CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
1
CPD S.A.
SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ
ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2021 R.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
2
SPIS TREŚCI
I. RADA NADZORCZA i KOMITET AUDYTU CPD S.A. ................................................................. 7
II. ZARZĄD CPD S.A. ............................................................................................................. 10
III. INFORMACJA O UDZIALE KOBIET I MĘŻCZYZN W ZARZĄDZIE I RADZIE NADZORCZEJ ........ 11
IV. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ ................................... 12
1. INFORMACJE O GRUPIE KAPITAŁOWEJ CPD ..................................................................... 12
2. STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ .................................................................................. 13
3. AKCJONARIAT ................................................................................................................. 15
4. ŁAD KORPORACYJNY ....................................................................................................... 16
5. ODPOWIEDZIALNOŚĆ SPOŁECZNA .................................................................................. 26
6. STRATEGIA I CHARAKTERYSTYKA POLITYKI W ZAKRESIE KIERUNKÓW ROZWOJU GRUPY
KAPITAŁOWEJ ................................................................................................................. 26
7. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ I ISTOTNE WYDARZENIA W OKRESIE
SPRAWOZDAWCZYM........................................................................................................ 27
8. OCENA MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH .................................... 31
9. CZYNNIKI I NIETYPOWE ZDARZENIA MAJĄCE WPŁYW NA WYNIK GRUPY .......................... 36
10. CZYNNIKI ISTOTNE DLA DALSZEGO ROZWOJU GRUPY ..................................................... 37
11. OMÓWIENIE PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH ..................... 39
12. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA .................................................................................... 46
13. POSTĘPOWANIA SĄDOWE, ADMINISTRACYJNE I ARBITRAŻOWE ....................................... 53
14. POWIĄZANIA ORGANIZACYJNE LUB KAPITAŁOWE EMITENTA ........................................... 53
15. UMOWY ZNACZĄCE ......................................................................................................... 54
16. ISTOTNE TRANSAKCJE POMIĘDZY PODMIOTAMI POWIĄZANYMI ...................................... 55
17. UMOWY KREDYTÓW I POŻYCZEK, PORĘCZENIA I GWARANCJE ......................................... 55
18. EMISJE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, SKUP AKCJI WŁASNYCH ....................................... 57
19. OPIS RÓŻNIC W PROGNOZOWANYCH WYNIKACH FINANSOWYCH .................................... 59
20. OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI ............................................................ 59
21. ZMIANY W ZASADACH ZARZĄDZANIA .............................................................................. 60
22. WYNAGRODZENIA ZARZĄDU, RADY NADZORCZEJ I KOMITETU AUDYTU ........................... 60
23. UMOWY Z OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI – REKOMPENSATY ............................................... 61
24. AKCJE SPÓŁKI BĘDĄCE W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH ....... 62
25. UMOWY ZMIENIAJĄCE STRUKTURĘ WŁAŚCICIELSKĄ ........................................................ 62
26. SYSTEM KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH .............................................. 62
27. UMOWA Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ....... 62
28. STRUKTURA AKTYWÓW I PASYWÓW WEDŁUG STOPNIA PŁYNNOŚCI ................................ 64
29. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ........................................................................................ 66
30. INFORMACJE O UDZIELONYCH POŻYCZKACH ................................................................... 66

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
3
V. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ............................................................... 69
VI. SPRAWOZDANIE Z BADANIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA ................................ 74
VII. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK OBROTOWY OD 1 STYCZNIA DO 31
GRUDNIA 2021 R. ........................................................................................................... 75

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
4
LIST CZŁONKÓW ZARZĄDU

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
5
Szanowni Państwo, Drodzy Akcjonariusze,
Z przyjemnością przekazujemy Państwu Raport Roczny CPD S.A. za rok 2021, kolejny rok realizacji
strategicznych celów grupy w zakresie monetyzacji aktywów i dystrybucji wpływów do akcjonariuszy.
Było to możliwe dzięki kontynuowaniu projektu mieszkaniowego Ursa Smart City, którego
realizację rozpoczęto w roku 2014 po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
dla terenów zlokalizowanych w Ursusie. W roku 2020 rozpoczęto budowę ostatniego etapu projektu w
Ursusie, pod nazwą Ursa Sky. Jest to dodatkowe 20 tyś m. kw. powierzchni mieszkalno- usługowej,
których oddanie do użytku planowane było na przełomie 2021 i 2022.
Sukces poprzednich etapów projektu mieszkaniowego Ursa przyczynił się w znacznej mierze do wzrostu
wartości sąsiadujących terenów inwestycyjnych posiadanych przez Grupę CPD SA. Dzięki temu Grupa
dokonała częściowej monetyzacji banku ziemi, co pozwoliło osiągnąć w roku 2021 zysk netto 31,2 mln
złotych.
Jednocześnie, podobnie jak w latach ubiegłych, w roku 2021 podejmowaliśmy aktywne działania mające
na celu maksymalizację przychodów z najmu. Utrzymaliśmy wysoki poziom komercjalizacji budynków
biurowych Iris i Aquarius zlokalizowanych w Warszawie.
W latach 2016-2021 Spółka dokonała skupu 30 387 838 akcji własnych w celu ich umorzenia. Na tej
podstawie nasi Akcjonariusze otrzymali łącznie kwotę 449,1 mln zł, przy czym 171,6 mln zł tylko w 2021.
Na koniec okresu bilansowego wartość skonsolidowanych aktywów netto, w przeliczeniu na 1 akcję
wynosiła 16,13 PLN.
Zamiarem Grupy na kolejne lata jest sfinalizowane projektu mieszkaniowego, przekształcenie jednego
z trzech budynków biurowych w projekt mieszkaniowy oraz dystrybucja gotówki dla akcjonariuszy w
drodze dalszych skupów akcji, zachowując jednocześnie stabilną sytuację finansową. Było to szczególnie
widoczne podczas nieprzewidywalnej sytuacji na rynku mieszkaniowym i finansowym w związku z
epidemią wirusa Sars Cov 2 oraz agresja Rosji na Ukrainę. Dalsze działania mające na celu utrzymanie
stabilnej sytuacji finansowej Grupy w kolejnych miesiącach trwania epidemii, będą oparte na dogłębnej
analizie dynamicznie zmieniającej się sytuacji.
Podsumowując ubiegły intensywny, ale i niezmiernie korzystny rok dla Grupy, pragniemy podziękować
wszystkim Pracownikom i Współpracownikom za wysiłek włożony w realizacje strategii Grupy. Naszym
Klientom dziękujemy za okazane nam zaufanie, członkom Rady Nadzorczej CPD S.A. za zaangażowanie
i wysiłek włożony w budowanie pozycji Spółki oraz Akcjonariuszom indywidualnym jak i
instytucjonalnym za okazane nam zaufanie i zaangażowania kapitałowe w CPD S.A.
Z Wyrazami szacunku,
Zarząd CPD S.A.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
6
RADA NADZORCZA I KOMITET AUDYTU

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
7
I. RADA NADZORCZA I KOMITET AUDYTU CPD S.A.
RADA NADZORCZA
Na dzień bilansowy w skład Rady Nadzorczej CPD S.A. wchodziły następujące osoby:
 PAN ANDREW PEGGE – PRZEWODNICZĄCY RADY NADZORCZEJ (CZŁONEK
RADY NADZORCZEJ NIESPEŁNIAJĄCY KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO
RADY NADZORCZEJ)
Pan Andrew Pegge został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji 14 września 2018 roku.
Kadencja Pana Andrew Pegge’a upływa 14 września 2021. Pan Andrew Pegge jest absolwentem Sussex
University (Wielka Brytania); ukończył studia podyplomowe na kierunku Marketing w The Chartered
Institute of Marketing (Wielka Brytania) oraz studia MBA na kierunku Finanse w City University Business
School (Wielka Brytania). Pan Andrew Pegge posiada także tytuł CFA - Licencjonowany Analityk
Finansowy (Chartered Financial Analyst) uzyskany w Instytucie CFA.
 PAN WIESŁAW OLEŚ – SEKRET ARZ RADY NADZORCZEJ (CZŁONEK RADY
NADZORCZEJ NIESPEŁNIAJĄCY KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO RADY
NADZORCZEJ)
Pan Wiesław Oleś został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji 14 września 2018 roku.
Kadencja Pana Wiesława Olesia upływa 14 września 2021. Pan Wiesław Oleś posiada wykształcenie
wyższe prawnicze, ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w
Krakowie (kierunek: Prawo). Pan Wiesław Oleś posiada także uprawnienia radcy prawnego.
 PAN MIROSŁAW GRONICKI – (CZŁONEK RADY NADZORCZEJ SPEŁNIAJ ĄCY
KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO RADY NADZORCZEJ)
Pan Mirosław Gronicki został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji w dniu 14 września 2018
roku. Kadencja Pana Mirosława Gronickiego upływa 14 września 2021. Pan Mirosław Gronicki posiada
wykształcenie wyższe ekonomiczne, ukończył studia na Wydziale Ekonomiki Transportu Morskiego
Uniwersytetu Gdańskiego w Gdańsku (kierunek: Ekonomika Transportu Morskiego). Pan Mirosław
Gronicki uzyskał także tytuł doktora ekonomii na Wydziale Ekonomiki Produkcji Uniwersytetu
Gdańskiego.
 PANI HANNA KARWAT-RATAJCZAK - (CZŁONEK RADY NADZORCZEJ
SPEŁNIAJĄCY KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO RADY NADZORCZEJ)
Pani Hanna Karwat-Ratajczak została powołana w skład Rady Nadzorczej IV kadencji 18 października
2021 roku. Pani Hanna Karwat-Ratajczak ukończyła studia na Wydziale Prawa i Administracji
Uniwersytetu Warszawskiego (kierunek: prawo). Po ukończeniu aplikacji radcowskiej, w 1996 uzyskała
uprawnienia radcy prawnego. Pani Karwat-Ratajczak posiada 30 letnie doświadczenie w zakresie
doradztwa i obsługi prawnej w Polsce.
 PAN KRZYSZTOF LASKOWSKI - (CZŁONEK RADY NADZORCZEJ S PEŁNIAJĄCY
KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO RADY NADZORCZEJ)
Pan Krzysztof Laskowski został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji w 18 października 2021
roku. Pan Krzysztof Laskowski posiada wykształcenie wyższe prawnicze, ukończył studia na Wydziale
Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego (kierunek: prawo). Po ukończeniu aplikacji

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
8
radcowskiej, w 2011 roku, uzyskał uprawnienia radcy prawnego. Pan Krzysztof Laskowski posiada
niespełna 20 letnie doświadczenie w zakresie doradztwa i obsługi prawnej.
W porównaniu do stanu na koniec roku 2020 w składzie Rady Nadzorczej CPD S.A zaszły następujące
zmiany:
 22 września 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Rady Nadzorczej z pełnionej
funkcji. Pani Gabriela Gryger złożyła rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 18 października 2021 roku pani Hanna Karwat-Ratajczak została powołana do pełnienia funkcji
członka Rady Nadzorczej.
 18 października 2021 roku pan Krzysztof Laskowski został powołany do pełnienia funkcji członka
Rady Nadzorczej.
 31 października 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Rady Nadzorczej z pełnionej
funkcji. Pan Alfonso Kalinauskas złożył rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 1 listopada 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej z
pełnionej funkcji. Pan Michael Haxby złożył rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
KOMITET AUDYTU
Na dzień bilansowy w skład Komitetu Audytu CPD S.A. wchodziły następujące osoby:
 MIROSŁAW GRONICKI – PRZEWODNICZĄCY KOMITETU AUDYT U
SPEŁNIAJĄCY KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO,
 KRZYSZTOF LASKOWSKI – CZŁONEK KOMITETU AUDYTU SPEŁN IAJĄCY
KRYTERIUM CZŁONKA NIEZALEŻNEGO
 ANDREW PEGGE – CZŁONEK KOMITETU AUDYTU.
W porównaniu do stanu na koniec roku 2020 w składzie Komitetu Audytu CPD S.A zaszły następujące
zmiany:
 31 października 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Komitetu Audytu z pełnionej
funkcji. Pan Alfonso Kalinauskas złożył rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 24 listopada 2021 roku pan Krzysztof Laskowski został powołany do pełnienia funkcji członka
Komitetu Audytu.
 24 listopada 2021 roku pan Mirosław Gronicki został wybrany przewodniczącym Komitetu
Audytu.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
9
ZARZĄD

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
10
II. ZARZĄD CPD S.A.
Na dzień bilansowy w skład Zarządu CPD S.A. wchodziły następujące osoby:
 PAN COLIN KINGSNORTH – PREZES ZARZĄDU
Pan Colin Kingsnorth rozpoczął pełnienie mandatu Członka Zarządu Spółki z dniem 17 czerwca 2015
roku. W dniu 23 września 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Panu Colinowi Kingsnorth funkcję
Prezesa Zarządu Spółki. Kadencja Pana Colina Kingsnorth upływa 27 maja 2025 roku. Pan Colin
Kingsnorth posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne (BSc), ukończył studia na University of East
London UEL (Wielka Brytania). Pan Colin Kingsnorth posiada także tytuł CFA - Licencjonowany Analityk
Finansowy (Chartered Financial Analyst) uzyskany w Instytucie CFA.
 PANI ELŻBIETA WICZKOWSKA – CZŁONEK ZARZĄDU
Pani Elżbieta Wiczkowska została powołana do Zarządu czwartej kadencji z dniem 27 maja 2020 roku.
Kadencja Pani Elżbiety Wiczkowskiej upływa w dniu 27 maja 2025 roku. Pani Elżbieta Wiczkowska
posiada wykształcenie wyższe medyczne, ukończyła studia na Wydziale Lekarskim Akademii Medycznej
w Szczecinie. Pani Elżbieta Wiczkowska ukończyła również studia MBA na University of Illinois w Urbana-
Champaign (USA) a także studium menedżerskie Advanced Management Program prowadzone przez
IESE Barcelona – Universidad de Navarra w Hiszpanii. Pani Elżbieta Wiczkowska posiada także
kwalifikacje uzyskane w ramach ACCA (The Association of Chartered Certified Accountants).
 PANI IWONA MAKAREWICZ – CZŁONEK ZARZĄDU
Pani Iwona Makarewicz została powołana do Zarządu czwartej kadencji z dniem 27 maja 2020. roku.
Kadencja Pani Iwony Makarewicz kończy się w dniu 27 maja 2025 roku. Pani Iwona Makarewicz posiada
wykształcenie wyższe, jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej (Warszawa, Polska); ukończyła
studia podyplomowe na kierunku Property Appraisal and Management w Sheffield Hallam University
(Wielka Brytania) oraz studia podyplomowe z wyceny nieruchomości na Politechnice Warszawskiej
(Polska); jest członkiem Brytyjskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (The Royal Insitute
of Chartered Surveyours) oraz posiada tytuł licencjonowanego pośrednika nieruchomości.
 PAN JOHN PURCELL – CZŁONEK ZARZĄDU
Pan John Purcell został powołany do Zarządu czwartej kadencji 27 maja 2020 roku. Kadencja Pana
Johna Purcella kończy się 27 maja 2025 roku. John Purcell doświadczenie zdobywał w firmie Savills, jak
również w firmie Cushman & Wakefield. Następnie dołączył do zespołu CLS Holdings plc, gdzie piastował
stanowisko szefa zespołu ds. nieruchomości i był odpowiedzialny za zakup, sprzedaż i zarządzanie
aktywami portfela o wartości 1 mld Eur. Następnie pracował w Lend Lease REI UBS po czym dołączył
do zespołu Global Asset Management, aby wesprzeć działania mające na celu tworzenie europejskiej
platformy nieruchomości. W tym samym czasie prowadził stworzony przez siebie Europejski Fundusz
UBS Flagship Open Ended (2003 – 2007). John Purcell odegrał znaczącą rolę w kształtowaniu charakteru
nieruchomości UBS Global Asset Management w Europie. Był również członkiem Komitetu
Inwestycyjnego UBS Global Asset Management Real Estate.
W porównaniu do stanu na koniec roku 2020 w składzie Zarządu CPD S.A. nie zaszły zmiany.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
11
III. INFORMACJA O UDZIALE KOBIET I MĘŻCZYZN W ZARZĄDZIE I
RADZIE NADZORCZEJ
CPD S.A. zgodnie z Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW przedstawia informację o udziale
kobiet i mężczyzn odpowiednio w Radzie Nadzorczej i w Zarządzie Spółki w okresie ostatnich dwóch lat.
Rada Nadzorcza CPD S.A.
Stan na dzień Liczba kobiet Liczba mężczyzn
31 grudnia 2020 1 5
31 grudnia 2021 1 4
Zarząd CPD S.A.
Stan na dzień Liczba kobiet Liczba mężczyzn
31 grudnia 2020 2 2
31 grudnia 2021 2 2

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
12
IV. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY
KAPITAŁOWEJ
1. INFORMACJE O GRUPIE KAPITAŁOWEJ CPD
Grupa Kapitałowa CPD rozpoczęła swoją działalność w Polsce w 1999 r. wraz z założeniem spółki Celtic
Asset Management Sp. z o.o. W kolejnych latach, 1999-2005, działalność spółki koncentrowała się na
budowaniu portfela nieruchomości oraz zarządzaniu nim na rzecz podmiotów zewnętrznych w Polsce,
Czechach, Litwie, Rumunii, na Węgrzech oraz w Niemczech. W roku 2005 Celtic Asset Management Sp.
z o.o rozpoczęła działalność deweloperską w ramach współpracy z kilkoma funduszami zarządzanymi
przez Laxey Partners. W 2007 roku dokonano konsolidacji grupy kapitałowej pod nazwą Celtic Property
Developments SA (BVI), a w 2008 rozpoczęto notowania spółki Celtic Property Developments SA (BVI)
na Giełdzie Papierów Wartościowych na wolnym nieregulowanym rynku (Freiverkehr) we Frankfurcie.
W okresie od 2005 do 2010 roku najważniejszym rynkiem działania grupy była Polska. W tym samym
czasie Grupa prowadziła i zarządzała projektami także w Czarnogórze, na Węgrzech, we Włoszech,
Belgii, Wielkiej Brytanii, Holandii, Niemczech i Hiszpanii. Międzynarodowe doświadczenie oraz
praktyczna wiedza branżowa ekspertów i menedżerów Grupy CPD przyczyniły się do stworzenia silnej i
stabilnej Grupy Kapitałowej, która 23 grudnia 2010 r. zadebiutowała na Giełdzie Papierów
Wartościowych w Warszawie. W dniu 17 września 2014 r Spółka zmieniła firmę z Celtic Property
Developments S.A. na CPD S.A.
Obecnie, CPD S.A. jest spółką holdingową kontrolującą grupę 18 spółek zależnych i dwóch
współkontrolowanych, prowadzących działalność głównie w Polsce, w segmencie mieszkaniowym i
biurowym. Działania Grupy w roku 2021 koncentrowały się na kontynuacji działalności mieszkaniowej,
głównie poprzez realizację sztandarowego projektu w warszawskiej dzielnicy Ursus oraz monetyzację
banku ziemi zlokalizowanego na terenach dzielnicy Ursus.
W kwietniu 2021 roku CPD sprzedała ostatnie posiadane działki mieszkaniowe w Ursusie. Spółka planuje
zakończyć ostateczny projekt mieszkaniowy w Ursusie w 2022 r., umożliwiając zwrot wpływów swoim
udziałowcom. CPD obecnie pracuje nad przekształceniem jednego ze swoich aktywów biurowych w
projekt mieszkaniowy.
2. STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ
Na dzień publikacji raportu w skład Grupy Kapitałowej CPD S.A. (dalej Grupa, Grupa CPD, Grupa
Kapitałowa) wchodził podmiot dominujący – CPD S.A. (dalej Spółka) oraz 18 podmiotów zależnych i
dwa współkontrolowane. Działalność deweloperska Grupy prowadzona jest za pośrednictwem spółek
inwestycyjnych, bezpośrednio zależnych od Antigo Investments sp. o. o. i Lakia Enterprises Ltd (Cypr).
Podmiot dominujący CPD S.A. koordynuje i nadzoruje działania poszczególnych spółek zależnych, będąc
jednocześnie ośrodkiem, w którym podejmowane są decyzje dotyczące strategii rozwoju. CPD S.A.
realizuje działania zmierzające do optymalizacji kosztów operacyjnych Grupy Kapitałowej, kreuje
politykę inwestycyjną i marketingową Grupy oraz pełni rolę koordynatora tej działalności.
W okresie sprawozdawczym, w strukturze Grupy CPD zaszły następujące zmiany:
- 31 marca 2021 Challange Eighteen sp. z o.o. nabyła ogół praw i obowiązków komandytariusza w
Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 1 kwietnia 2021 zostało wszczęte postepowanie likwidacyjne wobec IMES Poland sp. z o.o.
- 28 kwietnia 2021 CPD S.A. nabyła od spółki zależnej 100% udziałów w Antigo Investments sp. z o.o.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
13
- 19 lipca 2021 Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. zmieniła nazwę na Ursus
Gaston Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 28 lipca 2021 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 7/120 Gaston Investments
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 30 lipca 2021 zostało wszczęte postepowanie rozwiązujące spółkę 12/132 Gaston Investments spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 30 lipca 2021 zostało wszczęte postepowanie rozwiązujące spółkę 13/155 Gaston Investments spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 4 sierpnia 2021 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 19/97 Gaston Investments
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 17 sierpnia 2021 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 5/92 Gaston Investments
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 19 sierpnia 2021 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 3/93 Gaston Investments
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 7 września 2021 zostało wszczęte postepowanie rozwiązujące spółkę 16/88 Gaston Investments
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 1 października 2021 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 12/132 Gaston
Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 1 października 2021 CPD SA zbyła 100% udziałów w spółce IMES Poland sp. z o.o.
- 1 października 2021 Antigo Investments sp. z o.o. nabyła ogół praw i obowiązków komandytariusza
w 2/124 Gaston Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 25 października 2021 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 13/155 Gaston
Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 29 października 2021 zostało wszczęte postepowanie rozwiązujące spółkę 6/150 Gaston Investments
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 29 października 2021 zostało wszczęte postepowanie rozwiązujące spółkę 20/140 Gaston
Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 3 listopada 2021 Antigo Investments sp. z o.o. nabyła ogół praw i obowiązków komandytariusza w
18 Gaston Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
- 20 grudnia 2021 Antigo Investments sp. z o.o. nabyła ogół praw i obowiązków komandytariusza w
Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp.k.
- 20 grudnia 2021 Antigo Investments sp. z o.o. nabyła ogół praw i obowiązków komandytariusza w
Ursus Gaston Investments sp. z o.o. sp.k.
Po dacie bilansowej, w strukturze Spółki zaszły następujące zmiany:
- 15 lutego 2022 zostało wszczęte postepowanie likwidacyjne spółki Challange Eighnteen sp. z o.o.
Na dzień publikacji raportu, wszystkie spółki Grupy podlegają konsolidacji według metody pełnej, poza
dwiema spółkami współkontrolowanymi – Ursa Sky Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
sp. k. i Ursa Park Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k., które są konsolidowane
metodą praw własności zgodnie z wymogami Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości
Finansowej.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
14
Poniższy schemat ilustruje strukturę Grupy CPD S.A. na 31 grudnia 2021
Spółki operacyjne
Spółki w likwidacji
Spółki inwestycyjne
Antigo
Investments sp.
z o.o. (99%)
Lakia
Enterprises Ltd
(Cypr)
Celtic Trade Park Kft
(W
ę
gry)
Ursus Gaston
Investments sp.
z o.o. s.k. (była
Smart City
sp.k.)
18 Gaston
Investments sp.
z o.o. s.k.
Celtic
Investments Ltd
(Cypr)
Celtic Asset
Management
sp. z o.o.
Challange
Eighteen
Sp. z o.o.
Ursa Park
Smart City
sp. z o.o. s.k.
Ursus
Development
sp. z o.o.
Ursa Sky
Smart City
sp. z o.o. s.k.
Gaston
Investments
sp. z o.o. (1%)
Robin Investments
sp.
z
o.o.
Lakia Investments
sp.
z
o.o.
Elara Investments
sp.
z
o.o.
HUB Developments Ltd
sp. z o.o.
Belise Investments
sp.
z
o.o.
Mandy Investments
sp. z o.o.
Smart City
sp. z o.o. (1%)
2/124 Gaston
Investments
sp. z o.o. s.k.
CPD S.A.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
15
3. AKCJONARIAT
ZNACZNE PAKIETY AKCJI
STR U KTU RA AKCJON ARIATU CPD S.A.
Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę w okresie sprawozdawczym, akcjonariuszami
posiadającymi bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów
na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki (liczba akcji podana na podstawie zawiadomień
akcjonariuszy w trybie art. 69 Ustawy o Ofercie Publicznej lub danych zawartych w prospekcie
emisyjnym) byli:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanyc
h akcji
Rodzaj akcji
Liczba
posiadanych
głosów
Akcjonariat
według liczby
głosów (1)
Akcjonariat
według liczby
akcji
Meduvo Holding 2 133 604 Na okaziciela 2 133 604 23.80 % 8.09 %
Furseka Trading 2 063 234 Na okaziciela 2 063 234 23.01 % 7.82 %
Pozostali 4 769 347 Na okaziciela 22 174 293 53.19 % 18.09 %
Akcje własne (2) 17 404 946 Na okaziciela 0 % 0 % 66.00 %
Meduvo Holding
Furseka Trading
Pozostali
udziałowcy
Akcje Własne

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
16
(1) Udział Akcjonariuszy w ogólnej liczbie głosów został obliczony z uwzględnieniem faktu, iż CPD S.A. jako posiadacz akcji
własnych nie może wykonywać z nich prawa głosu na Walnym Zgromadzeniu.
(2) 14 marca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego wydał postanowienie o rejestracji przez sąd zmian statutu Emitenta oraz zmiany kapitału zakładowego Spółki,
który po zmianie wynosi 896.618,50 i jest podzielony na 8.966.185 akcji serii AA o wartości nominalnej 0,10 PLN każda.
Powyższa struktura akcjonariatu została przedstawiona w odniesieniu do całkowitej liczby akcji,
wynoszącej 26 371 131 akcji i obejmującej akcje serii AA które stanowią 100% głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki na dzień 31 grudnia 2021 r.
W stosunku do stanu przedstawionego w skonsolidowanym raporcie za III kwartał 2021,
opublikowanym 25 listopada 2021, w strukturze własności znacznych pakietów akcji Spółki na dzień
bilansowy nie zaszły zmiany.
POSIADACZE ZE SPECJALNYMI UPRAWNIENIAMI
Wszystkie akcje dotychczas wyemitowane przez Spółkę są akcjami zwykłymi na okaziciela. Statut Spółki
nie przyznaje akcjom Spółki szczególnych uprawnień, w tym uprzywilejowania co do głosu ani co do
powoływania członków organów Spółki. Akcjonariusze Spółki nie posiadają akcji dających specjalne
uprawnienia kontrolne.
OGRANICZENIA ODNOŚNIE PRAWA GŁOSU
Zgodnie z par. 4 ust. 5 Statutu Spółki, zastawnikowi albo użytkownikowi akcji nie przysługuje prawo
wykonywania głosu z akcji zastawionych na jego rzecz albo oddanych mu w użytkowanie. Dodatkowo
17 404 946 akcji to akcje własne Spółki, zgodnie z obowiązującymi przepisami Spółka nie jest uprawiona
do wykonywania prawa głosu.
OGRANICZENIA ODNOŚNIE PRZENOSZENIA PRAW WŁASNOŚCI
Wyemitowane dotychczas akcje serii AA (wcześniej akcje oznaczone seriami B, C, D, E, F, G) CPD
S.A. są przedmiotem swobodnego obrotu i nie podlegają żadnym ograniczeniom, z wyjątkiem tych
wynikających ze Statutu, Kodeksu Spółek Handlowych, Ustawy o Obrocie Instrumentami Finansowymi,
Ustawy o Ofercie Publicznej, a także innych istotnych przepisów prawa.
Zgodnie z par. 4 ust. 6 Statutu Spółki akcje na okaziciela nie podlegają konwersji na akcje imienne.
Zamiana akcji imiennych na akcje na okaziciela dokonywana jest na żądanie Akcjonariusza w drodze
uchwały Zarządu, która powinna być podjęta w ciągu siedmiu dni, licząc od dnia przedstawienia
Zarządowi pisemnego żądania dokonania konwersji akcji. Żądanie powinno wskazywać liczbę akcji
imiennych objętych żądaniem konwersji wraz ze wskazaniem ich numerów. W przypadku dokonania
konwersji akcji imiennych na akcje na okaziciela, Zarząd umieszcza w porządku obrad najbliższego
Walnego Zgromadzenia punkt dotyczący zmiany Statutu w zakresie liczby akcji imiennych.
4. ŁAD KORPORACYJNY
 ZASADY ŁADU KORPORACYJNEGO
CPD S.A. podlega regulacjom korporacyjnym takim jak Statut, Regulamin Walnego Zgromadzenia,
Regulamin Rady Nadzorczej, Regulamin Zarządu oraz Regulamin Komitetu Audytu, których teksty są
dostępne na stronie internetowej Spółki www.cpdsa.pl.
W roku 2021 Spółka stosowała zasady ładu korporacyjnego, zawarte w dokumencie Dobre Praktyki
Spółek Notowanych na GPW, dostępnym na stronie internetowej:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
17
https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/dobre_praktyki/DPSN21_BROSZURA.pdf.
 ODSTĄPIENIA OD ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO
Spółka nie stosuje następujących zasad wymienionych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na
GPW:
1.4. W CELU ZAPEWNIENIA NALEŻYTEJ KOMUNIKACJI Z INTERESARIUSZAMI, W
ZAKRESIE PRZYJĘTEJ STRATEGII BIZNESOWEJ SPÓŁKA ZAMIESZCZA NA SWOJEJ
STRONIE INTERNETOWEJ INFORMACJE NA TEMAT ZAŁOŻEŃ POSIADANEJ
STRATEGII, MIERZALNYCH CELÓW, W TYM ZWŁASZCZA CELÓ W
DŁUGOTERMINOWYCH, PLANOWANYCH DZIAŁAŃ ORAZ POSTĘPÓW W JEJ
REALIZACJI, OKREŚ LONYCH ZA POMOCĄ MIERNIKÓW, FINANSOWYCH I
NIEFINANSOWYCH. INFORMACJE NA TEMAT STRATEGII W OBSZARZE ESG
POWINNY M.IN.:
Spółka w chwili obecnej nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, mierzalnych celów, w tym
zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników, finansowych i niefinansowych. Zarząd Spółki rozważa opracowanie takiego
dokumentu w celu przedstawienia go Radzie Nadzorczej.
1.4.1. OBJAŚNIAĆ, W JAKI SPOSÓ B W PROCESACH DECYZYJNYCH W SPÓŁCE I
PODMIOTACH Z JEJ GRUPY UWZGLĘDNIANE SĄ KWESTIE ZWIĄZANE ZE ZMIANĄ
KLIMATU, WSKAZUJĄC NA WYNIKAJĄCE Z TEGO RYZYKA;
Spółka w chwili obecnej nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, mierzalnych celów, w tym
zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników, finansowych i niefinansowych, nie prezentuje zatem publicznie informacji
wskazanych w zasadzie 1.4.1.
1.4.2. PRZEDSTAWIAĆ WARTOŚĆ WSKAŹNIKA RÓWNOŚCI WYNAGRODZEŃ
WYPŁACANYCH JEJ PRACOWNIKOM, OBLICZANEGO JAKO PROCENTOWA RÓŻNICA
POMIĘDZY ŚREDNIM MIESIĘCZNYM WYN AGRODZENIEM (Z UWZGLĘDNIENIEM
PREMII, NAGRÓD I INNYCH, DODATKÓW) KOBIET I MĘŻCZYZN ZA OSTATNI ROK,
ORAZ PRZEDSTAWIAĆ INFO RMACJE O DZIAŁANIACH PODJĘTYCH W CEL U
LIKWIDACJI E WENTUALNYCH NIERÓWNOŚCI W TYM ZAKRESIE, WRAZ Z
PREZENTACJĄ RYZYKA Z TYM ZWIĄZANYCH ORAZ HORYZONTEM CZASOWYM, W
KTÓRYM PLANOWANE JEST DOPROWADZENIE DO RÓWNOŚCI.
Spółka w chwili obecnej nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, mierzalnych celów, w tym
zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za
pomocą mierników, finansowych i niefinansowych, nie prezentuje zatem publicznie informacji
wskazanych w zasadzie 1.4.2.
1.6. W PRZYPADKU SPÓŁKI NALEŻĄCEJ DO INDEKSU WIG20, MWIG40 LUB
SWIG80 RAZ NA KWARTAŁ, A W PRZYPADKU POZOSTAŁYCH NIE RZADZIEJ NIŻ RAZ
W ROK U, SPÓŁKA ORGANIZUJE SPOTKANIE DLA INWESTORÓW, ZAPRASZAJĄC NA

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
18
NIE W SZCZEGÓLNOŚCI AKCJONARIUSZY, ANALITYKÓW, EKS PERTÓW BRANŻOWYCH
I PRZEDSTAWICIELI MEDIÓW. PODCZAS SPOTKANIA ZARZĄD SPÓŁKI PREZ ENTUJE
I KOMENTUJE PRZYJĘTĄ STRATEGIĘ I JEJ REALIZACJĘ, WYNIKI FINANSOWE SPÓŁKI
I JEJ GRUPY, A TAKŻE NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA MAJĄCE WPŁYW NA
DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I JEJ GRUPY, OSIĄGANE WYNIKI I PERSPEKTYWY NA
PRZYSZŁOŚĆ. PODCZ AS ORGANIZOWANYCH SPOTKAŃ ZARZĄD SPÓŁKI PUBLICZNIE
UDZIELA ODPOWIEDZI I WYJAŚNIEŃ NA ZADAWANE PYTANIA.
Spółka w chwili obecnej nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, stąd nie jest możliwe jej
prezentowanie inwestorom. Akcjonariusze Spółki mają możliwość uczestnictwa w Walnych
Zgromadzeniach Spółki i zadawania Zarządowi pytań o wyniki finansowe Spółki i jej grupy, a także o
najważniejsze wydarzenia mające wpływ na działalność spółki i jej grupy, osiągane wyniki i perspektywy
na przyszłość. Zarząd Spółki planuje organizację spotkań dla inwestorów po przyjęciu dokumentu
strategii Spółki.
2.1. SPÓŁKA POWINNA POSIADAĆ POLITYKĘ RÓŻNORODNOŚCI WOBEC ZARZĄDU
ORAZ RADY NADZORCZEJ, PRZYJĘTĄ ODPOWIEDNIO PRZEZ RADĘ NADZORCZĄ LUB
WALNE ZGROMADZENIE. POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI OKREŚLA CELE I KRYTERIA
RÓŻNORODNOŚCI M.IN. W TAKICH OBSZARACH JAK PŁEĆ, KIERUNEK
WYKSZTAŁCENIA, SPECJALISTYCZNA WIEDZA, WIEK ORAZ DOŚWIADCZENIE
ZAWODOWE, A TAKŻ E WSKAZUJE TERMIN I SPOSÓB MONITOROWANIA REALIZACJI
TYCH CELÓW. W ZAKRESIE ZRÓŻN ICOWAN IA POD WZGLĘDEM PŁCI WARUNKIEM
ZAPEWNIENIA RÓŻNORODNOŚCI ORGANÓW SPÓŁKI JEST UDZIAŁ MNIEJSZOŚCI W
DANYM ORGANIE NA POZIOMIE NIE NIŻSZYM NIŻ 30%.
Spółka nie posiada dokumentu dotyczącego polityki różnorodności przyjętego odpowiednio przez radę
nadzorczą lub walne zgromadzenie, jednak w przypadku Zarządu zachowany jest parytet
kobiety/mężczyźni 50/50. Polityka różnorodności dla Zarządu i dla Rady Nadzorczej zostanie w
najbliższym czasie opracowana i zaproponowana do przyjęcia przez odpowiednie organy Spółki.
2.2. OSOBY PODEJMUJĄCE DECYZJE W SPRAWIE WYBO RU CZŁONKÓW ZARZ ĄDU
LUB RADY NADZORCZEJ SPÓŁKI POWINNY ZAPEWNIĆ WSZECHS TRONNOŚĆ TYCH
ORGANÓW POPRZEZ WYBÓR DO ICH SKŁADU OSÓB ZAPEWNIAJĄCYCH
RÓŻNORODNOŚĆ, UMOŻLIWIAJĄC M.IN. OSIĄGN IĘCIE DOCELOWEGO WS KAŹNIKA
MINIMALNEGO UDZIAŁU MNIEJSZOŚCI O KREŚLONEGO NA POZIOMIE NIE NIŻSZYM
NIŻ 30%, ZGODNIE Z CELAMI OKREŚLONYMI W PRZYJĘTEJ PO LITYCE
RÓŻNORODNOŚCI, O KTÓREJ MOWA W ZASADZIE 2.1.
W Spółce głównymi kryteriami wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej są wykształcenie, wiedza
i doświadczenie, kompetencje oraz wszechstronność kandydata do sprawowania danej funkcji. Osoby
podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków Zarządu lub Rady Nadzorczej kierują się przede
wszystkimi powyższymi kryteriami. Aktualny skład Rady Nadzorczej zapewnia różnorodność zarówno w
zakresie wykształcenia, specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego, zaś aktualny skład
Zarządu w zakresie płci, wykształcenia, specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
19
2.7. PEŁNIENIE PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI FUNKCJI W ORGANACH
PODMIOTÓW SPOZA GRUPY SPÓŁKI WYMAGA ZGODY RADY NADZORCZEJ.
Celem wypełnienia tej zasady konieczne będzie wprowadzenie stosownych zapisów do regulacji
wewnętrznych Spółki, co jest przedmiotem analizy.
2.11.6. INFORMACJĘ NA TEMAT STOPNIA REALIZACJI POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI
W ODNIESIENIU DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ, W TYM REALIZACJI CELÓW, O
KTÓRYCH MOWA W ZASADZIE 2.1.
Z uwagi na fakt, iż w Spółce nie zostały przyjęte w stosunku do Zarządu i Rady Nadzorczej dokumenty
pt.: Polityka Różnorodności, zasada ta nie została jeszcze wdrożona. Zarząd opracuje w najbliższym
czasie projekty powyższych regulacji i po ich przyjęciu przez właściwe organy Spółki będzie możliwe
wdrożenie tej zasady.
 SYSTEMY KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej w Spółce i jego skuteczność w
procesie sporządzania sprawozdań finansowych i raportów okresowych przygotowywanych i
publikowanych zgodnie z zasadami Rozporządzenia z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych.
Założeniem skutecznego systemu kontroli wewnętrznej Spółki w sprawozdawczości finansowej jest
zapewnienie adekwatności i poprawności informacji finansowych zawartych w sprawozdaniach
finansowych i raportach okresowych. Skuteczny system kontroli wewnętrznej Spółki i zarządzania
ryzykiem w procesie sprawozdawczości finansowej zbudowany został poprzez odpowiednio ustalony
zakres raportowania finansowego jak również zdefiniowanie całego procesu, wraz z podziałem
obowiązków i organizacją pracy. Zarząd Spółki dokonuje także regularnych przeglądów wyników Spółki
z wykorzystaniem stosowanego raportowania finansowego.
Spółka stosuje zasadę niezależnego przeglądu publikowanej sprawozdawczości finansowej wynikającą
z przepisów prawa. Publikowane półroczne i roczne sprawozdania finansowe, raporty finansowe oraz
dane finansowe będące podstawą tej sprawozdawczości, poddawane są odpowiednio przeglądowi (w
przypadku sprawozdań półrocznych) i badaniu (w przypadku sprawozdań rocznych) przez audytora
Spółki.
Ponadto, zgodnie z przyjętymi przez Zarząd i zaakceptowanymi przez Walne Zgromadzenie
Akcjonariuszy zasadami ładu korporacyjnego w Spółce funkcjonuje Komitet Audytu.
W ramach dalszych działań zmniejszających ekspozycję Spółki na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena
potencjalnych i kontrola bieżących inwestycji deweloperskich w oparciu o wypracowane w Spółce
modele inwestycyjne i procedury decyzyjne. W celu ograniczenia ryzyka związanego z projektami
deweloperskimi i umowami najmu Spółka otrzymuje od podwykonawców i najemców gwarancje lub
polisy ubezpieczeniowe obejmujące najbardziej powszechne zagrożenia związane z realizacją inwestycji
lub zabezpieczające czynsz z najmu.
Procedura zarządzania ryzykiem podlega okresowej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy współudziale
kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
20
 AKCJONARIUSZE POSIADAJĄCY ZNACZNE PAKIETY AKCJI
Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę w okresie sprawozdawczym, akcjonariuszami
posiadającymi bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów
na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki (liczba akcji podana na podstawie zawiadomień
akcjonariuszy w trybie art. 69 Ustawy o Ofercie Publicznej lub danych zawartych w prospekcie
emisyjnym) byli:
Akcjonariusz
Liczba
posiadanyc
h akcji
Rodzaj akcji
Liczba
posiadanych
głosów
Akcjonariat
według liczby
głosów (1)
Akcjonariat
według liczby
akcji
Meduvo Holding 2 133 604 Na okaziciela 2 133 604 23.80 % 8.09 %
Furseka Trading 2 063 234 Na okaziciela 2 063 234 23.01 % 7.82 %
Pozostali 4 769 347 Na okaziciela 22 174 293 53.19 % 18.09 %
Akcje własne (2) 17 404 946 Na okaziciela 0 % 0 % 66.00 %
(1) Udział Akcjonariuszy w ogólnej liczbie głosów został obliczony z uwzględnieniem faktu, iż CPD S.A. jako posiadacz akcji
własnych nie może wykonywać z nich prawa głosu na Walnym Zgromadzeniu.
(2) 14 marca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego wydał postanowienie o rejestracji przez sąd zmian statutu Emitenta oraz zmiany kapitału zakładowego
Spółki, który po zmianie wynosi 896.618,50 i jest podzielony na 8.966.185 akcji serii AA o wartości nominalnej 0,10
PLN każda.
Powyższa struktura akcjonariatu została przedstawiona w odniesieniu do całkowitej liczby akcji,
wynoszącej 26 371 131 akcji i obejmującej akcje serii AA które stanowią 100% głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki na dzień 31 grudnia 2021 r.
W stosunku do stanu przedstawionego w skonsolidowanym raporcie za III kwartał 2021,
opublikowanym 25 listopada 2021, w strukturze własności znacznych pakietów akcji Spółki na dzień
bilansowy nie zaszły zmiany.
 POSIADACZE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, DAJĄCYCH SPECJALNE
UPRAWNIENIA KONTROLNE
Spółka dotychczas nie emitowała papierów wartościowych, dających specjalne uprawnienia kontrolne
akcjonariuszom.
 OGRANICZENIA ODNOŚNIE DO WYKONYWAN IA PRAWA GŁOSU
Spółka dotychczas nie emitowała papierów wartościowych, ograniczających wykonanie prawa głosu, w
tym ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,
ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy
współpracy spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania
papierów wartościowych.
 OGRANICZENIA DOTYCZĄCE PRZENOSZENIA PRAW WŁASNOŚCI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH EMITENTA

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
21
Nie dotyczy.
 ZARZĄD – POWOŁYWANIE, ODWOŁYWANIE, UPRAWNIENIA
Członkowie Zarządu są powoływani i odwoływani przez Radę Nadzorczą. Obecna kadencja Zarządu
Spółki trwa od dnia 27 maja 2020 roku, tj. od dnia odbycia się Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za 2019 rok oraz powołania Zarządu IV kadencji, i
zakończy się w dniu 27 maja 2025 roku. Kadencja obecnego Zarządu jest wspólna i trwa 5 lat (§ 13 ust.
1 Statutu). Odwołanie lub zawieszenie członka Zarządu może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów.
Art. 368 § 4 KSH przewiduje również prawo odwołania lub zawieszenia członka Zarządu przez Walne
Zgromadzenie.
Kompetencje do prowadzenia spraw Spółki określa Regulamin Zarządu zatwierdzony uchwałą Rady
Nadzorczej. Zarząd jest organem zarządzająco - wykonawczym Spółki i jako taki prowadzi sprawy Spółki
oraz kieruje całokształtem jej działalności, zarządza przedsiębiorstwem prowadzonym przez Spółkę oraz
reprezentuje ją na zewnątrz. Do praw i obowiązków Zarządu w szczególności należy:
 ustalenie terminu, porządku obrad i zwoływanie Walnych Zgromadzeń,
 składanie Walnemu Zgromadzeniu wniosków, wraz z opinią Rady Nadzorczej, w sprawach
objętych porządkiem jego obrad,
 przedstawianie Radzie Nadzorczej sprawozdania finansowego i pisemnego sprawozdania
Zarządu z działalności w okresie obrachunkowym oraz wniosku w sprawie podziału zysku
lub pokrycia strat, które to dokumenty podlegają rozpatrzeniu na Zwyczajnym Walnym
Zgromadzeniu,
 uchwalanie Regulaminu Organizacyjnego Spółki oraz innych aktów wewnętrznych Spółki
regulujących tok pracy przedsiębiorstwa Spółki,
 opracowywanie i uchwalanie planów rocznych, wieloletnich i strategicznych Spółki,
 ustanawianie prokury i udzielanie pełnomocnictw,
 występowanie do Rady Nadzorczej z wnioskiem o zwołanie jej posiedzenia,
 występowanie do Rady Nadzorczej z wnioskami o zatwierdzenie Regulaminu Zarządu,
Regulaminu Organizacyjnego Spółki, rocznych budżetów i planów rozwojowych Spółki.
Członkowie Zarządu mają obowiązek uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu w składzie
umożliwiającym udzielenie merytorycznej odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie Walnego
Zgromadzenia.
 ZASADY ZMIAN STATUTU
Kodeks Spółek Handlowych reguluje szczegółowo zmiany statutu spółki akcyjnej w rozdziale 4, 5 i 6
przepisów o spółce akcyjnej (art. 430 KSH i nast.). Zmiana Statutu Spółki wymaga decyzji podjętych
przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.
 WALNE ZGROMADZENIE
Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem Spółki. Walne Zgromadzenie działa zgodnie z zasadami
określonymi w Kodeksie Spółek Handlowych, Statucie Spółki oraz Regulaminie Walnych Zgromadzeń.
Statut Spółki oraz Regulamin Walnych Zgromadzeń znajdują się na stronie internetowej Spółki:
www.cpdsa.pl. Walne Zgromadzenia są Zwyczajne i Nadzwyczajne. Walne Zgromadzenie zwołują
uprawnione organy lub osoby, których uprawnienie wynika z przepisów prawa lub Statutu. Odbywają
się w miejscu i czasie ułatwiającym najszerszemu kręgowi Akcjonariuszy uczestnictwo w Zgromadzeniu.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
22
Do udziału w Walnym Zgromadzeniu uprawnieni są Akcjonariusze Spółki uprawnieni z akcji imiennych i
świadectw tymczasowych oraz zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo głosu, jeżeli zostali
wpisani do księgi akcyjnej, co najmniej na tydzień przed odbyciem Walnego Zgromadzenia. Do
najważniejszych uprawnień Walnego Zgromadzenia należą decyzje w sprawie emisji akcji z prawem
poboru, dzień ustalenia praw do dywidendy oraz dzień wypłaty dywidendy, powoływania i odwoływania
członków Rady Nadzorczej, ustalania ich wynagrodzenia, jak również podejmowanie uchwał w sprawach
wskazanych w KSH.
 ORGANY ZARZĄDZAJĄCE, NADZORUJĄCE I KOMITET AUDYTU
 SKŁAD OSOBOWY I ZMIANY, KTÓRE ZASZŁY W NIM W CIĄGU OSTATNIEGO
ROKU OBROTOWEGO, ORAZ OPIS DZIAŁANIA ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH,
NADZORUJĄCYCH LUB ADMINISTRUJĄCYCH EMITENTA ORAZ ICH KOMITETÓW
RADA NADZORCZA
Rada Nadzorcza działała zgodnie z przepisami Kodeksu Spółek Handlowych, postanowieniami Statutu
Spółki, uchwalonym przez nią jawnym i dostępnym publicznie Regulaminem Rady Nadzorczej,
określającym jej organizację i sposób wykonywania czynności oraz Zasadami Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW. Rada Nadzorcza jest organem kolegialnym i składa się z 5 (pięciu) do 7 (siedmiu)
członków. Liczbę członków Rady Nadzorczej zgodnie z zapisami poprzedniego zdania ustala Walne
Zgromadzenie.
W skład Rady Nadzorczej CPD S.A. wchodzą:
 Pan Andrew Pegge – Przewodniczący Rady Nadzorczej, posiada wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych (tytuł CFA – Licencjonowanego Analityka
Finansowego, uzyskany w Association for Investment Management Research w Stanach
Zjednoczonych oraz ukończył studia MBA na kierunku Finanse w City University Business School
w Wielkiej Brytanii); posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Wiesław Oleś – Sekretarz Rady Nadzorczej, posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży
Spółki;
 Pan Mirosław Gronicki – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny), posiada wiedzę i
umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych (tytuł doktora
ekonomii uzyskany na Wydziale Ekonomiki Produkcji Uniwersytetu Gdańskiego w Polsce);
posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pani Hanna Karwat – Ratajczak - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny), posiada wiedzę
i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Krzysztof Laskowski - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny), posiada wiedzę i
umiejętności z zakresu branży Spółki;
W okresie sprawozdawczym, w składzie Rady Nadzorczej zaszły następujące zmiany:
 22 września 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Rady Nadzorczej z pełnionej
funkcji. Pani Gabriela Gryger złożyła rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 18 października 2021 roku pani Hanna Karwat-Ratajczak została powołana do pełnienia funkcji
członka Rady Nadzorczej.
 18 października 2021 roku pan Krzysztof Laskowski został powołany do pełnienia funkcji członka
Rady Nadzorczej.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
23
 31 października 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Rady Nadzorczej z pełnionej
funkcji. Pan Alfonso Kalinauskas złożył rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 1 listopada 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej z
pełnionej funkcji. Pan Michael Haxby złożył rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
Do kompetencji Rady Nadzorczej, Zgodnie z § 11 ust. 2 pkt. 8) Statutu CPD S.A. należy wybór biegłego
rewidenta przeprowadzającego badanie sprawozdania finansowego Spółki. Wybór firmy audytorskiej
dokonywany jest przez Radę Nadzorczą Spółki po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu. W
przypadkach określonych przepisami prawa rekomendacja Komitetu Audytu sporządzana jest w
następstwie procedury przetargowej zorganizowanej przez Spółkę. Wybór firmy audytorskiej
dokonywany jest z odpowiednim wyprzedzeniem, aby umowa o badanie sprawozdania finansowego
mogła zostać podpisana w terminie umożliwiającym firmie audytorskiej udział w inwentaryzacji
znaczących składników majątkowych.
Rada Nadzorcza oraz Komitet Audytu (na etapie przygotowywania rekomendacji) ustalają kryteria jakimi
będą kierować się przy wyborze podmiotu uprawnionego do badania sprawozdania finansowego Spółki,
zwracając szczególną uwagę na:
a) zachowanie zasad bezstronności i niezależności firmy audytorskiej oraz biegłego rewidenta,
b) analizę prac realizowanych przez firmę audytorską i biegłego rewidenta w Spółce, które
wykraczają poza zakres badania sprawozdania finansowego celem uniknięcia konfliktu
interesów (zachowanie bezstronności i niezależności),
c) zakres usług wykonywanych przez firmę audytorską i biegłego rewidenta w okresie ostatnich
pięciu lat poprzedzających wybór firmy audytorskiej,
d) najwyższą jakość wykonywanych prac audytorskich,
e) kwalifikacje zawodowe i doświadczenie osób bezpośrednio zaangażowanych w prowadzone
badanie, w tym także znajomość branży, w której działają Spółki w Grupie Kapitałowej CPD
S.A.,
f) prowadzenie przez firmę audytorską działalności w większości państw, w których działają Spółki
Grupy Kapitałowej CPD S.A.
Komitet Audytu uprawniony jest do przedstawienia Radzie Nadzorczej oraz Zarządowi, na każdym etapie
procedury wyboru firmy audytorskiej, wytycznych jakimi Rada Nadzorcza powinna kierować się przy
wyborze podmiotu uprawnionego do badania sprawozdania finansowego Spółki.
Kontrola i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej są dokonywane na
każdym etapie procedury wyboru firmy audytorskiej do badania i przeglądu wskazanych powyżej
sprawozdań finansowych.
Wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem doświadczenia firmy audytorskiej w
zakresie badania ustawowego sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania publicznego, w tym
spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Dokonując wyboru Rada Nadzorcza kieruje się zasadą rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego
rewidenta w taki sposób, aby maksymalny czas nieprzerwanego trwania zleceń badań ustawowych
przeprowadzanych przez tę samą firmę audytorską lub firmę audytorską powiązaną z tą firmą
audytorską lub jakiegokolwiek członka sieci działającej w państwach Unii Europejskiej, do której należą
te firmy audytorskie, nie przekraczał pięciu lat, zaś kluczowy biegły rewident nie przeprowadzał badania
ustawowego w Spółce przez okres dłuższy niż pięć lat (w takim przypadku kluczowy biegły rewident

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
24
może ponownie przeprowadzać badanie ustawowe w Spółce po upływie co najmniej trzech lat od
zakończenia ostatniego badania ustawowego).
Niedozwolone jest wprowadzanie jakichkolwiek klauzul umownych, które nakazywałyby Radzie
Nadzorczej wybór podmiotu uprawnionego do badania spośród określonej kategorii lub wykazu
podmiotów uprawnionych do badania. Klauzule takie są nieważne z mocy prawa.
Pierwsza umowa o badanie sprawozdania finansowego jest zawierana z firmą audytorską na okres nie
krótszy niż dwa lata z możliwością przedłużenia na kolejne co najmniej dwuletnie okresy, z
uwzględnieniem wynikających z przepisów prawa zasad rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego
rewidenta.
Koszty przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego ponosi Spółka.
Biegły rewident lub firma audytorska przeprowadzający ustawowe badania Spółki lub podmiot
powiązany z firmą audytorską ani żaden z członków sieci, do której należy biegły rewident lub firma
audytorska, nie świadczą bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Spółki ani jednostek powiązanych
żadnych zabronionych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych ani czynnościami rewizji
finansowej.
Usługami zabronionymi nie są usługi wskazane w art. 136 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o
biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym.
Świadczenie usług, o których mowa w pkt 2. możliwe jest jedynie w zakresie niezwiązanym z polityką
podatkową Spółki, po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu oceny zagrożeń i zabezpieczeń
niezależności i po wyrażeniu zgody przez Komitet Audytu.
W stosownych przypadkach Komitet Audytu wydaje wytyczne dotyczące usług.
ZARZĄD
Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, postanowień Statutu Spółki,
jawnego i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz
zgodnie z zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW.
W skład Zarządu CPD S.A. wchodzą:
 Pan Colin Kingsnorth – Prezes Zarządu
 Pani Elżbieta Wiczkowska – Członek Zarządu
 Pani Iwona Makarewicz – Członek Zarządu
 Pan John Purcell – Członek zarządu
W okresie sprawozdawczym, w składzie Zarządu nie zaszły zmiany.
KOMITET AUDYTU
Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie art. 128 i 129 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1089) powołała
Komitet Audytu.
W skład Komitetu Audytu wchodzą:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
25
 Pan Mirosław Gronicki – Przewodniczący Komitetu Audytu (członek niezależny), posiada wiedzę
i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych (tytuł doktora
ekonomii uzyskany na Wydziale Ekonomiki Produkcji Uniwersytetu Gdańskiego w Polsce;
posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Krzysztof Laskowski – Członek Komitetu Audytu (członek niezależny), posiada wiedzę i
umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Andrew Pegge – Członek Komitetu Audytu, posiada wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych (tytuł CFA – Licencjonowanego Analityka
Finansowego, uzyskany w Association for Investment Management Research w Stanach
Zjednoczonych oraz ukończył studia MBA na kierunku Finanse w City University Business School
w Wielkiej Brytanii); posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
W okresie sprawozdawczym, w składzie Komitetu Audytu zaszły następujące zmiany:
 31 października 2021 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Komitetu Audytu z pełnionej
funkcji. Pan Alfonso Kalinauskas złożył rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 24 listopada 2021 roku pan Krzysztof Laskowski został powołany do pełnienia funkcji członka
Komitetu Audytu.
 24 listopada 2021 roku pan Mirosław Gronicki został wybrany przewodniczącym Komitetu
Audytu.
Komitet Audytu we wskazanym składzie spełnia kryteria niezależności oraz pozostałe wymagania
określone w art. 129 ust. 1,3.5 i 6 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym, tj.:
 W skład komitetu audytu wchodzi przynajmniej 3 członków. Przynajmniej jeden członek
komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania
sprawozdań finansowych;
 Większość członków komitetu audytu, w tym jego przewodniczący, jest niezależna od danej
jednostki zainteresowania publicznego;
 Członkowie komitetu audytu posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa
jednostka zainteresowania publicznego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli
przynajmniej jeden członek komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności z zakresu tej branży
lub poszczególni członkowie w określonych zakresach posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu
tej branży; Przewodniczącego komitetu audytu powołują członkowie komitetu audytu lub rady
nadzorczej albo innego organu nadzorującego lub kontrolnego jednostki zainteresowania
publicznego.
Komitet Audytu jest zobowiązany do współpracy z biegłymi rewidentami Spółki i weryfikacji ich
niezależności, tj. W związku z ustawą o biegłych rewidentach.
W 2021 roku Komitet Audytu spotkał się czterokrotnie.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
26
5. ODPOWIEDZIALNOŚĆ SPOŁECZNA
Grupa CPD postrzega swą działalność w zakresie realizacji projektów deweloperskich w szerokim
kontekście tworzenia nowoczesnej, wielowymiarowej przestrzeni miejskiej oraz nowej jakości życia dla
mieszkańców i użytkowników realizowanych inwestycji. Odpowiedzialność za swe otoczenie Grupa
wyraża także poprzez wsparcie dla różnych inicjatyw społecznych i kulturalnych, bezpośrednio lub
pośrednio związanych z działalnością inwestycyjną.
Grupa CPD S.A. od kilku lat wynajmuje budynek Ośrodka Arsus za symboliczną stawkę najmu 100 PLN
miesięczne, co umożliwia Domowi Kultury przeznaczenie większych środków na cele statutowe. Ośrodek
Arsus, działający od roku 1992, usytuowany jest przy ulicy Traktorzystów 14 na terenach należących
obecnie do Grupy CPD. Znajduje się tam sala widowiskowo-kinowa z pełnym wyposażeniem na 500
miejsc siedzących, sala kameralna ze 120 miejscami i estradą, piwnica „Arsus” do działalności
alternatywnej (koncerty, spektakle teatralne, performance), galeria sztuki współczesnej „Ad-Hoc”, kino
„Ursus” oraz pomieszczenia klubowe do prowadzenia artystycznego ruchu amatorskiego.
W związku z realizacją swego głównego projektu inwestycyjnego na terenach po dawnych ZPC Ursus i
mając świadomość swojej roli w tak kompleksowym przedsięwzięciu, jakim jest rewitalizacja tych
terenów, Grupa CPD od kilku lat podejmuje na tym terenie inicjatywy, wychodzące poza zakres
typowych działań inwestorskich i budowlanych.
W roku 2022, Grupa CPD nadal będzie wynajmować budynek Ośrodka Arsus za symboliczną stawkę
najmu 100 PLN miesięczne oraz w miarę dostępności środków finansowych, będzie kontynuować
podjęte inicjatywy prospołeczne w przekonaniu, że przyniosą one wymierne rezultaty zarówno
bezpośrednim beneficjentom jak i społecznościom, w których będą realizowane.
Kontynuując wieloletnie zaangażowanie w świadomą odpowiedzialność społeczną w roku 2020, Spółka
przedłużyła do końca roku 2025 ważność darowizny w postaci nieodpłatnego przekazania miastu terenu
o wielkości 1,7 ha przewidzianego na inwestycje oświatowe. W ramach zawartej umowy z m. st.
Warszawa włodarze miasta zobowiązali się do wybudowania na powyższym terenie kompleks
edukacyjny dla dzieci i młodzieży w wieku od 3 – 19 roku życia.
Dodatkowo w 2021 Spółka zrealizowała rewitalizację parku publicznego o wielkości 3 280 m
2
znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie realizowanej inwestycji mieszkaniowej. Stanowi on
uzupełnienie oferty terenów rekreacyjnych oferujących tereny publiczne dostępnych dla mieszkańców
nowo powstałego obszaru miejskiego w ramach dzielnicy Ursus.
6. STRATEGIA I CHARAKTERYSTYKA POLITYKI W ZAKRESIE
KIERUNKÓW ROZWOJU GRUPY KAPITAŁOWEJ
W poprzednich latach Grupa realizowała strategię mającą na celu sukcesywne
i konsekwentne budowanie w czasie wartości aktywów Grupy poprzez maksymalizację wpływów
z czynszów oraz kompleksową i sukcesywną realizację projektu w Ursusie. W ramach realizacji założeń
strategicznych, działania Grupy były przede wszystkim skoncentrowane na projekcie w Ursusie.
W celu przyspieszenia wzrostu wartości aktywów Spółki, Grupa podzieliła projekt w Ursusie na mniejsze
projekty i rozpoczęła realizację we współpracy z doświadczonym deweloperem mieszkaniowym.
Dodatkowo w celu przyspieszenia wzrostu wartości aktywów Grupy Zarząd zdecydował, iż najbardziej
skuteczną strategią będzie przyspieszenie rozwoju terenów inwestycyjnych posiadanych przez Grupę.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
27
Równoległa realizacja kilku znaczących przedsięwzięć deweloperskich w ramach jednego terenu
inwestycyjnego na Ursusie skróciła czas wykonania całego projektu, co jednocześnie przełożyło się na
zakładany znaczny wzrost wartości pozostałych aktywów Grupy w tym rejonie. W związku z powyższym
Zarząd Grupy Kapitałowej podjął decyzję o monetyzacji projektu Ursus poprzez sprzedaż
wyselekcjonowanych terenów inwestycyjnych deweloperom mieszkaniowym o ugruntowanej renomie
na rynku mieszkaniowym. Taka strategia pozwoliła osiągnąć efekt synergii i zoptymalizować koszty
promocji, sprzedaży i marketingu związane z realizowanym przez Grupę projektu mieszkaniowego Ursa
Smart City, Ursa Park oraz Ursa Home i Ursa Sky na tym terenie. W strategię grupy wpisuje się dążenie
do dystrybucji dostępnych środków dla akcjonariuszy.
7. ISTOTNE DOKONANIA, NIEPOWODZENIA ORAZ NAJWAŻNIEJSZE
ZDARZENIA DOTYCZĄCE SPÓŁKI W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM
 ZAWARCIE UMÓW SPRZEDAŻY PRZEZ SPÓŁKĘ ZALEŻNĄ EMITENTA
4 marca 2021 spółka zależna Emitenta tj. Ursus Development sp. z o.o. (dalej „Sprzedający”) zawarła
przyrzeczone umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składających się z
zabudowanych działek ewidencyjnych nr:
– 155/2, położonej w Warszawie, opisanej w księdze wieczystej o nr WA5M/00477861/9,
prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg
Wieczystych,
– 147, położonej w Warszawie, opisanej w księdze wieczystej o nr WA1M/00338198/6, prowadzonej
przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych,
nr obr. ewid. 2-09-09, położonych w Warszawie w Dzielnicy Ursus, w pobliżu ul. Gierdziejewskiego i
Posag 7 Panien na rzecz spółki UDI Ursus II sp. z o.o. (dalej „Nabywca”) o łącznej wartości 14,9 mln zł
brutto. Umowy zostały zawarte w wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaży.
Sprzedający ponadto zawarł w tym dniu warunkowe (pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu
przez gminę) umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składających się z
niezabudowanych działek ewidencyjnych nr:
– 132/2, położonej w Warszawie, opisanych w księgach wieczystych o nr WA5M/00477860/2,
prowadzonych przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg
Wieczystych,
– 158/2, położonej w Warszawie, opisanej w księdze wieczystej o nr WA5M/00477864/0,
prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg
Wieczystych,
– 134, położonej w Warszawie, opisanej w księdze wieczystej o nr WA1M/00233102/1, prowadzonej
przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, XIII Wydział Ksiąg Wieczystych,
nr obr. ewid. 2-09-09 położonych w Warszawie w Dzielnicy Ursus, w pobliżu ul. Gierdziejewskiego i
Posag 7 Panien, na rzecz Nabywcy o łącznej wartości 83,1 mln zł brutto. Umowy zostały zawarte w
wykonaniu przedwstępnych umów sprzedaży. Łączna cena transakcji wyniosła 98 mln zł brutto.
Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, nieruchomości przeznaczone
są w przeważającej części pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z usługami.
Warunkiem spełniającym dla zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży było nieskorzystanie przez
Prezydent m.st. Warszawy z przysługującego m.st. Warszawa prawa pierwokupu do działek gruntu o nr
132/2 158/2 i 134. W związku z tym, iż Prezydent m.st. Warszawy nie skorzystał z powyższego prawa,

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
28
warunek został spełniony i umowy przyrzeczone zostały zawarte, zgodnie z wcześniej zawartymi
umowami.
 ROZWIĄZANIE UMOWY INWESTYCYJNEJ PRZEZ EMITENTA ORAZ SPÓŁKI
ZALEŻNE EMITENTA
31 marca 2021 r. Emitent oraz spółki zależne Emitenta tj. Challange Eighteen sp. z o.o., Lakia
Enterprises Ltd z siedzibą w Nikozji (Cypr) oraz Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
sp.k. rozwiązały za porozumieniem stron zawartą w dniu 10 września 2014 roku ze spółkami
Unidevelopment S.A. oraz Unibep S.A. umowę inwestycyjną dotyczącą wspólnej realizacji inwestycji
deweloperskiej w Warszawie, dzielnica Ursus pod nazwą „Ursa Smart City” („Umowa Inwestycyjna”). W
związku z rozwiązaniem Umowy Inwestycyjnej spółka zależna Emitenta (Challange Eighteen sp. z o.o.)
nabyła ogół praw i obowiązków komandytariusza w Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
sp.k. od spółki Unidevelopment S.A.
Jednocześnie Emitent poinformował, iż obowiązuje i jest realizowana umowa inwestycyjna dotycząca
sąsiednich nieruchomości, zawarta z udziałem Emitent oraz spółek zależnych Emitenta.
Rozwiązanie Umowy Inwestycyjnej nastąpiło wobec jej wykonania przez strony, tj. zakończenia
przedsięwzięcia deweloperskiego prowadzonego pod nazwą „Ursa Smart City”.
 USTANOWIENIE ZABEZPIECZEŃ Z TYTUŁU ZAWARCIA UMOWY KREDYTU PRZEZ
SPÓŁKĘ ZALEŻNĄ
Spółka udzieliła zabezpieczeń w związku z podpisaniem umowy kredytu 20 maja 2021 roku pomiędzy
Ursa Sky Smart City spółka z ograniczona odpowiedzialnością sp.k., będącą spółka zależną od Spółki, a
Bankiem Millenium S.A., na podstawie, której Ursa Sky Smart City spółka z ograniczona
odpowiedzialnością sp.k. został udzielony kredyt odnawialny w maksymalnej wysokości 30 000 000
złotych, przeznaczony na finansowanie budowy projektu mieszkalnego, wielorodzinnego „URSA SKY –
Etap II” w Warszawie w dzielnicy Ursus, polegającego na budowie budynku wielorodzinnego
oznaczonego jako H. Inwestycja powstaje przy wspólnym udziale CPD S.A. i Unidevelopment S.A.
Zabezpieczeniami spłaty wierzytelności Banku wynikającymi z Umowy o Odnawialny Kredyt były:
– zastaw rejestrowy z zastawem zwykłym jako zabezpieczeniem przejściowym na ogóle praw i
obowiązków komandytariusza CPD S.A. w związku z wniesionym wkładem o wartości nominalnej 30
008 474,75 złotych w spółce Kredytobiorcy.
– oświadczenie CPD S.A. o poddaniu się egzekucji na rzecz Banku w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. z
całego mienia co do obowiązku zapłaty na rzecz Banku wszelkich sum pieniężnych z tytułu
zobowiązań wynikających z Umowy, ze zmianami obowiązującymi w danym czasie, do maksymalnej
kwoty 48 000 000 złotych;
– umowa przystąpienia do długu po stronie Ursa Sky Smart City spółka z ograniczona
odpowiedzialnością sp.k. co do spłaty kredytu;
– porozumienie o podporządkowaniu wierzytelności CPD S.A. w spłacie kredytu;
Kredyt został udostępniony Kredytobiorcy po ustanowieniu powyższych zabezpieczeń oraz spełnieniu
innych typowych warunków udostępnienia.
Ostateczna spłata Kredytu planowana była nie później niż 31 maja 2023. Kwoty należne spłacane były
w PLN, według ustalonego harmonogramu spłat. Z tytułu udzielonego kredytu, Spółka Zależna zapłaciła
odsetki według zmiennej stopy procentowej WIBOR 1M, powiększonej o marżę Banku.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
29
 USTANOWIENIE ZABEZPIECZEŃ Z TYTUŁU ZAWARCIA UMOWY KREDYTU PRZEZ
SPÓŁKĘ ZALEŻNĄ
31 maja 2021 Spółka udzieliła zabezpieczeń w związku z podpisaniem aneksu z 28 maja 2021 roku do
umowy kredytu z 12 sierpnia 2011 roku pomiędzy Belise Investments sp. z o.o., będącą spółka zależną
od Spółki, a Santander Bank Polska S.A. na podstawie, której refinansowany został nieodnawialny Kredyt
Inwestycyjny w wysokości 12.523.500 euro dotyczący budynku Iris przy ul. Cybernetyki 9 w Warszawie.
Zabezpieczeniami spłaty wierzytelności Banku wynikającymi z Umowy Kredytu są:
 Hipoteki na nieruchomości,
 Zastawy rejestrowe i finansowe na prawa z rachunków bankowych Kredytobiorcy,
 Zastawy rejestrowe na udziałach w Spółce Zależnej,
 Zastaw rejestrowy na przedsiębiorstwie Kredytobiorcy,
 Umowa poręczenia zawarta ze Spółką,
 Umowa podporządkowania wierzytelności m.in. Spółki spłacie kredytu,
 Oświadczenia o poddaniu się egzekucji wprost z aktu notarialnego wystawione m.in.
przez Spółkę,
 Cesja wierzytelności Kredytobiorcy z umów najmu, ubezpieczenia oraz umów z
zarządzającym budynkiem.
Ostateczna spłata Kredytu nastąpi nie później niż 30 maja 2026. Kwoty należne spłacane będą w EUR,
według ustalonego harmonogramu spłat. Z tytułu udzielonego kredytu, Spółka Zależna zapłaci odsetki
według zmiennej stopy procentowej EURIBOR 3M, powiększonej o marżę Banku.
 OGŁOSZENIE WEZWANIA DO ZAPISYWANIA SIĘ NA SPRZEDAŻ AKCJI CPD S.A.
24 czerwca 2021 r. na podstawie Uchwały nr 18 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z 24
czerwca 2021 r. w sprawie nabycia akcji Spółki w celu umorzenia, tj. zmiany uchwały nr 3
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia CPD S.A. z 28 lutego 2019 r. w sprawie nabycia akcji Spółki w
celu umorzenia, Zarząd podjął uchwałę w sprawie kontynuacji procesu nabywania przez Spółkę akcji
własnych w celu umorzenia, na podstawie której zdecydował o nabyciu w ramach wezwania
maksymalnej liczby akcji własnych objętej nie wykonanym dotąd upoważnieniem udzielonym przez
Walne Zgromadzenie oraz ustalił cenę nabycia akcji w w/w wezwaniu w wysokości 19,71 zł za jedną
akcję.
Wobec powyższego, 25 czerwca 2021 r., Spółka działając jako wzywający, ogłosiła za pośrednictwem
Banku Pekao S.A. – Biura Maklerskiego Pekao z siedzibą w Warszawie oraz Pekao Investment Banking
S.A. wezwanie („Wezwanie”) do zapisywania się na sprzedaż 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć
tysięcy sto dziesięć) akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć
groszy) każda akcja, odpowiadających 33,01% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do
33,01% głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki („Akcje”), znajdujących się w obrocie giełdowym.
Wezwanie zostało ogłoszone na podstawie 73 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej
i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o
spółkach publicznych (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 2080, ze zm.). Podmiotem nabywającym Akcje w
ramach Wezwania była Spółka, a Akcje nabywane były w celu umorzenia na podstawie art. 362 § 1 pkt
5) k.s.h.
W wyniku Wezwania Spółka posiadała na dzień bilansowy – łącznie z już posiadanymi akcjami własnymi
–17.404.946 (siedemnaście milionów czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) akcji,

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
30
odpowiadających 66% akcji w kapitale zakładowym Spółki, uprawniających do 66% głosów na Walnym
Zgromadzeniu Spółki, przy czym zgodnie z art. 364 § 2 Kodeksu spółek handlowych, Spółka nie mogła
wykonywać praw udziałowych z akcji własnych Spółki, w tym prawa głosu, z wyjątkiem uprawnień do
ich zbycia lub wykonywania czynności, które zmierzają do zachowania tych praw. Cena, po której Spółka
nabyła akcje określone w Wezwaniu wynosiła 19,71 zł za jedną akcję.
 OGŁOSZENIE STANOWISKA ZARZĄDU CPD S.A. W SPRAWIE WEZWANIA DO
ZAPISYWANIA SIĘ NA SPRZ EDAŻ AKCJI CPD S.A.
13 lipca 2021 na podstawie art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o ofercie publicznej i
warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o
spółkach publicznych (tj.: Dz. U. z 2020 r., poz. 2080 ze zm.) zostało przekazane do publicznej
wiadomości stanowisko Zarządu Spółki dotyczące wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki
z dnia 25 czerwca 2021 r.
 INFORMACJA O WYNIKACH WEZWANIA DO ZAPISYWANIA SIĘ NA SPRZEDAŻ
AKCJI CPD S.A. I NABYCIE AKCJI WŁASNYCH CPD S.A.
3 sierpnia 2021 r. Spółka otrzymała od Banku Pekao S.A. – Biura Maklerskiego Pekao z siedzibą w
Warszawie oraz Pekao Investment Banking S.A., tj. podmiotów pośredniczących w przeprowadzeniu
wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki, informację o wynikach Wezwania. Przedmiotem
Wezwania było 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć tysięcy sto dziesięć) akcji zwykłych na
okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja, odpowiadających
33,01% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 33,01% głosów na Walnym
Zgromadzeniu Spółki, znajdujących się w obrocie giełdowym, po cenie 19,71 zł za jedną nabywaną
akcję. Podmiotem nabywającym akcje w ramach Wezwania była Spółka, a akcje miały zostać nabyte w
celu ich umorzenia na podstawie art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h.
W okresie przyjmowania zapisów na akcje objęte Wezwaniem, tj. od dnia 15 lipca 2021 r. do dnia 29
lipca 2021 r., zostały złożone 82 ważne zapisy na sprzedaż akcji, opiewające łącznie na 16.997.844 akcji
zwykłych na okaziciela serii AA o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja. W wyniku
zastosowania zasad proporcjonalnej redukcji zgodnie z pkt 34 Wezwania, zgodnie z zasadami
wskazanymi w Wezwaniu Spółka nabyła 8.705.110 akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości
nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja, odpowiadających 33,01% akcji w kapitale
zakładowym Spółki i uprawniających do 8.705.110 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki,
stanowiących 33,01% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki („Akcje”) po cenie 19,71
zł za jedną nabywaną Akcję. Transakcje nabycia Akcji przez Spółkę zostały zawarte 3 sierpnia, a ich
rozliczenie nastąpiło 5 sierpnia 2021 r.
 ROZLICZENIE TRANS AKCJI NABYCIA AKCJI WŁASNYCH CPD S.A. W CELU
UMORZENIA
5 sierpnia 2021 nastąpiło rozliczenie Wezwania, w wyniku którego Spółka 3 sierpnia 2021 r. nabyła w
celu umorzenia, tj. zgodnie z art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h., 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć
tysięcy sto dziesięć) akcji własnych, tj. 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć tysięcy sto dziesięć)
akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja,
odpowiadających 33,01% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 8.705.110 (osiem
milionów siedemset pięć tysięcy sto dziesięć) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących
33,01% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, po cenie 19,71 zł za jedną nabywaną
Akcję.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
31
Przed Rozliczeniem Wezwania Spółka posiadała już 8.699.836 (osiem milionów sześćset dziewięćdziesiąt
dziewięć tysięcy osiemset trzydzieści sześć) akcji własnych Spółki, stanowiących 32,99% ogólnej liczby
akcji Spółki, uprawniających do 8.699.836 (ośmiu milionów sześciuset dziewięćdziesięciu dziewięciu
tysięcy ośmiuset trzydziestu sześciu) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, co stanowi 32,99%
ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
W wyniku nabycia Akcji i Rozliczenia Wezwania Spółka posiadała łącznie 17.404.946 (siedemnaście
milionów czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) akcji własnych Spółki, odpowiadających
66,00% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 17.404.946 (siedemnaście milionów
czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, co
stanowi 66,00% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, przy czym zgodnie z art. 364
§ 2 Kodeksu spółek handlowych, Spółka nie mogła wykonywać praw udziałowych z akcji własnych
Spółki, w tym prawa głosu, z wyjątkiem uprawnień do ich zbycia lub wykonywania czynności, które
zmierzają do zachowania tych praw.
W okresie przyjmowania zapisów na akcje objęte Wezwaniem, tj. od dnia 15 lipca 2021 r. do dnia 29
lipca 2021 r., zostały złożone zapisy na sprzedaż akcji, opiewające łącznie na 16.997.844 akcji zwykłych
na okaziciela serii AA, które to akcje stanowiły 96,19% akcji spółki będących obrocie (tj. bez akcji
własnych posiadanych przez Spółkę).
 REZYGNACJA CZŁONKA RADY NADZORCZEJ
22 września 2021 r., Spółka otrzymała rezygnację członka Rady Nadzorczej z pełnionej funkcji. Pani
Gabriela Gryger, pełniąca dotychczas funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki, złożyła rezygnację z
funkcji ze skutkiem natychmiastowym, bez podania przyczyny.
 POWOŁANIE CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ CPD S.A.
18 października 2021 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki powołało panią Hannę Karwat-
Ratajczak oraz pana Krzysztofa Laskowskiego do pełnienia funkcji Członka Rady Nadzorczej Spółki od
18 października 2021 roku.
 REZYGNACJA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ
31 października 2021 r. do Spółki wpłynęła rezygnacja z pełnionej funkcji pana Alfonso Kalinauskasa,
natomiast 1 listopada 2021 r., rezygnacja pana Michaela Haxby – członków Rady Nadzorczej. Panowie
pełniący dotychczas funkcję Członków Rady Nadzorczej Spółki, złożyli rezygnację z funkcji ze skutkiem
natychmiastowym bez podania przyczyny.
8. OCENA MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH
Grupa CPD, realizując projekty deweloperskie, finansuje je zarówno przy wykorzystaniu środków
własnych jak i kredytów bankowych. W przyszłości Grupa nadal zakłada realizację przedsięwzięć za
pośrednictwem podmiotów zależnych lub współkontrolowanych, a finansowanie tych przedsięwzięć
budowlanych oraz inwestycyjnych (kredyty celowe) pozyskiwane byłoby bezpośrednio przez te spółki
lub za pośrednictwem CPD S.A.
Wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy, obejmujących nieruchomości inwestycyjne,
nieruchomości przeznaczone do sprzedaży i zapasy wynosiła na koniec 2021 roku 176,30 mln PLN wobec
254,47 mln PLN na koniec roku 2020. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych i zapasów znajdujących

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
32
się w Polsce na koniec roku 2021 i 2020 zostały sporządzone przez niezależnego rzeczoznawcę – firmę
Cresa Polska Sp. z o.o.
Poniższa tabela przedstawia zestawienie nieruchomości należących do Grupy na dzień
31 grudnia 2021 r.
Rodzaj
Wycena na dzień
31.12.2021 (mln
PLN)
Wycena na dzień
31.12.2020 (mln PLN)
Nieruchomości
inwestycyjne
16
7
,6
7
1
65
,
62
Biura, park logistyczny 162,26
160
,
35
Skapitalizowane płatności z tytułu wieczystego użytkowania
gruntów 5,41 5,27
Nieruchomości przeznaczone do sprzedaży 4,74 85,25
Mieszkania,
usługi,
biura
2
,
50
79
,
16
Skapitalizowane płatności z tytułu wieczystego użytkowania gruntów 2,24 6,08
Zapasy (po wartości godziwej) 3,89 3,60
1 Polska
Mieszkania,
grunty rolne,
działki
budowlane 3,19
2,86
2 Węgry
Magazyny /
biura 0,51
0,
55
Skapitalizowane płatności z tytułu wieczystego użytkowania gruntów 0,19 0,19
PORTFEL NIERUCHOMOŚCI RAZEM 176,30 254,47

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
33
 URSUS
 2006 – 2015 - Grupa CPD nabyła ze środków własnych oraz za pośrednictwem papierów
dłużnych ponad 60 hektarów gruntów po byłych Zakładach Przemysłu Ciągnikowego Ursus,
z zamiarem realizacji wielofunkcyjnego projektu urbanistycznego;
 2014 - został rozpoczęty proces inwestycyjny dotyczący pierwszej fazy I Etapu mieszkaniowo
usługowego pod nazwą Ursa Smart City;
 2015 - sprzedaż I fazy przedsięwzięcia pod nazwą Ursa Smart City została rozpoczęta;
 2016 - sprzedaż II fazy przedsięwzięcia pod nazwą Ursa Smart City została rozpoczęta;
 2016 - sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa pod nazwą Energetyki Ursus sp. z
o.o. i jej infrastruktury odpowiednio Innogy Warszawa, Veolia Warszawa i Woda Polska.
Powyższa sprzedaż przyczyniła się do unieczynnienia w maju 2016 r. lokalnej ciepłowni,
która była prowadzona przez Energetykę Ursus sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej oraz
uregulowania zasad użytkowania infrastruktury ciepłowniczej, energetycznej i wodnej na
terenach należących Grupy Kapitałowej CPD, dotychczas użytkowanej przez Energetykę
Ursus sp. z o.o. W wyniku powyższych działań został określony harmonogram stopniowego
uwalniania trenów inwestycyjnych należących do Grupy Kapitałowej CPD w części
dotychczas użytkowanych przez Energetykę Ursus sp. z o.o.;
 2016 - ogłoszenie przez włodarzy dzielnicy Ursus rozpoczęcia inwestycji publicznej w postaci
kompleksu edukacyjnego składającego się z przedszkola oraz szkoły wraz z halą sportową.
Inwestycja zostanie rozpoczęta od budowy placówki przedszkolnej dla 150 dzieci. Projekt
edukacyjny zostanie zrealizowany przy ul. Hennela, na terenach, które zostały przekazane
przez CPD SA. w formie darowizny na rzecz miasta stołecznego w ramach kontynuowania
współodpowiedzialności społecznej i potrzeby aktywnego uczestnictwa w kreowaniu
publicznej przestrzeni miejskiej. Przekazanie terenów pod inwestycje publiczne dzielnicy ma
pozytywny wpływ na zsynchronizowane i zrównoważone uruchamianie wielofunkcyjnych
inwestycji o charakterze miejskim na powyższych terenach i jednocześnie będzie niezmiernie
istotnym impulsem dla gospodarczego rozwoju całej dzielnicy;
 2017 - spółce z Grupy CPD został zwrócony wkład związany z aportem gruntu w wysokości
18 mln PLN a spółce Unidevelopment SA został zwrócony wkład własny w spółce Smart City
Sp. z o.o. Sp.k. w kwocie 11 mln PLN;
 2017 - wspólnicy spółki Smart City Sp. z o.o. Sp.k. wypłacili sobie zysk z inwestycji w łącznej
kwocie 15 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli spółki z
Grupy CPD otrzymały 7,5 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 7,5 mln PLN);
 2017 - na terenach inwestycyjnych przylegających bezpośrednio do I etapu Smart City został
uruchomiony II etap projektu mieszkaniowo usługowego Smart City;
 2017 - spółka z Grupy CPD i MPWiK zawarły umowę dotyczącą przygotowania i
nieodpłatnego przekazania dokumentacji projektowej na sieci wodociągowe, kanalizacyjno-
sanitarnej, kanalizacji deszczowej na terenie po ZPC Ursus. Na skutek tej umowy została
zawarta kolejna, pomiędzy sześcioma spółkami z branży deweloperskiej (Grupa CPD, Grupa
Ronson, Grupa Robyg, Grupa Nexity, Grupa Atal, Grupa Victoria Dom), na mocy, której
zostały uzgodnione zasady współfinansowania projektu dla MPWiK. Prace projektowe,
zgodnie z umową zakończone zostały w czerwcu 2020. Jednocześnie powyższe działania
zaowocowały podłączeniem tejże sieci do warszawskiej miejskiej sieci ciepłowniczej,
warszawskiej miejskiej sieci elektroenergetycznej i miejskiej sieci wodno-kanalizacyjnej co

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
34
zapewniło kompleksową modernizację pełnej infrastruktury technicznej przez powyższe
podmioty na ich koszt;
 2018 - wspólnicy spółki Smart City Sp. z o.o. Sp.k. wypłacili sobie zysk z inwestycji w łącznej
kwocie 7,4 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli spółki z
Grupy CPD otrzymały 3,7 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 3,7 mln PLN);
 2018 - spółce z Grupy CPD została zwrócona część wkładu związanego z aportem gruntu w
wysokości 12,08 mln PLN a spółce Unidevelopment SA została zwrócona część wkładu
własnego w spółce Ursa Park Smart City Sp. z o.o. Sp.k. w kwocie 6,95 mln PLN.
 2018 - wspólnicy spółki Ursa Park Smart City Sp. z o.o. SK wypłacili sobie zysk z inwestycji
w łącznej kwocie 12 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli
spółki z Grupy CPD otrzymały 6 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 6 mln PLN);
 2019 roku wspólnicy spółki Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji w
łącznej kwocie 4,8 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli
spółki z Grupy CPD otrzymały 2,4 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 2,4 mln PLN);
 2019 – zakończenie przedsięwzięcia pod nazwą Ursa Smart City;
 2019 - spółce z Grupy CPD została zwrócona część wkładu związanego z aportem gruntu w
wysokości 10,23 mln PLN a spółce Unidevelopment SA została zwrócona część wkładu
własnego w spółce Ursa Park Smart City Sp. z o.o. Sp.k. w kwocie 1,8 mln PLN;
 2019 - wspólnicy spółki Ursa Park Smart City Sp. z o.o. Sp.k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
w łącznej kwocie 16,8 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli
spółki z Grupy CPD otrzymały 8,4 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 8,4 mln PLN).
 2019 - rozpoczęcie budowy kolejnego etapu inwestycji, czyli I Zadania (z dwóch
planowanych) II Fazy II Etapu pod nazwą Ursa Home;
 2020 - wspólnicy wypłacili sobie zysk z inwestycji Ursa Park w łącznej kwocie 0,9 mln PLN,
każda ze stron dostała 0,45 mln PLN;
 2020 - spółce z Grupy CPD została zwrócona całość wkładu związanego z aportem gruntu w
wysokości 27 mln PLN, a spółce Unidevelopment SA został zwrócony wkład własny w spółce
Ursa Park Smart City Sp. z o.o. Sp.k. w kwocie 4 mln PLN przez projekt Ursa Home.
 2020 - wspólnicy spółki Ursa Park Smart City Sp. z o.o. SK wypłacili sobie zysk z inwestycji
Ursa Home w łącznej kwocie 28 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze
stron, czyli spółki z Grupy CPD otrzymały 14 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 14
mln PLN);
 2020 – zakończenie Zadania I jak i II projektu Ursa Home;
 2020 - rozpoczęcie budowy ostatniego etapu inwestycji pod nazwą Ursa Sky;
 2021 – zakończenie Zadania I Ursa Sky;
 2021 - spółce z Grupy CPD została zwrócona pierwsza część wkładu związanego z aportem
gruntu Ursa Sky w wysokości 15,1 mln PLN;
 2021 - wspólnicy spółki Ursa Sky Smart City Sp. z o.o. Sp.k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
Ursa Sky w łącznej kwocie 14,65 mln PLN (spółki z Grupy CPD otrzymały 7,65 mln PLN,
Unidevelopment otrzymał 7 mln PLN);
 2021 - wspólnicy spółki Ursa Park Smart City Sp. z o.o. Sp.k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
Ursa Home w łącznej kwocie 3,36 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
35
stron, czyli spółki z Grupy CPD otrzymały 1,68 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również
1,68 mln PLN);
 2022 – planowane jest zakończenie Zadania II projektu Ursa Sky;
 BU DYNEK IRIS, UL. CYBERNET YKI 9, WAR SZAWA
Budynek IRIS będący końcowym etapem projektu biurowo-mieszkaniowego zlokalizowanego u
zbiegu ulic Cybernetyki i Postępu na warszawskim Mokotowie jest sześciokondygnacyjnym
budynkiem biurowym o łącznej powierzchni najmu około 14,2 tys. m
2
wraz z 233 miejscami
parkingowymi. Projekt u zbiegu ulic Cybernetyki i Postępu tworzą kompleksy biurowe Cybernetyki
Office Park (budynki Helion, Luminar, Solar i Iris) i Mokotów Plaza oraz kompleks mieszkaniowy
Mozaika. W kompleksie Cybernetyki Office Park, Grupa zrealizowała i sprzedała dotychczas 3
budynki – Helion, Luminar i Mokotów Plaza.
 BU DYNEK SOLAR, UL. CYBERNETYKI 7B, WARSZAWA
Ośmiokondygnacyjny budynek biurowy klasy B+ o powierzchni 5.749 m
2
, został wybudowany na
terenie biurowej części dzielnicy Mokotów, w 1998 roku i zmodernizowany przez Grupę w roku 2008.
Grupa rozważa możliwości zmiany sposobu użytkowania i przebudowy budynku.
 BU DYNEK AQUARIUS, UL. POŁCZYŃSK A 31A , WARSZAWA
W skład kompleksu Aquarius Office Park wchodzą: pięciokondygnacyjny budynek biurowy klasy B o
łącznej powierzchni 5.205 m², teren inwestycyjny z ważną decyzją o pozwoleniu na budowę
budynku biurowego klasy A o powierzchni ok. 2.500 m² oraz teren inwestycyjny o powierzchni około
10.000 m² przeznaczony na budowę kompleksu biurowo-magazynowego.
 WOLBÓRZ, WOJ. MAZOWIECKIE, POWIAT PIOTRKOWSKI
Nieruchomość o powierzchni 10 hektarów znajduje się w Wolborzu, w sąsiedztwie Centrum
Dystrybucyjnego Auchan oraz drogi E67 z Warszawy do Krakowa i Katowic. Zgodnie z
obowiązującymi warunkami zabudowy, na terenie działki istnieje możliwość wybudowania centrum
logistyczno - dystrybucyjnego o powierzchni 32.700 m2. Intencją Grupy jest sprzedaż
niezabudowanego gruntu wraz z projektem budowlanym inwestorowi docelowemu.
PR OJ EKTY W REALIZACJI I NIERUCHOMOŚC I PR ZEZ NACZONE DO SP R ZEDAŻY (ZAPASY):
 KO SZYKOWA 69
W skład nieruchomości przy ulicy Koszykowej 69 wchodzi czteropiętrowa kamienica mieszkalna
(kamienica Ludwika Szansera) wraz z oficyną. Kamienica została odremontowana i rozbudowana
przez Grupę CPD, oferując 14 apartamentów i lokali użytkowych, które zostały sprzedane w roku
2011. Na dzień 31 grudnia 2021 r. w portfelu nieruchomości Grupy znajduje się jeszcze oficyna
kamienicy. Obecnie Grupa prowadzi aktywne działania mające na celu przesiedlenie
dotychczasowych najemców zasiedlających oficynę.
 CZOSNÓW
Grunty w Czosnowie zostały zakupione przez Grupę w ramach nabycia 100% udziałów w spółce
Antigo Investments Sp. z o.o. Działki w Czosnowie obejmują łącznie powierzchnię 15,2 hektarów.
 JAKTORÓ W
Grunty w Jaktorowie, o powierzchni 3,2 hektara, zostały zakupione przez Grupę w ramach nabycia
100% udziałów w spółce Celtic Asset Management Sp. z o.o. W lutym 2021 roku została podpisana

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
36
umowa przedwstępna sprzedaży działki na rzecz osoby prywatnej. Umowa przyrzeczona została
zawarta w kwietniu 2021.
 NOWA PIASECZNICA
Grunty w Nowej Piasecznicy zostały zakupione przez Grupę w ramach nabycia 100% udziałów w
spółce Antigo Investments Sp. z o.o. Działki w Nowej Piasecznicy obejmowały łącznie powierzchnię
1,5 hektara. W lutym 2022 cały teren został sprzedany.
 ALSONEMED I, WĘGRY
W 2009 r. Grupa nabyła grunt o powierzchni 42.495 m
2
pod budowę powierzchni magazynowej pod
Budapesztem. Nieruchomość znajduje się w korzystnej pod względem logistycznym lokalizacji: 20
km na południe od Budapesztu i w pobliżu głównych dróg. Intencją Grupy jest sprzedaż tej
nieruchomości inwestorowi docelowemu.
9. CZYNNIKI I NIETYPOWE ZDARZENIA MAJĄCE WPŁYW NA WYNIK
GRUPY
Od 2020 roku nieprzerwanie trwa pandemia COVID-19, jednak nie ma istotnego wpływu na wyniki
Grupy za 2021.
Działalność deweloperska charakteryzuje się długim cyklem produkcyjnym, przez co skutki negatywnych
zdarzeń odczuwalne są w długim horyzoncie czasowym. W spółce współkontrolowanej Ursa Sky Smart
City Sp. z o.o. Sp.k. przychody ze sprzedaży mieszkań, lokali usługowych i miejsc parkingowych za 2021
r. wyniosły 82 miliony złotych i zostały wygenerowane przez transakcje sprzed około roku z rozłożonym
na raty terminem płatności. W związku z tym, zdarzenia, które miały miejsce w 2021 r. widoczne będą
w rachunku wyników kolejnych okresów. W spółce współkontrolowanej Ursa Park Smart City Sp. z o.o.
Sp.k. przychody ze sprzedaży mieszkań, lokali usługowych i miejsc parkingowych za 2021 r. wyniosły
68 milionów złotych i zostały wygenerowane przez transakcje sprzed około roku z rozłożonym na raty
terminem płatności. Jednak należy zaznaczyć, iż branża budowlana w tym deweloperska mieszkań w
budynkach wielorodzinnych nie zanotowała spadków sprzedaży czy spowolnienia dynamiki wzrostów
obserwowanych w latach poprzednich.
Ze względu na trwającą na świecie pandemię oraz agresję Rosji na Ukrainę rozpoczętą w marcu 2022,
spółka zakłada, że jej skutki mogą wpłynąć na działalność spółek deweloperskich w następujących
obszarach:
 poziom i dynamikę sprzedaży mieszkań, w szczególności w przypadku spadku popytu na
mieszkania oraz potencjalnego zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych
przez banki lub innych zakłóceń na rynku mieszkaniowym lub bankowym;
 spadek przychodów z najmów powierzchni biurowych,
 popyt na najem biur oraz popyt inwestycyjny na biurowce,
 terminowość realizacji projektów realizowanych przez spółki z grupy kapitałowej CPD oraz
jej podmioty powiązane m.in. z wynikających z tempa wydawania decyzji administracyjnych
prowadzących do uzyskania pozwoleń na budowę oraz dopuszczenia gotowych obiektów do
użytkowania,
 proces wyodrębniania i przenoszenia własności lokali na nabywców oraz sprzedaż
nieruchomości,
 dostępność i warunki nowego finansowania, jeżeli banki i inni pożyczkodawcy zostaną
istotnie dotknięci przedłużającym się spowolnieniem gospodarczym.
 poziom i termin realizowania zobowiązań finansowych kontrahentów
 uzyskiwania decyzji administracyjnych

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
37
 wahania wartości aktywów w wyniku zmian kursu wymiany PLN w stosunku do walut obcych
szczególnie Euro.
Etap Ursa Sky realizowany jest zgodnie z założonym harmonogramem. Biorąc pod uwagę fakt, iż prace
budowlane zostały zakończone w I kwartale 2022 r. oraz poziom sprzedaży tego projektu jest bardzo
zaawansowany i zarząd CPD S.A. na dzień publikacji raportu nie zaobserwował rezygnacji z podpisanych
już umów deweloperskich w zawiązku z tym spodziewa się zakończenia projektu zgodnie z
harmonogramem.
CPD S.A. oraz spółki zależne podjęły intensywne działania, aby dostosować swą działalność do
zaistniałych warunków, przy utrzymaniu powszechnych zaleceń służb sanitarnych oraz wytycznych WHO
jednocześnie aktywnie angażując się w pomoc uchodźcom z Ukrainy przebywającym na terytorium
Polski.
10. CZYNNIKI ISTOTNE DLA DALSZEGO ROZWOJU GRUPY
 SYTUACJA MAKROEKONOMICZNA I MIKROEKONOMICZNA W POLSCE
Z uwagi na koncentrację działalności Grupy na rynku polskim, ogólna kondycja polskiej gospodarki, ze
szczególnym uwzględnieniem tempa jej wzrostu oraz poziomu bezrobocia, będzie odgrywać kluczową
rolę w kształtowaniu popytu na oferowane przez Grupę nieruchomości.
W roku 2021 PKB Polski zwiększył się o 7,3%. Dla porównania w 2020 roku polska gospodarka skurczyła
się o 2,5%. Dalszy wzrost inflacji wynikający ze wzrostu kosztów pozyskania energii na skutek trwającej
wojny na terenie Ukrainy i wprowadzonych sankcji wobec Federacji Rosyjskiej znacząco wpływa na
koszt pozyskania finansowania dłużnego i mieć bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się popytu
na mieszkania wśród klientów indywidualnych.
 SYTUACJA NA RYNKACH FINANSOWYCH
Dostępność źródeł finansowania oraz koszty pozyskiwanego kapitału mają bezpośredni wpływ na
zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych projektami inwestycyjnymi, gdyż swoje zakupy również
finansują w dużej mierze posiłkując się finansowaniem dłużnym. Dodatkowo należy zauważyć, iż
dostępność finansowania dłużnego jaki i koszty jego pozyskiwania mają bezpośrednie przełożenie na
kształtowanie się popytu na mieszkania wśród klientów indywidualnych.
W związku z trwającą wojną na terenie Ukrainy oraz wprowadzonymi sankcjami wobec Federacji
Rosyjskiej pojawiła się duża niepewność na rynkach finansowych co może przyczynić się do zachwiania
płynności finansowej w poszczególnych sektorach gospodarki. To może przełożyć się na obniżenie
dostępności źródeł finansowania oraz wzrost kosztów pozyskiwanego finansowania dłużnego. Taka
sytuacja może mieć negatywny wpływ na pozyskiwanie przez klientów indywidulanych hipotecznych
kredytów bankowych co może mieć bezpośrednie przełożenie na obniżenie się popytu na mieszkania
wśród klientów indywidualnych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
38
 POLITYKA KREDYTOWA BANKÓW I DOSTĘP DO KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Wpływ polityki kredytowej banków na działalność Grupy jest dwojakiego rodzaju. Spółka, realizując
nowe projekty deweloperskie, korzysta w znacznym stopniu z finansowania bankowego. Warunki
finansowania, takie jak wysokość marży kredytowej i wymagany wkład własny, determinują zwrot z
kapitałów własnych Spółki zaangażowanych w realizację danego projektu. Dostępność finansowania
bankowego stanowi również kluczowy czynnik determinujący wielkość popytu ludności na mieszkania,
co musi zostać wzięte pod uwagę przy uruchamianiu projektów mieszkaniowych w ramach Grupy
Kapitałowej. Polityka kredytowa banków zależy z kolei od czynników makroekonomicznych oraz polityki
monetarnej prowadzonej przez bank centralny.
Od 29 maja 2020 roku do 6 października 2021 roku stopa referencyjna wynosiła 0,1%. 7 października
2021 roku Rada Polityki Pieniężnej NBP rozpoczęła proces systematycznego podnoszenia stopy
referencyjnej. W konsekwencji na koniec 2021 roku stopa referencyjna wynosiła 1,75%, a od 9 marca
2022 roku obowiązywała stawka w wysokości 3,50%.
 POLITYKA RZĄDOWA DOTYCZĄCA WSPIERANIA BUDOWNICTWA
W 2019 roku rząd wdrożył nowy pakiet rozwiązań – Mieszkanie Plus – podzielony na dwa filary tj.
rynkowy i społeczny. Filar rynkowy umożliwia osobom o umiarkowanych dochodach, które nie posiadają
zdolności kredytowej, najem mieszkania z możliwością dojścia do własności mieszkania. Drugi filar jest
segmentem budownictwa mieszkaniowego dla osób średnio i najniżej zarabiających, które użytkować
mogą mieszkania na zasadach najmu, po spełnieniu kryterium niskich dochodów na członka rodziny
oraz niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. nie spowodowało znaczącego osłabienia popytu na
mieszkania oferowane przez Grupę CPD ani też nie wpłynęło negatywnie na sprzedaż mieszkań
oferowanych przez Grupę CPD w roku 2021.
 DECYZJE ADMINISTRACYJNE ODNOŚNIE POSIADANYCH GRUNTÓW
Możliwość realizacji przez Grupę CPD zamierzonych projektów deweloperskich uzależniona jest od
uzyskania przez Grupę od organów administracji samorządowej szeregu pozwoleń. Wszelkie inicjatywy
legislacyjne zmierzające do uproszczenia procedur budowlanych będą mieć korzystne przełożenie na
działalność operacyjną.
W związku trwającą pandemią wirusa CPVID-19 w Polsce utrzymywane są niektóre obostrzenia
sanitarne, na skutek których wiele instytucji oraz urzędów administracji Państwowej i samorządowej
znacząco wydłużyło procesy wydawania decyzji i postanowień administracyjnych koniecznych do
prowadzenia inwestycji budowlanych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
39
11. OMÓWIENIE PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-
FINANSOWYCH
Opis wyników finansowych za okres 12 miesięcy od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku
W 2021 roku Grupa CPD SA wygenerowała zysk przed opodatkowaniem na poziomie 31,78 mln PLN.
Wynik przed opodatkowaniem zwiększył się o kwotę 7,92 mln PLN w porównaniu z analogicznym
okresem 2020 roku. Zysk netto wzrósł o kwotę 14,87 mln PLN.
W 2021 roku można było wyróżnić cztery główne czynniki, które miały korzystny wpływ na wyniki
finansowe Grupy CPD w porównaniu z analogicznym okresem 2020 roku. Koszty finansowe zmniejszyły
się o kwotę 9,01 mln PLN. Dodatkowo udział w zysku wspólnych przedsięwzięć wyniósł 27,01 mln PLN
i był wyższy o 7,27 mln PLN. Ponadto koszty administracyjne utrzymania nieruchomości zmniejszyły się
o kwotę 1,21 mln PLN. Należy również podkreślić, że wynik na sprzedaży wzrósł o kwotę 0,63 mln PLN.
Okres 12 miesięcy
Od 01.01.2021 Od 01.01.2020
do 31.12.2021 do 31.12.2020
(w tys. PLN) (w tys. PLN) (%)
Przychody ze sprzedaży 19 080 18 559 2,8%
Koszt własny sprzedaży -3 022 -3 131 -3,5%
Wynik na sprzedaży 16 058 15 428 4,1%
-10 715 -11 926 -10,2%
Koszty administracyjne - pozostałe -6 441 -6 578 -2,1%
Koszty sprzedaży i marketingowe -303 -270 12,2%
827 165 401,2%
Pozostałe przychody 3 483 2 811 23,9%
3 699 15 921 -76,8%
293 -116
-40 0
27 005 19 735 36,8%
859 46 1767,4%
Wynik operacyjny 34 725 35 216 -1,4%
Przychody finansowe 794 1 387 -42,8%
Koszty finansowe -3 736 -12 741 -70,7%
Wynik przed opodatkowaniem 31 783 23 862 33,2%
Podatek dochodowy -610 -7 555 -91,9%
Wynik netto 31 173 16 307 91,2%
Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
Koszty administracyjne utrzymania nieruchomości
Wynik ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych
Udział w zysku lub stracie wspólnych przedsięwzięć
wycenianych metodą praw własności, po
opodatkowaniu
Zmiana
Wynik z wyceny aktywów przeznaczonych do
sprzedaży
Odpisy aktualizujące wartość należności
Wynik ze sprzedaży jednostek zależnych

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
40
Koszty finansowe spadły, ponieważ w 2021 nie było niekorzystnych różnic kursowych, podczas gdy w
analogicznym okresie 2020 roku niekorzystne różnice kursowe wyniosły 7,88 mln PLN. Udział w zysku
wspólnych przedsięwzięć wynikał z faktu, iż spółki celowe odpowiedzialne za projekty Ursa Home i Ursa
Sky przekazały znaczną ilość mieszkań nabywcom w 2021 roku. Spadek administracyjnych kosztów
utrzymania nieruchomości był rezultatem niższych kosztów pracowniczych i niższych kosztów
użytkowania wieczystego. Zysk na sprzedaży zwiększył się dzięki wyższym przychodom ze sprzedaży i
niższemu kosztowi własnemu sprzedaży.
Z drugiej strony, niższy zysk z wyceny nieruchomości inwestycyjnych w kwocie 3,7 mln PLN był głównym
czynnikiem, który miał niekorzystny wpływ na wyniki finansowe Grupy CPD w 2021 roku w porównaniu
z analogicznym okresem 2020 roku, w którym omawiany zysk wyniósł 15,92 mln PLN. Spadek zysku z
wyceny wyniósł 12,22 mln PLN w porównaniu z 2020 rokiem. Zysk ten był konsekwencją między innymi
aktualizacji wartości prawa użytkowania wieczystego działek oświatowych należących do Grupy zgodnie
z podpisaną umową sprzedaży tego prawa za łączną cenę 2,5 mln PLN. Wartość bilansowa tych działek
na koniec 2020 roku wynosiła zero, a na koniec 2021 roku 2,5 mln PLN.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
41
Poniższa tabela przedstawia wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z
całkowitych dochodów przeliczone na euro. Liczby dotyczące 2021 roku zostały przeliczone
przy użyciu średnioważonego kursu NBP za ten okres, to jest 4,5674. Liczby dotyczące 2020
roku zostały przeliczone przy użyciu średnioważonego kursu NBP za ten okres, to jest
4,4448.
Od 01.01.2021 Od 01.01.2020
do 31.12.2021 do 31.12.2020
(w tys. EUR) (w tys. EUR) (%)
Przychody ze sprzedaży 4 177 4 175 0,0%
Koszt własny sprzedaży -662 -704 -6,1%
Wynik na sprzedaży 3 516 3 471 1,3%
-2 346 -2 683 -12,6%
Koszty administracyjne - pozostałe -1 410 -1 480 -4,7%
Koszty sprzedaży i marketingowe -66 -61 9,2%
181 37 387,8%
Pozostałe przychody 763 632 20,6%
810 3 582 -77,4%
64 -26
-9 0
5 913 4 440 33,2%
188 10 1717,3%
Wynik operacyjny 7 603 7 923 -4,0%
Przychody finansowe 174 312 -44,3%
Koszty finansowe -818 -2 866 -71,5%
Wynik przed opodatkowaniem 6 959 5 369 29,6%
Podatek dochodowy -134 -1 700 -92,1%
Wynik netto 6 825 3 669 86%
Wynik z wyceny aktywów przeznaczonych do
sprzedaży
Zmiana
Koszty administracyjne utrzymania nieruchomości
Wynik ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
Wynik z wyceny nieruchomości inwestycyjnych
Okres 12 miesięcy
Udział w zysku lub stracie wspólnych przedsięwzięć
wycenianych metodą praw własności, po
opodatkowaniu
Odpisy aktualizujące wartość należności
Wynik ze sprzedaży jednostek zależnych

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
42
Poniższy wykres przedstawia strukturę przychodów wypracowanych w 2021 i 2020 roku.
Przychody nieznacznie wzrosły w porównaniu z analogicznym okresem 2020 roku między innymi na
skutek sprzedaży zapasów.
Poniższy wykres przedstawia strukturę kosztów operacyjnych poniesionych w 2021 i 2020
roku.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
43
Wartość całkowitych kosztów operacyjnych zmniejszyła się, między innymi z powodu niższych kosztów
pracowniczych i kosztów użytkowania wieczystego.
Na koniec grudnia 2021 roku wartość aktywów była niższa o 41,7% w porównaniu z końcem grudnia
2020 roku.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych nie zmieniła się znacznie w 2021 roku.
Wartość inwestycji we wspólne przedsięwzięcia zmniejszyła się o 53% na skutek realizacji części
przedsięwzięcia w 2021 roku i Grupa CPD otrzymała z tego tytułu 15,07 mln PLN od spółki celowej
odpowiedzialnej za realizację wspólnego przedsięwzięcia tytułem zwrotu wkładu.
Wartość aktywów obrotowych zmniejszyła się o 66,4% głównie na skutek skupu akcji własnych na
kwotę 171,58 mln PLN oraz zapłaty podatku dochodowego przez Grupę CPD w kwocie 5,73 mln PLN.
Na koniec grudnia 2021 roku wartość kapitałów własnych wyniosła 144,66 mln PLN, co stanowiło 52,5%
całkowitych aktywów. Wartość całkowitych zobowiązań stanowiła 47,5% całkowitych aktywów.
Wskaźniki te znacznie zmieniły się w porównaniu z końcem grudnia 2020 roku, kiedy wynosiły
odpowiednio 60,3% i 39,7%.
Wartość całkowitych zobowiązań spadła o 30,2% (56,64 mln PLN) między innymi z powodu zmniejszenia
się salda zobowiązań z tytułu podatku VAT i innych zobowiązań podatkowych o kwotę 12,03 mln PLN,
spadku salda biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów w kwocie 17,93 mln PLN, niższego o 3,97
Na dzień:
2021-12-31 2020-12-31
(w tys. PLN) (w tys. PLN) (%)
Aktywa razem 275 322 472 346 -41,7%
Aktywa trwałe, w tym: 181 654 193 314 -6,0%
Nieruchomości inwestycyjne 167 667 165 618 1,2%
Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane
metodą praw własności
12 795 27 221 -53,0%
93 668 279 032 -66,4%
Aktywa przeznaczone do sprzedaży 4 744 85 250 -94,4%
Zapasy 3 887 3 601 7,9%
Należności handlowe oraz pozostałe należności 3 264 20 035 -83,7%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 81 773 170 146 -51,9%
Pasywa razem 275 322 472 346 -41,7%
Kapitały własne razem, w tym: 144 663 285 048 -49,2%
Kapitał podstawowy 2 637 2 637 0,0%
Kapitał rezerwowy 987 987 0,0%
Akcje własne nabyte w celu umorzenia -288 973 -117 396 146,2%
Element wbudowany w dniu początkowego ujęcia -27 909 -27 909 0,0%
Kapitał z przeliczenia jednostek zagranicznych -6 243 -6 262 -0,3%
Skumulowane zyski z lat poprzednich 464 164 432 991 7,2%
Zobowiązania razem, w tym: 130 659 187 298 -30,2%
Zobowiązania długoterminowe 74 412 27 626 169,4%
Zobowiązania krótkoterminowe 56 247 159 672 -64,8%
Zmiana
Aktywa obrotowe, w tym:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
44
mln PLN salda otrzymanych zaliczek, zmniejszenia się salda zobowiązań z tytułu odroczonego podatku
dochodowego o kwotę 5,12 mln PLN, spadku salda zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek (w tym
leasingu) o kwotę 12,44 mln PLN, niższego o 3,84 mln PLN salda zobowiązań powiązanych z aktywami
przeznaczonymi do sprzedaży oraz zmniejszenia się zobowiązań handlowych o kwotę 1,23 mln PLN.
Poniższa tabela przedstawia wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji
finansowej przeliczone na euro. Liczby dotyczące 31 grudnia 2021 roku zostały przeliczone
przy użyciu kursu NBP na dzień 31 grudnia 2021, to jest 4,5994. Liczby dotyczące 31
grudnia 2020 roku zostały przeliczone przy użyciu kursu NBP na dzień 31 grudnia 2020
roku, to jest 4,6148.
Na dzień:
2021-12-31 2020-12-31
(w tys. EUR) (w tys. EUR) (%)
Aktywa razem 59 860 102 355 -41,5%
Aktywa trwałe, w tym: 39 495 41 890 -5,7%
Nieruchomości inwestycyjne 36 454 35 888 1,6%
Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane
metodą praw własności
2 782 5 899 -52,8%
20 365 60 465 -66,3%
Aktywa przeznaczone do sprzedaży 1 031 18 473 -94,4%
Zapasy 845 780 8,3%
Należności handlowe oraz pozostałe należności 710 4 341 -83,7%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 17 779 36 870 -51,8%
Pasywa razem 59 860 102 355 -41,5%
Kapitały własne razem, w tym: 31 453 61 768 -49,1%
Kapitał podstawowy 573 571 0,3%
Kapitał rezerwowy 215 214 0,3%
Akcje własne nabyte w celu umorzenia -62 828 -25 439 147,0%
Element kapitałowy w dniu początkowego ujęcia -6 068 -6 048 0,3%
Kapitał z przeliczenia jednostek zagranicznych -1 357 -1 357 0,0%
Skumulowane zyski z lat poprzednich 100 918 93 827 7,6%
Zobowiązania razem, w tym: 28 408 40 586 -30,0%
Zobowiązania długoterminowe 16 179 5 986 170,3%
Zobowiązania krótkoterminowe 12 229 34 600 -64,7%
Zmiana
Aktywa obrotowe, w tym:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
45
Poniższa tabela przedstawia strukturę zobowiązań na koniec grudnia 2021 i grudnia 2020
roku.
Struktura zobowiązań znacznie zmieniła się w 2021 roku. Udział zobowiązań długoterminowych w sumie
bilansowej wzrósł z poziomu 5,8% na koniec grudnia 2020 roku do poziomu 27,0% na koniec grudnia
2021 roku. Udział zobowiązań krótkoterminowych w sumie bilansowej spadł z poziomu 33,8% do
poziomu 20,4%. Powyższa zmiana była rezultatem podpisania w dniu 28 maja 2021 przez spółkę zależna
Emitenta tj. Belise Investments Sp. z o.o. aneksu nr 7 do umowy kredytowej z 12 sierpnia 2011 zawartej
z Santander Bank Polska S.A., na podstawie którego zrefinansowano Kredyt Inwestycyjny w wysokości
12 523 500 euro. W związku faktem, iż ostateczna spłata kredytu nastąpi nie później niż 30 maja 2026
roku to zobowiązanie zostało przeklasyfikowane z zobowiązań krótkoterminowych na zobowiązania
długoterminowe.
Na koniec grudnia 2021 roku zobowiązania długoterminowe stanowiły 57% całkowitych zobowiązań,
podczas gdy na koniec grudnia 2020 roku udział ten wynosił 15%.
Poniższa tabela przedstawia wartość skonsolidowanych aktywów netto na jedną akcję dla
każdego roku, w którym odbył się skup akcji własnych.
Zobowiązania razem do sumy bilansowej 47,5% 39,7%
Zobowiązania długoterminowe do sumy bilansowej, w tym: 27,0% 5,8%
Kredyty i pożyczki, w tym zobowiązania z tytułu leasingu 20,9% 1,2%
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego 5,2% 4,1%
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe 1,0% 0,6%
Zobowiązania krótkoterminowe do sumy bilansowej, w tym: 20,4% 33,8%
Kredyty i pożyczki, w tym zobowiązania z tytułu leasingu 13,6% 21,6%
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe 6,1% 11,0%
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży 0,8% 1,3%
2021-12-31 2020-12-31
Lp.
Data skupu akcji
własnych
Liczba
skupionych
akcji
własnych
Cena
za
akcję
Kwota wypłacona
akcjonariuszom
Wartość
skonsolidowanych
aktywów netto na
jedną akcję na koniec
roku
1 2013-04-15 1 732 394 7,10 12 299 997 9,52
2 2017-10-26 1 401 792 12,27 17 199 988 12,43
3 2018-06-20 11 581 100 12,34 142 910 774 12,40
4 2019-03-22 3 305 886 13,01 43 009 577 14,91
5 2020-03-26 614 385 5,00 3 071 925 16,13
6 2020-06-25 4 779 565 14,92 71 311 110 16,13
7 2021-08-03 8 705 110 19,71 171 577 718 16,13
Razem 32 120 232 14,36 461 381 089

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
46
12. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA
Działalność Grupy narażona jest na ryzyka finansowe, operacyjne i ekonomiczne. Przyjęta przez Grupę
polityka zarządzania ryzykiem jest ukierunkowana na minimalizację skutków negatywnych zdarzeń.
Wystąpienie określonego ryzyka zarówno samodzielnie, jak i w połączeniu z innymi okolicznościami,
może mieć istotny negatywny wpływ na prowadzoną przez Spółkę i jej Grupę Kapitałową działalność
gospodarczą, jej sytuację finansową, perspektywy rozwoju lub wyniki Spółki i jej Grupy Kapitałowej, a
także może mieć wpływ na kształtowanie się rynkowego kursu akcji Spółki.
Ryzyka określone poniżej nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy, a w związku z tym nie mogą
być traktowane, jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Spółka. Dodatkowe ryzyka, o których Spółce
nie wiadomo w chwili obecnej lub które w chwili obecnej nie są przez Spółkę uważane za istotne, mogą
także mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową, perspektywy lub wyniki Spółki
i jej Grupy Kapitałowej.
 RYZYKO ZWIĄZANE W WYBUCHEM PANDEMII COVID -19 NA ŚWIECIE
W końcówce 2019 roku Chinach pojawiły się pierwsze przypadki zarażeniem korona wirusem SARS-CoV-
2 wywołującego zachorowanie na COVID-19. W chwili obecnej Pandemia COVID-19 ewoluuje szybko,
a statystyki dotyczące zmian epidemiologicznych są podstawą podejmowania decyzji. Wobec
spadających statystyk dotyczących zachorowalności i śmiertelności w Europie, kraje w Regionie
europejskim zmniejszają obostrzenia mające za zadanie ograniczyć przenoszenie wirusa w oparciu o
określone sytuacje i dane statystyczne.
Pomimo to, w związku z pandemią, zarząd zidentyfikował ryzyka ekonomiczno-społeczne mogące mieć
negatywny wpływ na działalność grupy CPD S.A. m.in. na poziom i dynamikę sprzedaży mieszkań,
spadek przychodów z najmów powierzchni biurowych, popyt na najem biur oraz popyt inwestycyjny na
biurowce, terminowość realizacji projektów realizowanych przez spółki z grupy kapitałowej CPD oraz jej
podmioty powiązane, dostępność i warunki nowego finansowania.
Spółka na bieżąco analizuje sytuację grupy CPD S.A. w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-
CoV-2 i podejmuje szereg działań w celu minimalizacji wpływu negatywnych skutków pandemii na
działalność Grupy CPD, w szczególności na realizację projektów deweloperskich zgodnie z ich
harmonogramem.
W ocenie Zarządu CPD S.A. na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego sytuacja płynnościowa
Grupy oraz Spółki pozostaje stabilna.
 RYZYKO ZWIĄZANE W WYBUCHEM WOJNY
Inwazja Federacji Rosyjskiej na Ukrainę rozpoczęła się 24 lutego 2022 roku. Uważa się, że jest wynikiem
eskalacji trwającej od 2014 roku wojny. Została poprzedzona rosyjskim żądaniem wykluczenia
możliwości dalszego poszerzania NATO i redukcji potencjału militarnego sojuszu w Europie Środkowo-
Wschodniej do stanu sprzed 1997 roku.
W efekcie eskalacji działań wojennych na terenie Ukrainy większość mężczyzn pracujących w wielu
gałęziach polskiej gospodarki wróciło do Ukrainy. Spowodowało to niedobory pracownicze, szczególnie
odczuwalne w branży budowlanej.
Dodatkowo niestabilność we wschodnim regionie Europy przyczyniło się do wzrostu cen wytworzenia
energii, które zostało spotęgowane nałożonymi sankcjami gospodarczymi na Federację Rosyjską.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
47
Taka sytuacja budzi wiele wątpliwości na rynkach finansowych co do stabilnej sytuacji gospodarczej
Polsce. Należy wziąć pod uwagę, iż sytuacja makroekonomiczna Polski może ulegać dynamicznym
zmianom wobec eskalacji działań wojennych na terenie Ukrainy i sankcjami gospodarczymi nałożonymi
na Federację Rosyjską. To niewątpliwie będzie wpływać na wszystkie gałęzie polskiej gospodarki i
zwiększać ryzyka opisane poniżej.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ MAKROEKONOMICZNĄ RYNKÓW, NA KTÓRYCH
SPÓŁKA I JEJ GRUPA KAPITAŁOWA PROWADZĄ DZIAŁALNOŚĆ
Ogólna sytuacja makroekonomiczna Polski, w tym takie czynniki jak tempo wzrostu PKB, poziom inflacji
i stóp procentowych, poziom inwestycji w gospodarce oraz poziom bezrobocia, mają bezpośredni wpływ
na stopień zamożności i siłę nabywczą społeczeństwa oraz na sytuację finansową firm. W efekcie
czynniki te wpływają także na wielkość popytu na produkty i usługi oferowane przez Spółkę i jej Grupę
Kapitałową i mogą mieć wpływ na ich sytuację finansową.
Wzrost PKB Polski w roku 2021 wyniósł 7,3%. Dla porównania w 2020 roku PKB Polski skurczył się o
2,5%.
 RYZYKO REGULACYJNE
Grupa w realizacji swoich celów, w aktualnym stanie legislacyjnym, narażona jest na ryzyko
nadmiernego unormowania prawnego określonego wycinka realiów społeczno-gospodarczych,
ograniczającego, albo zmieniającego wolność gospodarczą, ryzyko niedostatecznego uregulowania
danego obszaru realiów społeczno-gospodarczych, pozostawienie luk prawnych, ryzyko
niestosowalności w praktyce określonych unormowań prawnych, ryzyko inflacji aktów prawnych.
Wprowadzona w roku 2012 Ustawa Deweloperska znacząco wpłynęła na kształtowanie się rynku
deweloperskiego i poprzez to rynku mieszkaniowego w Polsce. Proponowane obecnie przez
ustawodawcę zmiany, mające na celu wykreślenie rachunku powierniczego otwartego z katalogu
rachunków powierniczych przewidzianych Ustawą Deweloperską, będącego w sposób pośredni
głównym źródłem finansowania inwestycji deweloperskiej, mogą znacząco wpłynąć na obecny kształt
rynku deweloperskiego mieszkaniowego w Polsce.
Jednakże na dzień publikacji tego raporty nie jest znana dokładna data wykreślenia rachunku
powierniczego otwartego z katalogu rachunków powierniczych przewidzianych Ustawą Deweloperską.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z BRAKIEM STABILNOŚCI POLSKIEGO SYSTEMU
PRAWNEGO I PODATKOWEGO
Ze względu na częste zmiany w przepisach prawa w Polsce, zmieniają się także interpretacje prawa oraz
praktyka jego stosowania. Normy prawne mogą podlegać zmianom na korzyść przedsiębiorców, lecz
mogą także powodować negatywne skutki. Ewoluujące przepisy prawa, a także odmienne jego
interpretacje, zwłaszcza w odniesieniu do prawa podatkowego, norm regulujących prowadzenie
działalności gospodarczej, prawa pracy i ubezpieczeń społecznych czy też regulacji z zakresu papierów
wartościowych, mogą wywołać negatywne konsekwencje dla Spółki. Szczególnie częste i niebezpieczne
są zmiany interpretacyjne przepisów podatkowych. Brak jest jednolitości w praktyce organów
skarbowych i orzecznictwie sądowym w sferze opodatkowania. Przyjęcie przez organy podatkowe
interpretacji prawa podatkowego innej niż stosowana przez Emitenta może implikować pogorszenie jego
sytuacji finansowej, a w efekcie ujemnie wpłynąć na osiągane wyniki i perspektywy rozwoju. Przepisy
dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych, fizycznych, podatku
od nieruchomości czy składek na ubezpieczenia społeczne podlegają częstym zmianom, wskutek czego
traktowanie podatników przez organy podatkowe cechuje pewna niekonsekwencja i

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
48
nieprzewidywalność. Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli władz, które w razie
wykrycia nieprawidłowości uprawnione są do obliczania zaległości podatkowych wraz z odsetkami.
Deklaracje podatkowe mogą zostać poddane kontroli władz skarbowych przez okres pięciu lat, a niektóre
transakcje przeprowadzane w tym okresie, w tym transakcje z podmiotami powiązanymi, mogą zostać
zakwestionowane na gruncie skutków podatkowych przez właściwe władze skarbowe. W efekcie kwoty
wykazane w sprawozdaniach finansowych mogą ulec zmianie w późniejszym terminie, po ostatecznym
ustaleniu ich wysokości przez władze skarbowe. W celu minimalizacji opisanego wyżej ryzyka, Emitent
na bieżąco monitoruje zmiany przepisów prawa oraz korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej.
 RYZYKO WZROSTU KOSZTÓW REALIZACJI PROJEKTÓW REALIZOWANYCH PRZEZ
GRUPĘ
Realizacja projektów deweloperskich jest przedsięwzięciem długoterminowym. W efekcie, okres
oczekiwania na pierwsze przychody z tytułu sprzedaży wybudowanych lokali jest stosunkowo długi,
ponieważ trwa on co najmniej kilkanaście miesięcy. Projekty deweloperskie Spółki wymagają
poczynienia istotnych nakładów finansowych zarówno już w fazie przygotowań do rozpoczęcia danego
projektu oraz w trakcie jego realizacji. W toku prowadzenia przez Grupę inwestycji deweloperskich
możliwy jest wzrost kosztów inwestycyjnych, wynikający ze specyfiki procesu budowlanego, w tym, z
faktu, iż: (i) realizacja robót budowlanych przebiega w stosunkowo długim okresie, w czasie którego
mogą ulec zmianie ceny materiałów budowlanych oraz koszty zatrudnienia wykwalifikowanych
pracowników, (ii) realizacja robót budowlanych uzależniona jest w dużym stopniu od panujących
warunków atmosferycznych, które, gdy są niesprzyjające, mogą doprowadzić do opóźnień w realizacji
projektu oraz konieczności ponoszenia kosztów zabezpieczenia budowy w czasie gdy roboty nie są
prowadzone, (iii) warunki gruntowe nieruchomości pod projekty deweloperskie mogą wymagać
dodatkowych nakładów inwestycyjnych oraz (iv) wadliwe materiały budowlane muszą być zastępowane
materiałami prawidłowymi o odpowiedniej jakości. Ponadto do innych czynników, które mogą
spowodować wzrost kosztów inwestycyjnych należą m.in.: inflacja, koszty pracy, wzrost podatków i
innych zobowiązań publicznoprawnych, zmiany w przepisach prawa lub polityce rządowej oraz wzrost
kosztów finansowania.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z ZABEZPIECZENIAMI USTANOWIONYMI NA MAJĄTKU
GRUPY
Spółka zawarła umowy kredytowe, których celem było pozyskanie finansowania na realizowane
inwestycji. Na podstawie ww. umów kredytowych Spółka ustanowiła na rzecz banków zabezpieczenia
spłaty między innymi w postaci hipotek na nieruchomościach będących własnością bądź w użytkowaniu
wieczystym Spółki. Pomimo, iż w chwili obecnej wszystkie kredyty spłacane są terminowo, nie można
wykluczyć, iż w przyszłości poszczególne umowy mogą być rozwiązywane przez banki z powodu braku
terminowych spłat. W konsekwencji banki byłyby uprawnione do zaspokojenia swoich wierzytelności
przez wykonanie uprawnień związanych z ustanowionymi zabezpieczeniami, polegającymi np. na
przejęciu własności obciążonych składników majątkowych. Stan taki może spowodować zmniejszenie
się ilości środków trwałych stanowiących własność Grupy, co w rezultacie może mieć istotny negatywny
wpływ na sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z PROCESEM UZ YS KIWANIA DECYZJI
ADMINISTRACYJNYCH, MOŻLIWOŚCIĄ ICH ZASKARŻANIA ORAZ BRAKIEM
PLANÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Działalność deweloperska prowadzona przez Spółkę i jej Grupę Kapitałową wymaga uzyskiwania
licznych decyzji administracyjnych umożliwiających realizację projektów budowlanych, takich jak
decyzje w sprawie lokalizacji inwestycji, decyzje o warunkach zagospodarowania i zabudowy (w

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
49
przypadku braku planów zagospodarowania przestrzennego), pozwoleń na budowę, pozwoleń na
oddanie wybudowanego obiektu do użytkowania, decyzje wynikające z przepisów dotyczących ochrony
środowiska. Z obowiązkiem uzyskania ww. decyzji administracyjnych wiąże się ryzyko niemożności bądź
znacznego opóźnienia realizacji projektów budowlanych, w przypadku nieuzyskania takich decyzji lub
długotrwałości postępowań w sprawie ich wydania.
Ponadto, Spółka nie może wykluczyć ryzyka zaskarżania wydanych decyzji przez strony postępowań
administracyjnych lub ich uchylenia, co z kolei negatywnie wpływałoby na zdolność dalszego
prowadzenia lub zakończenia bieżących projektów budowlanych, a w konsekwencji na działalność,
sytuację finansową i wyniki Grupy CPD.
Dodatkowo, istnieje ryzyko niemożności realizacji projektów budowlanych na obszarach, gdzie nie
przyjęto planów zagospodarowania przestrzennego i gdzie możliwość uzyskania decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania została uniemożliwiona bądź znacząco ograniczona.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z KONKURENCJĄ
Spółka, koncentrując się na działalności deweloperskiej w segmencie mieszkaniowym i biurowym, jest
narażona na silną konkurencję ze strony krajowych i zagranicznych deweloperów. Może ona stwarzać
Spółce trudności w pozyskaniu odpowiednich gruntów po atrakcyjnych cenach pod nowe inwestycje.
Nasilenie się konkurencji może także doprowadzić do zwiększenia podaży nieruchomości
mieszkaniowych i komercyjnych, a co za tym idzie do stagnacji lub spadku cen sprzedaży mieszkań i
stawek czynszu. Taka sytuacja może negatywnie przekładać się na wyniki osiągane przez Grupę CPD.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z REALIZ ACJĄ PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH
Sprawna realizacja projektów deweloperskich uzależniona jest od szeregu czynników, z których część
nie zależy bezpośrednio od Spółki. Na etapie przygotowywania projektu Spółka może na przykład nie
otrzymać pozwoleń administracyjnych wymaganych do rozpoczęcia prac budowlanych lub też napotkać
trudności w pozyskaniu odpowiednich firm do ich realizacji. Istnieje także szereg czynników mogących
wpłynąć na niedotrzymanie terminów zakończenia budowy przez generalnego wykonawcę lub
podwykonawców. Najważniejsze czynniki to m. in. warunki pogodowe, nieprzewidziane trudności
techniczne, niedobór materiałów lub sprzętu budowlanego, brak możliwości uzyskania pozwoleń
umożliwiających oddanie budynków do użytkowania, a także zmiany w przepisach regulujących
wykorzystanie gruntów. W przypadku wystąpienia któregokolwiek z ww. ryzyka, może dojść do
opóźnienia w realizacji projektu deweloperskiego, zwiększenia jego kosztów, zablokowania środków
zainwestowanych w nabycie gruntu, a w skrajnych przypadkach również do braku możliwości
ukończenia inwestycji. Wystąpienie wyżej opisanych problemów może również negatywnie odbić się na
marce Spółki, co utrudni jej realizację kolejnych projektów.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z LOKALIZACJĄ NIERUCHOMOŚCI
Ocena lokalizacji gruntu pod projekt deweloperski jest jednym z najważniejszych kryteriów ustalania
oczekiwanych przychodów z tego projektu. Nietrafna ocena lokalizacji nieruchomości z punktu widzenia
jej przeznaczenia może utrudnić bądź uniemożliwić sprzedaż mieszkań z danej nieruchomości po
zakładanej przez Spółkę cenie lub wynajem powierzchni biurowych po zakładanych stawkach. Istnieje
w takiej sytuacji ryzyko, iż Grupa CPD nie osiągnie oczekiwanych przychodów ze sprzedaży, lub też przy
wcześniej zakontraktowanych pracach budowlanych Spółka osiągnie gorsze od zakładanych marże.
Ponadto, w związku z niewynajęciem powierzchni biurowej lub opóźnieniami w sprzedaży mieszkań
Spółka w większym stopniu będzie musiała skorzystać z finansowania obcego.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
50
 RYZYKO ZWIĄZANE Z BRAKIEM PŁYNNOŚCI INWESTYCJI
NIERUCHOMOŚCIOWYCH
W porównaniu z innymi rodzajami inwestycji, projekty deweloperskie mogą charakteryzować się niską
płynnością. Dotyczy to w szczególności projektów realizowanych w segmencie biurowym. Wydłużony
okres sprzedaży aktywów nieruchomościowych może doprowadzić do zamrożenia środków finansowych
w projekcie, co z kolei może doprowadzić do zwiększenia zapotrzebowania na finansowanie dłużne w
Grupie CPD, a także do wstrzymania bądź zaniechania realizacji kolejnych projektów. Niska płynność
aktywów nieruchomościowych może także doprowadzić do konieczności obniżenia ceny ich sprzedaży.
Powyżej opisane czynniki mogą w sposób istotny negatywnie wpływać na działalność, sytuację
finansową lub wyniki Grupy.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z GEOGRAFICZNĄ KONCENTRACJĄ PROJEKTÓW SPÓŁKI I
JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ
Koncentracja większości nieruchomości w Warszawie, w tym projektu mieszkaniowego w Ursusie,
naraża Spółkę na wyższy stopień ryzyka zmian w lokalnym otoczeniu rynkowym i biznesowym niż inne
firmy deweloperskie o większej dywersyfikacji geograficznej realizowanych projektów inwestycyjnych.
Grupa posiada także nieruchomość na Węgrzech. Rynek węgierski jest mniej stabilny politycznie i
gospodarczo niż rynek polski, tak, więc nie można wykluczyć, że negatywne postrzeganie przez
inwestorów gospodarki węgierskiej może wywrzeć wpływ na wycenę posiadanej przez Grupę
nieruchomości. Jednakże mając na uwadze wielkość projektu, jego ewentualny negatywny wpływ na
wyniki Grupy jest bardzo ograniczony.
 RYZYKO ZWIĄZANE ZE WZROSTEM KOSZTÓW BUDOWY PROJEKTÓW
DEWELOPERSKICH
W trakcie realizacji projektu deweloperskiego może wystąpić wzrost kosztów projektu. Wzrost ten może
nastąpić w wyniku zmian w projekcie budowlanym, wzrostu kosztów materiałów, kosztów robocizny,
kosztów prac podwykonawczych, opłat z tytułu użytkowania gruntów / obiektów, podatków i innych
opłat natury administracyjnej. W efekcie tych zdarzeń Spółka może nie osiągnąć oczekiwanej stopy
zwrotu z inwestycji, co w konsekwencji może spowodować osiągnięcie gorszych od planowanych
wyników finansowych. Spółka stara się minimalizować wyżej opisane ryzyko poprzez dążenie do
zawierania z generalnymi wykonawcami lub podwykonawcami kontraktów zakładających płatność
ryczałtową. Wzrost kosztów robocizny oraz kosztów materiałów może się również negatywnie
przekładać na opłacalność przyszłych projektów deweloperskich.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z NIEKORZYSTNYMI WARUNKAMI GRUNTOWYMI
Ryzyko to obejmuje nieprzewidziane sytuacje, w których pomimo szczegółowej analizy technicznej
nabywanego gruntu w trakcie realizacji projektu może okazać się, że występują wody gruntowe, ma
miejsce niestabilność gruntu lub odkryte zostaną znaleziska archeologiczne, niewybuchy, odpady
poprzemysłowe lub powstaną inne nieprzewidziane sytuacje. Sytuacje takie mogą spowodować istotny
wzrost kosztów projektu bądź też opóźnić lub całkowicie uniemożliwić jego prowadzenie, co w
konsekwencji może mieć wpływ na wyniki finansowe Grupy CPD.
 RYZYKO NIEKORZYSTNYCH WARUNKÓW ATMOSFERYCZNYCH
Postęp prac budowlanych w dużej mierze zależy od warunków pogodowych, w jakich odbywa się
budowa. Spółka dąży do wyboru firm budowlanych, które dzięki stosowaniu nowoczesnych technologii
budowlanych są w stanie prowadzić prace również w okresie niekorzystnych warunków
atmosferycznych. Tym niemniej, nie eliminuje to ryzyka opóźnienia prac budowlanych z powodu
wystąpienia ekstremalnych zjawisk pogodowych takich jak np. długa i mroźna zima z utrzymującymi się

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
51
temperaturami poniżej -20 stopni Celsjusza lub też wichury. Nie można również wykluczyć powstania
na budowach szkód materialnych spowodowanych działaniem warunków atmosferycznych. Opóźnienia
prac związane ze złymi warunkami atmosferycznymi prowadzić mogą do przekroczenia harmonogramów
w realizowanych projektach, a tym samym do ponadplanowego wzrostu ich kosztów.
 RYZYKO ZWIĄZ ANE ZE ZMIANAMI CEN SPRZEDAŻY MIESZKAŃ I STAWEK
CZYNSZÓW NAJMU
Zyskowność Spółki jest uzależniona w dużej mierze od poziomu cen mieszkań, jak również od stawek
czynszu za powierzchnie biurowe w miastach, w których prowadzi ona lub zamierza prowadzić projekty
deweloperskie oraz od stóp dyskontowych, przy których inwestorzy skłonni są nabywać nieruchomości
komercyjne. W przypadku spadku cen mieszkań lub stawek najmu Spółka nie może zagwarantować, iż
będzie w stanie sprzedawać budowane przez siebie mieszkania lub nieruchomości biurowe po
oczekiwanych cenach. Z kolei w przypadku wzrostu stóp kapitalizacji stosowanych przy wycenie
nieruchomości komercyjnych, Grupa może nie być w stanie upłynnić danej nieruchomości komercyjnej
po założonej przez siebie cenie, co z kolei może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub wyniki Grupy.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z WADAMI PRAWNYMI NIERUCHOMOŚCI I RYZYKO
WYWŁASZCZENIOWE
Spółka i spółki jej Grupy Kapitałowej przeprowadzają stosowne analizy i badania stanu prawnego
nabywanych nieruchomości przed ich zakupem, co jednak nie wyklucza całkowicie ryzyka wad prawnych
nieruchomości, które mogą ujawnić się w trakcie realizacji inwestycji, np. poprzez roszczenia
reprywatyzacyjne. Istnieje także ryzyko wywłaszczenia nieruchomości Spółki na rzecz Skarbu Państwa
lub jednostek samorządu terytorialnego z przeznaczeniem na cele publiczne. W przypadku wystąpienia
takich sytuacji (wady prawne, roszczenia reprywatyzacyjne, proces wywłaszczeniowy) mogą one w
istotny sposób wpłynąć na wynik i działalność Spółki i jej Grupy Kapitałowej. W skrajnym przypadku
ryzyko to może spowodować utratę nieruchomości.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z ODPOWIEDZIAL NOŚCIĄ Z TYTUŁU OCHRONY
ŚRODOWISKA
Spółka i spółki jej Grupy Kapitałowej są użytkownikami wieczystymi nieruchomości poprzemysłowych,
które zostały zbadane pod względem występowania substancji niebezpiecznych i zanieczyszczeń, co
jednak nie wyklucza całkowicie ryzyka odpowiedzialności z tytułu ochrony środowiska. Zgodnie z
prawem polskim, podmioty użytkujące grunty, na których znajdują się substancje niebezpieczne lub
inne zanieczyszczenia, mogą zostać zobowiązane do oczyszczenia gruntów lub zapłaty kar z tytułu ich
zanieczyszczenia lub w inny sposób zostać pociągnięte do odpowiedzialności. Nie można jednoznacznie
wykluczyć, że Spółka lub podmioty jej Grupy Kapitałowej nie zostaną obciążone w przyszłości kosztami
naprawy szkód lub kar pieniężnych w związku z zanieczyszczeniami środowiska naturalnego na
użytkowanych nieruchomościach, co może mieć negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z UMOWAMI ZAWIERANYMI Z WYKONAWCAMI I
PODWYKONAWCAMI ROBÓT BUDOWLANYCH
W ramach realizacji projektów deweloperskich, Grupa korzysta z usług wyspecjalizowanych
wykonawców robót budowlanych, niejednokrotnie zatrudniających podwykonawców. Spółka nie może
wykluczyć ryzyka związanego z niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem zobowiązań takich
wykonawców i podwykonawców, co może negatywnie wpływać na realizację projektów budowlanych,
a w konsekwencji na działalność, sytuację finansową i wyniki Grupy.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
52
Ponadto, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia
podwykonawców Spółki nie można wykluczyć ryzyka związanego z niemożnością zapłaty tego
wynagrodzenia przez wykonawcę i tym samym powstania z tego tytułu odpowiedzialności Spółki bądź
jej spółki zależnej, jako inwestora. Powyższe ryzyko będzie ograniczane poprzez wydzielanie każdego
projektu do odrębnych spółek. Dodatkowo, dokonanie płatności za usługi generalnego wykonawcy
uzależnione jest od braku zaległości w płatnościach na rzecz podwykonawców. Spółka na bieżąco
prowadzi monitoring płatności generalnych wykonawców na rzecz podwykonawców.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z UMOWAMI NAJMU
Wartość nieruchomości pod wynajem zależy od czasu pozostałego do upływu okresu obowiązywania
umów najmu dotyczących danej nieruchomości, jak również od sytuacji finansowej najemców. Jeżeli
Spółka i spółki jej Grupy Kapitałowej nie będą w stanie przedłużyć na korzystnych warunkach umów,
których termin ważności upływa w najbliższym czasie, ani pozyskać i utrzymać odpowiednich najemców
o dobrej sytuacji finansowej i skłonnych do zawarcia długoterminowych umów najmu, może to mieć
negatywny wpływ na wartość rynkową portfela nieruchomości. Sytuacja finansowa danego najemcy
może ulec pogorszeniu w krótkim bądź dłuższym okresie, co może doprowadzić najemcę do upadłości
lub niemożności wywiązania się ze zobowiązań wynikających z umowy najmu. Wystąpienie każdego z
wyżej wymienionych czynników może mieć istotny negatywny wpływ na wyniki finansowe Grupy.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z NIEOSIĄGNIĘCIEM ZAKŁADANYCH CELÓW
STRATEGICZNYCH
Spółka nie może zagwarantować osiągnięcia zakładanych przez siebie celów strategicznych, w
szczególności oczekiwanego znacznego wzrostu skali działalności. Realizacja strategii zależy od wielu
czynników determinujących sytuację na rynku nieruchomości, które pozostają niezależne od Spółki.
Spółka stara się budować swoją strategię w oparciu o obecną sytuację rynkową. Spółka nie może jednak
zapewnić, iż strategia oparta została o pełną i trafną analizę obecnych i przyszłych tendencji na rynku.
Nie można także wykluczyć, iż działania podjęte przez Spółkę okażą się niewystarczające lub błędne z
punktu widzenia realizacji obranych celów strategicznych. Błędna ocena perspektyw rynkowych i
wszelkie nietrafne decyzje mogą mieć istotny negatywny wpływ na wyniki finansowe Grupy CPD.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z KADRĄ MENEDŻERSKĄ
Działalność Grupy CPD oraz jej dalszy rozwój są w dużej mierze uzależnione od wiedzy, doświadczenia
i kwalifikacji kadry zarządzającej oraz kluczowych pracowników. Od kompetencji kadry menedżerskiej
zależy sukces wszystkich kluczowych etapów realizacji projektu deweloperskiego. W przypadku odejścia
kluczowych pracowników ze Spółki istnieje ryzyko niemożności zatrudnienia nowych równie dobrze
doświadczonych i wykwalifikowanych specjalistów, którzy mogliby kontynuować realizację strategii
Spółki, co może mieć istotny negatywny wpływ na jej wyniki finansowe.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z FINANSOWANIEM ROZ WOJU KREDYTAMI BANKOWYMI I
INNYMI INSTRUMENTAMI DŁUŻNYMI
Standardem przy projektach deweloperskich jest korzystanie z finansowania dłużnego na istotnym
poziomie. W związku z tym Spółka i jej Grupa Kapitałowa narażone są z jednej strony na ryzyko wzrostu
stóp procentowych i wzrostu kosztów obsługi zaciągniętego długu. Z drugiej strony w przypadku spadku
popytu na produkty Spółki, w skrajnym przypadku, spółka realizująca inwestycję może nie być w stanie
obsługiwać zadłużenia. W związku z tym, w przypadku naruszenia warunków umów kredytowych
zapewniających finansowanie projektów budowlanych istnieje ryzyko przejęcia przez kredytodawców
majątku spółek z Grupy Kapitałowej CPD, stanowiących zabezpieczenie spłaty otrzymanych kredytów.
Spółka nie może również wykluczyć pojawienia się utrudnień w dostępie do finansowania dłużnego lub

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
53
znacznego wzrostu kosztów jego zaciągnięcia, spowodowanego zmianą polityki kredytowej banków.
Może to ograniczyć możliwości podejmowania nowych projektów przez Spółkę i poprzez to mieć
znaczący wpływ na wyniki finansowe uzyskiwane przez nią w przyszłości.
 RYZYKO KURSOWE
Zadłużenie Grupy CPD denominowane w walutach obcych wyniosło na dzień 31 grudnia 2021 r.
równowartość 89,3 mln PLN. Z uwagi na powyższe, Spółka i jej Grupa Kapitałowa narażona jest na
ryzyko deprecjacji złotego w stosunku do walut, w których zaciągane są kredyty i pożyczki, co może
negatywnie odbić się na sytuacji finansowej Spółki. Ryzyko to jest częściowo kompensowane przez fakt,
że rozliczenie wpływów z najmu oraz sprzedaż projektów biurowych odbywa się w walutach obcych.
 RYZYKO ZWIĄZANE Z DOSTĘPEM POTENCJALNYCH KLIENTÓW GRUPY CPD DO
FINANSOWANIA KREDYTOWEGO
Wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego w latach 2010 - 2012 regulacje dotyczące udzielania
kredytów hipotecznych (tzw. Rekomendacja T wprowadzona w sierpniu 2010 r. oraz znowelizowana od
stycznia 2012 r. Rekomendacja S) i konsekwentnie monitorowanym przez KNF wraz ze spodziewanym
podniesieniem się stóp procentowych mogą w znaczący sposób ograniczyć dostępność kredytów na
finansowanie zakupu nieruchomości, a tym samym spowodować spadek popytu na mieszkania i domy,
a w konsekwencji również spadek zainteresowania projektami Grupy CPD.
Dodatkowo wzrost inflacji implikujący wzrostu stóp procentowych oznaczać będzie wzrost
oprocentowania kredytów hipotecznych. Zwiększanie kosztów finansowania może spowodować spadek
zdolności kredytowej klienta indywidualnego co w konsekwencji może skutkować zmniejszeniem się
popytu na mieszkania oferowane przez Spółkę i jej Grupę Kapitałową.
13. ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE, ADMINISTRACYJNE I
ARBITRAŻOWE
6 lutego 2019 w stosunku do spółki Celtic Investments Limited z siedzibą na Cyprze należącej do Grupy,
wszczęto kontrolę celno-skarbową. Zakres kontroli obejmuje rzetelność deklarowanych podstaw
opodatkowania oraz prawidłowość obliczania i wpłacania podatku dochodowego od osób prawnych za
2016 rok przez spółkę Blaise Investments sp. z o.o., która w wyniku połączenia transgranicznego,
zakończonego 31 grudnia 2017 roku została przejęta przez spółkę Celtic Investments Limited. 29
czerwca 2020 roku spółka Celtic Investments Limited otrzymała postanowienie o przekształceniu
kontroli celno-skarbowej w postępowanie podatkowe. Postępowanie zostało zakończone decyzją z dnia
26 lutego 2021 roku, doręczoną do Celtic Investments Limited z siedzibą na Cyprze w dniu 29 marca
2021 roku. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej CPD SA zawiera zobowiązanie
wynikające z decyzji.
14. POWIĄZANIA ORGANIZACYJNE LUB KAPITAŁOWE EMITENTA
Powiązania organizacyjne i kapitałowe CPD S.A. oraz struktura Grupy Kapitałowej zostały przedstawione
w punkcie V. 2. STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ niniejszego raportu.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
54
15. UMOWY ZNACZĄCE
W roku obrotowym 2021 Spółka i inne spółki z Grupy Kapitałowej zawarły następujące umowy będące
umowami znaczącymi w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w
sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych:
 Przyrzeczone i warunkowe umowy sprzedaży prawa do nieruchomości gruntowej zawarte 4
marca 2021 r. pomiędzy spółką zależną Ursus Development Sp. z o.o. a firmą UDI Ursus II sp.
z o.o. Umowy były umowami znaczącymi z uwagi na ich łączną wartość wynoszącą 79,7 mln
PLN netto co przewyższało wartość 10% kapitałów własnych CPD S.A. na 31 grudnia 2020 r.;
 Umowa kredytu zawarta 20 maja 2021 roku pomiędzy Ursa Sky Smart City spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp.k., będącą spółką współzależną od Spółki, a Bankiem Millenium S.A., na
podstawie, której Ursa Sky Smart City spółka z ograniczona odpowiedzialnością sp.k. został
udzielony kredyt odnawialny w maksymalnej wysokości 30 000 000 złotych, przeznaczony na
finansowanie budowy projektu mieszkalnego, wielorodzinnego „URSA SKY – Etap II” w
Warszawie w dzielnicy Ursus, polegającego na budowie budynku wielorodzinnego oznaczonego
jako H. Inwestycja powstaje przy wspólnym udziale CPD S.A. i Unidevelopment S.A.
Dodatkowo, na koniec okresu rozliczeniowego Spółka oraz spółki zależne są stronami następujących
umów uznanych za znaczące w rozumieniu powyższego Rozporządzenia:
 Umowa inwestycyjna na wspólne przedsięwzięcie pomiędzy CPD S.A., Antigo Investments sp. z
o.o., Ursa Park Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. i Lakia Enterprises Ltd
a Unibep S.A. i Unidevelopment S.A. Umowa jest umową znaczącą z uwagi na jej wartość w
dniu jej zmiany tj. 26 października 2018 r. wynoszącą 133,8 mln PLN co przewyższa wartość
10% kapitałów własnych CPD S.A. na 31 grudnia 2021.;
 Umowa inwestycyjna na wspólne przedsięwzięcie pomiędzy CPD S.A., Ursa Sky Smart City
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp.k. i Lakia Enterprises Ltd a Unibep S.A. i
Unidevelopment S.A. Umowa jest umową znaczącą z uwagi na jej wartość w dniu jej zmiany tj.
22 września 2020 r. wynoszącą 172 mln PLN co przewyższa wartość 10% kapitałów własnych
CPD S.A. na 31 grudnia 2021.;
 Umowa kredytowa Belise Investments sp. z o.o. z Santander Bank Polska S.A. Umowa jest
umową znaczącą z uwagi na jej wartość na 31.12.2021 wynoszącą 55 597 tys. PLN (wg
średniego kursu EUR opublikowanego przez NBP w dniu 31 grudnia 2021 r. wynoszącego 4,5994
PLN/EUR), co przewyższa wartość 10% kapitałów własnych CPD S.A. na 31 grudnia 2021 r.;
 Umowa kredytowa Lakia Investments sp. o.o. z mBankiem S.A. Umowa jest umową znaczącą z
uwagi na jej wartość na 31.12.2021 wynoszącą 18 974 tys. PLN (wg średniego kursu EUR
opublikowanego przez NBP w dniu 31 grudnia 2021 r. wynoszącego 4,5994 PLN/EUR), co
przewyższa wartość 10% kapitałów własnych CPD S.A. na 31 grudnia 2021 r.;
 Umowa kredytowa Robin Investments sp. z o.o. z mBankiem. Umowa jest umową znaczącą z
uwagi na jej wartość na 31.12.2021 wynoszącą 14 694 tys. PLN (wg średniego kursu EUR
opublikowanego przez NBP w dniu 31 grudnia 2021 r. wynoszącego 4,5994 PLN/EUR), co
przewyższa wartość 10% kapitałów własnych CPD S.A. na 31 grudnia 2021 r.;
Powyższe umowy zostały opisane w punkcie 17. UMOWY KREDYTÓW, POŻYCZEK, PORĘCZENIA I
GWARANCJE niniejszego raportu.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
55
16. ISTOTNE TRANSAKCJE POMIĘDZY PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
W okresie sprawozdawczym Spółka nie zawierała transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach
innych niż rynkowe. Transakcje z jednostkami powiązanymi zostały opisane w Nocie objaśniającej nr 25
do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.
17. UMOWY KREDYTÓW I POŻYCZEK, PORĘCZENIA I GWARANCJE
Na dzień bilansowy, realizowane były zobowiązania wynikające z umów zgodnie z poniższym opisem:
 18 czerwca 2014 roku została podpisana umowa kredytu pomiędzy Robin Investments sp. z o.o,
będącą spółką zależną Emitenta, a mBankiem Hipotecznym S.A., na podstawie której spółce Robin
Investments Sp. z o.o. został udzielony kredyt w wysokości 4.450.000 EUR, przeznaczony na
refinansowanie budynku biurowego „Aquarius”, między innymi poprzez całkowitą i nieodwołalną
spłatę istniejącego zadłużenia tej spółki wynikającego z umowy kredytu z HSBC Bank Polska S.A.,
Zabezpieczenie spłaty Kredytu Hipotecznego stanowią następujące hipoteki i zastawy:
1) hipoteka łączna do kwoty 8.900.000 EUR,
2) zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach w kapitale zakładowym Kredytobiorcy o łącznej
wartości nominalnej 50 000 PLN wraz z oświadczeniem LAKIA ENTERPRISES LIMITED z
siedzibą w Nikozji („Udziałowiec”) o poddaniu się egzekucji z zastawionych udziałów,
sporządzonym w trybie art. 97 Prawa Bankowego do kwoty 4.450.000 EUR,
3) zastawy rejestrowe na wierzytelnościach Kredytobiorcy z Rachunków Bankowych;
Innymi – standardowymi dla tego typu umów – zabezpieczeniami kredytu są przelew na
zabezpieczenie wierzytelności z umowy ubezpieczenia Nieruchomości i Budynku, przelew
wierzytelności z tytułu Umów Najmu, blokada i pełnomocnictwo do rachunków bankowych
Kredytobiorcy, Rezerwa Obsługi Długu w wysokości stanowiącej równowartość 3 rat kapitałowo-
odsetkowych.
Kredyt został udostępniony i wykorzystany przez Kredytobiorcę w kwocie 4.450.000 EUR i
stanowi refinansowanie dotychczasowego kredytu HSBC udzielonego Udziałowcowi.
Ostateczna spłata Kredytu Hipotecznego nastąpi nie później niż 20 czerwca 2029 roku. Kwoty
należne spłacane będą w EUR, według ustalonego harmonogramu spłat. Z tytułu udzielonego
kredytu, Spółka Zależna zapłaci odsetki według zmiennej stopy procentowej 6M EURIBOR,
powiększonej o marżę Banku.
 18 czerwca 2014 roku została podpisana umowa kredytu pomiędzy spółką zależną Lakia
Investments sp. z o.o., a mBankiem Hipotecznym S.A., na podstawie której spółce Lakia
Investments Sp. z o.o. został udzielony kredyt w wysokości 5.850.000 EUR, przeznaczony na
refinansowanie budynku biurowego „Solar”, między innymi poprzez całkowitą i nieodwołalną spłatę
istniejącego zadłużenia tej spółki wynikającego z umowy kredytu z HSBC Bank Polska S.A.,
Zabezpieczenie spłaty Kredytu Hipotecznego stanowią następujące hipoteki i zastawy:
1) hipoteka umowna łączna do kwoty 11.700.000 EUR na ustanowiona na:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
56
2) zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach w kapitale zakładowym Kredytobiorcy o
łącznej wartości nominalnej 50 000 PLN wraz z oświadczeniem LAKIA ENTERPRISES
LIMITED z siedzibą w Nikozji („Udziałowiec”) o poddaniu się egzekucji z zastawionych
udziałów, sporządzonym w trybie art. 97 Prawa Bankowego do kwoty 5.850.000 EUR;
3) zastawy rejestrowe na wierzytelnościach Kredytobiorcy z Rachunków Bankowych;
Innymi – standardowymi dla tego typu umów – zabezpieczeniami kredytu są przelew na
zabezpieczenie wierzytelności z umowy ubezpieczenia Nieruchomości i Budynku, przelew
wierzytelności z tytułu Umów Najmu, blokada i pełnomocnictwo do rachunków bankowych
Kredytobiorcy, Rezerwa Obsługi Długu w wysokości stanowiącej równowartość 3 rat kapitałowo-
odsetkowych.
Kredyt został udostępniony i wykorzystany przez Kredytobiorcę w kwocie 5.850.000 EUR i
stanowi refinansowanie dotychczasowego kredytu HSBC udzielonego Udziałowcowi.
Ostateczna spłata Kredytu Hipotecznego nastąpi nie później niż 20 czerwca 2029 roku. Kwoty
należne spłacane będą w EUR, według ustalonego harmonogramu spłat. Z tytułu udzielonego
kredytu, Spółka Zależna zapłaci odsetki według zmiennej stopy procentowej 6M EURIBOR,
powiększonej o marżę Banku.
 W wyniku osłabienia koniunktury wynajmu powierzchni biurowych na Mokotowie Lakia Investments
zgłosiła w 2017 roku niedotrzymanie jednego z uzgodnionych w umowie kredytowej wskaźników
finansowych, co daje bankowi prawo żądania spłaty całkowitej wartości zadłużenia. Do dnia
sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego bank nie wystosował
takiego żądania. Jednym z możliwych rozważanych rozwiązań jest częściowa spłata zadłużenia do
poziomu gwarantującego dochowanie uzgodnionych w umowie kredytowej wskaźników
finansowych. Cała wartość kredytu Lakia Investments (18 974 tys. zł) została wykazana jako
zobowiązanie krótkoterminowe.
 12 sierpnia 2011 r. doszło do zawarcia umowy kredytowej pomiędzy Bankiem Zachodnim WBK S.A.
(obecnie Santander Bank Polska S.A.) a spółką zależną Belise Investments Sp. z o.o. jako
kredytobiorcą i poręczycielami, którymi są CPD S.A. oraz Lakia Enterprises Ltd. z siedzibą w Nikozji
(Cypr). Umowa dotyczyła finansowania budowy i wykończenia budynku biurowego Iris, położonego
przy ul. Cybernetyki 9 w Warszawie, który został oddany do użytku w październiku 2012 r. Na mocy
umowy kredytowej udzielono Kredytu Inwestycyjnego do kwoty 20.077.458 EUR w celu
finansowania lub refinansowania części kosztów projektu lub kosztów wykończenia powierzchni
najmu;
31 maja 2015 roku Spółka podpisała Aneks do ww. umowy kredytowej. Powyższy Aneks został
podpisany w związku z zapadalnością istniejącego kredytu.
Na mocy wyżej wymienionego Aneksu wprowadzono następujące zmiany:
1) Kredyt Inwestycyjny do kwoty 18.500.000,00 EUR został udzielony na refinansowanie
zadłużenia poprzez dokonanie Konwersji;
2) Został ustalony nowy termin całkowitej spłaty Kredytu wraz z odsetkami i innymi
kosztami;
3) Konwersja oznaczała wykorzystanie środków udostępnionych w ramach Transzy B
poprzez konwersję Kwoty Zadłużenia 17.000.000 EUR w ramach Transzy A na Kwotę

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
57
Zadłużenia w ramach transzy B oraz uruchomienie dodatkowej transzy do maksymalnej
kwoty 1.500.000 EUR.
Pozostałe istotne zapisy, wynikające z Umowy pozostały bez zmian.
Jednocześnie, CPD S.A. oraz Lakia Enterprises Limited z siedzibą w Nikozji (Cypr), w celu
zabezpieczenia spłaty Kredytu, w związku z zawartym Aneksem, poddały się egzekucji. Ponadto
Spółka CPD podpisała Aneks do Umowy poręczenia.
28 maja 2021 spółka zależna Emitenta tj. Belise Investments Sp. z o.o. podpisała aneks nr 7 do
umowy kredytowej z 12 sierpnia 2011 zawartej z Santander Bank Polska S.A., na podstawie którego
zrefinansowano Kredyt Inwestycyjny w wysokości 12 523 500 euro. Ostateczna spłata kredytu
nastąpi nie później niż 30 maja 2026 roku.
Według stanu na 31 grudnia 2021 r. CPD SA poręczała na rzecz Santander Bank Polska SA
wymagalną i należną płatność kwot jakie są wymagane (lub mogą być wymagane) do pokrycia
obsługi długu lub wszelkich innych wymagalnych płatności należnych do zapłaty Bankowi
Santander przez spółkę zależną Belise Investments Sp. z o.o. na podstawie żądania zapłaty do
maksymalnej kwoty 20.666.000 EUR.
W dniu 31 grudnia 2021 roku saldo poręczonego kredytu wynosiło 12.147.795 EUR.
Okres poręczenia kończy się w dniu, w którym Bank Santander uzna, że zabezpieczone
wierzytelności zostały nieodwołalnie, bezwarunkowo oraz w pełni spłacone i zaspokojone, ale w
każdym przypadku nie później niż 31 maja 2029 roku.
Wynagrodzenie spółki CPD SA z tytułu udzielonego poręczenia wynosi 200.000 EUR rocznie.
 Według stanu na 31 grudnia 2021 r. CPD SA była stroną umowy przystąpienia do długu spółki
współkontrolowanej Ursa Sky Smart City Sp. z o.o. Sp.k. wobec Banku Millennium SA.
Wierzytelność obejmowała kwotę główną w wysokości 30.000.000 PLN oraz związane z tą
wierzytelnością odsetki, prowizje, opłaty i koszty.
Wartość długu spółki Ursa Sky wobec Banku Millennium wynosiła 213 466,10 PLN na koniec 2021
roku. Wynagrodzenie spółki CPD SA z tytułu udzielonego poręczenia wynosi 225.000 PLN rocznie.
Na dzień publikacji niniejszego raportu wierzytelność spółki współkontrolowanej Ursa Sky Smart
City Sp. z o.o. Sp.k. wobec Banku Millennium SA. została w całości spłacona.
18. EMISJE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, SKUP AKCJI WŁASNYCH
 OGŁOSZENIE WEZWANIA DO ZAPISYWANIA SIĘ NA SPRZEDAŻ AKCJI CPD S.A.
24 czerwca 2021 r. na podstawie Uchwały nr 18 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z 24
czerwca 2021 r. w sprawie nabycia akcji Spółki w celu umorzenia, tj. zmiany uchwały nr 3
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia CPD S.A. z 28 lutego 2019 r. w sprawie nabycia akcji Spółki w
celu umorzenia, Zarząd podjął uchwałę w sprawie kontynuacji procesu nabywania przez Spółkę akcji
własnych w celu umorzenia, na podstawie której zdecydował o nabyciu w ramach wezwania
maksymalnej liczby akcji własnych objętej nie wykonanym dotąd upoważnieniem udzielonym przez

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
58
Walne Zgromadzenie oraz ustalił cenę nabycia akcji w w/w wezwaniu w wysokości 19,71 zł za jedną
akcję.
Wobec powyższego, 25 czerwca 2021 r., Spółka działając jako wzywający, ogłosiła za pośrednictwem
Banku Pekao S.A. – Biura Maklerskiego Pekao z siedzibą w Warszawie oraz Pekao Investment Banking
S.A. wezwanie („Wezwanie”) do zapisywania się na sprzedaż 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć
tysięcy sto dziesięć) akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć
groszy) każda akcja, odpowiadających 33,01% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do
33,01% głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki („Akcje”), znajdujących się w obrocie giełdowym.
Wezwanie zostało ogłoszone na podstawie 73 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej
i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o
spółkach publicznych (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 2080, ze zm.). Podmiotem nabywającym Akcje w
ramach Wezwania była Spółka, a Akcje nabywane były w celu umorzenia na podstawie art. 362 § 1 pkt
5) k.s.h.
W wyniku Wezwania Spółka na dzień bilansowy posiadała 17.404.946 (siedemnaście milionów czterysta
cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) akcji, odpowiadających 66% akcji w kapitale zakładowym
Spółki, uprawniających do 66% głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, przy czym zgodnie z art. 364
§ 2 Kodeksu spółek handlowych, Spółka nie mogła wykonywać praw udziałowych z akcji własnych
Spółki, w tym prawa głosu, z wyjątkiem uprawnień do ich zbycia lub wykonywania czynności, które
zmierzają do zachowania tych praw. Cena, po której Spółka nabyła akcje określone w Wezwaniu
wynosiła 19,71 zł za jedną akcję.
 OGŁOSZENIE STANOWISKA ZARZĄDU CPD S.A. W SPRAWIE WEZWANIA DO
ZAPISYWANIA SIĘ NA SPRZ EDAŻ AKCJI CPD S.A.
13 lipca 2021 na podstawie art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o ofercie publicznej i
warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o
spółkach publicznych (tj.: Dz. U. z 2020 r., poz. 2080 ze zm.) zostało przekazane do publicznej
wiadomości stanowisko Zarządu Spółki dotyczące wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki
z dnia 25 czerwca 2021 r.
 INFORMACJA O WYNIKACH WEZWANIA DO ZAPISYWANIA SIĘ NA SPRZEDAŻ
AKCJI CPD S.A. I NABYCIE AKCJI WŁASNYCH CPD S.A.
3 sierpnia 2021 r. Spółka otrzymała od Banku Pekao S.A. – Biura Maklerskiego Pekao z siedzibą w
Warszawie oraz Pekao Investment Banking S.A., tj. podmiotów pośredniczących w przeprowadzeniu
wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki, informację o wynikach Wezwania. Przedmiotem
Wezwania było 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć tysięcy sto dziesięć) akcji zwykłych na
okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja, odpowiadających
33,01% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 33,01% głosów na Walnym
Zgromadzeniu Spółki, znajdujących się w obrocie giełdowym, po cenie 19,71 zł za jedną nabywaną
akcję. Podmiotem nabywającym akcje w ramach Wezwania była Spółka, a akcje miały zostać nabyte w
celu ich umorzenia na podstawie art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h.
W okresie przyjmowania zapisów na akcje objęte Wezwaniem, tj. od dnia 15 lipca 2021 r. do dnia 29
lipca 2021 r., zostały złożone 82 ważne zapisy na sprzedaż akcji, opiewające łącznie na 16.997.844 akcji
zwykłych na okaziciela serii AA o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja. W wyniku
zastosowania zasad proporcjonalnej redukcji zgodnie z pkt 34 Wezwania, zgodnie z zasadami

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
59
wskazanymi w Wezwaniu Spółka nabyła 8.705.110 akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości
nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja, odpowiadających 33,01% akcji w kapitale
zakładowym Spółki i uprawniających do 8.705.110 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki,
stanowiących 33,01% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki („Akcje”) po cenie 19,71
zł za jedną nabywaną Akcję. Transakcje nabycia Akcji przez Spółkę zostały zawarte 3 sierpnia, a ich
rozliczenie nastąpiło 5 sierpnia 2021 r.
 ROZLICZENIE TRANS AKCJI NABYCIA AKCJI WŁASNYCH CPD S.A. W CELU
UMORZENIA
5 sierpnia 2021 nastąpiło rozliczenie Wezwania, w wyniku którego Spółka 3 sierpnia 2021 r. nabyła w
celu umorzenia, tj. zgodnie z art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h., 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć
tysięcy sto dziesięć) akcji własnych, tj. 8.705.110 (osiem milionów siedemset pięć tysięcy sto dziesięć)
akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda akcja,
odpowiadających 33,01% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 8.705.110 (osiem
milionów siedemset pięć tysięcy sto dziesięć) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, stanowiących
33,01% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, po cenie 19,71 zł za jedną nabywaną
Akcję.
Przed Rozliczeniem Wezwania Spółka posiadała już 8.699.836 (osiem milionów sześćset dziewięćdziesiąt
dziewięć tysięcy osiemset trzydzieści sześć) akcji własnych Spółki, stanowiących 32,99% ogólnej liczby
akcji Spółki, uprawniających do 8.699.836 (ośmiu milionów sześciuset dziewięćdziesięciu dziewięciu
tysięcy ośmiuset trzydziestu sześciu) głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, co stanowi 32,99%
ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
W wyniku nabycia Akcji i Rozliczenia Wezwania Spółka posiadała na dzień bilansowy łącznie 17.404.946
(siedemnaście milionów czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) akcji własnych Spółki,
odpowiadających 66,00% akcji w kapitale zakładowym Spółki i uprawniających do 17.404.946
(siedemnaście milionów czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) głosów na Walnym
Zgromadzeniu Spółki, co stanowi 66,00% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki, przy
czym zgodnie z art. 364 § 2 Kodeksu spółek handlowych, Spółka nie mogła wykonywać praw
udziałowych z akcji własnych Spółki, w tym prawa głosu, z wyjątkiem uprawnień do ich zbycia lub
wykonywania czynności, które zmierzają do zachowania tych praw.
W okresie przyjmowania zapisów na akcje objęte Wezwaniem, tj. od dnia 15 lipca 2021 r. do dnia 29
lipca 2021 r., zostały złożone zapisy na sprzedaż akcji, opiewające łącznie na 16.997.844 akcji
zwykłych na okaziciela serii AA, które to akcje stanowiły 96,19% akcji spółki będących obrocie (tj. bez
akcji własnych posiadanych przez Spółkę).
19. OPIS RÓŻNIC W PROGNOZOWANYCH WYNIKACH FINANSOWYCH
Zarówno Grupa CPD jak i podmiot dominujący nie publikowały prognoz wyników finansowych na rok
2021.
20. OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI
Grupa CPD finansuje swoją działalność przy pomocy kapitałów własnych i kapitałów obcych. Kapitały
własne na dzień bilansowy stanowiły 53% całkowitej sumy bilansowej Grupy i były głównym źródłem
finansowania działalności operacyjnej Grupy. W 2021 roku zasoby finansowe Grupy były
wykorzystywane zgodnie z planami, przeznaczeniem i bieżącymi potrzebami. Grupa wywiązywała się

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
60
regularnie ze swych zobowiązań wobec kontrahentów, banków oraz z obowiązkowych obciążeń na rzecz
Państwa. Przepływy finansowe są na bieżąco monitorowane, co pozwala na bezpieczne zarządzanie
finansami Grupy. Dodatkowo, w długoterminowej projekcji przepływów pieniężnych zostały utworzone
rezerwy na różne ryzyka co powoduje, że zobowiązania stanowiące 47% całkowitej sumy bilansowej
Grupy nie stanowią zagrożenia dla płynności finansowej Grupy.
Kredyty i pożyczki są znaczącym źródłem finansowania dla Grupy CPD. Na koniec roku 2021 łączna
wartość zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, w tym leasingu wynosiła 97 mln PLN w porównaniu
do 113 mln PLN na koniec roku 2020. W ramach zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek Grupa CPD
wykazuje również zobowiązania z tytułu leasingu, będącego skapitalizowanym zobowiązaniem Grupy z
tytułu wieczystego użytkowania gruntów. Na koniec 2021 roku zobowiązania te wyniosły 7,8 mln PLN,
co stanowiło około 8% łącznej kwoty zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, w tym leasingu.
21. ZMIANY W ZASADACH ZARZĄDZANIA
Oprócz zmian w strukturze Grupy w roku 2021 (opisanych szczegółowo w punkcie VI.2 STRUKTURA
GRUPY KAPITAŁOWEJ niniejszego raportu) oraz dalszym upraszczaniem procedur organizacyjnych nie
wystąpiły zasadnicze zmiany w zasadach zarządzania Grupą.
22. WYNAGRODZENIA ZARZĄDU, RADY NADZORCZEJ I KOMITETU
AUDYTU
 WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ
W 2021 roku Spółka ani jednostki podporządkowane nie wypłacały nagród ani korzyści, w tym
wynikających z programów motywacyjnych lub premiowych opartych na kapitale emitenta, w
szczególności opartych na obligacjach z prawem pierwszeństwa, zamiennych, warrantach
subskrypcyjnych, w pieniądzu, naturze lub jakiejkolwiek innej formie. W roku 2021 członkom Rady
Nadzorczej CPD S.A. zostały wypłacone następujące kwoty wynagrodzenia z tytułu pełnienia funkcji w
Radzie Nadzorczej Spółki:
Imię i nazwisko Funkcja Waluta PLN Okres Uwagi
Wiesław Oleś Sekretarz RN PLN
51 668
01.2021 - 12.2021 -
Andrew Pegge Przewodniczący RN PLN 71 668 01.2021- 12.2021 -
Mirosław Gronicki Członek RN PLN 51 668 01.2021 - 12.2021 -
Gabriela Gryger Członek RN
PLN
43 667 01.2021 – 09.2021 rezygnacja
Michael Haxby Wiceprzewodniczący RN PLN 50 000 01.2021 - 10.2021 rezygnacja
Alfonso Kalinauskas Członek RN PLN 50 000 01.2021 - 10.2021 rezygnacja
Hanna Karwat-Ratajczak Członek RN PLN 3 926 11.2021-12.2021
Krzysztof Laskowski Członek RN PLN 3 926 11.2021-12.2021
RAZEM PLN 326 523

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
61
 WYNAGRODZENIE KOMITETU AUDYTU
Wynagrodzenia członków Komitetu Audytu CPD S.A. w roku 2021 z tytułu pełnienia funkcji na zasadzie
powołania w Komitecie Audytu Spółki oraz z tytułu usług świadczonych na rzecz spółek Grupy wyniosły:
Imię i nazwisko Funkcja Waluta PLN Okres Uwagi
Andrew Pegge Członek KA PLN 40 834 01.2021 - 12.2021 -
Mirosław Gronicki Członek KA PLN 40 834 01.2021- 12.2021 -
Alfonso Kalinauskas Przewodniczący KA PLN 60 000 01.2021 - 10.2021 -
Krzysztof Laskowski Członek KA PLN 0 11.2021.-12.2021
RAZEM PLN 141 668
 WYNAGRODZENIE ZARZĄDU
W 2021 roku Spółka ani jednostki podporządkowane nie wypłacały nagród ani korzyści, w tym
wynikających z programów motywacyjnych lub premiowych opartych na kapitale emitenta, w
szczególności opartych na obligacjach z prawem pierwszeństwa, zamiennych, warrantach
subskrypcyjnych, w pieniądzu, naturze lub jakiejkolwiek innej formie. Wynagrodzenia członków Zarządu
CPD S.A. w roku 2021 z tytułu pełnienia funkcji na zasadzie powołania w Zarządzie Spółki oraz z tytułu
usług świadczonych na rzecz spółek Grupy wyniosły:
Imię i nazwisko Funkcja
Wynagrodzenie z
tytuły pełnienia
funkcji w
Zarządzie Spółki
wypłacane przez
Spółkę
(PLN)
Wynagrodzenie z
tytuły pełnienia
innych funkcji w
Grupie
wypłacanych
przez jednostki
podporządkowane
(PLN)
RAZEM
(PLN)
Okres Uwagi
Colin Kingsnorth Prezes Zarządu 690 035 0 690 035 01.2021- 12.2021 -
Iwona Makarewicz Członek Zarządu 403 722 12 000 415 722 01.2021 - 12.2021 -
Elżbieta Wiczkowska Członek Zarządu 629 230 12 000 641 230 01.2021 - 12.2021 -
John Purcell Członek Zarządu 45 271 601 477 646 747 01.2021 - 12.2021 -
RAZEM
1 768 258 625 477 2 393 735
23. UMOWY Z OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI – REKOMPENSATY
Członkowie Zarządu CPD S.A. nie są zatrudnieni na umowy o pracę w Spółce. Spółka nie zawarła z
osobami zarządzającymi umów przewidujących rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia
ze stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy odwołanie ze stanowiska następuje z powodu połączenia
Spółki przez przejęcie.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
62
24. AKCJE SPÓŁKI BĘDĄCE W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I
NADZORUJĄCYCH
Poniższa tabela przedstawia stan posiadania akcji Spółki przez członków Zarządu pełniących funkcję w
Zarządzie Spółki na 31 grudnia 2021 roku, według informacji posiadanych przez Spółkę:
Spółka nie posiada innych informacji odnośnie faktu posiadania akcji Spółki przez inne osoby wchodzące
w skład organów zarządzających lub nadzorujących.
Imię i nazwisko Funkcja
Liczba akcji
posiadanych
na dzień
bilansowy
Wartość
nominalna
posiadanych akcji
(PLN)
Jako %
całkowitej
liczby akcji
Jako % całkowitej
liczby głosów
Elżbieta Wiczkowska Członek Zarządu 14 002 1400 0,05% 0,08%
Iwona Makarewicz Członek Zarządu 2 310 231 0,01% 0,01%
Colin Kingsnorth Prezes Zarządu 0 0 0 0
John Purcell Członek Zarządu 0 0 0 0
RAZEM
16 312 1 631 0,06% 0,09%
W stosunku do stanu przedstawionego w skonsolidowanym raporcie za III kwartał 2021,
opublikowanym 25 listopada 2021, w zestawieniu stanu posiadania akcji przez osoby zarządzające i
nadzorujące w okresie sprawozdawczym nie zaszły zmiany.
Spółka nie posiada innych informacji odnośnie faktu posiadania akcji Spółki przez inne osoby wchodzące
w skład organów zarządzających lub nadzorujących.
25. UMOWY ZMIENIAJĄCE STRUKTURĘ WŁAŚCICIELSKĄ
Na dzień bilansowy Spółka nie otrzymała innych zawiadomień dotyczących zmian w proporcjach akcji
posiadanych przez akcjonariuszy posiadających dotychczas, co najmniej 5 % akcji Spółki.
26. SYSTEM KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH
W okresie sprawozdawczym Spółka nie wprowadzała programów akcji pracowniczych.
27. UMOWA Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA
SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
15 września 2020 roku Rada Nadzorcza Spółki, po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu
Spółki, podjęła uchwałę w sprawie wyboru Grant Thornton Polska spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością sp. k. z siedzibą w Poznaniu, przy ul. Abpa Antoniego Baraniaka 88 E, wpisanej na

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
63
listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 4055, na biegłego
rewidenta uprawnionego do:
– zbadania skonsolidowanego sprawozdania finansowego CPD S.A. za rok finansowy kończący się 31
grudnia 2020 roku,
– zbadania jednostkowego sprawozdania finansowego CPD S.A. za rok finansowy kończący się 31
grudnia 2020 roku,
– przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego CPD S.A. na 30 czerwca
2020 roku,
– przeglądu śródrocznego jednostkowego sprawozdania finansowego CPD S.A. na 30 czerwca 2020
roku,
oraz
– zbadania skonsolidowanego sprawozdania finansowego CPD S.A. za rok finansowy kończący się 31
grudnia 2021 roku,
– zbadania jednostkowego sprawozdania finansowego CPD S.A. za rok finansowy kończący się 31
grudnia 2021 roku,
– przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego CPD S.A. na 30 czerwca
2021 roku,
– przeglądu śródrocznego jednostkowego sprawozdania finansowego CPD S.A. na 30 czerwca 2021
roku,
oraz
– zbadania skonsolidowanego sprawozdania finansowego CPD S.A. za rok finansowy kończący się 31
grudnia 2022 roku,
– zbadania jednostkowego sprawozdania finansowego CPD S.A. za rok finansowy kończący się 31
grudnia 2022 roku,
– przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego CPD S.A. na 30 czerwca
2022 roku,
– przeglądu śródrocznego jednostkowego sprawozdania finansowego CPD S.A. na 30 czerwca 2022
roku.
Umowa z Grant Thornton Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. została zawarta na
okres niezbędny do wykonania prac w niej wskazanych.
Główne założenia polityki wyboru firmy audytorskiej.
Do głównych założeń polityki wyboru firmy audytorskiej przyjętej w CPD należy:
• zapewnienie prawidłowości procesu wyboru firmy audytorskiej oraz określenie odpowiedzialności
i obowiązków uczestników procesu,
• analiza przy wyborze firmy audytorskiej rekomendacji udzielonych przez Komitet Audytu;
• uwzględnienie zasady rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta w przyjętym
horyzoncie czasowym.
Główne założenia Polityki świadczenia przez firmę audytorską
przeprowadzającą badanie ustawowe, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez
członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem:
• zapewnienie prawidłowości w procesie zlecania usług dozwolonych;
• określenie odpowiedzialności i obowiązków uczestników procesu;
• zdefiniowanie katalogu usług dozwolonych;
• ustalenie procedury zlecenia usług dozwolonych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
64
W 2021 roku firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe nie świadczyła na rzecz CPD innych
usług niebędących badaniem, w związku z czym dokonanie oceny niezależności firmy audytorskiej ani
zgoda Rady Nadzorczej CPD na świadczenie dodatkowych usług nie była wymagana.
Sprawozdanie finansowe CPD S.A. oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej za
2021 rok podlegały przeglądowi i badaniu przez firmę audytorską Grant Thornton Polska sp. z o.o. sp.
k.
Łączne wynagrodzenie audytora Grant Thornton za rok 2021 wyniosło 166.000 PLN netto, z czego:
•
65.000 PLN stanowiło wynagrodzenie za przegląd sprawozdania finansowego CPD S.A. oraz
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za okres od 1 stycznia 2021
r. do 30 czerwca 2021 r. (umowa z 16 września 2020);
•
85.000 PLN stanowiło wynagrodzenie za badanie sprawozdania finansowego CPD S.A. oraz
skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za okres od 1 stycznia 2021
do 31 grudnia 2021 r. (umowa z 16 września 2020);
•
16.000 PLN stanowiło wynagrodzenie za badanie sprawozdania finansowego spółki Challange
Eighteen Sp. z o.o. za okres od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia 2021 roku;
Wynagrodzenie firm audytorskich za badanie i przegląd sprawozdania finansowego za poprzedni rok
obrotowy zostało opisane w nocie 29 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
28. STRUKTURA AKTYWÓW I PASYWÓW WEDŁUG STOPNIA PŁYNNOŚCI
Struktura aktywów i pasywów Grupy CPD na dzień 31 grudnia 2021 r. i zmiany w porównaniu ze stanem
na koniec 2020 roku:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
65
Udział Udział
w aktywach w aktywach Zmiana
2021-12-31 2020-12-31 razem razem 2021/2020
(w tys. PLN) 2021 2020
Nieruchomości inwestycyjne 167 667 165 618 60,9% 35,1% 1,2%
Rzeczowe aktywa trwałe 103 212 0,04% 0,04% -51,4%
Inwestycje we wspólne przedsięwzięcia wyceniane metodą
praw własności
12 795 27 221 4,6% 5,8% -53,0%
Długoterminowe aktywa finansowe w pozostałych
jednostkach
595 0 0,22% 0,00% -
Należności długoterminowe 494 263 0,18% 0,06% 87,8%
Aktywa trwałe 181 654 193 314 66,0% 40,9% -6,0%
Zapasy 3 887 3 601 1,4% 0,8% 7,9%
Należności handlowe oraz pozostałe należności 3 264 20 035 1,2% 4,2% -83,7%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 81 773 170 146 29,7% 36,0% -51,9%
Aktywa przeznaczone do sprzedaży 4 744 85 250 1,7% 18,0% -94,4%
Aktywa obrotowe 93 668 279 032 34,0% 59,1% -66,4%
AKTYWA RAZEM 275 322 472 346 100% 100% -41,7%
Na dzień:
Na dzień: Udział
Udział
Zmiana
2021-12-31 2020-12-31 w pasywach w pasywach 2021/2020
(w tys. PLN) razem razem
2021 2020
Kapitał podstawowy
2 637 2 637
1,0% 0,6% 0,0%
Kapitał rezerwowy
987 987
0,4% 0,2% 0,0%
Element wbudowany w dniu początkowego ujęcia
-27 909 -27 909
-10,1% -5,9% 0,0%
Kapitał z przeliczenia jednostek zagranicznych
-6 243 -6 262
-2,3% -1,3% -0,3%
Akcje własne nabyte w celu umorzenia
-288 973 -117 396
-105,0% -24,9% 146,2%
Skumulowane zyski (straty)
464 164 432 991
168,6% 91,7% 7,2%
Kapitały własne 144 663 285 048 52,5% 60,3% -49,2%
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
2 629 2 820
1,0% 0,6% -6,8%
Kredyty i pożyczki, w tym leasing
57 551 5 454
20,9% 1,2% 955,2%
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
14 232 19 352
5,2% 4,1% -26,5%
Zobowiązania długoterminowe razem 74 412 27 626 27,0% 5,8% 169,4%
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
16 694 51 740
6,1% 11,0% -67,7%
Kredyty i pożyczki, w tym leasing
37 309 101 847
13,6% 21,6% -63,4%
Zobowiązania grupy do zbycia zaklasyfikowanej jako
przeznaczona do sprzedaży
2 244 6 085
0,8% 1,3% -63,1%
Zobowiązania krótkoterminowe razem 56 247 159 672 20,4% 33,8% -64,8%
Zobowiązania razem 130 659 187 298 47,5% 39,7% -30,2%
PASYWA RAZEM 275 322 472 346 100% 100%
-41,7%

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
66
29. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Nie wystąpiły.
30. INFORMACJE O UDZIELONYCH POŻYCZKACH
Dane dotyczące pożyczek udzielonych przez CPD SA wg stanu na 31 grudnia 2021
Pożyczkobiorca
Waluta
pożycz
ki
Wartość
księgowa
w tys. PLN
Stopa
referencyjna Marża Termin spłaty
Ursus Development PLN 0 3M WIBOR 2,00%
Na żądanie, nie później niż
2025-09-29
Antigo Investments PLN 2 185 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-10-16
Belise Investments PLN 9 915 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2024-09-24
Belise Investments PLN 14 997 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-05-01
Celtic Asset Management PLN 459 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2025-02-12
Gaston Investments EUR 0 3M LIBOR 0,75% Na żądanie
Celtic Investments Ltd EUR 0 3M LIBOR 0,75% Na żądanie
Elara Investments PLN 1 074 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2023-01-24
Elara Investments PLN 1 027 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-05-01
Gaston Investments PLN 0 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2023-10-01
HUB Developments PLN 1 077 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-05-01
HUB Developments PLN 976 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-04-12

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
67
Dobalin Trading PLN 0 stałe 8%
Mandy Investments PLN 0 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-05-01
Mandy Investments PLN 0 3M WIBOR 1,55%
Na żądanie, nie później niż
2022-04-12
Lakia Enterprises Limited PLN 4 031 3M WIBOR 1,55% Na żądanie
Lakia Enterprises Limited PLN 7 143 3M WIBOR 1,55% Na żądanie
Lakia Enterprises Limited PLN 15 036 3M WIBOR 1,55% Na żądanie
RAZEM PLN 57 919

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
68
OŚWIADCZENIA ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
69
V. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Zarząd CPD S.A. potwierdza, że wedle jego najlepszej wiedzy, skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Grupy Kapitałowej CPD za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2021 r. oraz dane porównywalne zostały
sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób
prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej oraz jej wynik finansowy,
a roczne sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć
oraz sytuacji Grupy Kapitałowej, w tym zagrożeń i ryzyka.
Zarząd CPD S.A. potwierdza, że podmiot uprawniony do badania rocznego skonsolidowanego
sprawozdania finansowego, dokonujący badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego, został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz że zarówno podmiot jak i biegli rewidenci
dokonujący badania spełniali warunki do wydania bezstronnej i niezależnej opinii o badanym rocznym
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami
zawodowymi. Sprawozdania finansowe CPD S.A. oraz Grupy Kapitałowej w roku 2021 podlegały
przeglądowi i badaniu przez firmę audytorską Grant Thornton Polska sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w
Warszawie.
COLIN KINGSNORTH
PREZES ZARZĄDU
ELŻBIETA WICZKOWSKA
CZŁONEK ZARZĄDU
IWONA MAKAREWICZ
CZŁONEK ZARZĄDU
JOHN PURCELL
CZŁONEK ZARZĄDU

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
70
a. INFORMACJA ZARZĄDU CPD S.A. NA TEMAT WYBORU FIRMY
AUDYTORSKIEJ
Zarząd CPD S.A. działając na podstawie § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) rozporządzenia Ministra
Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez
emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych
przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz. 757), oraz na
podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej CPD S.A. informuje, że w Spółce CPD S.A.:
a) firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do
sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania
finansowego oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zgodnie z
obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej;
b) są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;
c) obowiązuje polityka w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz polityka w zakresie świadczenia
na rzecz Spółki przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka
jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z
zakazu świadczenia przez firmę audytorską.
COLIN KINGSNORTH
PREZES ZARZĄDU
ELŻBIETA WICZKOWSKA
CZŁONEK ZARZĄDU
IWONA MAKAREWICZ
CZŁONEK ZARZĄDU
JOHN PURCELL
CZŁONEK ZARZĄDU

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
71
b. OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ CPD S.A. W ZAKRESIE
FUNKCJONOWANIA KOMITETU AUDYTU W ZWIĄZKU Z PUBLIKACJĄ
JEDNOSTKOWEGO I SKONSOLIDOWANEGO RAPORTU ROCZNEGO
ZA 2021 ROK
Rada Nadzorcza CPD S.A. działając na podstawie § 70 ust. 1 pkt 8) oraz § 71 ust. 1 pkt 8) rozporządzenia
Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych
przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz.
757), oświadcza, że w spółce CPD S.A.:
a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu, w
tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań odnośnie
do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w zakresie
rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych;
b) komitet audytu CPD S.A. wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane w obowiązujących
przepisach.
ANDREW PEGGE
PRZEWODNICZĄCY RADY NADZORCZEJ
WIESŁAW OLEŚ
SEKRETARZ RADY NADZORCZEJ
MIROSŁAW GRONICKI
CZŁONEK RADY NADZORCZEJ
HANNA KARWAT-RATAJCZAK
CZŁONEK RADY NADZORCZEJ
KRZYSZTOF LASKOWSKI
CZŁONEK RADY NADZORCZEJ

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
72
c. OŚWIADCZENIE RADY NADZORCZEJ CPD S.A. W ZAKRESIE OCENY
SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ
CPD I CPD S.A. ORAZ JEDNOSTKOWEGO I SKONSOLIDOWANEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Rada Nadzorcza CPD S.A. działając na podstawie § 70 ust. 1 pkt 14) oraz § 71 ust. 1 pkt 12)
rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne
informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018
r., poz. 757), oświadcza, że:
zgodnie z oceną dokonaną przez Radę Nadzorczą CPD S.A. sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy
Kapitałowej CPD i CPD S.A. za 2021 rok oraz jednostkowe i skonsolidowane sprawozdanie finansowe za
okres od 1 stycznia 2021 r. do 31 grudnia 2021 r. są zgodne z księgami, dokumentami oraz stanem
faktycznym.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 382 § 3 Kodeksu spółek handlowych, do szczególnych obowiązków Rady Nadzorczej
należy ocena sprawozdania zarządu z działalności spółki oraz sprawozdania finansowego za ubiegły rok
obrotowy, w zakresie ich zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym. Za
sporządzenie sprawozdania finansowego CPD S.A. oraz sprawozdania Zarządu z działalności Grupy
Kapitałowej CPD i CPD S.A. odpowiedzialny jest Zarząd Spółki. Za sporządzenie skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej CPD S.A., zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską oraz innymi
obowiązującymi przepisami prawa, odpowiedzialny jest Zarząd jednostki dominującej. Na podstawie art.
4a ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości (tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 395 z późn. zm.)
Rada Nadzorcza wraz z Zarządem są zobowiązani do zapewnienia, aby ww. sprawozdania spełniały
wymagania przewidziane w ustawie o rachunkowości, wydanymi na jej podstawie przepisami
wykonawczymi oraz innymi obowiązującymi przepisami prawa. Rada Nadzorcza CPD S.A., działając na
podstawie Statutu Spółki oraz Regulaminu Rady Nadzorczej, dokonała wyboru firmy Grant Thornton
Polska sp. z o.o. sp.k. jako firmy audytorskiej do przeprowadzenia badania rocznego sprawozdania
finansowego CPD S.A. oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
CPD S.A.
Ocena sprawozdań finansowych dokonana została w oparciu o informacje i dane uzyskane w toku prac
Rady Nadzorczej CPD S.A. oraz Komitetu Audytu Rady Nadzorczej CPD S.A., w tym przekazanych przez
Zarząd CPD S.A. oraz biegłego rewidenta – Grant Thornton Polska sp. z o.o. sp.k., na podstawie
uprawnień wynikających z przepisów powszechnie obowiązujących oraz regulacji wewnętrznych.
W oparciu o powyższe, Rada Nadzorcza CPD S.A. szczegółowo przeanalizowała:
1) Sprawozdanie finansowe CPD Spółka Akcyjna za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku,
obejmujące:
a) sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia 2021,
b) sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2021 roku,
d) sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za okres od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia
2021,
e) sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia 2021 do 31 grudnia 2021,

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
73
f) noty objaśniające do sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021;
2) Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego sprawozdania finansowego za
rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku;
3) Skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej CPD Spółki Akcyjnej za rok zakończony
dnia 31 grudnia 2021 roku, obejmujące:
a) skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2021 do 31
grudnia 2021,
b) skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2021
roku,
c) skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za okres od dnia 1 stycznia do
dnia 31 grudnia 2021 roku,
e) skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za okres od dnia 1 stycznia do dnia 31
grudnia 2021 roku,
f) noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony w
dniu 31 grudnia 2021 roku;
4) Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania
finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku;
5) Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej CPD i CPD S.A. za rok 2021 wraz ze
Sprawozdaniem dotyczącym danych niefinansowych Grupy Kapitałowej CPD i CPD S.A. za 2021 rok
i na tej podstawie dokonała pozytywnej oceny sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej
CPD i CPD S.A. oraz jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego w zakresie
zgodności ich treści z księgami, dokumentami oraz stanem faktycznym.
ANDREW PEGGE
PRZEWODNICZĄCY RADY NADZORCZEJ
WIESŁAW OLEŚ
SEKRETARZ RADY NADZORCZEJ
MIROSŁAW GRONICKI
CZŁONEK RADY NADZORCZEJ
HANNA KARWAT-RATAJCZAK
CZŁONEK RADY NADZORCZEJ
KRZYSZTOF LASKOWSKI
CZŁONEK RADY NADZORCZEJ

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
74
VI. SPRAWOZDANIE Z BADANIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2021
75
VII. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK
OBROTOWY OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2021 R.