RAPORT ROCZNY SPÓŁKI
ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ
ZA ROK 2022

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
2
CPD S.A.
SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI
ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ
ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2022 R.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
3
SPIS TREŚCI
I. RADA NADZORCZA I KOMITET AUDYTU CPD S.A. ................................................................. 7
II. ZARZĄD CPD S.A. ............................................................................................................. 10
III. INFORMACJA O UDZIALE KOBIET I MĘŻCZYZN W ZARZĄDZIE I RADZIE NADZORCZEJ ........ 12
IV. SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ ..................... 14
1. INFORMACJE O GRUPIE KAPITAŁOWEJ CPD ................................................................ 15
2. STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ ................................................................................ 15
3. AKCJONARIAT ............................................................................................................. 18
4. ŁAD KORPORACYJNY .................................................................................................... 20
5. ODPOWIEDZIALNOŚĆ SPOŁECZNA ................................................................................ 28
6. STRATEGIA I CHARAKTERYSTYKA POLITYKI W ZAKRESIE KIERUNKÓW ROZWOJU SPÓŁKI
I GRUPY KAPITAŁOWEJ................................................................................................ 29
7. ISTOTNE DOKONANIA, NIEPOWODZENIA ORAZ NAJWAŻNIEJSZE ZDARZENIA DOTYCZĄCE
SPÓŁKI W OKRESIESIE SPRAWOZDAWCZYM ................................................................ 30
8. OCENA MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH .............................. 32
9. CZYNNIKI I NIETYPOWE ZDARZENIA MAJĄCE WPŁYW NA WYNIK SPÓŁKI I GRUPY......... 37
10. CZYNNIKI ISTOTNE DLA DALSZEGO ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY .................................... 38
11. OMÓWIENIE PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH .............. 39
12. CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻENIA ............................................................................... 49
13. ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE, ADMINISTRACYJNE I ARBITRAŻOWE................... 55
14. POWIĄZANIA ORGANIZACYJNE LUB KAPITAŁOWE EMITENTA ....................................... 56
15. UMOWY ZNACZĄCE .................................................................................................... 56
16. ISTOTNE TRANSAKCJE POMIĘDZY PODMIOTAMI POWIĄZANYMI ................................... 57
17. UMOWY KREDYTÓW I POŻYCZEK, PORĘCZENIA I GWARANCJE ....................................... 57
18. EMISJE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, SKUP AKCJI WŁASNYCH .................................... 59
19. OPIS RÓŻNIC W PROGNOZOWANYCH WYNIKACH FINANSOWYCH ............................ 59
20. OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI ......................................................... 60
21. ZMIANY W ZASADACH ZARZĄDZANIA ........................................................................ 60
22. WYNAGRODZENIA ZARZĄDU, RADY NADZORCZEJ I KOMITETU AUDYTU ....................... 60
23. UMOWY Z OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI – REKOMPENSATY ............................................ 62
24. AKCJE SPÓŁKI BĘDĄCE W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH ...... 62
25. UMOWY ZMIENIAJĄCE STRUKTURĘ WŁAŚCICIELSKĄ .................................................. 62
26. SYSTEM KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH ....................................... 62
27. UMOWA Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .... 63
28. STRUKTURA AKTYWÓW I PASYWÓW WEDŁUG STOPNIA PŁYNNOŚCI ........................... 64
29. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ................................................................................. 66
30. INFORMACJE O UDZIELONYCH POŻYCZKACH ............................................................. 67

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
4
V. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ ............................................................... 69
VI. SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA ROCZNEGO
SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................................................. 75
VII. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK OBROTOWY OD 1 STYCZNIA
DO 31 GRUDNIA 2022 R. ................................................................................................. 84
VIII. SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA Z BADANIA ROCZNEGO
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ..................................................................................... 131
IX. JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK OBROTOWY OD 1 STYCZNIA
DO 31 GRUDNIA 2022 R. .................................................................................................. 137

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
5
LIST CZŁONKÓW ZARZĄDU

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
6
Warszawa, 27 kwietnia 2023 r.
Szanowni Państwo, Drodzy Akcjonariusze,
jest nam niezmiernie miło przekazać Państwu Raport Roczny Grupy Kapitałowej CPD S.A. za rok 2022.
Był to kolejny rok realizacji strategicznych celów grupy w zakresie monetyzacji aktywów i dystrybucji
wpływów do akcjonariuszy.
Ostatnie lata cechowały się dużą zmiennością otoczenia gospodarczego, w jakim Grupa
funkcjonowała. Było to szczególnie widoczne podczas nieprzewidywalnej sytuacji na rynku
mieszkaniowym i nansowym w związku z epidemią wirusa SARS-CoV-2 oraz agresją Rosji na Ukrainę.
W tym okresie działania Zarządu były skoncentrowane na utrzymaniu stabilnej sytuacji nansowej
Grupy przy jednoczesnej realizacji głównych założeń strategicznych co do dystrybucji wolnych środków
nansowych Akcjonariuszom.
Konsekwentna realizacja założonej strategii pozwoliła wypłacić Akcjonariuszom spółki CPD S.A.
w latach 2016–2021 kwotę 449,1 mln PLN. W roku 2022 Spółka dokonała skupu 1 672 591 akcji
własnych w celu ich umorzenia. Na tej podstawie nasi Akcjonariusze otrzymali w roku 2022 kwotę 50
mln PLN i dodatkowe 46 mln PLN w pierwszym kwartale 2023 r.
Było to możliwe dzięki nalizacji projektu mieszkaniowego Ursa Smart City, którego
realizację rozpoczęto w roku 2014 po uchwaleniu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego
dla terenów zlokalizowanych w Ursusie. W roku 2020 rozpoczęto budowę ostatniego etapu 20 tys. m kw.
w Ursusie pod nazwą Ursa Sky. Projekt ten zakończono w 2022 roku.
Sukces poprzednich etapów projektu mieszkaniowego Ursa przyczynił się w znacznej
mierze do wzrostu wartości sąsiadujących terenów inwestycyjnych posiadanych przez Grupę
CPD S.A. Dzięki temu Grupa dokonała monetyzacji projektu Ursus, co pozwoliło osiągnąć
w roku 2022 zysk netto 17,5 mln PLN ze wspólnego przedsięwzięcia na Ursusie.
Aktywne działania w latach ubiegłych, mające na celu maksymalizację przychodów
z najmu budynków biurowych, pozwoliły przygotować je do sprzedaży i uzyskać przychód z ich sprzedaży
na poziomie 165,1 mln PLN brutto.
Konsekwentna realizacja strategii w zakresie monetyzacji aktywów i dystrybucji wpływów do
Akcjonariuszy dała impuls Zarządowi CPD S.A. do rozpoczęcia procesu przeglądu opcji strategicznych
dla Spółki, o czym Zarząd poinformował w dniu 1 marca 2023 r. Ocena możliwych kierunków rozwoju
Spółki – obejmująca pozyskanie inwestora strategicznego, zainicjowanie projektów w branżach,
w których Spółka dotychczas nie była obecna – jest obecnie realizowana przez Zarząd Spółki. Wynikiem
przeprowadzonego przeglądu będzie ocena możliwych kierunków działań zmierzających do maksymalizacji
wartości Spółki dla Akcjonariuszy. Na obecnym etapie procesu Zarząd pragnie poinformować, iż nie
gwarantuje, że przegląd doprowadzi do jakiejkolwiek transakcji zmieniającej tę strukturę, a ponadto,
że przegląd doprowadzi do wyboru jakiejkolwiek opcji strategicznej. O wszelkich decyzjach dotyczących
wyboru opcji strategicznych dla Spółki będziemy informować naszych Akcjonariuszy oraz Rynek zgodnie
z obowiązującymi przepisami prawa.
Podsumowując ubiegły intensywny rok dla Grupy, pragniemy podziękować wszystkim
Pracownikom i Współpracownikom za wysiłek włożony w realizację strategii Grupy. Naszym Klientom
dziękujemy za okazane nam zaufanie, członkom Rady Nadzorczej CPD S.A. za zaangażowanie i wysiłek
włożony w budowanie pozycji Spółki oraz tak Akcjonariuszom indywidualnym, jak i instytucjonalnym za
okazane nam zaufanie i zaangażowania kapitałowe w CPD S.A.
Z wyrazami szacunku,
Zarząd CPD S.A.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
7
I. RADA NADZORCZA I KOMITET AUDYTU

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
8
Rada NadzoRcza
Na koniec okresu sprawozdawczego w skład Rady Nadzorczej CPD S.A. wchodziły następujące osoby:
 Pan andrew Pegge – Przewodniczący rady nadzorczej (członek rady
nadzorczej niesPełniający kryterium członka niezależnego rady nadzorczej)
Pan Andrew Pegge został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji 14 października 2021 roku.
Kadencja Pana Andrew Pegge’a upływa 14 października 2024. Pan Andrew Pegge jest absolwentem
Sussex University (Wielka Brytania); ukończył studia podyplomowe na kierunku Marketing w The
Chartered Institute of Marketing (Wielka Brytania) oraz studia MBA na kierunku Finanse w City University
Business School (Wielka Brytania). Pan Andrew Pegge posiada także tytuł CFA – Licencjonowanego
Analityka Finansowego (Chartered Financial Analyst) uzyskany w Instytucie CFA.
 Pan wiesław oleś – sekretarz rady nadzorczej (członek rady nadzorczej
niesPełniający kryterium członka niezależnego rady nadzorczej)
Pan Wiesław Oleś został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji 14 października 2021 roku.
Kadencja Pana Wiesława Olesia upływa 14 października 2024. Pan Wiesław Oleś posiada wykształcenie
wyższe prawnicze, ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego
w Krakowie (kierunek: Prawo). Pan Wiesław Oleś posiada także uprawnienia radcy prawnego.
 Pan mirosław gronicki (członek rady nadzorczej sPełniający kryterium
członka niezależnego rady nadzorczej)
Pan Mirosław Gronicki został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji w dniu 14 października
2021 roku. Kadencja Pana Mirosława Gronickiego upływa 14 października 2024. Pan Mirosław Gronicki
posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne, ukończył studia na Wydziale Ekonomiki Transportu Morskiego
Uniwersytetu Gdańskiego w Gdańsku (kierunek: Ekonomika Transportu Morskiego). Pan Mirosław Gronicki
uzyskał także tytuł doktora ekonomii na Wydziale Ekonomiki Produkcji Uniwersytetu Gdańskiego.
 Pan emil tomaszewski (członek rady nadzorczej sPełniający kryterium członka
niezależnego rady nadzorczej)
Pan Emil Tomaszewski został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji w dniu 28 czerwca 2022
roku. Kadencja Pana Emila Tomaszewskiego upływa 14 października 2024. Pan Emil Tomaszewski
posiada wykształcenie wyższe prawnicze, ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu
Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie (kierunek: Prawo). Po ukończeniu aplikacji adwokackiej uzyskał
uprawnienia adwokata. Pan Emil Tomaszewski posiada 10-letnie doświadczenie w zakresie doradztwa
i obsługi prawnej.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
9
 Pan krzysztof laskowski (członek rady nadzorczej sPełniający kryterium
członka niezależnego rady nadzorczej)
Pan Krzysztof Laskowski został powołany w skład Rady Nadzorczej IV kadencji w dniu 18 października
2021 roku. Kadencja Pana Krzysztofa Laskowskiego upływa 14 października 2024. Pan Krzysztof La-
skowski posiada wykształcenie wyższe prawnicze, ukończył studia na Wydziale Prawa i Administracji
Uniwersytetu Warszawskiego (kierunek: Prawo). Po ukończeniu aplikacji radcowskiej, w 2011 roku,
uzyskał uprawnienia radcy prawnego. Pan Krzysztof Laskowski posiada niemal 20-letnie doświadczenie
w zakresie doradztwa i obsługi prawnej.
W porównaniu do stanu na koniec roku 2021 w składzie Rady Nadzorczej CPD S.A zaszły następujące
zmiany:
 19 kwietnia 2022 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Rady Nadzorczej z pełnionej
funkcji. Pani Hanna Karwat-Ratajczak złożyła rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 28 czerwca 2022 roku Pan Emil Tomaszewski został powołany do pełnienia funkcji członka Rady
Nadzorczej.
komitet audytu
W roku 2022 w skład Komitetu Audytu CPD S.A. wchodziły następujące osoby:
 mirosław gronicki – Przewodniczący komitetu audytu sPełniający kryterium
członka niezależnego,
 krzysztof laskowski – członek komitetu audytu sPełniający kryterium członka
niezależnego,
 andrew Pegge – członek komitetu audytu.
W porównaniu do stanu na koniec roku 2021 w składzie Komitetu Audytu CPD S.A. nie zaszły zmiany.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
10
II. ZARZĄD

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
11
Na dzień bilansowy w skład Zarządu CPD S.A. wchodziły następujące osoby:
 Pan colin kingsnorth – Prezes zarządu
Pan Colin Kingsnorth rozpoczął pełnienie mandatu Członka Zarządu Spółki z dniem 17 czerwca 2015
roku. W dniu 23 września 2019 roku Rada Nadzorcza Spółki powierzyła Panu Colinowi Kingsnorthowi
funkcję Prezesa Zarządu Spółki. Kadencja Pana Colina Kingsnortha upływa w dniu 27 maja 2025 roku.
Pan Colin Kingsnorth posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne (BSc), ukończył studia na University of
East London UEL (Wielka Brytania). Pan Colin Kingsnorth posiada także tytuł CFA – Licencjonowanego
Analityka Finansowego (Chartered Financial Analyst) uzyskany w Instytucie CFA.
 Pani elżbieta wiczkowska – członek zarządu
Pani Elżbieta Wiczkowska została powołana do Zarządu czwartej kadencji z dniem 27 maja 2020 roku.
Kadencja Pani Elżbiety Wiczkowskiej upływa w dniu 27 maja 2025 roku. Pani Elżbieta Wiczkowska
posiada wykształcenie wyższe medyczne, ukończyła studia na Wydziale Lekarskim Akademii Medycznej
w Szczecinie. Pani Elżbieta Wiczkowska ukończyła również studia MBA na University of Illinois
at Urbana-Champaign (USA), a także studium menedżerskie Advanced Management Program prowadzone
przez IESE Barcelona – Universidad de Navarra w Hiszpanii. Pani Elżbieta Wiczkowska posiada także
kwalikacje uzyskane w ramach ACCA (The Association of Chartered Certied Accountants).
 Pani iwona makarewicz – członek zarządu
Pani Iwona Makarewicz została powołana do Zarządu czwartej kadencji z dniem 27 maja 2020 roku.
Kadencja Pani Iwony Makarewicz kończy się w dniu 27 maja 2025 roku. Pani Iwona Makarewicz posiada
wykształcenie wyższe, jest absolwentką Szkoły Głównej Handlowej (Warszawa, Polska). Ukończyła studia
podyplomowe na kierunku Property Appraisal and Management w Sheeld Hallam University (Wielka
Brytania) oraz studia podyplomowe z wyceny nieruchomości na Politechnice Warszawskiej (Polska). Jest
członkiem Brytyjskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych (The Royal Insitute of Chartered
Surveyours) oraz posiada tytuł licencjonowanego pośrednika nieruchomości.
 Pan john Purcell – członek zarządu
Pan John Purcell został powołany do Zarządu czwartej kadencji 27 maja 2020 roku. Kadencja Pana
Johna Purcella kończy się 27 maja 2025 roku. John Purcell doświadczenie zdobywał w rmie Savills,
jak również w rmie Cushman & Wakeeld. Następnie dołączył do zespołu CLS Holdings plc, gdzie
piastował stanowisko szefa zespołu ds. nieruchomości i był odpowiedzialny za zakup, sprzedaż
i zarządzanie aktywami portfela o wartości 1 mld EUR. Następnie pracował w Lend Lease REI UBS, po
czym dołączył do zespołu Global Asset Management, aby wesprzeć działania mające na celu tworzenie
europejskiej platformy nieruchomości. W tym samym czasie prowadził stworzony przez siebie Europejski
Fundusz UBS Flagship Open Ended (2003–2007). John Purcell odegrał znaczącą rolę w kształtowaniu
charakteru nieruchomości UBS Global Asset Management w Europie. Był również członkiem Komitetu
Inwestycyjnego UBS Global Asset Management Real Estate.
W porównaniu do stanu na koniec roku 2021 w składzie Zarządu CPD S.A. nie zaszły zmiany.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
12
iii. informacja o udziale kobiet
i mĘżczyzn w zarządzie
i radzie nadzorczej

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
13
CPD S.A. zgodnie z Dobrymi Praktykami Spółek Notowanych na GPW przedstawia informację o udziale
kobiet i mężczyzn odpowiednio w Radzie Nadzorczej i w Zarządzie Spółki w okresie ostatnich dwóch lat.
Rada Nadzorcza CPD S.A.
Stan na dzień Liczba kobiet Liczba mężczyzn
31 grudnia 2021 1 4
31 grudnia 2022 0 5
Zarząd CPD S.A.
Stan na dzień Liczba kobiet Liczba mężczyzn
31 grudnia 2020 2 2
31 grudnia 2021 2 2

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
14
iV. sPrawozdanie zarządu
z działalności gruPy kaPitałowej

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
15
1. informacje o gruPie kaPitałowej cPd
Grupa Kapitałowa CPD rozpoczęła swoją działalność w Polsce w 1999 r. wraz z założeniem spółki Celtic
Asset Management sp. z o.o. W latach 1999–2005 działalność spółki koncentrowała się na budowaniu
portfela nieruchomości oraz zarządzaniu nim na rzecz podmiotów zewnętrznych w Polsce, Czechach,
Litwie, Rumunii, na Węgrzech oraz w Niemczech. W roku 2005 Celtic Asset Management sp. z o.o.
rozpoczęło działalność deweloperską w ramach współpracy z kilkoma funduszami zarządzanymi przez
Laxey Partners. W 2007 roku dokonano konsolidacji grupy kapitałowej pod nazwą Celtic Property
Developments S.A. (BVI), a w 2008 rozpoczęto notowania spółki Celtic Property Developments S.A. (BVI)
na Giełdzie Papierów Wartościowych na wolnym nieregulowanym rynku (Freiverkehr) we Frankfurcie.
W okresie od 2005 do 2010 roku najważniejszym rynkiem działania grupy była Polska. W tym samym
czasie Grupa prowadziła i zarządzała projektami także w Czarnogórze, na Węgrzech, we Włoszech,
Belgii, Wielkiej Brytanii, Holandii, Niemczech i Hiszpanii. Międzynarodowe doświadczenie oraz praktyczna
wiedza branżowa ekspertów i menedżerów Grupy CPD przyczyniły się do stworzenia silnej i stabilnej
Grupy Kapitałowej, która 23 grudnia 2010 roku zadebiutowała na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie. W dniu 17 września 2014 roku Spółka zmieniła rmę z Celtic Property Developments S.A.
na CPD S.A.
Obecnie CPD S.A. jest spółką holdingową kontrolującą grupę 14 spółek zależnych i dwóch
współkontrolowanych, prowadzących działalność głównie w Polsce, w segmencie mieszkaniowym
i biurowym. Działania Grupy w roku 2022 koncentrowały się na kontynuacji działalności mieszkaniowej,
głównie poprzez nalizację sztandarowego projektu w warszawskiej dzielnicy Ursus oraz monetyzację
aktywów z portfela Grupy.
W 2022 roku CPD sprzedała dwa wynajęte budynki biurowe zlokalizowane w Warszawie
i przygotowała kolejne aktywa do sprzedaży w roku 2023 w celu wypłaty wolnych środków nansowych
Akcjonariuszom. CPD obecnie pracuje nad restrukturyzacją Grupy w celu umożliwienia wyboru kierunku
rozwoju Spółki obejmującego ewentualne pozyskanie inwestora strategicznego lub zainicjowanie
projektów w branżach, w których nie była obecna dotychczas.
2. struktura gruPy kaPitałowej
Na dzień publikacji raportu w skład Grupy Kapitałowej CPD S.A. (dalej Grupa, Grupa CPD, Grupa
Kapitałowa) wchodził podmiot dominujący – CPD S.A. (dalej Spółka) oraz 15 podmiotów zależnych
i dwa współkontrolowane. Działalność deweloperska Grupy jest prowadzona za pośrednictwem spółek
inwestycyjnych, bezpośrednio zależnych od Antigo Investments sp. o.o. i Lakia Enterprises Ltd (Cypr).
Podmiot dominujący CPD S.A. koordynuje i nadzoruje działania poszczególnych spółek zależnych,
będąc jednocześnie ośrodkiem, w którym podejmowane są decyzje dotyczące strategii rozwoju. CPD
S.A. realizuje działania zmierzające do optymalizacji kosztów operacyjnych Grupy Kapitałowej, kreuje
politykę inwestycyjną i marketingową Grupy oraz pełni rolę koordynatora tej działalności.
W okresie sprawozdawczym w strukturze Grupy CPD zaszły następujące zmiany:
– 5 stycznia 2022 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 16/88 Gaston
Investments
– 9 lutego 2022 zostało zakończone postępowanie rozwiązujące spółkę 20/140 Gaston
Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
– 15 lutego 2022 zostało wszczęte postępowanie likwidacyjne spółki Challange
Eighteen sp. z o.o.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
16
– 26 lipca 2022 zostało wszczęte postępowanie likwidacyjne spółki Ursus Development
sp. z o.o.
Po dacie bilansowej w strukturze Spółki zaszły następujące zmiany:
– 31 stycznia 2023 CPD S.A. sprzedała 100% udziałów w spółce Challange Eighnteen
sp. z o.o. w likwidacji,
– 1 lutego 2023 CPD S.A. sprzedała 100% udziałów w spółce Ursus Gaston sp. z o.o.
w likwidacji,
– 17 marca 2023 CPD S.A. sprzedała 100% udziałów w spółce Celtic Investments Ltd.,
– 19 kwietnia 2023 zostało rozpoczęte postępowanie rozwiązujące spółkę 2/124 Gaston
Investments spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
Na dzień publikacji raportu wszystkie spółki Grupy podlegają konsolidacji według metody pełnej poza
dwiema spółkami współkontrolowanymi – Ursa Sky Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
sp. k. i Ursa Park Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k., które są konsolidowane
metodą praw własności zgodnie z wymogami Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości
Finansowej.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
17

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
18
3. akcjonariat
znaczne Pakiety akcji
struktura akcjonariatu cPd s.a.
Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę na dzień bilansowy akcjonariuszami posiadającymi
bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki (liczba akcji podana na podstawie zawiadomień akcjonariuszy
w trybie art. 69 Ustawy o Ofercie Publicznej lub danych zawartych w prospekcie emisyjnym) byli:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
19
(1) Udział Akcjonariuszy w ogólnej liczbie głosów został obliczony z uwzględnieniem faktu,
iż CPD S.A. jako posiadacz akcji własnych nie może wykonywać z nich prawa głosu na Walnym
Zgromadzeniu.
(2) 14 marca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego wydał postanowienie o rejestracji przez sąd zmian statutu
Emitenta oraz zmiany kapitału zakładowego Spółki, który po zmianie wynosi 896 618,50 PLN
i jest podzielony na 8 966 185 akcji serii AA o wartości nominalnej 0,10 PLN każda.
(3) 29 lipca 2022 r. w efekcie rozliczenia transakcji nabycia akcji CPD S.A. w wyniku ogłoszonego
5 lipca 2022 r. zaproszenia do składania ofert sprzedaży akcji Spółki Spółka nabyła
1 672 591 akcji Spółki (akcje własne), co stanowi 18,65% akcjonariatu bez prawa głosu.
Powyższa struktura akcjonariatu została przedstawiona w odniesieniu do całkowitej liczby akcji,
wynoszącej 8 966 185 akcji i obejmującej akcje serii AA, które stanowią 100% głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki na dzień 31 grudnia 2022 r.
W stosunku do stanu przedstawionego w skonsolidowanym raporcie za III kwartał 2022,
opublikowanym 28 listopada 2021, w strukturze własności znacznych pakietów akcji Spółki na dzień
bilansowy zaszły zmiany:
2 listopada 2022 r. Spółka została poinformowana na podstawie art. 69 ust. 1 pkt 2) ustawy
z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów nansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych („Ustawa o ofercie”) iż akcjonariusz
Familiar S.A., SICAV-SIF, spółka prawa Wielkiego Księstwa Luksemburga, zorganizowana w formie societe
anonyme jako spółka inwestycyjna o kapitale zmiennym – specjalistycznego funduszu inwestycyjnego
(societe d’investissement a capital variable – fonds d’investissement specialise) z siedzibą w Luksemburgu,
12, rue Eugene Ruppert, L-2453 Luxemburg, Wielkie Księstwo Luksemburga („Fundusz”), w związku
z zawarciem transakcji sprzedaży w dniu 24 października 2022 r. (rozliczonej w dniu 26 października
2022 r.) 8579 akcji spółki pod rmą CPD S.A. z siedzibą w Warszawie („Spółka”) zmniejszył udział
w ogólnej liczbie głosów w Spółce poniżej 5%. Fundusz poinformował, iż nie posiada instrumentów
nansowych, o których mowa w art. 69b ust. 1 Ustawy o ofercie. Ponadto Fundusz poinformował, iż nie
istnieją
̨
podmioty zależne od Funduszu posiadające akcje Spółki, a także osoby, o których mowa w art.
87 ust. 1 pkt 3) lit. c) Ustawy o ofercie.
Posiadacze ze sPecjalnymi uPrawnieniami
Wszystkie akcje dotychczas wyemitowane przez Spółkę są akcjami zwykłymi na okaziciela. Statut Spółki
nie przyznaje akcjom Spółki szczególnych uprawnień, w tym uprzywilejowania co do głosu ani co do
powoływania członków organów Spółki. Akcjonariusze Spółki nie posiadają akcji dających specjalne
uprawnienia kontrolne.
ograniczenia odnośnie do Prawa głosu
Zgodnie z par. 4 ust. 5 Statutu Spółki zastawnikowi albo użytkownikowi akcji nie przysługuje prawo
wykonywania głosu z akcji zastawionych na jego rzecz albo oddanych mu w użytkowanie. Dodatkowo
17 404 946 akcji to akcje własne Spółki. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Spółka nie jest uprawiona
do wykonywania prawa głosu.
ograniczenia odnośnie do Przenoszenia Praw własności
Wyemitowane dotychczas akcje serii AA (wcześniej akcje oznaczone seriami B, C, D, E, F, G) CPD
S.A. są przedmiotem swobodnego obrotu i nie podlegają żadnym ograniczeniom, z wyjątkiem tych
wynikających ze Statutu, Kodeksu Spółek Handlowych, Ustawy o obrocie instrumentami nansowymi,
Ustawy o ofercie publicznej, a także innych istotnych przepisów prawa.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
20
Zgodnie z par. 4 ust. 6 Statutu Spółki akcje na okaziciela nie podlegają konwersji na akcje
imienne. Zamiana akcji imiennych na akcje na okaziciela jest dokonywana na żądanie Akcjonariusza
w drodze uchwały Zarządu, która powinna być podjęta w ciągu siedmiu dni, licząc od dnia przedstawienia
Zarządowi pisemnego żądania dokonania konwersji akcji. Żądanie powinno wskazywać liczbę akcji
imiennych objętych żądaniem konwersji wraz ze wskazaniem ich numerów. W przypadku dokonania
konwersji akcji imiennych na akcje na okaziciela Zarząd umieszcza w porządku obrad najbliższego
Walnego Zgromadzenia punkt dotyczący zmiany Statutu w zakresie liczby akcji imiennych.
4. ład korPoracyjny
 zasady ładu korPoracyjnego
CPD S.A. podlega regulacjom korporacyjnym takim jak Statut, Regulamin Walnego Zgromadzenia,
Regulamin Rady Nadzorczej, Regulamin Zarządu oraz Regulamin Komitetu Audytu, których teksty są
dostępne na stronie internetowej Spółki www.cpdsa.pl. W roku 2022 Spółka stosowała zasady ładu
korporacyjnego, zawarte w dokumencie Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW, dostępnym na
stronie internetowej:
https://www.gpw.pl/pub/GPW/les/PDF/dobre_praktyki/DPSN21_BROSZURA.pdf.
 odstąPienia od zasad ładu korPoracyjnego
Spółka nie stosuje następujących zasad wymienionych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na
GPW:
1.4. W CELU ZAPEWNIENIA NALEŻYTEJ KOMUNIKACJI Z INTERESARIUSZAMI W ZAKRESIE PRZYJĘTEJ
STRATEGII BIZNESOWEJ SPÓŁKA ZAMIESZCZA NA SWOJEJ STRONIE INTERNETOWEJ INFORMACJE
NA TEMAT ZAŁOŻEŃ POSIADANEJ STRATEGII, MIERZALNYCH CELÓW, W TYM ZWŁASZCZA CELÓW
DŁUGOTERMINOWYCH, PLANOWANYCH DZIAŁAŃ ORAZ POSTĘPÓW W JEJ REALIZACJI, OKREŚLONYCH
ZA POMOCĄ MIERNIKÓW FINANSOWYCH I NIEFINANSOWYCH. INFORMACJE NA TEMAT STRATEGII
W OBSZARZE ESG POWINNY M.IN.:
Spółka obecnie nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza
celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w ich realizacji, określonych za pomocą
mierników nansowych i nienansowych. Zarząd Spółki rozważa opracowanie takiego dokumentu w celu
przedstawienia go Radzie Nadzorczej.
1.4.1. OBJAŚNIAĆ, W JAKI SPOSÓB W PROCESACH DECYZYJNYCH W SPÓŁCE I PODMIOTACH Z JEJ
GRUPY UWZGLĘDNIANE SĄ KWESTIE ZWIĄZANE ZE ZMIANĄ KLIMATU, WSKAZUJĄC NA WYNIKAJĄCE
Z TEGO RYZYKA;
Spółka obecnie nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza
celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w ich realizacji, określonych za pomocą
mierników nansowych i nienansowych, nie prezentuje zatem publicznie informacji wskazanych
w zasadzie 1.4.1.
1.4.2. PRZEDSTAWIAĆ WARTOŚĆ WSKAŹNIKA RÓWNOŚCI WYNAGRODZEŃ WYPŁACANYCH JEJ
PRACOWNIKOM, OBLICZANEGO JAKO PROCENTOWA RÓŻNICA POMIĘDZY ŚREDNIM MIESIĘCZNYM

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
21
WYNAGRODZENIEM (Z UWZGLĘDNIENIEM PREMII, NAGRÓD I INNYCH, DODATKÓW) KOBIET
I MĘŻCZYZN ZA OSTATNI ROK, ORAZ PRZEDSTAWIAĆ INFORMACJE O DZIAŁANIACH PODJĘTYCH
W CELU LIKWIDACJI EWENTUALNYCH NIERÓWNOŚCI W TYM ZAKRESIE, WRAZ Z PREZENTACJĄ
RYZYK Z TYM ZWIĄZANYCH ORAZ HORYZONTEM CZASOWYM, W KTÓRYM PLANOWANE JEST
DOPROWADZENIE DO RÓWNOŚCI.
Spółka obecnie nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza
celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w ich realizacji, określonych za pomocą
mierników nansowych i nienansowych, nie prezentuje zatem publicznie informacji wskazanych
w zasadzie 1.4.2.
1.6. W PRZYPADKU SPÓŁKI NALEŻĄCEJ DO INDEKSU WIG20, MWIG40 LUB SWIG80 RAZ NA KWARTAŁ,
A W PRZYPADKU POZOSTAŁYCH NIE RZADZIEJ NIŻ RAZ W ROKU, SPÓŁKA ORGANIZUJE SPOTKANIE
DLA INWESTORÓW, ZAPRASZAJĄC NA NIE W SZCZEGÓLNOŚCI AKCJONARIUSZY, ANALITYKÓW,
EKSPERTÓW BRANŻOWYCH I PRZEDSTAWICIELI MEDIÓW. PODCZAS SPOTKANIA ZARZĄD SPÓŁKI
PREZENTUJE I KOMENTUJE PRZYJĘTĄ STRATEGIĘ I JEJ REALIZACJĘ, WYNIKI FINANSOWE SPÓŁKI
I JEJ GRUPY, A TAKŻE NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA MAJĄCE WPŁYW NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI
I JEJ GRUPY, OSIĄGANE WYNIKI I PERSPEKTYWY NA PRZYSZŁOŚĆ. PODCZAS ORGANIZOWANYCH
SPOTKAŃ ZARZĄD SPÓŁKI PUBLICZNIE UDZIELA ODPOWIEDZI I WYJAŚNIEŃ NA ZADAWANE PYTANIA.
Spółka obecnie nie posiada formalnie przyjętej strategii biznesowej, stąd nie jest możliwe jej prezentowanie
inwestorom. Akcjonariusze Spółki mają możliwość uczestnictwa w Walnych Zgromadzeniach Spółki
i zadawania Zarządowi pytań o wyniki nansowe Spółki i jej grupy, a także o najważniejsze wydarzenia
mające wpływ na działalność spółki i jej grupy, osiągane wyniki i perspektywy na przyszłość. Zarząd
Spółki planuje organizację spotkań dla inwestorów po przyjęciu dokumentu strategii Spółki.
2.1. SPÓŁKA POWINNA POSIADAĆ POLITYKĘ RÓŻNORODNOŚCI WOBEC ZARZĄDU ORAZ RADY
NADZORCZEJ, PRZYJĘTĄ ODPOWIEDNIO PRZEZ RADĘ NADZORCZĄ LUB WALNE ZGROMADZENIE.
POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI OKREŚLA CELE I KRYTERIA RÓŻNORODNOŚCI M.IN. W TAKICH
OBSZARACH JAK PŁEĆ, KIERUNEK WYKSZTAŁCENIA, SPECJALISTYCZNA WIEDZA, WIEK ORAZ
DOŚWIADCZENIE ZAWODOWE, A TAKŻE WSKAZUJE TERMIN I SPOSÓB MONITOROWANIA REALIZACJI
TYCH CELÓW. W ZAKRESIE ZRÓŻNICOWANIA POD WZGLĘDEM PŁCI WARUNKIEM ZAPEWNIENIA
RÓŻNORODNOŚCI ORGANÓW SPÓŁKI JEST UDZIAŁ MNIEJSZOŚCI W DANYM ORGANIE NA POZIOMIE
NIE NIŻSZYM NIŻ 30%.
Spółka nie posiada dokumentu dotyczącego polityki różnorodności przyjętego odpowiednio przez Radę
Nadzorczą lub Walne Zgromadzenie, jednak w przypadku Zarządu zachowany jest parytet kobiety/
mężczyźni 50/50. Polityka różnorodności dla Zarządu i dla Rady Nadzorczej zostanie w najbliższym
czasie opracowana i zaproponowana do przyjęcia przez odpowiednie organy Spółki.
2.2. OSOBY PODEJMUJĄCE DECYZJE W SPRAWIE WYBORU CZŁONKÓW ZARZĄDU LUB RADY
NADZORCZEJ SPÓŁKI POWINNY ZAPEWNIĆ WSZECHSTRONNOŚĆ TYCH ORGANÓW POPRZEZ WYBÓR
DO ICH SKŁADU OSÓB ZAPEWNIAJĄCYCH RÓŻNORODNOŚĆ, UMOŻLIWIAJĄC M.IN. OSIĄGNIĘCIE
DOCELOWEGO WSKAŹNIKA MINIMALNEGO UDZIAŁU MNIEJSZOŚCI OKREŚLONEGO NA POZIOMIE NIE
NIŻSZYM NIŻ 30%, ZGODNIE Z CELAMI OKREŚLONYMI W PRZYJĘTEJ POLITYCE RÓŻNORODNOŚCI,
O KTÓREJ MOWA W ZASADZIE 2.1.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
22
W Spółce głównymi kryteriami wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej są wykształcenie, wiedza
i doświadczenie, kompetencje oraz wszechstronność kandydata do sprawowania danej funkcji. Osoby
podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków Zarządu lub Rady Nadzorczej kierują się przede
wszystkimi powyższymi kryteriami. Aktualny skład Rady Nadzorczej zapewnia różnorodność zarówno
w zakresie wykształcenia, specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego, aktualny skład
Zarządu zaś w zakresie płci, wykształcenia, specjalistycznej wiedzy oraz doświadczenia zawodowego.
2.7. PEŁNIENIE PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI FUNKCJI W ORGANACH PODMIOTÓW SPOZA
GRUPY SPÓŁKI WYMAGA ZGODY RADY NADZORCZEJ.
Celem wypełnienia tej zasady konieczne będzie wprowadzenie stosownych zapisów do regulacji
wewnętrznych Spółki, co jest przedmiotem analizy.
2.11.6. INFORMACJĘ NA TEMAT STOPNIA REALIZACJI POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU
DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ, W TYM REALIZACJI CELÓW, O KTÓRYCH MOWA W ZASADZIE 2.1.
Z uwagi na fakt, iż w Spółce nie zostały przyjęte w stosunku do Zarządu i Rady Nadzorczej dokumenty
pt.: Polityka Różnorodności, zasada ta nie została jeszcze wdrożona. Zarząd opracuje w najbliższym
czasie projekty powyższych regulacji i po ich przyjęciu przez właściwe organy Spółki będzie możliwe
wdrożenie tej zasady.
 systemy kontroli wewnĘtrznej i zarządzania ryzykiem
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej w Spółce i jego skuteczność w procesie
sporządzania sprawozdań nansowych i raportów okresowych przygotowywanych i publikowanych
zgodnie z zasadami Rozporządzenia z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych.
Założeniem skutecznego systemu kontroli wewnętrznej Spółki w sprawozdawczości nansowej
jest zapewnienie adekwatności i poprawności informacji nansowych zawartych w sprawozdaniach
nansowych i raportach okresowych. Skuteczny system kontroli wewnętrznej Spółki i zarządzania
ryzykiem w procesie sprawozdawczości nansowej zbudowany został poprzez odpowiednio ustalony
zakres raportowania nansowego jak również zdeniowanie całego procesu wraz z podziałem
obowiązków i organizacją pracy. Zarząd Spółki dokonuje także regularnych przeglądów wyników Spółki
z wykorzystaniem stosowanego raportowania nansowego.
Spółka stosuje zasadę niezależnego przeglądu publikowanej sprawozdawczości nansowej
wynikającą z przepisów prawa. Publikowane półroczne i roczne sprawozdania nansowe, raporty
nansowe oraz dane nansowe będące podstawą tej sprawozdawczości, poddawane są odpowiednio
przeglądowi (w przypadku sprawozdań półrocznych) i badaniu (w przypadku sprawozdań rocznych)
przez audytora Spółki.
Ponadto, zgodnie z przyjętymi przez Zarząd i zaakceptowanymi przez Walne Zgromadzenie
Akcjonariuszy zasadami ładu korporacyjnego, w Spółce funkcjonuje Komitet Audytu.
W ramach dalszych działań zmniejszających ekspozycję Spółki na ryzyka rynkowe jest prawidłowa
ocena potencjalnych i kontrola bieżących inwestycji deweloperskich w oparciu o wypracowane w Spółce
modele inwestycyjne i procedury decyzyjne. W celu ograniczenia ryzyka związanego z projektami
deweloperskimi i umowami najmu Spółka otrzymuje od podwykonawców i najemców gwarancje lub
polisy ubezpieczeniowe obejmujące najbardziej powszechne zagrożenia związane z realizacją inwestycji
lub zabezpieczające czynsz z najmu.
Procedura zarządzania ryzykiem podlega okresowej aktualizacji przez Zarząd Spółki przy
współudziale kluczowej kadry kierowniczej oraz doradców zewnętrznych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
23
 akcjonariusze Posiadający znaczne Pakiety akcji
Zgodnie z informacjami posiadanymi przez Spółkę na dzień bilansowy akcjonariuszami posiadającymi
bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki (liczba akcji podana na podstawie zawiadomień akcjonariuszy
w trybie art. 69 Ustawy o ofercie publicznej lub danych zawartych w prospekcie emisyjnym) byli:
(1) Udział Akcjonariuszy w ogólnej liczbie głosów został obliczony z uwzględnieniem faktu, iż CPD S.A. jako
posiadacz akcji własnych nie może wykonywać z nich prawa głosu na Walnym Zgromadzeniu.
(2) 14 marca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego
Rejestru Sądowego wydał postanowienie o rejestracji przez sąd zmian statutu Emitenta oraz zmiany kapitału
zakładowego Spółki, który po zmianie wynosi 896 618,50 i jest podzielony na 8 966 185 akcji serii AA o wartości
nominalnej 0,10 PLN każda.
(3) 29 lipca 2022 r., w efekcie rozliczenia transakcji nabycia akcji CPD S.A. w wyniku ogłoszonego
5 lipca 2022 r. zaproszenia do składania ofert sprzedaży akcji Spółki, Spółka nabyła 1 672 591 akcji Spółki (akcje
własne), co stanowi 18,56% akcjonariatu bez prawa głosu.
Powyższa struktura akcjonariatu została przedstawiona w odniesieniu do całkowitej liczby akcji,
wynoszącej 8 966 185 akcji i obejmującej akcje serii AA, które stanowią 100% głosów na walnym
zgromadzeniu Spółki na dzień 31 grudnia 2022 r.
W stosunku do stanu przedstawionego w skonsolidowanym raporcie za III kwartał 2022,
opublikowanym 28 listopada 2021, w strukturze własności znacznych pakietów akcji Spółki na dzień
bilansowy zaszły zmiany:
2 listopada 2022 r Spółka została poinformowana na podstawie art. 69 ust. 1 pkt 2) ustawy z dnia
29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów nansowych do zorganizowanego
systemu obrotu oraz o spółkach publicznych („Ustawa o ofercie”), iż akcjonariusz Familiar S.A., SICAV-SIF,
spółka prawa Wielkiego Księstwa Luksemburga, zorganizowana w formie societe anonyme jako spółka
inwestycyjna o kapitale zmiennym – specjalistycznego funduszu inwestycyjnego (societe d’investissement
a capital variable – fonds d’investissement specialise) z siedzibą w Luksemburgu, 12, rue Eugene Ruppert,
L-2453 Luxemburg, Wielkie Księstwo Luksemburga („Fundusz”) w związku z zawarciem transakcji sprzedaży
w dniu 24 października 2022 r. (rozliczonej w dniu 26 października 2022 r.) 8579 akcji spółki pod rmą CPD
S.A. z siedzibą w Warszawie („Spółka”) zmniejszył udział w ogólnej liczbie głosów w Spółce poniżej 5%.
Fundusz poinformował, iż nie posiada instrumentów nansowych, o których mowa w art. 69b ust. 1 Ustawy
o ofercie. Ponadto Fundusz poinformował, iż nie istnieją
̨
podmioty zależne od Funduszu posiadające akcje
Spółki, a także osoby, o których mowa w art. 87 ust. 1 pkt 3) lit c) Ustawy o ofercie.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
24
 Posiadacze PaPierów wartościowych, dających sPecjalne uPrawnienia
kontrolne
Spółka dotychczas nie emitowała papierów wartościowych, ograniczających wykonanie prawa głosu,
w tym ograniczenie wykonywania prawa głosu przez posiadaczy określonej części lub liczby głosów,
ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy współpracy
spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów
wartościowych.
 ograniczenia dotyczące Przenoszenia Praw własności PaPierów
wartościowych emitenta
Nie dotyczy.
 zarząd – Powoływanie, odwoływanie, uPrawnienia
Członkowie Zarządu są powoływani i odwoływani przez Radę Nadzorczą. Obecna kadencja Zarządu
Spółki trwa od dnia 27 maja 2020 roku, tj. od dnia odbycia się Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
zatwierdzającego sprawozdanie nansowe Spółki za 2019 rok oraz powołania Zarządu IV kadencji,
i zakończy się w dniu 27 maja 2025 roku. Kadencja obecnego Zarządu jest wspólna i trwa 5 lat (§ 13 ust.
1 Statutu). Odwołanie lub zawieszenie członka Zarządu może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów.
Art. 368 § 4 KSH przewiduje również prawo odwołania lub zawieszenia członka Zarządu przez Walne
Zgromadzenie.
Kompetencje do prowadzenia spraw Spółki określa Regulamin Zarządu zatwierdzony uchwałą
Rady Nadzorczej. Zarząd jest organem zarządzająco-wykonawczym Spółki i jako taki prowadzi sprawy
Spółki oraz kieruje całokształtem jej działalności, zarządza przedsiębiorstwem prowadzonym przez
Spółkę oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Do praw i obowiązków Zarządu w szczególności należy:
 ustalenie terminu, porządku obrad i zwoływanie Walnych Zgromadzeń,
 składanie Walnemu Zgromadzeniu wniosków, wraz z opinią Rady Nadzorczej,
w sprawach objętych porządkiem jego obrad,
 przedstawianie Radzie Nadzorczej sprawozdania nansowego i pisemnego sprawozdania
Zarządu z działalności w okresie obrachunkowym oraz wniosku w sprawie podziału
zysku lub pokrycia strat, które to dokumenty podlegają rozpatrzeniu na Zwyczajnym
Walnym Zgromadzeniu,
 uchwalanie Regulaminu Organizacyjnego Spółki oraz innych aktów wewnętrznych
Spółki regulujących tok pracy przedsiębiorstwa Spółki,
 opracowywanie i uchwalanie planów rocznych, wieloletnich i strategicznych Spółki,
 ustanawianie prokury i udzielanie pełnomocnictw,
 występowanie do Rady Nadzorczej z wnioskiem o zwołanie jej posiedzenia,
 występowanie do Rady Nadzorczej z wnioskami o zatwierdzenie Regulaminu Zarządu,
Regulaminu Organizacyjnego Spółki, rocznych budżetów i planów rozwojowych Spółki.
Członkowie Zarządu mają obowiązek uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu w składzie umożliwiającym
udzielenie merytorycznej odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie Walnego Zgromadzenia.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
25
 zasady zmian statutu
Kodeks Spółek Handlowych reguluje szczegółowo zmiany statutu spółki akcyjnej w rozdziale 4, 5 i 6
przepisów o spółce akcyjnej (art. 430 KSH i nast.). Zmiana Statutu Spółki wymaga decyzji podjętych
przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.
 walne zgromadzenie
Walne Zgromadzenie jest najwyższym organem Spółki. Walne Zgromadzenie działa zgodnie z zasadami
określonymi w Kodeksie Spółek Handlowych, Statucie Spółki oraz Regulaminie Walnych Zgromadzeń. Statut
Spółki oraz Regulamin Walnych Zgromadzeń znajdują się na stronie internetowej Spółki: www.cpdsa.pl.
Walne Zgromadzenia są Zwyczajne i Nadzwyczajne. Walne Zgromadzenie zwołują uprawnione organy
lub osoby, których uprawnienie wynika z przepisów prawa lub Statutu. Odbywają się w miejscu i czasie
ułatwiającym najszerszemu kręgowi Akcjonariuszy uczestnictwo w Zgromadzeniu. Do udziału w Walnym
Zgromadzeniu uprawnieni są Akcjonariusze Spółki uprawnieni z akcji imiennych i świadectw tymczasowych
oraz zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo głosu, jeżeli zostali wpisani do księgi akcyjnej,
co najmniej na tydzień przed odbyciem Walnego Zgromadzenia. Do najważniejszych uprawnień Walnego
Zgromadzenia należą decyzje w sprawie emisji akcji z prawem poboru, dzień ustalenia praw do dywidendy
oraz dzień wypłaty dywidendy, powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej, ustalania ich
wynagrodzenia, jak również podejmowanie uchwał w sprawach wskazanych w KSH.
 organy zarządzające, nadzorujące i komitet audytu
 skład osobowy i zmiany, które zaszły w nim w ciągu ostatniego roku
obrotowego, oraz oPis działania organów zarządzających, nadzorujących
lub administrujących emitenta oraz ich komitetów
 Rada NadzoRcza
Rada Nadzorcza działała zgodnie z przepisami Kodeksu Spółek Handlowych, postanowieniami Statutu
Spółki, uchwalonym przez nią jawnym i dostępnym publicznie Regulaminem Rady Nadzorczej,
określającym jej organizację i sposób wykonywania czynności oraz Zasadami Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW. Rada Nadzorcza jest organem kolegialnym i składa się z 5 (pięciu) do 7 (siedmiu)
członków. Liczbę członków Rady Nadzorczej zgodnie z zapisami poprzedniego zdania ustala Walne
Zgromadzenie.
 w skład rady nadzorczej cPd s.a. wchodzą:
 Pan Andrew Pegge – Przewodniczący Rady Nadzorczej, posiada wiedzę i umiejętności
w zakresie rachunkowości oraz badania sprawozdań nansowych (tytuł CFA – Licencjonowanego
Analityka Finansowego, uzyskany w Association for Investment Management Research
w Stanach Zjednoczonych oraz ukończył studia MBA na kierunku Finanse w City University
Business School w Wielkiej Brytanii); posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Wiesław Oleś – Sekretarz Rady Nadzorczej, posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży
Spółki;

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
26
 Pan Mirosław Gronicki – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny), posiada wiedzę
i umiejętności w zakresie rachunkowości oraz badania sprawozdań nansowych (tytuł doktora
ekonomii uzyskany na Wydziale Ekonomiki Produkcji Uniwersytetu Gdańskiego w Polsce);
posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Emil Tomaszewski – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny), posiada wiedzę
umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Krzysztof Laskowski – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny), posiada wiedzę
i umiejętności z zakresu branży Spółki;
W okresie sprawozdawczym w składzie Rady Nadzorczej zaszły nastepujące zmiany:
 19 kwietnia 2022 roku do Spółki wpłynęła rezygnacja członka Rady Nadzorczej z pełnionej
funkcji. Pani Hanna Karwat-Ratajczak złożyła rezygnację z funkcji bez podania przyczyny.
 28 czerwca 2021 roku Pan Emil Tomaszewski został powołany do pełnienia funkcji członka Rady
Nadzorczej.
Do kompetencji Rady Nadzorczej, zgodnie z § 11 ust. 2 pkt. 8) Statutu CPD S.A., należy wybór biegłego
rewidenta przeprowadzającego badanie sprawozdania nansowego Spółki. Wybór rmy audytorskiej
jest dokonywany przez Radę Nadzorczą Spółki po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu.
W przypadkach określonych przepisami prawa rekomendacja Komitetu Audytu jest sporządzana
w następstwie procedury przetargowej zorganizowanej przez Spółkę. Wybór rmy audytorskiej jest
dokonywany z odpowiednim wyprzedzeniem, aby umowa o badanie sprawozdania nansowego mogła
zostać podpisana w terminie umożliwiającym rmie audytorskiej udział w inwentaryzacji znaczących
składników majątkowych.
Rada Nadzorcza oraz Komitet Audytu (na etapie przygotowywania rekomendacji) ustalają kryteria,
jakimi będą kierować się przy wyborze podmiotu uprawnionego do badania sprawozdania nansowego
Spółki, zwracając szczególną uwagę na:
a) zachowanie zasad bezstronności i niezależności rmy audytorskiej oraz biegłego rewidenta,
b) analizę prac realizowanych przez rmę audytorską i biegłego rewidenta w Spółce, które
wykraczają poza zakres badania sprawozdania nansowego celem uniknięcia koniktu interesów
(zachowanie bezstronności i niezależności),
c) zakres usług wykonywanych przez rmę audytorską i biegłego rewidenta w okresie ostatnich
pięciu lat poprzedzających wybór rmy audytorskiej,
d) najwyższą jakość wykonywanych prac audytorskich,
e) kwalikacje zawodowe i doświadczenie osób bezpośrednio zaangażowanych w prowadzone
badanie, w tym także znajomość branży, w której działają Spółki w Grupie Kapitałowej CPD S.A.,
f) prowadzenie przez rmę audytorską działalności w większości państw, w których działają Spółki
Grupy Kapitałowej CPD S.A.
Komitet Audytu jest uprawniony do przedstawienia Radzie Nadzorczej oraz Zarządowi, na każdym etapie procedury
wyboru rmy audytorskiej, wytycznych, jakimi Rada Nadzorcza powinna kierować się przy wyborze podmiotu
uprawnionego do badania sprawozdania nansowego Spółki.
Kontrola i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i rmy audytorskiej są dokonywane na każdym etapie
procedury wyboru rmy audytorskiej do badania i przeglądu wskazanych powyżej sprawozdań nansowych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
27
Wybór rmy audytorskiej jest dokonywany z uwzględnieniem doświadczenia rmy audytorskiej w zakresie badania
ustawowego sprawozdań nansowych jednostek zainteresowania publicznego, w tym spółek notowanych na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
Dokonując wyboru, Rada Nadzorcza kieruje się zasadą rotacji rmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta
w taki sposób, aby maksymalny czas nieprzerwanego trwania zleceń badań ustawowych przeprowadzanych przez
tę samą rmę audytorską lub rmę audytorską powiązaną z tą rmą audytorską, lub jakiegokolwiek członka sieci
działającej w państwach Unii Europejskiej, do której należą te rmy audytorskie, nie przekraczał pięciu lat, zaś
kluczowy biegły rewident nie przeprowadzał badania ustawowego w Spółce przez okres dłuższy niż pięć lat (w takim
przypadku kluczowy biegły rewident może ponownie przeprowadzać badanie ustawowe w Spółce po upływie co
najmniej trzech lat od zakończenia ostatniego badania ustawowego).
Niedozwolone jest wprowadzanie jakichkolwiek klauzul umownych, które nakazywałyby Radzie Nadzorczej wybór
podmiotu uprawnionego do badania spośród określonej kategorii lub wykazu podmiotów uprawnionych do badania.
Klauzule takie są nieważne z mocy prawa.
Pierwsza umowa o badanie sprawozdania nansowego jest zawierana z rmą audytorską na okres nie krótszy niż
dwa lata z możliwością przedłużenia na kolejne co najmniej dwuletnie okresy, z uwzględnieniem wynikających
z przepisów prawa zasad rotacji rmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta.
Koszty przeprowadzenia badania sprawozdania nansowego ponosi Spółka.
Biegły rewident lub rma audytorska, przeprowadzający ustawowe badania Spółki lub podmiot powiązany
z rmą audytorską ani żaden z członków sieci, do której należy biegły rewident lub rma audytorska, nie świadczą
bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Spółki, ani jednostek powiązanych żadnych zabronionych usług niebędących
badaniem sprawozdań nansowych ani czynnościami rewizji nansowej.
Usługami zabronionymi nie są usługi wskazane w art. 136 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 2017 r.
o biegłych rewidentach, rmach audytorskich oraz nadzorze publicznym.
Świadczenie usług, o których mowa w pkt 2., jest możliwe jedynie w zakresie niezwiązanym z polityką podatkową
Spółki po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności i po wyrażeniu zgody
przez Komitet Audytu.
W stosownych przypadkach Komitet Audytu wydaje wytyczne dotyczące usług.
zarząd
Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, postanowień Statutu Spółki, jawnego
i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgodnie z zasadami
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW.
W skład Zarządu CPD S.A. wchodzą:
 Pan Colin Kingsnorth – Prezes Zarządu
 Pani Elżbieta Wiczkowska – Członek Zarządu
 Pani Iwona Makarewicz – Członek Zarządu
 Pan John Purcell – Członek Zarządu
W okresie sprawozdawczym w składzie Zarządu nie zaszły zmiany.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
28
komitet audytu
Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie art. 128 i 129 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, rmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1089) powołała
Komitet Audytu.
W skład Komitetu Audytu wchodzą:
 Pan Mirosław Gronicki – Przewodniczący Komitetu Audytu (członek niezależny), posiada wiedzę
i umiejętności w zakresie rachunkowości oraz badania sprawozdań nansowych (tytuł doktora
ekonomii uzyskany na Wydziale Ekonomiki Produkcji Uniwersytetu Gdańskiego w Polsce);
posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Krzysztof Laskowski – Członek Komitetu Audytu (członek niezależny), posiada wiedzę
i umiejętności z zakresu branży Spółki;
 Pan Andrew Pegge – Członek Komitetu Audytu, posiada wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości oraz badania sprawozdań nansowych (tytuł CFA – Licencjonowanego Analityka
Finansowego, uzyskany w Association for Investment Management Research w Stanach
Zjednoczonych, oraz ukończył studia MBA na kierunku Finanse w City University Business School
w Wielkiej Brytanii); posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży Spółki;
W okresie sprawozdawczym w składzie Komitetu Audytu nie zaszły zmiany.
Komitet Audytu we wskazanym składzie spełnia kryteria niezależności oraz pozostałe wymagania
określone w art. 129 ust. 1, 3, 5 i 6 ustawy o biegłych rewidentach, rmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym, tj.:
 W skład komitetu audytu wchodzi przynajmniej 3 członków. Przynajmniej jeden członek komitetu
audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań
nansowych;
 Większość członków komitetu audytu, w tym jego przewodniczący, jest niezależna od danej
jednostki zainteresowania publicznego;
 Członkowie komitetu audytu posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa
jednostka zainteresowania publicznego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli
przynajmniej jeden członek komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności z zakresu tej branży
ub poszczególni członkowie w określonych zakresach posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu
tej branży; Przewodniczącego komitetu audytu powołują członkowie komitetu audytu lub rady
nadzorczej albo innego organu nadzorującego lub kontrolnego jednostki zainteresowania
publicznego.
Komitet Audytu jest zobowiązany do współpracy z biegłymi rewidentami Spółki i werykacji ich
niezależności, tj. w związku z ustawą o biegłych rewidentach.
W 2022 roku Komitet Audytu spotkał się dwukrotnie.
5. odPowiedzialnośĆ sPołeczna
Grupa CPD postrzega swą działalność w zakresie realizacji projektów deweloperskich w szerokim
kontekście tworzenia nowoczesnej, wielowymiarowej przestrzeni miejskiej oraz nowej jakości życia
dla mieszkańców i użytkowników realizowanych inwestycji. Odpowiedzialność za swe otoczenie Grupa
wyraża także poprzez wsparcie różnych inicjatyw społecznych i kulturalnych, bezpośrednio lub pośrednio
związanych z działalnością inwestycyjną.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
29
Grupa CPD S.A. od kilku lat wynajmuje budynek Ośrodka Arsus za symboliczną stawkę najmu
100 PLN miesięcznie, co umożliwia Domowi Kultury przeznaczenie większych środków na cele statutowe.
Ośrodek Arsus, działający od roku 1992, usytuowany jest przy ulicy Traktorzystów 14 na terenach
należących obecnie do Grupy CPD. Znajduje się tam sala widowiskowo-kinowa z pełnym wyposażeniem
na 500 miejsc siedzących, sala kameralna ze 120 miejscami i estradą, piwnica „Arsus” do działalności
alternatywnej (koncerty, spektakle teatralne, performance), galeria sztuki współczesnej „Ad-Hoc”, kino
„Ursus” oraz pomieszczenia klubowe do prowadzenia artystycznego ruchu amatorskiego.
W związku z realizacją swego głównego projektu inwestycyjnego na terenach po dawnych ZPC
Ursus i mając świadomość swojej roli w tak kompleksowym przedsięwzięciu, jakim jest rewitalizacja tych
terenów, Grupa CPD od kilku lat podejmuje na tym terenie inicjatywy wychodzące poza zakres typowych
działań inwestorskich i budowlanych.
Kontynuując wieloletnie zaangażowanie w świadomą odpowiedzialność społeczną, w roku
2022 Spółka przedłużyła do końca roku 2025 ważność darowizny w postaci nieodpłatnego przekazania
miastu terenu o wielkości 1,7 ha przewidzianego na inwestycje oświatowe. W ramach zawartej umowy
z m.st. Warszawą włodarze miasta zobowiązali się do wybudowania na powyższym terenie kompleksu
edukacyjnego dla dzieci i młodzieży w wieku od 3 do 19 roku życia.
Dodatkowo w 2022 Spółka współnansowała odbywające się w Ursusie uroczystości
upamiętniające 46. rocznicę strajków robotniczych z roku 1976 przeprowadzonych przez robotników
pracujących w ZPC Ursus.
6. strategia i charakterystyka Polityki w zakresie kierunków
rozwoju gruPy kaPitałowej
W poprzednich latach Grupa realizowała strategię mającą na celu sukcesywne i konsekwentne budowanie
w czasie wartości aktywów Grupy poprzez maksymalizację wpływów z czynszów oraz kompleksową
i sukcesywną realizację projektu w Ursusie. W ramach realizacji założeń strategicznych działania Grupy
były przede wszystkim skoncentrowane na projekcie w Ursusie.
W celu przyspieszenia wzrostu wartości aktywów Spółki Grupa podzieliła projekt w Ursusie na
mniejsze projekty i rozpoczęła realizację we współpracy z doświadczonym deweloperem mieszkaniowym.
Dodatkowo w celu przyspieszenia wzrostu wartości aktywów Grupy Zarząd zdecydował, iż najbardziej
skuteczną strategią będzie przyspieszenie rozwoju terenów inwestycyjnych posiadanych przez Grupę.
Równoległa realizacja kilku znaczących przedsięwzięć deweloperskich w ramach jednego
terenu inwestycyjnego na Ursusie skróciła czas wykonania całego projektu, co jednocześnie przełożyło
się na zakładany znaczny wzrost wartości pozostałych aktywów Grupy w tym rejonie. W związku
z powyższym Zarząd Grupy Kapitałowej podjął decyzję o monetyzacji projektu Ursus poprzez sprzedaż
wyselekcjonowanych terenów inwestycyjnych deweloperom mieszkaniowym o ugruntowanej renomie na
rynku mieszkaniowym. Taka strategia lat ubiegłych pozwoliła osiągnąć efekt synergii i zoptymalizować
koszty promocji, sprzedaży i marketingu związane z realizowanym przez Grupę projektu mieszkaniowego
Ursa Smart City, Ursa Park oraz Ursa Home i Ursa Sky na tym terenie.
Konsekwentna realizacja strategii w zakresie monetyzacji aktywów i dystrybucji wpływów do
Akcjonariuszy dała impuls Zarządowi CPD S.A. do rozpoczęcia procesu przeglądu opcji strategicznych
dla Spółki, o czym Zarząd poinformował w dniu 1 marca 2023 r. Ocena możliwych kierunków rozwoju
Spółki obejmująca pozyskanie inwestora strategicznego, zainicjowanie projektów w branżach,
w których Spółka dotychczas nie była obecna, jest obecnie realizowana przez Zarząd Spółki.
Wynikiem przeprowadzonego przeglądu będzie ocena możliwych kierunków działań zmierzających do

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
30
maksymalizacji wartości dla Akcjonariuszy. Jednak na obecnym etapie procesu Zarząd nie gwarantuje,
że przegląd doprowadzi do jakiejkolwiek transakcji zmieniającej tę strukturę, a ponadto, że przegląd
doprowadzi do wyboru jakiejkolwiek opcji strategicznej. O wszelkich decyzjach dotyczących wyboru
opcji strategicznych dla Spółki będziemy przekazywać informacje do publicznej wiadomości zgodnie
z obowiązującymi przepisami prawa.
7. DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ I ISTOTNE
WYDARZENIA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM
 Rejestracja umorzenia akcji, obniżenia kapitału zakładowego i zmiany statutu
16 marca 2022 Spółka otrzymała postanowienie Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego wydane w dniu 14.03.2022 r. o rejestracji przez sąd
zmian statutu Emitenta oraz zmiany kapitału zakładowego Spółki w związku z treścią uchwał podjętych
przez Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki w dniu 18 października 2021 roku (przekazanych przez
Spółkę do publicznej wiadomości w raporcie bieżącym nr 32/2021 z dnia 18 października 2021 r.):
1. Zmiany w związku z treścią uchwały nr 4 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia
18 października 2021 roku w sprawie obniżenia kapitału zakładowego CPD S.A. i zmiany Statutu
Spółki:
4 ust. 1 Statutu Spółki otrzymał nowe, następujące brzmienie:
1. Kapitał zakładowy Spółki wynosi 896 618,50 PLN (słownie: osiemset dziewięćdziesiąt sześć
tysięcy sześćset osiemnaście złotych pięćdziesiąt groszy) i jest podzielony na 8 966 185 (słownie:
osiem milionów dziewięćset sześćdziesiąt sześć tysięcy sto osiemdziesiąt pięć) akcji serii AA
o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda.
Powyższe zmiany Statutu zaczęły obowiązywać od dnia ich rejestracji w rejestrze przedsiębiorców,
co nastąpiło w dniu 14 marca 2022 r.
2. Zmiany kapitału zakładowego w związku z treścią uchwały nr 3 z dnia 18 października 2021
r. Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki w sprawie umorzenia akcji własnych CPD S.A.
– w efekcie czego doszło do umorzenia łącznie 17 404 946 (słownie: siedemnaście milionów
czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć) akcji własnych oznaczonych kodem ISIN
PLCELPD00013 uprawniających do wykonywania 17 404 946 głosów (słownie: siedemnaście
milionów czterysta cztery tysiące dziewięćset czterdzieści sześć).
W związku z powyższym kapitał zakładowy Spółki wynosi obecnie 896 618,50 PLN (słownie: osiemset
dziewięćdziesiąt sześć tysięcy sześćset osiemnaście złotych pięćdziesiąt groszy) i jest podzielony na
8 966 185 (słownie: osiem milionów dziewięćset sześćdziesiąt sześć tysięcy sto osiemdziesiąt
pięć) akcji serii AA o wartości nominalnej 0,10 PLN (dziesięć groszy) każda, które uprawniają do
wykonywania łącznie 8 966 185 głosów (słownie: osiem milionów dziewięćset sześćdziesiąt sześć
tysięcy sto osiemdziesiąt pięć).
 rezygnacja członka rady nadzorczej
19 kwietnia 2022 r. Spółka otrzymała rezygnację członka Rady Nadzorczej z pełnionej funkcji.
Pani Hanna Karwat-Ratajczak, pełniąca dotychczas funkcję Członka Rady Nadzorczej Spółki,
złożyła rezygnację z funkcji ze skutkiem na dzień Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia, którego
przedmiotem jest rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
31
sprawozdania nansowego za 2021 rok oraz udzielenie absolutorium członkom organów spółki
z wykonania przez nich obowiązków w roku 2021.
Pani Hanna Karwat-Ratajczak, spełnia kryteria członka niezależnego Rady. Pani Hanna Karwat-
-Ratajczak nie podała przyczyn rezygnacji.
 Powołanie członka rady nadzorczej
28 czerwca 2022 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki powołało Pana Emila Tomaszewskiego do
pełnienia funkcji Członka Rady Nadzorczej Spółki od 28 czerwca 2022 roku.
Informacje o wykształceniu, kwalikacjach i przebiegu pracy zawodowej Pana Emila
Tomaszewskiego są przedstawione na stronie internetowej spółki.
 informacja o zaProszeniu do składania ofert sPrzedaży akcji cPd s.a.
Zarząd CPD S.A., działając na podstawie Uchwały nr 1/VII/2022 Zarządu Spółki z 5 lipca 2022 r.
w sprawie ustalenia szczegółowych warunków nabycia akcji Spółki, w związku z Uchwałą nr 21
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia CPD Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie z 28 czerwca 2022
r. w sprawie upoważnienia Zarządu Spółki do nabywania akcji własnych w celu ich umorzenia, zaprosił
akcjonariuszy Spółki do składania ofert sprzedaży jej akcji w celu umorzenia na warunkach określonych
w Zaproszeniu do Składania Ofert Sprzedaży.
 informacja o PrzyjĘciu ofert sPrzedaży akcji
W związku z ogłoszonym 5 lipca 2022 r. Zaproszeniem do Składania Ofert Sprzedaży Akcji Spółki, na
podstawie którego Spółka zaproponowała nabycie nie więcej niż 1 672 591 (jeden milion sześćset
siedemdziesiąt dwa tysiące pięćset dziewięćdziesiąt jeden) akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych
kodem ISIN PLCELPD00013 („Akcje”), w okresie przyjmowania Ofert Sprzedaży Akcji w dniach od 12 do 25
lipca 2022 r. zostały złożone 152 ważne Oferty Sprzedaży Akcji opiewające łącznie na 7 554 438 (siedem
milionów pięćset pięćdziesiąt cztery tysiące czterysta trzydzieści osiem) akcji Spółki.
W dniu 26 lipca 2022 r. Spółka zdecydowała o przyjęciu wszystkich ważnych ofert sprzedaży Akcji
oraz dokonaniu ich redukcji, przeprowadzonej zgodnie z zasadami wskazanymi w Zaproszeniu. Ponieważ
oferty sprzedaży opiewały na większą liczbę akcji niż zaproponowane przez Spółkę 1 672 591 akcji, każda
Oferta Sprzedaży Akcji zostanie zrealizowana w części – redukcja ofert zostanie przeprowadzona zgodnie
z zasadami opisanymi w Zaproszeniu i oferty sprzedaży zostaną zredukowane średnio o około 78%.
 nabycie akcji własnych w celu umorzenia
29 lipca 2022 r. w efekcie rozliczenia transakcji nabycia akcji CPD S.A. w wyniku ogłoszonego 5 lipca
2022 r. Zaproszenia do Składania Ofert Sprzedaży Akcji Spółki (dalej „Zaproszenie”) Spółka nabyła
1 672 591 akcji Spółki (akcje własne) za pośrednictwem domu maklerskiego Pekao Investment Banking
S.A. z siedzibą w Warszawie oraz Bank Polska Kasa Opieki S.A. z siedzibą w Warszawie, Biuro Maklerskie
Pekao. Akcje zostały nabyte zgodnie z Uchwałą nr 21 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia CPD S.A.
z 28 czerwca 2022 r. w sprawie upoważnienia Zarządu Spółki do nabywania akcji własnych w celu ich
umorzenia, zgodnie z art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h. Cena nabycia jednej akcji wyniosła 29,90 PLN.
Wszystkie nabyte akcje są akcjami zwykłymi o wartości nominalnej 0,10 PLN każda. Nabyte
akcje CPD S.A. (w liczbie 1 672 591 akcji) stanowią 18,65% kapitału zakładowego Spółki oraz
reprezentują 1 672 591 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki (18,65% ogólnej liczby głosów na

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
32
Walnym Zgromadzeniu Spółki), z tym że zgodnie z obowiązującymi przepisami Spółka nie jest uprawiona
do wykonywania prawa głosu z akcji własnych.
 zawarcie Przyrzeczonej umowy sPrzedaży Przez sPółkĘ zależną
13 października 2022 spółka zależna Emitenta tj. Belise Investments sp. z o.o. zawarła przyrzeczoną
umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z zabudowanej działki
ewidencyjnej nr 7, nr obr. ewid. 146505_8.0813, położonej w Warszawie w Dzielnicy Mokotów, przy
ul. Cybernetyki 9, o obszarze 7449 m
2
, opisanej w księdze wieczystej o nr. WA2M/00143456/6,
prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg
Wieczystych, a także zbycia prawa własności posadowionego na Gruncie budynku biurowego IRIS
wraz z prawem własności budowli i innych urządzeń położonych na Gruncie oraz wszelkich związanych
z nimi praw. Umowa sprzedaży o łącznej wartości 104 mln PLN brutto została zawarta z DL Invest
Group XXXVII spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Katowicach. Zapisy powyższej
umowy zawartej przez Sprzedającego nie odbiegają od standardów powszechnie stosownych dla
tego typu umów.

zawarcie Przyrzeczonej umowy sPrzedaży Przez sPółkĘ zależną
1 grudnia 2022 spółka zależna Emitenta tj. Robin Investments sp. z o.o. zawarła przyrzeczoną umowę
sprzedaży prawa własności nieruchomości, obejmujących grunty wraz z budynkiem biurowo-usługowym
pod nazwą „Aquarius”, położonych przy ul. Połczyńskiej 31a w Warszawie, dla których prowadzone
są księgi wieczyste o numerach WA1M/00223834/8, WA1M/00168851/9, WA1M/00168852/6,
WA1M/00168850/2, przez Sąd Rejonowy dla Warszawy–Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg
Wieczystych. Umowa sprzedaży o łącznej wartości 32 828 065 PLN brutto została zawarta z POL31 spółka
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie. Zapisy powyższej umowy nie odbiegają od
standardów powszechnie stosownych dla tego typu umów.
8. ocena możliwości realizacji zamierzeŃ inwestycyjnych
Grupa CPD, realizując projekty deweloperskie, nansuje je zarówno przy wykorzystaniu środków
własnych, jak i kredytów bankowych.
Zgodnie z raportem bieżącym opublikowanym w dniu 1 marca 2023 r. obecnie Zarząd prowadzi proces
przeglądu opcji strategicznych, którego celem jest rozpoznanie możliwych kierunków dalszego rozwoju
Spółki. Wynikiem przeprowadzonego przeglądu będzie ocena możliwych kierunków działań zmierzających
do maksymalizacji wartości Spółki dla Akcjonariuszy.
Spółka rozważa szereg możliwych kierunków działań, które mogą obejmować pozyskanie
inwestora strategicznego bądź przeprowadzenie alternatywnych działań, których wynikiem może być
zmiana struktury akcjonariatu Spółki. Zarząd nie wyklucza również zainicjowania projektów w branżach,
w których Spółka dotychczas nie była obecna. Jednak Zarząd nie gwarantuje, że przegląd doprowadzi do
jakiejkolwiek transakcji zmieniającej strukturę akcjonariatu, a ponadto, że przegląd doprowadzi do wyboru
jakiejkolwiek opcji strategicznej.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
33
Decyzja o rozpoczęciu Przeglądu wynika z faktu nalizacji kluczowego projektu Grupy na terenie
dzielnicy Ursus w Warszawie, w tym ukończenia procesu monetyzacji zlokalizowanych tam gruntów,
a także sprzedaży ostatnich kluczowych aktywów, o czym spółka informowała w ostatnich raportach.
Wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy, obejmujących nieruchomości inwestycyjne,
nieruchomości przeznaczone do sprzedaży i zapasy wynosiła na koniec 2022 roku 32,59 mln PLN wobec
176,30 mln PLN na koniec roku 2021. Wyceny nieruchomości inwestycyjnych i zapasów znajdujących się
w Polsce na koniec roku 2021 zostały sporządzone przez niezależnego rzeczoznawcę – rmę Cresa Polska
sp. z o.o. Wartości na koniec 2022 roku opierały się na podpisanych umowach sprzedaży, otrzymanych
ofertach zakupu lub szacunkach Zarządu CPD S.A.
Poniższa tabela przedstawia zestawienie nieruchomości należących do Grupy na dzień
31 grudnia 2022 r.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
34
 ursus
 2006–2015 – Grupa CPD nabyła ze środków własnych oraz za pośrednictwem papierów dłużnych
ponad 60 hektarów gruntów po byłych Zakładach Przemysłu Ciągnikowego Ursus, z zamiarem
realizacji wielofunkcyjnego projektu urbanistycznego;
 2014 – został rozpoczęty proces inwestycyjny dotyczący pierwszej fazy I Etapu mieszkaniowo-
-usługowego pod nazwą Ursa Smart City;
 2015 – sprzedaż I fazy przedsięwzięcia pod nazwą Ursa Smart City została rozpoczęta;
 2016 – sprzedaż II fazy przedsięwzięcia pod nazwą Ursa Smart City została rozpoczęta;
 2016 – sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa pod nazwą Energetyka Ursus sp. z o.o.
i jej infrastruktury odpowiednio rmom: Innogy Warszawa, Veolia Warszawa i Woda Polska.
Powyższa sprzedaż przyczyniła się do unieczynnienia w maju 2016 r. lokalnej ciepłowni, która
była prowadzona przez Energetykę Ursus sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej oraz uregulowania
zasad użytkowania infrastruktury ciepłowniczej, energetycznej i wodnej na terenach należących
do Grupy Kapitałowej CPD, dotychczas użytkowanej przez Energetykę Ursus sp. z o.o. W wyniku
powyższych działań został określony harmonogram stopniowego uwalniania trenów
inwestycyjnych należących do Grupy Kapitałowej CPD w części dotychczas użytkowanych przez
Energetykę Ursus sp. z o.o.;
 2016 – ogłoszenie przez włodarzy dzielnicy Ursus rozpoczęcia inwestycji publicznej w postaci
kompleksu edukacyjnego składającego się z przedszkola oraz szkoły wraz z halą sportową.
Inwestycja zostanie rozpoczęta od budowy placówki przedszkolnej dla 150 dzieci. Projekt
edukacyjny zostanie zrealizowany przy ul. Hennela, na terenach, które zostały przekazane
przez CPD S.A. w formie darowizny na rzecz miasta stołecznego w ramach kontynuowania
współodpowiedzialności społecznej i potrzeby aktywnego uczestnictwa w kreowaniu publicznej
przestrzeni miejskiej. Przekazanie terenów pod inwestycje publiczne dzielnicy ma pozytywny
wpływ na zsynchronizowane i zrównoważone uruchamianie wielofunkcyjnych inwestycji
o charakterze miejskim na powyższych terenach i jednocześnie będzie niezmiernie istotnym
impulsem dla gospodarczego rozwoju całej dzielnicy;
 2017 – spółce z Grupy CPD został zwrócony wkład związany z aportem gruntu w wysokości
18 mln PLN, a spółce Unidevelopment S.A. został zwrócony wkład własny w spółce Smart City sp.
z o.o. sp. k. w kwocie 11 mln PLN;
 2017 – wspólnicy spółki Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji w łącznej
kwocie 15 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli spółki z Grupy
CPD otrzymały 7,5 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 7,5 mln PLN);
 2017 – na terenach inwestycyjnych przylegających bezpośrednio do I etapu Smart City został
uruchomiony II etap projektu mieszkaniowo-usługowego Smart City;
 2017 – spółka z Grupy CPD i MPWiK zawarły umowę dotyczącą przygotowania i nieodpłatnego
przekazania dokumentacji projektowej na sieci wodociągowe, kanalizacyjno-sanitarnej,
kanalizacji deszczowej na terenie po ZPC Ursus. Na skutek tej umowy została zawarta
kolejna pomiędzy sześcioma spółkami z branży deweloperskiej (Grupa CPD, Grupa Ronson,
Grupa Robyg, Grupa Nexity, Grupa Atal, Grupa Victoria Dom). Na jej mocy zostały uzgodnione
zasady współnansowania projektu dla MPWiK. Prace projektowe, zgodnie z umową, zostały
zakończone w czerwcu 2020. Jednocześnie powyższe działania zaowocowały podłączeniem
tejże sieci do warszawskiej ogólnomiejskiej sieci ciepłowniczej, warszawskiej ogólnomiejskiej sieci

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
35
elektroenergetycznej i miejskiej sieci wodno-kanalizacyjnej, co zapewniło kompleksową
modernizację pełnej infrastruktury technicznej przez powyższe podmioty na ich koszt;
 2018 – wspólnicy spółki Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji w łącznej
kwocie 7,4 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli spółki z Grupy
CPD otrzymały 3,7 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 3,7 mln PLN);
 2018 – spółce z Grupy CPD została zwrócona część wkładu związanego z aportem gruntu
w wysokości 12,08 mln PLN, a spółce Unidevelopment S.A. została zwrócona część wkładu
własnego w spółce Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. w kwocie 6,95 mln PLN.
 2018 – wspólnicy spółki Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
w łącznej kwocie 12 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli spółki
z Grupy CPD otrzymały 6 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 6 mln PLN);
 2019 roku wspólnicy spółki Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji w łącznej
kwocie 4,8 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli spółki z Grupy
CPD otrzymały 2,4 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 2,4 mln PLN);
 2019 – zakończenie przedsięwzięcia pod nazwą Ursa Smart City;
 2019 – spółce z Grupy CPD została zwrócona część wkładu związanego z aportem gruntu
w wysokości 10,23 mln PLN, a spółce Unidevelopment S.A. została zwrócona część wkładu
własnego w spółce Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. w kwocie 1,8 mln PLN;
 2019 – wspólnicy spółki Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
w łącznej kwocie 16,8 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron, czyli
spółki z Grupy CPD otrzymały 8,4 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 8,4 mln PLN).
 2019 – rozpoczęcie budowy kolejnego etapu inwestycji, czyli I Zadania (z dwóch planowanych)
II Fazy II Etapu pod nazwą Ursa Home;
 2020 – wspólnicy wypłacili sobie zysk z inwestycji Ursa Park w łącznej kwocie 0,9 mln PLN,
każda ze stron dostała 0,45 mln PLN;
 2020 – spółce z Grupy CPD została zwrócona całość wkładu związanego z aportem gruntu
w wysokości 27 mln PLN, a spółce Unidevelopment S.A. został zwrócony wkład własny w spółce
Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. w kwocie 4 mln PLN przez projekt Ursa Home.
 2020 – wspólnicy spółki Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
Ursa Home w łącznej kwocie 28 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze stron,
czyli spółki z Grupy CPD otrzymały 14 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 14 mln PLN);
 2020 – zakończenie Zadania I i II projektu Ursa Home;
 2020 – rozpoczęcie budowy ostatniego etapu inwestycji pod nazwą Ursa Sky;
 2021 – zakończenie Zadania I Ursa Sky;
 2021 – spółce z Grupy CPD została zwrócona pierwsza część wkładu związanego z aportem
gruntu Ursa Sky w wysokości 15,1 mln PLN;
 2021 – wspólnicy spółki Ursa Sky Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji
Ursa Sky w łącznej kwocie 14,65 mln PLN (spółki z Grupy CPD otrzymały 7,65 mln PLN,
Unidevelopment otrzymał 7 mln PLN);
 2021 – wspólnicy spółki Ursa Park Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk z inwestycji

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
36
Ursa Home w łącznej kwocie 3,36 mln PLN (zysk został podzielony po połowie dla każdej ze
stron, czyli spółki z Grupy CPD otrzymały 1,68 mln PLN, Unidevelopment otrzymał również 1,68
mln PLN);
 2022 – zakończenie procesu budowy i sprzedaży Zadania II projektu Ursa Sky; spółce z Grupy
CPD została zwrócona ostatnia część wkładu związanego z aportem gruntu Ursa Sky w wysokości
14,9 mln PLN. Wspólnicy spółki Ursa Sky Smart City sp. z o.o. sp. k. wypłacili sobie zysk
z inwestycji Ursa Sky w łącznej kwocie 22,67 mln PLN (spółki z Grupy CPD otrzymały 11,67
mln PLN, Unidevelopment otrzymał 11 mln PLN). Zakończenie sprzedaży II etapu Ursa Sky
stanowi zakończenie procesu monetyzacji projektu Ursus, który jako teren inwestycyjny był
zakupiony przez spółkę z Grupy CPD S.A. w latach 2006–2015. Obecnie Grupa koncentruje
swoje działania na finalizacji prac związanych z infrastrukturą drogową w otoczeniu
zrealizowanych projektów mieszkaniowych na Ursusie oraz rozliczeniem inwestycji
z Unidevelopmentem będącym partnerem wspólnego przedsięwzięcia.
 PROJEKTY W REALIZACJI I NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZONE DO
SPRZEDAŻY (ZAPASY):
 budynek iris, ul. cybernetyki 9, warszawa
Budynek IRIS, będący końcowym etapem projektu biurowo-mieszkaniowego zlokalizowanego
u zbiegu ulic Cybernetyki i Postępu na warszawskim Mokotowie, jest sześciokondygnacyjnym
budynkiem biurowym o łącznej powierzchni najmu około 14,2 tys. m² wraz z 233 miejscami
parkingowymi. Projekt u zbiegu ulic Cybernetyki i Postępu tworzą kompleksy biurowe Cybernetyki
Oce Park (budynki Helion, Luminar, Solar i Iris) i Mokotów Plaza oraz kompleks mieszkaniowy
Mozaika. Sprzedaż w październiku 2022 r. budynku Iris stanowi kontynuację monetyzacji
zrealizowanego przez Grupę CPD S.A. kompleksu Cybernetyki Oce Park, w którego skład
wchodzą budynki Iris, Solar, Helion, Luminar i Mokotów Plaza. W poprzednich latach Grupa
sprzedała 3 budynki: Helion, Luminar i Mokotów Plaza, wchodzące w skład tego kompleksu.
 budynek aquarius, ul. PołczyŃska 31a, warszawa
W skład kompleksu Aquarius Oce Park wchodzą: pięciokondygnacyjny budynek biurowy klasy
B o łącznej powierzchni 5205 m², teren inwestycyjny z ważną decyzją o pozwoleniu na budowę
budynku biurowego klasy A o powierzchni ok. 2500 m² oraz teren inwestycyjny o powierzchni
około 10 000 m² przeznaczony na budowę kompleksu biurowo-magazynowego. Projekt został
sprzedany w grudniu 2022 r.
 budynek solar, ul. cybernetyki 7b, warszawa
Ośmiokondygnacyjny budynek biurowy klasy B+ o powierzchni 5749 m² został wybudowany
na terenie biurowej części dzielnicy Mokotów w 1998 roku i zmodernizowany przez Grupę
w roku 2008. Projekt został sprzedany w marcu 2022 r., dopełniając monetyzację zrealizowanego
przez Grupę CPD S.A. kompleksu Cybernetyki Oce Park.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
37
 koszykowa 69
W skład nieruchomości przy ulicy Koszykowej 69 wchodzi czteropiętrowa kamienica mieszkalna
(kamienica Ludwika Szansera) wraz z ocyną. Kamienica została odremontowana i rozbudowana
przez Grupę CPD. Oferuje 14 apartamentów i lokali użytkowych, które zostały sprzedane
w roku 2011. Na dzień 31 grudnia 2021 r. w portfelu nieruchomości Grupy znajduje się jeszcze
udział w nieruchomości wspólnej w postaci ocyny. W latach ubiegłych Grupa prowadziła
aktywne działania mające na celu przesiedlenie pozostałych najemców ocyny. W lutym 2022 r.
udział w nieruchomości wspólnej został sprzedany.
 czosnów
Grunty w Czosnowie zostały zakupione przez Grupę w ramach nabycia 100% udziałów w spółce
Antigo Investments sp. z o.o. Działki w Czosnowie obejmują łącznie powierzchnię 15,2 hektara.
Intencją Grupy jest sprzedaż terenu rolnego.
 nowa Piasecznica
Grunty w Nowej Piasecznicy zostały zakupione przez Grupę w ramach nabycia 100% udziałów
w spółce Antigo Investments sp. z o.o. Działki w Nowej Piasecznicy obejmowały łącznie
powierzchnię 1,5 hektara. W lutym 2022 cały teren został sprzedany.
 alsonemedi, wĘgry
W 2009 r. Grupa nabyła grunt o powierzchni 42 495 m² pod budowę powierzchni magazynowej
pod Budapesztem. Nieruchomość znajduje się w korzystnej pod względem logistycznym
lokalizacji: 20 km na południe od Budapesztu i w pobliżu głównych dróg. Intencją Grupy jest
sprzedaż tej nieruchomości inwestorowi docelowemu.
 wolbórz, woj. mazowieckie, Powiat Piotrkowski
Nieruchomość o powierzchni 10 hektarów znajduje się w Wolborzu w sąsiedztwie Centrum
Dystrybucyjnego Auchan oraz drogi E67 z Warszawy do Krakowa i Katowic. Zgodnie
z obowiązującymi warunkami zabudowy, na terenie działki istnieje możliwość wybudowania
centrum logistyczno-dystrybucyjnego o powierzchni 32 700 m². Intencją Grupy jest sprzedaż
niezabudowanego gruntu wraz z projektem budowlanym inwestorowi docelowemu.
9. czynniki i nietyPowe zdarzenia mające wPływ na wynik
gruPy
Trwająca w latach 2020–2022 pandemia COVID-19 nie miała istotnego wpływu na wyniki Grupy
za rok 2022.
Działalność deweloperska charakteryzuje się długim cyklem produkcyjnym, przez co skutki
negatywnych zdarzeń odczuwalne są w długim horyzoncie czasowym. W spółce współkontrolowanej
Ursa Sky Smart City sp. z o.o. sp. k. przychody ze sprzedaży mieszkań, lokali usługowych i miejsc
parkingowych za 2022 r. wyniosły 122,8 mln PLN i zostały wygenerowane przez transakcje sprzed około

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
38
roku z rozłożonym na raty terminem płatności. Ponieważ zakończony 2022 r. II etap projektu Ursa Sky
Smart City to ostatni etap projektu mieszkaniowego realizowany przez Grupę CPD S.A., znaczny spadek
dynamiki sprzedaży mieszkań, który ma miejsce od połowy 2022 r., nie będzie miał wpływu na rachunku
wyników kolejnych okresów Grupy.
Spółka zakłada, iż skutki pandemii trwającej w latach 2020–2022 oraz agresja Rosji na Ukrainę
rozpoczęta w lutym 2022 i rosnąca inacja mogą przełożyć się na działalność spółek deweloperskich
w następujących obszarach:
– poziom i dynamika sprzedaży mieszkań, w szczególności w przypadku spadku popytu na
mieszkania oraz potencjalnego zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych
przez banki lub innych zakłóceń na rynku mieszkaniowym lub bankowym;
– spadek przychodów z najmów powierzchni biurowych,
– popyt na najem biur oraz popyt inwestycyjny na biurowce,
– terminowość realizacji projektów realizowanych przez spółki z grupy kapitałowej CPD oraz
jej podmioty powiązane m.in. wynikającą z tempa wydawania decyzji administracyjnych
prowadzących do uzyskania pozwoleń na budowę oraz dopuszczenia gotowych obiektów do
użytkowania,
– proces wyodrębniania i przenoszenia własności lokali na nabywców oraz sprzedaż
nieruchomości,
– dostępność i warunki nowego nansowania, jeżeli banki i inni pożyczkodawcy zostaną
– istotnie dotknięci przedłużającym się spowolnieniem gospodarczym,
– poziom i termin realizowania zobowiązań nansowych kontrahentów,
– uzyskiwanie decyzji administracyjnych,
– wahania wartości aktywów w wyniku zmian kursu wymiany PLN w stosunku do walut obcych,
szczególnie euro.
Należy jednak nadmienić, iż II etap Ursa Sky został zrealizowany zgodnie z założonym harmonogramem.
Prace budowlane zostały zakończone w I kwartale 2022 r., natomiast sprzedaż mieszkań i lokali
usługowych została zakończona w I kwartale 2023 r. Zakończenie sprzedaży II etapu Ursa Sky stanowi
zakończenie procesu monetyzacji projektu Ursus, który jako teren inwestycyjny był zakupiony przez
spółkę z Grupy CPD S.A. w latach 2006–2015.
CPD S.A. oraz spółki zależne w latach 2020–2021 podjęły intensywne działania, aby dostosować
swą działalność do zaistniałych warunków, przy utrzymaniu powszechnych zaleceń służb sanitarnych
oraz wytycznych WHO. Jednocześnie w roku 2022 aktywnie angażowały się w pomoc uchodźcom
z Ukrainy przebywającym na terytorium Polski.
10. czynniki istotne dla dalszego rozwoju gruPy
 sytuacja makroekonomiczna i mikroekonomiczna w Polsce
Z uwagi na koncentrację działalności Grupy na rynku polskim ogólna kondycja polskiej gospodarki, ze
szczególnym uwzględnieniem tempa jej wzrostu oraz poziomu bezrobocia, będzie odgrywać kluczową
rolę w kształtowaniu popytu na oferowane przez Grupę nieruchomości.
W roku 2022 PKB Polski zwiększył się o 4,9%. Dla porównania w 2021 roku polska gospodarka
wzrosła o 6,8%. Dalszy wzrost inacji wynikający ze wzrostu kosztów pozyskania energii na skutek
trwającej wojny na terenie Ukrainy i wprowadzonych sankcji wobec Federacji Rosyjskiej znacząco wpływa
na koszt pozyskania nansowania dłużnego i może mieć bezpośrednie przełożenie na kształtowanie się
sytuacji gospodarczej w Polsce.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
39
 sytuacja na rynkach finansowych
Dostępność źródeł nansowania oraz koszty pozyskiwanego kapitału mają bezpośredni wpływ na
zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych projektami inwestycyjnymi, gdyż swoje zakupy również
nansują w dużej mierze, posiłkując się nansowaniem dłużnym. Dodatkowo należy zauważyć, iż
dostępność nansowania dłużnego i koszty jego pozyskiwania mają bezpośrednie przełożenie na
opłacalność procesów inwestycyjnych we wszystkich sektorach.
W związku z trwającą wojną na terenie Ukrainy oraz wprowadzonymi sankcjami wobec Federacji
Rosyjskiej pojawiła się duża niepewność na rynkach nansowych, co może przyczynić się do pogłębienia
zachwiania płynności nansowej w poszczególnych sektorach gospodarki. To może przełożyć się na
dalsze obniżenie dostępności źródeł nansowania oraz wzrost kosztów pozyskiwanego nansowania
dłużnego. Taka sytuacja może utrzymywać obecnie obserwowany negatywny wpływ na pozyskiwanie
przez inwestorów środków kapitałowych potrzebnych na rozwój projektów inwestycyjnych.
 Polityka kredytowa banków
Wpływ polityki kredytowej banków na działalność Grupy jest dwojakiego rodzaju. Spółka, realizując
projekty inwestycyjne, korzysta w znacznym stopniu z nansowania bankowego. Warunki nansowania,
takie jak wysokość marży kredytowej i wymagany wkład własny, determinują zwrot z kapitałów
własnych Spółki zaangażowanych w realizację danego projektu inwestycyjnego. Dostępność
nansowania bankowego stanowi również kluczowy czynnik determinujący wielkość popytu ludności na
produkty końcowe, co musi zostać wzięte pod uwagę przy uruchamianiu kolejnych nowych projektów
inwestycyjnych w ramach Grupy Kapitałowej. Polityka kredytowa banków zależy z kolei od czynników
makroekonomicznych oraz polityki monetarnej prowadzonej przez bank centralny.
Od 29 maja 2020 roku do 6 października 2021 roku stopa referencyjna wynosiła 0,1%.
7 października 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej NBP rozpoczęła proces systematycznego podnoszenia
stopy referencyjnej. W konsekwencji na koniec 2021 roku stopa referencyjna wynosiła 1,75%, a na
koniec 2022 roku obowiązywała stawka w wysokości 6,75%.
 decyzje administracyjne
Możliwość realizacji przez Grupę CPD zamierzonych projektów inwestycyjnych jest uzależniona od
uzyskania przez Grupę od organów administracji samorządowej szeregu decyzji. Wszelkie inicjatywy
legislacyjne zmierzające do zmiany procedur będą mieć przełożenie na działalność operacyjną.
11. omówienie Podstawowych wielkości ekonomiczno-
-finansowych
Opis danych nansowych Spółki CPD S.A. za okres 12 miesięcy od 1 stycznia do 31 grudnia 2022
Wybrane pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
40
W 2022 roku Spółka CPD S.A. zanotowała stratę netto w wysokości 23,1 mln PLN. W porównaniu do
roku 2021 wynik netto obniżył się o 122,1 mln PLN.
Czynnikiem, który miały największy pozytywny wpływ na wynik netto w roku 2022 w porównaniu
do 2021 roku, był spadek kosztów nansowych i administracyjnych. Niższe koszty nansowe wynikały
z mniejszej o 14,77 mln PLN utraty wartości inwestycji w jednostki zależne. Koszty administracyjne
zmniejszyły się o 0,93 mln PLN w porównaniu do 2021 roku, głównie z powodu niższych kosztów
wynagrodzeń.
Czynnikami, które miały z kolei największy negatywny wpływ na wynik netto w roku 2022
w porównaniu do 2021 roku, były: spadek przychodów nansowych i pogorszenie się wyniku
z przeszacowania pożyczek do wartości godziwej. Przychody nansowe spadły o 95,2 mln PLN,
ponieważ w 2022 roku Spółka otrzymała mniejsze dywidendy od spółek zależnych i współzależnych.
Suma otrzymanych dywidend wyniosła 11,5 mln PLN w 2022 roku w porównaniu do 106,6 mln PLN
w 2021 roku. Strata z przeszacowania pożyczek do wartości godziwej wyniosła 29,4 mln PLN w 2022
roku i była rezultatem wzrostu stóp procentowych.
W 2022 roku Spółka nie osiągnęła żadnych znaczących przychodów ze sprzedaży.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
41
Wybrane pozycje sprawozdania z sytuacji nansowej
Na koniec grudnia 2022 r. wartość całkowitych aktywów Spółki spadła o 54% w stosunku do stanu na
koniec roku 2021 (aktywa były niższe o 78 mln PLN).
W 2022 roku spadła wartość zarówno aktywów trwałych, jak i obrotowych.
W odniesieniu do aktywów trwałych wartość należności długoterminowych z tytułu pożyczek
udzielonych spółkom zależnym nie zmieniła się znacznie. Wartość inwestycji w jednostkach zależnych
i współzależnych była niższa o 16,2 mln PLN, co było rezultatem wycofania wkładu CPD ze spółki
współkontrolowanej Ursa Sky Smart City sp. z o.o. sp. k. w kwocie 14,9 mln PLN i utraty wartości
inwestycji w jednostki zależne w kwocie 1,8 mln PLN.
Na koniec 2022 roku należności długoterminowe z tytułu pożyczek udzielonych podmiotom
powiązanym stanowiły 91% aktywów trwałych.
W odniesieniu do aktywów obrotowych spadek ich wartości wynikał w głównej mierze z nabycia
akcji własnych w kwocie 50 mln PLN i reklasykacji części pożyczek udzielonych jednostkom powiązanym
z należności krótkoterminowych do długoterminowych.
Na koniec grudnia 2022 r. wartość kapitałów własnych wynosiła 57,2 mln PLN, co stanowiło
86% łącznych aktywów Spółki, podczas gdy całkowite zobowiązania stanowiły tylko 14% całkowitych
aktywów. Wskaźniki te zmieniły się nieznacznie w porównaniu do stanu na koniec 2021 roku (odpowiednio
90% i 10%). Spadek wartości kapitałów własnych wyniósł 56% w porównaniu do stanu na koniec
grudnia 2021 roku.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
42
Całkowita wartość wszystkich zobowiązań Spółki spadła o 35% w porównaniu do 2021 roku
głównie z powodu zmniejszenia się salda zobowiązań z tytułu pożyczek wobec spółek zależnych na
skutek spłaty.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka posiadała zobowiązania długoterminowe o wartości
6,2 mln PLN, na które składały się zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Zobowiązania krótkoterminowe w wysokości 3,1 mln PLN stanowiły 4,6% sumy bilansowej
Spółki. Największą pozycję wśród tych zobowiązań stanowiło zobowiązanie wobec spółki zależnej Robin
Investments sp. z o.o. z tytułu otrzymanej pożyczki w kwocie 1,9 mln PLN. Zobowiązanie wobec spółki
zależnej Lakia Investments sp. z o.o. z tytułu otrzymanej pożyczki wynosiło 0,9 mln PLN.
W poniższej tabeli przedstawiono udział poszczególnych kategorii zobowiązań w sumie bilansowej.
Struktura zobowiązań zmieniła się znacznie w stosunku do stanu na koniec 2021 roku.
Udział zadłużenia długoterminowego w sumie bilansowej wzrósł z poziomu 3,4% na koniec
grudnia 2021 roku do 9,4% na koniec 2022 roku. Zmiana ta wynikała w głównej mierze ze wzrostu
wartości zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
Na koniec roku 2022 zobowiązania długoterminowe stanowiły 67% wszystkich zobowiązań,
podczas gdy rok wcześniej udział ten wynosił 35%.
Udział zadłużenia krótkoterminowego w sumie bilansowej spadł z poziomu 6,4% do 4,6%.
Zmiana ta wynikała w głównej mierze z faktu, iż w 2022 roku Spółka spłaciła część zobowiązań z tytułu
pożyczek.
Na koniec roku 2022 zobowiązania krótkoterminowe stanowiły 33% wszystkich zobowiązań,
podczas gdy rok wcześniej udział ten wynosił 65%.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
43
Opis skonsolidowanych danych nansowych Grupy Kapitałowej CPD S.A. za okres 12
miesięcy od 1 stycznia do 31 grudnia 2022
Wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów
W 2022 roku Grupa CPD S.A. wypracowała zysk z działalności kontynuowanej w kwocie 11,93 mln PLN.
Zysk z działalności kontynuowanej zmalał o 12,51 mln PLN w porównaniu z analogicznym okresem
w 2021 roku. Grupa CPD S.A. zanotowała stratę netto w kwocie 13,29 mln PLN w okresie 12 miesięcy
zakończonym 31 grudnia 2022.
W 2022 roku były trzy główne czynniki, które miały pozytywny wpływ na wyniki nansowe
Grupy CPD w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 roku. Grupie udało się odzyskać 7,41 mln PLN
należności, w przypadku których w poprzednich okresach sprawozdawczych rozpoznano utratę wartości.
Dodatkowo zysk na sprzedaży wyniósł 3,36 mln PLN i był wyższy o 1,61 mln PLN w porównaniu z 2021
rokiem. Co więcej, przychody nansowe wzrosły o 0,64 mln PLN.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
44
Odpisy aktualizujące wartość należności mogły zostać odwrócone, ponieważ Grupa otrzymała środki
pieniężne od syndyka masy upadłości Energetyki Ursus. Zysk na sprzedaży był wyższy dzięki obniżeniu
się stanu odpisów aktualizujących wartość zapasów o 2,75 mln PLN. Przychody nansowe zwiększyły
się, ponieważ w 2022 roku Grupa otrzymała od banków odsetki w kwocie 0,91 mln PLN.
Z drugiej strony strata z działalności zaniechanej (wynajem nieruchomości biurowych) w kwocie
25,22 mln PLN była jednym z głównych czynników, które miały niekorzystny wpływ na wyniki nansowe
Grupy w 2022 roku w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku, w którym zysk z działalności
zaniechanej wyniósł 6,73 mln PLN. Strata z działalności zaniechanej wynikała ze straty z przeszacowania
wartości budynku biurowego w 2022 roku.
Udział Grupy w zyskach wspólnych przedsięwzięć spadł z 27 mln PLN w 2021 roku do 17,5 mln
PLN w 2022 roku, co również miało znaczący niekorzystny wpływ na wyniki nansowe w porównaniu
z 2021 rokiem.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
45
Poniższa tabela przedstawia wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania
z całkowitych dochodów przeliczone na euro. Liczby dotyczące 2022 roku zostały
przeliczone przy użyciu średnioważonego kursu NBP za ten okres, to jest 4,6869. Liczby
dotyczące 2021 roku zostały przeliczone przy użyciu średnioważonego kursu NBP za ten
okres, to jest 4,5674.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
46
Poniższy wykres przedstawia strukturę przychodów ze sprzedaży wypracowanych w 2022
i 2021 roku
Przychody ze sprzedaży spadły znacząco w porównaniu z analogicznym okresem w 2021 roku na skutek
znacznie niższych przychodów z tytułu świadczenia usług doradztwa z zakresu nieruchomości i sprzedaży
zapasów.
Poniższy wykres przedstawia strukturę kosztów operacyjnych poniesionych w 2022 i 2021
roku

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
47
Całkowite koszty operacyjne nieznacznie wzrosły z powodu wyższych kosztów usług doradczych.
Na koniec grudnia 2022 wartość całkowitych aktywów była niższa o 58% w porównaniu z końcem
grudnia 2021 roku.
Wartość nieruchomości inwestycyjnych spadła o 99% w 2022 roku głównie z powodu reklasykacji
aktywów o wartości 130,36 mln PLN z nieruchomości inwestycyjnych do aktywów przeznaczonych do
sprzedaży.
Wartość inwestycji we wspólne przedsięwzięcia zmniejszyła się o 71%, ponieważ Grupa CPD
otrzymała od spółki celowej odpowiedzialnej za realizację wspólnego przedsięwzięcia 14,94 mln PLN
w formie zwrotu wniesionego wkładu oraz zyski w kwocie 11,6 mln PLN.
Wartość aktywów obrotowych wzrosła o 17% na skutek reklasykacji aktywów o wartości 130,36
mln PLN z nieruchomości inwestycyjnych do aktywów przeznaczonych do sprzedaży oraz wpływów ze
wspólnego przedsięwzięcia w łącznej kwocie 26,54 mln PLN.
Na koniec grudnia 2022 roku wartość kapitałów własnych wynosiła 81,13 mln PLN, co stanowiło
70,2% sumy bilansowej. Wartość całkowitych zobowiązań stanowiła 29,8% sumy bilansowej. Wskaźniki
te zmieniły się znacznie w porównaniu z końcem grudnia 2021 roku, kiedy wynosiły odpowiednio 52,5%
i 47,5%.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
48
Wartość całkowitych zobowiązań spadła o 73,7% (96,26 mln PLN) w 2022 roku głównie na skutek spłaty
kredytów bankowych w kwocie 80,91 mln PLN.
Poniższa tabela przedstawia wybrane pozycje skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji
nansowej przeliczone na euro. Liczby na dzień 31 grudnia 2022 roku zostały przeliczone
przy użyciu kursu średniego NBP na dzień 31 grudnia 2022 roku, to jest 4,6899. Liczby na
dzień 31 grudnia 2021 roku zostały przeliczone przy użyciu kursu średniego NBP na dzień
31 grudnia 2021 roku, to jest 4,5994.
Poniższa tabela przedstawia strukturę zobowiązań na koniec grudnia 2022 i 2021 roku

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
49
Struktura zobowiązań zmieniła się znacznie w 2022 roku. Udział zobowiązań długoterminowych w sumie
bilansowej znacząco spadł z 27% na koniec 2021 roku do 7,8% na koniec 2022 roku. Udział zobowiązań
krótkoterminowych w sumie bilansowej zwiększył się nieznacznie z 20,4% do 22%.
Na koniec grudnia 2022 roku zobowiązania długoterminowe stanowiły 26% całkowitych
zobowiązań, podczas gdy na koniec grudnia 2021 roku udział ten wynosił 57%.
12. czynniki ryzyka i zagrożenia
Działalność Grupy narażona jest na ryzyka nansowe, operacyjne i ekonomiczne. Przyjęta przez Grupę
polityka zarządzania ryzykiem jest ukierunkowana na minimalizację skutków negatywnych zdarzeń.
Wystąpienie określonego ryzyka zarówno samodzielnie, jak i w połączeniu z innymi okolicznościami,
może mieć istotny negatywny wpływ na prowadzoną przez Spółkę i jej Grupę Kapitałową działalność
gospodarczą, jej sytuację nansową, perspektywy rozwoju lub wyniki Spółki i jej Grupy Kapitałowej,
a także może mieć wpływ na kształtowanie się rynkowego kursu akcji Spółki.
Ryzyka określone poniżej nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy, a w związku z tym nie
mogą być traktowane jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Spółka. Dodatkowe ryzyka, o których
Spółce obecnie nie wiadomo lub które obecnie nie są przez Spółkę uważane za istotne, mogą także mieć
istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację nansową, perspektywy lub wyniki Spółki i jej Grupy
Kapitałowej.
 ryzyko związane w Ponowną eskalacją Pandemii coVid-19 na świecie
W końcówce 2019 roku Chinach pojawiły się pierwsze przypadki zakażeniem koronawirusem SARS-CoV-2
wywołującym zachorowanie na COVID-19. Obecnie Pandemia COVID-19 ewoluuje szybko, a statystyki
dotyczące zmian epidemiologicznych są podstawą podejmowania decyzji. Wobec spadających statystyk
dotyczących zachorowalności i śmiertelności w Europie kraje w regionie europejskim zmniejszają
obostrzenia mające za zadanie ograniczyć przenoszenie wirusa w oparciu o określone sytuacje i dane
statystyczne.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
50
Pomimo obserwowanego w ostatnich miesiącach wygasania pandemii zarząd monitoruje ryzyka
ekonomiczno-społeczne mogące mieć negatywny wpływ na działalność grupy CPD S.A., terminowość
realizacji projektów realizowanych przez spółki z grupy kapitałowej CPD oraz jej podmioty powiązane,
dostępność i warunki nowego nansowania.
W ocenie Zarządu CPD S.A. na dzień zatwierdzenia sprawozdania nansowego sytuacja
płynnościowa Grupy oraz Spółki pozostaje stabilna.
 ryzyko związane w Przedłużaniem siĘ konfliktu zbrojnego na terenie ukrainy
Inwazja Federacji Rosyjskiej na Ukrainę rozpoczęła się 24 lutego 2022 roku. Uważa się, że jest wynikiem
eskalacji trwającej od 2014 roku wojny. Została poprzedzona rosyjskim żądaniem wykluczenia możliwości
dalszego poszerzania NATO i redukcji potencjału militarnego sojuszu w Europie Środkowo-Wschodniej do
stanu sprzed 1997 roku.
W efekcie eskalacji działań wojennych na terenie Ukrainy większość mężczyzn pracujących
w wielu gałęziach polskiej gospodarki wróciło do Ukrainy. Spowodowało to niedobory pracownicze,
szczególnie odczuwalne w branży budowlanej.
Dodatkowo niestabilność we wschodnim regionie Europy przyczyniła się do wzrostu cen
wytworzenia energii, który został spotęgowany nałożonymi sankcjami gospodarczymi na Federację
Rosyjską.
Taka sytuacja budzi wiele wątpliwości na rynkach nansowych co do stabilnej sytuacji
gospodarczej Polski. Należy wziąć pod uwagę, iż sytuacja makroekonomiczna Polski może ulegać
dynamicznym zmianom wobec eskalacji działań wojennych na terenie Ukrainy i sankcji gospodarczych
nałożonych na Federację Rosyjską. To niewątpliwie będzie wpływać na wszystkie gałęzie polskiej
gospodarki i zwiększać ryzyka opisane poniżej.
 ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną rynków, na których sPółka
i jej gruPa kaPitałowa Prowadzą działalnośĆ
Ogólna sytuacja makroekonomiczna Polski – w tym takie czynniki jak tempo wzrostu PKB, poziom inacji
i stóp procentowych, poziom inwestycji w gospodarce oraz poziom bezrobocia – ma bezpośredni wpływ
na stopień zamożności i siłę nabywczą społeczeństwa oraz na sytuację nansową rm.
Wzrost PKB Polski w roku 2022 wyniósł 4,9%. Dla porównania w 2021 roku PKB Polski wzrósł o 6,8%.
 ryzyko regulacyjne
Grupa w realizacji swoich celów, w aktualnym stanie legislacyjnym, jest narażona na ryzyko nadmiernego
unormowania prawnego określonego wycinka realiów społeczno-gospodarczych, ograniczającego albo
zmieniającego wolność gospodarczą, ryzyko niedostatecznego uregulowania danego obszaru realiów
społeczno-gospodarczych, pozostawienie luk prawnych, ryzyko niestosowalności w praktyce określonych
unormowań prawnych, ryzyko inacji aktów prawnych.
 ryzyko związane z brakiem stabilności Polskiego systemu Prawnego
i Podatkowego
Ze względu na częste zmiany w przepisach prawa w Polsce zmieniają się także interpretacje prawa oraz
praktyka jego stosowania. Normy prawne mogą podlegać zmianom na korzyść przedsiębiorców, lecz mogą
także powodować negatywne skutki. Ewoluujące przepisy prawa, a także odmienne jego interpretacje,
zwłaszcza w odniesieniu do prawa podatkowego, norm regulujących prowadzenie działalności gospodarczej,

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
51
prawa pracy i ubezpieczeń społecznych czy też regulacji z zakresu papierów wartościowych, mogą wywołać
negatywne konsekwencje dla Spółki. Szczególnie częste i niebezpieczne są zmiany interpretacyjne przepisów
podatkowych. Brak jest jednolitości w praktyce organów skarbowych i orzecznictwie sądowym w sferze
opodatkowania. Przyjęcie przez organy podatkowe interpretacji prawa podatkowego innej niż stosowana
przez Grupę może implikować pogorszenie jej sytuacji nansowej, a w efekcie ujemnie wpłynąć na osiągane
wyniki i perspektywy rozwoju. Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od
osób prawnych, zycznych, podatku od nieruchomości czy składek na ubezpieczenia społeczne podlegają
częstym zmianom, wskutek czego traktowanie podatników przez organy podatkowe cechuje pewna
niekonsekwencja i nieprzewidywalność. Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli władz, które
w razie wykrycia nieprawidłowości uprawnione są do obliczania zaległości podatkowych wraz z odsetkami.
Deklaracje podatkowe mogą zostać poddane kontroli władz skarbowych przez okres pięciu lat, a niektóre
transakcje przeprowadzane w tym okresie, w tym transakcje z podmiotami powiązanymi, mogą zostać
zakwestionowane na gruncie skutków podatkowych przez właściwe władze skarbowe. W efekcie kwoty
wykazane w sprawozdaniach nansowych mogą ulec zmianie w późniejszym terminie, po ostatecznym
ustaleniu ich wysokości przez władze skarbowe. W celu minimalizacji opisanego wyżej ryzyka Zarząd Grupy
na bieżąco monitoruje zmiany przepisów prawa oraz korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej.
 ryzyko wzrostu kosztów realizacji Projektów Planowanych Przez gruPĘ
Realizacja projektów inwestycyjnych jest przedsięwzięciem długoterminowym. W efekcie okres oczekiwania
na pierwsze przychody z tytułu monetyzacji inwestycji jest stosunkowo długi. Projekty inwestycyjne Spółki
wymagają poczynienia istotnych nakładów nansowych zarówno już w fazie przygotowań do rozpoczęcia
danego projektu, jak i w trakcie jego realizacji. W toku prowadzenia przez Grupę inwestycji możliwy jest
wzrost kosztów inwestycyjnych, wynikający ze specyki procesu, w tym z faktu, iż: (i) realizacja inwestycji
przebiega w stosunkowo długim okresie, w czasie którego mogą ulec zmianie koszty zatrudnienia
wykwalikowanych pracowników, (ii) realizacja prac inwestycyjnych jest uzależniona w dużym stopniu od
otoczenia gospodarczego, które – gdy jest zmienne – może doprowadzić do opóźnień w realizacji projektu
oraz konieczności ponoszenia kosztów zabezpieczenia inwestycji w czasie, gdy inwestycja jest w toku,
(iii) zmienne warunki pod projekty inwestycyjne mogą wymagać dodatkowych nakładów inwestycyjnych.
Ponadto do innych czynników, które mogą spowodować wzrost kosztów inwestycyjnych, należą m.in.:
inacja, koszty pracy, wzrost podatków i innych zobowiązań publicznoprawnych, zmiany w przepisach
prawa lub polityce rządowej oraz wzrost kosztów nansowania.
 ryzyko związane z konkurencją
Spółka, po rozpoczęciu procesu przeglądu jej opcji strategicznych, musi wziąć pod uwagę konkurencję ze
strony krajowych i zagranicznych potencjalnych konkurentów w danej branży. Może ona stwarzać Spółce
trudności w realizacji nowych inwestycji. Nasilenie się konkurencji może także doprowadzić do zwiększenia
podaży produktów w danej branży, a co za tym idzie do stagnacji lub spadku cen sprzedaży. Taka sytuacja może
negatywnie przekładać się na wyniki osiągane przez Grupę CPD w przyszłych okresach sprawozdawczych.
 ryzyko związane z realizacją Projektów inwestycyjnych
Sprawna realizacja projektów inwestycyjnych jest uzależniona od szeregu czynników, z których część
nie zależy bezpośrednio od Spółki. Na etapie przygotowywania projektu Spółka może na przykład nie
otrzymać pozwoleń administracyjnych wymaganych do rozpoczęcia prac lub też napotkać trudności

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
52
w pozyskaniu odpowiednich rm do ich realizacji. Istnieje także szereg czynników mogących wpłynąć
na niedotrzymanie terminów zakończenia inwestycji przez wykonawców lub ich podwykonawców,
a także zmiany w przepisach regulujących. W przypadku wystąpienia któregokolwiek z ww. ryzyk może
dojść do opóźnienia w realizacji projektu, zwiększenia jego kosztów wytworzenia, zablokowania środków
zainwestowanych w projekt, a w skrajnych przypadkach również do braku możliwości ukończenia
inwestycji. Wystąpienie wyżej opisanych problemów może również negatywnie odbić się na marce
Spółki, co utrudni jej realizację kolejnych projektów.
 ryzyko związane z lokalizacją inwestycji
Ocena lokalizacji inwestycji jest jednym z najważniejszych kryteriów ustalania oczekiwanych przychodów
z tego projektu. Nietrafna ocena lokalizacji inwestycji z punktu widzenia jej przeznaczenia może utrudnić
bądź uniemożliwić monetyzację projektu po zakładanych stawkach. Istnieje w takiej sytuacji ryzyko,
iż Grupa CPD nie osiągnie oczekiwanych przychodów ze sprzedaży lub Spółka osiągnie gorsze od
zakładanych marże, lub w większym stopniu będzie musiała skorzystać z nansowania obcego.
 ryzyko związane z brakiem Płynności inwestycji
Nowe projekty inwestycyjne mogą charakteryzować się różną płynnością. Wydłużony okres realizacji
projektów może doprowadzić do zamrożenia środków nansowych w danym projekcie, co z kolei
może doprowadzić do zwiększenia zapotrzebowania na nansowanie dłużne w Grupie CPD, a także
do wstrzymania bądź zaniechania realizacji kolejnych projektów. Niska płynność aktywów może także
doprowadzić do konieczności obniżenia ceny ich sprzedaży. Powyżej opisane czynniki mogą w sposób
istotny negatywnie wpływać na działalność, sytuację nansową lub wyniki Grupy.
 ryzyko związane z geograficzną koncentracją Projektów sPółki i jej gruPy
kaPitałowej
Koncentracja większości projektów w jednym regionie narażać będzie Spółkę na wyższy stopień ryzyka
zmian w lokalnym otoczeniu rynkowym i biznesowym, niż są poddane inne rmy o większej dywersykacji
geogracznej realizowanych projektów inwestycyjnych.
 ryzyko związane z niePrzewidzianymi sytuacjami
Ryzyko to obejmuje nieprzewidziane sytuacje, w których pomimo szczegółowej analizy planowanego
projektu w trakcie realizacji projektu może okazać się, że występują nieprzewidziane sytuacje. Sytuacje
takie mogą spowodować istotny wzrost kosztów projektu bądź też opóźnić lub całkowicie uniemożliwić
jego prowadzenie, co w konsekwencji może mieć wpływ na wyniki nansowe Grupy CPD.
 ryzyko niekorzystnych warunków atmosferycznych
W przypadku projektów budowlanych postęp prac budowlanych w dużej mierze zależy od warunków
pogodowych, w jakich odbywa się budowa. Spółka dąży do wyboru rm budowlanych, które dzięki stosowaniu
nowoczesnych technologii budowlanych są w stanie prowadzić prace również w okresie niekorzystnych
warunków atmosferycznych. Tym niemniej, nie eliminuje to ryzyka opóźnienia prac budowlanych z powodu
wystąpienia ekstremalnych zjawisk pogodowych takich jak np. długa i mroźna zima z utrzymującymi się

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
53
temperaturami poniżej -20 stopni Celsjusza lub też wichury. Nie można również wykluczyć powstania
na budowach szkód materialnych spowodowanych działaniem warunków atmosferycznych. Opóźnienia
prac związane ze złymi warunkami atmosferycznymi prowadzić mogą do przekroczenia harmonogramów
w realizowanych projektach, a tym samym do ponadplanowego wzrostu ich kosztów.
 ryzyko związane ze zmianami cen sPrzedaży mieszkaŃ i stawek czynszów
najmu
W przypadku projektów deweloperskich nieruchomościowych zyskowność Spółki jest uzależniona w dużej
mierze od poziomu cen mieszkań, jak również od stawek czynszu za usługowe, w których prowadzi ona lub
zamierza prowadzić projekty deweloperskie oraz od stóp dyskontowych, przy których inwestorzy skłonni są
nabywać nieruchomości komercyjne. W przypadku spadku cen mieszkań lub stawek najmu Spółka nie może
zagwarantować, iż będzie w stanie sprzedawać budowane przez siebie mieszkania lub inne nieruchomości
biurowe po oczekiwanych cenach. Z kolei w przypadku wzrostu stóp kapitalizacji stosowanych przy wycenie
nieruchomości komercyjnych Grupa może nie być w stanie upłynnić danej nieruchomości komercyjnej
po założonej przez siebie cenie, co z kolei może mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację
nansową lub wyniki Grupy.
 ryzyko związane z wadami Prawnymi Projektów i ryzyko wywłaszczeniowe
Spółka i spółki jej Grupy Kapitałowej przeprowadzają stosowne analizy i badania stanu prawnego
nabywanych projektów przed ich zakupem, co jednak nie wyklucza całkowicie ryzyka wad prawnych
projektów, które mogą ujawnić się w trakcie realizacji inwestycji, np. poprzez roszczenia reprywatyzacyjne,
własnościowe lub inne. W przypadku projektów nieruchomościowych istnieje także ryzyko wywłaszczenia
nieruchomości Spółki na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego z przeznaczeniem
na cele publiczne. W przypadku wystąpienia takich sytuacji (wady prawne, roszczenia reprywatyzacyjne,
proces wywłaszczeniowy) mogą one w istotny sposób wpłynąć na wynik i działalność Spółki i jej Grupy
Kapitałowej. W skrajnym przypadku ryzyko to może spowodować utratę projektu.
 ryzyko związane z odPowiedzialnością z tytułu ochrony środowiska
W dobie zaostrzenia regulacji dotyczących ochrony środowiska Spółka i spółki jej Grupy Kapitałowej są
zobowiązane do szczególnej ostrożności w analizowaniu nowych możliwości inwestycyjnych, co jednak
nie wyklucza całkowicie ryzyka odpowiedzialności z tytułu ochrony środowiska. W związku z powyższym
nie można jednoznacznie wykluczyć, że Spółka lub podmioty jej Grupy Kapitałowej nie zostaną obciążone
w przyszłości kosztami naprawy szkód lub kar pieniężnych w związku z zanieczyszczeniami środowiska
naturalnego, co może mieć negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację nansową lub perspektywy
rozwoju Spółki i jej Grupy Kapitałowej.
 ryzyko związane z umowami zawieranymi z wykonawcami i Podwykonawcami
robót budowlanych
W przypadku realizacji projektów deweloperskich Grupa korzysta z usług wyspecjalizowanych wykonawców
robót budowlanych, niejednokrotnie zatrudniających podwykonawców. Spółka nie może wykluczyć
ryzyka związanego z niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem zobowiązań takich wykonawców
i podwykonawców, co może negatywnie wpływać na realizację projektów budowlanych, a w konsekwencji
na działalność, sytuację nansową i wyniki Grupy.
Ponadto, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia
podwykonawcom Spółki nie można wykluczyć ryzyka związanego z niemożnością zapłaty tego

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
54
wynagrodzenia przez wykonawcę i tym samym powstania z tego tytułu odpowiedzialności Spółki bądź
jej spółki zależnej jako inwestora. Powyższe ryzyko będzie ograniczane poprzez wydzielanie każdego
projektu do odrębnych spółek. Dodatkowo, dokonanie płatności za usługi generalnego wykonawcy jest
uzależnione od braku zaległości w płatnościach na rzecz podwykonawców. Spółka na bieżąco prowadzi
monitoring płatności generalnych wykonawców na rzecz podwykonawców.
 ryzyko związane z umowami najmu
W przypadku projektów inwestycyjnych nieruchomościowych wartość nieruchomości pod wynajem zależy
od czasu obowiązywania umów najmu dotyczących danej nieruchomości, jak również od sytuacji nansowej
najemców. Jeżeli Spółka i spółki jej Grupy Kapitałowej nie będą w stanie przedłużyć na korzystnych
warunkach umów, których termin upływa w najbliższym czasie, ani pozyskać i utrzymać odpowiednich
najemców o dobrej sytuacji nansowej i skłonnych do zawarcia długoterminowych umów najmu, może to
mieć negatywny wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Sytuacja nansowa danego najemcy może
ulec pogorszeniu w krótkim bądź dłuższym okresie, co może doprowadzić najemcę do upadłości lub
niemożności wywiązania się ze zobowiązań wynikających z umowy najmu. Wystąpienie każdego z wyżej
wymienionych czynników może mieć istotny negatywny wpływ na wyniki nansowe Grupy.
 ryzyko związane z nieosiągniĘciem zakładanych celów strategicznych
Spółka nie może zagwarantować osiągnięcia zakładanych przez siebie celów strategicznych, w szczególności
oczekiwanego znacznego wzrostu skali działalności. Realizacja strategii zależy od wielu czynników
determinujących sytuację gospodarczą, które pozostają niezależne od Spółki. Spółka stara się budować swoją
strategię w oparciu o obecną sytuację rynkową. Spółka nie może jednak zapewnić, iż strategia oparta została
o pełną i trafną analizę obecnych i przyszłych tendencji na rynku. Nie można także wykluczyć, iż działania
podjęte przez Spółkę okażą się niewystarczające lub błędne z punktu widzenia realizacji obranych celów
strategicznych. Błędna ocena perspektyw rynkowych i wszelkie nietrafne decyzje mogą mieć istotny negatywny
wpływ na wyniki nansowe Grupy CPD.
 ryzyko związane z kadrą menedżerską
Działalność Grupy CPD oraz jej dalszy rozwój są w dużej mierze uzależnione od wiedzy, doświadczenia
i kwalikacji kadry zarządzającej oraz kluczowych pracowników. Od kompetencji kadry menedżerskiej
zależy sukces wszystkich kluczowych etapów realizacji projektu deweloperskiego. W przypadku
odejścia kluczowych pracowników ze Spółki istnieje ryzyko niemożności zatrudnienia nowych równie
doświadczonych i wykwalikowanych specjalistów, którzy mogliby kontynuować realizację strategii
Spółki, co może mieć istotny negatywny wpływ na jej wyniki nansowe.
 ryzyko związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi i innymi
instrumentami dłużnymi
Standardem przy projektach inwestycyjnych jest korzystanie z nansowania dłużnego na istotnym
poziomie. W związku z tym Spółka i jej Grupa Kapitałowa są narażone z jednej strony na ryzyko wzrostu
stóp procentowych i wzrostu kosztów obsługi zaciągniętego długu. Z drugiej strony w przypadku spadku
popytu na produkty Spółki, w skrajnym przypadku, spółka realizująca inwestycję może nie być w stanie
obsługiwać zadłużenia. W związku z tym w przypadku naruszenia warunków umów kredytowych

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
55
zapewniających nansowanie projektów istnieje ryzyko przejęcia przez kredytodawców majątku spółek
z Grupy Kapitałowej CPD, stanowiącego zabezpieczenie spłaty otrzymanych kredytów. Spółka nie może
również wykluczyć pojawienia się utrudnień w dostępie do nansowania dłużnego lub znacznego wzrostu
kosztów jego zaciągnięcia, spowodowanego zmianą polityki kredytowej banków. Może to ograniczyć
możliwości podejmowania nowych projektów przez Spółkę i poprzez to mieć znaczący wpływ na wyniki
nansowe uzyskiwane przez nią w przyszłości.
 ryzyko kursowe
W przypadku projektów denominowanych lub nansowanych w walutach obcych Spółka jest narażona
na ryzyko deprecjacji złotego w stosunku do walut, w których projekty są prowadzone lub nansowane,
co może negatywnie odbić się na sytuacji nansowej Spółki. Ryzyko to jest częściowo kompensowane
w przypadku, gdy wpływy i pozyskane nansowanie dłużne jest realizowane w tej samej walucie obcej.
 ryzyko związane z dostĘPem Potencjalnych klientów gruPy cPd do
finansowania kredytowego
Wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego w latach 2010–2012 regulacje dotyczące udzielania
kredytów (tzw. Rekomendacja T wprowadzona w sierpniu 2010 r. oraz znowelizowana od stycznia 2012 r.
Rekomendacja S) i konsekwentnie monitorowane przez KNF wraz ze spodziewanym podniesieniem stóp
procentowych mogą w znaczący sposób ograniczyć dostępność kredytów na nansowanie inwestycji,
a tym samym spowodować spadek popytu na mieszkania i domy, a w konsekwencji również spadek
zainteresowania projektami Grupy CPD.
Dodatkowo wzrost inacji implikujący wzrost stóp procentowych oznaczać będzie wzrost
oprocentowania kredytów hipotecznych. Zwiększenie kosztów nansowania może spowodować spadek
zdolności kredytowej klienta indywidualnego, co w konsekwencji może skutkować zmniejszeniem się
popytu na mieszkania oferowane przez Spółkę i jej Grupę Kapitałową.
13. istotne PostĘPowania sądowe, administracyjne
i arbitrażowe
6 lutego 2019 w stosunku do spółki Celtic Investments Limited z siedzibą na Cyprze, należącej do Grupy,
wszczęto kontrolę celno-skarbową. Zakres kontroli obejmuje rzetelność deklarowanych podstaw
opodatkowania oraz prawidłowość obliczania i wpłacania podatku dochodowego od osób prawnych
za 2016 rok przez spółkę Blaise Investments sp. z o.o., która w wyniku połączenia transgranicznego,
zakończonego 31 grudnia 2017 roku, została przejęta przez spółkę Celtic Investments Limited.
29 czerwca 2020 roku spółka Celtic Investments Limited otrzymała postanowienie o przekształceniu
kontroli celno-skarbowej w postępowanie podatkowe. Postępowanie zostało zakończone decyzją
z dnia 26 lutego 2021 roku, doręczoną do Celtic Investments Limited z siedzibą na Cyprze
w dniu 29 marca 2021 roku. Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji nansowej CPD S.A. zawiera
zobowiązanie wynikające z decyzji.
W dniu 17 marca 2023 r. doszło do zawarcia umowy, na podstawie której Spółka dokonała
zbycia 100% udziałów, jakie posiadała w kapitale zakładowym spółki pod rmą Celtic Investments
Ltd z siedzibą w Nikozji („Umowa”). Z uwagi na zawarcie opisanej powyżej Umowy Spółka przestała
dysponować prawami udziałowymi w kapitale zakładowym spółki pod rmą Celtic Investments Ltd

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
56
z siedzibą w Nikozji i powyższa spółka nie wchodzi już w skład Grupy Kapitałowej CPD. Spółka Celtic
Investments Ltd z siedzibą w Nikozji nie posiadała istotnych aktywów. Określona w umowie cena
sprzedaży 100% udziałów, czyli 1000 udziałów o wartości 1000 EUR wyniosła 1000 (jeden tysiąc) EUR.
Na podstawie powyższej umowy skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji nansowej Spółki nie będzie
zawierać zobowiązania, które było opisywane w punkcie „Istotne postępowania Sądowe, Administracyjne
i Arbitrażowe” w raportach okresowych publikowanych przez Spółkę.
Obecnie nie toczą żadne postępowania sądowe, administracyjne i arbitrażowe wobec Spółki.
14. Powiązania organizacyjne lub kaPitałowe emitenta
Powiązania organizacyjne i kapitałowe CPD S.A. oraz struktura Grupy Kapitałowej zostały przedstawione
w punkcie V. 2. STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ niniejszego raportu.
15. umowy znaczące
W roku obrotowym 2022 Spółka i inne spółki z Grupy Kapitałowej zawarły następujące umowy
będące umowami znaczącymi w rozumieniu Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca
2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych:
 29 lipca 2022 r. w efekcie rozliczenia transakcji nabycia akcji CPD S.A. w wyniku
ogłoszonego 5 lipca 2022 r. zaproszenia do składania ofert sprzedaży akcji Spółki (dalej
„Zaproszenie”), Spółka nabyła 1 672 591 akcji Spółki (akcje własne) za pośrednictwem domu
maklerskiego Pekao Investment Banking S.A. z siedzibą w Warszawie oraz Bank Polska Kasa
Opieki S.A. z siedzibą w Warszawie, Biuro Maklerskie Pekao. Akcje zostały nabyte zgodnie
z Uchwałą nr 21 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia CPD S.A. z 28 czerwca 2022 r.
w sprawie upoważnienia Zarządu Spółki do nabywania akcji własnych w celu ich umorzenia,
zgodnie z art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h. Cena nabycia jednej akcji wyniosła 29,90 PLN. Wszystkie
nabyte akcje są akcjami zwykłymi o wartości nominalnej 0,10 PLN każda. Nabyte akcje CPD
S.A. (w liczbie 1 672 591 akcji) stanowią 18,65% kapitału zakładowego Spółki oraz reprezentują
1 672 591 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki (18,65% ogólnej liczby głosów na Walnym
Zgromadzeniu Spółki), z tym że zgodnie z obowiązującymi przepisami Spółka nie jest uprawiona
do wykonywania prawa głosu z akcji własnych.
 13 października 2022 spółka zależna Emitenta, tj. Belise Investments sp. z o.o., zawarła
przyrzeczoną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się
z zabudowanej działki ewidencyjnej nr 7, nr obr. ewid. 146505_8.0813, położonej w Warszawie
w dzielnicy Mokotów, przy ul. Cybernetyki 9, o obszarze 7449 m
2
, opisanej w księdze wieczystej
o nr WA2M/00143456/6, prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa
w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych, a także zbycia prawa własności posadowionego na
Gruncie budynku biurowego Iris wraz z prawem własności budowli i innych urządzeń położonych
na Gruncie oraz wszelkich związanych z nimi praw. Umowa sprzedaży o łącznej wartości 104 mln
PLN brutto została zawarta z DL Invest Group XXXVII spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Katowicach. Zapisy powyższej umowy zawartej przez Sprzedającego nie odbiegają
od standardów powszechnie stosownych dla tego typu umów.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
57
 1 grudnia 2022 spółka zależna Emitenta, tj. Robin Investments sp. z o.o., zawarła
przyrzeczoną umowę sprzedaży prawa własności nieruchomości, obejmujących grunty wraz
z budynkiem biurowo-usługowym pod nazwą Aquarius, położonych przy ul. Połczyńskiej 31a
w Warszawie, dla których prowadzone są księgi wieczyste o numerach WA1M/00223834/8,
WA1M/00168851/9, WA1M/00168852/6, WA1M/00168850/2, przez Sąd Rejonowy dla
Warszawy-Mokotowa w Warszawie, VII Wydział Ksiąg Wieczystych. Umowa sprzedaży o łącznej
wartości 32 828 065 PLN brutto została zawarta z POL31 spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
z siedzibą w Warszawie. Zapisy powyższej umowy nie odbiegają od standardów powszechnie
stosownych dla tego typu umów.
Dodatkowo, na koniec okresu rozliczeniowego Spółka oraz spółki zależne są stronami następujących
umów uznanych za znaczące w rozumieniu powyższego Rozporządzenia:
 Umowa inwestycyjna na wspólne przedsięwzięcie pomiędzy CPD S.A., Antigo Investments
sp. z o.o., Ursa Park Smart City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. i Lakia Enterprises
Ltd a Unibep S.A. i Unidevelopment S.A. Umowa jest umową znaczącą z uwagi na jej wartość
w dniu jej zmiany, tj. 26 października 2018 r., wynoszącą 133,8 mln PLN, co przewyższa wartość
10% kapitałów własnych CPD S.A. na 31 grudnia 2021;
 Umowa inwestycyjna na wspólne przedsięwzięcie pomiędzy CPD S.A., Ursa Sky Smart
City spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. i Lakia Enterprises Ltd a Unibep S.A.
i Unidevelopment S.A. Umowa jest umową znaczącą z uwagi na jej wartość w dniu jej zmiany,
tj. 22 września 2020 r., wynoszącą 172 mln PLN, co przewyższa wartość 10% kapitałów własnych
CPD S.A. na 31 grudnia 2021;
16. istotne transakcje PomiĘdzy Podmiotami Powiązanymi
W okresie sprawozdawczym Spółka nie zawierała transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach
innych niż rynkowe. Transakcje z jednostkami powiązanymi zostały opisane w Nocie objaśniającej
nr 23 do Sprawozdania Finansowego Spółki oraz w Nocie objaśniającej nr 24 do Skonsolidowanego
Sprawozdania Finansowego.
17. umowy kredytów i Pożyczek, PorĘczenia i gwarancje
Zobowiązania Spółki z tytułu pożyczek na 31 grudnia 2022 r. dotyczą pożyczki od spółki zależnej Lakia
Investments (oprocentowanie pożyczki wynosi 3M Wibor + marża 1,55%) oraz pożyczki od spółki
zależnej Robin Investments (oprocentowanie pożyczki wynosi 3M Wibor + marża 1,55%). Na dzień 31
grudnia 2022 r. saldo pożyczki od spółki Lakia Investments wynosiło 893 tys. PLN (kapitał: 68 tys. PLN,
odsetki: 825 tys. PLN); saldo pożyczki od spółki Robin Investments wynosiło 1939 tys. PLN (kapitał:
1600 tys. PLN, odsetki: 339 tys. PLN).
Na dzień bilansowy Spółka nie miała żadnych zobowiązań z tytułu poręczeń i gwarancji.
Na dzień bilansowy Grupa nie miała żadnych zobowiązań z tytułu umów kredytów i pożyczek oraz
poręczeń i gwarancji na skutek czynności opisanych poniżej:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
58
 W dniu 16 lutego 2022 roku wierzytelność spółki współkontrolowanej przez CPD S.A.
i której CPD S.A. była stroną umowy przystąpienia do długu, Ursa Sky Smart City sp. z o.o.
sp. k. wobec Banku Millennium S.A. została w całości spłacona. Wierzytelność obejmowała
kwotę główną w wysokości 30 000 000 PLN oraz związane z tą wierzytelnością odsetki, prowizje,
opłaty i koszty. Wartość długu spółki Ursa Sky wobec Banku Millennium wynosiła 213 466,10
PLN na koniec 2021 roku. Wynagrodzenie spółki CPD S.A. z tytułu udzielonego poręczenia
wynosiło 225 000 PLN rocznie.
 W dniu 22 sierpnia 2022 roku zostało spłacone w 100% zobowiązanie wynikające
z umowy kredytu, podpisanej w dniu 18 czerwca 2014 roku pomiędzy spółką zależną Lakia
Investments sp. z o.o. a mBankiem Hipotecznym S.A. Na jej podstawie spółce Lakia Investments
sp. z o.o. został udzielony kredyt w wysokości 5 850 000 EUR, przeznaczony na renansowanie
budynku biurowego Solar, między innymi poprzez całkowitą i nieodwołalną spłatę istniejącego
zadłużenia tej spółki wynikającego z umowy kredytu z HSBC Bank Polska S.A. Na dzień publikacji
raportu w wyniku spłaty powyższego zobowiązania wszystkie zabezpieczenia wynikające z tej
umowy zostały zwolnione przez bank kredytujący.
 W dniu 13 października 2022 roku zostało spłacone w 100% zobowiązanie wynikające
z umowy kredytu, podpisanej w dniu 12 sierpnia 2011 r. pomiędzy Bankiem Zachodnim WBK
S.A. (obecnie Santander Bank Polska S.A.) a spółką zależną Belise Investments sp. z o.o. jako
kredytobiorcą i poręczycielami, którymi są CPD S.A. oraz Lakia Enterprises Ltd. z siedzibą
w Nikozji (Cypr). Umowa dotyczyła nansowania budowy i wykończenia budynku biurowego Iris,
położonego przy ul. Cybernetyki 9 w Warszawie, który został oddany do użytku w październiku
2012 r. Na mocy umowy kredytowej udzielono Kredytu Inwestycyjnego do kwoty 20 077 458
EUR w celu nansowania lub renansowania części kosztów projektu lub kosztów wykończenia
powierzchni najmu. Na dzień publikacji raportu w wyniku spłaty powyższego zobowiązania
wszystkie zabezpieczenia wynikające z tej umowy zostały zwolnione przez bank kredytujący
 W dniu 1 grudnia 2022 roku zostało spłacone w 100% zobowiązanie wynikające
z umowy kredytu, podpisanej w dniu 18 czerwca 2014 roku pomiędzy Robin Investments sp. z o.o.,
będącą spółką zależną Emitenta, a mBankiem Hipotecznym S.A. Na jej podstawie spółce Robin
Investments sp. z o.o. został udzielony kredyt w wysokości 4 450 000 EUR, przeznaczony na
renansowanie budynku biurowego Aquarius, między innymi poprzez całkowitą i nieodwołalną
spłatę istniejącego zadłużenia tej spółki wynikającego z umowy kredytu z HSBC Bank Polska S.A.
Na dzień publikacji raportu w wyniku spłaty powyższego zobowiązania wszystkie zabezpieczenia
wynikające z tej umowy zostały zwolnione przez bank kredytujący.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
59
18. emisje PaPierów wartościowych, skuP akcji własnych
 informacja o zaProszeniu do składania ofert sPrzedaży akcji cPd s.a.
Zarząd CPD S.A., działając na podstawie Uchwały nr 1/VII/2022 Zarządu Spółki z 5 lipca 2022 r.
w sprawie ustalenia szczegółowych warunków nabycia akcji Spółki, w związku z Uchwałą nr 21
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia CPD Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie z 28 czerwca 2022
r. w sprawie upoważnienia Zarządu Spółki do nabywania akcji własnych w celu ich umorzenia, zaprosił
akcjonariuszy Spółki do składania ofert sprzedaży jej akcji w celu umorzenia na warunkach określonych
w Zaproszeniu do Składania Ofert Sprzedaży.
 informacja o PrzyjĘciu ofert sPrzedaży akcji
W związku z ogłoszonym 5 lipca 2022 r. Zaproszeniem do Składania Ofert Sprzedaży Akcji Spółki, na
podstawie którego Spółka zaproponowała nabycie nie więcej niż 1 672 591 (jeden milion sześćset
siedemdziesiąt dwa tysiące pięćset dziewięćdziesiąt jeden) akcji zwykłych na okaziciela Spółki oznaczonych
kodem ISIN PLCELPD00013 („Akcje”), w okresie przyjmowania Ofert Sprzedaży Akcji w dniach od 12 do 25
lipca 2022 r. zostały złożone 152 ważne Oferty Sprzedaży Akcji opiewające łącznie na 7 554 438 (siedem
milionów pięćset pięćdziesiąt cztery tysiące czterysta trzydzieści osiem) akcji Spółki.
W dniu 26 lipca 2022 r. Spółka zdecydowała o przyjęciu wszystkich ważnych ofert sprzedaży Akcji
oraz dokonaniu ich redukcji, przeprowadzonej zgodnie z zasadami wskazanymi w Zaproszeniu. Ponieważ
oferty sprzedaży opiewały na większą liczbę akcji niż zaproponowane przez Spółkę 1 672 591 akcji, każda
Oferta Sprzedaży Akcji zostanie zrealizowana w części – redukcja ofert zostanie przeprowadzona zgodnie
z zasadami opisanymi w Zaproszeniu i oferty sprzedaży zostaną zredukowane średnio o około 78%.
 nabycie akcji własnych w celu umorzenia
29 lipca 2022 r. w efekcie rozliczenia transakcji nabycia akcji CPD S.A. w wyniku ogłoszonego 5 lipca
2022 r. zaproszenia do składania ofert sprzedaży akcji Spółki (dalej „Zaproszenie”) Spółka nabyła
1 672 591 akcji Spółki (akcje własne) za pośrednictwem domu maklerskiego Pekao Investment
Banking S.A. z siedzibą w Warszawie oraz Bank Polska Kasa Opieki S.A. z siedzibą w Warszawie, Biuro
Maklerskie Pekao. Akcje zostały nabyte zgodnie z Uchwałą nr 21 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
CPD S.A. z 28 czerwca 2022 r. w sprawie upoważnienia Zarządu Spółki do nabywania akcji własnych
w celu ich umorzenia, zgodnie z art. 362 § 1 pkt 5) k.s.h. Cena nabycia jednej akcji wyniosła 29,90 PLN.
Wszystkie nabyte akcje są akcjami zwykłymi o wartości nominalnej 0,10 PLN każda. Nabyte
akcje CPD S.A. (w liczbie 1 672 591 akcji) stanowią 18,65% kapitału zakładowego Spółki oraz
reprezentują 1 672 591 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki (18,65% ogólnej liczby głosów na
Walnym Zgromadzeniu Spółki), z tym że zgodnie z obowiązującymi przepisami Spółka nie jest uprawiona
do wykonywania prawa głosu z akcji własnych.
19. oPis różnic w Prognozowanych wynikach finansowych
Zarówno Grupa CPD, jak i podmiot dominujący nie publikowały prognoz wyników nansowych na rok
2022.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
60
20. ocena zarządzania zasobami finansowymi
Ocena zarządzania zasobami nansowymi Spółki
CPD S.A. nansuje swoją działalność operacyjną głównie w oparciu o kapitały własne. Kapitały własne
na dzień bilansowy stanowiły 86% całkowitej sumy bilansowej Spółki. W 2022 roku zasoby nansowe
Spółki były wykorzystywane zgodnie z planami, przeznaczeniem i bieżącymi potrzebami. Spółka
wywiązywała się regularnie ze swych zobowiązań wobec kontrahentów, banków oraz z obowiązkowych
obciążeń na rzecz Państwa. Przepływy nansowe są na bieżąco monitorowane, co pozwala na bezpieczne
zarządzanie nansami Spółki. Zobowiązania stanowiące 14% całkowitej sumy bilansowej Spółki nie
stanowią zagrożenia dla jej kondycji nansowej.
Ocena zarządzania zasobami nansowymi Grupy CPD
Grupa CPD nansowała swoją działalność za pomocą kapitałów własnych i kapitałów obcych. Kapitały
własne na dzień bilansowy stanowiły 70% całkowitej sumy bilansowej Grupy i były głównym źródłem
nansowania działalności operacyjnej Grupy. W 2022 roku zasoby nansowe Grupy były wykorzystywane
zgodnie z planami, przeznaczeniem i bieżącymi potrzebami. Grupa wywiązywała się regularnie ze swych
zobowiązań wobec kontrahentów, banków oraz z obowiązkowych obciążeń na rzecz Państwa. Przepływy
nansowe są na bieżąco monitorowane, co pozwala na bezpieczne zarządzanie nansami Grupy.
Dodatkowo w długoterminowej projekcji przepływów pieniężnych zostały utworzone rezerwy na różne
ryzyka, co powoduje, że zobowiązania stanowiące 30% całkowitej sumy bilansowej Grupy nie stanowią
zagrożenia dla płynności nansowej Grupy.
Kredyty i pożyczki były znaczącym źródłem nansowania dla Grupy CPD w 2022 roku. Grupa
spłaciła wszystkie kredyty w 2022 roku, więc na koniec roku 2022 łączna wartość zobowiązań z tytułu
kredytów i pożyczek, w tym leasingu, wynosiła 2 mln PLN w porównaniu do 97 mln PLN na koniec roku
2021. W ramach zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek Grupa CPD wykazuje również zobowiązania
z tytułu leasingu, będącego skapitalizowanym zobowiązaniem Grupy z tytułu wieczystego użytkowania
gruntów. Na koniec 2022 roku zobowiązania te wyniosły 2 mln PLN, co stanowiło 100% łącznej kwoty
zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek, w tym leasingu.
21. zmiany w zasadach zarządzania
Oprócz zmian w strukturze Grupy w roku 2022 (opisanych szczegółowo w punkcie VI.2 STRUKTURA
GRUPY KAPITAŁOWEJ niniejszego raportu) oraz dalszym upraszczaniem procedur organizacyjnych nie
wystąpiły zasadnicze zmiany w zasadach zarządzania Grupą.
22. wynagrodzenia zarządu, rady nadzorczej i komitetu
audytu
 wynagrodzenie rady nadzorczej
W 2022 roku Spółka ani jednostki podporządkowane nie wypłacały nagród ani korzyści, w tym wynikających
z programów motywacyjnych lub premiowych opartych na kapitale emitenta, w szczególności opartych
na obligacjach z prawem pierwszeństwa, zamiennych, warrantach subskrypcyjnych, w pieniądzu, naturze
lub jakiejkolwiek innej formie. W roku 2022 członkom Rady Nadzorczej CPD S.A. zostały wypłacone
następujące kwoty wynagrodzenia z tytułu pełnienia funkcji w Radzie Nadzorczej Spółki:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
61
 wynagrodzenie komitetu audytu
Wynagrodzenia członków Komitetu Audytu CPD S.A. w roku 2022 z tytułu pełnienia funkcji
na zasadzie powołania w Komitecie Audytu Spółki oraz z tytułu usług świadczonych na rzecz spółek
Grupy wyniosły:
 wynagrodzenie zarządu
W 2022 roku Spółka ani jednostki podporządkowane nie wypłacały nagród ani korzyści, w tym
wynikających z programów motywacyjnych lub premiowych opartych na kapitale emitenta,
w szczególności opartych na obligacjach z prawem pierwszeństwa, zamiennych, warrantach
subskrypcyjnych, w pieniądzu, naturze lub jakiejkolwiek innej formie. Wynagrodzenia członków
Zarządu CPD S.A. w roku 2022 z tytułu pełnienia funkcji na zasadzie powołania w Zarządzie Spółki
oraz z tytułu usług świadczonych na rzecz spółek Grupy wyniosły:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
62
23. umowy z osobami zarządzającymi – rekomPensaty
Członkowie Zarządu CPD S.A. nie są zatrudnieni na umowy o pracę w Spółce. Spółka nie zawarła
z osobami zarządzającymi umów przewidujących rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub
zwolnienia ze stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy odwołanie ze stanowiska następuje z powodu
połączenia Spółki przez przejęcie.
24. akcje sPółki bĘdące w Posiadaniu osób zarządzających
i nadzorujących
Poniższa tabela przedstawia stan posiadania akcji Spółki przez członków Zarządu pełniących funkcję
w Zarządzie Spółki na 31 grudnia 2022 roku, według informacji posiadanych przez Spółkę:
2 sierpnia 2022 roku Spółka otrzymała od pani Elżbiety Wiczkowskiej oraz pani Iwony Makarewicz –
członków zarządu w CPD S.A. – powiadomienia o transakcji na akcjach, zawartych 29 lipca 2022 r.,
o których mowa w art. 19 ust. 3 Rozporządzenia MAR.
Spółka nie posiada innych informacji odnośnie do posiadania akcji Spółki przez inne osoby
wchodzące w skład organów zarządzających lub nadzorujących.
W stosunku do stanu przedstawionego w skonsolidowanym raporcie za III kwartał 2022, opublikowanym
28 listopada 2022, w zestawieniu stanu posiadania akcji przez osoby zarządzające i nadzorujące
w okresie sprawozdawczym nie zaszły zmiany.
Spółka nie posiada innych informacji odnośnie do posiadania akcji Spółki przez inne osoby
wchodzące w skład organów zarządzających lub nadzorujących.
25. umowy zmieniające strukturĘ właścicielską
Na dzień bilansowy Spółka nie otrzymała innych zawiadomień dotyczących zmian w proporcjach akcji
posiadanych przez akcjonariuszy posiadających dotychczas co najmniej 5 % akcji Spółki.
26. system kontroli Programów akcji Pracowniczych
W okresie sprawozdawczym Spółka nie wprowadzała programów akcji pracowniczych.

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
63
27. umowa z Podmiotem uPrawnionym do badania sPrawozdaŃ
finansowych
15 września 2020 roku Rada Nadzorcza Spółki, po zapoznaniu się z rekomendacją Komitetu Audytu Spółki,
podjęła uchwałę w sprawie wyboru Grant Thornton Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k.
(po zmianie formy prawnej Grant Thornton Polska P.S.A.) z siedzibą w Poznaniu, przy ul. Abpa Antoniego
Baraniaka 88 E, wpisanej na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań nansowych pod
numerem 4055, na biegłego rewidenta uprawnionego do:
– zbadania skonsolidowanego sprawozdania nansowego CPD S.A. za rok nansowy kończący
się 31 grudnia 2020 roku,
– zbadania jednostkowego sprawozdania nansowego CPD S.A. za rok nansowy kończący się
31 grudnia 2020 roku,
– przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania nansowego CPD S.A. na
30 czerwca 2020 roku,
– przeglądu śródrocznego jednostkowego sprawozdania nansowego CPD S.A. na 30 czerwca
2020 roku,
oraz
– zbadania skonsolidowanego sprawozdania nansowego CPD S.A. za rok nansowy kończący
się 31 grudnia 2021 roku,
– zbadania jednostkowego sprawozdania nansowego CPD S.A. za rok nansowy kończący
się 31 grudnia 2021 roku,
– przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania nansowego CPD S.A. na
30 czerwca 2021 roku,
– przeglądu śródrocznego jednostkowego sprawozdania nansowego CPD S.A. na 30 czerwca
2021 roku,
oraz
– zbadania skonsolidowanego sprawozdania nansowego CPD S.A. za rok nansowy kończący
się 31 grudnia 2022 roku,
– zbadania jednostkowego sprawozdania nansowego CPD S.A. za rok nansowy kończący się
31 grudnia 2022 roku,
– przeglądu śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania nansowego CPD S.A. na
30 czerwca 2022 roku,
– przeglądu śródrocznego jednostkowego sprawozdania nansowego CPD S.A. na 30 czerwca
2022 roku.
Umowa z Grant Thornton Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. (po zmianie formy
prawnej Grant Thornton Polska P.S.A.) została zawarta na okres niezbędny do wykonania prac w niej
wskazanych.
Główne założenia polityki wyboru rmy audytorskiej
Do głównych założeń polityki wyboru rmy audytorskiej przyjętej w CPD należy:
• zapewnienie prawidłowości procesu wyboru rmy audytorskiej oraz określenie
odpowiedzialności i obowiązków uczestników procesu,
• analiza przy wyborze rmy audytorskiej rekomendacji udzielonych przez Komitet
Audytu;

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
64
• uwzględnienie zasady rotacji rmy audytorskiej i kluczowego biegłego
rewidenta w przyjętym horyzoncie czasowym.
Główne założenia Polityki świadczenia przez rmę audytorską
przeprowadzającą badanie ustawowe, przez podmioty powiązane z tą rmą audytorską oraz przez
członka sieci rmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem:
• zapewnienie prawidłowości w procesie zlecania usług dozwolonych;
• określenie odpowiedzialności i obowiązków uczestników procesu;
• zdeniowanie katalogu usług dozwolonych;
• ustalenie procedury zlecenia usług dozwolonych.
W 2022 roku rma audytorska badająca sprawozdanie nansowe nie świadczyła na rzecz CPD innych
usług niebędących badaniem, w związku z czym dokonanie oceny niezależności rmy audytorskiej ani
zgoda Rady Nadzorczej CPD na świadczenie dodatkowych usług nie była wymagana.
Sprawozdanie nansowe CPD S.A. oraz skonsolidowane sprawozdanie nansowe Grupy Kapitałowej
za 2022 rok podlegały przeglądowi i badaniu przez rmę audytorską Grant Thornton Polska P.S.A.
Łączne wynagrodzenie audytora Grant Thornton za rok 2022 wyniosło 176 000 PLN netto,
z czego:
• 66 287 PLN stanowiło wynagrodzenie za przegląd sprawozdania nansowego CPD S.A.
oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupy Kapitałowej za okres od
1 stycznia 2022 r. do 30 czerwca 2022 r. (umowa z 16 września 2020);
• 85 000 PLN stanowiło wynagrodzenie za badanie sprawozdania nansowego CPD S.A.
oraz skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupy Kapitałowej za okres od
1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022 r. (umowa z 16 września 2020);
• 10 198 PLN stanowiło wynagrodzenie za ocenę sprawozdania Rady Nadzorczej CPD S.A.
o wynagrodzeniach członków zarządu i rady nadzorczej za lata 2019–2020.
Wynagrodzenie rm audytorskich za badanie i przegląd sprawozdania nansowego za poprzedni rok
obrotowy zostało opisane w nocie 28 skonsolidowanego sprawozdania nansowego.
28. struktura aktywów i Pasywów według stoPnia Płynności

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
65

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
66
29. zobowiązania warunkowe
Nie wystąpiły.
Struktura aktywów i pasywów Grupy CPD na dzień 31 grudnia 2022 r. i zmiany w porównaniu ze stanem
na koniec 2021 roku:

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
67
30. informacje o udzielonych Pożyczkach
Szczegóły dotyczące udzielonych pożyczek znajdują się w nocie objaśniającej nr 4 i 6 do sprawozdania
nansowego Spółki.
Dane dotyczące pożyczek udzielonych przez CPD S.A. wg stanu na 31 grudnia 2022

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
68

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
69
V. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU
I RADY NADZORCZEJ

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
70
oświadczenie zarządu
Zarząd CPD S.A. potwierdza, że wedle jego najlepszej wiedzy jednostkowe i skonsolidowane
sprawozdanie nansowe Grupy Kapitałowej CPD za rok obrotowy zakończony 31 grudnia 2022 r.
oraz dane porównywalne zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości
oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i nansową Spółki
i Grupy Kapitałowej oraz jej wynik nansowy, a roczne sprawozdanie z działalności Spółki i Grupy
Kapitałowej zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy Kapitałowej,
w tym zagrożeń i ryzyk.
Zarząd CPD S.A. potwierdza, że podmiot uprawniony do badania rocznego jednostkowego
i skonsolidowanego sprawozdania nansowego, dokonujący badania rocznego jednostkowego
i skonsolidowanego sprawozdania nansowego, został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz że
zarówno podmiot, jak i biegli rewidenci dokonujący badania spełniali warunki do wydania bezstronnej
i niezależnej opinii o badanym rocznym jednostkowym i skonsolidowanym sprawozdaniu nansowym,
zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi. Sprawozdania nansowe CPD S.A. oraz
Grupy Kapitałowej w roku 2022 podlegały przeglądowi i badaniu przez rmę audytorską Grant Thornton
Polska P.S.A. z siedzibą w Warszawie.
colin kingsnorth elżbieta wiczkowska
Prezes zarządu członek zarządu
iwona makarewicz john Purcell
członek zarządu członek zarządu

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
71
a. informacja zarządu cPd s.a. na temat wyboru firmy audytorskiej
Zarząd CPD S.A., działając na podstawie § 70 ust. 1 pkt 7) oraz § 71 ust. 1 pkt 7) rozporządzenia Ministra
Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez
emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych
przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz. 757), oraz na
podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej CPD S.A., informuje, że w Spółce CPD S.A.:
a) rma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do
sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego sprawozdania
nansowego oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania nansowego, zgodnie
z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki
zawodowej;
b) są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją rmy audytorskiej i kluczowego
biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji;
c) obowiązuje polityka w zakresie wyboru rmy audytorskiej oraz polityka w zakresie świadczenia
na rzecz Spółki przez rmę audytorską, podmiot powiązany z rmą audytorską lub członka
jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo
zwolnionych z zakazu świadczenia przez rmę audytorską.
colin kingsnorth elżbieta wiczkowska
Prezes zarządu członek zarządu
iwona makarewicz john Purcell
członek zarządu członek zarządu

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
72
b. oświadczenie rady nadzorczej cPd s.a. w zakresie funkcjonowania komitetu
audytu w związku z Publikacją jednostkowego i skonsolidowanego raPortu
rocznego za 2022 rok
Rada Nadzorcza CPD S.A., działając na podstawie § 70 ust. 1 pkt 8) oraz § 71 ust. 1 pkt 8) rozporządzenia
Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych
przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018 r., poz.
757), oświadcza, że w spółce CPD S.A.:
a) są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu audytu,
w tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań
odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent,
oraz w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań nansowych;
b) Komitet Audytu CPD S.A. wykonywał zadania komitetu audytu przewidziane
w obowiązujących przepisach.
aNdRew Pegge
Przewodniczący rady nadzorczej
wiesław oleś mirosław gronicki
sekretarz rady nadzorczej członek rady nadzorczej
emil tomaszewski krzysztof laskowski
członek rady nadzorczej członek rady nadzorczej

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
73
c. oświadczenie rady nadzorczej cPd s.a. w zakresie oceny sPrawozdania
zarządu z działalności gruPy kaPitałowej cPd i cPd s.a. oraz jednostkowego
i skonsolidowanego sPrawozdania finansowego
Rada Nadzorcza CPD S.A., działając na podstawie § 70 ust. 1 pkt 14) oraz § 71 ust. 1 pkt 12)
rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne
informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2018
roku, poz. 757), oświadcza, że:
zgodnie z oceną dokonaną przez Radę Nadzorczą CPD S.A. sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy
Kapitałowej CPD i CPD S.A. za 2022 rok oraz jednostkowe i skonsolidowane sprawozdanie nansowe
za okres od 1 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r. są zgodne z księgami, dokumentami oraz stanem
faktycznym.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 382 § 3 Kodeksu spółek handlowych do szczególnych obowiązków Rady Nadzorczej
należy ocena sprawozdania zarządu z działalności spółki oraz sprawozdania nansowego za ubiegły rok
obrotowy zarówno w zakresie ich zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym.
Za sporządzenie sprawozdania nansowego CPD S.A. oraz sprawozdania Zarządu z działalności Grupy
Kapitałowej CPD i CPD S.A. odpowiedzialny jest Zarząd Spółki. Za sporządzenie skonsolidowanego
sprawozdania nansowego Grupy Kapitałowej CPD S.A., zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską oraz innymi
obowiązującymi przepisami prawa, odpowiedzialny jest Zarząd jednostki dominującej. Na podstawie
art. 4a ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości (tj. Dz. U. z 2018 roku, poz. 395
z późn. zm.) Rada Nadzorcza wraz z Zarządem są zobowiązani do zapewnienia, aby ww. sprawozdania
spełniały wymagania przewidziane w ustawie o rachunkowości, w wydanych na jej podstawie przepisach
wykonawczych oraz innych obowiązujących przepisach prawa. Rada Nadzorcza CPD S.A., działając na
podstawie Statutu Spółki oraz Regulaminu Rady Nadzorczej, dokonała wyboru rmy Grant Thornton
Polska sp. z o.o. sp. k. jako rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania rocznego sprawozdania
nansowego CPD S.A. oraz rocznego skonsolidowanego sprawozdania nansowego Grupy Kapitałowej
CPD S.A.
Ocena sprawozdań nansowych została dokonana w oparciu o informacje i dane uzyskane w toku prac
Rady Nadzorczej CPD S.A. oraz Komitetu Audytu Rady Nadzorczej CPD S.A., w tym przekazanych przez
Zarząd CPD S.A. oraz biegłego rewidenta – Grant Thornton Polska P.S.A., na podstawie uprawnień
wynikających z przepisów powszechnie obowiązujących oraz regulacji wewnętrznych. W oparciu
o powyższe Rada Nadzorcza CPD S.A. szczegółowo przeanalizowała:
1) Sprawozdanie nansowe CPD Spółka Akcyjna za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku,
obejmujące:
a) sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022,
b) sprawozdanie z sytuacji nansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2022 roku,
c) sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022,
d) sprawozdanie z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia 2022 do 31 grudnia 2022,
e) noty objaśniające do sprawozdania nansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022;
2) Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego sprawozdania nansowego za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku;

CPD S.A.
RAPORT ROCZNY SPÓŁKI ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ ZA ROK 2022
74
3) Skonsolidowane sprawozdanie nansowe Grupy Kapitałowej CPD Spółki Akcyjnej za rok
zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku, obejmujące:
a) skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2022 do
31 grudnia 2022,
b) skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji nansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2022
roku,
c) skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym za okres od dnia 1 stycznia do
dnia 31 grudnia 2022 roku,
e) skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za okres od dnia 1 stycznia do dnia
31 grudnia 2022 roku,
f) noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania nansowego za rok zakończony
w dniu 31 grudnia 2022 roku;
4) Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania
nansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2022 roku;
5) Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej CPD i CPD S.A. za rok 2022 wraz ze
Sprawozdaniem dotyczącym danych nienansowych Grupy Kapitałowej CPD i CPD S.A. za 2022 rok
i na tej podstawie dokonała pozytywnej oceny sprawozdania Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej
CPD i CPD S.A. oraz jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania nansowego w zakresie
zgodności ich treści z księgami, dokumentami oraz stanem faktycznym.
aNdRew Pegge
Przewodniczący rady nadzorczej
wiesław oleś mirosław gronicki
sekretarz rady nadzorczej członek rady nadzorczej
emil tomaszewski krzysztof laskowski
członek rady nadzorczej członek rady nadzorczej