się na czasowe ograniczenie lub czasowe zaprzestanie prowadzenia działalności operacyjnej

każdej spółki z grupy kapitałowej Emitenta,

✓ Niestabilna sytuacja sprzedażowa. Działalność Spółek z grupy kapitałowej opiera się w znacznym

stopniu na sprzedaży produktów używanych w charakterze surowców i półproduktów w wielu

branżach, powoduje to, że każda zmiana na rynku w tych branżach ma bezpośredni wpływ na wahania

sprzedaży Spółki,

✓ Wzrost kosztów pracy i energii,

✓ Stopy procentowe, zmiany kursów walutowych i inne czynniki makroekonomiczne,

✓ Dostęp do kapitału - spółki notowane na GPW, rynek podstawowy,

✓ Ryzyko niemożności pozyskania środków finansowych na rynku, niewystarczający popyt na akcje

Spółki,

✓ Rozproszenie branżowe, szansa na rozwój lub przejęcia,

✓ Znaczne możliwości ekspansji terytorialnej,

✓ Przewidywane globalne spowolnienie gospodarcze wywołane pandemią wirusa SARS-CoV-2, które w

znaczny sposób może wpłynąć na poszczególne rynki, na których działa Grupa,

✓ Ograniczenie finansowania,

✓ Niekorzystne zmiany w systemie podatkowym,

✓ Ryzyko niedopuszczenia kolejnych emisji do obrotu spółek notowanych na GPW.

Czynniki pozytywne wewnętrzne:

✓ Elastyczny i otwarty Zarząd Przedsiębiorstwa,

✓ Zmiany restrukturyzacyjne,

✓ Silne zaplecze merytoryczne,

✓ Doświadczona kadra i współpracownicy,

✓ Efektywna współpraca pomiędzy poszczególnymi działami,

✓ Rozproszenie akcji spółek notowanych na GPW,

✓ Ilość pozyskanych kontraktów w segmencie usług dla gazownictwa o niewysokiej wartości

jednostkowej, pozwalających na osiągnięcie progu rentowności,

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

✓ Powiązania kapitałowe i osobowe z innymi przedsiębiorstwami z branży energii odnawialnej i

deweloperskiej, oraz innowacyjnymi przedsiębiorstwami wykorzystujące technologie wytwarzania

biopaliw, możliwość współtworzenia know-how.

Czynniki negatywne wewnętrzne:

✓ Wrażliwość na zmiany kadrowe (wysoka specjalizacja),

✓ Ryzyko związane z funkcjonowaniem Spółek notowanych na GPW (możliwość wykluczenia z rynku,

nałożenia kar administracyjnych, rozwiązania umowy z Animatorem Rynku).

✓ Konieczność zatrudniania wykwalifikowanych pracowników i współpracowników.

Na osiągane przez grupę kapitałową wyniki w 2022 w szczególności wpływać będzie:

Wysokość inflacji oraz trwające zagrożenie chorobą zakaźną COVID-19, wywołaną wirusem SARS-CoV-2

mogąca przełożyć się na czasowe ograniczenie lub czasowe zaprzestanie prowadzenia działalności

operacyjnej każdej spółki z grupy kapitałowej przewidywane globalne spowolnienie gospodarcze

wywołane pandemią wirusa SARS-CoV-2, a także trwający konflikt zbrojny na Ukrainie, które w znaczny

sposób może wpłynąć na poszczególne rynki, na których działa Grupa,

✓ sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce;

✓ reorganizacja funkcjonowania grupy kapitałowej;

✓ popyt na mieszkania i sprzedaż mieszkań;

✓ dynamika rozwoju w okresie po pandemicznym;

✓ zmiany w przepisach w obszarze polityki fiskalnej, pieniężnej i podatkowej;

✓ dostępność do kapitału oraz alternatywnych źródeł finansowania;

✓ sytuacja na rynkach materiałów budowlanych oraz ich dostępność i koszty pozyskania;

Mając na uwadze powyższe, Zarząd Emitenta kontynuuje działania dywersyfikacyjne, które pozwolą na

utrzymanie stabilnej sytuacji majątku Grupy Kapitałowej bez względu na koniunkturę rynkową. Jednym z

kroków będzie rozszerzenie obszaru działalności Emitenta i nawiązanie współpracy z szeregiem

podmiotów w zakresie oceny efektywności realizowanych inwestycji oraz przeprowadzania analiz

działalności operacyjnej spółek kapitałowych prywatnych i publicznych.

Ze względu na duże zainteresowanie inwestycjami realizowanymi przez grupę kapitałową na terenie Polski,

Zarząd podjął decyzję o kontynuacji zaangażowania w projekty związane z sektorem nieruchomości,

upatrując w tych działaniach atrakcyjność inwestycji oraz pewny zwrot na zainwestowanym kapitale.

Mając jednak na uwadze duże doświadczenie w zakresie inwestycji kapitałowych Zarząd nie wyklucza

dalszego zaangażowania w podmioty, dające możliwość stabilnego wzrostu na zakładanym w poprzednich

latach poziomie zwrotu z zainwestowanego kapitału.

18. Zwięzły opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta oraz spółek z GK CFI w okresie,

którego dotyczy raport, wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń dotyczących Grupy

Kapitałowej Emitenta;

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

• W dniu 13 stycznia 2022 roku Zarząd Korporacji Gospodarczej EFEKT S.A. poinformował, że zawarł

przed notariuszem w Katowicach, w formie aktu notarialnego ze Sprzedającym (osobą fizyczną),

nie będącym podmiotem powiązanym z podmiotami z Grupy Kapitałowej Emitenta, „Przedwstępną

warunkową umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu”, zobowiązującą strony pod

zastrzeżonymi w jej treści warunkami, do zawarcia „Przyrzeczonej Warunkowej Umowy

Sprzedaży” na podstawie której, pod warunkiem niewykonania przez Prezydent Miasta Łodzi

prawa pierwokupu wynikającego z art. 109 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, Sprzedający sprzeda Emitentowi prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości, stanowiącego niezabudowaną działkę gruntu, położoną przy ul. Liściastej w Łodzi,

o łącznej powierzchni 3,9825 ha.

Zawarcie przez strony „Przyrzeczonej Warunkowej Umowy Sprzedaży” zostało uzależnione od

łącznego spełnienia następujących warunków: dokonania przez Sąd Rejonowy dla Łodzi

Śródmieścia w Łodzi w dziale II księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości będącej

przedmiotem sprzedaży, wpisu prawa użytkowania wieczystego gruntu zapisanego w tej księdze

wieczystej na rzecz Sprzedającego, w związku ze złożonym w grudniu 2021 roku przez

Sprzedającego wnioskiem o ujawnienie przysługującego mu prawa; nieruchomość będąca

przedmiotem sprzedaży, będzie wolna od wszelkich praw, roszczeń oraz obciążeń osób trzecich, w

tym w szczególności hipotek ujawnionych w dacie zawarcia opisanej umowy w dziale IV księgi

wieczystej, jak również umów dzierżawy, najmu, leasingu, użyczenia oraz umów o podobnym

charakterze, za wyjątkiem obciążeń – służebności i wzmianek określonych w treści zawartej

umowy.

Termin zawarcia „Przyrzeczonej Warunkowej Umowy Sprzedaży” został określony na dzień

20.05.2022 roku i w tym dniu nie zostały wypełnione warunki Umowy.

Cena sprzedaży została uzgodniona przez strony na kwotę 11.350.125,00 zł

• w dniu 15 lutego 2022 roku Zarząd Korporacji Gospodarczej EFEKT S.A. poinformował, że w

nawiązaniu do raportu bieżącego nr 21/2021 z dnia 23 grudnia 2021 roku, w dniu 15 lutego 2022

roku, Emitent zawarł przed notariuszem w formie aktu notarialnego ze Sprzedającym, nie będącym

podmiotem powiązanym z podmiotami z Grupy Kapitałowej Emitenta, umowę przeniesienia prawa

użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu przy ulicy Zachodniej nr 109 w Łodzi, o obszarze

814 m2 oraz prawo własności usytuowanego na tym gruncie budynku biurowo-usługowego,

stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, wobec nie skorzystania przez Miasto Łódź

z przysługującego mu na podstawie Uchwały nr XXV/589/16 Rady Miejskiej Łodzi z dnia 10 lutego

2016r. w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji miasta Łodzi (art.

109 ust. 1 pkt. 4A przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2021 roku, poz. 1899) prawa pierwokupu.

Umówiona cena w kwocie 4.100.472,88 zł (cztery miliony sto tysięcy czterysta siedemdziesiąt dwa

złote osiemdziesiąt osiem groszy) brutto, została zapłacona przez Emitenta w całości ze środków

własnych, przed podpisaniem wskazanej umowy, na rachunek bankowy Sprzedającego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

• w dniu 18 maja 2022 roku Zarząd Korporacji Gospodarczej EFEKT S.A. poinformował, że w dniu 17

maja 2022 roku Emitent, zawarł z Bankiem posiadającym siedzibę w Polsce dwie umowy: umowę

o kredyt złotowy na refinansowanie poniesionych nakładów inwestycyjnych na kwotę:

7.100.000,00 zł (słownie: siedem milionów, sto tysięcy złotych) (zwany dalej: „Kredytem”) oraz

umowę pożyczki korporacyjnej w złotych na kwotę: 1.900.000,00 zł (słownie: jeden milion,

dziewięćset tysięcy złotych) (zwaną dalej: „Pożyczką”).

Kredyt został udzielony Emitentowi na okres dziesięciu lat tj. do dnia 30 kwietnia 2032 roku i

oprocentowany jest o zmienną stawkę referencyjną WIBOR 1M powiększoną o marżę Banku, przy

czym odsetki płatne są w okresach miesięcznych.

Znaczące zabezpieczenie spłaty Kredytu stanowić będą: a) weksel in blanco Emitenta z deklaracją

wekslową; b) hipoteka umowna łączna do kwoty 11.700.000,00 PLN ustanowiona na

nieruchomościach objętych księgami wieczystymi o numerach: KW nr KR1P/00192353/6, KW nr

KR1P/00269502/7, KR1P/00064746/2, KR1P/00339780/1. Przy czym wskazana hipoteka

łączna, stanowi równocześnie zabezpieczenie roszczeń Banku wobec Emitenta, z tytułu spłaty

Pożyczki; c) przelew wierzytelności na rzecz Banku z tytułu sześciu zawartych przez Emitenta

umów najmu dotyczących lokali znajdujący się w nieruchomości stanowiącej przedmiot

zabezpieczenia; d) cesja na rzecz Banku praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości objętej

księgą wieczystą oznaczoną numerem KW nr KR1P/00192353/6.

Celem kredytowania jest refinansowanie poniesionych przez Emitenta nakładów inwestycyjnych

na budowę, rozbudowę, modernizację lub zakup nieruchomości zabudowanych/niezabudowanych

do wysokości 7.100.000,00 PLN.

• Zarząd Spółki CFI Holding S.A. przekazał, że w dniu 30 czerwca 2022 roku, spółka zależna od

Emitenta tj. Solaris House Sp. z o.o. wprowadziła do sprzedaży lokale mieszkalne, w ramach

przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego na nieruchomości przy ul. Wydawniczej 6 w

Łodzi, objętej księgą wieczystą oznaczoną numerem LD1M/00181376/2. Spółka Solaris House Sp.

z o.o. w dniu 30 czerwca 2022 roku, zawarła pierwszą umowę deweloperską, której przedmiotem

jest zobowiązanie do wybudowania oraz przeniesienia na rzecz nabywcy - prawa własności do

lokalu mieszkalnego na wskazanej nieruchomości. Przedsięwzięcie deweloperskie realizowane

przez spółkę zależną od Emitenta tj. Solaris House Sp. z o.o. (dalej: Inwestor), w ramach której

Emitent realizuje działania deweloperskie i w związku z tym, wniósł do spółki zależnej

zorganizowaną część przedsiębiorstwa opisaną w raporcie bieżącym nr 21/2021 z dnia 30.12.2021

roku, zakłada wybudowanie oraz sprzedaż w ramach inwestycji realizowanej na w/w

nieruchomości przy ul. Wydawniczej 6 w Łodzi, 457 lokali mieszkalnych oraz 11 lokali użytkowych

o łącznej powierzchni użytkowej mieszkalnej 28.215,6 PUM oraz powierzchni użytkowej usług

2.942,3 PUU. W opisanej powyżej inwestycji dodatkowo planowana jest budowa 504 miejsc

parkingowych. Zamierzona inwestycja charakteryzuje się wysokim poziomem rentowności, który

pozwoli Inwestorowi osiągnąć większy zysk ze sprzedaży mieszkań.

• Zarząd CFI Holding S.A., przekazał, że w dniu 26 sierpnia 2022 roku po południu Spółka Zależna

CENTRAL FUND OF IMMOVABLES sp. z o.o. (CFI sp. z o.o.) z siedzibą w Łodzi dokonała

przewalutowania na walutę Euro części kredytów inwestycyjnych zaciągniętych w Banku Ochrony

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Środowiska S.A. w polskim złotym w kwocie 67 144 212,85 PLN. Kwota zadłużenia po dokonaniu

przewalutowania wynosi na dzień przekazania raportu 14 222 455,59 EUR. Spółka ustanowi

dodatkowe zabezpieczenie na kwotę 10 mln zł w postaci hipoteki umownej na nieruchomości

objętej KW nr LD1M/00046431/8. Wszystkie pozostałe postanowienia aneksowanych Umów,

które zostały objęte przewalutowaniem, o których Emitent informował w Raportach bieżących

ESPI: nr 6/2020 z dnia 07.02.2020, nr 59/2017 z dnia 28.12.2017, nr 15/2019 z dnia 08.06.2019,

nr 12/2018 z dnia 29.06.2018 w tym zabezpieczenia wierzytelności Banku z tytułu zawartych

Umów, nie uległy zmianom na skutek zawartych aneksów i nie odbiegają od postanowień

stosowanych powszechnie dla tego typu umów kredytowych.

• w dniu 29 sierpnia 2022 Zarząd Korporacji Gospodarczej EFEKT S.A. poinformował, że w

nawiązaniu do raportu bieżącego nr 12/2022 dotyczącego zawarcia ze spółką zależną od Emitenta

tj. spółką „EFEKT-HOTELE” S.A. umowy sprzedaży na rzecz Emitenta 377 udziałów w spółce

„LIDER HOTEL” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie przy ul. Opolskiej

12, wpisanej do Rejestru Przedsiębiorców pod numerem KRS 0000244810, która to transakcja

została zawarta w związku z planowanym połączeniem Korporacji Gospodarczej „efekt" S.A. (jako

spółki przejmującej) ze spółkami zależnymi tj. spółką „EFEKT-HOTELE” S.A. oraz "Lider Hotel" Sp.

z o.o., o czym Emitent informował w raporcie bieżącym nr 13/2022, jak również w nawiązaniu do

raportu bieżącego nr 19/2022 zawierającego m.in. informację, o nie podjęciu przez Zwyczajne

Walne Zgromadzenie Korporacji Gospodarczej „efekt” S.A. z dnia 27 czerwca 2022 roku uchwały

nr 10 w sprawie połączenie Emitenta ze spółkami zależnymi, niniejszym przekazuje do publicznej

wiadomości, że w dniu dzisiejszym tj. 29 sierpnia 2022 roku, Spółka Korporacja Gospodarcza

„efekt" S.A. zawarła ze Spółką "Efekt-Hotele" S.A. porozumienie o odstąpieniu umowy o sprzedaży

udziałów w spółce 'Lider Hotel' Sp. z o.o.

Zawarcie opisanego porozumienia, jest konsekwencją braku wyrażenia przez Walne Zgromadzenie

Emitenta zgody na połączenie spółki Korporacja Gospodarcza „efekt” S.A. ze spółkami zależnymi tj.

"Lider Hotel" Sp. z o.o. oraz „Efekt-Hotele” S.A., a tym samym niemożliwością ociągnięcia celu

umowy sprzedaży udziałów w spółce Lider Hotel Sp. z o.o., o zawarciu której Emitent informował

raportem bieżącym nr 12/2022.

Umowa sprzedaży udziałów w spółce "Lider Hotel" Sp. z o.o. o której mowa w raporcie z dnia

12/2022 roku, nie została przez Emitenta wykonana.

• Zarząd CFI Holding S.A. przekazał, że w dniu 2 września 2022 roku, Spółka Zależna CENTRAL FUND

OF IMMOVABLES sp. z o.o. (CFI sp. z o.o.) z siedzibą w Łodzi dokonała przewalutowania na walutę

denominowaną w Euro (EUR) kredytu płynnościowego z gwarancją Banku Gospodarstwa

Krajowego (BGK) zaciągniętego w Banku Ochrony Środowiska S.A. w polskim złotym w kwocie 27

281 500,00 PLN. Kwota zadłużenia po dokonaniu przewalutowania wynosi na dzień przekazania

raportu 5 788 195,11 EUR (słownie: pięć milionów siedemset osiemdziesiąt osiem tysięcy sto

dziewięćdziesiąt pięć EUR 11/100) głównie pochodzących ze środków tarczy antykryzysowej

Funduszu Gwarancji Płynnościowych BGK, który umożliwia objęcie gwarancją kredytu

obrotowego. Zawarta transakcja przewalutowania kredytu na Euro jest kolejnym działaniem

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

dostosowującym politykę przychodów spółek z Grupy Kapitałowej CFI wyliczonej na podstawie

wskaźnika denominowanego w EUR.

Raportowane przewalutowanie kredytu zostało również objęte hipoteką, o której mowa w raporcie

ESPI nr 12/2022 z dnia 29 sierpnia 2022 r. stanowiąc dodatkowe zabezpieczenie na kwotę do 10

mln zł w postaci hipoteki umownej na nieruchomości objętej KW nr LD1M/00046431/8, która to

hipoteka zabezpiecza wszystkie przewalutowane kredyty na euro (EUR). Dzień Ostatecznej Spłaty

Kredytu został ustalony na 28.06.2026 r.

• Zarząd CFI Holding S.A. przekazał, że w dniu 18 grudnia 2022 roku, Spółka Zależna CENTRAL FUND

OF IMMOVABLES sp. z o.o. (CFI sp. z o.o.) z siedzibą w Łodzi zawiadomił że w dniu 16 grudnia 2022

roku (w godzinach wieczornych) otrzymał od spółki Central Fund of Immovables Sp. z o.o. z

siedzibą w Łodzi (Spółka Zależna) zawiadomienie wraz z kompletem dokumentów do aneksu oraz

porozumienia w przedmiocie dodatkowych ustaleń finansowych do znaczącej umowy jaki spółka

zależna od emitenta zawarła w dniu 15 grudnia 2022 roku przed notariuszem Rafałem

Lewandowskim w Warszawie ze spółką prawa handlowego z siedzibą w Warszawie działającą w

branży deweloperskiej, niepowiązaną z Emitentem, zwaną dalej w treści niniejszego raportu

„Kontrahentem”. W aneksie do przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z

dnia 19 listopada 2021 roku oraz Porozumienia w przedmiocie dodatkowych ustaleń finansowych

(rozliczeń finansowych) pomiędzy Stronami, na podstawie których Spółka Zależna od Emitenta

zobowiązała się do sprzedaży na rzecz Kontrahenta:

a) prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności budynków, budowli i innych

urządzeń posadowionych na działkach gruntu o łączonej powierzchni ok. 5.179 m2, jakie zostaną

wydzielone zostaną z nieruchomości składającej się z działki gruntu oznaczonej numerem 15/6 o

łącznej powierzchni 0,6477 ha położonej we Wrocławiu, obręb 0001 Stare Miasto, przy ulicy

Trzemeskiej numer 4, 6, 8 i 10, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV

Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer WR1K/00098309/9 i wyodrębnione

do nowej księgi wieczystej;

b) prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej numerem 15/7 o powierzchni 0,0128 ha,

położonej we Wrocławiu, obręb 0001 Stare Miasto, przy ulicy Legnickiej, dla której Sąd Rejonowy

dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą

numer WR1K/00115097/5 wraz z prawem własności posadowionych na niej budowli i urządzeń;

zwany dalej „Aneksem do przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości”, oraz

porozumieniem w przedmiocie dodatkowych ustaleń finansowych ( rozliczeń finansowych Stron )

-, zwanej dalej „Porozumienie”.

Zawarcie powyżej opisanego Aneksu do przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży

nieruchomości wraz z Porozumieniem nastąpiło m.in. w związku z faktem podjęcia oraz

prowadzeniem przez spółkę zależną od Emitenta rozmów z innymi podmiotami zainteresowanymi

zakupem w/w nieruchomości oraz złożonych w związku z tym wstępnych ofert zakup w/w

nieruchomości, umożliwiających zrealizowanie transakcji sprzedaży w ciągu najbliższych miesięcy,

jak również wyrażenia zgody za określonym wynagrodzeniem umownym przez Kontrahenta ,co do

gotowością do odstąpienia prawa do zakupu tych nieruchomościach na warunkach określonych w

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Porozumieniu wraz ze złożeniem stosownych wniosków do działu III KW w przedmiocie

wykreślenia roszczeń tam wpisanych na rzecz Kontrahenta.

Strony zgodnie ustaliły, iż warunkiem odstąpienia w każdym czasie przez spółkę zależną od

Emitenta od zawarcia przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży oraz umożliwienie spółce

zależnej od Emitenta zawarcia stosownej umowy z innym wybranym nabywcą będzie:

- obowiązek zwrotu wpłaconej zaliczki przez Kontrahenta w kwocie 31.980.000 zł brutto (w tym

podatek Vat według stawki 23 %) bezpośrednio na rachunek bankowy Kontrahenta

- zakup przez spółkę zależną od Emitenta posiadanej dokumentacji w tym praw do dokumentacji

uzyskanej przez Kontrahenta i związanej z planowaną przez Kontrahenta inwestycją na

nieruchomościach położonych we Wrocławiu przy ul. Trzemeskiej 4-6-8, objętych przedwstępną

warunkową umową sprzedaży za kwotę 1.953.00 zł netto plus należny podatek Vat

- zapłata przez spółkę zależną od Emitenta na rzecz Kontrahenta rekompensaty za wyrażenie zgody

na rozwiązanie , odstąpienie oraz przeniesienie wszelkich praw Kontrahenta na rzecz innego

podmiotu zainteresowanego nabyciem w/w nieruchomości przy czym wysokość rekompensaty

należna Kontrahentowi wynosić będzie ½ (jedną drugą) części kwoty stanowiącej różnicę

nadwyżki między ceną zbycia w kwocie netto uzgodnioną w umowie zawartej ze nowym nabywcą

w/w nieruchomości, a kwotą 44.265.000 zł (czterdzieści cztery miliony dwieście sześćdziesiąt pięć

tysięcy złotych) netto, z tym jednocześnie zastrzeżeniem, że kwota Rekompensaty nie przekroczy

kwoty: 1.100.000,00 zł (słownie: jeden milion sto tysięcy złotych) netto.

W związku z powyższym m.in. w celu umożliwienia spółce zależnej od Emitenta zawarcie

stosownej umowy z innym wybranym nabywcą w/w nieruchomości, stosownie do treści powyżej

opisanego Aneksu do przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości , Strony

dokonały zmiany daty ostatecznej, do której zawarta zostanie Przyrzeczona Umowa Sprzedaży – z

dnia piętnastego stycznia dwa tysiące dwudziestego czwartego roku (15-01-2024 r.) na dzień

trzydziestego kwietnia dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku (30-04-2023 r.) , jak również

wprowadziły możliwość odstąpienia przez każdą ze Stron od zawartej warunkowej przedwstępnej

umowy sprzedaży przy dokonaniu dodatkowych, stosownych rozliczeń finansowych wynikających

z zawartego dodatkowego Porozumienia oraz Aneksu.

W konsekwencji z kolei powyżej opisanej zmiany dotyczącej Daty Ostatecznej zawarcia

Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży, strony postanowiły w treści powyżej opisanego Aneksu do

przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości o zmianie terminu w jakim ma

zostać dokonany ostateczny geodezyjny podział działki nr 15/6 i założenie dla działek powstałych

w wyniku podziału księgi wieczystej, poprzez zastąpienie daty 31 grudnia 2023 r. (trzydziestego

pierwszego grudnia dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku) datą 30 marca 2023 r.

(trzydziestego marca dwa tysiące dwudziestego trzeciego roku).

Zabezpieczenie obowiązku zapłaty wynagrodzenia w kwocie 1.953.900 zł netto plus podatek Vat

wraz z ewentualnymi odsetkami i innymi kosztami nastąpiło za uzyskanie zgody na przeniesienie

przez Kontrahenta na spółkę zależną od Emitenta wszelkich praw do dokumentacji dla tych

nieruchomości, co zostało dodatkowo zabezpieczone oświadczeniem spółki zależnej od Emitenta

o poddaniu jej dobrowolnej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5) kodeksu postepowania

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

cywilnego.

W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej ze stroną trzecią, spółka zależna od Emitenta

zobowiązała się wobec Kontrahenta zapewnić zastrzeżenie w umowie zawieranej ze stroną trzecią

obowiązku uiszczenia przez stronę trzecią zaliczki na poczet wynagrodzenia w kwocie nie niższej

niż 31.980.000 zł, ustalając sposób zapłaty zaliczki w ten sposób, że kwota 31.980.000 zł zostanie

zapłacona przez stronę trzecią na rachunek bankowy Kontrahenta na zaspokojenie roszczeń z

tytułu zaliczki zapłaconej przez Kontrahenta na poczet ceny sprzedaży na podstawie

przedwstępnej, warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 19 listopada 2021 r.

Pozostałe postanowienia zawartego Aneksu do przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży

nieruchomości oraz Porozumienia nie odbiegają od warunków tego czynności prawnych

dokonywanych powszechnie na rynku.

Opis istotnych dokonań Emitenta oraz spółek z GK CFI po dniu bilansowym:

• Zarząd CFI Holding S.A. z siedzibą we Wrocławiu (zwaną dalej „Emitent”) informuje, iż w dniu 21

kwietnia 2023 roku, do Spółki wpłynęła rezygnacja Pani Joanny Feder-Kawczyńskiej z pełnienia

funkcji Prezesa Zarządu CFI Holding S.A. Rezygnacja nie zawierała przyczyn jej złożenia.

• Zarząd CFI Holding S.A. z siedzibą we Wrocławiu (zwaną dalej „Emitent”, „Spółka”) informuje, iż w

dniu 26 kwietnia 2023 roku, wpłynęła do Spółki rezygnacja Pana Konrada Raczkowskiego z

członkostwa w Radzie Nadzorczej Emitenta oraz z pełnienia funkcji Przewodniczącego Rady

Nadzorczej CFI Holding S.A. Przyczyna rezygnacji nie została wskazana. (Raport bieżący 5/2023)

• Zarząd Emitenta i podmiotów zależnych dostrzega istotne ryzyko prawne związane z

docierającymi z mediów informacjami o rozpoczęciu przez Prokuraturę Regionalną w Łodzi

czynności przygotowawczych w celu postawienia zarzutów karnych i karnoskarbowych w

stosunku do części osób zasiadających na dzień bilansowy w organach statutowych spółek

wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Emitenta.

• Na dzień publikacji nie są znane Emitentowi ostateczne skutki działań poprzedniego zarządu

Emitenta oraz ich potencjalny wpływ na działalność operacyjną jednostki dominującej oraz grupy

kapitałowej CFI Holding SA w nadchodzącej przyszłości. Na dzień publikacji sprawozdania

działalność operacyjna Emitenta oraz jego spółek zależnych nie uległa zmianie.

19. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania w Grupie Kapitałowej

W prezentowanym okresie nie zmieniono zasad zarządzania w Grupie Kapitałowej.

20. Liczba i wartość nominalna wszystkich akcji CFI Holding SA będących w posiadaniu osób

nadzorujących i zarządzających

Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania Pan Tomasz Bujak nie posiada akcji Emitenta. Osoby

Nadzorujące nie posiadają akcji Emitenta.

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

21. Informacje o znanych umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku

których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez

dotychczasowych akcjonariuszy

Zarządowi CFI HOLDING S.A. nie są znane żadne umowy w wyniku, których mogą w przyszłości nastąpić

zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy, poza informacjami

przekazywanymi w formie raportów bieżących dot. transakcji na akcjach Emitenta. Spółka nie emitowała

obligacji w okresie objętym niniejszym sprawozdaniem.

22. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych

Nie występuje.

23. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym

charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów

administrujących oraz o zobowiązaniach zaciągniętych w związku z tymi emeryturami

Nie występują.

24. Informacje o dacie zawarcia umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań

finansowych oraz wynagrodzeniu za 2022 rok.

Powyższe informacje zostały zawarte w nocie objaśniającej w sprawozdaniu skonsolidowanym grupy

kapitałowej w nocie nr 45.

25. Pozycje pozabilansowe

Informacje o aktywach i zobowiązaniach pozabilansowych znajdują się Skróconym

Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym w pozycji Aktywa i zobowiązania warunkowe.

26. Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej w 2022 roku

Wynagrodzenia zostały przedawnione w sprawozdaniu finansowym w punkcie 23 Wynagrodzenie

wypłacone lub należne członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej Grupy

27. Ład Korporacyjny

CFI Holding S.A. jako emitent akcji dopuszczonych do obrotu giełdowego, w 2022 roku podlegała

zasadom ładu korporacyjnego uchwalonym przez Radę Nadzorczą Giełdy Papierów Wartościowych w

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

Warszawie S.A. a zawartym w dokumencie pod tytułem „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”,

stanowiącym załącznik do Uchwały nr 13/1834/2021 Rady Giełdy z dnia 29 marca 2021 roku. Wskazany

zbiór zasad ładu korporacyjnego jest dostępny publicznie na stronie internetowej emitenta /w zakładce:

Relacje Inwestorskie - Ład korporacyjny oraz jako załącznik do niniejszego Raportu.

I. Podstawa prawna sporządzenia Oświadczenia

Niniejsze Oświadczenie o stosowaniu zasad ładu korporacyjnego w 2022 roku zostało sporządzone na

podstawie § 70 ust. 6 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania

za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.

II. Zasady ładu korporacyjnego, którym emitent podlegał w 2022 roku

CFI Holding S.A. jako emitent akcji dopuszczonych do obrotu giełdowego, w 2022 roku podlegała

zasadom ładu korporacyjnego uchwalonym przez Radę Nadzorczą Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie

S.A. a zawartym w dokumencie pod tytułem „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”, stanowiącym

załącznik do Uchwały nr 13/1834/2021 Rady Giełdy z dnia 29 marca 2021 roku. Tekst zbioru zasad jest publicznie

dostępny w stronie internetowej www.gpw.pl.

III. Wskazanie miejsca, gdzie zbiór zasad ładu korporacyjnego jest dostępny publicznie

Wskazany poniżej zbiór zasad ładu korporacyjnego jest dostępny publicznie na stronie internetowej

emitenta /w zakładce: Relacje Inwestorskie - Ład korporacyjny oraz jako załącznik do niniejszego Raportu.

17. Informacja Zarządu CFI Holding S.A. sporządzona na podstawie oświadczenia rady nadzorczej

lub osoby nadzorującej o dokonaniu wyboru firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie

rocznego sprawozdania finansowego zgodnie z przepisami, w tym dotyczącymi wyboru i

procedury wyboru firmy audytorskiej.

W związku z § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca

2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych

oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego

państwem członkowskim (Dz.U. z 2018, poz. 757 ze zm.), Zarząd CFI Holding S.A. („Spółka”) informuje, że:

− firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie ksiąg Spółki spełniali warunki do

sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania (jednostkowego i skonsolidowanego)

rocznego sprawozdania finansowego Spółki za 2022 rok zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami

Sprawozdanie Zarządu z działalności GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A.

za okres od 01.01.2022 r. do 31.12.2022 r.

wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej, − w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy

związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,

− Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na

rzecz Spółki przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych

usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską,

przyjętą Uchwałą Rady Nadzorczej Spółki.

B. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU CFI HOLDING S.A. WE WROCŁAWIU DOTYCZĄCE JEDNOSTKOWEGO

SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, A

TAKŻE JEDNOSTKOWEGO I SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA ZA

2022 ROK

Zarząd CFI Holding S.A., zgodnie z § 68 ust. 1 pkt 4) oraz § 69 ust. 1 pkt 4) Rozporządzenia Ministra

Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez

emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych

przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757) oświadcza, że wedle

najlepszej wiedzy Zarządu, jednostkowe sprawozdanie finansowe oraz skonsolidowane sprawozdanie

finansowe grupy kapitałowej CFI Holding S.A. za 2022 rok i dane porównywalne sporządzone zostały

zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny

sytuację majątkową i finansową grupy kapitałowej CFI Holding S.A. oraz jej wynik finansowy, a

sprawozdanie z działalności jednostki dominującej oraz grupy kapitałowej zawiera prawdziwy obraz

rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji grupy kapitałowej CFI Holding S.A., w tym opis podstawowych zagrożeń i

ryzyka.

Wrocław, dnia 28.04.2023

………………………..

Wiceprezes Zarządu

Tomasz Bujak