1
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Sprawozdanie
Zarządu z działalności
Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol
FY 2022

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
Sprawozdanie
Zarządu z działalności
Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol
za okres od 01 stycznia 2022 r. do 31 grudnia 2022 r.
Pinczyn, 28 kwietnia 2023
FY 2022 FY 2022

3
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wybrane
osiągnięcia 2022
FY 2022
BUDOWNICTWO
Nowy oddział
w Poznaniu
Nowy region południowo-zachodni na ko-
niec 2022 roku obsługuje ponad 80 specjali-
stów
DEWELOPER
Ponad 340
sprzedanych
lokali
Bogata oferta dostosowana
do potrzeb rynku
STEEL
Złącze uchylne
Tiltdek
Projekt opatentowany w 2022
STEEL
Klienci
121 nowych Klientów,
w tym 34 zagranicznych
BUDOWNICTWO
1,315
mld PLN
wysoki pipeline kontraktów w 2022
DEWELOPER
Obsługa Klientów oceniona na bardzo wy-
sokim poziomie
NPS
=
85%

4
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Spis treści
Najważniejsze wydarzenia 2022 9
Wybrane dane finansowe 12
Podstawowe informacje o Spółce 15
1.1 Działalność Dekpol S.A. 15
1.2 Oddziały 16
1.3 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej 16
1.4 Akcje i akcjonariat Spółki 17
1.5 Zmiany w zasadach zarządzania Spółką 18
1.6 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe 19
Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej 21
2.1 Struktura Grupy Kapitałowej 21
2.2 Jednostki podlegające konsolidacji 25
2.3 Akcje własne 25
2.4 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej 25
2.5 Zmiany w zasadach zarządzania Grupą Kapitałową 27
2.6 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe 27
Działalność Spółki i Grupy Kapitałowej 29
3.1 Podstawowe produkty, towary i usługi 29
3.2 Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia 35
3.3 Główne inwestycje krajowe i zagraniczne oraz lokaty kapitałowe 37
3.4 Znaczące zdarzenia i umowy z obszaru działalności operacyjnej Grupy w roku obrotowym
2022 oraz po jego zakończeniu 38
3.5 Pozostałe zdarzenia i umowy w działalności Grupy 46
3.6 Pożyczki i kredyty 49
3.7 Poręczenia i gwarancje 56
3.8 Instrumenty finansowe 58
3.9 Transakcje z podmiotami powiązanymi 58
3.10 Czynniki i zdarzenia, w tym o nietypowym charakterze, wpływające na działalność i
sprawozdanie finansowe 58
Wyniki ekonomiczno - finansowe Spółki Dekpol S. A. 60
4.1 Zasady sporządzania jednostkowego sprawozdania finansowego 60
4.2 Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Dekpol S.A. 60
4.3 Polityka dywidendowa 66
4.4 Emisje papierów wartościowych 66
4.5 Ocena zarządzania zasobami finansowymi 68
Wyniki ekonomiczno- finansowe Grupy Kapitałowej Dekpol 70
5.1 Zasady sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego 70
5.2 Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej Dekpol 71
5.3 Emisje papierów wartościowych 78
5.4 Ocena zarządzania zasobami finansowymi 79
Perspektywy rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol 81

5
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
6.1 Strategia i kierunki rozwoju 81
6.2 Realizacja strategii Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol w 2022 roku 84
6.3 Perspektywy rozwoju działalności w najbliższym roku obrotowym 86
6.4 Czynniki zewnętrzne i wewnętrzne istotne dla rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej 88
6.5 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych 90
Czynniki ryzyka i zagrożeń 92
Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego 105
8.1 Wskazanie zbioru zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega emitent 105
8.2 Wskazanie zasad ładu korporacyjnego, od stosowania których odstąpiono 105
8.3 Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio znaczne pakiety akcji 108
8.4 Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne
uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień 109
8.5 Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie wykonywania prawa głosu 109
8.6 Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych emitenta 109
8.7 Organy Spółki 109
8.8 Zasady zmiany statutu Spółki 117
8.9 Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu
sporządzania sprawozdań Spółki i Grupy Kapitałowej 117
8.10 Polityka Różnorodności 118
Polityka Wynagrodzeń 120
9.1 System wynagrodzeń 120
9.2 Warunki i wysokość wynagrodzenia członków Zarządu 120
9.3 Umowy zawarte z osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich
rezygnacji 121
9.4 Warunki i wysokość wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej 121
9.5 Zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób
zarządzających i nadzorujących 122
Pozostałe informacje 124
10.1 Postępowanie toczące się przed sądem, organem właściwym dla postepowania
arbitrażowego lub organem administracji publicznej 124
10.2 Zagadnienia pracownicze 124
10.3 Firma audytorska 126
10.4 Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju 126
10.5 Zagadnienia dotyczące środowiska naturalnego 127
10.7 Wydatki na cele kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych,
związków zawodowych 128
10.8 Sprawozdanie na temat informacji niefinansowych 129
10.9 Kontakt dla Inwestorów 130

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
6
List Prezesa Zarządu
Szanowni Państwo,
Rok 2022 był niewątpliwie kolejnym – po czasie pandemicznym – wymagającym okresem dla wszystkich
przedsiębiorców. Gdy myśleliśmy już, że największe zawirowania są za nami, pojawił się kolejny „czarny
łabędź” - wybuch wojny w Ukrainie, ze wszystkimi jej konsekwencjami, będącymi dodatkowym kataliza-
torem negatywnych tendencji rynkowych w postaci porwanych łańcuchów dostaw, inflacji, wysokich stóp
procentowych czy ogólnej niepewności.
W efekcie rok 2022 był dla nas kolejnym sprawdzianem, który potwierdził, że dywersyfikacja działań w
ramach DEKPOLU i strategia polegająca na rozwoju w trzech głównych uzupełniających się segmentach
oraz w zyskującym na znaczeniu obszarze prefabrykacji (Betpref) przynosi efekty i pozwala niwelować w
ramach Grupy niekorzystne trendy. Nasze przychody wzrosły o 10% i przekroczyły 1,38 mld zł, a zysk netto
zwiększył się o ponad 4% do niespełna 80 mln zł - odnotowaliśmy więc bardzo dobre wyniki w historii
Grupy, pomimo bardzo wymagającego otoczenia
Segment Generalnego Wykonawstwa (Dekpol Budownictwo) kolejny rok z rzędu osiągnął bardzo dobre
wyniki, przekroczywszy 1 mld zł przychodów. Koncentracja na krótkoterminowych kontraktach i ciągłe
doskonalenie w zakresie ofertowania sprawiły, że pomimo dynamicznie rosnących cen materiałów i usług
utrzymaliśmy marże na satysfakcjonującym poziomie. W tych burzliwych na rynku czasach jednym z klu-
czowych elementów dla naszego sukcesu okazała się dostępność materiałów. W efekcie, do pomyślnej
realizacji kontraktów w 2022 roku wydatnie kontrybuowała własna produkcja prefabrykatów betonowych
i stalowych. Spółka Betpref, którą od momentu przejęcia w 2018 roku stale rozwijamy i wyposażamy w
nowe linie technologiczne, skupiała się na realizacji w 2022 roku zleceń dla zewnętrznych firm budowla-
nych. Dodatkowo widząc perpektywy i rozwój rynku prefabrykacji, latem 2022 roku dokonaliśmy przejęcia
Zakładu Kombet w Działdowie. Naszym zamiarem jest dalszy rozwój w obszarze prefabrykacji, ponieważ
widzimy w nim duży potencjał.
Kontrybucja Dekpol Deweloper do wyników Grupy była w 2022 niższa z uwagi na specyfikę harmono-
gramu przekazań poszczególnych projektów. Ze względu na ustanie akcji kredytowej poziom nowo za-
wieranych umów był niższy niż planowany na początku 2022 roku, jednak historycznie duży udział klien-
tów „gotówkowych” i szeroka, zdywersyfikowana oferta sprawiają, że spółka osiąga satysfakcjonujące
poziomy sprzedaży przy dobrych marżach.
Dekpol Steel ma natomiast za sobą kolejny dobry rok pod kątem przychodów. Dzięki przejęciu zakładu
Intek w Lubawie (rok 2021) zwiększyliśmy moce produkcyjne i w pierwszej połowie roku realizowaliśmy
bardzo dobre wolumeny produkcji i sprzedaży. Jednak wybuch wojny w Ukrainie doprowadził do osłabie-
nia popytu w segmencie łyżek i osprzętów, co w połączeniu z rosnącymi kosztami znalazło odzwiercie-
dlenie w wynikach. Dzięki zdecydowanym i szybkim decyzjom Zarządu, w ciągu kilku tygodni Steel i Intek
rozpoczęły produkcję dla odbiorców w perspektywicznym segmencie offshore, zielonej energetyki i in-
nych konstrukcji stalowych, jak również rozpoczęto procedurę pozyskania licencji wymaganych dla do-
stawców segmentu obronnego, m.in. dla NATO. Zakładamy, że ten przejściowo trudny czas może zapro-
centować w przyszłości.
Podsumowując miniony rok, podkreślić należy, że jako Grupa potrafimy elastycznie podchodzić do wy-
zwań i kontynuować rozwój w wymagających czasach. Konsekwentnie, pomimo trudnego otoczenia,
wzmacniamy nasze fundamenty, inwestujemy w rozwój zespołu i budowę kapitału ludzkiego, a także po-
szukujemy szans biznesowych, dzięki czemu stale umacniamy swoją pozycję na rynku.
Chciałbym podziękować wszystkim Pracownikom za ich codzienny wkład i zaangażowanie – sukces
Grupy to suma ich wiedzy, doświadczenia i determinacji w realizacji postawionych zadań.
Mariusz Tuchlin
Prezes Zarządu
Grupa Kapitałowa Dekpol

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
7
Komentarz
Wiceprezes Zarządu
Szanowni Państwo,
Zmienne i trudne do przewidzenia otoczenie biznesowe to jedno z głównych wyzwań, jakim
czoła muszą stawiać przedsiębiorcy i menedżerowie w ostatnich latach. Rok 2022 był pod tym
kątem jednym z bardziej wymagających okresów. W obliczu konfliktu zbrojnego toczącego się
bezpośrednio za naszą granicą wykazaliśmy się empatią i solidarnością, ale także niezwykłą
determinacją do tego, by pomimo trudnej sytuacji kontynuować stawiane sobie cele.
Rok 2022 udowodnił, że jako Grupa jesteśmy dobrze przygotowani na różne scenariusze i
dzięki dywersyfikacji notujemy solidne wyniki finansowe, pomimo wymagającego otoczenia.
Kolejny raz potwierdziło się, że ostrożne podejście do sfery finansowania działalności i konser-
watywna strategia Grupy może być gwarancją bezpieczeństwa w czasie dużej niepewności
czy spowolnienia na rynku. Zależy nam na zapewnieniu optymalnych warunków wzrostu na-
szych głównych biznesów tak, aby możliwe było jak najlepsze wykorzystanie szans rynkowych.
W ostatnich latach inwestycje przyczyniły się do dynamicznego wzrostu Grupy Kapitałowej.
Kluczowe dla uzyskania nowego poziomu przychodów Grupy, które zbliżyły się już do 1,4 mld
PLN, okazała się istotna inwestycja w wyższy poziom kapitału obrotowego. Niemniejszą wagę
dla rozwoju Grupy ma dostępność finansowania na transakcje M&A, które są elementem na-
szej strategii. Równocześnie dbamy o bezpieczny poziom zadłużenia – tak ważny szczególnie
w środowisku inflacyjnym i wysokich stóp procentowych. Na bieżąco analizujemy i planujemy
sferę finansowania działalności Grupy, korzystając przy tym z narzędzi pozwalających na mity-
gowanie potencjalnych ryzyk.
Co istotne, w codziennej pracy nie tracimy z oczu zagadnień z obszaru ESG. Kwestie związane
z raportowaniem pozafinansowym były i zawsze będą jednym z głównych priorytetów działania
GK Dekpol. W 2022 roku powołaliśmy zespół do prac nad stworzeniem strategii ESG dla Grupy.
W ramach prac tego zespołu dokonaliśmy analizy naszych procesów oraz realizowanych dzia-
łań prośrodowiskowych i prospołecznych, w tym interakcji z naszymi interesariuszami. Strate-
gię ESG planujemy wdrożyć w 2023 roku. Naszym priorytetem jest wzrost wartości dla Akcjo-
nariuszy, ale realizowany w sposób odpowiedzialny, zgodny z najlepszymi standardami.
Katarzyna Szymczak–Dampc
Wiceprezes Zarządu
Dyrektor Finansowy
Grupa Kapitałowa Dekpol

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
8
Najważniejsze
wydarzenia 2022

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
9
Najważniejsze wydarzenia 2022
Wrzesień 2022 Gwiazda rankingu Buildera
Grupa Kapitałowa Dekpol zajęła 18 miejsce w kategorii
największe przychody w województwie pomorskim, co
stawia nas bardzo wysoko na liście polskich generalnych
wykonawców. Prestiżowy ranking publikowany corocznie
przez Delloite, PwC oraz Dun&Bradstreet opi
erał się na
danych finansowych za lata 2018-2020.
Sierpień 2022 Zakup Kombet Działdowo
Spółka Kombet Działdowo stała się częścią Grupy Kapita-
łowej Dekpol, co stanowi ogromny krok na drodze dal-
szego rozwoju firmy. Jest to uznany producent prefabry-
katów betonowych, którego moce produkcyjne wynoszą
1000 m3 miesięcznie.
Wrzesień 2022 Sol Marina Event
Podczas dwudniowego wydarzenia Klienci
inwestycji Sol
Marina uczestniczyli w uroczystej kolacji integracyjnej
,
podczas której odbyła się licytacja
bursztynów w ramach
akcji charytatywnej. Udało nam się zebrać 29.000 zł
, które
przekazane zostały Hospicjum Św. Wawrzyńca w Gdyni.
Styczeń 2022 Wdrożenie systemu IFS
Dzięki startowi produkcyjnemu programu klasy ERP
Dekpol Budownictwo dostosował swoje procesy do wy-
magań biznesowych dzisiejszego świata nowoczesnych
przedsiębiorstw. Program trafił nie tylko do stacjonarnych
miejsc biurowych, ale przede wszystkim na budowy
. Jest
to unikalne wdrożenie w branży, poprzedzone 3-
letnim
projektem, które w doskonały sposób waliduje i poprawia
nadzór procesów w firmie, prowadząc do usprawnień w
zakresie kontraktacji realizowanych projektów, gospo-
darki magazynowej, kontroli budżetu
i każdego innego
procesu w firmie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
10
Czerwiec 2022 10-lecie Dekpol Steel
Dekpol Steel świętował 10 rocznicę powstania firmy
, z
okazji której pracownicy spółki zostali zaproszeni na pik-
nik rodzinny.
Wieloletnie doświadczenie w produkcji
osprzętu do maszyn budowlanych jest kolejnym atutem,
jaki posiada Grupa Kapitałowa Dekpol.
Październik 2022 Targi Bauma
Zespół Dekpol Steel miał szansę z
aprezentować swoje
produkty na jednych z największych światowych targów
Budowlanych Bauma, które odbyły się w Monachium.
Była to świetna okazja do nawiązania współpracy na
rynku globalnym. W roku 2022 spółka
prowadzi eksport
produktów do 22 krajów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
11
Wybrane dane finansowe

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
12
Wybrane dane finansowe
Wybrane dane finansowe Grupy Kapitałowej Dekpol
Wybrane dane finansowe skonsolidowane tys. PLN tys. EUR
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
I. Przychody netto ze sprzedaży produktów, to-
warów i materiałów 1 386 848 1 255 783 295 810 274 338
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej 120 050 112 988 25 606 24 683
III. Zysk (strata) brutto 97 887 89 638 20 879 19 582
IV. Zysk (strata) netto 78 909 75 726 16 831 16 543
V. Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł /
EUR) 9,44 9,06 2,01 1,98
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności ope-
racyjnej 102 781 55 819
21 923
12 194
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności in-
westycyjnej (34 381) (15 718) (7 333) (3 434)
VIII. Przepływy pieniężne netto z działalności fi-
nansowej (28 900) (6 967) (6 164) (1 522)
IX. Przepływy pieniężne netto, razem 39 500 33 134 8 425 7 238
31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021
X. Aktywa razem 1 386 779 1 357 149 295 695 295 071
XI. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 909 818 969 881 193 995 210 871
XII. Zobowiązania długoterminowe 269 261 282 261 57 413 61 369
XIII. Zobowiązania krótkoterminowe 640 557 687 620 136 582 149 502
XIV. Kapitał własny 476 961 387 268 101 700 84 200
XV. Kapitał zakładowy 8 363 8 363 1 783 1 818
XVI. Liczba akcji na koniec okresu 8 362 549 8 362 549 8 362 549 8 362 549
XVII. Wartość księgowa na jedną akcję (w zł /
EUR) 57 46 12 10

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
13
Wybrane dane finansowe Dekpol S.A.
Wybrane dane finansowe jednostkowe
tys. PLN tys. EUR
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
01.01.2022-
31.12.2022
01.01.2021-
31.12.2021
I. Przychody netto ze sprzedaży produktów,
towarów i materiałów 276 201 210 305 58 913 45 943
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej 8 254 7 620 1 761 1 665
III. Zysk (strata) brutto 1 494 27 114 319 5 923
IV. Zysk (strata) netto 1 208 26 118 258 5 706
V. Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w zł /
EUR) 0,14 3,12 0,03 0,68
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności
operacyjnej 54 489 22 454 11 622 4 905
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności
inwestycyjnej (55 354) (47 839) (11 807) (10 451)
VIII. Przepływy pieniężne netto z działalności
finansowej 5 811 (68 841) 1 239 (15 039)
IX. Przepływy pieniężne netto, razem 4 946 (94 227) 1 055 (20 585)
31.12.2022 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2021
X. Aktywa razem 610 494 537 244 130 172 116 807
XI. Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania 321 815 249 884 68 619 54 330
XII. Zobowiązania długoterminowe 148 048 144 247 31 567 31 362
XIII. Zobowiązania krótkoterminowe 173 767 105 637 37 051 22 968
XIV. Kapitał własny 288 679 287 360 61 553 62 478
XV. Kapitał zakładowy 8 363 8 363 1 783 1 818
XVI. Liczba akcji na koniec okresu 8 362 549 8 362 549 8 362 549 8 362 549
XVII. Wartość księgowa na jedną akcję (w zł /
EUR) 35 34 7 7
Wybrane pozycje bilansu zaprezentowane w walucie EUR zostały przeliczone według ogłoszonego przez Naro-
dowy Bank Polski średniego kursu EUR z dnia 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia 2021 roku. Wybrane pozycje
rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych przeliczono na EUR według ogłoszonego przez
Narodowy Bank Polski kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów dla EUR obowiązujących na
ostatni dzień każdego zakończonego miesiąca w okresie 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2022 roku i 12
miesięcy zakończonych 31 grudnia 2021 roku.
01.01-31.12.2022 01.01-31.12.2021
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
(EUR/PLN) 4,6899 4,5994
Średni kurs okresu (EUR/PLN) 4,6883 4,5775

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
14
1. Podstawowe informacje o
Spółce

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
15
Podstawowe informacje o Spółce
Nazwa (firma): Dekpol Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona: Dekpol S.A.
Adres siedziby: ul. Gajowa 31, 83-251 Pinczyn
Telefon: (58) 560-10-60
Faks: (58) 560-10-61
Adres strony internetowej: http://www.dekpol.pl/
Adres poczty elektronicznej: dekpol@dekpol.pl
Spółka Dekpol S.A. („Spółka”, „Dekpol”, „Emitent”) jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Są-
dowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy Gdańsk-Północ w Gdańsku Wydział VII Gospodarczy Krajowego Re-
jestru Sądowego pod numerem KRS 0000505979. Spółka została zarejestrowana w dniu 11 kwietnia 2014 roku.
Emitent posiada numer identyfikacji podatkowej NIP 592-21-37-980 oraz numer REGON 220341682.
Emitent powstał w wyniku przekształcenia Dekpol Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Dekpol Spółkę Ak-
cyjną uchwałą Zgromadzenia Wspólników z dnia 1 kwietnia 2014 roku. W dniu 11 kwietnia 2014 roku Sąd Rejonowy
Gdańsk-Północ w Gdańsku Wydział VII Gospodarczy KRS dokonał wpisu Emitenta do rejestru przedsiębiorców KRS
pod nr 0000505979 jako spółki akcyjnej.
Spółka została utworzona na czas nieoznaczony.
Od 8 stycznia 2015 roku akcje Spółki są notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.
1.1 Działalność Dekpol S.A.
Od 2021 roku Dekpol S.A., jako jednostka dominująca Grupy Kapitałowej Dekpol, pełni, w związku z zakończeniem
procesu reorganizacji Grupy, głównie rolę holdingu zarządzającego Grupą Kapitałową Dekpol oraz świadczy usługi
na rzecz podmiotów z Grupy Kapitałowej Dekpol.
Dotychczasowe poszczególne obszary działalności Dekpol S.A. (działalność generalnego wykonawstwa, dewelo-
perska i produkcyjna) w ramach trwającej w poprzednich latach reorganizacji zostały stopniowo przeniesione z
jednostki dominującej Dekpol S.A. do nowo tworzonych spółek zależnych, a Dekpol S.A. przejmował głównie funkcję
holdingu.
Z uwagi na okoliczność prowadzenia przez Dekpol S.A. działalności operacyjnej w zakresie generalnego wykonaw-
stwa do końca 2020 roku, Dekpol S.A. pozostaje odpowiedzialny za zobowiązania z tytułu udzielonych gwarancji
jak i części zawartych umów, w zakresie w jakim nie uzyskano zgody kontrahentów na przejęcie tychże zobowiązań
przez spółkę zależną Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. w ramach aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa ma-
jącego miejsce w 2020 roku. Nadto Dekpol S.A. jest solidarnie odpowiedzialny na zasadach określonych w art. 55
1
i następnych Kodeksu cywilnego z nabywcami poszczególnych części przedsiębiorstwa (tj. odpowiednio Dekpol
Deweloper sp. z o.o., Dekpol Steel sp. z o.o. i Dekpol Budownictwo Sp. z o.o.) za zobowiązania związane ze zbytymi
częściami przedsiębiorstwa. Generalnie podstawowym zobowiązanym z tytułu działalności generalnego wyko-
nawstwa, również w stosunku do umów zawartych do dnia 31 grudnia 2020 roku, pozostaje Dekpol Budownictwo
Sp. z o.o.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
16
1.2 Oddziały
Spółka nie posiada oddziałów ani zakładów w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
1.3 Skład Zarządu i Rady Nadzorczej
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania Zarząd Spółki funkcjonuje w następującym skła-
dzie:
Imię i nazwisko Pełniona funkcja
Mariusz Tuchlin Prezes Zarządu
Katarzyna Szymczak- Dampc Wiceprezes Zarządu
Nie nastąpiły żadne zmiany w składzie Zarządu Dekpol S.A. w 2022 roku oraz do dnia publikacji sprawozdania.
Głęboko wierzymy, że sfera odpowiedzialności biznesu będzie zyskiwała na znacze-
niu, czemu dajemy obraz w naszej codziennej działalności. Naszym
priorytetem jest
wzrost wartości dla Akcjonariuszy, który uzyskujemy w sposób odpowiedzialny,
zgodny z nowoczesnymi standardami i spełniający wymogi z obszaru środowisko-
wego, społecznego i ładu korporacyjnego.
Mariusz Tuchlin
Prezes Zarządu
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania Rada Nadzorcza funkcjonuje w następującym
składzie:
Imię i nazwisko Pełniona funkcja
Roman Suszek Przewodniczący Rady Nadzorczej
Jacek Grzywacz Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Wojciech Sobczak Członek Rady Nadzorczej
Grzegorz Wąsacz Członek Rady Nadzorczej
Jacek Kędzierski Członek Rady Nadzorczej
Nie nastąpiły żadne zmiany w składzie Rady Nadzorczej Dekpol S.A. w 2022 roku oraz do dnia publikacji sprawoz-
dania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
17
1.4 Akcje i akcjonariat Spółki
1.4.1 Kapitał zakładowy Spółki
Na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania kapitał zakładowy Dekpol S.A.
wynosi 8.362.549,00 zł i dzieli się na 8.362.549 akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 1 zł każda, w tym
na:
a) 6.410.000 akcji zwykłych na okaziciela serii A,
b) 1.952.549 akcji zwykłych na okaziciela serii B,
które uprawniają łącznie do 8.362.549 głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.
1.4.2 Struktura akcjonariatu
Akcjonariusze Dekpol S.A. posiadający co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki
zgodnie ze stanem na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania:
Najwięksi akcjonariusze Liczba akcji/Liczba głosów
Udział w kapitale zakładowym/ogólnej
liczbie głosów
Mariusz Tuchlin 6 466 845 77,33%
Familiar S.A. SICAV-SIF* 679 583 8,13%
Pozostali akcjonariusze 1 216 121 14,54%
Razem: 8 362 549 100%
* na podstawie liczby akcji zarejestrowanych na Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki zwołane na dzień 28 czerwca 2019 r.
Mariusz Tuchlin
77,33%
Familiar S.A. SICAV-SIF*
8,13%
Pozostali akcjonariusze
14,54%
AKCJONARIAT EMITENTA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
18
1.4.3 Umowy w wyniku, których mogą nastąpić zmiany w strukturze
akcjonariatu
Emitent nie jest w posiadaniu informacji o umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku któ-
rych mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy
i obligatariuszy.
1.4.4 Stan posiadania akcji przez osoby zarządzające i nadzorujące
Stan posiadania akcji Dekpol S.A. przez Członków Zarządu i Członków Rady Nadzorczej Spółki na dzień publikacji
niniejszego sprawozdania:
Wyszczególnienie Liczba akcji Wartość nominalna akcji (w zł)
Mariusz Tuchlin – Prezes Zarządu 6 466 845 6 466 845
Pozostali Członkowie Zarządu oraz Rady Nadzorczej Dekpol S.A. nie posiadają akcji Emitenta. Członkowie Zarządu
oraz Rady Nadzorczej Dekpol S.A. nie posiadają akcji ani udziałów w jednostkach powiązanych Emitenta, za wyjąt-
kiem wskazanych w pkt 1.6 niniejszego sprawozdania.
1.4.5 Program akcji pracowniczych
Emitent nie posiada programu akcji pracowniczych.
1.4.6 Akcje własne
Dekpol S.A. nie posiadała ani nie nabywała w 2022 roku akcji własnych i nie podejmowała w tym okresie żadnych
czynności zmierzających do nabycia akcji własnych.
1.5 Zmiany w zasadach zarządzania Spółką
W 2022 roku nie nastąpiły zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Spółką.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
19
1.6 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe
D ekpol S.A. jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej Dekpol. Powiązania wynikające z faktu posiadania grupy
kapitałowej zostały przedstawione w pkt 2.1. niniejszego sprawozdania.
Powiązania osobowe z innymi spółkami, w których Pan Mariusz Tuchlin (pełniący funkcje Prezesa Zarządu Emitenta
i będący większościowym akcjonariuszem Emitenta) jest znacznym udziałowcem wg stanu na dzień publikacji ni-
niejszego sprawozdania:
Nazwa Spółki KRS Charakter powiązania Informacje o Spółce
City Apart Management
Sp. z o.o. 0000300191
- 98% udziałów i głosów należy
do Grano Group Sp. z o.o., 2 %
udziałów i głosów należy do
City Apart Management Sol
Marina Sp. z o.o.
Spółka prowadzi działalność w
branży hotelarskiej
Grano Group
Sp. z o.o. 0000629533
- 95% udziałów i głosów należy
do Mariusza Tuchlina
Spółka prowadzi działalność
firm centralnych i holdingów
z wyłączeniem holdingów
finansowych – podmiot
skupiający takže udziały spółek
prowadzących działalność w
branży hotelarskiej
OMT Serwis Mariusz Tuchlin
Sp. j. 0000893460
- Mariusz Tuchlin posiada 90%
udział w zyskach i stratach
spółki, jest także wspólnikiem
uprawnionym do jej
reprezentacji
Spółka prowadzi działalność w
branży wynajmu pojazdu
osobowych i dostawczych oraz
maszyn i urządzeń
budowlanych
City Apart Management
Sol Marina Sp. z o.o. 0000711010
- 100% udziałów należy do
Grano Group Sp. Z o.o.,
Spółka będzie prowadzić
działalność w branży
hotelarskiej
City Hotel Management Sp. z
o.o. 0000589930
- 100 % udziałów i głosów
należy do Grano Group Sp. z o.o.
Spółka prowadzi działalność w
branży hotelarskiej
OMT Holding Sp. z o.o. 0000852695
- 95% udziałów i głosów należy
do Mariusza Tuchlina (Prezes
Zarządu w Spółce)
Spółka prowadzi działalność
firm centralnych i holdingów
z wyłączeniem holdingów
finansowych
OMT Nieruchomości Sp. z o.o. 0000849933
- 90% udziałów i głosów należy
do Mariusza Tuchlina (Prezes
Zarządu w Spółce)
Spółka prowadzi działalność
firm centralnych i holdingów
z wyłączeniem holdingów
finansowych
City Apart Management
Pszenna Sp. z o.o. 0000710859
- 90% udziałów i głosów należy
do Mariusza Tuchlina
(prokurent w Spółce), 90%
głosów
Spółka prowadzi działalność
firm centralnych i holdingów
z wyłączeniem holdingów
finansowych
CAM Pszenna Sp. z o.o. (daw-
niej, do 1.12.2022 r: City Apart
Management
Pszenna Sp. z o.o. Sp. K. 0001004553
- 99,6 % udziałów i głosów
należy do Grano Group Sp. z o.o.
Spółka prowadzi działalność w
branży hotelarskiej
Flats For Rent Sp. z o.o. 0000750704
- 100% udziałów i głosów
należy do Mariusza Tuchlina,
Spółka prowadzi działalność
firm centralnych i holdingów
z wyłączeniem holdingów
finansowych
Flats For Rent Sp. z o.o. Sp. K.
- Spółka została rozwiązana
uchwałą wspólników z
30.12.2021 r., 0000751229
- Mariusz Tuchlin posiadał 99%
udziału w zyskach i stratach
spółki
Spółka prowadziła działalność
w zakresie zarządzania nieru-
chomościami i wynajmu nieru-
chomości

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
20
2. Podstawowe informacje
o Grupie Kapitałowej

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
21
Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej
2.1 Struktura Grupy Kapitałowej
Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania w skład Grupy Ka-
pitałowej Dekpol wchodził Dekpol S.A. jako podmiot dominujący oraz spółki bezpośrednio lub pośrednio zależne od
Dekpol S.A.
Strukturę organizacyjną Grupy Kapitałowej Dekpol na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień publikacji niniej-
szego sprawozdania przedstawiono na poniższym schemacie:
Działalność operacyjna Grupy Kapitałowej Dekpol jest prowadzona przez spółki zależne.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
22
Działalność w zakresie generalnego wykonawstwa
Działalność w zakresie generalnego wykonawstwa począwszy od 2021 roku prowadzona jest przez Dekpol Bu-
downictwo Sp. z o.o. Emitent posiada 100% udziałów spółki zależnej.
Działalność w zakresie generalnego wykonawstwa
prowadzona jest przez Dekpol Budownictwo Sp. z o.o.
Uprzednio działalność ta była prowadzona bezpośrednio przez Dekpol S.A. Ze skutkiem na 1 stycznia 2021 roku
nastąpiło jej przeniesienie do spółki zależnej w drodze aportu zorganizowanej części przedsiębiorstwa, obejmują-
cej działalność Departamentu Generalnego Wykonawstwa. Zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła or-
ganizacyjnie, funkcjonalnie oraz finansowo wyodrębniony w wewnętrznej strukturze Dekpol S.A. zespół składników
niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej w szcze-
gólności kompleksową realizację inwestycji w zakresie prac budowlanych na zlecenie inwestorów.
Działalność deweloperska
Działalność deweloperska prowadzona jest przez Dekpol Deweloper Sp. z o.o. (Emitent posiada 100% udziałów
spółki) oraz zależne od niej spółki celowe – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki komandytowe.
Działalność deweloperska prowadzona jest przez Dekpol
Deweloper Sp. z o.o
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. od 2019 roku prowadzi i obsługuje działalność deweloperską podmiotów z Grupy Ka-
pitałowej Dekpol wykonując zadania obejmujące przygotowanie i realizację przedsięwzięć deweloperskich, sprze-
daż realizowanych nieruchomości, projektowanie i realizację prac wykończeniowych oraz obsługę posprzeda-
żową.
Poszczególne projekty realizowane były lub są przez spółki zależne – spółki specjalnego przeznaczenia:
1) Dekpol Pszenna Sp. z o.o. Sp.k. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji deweloperskiej pod
nazwą Grano Hotel oraz Grano Residence w Gdańsku przy ul. Pszennej;
2) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Pastelowa Sp.k. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewelo-
perskiej pod nazwą Pastelowa w Gdańsku;
3) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Rokitki Sp.k. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji deweloper-
skich w Rokitkach i Śliwinach koło Tczewa;
4) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Development Sp. k. – spółka celowa powołana do realizacji mniejszych in-
westycji deweloperskich, w tym m.in. w Juracie, Helu i Gdańsku;
5) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Braniborska Sp. k. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewe-
loperskiej we Wrocławiu;
6) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Myśliwska Sp. k. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewelo-
perskiej pod nazwą Foresta w Gdańsku;
7) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Grano Resort Sp. k. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewe-
loperskiej w Gdańsku na Wyspie Sobieszewskiej;
8) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. WBH Sp. k. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji w Warszawie,
na nieruchomości przy ul. Prądzyńskiego 21;

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
23
9) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Neo Jasień Sp. k. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewelo-
perskiej pod nazwą Neo Jasień w Gdańsku;
10) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Sol Marina Sp. k.- spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewelo-
perskiej w Wiślince;
11) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Sobieszewo Development Sp. k. - spółka celowa powołana do realizacji
mniejszych inwestycji deweloperskich w Gdańsku na Wyspie Sobieszewskiej (np. Villa Neptun);
12) Nordic Milan Sp. z o.o. - spółka zrealizowała inwestycję deweloperską Eco Milan w Milanówku;
13) Dekpol Inwestycje – Trimare Sp. z o.o. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji deweloperskiej
w Sztutowie;
14) Dekpol Inwestycje – Warszawa 1 Sp. z o.o. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji dewelo-
perskich w Warszawie i okolicach;
15) Dekpol Inwestycje Warszawa Sp. z o.o. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji deweloper-
skich w Warszawie i okolicach;
16) Dekpol Inwestycje Starogard Sp. z o. o. - spółka celowa będąca stroną umów przedwstępnych nabycia
lokali w ramach inwestycji w Gdańsku realizowanej przez podmiot niepowiązany z Grupą Dekpol; lokale
docelowo będą wprowadzone do oferty sprzedażowej Grupy Dekpol;
17) Dekpol Inwestycje – Turystyczna Sp. z o.o. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji w Gdańsku
na Wyspie Sobieszewskiej przy ul. Turystycznej;
18) Dekpol Inwestycje – Puck Sp. z o.o. Sp. k. – spółka celowa powołana do realizacji inwestycji w Pucku;
19) Dekpol Inwestycje Gdańsk Sp. z o. o. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji deweloperskich
w województwie pomorskim (spółka została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 25
marca 2022 roku, przed zmianą nazwy, zarejestrowaną 13 września 2022 roku: Dekpol Granaria Sp. z
o.o.);
20) Dekpol Inwestycje Starogard Korytybska Sp. z o.o. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji de-
weloperskiej w Starogardzie Gdańskim przy ul. Korytybskiej (spółka wpisana do Krajowego Rejestru Są-
dowego w dniu 5 maja 2022 roku).
21) Dekpol Inwestycje – Sol Marina II Sp. z o.o. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji w Wiślince
(spółka zawiązana 30 grudnia 2022 roku, wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 stycznia
2023 roku);
22) Dekpol Inwestycje Sopocka Sp. z o.o. - spółka celowa powołana do realizacji inwestycji w Sopocie
(spółka zawiązana 30 grudnia 2022 roku, wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 2 stycznia
2023 roku).
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. jest jedynym komandytariuszem spółek celowych wskazanych w pkt 1)–4) oraz 6)-11)
powyżej, a także jedynym wspólnikiem spółki wskazanej w pkt 12). Dekpol Deweloper Sp. z o.o. posiada 99% udzia-
łów spółek (w przypadku spółek komandytowych – udziału w zyskach i stratach) wymienionych w pkt 13)–17) i 19)–
22), a pozostałe udziały należą do podmiotu zależnego Dekpol Deweloper Sp. z o.o., tj. niżej wymienionej spółki
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o.
Wspólnikami Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Braniborska Sp. k. (pkt 5) powyżej) są:
 Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. (komplementariusz z udziałem w zyskach i stratach wynoszącym 0,1%),
 Smartex Sp. z o.o. (komandytariusz z udziałem w zyskach i stratach wynoszącym 89,4%),
 niepowiązana z Emitentem w inny sposób osoba fizyczna (komandytariusz z udziałem w zyskach i stratach
wynoszącym 10,5%).
Wspólnikami Dekpol Inwestycje – Puck Sp. z o.o. sp. k. (pkt 18) powyżej) są:
 Dekpol Inwestycje – Puck Sp. z o.o. (komplementariusz z udziałem w zyskach i stratach wynoszącym 0,5%),
 Dekpol Deweloper Sp. z o.o. (komandytariusz z udziałem w zyskach i stratach wynoszącym 69,5%),

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
24
 osoba prawna niepowiązana z Grupą Kapitałową (komandytariusz z udziałem w zyskach i stratach wynoszą-
cym 30%).
Podmiotami zależnymi od Dekpol Deweloper Sp. z o.o. (Dekpol Deweloper posiada 100% udziałów tych
spółek) są również:
1) Smartex Sp. z o.o. – komandytariusz spółki celowej powołanej do realizacji inwestycji deweloperskiej we
Wrocławiu przy ul. Braniborskiej - Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Braniborska Sp. k wskazanej w pkt 5 w
zestawieniu powyżej;
2) Dekpol Pszenna Sp. z o.o. – komplementariusz spółki celowej powołanej do realizacji inwestycji dewelo-
perskiej przy ul. Pszennej w Gdańsku wskazanej w pkt 1) w zestawieniu powyżej;
3) Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. – komplementariusz spółek komandytowych wskazanych w pkt 2)-11) w
zestawieniu powyżej oraz wspólnik posiadający 1% udziałów w spółkach (w przypadku spółek koman-
dytowych – udziału w zyskach i stratach) wskazanych w pkt 13)–17) i 19)-22) w zestawieniu powyżej;
4) Dekpol Inwestycje – Puck Sp. z o.o. – komplementariusz spółki celowej powołanej do realizacji inwestycji
w Pucku wskazanej w pkt 18) w zestawieniu powyżej;
5) Almond Sp. z o.o. - spółka będąca właścicielem nieruchomości w Gdańsku przy ul. Toruńskiej 12 (Hotel
Almond).
Działalność produkcyjna
Działalność produkcyjna realizowana jest przez Dekpol Steel Sp. z o.o. i jej spółkę zależną Intek Sp. z o. o. z siedzibą
w Lubawie, a także przez spółkę Betpref Sp. z o.o. i spółkę Kombet Działdowo Sp. z o.o. z siedzibą w Komornikach.
Dekpol S.A. posiada 100% udziałów w spółkach Dekpol Steel Sp. z o.o. oraz Betpref Sp. z o.o., a od dnia 5 sierpnia
2022 roku również 100% udziałów w spółce Kombet Działdowo Sp. z o. o. Dekpol Steel Sp. z o.o. posiada 100% udzia-
łów w spółce Intek Sp. z o.o.
Działalność produkcyjna realizowana jest przez Dekpol
Steel Sp. z o.o. i jej spółkę zależną Intek Sp. z o. o.
Przedmiotem działalności Dekpol Steel Sp. z o.o. (spółka, która nabyła zorganizowaną część przedsiębiorstwa
Dekpol S.A. w 2020 roku) jest produkcja i sprzedaż łyżek oraz osprzętu do maszyn budowlanych. Intek Sp. z o.o.
prowadzi zakład produkcji wyrobów stalowych w Lubawie. Zamiarem jest, aby spółka ta koncentrowała się na wy-
konawstwie produktów oferowanych przez Dekpol Steel Sp. z o.o. Dodatkowym obszarem działania stały się pro-
dukty ze stali, produkty dla offshore, jak również rozpoczęto działania związane z certyfikacją Dekpol Steel Sp. z o.o.
w kierunku uzyskania koncesji na produkcję dla branży obronnej.
Betpref Sp. z o.o. prowadzi zakład produkcji prefabrykatów betonowych i produkcję konstrukcji stalowych w zakła-
dach zlokalizowanych w Toruniu i Pinczynie. Natomiast Kombet Działdowo Sp. z o.o. prowadzi działalność w zakre-
sie produkcji prefabrykatów betonowych w Działdowie.
Pozostałe podmioty z Grupy Kapitałowej Dekpol
Dekpol S.A. jest ponadto wspólnikiem podmiotu realizującego inne funkcje, aniżeli podstawowa działalność opera-
cyjna Grupy Kapitałowej, tj. spółki UAB DEK LT Statyba. Podmiot ten został powołany w celu wsparcia działalności
budowlanej Dekpol S.A. na Litwie oraz w celu zarządzania przyszłymi kontraktami w generalnym wykonawstwie
realizowanymi na terytorium tego kraju. 100% udziałów tej spółki posiada Dekpol S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
25
Inne podmioty, w których uczestniczą podmioty z Grupy Dekpol
Podmioty z Grupy Dekpol uczestniczą również w charakterze wspólników następujących podmiotów, nie
należących do Grupy (spółki stowarzyszone):
1) Mineral Group Sp. z o.o. – podmiot powołany w celu prowadzenia działalności związanej z poszukiwa-
niem i wydobywaniem surowców mineralnych. Dekpol Deweloper Sp. z o.o. posiada 50 spośród 101
udziałów w kapitale zakładowym tej spółki (wynoszącym 5.000 złotych).
2) Dekpol SPV 1 Sp. Z o.o. – podmiot powołany w celu realizacji projektów inwestycyjnych wraz z podmio-
tem zależnym Prezesa Zarządu Emitenta, OMT Holding Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.
Dekpol S.A. posiada 324 udziałów spośród 1.200 udziałów w kapitale zakładowym tej spółki (wynoszą-
cym 60.000 złotych).
2.2 Jednostki podlegające konsolidacji
Wszystkie spółki bezpośrednio i pośrednio zależne od Emitenta wymienione w pkt. 2.1 podlegają konsolidacji me-
todą pełną. Spółki stowarzyszone wyceniane są metodą praw własności.
2.3 Akcje własne
Spółki z Grupy Kapitałowej Emitenta nie posiadały ani nie nabywały w 2022 roku akcji ani udziałów własnych, za
wyjątkiem nabycia udziałów własnych przez Dekpol Deweloper Sp. z o.o. w celu ich umorzenia, o czym szerzej w
pkt. 2.4 niniejszego sprawozdania.
2.4 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
W dniu 17 lutego 2022 roku odpowiednio walne zgromadzenie i zgromadzenia wspólników spółek: Dekpol 1 Sp. z
o.o., Dekpol 1 Sp. z o.o. s.k.a., Dekpol Royalties Sp. z o.o. (łącznie jako Spółki Przejmowane) oraz Dekpol Deweloper
Sp. z o.o. (Spółka Przejmująca) podjęły uchwały w sprawie wyrażenia zgody i połączenia ww. spółek. Uchwały or-
ganów zostały podjęte w związku z uzgodnieniem przez zarządy tych spółek w dniu 31 marca 2021 roku planu po-
łączenia spółek w trybie art. 492 § 1 pkt 1 Kodeksu spółek handlowych, tj. poprzez przeniesienie całego majątku
Spółek Przejmowanych na Spółkę Przejmującą i podwyższenie kapitału zakładowego Spółki Przejmującej. Dekpol
Royalties Sp. z o.o. była to spółka powołana celem zarządzania wartościami niematerialnymi i prawnymi Grupy
Dekpol. Dekpol 1 Sp. z o.o. s.k.a. był to podmiot będący właścicielem 100% udziałów spółek Almond Sp. z o.o. i Dekpol
Royalties Sp. z o.o. oraz innych praw majątkowych. Dekpol 1 Sp. z o.o. był komplementariuszem spółki Dekpol 1 Sp.
z o.o. s.k.a. (100% udziałów spółki posiadał Dekpol S.A.). W wyniku połączenia kapitał zakładowy spółki Dekpol De-
weloper Sp. z o.o. został podwyższony poprzez utworzenie 1.278.715 udziałów o wartości nominalnej 50 zł każdy i
łącznej wartości nominalnej 63.935.750 zł, które to udziały zostały przyznane Dekpol S.A. w zamian wkładu w po-
staci całego majątku Spółek Przejmowanych. W efekcie połączenia Spółki Przejmowane zostały rozwiązane bez
przeprowadzania likwidacji, zaś wszelkie przysługujące im prawa i obowiązki zostały przejęte w drodze sukcesji
uniwersalnej przez Spółkę Przejmującą. W efekcie powyższego właścicielem udziałów spółki Almond Sp. z o.o. zo-
stał Dekpol Deweloper Sp. z o.o. Połączenie spółek oraz podwyższenie kapitału zakładowego Dekpol Deweloper Sp.
z o.o. zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 30 czerwca 2022 roku.
W dniu 17 lutego 2022 roku zgromadzenie wspólników Dekpol Deweloper Sp. z o.o. wyraziło zgodę na zbycie udzia-
łów przez Dekpol S.A. na rzecz Dekpol Deweloper Sp. z o. o. w celu dobrowolnego umorzenia udziałów, w wyniku
czego zawarta została w tym dniu umowa nabycia przez Dekpol Deweloper Sp. z o. o. od Dekpol S.A. 1.278.715

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
26
udziałów Dekpol Deweloper Sp. z o.o. o wartości nominalnej 50 zł każdy i o łącznej wartości nominalnej 63.935.750
zł, reprezentujących 47,4% kapitału zakładowego spółki, w celu ich umorzenia. Udziały zostały nabyte za wynagro-
dzeniem równym wartości nominalnej udziałów. Własność udziałów została przeniesiona z chwilą zawarcia
umowy. W dniu 17 lutego 2022 roku zgromadzenie wspólników Dekpol Deweloper Sp. z o.o. podjęło uchwałę w
sprawie umorzenia wszystkich ww. udziałów i wskutek powyższego jednoczesnego obniżenia kapitału zakłado-
wego spółki. W dniu 7 marca 2022 roku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym opublikowane zostało ogłoszenie
o podjęciu uchwały w przedmiocie obniżenia kapitału zakładowego Dekpol Deweloper Sp. z o.o., w którym we-
zwano wierzycieli Spółki do zgłaszania roszczeń w terminie 3 miesięcy licząc od dnia publikacji.
W dniu 7 czerwca 2022 roku upłynął okres postępowania konwokacyjnego. Obniżenie kapitału zakładowego
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. w wyniku umorzenia ww. udziałów zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Są-
dowym w dniu 30 czerwca 2022 roku jednocześnie z wyżej wskazanym połączeniem.
Powyższe zdarzenia były elementem działań związanych z reorganizacją i optymalizacją działalności Grupy Kapi-
tałowej Dekpol, mających na celu uporządkowanie struktury Grupy oraz wprowadzenie systemu zarządzania do-
pasowanego do zwiększającej się skali działalności, jak też dalszych planów rozwojowych.
Reorganizacja i optymalizacja działalności Grupy Kapita-
łowej Dekpol ma na celu uporządkowanie struktury Grupy
oraz wprowadzenie systemu zarządzania dopasowa-
nego do zwiększającej się skali działalności i dalszych
planów rozwojowych.
W dniu 9 marca 2022 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Betpref Sp. z o.o. podjęło decyzję o podwyż-
szeniu kapitału zakładowego w drodze ustanowienia 9.500 nowych udziałów o wartości nominalnej 100,00 zł każdy.
Nowe udziały zostały objęte w całości przez dotychczasowego jedynego wspólnika, tj. Dekpol S.A. Nowe udziały
zostały pokryte wkładem niepieniężnym w postaci wierzytelności Spółki względem Betpref. W dniu 28 marca 2022
roku podwyższenie kapitału zakładowego Betpref Sp. z o.o. zostało zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądo-
wym.
W dniu 25 marca 2022 roku została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego spółka celowa Dekpol Granaria Sp.
z o. o., powołana do realizacji inwestycji deweloperskich w województwie pomorskim. W dniu 13 września 2022
roku zarejestrowano w Krajowym Rejestrze Sądowym zmianę nazwy tej spółki, na Dekpol Inwestycje Gdańsk Sp. z
o.o.
W marcu 2022 roku w wyniku pojawienia się nowych możliwości inwestycyjnych zadecydowano o zmianie prze-
znaczenia spółki celowej Dekpol Inwestycje – Starogard Sp. z o.o. Spółka posłuży do wprowadzenia do oferty sprze-
dażowej Grupy Dekpol inwestycji zlokalizowanej w Gdańsku, obejmującej ponad 100 lokali mieszkalnych i użytko-
wych od podmiotu zewnętrznego realizującego tę inwestycję, zgodnie z zawartymi umowami przedwstępnymi. Do-
celowo Grupa przewiduje zmianę nazwy spółki na korespondującą z lokalizacją inwestycji.
W dniu 5 maja 2022 roku wpisana została do Krajowego Rejestru Sądowego spółka celowa Dekpol Inwestycje -
Starogard Korytybska Sp. z o.o. - powołana do realizacji inwestycji deweloperskiej w Starogardzie Gdańskim przy
ul. Korytybskiej.
W dniu 5 sierpnia 2022 roku Dekpol S.A. zawarła z osobami fizycznymi umowę przeniesienia własności 100% udzia-
łów w spółce Kombet Działdowo Sp. z o.o. z siedzibą w Komornikach (Kombet). Cena nabycia udziałów nie stanowiła

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
27
wartości istotnej z perspektywy sytuacji i wyników finansowych Grupy Kapitałowej Dekpol. Przedmiotem działalno-
ści Kombet jest produkcja prefabrykatów betonowych. W wyniku transakcji Grupa pozyskała zakład produkcyjny
wraz z gruntami umożliwiającymi w przyszłości rozbudowę, stosowną do potrzeb. Kombet jest także zakładem
pracy zatrudniającym ponad 70 wykwalifikowanych i doświadczonych pracowników. Transakcja nabycia udziałów
w Kombet miała na celu zwiększenie skali działalności segmentu w zakresie produkcji prefabrykatów. Zarząd
Dekpol S.A. uważa, iż budownictwo przemysłowe, logistyczne jak i deweloperskie w kolejnych latach będzie wyma-
gało optymalizacji za sprawą rosnących kosztów materiałów i siły roboczej.
W dniu 6 października 2022 roku Dekpol Deweloper Sp. z o.o. (99% udziałów) i Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. (1%)
zawiązały Dekpol Inwestycje Sopot Sp. z o.o. Dotychczas spółka nie została wpisana do rejestru przedsiębiorców
Krajowego Rejestru Sądowego.
W dniu 2 stycznia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) zostały wpisane do Krajowego Rejestru Sądowego
spółki celowe: Dekpol Inwestycje Sol Marina II Sp. z o.o. oraz Dekpol Inwestycje Sopocka Sp. z o.o. powołane do
realizacji inwestycji deweloperskich na terenie aglomeracji trójmiejskiej. Spółki zostały zawiązane 30 grudnia 2022
roku.
2.5 Zmiany w zasadach zarządzania Grupą Kapita-
łową
W 2022 roku nie nastąpiły zmiany w podstawowych zasadach zarządzania Grupą Kapitałową Dekpol.
2.6 Powiązania organizacyjne lub kapitałowe
Nie istnieją, inne niż wskazane w pkt 1.6 oraz 2.1, powiązania organizacyjne lub kapitałowe spółek z Grupy Kapita-
łowej Dekpol z innymi podmiotami.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
28
3. Działalność spółki i Grupy
Kapitałowej

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
29
Działalność Spółki i Grupy Kapitałowej
Działalność operacyjna Grupy Kapitałowej Dekpol koncentruje się na trzech obszarach:
 generalne wykonawstwo – w zakresie obiektów przemysłowych, użyteczności publicznej, sportowych i re-
kreacyjnych, obiektów ochrony środowiska, a także robót sanitarnych, drogowych i hydrotechnicznych;
 działalność deweloperska – budowa, wykończenie i sprzedaż osiedli mieszkaniowych, osiedli domów jedno-
rodzinnych, luksusowych apartamentowców, condo i aparthoteli oraz powierzchni handlowo – usługowych;
 produkcja osprzętu do maszyn budowlanych – producent łyżek i osprzętu zintegrowanego do maszyn i urzą-
dzeń.
3.1 Podstawowe produkty, towary i usługi
Segmenty operacyjne w okresie sprawozdawczym, tj. w okresie 01.01.2022–31.12.2022 (dane
skonsolidowane):
Opis
Generalne
wykonawstwo
Działalność
deweloperska
Produkcja
osprzętu do ma-
szyn budowla-
nych Pozostałe Razem
Przychody ze
sprzedaży ogółem 1 001 546 183 802 157 404 44 096 1 386 848
Pozostałe
przychody opera-
cyjne 0 0 0 19 616 19 616
Pozostałe koszty
operacyjne 0 0 0 19 977 19 977
Koszty operacyjne
ogółem 929 930 142 978 147 635 45 895 1 266 438
Wynik operacyjny 71 616 40 824 9 769 (2 160) 120 049
Segmenty operacyjne w poprzednim okresie sprawozdawczym, tj. w okresie 01.01.2021-
31.12.2021 (dane skonsolidowane):
Opis
Generalne
wykonawstwo
Działalność
deweloperska
Produkcja
osprzętu do ma-
szyn budowla-
nych Pozostałe Razem
Przychody ze sprzedaży
ogółem 849 764 253 860 120 349 31 810 1 255 783
Pozostałe przychody
operacyjne 0 0 0 30 304 30 304
Pozostałe koszty opera-
cyjne 0 0 0 17 754 17 754
Koszty operacyjne
ogółem 800 115 204 581 107 729 42 921 1 155 346
Wynik operacyjny 49 648 49 279 12 260 1 440 112 988

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
30
Segmenty operacyjne w okresie sprawozdawczym, tj. w okresie 01.01.2022–31.12.2022 (dane
jednostkowe):
Opis
Generalne
wykonawstwo
Działalność
deweloperska
Produkcja
osprzętu do ma-
szyn budowla-
nych Pozostałe Razem
Przychody ze
sprzedaży ogółem 162 882 0 0 113 320 276 202
Pozostałe
przychody opera-
cyjne 0 0 0 5 191 5 191
Pozostałe koszty
operacyjne 0 0 0 1 940 1 940
Koszty operacyjne
ogółem 162 461 18 0 110 660 273 139
Wynik operacyjny 421 (18) 0 5 911 6 314
Segmenty operacyjne w poprzednim okresie sprawozdawczym, tj. w okresie 01.01.2021–
31.12.2021 (dane jednostkowe):
Opis
Generalne
wykonawstwo
Działalność
deweloperska
Produkcja
osprzętu do ma-
szyn budowlanych Pozostałe Razem
Przychody ze
sprzedaży ogółem 94 086 6 010 0 110 208 210 305
Pozostałe
przychody opera-
cyjne 0 0 0 6 981 6 981
Pozostałe koszty
operacyjne 0 0 0 6 599 6 599
Koszty operacyjne
ogółem 94 059 4 252 0 104 756 203 066
Wynik operacyjny 27 1 758 0 5 835 7 620
Przychody ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol w 2022 roku przekroczyły 1,387 mld zł, co oznacza wzrost w
porównaniu z poprzednim rokiem o ponad 10 %. Na zrealizowaną przez Grupę sprzedaż złożyły się wyższe niż
przed rokiem przychody Segmentu Generalnego Wykonawstwa, satysfakcjonujące, choć niższe rok do roku przy-
chody z działalności Segmentu Deweloperskiego i najwyższe do tej pory przychody Segmentu Produkcji Osprzętu
do Maszyn Budowlanych.
1.387 mld zł
Wzrost przychodów o 10% w porównaniu z rokiem 2021.
Poszczególne segmenty działalności realizowały założoną strategię rozwojową pomimo trudnego otoczenia ryn-
kowego, szczegóły zaprezentowane są w poniższych sekcjach.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
31
Generalne Wykonawstwo
Segment Generalnego Wykonawstwa Grupy Kapitałowej Dekpol na koniec 2022 roku posiadała w swoim portfolio
kontrakty dla podmiotów zewnętrznych o łącznej umownej wartości około 1 315 mln zł netto (na koniec 2021 roku
ponad 1 306 mln zł), z czego po okresie sprawozdawczym pozostawały do realizacji projekty o łącznej wartości
ponad 454 mln zł netto (na koniec 2021 roku niespełna 573 mln zł). Niniejsze kwoty uwzględniają także wartość
projektów w zakresie których nastąpiło uzgodnienie kluczowych warunków już w trakcie 2022 roku.
Z kolei w ramach wewnętrznych działań na rzecz segmentu deweloperskiego spółka Dekpol Budownictwo Sp. z
o.o. na koniec roku 2022 posiadała kontrakty o wartości ponad 420 mln zł netto (na koniec 2021 roku ponad 412
mln zł), z czego do realizacji pozostawały projekty o wartości około 139 mln zł netto (na koniec 2021 roku około 305
mln zł).
Większość projektów jest realizowana na zlecenie inwestorów prywatnych. W ramach generalnego wykonawstwa
realizowane są obiekty przemysłowe, logistyczne, handlowe, usługowe oraz mieszkaniowe wraz z pełną infrastruk-
turą zewnętrzną (drogi, place, parkingi).
Zestawienie wybranych kontraktów zewnętrznych realizowanych przez Grupę Dekpol na dzień 31 grudnia 2022
roku w zakresie generalnego wykonawstwa zostało przedstawione w poniższej tabeli:
Zleceniodawca Opis projektu
ACE 7 Generalne wykonawstwo obiektu Koszalin Power Center
BIMS PLUS FHH
Budowa hali magazynowej z częścią usługowo-biurowo-socjalną wraz z budową przy-
łączy i instalacji wewnętrznych w miejscowości Poznań
GRUPA PANATTONI
Budowa hali magazynowej fazy I powierzchni około 49 248 m
2
wraz z budynkiem biuro-
wym i wszystkimi pracami zewnętrznymi oraz magazyn fazy II wraz z pracami towarzy-
szącymi w miejscowości Kolbudy
GRUPA PANATTONI
Realizacja inwestycji w miejscowości Tczew polegająca na rozbudowie dotychczaso-
wego zabudowania- FLEX.
MARATHON INTERNATIONAL
Rozbudowa centrum logistycznego o budynek magazynowy wraz z wewnętrzną instala-
cją gazową oraz infrastrukturą towarzyszącą w Glince Duchownej g. Kostrzyn.
RABEN REAL ESTATE
Wykonanie hali magazynowej z częścią biurową wraz z niezbędną infrastrukturą taką
jak: instalacja fotowoltaiczna, sufit podwieszany, freonowy system chłodzenia, instalacją
oddymiania i napowietrzania systemami SKD i okablowaniem CCTV oraz trafostacją i
agregatem prądotwórczym w systemie „pod klucz” w miejscowości Robakowo.
CTP Invest Group
Wykonanie „pod klucz” budynku produkcyjno- magazynowego wraz z infrastrukturą to-
warzyszącą w miejscowości Łomna- Las.
CTP Invest Group
Kompleksowe wykonanie „pod klucz” wraz z uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na
użytkowanie dwóch budynków magazynowych o powierzchni około 10120m
2
oraz
18991m
2
w miejscowości Zabrze.
Komenda Wojewódzka Policji Budowa Laboratorium Kryminalistycznego Komendy Wojewódzkiej Policji w Poznaniu
GRUPA PANATTONI
Realizacja inwestycji w miejscowości Kadłubia, gmina Żary. Rozbudowa inwestycji skła-
dającej się z powierzchni magazynowej, technicznej, biurowej i socjalnej wraz z innymi
budynkami, budowlami lub innymi obiektami i zagospodarowaniem terenu z nimi zwią-
zanymi.
DAWIKA
Budowa budynku magazynowego z zapleczem socjalno-biurowym, niezbędną infra-
strukturą techniczną w miejscowości Koteże.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
32
Większość realizowanych przez Grupę kontraktów systematycznie podnosi się i obecnie ma średnią wartość ok.
70 mln zł. Grupa realizuje także większe kontrakty. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Segment Generalnego Wyko-
nawstwa posiadał w swoim portfolio 8 kontraktów o wartości powyżej 70 mln zł.
Dominujący udział w portfelu zleceń mają projekty przemysłowo-logistyczne – w ostatnich latach stanowiły one ok.
80-90% portfela. Wg stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku udział projektów przemysłowo-logistycznych w całym
portfelu zleceń wyniósł ok. 89%.
Prawie 89% portfela zleceń
to projekty przemysłowo-logistyczne.
Należy przy tym zaznaczyć, iż Dekpol Budownictwo wypracował wysoki poziom specjalizacji w wykonywaniu pro-
jektów przemysłowych o podwyższonym stopniu skomplikowania, o czym świadczą nagrody branżowe uzyski-
wane przez obiekty wykonywane przez Spółkę w ostatnim czasie jak np. fabryka Danfoss w Grodzisku Mazowiec-
kim, który to obiekt uzyskał zaszczytny tytuł „Fabryki Roku” przyznany przez Kapitułę Konkursową Executive Club
oraz nominację do najlepszej realizacji przemysłowej roku 2022 na targach MIPIM w Cannes.
Działalność segmentu w 2022 roku przebiegała bardziej zmiennym otoczeniu rynkowym względem roku 2021. Na-
leży podkreślić, iż okres sprawozdawczy, druga połowa roku 2022, była relatywnie wolna od – istotnego z punktu
widzenia prowadzonej działalności – wpływu znacznych podwyżek cen materiałów budowlanych, szczególnie
ceny stali ustabilizowały się w trwałych wartościach. Wyzwaniem roku 2022 pozostała dynamika inflacji, która
utrudniała projekcję kosztów realizacji projektów budowlanych i miała (ograniczony w skali) swój udział w presji
płacowej. Należy jednak podkreślić, iż przyjęta w 2018 roku i do dziś utrzymywana strategia pozyskiwania zleceń o
krótkoterminowym charakterze pozwala Spółce skutecznie przeciwstawiać się fenomenowi inflacji i realizować
swoje cele gospodarcze. Dodatkowo Spółka przez ostanie lata działalności wypracowała procedury i procesy we-
wnątrzorganizacyjne obliczone na sprawność, szybkość działania i obniżenie ryzyka realizacyjnego (m.in. sku-
teczny dział zakupów współpracujący z obszarem wycen nowych projektów jak i z działem realizacyjnym, szybkie
procesy kontraktacji i jej obsługi).
Rok 2022 zakończył się wypracowaniem historycznie najwyższego w historii przychodu ze sprzedaży w zakresie
generalnego wykonawstwa, który osiągnął wartość 1 mld zł wobec 850 mln zł rok wcześniej, przy podniesieniu
marży operacyjnej względem roku 2021.
W ostatnich miesiącach 2022 roku Grupa obserwowała dalsze zagrożenia dla branży budowlanej wynikające ze
zmian politycznych jak i makroekonomicznych przekładające się na spowolnienie produkcji. Jednocześnie Zarząd
podejmuje aktywne działania mające na celu zabezpieczenie wyniku finansowego Spółki Dekpol Budownictwo Sp.
z o.o. na poziomie odpowiadającym ambicjom lidera rynku budownictwa kubaturowego.
Działalność deweloperska
Działalność deweloperska Grupy Kapitałowej Dekpol koncentruje się na budowie, wykończeniu i sprzedaży osiedli
mieszkaniowych, osiedli domów jednorodzinnych, luksusowych apartamentowców, condo i aparthoteli oraz po-
wierzchni handlowo – usługowych.
W 2022 roku Grupa Dekpol realizowała projekty deweloperskie o profilu mieszkaniowym i usługowym na terenie
Aglomeracji Trójmiejskiej, Rokitek k. Tczewa, Sztutowa oraz Wrocławia. Realizowane inwestycje obejmowały za-
równo budowę osiedli mieszkaniowych, luksusowych apartamentowców, jak również condohotelu. Udział w sprze-
daży projektów o wyższym prestiżu i standardzie adresowanych do bardziej wymagających klientów wynosił 51,8%
(w stosunku do ilości sprzedanych lokali udział ten wynosi 33%). Średnia wartość lokalu wzrosła w ujęciu roku/roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
33
o około 10%. W wyniku finansowym 2022 roku Grupa Dekpol z działalności segmentu deweloperskiego rozpoznała
w przychodach 380 lokali oraz częściowy przychód (realizowany zgodnie z postępem prac na budowie) z umowy
z podmiotem instytucjonalnym. Jednocześnie, w roku poprzednim w przychodach segmentu deweloperskiego roz-
poznanych zostało 406 lokali. W rezultacie przychody segmentu w 2022 roku wyniosły blisko 187 mln zł, co przy
14% marży operacyjnej przełożyło się na 26,2 mln zł zysku operacyjnego, wobec 31,8 mln zł rok wcześniej. Na roz-
poznane w 2022 roku przychody wpływ miały głównie oddane do użytkowania realizacje takie jak:, inwestycja o
podwyższonym standardzie Baltic Porto oraz popularne osiedla mieszkaniowe Osiedle Kociewskie etap II, Osiedle
Pastelowe etap IIa i Neo Jasień etap I. Z kolei kontraktacja w roku 2022 (w rozumieniu umów przedwstępnych, de-
weloperskich oraz rezerwacyjnych) wyniosła 341 lokali w porównaniu do 490 lokali w roku 2021 i dotyczyła przede
wszystkim II etapu prestiżowego osiedla żeglarskiego Sol Marina oraz części condohotelowej tego projektu reali-
zowanej pod nazwą Grano Marina Hotel, trzech inwestycji na Wyspie Sobieszewskiej, ponadto Osiedla Neo Jasień
etap I, Osiedla Pastelowego etap IIa, Osiedla Kociewskiego etap II oraz inwestycji Trimare etap I w Sztutowie. Wyniki
sprzedażowe (podpisane umowy przedwstępne, deweloperskie oraz rezerwacyjne) osiągnięte w 2022 roku były
niższe niż pierwotnie zakładano w planach z początku 2022 roku, opracowywanych i opublikowanych przed wybu-
chem wojny w Ukrainie i przed cyklem podwyżek stóp procentowych. Zweryfikowane pod tym kątem w paździer-
niku 2022 roku cele operacyjne Grupy Dekpol w segmencie działalności deweloperskiej zostały osiągnięte.
Udział w sprzedaży projektów o wyższym prestiżu i stan-
dardzie wynosił 51,8%.
W roku 2022 prowadzono w głównej mierze sprzedaż następujących inwestycji:
 Grano Marina Hotel - budynek o łącznej liczbie lokali usługowych 130, zlokalizowany w Wiślince k. Wyspy
Sobieszewskiej, wchodzący w skład inwestycji "Sol Marina etap I",
 Sol Marina etap II - zespół 15 budynków apartamentowych o łącznej liczbie lokali usługowych 127, zlokalizo-
wany w Wiślince k. Wyspy Sobieszewskiej,
 Lazur Par- budynek mieszkalny o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 40, zlokalizowanych na Wyspie Sobie-
szewskiej,
 Villa Neptun-budynek apartamentowy o łącznej liczbie lokali usługowych 40, zlokalizowany na Wyspie Sobie-
szewskiej,
 Baltic Line - budynek apartamentowy o łącznej liczbie lokali usługowych 60, zlokalizowany na Wyspie Sobie-
szewskiej,
 Baltic Porto - budynek apartamentowy o łącznej liczbie lokali usługowych 72, zlokalizowany na Wyspie So-
bieszewskiej,
 Osiedle Pastelowe etap IIa - 3 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 225, zlokalizowane w
Gdańsku,
 Osiedle Pastelowe, etap IIb- 2 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 125, zlokalizowane w
Gdańsku,
 Neo Jasień etap I - 2 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 104, zlokalizowane w Gdańsku,
 Neo Jasień etap II- 2 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 98, zlokalizowane w Gdańsku,
 Trimare etap I - 9 budynków mieszkalnych o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 189, zlokalizowanych w Sztu-
towie,
 Osiedle Kociewskie etap I - 3 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 121, zlokalizowane w
Rokitkach koło Tczewa,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
34
 Osiedle Kociewskie etap II - 3 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 129, zlokalizowane w
Rokitkach koło Tczewa.
W 2022 roku wydane zostały ostateczne decyzje pozwolenia na użytkowanie 3 budynków mieszkalnych wieloro-
dzinnych wchodzących w skład inwestycji Osiedle Kociewskie etap I w Rokitkach koło Tczewa, inwestycji Neo Ja-
sień Etap I, Osiedle Pastelowe etap IIa, Baltic Line, Baltic Porto oraz pierwszego budynku wchodzącego w skład
inwestycji Osiedle Kociewskie etap II.
Na dzień 31 grudnia 2022 roku w ofercie sprzedaży pozostawało 667 lokali.
Na koniec 2022 roku w ofercie sprzedaży pozostawało 667
lokali.
Segment produkcji osprzętu do maszyn budowlanych
Przedmiotem działalności Dekpol Steel Sp. z o.o. (podmiot wydzielony z Dekpol S.A. w 2019 roku) jest produkcja i
sprzedaż łyżek oraz osprzętu do maszyn budowlanych.
Rok 2022 był najbardziej dynamicznym okresem w działalności Dekpol Steel Sp. z o.o. Wybuch wojny w Ukrainie 24
lutego 2022 roku spowodował wyjątkowo niestabilną sytuację na rynku cen stali jak również weryfikację planów
zakupowych głównych odbiorców Spółek. Od czerwca 2022 roku nastąpił gwałtowny spadek zamówień na łyżki i
osprzęty do maszyn budowlanych. Głównym powodem była niestabilna sytuacja geopolityczna jak również wyso-
kie ceny surowców niezbędnych do realizacji zamówień powodujące konieczność renegocjacji cen z odbiorcami.
W efekcie, po rekordowym pod kątem przychodów pierwszym półroczu, gdy realizowane były jeszcze zamówienia
pozyskane w końcówce 2021 roku, w drugim półroczu 2022 roku nastąpił spadek obrotów do poziomów obserwo-
wanych w okresie pandemii.
W lipcu 2022 roku Zarząd Spółki Dekpol Steel Sp. z o.o. podjął decyzję o dywersyfikacji działalności o nowe obszary
odbiorców. Nadal trzonem biznesowym w Dekpol Steel Sp. z o.o. pozostają łyżki i osprzęty do maszyn.
Nowym obszarem działania Spółki są projekty z branży offshore, ciężkich konstrukcji stalowych oraz specjalistycz-
nych osprzętów transportowych i dźwigowych, przy czym Dekpol Steel Sp. z o.o. nadzoruje w tym zakresie produk-
cję odbywającą się w spółce zależnej Intek Sp. z o.o.. Spółka ta od początku swojej działalności, tj. od roku 2003
działa niezmiennie w branży metalowej. Do momentu wstąpienia przez Spółkę w struktury Grupy Kapitałowej
Dekpol, przedmiotem działalności Intek Sp. z o.o. było projektowanie oraz produkcja linii i urządzeń, będących ele-
mentami systemów automatyki przemysłowej. Produkowane wówczas dobra sprzedawane były zarówno odbior-
com krajowym jak i na rynkach zagranicznych, w tym również eksportowane poza granice obszaru europejskiego.
W Intek Sp. z o.o. odbywa się też produkcja największych na świecie naczep i urządzeń dźwigowych, która jest jest
odpowiedzią na światowy boom w tej branży związany ze zwiększonym zapotrzebowaniem na farmy wiatrowe, a
tym samym na przewóz ponadgabarytowych elementów wiatraków.
Dywersyfikacja produkcji ma na celu zapewnienie stabilności, jak również możliwości szybkiego reagowania na
trendy w światowej gospodarce.
Dodatkowo Spółka Dekpol Steel Sp. z o.o. rozpoczęła działania mające na celu uzyskanie koncesji wojskowej nie-
zbędnej do realizacji elementów stalowych wykorzystywanych w armii.
Dekpol Steel Sp. z o.o. zakończył rok 2022 przychodami na poziomie 157,4 mln zł, co oznacza wzrost w ujęciu rok
do roku o 31%. Wspomniane wyżej czynniki zewnętrzne spowodowały, że zysk operacyjny wyniósł 9,8 mln zł wobec
12,6 mln zł rok wcześniej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
35
Nowym obszarem działania spółki są projekty z
branży offshore, ciężkich konstrukcji stalowych oraz
specjalistycznych osprzętów transportowych i
dźwigowych.
3.2 Rynki zbytu i źródła zaopatrzenia
Struktura geograficzna przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol w okresie
01.01.2022-31.12.2022 oraz porównawczo w okresie 01.01.2021–31.12.2021 (tys. zł)
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Polska 1 129 528 1 146 689
Unia Europejska 219 217 83 031
Pozostałe kraje 38 103 26 063
Przychody ze sprzedaży 1 386 848 1 255 783
1 129 528 zł
1 146 689 zł
219 217 zł
83 031 zł
38 103 zł
26 063 zł
STRUKTURA GEOGRAFICZNA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY GRUPY
KAPITAŁOWEJ DEKPOL (TYS. ZŁ)
Polska Unia Europejska Pozostałe kraje

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
36
Struktura geograficzna przychodów ze sprzedaży Dekpol S.A. w okresie 01.01.2022-
31.12.2022 oraz porównawczo w okresie 01.01.2021–31.12.2021 (tys. zł)
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Polska
197 646 190 070
Unia Europejska
78 524 20 206
Pozostałe kraje
32 29
Przychody ze sprzedaży
276 201 210 305
Spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol współpracują z wieloma dostawcami i odbiorcami, a obroty z nimi są zróżnico-
wane i z żadnym z nich nie przekroczyły w 2022 roku 20% wartości przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej
Dekpol i na tym poziomie nie jest identyfikowane uzależnienie od pojedynczych zewnętrznych odbiorców lub do-
stawców.
Emitent i Spółki z Grupy Kapitałowej w zakresie zapewnienia dostaw materiałów i towarów, na potrzeby realizowa-
nych umów, korzystają z usług wieloletnich partnerów biznesowych (dostawców i podwykonawców), co zapewnia
ciągłość, terminowość i elastyczność łańcucha dostaw, jednocześnie stale poszukują nowych partnerów handlo-
wych, aby zminimalizować ryzyka związane z dostępnością czy ceną.
W zakresie struktury geograficznej największy udział sprzedaży zagranicznej w realizowanych przychodach wy-
kazuje segment produkcji osprzętu do maszyn budowlanych. Obecnie Dekpol Steel Sp. z o.o. eksportuje swoje wy-
roby do ponad 24 krajów. Dzięki dwóm fabrykom, spółka jest w stanie zaspokoić oczekiwania jakościowe i ilościowe
obecnych i nowych odbiorców. Łyżki pod logotypem marki Dekpol Steel pracują w Australii, Skandynawii, Afryce,
Ameryce, Kanadzie i całej Europie.
W strukturze Dekpol SA,udział sprzedaży zagranicznej w realizowanych przychodach wyniósł 28% co wynika z
faktu realizacji przez spółkę ostatniej umowy z zakresu generalnego wykonawstwa. Przychody osiągnięte w sprze-
daży w Polsce wyniosły ponad 197 mln zł, co stanowiło prawie72% przychodów ogółem.
Dekpol SA współpracuje z wieloma dostawcami i odbiorcami, a obroty z nimi są zróżnicowane i z żadnym z nich nie
przekroczyły w 2022 roku 20% wartości przychodów ze sprzedaży Dekpol S.A. i na tym poziomie nie jest identyfiko-
wane uzależnienie od pojedynczych zewnętrznych odbiorców lub dostawców.
197 646 zł
190 070 zł
78 524 zł
20 206 zł
32 zł 29 zł
STRUKTURA GEOGRAFICZNA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY DEKPOL
S.A. (TYS. ZŁ)
Polska Unia Europejska Pozostałe kraje

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
37
3.3 Główne inwestycje krajowe i zagraniczne oraz lo-
katy kapitałowe
Grupa Kapitałowa Dekpol
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Grunty
19 061 10 899
Budynki i budowle
59 249 51 951
Maszyny i urządzenia
45 367 39 986
Środki transportu
17 020 14 208
Pozostałe środki trwałe
3 985 2 787
Środki trwałe w budowie
3 901 2 086
Zaliczki na środki trwałe
171 470
Wartość netto rzeczowych aktywów trwałych
148 754 122 387
Dekpol S.A.
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Grunty 4 756 4 788
Budynki i budowle 173 181
Maszyny i urządzenia 4 933 5 018
Środki transportu 1 108 1 377
Pozostałe środki trwałe 506 727
Środki trwałe w budowie 1 965 1 151
Zaliczki na środki trwałe 171 0
Wartość netto rzeczowych aktywów trwałych 13 611 13 242
Wartość majątku trwałego Grupy wzrosła w 2022 roku między innymi w związku z nabyciem przez Emitenta spółki
Kombet Działdowo, co pozwoli na zwiększenie skali działalności Grupy w zakresie produkcji prefabrykatów. Ponadto
Grupa Kapitałowa Dekpol stawiając na ciągły rozwój, inwestuje między innymi w swoje aktywa trwałe.
Wszystkie zakupione, ulepszone i budowane aktywa trwałe wykorzystywane są do bieżącej działalności operacyj-
nej. Środki na realizowane inwestycje pochodzą ze środków własnych oraz źródeł zewnętrznych. Nabycie udziałów
w spółce Kombet Działdowo zostało zrefinansowane kredytem.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
38
3.4 Znaczące zdarzenia i umowy z obszaru działalno-
ści operacyjnej Grupy w roku obrotowym 2022 oraz
po jego zakończeniu
Zawarcie umowy na budowę dwóch hal magazynowych w Zaczerniu
W dniu 5 stycznia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. otrzymała obustronnie podpisaną umowę o roboty bu-
dowlane zawartą z PDC Industrial Center 166 Sp. z o.o. dotyczącą budowy dwóch hal magazynowych wraz z infra-
strukturą towarzyszącą o łącznej powierzchni ok. 33 tys. m2 w miejscowości Zaczernie w województwie podkar-
packim (Inwestycja). Kluczowe warunki kontraktu zostały przez strony uzgodnione w dniu 4 listopada 2021 roku.
Zakończenie budowy oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie Inwestycji nastąpiło we wrześniu 2022 roku (pier-
wotnie nastąpić miało w czerwcu 2022 roku). Wynagrodzenie Dekpol Budownictwo za realizację Inwestycji wynio-
sło ponad 5,5% przychodów Grupy Kapitałowej Dekpol za 2022rok (przeliczone wg kursu euro z dnia 5 stycznia
2022 roku).
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 2/2022 z dnia 5 stycznia 2022 roku.
Otrzymanie pozwolenia na budowę III etapu osiedla budynków wielorodzinnych w ramach pro-
jektu "Osiedle Pastelowe"
W dniu 12 stycznia 2022 roku Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Pastelowa Sp. k. otrzymała, wydane przez Prezydenta
Miasta Gdańska, pozwolenie na budowę III etapu osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w ramach pro-
jektu "Osiedle Pastelowe", wraz z podziemnymi halami garażowymi w Gdańsku przy ulicy Pastelowej. W ramach
ww. etapu inwestycji planowana jest budowa 6 budynków mieszkalnych, w których znajdować się będzie 270
mieszkań wraz z komórkami lokatorskimi o łącznej powierzchni użytkowej ok. 12 tys. m kw. Szacowana wartość
przychodów uzyskanych z realizacji ww. etapu wynosi ok. 103 mln zł netto. Na dzień publikacji niniejszego spra-
wozdania szacuje się, iż III etap inwestycji "Osiedle Pastelowe" zostanie zrealizowany i oddany do użytkowania w IV
kwartale 2025 roku, w tym samym okresie pierwsze lokale zostaną przekazane klientom. Nakłady inwestycyjne zo-
staną sfinansowane częściowo ze środków własnych oraz kapitałem obcym.
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 3/2022 z dnia 12 stycznia 2022 roku.
Zawarcie aneksu do umowy o generalne wykonawstwo inwestycji w Szczecinie
W dniu 27 stycznia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) podpisała z 7R S.A. (Zamawiający)
aneks do umowy z lutego 2021 roku na wykonanie w Szczecinie, w systemie generalnego wykonawstwa, w formule
"zaprojektuj i wybuduj", kompleksowych robót budowlano - konstrukcyjnych oraz pełnego zakresu robót budowlano
- instalacyjnych wraz z dostawą materiałów i urządzeń, której rezultatem będzie wykonanie "pod klucz" dwóch
obiektów produkcyjno-magazynowych z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z niezbędną infrastrukturą tech-
niczną (Inwestycja) oraz przebudową układu drogowego. Inwestycja była realizowana w dwóch etapach, z czego
pierwszy etap został zrealizowany w 2021 roku. Zgodnie z zawartym aneksem strony w związku ze zleceniem prac
dodatkowych postanowiły wydłużyć termin wykonania drugiego etapu Inwestycji na drugi kwartał 2022 roku. Prace
zostały zrealizowane. Łączne wynagrodzenie netto za realizację całości Inwestycji wyniesie ok. 6% przychodów ze
sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022.
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 5/2022 z dnia 30 stycznia 2022 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
39
Zawarcie aneksu do umowy na budowę hal magazynowo - produkcyjnych w Gdańsku
W dniu 27 stycznia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o. o. zawarła z PDC Industrial Center 134 Sp. z o.o. (Zama-
wiający) aneks do umowy z dnia 28 stycznia 2021 roku na budowę hal magazynowo produkcyjnych w Gdańsku.
Inwestycja była realizowana w czterech etapach, z czego trzy etapy zostały zrealizowane w 2021 roku. Aneks do
umowy dotyczył wykonania prac dodatkowych, wskutek czego wzrosła wartość umowy i przedłużony został termin
jej realizacji. Termin realizacji ostatniego etapu umowy został określony na II kwartał 2022 roku. Prace zostały zre-
alizowane w terminie. Wartość umowy wyniesie około 7% przychodów Grupy Kapitałowej Emitenta za 2022 rok
(wobec pierwotnej wartości stanowiącej obecnie równowartość ok. 5,8% przychodów Grupy za 2022 rok; wartości
przeliczone według kursu euro z dnia 27 stycznia 2022 roku).
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 6/2022 z dnia 31 stycznia 2022 roku.
Zawarcie umowy na wykonanie robót budowlanych hali magazynowej w Wojanowie
W dniu 16 lutego 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o. o. (Wykonawca) otrzymała od Pruszcz Logistics Sp. z o. o.
(Zamawiający) obustronnie podpisaną umowę na wykonanie budynku magazynowo - biurowego o powierzchni
zabudowy ok. 49,2 tys. m2 wraz z drogami oraz całą niezbędną infrastrukturą w miejscowości Wojanowo/Będzie-
szyn (Inwestycja). Kluczowe warunki kontraktu zostały uzgodnione przez strony w dniu 2 września 2021 roku Ter-
min realizacji Inwestycji i uzyskania pozwolenia na użytkowanie został uzgodniony początkowo na marzec
2022roku, a następnie zmieniony na maj 2022 roku. Prace zostały zrealizowane w uzgodnionym terminie. Wyna-
grodzenie netto Wykonawcy za realizację Umowy początkowo miało wynosić równowartość około 7,1% przycho-
dów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022. W październiku 2022 roku strony zawarły porozumienie,
na mocy którego ostateczna wartość wynagrodzenia wyniosła ok. 7,9% przychodów ze sprzedaży Grupy Dekpol
za rok 2022 (wg kursu euro z dnia zawarcia porozumienia).
Przedmiot Umowy pokrywał zakres prac, który pierwotnie miał zostać zlecony w ramach opcjonalnego etapu III
umowy z lipca 2020 roku, o której Emitent informował w raporcie bieżącym nr 15/2020 z dnia 3 lipca 2020 roku.
Pierwsze dwa etapy ww. umowy zostały zrealizowane. Natomiast realizacja drugiego budynku została przeprowa-
dzona na podstawie umowy, o której mowa powyżej, uwzględniającej m.in. zmianę warunków rynkowych.
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 8/2022 z dnia 16 lutego 2022 roku.
Zawarcie umowy na budowę dwóch hal magazynowych w Kolbudach
W dniu 10 marca 2022 roku podpisana została umowa pomiędzy Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) a
spółką z grupy Panattoni Development Europe Sp. z o.o. - PDC Industrial Center 183 Sp. z o.o. (Zamawiający), na
wykonanie w charakterze generalnego wykonawcy robót budowlanych obejmujących budowę dwóch hal maga-
zynowych centrum logistyczne wraz z infrastrukturą towarzyszącą w Kolbudach (Inwestycja). Kluczowe warunki
kontraktu zostały uzgodnione przez strony w dniu 23 września 2021 roku. Inwestycja była realizowana w dwóch
fazach: faza I obejmująca halę magazynową o powierzchni około 49,2 tys. m2 wraz z budynkiem biurowym oraz
wszystkimi pracami zewnętrznymi, z terminem realizacji uzgodnionym pierwotnie na maj 2022 roku oraz faza II
obejmująca halę magazynową o powierzchni około 24,7 tys. m2 z terminem realizacji uzgodnionym pierwotnie na
lipiec 2022 roku. Pierwotnie uzgodnione wynagrodzenie netto za realizację Inwestycji miało wynosić łącznie ok.
10,1% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022 (przeliczone według kursu euro z dnia 10
marca 2022 roku).
W dniu 25 listopada 2022 roku strony zawarły aneks do umowy, zgodnie z którym Zamawiający zlecił Wykonawcy
realizację prac dodatkowych, wskutek czego wartość wynagrodzenia netto za realizację przedmiotu umowy wzro-
sła do łącznie ok. 12,7% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022 (przeliczone według kursu
euro z dnia zawarcia aneksu). Terminy zakończenia wszystkich prac w ramach realizacji fazy I i fazy II inwestycji
zostały przesunięte odpowiednio na luty i marzec 2023 roku. Faza I została w większości zrealizowana, natomiast
w ramach fazy II strony są w trakcie uzgadniania aneksu zmieniającego termin realizacji oraz prace dodatkowe.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
40
O zawarciu umowy, a następnie aneksu do umowy Spółka informowała w raportach bieżących nr 11/2022 z dnia
10 marca 2022 roku oraz nr 40/2022 z dnia 25 listopada 2022 roku.
Zawarcie umów przedwstępnych w segmencie deweloperskim
W dniu 30 marca 2022 roku Dekpol Inwestycje - Starogard Sp. z o.o. (Kupujący) zakończyła zawieranie z podmiotem
zewnętrznym nienależącym do Grupy Kapitałowej Emitenta (Sprzedający), ponad 100 przedwstępnych umów usta-
nowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, dotyczących lokali mieszkalnych i użytkowych, realizowanych
przez Sprzedającego w ramach inwestycji zlokalizowanej w Gdańsku. Umowy przedwstępne zostały zawarte w
ramach projektu mającego na celu wprowadzenie inwestycji do oferty sprzedażowej w ramach segmentu dewe-
loperskiego Grupy Emitenta. Na podstawie umów przedwstępnych strony zobowiązały się do zawarcia, pod wa-
runkiem uprzedniego spełnienia się, lub zrzeczenia się spełnienia, standardowych warunków zawieszających, w
terminie nie późniejszym niż 12 miesięcy od dnia otrzymania pozwolenia na użytkowanie i nie późniejszym niż 31
sierpnia 2025 roku, umów ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży, na podstawie których Kupu-
jący kupi od Sprzedającego lokale o łącznej powierzchni użytkowej ok. 5,5 tys. m2, za sumaryczną cenę sprzedaży
netto stanowiącą równowartość ok. 5,1% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022, płatne
etapowo w okresie do połowy 2024 roku.
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 18/2022 z dnia 30 marca 2022 roku.
Zawarcie umowy ramowej o roboty budowlane z CTP Invest Poland Sp. z o.o. oraz otrzymanie
dwóch pierwszych zamówień
W dniu 27 kwietnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) otrzymała od CTP Invest Poland Sp. z
o.o. (Zamawiający) obustronnie podpisaną umowę ramową o roboty budowlane. Na podstawie umowy ramowej
Zamawiający może składać zlecenia dotyczące indywidualnych inwestycji zlecanych do realizacji przez Wyko-
nawcę. Umowa ramowa określa ogólne zasady współpracy stron, natomiast szczegółowe zasady realizacji danej
inwestycji, w tym przedmiot robót, wynagrodzenie, harmonogram i termin wykonania prac będą każdorazowo
uzgadniane przez strony w danym zleceniu. Umowa ramowa nie określa minimalnej ani maksymalnej liczby zleceń.
Umowa ramowa zawiera postanowienia w zakresie kar umownych, których wartość w stosunku do danego zlece-
nia nie może przekroczyć 10% wynagrodzenia netto Wykonawcy wskazanego w zleceniu. Ponadto strony mają
uprawnienie do dochodzenia odszkodowania przewyższającego kary umowne. Umowa ramowa została zawarta
na czas nieoznaczony i podlega rozwiązaniu ze skutkiem natychmiastowym za zawiadomieniem wystosowanym
przez jedną ze stron bez podania przyczyn, przy czym jest to niezależne od uprawnienia stron do odstąpienia od
realizacji danego zlecenia, które to uprawnienie przysługuje jedynie w określonych w Umowie ramowej przypad-
kach takich jak m.in. istotne naruszenie zobowiązań umownych przez Wykonawcę. Zawarcie Umowy ramowej sta-
nowiło spełnienie warunku wejścia w życie dwóch pierwszych zamówień złożonych uprzednio przez Zamawiają-
cego:
I) zamówienia z dnia 5 kwietnia 2022 roku na kompleksowe wykonanie "pod-klucz" wraz z uzyskaniem ostatecz-
nego pozwolenia na użytkowanie budynku produkcyjno-magazynowego o powierzchni ok. 64 tys. m2 wraz z infra-
strukturą towarzyszącą w miejscowości Łomna-Las w powiecie nowodworskim. Zlecenia zostały złożone pod do-
datkowym warunkiem uzyskania przez Zamawiającego lub spółkę z jego grupy kapitałowej stosownego pozwole-
nia na budowę, który to warunek został spełniony. Termin realizacji obiektu przypadał na koniec 2022 roku. W dniu
28 września 2022 roku zostały zawarte aneksy, na mocy których strony uzgodniły prace dodatkowe zwiększające
wartość wynagrodzenia o 3% pierwotnej wartości zamówienia. Następnie w styczniu 2023 roku (zdarzenie po dniu
bilansowym) strony uzgodniły w formie aneksu zmiany terminu wykonania prac na I kwartał 2023 roku. Prace zo-
stały zrealizowane. Wartość wynagrodzenia ryczałtowego netto za realizację zamówień wyniosła ok. 8,1% przy-
chodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022.
II) zamówienia z dnia 14 kwietnia 2022 roku na kompleksowe wykonanie "pod-klucz" wraz z uzyskaniem ostatecz-
nego pozwolenia na użytkowanie dwóch budynków produkcyjno-magazynowych o łącznej powierzchni ok. 29 tys.
m2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą w miejscowości Zabrze. Termin realizacji obiektów przypadał na koniec

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
41
2022 roku. W styczniu 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) strony uzgodniły w formie aneksu zmianę terminu
wykonania prac na I kwartał 2023 roku. Prace zostały zrealizowane.. Wartość wynagrodzenia ryczałtowego netto
za realizację zamówień wyniosła około 5,4% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022.
O powyższych zdarzeniach Spółka informowała w raportach bieżących nr 20/2022 z dnia 5 kwietnia 2022 roku, nr
23/2022 z dnia 14 kwietnia 2022 roku oraz nr 26/2022 z dnia 27 kwietnia 2022 roku.
Zawarcie umowy na wykonanie budowy hali magazynowej w Swadzimiu, pow. Poznań
W dniu 14 listopada 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o. o. (Wykonawca) zawarła z kontrahentem spoza Grupy
Kapitałowej Dekpol (Zamawiający) umowę o wykonanie budowy hali magazynowej z częścią usługowo-biurowo-
socjalną wraz z niezbędną infrastrukturą zewnętrzną w miejscowości Swadzim, pow. Poznań. Zakres robót w ra-
mach umowy obejmuje kompleksową realizację inwestycji, w tym dostawy materiałów i urządzeń, prace projek-
towe, usługi i roboty budowlane i branżowe oraz uzyskanie przez Wykonawcę w imieniu Zamawiającego ostatecz-
nej, bezwarunkowej i prawomocnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie całości inwestycji. Termin zakończenia
realizacji przedmiotu umowy został określony na I kwartał 2024 roku. Za kompleksową realizację przedmiotu
umowy ustalono wynagrodzenie netto na poziomie ok. 9,8% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol
za rok 2022. Umowa zawiera zapisy dotyczące kar umownych m.in. w przypadku opóźnień w realizacji inwestycji,
odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy i innych naruszeń umowy. Łączna suma kar
umownych nie może przekraczać 15% wartości netto umowy. Zamawiający jest uprawniony do dochodzenia od-
szkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonych kar umownych na zasadach ogólnych. Umowa zawiera
standardowe zapisy dotyczące prawa stron do odstąpienia od realizacji umowy w określonych przypadkach.
O zawarciu umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 37/2022 z dnia 14 listopada 2022 roku.
Otrzymanie pozwolenia na budowę III etapu osiedla budynków wielorodzinnych w ramach pro-
jektu "Osiedle Kociewskie"
W dniu 29 listopada 2022 roku Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Rokitki Sp. K. otrzymała, wydane przez Starostwo Powia-
towe w Tczewie, pozwolenie na budowę III etapu osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych "Osiedle Ko-
ciewskie" wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w miejscowości Rokitki. W ramach ww. etapu inwestycji pla-
nowana jest budowa 2 budynków mieszkalnych, w których znajdować się będą 94 lokale o łącznej powierzchni
użytkowej ok. 4,2 tys. m kw. Szacowana wartość przychodów uzyskanych z realizacji ww. etapu wyniesie ok. 28 mln
zł. III etap inwestycji "Osiedle Kociewskie" zostanie zrealizowany i oddany do użytkowania w II kwartale 2026 roku,
w tym samym okresie pierwsze lokale zostaną przekazane klientom. Projekt będzie realizowany przez ww. spółkę,
a nakłady inwestycyjne zostaną sfinansowane ze środków własnych oraz zewnętrznych.
O otrzymaniu pozwolenia na budowę Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 41/2022 z dnia 29 listopada 2022
roku.
Otrzymanie pozwolenia na budowę IV etapu osiedla budynków wielorodzinnych w ramach
projektu "Osiedle Kociewskie"
W dniu 16 grudnia 2022 r. Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Rokitki Sp. K. otrzymała, wydane przez Starostwo Powiatowe
w Tczewie, pozwolenie na budowę IV etapu osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych "Osiedle Kociewskie"
wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w miejscowości Rokitki. W ramach ww. etapu inwestycji planowana
jest budowa 3 budynków mieszkalnych, w których znajdować się będzie 141 lokali o łącznej powierzchni użytkowej
ok. 6,4 tys. mkw. Szacowana wartość przychodów uzyskanych z realizacji ww. etapu wyniesie ok. 40 mln zł. IV etap
inwestycji "Osiedle Kociewskie" zostanie zrealizowany i oddany do użytkowania w II kwartale 2025 roku, w tym sa-
mym okresie pierwsze lokale zostaną przekazane klientom. Projekt będzie realizowany przez ww. spółkę, a nakłady
inwestycyjne zostaną sfinansowane ze środków własnych oraz zewnętrznych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
42
O otrzymaniu pozwolenia na budowę Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 45/2022 z dnia 16 grudnia 2022
roku.
Zawarcie przez spółkę zależną umowy na budowę Laboratorium Kryminalistycznego w Pozna-
niu
W dniu 16 grudnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) zawarła ze Skarbem Państwa - Komen-
dantem Wojewódzkim Policji w Poznaniu (Zamawiający) umowę na wykonanie robót budowlanych związanych z
budową Laboratorium Kryminalistycznego Komendy Wojewódzkiej Policji w Poznaniu, z wyposażeniem, zagospo-
darowaniem terenu oraz uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wartość netto prac objętych Umową
stanowi ok. 4,5% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022. Realizacja robót budowlanych
oraz uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie nastąpi w terminie do 27 miesięcy od daty zawar-
cia Umowy. Umowa zawiera zapisy dotyczące kar umownych m.in. za opóźnienia w realizacji prac, odstąpienie od
Umowy z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy i inne naruszenia postanowień Umowy. Łączna kwota kar
umownych nie może przekraczać 15% wynagrodzenia umownego brutto. Zamawiającemu przysługuje prawo do
dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych, jeżeli poniesiona szkoda przekroczy wysokość zastrzeżonych
kar umownych. Łączna wysokość odszkodowania wraz z naliczonymi karami umownymi nie może przekroczyć
kwoty wynagrodzenia umownego.
Umowa została zawarta w wyniku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego, przeprowadzonego w try-
bie przetargu nieograniczonego zgodnie z ustawą z dnia 11 września 2019 roku - Prawo zamówień publicznych.
Oferta Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. została wybrana jako najkorzystniejsza w ww. postępowaniu w dniu 18 listo-
pada 2022 roku.
O wyborze oferty, a następnie zawarciu umowy Spółka informowała w raportach bieżących nr 39/2022 z dnia 18
listopada 2022 roku oraz nr 46/2022 z dnia 16 grudnia 2022 roku.
Zawarcie umowy generalnego wykonawstwa centrum handlowo-usługowego w Koszalinie
W dniu 22 grudnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o. o. (Wykonawca) zawarła z podmiotem trzecim (Inwestor)
umowę generalnego wykonawstwa, w systemie zaprojektuj i wybuduj, centrum handlowo-usługowego w Koszali-
nie pod nazwą "Koszalin Power Center", wraz z niezbędną infrastrukturą wewnętrzną, w tym lokalami najemców
oraz infrastrukturą zewnętrzną i uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Termin zakończenia realizacji przedmiotu
umowy został określony na II kwartał 2024 roku. Za wykonanie robót objętych umową ustalono wynagrodzenie
netto na poziomie ok. 4,4% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022. Umowa zawiera za-
pisy dotyczące kar umownych m.in. w przypadku opóźnień w realizacji Inwestycji. Maksymalna wysokość kar
umownych z tytułu opóźnień nie może przekroczyć 10% wynagrodzenia. W przypadku odstąpienia od Umowy z
przyczyn leżących po stronie Wykonawcy kara umowna może wynieść 10% wynagrodzenia. Kary umowne nie wy-
łączają możliwości dochodzenia odszkodowania za szkody spowodowane przez Wykonawcę, w kwocie przewyż-
szającej wysokość danej kary umownej. Inwestor jest uprawniony do rozwiązania Umowy lub odstąpienia od niej,
bez podawania przyczyn, nie później niż do dnia podpisania protokołu odbioru końcowego i nie później niż do końca
2024 roku. W takim przypadku Inwestor zapłaci Wykonawcy wynagrodzenie proporcjonalne do postępu ukończo-
nych robót.
Umowa weszła w życie z dniem jej podpisania, z zastrzeżeniem zawarcia przez Wykonawcę określonych umów
związanych z projektem Inwestycji. Wykonawca w dacie zawarcia umowy otrzymał od Inwestora polecenie rozpo-
częcia prac projektowych, natomiast pozostałe roboty objęte umową Wykonawca rozpoczął po uzyskaniu odręb-
nego polecenia rozpoczęcia robót, co miało miejsce 27 stycznia 2023 roku .
O zawarciu umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 47/2022 z dnia 22 grudnia 2022 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
43
Zawarcie przedwstępnej umowy nabycia nieruchomości gruntowej w miejscowości Wiślinka
W dniu 13 stycznia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) Dekpol Inwestycje - Sol Marina II Sp. z o.o. (Kupujący)
zawarła z podmiotem spoza Grupy Kapitałowej Dekpol (Sprzedający) przedwstępną umowę nabycia nieruchomo-
ści gruntowej o powierzchni ok. 9 ha położonej w miejscowości Wiślinka, gm. Pruszcz Gdański, wraz z dokumenta-
cją projektową. Na mocy umowy przedwstępnej strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej nabycia
nieruchomości w terminie do lipca 2025 roku, przy czym strony dopuszczają nabycie częściowe nieruchomości
przed ww. terminem. Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budow-
lane oraz na przeniesienie na rzecz Kupującego posiadanych decyzji i pozwoleń. Cena netto zakupu Nieruchomości
wyniesie ok. 18% kapitałów własnych Emitenta na koniec roku 2022 roku. Postanowienia Umowy Przedwstępnej,
w tym w zakresie prawa odstąpienia od umowy, nie odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych w tego
typu transakcjach. Nabywana Nieruchomość sąsiaduje z posiadaną przez Grupę Kapitałową Dekpol nieruchomo-
ścią gruntową, na której realizowana jest inwestycja deweloperska Sol Marina (etap I-III). Celem nabycia Nierucho-
mości jest realizacja kolejnych etapów ww. inwestycji.
O zawarciu umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 2/2023 z dnia 13 stycznia 2023 roku.
Zawarcie aneksu do umowy o roboty budowlane hal magazynowych w Koszalinie
W dniu 20 stycznia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) otrzy-
mała obustronnie podpisany aneks do umowy zawartej w październiku 2021 roku ze spółką z grupy Panattoni Deve-
lopment Europe Sp. z o.o. - Accolade PL XXV Sp. z o.o. (Zamawiający) o roboty budowlane obejmujące wykonanie
hal magazynowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą w Koszalinie. Pierwotnie umowa obejmowała wykonanie
dwóch hal magazynowych o łącznej powierzchni ok. 26,4 tys. m2, za wynagrodzeniem netto o równowartości ok.
2,6% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022. Na mocy aneksu Zamawiający zlecił Wyko-
nawcy realizację dodatkowej części jednej z ww. hal o powierzchni ok. 29,2 tys. m2 wraz z niezbędną infrastrukturą
oraz realizację dodatkowych prac ulepszeniowych hal, wskutek czego wartość wynagrodzenia netto za realizację
przedmiotu Umowy wzrosła do łącznie ponad 9,9% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok
2022 (wartości przeliczone według kursu euro z dnia zawarcia aneksu). Prace w zakresie pierwszej z hal zostały
zakończone w 2022 roku, natomiast realizacja drugiej z hal wraz z pracami zleconymi aneksem zgodnie z postano-
wieniami aneksu powinna zostać zakończona w I kwartale 2023 roku. Obecnie strony są w trakcie procedowania
aneksu do umowy zmieniającego wartość wynagrodzenia oraz przedłużającego terminy zakończenia prac.
Umowa zawiera zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienia w realizacji prac lub usunięciu wad, a także kary
umownej w wysokości 10% wynagrodzenia za odstąpienie od Umowy przez Zamawiającego z winy Wykonawcy.
Łączna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 10% wynagrodzenia umownego.
O zawarciu aneksu do umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 5/2023 z dnia 20 stycznia 2023 roku.
Zawarcie umowy generalnego wykonawstwa zakładu produkcyjnego w woj. pomorskim
W dniu 15 lutego 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) Dekpol Budownictwo Sp. z o. o. (Wykonawca) zawarła
z podmiotem trzecim (Zleceniodawca) umowę generalnego wykonawstwa zakładu produkcyjnego o powierzchni
ok. 15 tys. m2 wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, w woj. pomorskim. W ramach Umowy Wykonawca
przygotuje wszelką niezbędną dokumentację wykonawczą, wykona prace budowlane oraz uzyska wszystkie wy-
magane zezwolenia, w tym pozwolenie na użytkowanie Inwestycji. Za wykonanie prac objętych Umową ustalono
wynagrodzenie netto o równowartości około10% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022.
Termin zakończenia realizacji przedmiotu Umowy został określony na pierwszy kwartał 2024 roku. Umowa zawiera
zapisy dotyczące kar umownych m.in. w przypadku opóźnień w realizacji Inwestycji bądź odstąpienia od Umowy z
przyczyn leżących po stronie Wykonawcy. Maksymalna wysokość kar umownych nie może przekroczyć 12% wy-
nagrodzenia. Zleceniodawca ma prawo żądać odszkodowania uzupełniającego w przypadku poniesienia szkody
przekraczającej wysokość kary umownej. Zleceniodawca jest uprawniony do odstąpienia od Umowy bez

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
44
podawania przyczyn w okresie jej obowiązywania, jednak nie później niż do końca 2023 roku i nie później niż do
dnia odbioru końcowego - w takim przypadku Wykonawca otrzyma wynagrodzenie proporcjonalne do postępu ro-
bót.
O zawarciu umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 6/2023 z dnia 15 lutego 2023 roku.
Zawarcie umowy generalnego wykonawstwa obiektu handlowego w Koszalinie
W dniu 21 marca 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) zawarła
z podmiotem trzecim (Zleceniodawca) umowy obejmujące generalne wykonawstwo obiektu handlowego o po-
wierzchni ok. 10 tys. m2 wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, w tym drogą dojazdową, w Koszalinie. W
ramach inwestycji Wykonawca przygotuje niezbędną dokumentację wykonawczą, wykona prace budowlane oraz
uzyska wymagane zezwolenia, w tym pozwolenie na użytkowanie Inwestycji. Za wykonanie wszystkich prac zwią-
zanych z Inwestycją ustalono wynagrodzenie netto o równowartości łącznie ok. 4,5% przychodów ze sprzedaży
Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022. Termin zakończenia realizacji inwestycji został określony na pierwszy kwar-
tał 2024 roku. Umowy dotyczące realizacji inwestycji zawierają zapisy w zakresie kar umownych m.in. w przypadku
opóźnień (kary umowne za opóźnienia nie przekroczą 10% wartości wynagrodzenia) bądź odstąpienia od umowy
z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy (kara umowna w wysokości 15% wartości wynagrodzenia). Zlecenio-
dawca ma prawo żądać odszkodowania uzupełniającego w przypadku poniesienia szkody przekraczającej wyso-
kość kary umownej.
O zawarciu umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 8/2023 z dnia 21 marca 2023 roku.
Zawarcie umowy o roboty budowlane w woj. śląskim
W dniu 1 marca 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. (Wykonawca) zawarła
z podmiotem trzecim (Zamawiający) umowę o roboty budowlane obejmujące generalne wykonawstwo budynku
magazynowego o powierzchni ok. 120 tys. m2 wraz z infrastrukturą towarzyszącą, na terenie woj. śląskiego.
Umowa została zawarta pod warunkiem zawieszającym nabycia przez Zamawiającego prawa do nieruchomości,
na której zrealizowana ma zostać inwestycja oraz nabycia przez Zamawiającego prawa do dysponowania tą nie-
ruchomością na cele budowlane. W dniu 22 marca 2023 roku Wykonawca otrzymał informację od Zamawiającego
o spełnieniu się warunku zawieszającego umowy, wobec czego umowa weszła w życie.
W ramach umowy Wykonawca przygotuje niezbędną dokumentację wykonawczą, wykona prace budowlane oraz
uzyska wymagane zezwolenia, w tym pozwolenie na użytkowanie inwestycji. Za wykonanie prac objętych umową
ustalono wynagrodzenie ryczałtowe netto o równowartości ok. 20,4% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej
Dekpol za rok 2022. Termin zakończenia realizacji przedmiotu umowy przypada na pierwsze półrocze 2024 roku.
Umowa zawiera zapisy dotyczące kar umownych m.in. w przypadku opóźnień w realizacji Inwestycji bądź odstą-
pienia od umowy z przyczyn leżących po stronie Wykonawcy. Łączna wysokość kar umownych nie może przekro-
czyć 15% wynagrodzenia. Zamawiający ma możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych ko-
deksu cywilnego, w zakresie, w jakim szkoda przewyższa wysokość zastrzeżonej kary umownej.
O zawarciu umowy, a następnie spełnieniu warunku zawieszającego, Spółka informowała w raportach bieżących
nr 9/2023 z dnia 21 marca 2023 roku oraz nr 10/2023 z dnia 22 marca 2023 roku.
Informacja o sprzedaży lokali w I kwartale 2023 roku
Wstępne informacje dotyczące działalności Grupy Kapitałowej Dekpol w segmencie deweloperskim w I kwartale
2023 roku (okres po dniu bilansowym):
 liczba sprzedanych lokali: 93 lokale wobec 70 lokali sprzedanych w I kwartale 2022 roku (na podstawie za-
wartych umów rezerwacyjnych, deweloperskich i przedwstępnych),

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
45
 liczba lokali, które zostaną rozpoznane w wyniku finansowym Grupy: 108 lokali wobec 73 lokali rozpoznanych
w I kwartale 2022 roku.
Na dzień 31 marca 2023 roku łączna liczba lokali oferowanych przez Grupę do sprzedaży wynosiła 714 lokali.
W I kwartale 2023 roku łączna liczba lokali oferowanych do
sprzedaży wynosiła 714.
W I kwartale 2023 roku Grupa prowadziła w głównej mierze sprzedaż następujących inwestycji:
 Grano Marina Hotel – budynek o łącznej liczbie lokali usługowych 130, zlokalizowany w Wiślince k. Wyspy
Sobieszewskiej, wchodzący w skład inwestycji „Sol Marina etap I”,
 Sol Marina etap II – zespół 15 budynków apartamentowych o łącznej liczbie lokali usługowych 127, zlokalizo-
wany w Wiślince k. Wyspy Sobieszewskiej,
 Sol Marina etap III – zespół 16 budynków apartamentowych o łącznej liczbie lokali usługowych 140, zlokalizo-
wany w Wiślince k. Wyspy Sobieszewskiej,
 Baltic Line – budynek apartamentowy o łącznej liczbie lokali usługowych 60, zlokalizowany na Wyspie Sobie-
szewskiej,
 Baltic Porto - budynek apartamentowy o łącznej liczbie lokali usługowych 72, zlokalizowany na Wyspie So-
bieszewskiej,
 Osiedle Pastelowe etap IIa - 3 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 225, zlokalizowane w
Gdańsku,
 Osiedle Pastelowe etap IIb - 2 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 125, zlokalizowane w
Gdańsku,
 Neo Jasień etap I – 2 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 104, zlokalizowane w Gdańsku,
 Neo Jasień etap II – 2 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 98, zlokalizowane w Gdańsku,
 Trimare etap I – 9 budynków mieszkalnych o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 189, zlokalizowanych w Sztu-
towie,
 Osiedle Kociewskie etap II – 3 budynki mieszkalne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych 129, zlokalizowane w
Rokitkach koło Tczewa.
W I kwartale 2023 roku wydane zostały ostateczne decyzje pozwolenia na użytkowanie:
 dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych składających się z 86 lokali wchodzących w skład inwesty-
cji "Osiedle Kociewskie etap II" w Rokitkach koło Tczewa; na dzień 31 marca 2023 roku ok. 64% lokali zostało
sprzedane,
 1 budynku apartamentowego składającego się z 20 lokali wchodzących w skład inwestycji "Baltic Line" w
Gdańsku, na dzień 31 marca 2023 roku 65% lokali zostało sprzedane,
 3 budynków mieszkalnych wielorodzinnych składających się z 63 lokali wchodzących w skład inwestycji "Tri-
mare etap I" w Sztutowie, na dzień 31 marca 2023 roku ok. 51% lokali zostało sprzedane.
O wynikach sprzedaży lokali w I kwartale 2023 roku Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 11/2023 z dnia 11
kwietnia 2023 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
46
3.5 Pozostałe zdarzenia i umowy w działalności
Grupy
Zakup nieruchomości gruntowej we Wrocławiu
W dniu 10 stycznia 2022 roku Dekpol Deweloper Sp. z o.o. nabyła nieruchomość gruntową o powierzchni 0,22 ha
we Wrocławiu. Cena zakupu nieruchomości nie stanowi istotnej wartości z perspektywy sytuacji finansowej i wy-
ników Grupy Dekpol. Na przedmiotowej nieruchomości Spółka planuje zrealizować w najbliższych latach inwesty-
cję deweloperską.
Otrzymanie pozwolenia na budowę budynku Kapitanatu w ramach inwestycji „Sol Marina” w
miejscowości Wiślinka
W dniu 4 kwietnia 2022 roku spółka Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Sol Marina Sp. k. otrzymała ostateczną decyzję
pozwolenia na budowę budynku usługowego - Kapitanat wraz z niezbędną infrastrukturą wydaną przez Starostę
Gdańskiego w ramach projektu Sol Marina w miejscowości Wiślinka. Projektowany budynek będzie użytkowany
jako biuro mariny i pozostanie własnością Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Sol Marina Sp. k. Projekt zakłada wykonanie
budynku piętrowego, składającego się z 7 kontenerów konstrukcji stalowej o powierzchni użytkowej wynoszącej
96,84m2 oraz wysokości 6m. W budynku znajdować się będą pomieszczenia techniczne oraz węzeł sanitarny. Pla-
nowany termin zakończenia budowy Kapitanatu przypada na 4Q 2024 roku.
Otrzymanie pozwolenia na budowę II etapu osiedla budynków wielorodzinnych w ramach pro-
jektu Neo Jasień
W dniu 23 maja 2022 roku Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Neo Jasień Sp. k. otrzymała, wydane przez Prezydenta Mia-
sta Gdańsk, pozwolenie na budowę II etapu osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w ramach projektu
"Neo Jasień", wraz z podziemnymi halami garażowymi, instalacjami wewnętrznymi oraz inną niezbędną infrastruk-
turą, w Gdańsku przy ulicy Potęgowskiej. W ramach ww. etapu inwestycji planowana jest budowa 2 budynków
mieszkalnych, w których znajdować się będzie 98 mieszkań wraz z komórkami lokatorskimi o łącznej powierzchni
użytkowej ok. 4 tys. m kw. oraz 118 miejsc postojowych i garażowych. Szacowana wartość przychodów uzyska-
nych z realizacji ww. etapu wynosi ok. 40 mln zł netto. Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania szacuje się, iż II
etap inwestycji Neo Jasień zostanie zrealizowany i oddany do użytkowania w III kwartale 2024 roku, w tym samym
okresie pierwsze lokale zostaną przekazane klientom. Nakłady inwestycyjne zostaną sfinansowane częściowo ze
środków własnych oraz kapitałem obcym.
Zakup nieruchomości gruntowej w Gdańsku Sobieszewie
W dniu 8 lipca 2022 roku Dekpol Inwestycje Sp. z o. o. Sobieszewo Development Sp.k. zawarła warunkową umowę
nabycia niezabudowanej działki gruntu o pow. 1496 m2 zlokalizowanej w Gdańsku w dzielnicy Sobieszewo. Wa-
runkiem zawieszającym umowy było wykonanie przez Gminę Miasta Gdańska prawa pierwokupu. W związku z nie-
skorzystaniem z prawa pierwokupu, w dniu 6 października 2022 roku spółka zawarła ostateczną umowę nabycia
gruntu. Cena zakupu nieruchomości gruntowej nie stanowi istotnej wartości z perspektywy sytuacji finansowej i
wyników Grupy Dekpol. Nabycie gruntu miało na celu realizację w przyszłości w tej lokalizacji projektu deweloper-
skiego.
Aneks do umowy o generalne wykonawstwo inwestycji z Karuzela Kołobrzeg Sp. z o.o.
W dniu 11 sierpnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z Karuzela Kołobrzeg Sp. z o.o. (Zamawiający)
aneks do umowy z dnia 20 stycznia 2020 roku o generalne wykonawstwo inwestycji centrum handlowego Karuzela
Kołobrzeg, o której Dekpol S.A. informowała w raporcie rocznym za 2021 rok opublikowanym 29 kwietnia 2022 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
47
Na mocy zawartego aneksu strony uzgodniły nieznaczną zmianę wysokości wynagrodzenia oraz zmianę terminu
wykonania całości inwestycji na październik 2022 roku (poprzednio: sierpień 2022 roku). Prace zostały zrealizo-
wane w uzgodnionym terminie. Ostateczna wartość umowy na realizację inwestycji wyniosła łącznie ok. 8,1% przy-
chodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022.
Aneks do umowy na budowę hali magazynowej w miejscowości Błonie Wieś
W dniu 6 października 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła ze spółką z grupy Panattoni Development
Europe Sp. z o.o. (Zamawiający) aneks do umowy na wykonanie budynku magazynowego w miejscowości Błonie
Wieś, o której Dekpol S.A. informowała w raporcie bieżącym nr 48/2021 z dnia 2 listopada 2021 roku, a następnie
w raporcie rocznym za 2021 rok opublikowanym 29 kwietnia 2022 roku. Na mocy aneksu strony potwierdziły
zmianę wysokości wynagrodzenia z uwagi na realizację robót dodatkowych oraz zmianę terminu wykonania cało-
ści inwestycji na wrzesień 2022 roku (poprzednio: luty 2022 roku). Ostateczna wartość netto umowy na realizację
inwestycji wyniosła równowartość ok. 5,6% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022 (wg
kursu euro z dnia zawarcia aneksu). Realizacja umowy została zakończona w terminie.
Zawarcie umowy na przebudowę obiektu na potrzeby Centralnego Biura Zwalczania Cyber-
przestępczości Zarząd w Poznaniu
W dniu 8 listopada 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła umowę ze Skarbem Państwa – Komendantem
Wojewódzkim Policji w Poznaniu (Zamawiający) na przebudowę obiektu budowlanego zlokalizowanego w Pozna-
niu na potrzeby Centralnego Biura Zwalczania Cyberprzestępczości Zarząd w Poznaniu, w formule „zaprojektuj i
wybuduj”. Umowa została zawarta w wyniku postępowania o udzielenie zamówienia publicznego prowadzonego
w trybie przetargu nieograniczonego na podstawie ustawy z dnia 11 września 2019 roku Prawo zamówień publicz-
nych. Termin zakończenia realizacji prac przypada na IV kwartał 2023 roku. Wynagrodzenie za wykonanie przed-
miotu umowy wyniesie poniżej 1% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za 2022 rok – umowa sta-
nowi natomiast kolejny kontrakt publiczny realizowany przez Grupę (informacje o umowie na budowę Laboratorium
Kryminalistycznego w Poznaniu znajdują się w pkt 3.4 niniejszego sprawozdania) i tym samym potwierdza konku-
rencyjność oferty Grupy w przetargach publicznych oraz kompetencje i know-how Grupy w zakresie realizacji nie
tylko inwestycji prywatnych, na których dotychczas koncentrowała się działalność Grupy, ale także inwestycji pu-
blicznych.
Aneks do umowy o generalne wykonawstwo zakładu produkcyjnego na Litwie
W dniu 18 listopada 2022 roku Dekpol S.A. otrzymała obustronnie podpisany aneks do umowy zawartej w lipcu
2021 roku ze spółką Press Glass UAB (Zamawiający) na wykonanie zakładu produkcyjnego w Kownie na Litwie, o
której to umowie Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 31/2021 z dnia 21 lipca 2021 roku, a następnie w
raporcie rocznym za 2021 rok opublikowanym 29 kwietnia 2022 roku. Na mocy aneksu strony potwierdziły zmianę
o około 16% wysokości wynagrodzenia z uwagi na realizację robót dodatkowych oraz zmianę terminu wykonania
całości inwestycji na listopad 2022 roku (poprzednio: czerwiec 2022 roku). Aktualna wartość netto umowy na rea-
lizację inwestycji wynosi równowartość ok. 7% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
(wg kursu euro z dnia otrzymania aneksu). Realizacja umowy została zakończona w uzgodnionym terminie.
Zakup nieruchomości gruntowej w Sopocie
W dniu 30 stycznia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) spółka Dekpol Inwestycje- Sopocka Sp. z o.o. zawarła
przedwstępną umowę nabycia nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,4752 ha w Sopocie z przeznaczeniem do
banku ziemi. Cena zakupu nieruchomości nie stanowi istotnej wartości z perspektywy sytuacji finansowej i wyników
Grupy Dekpol.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
48
Umowa przedwstępna zakupu nieruchomości gruntowej w Gdańsku Sobieszewie
W dniu 3 marca 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) Dekpol Inwestycje – Turystyczna Sp. z o.o. (Kupujący)
zawarła z podmiotem spoza Grupy Kapitałowej Dekpol (Sprzedający) przedwstępną umowę nabycia nieruchomo-
ści gruntowej o powierzchni około 3 ha położonej w Gminie Miasta Gdańsk, obręb ewidencyjny Sobieszewo.
Umowa przedwstępna zawiera warunki niezbędne do spełnienia w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarcie
umowy przyrzeczonej i przeniesienie własności gruntu planowane jest według obecnych szacunków na II kwartał
2023 roku W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, nabycie gruntu będzie miało na celu realizację w przy-
szłości w tej lokalizacji projektu deweloperskiego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
49
3.6 Pożyczki i kredyty
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Grupa Kapitałowa Dekpol zawarła nowe umowy, w ramach których zaciągnięto nastę-
pujące kredyty:
Nazwa Spółki
Nazwa Banku/ na-
zwa kredytodawcy
lub pożyczkodawcy Rodzaj transakcji
Kwota udzielona
(w tys.) Waluta Oprocentowanie
Zadłużenie ogółem
na dzień 31.12.2022r.
(w tys.) Waluta
Umowna data
spłaty
Dekpol S.A. PKO BP S.A. Kredyt inwestycyjny 2 738 EUR
EURIBOR 1M+marża
banku 2 738 EUR 24.08.2030
Dekpol Steel Sp. z o.o. PKO BP S.A. Kredyt inwestycyjny 2 035 EUR
EURIBOR 1M+marża
banku 2 035 EUR 26.01.2032
Dekpol Steel Sp. Z o.o.
CITI Bank Handlowa
S.A. Kredyt handlowy 5 000 PLN
WIBOR 3M/EURIBOR
3M+marża banku 0 PLN bezterminowo
Intek Sp. z o.o. PKO BP S.A.
Kredyt w rachunku
bieżącym 7 000 PLN
WIBOR 1M/EURIBOR
1M+marża banku 6 908 PLN 26.01.2023
1
Kombet
Działdowo Sp. z o.o. PKO BP S.A.
Kredyt w rachunku
bieżącym 3 000 PLN
WIBOR 1M/EURIBOR
1M+marża banku 0 PLN 13.09.2025
Dekpol
Budownictwo Sp. z o.o. SGB-Bank S.A.
Kredyt rewol-
wingowy 20 000 PLN
WIBOR 3M+marża
banku 13 PLN 14.07.2025
Dekpol
Budownictwo Sp. z o.o. SGB-Bank S.A.
Kredyt w rachunku
bieżącym 15 000 PLN
WIBOR 3M+marża
banku 0 PLN 14.07.2025
Dekpol
Budownictwo Sp. z o.o. mBank S.A. Kredyt odnawialny 20 000 PLN
WIBOR 1M/EURIBOR
1M+marża banku 0 PLN 30.06.2023
Dekpol
Budownictwo Sp. z o.o.
3
mBank S.A. Kredyt odnawialny 30 000 PLN
WIBOR 1M/EURIBOR
1M+marża banku 0 PLN 30.06.2023
Dekpol
Budownictwo Sp. z o.o. PKO BP S.A. Kredyt obrotowy 25 000 PLN
WIBOR 1M/EURIBOR
1M+marża banku 24 745 PLN 27.06.2024
Dekpol
Budownictwo Sp. z o.o.
Bank Ochrony Środo-
wiska S.A.
Kredyt obrotowy
odnawialny 20 000 PLN
WIBOR 3M+marża
banku 0 PLN 30.09.2024
Dekpol
Inwestycje Sp. z o.o.
Pastelowa Sp. K
2
mBank S.A. Kredyt obrotowy 39 063 PLN
WIBOR 1M+ marża
banku - - 30.11.2022
1 Wg stanu na dzień publikacji umowa została zmieniona w zakresie obowiązywania limitu (przedłużono do dnia 27 kwietnia 2024 roku).2 Wg stanu na dzień publikacji umowa została zakończona na wniosek kredytobiorcy.
3
Wg
stanu na dzień publikacji umowa została zmieniona na umowę ramową w ramach, której spółka może korzystać z limitu 50 mln PLN (do 50 mln PLN na kredyt obrotowy oraz do 20 mln PLN z przeznaczeniem na
gwarancje bankowe). Umowa została przedłużona do dnia 29 grudnia 2023 roku.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
50
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Grupa Kapitałowa Dekpol zakończyła przed terminem obowiązywania na wniosek kre-
dytobiorcy, poniższe umowy kredytowe:
Nazwa Spółki
Nazwa Banku/ nazwa kredyto-
dawcy lub pożyczkodawcy Rodzaj transakcji
Kwota
udzielona (w
tys.) Waluta Oprocentowanie
Umowna data
spłaty
Faktyczna data
zakończenia
umowy
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Neo Jasień
Sp. K mBank S.A. Kredyt obrotowy 22 806 PLN WIBOR 1M+ marża banku 31.08.2023 13.12.2022
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Pastelowa
Sp. K mBank S.A. Kredyt obrotowy 39 063 PLN WIBOR 1M+ marża banku 30.11.2023 13.12.2022
Zestawienie kredytów i pożyczek Dekpol SA wg stanu na 31 grudnia 2022 roku zostało zaprezentowane w nocie 12.4 Jednostkowego sprawozdania finansowego.
Zestawienie kredytów i pożyczek Grupy Kapitałowej Dekpol wg stanu na 31 grudnia 2022 roku zostało zaprezentowane nocie 11.2 Skonsolidowanego sprawozdania
finansowego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
51
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol udzielały oraz zaciągały następujące pożyczki wewnątrzgru-
powe:
Nazwa Spółki Nazwa pożyczkodawcy Rodzaj transakcji
Limit pożyczki
(w tys.) Oprocentowanie Waluta
Zadłużenie w war-
tości nominalnej
na dzień
31.12.2022 r.
(w tys.)
Umowna data
spłaty
Faktyczna data
spłaty/zakończe-
nia umowy
pożyczki
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o.
Neo Jasień Sp.k Dekpol S.A. Pożyczka 7 000 WIBOR 6M+ marża PLN 3 400 28.10.2023 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. Dekpol S.A. Pożyczka 18 664 WIBOR 6M+ marża PLN 18 600 28.10.2023 -
Dekpol Steel Sp. z o.o. Dekpol S.A. Pożyczka 4 300
EURIBOR 12M
+marża EUR 4 011 31.12.2023 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. Dekpol S.A. Pożyczka 6 076
EURIBOR
6M+marża EUR 6 076 29.03.2027 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. Dekpol S.A. Pożyczka 30 880 WIBOR 6M+marża PLN 30 880 23.08.2024 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o. Dekpol S.A. Pożyczka 11 000 WIBOR 6M+marża PLN 11 000 22.06.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Warszawa Sp. z o.o.
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 100 WIBOR 12M+marża PLN 50 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Warszawa 1 Sp. z o.o.
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 1 700 WIBOR 12M+marża PLN 850 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Turystyczna Sp. z o.o.
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 800 WIBOR 12M+marża PLN 400 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o.
WBH Sp.k
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 600 WIBOR 12M+marża PLN 600 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Starogard Sp. z o.o.
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 4 000 WIBOR 12M+marża PLN 3 500 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Starogard Korytybska Sp. z o.o.
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 500 WIBOR 12M+marża PLN 50 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o.
Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. Pożyczka 200 WIBOR 12M+marża PLN 100 31.12.2024 -
Almond Sp. z o.o.
Dekpol Deweloper
Sp. z o.o. Pożyczka 30 000 WIBOR 12M+marża PLN 30 000 31.12.2024 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje Sp. z
o.o. Braniborska sp.k Pożyczka 14 775 WIBOR 12M+marża PLN 14 775 31.12.2024 -

52
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Dekpol Inwestycje- Starogard Sp.
z o.o.
Dekpol Pszenna sp. z o.o.
sp.k Pożyczka 10 000 WIBOR 12M+marża PLN 7 000 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje- Starogard Sp.
z o.o.
Dekpol Inwestycje Sp. z
o.o. Braniborska sp.k Pożyczka 9 500 WIBOR 12M+marża PLN 9 500 31.12.2024 -
Smartex Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje Sp. z
o.o. Braniborska sp.k Pożyczka 200 WIBOR 12M+marża PLN 100 31.12.2024 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Sol Marina sp.k Pożyczka 8 500 WIBOR 12M+marża PLN 8 500 31.12.2024 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Development sp.k Pożyczka 2 000 WIBOR 12M+marża PLN 2 000 31.12.2024 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
Dekpol Pszenna sp. z o.o.
sp.k Pożyczka 2 000 WIBOR 12M+marża PLN 2 000 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Turystyczna sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje Sp. z
o.o. Braniborska sp.k Pożyczka 2 000 WIBOR 12M+marża PLN 500 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Starogard Korytybska Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje Sp. z
o.o. Braniborska sp.k Pożyczka 500 WIBOR 12M+marża PLN 200 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Warszawa 1 Sp. z o.o.
Dekpol Pszenna sp. z o.o.
sp. k Pożyczka 1 000 WIBOR 12M+marża PLN 700 31.12.2024 -
Dekpol Deweloper sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Pastelowa sp.k Pożyczka 5 800 WIBOR 12M+marża PLN 5 300 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Starogard Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Pastelowa sp.k Pożyczka 1 700 WIBOR 12M+marża PLN 1 700 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje
- Starogard Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Sol Marina sp.k Pożyczka 3 000 WIBOR 12M+marża PLN 3 000 31.12.2024 -
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o.
WBH Sp.k
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Pastelowa sp.k Pożyczka 500 WIBOR 12M+marża PLN 200 31.12.2024 -
Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
Dekpol Inwestycje sp. z
o.o. Sobieszewo Deve-
lopment sp.k Pożyczka 2 000 WIBOR 12M+marża PLN - 31.12.2023 15.12.2022
Na dzień 31 grudnia 2022 roku łączne nominalne saldo udzielonych przez Grupę Kapitałową Dekpol pożyczek wewnątrzgrupowych wynosiło 295 628 tys. zł, w tym pożyczki
udzielone przez Dekpol S.A. w łącznej wysokości 149 597 tys. zł i Dekpol Deweloper Sp. z o.o. w łącznej wysokości 73 966 tys. zł oraz pozostałe spółki w łącznej wysokości 72
065 tys. zł. W 2022 roku spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol nie udzielały ani nie zaciągały pożyczek z podmiotami spoza Grupy.
W 2022 roku spółkom z Grupy Kapitałowej Dekpol nie zostały wypowiedziane żadne umowy dotyczące kredytów lub pożyczek.

53
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wybrane istotniejsze umowy kredytowe
Umowa kredytu inwestycyjnego spółki zależnej z PKO BP
W dniu 26 stycznia 2022 roku. Dekpol Steel Sp. z o.o. zawarła z PKO Bank Polski S.A. (dalej: PKO BP) umowę kredytu in-
westycyjnego w walucie wymienialnej w wysokości 2,03 mln EUR, Przeznaczeniem kredytu było finansowanie i refinan-
sowanie związane z zakupem 100% udziałów w spółce Intek Sp. z o.o. Kredyt został udzielony na okres do dnia 26 stycznia
2032 roku.. Kredyt jest wypłacany w transzach. Ponadto w dniu 31 stycznia 2022 roku. Dekpol Steel sp. z o.o. zawarła z
PKO BP transakcje typu swap procentowy (IRS), celem ograniczenia niekorzystnego wpływu zmian rynkowych stóp pro-
centowych na przepływy pieniężne oraz minimalizacji kosztów finansowych.
Umowa limitu kredytowego wielocelowego spółki zależnej z PKO BP
W dniu 27 stycznia 2022 roku spółka Intek Sp. z o.o. zawarła z PKO BP umowę limitu kredytowego wielocelowego w wy-
sokości 7 mln zł, w tym kredyt w rachunku bieżącym do maksymalnej wysokości 7 mln zł, który mógł być wykorzystany w
walutach PLN i EUR oraz gwarancje bankowe do maksymalnej wysokości 1 mln zł. Przeznaczeniem udzielonej linii jest
finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności oraz wystawianie gwarancji bankowych.
Spółka Intek Sp. z o.o. była uprawniona do korzystania z limitu przez okres 12 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Następ-
nie przedłużono dostępny limit do dnia 27 kwietnia 2023 roku.
Umowa o kredyt odnawialny i aneksy do umów spółki zależnej z mBank SA
W dniu 16 lutego 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. umowę o kredyt odnawialny wielowa-
lutowy na wykup faktur w wysokości 20 mln zł. Przeznaczeniem kredytu jest finansowanie bieżącej działalności spółki.
Pierwotnie Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. była uprawniona do korzystania z kredytu do 30 września 2022 roku. W dniu
27 września 2022 roku strony zawarły aneks, na podstawie którego Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. jest uprawniony do
korzystania z kredytu do 30 czerwca 2023 roku, zaś ostateczny termin spłaty zadłużenia to 29 września 2023 roku.
Jednocześnie w dniu 16 lutego 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. aneks do umowy ramowej
z dnia 26 czerwca 2019 roku wraz z późn.zm. Na podstawie aneksu zmniejszeniu uległa wartość limitu z 35 mln zł do 25
mln zł i udzielonego w ramach tego limitu kredytu odnawialnego na wykup faktur z kwoty 25 mln Pzł do 15 mln zł. Kwota
udzielonego w ramach Limitu kredytu w rachunku bieżącym pozostała na niezmienionym poziomie tj. 10 mln zł. Ponadto
w dniu 30 czerwca 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarta z mBank S.A. aneks do ww. umowy ramowej prze-
dłużający dostępność linii do dnia 30 czerwca 2023 roku.
Aneks do Umowy kredytu inwestycyjnego Spółki z PKO BP
W dniu 7 marca 2022 roku Dekpol S.A. zawarła z PKO BP aneks do umowy kredytu inwestycyjnego z dnia 17 lipca 2020
roku. Na podstawie aneksu PKO BP dokonał przewalutowania kwoty zadłużenia z tytułu kredytu z waluty PLN na walutę
EUR. W związku ze zmianą waluty kredytu kwota zadłużenia wyniosła na dzień zawarcia aneksu 1,05 mln EUR. Zmianie
uległa również stawka referencyjna z WIBOR1M na EURIBOR1M. Pozostałe warunki umowy nie uległy zmianie. Umowa
obowiązuje do 16 lipca 2026 roku.
Ponadto w dniach 11 i 14 marca 2022 roku Dekpol S.A. zawarła z PKO BP transakcje typu swap procentowy (IRS), celem
ograniczenia, niekorzystnego wpływu zmian rynkowych stóp procentowych na przepływy pieniężne oraz celem minima-
lizacji kosztów finansowych.
Umowa oraz aneksy do umowy o kredyt odnawialny spółki zależnej z mBank S.A.
W dniu 21 marca 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z mBank S.A. umowę ramową w wysokości 30 mln
zł, która określa zasady korzystania z linii na finansowanie bieżącej działalności. W ramach linii mBank S.A. może udzielać
kredytów odnawialnych w walucie PLN i EUR. Pierwotnie Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. była uprawniona do korzystania
z kredytu do 30 września 2022 roku, zaś termin ważności linii przypadał do 31 marca 2023 roku W dniu 27 września 2022
roku strony zawarły aneks, na podstawie którego Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. jest uprawniony do korzystania z linii do
30 czerwca 2023 roku, zaś termin ważności linii to 29 grudnia 2023 roku.
Następnie w dniu 7 marca 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) strony zawarły aneks, w wyniku którego wysokość
limitu linii została podwyższona do kwoty 50 mln zł, przy czym w ramach linii Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. może

54
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
korzystać z kredytów odnawialnych (sublimit do kwoty 50 mln zł) oraz gwarancji kontraktowych (sublimit do kwoty 20 mln
zł). Wysokość oprocentowania dla kredytów obrotowych jest równa stawce WIBOR/EURIBOR 1M powiększonej o marżę
banku. Umowa zawiera zobowiązania w okresie obowiązywania Umowy m.in. do utrzymywania wskaźników zadłużenia
na określonych poziomach. Zabezpieczenie wierzytelności banku wynikających z Umowy stanowi m.in. hipoteka
umowna łączna na nieruchomościach gruntowych oraz inne zabezpieczenia typowe dla umów kredytowych.
O zawarciu aneksu do umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 7/2023 z dnia 7 marca 2023 roku.
Umowa o kredyt obrotowy spółki zależnej z mBank S.A.
W dniu 6 kwietnia 2022 roku Dekpol Inwestycje Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Pastelowa sp.k zawarła z
mBank S.A. umowę o kredyt obrotowy w wysokości 39,06 mln zł. Kredyt został udzielony na finansowanie i refinansowa-
nie wydatków związanych z realizacją projektu deweloperskiego pod nazwą Osiedle Pastelowe – Etap 2 w Gdańsku. Kre-
dyt zostanie wypłacony w transzach, natomiast termin spłaty kredytu przypada na dzień 30 listopada 2023 roku.
Następnie w dniu 13 grudnia 2022 roku umowa została zakończona na wniosek kredytobiorcy.
Transakcje Opcji CAP
W dniu 5 maja 2022 roku Dekpol S.A. zawarł w BNP Paribas Bank Polska S.A. dwie transakcje CAP na kwotę odpowiednio
19,15 mln zł oraz 11 mln zł. Ponadto w dniu 5 maja 2022 roku Dekpol Deweloper Sp. z o.o. zawarła w Santander Bank
Polska S.A. transakcję CAP na kwotę 20 mln zł. Celem zawarcia transakcji CAP jest ograniczenie ryzyka wzrostu stopy
procentowej związanego ze zobowiązaniami finansowymi spółki.
Umowa kredytowa spółki zależnej z PKO BP
W dniu 28 czerwca 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z PKO BP umowę limitu kredytowego wielocelo-
wego w kwocie 50 mln zł. W ramach limitu udzielone zostały sublimity na kredyt obrotowy odnawialny do kwoty 30 mln zł
oraz na kredyt obrotowy nieodnawialny do kwoty 30 mln zł, które to kredyty mogą zostać wykorzystane na finansowanie
zobowiązań powstałych w wyniku realizacji kontraktów z zakresu generalnego wykonawstwa, a także sublimit na gwa-
rancje bankowe wystawiane na zabezpieczenie zobowiązań Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. do kwoty 25 mln zł. Limit zo-
stał udzielony na okres do czerwca 2024 roku (okres kredytowania i wykorzystania limitu). Limit kredytowy może być
wykorzystany w walucie PLN oraz EUR. Oprocentowanie kredytów udzielanych w ramach limitu jest ustalane według
zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki WIBOR1M/EURIBOR1M, powiększonej o marżę banku. Zabezpie-
czenie wszelkich zobowiązań Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. wynikających z umowy stanowią między innymi hipoteka
umowna łączna ustanowiona na nieruchomości położonej w Toruniu oraz cesja wierzytelności z tytułu kontraktów go-
spodarczych. Umowa zawiera zobowiązania m.in. do utrzymywania wskaźników zadłużenia na określonych poziomach.
O zdarzeniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 30/2022 z dnia 28 czerwca 2022 roku.
Aneks do umowy faktoringowej oraz nowa umowa faktoringowa spółki zależnej z Santander Faktoring Sp. z
o.o.
W dniu 28 czerwca 2022 roku Dekpol Steel Sp. z o.o. zawarła aneks do umowy faktoringowej z Santander Faktoring Sp. z
o.o. Na podstawie aneksu zmianie uległa wysokość dostępnego limitu faktoringowego z 34,45 mln zł na 12 mln zł. Limit
obowiązywał do dnia 31 października 2022 roku. Jednocześnie w dniu 28 czerwca 2022 roku Dekpol Steel Sp. z o.o. za-
warła nową umowę faktoringu z Santander Faktoring Sp. z o.o. Wysokość dostępnego limitu faktoringowego wynosi 33
mln zł, a termin obowiązania umowy to 27 grudnia 2023 roku.
Umowa o kredyt rewolwingowy oraz kredyt w rachunku bieżącym spółki zależnej z SGB Bank S.A.
W dniu 15 lipca 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z SGB Bank S.A. umowę o kredyt rewolwingowy w
wysokości 20 mln zł oraz umowę o kredyt w rachunku bieżącym w wysokości 15 mln zł. Kredyt rewolwingowy udzielony
został na finansowanie wydatków związanych z realizacją kontraktów generalnego wykonawstwa, natomiast kredyt w
rachunku bieżącym został udzielony na bieżące finansowanie działalności spółki. Spółka uprawniona jest do korzystania
z kredytu rewolwingowego oraz kredytu w rachunku bieżącym do dnia 14 lipca 2025 roku.

55
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Umowa ramowa o udzielanie kredytów handlowych spółce zależnej z Bankiem Handlowym S.A. w Warszawie
W dniu 15 lipca 2022 roku Dekpol Steel Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Handlowym w Warszawie S.A. umowę ramową o
udzielanie kredytów handlowych z limitem finansowania w wysokości 5 mln zł. Kredyt został udzielony na finansowanie
bieżącej działalności. Spółka zależna jest uprawniona do korzystania z limitu bezterminowo.
Aneks do umowy limitu kredytowego wielocelowego spółki zależnej z PKO BP
W dniu 11 sierpnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z PKO BP aneks do umowy limitu kredytowego wie-
locelowego z dnia 19 kwietnia 2021 roku. Na podstawie aneksu spółka przedłużyła możliwość wykorzystywania przy-
znanego limitu kredytowego w wysokości 18 mln zł o zarówno w walucie PLN jak i EUR. Limit jest dostępny do dnia 15
listopada 2023 roku.
Aneks do umowy limitu skarbowego spółki zależnej z PKO BP
W dniu 11 sierpnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła aneks do umowy o limit skarbowy z PKO BP z dnia
15 września 2020 roku zwiększający dostępny limit na realizacje transakcji skarbowych z 36,9 mln zł na 63,9 mln zł. Obec-
nie limit dostępny jest do dnia 11 sierpnia 2023 roku.
Umowa o kredyt inwestycyjny Spółki z PKO BP
W dniu 25 sierpnia 2022 roku Dekpol S.A. zawarła umowę o kredyt inwestycyjny z bankiem PKO BP w wysokości 2,74 mln
EUR. Kredyt został udzielony na refinansowanie wydatków związanych z zakupem udziałów w spółce Kombet Działdowo
Sp. z o.o. Termin spłaty kredytu przypada na dzień 30 sierpnia 2030 roku.
Ponadto w dniu 30 sierpnia 2022 roku Dekpol S.A. zawarła z PKO BP transakcje typu SWAP procentowy (IRS), celem ogra-
niczenia niekorzystnego wpływu zmian rynkowych stóp procentowych na przepływy pieniężne oraz minimalizacji kosz-
tów finansowych.
Umowa kredytowa spółki zależnej z PKO BP
W dniu 15 września 2022 roku Kombet Działdowo Sp. z o.o. zawarła z PKO BP umowę limitu kredytowego wielocelowego
w kwocie 3,5 mln zł. W ramach limitu udzielone zostały sublimity na kredyt w rachunku bieżącym do kwoty 3 mln zł, który
to kredyt może zostać wykorzystany na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności,
a także sublimit na gwarancje bankowe wystawiane na zabezpieczenie zobowiązań Kombet do kwoty 0,5 mln zł. Limit
został udzielony na okres do 13 września 2025 roku. Limit kredytowy może być wykorzystany w walucie PLN oraz EUR.
Oprocentowanie kredytów udzielanych w ramach limitu jest ustalane według zmiennej stopy procentowej równej wyso-
kości stawki WIBOR1M/EURIBOR1M, powiększonej o marżę banku.
Zawarcie przez Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. umowy linii wielocelowej z Bankiem Ochrony Środowiska S.A.
W dniu 5 grudnia 2022 roku Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Ochrony Środowiska S.A. umowę linii wie-
locelowej w kwocie 50 mln zł. Celem pozyskanego finansowania jest finansowanie bieżących potrzeb związanych z pro-
wadzoną działalnością gospodarczą. W ramach Linii wielocelowej Dekpol Budownictwo może skorzystać z kredytu ob-
rotowego odnawialnego w rachunku kredytowym z limitem 20 mln zł oraz limitu na gwarancje w wysokości 50 mln zł,
przy czym łączna kwota wykorzystanych środków nie może przekroczyć 50 mln zł. Oprocentowanie kredytu udzielanego
w ramach Linii wielocelowej będzie ustalane według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki WIBOR3M
powiększonej o marżę banku. Linia wielocelowa ma charakter odnawialny. Dzień ostatecznej spłaty (dzień ważności
Umowy) przypada na dzień 30 września 2024 roku. Zabezpieczenie wszelkich zobowiązań Dekpol Budownictwo Sp. z
o.o. wynikających z Umowy stanowią między innymi gwarancja PLG FGK Banku Gospodarstwa Krajowego, hipoteka
umowna łączna ustanowiona na nieruchomościach gruntowych położonych w Starogardzie Gdańskim i we Wrocławiu,
zastaw rejestrowy na zbiorze rzeczy ruchomych lub praw przedsiębiorstwa Intek Sp. z o.o., cesja wierzytelności z tytułu
kontraktów gospodarczych oraz inne zabezpieczenia typowe dla umów kredytowych. Umowa zawiera zobowiązania
kredytobiorcy w okresie obowiązywania Umowy m.in. do utrzymywania wskaźników zadłużenia na określonych pozio-
mach.
O zawarciu umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 42/2022 z dnia 6 grudnia 2022 roku.

56
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Aneks do umowy wielocelowej linii kredytowej premium spółki zależnej z BNP Paribas
W dniu 16 stycznia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) spółka Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła aneks do
umowy z 2021 roku wielocelowej linii kredytowej premium z bankiem BNP Paribas Bank Polska S.A. Na podstawie aneksu
do umowy spółka zależna uprawniona jest do korzystania z linii wielocelowej w wysokości 40 mln zł (poprzednio 30 mln
zł) W ramach dostępnego limitu spółka może korzystać z kredytu w rachunku bieżącym, udzielać gwarancji bankowych
oraz akredytyw. Limit dostępny jest do dnia 16 stycznia 2024 roku.
Zawarcie umowy faktoringowej spółki zależnej z Santander Faktoring Sp. z o.o.
W dniu 26 stycznia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) spółka Dekpol Steel Sp. z o.o. zawarła z bankiem Santander
Faktoring Sp. z o.o. umowę faktoringową. Na podstawie umowy, spółka może korzystać z limitu faktoringowego w wyso-
kości 2,2 mln zł. Spółka uprawniona jest do korzystania z limitu do dnia 31 październik 2023 roku.
Zawarcie umowy o multilinię spółki zależnej z Santander Bank Polska
W dniu 28 lutego 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) spółka Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarła umowę o
multilinię z bankiem Santander Bank Polska S.A. Na podstawie umowy spółka zależna uprawniona jest do korzystania, w
ramach limitu w wysokości 55 mln zł, z kredytu w rachunku bieżącym oraz udzielać gwarancji bankowych. Limit dostępny
jest do dnia 14 lutego 2024 roku.
Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym z PKO BP S.A.
W dniu 18 kwietnia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) spółka Intek Sp. z o.o. zawarła aneks do umowy z 2021
rokulimitu kredytowego wielocelowego z bankiem Powszechna Kasa Opieki Bank Polski S.A. Na podstawie aneksu do
umowy spółka zależna uprawniona jest do korzystania z kredytu w rachunku bieżącym oraz do udzielania gwarancji ban-
kowych do wysokości 7 mln zł. Limit dostępny jest do dnia 27 kwietnia 2024 roku.
Aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym z PKO BP S.A.
W dniu 18 kwietnia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) spółka Betpref Sp. z o.o. zawarła aneks do umowy z 2022
rokuo kredyt w rachunku bieżącym z bankiem Powszechna Kasa Opieki Bank Polski S.A. Na podstawie aneksu do umowy
spółka zależna uprawniona jest do korzystania z kredytu w rachunku bieżącym w wysokości 5 mln zł. Limit dostępny jest
do dnia 19 kwietnia 2025 roku.
3.7 Poręczenia i gwarancje
W 2022 Spółka i jednostki od niej zależne otrzymywały i udzielały poręczenia w ramach Grupy Kapitałowej Dekpol.
Wartość otrzymanych i udzielonych poręczeń w roku 2022 w ramach Grupy Kapitałowej Dekpol wyniosła 254,5 mln zł, z
czego Dekpol SA otrzymał poręczenia na kwotę 32 mln zł i udzielił poręczeń na kwotę około 215,5 mln zł.
Spółki z Grupy nie otrzymywały w 2022 roku poręczeń od podmiotów niepowiązanych ani nie udzielały poręczeń za pod-
mioty niepowiązane.
Otrzymane i udzielone gwarancje w 2022 w GK Dekpol
Rodzaj gwarancji Udzielone (w tys. zł) Otrzymane (w tys. zł)
Gwarancja kontraktowa - ubezpieczeniowa 74.126 1.659
Gwarancja kontraktowa - bankowa 31.290 6.145
Gwarancja PLG-FGP BGK - 66.400
Razem: 105.416 74.204

57
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Otrzymane i udzielone gwarancje w 2022 w Dekpol S.A.
Rodzaj gwarancji Udzielone (w tys. zł) Otrzymane (w tys. zł)
Gwarancja kontraktowa - ubezpieczeniowa - -
Gwarancja kontraktowa - bankowa - -
Gwarancja PLG-FGP BGK - -
Razem: - -
Wybrane istotniejsze umowy o udzielanie gwarancji
Umowa o udzielanie gwarancji kontraktowych w ramach limitu odnawialnego z TU Euler Hermes S.A.
W dniu 6 kwietnia 2022 roku Dekpol S.A. zawarła z Towarzystwem Ubezpieczeń Euler Hermes S.A. umowę o udzielaniu
gwarancji kontraktowych w ramach limitu odnawialnego. Limit w ramach, którego Spółka może wnioskować o udzielenie
gwarancji kontraktowych wynosi 12 mln zł, a umowa została zawarta na czas nieokreślony. Wraz z Dekpol S.A., korzysta-
jącym z dostępnego limitu jest Dekpol Budownictwo Sp. z o.o.
Umowa generalna o gwarancje ubezpieczeniowych z UNIQA Towarzystwo Ubezpieczeń S.A.
W dniu 11 kwietnia 2022 roku Dekpol S.A. zawarła umowę generalną o gwarancje ubezpieczeniowe z UNIQA Towarzy-
stwo Ubezpieczeń S.A. Dostępny limit, w ramach którego Spółka może wnioskować o udzielenie gwarancji wynosi 20 mln
zł i ważny jest do dnia 10 kwietnia 2024 roku. Wraz z Dekpol S.A., korzystającym z dostępnego limitu jest Dekpol Budow-
nictwo Sp. z o.o.
Aneks do umowy o udzielanie gwarancji ubezpieczeniowych z Credendo-Guarantees&Speciality Risk Societe
Anonyme
W dniu 8 sierpnia 2022 roku Dekpol S.A. zawarła aneks do umowy o udzielanie gwarancji ubezpieczeniowych z Cre-
dendo–Guarantees&Speciality Risk Societe Anonyme. Aneks zmienił wysokość dostępnego limitu gwarancyjnego z 20
mln zł na 46 mln zł. Umowa obowiązuje na czas nieokreślony, a korzystającym z dostępnego limitu wraz z Dekpol S.A. jest
Dekpol Inwestycje Sp. z o.o. Braniborska Sp.k, Dekpol Inwestycje Sp. z o.o., Dekpol Deweloper Sp. z o.o. oraz Dekpol Bu-
downictwo Sp. z o.o.
Umowa ramowa o udzielanie gwarancji kontraktowych w ramach limitu odnawialnego z Generali Towarzy-
stwo Ubezpieczeń S.A.
W dniu 18 października 2022 roku Dekpol S.A. zawarła umowę ramową o udzielanie gwarancji kontraktowych w ramach
limitu odnawialnego z Generali Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Łączny dostępny limit odnawialny na gwarancje wynosi
20 mln zł. Z limitu może korzystać Dekpol S.A. oraz Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. Umowa obowiązuje do dnia 23 paź-
dziernika 2023 roku.
Aneks do umowy o współpracy w zakresie udzielania gwarancji ubezpieczeniowych z Sopockim Towarzy-
stwem Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.
W dniu 28 grudnia 2022 roku Dekpol S.A. i Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. zawarły z Sopockim Towarzystwem Ubezpie-
czeń ERGO Hestia S.A. aneks do umowy z 2008 roku o współpracy w zakresie udzielania gwarancji ubezpieczeniowych
w ramach przyznanego limitu gwarancyjnego, zwiększający wysokość udostępnionego limitu. Zgodnie z aneksem
łączna suma gwarancyjna z tytułu wszystkich gwarancji, wystawianych na podstawie Umowy, nie może przekroczyć
kwoty stanowiącej 6% przychodów ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Emitenta za 2021 rok (dotychczas 4%). Na podstawie
Umowy mogą być wystawiane gwarancje ubezpieczeniowe zapłaty wadium, należytego wykonania umowy, należytego
usunięcia wad i usterek oraz gwarancje zwrotu zaliczki. Limit ma charakter odnawialny. Umowa jest zawarta na czas
nieokreślony. Zabezpieczeniem roszczeń wynikających z Umowy są weksle in blanco wystawione przez Zobowiązanych
wraz z deklaracjami wekslowymi. O zawarciu aneksu do umowy Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 48/2022 z
dnia 28 grudnia 2022 roku.

58
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
3.8 Instrumenty finansowe
W 2022 roku Dekpol S.A. i Grupa Kapitałowa Dekpol posiadały zasoby finansowe w tym środki własne oraz środki pocho-
dzące z obligacji, kredytów i pożyczek. Emitent i spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol nie zawierają transakcji na instrumen-
tach pochodnych, poza transakcjami zabezpieczającymi ryzyko walutowe w postaci kontraktów terminowych typu for-
ward dotyczących umów generalnego wykonawstwa. Posiadane zasoby umożliwiają w pełni wywiązywanie się z zacią-
gniętych zobowiązań finansowych, bez zagrożenia utraty płynności finansowej. Zarówno Emitent jak również jego spółki
zależne zachowują płynność finansową i regulują na bieżąco swoje zobowiązania. Zarząd Dekpol S.A. pozytywnie ocenia
płynność Emitenta i całej Grupy Kapitałowej oraz nie widzi dla niej zagrożeń.
3.9 Transakcje z podmiotami powiązanymi
Emitent jak również jednostki od niego zależne nie zawierały w 2022 roku transakcji z podmiotami powiązanymi na wa-
runkach innych niż rynkowe.
3.10 Czynniki i zdarzenia, w tym o nietypowym charak-
terze, wpływające na działalność i sprawozdanie finan-
sowe
W 2022 roku nie wystąpiły inne niż opisane w pozostałych punktach niniejszego sprawozdania czynniki i zdarzenia, w
tym o nietypowym charakterze, które miały istotny wpływ na działalność lub wyniki Spółki i Grupy oraz na jednostkowe
lub skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

59
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
4. Wyniki ekonomiczno-
finansowe Spółki Dekpol
S.A.

60
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wyniki ekonomiczno - finansowe Spółki Dekpol S. A.
4.1 Zasady sporządzania jednostkowego sprawozdania
finansowego
Sprawozdanie finansowe Dekpol S.A. za 2022 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Ra-
chunkowości i Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz związanymi z nimi interpretacjami
ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej (zwanymi dalej MSSF).
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej przez Spółkę w da-
jącej się przewidzieć przyszłości. Sprawozdanie przedstawia sytuację finansową Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku i
31 grudnia 2021 roku, wyniki osiągnięte z działalności Spółki oraz przepływy pieniężne za okres 12 miesięcy zakończony
31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki I Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022 zostało sporządzone zgodnie z wy-
mogami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych prze-
kazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaga-
nych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 poz. 757).
4.2 Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa
Dekpol S.A.
4.2.1 Analiza sytuacji finansowej
WARIANT KALKULACYJNY
Opis 01.01.-31.12.2022 01.01.-31.12.2021
Przychody ze sprzedaży
276 201 210 305
Koszt własny sprzedaży
262 706 194 943
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
13 495 15 362
Koszty sprzedaży
484 864
Koszty ogólnego zarządu
8 009 7 259
Pozostałe przychody operacyjne
5 191 6 981
Zysk z okazyjnego nabycia
0 0
Pozostałe koszty operacyjne
1 940 6 599
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
8 254 7 620
Udział w zysku (stracie) jednostek wycenianych metodą praw własności
0 0
Przychody finansowe
11 816 30 762
Koszty finansowe
18 576 11 269
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
1 494 27 114
Podatek dochodowy
286 995
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
1 208 26 118

61
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zysk (strata) netto
1 208 26 118
Inne całkowite dochody, które nie mogą być przeniesione do wyniku
0 0
Inne całkowite dochody, które mogą być przeniesione do wyniku
29 3 618
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych
0 0
Inne całkowite dochody przed opodatkowaniem
29 3 618
Podatek dochodowy od innych całkowitych dochodów, które nie mogą być prze-
niesione do wyniku
0 0
Podatek dochodowy od innych całkowitych dochodów, które mogą być przenie-
sione do wyniku
0 0
Inne całkowite dochody netto
29 3 618
Całkowite dochody
1 237 29 736
Przychody ze sprzedaży Spółki w 2022r. były wyższe niż w 2021r. o 31%, co wynikało z realizacji przez Spółkę ostatniej
umowy w ramach działalności generalnego wykonawstwa z uwagi na okres przejściowy i względy formalne. Roboty
określone w umowie realizowane były przez spółkę zależną Dekpol Budownictwo. Z końcem roku ostatnia umowa o ro-
boty budowlane została zakończona. Na działalności operacyjnej Spółka wygenerowała zysk w wysokości 8,25 mln zł
wobec 7,62 mln zł w 2021r, co wynika z realizacji wyżej wspomnianej umowy z zakresu generalnego wykonawstwa.
Zmniejszenie się wyniku w porówananiu do roku ubiegłego to pochodna zmiany struktury Grupy – wydzielenia segmen-
tów operacyjnych do spółek zależnych oraz realizacji przez jednostkę dominującą funkcji holdingowej.
Przychody ze sprzedaży Spółki w 2022 roku były wyższe o
31% w porównaniu do 2021 roku.
4.2.2 Analiza sytuacji majątkowej
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Aktywa trwałe
378 988 379 951
Rzeczowe aktywa trwałe
13 611 13 242
Nieruchomości inwestycyjne
31 754 31 129
Wartość firmy
0 0
Wartości niematerialne
6 565 5 327
Akcje i udziały
232 694 275 968
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności długoterminowe
6 916 8 764
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
83 353 43 459
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
4 094 2 060
Aktywa obrotowe
231 506 157 293
Zapasy
10 398 12 525
Należności z tytułu umów z klientami
0 0
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoterminowe
120 845 73 838
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
0 0

62
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
80 715 56 328
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
19 548 14 602
w tym środki pieniężne na rachunkach powierniczych
0 0
Aktywa obrotowe inne niż aktywa trwałe lub grupy do zbycia zaklasyfikowane jako
przeznaczone do sprzedaży
231 506 157 293
Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0 0
Aktywa razem
610 494 537 244
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Kapitał własny
288 679 287 360
Kapitał podstawowy
8 363 8 363
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
26 309 26 309
Akcje własne (-)
0 0
Pozostałe kapitały rezerwowe z wyceny
29 0
Zyski zatrzymane:
253 978 252 688
Wynik roku bieżącego
1 208 26 118
Inne udziały kapitałowe
0 0
Zobowiązania
321 815 249 884
Zobowiązania długoterminowe
148 048 144 247
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
15 290 13 992
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
41 33
Pozostałe rezerwy długoterminowe
0 0
Kredyty, pożyczki i instrumenty dłużne długoterminowe
131 035 127 855
Pozostałe zobowiązania finansowe długoterminowe
0 0
Zobowiązania z tytułu leasingu długoterminowe
846 1 181
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania długoterminowe
836 1 186
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
836 1 186
Zobowiązania krótkoterminowe
173 767 105 637
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
1 1
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
1 842 2 389
Kredyty, pożyczki i instrumenty dłużne krótkoterminowe
55 530 39 702
Pozostałe zobowiązania finansowe krótkoterminowe
0 0
Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe
777 861
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
0 0
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania krótkotermi-
nowe
115 042 62 350
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
574 335
Zobowiązania krótkoterminowe inne niż związane z aktywami przeznaczonymi do
sprzedaży
173 767 105 637
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży
0 0
Pasywa razem
610 494 537 244

63
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wartość aktywów Spółki na koniec 2022r. wyniosła 610,49 mln zł i była wyższa niż na koniec 2021r. o 73,25 mln zł tj. o
około 13,6%. Zwiększenie wartości aktywów ogółem jest pochodną przede wszystkim zwiększonej wartości aktywów
obrotowych w Spółce. Wartość aktywów trwałych Spółki na koniec 2022r. wyniosła 378,98 mln zł i była zbliżona do war-
tości sprzed roku. Udział aktywów trwałych w sumie bilansowej wyniósł 62 % wobec 71% na koniec 2021 r.
Aktywa obrotowe na koniec 2022r. wyniosły 231,5 mln zł wobec 157,3 mln zł na koniec 2021r. Ten wzrost wynika zwięk-
szenia przede wszystkim pozycji należności z tytułu dostaw i usług o około 63,6% oraz pozostałych krótkoterminowych
aktywów finansowych o około 43%, Największą część w strukturze aktywów obrotowych stanowią należności krótkoter-
minowe , które na koniec roku 2022 wyniosły 120,8 mln zł (52% aktywów obrotowych) oraz pozostałe krótkoterminowe
aktywa finansowe, które na dzień 31 grudnia 2022 roku wyniosł 80,7 mln zł( 35% aktywów obrotowych).
Kapitał własny w spółce na koniec rok 2022 wynosił 288,7 mln zł i był zbliżony do poziomu z roku ubiegłego, kiedy wynosił
287,3 mln zł. Zobowiązania ogółem wzrosły w stosunku do roku poprzedniego o 71,9 mln zł, co stanowi wzrost o 28,8%.
Zobowiązania długoterminowe wzrosły nieznacznie o 2,6% w stosunku do roku 2021, natomiast zobowiązania krótkoter-
minowe wzrosły o ponad 64%.
4.2.3 Analiza przepływów pieniężnych
METODA POŚREDNIA
Opis 01.01.-31.12.2022 01.01.-31.12.2021
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
1 494 27 114
Korekty:
53 784 3 588
Amortyzacja
2 318 2 123
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
0 0
Odpisy aktualizujące ujęte w wyniku finansowym
0 0
Zysk (strata) ze sprzedaży aktywów trwałych
-360 -1 779
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
-181 0
Koszty z tytułu odsetek
17 312 9 592
Przychody z odsetek
-8 153 -748
Przychody z dywidend
0 -27 847
Podatek dochodowy od zysku przed opodatkowaniem
0 995
Zmiana stanu zapasów
2 127 6 985
Zmiana stanu należności
-7 551 -118 549
Zmiana stanu zobowiązań
48 812 131 378
Zmiana stanu rezerw
-538 1 437
Przepływy pieniężne z działalności (wykorzystane w działalności)
55 278 30 702
Zapłacony podatek dochodowy
-789 -8 248
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
54 489 22 454
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
-1 390 -899
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych
0 0
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
-2 214 -902
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
137 108
Wydatki na nabycie nieruchomości inwestycyjnych
-378 -416
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
0 0
Wydatki netto na nabycie jednostek zależnych
-16 205 -39 514

64
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wpływy netto ze sprzedaży jednostek zależnych
15 936 0
Wydatki na nabycie pozostałych aktywów finansowych
-50 13
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
0 0
Pożyczki udzielone
-66 633 -40 263
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych
11 478 5 774
Otrzymane odsetki
3 966 411
Otrzymane dywidendy
0 27 847
Przepływy pieniężne wynikające ze zmniejszenia (zwiększenia) wartości krótko-
terminowych depozytów i inwestycji
0 0
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
-55 354 -47 839
Wpływy netto z tytułu emisji akcji
0 0
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
29 835 51 869
Inne wpływy (wydatki) z działalności finansowej
-1 100 0
Wpływy z otrzymanych dotacji
0 0
Wykup dłużnych papierów wartościowych
0 -67 451
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
12 800 90
Spłaty kredytów i pożyczek
-20 832 -43 518
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
-741 -1 347
Odsetki zapłacone
-14 151 -8 483
Dywidendy wypłacone
0 0
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
5 811 -68 841
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
4 946 -94 227
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
14 602 108 828
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
19 548 14 602
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania
0 0
Przepływy z działalności operacyjnej w 2022 r. wyniosły 54,5 mln zł. Przepływy z działalności inwestycyjnej wyniosły -
55,35 mln zł, zaś przepływy z działalności finansowej w 2022r. wyniosły 5,81 mln zł. W efekcie saldo środków pieniężnych
uległo zwiększeniu z 14,6 mln zł na koniec 2021r. do 19,55 mln zł.

65
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
4.2.4 Podstawowe wskaźniki finansowe i niefinansowe
Wskaźnik Zalecane 2022 2021 zmiana
Rentowność sprzedaży
Zysk ze sprzedaży*/przychody
ze sprzedaży Max 1,81% 3,44% -1,63 p.p.
Rentowność brutto sprzedaży
Zysk brutto/przychody ze sprze-
daży max 0,54% 12,89% -12,35p.p.
Rentowność netto sprzedaży
Zysk netto / przychody ze
sprzedaży max 0,44% 12,42% -11,98 p.p
Rentowność netto aktywów
Zysk netto/aktywa max 0,20% 4,86% -4,66p.p.
Rentowność netto kapitału wła-
snego
Zysk netto/kapitał własny max 0,42% 9,09% 8,67 p.p.
Płynność bieżąca
Aktywa obrotowe/zobowiązania
krótkoterminowe 1,4-2,0 1,33 1,49 -0,16
Płynność szybka
Aktywa obrotowe – zapasy / zo-
bowiązania krótkoterminowe 0,8-1,0 1,27 1,37 -0,1
*zysk na sprzedaży = zysk brutto ze sprzedaży – koszty sprzedaży – koszty ogólnego zarządu
W niniejszym punkcie sytuacja finansowa Spółka została zobrazowana przy zastosowaniu tzw. alternatywnych pomia-
rów wyników w rozumieniu Wytycznych ESMA („Alternatywne pomiary wyników (APM)” – 05/10/2015
ESMA/2015/1415pl). Wskaźniki przedstawione w tabeli powyżej zostały obliczone przez Spółkę na podstawie danych
pochodzących ze sprawozdania finansowego. Alternatywne pomiary wyników nie są jednak danymi finansowymi spo-
rządzanymi zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości, nie podlegają badaniu przez biegłego rewidenta
i mogą nie być porównywalne do wskaźników prezentowanych przez inne spółki, w związku z czym pełnią jedynie funkcję
poglądową i dostarczają jedynie dodatkowych informacji na temat sytuacji finansowej Spółki. Spółka prezentuje mierniki
APM w zakresie zamieszczonym w tabeli powyżej, ponieważ są to standardowe wskaźniki stosowane w analizie finan-
sowej, przez co stanowią one użyteczną informację dla potencjalnych nabywców papierów wartościowych emitowa-
nych przez Spółkę, która to informacja wraz z danymi ze sprawozdania finansowego pozwoli na kompleksową ocenę sy-
tuacji finansowej Spółki. W roku 2022 Spółka nie zmieniała metodologii wyznaczania wskaźników, w związku z czym
wskaźniki są porównywalne do roku 2021.
Wskaźniki finansowe kształtują się na bezpiecznych poziomach, potwierdzając, że działalność Spółki prowadzona jest
przy zachowaniu dobrej rentowności, płynności i wypłacalności, jednakże w obliczu występujących ryzyk gospodar-
czych i politycznych należy mieć na względzie prawdopodobieństwo ich wahań w przyszłych okresach. Zmiany we
wskaźnikach to pochodna zmiany struktury Grupy – wydzielenia segmentów operacyjnych do spółek zależnych oraz re-
alizacji przez spółkę Dekpol S.A. funkcji holdingowych.
4.2.5 Prognozy wyników finansowych
Dekpol S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych Spółki na 2022 rok.

66
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
4.3 Polityka dywidendowa
Spółka nie ma przyjętej polityki dywidendy. Rekomendacja przez Zarząd ewentualnej wypłaty dywidendy za dany rok
uwzględnia zapisy kowenantów określonych w warunkach emisji obligacji i umowach kredytowych, zgodnie z którymi
wypłata dywidendy nie może przekraczać 30% skonsolidowanego zysku netto oraz oparta jest każdorazowo o analizę
możliwości finansowych uwzględniającą realizację strategii rozwoju Emitenta, w tym przede wszystkim dążenie do roz-
szerzenia możliwości operacyjnych.
W roku obrotowym 2022 Spółka Dekpol S.A. nie wypłacała dywidendy.
4.4 Emisje papierów wartościowych
Emisja obligacji serii P2021B w ramach programu emisji obligacji
W dniu 24 lutego 2022 roku Zarząd Dekpol S.A. podjął uchwałę w sprawie emisji do 50.000 obligacji na okaziciela serii
P2021B o cenie emisyjnej równej wartości nominalnej wynoszącej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej do 50 mln
zł („Obligacje”). Następnie w dniu 18 marca 2022 roku weszła w życie uchwała Zarządu Spółki w przedmiocie zmiany
uchwały z dnia 24 lutego 2022 roku w sprawie emisji Obligacji. Zgodnie z dokonaną zmianą wielkość emisji obligacji serii
P2021B została obniżona do 15.000 szt. Obligacji o cenie emisyjnej równej wartości nominalnej wynoszącej 1.000 zł
każda i o łącznej wartości nominalnej do 15 mln zł, a przeznaczenie środków z emisji Obligacji zostało określone na bie-
żącą działalność Grupy Kapitałowej Emitenta.
Uchwała Zarządu Spółki weszła w życie w związku z zatwierdzeniem w dniu 18 marca 2022 roku przez Komisję Nadzoru
Finansowego suplementu do prospektu zawierającego ww. zmiany. Zmiana parametrów emisji Obligacji związana była
z aktualną sytuacją na rynku finansowym, determinowaną głównie trwającą agresją Rosji na Ukrainę. Pierwotnie prze-
znaczeniem środków z emisji Obligacji miał być wcześniejszy wykup obligacji serii I na żądanie Emitenta w terminie do
dnia płatności odsetek za III okres odsetkowy zgodnie z warunkami emisji obligacji serii I, a ewentualna nadwyżka miała
zostać przeznaczona na bieżącą działalność Grupy. Mając na uwadze ryzyko nieuzyskania pełnych zakładanych pier-
wotnie wpływów z emisji, Emitent postanowił o odstąpieniu od zamiaru wcześniejszego wykupu obligacji serii I i przepro-
wadzeniu jedynie emisji Obligacji o niższej wartości zaspokajającej z jednej strony popyt zgłaszany przez inwestorów, ale
nie generującej jednocześnie znacznego zwiększenia zadłużenia Grupy.
Emisja Obligacji została przeprowadzona na podstawie prospektu zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego
w dniu 21 kwietnia 2021 roku w trybie oferty publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o ofercie
publicznej (…). Obligacje zostały wyemitowane na podstawie art. 33 pkt 1 ustawy o obligacjach, w ramach przyjętego w
2020 roku programu emisji obligacji. Zgodnie z przyjętymi Ostatecznymi Warunkami Emisji Obligacji oprocentowanie Ob-
ligacji jest zmienne i wynosi marża + WIBOR 3M w ujęciu rocznym. Odsetki od Obligacji są płatne w okresach 3 miesięcz-
nych. Obligacje nie są zabezpieczone. Wykup Obligacji nastąpi w dniu 22 września 2025 roku Obligatariuszowi przysłu-
guje prawo do żądania wcześniejszego wykupu Obligacji w standardowych przypadkach określonych w warunkach emi-
sji obligacji, w tym m.in. w przypadku przekroczenia przez Grupę określonych wskaźników zadłużenia. Spółka może żą-
dać wcześniejszego wykupu Obligacji w każdym z dni płatności odsetek, wypłacając premię w wysokości 0-1,25% war-
tości nominalnej Obligacji będących przedmiotem wykupu, w zależności od daty złożenia żądania.
W dniu 24 marca 2022 roku Zarząd Dekpol S.A. podjął uchwałę o dokonaniu wstępnej alokacji 12 102 obligacji na okazi-
ciela serii P2021B o wartości nominalnej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 12.102.000 zł. Obligacje serii
P2021B zostały przydzielone pod warunkiem zawieszającym dokonania ostatecznego rozrachunku transakcji nabycia
Obligacji w ramach emisji przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. W dniu 29 marca 2022 roku Spółka po-
wzięła informację o dokonaniu przez KDPW ostatecznego rozrachunku Obligacji. Tym samym emisja obligacji serii
P2021B doszła do skutku.
W dniu 9 marca 2022 roku KDPW wydał oświadczenie w przedmiocie rejestracji w depozycie papierów wartościowych
do 50.000 obligacji serii P2021B Spółki. Rejestracja Obligacji miała nastąpić na podstawie zleceń rozrachunku, składa-
nych po podjęciu uchwały o dopuszczeniu Obligacji do obrotu na rynku regulowanym. Warunkiem rejestracji Obligacji
było ich dopuszczenie do obrotu na rynku regulowanym. Następnie, w związku z uchwałą Zarządu Emitenta w

67
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
przedmiocie zmiany parametrów emisji, w dniu 25 marca 2022 roku KDPW wydał oświadczenie o zmianie liczby obligacji
podlegających rejestracji do 15.000 (poprzednio 50.000).
W dniu 25 marca 2022 roku Zarząd GPW podjął uchwałę w sprawie dopuszczenia 12.102 obligacji serii P2021B Spółki
do obrotu giełdowego na rynku podstawowym Catalyst, z dniem rejestracji Obligacji przez KDPW. W dniu 30 marca 2022
roku Zarząd GPW podjął uchwałę, w której postanowił wprowadzić 12.102 obligacji na okaziciela serii P2021B Spółki z
dniem 4 kwietnia 2022 roku do obrotu giełdowego na rynku podstawowym Catalyst. Ponadto Zarząd GPW wyznaczył
datę ostatniego notowania Obligacji na dzień 11 września 2025 roku.
O powyższych zdarzeniach Spółka informowała w raportach bieżących nr 9/2022 z dnia 24 lutego 2022 roku, nr 10/2022
z dnia 9 marca 2022 roku, nr 12/2022 z dnia 18 marca 2022 roku, nr 13/2022 z dnia 24 marca 2022 roku, nr 14/2022 z
dnia 25 marca 2022 roku, nr 15/2022 z dnia 28 marca 2022 roku, nr 16/2022 i 17/2022 z dnia 29 marca 2022 roku oraz
nr 19/2022 z dnia 31 marca 2022 roku.
Emisja obligacji serii 2022AC
W dniu 29 września 2022 roku Dekpol S.A. wyemitował obligacje serii 2022 AC na kwotę 2,4 mln EUR z ostatecznym
terminem wykupu w dniu 29 marca 2027 roku. Wyemitowane obligacje będą podlegały częściowemu wykupowi w wy-
sokości 360 tys. EUR w dniu 29 marca 2026 roku oraz w wysokości 360 tys. EUR w dniu 29 września 2026 roku. Obligacje
są zabezpieczone i oprocentowane według stopy procentowej EURIBOR6M powiększonej o marżę. Środki z emisji obli-
gacji zostały przeznaczone na udzielenie pożyczki wewnątrzgrupowej spółce zależnej Dekpol Deweloper Sp. z o.o. w celu
dokonania częściowego przedterminowego wykupu obligacji serii C tej spółki. Obligacje serii 2022AC nie będą przed-
miotem obrotu na rynku zorganizowanym.
Ponadto w dniu 30 września 2022 roku Spółka zawarła z PKO BP S.A. transakcje typu SWAP procentowy (IRS), celem
ograniczenia niekorzystnego wpływu zmian rynkowych stóp procentowych na przepływy pieniężne oraz minimalizacji
kosztów finansowych.
Emisja obligacji serii 2022 BC
W dniu 6 października 2022 roku Dekpol S.A. wyemitował obligacje serii 2022BC na kwotę 3,8 mln EUR z ostatecznym
terminem wykupu w dniu 29 marca 2027 roku. Wyemitowane obligacje będą podlegały częściowemu wykupowi w wy-
sokości 570 tys. EUR w dniu 29 marca 2026 roku oraz w wysokości 570 tys. EUR w dniu 29 września 2026 roku. Obligacje
są zabezpieczone i oprocentowane według stopy procentowej EURIBOR 6M powiększonej o marżę. Środki z emisji obli-
gacji zostały przeznaczone na udzielenie pożyczki wewnątrzgrupowej spółce zależnej Dekpol Deweloper Sp. z o.o. w celu
finansowania działalności operacyjnej spółki. Obligacje serii 2022BC nie będą przedmiotem obrotu na rynku zorganizo-
wanym.
II Program Emisji Obligacji
W dniu 7 grudnia 2022 roku Zarząd Dekpol S.A. podjął uchwałę w sprawie II Programu Emisji Obligacji o łącznej wartości
nominalnej nie wyższej niż 150 mln zł (PEO II). Ustanowiony uchwałą Zarządu PEO II wszedł w życie wraz z zatwierdze-
niem w dniu 24 kwietnia 2023 roku (zdarzenie po dniu bilansowym) przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) prospektu
podstawowego II Programu Emisji Obligacji Dekpol S.A. W ramach PEO II Spółka może emitować obligacje w trybie okre-
ślonym w art. 33 pkt. 1 ustawy z dnia 15 stycznia 2015 r. o obligacjach. Łącznie może zostać wyemitowanych obligacji o
łącznej wartości nominalnej nie wyższej niż 150 mln zł. Jednocześnie Spółka może emitować jedną lub więcej serii obli-
gacji w terminie do 12 miesięcy od dnia zatwierdzenia przez KNF prospektu. Obligacje mogą być emitowane zarówno
jako obligacje niezabezpieczone jak i zabezpieczone. Oprocentowanie obligacji będzie zmienne lub stałe. Świadczenia z
obligacji będą miały charakter wyłącznie pieniężny. Emisje kolejnych serii obligacji będą dokonywane każdorazowo na
mocy uchwały Zarządu Spółki, w której określone zostaną ostateczne warunki emisji danej serii, w tym w szczególności
waluta obligacji danej serii, cena emisyjna, jednostkowa oraz łączna wartość nominalna obligacji danej serii, termin wy-
kupu, oprocentowanie, okresy odsetkowe oraz zasady ubiegania się o wprowadzenie obligacji danej serii do obrotu na
wybranym dla tej serii rynku regulowanym lub alternatywnym systemie obrotu Catalyst. Do dnia publikacji niniejszego
sprawozdania nie miały miejsca emisje obligacji w ramach PEO II. O zatwierdzeniu prospektu podstawowego PEO II
Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 13/2023 z 24 kwietnia 2023 roku.

68
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
4.5 Ocena zarządzania zasobami finansowymi
Zarządzanie zasobami finansowymi spółki Dekpol S.A. należy uznać za prawidłowe. Sytuacja finansowa jest stabilna, o
czym świadczą wskaźniki płynności i rentowności przedstawione w pkt 4.2.4 niniejszego sprawozdania.
Wolne środki Spółki wykorzystywane są na wspieranie bieżącej działalności spółek zależnych, jak i na spłaty bieżących
zobowiązań finansowych.
Spółka jest zdolna do wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań i na dzień publikacji niniejszego sprawozdania nie
widzi co do tego zagrożeń w przyszłości.
Sytuacja finansowa jest stabilna.

69
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
5. Wyniki ekonomiczno-
finansowe GK Dekpol

70
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wyniki ekonomiczno- finansowe Grupy Kapitałowej
Dekpol
5.1 Zasady sporządzania skonsolidowanego sprawoz-
dania finansowego
Sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dekpol za 2022 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Rachunkowości i Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej oraz związanymi z nimi
interpretacjami ogłoszonymi w formie rozporządzeń Komisji Europejskiej (zwanymi dalej MSSF).
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuacji działalności gospodarczej przez Grupę w da-
jącej się przewidzieć przyszłości. Sprawozdanie przedstawia sytuację finansową Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia
2022 roku i 31 grudnia 2021 roku, wyniki osiągnięte z działalności Grupy oraz przepływy pieniężne za okres 12 miesięcy
zakończony 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku.
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za 2022 rok zostało sporządzone zgodnie z wy-
mogami Rozporządzenia z dnia 29 marca 2018 roku Ministra Finansów w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wy-
maganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (tekst jednolity: Dz. U. z 2018 poz. 757).
Za
leży nam na zapewnieniu optymalnych warunków wzrostu naszych głównych bizne-
sów tak, aby możliwe było jak najlepsze wykorzystanie szans rynkowych. Kluczowe dla
uzyskania nowego poziomu przychodów Grupy, które zbliżyły się już do 1,4 mld PLN, oka-
zała się istotna inwestycja w wyższy poziom kapitału obrotowego.
Katarzyna Szymczak-Dampc
Wiceprezes Zarządu

71
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
5.2 Aktualna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy
Kapitałowej Dekpol
5.2.1 Analiza sytuacji finansowej
WARIANT KALKULACYJNY
Opis 01.01.-31.12.2022 01.01.-31.12.2021
Przychody ze sprzedaży
1 386 848 1 255 783
Koszt własny sprzedaży
1 182 208 1 090 125
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
204 640 165 658
Koszty sprzedaży
45 272 33 913
Koszty ogólnego zarządu
38 958 31 308
Pozostałe przychody operacyjne
19 616 30 305
Zysk z okazyjnego nabycia
7 076 20 229
Pozostałe koszty operacyjne
19 976 17 754
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
120 050 112 988
Przychody finansowe
13 597 2 532
Koszty finansowe
35 760 25 882
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
97 887 89 638
Podatek dochodowy
18 978 13 912
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
78 909 75 726
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
0 0
Zysk (strata) netto
78 909 75 726
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym
118 -72
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom jednostki dominu-
jącej
78 791 75 798
Pomimo utrzymującej się trudnej sytuacji rynkowej spowodowanej wojną w Ukrainie oraz utrzymującą się inflacją, Grupa
Kapitałowa Dekpol w 2022r. osiągnęła najwyższy w swojej dotychczasowej historii poziom przychodów ze sprzedaży
oraz zysku, zarówno na poziomie zysku brutto ze sprzedaży, jak i na poziomie zysku z działalności operacyjnej oraz na
poziomie wyniku netto.
Przychody ze sprzedaży Grupy ukształtowały się na poziomie blisko 1 387 mln zł, co oznacza wzrost o ponad 131 mln zł,
co daje wzrost o 10,44% w porównaniu z 2021r. Koszty ogólnego zarządu i sprzedaży wyniosły 84,2, mln zł wobec 65,2
mln zł w 2021r. Na poziomie wyniku z działalności operacyjnej Grupa wygenerowała około 120 mln zł zysku wobec nie-
całych 113 mln zł w 2021r. Głównym czynnikiem wzrostu przychodów Grupy był wzrost sprzedaży w segmencie gene-
ralnego wykonawstwa, gdzie dzięki wyprawcowaniu wysokiego poziomu specjalizacji w segmencie projektów przemy-
słowych,utrzymywanej strategii pozyskiwania przede wszystkim zleceń o krótkoterminowym charakterze. Ponadto w
segmencie produkcji osprzętu do maszyn budowlanych uzyskano rekordowy przychód ze sprzedaży, natomiast w seg-
mencie deweoperskim osiągnięcto satysfakcjonujący przychód ze sprzedaży, biorąc pod uwagę niekorzystne czynniki
rynkowe. Rekordowy przychód ze sprzedaży Grupy Kapitałowej Dekpol przełożył się na wzrost zysku netto o 3,18 mln zł,
co stanowi ponad4% wzrotu w stosunku do roku 2021.

72
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Przychody ze sprzedaży wzrosły o około 131 mln zł w porów-
naniu z rokiem 2021.
5.2.2 Analiza sytuacji majątkowej
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Aktywa trwałe
282 275 279 532
Rzeczowe aktywa trwałe
148 754 122 387
Wartości niematerialne
6 745 5 750
Wartość firmy
0 0
Nieruchomości inwestycyjne
80 817 98 022
Akcje i udziały
40 40
Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności długotermi-
nowe
17 583 13 079
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
4 281 8 497
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
24 055 31 757
Aktywa obrotowe
1 104 504 1 077 617
Zapasy
396 497 263 187
Należności z tytułu umów z klientami
0 110 006
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoter-
minowe
459 990 513 797
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
409 0
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
18 150 0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
229 458 190 627
w tym środki pieniężne na rachunkach powierniczych
12 724 17 383
Aktywa obrotowe inne niż aktywa trwałe lub grupy do zbycia zakla-
syfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
1 104 504 1 077 617
Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0 0
Aktywa razem
1 386 779 1 357 149
Opis 31.12.2022 31.12.2021
Kapitał własny
476 961 387 268
Kapitał podstawowy
8 363 8 363
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
26 309 26 309
Akcje własne (-)
0 0
Pozostałe kapitały rezerwowe z wyceny
7 572 -2 308
Zyski zatrzymane:
415 793 336 225

73
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Inne udziału kapitałowe
0 0
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
458 037 368 589
Udziały niedające kontroli
18 924 18 679
Zobowiązania
909 818 969 881
Zobowiązania długoterminowe
269 261 282 261
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
28 631 45 975
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
334 337
Pozostałe rezerwy długoterminowe
0 0
Kredyty, pożyczki i instrumenty dłużne długoterminowe
184 922 200 316
Pozostałe zobowiązania finansowe długoterminowe
0 0
Zobowiązania z tytułu leasingu długoterminowe
11 814 5 824
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz inne zobowiązania długoter-
minowe
43 560 29 809
Zobowiązania krótkoterminowe
640 557 687 620
Rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych
368 100
Pozostałe rezerwy krótkoterminowe
51 267 68 377
Kredyty, pożyczki i instrumenty dłużne krótkoterminowe
123 443 113 786
Pozostałe zobowiązania finansowe krótkoterminowe
0 7 214
Zobowiązania z tytułu leasingu krótkoterminowe
6 557 4 537
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
12 795 0
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
425 825 489 662
Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego
20 302 3 944
Zobowiązania krótkoterminowe inne niż związane z aktywami prze-
znaczonymi do sprzedaży
640 557 687 620
Zobowiązania związane z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży
0 0
Pasywa razem
1 386 779 1 357 149
Wartość aktywów Grupy na koniec 2022r. wyniosła ponad 1.386 mln zł i była wyższa w stosunku do 2021r. o ponad 29,6
mln zł, głównie w efekcie zwiększenia aktywów obrotowych oblisko 26,8 mln zł .
Struktura majątku w dalszym ciągu wskazuje na znaczą elastyczność – aktywa trwałe stanowią około 20% aktywów
ogółem Grupy. Wartość aktywów trwałych Grupy na koniec 2022r. wyniosła 282,2 mln zł i była zbliżona do wartości akty-
wów trwałych z końca roku 2021. Ich udział w sumie bilansowej wyniósł 20% wobec 21% na koniec 2021r.
Aktywa obrotowe na koniec 2022r. wyniosły 1 104,54 mln zł, co oznacza, że wzrosły o około 26,8 mln zł w porównaniu do
końca 2021 r. Zapasy stanowią 36% aktywów obrotowych wobec 24% rok wcześniej, natomiast należności 42% wobec
58% rok wcześniej, a środki pieniężne 21% wobec 18%. Nominalnie wartość zapasów wyniosła 396,5 mln zł na 31 grud-
nia 2022r., co oznacza wzrost o 133 mln zł, tj. o blisko 51% w porównaniu z końcem 2021r.

74
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Należności krótkoterminowe spadły w porównaniu do 2021r. o 164 mln zł. Spadek wynika ze zwiększenia się udziału pro-
jektów, zaliczkowych, a także dywersyfikacji portela klientów w Grupie.
Na koniec 2022r. Grupa zanotowała istotny wzrost środków pieniężnych, ich saldo na koniec 2022r. wzrosło o 38,8 mln zł
w stosunku do stanu z 2021 roku osiągając poziom 229,46 mln zł. Wskaźnik płynności bieżącej (wyliczony wg wzoru
aktywa obrotowe/zobowiązania krótkoterminowe) uległ poprawie z 1,57 na koniec 2021r. do 1, 72 na koniec 2022r.
Wartość kapitału własnego na koniec 2022r. wyniosła 477 mln zł, co oznacza wzrost w porównaniu do końca 2021r. o
blisko 90 mln zł. Poprawie uległa struktura czasowa zobowiązań w następstwie refinansowania zadłużenia z tytułu obli-
gacji oraz rozłożonej w czasie zapadalności nowych emisji. Poziom zobowiązań krótkoterminowych uległ zmniejszeniu,
przede wszystkim w wyniku zmniejszenia się zobowiązań handlowych krótkoterminowych
Wartość kapitału własnego na koniec 2022 r. wyniosła 477
mln PLN, co oznacza wzrost w porównaniu do końca 2021 r.
o 90 mln PLN.
5.2.3 Analiza przepływów pieniężnych
METODA POŚREDNIA
Opis 01.01.-31.12.2022 01.01.-31.12.2021
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
97 887 89 638
Korekty:
20 549 -26 415
Amortyzacja
15 519 11 991
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
-510 408
Zmiana wartości godziwej aktywów (zobowiązań) finans. wycenia-
nych przez wynik
0 0
Odpisy aktualizujące ujęte w wyniku finansowym
0 0
Zysk (strata) ze sprzedaży aktywów trwałych
-419 -1 862
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
-5 426 1 667
Koszty z tytułu odsetek
32 750 14 701
Przychody z odsetek
-358 -242
Przychody z dywidend
0 0
Podatek dochodowy od zysku przed opodatkowaniem
-747 13 912
Inne korekty
593 0
Zmiana stanu zapasów
-133 310 25 968
Zmiana stanu należności
167 713 -317 385
Zmiana stanu zobowiązań
-21 066 177 951
Zmiana stanu rezerw
-34 190 46 476
Przepływy pieniężne z działalności (wykorzystane w działalności)
118 436 63 223
Zapłacony podatek dochodowy
-15 655 -7 404
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
102 781 55 819

75
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
-1 468 -1 168
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych
0 0
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
-6 627 -2 969
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
2 397 1 081
Wydatki na nabycie nieruchomości inwestycyjnych
-12 507 0
Wpływy ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych
0 0
Wydatki netto na nabycie jednostek zależnych
-16 206 -9 712
Wpływy netto ze sprzedaży jednostek zależnych
0 0
Pożyczki udzielone
0 -4 613
Otrzymane spłaty pożyczek udzielonych
0 3 150
Otrzymane odsetki
30 11
Wydatki na nabycie pozostałych aktywów finansowych
0 0
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
0 0
Inne wpływy (wydatki) z działalności inwestycyjnej
0 -1 498
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
-34 381 -15 718
Wpływy netto z tytułu emisji akcji
0 16 750
Nabycie akcji własnych
0 0
Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych
29 835 91 033
Wykup dłużnych papierów wartościowych
-25 622 -67 451
Wpływy z tytułu zaciągnięcia kredytów i pożyczek
51 437 48 015
Spłaty kredytów i pożyczek
-48 829 -75 116
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
-6 987 -5 001
Odsetki zapłacone
-27 332 -15 197
Dywidendy wypłacone
0 0
Wpływy z otrzymanych dotacji
0 0
Inne wpływy (wydatki) z działalności finansowej
-1 402 0
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
-28 900 -6 967
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów bez róż-
nic kursowych
39 500 33 134
Zmiana stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów z tytułu różnic
kursowych
-669 0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
38 831 33 134
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
190 627 157 493
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
229 458 190 627
w tym o ograniczonej możliwości dysponowania
13 625 17 383
Przepływy z działalności operacyjnej w 2022r. wyniosły 102,8 mln zł, wobec 55,8 mln zł w 2021 r.
Przepływy netto z działalności inwestycyjnej wyniosły w 2022r. – 34,4 mln zł wobec -15,7 mln zł w 2021r. i były związane
głównie z wydatkami na nabycie udziałów w Kombet Działdowo oraz nabycie środków trwałych i dalszy rozwój zintegro-
wanegosystemu (ERP - IFS).
Przepływy netto z działalności finansowej wyniosły -28,9mln zł w 2022 r., wobec - 6,97 mln zł.
Wygenerowane przepływy spowodowały wzrost salda środków pieniężnych na koniec 2022 r. w porównaniu z 2021 r. o
38,8 mln zł.

76
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wygenerowane przepływy spowodowały wzrost salda środ-
ków pieniężnych na koniec 2022 r. w porównaniu z 2021 r .
5.2.4 Istotne pozycje pozabilansowe
Rodzaj gwarancji - Saldo na 31.12.2022r. Udzielone (w tys. zł) Otrzymane (w tys. zł)
Gwarancja kontraktowa - ubezpieczeniowa 157 848 5 6780
Gwarancja kontraktowa - bankowa 64 471 6 715
Gwarancja PLG-FGP BGK - 96 800
Razem: 222 319 109 193
Pozostałe Limit (w tys. zł) Saldo na 31.12.2022r. (tys. zł)
Faktoring pełny
BFF Polska SA 14 000 0
Razem: 14 000 0
5.2.5 Podstawowe wskaźniki finansowe i niefinansowe
Wskaźnik Zalecane 2022 2021 zmiana
Rentowność sprzedaży
Zysk ze sprzedaży*/przychody ze
sprzedaży max 8,68% 8,00% +0,68 p.p
Rentowność brutto sprzedaży
Zysk brutto/przychody ze sprzedaży max 7,06% 7,14% -0,08 p.p.
Rentowność netto sprzedaży
Zysk netto / przychody ze sprzedaży max 5,69% 6,03% -0,34 p.p.
Rentowność netto aktywów
Zysk netto/aktywa max 5,69% 5,58% +0,11 p.p.
Rentowność netto kapitału własnego
Zysk netto/kapitał własny max 16,54% 19,55% -3,01 p.p.
Płynność bieżąca
Aktywa obrotowe/zobowiązania krót-
koterminowe 1,4-2,0 1,72 1,57 +0,16
Płynność szybka
Aktywa obrotowe – zapasy / zobowią-
zania krótkoterminowe 0,8-1,0 1,11 1,18 -0,07
Zadłużenie do EBITDA
Dług netto**/Ebitda*** Max 4,5 0,72 1,13 -0,41
Zadłużenie do kapitałów własnych
Dług netto**/ kapitał własny Max 1,1 0,2 0,36 -0,16
*zysk na sprzedaży = zysk brutto ze sprzedaży – koszty sprzedaży – koszty ogólnego zarządu
** dług netto = zobowiązania finansowe oprocentowane (kredyty, pożyczki, dłużne papiery wartościowe, leasing finansowy) - środki pieniężne i ich ekwiwalenty
***EBITDA = wynik operacyjny powiększony o amortyzację (w ostatnich dwunastu miesiącach)

77
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
W niniejszym punkcie sytuacja finansowa Grupy została zobrazowana przy zastosowaniu tzw. alternatywnych pomiarów
wyników w rozumieniu Wytycznych ESMA („Alternatywne pomiary wyników (APM)” – 05/10/2015 ESMA/2015/1415pl).
Wskaźniki przedstawione w tabeli powyżej zostały obliczone przez Spółkę na podstawie danych pochodzących ze skon-
solidowanego sprawozdania finansowego. Alternatywne pomiary wyników nie są jednak danymi finansowymi sporzą-
dzanymi zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Rachunkowości, nie podlegają badaniu przez biegłego rewidenta i
mogą nie być porównywalne do wskaźników prezentowanych przez inne spółki, w związku z czym pełnią jedynie funkcję
poglądową i dostarczają jedynie dodatkowych informacji na temat sytuacji finansowej Grupy. Grupa prezentuje mierniki
APM w zakresie zamieszczonym w tabeli powyżej, ponieważ są to standardowe wskaźniki stosowane w analizie finan-
sowej, przez co stanowią one użyteczną informację dla potencjalnych nabywców papierów wartościowych emitowa-
nych przez Spółkę, która to informacja wraz z danymi ze sprawozdania finansowego pozwoli na kompleksową ocenę sy-
tuacji finansowej Grupy. W roku 2022 Spółka nie zmieniała metodologii wyznaczania wskaźników, w związku z czym
wskaźniki są porównywalne do roku 2021.
Wskaźniki finansowe kształtują się na bezpiecznych poziomach, potwierdzając, że dynamiczny rozwój Grupy prowa-
dzony jest przy zachowaniu dobrej rentowności, płynności i wypłacalności, jednakże w obliczu występujących ryzyk go-
spodarczych i politycznych należy mieć na względzie prawdopodobieństwo ich wahań w przyszłych okresach.
Historycznie Grupa Dekpol charakteryzowała się podwyższonym poziomem zadłużenia, co związane było z szybkim roz-
wojem biznesu, realizowanym w zasadzie w każdym segmencie działalności. Wiązało się to z wysokimi nakładami inwe-
stycyjnymi i zwiększonym zapotrzebowaniem na kapitał obrotowy. W ostatnich dwóch latach można zaobserwować po-
zytywne efekty tych inwestycji widoczne w wysokich dodatnich przepływach pieniężnych z działalności operacyjnej
(55,8 mln zł w 2021 roku, 102,78 mln zł w 2022 roku oraz spadającym zadłużeniu).
W 2022 roku w związku z poprawą związaną ze spływem należności, w Grupie można było w bardziej efektywny sposób
zarządzać kapitałem dłużnym, który na koniec okresu był na niskim poziomie. Wskaźniki zadłużenia na koniec 2022 roku
pozostały w dalszym ciągu na bezpiecznych poziomach:
 Wskaźnik Dług netto / Kapitał własny spadł z poziomu 1,17 na 31.12.2018 do 0,75 na 31.12.2019 r. oraz do 0,36 na
31.12.2020r. i na 31.12.2021r. do 0,2 na 31.12.2022 r.
 Wskaźnik Dług netto / EBITDA LTM spadł z poziomu 3,73 na 31.12.2018 do 2,24 na 31.12.2019 r. 1,15 na
31.12.2020r do 1,13 na 31.12.2021r. (1,35 bez efektu zysku z okazyjnego nabycia Intek) oraz do 0,72 na 31.12.2022.

78
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
W wyniku systematycznego rozwoju, Grupa osiąga coraz lepsze wyniki operacyjne: w 2018 r. wynik EBITDA wyniósł 60,2
mln zł, w 2019 r. 81,2 mln zł, w 2020 r. 92 mln PLN, w 2021 r. 124,98 mln zł (104,75 mln zł bez efektu zysku z okazyjnego
nabycia Intek) a w 2022 r. 135,57 mln zł. Powyższe miało wpływ na spadek wartości wskaźnika dług netto / EBITDA od
końca 2018 r.
5.2.6 Prognozy wyników finansowych
Dekpol S.A. nie publikowała prognoz wyników finansowych Grupy Kapitałowej Dekpol na rok 2022.
5.3 Emisje papierów wartościowych
Informacje dotyczące emisji papierów wartościowych przeprowadzonych przez Dekpol S.A. znajdują się w pkt 4.4 niniej-
szego sprawozdania. Pozostałe spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol nie dokonywały emisji papierów wartościowych w
2022 roku.
Wcześniejszy dobrowolny wykup obligacji serii A Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
W dniu 1 sierpnia 2022 roku Dekpol Deweloper Sp. z o.o. dokonała wcześniejszego dobrowolnego wykupu 7.600 sztuk
obligacji serii A za łączną kwotę ok. 7,5 mln zł. Następnie, w dniu 31 sierpnia 2022 roku nastąpił wcześniejszy dobrowolny
wykup pozostałych 4.900 sztuk obligacji serii A, za łączną kwotę ok. 4,9 mln zł. Tym samym całość obligacji serii A Dekpol
Deweloper Sp. z o.o. została wykupiona przed terminem wykupu, w celu umorzenia. Obligacje zostały umorzone uchwałą
zarządu spółki.
60,2
81,2
92
124,98
135,57
WYNIK EBIDTA W LATACH 2018-2022 (MLN ZŁ)
2018 2019 2020 2021 2022

79
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Wcześniejszy dobrowolny wykup obligacji serii C Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
W dniu 29 września 2022 roku Dekpol Deweloper Sp. z o.o. dokonał częściowego wcześniejszego dobrowolnego wykupu
obligacji serii C na łączną kwotę ok. 11,45 mln zł. Następnie w dniu 3 października 2022 roku Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
dokonała wcześniejszego dobrowolnego wykupu pozostałej części obligacji serii C za łączną kwotę około 3,81 mln zł.
Tym samym całość obligacji serii C Dekpol Deweloper Sp. z o.o. została wykupiona przed terminem wykupu, a następnie
umorzona uchwałą zarządu spółki.
5.4 Ocena zarządzania zasobami finansowymi
Zarządzanie zasobami finansowymi Grupy Dekpol. zakłada oparcie struktury finasowania o długoterminowe źródła finan-
sowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w oparciu o kapitał obcy poprzez: kredyty, pożyczki, zaliczki,
factoring, leasing. W Grupie przykłada się wagę do tego, aby finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, za-
równo jeżeli chodzi o wykorzystywane produkty finansowe, jak i instytucję finansującą. Głównymi celami zarządzania za-
sobami finansowymi i płynnością w Grupie są: ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy, zapewnienie stabilnego
i efektywnego finansowania działalności, efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym. Jest to realizowane w reakcji na
zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i gospodarcze poprzez efektywne zarządzanie ryzykiem kredytowym, wa-
lutowym, jak i stopy procentowej. Strategia przewiduje w kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkotermi-
nowego finansującego pojedyncze kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe ze szczególnym uwzględnie-
niem zaliczek od Inwestorów oraz w długoterminowej perspektywie kontynuację stopniowej redukcji zadłużenia.
Ponadto należy uznać zarządzanie zasobami finansowymiza prawidłowe. Sytuacja finansowa jest stabilna, o czym
świadczą wskaźniki płynności i rentowności przedstawione w pkt 4.2.5 niniejszego sprawozdania.
Wolne środki w Grukie wykorzystywane są na wspieranie bieżącej działalności spółek zależnych, jak i na spłaty bieżą-
cych zobowiązań finansowych.
Grupa Dekpol jest zdolna do wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań i na dzień publikacji niniejszego sprawozda-
nia Zarząd Dekpol S.A. nie widzi co do tego zagrożeń w przyszłości.

80
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
6. Perspektywy rozwoju
Spółki i GK Dekpol

81
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Perspektywy rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol
6.1 Strategia i kierunki rozwoju
Kluczowe założenia strategii na poziomie Grupy oraz segmentów.
Grupa Kapitałowa Dekpol
Jednym z priorytetów na rok 2022 zarówno dla Dekpol S.A., jak również spółek należących do Grupy Kapitałowej Dekpol,
jest podjęcie praktycznych działań uwzględniających w szerszym stopniu niż dotychczas aspektu ESG (Environmental,
Social, Governance) w działalności Grupy.
Grupa upatruje w tym szanse na poprawę efektywności działania poszczególnych jednostek, obniżenie zużycia zasobów
naturalnych/wywierania negatywnego wpływu na otoczenie i zwiększenie zaangażowania po stronie pracowników.
Grupa Kapitałowa Dekpol podjęła decyzję o stworzeniu STRATEGII ESG do końca 2022 roku. Do tego celu został powołany
w I kwartale 2022 zespół projektowy i wybrany profesjonalny doradca zewnętrzny.
W kwietniu 2022 roku, do tego zespołu dołączyli pracownicy z różnych obszarów funkcyjnych każdej ze spółek kluczo-
wych w Grupie. Zadaniem zespołu roboczego jest to, aby wspólnie wypracować i zarekomendować do wdrożenia spójne
z perspektywy Grupy i uwzględniające specyfikę każdego z zakresów działalności, najbardziej racjonalne i dające wy-
mierne efekty rozwiązania w obszarach ESG dla działalności prowadzonej przez Grupę Kapitałową.
Dotychczas, podejmowane przez Grupę wysiłki w tym obszarze były widoczne w codziennym, bieżącym działaniu, w
szczególności w zakresie monitorowania i ciągłej kontroli realizowanych procesów pod względem jakości, środowiska
oraz BHP w ramach Zintegrowanego Systemu Zarządzania. Dodatkowo, wykazywano szczególną dbałość o sprawy spo-
łeczne i pracownicze, między innymi poprzez przyjęty Kodeks Postępowania Biznesowego, który definiuje postępowanie
w szeregu sytuacji, takich jak konflikt interesów, uczciwej konkurencji czy braku dyskryminacji.
Stworzenie STRATEGII ESG ma na celu skodyfikowanie, ujednolicenie w obrębie Grupy oraz zaplanowanie dalszych dzia-
łań i inicjatyw w tym, tak ważnym, obszarze.
Stworzenie strategii ESG ma na celu skodyfikowanie, ujed-
nolicenie w obrębie Grupy oraz zaplanowanie dalszych
działań i inicjatyw w tym ważnym obszarze.
Segment Generalnego Wykonawstwa
Krótkoterminowa strategia segmentu generalnego wykonawstwa zakłada organiczny rozwój przedsiębiorstwa, z zało-
żeniem jego odzwierciedlenia również we wzroście wyników finansowych. Priorytetem niezmiennie jest oparcie ww. roz-
woju podstawowej działalności o (1) pozyskiwanie nowych rynków zbytu, (2) dobór odpowiedniego portfela zamówień i
(3) zachowanie wysokiego poziomu dyscypliny kosztowej i (4) bieżącej kontroli. W 2022 roku zakończono reorganizację
działalności Spółki w zakresie tworzenia lokalnych struktur handlowych i wykonawczych. Jest to gwarancja utrzymania
wysokiej dynamiki pozyskiwania zleceń od zdywersyfikowanego grona Klientów.
Spółka Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. w ramach krótko - i średnioterminowej strategii handlowej - będzie koncentrowała
swoje działania akwizycyjne wokół krótkoterminowych projektów dot. budownictwa przemysłowo-logistycznego oraz

82
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
kubaturowych obiektów użyteczności publicznej. W ocenie Zarządu Spółki projekty te będą stanowiły około 70-80% spo-
dziewanego obrotu za rok 2023. Portfel zamówień Dekpol Budownictwo Sp. z o.o pozyskanych na rok 2023 mimo obni-
żenia swojej wartości na dzień bilansowy jest zapełniony na wysokim poziomie pozwalającym optymistycznie kreślić
perspektywę wyników do osiągnięcia w obecnym okresie obrachunkowym. Planując rok 2023, spółka założyła dużą ak-
tywność w pozyskiwaniu nowych projektów do realizacji, chcąc rozwinąć nowe dla siebie obszary rynku - czy to w ujęciu
terytorialnym, czy pozyskując do realizacji projekty wychodzące swoją specyfiką poza core-business. Koncentracja dzia-
łań będzie następować w zakresie realizacji obiektów bardziej zaawansowanych inżyniersko. Ponadto, spółka będzie
wykonywać zlecenia od siostrzanej spółki Dekpol Deweloper Sp. z o.o.
Mimo, że następstwa epidemii COVID-19 oraz wojna rosyjsko-ukraińska wpłynęły negatywnie na wiele gałęzi gospo-
darki, to w przypadku liczby wycenianych projektów, szczególnie dot. budownictwa obiektów przemysłowo – logistycz-
nych, ten wpływ jest mocno ograniczony (na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania). Co więcej daje się obser-
wować proces obudowy zerwanych w pandemii łańcuchów dostaw w oparciu o inwestycje realizowane w Polsce, która
ponadto pozostaje krajem oferującym względnie wysoki poziom bezpieczeństwa wynikający z zawartych układów geo-
politycznych (UE, NATO, etc.).
Podobnie jak w poprzednich latach, w roku 2023 wiele uwagi zarządu spółki będzie poświęcone procesom wewnętrznym
przedsiębiorstwa celem jak najbliższego dopasowania ich do otoczenia gospodarczego. Sprawna kontrola własnych
procesów, a także dążenie do zapewnienia doskonałości wewnątrzorganizacyjnej są priorytetem spółki. Przykładem jest
wdrażanie nowoczesnych rozwiązań IT. Rok 2021 był okresem wprowadzania i testowania nowego systemu ERP, nato-
miast drugi rok adaptacji przedmiotowego systemu w spółce będzie poświęcony procesom continous improvement.
Sprawna kontrola własnych procesów, a także dążenie do za-
pewnienia doskonałości wewnątrzorganizacyjnej są prioryte-
tem Spółki.
Segment deweloperski
Strategia segmentu deweloperskiego zakłada kontynuowanie działalności deweloperskiej zarówno w segmencie bu-
downictwa popularnego, jak i w segmencie premium, oraz inwestycyjnym tj.: budowie apartamentów na wynajem czy
hoteli. Spółka Dekpol Deweloper Sp. z o.o zamierza skoncentrować się na realizacji wysokomarżowych projektów i sys-
tematycznej poprawie osiąganych wyników finansowych. Spółka planuje pozyskiwanie atrakcyjnych gruntów pod bu-
dowę lokali mieszkalnych na terenie całego kraju. Zaistnienie na innych rynkach umożliwi spółce dalszy, dynamiczny roz-
wój oraz zwiększy jej rozpoznawalność. Zarówno dostosowanie oferty do możliwości finansowych i oczekiwań Klientów,
jak i zintensyfikowane działania marketingowe pozwolą na utrzymanie satysfakcjonującego poziomu sprzedaży. Bank
ziemi, który jest w posiadaniu spółki, umożliwia wprowadzanie do sprzedaży nowych inwestycji, aż do 2027 roku. W 2023
roku zamiarem spółki jest rozpoczęcie budowy 6 nowych projektów. Spółka planuje również kontynuować współpracę z
instytucjami finansowymi na rynku PRS, zapewniając tym samym dostęp do kapitału umożliwiającego realizację zamie-
rzeń deweloperskich w optymalny sposób. Większość inwestycji realizowana będzie na terenie województwa pomor-
skiego, gdzie Dekpol Deweloper Sp. z o.o utrzymuje wiodącą pozycję na rynku. Na posiadanym banku ziemi spółka może
wprowadzić do oferty około 5 tys. lokali liczących około 263 tys. m2 PUM.
Zaistnienie na innych rynkach umożliwi Spółce dalszy dyna-
miczny rozwój oraz zwiększy jej rozpoznawalność.

83
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Segment produkcji osprzętu do maszyn budowlanych
Budowanie marki Dekpol Steel Sp. z o.o jest nadrzędnym celem zarządu spółki. W wyniku dywersyfikacji działań Spółka
będzie nadal umacniała swoją pozycję w obszarze produkcji osprzętów do maszyn budowlanych, jak również zdobywała
pozycję lidera jako producenta maszyn górniczych i wydobywczych .
Głównym obszarem działania jest produkcja łyżek i osprzętów do maszyn budowlanych, powiększona o budowę kom-
pletnych ram ładowarek i innych maszyn górniczych. Dzięki aktywnemu uczestnictwu spółki na najważniejszych targach
maszyn budowlanych w Europie, a także w krajach bliskiego wschodu powiększa ona obszar swojej obecności w pro-
dukcji osprzętu dla kopalni odkrywkowych jak również w górnictwie podziemnym.
Celem spółki jest przejęcie produkcji łyżek dla największych kopalni na świecie, gdzie dostawy łyżek z Rosji zostały za-
trzymane. Oprócz krajów arabskich, Spółka kładzie duży nacisk na nawiązanie kontaktów handlowych w Ameryce Połu-
dniowej i Kanadzie.
Dzięki dużej rozpoznawalności marki Dekpol Steel Sp. z o.o, spółka została wybrana jako druga na świecie do produkcji
łyżek XMOR (są to nowatorskie łyżki o zwiększonej pojemności opatentowane przez SSAB). Spółka będzie produkowała
te łyżki na rynek Europy i Afryki.
Nieustająco Spółka dąży do ulepszania procesu produkcji jak również zmniejszeniu wagi łyżek poprzez zastosowanie
materiału HARDOX 500 TUF. Dzięki specjalnej stali zmniejsza się wagę osprzętu, co ma istotny wpływ na zmniejszenie
zużycia paliwa oraz w istotny sposób zwiększona jest odporność na zużycie. Kolejną istotną zmianą jaką spółka chce
stopniowo wprowadzać na rynek jest ograniczenie malowania łyżek. Dzięki temu rozwiązaniu, ograniczona jest emisja
CO2 do środowiska w procesie produkcji a tym samym ukazana jest wysoka jakość spoin jak również rodzaje użytej stali
do produkcji osprzętu.
Strategicznym celem Spółki jest zwiększona produkcja specjalistycznych łyżek dla przemysłu górniczego na światową
skalę.
Strategicznym celem Spółki jest zwiększona produkcja
specjalistycznych łyżek dla przemysłu górniczego na
światową skalę.
Intek Sp. z o.o., stając się częścią Grupy Kapitałowej Dekpol S.A. obiera również jej realizowane strategie i kierunki roz-
woju.
Do głównych założeń strategiispółki na rok 2023 wpisuje się w dalszym ciągu core business, tj. produkcja łyżek i osprzętu
do maszyn budowlanych, jednakże w wyniku działań poszerzających pole i kierunki przyjętych strategii, w roku 2023 pla-
nuje się dywersyfikację obszaru działalności o projekty z branży offshore, produkcję ciężkich konstrukcji stalowych oraz
specjalistycznych osprzętów transportowych i dźwigowych.
Powyższa dywersyfikacja produkcji ma na celu zapewnienie stabilności w Spółce jak również możliwość szybkiego rea-
gowania na trendy w światowej gospodarce.

84
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
6.2 Realizacja strategii Spółki i Grupy Kapitałowej
Dekpol w 2022 roku
W roku obrotowym 2022 w ramach realizacji przyjętej strategii rozwoju
podjęto następujące działania:
Segment Generalnego Wykonawstwa
KAPITAŁ LUDZKI
Spółka przykłada dużą wagę do budowy oraz rozwoju Kapitału Ludzkiego organizacji, jako kluczowego aspektu kształtu-
jącego osiągane wyniki finansowe oraz pozafinansowe. W roku 2022 kontynuowano działania rozwojowe w odniesieniu
do wszystkich członków zespołu, w tym na pierwszym miejscu należy postawić inicjatywę Akademii Dekpol Budownic-
two jako platformy wymiany wiedzy między doświadczonymi ekspertami, a osobami aspirującymi do tego miana oraz
program „Od inżyniera do kierownika” określający ścieżki karier dla młodych inżynierów. Ponadto w kolejnym roku będą
realizowane programy „DBamy o rozwój”, „DBamy o środowisko”, „DBamy o dzieci”, „DBamy o zdrowie”. W roku obroto-
wym Spółka Dekpol Budownictwo sp. z o.o. dynamicznie kontynuowała rozwój działalność tzw. „miękkiego” HR skutkiem
czego rozpoczęły się procesy kształtujące walory kompetencyjne, motywację zespołów oraz ocenę pracowniczą. Spółka
jako nadrzędny element spełnienia wizji organizacyjnej „Generalny Wykonawca pierwszego wyboru” przyjmuje realiza-
cję strategii personalnej, której celem jest utworzenie oraz retencja kompetentnego zespołu pełnego różnorodnych do-
świadczeń, zdolnego do proaktywnego i zaangażowanego działania (podejście oparte na dobrych relacjach z interesa-
riuszami biznesu, odpowiedzialności, profesjonalizmie, rzetelności oraz wzajemnym zaufaniu). Spółka Dekpol Budownic-
two sp. z o.o. przyjęła na swój pokład kilkudziesięciu doświadczonych inżynierów posiadających bogate doświadczenia
zawodowe istotnie zwiększając potencjał techniczny i realizacyjny.
DOSTĘPNA I ATRAKCYJNA OFERTA
W planie rozwojowymspółki Dekpol Budownictwo sp. z o.o. priorytetowe miejsce zajmuje zdolność do zaoferowania każ-
dorazowo dostępnej oraz atrakcyjnej oferty dla swoich Klientów. Przy osiągniętej skali przychodów, potencjale oraz roz-
poznawalności Zarząd spółki opiera strategię handlową o:
 lokalną obecność na rynkach, które stanowią przedmiot zaangażowania komercyjnego przedsiębiorstwa – polega-
jącą m.in. na budowie lokalnych zespołów zarządczych, technicznych i handlowych (w tym biura lokalnych kalkula-
cji ofert i sprzedaży usług);
 rozszerzenie spektrum zainteresowania o nowe dla spółki rynki oraz segmenty budownictwa;
 każdorazowo atrakcyjny poziom składanych ofert, stawiając na powtarzalność relacji handlowych;
 podnoszenie całościowej jakości oferty Spółki, w tym w szczególności projektów Zaprojektuj i Zbuduj.
EKSPERTYZA
Na przestrzeni ostatnich lat (uwzględniając okres sprzed wydzielenia ZCP ze struktur Dekpol S. A.) Grupa Dekpol osią-
gnęła wiodącą pozycję wśród generalnych wykonawców realizujących projekty budownictwa kubaturowego, co zostało
potwierdzone notowaniem w rankingu PwC dotyczącym 15 największych spółek budowalnych. Dekpol Budownictwo
jest ekspertem w budownictwie obiektów kubaturowych od fabryk, centrów logistycznych, centrów handlowych i retail
parków, salonów samochodowych, poprzez hotele i projekty rezydualne ekonomiczne i premium, do projektów niestan-
dardowych. Silną stroną firmy pozostaje umiejętność dostosowania oferty do aktualnej sytuacji rynkowej. Spółka dąży w
procesie budowlanym do zatrzymania kompetencji inżynierskich wewnątrz przedsiębiorstwa, nie rozpraszając ich na
innych uczestników procesu. Pozwala to na wyjście do odbiorców usług z wykorzystaniem całego spektrum nabytych
przez blisko 30 lat działalności doświadczeń oraz kompleksowości swoich usług. Spółka wraz z siostrzaną firmą Betpref
sp. z o.o. (producent prefabrykatów i konstrukcji stalowych) wdrożyła w 2022 roku wiele projektów wewnętrznych obli-
czonych na redukcję kosztów realizacji projektów przy zachowaniu jakości ich wytworzenia. W tym celu w 2021 roku

85
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
został powołany do życia dział B+R, który będzie wdrażał nowe rozwiązania na budowy powierzone Grupie. W nowym
dziale znajdują pracę projektanci konstrukcyjni i branżowi.
Segment Deweloperski
Segment deweloperski Grupy Kapitałowej Dekpol funkcjonuje w ramach do tego powołanej Spółki Dekpol Deweloper Sp.
z o.o. Dzięki temu działalność deweloperska jest wyodrębniona od pozostałych obszarów funkcjonowania Grupy, co w
konsekwencji ogranicza ryzyka biznesowe i prawne, przy jednoczesnym zwiększeniu niezależności organizacyjnej i fi-
nansowej Dekpol Deweloper sp. z o.o. w ramach Grupy Kapitałowej Dekpol.
Posiadany i stale rozbudowywany bank ziemi obejmujący grunty m.in w województwie pomorskim oraz we Wrocławiu i
w Warszawie pozwala na zwiększanie ilości oferowanych przez Grupę inwestycji deweloperskich w kolejnych okresach.
Posiadany i stale rozbudowywany bank ziemi obejmu-
jący grunty m.in w województwie pomorskim oraz we
Wrocławiu i w Warszawie pozwala na zwiększanie ilości
oferowanych przez Spółkę inwestycji deweloperskich w
kolejnych okresach.
Biorąc pod uwagę harmonogram przekazań lokali w 2022 roku, posiadane pozwolenia na budowę kolejnych inwestycji
oraz - w odniesieniu do sprzedaży lokali rozpoznawanej w wyniku finansowymi - podpisane już umowy rezerwacyjne,
deweloperskie i przedwstępne, w lutym 2022 roku przyjęto cele sprzedażowe na 2022 rok (raport bieżący 7/2022 z 9
lutego 2022 roku publikowany przez Dekpol S.A.), zgodnie z którymi zamiarem Grupy w segmencie deweloperskim było
osiągnięcie sprzedaży na podstawie umów rezerwacyjnych, deweloperskich i przedwstępnych na poziomie 460 lokali
oraz sprzedaży lokali rozpoznawanej w wyniku finansowym Grupy na poziomie 540 lokali. Wielkość przychodu do rozpo-
znania w wyniku finansowym określono na poziomie 250 mln zł, na co składać się miała sprzedaż 540 lokali oraz przy-
chody z realizacji inwestycji we Wrocławiu.
W dniu 3 października 2022 roku dokonano aktualizacji celów sprzedażowych na 2022 rok (raport bieżący 36/2022 z 3
października 2022 rokuzmniejszając cel w odniesieniu do sprzedaży lokali na podstawie umów rezerwacyjnych, dewe-
loperskich i przedwstępnych do 320 lokali, a poziom przychodów do 190 mln zł, na które miała składać się w szczegól-
ności sprzedaż ok. 390 lokali rozpoznawana w wyniku finansowym oraz przychody z realizacji inwestycji we Wrocławiu.
Wszystkie zakładane przez Grupę w październiku 2022 roku cele zostały osiągnięte Udział w sprzedaży lokali o wyższym
standardzie i lokali premium wyniósł 51,8% (w stosunku do ilości sprzedanych lokali udział ten wynosi 33%). Średnia war-
tość lokalu wzrosła w ujęciu roku/roku o ponad 10%. Ostatecznie Grupa w segmencie deweloperskim w 2022 roku sprze-
dała 341 lokali wobec 490 lokali sprzedanych w 2021 roku (na podstawie zawartych umów rezerwacyjnych, deweloper-
skich i przedwstępnych). Liczba lokali rozpoznanych w wyniku finansowym Grupy wyniosła 380 lokali wobec 406 lokali
rozpoznanych w 2021 roku. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa oferowała do sprzedaży łącznie 667 lokali. Wartość
lokali sprzedanych w 2022 roku na podstawie zawartych umów rezerwacyjnych, deweloperskich i przedwstępnych wy-
niosła 148 mln zł, natomiast wartość sprzedaży, która została rozpoznana w wyniku finansowym Grupy w 2022 roku to
188 mln zł.
Segment Produkcji osprzętu do maszyn budowlanych
Dekpol Steel sp. z o.o. w roku 2022 zrealizował większość planów opartych na realizacji założeń budżetowych oraz stałym
rozwoju. Rok ten był rekordowy pod względem przychodów.
Pierwsze półrocze roku 2022 pokazało, że proces ofertowania i realizacji produkcji w otoczeniu relatywnie stabilnej go-
spodarki światowej był prowadzony w efektywny i należyty sposób. Następnie doszło do sytuacji, w której zawirowania
na rynku stali jak również duża zmienność w obszarze kosztów pośrednich, takich jak: cena energii elektrycznej, gazów

86
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
technicznych, drutu spawalniczego i farb, spowodowały zatrzymanie zamówień na osprzęty do maszyn budowlanych.
Klienci przeszli do defensywy w oczekiwaniu na stabilizację cen wyrobu końcowego. Zarząd Spółki Dekpol Steel sp. z o.o.
podjął wówczas decyzję o dywersyfikacji produkcji. Ponadto, przełomowe spotkanie na Targach BAUMA w Monachium,
doprowadziło do wznowienia, jak również realizacji nowych projektów dla największego na świecie producenta naczep
ponadgabarytowych. Została również uruchomiona produkcja dla przemysłu transportu pionowego. Nowe projekty po-
mogły zrealizować planowany przychód jednak marża została zmniejszona przez konieczność przebudowania flow pro-
dukcji pod kątem nowych oczekiwań klientów.
Wysoka inflacja oraz wojna w Ukrainie wymusiły opracowanie i wdrożenie procedur ułatwiających działanie w takich
sytuacjach w przyszłości.
Działania Spółki pozwoliły umocnić pozycję na rynku polskim jak i europejskim. Zwiększone moce produkcyjne umożliwiły
skrócenie terminów realizacji, co jest kluczowe dla wszystkich Klientów. Optymalizacja produkcji oraz rozwój robotyzacji
i automatyzacji będzie kolejnym krokiem na zwiększenie możliwości produkcyjnych Spółki.
Zakłady Betpref i Kombet Działdowo stanowią w Grupie
Dekpol obszar o dużym potencjale rozwoju na perspekty-
wistycznym rynku prefabrykacji.
W Grupie Kapitałowej Dekpol na znaczeniu przybiera działalność obszaru prefabrykacji. Głównie dzięki pomyślnej reali-
zacji kontraktów w 2022 roku udział tej działalności w postaci własnej produkcji prefabrykatów betonowych i stalowych
dawała wymierne efekty. Spółka Betpref od momentu przejęcia w 2018 roku jest stale rozwijana i wyposażana w nowe
linie technologiczne. W 2022 roku spółka skupiała się na realizacji zleceń dla zewnętrznych firm budowlanych. Dodat-
kowo, widząc perpektywy i rozwój rynku prefabrykacji w III kwartale 2022 roku dokonaliśmy przejęcia Zakładu Kombet w
miejscowości Działdowo. Naszym zamiarem jest dalszy rozwój w obszarze prefabrykacji, ponieważ widzimy w nim duży
potencjał.
6.3 Perspektywy rozwoju działalności w najbliższym
roku obrotowym
Strategia Grupy Kapitałowej Dekpol zakłada ustabilizowany rozwój wszystkich trzech segmentów działalności oraz kon-
centrację na realizacji wysokomarżowych projektów. Prowadzić to będzie do systematycznej poprawy osiąganych wy-
ników finansowych. Szersza informacja o strategii rozwoju Spółki i Grupy Kapitałowej opisana jest w punkcie 6.1 niniej-
szego sprawozdania.
Segment Generalnego Wykonawstwa
W segmencie generalnego wykonawstwa Grupa stawia na wielokierunkową strategię rozwoju. W najbliższym przewi-
dywalnym okresie core business’em pozostanie budownictwo przemysłowo-logistyczne i mieszkaniowe, jak i kontynua-
cja polityki dywersyfikacji zleceń. Spółka Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. buduje przede wszystkim dla branży logistyczno-
magazynowej, przemysłu oraz Dekpol Deweloper, niemniej jednak około 20% przychodów najbliższym roku ma pocho-
dzić z realizacji innych obiektów kubaturowych. Grupa jest zdania, że w dzisiejszych realiach rynkowych podejście „egile”
ma przewagę nad specjalizacją w wybranym, wąskim zakresie budownictwa. Takie rozwiązanie ma swoje atuty wynika-
jące z powtarzalności stosowanych procesów i rozwiązań, nie jest to jednak docelowa ścieżka rozwoju w tak zmiennym
otoczeniu biznesowym. W Dekpol Budownictwo sp. z o.o. celem jest zachowanie walorów firmy inżynieryjnej, budowla-
nej sensu stricto, z dużym spektrum możliwości technicznych oraz doświadczeniami w różnorodnych realizacjach. Firmy,
która nie rozprasza swoich kompetencji inżynierskich, oddając je w ręce innych uczestników procesu. W ocenie Grupy
również głębokie zaangażowanie w sprawy kompetencyjne zespołu pozwoli osiągnąć kolejne etapy rozwoju. Realizując

87
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
cele ekonomiczne, w Grupie stawia się na czele wartości partnerstwa we wszelkich aspektach relacji z klientami. Dowo-
dem zaufania i docenienia oferowanego partnerstwa współpracy jest wysoki udział klientów, którzy powracają z realiza-
cjami, wynoszący na przestrzeni ostatnich 4 lat ponad 75%.
Dowodem zaufania jest wysoki udział powracających Klientów,
który na przestrzeni ostatnich 4 lat wynosi ponad 75%.
W 2023 roku Dekpol Budownictwo sp. z o.o. a chce wzmacniać przewagę konkurencyjną w sferze kompetencji inżynier-
skich, technicznych oraz działań operacyjnych. Powołany jest do życia zupełnie niezależny od działań realizacyjnych,
dział B+R, który będzie odpowiadał za kreowanie nowych rozwiązań. W spółce skupienie będzie skierowane na zamy-
kanie procesów, które wdrażane są od blisko trzech lat, tj.: nowy system ERP.
Segment Deweloperski
Zgodnie z przyjętymi w styczniu 2023 roku celami sprzedażowymi na rok 2023, zamiarem Grupy w segmencie dewelo-
perskim jest osiągnięcie w 2023 roku przychodów na poziomie 308 mln zł, na które będzie składała się w szczególności
sprzedaż ok. 480 lokali rozpoznawana w wyniku finansowym oraz przychody z realizacji inwestycji z podmiotem instytu-
cjonalnym realizowanej we Wrocławiu przy ul. Braniborskiej. Natomiast cel na rok 2023 w odniesieniu do sprzedaży lokali
na podstawie umów rezerwacyjnych, deweloperskich i przedwstępnych to 430 lokali.
Cele sprzedażowe na rok 2023 zostały przekazane przez Spółkę w raporcie bieżącym nr 4/2023 z dnia 19 stycznia 2023
roku, z zastrzeżeniem iż żadne z powyższych twierdzeń odnoszących się do przyszłości nie może być rozumiane ani in-
terpretowane jako udzielenie jakiejkolwiek gwarancji lub zapewnienia przez Spółkę lub podmioty należące do Grupy Ka-
pitałowej, że takie zdarzenia wystąpią, i że określone powyżej cele sprzedażowe zostaną osiągnięte.
Spółka Dekpol Deweloper sp. z o.o. w roku 2023 będzie chciała dalej zwiększać udział w ogólnej sprzedaży projektów o
podwyższonym standardzie i projektów premium. Ponadto poprzez ciągłe rozbudowywanie banku ziemi o kolejne grunty
w lokalizacjach takich jak Puck, Starogard Gdański, Mierzeja Wiślana, Warszawa i Wrocław Spółka będzie chciała pozy-
skać nowe rynki i nowych klientów dla oferowanych przez Spółkę produktów.
Dekpol Deweloper wciąż rozbudowuje bank ziemi.
Spodziewane w 2023 roku stabilizacja poziomu stóp procentowych oraz planowane wprowadzenie nowego programu
rządowego „Bezpieczny kredyt 2%”, w ocenie Grupy mogą mieć wpływ na zwiększenie popytu na lokale mieszkalne. Jed-
nocześnie dzięki zdywersyfikowanej ofercie Grupy,, a przede wszystkim zwiększaniu w ogólnej sprzedaży udziału seg-
mentu o podwyższonym standardzie i premium, Grupa zakłada, że zamierza zrealizować zakładane cele.
Segment Produkcji osprzętu do maszyn budowlanych
W 2023 roku spółka Dekpol Steel Sp. z o.o. planuje co najmniej utrzymanie poziomu przychodów z 2022 roku. Prowadzone
będą ponadto działania mające na celu optymalizację rozwiązań produkcyjnych oraz konstrukcyjnych w zakresie ich
czaso i kosztochłonności, co zakłada się że znajdzie odzwierciedlenie w poziomie wyniku finansowego. Wzmocnione
zostały działania mające na celu weryfikację nowych projektów pod kątem zyskowności jak również oceny ryzyka przed-
sięwzięcia. Dzięki temu jest realizowana produkcja w oparciu o pełną technologię i dbałość o zrealizowanie planowanej
marży.
W portfelu zamówień Dekpol Steel Sp. z o.o. znalazły się nowe wysokomarżowe produkty z branży kolejowej jak również
dla przemysłu górniczego, które pozwalają patrzeć z optymizmem na możliwość realizacji oczekiwanej marży. Ponadto
spółka stara się o uzyskanie koncesji wojskowej, która pozwoli realizować kontrakty dla NATO, zakładany termin zakoń-
czenia procesu to początek drugiego półrocza 2023 roku. Rok 2023 będzie rokiem ustabilizowania procesów produkcji i
powrotem na właściwy poziom produkcji jak i marż. Spółka zakłada, że powyższe projekty będą realizowane na marżach

88
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
pozwalających wrócić do poziomu rentowności wykazywanej w poprzednich latach. Efekt i wyniki nowej współpracy
Spółka zakłada, że zaczną być widoczne od II kwartału 2023 roku.
Dekpol Steel stara się o uzyskanie koncesji wojskowej,
która pozwoli realizować kontrakty dla NATO.
Spółka Dekpol Steel sp. z o.o.niezmiennie dąży do zwiększania wolumenu sprzedaży na rynkach zagranicznych, na ob-
szarze krajów arabskich, Ameryki Południowej oraz Kanady, jak również utrzymanie statusu lidera na rynku krajowym.
Oprócz zwiększenia produkcji równolegle prowadzone są działania mające na celu optymalizację rozwiązań produkcyj-
nych oraz konstrukcyjnych, które w sposób istotny wpłyną na zmniejszenie zużycia paliwa oraz zwiększoną odporność
osprzętu na zużycie. Istotne jest także ograniczenie emisji CO2 do środowiska w procesie produkcji.
6.4 Czynniki zewnętrzne i wewnętrzne istotne dla roz-
woju Spółki i Grupy Kapitałowej
Przyszłe wyniki finansowe Emitenta i Grupy Kapitałowej będą zależały od powodzenia w realizacji strategii rozwoju oraz
planu inwestycyjnego określonego w strategii Grupy Kapitałowej Dekpol.
Czynnikami wewnętrznymi mającymi wpływ na wyniki Spółki i Grupy w kolejnych okresach będą:
 pozyskiwanie nowych kontraktów budowlanych i terminowa ich realizacja,
 rozwijanie potencjału nowo nabytych zakładów produkcyjnych,
 terminowe dostawy produktów i utrzymanie ich wysokiej jakości,
 sprawne pozyskiwanie pozwoleń na budowę inwestycji deweloperskich,
 terminowe realizowanie projektów deweloperskich,
 odpowiednia polityka sprzedaży lokali w zakresie cen, struktury powierzchni oraz poszerzenie oferowanych Klien-
tom usług (pomoc w znalezieniu finansowania, usługi projektowego, usługi wykończeniowe, usuwanie usterek),
 rozwijanie współpracy z instytucjami finansowymi, która ma zapewnić Spółce dostęp do kapitału umożliwiającego
realizację zamierzeń,
 realizacja dotychczasowych projektów.
Do czynników wewnętrznych, które pojawiły się w trakcie 2022 roku oraz po jego zakończeniu mających bądź mogących
mieć wpływ na wyniki Spółki i Grupy w kolejnych okresach należy zaliczyć również zdarzenia wymienione w pkt 3.4 ni-
niejszego sprawozdania.
Wpływ na osiągane wyniki będą miały ponadto czynniki zewnętrzne, makroekonomiczne, takie jak ogólna kondycja pol-
skiej gospodarki, inflacja, dynamika wzrostu PKB, polityka podatkowa, poziom stóp procentowych i ewentualne dalsze
podnoszenie ich poziomu, natężenie inwestycji, wielkość popytu na rynku wewnętrznym, kursy walut, programy rządowe
wspierające rozwój budownictwa mieszkaniowego, kształtowanie się poziomu cen materiałów i usług budowlanych, do-
stępność wykwalifikowanych pracowników, kształtowanie się poziomu płac. Wzrost PKB, zamożności społeczeństwa
oraz rozwój przedsiębiorstw ma wpływ na wzrost popytu na usługi budowlane zarówno w zakresie budownictwa miesz-
kaniowego, jak i przemysłowego. Wszystko to ma i będzie miało wpływ na wyniki finansowe Emitenta i jego Grupy Kapi-
tałowej.

89
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Konflikt zbrojny w Ukrainie i jego potencjalny wpływ na sytuację polityczno-gospodarczą
Konflikt zbrojny między Rosją a Ukrainą ma istotny wpływ na sytuację na rynku budowlanym i produkcyjnym w Polsce.
Zdaniem wielu specjalistów trudności wydają się większe niż konsekwencje ekonomiczne spowodowane pandemią
COVID-19. Sytuacja na wschodzie jest bardzo dynamiczna, większość przedsiębiorstw analizuje jaki będzie wpływ na
ich działalność w bliższej i dalszej perspektywie.
W ocenie Spółki głównymi obszarami, na które obecna sytuacja może mieć pośrednio wpływ, są przede wszystkim ob-
szary: 1) dostępność siły roboczej, 2) surowców, ich ceny i dostępności, 3) fluktuacji na rynku walutowym, 4) sytuacji na
rynku bankowym i finansowym.
W trakcie, jak i na koniec 2022 roku można było zauważyć symptomy wyhamowywania gospodarki. Niekorzystny wpływ
na światowe gospodarki, w tym gospodarkę polską, miały m.in. ograniczenie dostaw gazu do Europy przez Rosję, zabu-
rzenia w handlu z Ukrainą, Rosją i Białorusią oraz wyraźny wzrost niepewności, uwidaczniający się w decyzjach podmio-
tów gospodarczych. Sytuacja gospodarcza w nadchodzących miesiącach będzie silnie skorelowana z dalszym przebie-
giem inwazji Rosji na Ukrainę. W obszarze siły roboczej w dalszym ciągu identyfikowane są konsekwencje związane z
powrotem części pracowników pochodzenia ukraińskiego do ojczystego kraju. W ramach Spółki poziom zatrudnienia
pracowników jest na stabilnym poziomie, natomiast w branży budowlanej postępujący odpływ tych pracowników, może
mieć wpływ na terminowość realizacji zleceń. Wyzwanie w zakresie kadry pracowniczej w dalszym ciągu w ocenie
Spółki jest identyfikowane w większości firm budowlanych i produkcyjnych na rynku polskim.
Ponadto przyszła sytuacja ekonomiczna w kraju jest uzależniona przede wszystkim od wspomnianej sytuacji zbrojnej i jej
skutków, poprzez między innymi zerwane łańcuchy logistyczne jak i zaburzenia w funkcjonowaniu światowej gospodarki.
Zgodnie z prognozami makroekonomicznymi opublikowanymi w lipcu 2022 roku przez NBP, „koniunktura krajowa będzie
wciąż pozostawała pod wpływem negatywnego szoku podażowego, w konsekwencji czego rozwój polskiej gospodarki
ulegnie spowolnieniu. Po okresie widocznej odbudowy aktywności gospodarczej w 2021 roku, w nadchodzących kwar-
tałach obniży się tempo wzrostu PKB. Wzrost PKB w Polsce w 2022 roku oraz w 2023 roku osiągnie wartość odpowiednio
4,7% i 1,4% rok do roku. Zgodnie z projekcją NBP, średnioroczna inflacja szacowana jest na poziomie 14,2% i 12,3% od-
powiednio w roku 2022 roku i 2023 roku. Średnia stopa bezrobocia oszacowana przez NBP ma osiągnąć poziom 3,1% w
2022 roku oraz 3,9% w 2023 roku. Projekcje wskazują, że w kolejnych kwartałach 2024 roku bezrobocie ma systematycz-
nie rosnąć, osiągając wartość 4,7% w 4 kwartale”.
W wyniku trwającego konfliktu w Ukrainie jak i działań podejmowanych przez agresora, opisane powyżej czynniki mogą
mieć wpływ na perspektywy rozwoju, osiągane wyniki i sytuację finansową Grupy. W związku z dużą zmiennością i nie-
pewnością sytuacji, na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, Zarząd nie jest w stanie oszacować skali wpływu
wojny na działalność Grupy, zależnej w dużej mierze od czasu trwania konfliktu i dalszego rozwoju sytuacji w Ukrainie
oraz w Europie Środkowo-Wschodniej. Mimo to, Zarząd na bieżąco monitoruje wpływ sytuacji polityczno-gospodarczej
w Ukrainie i w Rosji na swoją działalność. Grupa na bieżąco uwzględnia ryzyko wzrostu cen, w szczególności cen mate-
riałów i robocizny w przygotowywanych kalkulacjach. Ponadto dywersyfikacja działalności Grupy pod kątem segmento-
wym, dodatkowo sprzyja zmniejszaniu negatywnego wpływu w zmiennej sytuacji rynkowej i geopolitycznej.
Wpływ związany ze wzrostem stóp procentowych
W ramach prowadzonej działalności Grupa narażona jest na ryzyko stopy procentowej. Pozytywny dla rynku budowla-
nego niski koszt kapitału (związany z niskim poziomem stóp procentowych) obserwowany w ostatnich latach ustąpił miej-
sca wyższym stopom procentowym. Cykl podwyżek ogłoszonych przez RPP doprowadził stopę referencyjną do poziomu
6,75% na koniec 2022 roku. W konsekwencji ma to wpływ na znaczny spadek liczby udzielanych kredytów mieszkanio-
wych.
Stan polskiej gospodarki podobnie jak i światowych rynków uzależniony jest w głównej mierze od trzech wzajemnie wpły-
wających na siebie elementów jakimi są poziomy wzrostu gospodarczego, stóp procentowych oraz inflacji.
Dodatkowo, ograniczanie ilości pieniądza na rynku przekłada się na warunki kredytów dla przedsiębiorstw, a co za tym
idzie konieczność wnikliwego analizowania płynności. Tym samym brak możliwości zaciągnięcia nowych zobowiązań
przyczyni się do ograniczenia aktywności inwestycyjnej, gdyż niewiele przedsiębiorstw jest w stanie sfinansować z wła-
snych środków istotne inwestycje oraz nakłady rozwojowe. Banki bardziej rygorystycznie podchodzą do oceny wniosków

90
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
kredytowych, co powoduje że tylko przedsiębiorstwa, które są przygotowane na trudne czasy będą miały szanse na re-
alizację swoich inwestycji.
Czynniki związane z pandemią wirusa (COVID-19)
W dalszym ciągu czynnikiem w jakimś stopniu mającym wpływ na globalną i polską gospodarkę jest wirus COVID-19 i
jego kolejne odmiany, pomimo prowadzonych szczepień. Spółka identyfikuje potencjalne ryzyka, jakie mogą dotknąć po-
szczególne obszary działalności wynikające bezpośrednio lub pośrednio z obecnej sytuacji.
Grupa zastrzega jednak, iż z uwagi na niespotykaną dotychczas skalę zjawiska i dynamikę zdarzeń, trudno jest przewi-
dzieć dalszy rozwój sytuacji oraz oszacować wpływ potencjalnych skutków pandemii, jak też ocenić możliwe scenariu-
sze zachowania głównych inwestorów, klientów, dostawców i podwykonawców. Prowadzone są działania dostosowu-
jące funkcjonowanie spółek Grupy Dekpol do zmieniających się warunków, tak aby w sposób bezpieczny zapewnić kon-
tynuację ich działalności. Podejmowane są również działania zapobiegawcze w zakresie realizowanych przez Grupę
projektów, jak i działania edukacyjne w stosunku do pracowników. Jednocześnie zarządy spółek z Grupy, reagują również
na bieżąco na zmieniające się warunki zewnętrzne.
6.5 Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyj-
nych
Emitent oraz spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol planują w roku 2022 zrealizować inwestycje w oparciu o własne środki
finansowe, środki pochodzące z kredytów bankowych, obligacji lub leasingu. Emitent na dzień niniejszego sprawozdania
nie widzi istotnych zagrożeń jeśli chodzi o możliwości pozyskania finansowania na realizację zamierzonych przez spółki
z Grupy Kapitałowej Dekpol inwestycji, a tym samym nie dostrzega istotnych problemów z realizacją przez Grupę poten-
cjalnych celów.

91
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
7. Czynniki ryzyka i zagrożeń

92
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Czynniki ryzyka i zagrożeń
Z punktu widzenia przyszłości działania Emitenta i Grupy Kapitałowej głównymi czynnikami ryzyka związanymi z jego
funkcjonowaniem są następujące ryzyka:
Ryzyka związane bezpośrednio z działalnością Grupy Kapitałowej Emi-
tenta
Ryzyko związane z procesem budowlanym
Główną cechą działalności budowlanej jest konieczność angażowania znacznych środków w całym okresie realizacji
inwestycji, aż do momentu przekazania obiektu kontrahentowi. Realizowane przez Grupę Kapitałową Emitenta usługi
mają charakter indywidualnych umów, opracowywanych w danych warunkach i przy wykorzystaniu dostępnych proce-
dur i technologii. Ze względu na długość całego okresu realizacji procesu budowlanego mogą wystąpić różnorodne
zmiany ustalonych na jego początku warunków. Cały proces produkcyjno-wykonawczy niesie za sobą różnego rodzaju
ryzyka. W tym czasie mogą wystąpić następujące zagrożenia:
 bieżące zmiany projektowe i wykonawcze na każdym niemal etapie procesu,
 niewłaściwe początkowe oszacowanie kosztów realizacji projektu,
 istotna zmiana kosztów w trakcie realizacji projektu (wzrostu kosztów zakupu materiałów, wzrost kosztów zatrud-
nienia),
 błędy dokonane w zarządzaniu całym procesem budowlanym,
 błędy związane z zastosowanymi rozwiązaniami technicznymi i technologicznymi,
 rosnące w stosunku do założeń ceny materiałów budowlanych, mediów oraz kosztów pracy,
 braki w zakresie materiałów budowlanych i zespołów ludzkich niezbędnych do realizacji pozyskanych projektów.
Powyższe może mieć wpływ na wydłużenie całego procesu wytworzenia produktu, powodując wzrost kosztów oraz
przesunięcie płatności w czasie, co w konsekwencji zwiększa prawdopodobieństwo obniżenia wyniku Grupy oraz zakłó-
cenia równowagi finansowej. Zmiany projektowe są częstym zjawiskiem procesu budowlanego, niemniej jednak zmiany
te często podlegają dodatkowym wycenom. Kadra przesuwa te ryzyka w stronę inwestora (zleceniodawcy) informując o
zagrożeniach terminowych jak i finansowych. Zmiany te inicjowane są przede wszystkim przez stronę inwestorską. Na-
tomiast zmiana kosztów w trakcie realizacji dotyczy głównie inwestycji długoterminowych. Na dzień publikacji niniejszego
sprawozdania główny udział w portfelu zamówień zewnętrznych nadal stanowią inwestycje krótkoterminowe. W przy-
padku inwestycji długoterminowych, które są wykonywane przede wszystkim dla Dekpol Deweloper Sp. z o.o., wzrost
kosztów odbija się też we wzroście sprzedaży za 1 m
2
powierzchni mieszkaniowej co daje drogę do częściowego odzy-
skania kosztów. Ponadto, oferty, które Grupa sporządza są aktualizowane gdy klient przedłuża czas decyzji co do wyboru
oferenta i rozpoczęcia budowy. W przypadku drastycznych wzrostów w czasie trwania budowy, Grupa podejmuje roz-
mowy z wybranymi inwestorami w kwestii partycypowania we wzroście kosztów realizacji. Efekty rozmów powodują
częściową partycypację Zamawiających w kosztach budowy.
Błędy dokonane w zarządzaniu procesem budowlanym wiążą się głównie z wejściem w nowe segmenty rynku budow-
lanego, jak i z wejściem w nowe lokalizacje. Ryzyko to jest minimalizowane wraz ze wzrostem doświadczenia kadry, od-
powiedniego ułożenia harmonogramu budowy jak i ujednolicenia procesów realizacji budów pod względem zarządzania
jak i pod względem technicznym. Natomiast błędy związane z zastosowanymi rozwiązaniami technicznymi i technolo-
gicznymi głównie wynikają z wadliwie zaprojektowanych i przyjętych rozwiązań przez projektantów. Aby rekompenso-
wać poniesione koszty Grupa uruchamia instrumenty zgodne z zapisami umownymi ukierunkowanymi do autorów pro-
jektu jak i dostawców.

93
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Ryzyko związane z czynnikami atmosferycznymi
Prowadząc działalność na szeroko rozumianym rynku budowlanym Grupa Dekpol jest szczególnie uzależniona od czyn-
ników atmosferycznych. Mają one wpływ nie tylko na realizacje projektów budowlanych, ale również na sezonowość
uzyskiwanych przychodów ze sprzedaży. Przychody z tej działalności są tradycyjnie największe w okresach letnich, zaś
zwyczajowo zmniejszają się w okresach zimowych, w szczególności w I kwartale danego roku. Anomalie pogodowe
mogą mieć niekorzystny wpływ na termin realizacji projektów, których przedłużenie może spowodować wzrost kosztów
projektów i roszczenia klientów z tytułu niedotrzymania warunków umownych. Grupa, tworząc harmonogram realizacji
projektów, zakłada typowe warunki atmosferyczne dla danych pór roku. Grupa stara się planować harmonogramy reali-
zacji tak, aby w okresach zimowych zapewnić sobie prace wykończeniowe wewnątrz budynków oraz wykonywać zada-
nia możliwe do realizacji w ujemnych temperaturach. Pomimo podejmowania działań, mających na celu spłaszczenie
struktury przychodów, należy mieć na względzie zróżnicowanie wyników finansowych w poszczególnych kwartałach
roku.
Ryzyko zmiany cen oraz dostępności materiałów, surowców i towarów
W przypadku prowadzonej przez Grupę Dekpol działalności, ze względu na długość całego procesu produkcyjnego oraz
budowlanego, znaczenie ma ryzyko wzrostu cen materiałów, które przekłada się bezpośrednio na zachwianie budżetu
inwestycji oraz jej rentowność. To samo dotyczy dostępności niezbędnych materiałów i surowców. Zagrożenie to wzrosło
w związku z konfliktem zbrojnym w Ukrainie. Ograniczenie dostępności materiałów i surowców wiązałoby się z zaburze-
niem całego procesu produkcyjnego oraz opóźnieniami terminów zakończenia realizowanych projektów. Ponadto trzeba
również wziąć pod uwagę ryzyko wzrostu cen paliw, czy to energii elektrycznej, które stanowią ważny czynnik cenotwór-
czy. Natomiast w przypadku zwiększenia się ogólnego poziomu inwestycji istnieje ryzyko wydłużenia czasu oczekiwania
na niezbędne materiały. Wystąpienie takiej sytuacji może mieć negatywny wpływ na wynik finansowy Grupy oraz jej per-
spektywy rozwoju. Dlatego też prowadzone są działania mające na celu minimalizację tego typu ryzyka poprzez zawie-
ranie długoterminowych umów z kluczowymi dostawcami oraz dywersyfikację dostaw, w tym również z rynków zagra-
nicznych. Dzięki temu możliwe jest zrównoważenie niekorzystnych czynników i dokładniejsze planowanie kosztów, prze-
kładających się w sposób bezpośredni na rentowność Grupy.
Ryzyko związane z niedoszacowaniem kontraktów
Realizacja umów Grupy oparta jest na uprzednim ich kosztorysowaniu. Istnieje ryzyko pominięcia przy tych czynnościach
niektórych robót ich niepełnego lub niewłaściwego rozpoznania, a wobec ryczałtowego charakteru wynagrodzeń za ro-
boty – konieczności poniesienia ich kosztów przez samą Grupę, zaś w rezultacie - poniesienia straty na realizacji inwe-
stycji. Może to negatywnie wpłynąć na działalność, sytuację finansową lub wyniki Grupy. Wyjaśnić należy, że Grupa
Dekpol dokłada należytej staranności w przygotowywaniu ofert oraz zatrudnia wykwalifikowanych i doświadczonych
kosztorysantów, zaś w trakcie realizacji inwestycji weryfikuje koszty ponoszone w stosunku zakładanych.
Ryzyko związane z realizowanymi kontraktami, w tym wadami i usterkami
Ze względu na fakt, iż proces budowlany jest bardzo złożony, sam w sobie może być źródłem ryzyka dla Grupy. Pomimo
współpracy z renomowanymi i sprawdzonymi wykonawcami oraz dostawcami, a także prowadzenia bieżącego nadzoru
nad wykonywaniem robót, Grupa nie jest w stanie w pełni zagwarantować niewystępowania usterek lub wad w zrealizo-
wanych inwestycji. Ujawnienie się usterek lub wad może mieć negatywny wpływ na wizerunek rynkowy Grupy oraz na
jej wynik finansowy, w związku z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów związanych z usunięciem usterki lub
wady. Ponadto przeciągające się w czasie usuwanie wad i usterek może doprowadzić do niedotrzymania terminów rea-
lizacji projektów, co również wpłynie niekorzystnie na sytuację finansową Grupy, ze względu na konieczność zapłaty
ewentualnych kar umownych klientom, z którymi zawarte zostały umowy terminowe lub płatności kwot wynikających z
roszczeń odszkodowawczych. Nie można również wykluczyć, że materiały użyte do realizacji robót budowlanych będą
miały ukryte wady, które mogą wpłynąć na jakość inwestycji. W związku z powyższym Grupa Dekpol stosuje różne spo-
soby zabezpieczania się przed tego typu ryzykiem. Przede wszystkim przy realizacji inwestycji stosowane są wypraco-
wane procedury minimalizujące opóźnienia. Zawierane są umowy ze stałymi i sprawdzonymi dostawcami oraz podwy-
konawcami, którzy zapewniają Grupie wysoką jakość i terminowość prac, a także odroczone płatności. Ważne są tu rów-
nież sprawne procedury bieżącej kontroli wewnętrznej i monitoringu poszczególnych zleceń. Warty podkreślenia jest
fakt, iż w dotychczasowej działalności Grupy Dekpol takie zdarzenia miały miejsce sporadycznie.

94
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Ryzyko związane z koncentracją działalności na rynku lokalnym
Większość inwestycji w prowadzonych w ramach działalności deweloperskiej zlokalizowanych jest na obszarze woje-
wództwa pomorskiego. Taka koncentracja powoduje uzależnienie się od koniunktury na rynku lokalnym, w konsekwencji
czego Grupa Emitenta musi konkurować z dużą liczbą podmiotów gospodarczych krajowych jak i zagranicznych obsłu-
gujących rynek deweloperski. Takie ograniczenia lokalne powodują, iż przychody Emitenta w dużej mierze zależą od
stopnia aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym, w regionie. Wielość konkurencyjnych inwestycji mieszkanio-
wych może mieć wpływ na obniżenie przychodów Grupy Emitenta. Przełożyć się to może w sposób bezpośredni na wynik
finansowy oraz perspektywy rozwoju Grupy Emitenta w przyszłości.
Dla zniwelowania tego ryzyka Grupa aktywnie poszukuje nowych inwestycji na obszarze całego kraju, co pozwoli na
zwiększenie niezależności od sytuacji na rynku lokalnym oraz przyczyni się do rozwoju Emitenta. Emitent ma w strukturze
Grupy spółkę UAB DEK LT Statyba, która historycznie została powołana do wsparcia działalności Grupy Emitenta na Litwie
w zakresie realizacji projektów generalnego wykonawstwa, a także w celu zarządzania przyszłymi kontraktami na Litwie.
Obecnie Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. jest zaangażowana w proces uzyskiwania certyfikacji umożliwiającej samo-
dzielne realizowanie projektów budowlanych na terytorium Republiki Litewskiej. Ponadto, spółki z Grupy Emitenta posia-
dają grunty poza obszarem województwa pomorskiego (Warszawa, Wrocław). Grupa Emitenta koncentruje się także na
wzmacnianiu pozycji rynkowej i powiększaniu przewagi konkurencyjnej poprzez świadczenie usług o wysokiej jakości i
terminowości oraz oferowanie kompleksowych rozwiązań dla inwestorów prywatnych, w tym inwestorów reprezentują-
cych międzynarodowe koncerny rozwijające swoją działalność w Polsce.
Ryzyko związane z koncentracją działalności generalnego wykonawstwa na projektach rynku ma-
gazynowego
Od kilku lat w portfelu zamówień segmentu generalnego wykownawstwa Grupy Dekpol istotnie wzrósł udział projektów
magazynowych (jako projekty magazynowe Grupa kwalifikuje: hale magazynowe, hale produkcyjno-magazynowe, hale
produkcyjno-magazynowe z budynkiem biurowym, hale magazynowo- usługowe z budynkiem biurowym). Koncentracja
na projektach magazynowych wynika z faktu, że Dekpol od lat jest czołowym wykonawcą tego typu kontraktów w Polsce,
ponadto obecnie można zaobserwować dynamiczny rozwój rynku magazynowego na terenie Polski oraz wpisuje się do-
brze w realizowaną strategię Grupy Emitenta w segmencie generalnego wykonawstwa (koncentracja na kontraktach
krótkoterminowych, których termin realizacji mieści się w przedziale 6-9 miesięcy).
Grupa Dekpol dostrzega istotną koncentrację na tego typu projektach w swoim portfelu zamówień. W przypadku zała-
mania/zmniejszenia się tego segmentu rynku, Spółka może odnotować mniejszą liczbę kontraktów, co potencjalnie mo-
głoby mieć istotny negatywny wpływ na poziom generowanych przychodów i zysków oraz dalszy rozwój Grupy w seg-
mencie generalnego wykawstwa. Stąd Grupa już obecnie podejmuje działania mające na celu przeciwdziałanie tej ewen-
tualności dywersyfikując źródła pozyskiwania projektów budowlanych przede wszystkim poprzez rozbudowę struktury
sprzedaży i wycen usług generalnego wykonawstwa, aby jeszcze szerzej odpowiadać na szanse biznesowe. Ponadto,
Spółka systematycznie sięga po inne niże przemysłowo – logistyczne projekty kubaturowe w rodzaju salonów samocho-
dowych, miejsc obsługi pasażerów czy też obiektów handlowych. W ten sposób podtrzymywane są (a w niektórych wy-
padkach rozbudowywane) kompetencje inżynierskie zespołu generalnego wykonawstwa w wyżej wymienionym zakre-
sie, aby w sytuacji zmniejszonego popytu na hale przemysłowo – logistyczne, dokonać zwrotu w kierunku innego rodzaju
kontraktów, niż te, które realizowane są obecnie.
Ryzyko związane ze zmianami tendencji rynkowych
Jednym z poważniejszych ryzyk jest możliwość zaistnienia zmian tendencji rynkowych. Na popyt na dobra inwestycyjne
wpływa wiele zmiennych niezależnych od Grupy. Natomiast na przychody uzyskiwane z prowadzonej działalności bez-
pośredni wpływ mają popyt i podaż na usługi budowlane. Istnieje ryzyko pogorszenia się sytuacji na rynku budowlanym
poprzez ograniczenie ilości inwestycji, co może się przełożyć na wysokość marży, a co za tym idzie – rentowność Grupy.
Ponadto przychody Grupy zależą w dużej mierze od aktywności inwestorów w regionie. Zmniejszenie poziomu inwestycji
może mieć niekorzystny wpływ na jego wynik finansowy oraz perspektywy rozwoju. Aby zniwelować to ryzyko, Grupa
Dekpol poszukuje nowych kontraktów na szerszym rynku. Służy to minimalizacji ryzyka koncentracji działalności tylko na
rynku lokalnym. Ponadto Zarząd spółki dominującej w przypadku niekorzystnych zmian rynkowych będzie wdrażał dzia-
łania mające na celu dostosowanie Grupy Dekpol do zmieniających się realiów rynkowych np. poprzez działania mające
na celu ograniczanie kosztów.

95
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Ryzyko spadku cen mieszkań
Decyzje podejmowane przez Grupę Emitenta muszą uwzględniać stosunkowo długi horyzont czasowy dla każdej inwe-
stycji, jak również znaczące wahania cen sprzedaży lokali w trakcie trwania projektów, na które Grupa Emitenta nie ma
wyłącznego wpływu. Czynniki te mogą wywrzeć znaczący wpływ na rentowność Grupy i jego potrzeby finansowe. Po-
ziom cen kształtowany jest pod wpływem relacji podaży i popytu, na który oddziałuje m.in. siła nabywcza potencjalnych
klientów oraz dostępna wysokość kosztów finansowania zakupu lokali. Spadek cen mieszkań może mieć istotny nega-
tywny wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju Grupy Emitenta. Rynek nieruchomo-
ści zwykle reaguje z opóźnieniem w porównaniu do innych klas aktywów i ewentualne spadki cen mieszkań mogą być
widoczne dopiero w dłuższej perspektywie. Grupa Emitenta obecnie nie przewiduje obniżania cen w prowadzonych
przez siebie inwestycjach, choć w przypadku potencjalnie utrzymującej się tendencji spadkowej cen na rynku mieszka-
niowym, będzie zmuszony do korekty swoich cenników, aby jego oferta pozostała konkurencyjna na rynku.
Ryzyko związane z niezapłaceniem należności przez zleceniodawców
Umowy dotyczące realizacji robót budowlanych zwykle zawierają klauzule dotyczące płatności za poszczególne etapy
budowy oraz zapisy gwarantujące częściowe fakturowanie za wykonane roboty. Dzięki temu ryzyko związane z nieregu-
lowaniem płatności za realizowane usługi jest niewielkie. Istnieje jednak ryzyko, iż pomimo wykonania danego etapu prac,
zleceniodawca nie wywiązuje się (lub nieterminowo wywiązuje się) z uzgodnionych płatności, co może doprowadzić do
ograniczenia płynności finansowej Grupy, a w skrajnym przypadku doprowadzić do poniesienia strat finansowych. Grupa
Dekpol stara się ograniczać powyższe ryzyko podpisując umowy z wiarygodnymi kontrahentami, jednakże nie może za-
gwarantować, że w przyszłości nie poniesie tego rodzaju strat. Ponadto wszyscy klienci, którzy są zainteresowani korzy-
staniem z kredytu kupieckiego, poddawani są procedurom weryfikacji, a Grupa na bieżąco monitoruje stany należności.
Istotne jest również to, iż tego typu ryzyko ograniczone jest w pewnym stopniu przez przepisy Kodeksu Cywilnego doty-
czące gwarancji zapłaty za roboty budowlane.
Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich
Cykl projektu deweloperskiego jest cyklem długotrwałym (powyżej 24 miesięcy), charakteryzującym się koniecznością
ponoszenia znacznych nakładów finansowych i całkowitym zwrotem poniesionych nakładów dopiero po upływie mini-
mum 2 lat. Zgodnie z przyjętą strategią, Dekpol Deweloper kupuje grunty pod wieloetapowe projekty (np. Neo Jasień
(dawne Osiedle Zielone), Osiedle Pastelowe, Osiedle Kociewskie (dawne Nowe Rokitki), Sol Marina, Grano Resort w So-
bieszewie). Kolejne etapy projektów uruchamiane są w momencie osiągnięcia określonego procentu zaawansowania
sprzedaży aktualnie realizowanego etapu. Spółki z Grupy Emitenta muszą opłacić dany grunt zazwyczaj w całości, a cał-
kowite zabudowanie gruntu może nastąpić nawet do kilku lat po jego dacie nabycia. Długotrwałe opóźnienie w sprzedaży
może, w szczególności przy niekorzystnej sytuacji makroekonomicznej, skutkować nieodzyskaniem części lub całości
zainwestowanych środków. W związku z tym moment uzyskania przychodów może być znacznie oddalony w stosunku
do poniesionych nakładów na realizację danego projektu.
Zasadniczy wpływ na koszty związane z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego oraz w konsekwencji na wyniki fi-
nansowe Grupy mogą mieć w szczególności takie czynniki jak:
 konieczność poniesienia dodatkowych kosztów (również w efekcie błędnego ich oszacowania) lub wystąpienie
okoliczności powodujących istotną zmianę kosztów;
 zmiany zakresu projektu oraz zmiany w projekcie architektonicznym;
 niewykonanie prac przez wykonawców w uzgodnionych terminach i w uzgodnionym standardzie;
 opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie;
 opóźnienia w skompletowaniu dokumentacji niezbędnej do podpisania aktów notarialnych przenoszących wła-
sność, wydawanej przez organy administracyjne.

96
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Ryzyko związane ze stosowaniem klauzul niedozwolonych w umowach zawieranych w ramach
działalności deweloperskiej
Grupa Dekpol działa m.in. w branży deweloperskiej, dokonując sprzedaży lokali w dużej części na rzecz konsumentów.
W relacjach z konsumentami Grupa posługuje się zwykle wypracowanymi wzorami umów. Istnieje ryzyko zarzutu wobec
Grupy, że stosowane wzory zawierają niedozwolone postanowienia umowne, przez co zgodnie z art. 385(1)§1 Kodeksu
Cywilnego rozumie się takie nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem klauzule, które kształtują jego prawa i obo-
wiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Może to negatywnie wpłynąć na dzia-
łalność, sytuację finansową lub wyniki Grupy. Wyjaśnić należy, iż Grupa Dekpol prowadzi z klientami negocjacje umów i
zapewnia możliwość indywidualnego uzgadniania ich postanowień. Jak dotąd nie były prowadzone w stosunku do spó-
łek z Grupy żadne postępowania o uznanie postanowień wzorca za niedozwolone.
Ryzyko wypadków na terenie budowy
Grupa Dekpol, jako prowadząca roboty budowlane w charakterze generalnego wykonawstwa, w trakcie realizacji po-
szczególnych przedsięwzięć, jest odpowiedzialna za swoich pracowników. Wyłączeniu podlega odpowiedzialność za
pracowników podwykonawców, poza przypadkami wynikającymi z zawinionego działania, zaniechania ze strony Grupy.
Minimalizowanie wskazanego ryzyka następuje poprzez odpowiednią organizację pracy i ścisłe przestrzeganie przepi-
sów bezpieczeństwa i higieny pracy. Jednakże nie można wykluczyć ryzyka związanego z ewentualnymi roszczeniami
odszkodowawczymi w przypadku zaistnienia wypadku na terenie budowy, mogącymi jednocześnie mieć wpływ na ter-
minowość realizowanych prac.
Ryzyko związane z podwykonawcami
Jednym z czynników mających istotny wpływ na prawidłowy przebieg realizacji kontraktów jest współpraca z podwyko-
nawcami. Grupa Emitenta w procesie realizacji kontraktów oprócz własnych zasobów kadrowych korzysta z usług pod-
wykonawców, przejmując jednocześnie od zamawiających (inwestorów) ryzyko związane z nienależytym wykonaniem
warunków umowy lub nieterminowym wykonaniem przedmiotu umowy przez podwykonawców. Może to skutkować na-
ruszeniem przez Grupę umowy z zamawiającym i doprowadzić do powstania roszczeń w stosunku do Grupy oraz narazić
ją na utratę renomy rzetelnego wykonawcy, co niekorzystnie wpłynie na wynik finansowy Grupy. Grupa stara się ograni-
czać to ryzyko poprzez zwiększanie zasobów wykonawczych, odpowiedni dobór podwykonawców oraz podjęcie działań
służących budowaniu bazy rzetelnych, sprawdzonych i regularnie współpracujących podwykonawców, posiadających
odpowiednie certyfikaty i doświadczenie. Dodatkowo, konstruując umowy z podwykonawcami Grupa określa warunki
starając się zabezpieczyć ją przed niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem warunków umowy przez te podmioty,
przenosząc to ryzyko na podwykonawcę czy dostawcę.
Ograniczona dostępność podwykonawców zewnętrznych może także skutkować wzrostem kosztów ponoszonych na
rzecz podwykonawców, a tym samym niekorzystnie wpłynąć na wyniki i sytuację finansową Grupy. Należy również zwró-
cić uwagę, iż w przypadku, gdy Grupa korzysta z usług podwykonawców bez uzyskania zgody inwestora lub wykonawcy,
naraża się na ryzyko kontraktowe przewidziane w niektórych z umów. Ponadto w takich przypadkach nie będzie miał
zastosowania przepis art. 647
1
Kodeksu Cywilnego przewidujący odpowiedzialność solidarną podmiotu zawierającego
umowę z podwykonawcą (wykonawcy) oraz inwestora za zapłatę wynagrodzenia za usługi wykonane przez podwyko-
nawcę. Grupa mając świadomość tego ryzyka każdorazowo dąży do uzyskania stosownych zgód od zamawiających.
Ryzyko związane z pozyskiwaniem nowych kontraktów
Charakter działalności gospodarczej prowadzonej przez Grupę powoduje, że znacząca liczba kontraktów pozyskiwana
jest w drodze przetargu. Spółki z Grupy Dekpol sporządzają oferty, określają i ewentualnie negocjują warunki ofert, oraz
przygotowują się do realizacji tych kontraktów, nie mają jednak wpływu na kryteria oceny ofert, będące podstawą ich
wyboru. Jednym z podstawowych czynników przyczyniających się do sukcesu Grupy Dekpol jest konsekwentna realiza-
cja strategii rozwoju skoncentrowanej na pozyskiwaniu kontraktów o najwyższej rentowności. Grupa opracowała sku-
teczny system wyceny kontraktów, który w połączeniu ze ścisłą kontrolą kosztów powoduje, że obecnie Grupa realizuje
kontrakty przy zakładanej rentowności i osiąga dobre wyniki finansowe. Grupa Dekpol przykłada wagę do restrukturyzacji
i minimalizacji wszystkich elementów kosztowych, zarówno na poszczególnych etapach realizacji kontraktu, jak również
kosztów ogólnego zarządu. Nie można wykluczyć, że m.in. zmieniające się warunki rynkowe w negatywny sposób wpłyną
na możliwość pozyskiwania przez Grupę nowych kontraktów oraz osiągania satysfakcjonującego poziomu marży. W

97
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
celu minimalizacji tego ryzyka, Grupa Dekpol dąży do ciągłego udoskonalania systemu zarządzania projektami obejmu-
jącego m.in. proces ofertowania oraz budżetowania kontraktów. Ponadto, wysoka aktywność w procedurach przetargo-
wych i konkursowych przyczynia się do stałego podnoszenia efektywności w pozyskiwaniu nowych kontraktów.
Ryzyko związane z konkurencją
Rynek budowlany w Polsce obsługiwany jest przez dużą liczbę podmiotów gospodarczych, zarówno krajowych jak i za-
granicznych, w tym znaczące europejskie grupy/firmy budowlane. W zakresie konkurencji Grupa z jednej strony ma do
czynienia z firmami małymi realizującymi swoje usługi na rynkach lokalnych, a z drugiej z silnymi grupami kapitałowymi
wykonującymi duże i skomplikowane przedsięwzięcia budowlane. Grupa Dekpol realizuje obiekty budownictwa przemy-
słowego w systemie generalnego wykonawstwa. Grupa koncentruje się na wzmacnianiu pozycji rynkowej i powiększaniu
przewagi konkurencyjnej poprzez świadczenie usług o wysokiej jakości i terminowości oraz oferowanie kompleksowych
rozwiązań zarówno dla inwestorów prywatnych, jak i inwestorów reprezentujących międzynarodowe koncerny rozwija-
jące swoją działalność w Polsce. W celu minimalizacji ryzyka związanego z konkurencją Grupa Dekpol realizuje swoje
prace z zachowaniem najwyższej staranności, budując jak najlepsze relacje z klientami. Ponadto Grupa ogranicza przed-
miotowe ryzyko dywersyfikując prowadzoną działalność (realizacja inwestycji w ramach generalnego wykonawstwa,
działalność deweloperska, konstrukcje stalowe i elementy maszyn budowlanych).
Ryzyko zmniejszenia dostępności kredytów mieszkaniowych
Kryzys finansowy i spowolnienie gospodarcze mogą negatywnie wpływać na płynność i sytuację finansową nabywców
mieszkań, co z kolei może skutkować osłabieniem popytu na mieszkania oferowane przez Grupę Emitenta. Popyt na rynku
mieszkaniowym jest w znacznym stopniu uzależniony od dostępności kredytów mieszkaniowych i zdolności do ich ob-
sługi. W związku z kryzysem gospodarczym wywołanym pandemią jak i wzrostem stóp procentowych, banki w sposób
znaczący zmieniły politykę związaną z przyznawaniem kredytów hipotecznych przez zaostrzenie kryteriów oceny zdol-
ności kredytowej. W szczególności zauważalną tendencją na rynku kredytów hipotecznych jest czasowe wykluczenie
przy ocenie zdolności kredytowej przychodów z niektórych rodzajów działalności gospodarczej (branż), czy też zna-
czące ograniczenie przez banki dostępu albo wysokości kredytu w stosunku do osób zatrudnionych na podstawie umów
cywilnoprawnych. Wspomnieć należy w tym zakresie również o wprowadzeniu przez wiele banków wymogu wniesienia
wyższego niż dotychczas wkładu własnego (zmniejszeniu wskaźnika LTV), a także podwyższeniu marż i prowizji.
Ewentualny spadek dostępności kredytów mieszkaniowych, jak również pogorszenie zdolności kredytowej potencjal-
nych nabywców lokali mieszkalnych mogą negatywnie wpłynąć na wielkość przychodów Grupy Emitenta. Zmiany w po-
lityce regulacyjnej wywołującej wpływ na ocenę zdolności kredytowej przez banki oraz polityki banków w tym zakresie
mogą spowodować spadek popytu na nowe mieszkania, a tym samym mogą mieć negatywny wpływ na działalność,
perspektywy rozwoju, sytuację finansową lub wyniki Grupy.
Ryzyka związane z otoczeniem, w jakim działa Emitent i Grupa Kapita-
łowa
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie oraz aktualną sytuacją polityczno-gospodarczą
Z perspektywy Grupy opisane w punkcie 6.4., poniżej w ujęciu segmentowym.
Segment Generalnego Wykonawstwa
Konflikt zbrojny w Ukrainie jest potencjalnym ryzykiem dla budownictwa w 2022 roku. Przede wszystkim należy liczyć się
z (1) odpływem pracowników z Ukrainy, którzy wracają walczyć w wojnie obronnej, oraz (2) wzrostem cen i (3) pogorsze-
niem dostępności materiałów na skutek wzrostu cen surowców. Sytuacja blokady gospodarczej Rosji i samej wojny w
Ukrainie również może mieć wpływ na branżę budowlaną w Polsce, niemniej na dzień sporządzenia sprawozdania nie
można ocenić ewentualnych skutków np. embarga czy niepokojów na rynkach finansowych. Odpływ pracowników to
zjawisko występujące w zróżnicowanej skali u podwykonawców Spółki. Dodatkowo, spodziewane zwyżki cen surowców,
materiałów budowlanych, paliw oraz mediów powodują konieczność zachowania dużej ostrożności w składanych

98
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
ofertach do klientów – w dalszym ciągu utrzymywane są krótkie terminy wiążące Spółkę ofertami do 7-14 dni, a czasami
nawet 2 dni, w ramach ofert składane są również oczekiwania dot. zaliczek, aby zabezpieczyć ceny materiałów na wcze-
snym etapie realizacji projektów, wprowadzane są również specjalne procedury dot. ofertowania, itp. Spółka będzie rów-
nież poszukiwać nowych źródeł pozyskania materiałów hutniczych i izolacyjnych: w Turcji, na Dalekim Wschodzie, w
krajach na południu Europy.
Segment Deweloperski
Cała branża deweloperska z uwagą śledzi wydarzenia na arenie geopolitycznej. Skutki konfliktu na Ukrainie są na chwilę
obecną trudne do przewidzenia. Wpływ działań zbrojnych na branże będzie zależał od dalszego rozwoju wydarzeń. Z
jednej strony można spodziewać się wzrostu popytu ze względu na spadającą w szybkim tempie liczbę mieszkań na wy-
najem dostępnych na rynku, z drugiej zaś należy liczyć się możliwymi opóźnieniami w realizowaniu projektów, spowodo-
wanymi odpływem pracowników z Ukrainy zatrudnianych w segmencie wykonawczym oraz zmniejszeniem podaży ma-
teriałów budowlanych. Segment lokali inwestycyjnych nie powinien być zagrożony, ponieważ sytuacja monetarna pol-
skiej gospodarki zachęca w dalszym ciągu do lokowania środków w nieruchomości w stopniu przewyższającym poten-
cjalne spowolnienie spowodowane obawami inwestorów przed dalszą eskalacją konfliktu.
Segment Produkcji osprzętu do maszyn budowlanych
Bezpośredni i pośredni wpływ wojny toczącej się w Ukrainie na działalność Dekpol Steel jest na obecnym etapie trudny
do precyzyjnego oszacowania i wymaga podejścia do analizy sytuacji z perspektywy popytowej i kosztowej w ujęciu
krótko- i średnioterminowym. Obserwowane turbulencje spowodowane zerwanymi łańcuchami dostaw i wzrostem cen
surowców, przede wszystkim stali, a także komponentów stosowanych w produkcji (siłowniki, systemy zębowe) oraz
wzrostem kosztów transportu dotykać będą wszystkich podmiotów działających w branży. Przy utrzymującym się popy-
cie na oferowane produkty kluczowym zadaniem będzie odpowiednie dostosowywanie cen oferowanych produktów do
rosnącego poziomu kosztów w celu ochrony realizowanej marży. W dłuższym terminie nie można wykluczyć jednak, że
powyższe czynniki, a także ograniczona dostępność kadry po stronie klientów, wpłyną na ograniczenie lub wstrzymanie
długoterminowych inwestycji, a tym samym poskutkują ograniczeniem zakupów nowych maszyn i w konsekwencji –
osprzętów do nich. Dekpol Steel na bieżąco analizuje wszystkie powyższe aspekty w celu odpowiedniego dostosowania
prowadzonej działalności do czynników rynkowych.
Ryzyko związane z pandemią koronawirusa (COVID-19)
Ryzykiem wywierającym wpływ na globalną i polską gospodarkę jest panująca w dalszym ciągu pandemia wirusa
COVID-19 i jego kolejne odmiany. Dekpol identyfikuje w dalszym ciągu potencjalne ryzyka, jakie mogą dotknąć poszcze-
gólne obszary działalności Grupy wynikające bezpośrednio lub pośrednio z tej sytuacji.
W odniesieniu do branży produkcji osprzętów do maszyn budowlanych są to przede wszystkim: ograniczona dostępność
pracowników administracyjnych i produkcyjnych oraz ograniczenie lub wstrzymanie produkcji w zakładach dostarczają-
cych materiały lub elementy do realizacji produkcji. Nie można też wykluczyć, że w zaistniałej sytuacji może dojść do
opóźnień w realizacji projektów przez wystąpienie okoliczności o znamionach siły wyższej. Skutkiem ewentualnych opóź-
nień mogą być spory o zapłatę wynagrodzenia tytułem wykonanych prac przez podmioty z Grupy Emitenta, związane w
szczególności z naliczaniem kar umownych lub odszkodowań przez kontrahentów tytułem niewykonania umów w termi-
nie. Z drugiej strony kryzys gospodarczy wywołany pandemią Covid-19 może mieć wpływ na sytuację finansową kontra-
hentów Emitenta lub podmiotów z Grupy Emitenta, której skutkiem mogą być opóźnienia w płatności należności przysłu-
gujących Emitentowi lub podmiotom z Grupy Emitenta, a nawet całkowita niewypłacalność tych kontrahentów.
Spółka zastrzega jednak, iż z uwagi na niespotykaną dotychczas skalę zjawiska i dynamikę zdarzeń, trudno jest przewi-
dzieć dalszy rozwój sytuacji oraz oszacować wpływ potencjalnych skutków pandemii, jak też ocenić możliwe scenariu-
sze zachowania głównych inwestorów, klientów, dostawców i podwykonawców. Zarząd prowadzi działania dostosowu-
jące funkcjonowanie Grupy do zmieniających się warunków, tak aby w sposób bezpieczny zapewnić kontynuację dzia-
łalności. Zarząd podejmuje również niezbędne działania zapobiegawcze w zakresie realizowanych przez niego projek-
tów, jak i działania edukacyjne w stosunku do pracowników. Jednocześnie Grupa reaguje na bieżąco na zmieniające się
warunki rynkowe.

99
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną
Wyniki uzyskiwane przez Grupę Dekpol uzależnione są od sytuacji makroekonomicznej i tempa wzrostu gospodarczego
na rynkach, na których prowadzona jest jej działalność. Ze względu na to, że Grupa prowadzi działalność głównie na rynku
polskim, kształtowanie się sytuacji gospodarczej i politycznej w Polsce ma istotny wpływ na osiągane wyniki finansowe i
realizację strategii. Niekorzystne zmiany, w tym w szczególności spadek tempa wzrostu gospodarczego mogą negatyw-
nie wpłynąć na poziom nakładów inwestycyjnych w gospodarce, doprowadzić do pogorszenia koniunktury na rynku bu-
dowlanym, w tym poprzez mniejszą podaż projektów dla generalnego wykonawstwa, i spowodować spowolnienie roz-
woju i pogorszenie rentowności Grupy.
Na koniec 2022 rou, zgodnie z wstępnymi szacunkami GUS, produkt krajowy brutto (PKB) ) w IV kwartale 2022 r. wzrósł
realnie o 2,0% rok do roku wobec wzrostu o 8,5% w analogicznym kwartale 2021. Dane wskazują na zwalnianie polskiej
gospodarki, przez ogólnoświatowy trend osłabienia wzrostu gospodarczego, również w Polsce następuje spowolnie-
nie aktywności. Dla porównania dynamika realna PKB w pierwszych III kw. 2022 wynosiła odpowiednio 8,6%, 5,8%
i 3,6%. W kierunku obniżenia wzrostu gospodarczego oddziałuje ograniczenie popytu konsumpcyjnego (spadek o
1,5% względem IV kw. poprzedniego roku). Jednocześnie nadal rosną inwestycje (o 4,9% r/r). Wyniki gospodarcze
poprzez akumulowanie zapasów przez przedsiębiorstwa ulegały podwyższaniu. Ekonomiści wskazują, że stosunkowo
dobrze radzi sobie sektor przemysłu. Z drugiej strony ogólne budownictwo spowalnia, a handel czeka stagnacja. Opu-
blikowane przez GUS wstępne dane wskazują na hamowanie gospodarki po okresie „popandemicznego” wzrostu.
Mimo spowolnienia aktywności gospodarczej utrzymuje się dobra sytuacja na rynku pracy, w tym niskie bezrobocie.
Liczba pracujących pozostaje przy tym wysoka, choć widoczny jest jej spadek w sektorze prywatnym.
Narodowy Bank Polski w komunikacie z dnia 8 marca 2023 podał pierwsze szczegóły marcowej projekcji PKB i inflacji w
Polsce. Zgodnie z centralną ścieżką prognozy PKB wzrośnie w ujęciu realnym o 0,9% w 2023 r., 2,1% w 2024 r. oraz
3,2% w 2025 r. Obecna estymacja co do tempa wzrostu cen w roku 2023 wskazuje, że będą się one kształtowała na
poziomie około 11,9%, a w kolejnych dwóch latach śródroczna inflacja CPI spodziewana jest na poziomie odpo-
wiednio 5,7% i 3,5%. Prognoza NBP przygotowywana jest przy założeniu niezmienionych stóp procentowych w
okresie projekcji, zatem zgodnie z szacunkami Banku Centralnego powrót inflacji w okolice celu inflacyjnego NBP (1,5%-
3,5%) nastąpi dopiero za około 2 lata.
Ponadto, według danych Urzędu Statystycznego wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w ujęciu śred-
niorocznym w roku 2022, w stosunku do 2021 r. wyniósł 114,4 (wzrost cen o 14,4 %, podczas gdy średnioroczna inflacja
w 2021 r. wyniosła 5,1%). Największe wzrosty oscylujące w granicach 20% odnotowano w koszykach użytkowanie
mieszkania/ domu i nośniki energii oraz transport, co jest związane ze wzrostem cen paliwNa początku lutego Komisja
Europejska zmieniła swoją prognozę PKB dla Polski, obniżając prognozowany wzrost polskiego PKB w 2023 r. z 0,7% do
0,4% względem jesiennej projekcji. W raporcie KE wskazano, że wzrost PKB powróci do poziomu 2,5 proc. w 2024 r., wraz
z osłabieniem inflacji i przyspieszeniem globalnego wzrostu gospodarczego. W odniesieniu do inflacji szacunki mówią o
11,7% w 2023 i 4,4% w 2024.
Ryzyko braku stabilności polskiego systemu podatkowego
Odnośnie polskiego systemu podatkowego następują częste nowelizacje, niespójność oraz brak jednolitej interpretacji
przepisów prawa podatkowego. Te nieścisłości pociągają za sobą istotne ryzyko związane z otoczeniem podatkowym, w
jakim Grupa prowadzi działalność. Kwestionowanie przez organy skarbowe dokonywanych przez Grupę rozliczeń podat-
kowych, w związku z rozbieżnościami lub zmianami interpretacji bądź niejednolitym stosowaniem przepisów prawa po-
datkowego przez różne organy administracji podatkowej, może skutkować nałożeniem na Grupę stosunkowo wysokich
kar lub innych sankcji. Biorąc pod uwagę stosunkowo długi okres przedawnienia zobowiązań podatkowych oszacowanie
ryzyka podatkowego jest szczególnie utrudnione, niemniej ziszczenie się rodzajów ryzyka opisanych powyżej może mieć
istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Grupy.
Ryzyko związane z brakiem stabilności polskiego systemu prawnego
Polski system prawny jest przedmiotem licznych zmian, które mają ogromny wpływ na działalność Grupy Dekpol. Naj-
ważniejsze są dla niego zmiany dokonywane w następujących przepisach prawnych: - prawo budowlane, - prawo han-
dlowe, - prawo podatkowe, - prawo pracy i ubezpieczeń społecznych, - prawo ustanawiane przez jednostki samorządu
terytorialnego. Wprowadzane zmiany prawne mogą potencjalnie rodzić ryzyko związane z problemami interpretacyj-
nymi, brakiem praktyki orzeczniczej, niekorzystnymi interpretacjami przyjmowanymi przez sądy lub organy administracji

100
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
publicznej. Należy również pamiętać, że obecnie interpretacja przepisów dokonywana jest nie tylko przez polskie sądy
oraz organy administracji publicznej, ale również przez sądy Wspólnoty Europejskiej. Zmiany te mogą być przyczyną pro-
blemów wynikających bezpośrednio z braku jednolitej wykładni prawa. Ponieważ znajomość orzecznictwa wspólnoto-
wego nie jest w Polsce powszechna, a sądy polskie nie zawsze je stosują, może dojść do sytuacji kiedy wyrok wydany w
Polsce zostanie uchylony, jako niezgodny z prawem europejskim. Pewne zagrożenie mogą stanowić zmiany przepisów
prawa lub rożne jego interpretacje. Niespójność, brak jednolitej interpretacji przepisów prawa, częste nowelizacje oraz
występujące sprzeczności pomiędzy przepisami ustaw i aktów wykonawczych pociągają za sobą poważne ryzyko w
prowadzeniu działalności gospodarczej. Ewentualne zmiany przepisów mogą zmierzać w kierunku powodującym wy-
stąpienie negatywnych skutków dla działalności Grupy. Wejście w życie nowych regulacji obrotu gospodarczego może
wiązać się z problemami interpretacyjnymi, niekonsekwentnym orzecznictwem sadów, niekorzystnymi interpretacjami
przyjmowanymi przez organy administracji publicznej, itp.
Dodatkowo z dniem 20 maja 2021 roku została przyjęta nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe prawo weszło w życie z dniem 1 lipca
2022 roku. Nowo ustanowione przepisy zakładają nowe wymogi spoczywające na deweloperze m.in. obowiązek prze-
kazania do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego składki, która została określona w wysokości 0,45% ceny lokalu
w przypadku prowadzenia przez dewelopera otwartego rachunku powierniczego oraz 0,1% wartości lokalu w przypadku
zamkniętego rachunku powierniczego.
Zmiany przepisów prawa z tym związane mogą mieć wpływ na otoczenie prawne działalności gospodarczej, w tym także
Grupy Dekpol. W celu minimalizacji opisanego wyżej ryzyka, Grupa Dekpol na bieżąco monitoruje zmiany przepisów
prawa oraz korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej.
Ryzyko wiążące się z przepisami prawa budowlanego
W związku z rodzajem prowadzonej przez Grupę Dekpol działalności, najważniejszymi aktami prawymi są regulacje z
zakresu prawa budowlanego oraz generalnego wykonawstwa realizowanych inwestycji. Podstawowe obowiązki jakie
winny być spełnione i realizowane przez Grupę w trakcie realizacji inwestycji, a także przed jej rozpoczęciem i po jej za-
kończeniu, określone są przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane. Ponadto przepisy Kodeksu Cywilnego
regulujące kwestię umów i robót budowlanych przewidują dodatkowe obostrzenia związane z występowaniem Grupy w
charakterze generalnego wykonawcy lub inwestora. Zostały one ujęte w tytule XVI Kodeksu Cywilnego, w którym to okre-
ślono formę i zakres umowy, zakres robót, gwarancję zapłaty i jej wysokość, informowanie o przeszkodach i szkodach na
terenie budowy, formę odbioru częściowego, a także ryzyko zniszczenia obiektu. Nienależyty sposób realizacji obowiąz-
ków wiąże się z ryzykiem zaistnienia opóźnienia przeprowadzenia danego przedsięwzięcia, jego wstrzymania, bądź nie-
wykonania, a także może mieć negatywny wpływ na uzyskiwany przez Emitenta i Grupę Kapitałową wynik finansowy oraz
działalność czy też sytuację organizacyjną. Natomiast według posiadanej wiedzy, umowy o roboty budowlane, których
stroną były lub są spółki z Grupy Dekpol, zawierają postanowienia zgodne z zapisami Kodeksu Cywilnego.
Ryzyko związane z inicjatywami organów publicznych dotyczącymi condohoteli i aparthoteli
W ramach prowadzonej działalności deweloperskiej podmioty z Grupy Emitenta oferowały i zamierzają oferować w przy-
szłości sprzedaż lokali również w modelu condohoteli i aparthoteli. Przedmiotem oferty jest każdorazowo prawo własno-
ści lokalu niemieszkalnego, a nadto zawarcie umowy dzierżawy tego lokalu z podmiotem, który będzie prowadził działal-
ność operatorską w danym obiekcie hotelowym (podmiotem nienależącym do Grupy Emitenta). W trzecim kwartale 2019
roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), KNF oraz Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju rozpoczęły kampa-
nię informacyjną, w której ostrzegano przed ryzykiem, które wiąże się z inwestowaniem w pokoje w aparthotelach i con-
dohotelach. Jakkolwiek Emitent zgadza się z tezami przedstawionymi w kampanii oraz dostrzega potrzebę jej prowadze-
nia, treść komunikatów wzbudziła obawę wśród konsumentów oraz klientów Emitenta, a w konsekwencji może prowa-
dzić do spadku zainteresowania tego rodzaju ofertą. Emitent wskazuje, iż brał udział w badaniach rynku prowadzonych
przez Prezesa UOKiK, w ramach których m. in informował o stosowanych zasadach współpracy oraz przedstawił stoso-
wane wzorce umowne. Przeciwko Emitentowi nie zostało wszczęte jakiekolwiek postępowanie przez Prezesa UOKiK. Nie
sposób wykluczyć, iż w przyszłości zostaną podjęte kolejne kampanie informacyjne lub inicjatywy legislacyjne, które skut-
kowały będą spadkiem zainteresowania lokalami w condohotelach i aparthotelach ze strony klientów lubw skutek wpro-
wadzonych środków ochrony i ograniczeń, uczynią prowadzenie tego rodzaju inwestycji nieopłacalnymi.

101
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Ryzyka związane z sytuacją finansową
Ryzyko stopy procentowej
Grupa Dekpol finansuje swoją działalność m.in. długiem o zmiennym oprocentowaniu (w tym kredyty obrotowe i obliga-
cje). Dlatego też narażona jest na ryzyko stóp procentowych. W przypadku znacznego wzrostu stóp procentowych może
nastąpić pogorszenie wyników finansowych Grupy związane ze wzrostem kosztów finansowych. Dodatkowo, duża eks-
pozycja związana z tym ryzykiem oraz niewłaściwa ocena tego ryzyka, mogą negatywnie wpłynąć na wyniki finansowe
Grupy. Ryzyko ograniczane jest poprzez zawieranie transakcji zabezpieczających ryzyko stopy procentowej (CAP, IRS).
Obecna sytuacja makroekonomiczna w obszarze omawianego ryzyka wskazuje na wiele wyzwań. Zgodnie z decyzją
Rady Polityki Pieniężnej stopa referencyjna Banku Centralnego w marcu 2023 utrzymała się na poziomie 6,75%, a ostatnia
zmiana miała miejscewe wrześniu 2022 (wzrost z 6,5%). Zgodnie zkomunikatemNBP po posiedzeniu RPP w dniach 7 i 8
marca 2023 Rada oceniła, że osłabienie koniunktury w otoczeniu polskiej gospodarki wraz ze spadkiem cen surowców
będzie nadal wpływać ograniczająco na globalną inflację, co oddziaływać będzie również w kierunku niższej dynamiki
cen w Polsce. Ponadto można założyć, że do spadku krajowej inflacji będzie się przyczyniać osłabienie tempa wzrostu
PKB, w tym konsumpcji, następujące w warunkach istotnego obniżenia dynamiki kredytu. W efekcie Rada ocenia, że
dokonane wcześniej silne zacieśnienie polityki pieniężnej NBP (wzrost z 0,1% we wrześniu 2021, do 1,75% na konie 2021
a następnie stopniowo do 6,75 we wrześniu 2022) będzie prowadzić do obniżania się inflacji w Polsce w kierunku celu
inflacyjnego. Ponadto przedstawiciele RPP stoją na stanowisku, że ze względu na trwałość i skalę oddziaływania wcze-
śniejszych turbulencji, które pozostają poza wpływem krajowej polityki pieniężnej, powrót inflacji do celu inflacyjnego bę-
dzie następował stopniowo, co jest zgodne z oceną wynikającą z projekcją inflacji i PKB przygotowaną przez Bank Cen-
tralny. Szybszemu obniżaniu inflacji sprzyjałoby umocnienie złotego, które znów, w ocenie RPP byłoby spójne z funda-
mentami polskiej gospodarki.
Ryzyko walutowe
Grupa Dekpol prowadzi działalność przede wszystkim na terenie Polski, jednak rosnąca część umów segmentu GW za-
wierana jest w walucie (EUR). W tym zakresie oraz w zakresie działalności eksportowej, Grupa narażona jest więc na
ryzyko wahań kursowych. Umacnianie kursu polskiej waluty względem walut państw, do których eksportowane są pro-
dukty Grupy, będzie prowadzić do zmniejszenia wpływów ze sprzedaży, co z kolei będzie miało negatywne przełożenie
na wyniki finansowe osiągane przez Grupę. Ryzyko ograniczane jest poprzez zawieranie kontraktów typu forward.
Analizując sytuację walutową na koniec grudnia 2022 w stosunku do końca 2021 roku, odnotowuje się osłabienie złotego
względem euro o 2%, a wobec dolara o 8,4%. Atak Rosji na Ukrainę i trwająca za wschodnią granicą wojna wywołuje
niepewność po stronie inwestorów. Należy mieć również na uwadze podwyżki stóp w USA czy strefie euro generujące
popyt na dolara oraz europejską walutę. Ponadto można ocenić, że czynniki wewnętrzne jak wysoka inflacja i ekspan-
sywna polityka fiskalna rządu wpływają negatywnie na kurs polskiej waluty.
Ryzyko inflacyjne
Grupa Dekpol identyfikuje również ryzyko fluktuacji poziomu inflacji, które odnosi się do nieprzewidywalnych zmian w
ogólnym poziomie cen dóbr i usług w gospodarce. Fluktuacje poziomu inflacji mają negatywny wpływ na gospodarkę w
kilku aspektach. Po pierwsze, wahania inflacyjne prowadzą do niepewności co do przyszłych kosztów i zysków, co utrud-
nia podejmowanie decyzji inwestycyjnych przez przedsiębiorców i konsumentów. Po drugie, inflacja powoduje spadek
siły nabywczej pieniądza, co z kolei prowadzi do spadku poziomu życia ludzi. Po trzecie, wahania inflacyjne wpływają na
wymianę handlową, ponieważ wahania kursów walutowych mają wpływ na ceny eksportu i importu. Wniosek jest taki,
że ryzyko fluktuacji poziomu inflacji jest poważnym zagrożeniem dla stabilności gospodarczej i wymaga odpowiedniej
polityki monetarnej i fiskalnej w celu jego ograniczenia, która docelowo ma wpływ na podmioty gospodarcze.
Procesy cenotwórcze, zgodnie z raportem NBP o inflacji z listopada 2022, znajdują się pod presją zmian podażowych,
związanych również ze skutkami agresji Rosji przeciw Ukrainie. Ma to odzwierciedlenie w wysokich cenach surowców
energetycznych oraz rolnych na rynkach światowych, podwyższonych ceny uprawnień do emisji CO2 oraz przedłuża-
jące się napięcia w globalnych sieciach dostaw. Na wysoki poziom inflacji, który obecnie obserwujemy, wpływają też
czynniki o charakterze popytowym. NBP wskazuje, że silny wzrost ceny surowców energetycznych na rynkach świato-
wych będący skutkiem wojny w Ukrainie nadal przekłada się na krajowe ceny paliw do prywatnych środków transportu,

102
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
jak i wyższe rachunki za gaz i energię elektryczną. Zgodnie ze stanowiskiem Banku Centralnego, obszarami niepewności,
które będą rzutować na tempo wzrostu cen w gospodarce będą takie obszary jak: przyszły kształt polityki antyinflacyjnej
banków centralnych i rządów w największych światowych gospodarkach, dalszy przebieg agresji zbrojnej Rosji na Ukra-
inę, działania antyinflacyjne rządu RP, transfery UE oraz dalszy przebieg pandemii COVID-19 na świecie.
Ryzyka związane z wyemitowanymi obligacjami
W związku z wyemitowanymi obligacjami może nastąpić uszczuplenie aktywów Grupy, ponieważ wobec niewywiązy-
wania się ze spłaty zobowiązań, w tym płatności odsetek, obligatariusze mają podstawy do egzekwowania ich wcze-
śniejszego wykupu, co może znacząco uszczuplić aktywa bieżące Grupy. Nie można również wykluczyć ewentualności,
że wobec faktu nieregulowania zobowiązań obligatariusze - wierzyciele mogą skorzystać z przysługującego im prawa
wystąpienia do sądu z wnioskiem o ogłoszenie upadłości. Według stanu na dzień publikacji niniejszego sprawozdania
Grupa nie ma problemu z terminową obsługą zadłużenia obligacyjnego. Grupa na dzień publikacji niniejszego dokumentu
nie identyfikuje realnych ryzyk związanych z wyemitowanymi obligacjami. Mając jednak na uwadze wszystkie ryzyka
związane bezpośrednio z działalnością operacyjną, Grupa nie wyklucza, że w przyszłości mogą pojawiać się problemy
w zakresie terminowych spłat zobowiązań obligacyjnych.
Ryzyko związane z finansowaniem bieżącym działalności
Grupa Dekpol finansuje swoją działalność również z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytów bankowych. Na
dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie ma przesłanek wskazujących na możliwość wystąpienia trudności z
wywiązywaniem się spółek z Grupy Dekpol ze zobowiązań wynikających z umów kredytowych. Nie można jednak całko-
wicie wyeliminować ryzyka pojawienia się tego typu problemów w przyszłości. W skrajnym przypadku, w celu zaspoko-
jenia zobowiązań, Grupa może być zmuszona do sprzedaży części aktywów, co mogłoby negatywnie wpłynąć na sytua-
cję finansową Grupy oraz możliwości dalszego rozwoju.
Ryzyko naruszenia zobowiązań przewidzianych w umowach kredytowych oraz warunkach emisji
obligacji
W zawartych przez podmioty z Grupy umowach kredytowych, jak również w warunkach emisji obligacji, przewidziane są
obowiązki utrzymania określonych wskaźników finansowych. Skutkiem emisji obligacji może być naruszenie tych wskaź-
ników, co w konsekwencji może prowadzić do wypowiedzenia umów kredytowych przez banki lub wcześniejszego wy-
kupu wyemitowanych wcześniej obligacji przez obligatariuszy. Ponadto, niektóre umowy kredytowe podmiotów z Grupy
zawierają postanowienia przewidujące tzw. naruszenia krzyżowe (ang. cross-default), co oznacza, że naruszenie jednej
umowy kredytu powoduje automatycznie naruszenie pozostałych umów kredytu zawartej z tym samym bankiem. W
przypadku niedotrzymania zobowiązań z jednej umowy finansowania, istnienie postanowień w zakresie naruszeń krzy-
żowych może automatycznie spowodować niedotrzymanie zobowiązań w innych umowach. Jeśli takie postanowienia o
niedotrzymaniu zobowiązań w innych umowach zostaną uruchomione, mogłoby to doprowadzić do znacznych strat dla
Grupy i znacznego zmniejszenia jej dostępu do kapitału.
Ewentualne niewykonanie zobowiązań wynikających z umów kredytu bądź warunków emisji obligacji może spowodo-
wać wymagalność długów przed pierwotnie przewidzianym terminem spłaty oraz znaczne pogorszenie płynności finan-
sowej podmiotów z Grupy Emitenta. Powyższe może skutkować skorzystaniem przez bank lub obligatariuszy z zabezpie-
czeń określonych w umowach kredytu, w tym egzekucję z nieruchomości obciążonych hipoteką. Tym samym istnieje
ryzyko, że nieruchomości lub inne aktywa należące do Grupy mogą zostać zajęte, co w konsekwencji może doprowadzić
do utraty części istotnych aktywów przez Grupę. Zdarzenia wskazane powyżej mogą mieć negatywny wpływ na działal-
ność, sytuację finansową i wyniki działalności Grupy.
W celu zapobieżenia wystąpieniu wskazanych okoliczności Emitent dokonuje bieżącej oceny stanu zadłużenia oraz kon-
troli zachowania kowenantów zawartych w umowach kredytowych oraz warunkach emisji obligacji.
Ryzyko związane z możliwością zaprzestania finansowania poprzez emisję Obligacji
W Grupie, Spółki finansują swoją działalność środkami własnymi oraz głównie w postaci obligacji oraz kredytów. Na dzień
31 grudnia 2022 roku udział finansowania własnego w strukturze pasywów Spólki wyniósł 47,2% (288 679 tys. zł), a udział

103
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
finansowania obcego wyniósł 52,8% (321 815 tys. zł). Na dzień 30.09.2022 r. udział finansowania własnego w strukturze
pasywów Spółki wyniósł 26,6% (423 464 tys. zł), a udział finansowania obcego wyniósł 73,4% (1 170 448 tys. zł).
Spółka wykorzystuje środki z obligacji głównie w celu finansowania bieżącej działalności Grupy, w tym m.in. zakupu no-
wych gruntów pod projekty deweloperskie oraz jako wkład własny do realizowanych projektów. W przypadku ogranicze-
nia możliwości emisji obligacji (między innymi w skutek spadku popytu na obligacje, spadku konkurencyjności oprocen-
towania obligacji w stosunku do lokat bankowych, większej awersji inwestorów do ryzyka i inwestowania w obligacje,
braku wykupu obligacji przez innych emitentów na rynku, mniejszej ilości dostępnych środków pieniężnych do inwesto-
wania w obligacje) istnieje ryzyko związane możliwością zaprzestania finansowania przez emisje obligacji dla Spółki,
co będzie się wiązać z koniecznością skupienia się na finansowaniu dłużnym, kredytowym, lub w przypadku zewnętrz-
nych czynników powodujących brak takiej możliwości, zmniejszeniem skali prowadzonej działalności operacyjnej. Po-
wyższe czynniki mogą mieć negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki działalności Spółki, co w
efekcie może mieć niekorzystny wpływ na zdolność Spółki do wykonywania zobowiązań z tytułu Obligacji.
Ryzyko związane ze zobowiązaniami przeterminowanymi
Główną grupą wierzycieli są podwykonawcy świadczonych przez Emitenta usług w zakresie generalnego wykonawstwa.
Większość zobowiązań spłacanych po terminie wymagalności powstaje na skutek niedostarczenia kompletu dokumen-
tacji przez kontrahenta. Zgodnie z procedurami wewnętrznymi obowiązującym w Grupie Emitenta możliwość dokonania
płatności za wymagalne i bezsporne faktury następuje po dostarczeniu kompletu dokumentów do protokołu zgodnie z
zapisami umownymi. Niezwłocznie po zauważeniu braków kontrahenci są informowani o zaistniałej sytuacji i obligowani
do uzupełnienia braków formalnych, przez co termin zapłaty jest uzależniony od spełnienia powyższego. W saldzie zobo-
wiązań przeterminowanych nie występuje duża koncentracja na jednego podwykonawcę.
Występowanie zobowiązań przeterminowanych może wpływać na pogorszenie relacji z podmiotami wykonującymi
prace dla Grupy, a w skrajnym przypadku do zaprzestania przez nie świadczenia usług na rzecz Grupy oraz wejście na
drogę sądową. Takie postępowanie mogłoby prowadzić do opóźnień w realizacjach kontraktów budowlanych realizowa-
nych przez Grupę. Występowanie wysokich sald zobowiązań przeterminowanych może utrudniać też nawiązanie współ-
pracy z nowymi kontrahentami. Należy jednak mieć na uwadze, że notowany poziom zobowiązań przeterminowanych
nie odstaje od średniej w sektorze generalnego wykonawstwa.
Ryzyko cyberaktaku
W ostatnich kilku latach, a szczególnie po wybuchu konfliktu zbrojnego w Ukrainie, doszło kolejne ryzyko związane z ob-
szarem IT. Obecnie spółki są narażone na ataki hakerów i działanie przez nich podejmowanie w postaci cyberataków.
Według miesięcznika Forbes, Polska jest na 20 pozycji w rankingu krajów najbardziej narażonych na cyberataki. Zgodnie
z dostępnymi informacjiami, do głównych branż narażonych na cyberataki, należą energetyka i transport. Te działania
głównie dotyczyły przeważnie kradzieży danych osobowych. W związku z powyższym Zarząd Spółki zdecydował o
przeprowadzeniu due dilligence w tym obszarze i wykupieniu polisy ubezpieczeniowej związanej z ochroną przed
konsekwencjami cyberataków. Wszystkie spółki z Grupy posiadają jednolitą politykę w zakresie IT.

104
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
8. Oświadczenie o stosowaniu
ładu korporacyjnego

105
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego
8.1 Wskazanie zbioru zasad ładu korporacyjnego, któ-
remu podlega emitent
W 2022 roku Spółka podlegała zasadom ładu korporacyjnego opisanym w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowa-
nych na GPW 2021”, uchwalonym przez Radę GPW uchwałą nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 roku, który wszedł
w życie z dniem 1 lipca 2021 rok. Tekst zbioru „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021" jest publicznie dostępny
na stronie internetowej GPW: https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021.
Spółka Dekpol S.A. uznaje zasady ładu korporacyjnego, jako wyznacznik zachowań i podstawowy element kultury korpo-
racyjnej. Spółka przywiązuje szczególną uwagę do przejrzystości działania oraz otwartej komunikacji z interesariuszami
w duchu dialogu i zaufania.
8.2 Wskazanie zasad ładu korporacyjnego, od stosowa-
nia których odstąpiono
W 2022 roku Spółka Dekpol S.A. stosowała wszystkie zasady ładu korporacyjnego zawarte w dokumencie „Dobre Prak-
tyki Spółek Notowanych na GPW 2021", za wyjątkiem następujących zasad, które nie były stosowane bądź nie dotyczy
Spółki:
Zasada 1.3.1. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności obejmującą:
zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia zrównoważonego
rozwoju.
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie posiada sformalizowanego dokumentu, który opisywałby strategię Spółki w kon-
tekście czynników ESG. Niezależnie od tego, Spółka kieruje się elementami polityki ESG w codziennej działalności, a świa-
domość aspektów środowiskowych budowana jest w Spółce od dawna. Wiele elementów dotyczących czynników ESG
ma zastosowanie praktyczne w bieżącym działaniu Spółki. Przykładowo w oparciu o wdrożony i utrzymywany Zintegro-
wany System Zarządzania wg. wymagań norm EN ISO 9001:2015, EN ISO 14001:2015 oraz EN ISO 45001:2018 odbywa
się monitorowanie i ciągła kontrola realizowanych procesów pod względem jakości, środowiska oraz BHP. Ponadto w
trosce o spełnienie wymagań jakości dotyczących spawania materiałów metalowych oraz wytwarzania konstrukcji sta-
lowych i aluminiowych dla budownictwa, Grupa Kapitałowa Dekpol wdrożyła i utrzymuje certyfikację w zakresie norm
PN-EN ISO 3834-2:2007 oraz PN-EN ISO 1090-2:2012. Spółka deklaruje chęć stosowania tejże zasady w przyszłości.
Zasada 1.3.2. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności obejmującą:
sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań mających na celu zapewnienie
równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania praw pracowników, dialogu ze społecznościami lo-
kalnymi, relacji z klientami.
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie posiada sformalizowanego dokumentu, który opisywałby strategię Spółki w kon-
tekście czynników ESG. Niezależnie od tego, Spółka wykazuje szczególną dbałość o sprawy społeczne i pracownicze w
codziennej działalności. Dobrym przykładem może być przyjęty Kodeks Postępowania Biznesowego, który definiuje
wzorce zachowań odnoszące się do:
 transparentnego i przejrzystego prowadzenia transakcji finansowych, księgowych oraz praktyk sprawozdawczych,
 zakazu stosowania lub uczestniczenia w praktykach korupcyjnych obejmujących bezpośrednie i pośrednie otrzy-
manie lub udzielenie korzyści majątkowych,

106
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
 wystrzegania się działań mających znamiona prania brudnych pieniędzy,
 powstania konfliktu interesów,
 korzystania i gospodarowania z majątku firmy,
 respektowania prawa i przepisów podatkowych każdego kraju, na terytorium którego prowadzone są działania,
 odpowiedzialności za oferowane produkty i usługi,
 rzetelnego prowadzenia marketingu i sprzedaży,
 konkurowania na rynku w uczciwy sposób,
 zakazu nielegalnego obrotu papierami wartościowymi,
 neutralności w stosunku do partii politycznych,
 nakazu respektowania praw człowieka,
 niedyskryminowania pracowników,
 bezpiecznych i higienicznych warunków pracy,
 zakazu pracy przymusowej oraz pracy dzieci,
 swobody zrzeszania się,
 wynagradzania i respektowania godzin pracy,
 efektywnego i odpowiedzialnego wykorzystania zasobów z poszanowaniem środowiska i zdrowia.
Spółka deklaruje chęć stosowania tejże zasady w przyszłości.
Zasada 1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej
spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów,
w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą
mierników, finansowych i niefinansowych.
Zasada nie jest stosowana. Spółka zamieszcza na stronie internetowej informacje dotyczące strategii biznesowej Grupy,
przy czym informacje te nie zawierają wszystkich wskazanych w niniejszej zasadzie komponentów. Spółka rozważy sto-
sowanie tej zasady w przyszłości.
Zasada 1.4.1. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.: objaśniać, w jaki sposób w procesach decy-
zyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynika-
jące z tego ryzyka;
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie posiada jeszcze sformalizowanej strategii w obszarze ESG, ale w 2022 roku po-
wołany został zespół zajmujący się wyznaczeniem celów tej strategii, przeprowadzono analizę wszystkich obszarów
działalności Spółki oraz benchmark innych podmiotów z branży jak również ratingów. Obecnie trwają prace nad wyzna-
czeniem celów i ustaleniem mierników ich realizacji. Tak więc Spółka deklaruje chęć stosowania tejże zasady w najbliż-
szej przyszłości (o czym mowa także w pkt 6.1).. Spółka opublikuje powyższe informacje na temat wdrożonej strategii ESG
na stronie internetowej. Niemniej już obecnie kwestie związane ze zmianą klimatu są uwzględniane w procesach decy-
zyjnych w Grupie Dekpol poprzez przyjęte polityki i procedury środowiskowe w ramach certyfikatu ISO 14001:2015.
Zasada 1.4.2. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.: przedstawiać wartość wskaźnika równości
wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wy-
nagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać
informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk
z tym związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie posiada sformalizowanej strategii w obszarze ESG. Spółka jest na etapie finalizacji
jej stworzenia i w dalszym ciągu podtrzymuje chęć stosowania tejże zasady w przyszłości. W związku z powyższym
Spółka w najbliższym czasie wyznaczy wskaźnik równości wynagrodzeń w Spółce i przeanalizuje potrzebę podejmowa-
nia działań w tym obszarze, a także opublikuje stosowne informacje w tym zakresie na stronie internetowej Spółki.

107
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zasada 2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowied-
nio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w
takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także
wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem
zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie posiada polityki różnorodności wobec Zarządu oraz Rady Nadzorczej. Wskazana
w zasadzie różnorodność jest zachowana w odniesieniu do Zarządu Spółki, natomiast nie występuje w Radzie Nadzor-
czej Spółki. Jednocześnie Spółka wskazuje, iż Dekpol S.A. kieruje się merytorycznym przygotowaniem kandydatów do
pełnienia danej funkcji, kompetencjami kandydatów oraz długoterminowymi potrzebami Spółki. Dekpol S.A. deklaruje, że
nie istnieją żadne bariery dotyczące płci ani innych cech wskazanych w zasadzie, a jedynymi czynnikami doboru Człon-
ków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki oraz kwalifikacji każdej osoby do pełnienia ww. funkcji są czynniki takie jak: kom-
petencje, zdobyte doświadczenie oraz wiedza specjalistyczna poświadczona odbytymi kursami, zdobytymi dyplomami
oraz realizowanymi projektami.
Zasada 2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny za-
pewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając
m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%,
zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana. Wskazana w zasadzie różnorodność jest zachowana w odniesieniu do Zarządu Spółki, nato-
miast nie występuje w Radzie Nadzorczej Spółki. Zarząd Spółki jest wybierany przez Radę Nadzorczą Spółki, natomiast
Rada Nadzorcza jest wybierana przez Walne Zgromadzenie. Jednocześnie Spółka wskazuje, iż Dekpol S.A. kieruje się
merytorycznym przygotowaniem kandydatów do pełnienia danej funkcji, kompetencjami kandydatów oraz długotermi-
nowymi potrzebami Spółki. Dekpol S.A. deklaruje, że nie istnieją żadne bariery dotyczące płci ani innych cech wskazanych
w zasadzie 2.1., a jedynymi czynnikami doboru Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki oraz kwalifikacji każdej osoby
do pełnienia ww. funkcji są czynniki takie jak: kompetencje, zdobyte doświadczenie oraz wiedza specjalistyczna poświad-
czona odbytymi kursami, zdobytymi dyplomami oraz realizowanymi projektami.
Zasada 3.2. Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania poszczególnych systemów lub
funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar spółki lub rodzaj jej działalności.
Zasada nie dotyczy spółki. Spółka nie wyodrębnia w swojej strukturze komórek odpowiedzialnych za kontrolę we-
wnętrzną oraz pozostałe systemy i funkcje ze względu na dotychczasowy rozmiar i charakter działalności Spółki. W ostat-
nim czasie Spółka podejmuje działania związane z rozwojem ww. systemów w Spółce ze względu na obserwowany
obecnie wzrost skali biznesu. Dekpol S.A. planuje w horyzoncie najbliższych kilku miesięcy rozwinąć obszar funkcjonal-
ności kontroli wewnętrznej. Poruszane kwestie związane z optymalizacją ryzyk operacyjnych i biznesowych są podzie-
lone pomiędzy osoby odpowiedzialne za poszczególne zadania w Spółce.
Zasada 3.6. Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie przewodni-
czącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu.
Zasada nie była stosowana w 2022 roku. Spółka deklarowała stosowanie zasady w przyszłości i przeprowadzenie odpo-
wiednich zmian struktury organizacyjnej, aby zapewnić podległość audytora wewnętrznego zgodnie z zasadą 3.6.
Po dniu bilansowym, tj. w lutym 2023 roku, w związku z przeprowadzeniem ww. zmian w strukturze organizacyjnej, Spółka
rozpoczęła stosowanie zasady 3.6.
Zasada 3.7. Zasady 3.4 - 3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o istotnym znaczeniu
dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych zadań.
Zasada nie dotyczy spółki. Z uwagi na fakt, że Dekpol S.A. pełni funkcję holdingu zarządzającego Grupą Kapitałową oraz
świadczy usługi na rzecz podmiotów z Grupy Kapitałowej Dekpol, w podmiotach z Grupy nie wyznaczono odrębnych osób
do wykonywania zadań z zakresu systemów i funkcji wewnętrznych, o których mowa w zasadach 3.4-3.6. Jako jednostka
dominująca, Dekpol S.A. zarządza systemami wewnętrznymi całej grupy kapitałowej w sposób scentralizowany, a powo-
łany w ostatnim czasie w Spółce audytor wewnętrzny organizuje i rozwija funkcję kontroli wewnętrznej i audytu zarówno
dla spółki dominującej jak i równocześnie dla wszystkich spółek zależnych.

108
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zasada 3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 dokonywany jest,
przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu, przegląd funkcji audytu wewnętrznego.
Zasada nie dotyczy spółki. Emitent nie należy do w/w indeksów.
Zasada 4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków ko-
munikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o
ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie stosuje zasady z uwagi na występowanie różnorodnych ryzyk związanych z orga-
nizacją walnego zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, takich jak ryzyko przejęcia ko-
munikacji, ryzyko zakłóceń transmisji, ryzyko problemów technicznych czy też ryzyka prawne. Dostępne aplikację nie
dają 100% gwarancji bezpieczeństwa i z uwagi na ograniczone możliwości optymalizacji występujących ryzyk, na chwilę
obecną Spółka nie decyduje się na organizację ewalnego. Dekpol S.A. nie ma w planach udostępniania elektronicznego
trybu odbywania się walnego zgromadzenia, chyba że takie oczekiwania będą licznie zgłaszane przez akcjonariuszy.
Zasada 4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
Zasada nie jest stosowana. Z uwagi na brak zgłaszanego Spółce zapotrzebowania ze strony akcjonariuszy, Spółka nie
stosuje praktyki powszechnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka publikuje wszyst-
kie istotne informacje dotyczące walnego zgromadzenia zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, które w ocenie
Spółki zapewniają transparentność i powszechny dostęp do informacji w tym zakresie. Dekpol S.A. nie ma w planach
udostępniania transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym, chyba że takie oczekiwania będą licznie
zgłaszane przez akcjonariuszy.
Zasada 4.14. Spółka powinna dążyć do podziału zysku poprzez wypłatę dywidendy. Pozostawienie całości zysku w
spółce jest możliwe, jeżeli zachodzi którakolwiek z poniższych przyczyn: a) wysokość tego zysku jest minimalna, a w kon-
sekwencji dywidenda byłaby nieistotna w relacji do wartości akcji; b) spółka wykazuje niepokryte straty z lat ubiegłych, a
zysk przeznaczony jest na ich zmniejszenie; c) spółka uzasadni, że przeznaczenie zysku na inwestycje przyniesie akcjo-
nariuszom wymierne korzyści; d) spółka nie wygenerowała środków pieniężnych umożliwiających wypłatę dywidendy;
e) wypłata dywidendy istotnie zwiększyłaby ryzyko naruszenia kowenantów wynikających z wiążących spółkę umów
kredytowych lub warunków emisji obligacji; f) pozostawienie zysku w spółce jest zgodne z rekomendacją instytucji spra-
wującej nadzór nad spółką z racji prowadzenia przez nią określonego rodzaju działalności.
Zasada nie jest stosowana. Historycznie, Spółka przeznaczała wypracowany zysk netto na kapitał zapasowy, umożliwia-
jąc bieżące rozszerzanie możliwości operacyjnych Spółki i reinwestowanie zatrzymanego zysku z korzyścią dla akcjona-
riuszy. Obecnie Spółka rozpoczęłą prace zmierzające do ustalenia polityki dywidendowej określającej strategię podziału
wypracowanego zysku w kolejnych latach.
8.3 Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub po-
średnio znaczne pakiety akcji
Akcjonariusze Dekpol S.A. posiadający co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki zgodnie
ze stanem na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania:
Najwięksi akcjonariusze Liczba akcji/głosów
Udział w kapitale zakłado-
wym/ogólnej liczbie głosów
Mariusz Tuchlin 6 466 845 77,33%
Familiar S.A. SICAV-SIF* 679 583 8,13%
Pozostali akcjonariusze 1 216 121 14,54%
Razem: 8 362 549 100%
* na podstawie liczby akcji zarejestrowanych na Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki zwołane na dzień 28 czerwca 2019 r.

109
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
8.4 Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów warto-
ściowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne,
wraz z opisem tych uprawnień
Dekpol S.A. nie emitował żadnych papierów wartościowych, które mogłyby dawać szczególne uprawnienia kontrolne
wobec Emitenta.
8.5 Wskazanie wszelkich ograniczeń odnośnie wykony-
wania prawa głosu
W Spółce nie występują żadne ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu, poza tymi, które wynikają z po-
wszechnie obowiązujących przepisów prawa.
8.6 Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących prze-
noszenia prawa własności papierów wartościowych
emitenta
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania nie istniały ograniczenia dotyczące przenoszenia praw własności papie-
rów wartościowych Emitenta.
8.7 Organy Spółki
8.7.1 Zarząd
Skład osobowy oraz zasady powoływania i odwoływania członków Zarządu
Zarząd Emitenta składa się z jednego albo większej liczby członków, powoływanych i odwoływanych przez Radę Nadzor-
czą. Jednemu z Członków Zarządu Rada Nadzorcza powierza funkcję Prezesa Zarządu, jest ponadto możliwe powierze-
nie innym członkom funkcji Wiceprezesów Zarządu. Kadencja Członków Zarządu trwa 5 lat i nie jest wspólna.
Skład Zarządu Dekpol S.A. w roku obrotowym 2022 oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania:
Imię i nazwisko Pełniona funkcja
Mariusz Tuchlin Prezes Zarządu
Katarzyna Szymczak-Dampc Wiceprezes Zarządu
Kadencje Prezesa Zarządu Mariusza Tuchlina oraz Wiceprezes Zarządu Katarzyny Szymczak-Dampc upłyną z dniem 31
grudnia 2024 roku. Mandaty ww. osób wygasną z dniem zatwierdzenia sprawozdania finansowego za rok 2024, w 2025
roku.

110
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zmiany w składzie Zarządu Dekpol S.A.
W roku obrotowym 2022 oraz do dnia publikacji niniejszego sprawozdania nie miały miejsca zmiany w składzie Zarządu
Spółki.
Opis działania i uprawnień organu
Zarząd prowadzi sprawy i reprezentuje Emitenta. Postanowienia Statutu Spółki wprowadzają w tym zakresie zasadę, iż
wszelkie sprawy związane z działalnością Spółki niezastrzeżone przepisami prawa lub postanowieniami Statutu dla Wal-
nego Zgromadzenia lub Rady Nadzorczej należą do kompetencji Zarządu. Nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania
wieczystego względnie udziału w nieruchomości lub udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nie wymaga
uchwały Walnego Zgromadzenia. Nabycie nieruchomości, użytkowania wieczystego względnie udziału w nieruchomo-
ści lub udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu za cenę wyższą niż 25 mln zł wymaga zgody Rady Nadzorczej
wyrażonej w formie uchwały (§15 ust. 4 Statutu). Wewnętrzną organizację i sposób wykonywania czynności przez Za-
rząd określa Regulamin Zarządu, uchwalany przez Radę Nadzorczą (dostępny na stronie http://dekpol.pl/lad-korpora-
cyjny/#dokumenty-korporacyjne).
Sposób reprezentacji Emitenta jest zależny od liczebności Zarządu. W przypadku, kiedy składa się on z jednego członka,
członek ten posiada uprawnienie do samodzielnej reprezentacji Emitenta, natomiast w przypadku Zarządu wieloosobo-
wego do składania oświadczeń woli konieczne jest współdziałanie dwóch członkówZarządu, lub jednego członka Za-
rządu oraz prokurenta. Jedynie Prezes Zarządu ma prawo reprezentacji samodzielnej. Każdy natomiast Członek Zarządu
jest uprawniony i zarazem zobowiązany do prowadzenia spraw Emitenta w zakresie nieprzekraczającym zwykłych czyn-
ności Spółki.
Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równości głosów głos Prezesa Zarządu ma
charakter decydujący. Ważność uchwał podejmowanych na posiedzeniu Zarządu uzależniona jest od uprzedniego za-
wiadomienia wszystkich jego członków, a także od spełnienia wymogu quorum, zgodnie z którym konieczna jest obec-
ność większości członków Zarządu, w tym Prezesa Zarządu.
Osoby zarządzające nie posiadają prawa do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji.
8.7.2 Rada Nadzorcza
Skład osobowy oraz zasady powoływania i odwoływania członków Rady Nadzorczej
Rada Nadzorcza Dekpol S.A. składa się z pięciu do siedmiu członków. Powołanie, jak również odwołanieCzłonków Rady
Nadzorczej następuje w drodze uchwały Walnego Zgromadzenia. Organ ten dokonuje wyboru Przewodniczącego Rady
Nadzorczej, może również powierzyć funkcję Wiceprzewodniczącego innemu członkowi. Kadencja Członków Rady Nad-
zorczej trwa pięć lat i nie jest wspólna.
Skład Rady Nadzorczej Dekpol S.A. w roku obrotowym 2022 oraz na dzień publikacji niniejszego sprawozdania:
Imię i nazwisko Pełniona funkcja
Roman Suszek Przewodniczący Rady Nadzorczej
Jacek Grzywacz Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
Jacek Kędzierski Członek Rady Nadzorczej
Grzegorz Wąsacz Członek Rady Nadzorczej
Wojciech Sobczak Członek Rady Nadzorczej
Kadencja Wojciecha Sobczaka upłynie z dniem 31 grudnia 2023 roku, kadencje Romana Suszka, Jacka Grzywacza i
Jacka Kędzierskiego upłyną z dniem 31 grudnia 2024 roku, natomiast kadencja Grzegorza Wąsacza upłynie z dniem 31
grudnia 2027 roku. Mandaty ww. osób wygasną z dniem odbycia walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozda-
nie finansowe za poszczególne ww. lata.

111
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zmiany w składzie Rady Nadzorczej Dekpol S.A.
W roku obrotowym 2022 oraz do dnia publikacji niniejszego sprawozdania nie miały miejsca zmiany osobowe w składzie
Rady Nadzorczej Spółki.
W dniu 30 czerwca 2022 roku Członek Rady Nadzorczej Grzegorz Wąsacz został ponownie powołany przez
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Dekpol S.A. do Rady Nadzorczej Spółki na kolejną pięcioletnią kadencję. O
powołaniu Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 33/2022 z dnia 30 czerwca 2022 roku.
Opis działania i uprawnień organu
Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Emitenta. Do kompetencji Rady Nadzorczej należą:
1. ocena sprawozdania finansowego, sprawozdania Zarządu z działalności Emitenta za ubiegły rok obrotowy, w za-
kresie ich zgodności z księgami i dokumentami, jak i ze stanem faktycznym oraz ocena wniosków Zarządu dotyczą-
cych podziału zysku albo pokrycia straty i składanie Walnemu Zgromadzeniu corocznego pisemnego sprawozda-
nia z wyników tej oceny,
2. zawieszanie, z ważnych powodów, w czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu oraz dele-
gowanie członków Rady Nadzorczej, na okres nie dłuższy niż trzy miesiące, do czasowego wykonywania czynności
członków Zarządu, którzy zostali odwołani, złożyli rezygnację albo z innych przyczyn nie mogą sprawować swoich
czynności;
3. uchwalanie oraz zmiany Regulaminu Zarządu;
4. ustalanie wynagrodzeń członków Zarządu;
5. wyrażanie zgody na obejmowanie, nabywanie, zbywanie i obciążanie przez Emitenta udziałów albo akcji w innych
spółkach, przystępowanie lub występowanie z innych spółek lub podmiotów, lub wspólnych przedsięwzięć oraz na-
bywanie przedsiębiorstw lub zorganizowanych części przedsiębiorstw innych podmiotów, za wyjątkiem obejmo-
wania przez Spółkę lub jej spółki zależne udziałów albo akcji spółek, jak również przystępowania do spółek osobo-
wych, zawiązywanych w celu realizacji przedsięwzięć deweloperskich przez Spółkę lub jej spółki zależne, bez
udziału osób trzecich;
6. wyrażanie zgody na zawarcie umów pożyczek i kredytów, emisję obligacji (za wyjątkiem emisji obligacji zamiennych
lub z prawem pierwszeństwa i emisji warrantów subskrypcyjnych), udzielenie poręczeń, gwarancji, ustanowienie
zastawu, hipoteki, przewłaszczenia na zabezpieczenie lub jakiegokolwiek innego zabezpieczenia o charakterze
osobistym lub rzeczowym lub jakichkolwiek innych form odpowiedzialności za długi jakichkolwiek osób trzecich, o
wartości świadczenia powyżej 50 mln zł;
7. wyrażanie zgody na dokonywanie czynności nieodpłatnych, o jednorazowej wartości świadczenia powyżej 0,1 mln
zł;
8. zatwierdzenie budżetów i planów finansowych Emitenta oraz wszelkich zmian do tych dokumentów;
9. opiniowanie okresowych sprawozdań Zarządu;
10. wyrażanie zgody na operacje na instrumentach pochodnych;
11. wybór biegłego rewidenta do zbadania sprawozdań finansowych Emitenta (jednostkowych i skonsolidowanych),
jak również zatwierdzanie warunków umowy z biegłym rewidentem oraz zatwierdzanie rozwiązania przez Emitenta
takiej umowy;
12. wyrażenie zgody na tworzenie i likwidację oddziałów Emitenta;
13. wyrażanie zgody na zajmowanie się przez członka Zarządu interesami konkurencyjnymi lub też na uczestnictwo w
spółce konkurencyjnej jako wspólnik lub członek władz;
14. wyrażanie zgody w sprawach wykonywania przez Zarząd Spółki prawa głosu w jej spółkach zależnych w sprawach
określonych w Statucie;
15. inne sprawy zastrzeżone do kompetencji Rady Nadzorczej przepisami prawa lub Statutu.
Członkowie Rady Nadzorczej wykonują swoje prawa i obowiązki osobiście. Sposób funkcjonowania Rady Nadzorczej
określa uchwalony przez nią Regulamin Rady Nadzorczej, podlegający zatwierdzeniu przez Walne Zgromadzenie (do-
stępny na stronie http://dekpol.pl/lad-korporacyjny/#dokumenty-korporacyjne).
Członków Rady Nadzorczej wiąże zakaz konkurencji w rozumieniu art. 380 Kodeksu spółek handlowych. Zgody na zaj-
mowanie się interesami konkurencyjnymi udziela Walne Zgromadzenie.

112
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
8.7.3 Komitet Audytu
Zgodnie z § 4 ust. 4 Regulaminu Rady Nadzorczej, Rada Nadzorcza Spółki jest upoważniona do tworzenia komitetów we-
wnętrznych, których główną funkcją jest doradzanie i opiniowanie oraz formułowanie zaleceń i ocen w wybranych spra-
wach należących do kompetencji Rady Nadzorczej. W uchwale o utworzeniu komitetu wewnętrznego następuje wska-
zanie nazwy komitetu, określenie minimalnej liczby członków, powołanie członków komitetu, w tym jego przewodniczą-
cego, a także określenie zasad funkcjonowania danego komitetu poprzez określenie spraw oraz zadań komitetu.
W roku obrotowym 2022 w Radzie Nadzorczej Dekpol S.A. funkcjonował jeden komitet – Komitet Audytu.
Podstawę do powołania Komitetu Audytu przez Radę Nadzorczą, niezależnie od postanowień Regulaminu Rady Nadzor-
czej, stanowi ustawa z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym.
Kompetencje Komitetu Audytu
Do ustawowych kompetencji Komitetu Audytu należy:
1. monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej,
2. monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej i systemów zarządzania ryzykiem oraz audytu we-
wnętrznego, w tym w zakresie sprawozdawczości finansowej,
3. monitorowanie wykonywania czynności rewizji finansowej, w szczególności przeprowadzania przez firmę audytor-
ską badania, z uwzględnieniem wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nadzoru Audytowego wynikających z kontroli
przeprowadzonej w firmie audytorskiej,
4. kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej, w szczególności w przypadku,
gdy na rzecz Spółki świadczone są przez firmę audytorską inne usługi niż badanie,
5. informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki sposób badanie to przyczyniło się do
rzetelności sprawozdawczości finansowej Spółki, a także jaka była rola Komitetu Audytu w procesie badania,
6. dokonywanie oceny niezależności biegłego rewidenta oraz wyrażanie zgody na świadczenie przez niego dozwolo-
nych usług niebędących badaniem,
7. opracowywanie polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania,
8. opracowywanie polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powią-
zane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem,
9. określanie procedury wyboru firmy audytorskiej,
10. przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji, w sprawach dotyczących powołania biegłych rewidentów lub
firm audytorskich, zgodnie z politykami, o których mowa w pkt 7 i 8,
11. przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości finansowej w
Spółce.
Skład osobowy Komitetu Audytu
W skład Komitetu Audytu wchodzi przynajmniej trzech członków, powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród swoich
członków, na czas trwania ich kadencji jako członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem, iż przynajmniej jeden członek
Komitetu Audytu powinien posiadać wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finanso-
wych oraz większość członków Komitetu Audytu, w tym jego Przewodniczący, powinna być niezależna od Emitenta w
rozumieniu ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach (...). Przynajmniej jeden członek Komitetu Audytu
powinien posiadać wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Emitent lub poszczególni członkowie w okre-
ślonych zakresach powinni posiadać wiedzę i umiejętności z zakresu tej branży. W 2022 roku do członków Komitetu Au-
dytu zastosowanie miały również zasady Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021.

113
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
W 2022 roku oraz do dnia publikacji niniejszego sprawozdania Komitet Audytu działał w trzyosobowym składzie:
1. Jacek Kędzierski - Przewodniczący Komitetu Audytu,
2. Jacek Grzywacz - Członek Komitetu Audytu,
3. Roman Suszek - Członek Komitetu Audytu.
W 2022 roku nie miały miejsca zmiany w składzie Komitetu Audytu.
W 2022 roku Komitet Audytu odbył 9 posiedzeń.
Członkowie Komitetu Audytu Jacek Kędzierski i Roman Suszek spełniają kryteria członków niezależnych w rozumieniu
ustawy o biegłych rewidentach (…), jak również w rozumieniu Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021.
Członkowie Komitetu Audytu Jacek Kędzierski oraz Jacek Grzywacz spełniają wymogi określone w art. 129 ust. 1 ustawy
o biegłych rewidentach (…). Zarówno wykształcenie jak i przebieg kariery zawodowej uzasadniają stwierdzenie, iż posia-
dają oni wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości. Wszyscy członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę i umie-
jętności z zakresu branży, w której działa Spółka.
Jacek Kędzierski
Jacek Kędzierski ukończył studia na Uniwersytecie Gdańskim z tytułem magistra Cybernetyki Ekonomicznej i Informatyki
o specjalności Przetwarzanie Danych i Rachunkowość. Członek Rady Nadzorczej jest ponadto absolwentem Studiów po-
dyplomowych w Instytucie Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk w Warszawie w zakresie Administratora bezpieczeń-
stwa informacji. Jacek Kędzierski prowadzi działalność gospodarczą od 1992 roku; w jej ramach świadczył usługi do-
radztwa finansowo-księgowego na rzecz przedsiębiorców (do 2018 roku), a od 2016 roku koncentruje się na usługach z
zakresu ochrony danych osobowych w ramach spółki cywilnej prowadzonej wraz z Członkiem Rady Nadzorczej Grzego-
rzem Wąsaczem. Jacek Kędzierski pełni funkcję inspektora danych osobowych w różnych podmiotach.
Jacek Grzywacz
Jacek Grzywacz ukończył studia na Politechnice Śląskiej w Katowicach, na wydziale Organizacji i Zarządzania w specja-
lizacji Ekonomika, Finanse i Marketing w Przedsiębiorstwie, z dyplomem magistra-inżyniera organizacji i zarządzania. Po-
nadto Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej ukończył Studium dla Dyrektorów Finansowych „Zarządzanie Finansami
Firmy” zorganizowane przez Fundację Centrum Prywatyzacji – Instytut Rozwoju Biznesu, w ramach którego zdobywał m.
in. wiedzę z zakresu rachunkowości i finansów. W ramach swojej ponad dwudziestoletniej kariery zawodowej wykonywał
i nadal wykonuje czynności z zakresu doradztwa ekonomiczno-finansowego, związanego m. in. z restrukturyzacją, wy-
ceną i badaniami due diligence przedsiębiorstw, zarządzeniem płynnością finansową, zarządzeniem polityką kredytową
przedsiębiorstw, controllingiem finansowym, analizą finansową przedsięwzięć inwestycyjnych. Podstawowym zakresem
działania Jacka Grzywacz była i jest ocena sprawozdań finansowych różnych podmiotów oraz pozyskiwanie i analiza
danych o charakterze finansowo-księgowym i na ich podstawie przedstawienia Zarządom/ Radom Nadzorczym/ Wła-
ścicielom wniosków/ rekomendacji. W latach 1999-2010 Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej działał jako członek
personelu innych organizacji, a począwszy od grudnia 2009 roku w ramach JKG Finanse Spółki z ograniczoną odpowie-
dzialnością, której jest wspólnikiem oraz prezesem zarządu.
Jacek Grzywacz jest ponadto przewodniczym Rady Nadzorczej S&A S.A. i Członkiem Rady Nadzorczej: MC COMP S.A.
oraz PTWP S.A. Pełnił również funkcję członka Rad Nadzorczych w następujących podmiotach: Sento S.A., Agito S.A., APN
Promise Sp. z o.o. (w latach 2009 – 2010) oraz Esotiq&Henderson S.A. (w latach 2013 – 2020). W związku z pełnieniem w
funkcji członka rad nadzorczych Jacek Grzywacz zdobywał również dodatkowe doświadczenie i umiejętności w zakresie
weryfikacji danych rachunkowych.
Roman Suszek
Roman Suszek ukończył studia prawnicze na Uniwersytecie Gdańskim, Wydziale Prawa i Administracji. Począwszy od
2004 roku Roman Suszek wykonuje zawód radcy prawnego w ramach prowadzonej Kancelarii Radcy Prawnego Roman
Suszek w Gdańsku, w której świadczy usługi na rzecz przedsiębiorców oraz podmiotów publicznych. W latach 2012-
2020 Roman Suszek pełnił również funkcję reprezentanta w Pannonia Bio Zártkörűen Működő Részvénytársaság (Spółka
Akcyjna, uprzednio Pannonia Ethanol Zártkörűen Működő Részvénytársaság) z siedzibą w Budapeszcie, Węgry – Oddział
w Polsce z siedzibą w Gdańsku.

114
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zasady współpracy z firmą audytorską
Komitet Audytu opracował Politykę i procedurę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania oraz Politykę
świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie dozwolonych usług niebędących badaniem. Głównymi
założeniami ww. polityk są:
1. Wyboru firmy audytorskiej dokonuje Rada Nadzorcza, w oparciu o rekomendację Komitetu Audytu. Wybór dokony-
wany jest w wyniku przeprowadzenia postępowania określonego Procedurą wyboru firmy audytorskiej.
2. Wybór powinien nastąpić w terminie umożliwiającym firmie audytorskiej udział w inwentaryzacji znaczących skład-
ników majątkowych.
3. Organy Spółki uczestniczące w wyborze oraz Komitet Audytu kierują się koniecznością zapewnienia bezstronności
i wysokiej jakości badania, w tym w szczególności biorą pod uwagę:
a. wiedzę, kompetencje zawodowe oraz reputację firmy audytorskiej i biegłego rewidenta;
b. doświadczenie firmy audytorskiej i biegłego rewidenta, w tym w szczególności w przeprowadzeniu
badania jednostek zainteresowania publicznego;
c. znajomość przez firmę audytorską i biegłego rewidenta branży, w której działa Spółka.
4. Kontrola i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i firmy audytorskiej są dokonywane na każdym etapie
procedury wyboru firmy audytorskiej.
Pierwsza umowa o badanie sprawozdania finansowego jest zawierana z firmą audytorską na okres nie krótszy niż dwa
lata.
W roku obrotowym 2022 firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Dekpol S.A. i Grupy Kapitałowej Dekpol
świadczyła na rzecz Spółki usługi niebędące badaniem (tabela w pkt. 10.3). Rekomendacja dotycząca wyboru firmy au-
dytorskiej do przeprowadzenia badania spełniała obowiązujące warunki i została sporządzona w następstwie zorgani-
zowanej przez Spółkę procedury wyboru spełniającej obowiązujące kryteria.
W Radzie Nadzorczej nie funkcjonuje komitet ds. wynagrodzeń, niewykluczone jest natomiast jego utworzenie przez
Radę Nadzorczą w przyszłości, na podstawie wskazanej powyżej kompetencji określonej w § 4 ust. 4 Regulaminu Rady
Nadzorczej.
8.7.4 Walne Zgromadzenie i prawa akcjonariuszy
Sposób działania i zasadnicze uprawnienia
Zgodnie z art. 399 KSH Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd. Rada Nadzorcza ma prawo zwołania Zwyczajnego Wal-
nego Zgromadzenia, jeżeli Zarząd nie zwoła go w terminie określonym w KSH, oraz Nadzwyczajnego Walnego Zgroma-
dzenia, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane. Ponadto do zwołania Walnego Zgromadzenia uprawnieni są akcjonariusz
lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę ogółu głosów. Zgod-
nie z art. 400 KSH, akcjonariusz lub akcjonariusze Spółki reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakłado-
wego mogą żądać zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, jak również umieszczenia określonych spraw w
porządku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Zgodnie z § 23 Statutu Walne Zgromadzenie może obradować
jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Walne Zgromadzenie odbywa się w siedzibie Spółki lub w Starogardzie Gdańskim,
Gdańsku, Gdyni, Sopocie lub w Warszawie. Brak w regulacjach wewnętrznych Emitenta zapisów, które zmieniałyby za-
sady powszechnie obowiązujących przepisów prawa.
Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie dokonywane na stronie internetowej Spółki oraz w sposób określony
dla przekazywania informacji bieżących zgodnie z przepisami Ustawy o ofercie publicznej, które powinno być dokonane
co najmniej na 26 dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. W ogłoszeniu należy m. in. oznaczyć datę, godzinę i miej-
sce Walnego Zgromadzenia oraz szczegółowy porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany Statutu powołać na-
leży dotychczas obowiązujące postanowienia, jak również treść projektowanych zmian. Jeżeli jest to uzasadnione
znacznym zakresem zamierzonych zmian, ogłoszenie może zawierać projekt nowego tekstu jednolitego Statutu wraz z
wyliczeniem nowych lub zmienionych postanowień Statutu. Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu mają tylko
osoby będące akcjonariuszami Spółki na 16 dni przed datą Walnego Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w

115
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
walnym zgromadzeniu). Akcjonariusze po ogłoszeniu o zwołaniu Walnego Zgromadzenia i nie później niż w pierwszym
dniu powszednim po dniu rejestracji uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu powinni zgłosić podmiotowi prowadzącemu
ich rachunek papierów wartościowych żądanie wystawienia imiennego zaświadczenia o prawie uczestnictwa w Wal-
nym Zgromadzeniu. Akcjonariusze mogą brać udział w obradach Walnego Zgromadzenia osobiście lub przez pełnomoc-
nika (art. 412 KSH). Pełnomocnictwo do uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu i wykonywania na nim prawa głosu
wymaga udzielenia w formie pisemnej lub w postaci elektronicznej. Regulamin Walnego Zgromadzenia (dostępny na
stronie http://dekpol.pl/lad-korporacyjny/#dokumenty-korporacyjne) wskazuje sposoby weryfikacji zawiadomienia o
udzieleniu pełnomocnictwa w postaci elektronicznej. Pełnomocnik jest uprawniony do udzielenia dalszego pełnomocnic-
twa, jeżeli wynika to z treści pełnomocnictwa. Pełnomocnik może reprezentować więcej niż jednego akcjonariusza. Ak-
cjonariusze posiadający akcje zapisane na rachunku zbiorczym, są uprawnieni do ustanowienia oddzielnych pełnomoc-
ników do wykonywania praw z akcji zapisanych na tym rachunku. Również w przypadku posiadania akcji zapisanych na
więcej niż jednym rachunku papierów wartościowych jest możliwe ustanowienie oddzielnych pełnomocników do wyko-
nywania praw z akcji zapisanych na każdym z rachunków.
Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej albo Wiceprzewodniczący, a następnie spośród osób
uprawnionych do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu wybiera się przewodniczącego. Na każdą akcję przypada 1
głos na Walnym Zgromadzeniu. Uchwały zapadają bezwzględną większością głosów akcjonariuszy obecnych na Wal-
nym Zgromadzeniu, chyba że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub inne obowiązujące przepisy prawa stanowią ina-
czej. Uchwały zwiększające świadczenia akcjonariuszy lub uszczuplające ich prawa, wymagają zgody wszystkich akcjo-
nariuszy, których dotyczą.
Regulamin Walnego Zgromadzenia dopuszcza utrwalanie przebiegu obrad przy pomocy elektronicznych nośników in-
formacji. Utrwalone nagrania z przebiegu obrad Walnego Zgromadzenia są archiwizowane w siedzibie Spółki i dostęp do
nich może być zapewniony na stronie internetowej Spółki. Regulamin Walnego Zgromadzenia dopuszcza również
transmitowanie przebiegu obrad Walnego Zgromadzenia z wykorzystaniem sieci Internet i udostępnianie do wiadomości
publicznej na stronie internetowej Spółki. Walne Zgromadzenie, w drodze uchwały podjętej bezwzględną większością
głosów, podejmuje decyzję o ewentualnej obecności na posiedzeniu przedstawicieli mediów, nagrywaniu przez nich ob-
rad bądź wykonywaniu zdjęć lub filmowaniu.
Zasadnicze uprawnienia Walnego Zgromadzenia
Zgodnie z postanowieniami Statutu Dekpol S.A. następujące sprawy wymagają uchwały Walnego Zgromadze-
nia:
1. rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz zatwierdzenie sprawozdania finan-
sowego za ubiegły rok obrotowy;
2. powzięcie uchwały o podziale zysku albo pokrycia straty;
3. udzielenie członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków;
4. podejmowanie uchwał w przedmiocie ustalenia dnia dywidendy oraz terminu wypłaty dywidendy;
5. zmiana Statutu;
6. uchwalanie regulaminu Walnego Zgromadzenia;
7. zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nim ograniczo-
nego prawa rzeczowego;
8. postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązywaniu Spółki lub sprawowaniu
zarządu lub nadzoru;
9. rozwiązanie, likwidacja i łączenie, podział lub przekształcanie Spółki;
10. emisja obligacji zamiennych lub z prawem pierwszeństwa i emisja warrantów subskrypcyjnych;
11. inne sprawy zastrzeżone do kompetencji Walnego Zgromadzenia przepisami prawa lub Statutu.
Opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania
Prawa (uprawnienia) i obowiązki związane z akcjami Emitenta regulowane są przez przepisy Kodeksu spółek handlo-
wych, inne przepisy prawa oraz postanowienia Statutu Spółki. Zakres uprawnień z akcji serii A i B jest tożsamy, w ramach
kapitału zakładowego Emitenta nie występują akcje uprzywilejowane.
Prawa skorelowane z akcjami mają charakter majątkowy lub korporacyjny, a ich treść przedstawia poniższy opis.

116
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Uprawnienia o charakterze majątkowym:
1. Prawo do udziału w zyskach. Akcje serii A i serii B dają równe prawo do dywidendy. Podejmowanie uchwał w przed-
miocie ustalenia dnia dywidendy oraz terminu wypłaty dywidendy należy do uprawnień Walnego Zgromadzenia. Z
akcjami nie są związane inne prawa do udziału w zysku Emitenta.
2. Prawo poboru nowych akcji - przysługuje wszystkim akcjonariuszom, proporcjonalnie do liczy posiadanych akcji
(art. 433 KSH). Jednakże w interesie Emitenta Walne Zgromadzenie jest uprawnione do pozbawienia akcjonariuszy
prawa poboru w całości lub w części, przy czym dla podjęcia uchwały w tym przedmiocie konieczne jest uprzednie
zapowiedzenie jej w porządku obrad walnego zgromadzenia oraz uzyskanie większości przynajmniej 4/5 głosów.
3. Prawo udziału w masie likwidacyjnej spółki - przysługuje wszystkim akcjonariuszom jako prawo uczestnictwa w po-
dziale majątku spółki pozostałym po uprzednim zaspokojeniu lub zabezpieczeniu wierzycieli, przy czym podział
może nastąpić nie wcześniej, niż po upływie roku od dnia ogłoszenia o otwarciu likwidacji i wezwaniu wierzycieli.
4. Prawo do rozporządzania akcjami - akcjonariusze uprawnieni są do zbywania posiadanych akcji, jak również do ich
obciążania zastawem lub użytkowaniem.
Uprawnienia o charakterze korporacyjnym:
1. Prawo uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu - przysługuje wszystkim osobom będącym akcjonariuszami spółki
na 16 dni przed datą Walnego Zgromadzenia.
2. Prawo głosu na Walnym Zgromadzeniu - przysługuje wszystkim akcjonariuszom, a każda akcja daje prawo do jed-
nego głosu na Walnym Zgromadzeniu. Zgodnie z postanowieniami Regulaminu Walnego Zgromadzenia możliwe
jest oddanie głosu na Walnym Zgromadzeniu drogą korespondencyjną, za pomocą formularzy udostępnionych na
stronie internetowej Emitenta. Głos oddany w innej formie niż na formularzu udostępnionym przez Emitenta jest nie-
ważny.
3. Prawa przysługujące akcjonariuszom w zależności od udziału w kapitale zakładowym bądź ogólnej liczbie głosów:
a. prawo zwołania Walnego Zgromadzenia,
b. prawo żądania zwołania Walnego Zgromadzenia,
c. prawo żądania umieszczenia określonych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego
Zgromadzenia,
d. prawo zgłaszania przed terminem Walnego Zgromadzenia projektów uchwał dotyczących
spraw wprowadzonych do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zo-
stać wprowadzone do porządku obrad,
e. prawo żądania wyboru Rady Nadzorczej w drodze głosowania oddzielnymi grupami.
4. Prawo zgłaszania podczas Walnego Zgromadzenia projektów uchwał dotyczących spraw wprowadzonych do po-
rządku obrad.
5. Prawo do zadawania pytań dotyczących spraw umieszczonych w porządku obrad Walnego Zgromadzenia.
6. Prawo zapoznania się z listą akcjonariuszy uprawnionych do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu.
7. Prawo żądania wydania odpisu wniosków w sprawach objętych porządkiem obrad Walnego Zgromadzenia.
8. Prawo żądania sprawdzenia listy obecności na Walnym Zgromadzeniu.
9. Prawo do informacji dotyczących Emitenta - w trakcie obrad Walnego Zgromadzenia Zarząd ma obowiązek udzie-
lać akcjonariuszom, na zgłoszone przez nich żądania, informacji dotyczących Emitenta, jeżeli jest to uzasadnione
dla oceny sprawy objętej porządkiem obrad.
10. Prawo do żądania wydania odpisów sprawozdania Zarządu z działalności spółki i sprawozdania finansowego wraz
z odpisem sprawozdania Rady Nadzorczej oraz opinii biegłego rewidenta.
11. Prawo przeglądania księgi protokołów Walnego Zgromadzenia oraz żądania wydania poświadczonych przez Za-
rząd odpisów uchwał.
12. Prawo do imiennego świadectwa depozytowego wystawionego przez podmiot prowadzący rachunek papierów
wartościowych.
13. Prawo do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały.
14. Prawo do wytoczenia powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały.

117
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
8.8 Zasady zmiany statutu Spółki
Zmiana Statutu Spółki, zgodnie z art. 430 Kodeksu spółek handlowych następuje w drodze uchwały Walnego Zgroma-
dzenia oraz wpisu do rejestru. W myśl art. 415 Kodeksu spółek handlowych, uchwała Walnego Zgromadzenia dotycząca
zmiany Statutu Spółki zapada większością trzech czwartych głosów. Obecnie obowiązujący Statut Dekpol S.A. nie za-
wiera postanowień dodatkowych, odmiennych od wyżej wskazanych przepisów Kodeksu spółek handlowych, dotyczą-
cych zasad dokonywania zmian Statutu Spółki.
8.9 Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzy-
kiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawoz-
dań Spółki i Grupy Kapitałowej
Organem odpowiedzialnym za proces sprawozdawczości finansowej Emitenta oraz Grupy Emitenta jest Zarząd, który
wykonuje także zadania kontroli wewnętrznej w tym zakresie przy udziale Komitetu Audytu, Rady Nadzorczej oraz firmy
audytorskiej wybranej do badania sprawozdań finansowych.
Aktualnie w Grupie Dekpol nie istnieją sformalizowane procedury dotyczące procesu sporządzania sprawozdań Spółki i
Grupy Kapitałowej. W czynności z zakresu sprawozdawczości finansowej zaangażowany jest Pion Finansowy, podległy
Dyrektorowi Finansowemu. W ramach Pionu Finansowego wyodrębniono Dział Księgowości, odpowiedzialny za m.in.
rachunkowość, księgowość i sprawozdawczość.
Sprawozdania finansowe i raporty sporządzane są na podstawie danych pozyskiwanych z systemów informatycznych.
Dane podlegają odpowiedniemu przetworzeniu.
Do kluczowych procesów sprawozdawczości finansowej należą czynności w zakresie pozyskiwania danych poszcze-
gólnych podmiotów z Grupy, ich konsolidacja, weryfikacja danych, w tym ich zgodności z polityką rachunkowości, spo-
rządzanie sprawozdań finansowych oraz skonsolidowanych sprawozdań finansowych, wyjaśnianie wątpliwości zgła-
szanych w procesie badania. Istotnym procesem jest również kontrola rezerw podatkowych.
Przebieg procesów sprawozdawczości finansowej podlega kontroli Zarządu, a także Komitetu Audytu oraz Rady Nadzor-
czej, które to jednostki monitorują funkcjonowanie systemu kontroli wewnętrznej w zakresie sprawozdawczości finanso-
wej w oparciu o stałe kontakty z Zarządem oraz biegłymi rewidentami.
Organ nadzoru dokonuje analizy informacji uzyskiwanych od personelu Emitenta oraz firmy audytorskiej, zgłaszając przy
tym również swoje zastrzeżenia i przedstawiając własne obserwacje co do przebiegu procesów, w tym w szczególności
ich terminowości.
We wrześniu 2022 roku Zarząd Dekpol S.A. ustanowił funkcję Audytora Wewnętrznego w Spółce i Grupie Kapitałowej. Do
końca 2022 roku została opracowana Procedura Audytu Wewnętrznego oraz Program Zapewnienia Jakości. Nowopo-
wołany Audytor Wewnętrzny sporządził także, we współpracy z najwyższym kierownictwem podmiotów z Grupy Kapita-
łowej Dekpol, ocenę ryzyka na postawie której przygotował Plan Audytu Wewnętrznego na 2023 rok. Pod koniec grudnia
2022 roku zarówno Zarząd Dekpol S.A. jak i Komitet Audytu Rady Nadzorczej Dekpol S.A. zatwierdziły przygotowane do-
kumenty. Zatem począwszy od 2023 roku audyt wewnętrzny, poprzez realizowane zadania audytowe, będzie wspierał
Organy Najwyższego Nadzoru w Grupie w zapewnieniu że system kontroli wewnętrznej działa prawidłowo co z kolei
przekłada się na rzetelność danych zawartych w sprawozdawczości finansowej.

118
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
8.10 Polityka Różnorodności
W Spółce nie została opracowana formalna polityka różnorodności w odniesieniu do władz Spółki oraz jej kluczowych
menadżerów. Funkcje członków organu zarządzającego i nadzorczego powierzone zostały konkretnym osobom nieza-
leżnie od ich płci, wieku czy kierunku wykształcenia, a według merytorycznego przygotowaniaoraz doświadczenia tych
osób. Kluczowe decyzje personalne w odniesieniu do wyboru członków organów Spółki podejmuje Walne Zgromadze-
nie i Rada Nadzorcza, a w zakresie menedżerów wyższego szczebla - Zarząd.

119
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
9. Polityka wynagrodzeń

120
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Polityka Wynagrodzeń
9.1 System wynagrodzeń
W dniu 31 sierpnia 2020 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia „Polityki wy-
nagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej Dekpol S.A.”.
Polityka wynagrodzeń jest dostępna na stronie internetowej Spółki pod adresem: http://dekpol.pl/lad-korporacyjny/#do-
kumenty-korporacyjne.
Zasady wynagradzania Członków Zarządu i Rady Nadzorczej powiązane są z realizacją strategii biznesowej, długoter-
minowych interesów oraz stabilności Spółki. Podstawą określenia łącznej wysokości wynagrodzenia Członków Zarządu
i Członków Rady Nadzorczej jest zakres powierzonych im obowiązków, indywidualna ocena efektów ich pracy, a także
szczególne osiągnięcia. Zasady oraz wysokość wynagrodzenia członków organów Spółki określa Rada Nadzorcza – dla
wynagrodzeń Członków Zarządu oraz Walne Zgromadzenie – dla wynagrodzeń Członków Rady Nadzorczej.
9.2 Warunki i wysokość wynagrodzenia członków Za-
rządu
Warunki oraz wysokość wynagrodzenia dla poszczególnych Członków Zarządu ustalane są w drodze negocjacji przez
Radę Nadzorczą zgodnie z „Polityką wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej Dekpol S.A.”.
Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych członkom Zarządu za
rok 2022 przedstawia poniższa tabela:
Wynagrodzenie brutto osób zarządzających Emitenta w tys. zł za rok
2022
Wyszczególnienie
Okres
pełnienia
funkcji
Stałe wynagrodzenie
z tytułu umowy o
pracę
Stałe wynagrodzenie z
tytułu pełnienia funkcji
w Zarządzie Emitenta
Pozostałe
przychody*
Stałe wynagrodzenie z ty-
tułu pełnienia funkcji we
władzach jednostek pod-
porządkowanych
Mariusz Tuchlin cały rok 183 600 zł 234 691 zł 8 776 zł -
Katarzyna
Szymczak-Dampc cały rok 358 979 zł 94 747 zł 29 702 zł -
RAZEM 542 579 zł 329 438 zł 38 478 zł -
* Pozostałe przychody to pracownicze plany kapitałowe, opieka medyczna, samochód służbowy do celów prywatnych, premia uznaniowa oraz diety i inne świadczenia z tytułu po-
dróży służbowych wypłacanych na podstawie ryczałtów
W 2022 roku osoby zarządzające nie otrzymywały innych nagród, korzyści ani świadczeń finansowych (w tym warunko-
wych lub odroczonych). W 2022 roku Członkom Zarządu Emitenta nie zostały przyznane dodatkowe świadczenia w na-
turze za usługi przez nich realizowane.

121
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
9.3 Umowy zawarte z osobami zarządzającymi, przewi-
dujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji
Nie występują umowy zawarte między Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich
rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie nastę-
puje z powodu połączenia emitenta przez przejęcie.
9.4 Warunki i wysokość wynagrodzenia członków Rady
Nadzorczej
Zgodnie z postanowieniami Statutu oraz „Polityki wynagrodzeń członków Zarządu i Rady Nadzorczej Dekpol S.A.”, z tytułu
wykonywanej funkcji członkowie Rady Nadzorczej otrzymują wynagrodzenia w wysokości ustalonej uchwałą Walnego
Zgromadzenia, ponadto przysługuje im zwrot kosztów związanych z udziałem w pracach Rady Nadzorczej.
Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych Członkom Rady Nadzor-
czej za rok 2022 przedstawia poniższa tabela:
Wynagrodzenie brutto osób nadzorujących Emitenta w tys. zł za rok
2022
Wyszczególnienie Okres pełnienia funkcji
Stałe wynagrodzenie
za pełnienie funkcji w
Radzie Nadzorczej
Stałe wynagrodzenie
za posiedzenie Komi-
tetu Audytu Pozostałe przychody*
Roman Suszek cały rok 40 476 zł 6 837 zł 721 zł
Wojciech Sobczak cały rok 35 200 zł - 536 zł
Jacek Grzywacz cały rok 35 097 zł 6 837 zł 639 zł
Jacek Kędzierski cały rok 33 823 zł 6 613 zł -
Grzegorz Wąsacz cały rok 35 200 zł - 536 zł
RAZEM 179 795 zł 20 286 zł 2 431 zł
* pozostałe przychody to pracownicze plany kapitałowe oraz zwrot kosztów przejazdu na posiedzenia wypłacone na podstawie ryczałtów
W 2022 roku osoby nadzorujące nie otrzymywały nagród, innych korzyści ani dodatkowych świadczeń finansowych z
tytułu pełnienia funkcji (w tym warunkowych lub odroczonych). W 2022 roku członkom Rady Nadzorczej Emitenta nie zo-
stały przyznane przez Emitenta świadczenia w naturze za usługi przez nich realizowane. Członkowie Rady Nadzorczej
Emitenta nie pełnią funkcji we władzach pozostałych spółek Grupy Kapitałowej Dekpol i tym samym nie uzyskują z tego
tytułu dodatkowego wynagrodzenia.

122
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
9.5 Zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających i
nadzorujących
W 2022 roku w Spółce nie występowały zobowiązania wynikające z emerytur lub innych świadczeń o podobnym cha-
rakterze dla byłych osób zarządzających i nadzorujących, jak również zobowiązania zaciągnięte w związku z ww. eme-
ryturami.

123
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
10. Pozostałe informacje

124
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Pozostałe informacje
10.1 Postępowanie toczące się przed sądem, organem
właściwym dla postepowania arbitrażowego lub orga-
nem administracji publicznej
W 2022 roku nie toczyły się istotne postępowania przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego
lub organem administracji publicznej, dotyczące zobowiązań oraz wierzytelności Spółki lub jednostki od niej zależnej.
Jednocześnie należy mieć na uwadze, iż specyfiką prowadzonej przez Grupę Kapitałową Dekpol działalności jest mno-
gość postępowań związanych z dochodzeniem roszczeń z tytułu zrealizowanych przedsięwzięć. Zdarzają się przypadki,
kiedy spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol występują w roli strony pozwanej - zwykle jest to powiązane z inwestycjami rea-
lizowanymi w ramach działalności deweloperskiej lub działalności generalnego wykonawstwa. W działalności Grupy wy-
stępują również postępowania wszczęte przez spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol jako powoda. Postępowanie o najwięk-
szej wartości przedmiotu sporu przedstawiono poniżej.
Postępowanie przeciwko Soletanche Polska Sp. z o.o. Emitent wytoczył powództwo przeciwko Soletanche Polska Sp. z
o.o. oraz Powszechnemu Zakładowi Ubezpieczeń S.A. (ubezpieczyciel Soletanche Polska Sp. z o.o.) o zapłatę kwoty ok.
6,86 mln zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Na wskazaną kwotę składają się roszczenia odszkodowawcze
z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez Soletanche Polska Sp. z o.o. (pełniącego rolę podwykonawcy), tj.
robót budowlanych na rzecz osoby trzeciej – inwestora. Postępowanie zawisło przed Sądem Okręgowym w Gdańsku.
Obecnie na kolejnych terminach rozpraw przesłuchiwani są świadkowie. Zostały wyznaczone dwa kolejne terminy roz-
praw w kwietniu i czerwcu 2023 roku.
10.2 Zagadnienia pracownicze
Wielkość przeciętnego zatrudnienia w strukturach Emitenta w okresie 2021-2022, z podziałem na pracowników umysło-
wych i fizycznych zatrudnionych na umowie o pracę, przedstawia poniższa tabela:
Stan zatrudnienia w strukturach Grupy Emitenta w okresie 2021- 2022
(średnioroczne zatrudnienie w okresie, w osobach)
Dekpol S.A.
Wyszczególnienie 2022 2021
Pracownicy umysłowi 91 82
Pracownicy fizyczni 0 0
RAZEM 91 82

125
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Grupa Kapitałowa Dekpol
Wyszczególnienie 2022 2021
Pracownicy umysłowi 480 354
Pracownicy fizyczni 459 432
RAZEM 938 786
Wielkość zatrudnienia w strukturach Grupy Emitenta w okresie 2021-2022, na koniec poszczególnych okresów uwzględ-
niających osoby zatrudnionę na umowę o pracę, przedstawia poniższa tabela:
Stan zatrudnienia w strukturach Grupy Emitenta w okresie 2021– 2022
(stan na koniec okresu, w osobach)
Dekpol S.A.
Wyszczególnienie 31.12.2022 31.12.2021
Stan zatrudnienia (osoby) 98 84
Grupa Kapitałowa Dekpol
Wyszczególnienie 31.12.2022 31.12.2021
Stan zatrudnienia (osoby) 898 839
Emitent ponadto informuje, iż na dzień 31 grudnia 2022 roku w Spółki z Grupy Kapitałowej Dekpol współpracowały z:
 Dekpol S.A – 119 osób
 Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. – 387 osób,
 Dekpol Deweloper Sp. z o.o. 71 osób,
 Dekpol Steel Sp. z o.o. – 208 osób,
 Intek Sp. z o.o. – 171 osób,
 Betpref Sp. z o.o. – 190 osób,
 Kombet Działdowo Sp. zo.o. - 76 osób.
Na koniec roku 2022 Zespół Grupy Kapitałowej
Dekpol tworzyło prawie 1200 osób.

126
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
10.3 Firma audytorska
Firmą audytorską wybraną do badania jednostkowego sprawozdania finansowego Dekpol S.A. oraz skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dekpol za rok obrotowy 2022 jest UHY ECA Audyt Sp. z o.o. Sp.K. z siedzibą
w Warszawie, zarejestrowana w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
0000418856 oraz wpisana na listę firm audytorskich prowadzoną przez Polską Agencję Nadzoru Audytowego pod nu-
merem 3115.
Wyboru firmy audytorskiej dokonała Rada Nadzorcza, w wyniku postępowania określonego procedurą wyboru firmy au-
dytorskiej oraz zgodnie z rekomendacją Komitetu Audytu. Umowa została zawarta w dniu 23 sierpnia 2021 roku na okres
2 lat i obejmuje:
 przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego śródrocznego sprawozdania
finansowego Grupy Kapitałowej Dekpol za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2021 roku i od 1 stycznia do 30
czerwca 2022 roku,
 badanie rocznego sprawozdania finansowego Spółki i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapi-
tałowej Dekpol za lata 2021 i 2022
 przeprowadzenie oceny sprawozdania o wynagrodzeniach za lata 2021 i 2022, zgodnie z art. 90 ustawy z dnia 29
lipca 2005 roku o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego
systemu obrotu oraz spółkach publicznych wraz z Raportem Atestacyjnym.
Poza usługami określonymi w powyższej umowie, Spółka nie korzystała wcześniej z innych usług ww. firmy audytorskiej.
Wyszczególnienie 2022 2021
Wysokość wynagrodzenia wypłaconego lub należnego za rok obrotowy:
badanie sprawozdania finansowego (jednostkowe) 40 49
badanie sprawozdania finansowego (skonsolidowane) 54 21
przegląd skróconego sprawozdania finansowego 55 42
inne usługi atestacyjne 54 9
usługi doradztwa podatkowego
pozostałe usługi
RAZEM 203 121
10.4 Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i roz-
woju
Spółki z Grupy Emitenta prowadzą działania w celu rozwoju innowacyjnych rozwiązań w dziedzinie przemysłu. Na ich
podstawie będą wdrażane do produkcji nowoczesne rozwiązania technologiczne. Są to badania o charakterze ekspery-
mentalnym i nowatorskim, a efekt tych prac ma być implementowany do produkcji seryjnej.
W drugim kwartale roku 2022 w Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. został utworzony dział Badań i Rozwoju. W ramach pracy
działu B+R zostały wdrożone w życie pierwsze projekty konstrukcji sprężonych a pierwsze tego typu elementy zostały już
wytworzone w zakładzie prefabrykacji Betpref Sp. z o.o. w Toruniu. Wdrożono w życie pomysł prefabrykacji ścian stoso-
wanych w budownictwie mieszkaniowym w ramach realizacji obiektów dla Dekpol Deweloper Sp. z o.o. Wdrożenie pre-
fabrykacji ścian w budownictwie mieszkaniowym zostało poprzedzone serią konsultacji na różnych podobnych tego typu

127
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
inwestycjach oraz analizą potrzeb budowy w zakresie skrócenia czasu realizacji obiektów mieszkaniowych. Wykonano
projekty wyposażenia technicznego dla zakładów prefabrykacyjnych w Toruniu oraz Działdowie, niezbędne do realizacji
konstrukcji sprężonych oraz prefabrykowanych ścian w budownictwie mieszkaniowym. Poczyniono kolejne prace zwią-
zane ze standaryzacją obiektów wykonywanych przez Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. Przede wszystkim tworzony na
bieżąco jest katalog typowych rozwiązań konstrukcyjnych, w tym przede wszystkim dokumenty standaryzujący założenia
i wykonywanie konstrukcji stalowych, żelbetowych oraz sprężonych. Katalog typowych rozwiązań oraz standaryzacja
jest konsultowana ze wszystkimi powiązanymi działami Dekpol Budownictwo Sp. z o.o., od ofertowania, poprzez projek-
towanie, koordynację a kończąc na budowie, dzięki czemu zawiera w sobie wszystkie najlepsze rozwiązania i pomysły.
Katalog typowych rozwiązań oraz coraz szerzej stosowana standaryzacja, pozwalają koordynować projekty branży kon-
strukcyjne wykonywane przez zewnętrznych projektantów, celem unifikacji rozwiązań stosowanych w Dekpol Budow-
nictwo Sp. z o.o. Zespół B+R prowadzi również ciągłą pracę nad wdrożeniem innowacyjnych rozwiązań połączeń kon-
strukcyjnych zarówno w budownictwie przemysłowo – magazynowym jak i budownictwie mieszkaniowym oraz prowadzi
samodzielne projekty konstrukcyjne.
Spółka Dekpol Steel Sp. z o.o. stale prowadzi działania mające na celu rozwój produktów bieżących, jak i tworzenie no-
wych rozwiązań. W chwili obecnej głównym obszarem działania jest zmniejszenie emisyjności CO2 zarówno w procesie
produkcyjnym jak również eksploatacji produkowanych osprzętów.
W ramach pracy działu Badań i Rozwoju zostały wdrożone
pierwsze projekty konstrukcji sprężonych.
Dekpol Steel Sp. z o.o. nieustannie dąży do zaspokojenia potrzeb rynku, dlatego stale prowadzi prace badawcze, mające
na celu zwiększenie zakresu pracy obecnych produktów: • badanie nad możliwością pogłębienia profilu łyżki; • badanie
nad zmianą konstrukcji łyżki prowadzące do łatwiejszego sposobu wykonania przez nią czynności technicznych; • bada-
nie nad silnikami hydraulicznymi, mającymi zastąpić tradycyjne siłowniki hydrauliczne; • badanie nad zwiększeniem za-
kresu roboczego łyżki. Kontynuowane są również badania nad opracowaniem produktów o zwiększonej wytrzymałości.
Badania mają na celu dostarczyć wiedzy w zakresie nowatorskich rozwiązań w dziedzinie osprzętu budowlanego, a
także umożliwić analizę nowych pomysłów w obszarze zastosowania produktów na rynku
10.5 Zagadnienia dotyczące środowiska naturalnego
Grupa Emitenta prowadząc działalność w statutowym zakresie jest zobowiązana do przestrzegania przepisów z zakresu
ochrony środowiska, które na bieżąco są przez Spółkę weryfikowane i stosowane. Odpowiedzialne działanie w oparciu o
standardy środowiska, bezpieczeństwa oraz jakości produktów należą do zadań priorytetowych spółek z Grupy.
W Dekpol Budownictwo Sp. z o.o. został wdrożony i certyfikowany Zintegrowany System Zarządzania ISO9001:2015 -
system zarządzania jakością; ISO14001:2015 - system zarządzania środowiskowego; ISO45001:2018 - efektywne za-
rządzanie BHP; certyfikat Eco Vadis (ocena zrównoważonego rozwoju); certyfikat BREEAM (ocena efektywności budyn-
ków pod kątem ekologiczności, jakości). W roku 2023 planowane są kolejne certyfikacje: EMAS (z systemu ekozarządza-
nia).
W Dekpol Steel Sp. z o.o. został uzyskanycertyfikat ISO9001:2015 - system zarządzania jakością; ISO14001:2015 - sys-
tem zarządzania środowiskowego; ISO45001:2018 - efektywne zarządzanie BHP; EN 3834 (wymagania jakości doty-
czące spawania materiałów metalowych). W lutym 2023 roku Dekpol Steel Sp. z o.o. zrobił także normę EN15085 (ele-
menty spawane do pojazdów szynowych) na obrót i sprzedaż Intek nornę te posiadał i odnowił na produkcję).
W Intek Sp. z o.o. zostały uzyskane certyfikaty: ISO9001:2015 - system zarządzania jakością; ISO14001:2015 - system
zarządzania środowiskowego; ISO45001:2018 - efektywne zarządzanie BHP; certyfikat dla normy EN 15085 (systemy
zarządzania jakością spawania - spawanie pojazdów szynowych i ich części); świadectwo kwalifikacji do wytwarzania

128
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
konstrukcji mostowych (Instytut Badawczy Dróg i Mostów); EN 3834 (wymagania jakości dotyczące spawania materiałów
metalowych); EN 1090 (wymagania techniczne dla konstrukcji stalowych).
W zakładzie Betpref Sp. z o.o. Pinczyn zostały uzyskane certyfikaty ISO9001:2015 - system zarządzania jakością;
ISO14001:2015 - system zarządzania środowiskowego; ISO45001:2018 - efektywne zarządzanie BHP; ISO3834-2:2021
- wymagania jakości dotyczące spawania materiałów metalowych; EN 1090-2:2018 - wymagania techniczne dla kon-
strukcji stalowych
W zakładzie Betpref Sp. z o.o. w Toruniu zostały uzyskane certyfikaty ZKP - certyfikaty zgodności Zakładowej Kontroli
Produkcji w zakresie: wytwarzania płyt stropowych do zespolonych systemów stropowych (norma EN 13747:2005 +
A2:2010), prętowych elementów konstrukcyjnych (norma EN 13225:2013), elementy ścian (norma EN 14992:2007 +
A1:2012) i elementów ścian oporowych (norma EN 15258:2008) oraz schodów (norma EN 14843:2007) - raport z bada-
nia w marcu 2022 roku.
Realizując dobre praktyki w obszarze swojej działalności Grupa prowadzi działania ukierunkowane na ochronę zasta-
nych wartości przyrodniczych oraz minimalizację negatywnego wpływu inwestycji na środowisko.
Dekpol Steel Sp. z o.o. w swojej działalności, kieruje się stosowaniem w procesie produkcyjnym wysokogatunkowym
blach typu Hardox 500 TUF, które zapewniają dłuższy okres eksploatacji łyżek. Szwedzka huta SSAB, konsekwentnie
przestrzega rygorystycznych norm w emisji szkodliwych substancji. Poziom wytwarzania emisji dwutlenku węgla wynosi
1,5 tony na tonę wyprodukowanej stali, co sprawia, że szwedzki koncern znacząco przewyższa konkurencję w proekolo-
gicznych działaniach, której poziom CO2 wynosi nawet do dwóch ton. Ponadto, zastosowanie nowoczesnych systemów
malarskich poprzez wykorzystanie farb polimocznikowych firmy Baril, korzystnie wpływa na emitowanie śladowych ilości
substancji szkodliwych. W okresie kliku lat fabryka w Pinczynie jak i w Lubawie, będzie produkowała łyżki z wykorzysta-
niem „stali zielonej” która wytwarzana jest z zerową emisyjnością dwutlenku węgla. Obecnie produkowana w warunkach
laboratoryjnych.
Dekpol Steel Sp. z o.o. w całym swoim procesie produkcyjnym dba o zmniejszenie zużycia energii, a także emisji szkodli-
wych substancji do atmosfery, jak również minimalizuje wytwarzane odpady poprzez takie działania jak optymalizacja
cięcia stali, wykorzystanie palet stalowych zamiast drewnianych, stosowanie oświetlenia LED w halach produkcyjnych
itp. Planowane jest także wdrożenie systemu czyszczenia pojemników po farbach, co spowoduje nie tylko eliminację od-
padów niebezpiecznych na rzecz odpadów możliwych do przetworzenia w ramach recyklingu, ale również odzysk około
40-50% rozpuszczalnika i możliwość jego ponownego użycia. W Dekpol Steel Sp. z o.o. około 95% odpadów nadaje się
do recyklingu.
W Grupie Dekpol prowadzimy działania ukierunkowane
na ochronę wartości przyrodniczych oraz minimalizację
negatywnego wpływu inwestycji na środowisko.
10.7 Wydatki na cele kultury, sportu, instytucji charyta-
tywnych, mediów, organizacji społecznych, związków
zawodowych
Grupa Kapitałowa Dekpol w swojej działalności kieruje się zasadami zrównoważonego rozwoju, mając na uwadze po-
trzeby lokalnych społeczności i środowiska naturalnego, dlatego też angażuje się w społeczne inicjatywy, wspierając wy-
darzenia sportowe, kulturalne oraz akcje edukacyjne. Poniżej zostało zaprezentowane Zestawienie wydatków poniesio-
nych przez Grupę Kapitałową na te cele w 2022 roku.

129
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Zestawienie wydatków Grupy Kapitałowej Dekpol poniesionych w 2022 roku związanych z wspie-
raniem kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów i organizacji społecznych
Podmiot kwota (tys. zł) Kategoria
Dekpol S.A. 143,8
Wspieranie instytucji charytatywnych, organi-
zacji społecznych, darowizny dla uchodźców z
Ukrainy
Dekpol S.A. 141,3 Wspieranie sportu
Dekpol S.A. 45,3 Wspieranie kultury
Dekpol Steel Sp. z o.o. 174,8 Wspieranie sportu
Dekpol Steel Sp. z o.o. 5,0 Wspieranie kultury
Dekpol Steel Sp. z o.o. 5,0 Inne
Dekpol Deweloper sp. o.o. 31,5 Wspieranie sportu
Dekpol Deweloper sp. o.o. 8,0 Wspieranie kultury
Dekpol Deweloper sp. o.o. 35,1 Inne
Dekpol Budownictwo sp. z o.o. 210,8
Wspieranie instytucji charytatywnych, organi-
zacji społecznych, darowizny dla uchodźców z
Ukrainy
Dekpol Budownictwo sp. z o.o. 60,3 Wspieranie sportu
Dekpol Budownictwo sp. z o.o. 15,0 Inne
Kombet sp. z o.o. 4,0 Wspieranie sportu i kultury
Razem 879,9
10.8 Sprawozdanie na temat informacji niefinansowych
Na podstawie art. 49b ust. 9 Ustawy o rachunkowości Grupa Dekpol zdecydowała się sporządzić Raport na temat infor-
macji niefinansowych Grupy Kapitałowej Dekpol jako odrębny dokument zgodny z wymogami określonymi w art. 49b ust.
2–8 Ustawy o rachunkowości, który zostanie opublikowany na stronie internetowej www.dekpol.pl.

130
Sprawozdanie Zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Dekpol za rok 2022
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
10.9 Kontakt dla Inwestorów
Nazwa (firma): Dekpol Spółka Akcyjna
Nazwa skrócona: Dekpol S.A.
Adres siedziby: ul. Gajowa 31, 83-251 Pinczyn
Telefon: (58) 560-10-60
Faks: (58) 560-10-61
Adres strony internetowej: http://www.dekpol.pl/
Adres poczty elektronicznej: dekpol@dekpol.pl
Mariusz Tuchlin
Prezes Zarządu
Dekpol S.A.
Katarzyna Szymczak-Dampc
Wiceprezes Zarządu
Dekpol S.A.

131
za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022
Grupa Kapitałowa Dekpol
ul. Gajowa 31, Pinczyn
+48 58 560 10 60
dekpol@dekpol.pl
dekpol.pl
NIP: 592-21-37-980
REGON: 220341682
KRS: 0000505979
BDO: 000002512