• ZASADY SPORZĄDZENIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DEVELIA S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA
• 1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE
  • 1.1. Skład Grupy Kapitałowej oraz ważniejsze zdarzenia w zakresie zmian w Grupie w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r.
  • 1.2. Przedmiot działalności
• 2. OPIS DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2025 R.
  • 2.1. Podstawowe produkty, towary i usługi Spółki
  • 2.2. Podstawowe produkty, towary i usługi Grupy
  • 2.3. Informacja o rynkach zbytu
  • 2.4. Projekty inwestycyjne w realizacji
    • Projekty mieszkaniowe
  • 2.5. Projekty deweloperskie w przygotowaniu (pozostające w banku ziemi)
  • 2.6. Uzależnienie Grupy od dostawców i odbiorców
  • 2.7. Istotne umowy znaczące, umowy ubezpieczenia
• 3. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W OKRESIE OBROTOWYM
• 3.1. Informacje o zawartych umowach kredytu przez Emitenta i spółki Grupy
• 3.2. Uruchomienia i spłaty kredytów przez spółki Grupy
• 3.3. Emisja, wykup papierów wartościowych przez Develia S.A.
• 3.4. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
• 3.5. Wypłaty dywidend przez spółki zależne
• 3.6. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych emitenta z innymi podmiotami oraz określenie jego głównych inwestycji krajowych i zagranicznych, w szczególności papierów wartościowych, instrumentów finansowych, wartości niematerialnych...
• 3.7. Informacje o transakcjach zawartych przez Emitenta lub spółki Grupy z podmiotami powiązanymi na innych warunkach niż rynkowe
• 3.8. Umowy pożyczek zawartych przez spółki Grupy w 2025 r. ze spółkami powiązanymi
• 3.9. Informacje o udzielonych i otrzymanych w danym roku obrotowym poręczeniach i gwarancjach przez Spółkę i przez spółki Grupy
• 3.10. Status przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki
• 4. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA SPÓŁKI
• 4.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej publikowanymi prognozami wyników za dany rok.
• 4.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym
• 4.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów jednostkowego bilansu
• 4.4. Ocena zarządzania finansami
• 4.5. Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą o obligacjach
• 5. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA GRUPY
• 5.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej publikowanymi prognozami wyników za dany rok
• 5.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym
• 5.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów skonsolidowanego bilansu, w tym z punktu widzenia płynności Grupy Kapitałowej
• 5.4. Ocena zarządzania finansami
• 6. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ
• 7. INNE ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY, JAKIE NASTĄPIŁY PO ZAKOŃCZENIU OKRESU OBROTOWEGO, DO DNIA ZATWIERDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DEVELIA S.A. ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA.
• 8. CHARAKTERYSTYKA CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY ORAZ PERSPEKTYWY ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
• 9. INFORMACJA O PRZYJĘTEJ STRATEGII ROZWOJU EMITENTA I GRUPY KAPITAŁOWEJ ORAZ PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI
• 10. STRUKTURA ZATRUDNIENIA W DEVELIA S.A. I GRUPIE KAPITAŁOWEJ
• 10.1. Struktura zatrudnienia w Develia S.A.
• 10.2. Struktura zatrudnienia w Grupie
• 10.3. System kontroli programów akcji pracowniczych
• 11. INFORMACJE O OSOBACH ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH EMITENTA
• 11.1. Wartość wynagrodzeń nagród, korzyści w tym wynikających z programów motywacyjnych lub premiowych opartych na kapitale spółki wypłaconych lub należnych członkom zarządu i rady nadzorczej oraz informacja o wartości wynagrodzeń członków zarządu i ...
• 11.2. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez osoby zarządzające i nadzorujące emitenta na dzień sporządzenie niniejszego sprawozdania
• 11.3. Umowy zawarte między Emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Emitent...
• 12. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
• 12.1. Wskazanie zbioru zasad ładu korporacyjnego
• 12.2. Wskazanie przyczyn odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego
• 12.3. Kapitały akcyjny i akcjonariat Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2025 r.
• 12.4. Wskazanie zmian w strukturze własności znacznych pakietów akcji Emitenta w 2025 r.
• 12.5. Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne w stosunku do Emitenta, wraz z opisem tych uprawnień
• 12.6. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych spółki oraz wszelkich ograniczeń w zakresie wykonywania prawa głosu przypadających na akcje Spółki.
• 12.7. Rada Nadzorcza Develia S.A.
• 12.8. Zarząd Develia S.A.
• 12.9. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień
• 12.10. Komitety
• 12.11. Sposób działania walnego zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania
• 12.12. Opis zasad zmiany statutu Emitenta
• 13. INFORMACJE DODATKOWE
• 13.1. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
• 13.2. Informacja o nabyciu udziałów (akcji) własnych przez spółki Grupy
• 13.3. Oddziały posiadane przez jednostki Grupy.
• 14. PODSUMOWANIE
• 15. INFORMACJA O UMOWIE SPÓŁKI Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
• 16. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
DEVELIA S.A.
ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ
DEVELIA S.A.
ZA ROK 2025
Wrocław, 2 kwietnia 2026 r.

2
SPIS TREŚCI
ZASADY SPORZĄDZENIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO DEVELIA
S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA ............................................................................................... 4
1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE ................................................................................. 4
1.1. Skład Grupy Kapitałowej oraz ważniejsze zdarzenia w zakresie zmian w Grupie w okresie od 1
stycznia do 31 grudnia 2025 r. ............................................................................................................................. 4
1.2. Przedmiot działalności ............................................................................................................................ 8
2. OPIS DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2025 R. .......................................... 8
2.1. Podstawowe produkty, towary i usługi Spółki ......................................................................................... 8
2.2. Podstawowe produkty, towary i usługi Grupy ......................................................................................... 9
2.3. Informacja o rynkach zbytu................................................................................................................... 10
2.4. Projekty inwestycyjne w realizacji ......................................................................................................... 12
2.5. Projekty deweloperskie w przygotowaniu (pozostające w banku ziemi) ............................................... 13
2.6. Uzależnienie Grupy od dostawców i odbiorców ................................................................................... 14
2.7. Istotne umowy znaczące, umowy ubezpieczenia ................................................................................. 14
3. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W OKRESIE OBROTOWYM ................................................................................. 17
3.1. Informacje o zawartych umowach kredytu przez Emitenta i spółki Grupy ..................................................... 17
3.2. Uruchomienia i spłaty kredytów przez spółki Grupy ...................................................................................... 17
3.3. Emisja, wykup papierów wartościowych przez Develia S.A. ......................................................................... 17
3.4. Wypłata dywidendy przez Develia S.A. ......................................................................................................... 17
3.5. Wypłaty dywidend przez spółki zależne ........................................................................................................ 17
3.6. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych emitenta z innymi podmiotami oraz określenie
jego głównych inwestycji krajowych i zagranicznych, w szczególności papierów wartościowych, instrumentów
finansowych, wartości niematerialnych i prawnych oraz nieruchomości, w tym inwestycji kapitałowych
dokonanych poza jego grupą jednostek powiązanych, oraz opis metod ich finansowania ........................... 19
3.7. Informacje o transakcjach zawartych przez Emitenta lub spółki Grupy z podmiotami powiązanymi na innych
warunkach niż rynkowe ................................................................................................................................. 20
3.8. Umowy pożyczek zawartych przez spółki Grupy w 2025 r. ze spółkami powiązanymi .................................. 21
3.9. Informacje o udzielonych i otrzymanych w danym roku obrotowym poręczeniach i gwarancjach przez Spółkę
i przez spółki Grupy ....................................................................................................................................... 24
3.10. Status przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki ............... 27
4. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA SPÓŁKI ........................................................... 27
4.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników za dany rok. ........................................................................................ 28
4.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym .............. 28
4.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów jednostkowego bilansu ........................................................ 28
4.4. Ocena zarządzania finansami ....................................................................................................................... 29
4.5. Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą o obligacjach
...................................................................................................................................................................... 30
5. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA GRUPY ........................................................... 30
5.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników za dany rok ......................................................................................... 30
5.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym .............. 30
5.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów skonsolidowanego bilansu, w tym z punktu widzenia płynności
Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................... 31
5.4. Ocena zarządzania finansami ....................................................................................................................... 32
6. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ .......................... 33
7. INNE ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY, JAKIE NASTĄPIŁY PO
ZAKOŃCZENIU OKRESU OBROTOWEGO, DO DNIA ZATWIERDZENIA SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO DEVELIA S.A. ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA. .............................................................................................................. 33
8. CHARAKTERYSTYKA CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY ORAZ
PERSPEKTYWY ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY .......................................................................................... 35

3
9. INFORMACJA O PRZYJĘTEJ STRATEGII ROZWOJU EMITENTA I GRUPY KAPITAŁOWEJ ORAZ
PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI ............................................................................................. 40
10. STRUKTURA ZATRUDNIENIA W DEVELIA S.A. I GRUPIE KAPITAŁOWEJ .............................................. 41
10.1. Struktura zatrudnienia w Develia S.A. ........................................................................................................... 41
10.2. Struktura zatrudnienia w Grupie .................................................................................................................... 41
10.3. System kontroli programów akcji pracowniczych .......................................................................................... 42
11. INFORMACJE O OSOBACH ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH EMITENTA ................................ 43
11.1. Wartość wynagrodzeń nagród, korzyści w tym wynikających z programów motywacyjnych lub premiowych
opartych na kapitale spółki wypłaconych lub należnych członkom zarządu i rady nadzorczej oraz informacja
o wartości wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej Develia S.A. z tytułu pełnienia funkcji we
władzach spółek zależnych. .......................................................................................................................... 43
11.2. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez osoby zarządzające i nadzorujące
emitenta na dzień sporządzenie niniejszego sprawozdania .......................................................................... 44
11.3. Umowy zawarte między Emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich
rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub
zwolnienie następuje z powodu połączenia Emitenta przez przejęcie .......................................................... 44
12. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO ............................................................... 45
12.1. Wskazanie zbioru zasad ładu korporacyjnego .............................................................................................. 45
12.2. Wskazanie przyczyn odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego .................................. 45
12.3. Kapitały akcyjny i akcjonariat Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2025 r. ....................................................... 46
12.4. Wskazanie zmian w strukturze własności znacznych pakietów akcji Emitenta w 2025 r. ............................. 47
12.5. Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne w
stosunku do Emitenta, wraz z opisem tych uprawnień .................................................................................. 47
12.6. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych spółki
oraz wszelkich ograniczeń w zakresie wykonywania prawa głosu przypadających na akcje Spółki. ............ 48
12.7. Rada Nadzorcza Develia S.A. ....................................................................................................................... 48
12.8. Zarząd Develia S.A. ...................................................................................................................................... 49
12.9. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień.................. 49
12.10. Komitety .............................................................................................................................................. 49
12.11. Sposób działania walnego zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw akcjonariuszy
i sposobu ich wykonywania ........................................................................................................................... 52
12.12. Opis zasad zmiany statutu Emitenta ................................................................................................... 54
13. INFORMACJE DODATKOWE ....................................................................................................................... 54
13.1. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju ................................................................................... 54
13.2. Informacja o nabyciu udziałów (akcji) własnych przez spółki Grupy ............................................................. 54
13.3. Oddziały posiadane przez jednostki Grupy. .................................................................................................. 54
14. PODSUMOWANIE ........................................................................................................................................ 55
15. INFORMACJA O UMOWIE SPÓŁKI Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ
FINANSOWYCH ........................................................................................................................................... 55
16. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU ......................................................................................................................... 55

4
ZASADY SPORZĄDZENIA ROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
DEVELIA S.A. ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA
Zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości z dnia 29 września 1994 r. Zarząd jest zobowiązany zapewnić
sporządzenie rocznego sprawozdania z działalności spółki i grupy kapitałowej w okresie obrotowym obejmującego
istotne informacje o stanie majątkowym, sytuacji finansowej, ocenę uzyskiwanych efektów oraz wskazanie
czynników ryzyka i opis zagrożeń, które to sprawozdanie można sporządzić łącznie ze sprawozdaniem z
działalności jednostki dominującej – Develia S.A. w formie jednego dokumentu.
Niniejsze sprawozdanie z działalności Develia S.A. (dalej zwanej „Develia”, „Spółką” lub „Emitentem”) oraz
Grupy Kapitałowej Develia (dalej zwana „Grupą”) obejmuje okres od 1 stycznia 2025r. do 31 grudnia 2025r.
1. PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE I GRUPIE
Develia S.A. została utworzona aktem notarialnym dnia 3 marca 2006 r. i wpisana w dniu 15 marca 2006 r. do
Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Fabrycznej we Wrocławiu, VI
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000253077. Siedziba Spółki
dominującej mieści się w Polsce we Wrocławiu, przy ul. Romualda Traugutta 45.
Spółce nadano numer statystyczny REGON 020246398.
Czas trwania Spółki oraz jednostek wchodzących w skład Grupy jest nieoznaczony. Podstawowym przedmiotem
działania Spółki jest:
• PKD 64.20.Z Działalność holdingów finansowych
• Podstawowym przedmiotem działalności spółek zależnych jest prowadzenie inwestycji budowlanych na
należących do tych spółek gruntach w celu późniejszego wynajmu i sprzedaży nieruchomości
mieszkaniowych i komercyjnych
Spółka jest jednostką dominującą wobec podmiotów wchodzących w skład grupy kapitałowej Develia.
1.1. Skład Grupy Kapitałowej oraz ważniejsze zdarzenia w zakresie zmian w Grupie w okresie od 1
stycznia do 31 grudnia 2025 r.
W skład Grupy Kapitałowej Develia na dzień 31 grudnia 2025 r. wchodziła Develia S.A. oraz następujące spółki
zależne i współzależne:
Efektywny udział Develia S.A.
Nazwa spółki Siedziba
Wysokość kapitału na
dzień 31.12.2025 r.
w zł *
31 grudnia 2025
Udział w kapitale
31 grudnia 2024
Udział w kapitale
Jednostki zależne
Develia Południe S.A. (dawniej
Arkady Wrocławskie S.A.)
1)
Wrocław 113.700.000 100% 100%
Develia Wrocław S.A. Wrocław 23.100.000 100% 100%
Develia Warszawa Sp. z o.o. Wrocław 33.003.000 100% 100%
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o.
Wrocław 13.530.000
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
LC Corp Invest I Sp. z o.o.
2)
Wrocław 5.000
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
LC Corp Invest II Sp. z o.o. Wrocław 88.800.000 100% 100%
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
3)
Wrocław 4.000.000
100%
(bezpośrednio
i pośrednio)
100%
LC Corp Invest IX Sp. z o.o.
4)
Wrocław 4.700.000 100% 100%

5
(bezpośrednio
i pośrednio)
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. Wrocław 41.000.000 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Wrocław 305.000 100% 100%
4resident Sp. z o.o. Wrocław 5.000 100% 100%
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Wrocław 5.000 100% 100%
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Projekt 7 Sp. k.
Wrocław 10.000 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 20 Sp. k.
18)
Wrocław - -
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 21 Sp. k
. 19)
Wrocław
-
- 100% (pośrednio)
LC Corp Invest XVII Sp. z o.o.
Projekt 22 Sp. k.
5)
Wrocław
6.710.000 100% (bezpośrednio
i pośrednio)
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments S.K.A.
Wrocław 91.905.080
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
Develia Invest Sp. z o.o. Wrocław 1.339.000 100% 100%
LC Corp Service S.A. Wrocław 1.138.039
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
Flatte Sp. z o.o.
6) 7)
Warszawa 36.800 63,45% 63,87%
Flatte Management Sp. z o.o.
8)
Warszawa 20.450 64,41% (pośrednio) 63,87% (pośrednio)
Develia Construction Sp. z o.o. Warszawa 9.350.000 100% 100%
Develia 303 Sp. z o.o. Warszawa 450.000 100% 100%
NP 7 Sp. z o.o. Warszawa 30.055.000 100% 100%
NP 8 Sp. z o.o. Warszawa 3.583.000 100% 100%
NP 9 Sp. z o.o. Warszawa 14.153.000 100% 100%
NP 10 Sp. z o.o. Warszawa 50.155.000 100% 100%
NP 11 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 100% 100%
NP 14 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 100% 100%
NP 15 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 100% 100%
NP 16 Sp. z o.o. Warszawa 52.000 100% 100%
NP 17 Sp. z o.o. Warszawa 95.000 100% 100%
NP 19 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 100% 100%
NP 20 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 100% 100%
Develia Land Development
Sp. z o.o.
Warszawa 5.000 100% 100%
NP 8 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 5.000 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 11 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 92.364.650 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 7.331.038 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 19 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 32.745.000 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)
NP 20 Sp. z o.o. Sp. k. Warszawa 17.362.369 100% (pośrednio) 100% (pośrednio)

6
NP Maintenance S.A. Warszawa 300.000
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
100% (bezpośrednio
i pośrednio)
Develia Vita Sp. z o.o. (dawniej:
Bouygues Immobilier Polska Sp.
z o.o.)
9)
Warszawa 38.000.000 100% -
Lotnicza 100 Vita Development Sp.
z o.o.
10)
Wrocław 50.000 100% -
Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
11)
Wrocław 6.000 100% -
Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp.
z o.o.
12)
Wrocław 5.000 100% -
Jednostki współzależne
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Warszawa 5.000 80% 80%
Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Warszawa 5.000 80% 80%
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Warszawa 5.000 80% 80%
Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.
k.
13)
Warszawa
1.000
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Projekt Myśliborska Sp. z o.o.
Sp. k.
14)
Warszawa
5.682.482,07
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp. k.
Warszawa
1.000
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Malin Development 1 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 25% 25%
Luisetaines Sp. z o.o. Warszawa 5.000 10% 10%
SPV Projekt A Sp. z o.o. Warszawa 5.000 80% 80%
SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k.
15)
16)
Warszawa 29.932.515,95 80% (bezpośrednio
i pośrednio)
80% (bezpośrednio
i pośrednio)
Jednostki stowarzyszone
Morska Vita S.A.
17)
Warszawa 2.000.400,30 50,01%
(bezpośrednio)
50,01% (bezpośrednio)
Morska Vita 1 Sp. z o.o. Warszawa 19.770.800 50,01% (pośrednio) 50,01% (pośrednio)
Morska Vita 2 Sp. z o.o. Warszawa 114.305.910 50,01% (pośrednio) 50,01% (pośrednio)
Morska Vita 3 Sp. z o.o. Warszawa 5.000 50,01% (pośrednio) 50,01% (pośrednio)
* z uwagi na to, że Spółka komandytowa jest spółką osobową pozycje wykazane w tabeli powyżej jako wysokość kapitału odnoszą się do
wysokości wkładów
1)
W dniu 30 września 2025 r. zarejestrowana została w KRS zmiana statutu spółki Arkady Wrocławskie S.A.
wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Południe S.A.
2)
W dniu 10 lutego 2025 r. Develia S.A. nabyła od spółki zależnej 4Resident Sp. z o.o. 3 (trzy) udziały o wartości
nominalnej 1.000 zł każdy w spółce LC Corp Invest I Sp. z o.o. za cenę 167.373,78 zł. Z chwilą nabycia powyższych
udziałów, Develia S.A. posiada 4 spośród 5 udziałów spółki LC Corp Invest I Sp. z o.o. stanowiących 80%
wszystkich udziałów.
3)
W dniu 24 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest VII Sp. z o.o. podjęło
uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.000.000,00 zł do kwoty 50.000,00 zł poprzez

7
dobrowolne umorzenie 3.950 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i
łącznej wartości 3.950.000,00 zł. W dniu 15 marca 2026 r. zakończyło się postępowanie konwokacyjne.
4)
W dniu 24 listopada 2025 r. nadzwyczajne zgromadzenie wspólników spółki LC Corp Invest IX Sp. z o.o. podjęło
uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki z kwoty 4.700.000,00 zł do kwoty 50.000,00 zł poprzez
dobrowolne umorzenie 4.650 udziałów w kapitale zakładowym spółki, o wartości nominalnej 1.000,00 zł każdy i
łącznej wartości 4.650.000,00 zł. W dniu 15 marca 2026 r. zakończyło się postępowanie konwokacyjne.
5)
W dniu 17 grudnia 2024 r. zebranie wspólników spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 22 Sp.k. podjęło
uchwałę w sprawie podwyższenia wkładu komandytariusza tej spółki, tj. Develia S.A. z kwoty 709.900,00 zł na
kwotę 6.709.900,00 zł w postaci gotówki. Zmiana umowy spółki została zarejestrowana przez KRS w dniu 6 marca
2025 roku.
6)
W dniu 19 marca 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał zakładowy
spółki Flatte Sp. z o.o. z kwoty 31.000,00 zł do kwoty 36.250,00 zł, poprzez utworzenie 105 nowych równych i
niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Develia S.A. objęła 71 udziałów o łącznej
wartości nominalnej 3.550,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości 520.359,00 zł, a The Heart S.A. objęła
34 udziały o łącznej wartości nominalnej 1.700,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości 249.186,00 zł.
Ponadto w dniu 26 czerwca 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał
zakładowy spółki Flatte Sp. z o.o. z kwoty 36.250,00 zł do kwoty 36.800,00 zł poprzez utworzenie 11 nowych
równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł. Powyższa zmiana została zarejestrowana w
KRS w dniu 4 listopada 2025 r.
7)
W dniu 13 stycznia 2026 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników spółki Flatte sp. z o.o. został
podwyższony kapitał zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 36.800,00 zł do kwoty 47.700,00 zł, to jest o kwotę
10.900,00 zł poprzez utworzenie 218 nowych udziałów, które objęła spółka Develia S.A., a zostały pokryte wkładem
pieniężnym w kwocie 741.989,80 zł, z czego kwota 731.089,80 zł została przeznaczona na kapitał zakładowy
(agio). Zmiana została zarejestrowana w KRS w dniu 11.03.2026 r.
8)
W dniu 23 grudnia 2025 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników podwyższony został kapitał zakładowy
spółki Flatte Management Sp. z o.o. z kwoty 16.500,00 zł do kwoty 20.450,00 zł poprzez utworzenie 79 nowych
równych i niepodzielnych udziałów o wartości nominalnej 50,00 zł, przy czym Flatte Sp. z o.o. objęła 79 udziałów
o łącznej wartości nominalnej 3.950,00 zł, w zamian za wkład pieniężny w wysokości 785.000,00 zł. Podwyższenie
kapitału zostało zarejestrowane w KRS w dniu 15 stycznia 2026 r.
9)
W dniu 10 lipca 2025 r., Emitent, działający jako kupujący zawarł z Bouygues Immobilier, société anonyme z
siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą we Francji,
przyrzeczoną umowę sprzedaży dotyczącą nabycia przez Emitenta 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki
Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. W dniu 18 sierpnia 2025 r. została zarejestrowana w KRS zmiana umowy
spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. wskutek której spółka ta zmieniła nazwę na Develia Vita Sp. z o.o.
10)
W dniu 6 października 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Lotnicza 100 Vita Development Sp. z o.o.
11)
W dniu 25 listopada 2025 r. w KRS została zarejestrowana spółka Aleja Pokoju Vita Sp. z o.o.
12)
W dniu 15 grudnia 2025 r. została zarejestrowana spółka Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o.
13)
W dniu 1 kwietnia 2025 r. wspólnicy spółki Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. podjęli uchwałę o zmianie
umowy spółki i obniżeniu wkładów wniesionych przez wspólników, w tym przez Develia S.A. do kwoty 799,99 zł.
14)
W dniu 11 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. m.in. na mocy,
której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A.
jako komandytariusza został podwyższony do kwoty 4.546.141,07 zł.
15)
W dniu 15 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp.k. m.in. na mocy, której
nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako
komandytariusza został podwyższony do kwoty 16.247.229,74 zł. Ponadto w dniu 14 października 2025 r. nastąpiła
zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. m.in., na mocy, której nastąpiła zmiana umowy spółki i
podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako komandytariusza został
podwyższony z kwoty 17.637.937,74 zł do kwoty 23.945.952,74 zł tj. o kwotę 6.308.015,00 zł.
16)
W dniu 24 września 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. Sp. k. m.in., na mocy, której
nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład Develia S.A. jako
komandytariusza został podwyższony z kwoty 16.247.229,74 zł do kwoty 17.637.937,74 zł tj. o kwotę 1.390.708,00
zł.

8
17)
W dniu 10 stycznia 2025 r. Develia S.A. dokonała wpłaty tytułem objęcia akcji spółki Morska Vita S.A. w
wykonaniu umowy joint venture zawartej w dniu 11 marca 2024 r. oraz uchwały nadzwyczajnego walnego
zgromadzenia spółki Morska Vita S.A. z dnia 10 grudnia 2024 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego
spółki z kwoty 2.000.400,20 zł do kwoty 2.000.400,30 zł, poprzez emisję 1 (jednej) nowej akcji imiennej zwykłej
serii G o wartości nominalnej 0,10 zł. Cena emisyjna Akcji Serii G została określona na kwotę 44.991.000,00 zł i
została objęta i opłacona przez Develia S.A. Przedmiotowe podwyższenie zostało zarejestrowane w KRS w dniu
27 lutego 2025 r.
18)
W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 sp.
k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej likwidacji. Z dniem 2 grudnia
2025 r. spółka LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 20 sp.k. została wykreślona z rejestru KRS.
19)
W dniu 20 listopada 2025 r., na mocy uchwały wspólników spółki LC Corp Invest XVII Sp. z o.o. Projekt 21 Sp.
k., wspólnicy postanowili jednomyślnie o rozwiązaniu spółki, bez przeprowadzania jej likwidacji. Z dniem 17 grudnia
2025 r. spółka LC Corp Invest XVII sp. z o.o. Projekt 21 sp.k. została wykreślona z rejestru KRS
Oprócz powyżej opisanych zdarzeń, w okresie od 1 stycznia 2025 r. do dnia 31 grudnia 2025 r. nie nastąpiły inne
istotne zmiany w składzie Grupy.
1.2. Przedmiot działalności
Przedmiotem działalności Grupy jest działalność deweloperska związana z prowadzonymi inwestycjami
budowlanymi, przy czym przedmiotem działalności Develia S.A. odzwierciedlonym w systemie ewidencji REGON
jest działalność holdingów finansowych, zarządzanie i kierowanie działalnością gospodarczą, działalność w
zakresie zagospodarowywania i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 roku Emitent oraz Grupa realizowała strategię zgodną z podstawowym
rodzajem działalności tj. działalność inwestycyjną.
2. OPIS DZIAŁALNOŚCI PROWADZONEJ PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2025 R.
W 2025 r. Develia S.A. prowadziła działalność deweloperską w ramach segmentu mieszkaniowego, a także
realizowała zadania związane z administracją, zarządzaniem oraz nadzorem właścicielskim nad spółkami
zależnymi i organizowała finansowanie ich działalności inwestycyjnej. Emitent prowadził również intensywną
działalność w zakresie pozyskiwania gruntów pod nowe inwestycje w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Gdyni,
Wrocławiu i Poznaniu. Emitent realizował działania założone w „Strategii Develia na lata 2024-2028” związane z
dezinwestycją portfela biurowego i handlowego, podejmował intensywne i zarazem skuteczne działania w zakresie
nawiązywania partnerstw w ramach projektów JV (projekty Myśliborska, Lizbońska, Cieszewskiego i Grochowska
z Grupo Lar Polonia Sp. z o.o., projekt OpCo z The Heart S.A., projekt Malin z Hilwood Malin Development
Logistics, LLC z siedzibą w USA, Projekt Morska w Gdyni, projekt budowy akademika z I Asset Management,
projekt mieszkaniowy Lotnicza z PFI Global Sp. z o.o.), a także prowadził intensywne działania w kierunku budowy
segmentu akademikowego dla klienta instytucjonalnego (PBSR). Spółki zależne od Develia S.A. prowadziły
działania na rynku deweloperskim kontynuując inwestycje lub przygotowując się do rozpoczęcia inwestycji
budowlanych
2.1. Podstawowe produkty, towary i usługi Spółki
Podstawową działalnością Spółki jest działalność deweloperska oraz działalność holdingowa polegająca na
świadczeniu usług holdingowych (zarządczych, finansowych, administracyjnych) na rzecz spółek.
Działalność Spółki ogranicza się do terytorium Polski.
W poniższych tabelach przedstawione zostały jednostkowe dane dotyczące przychodów i zysków Spółki za rok
zakończony 31 grudnia 2025 roku i za rok zakończony dnia 31 grudnia 2024.
Działalność holdingowa i deweloperska
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
1 052 737
790 423
Przychody ze sprzedaży usług
79 657
56 125
Przychody ze sprzedaży towarów i produktów
973 080
734 298

9
Koszt własny sprzedaży
(693 402)
(537 499)
Zysk/(strata) brutto ze sprzedaży
359 335
252 924
Koszt sprzedaży i dystrybucji
(37 120)
(27 240)
Koszty ogólnego zarządu
(94 291)
(79 564)
Pozostałe przychody operacyjne
7 658
4 054
Pozostałe koszty operacyjne
(7 985)
(2 824)
Oczekiwane straty kredytowe
(4 450)
(983)
Zysk/(strata) z działalności operacyjnej
223 147
146 367
Przychody z dywidend
208 509
276 727
Przychody finansowe
98 823
66 766
Koszty finansowe
(80 941)
(117 777)
Zysk/(strata) brutto
449 538
372 083
Podatek dochodowy
(32 649)
(32 238)
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej
416 889
339 845
Zysk/(strata) netto
416 889
339 845
Inne całkowite dochody
Inne składniki całkowitych dochodów
17
(17)
Podatek dochodowy dotyczący innych składników całkowitych
dochodów
(3)
3
Inne całkowite dochody (netto)
14
(14)
Całkowity dochód
416 903
339 831
Aktywa i zobowiązania
Aktywa ogółem
4 472 562
3 730 683
Zobowiązania ogółem
2 694 656
2 134 870
2.2. Podstawowe produkty, towary i usługi Grupy
Głównym źródłem przychodów Grupy w 2025 r. była sprzedaż w segmencie deweloperskim, która stanowiła 99,6%
wszystkich przychodów.
W poniższej tabeli przedstawione zostały dane skonsolidowane za rok zakończony 31 grudnia 2025 r. dotyczące
przychodów i zysków poszczególnych segmentów Grupy (w tys. złotych):
Okres 12 miesięcy zakończony
31 grudnia 2025
Usługi najmu
Działalność
deweloperska
Działalność
holdingowa
(pozostała)
RAZEM
Działalność operacyjna
Przychody ze sprzedaży
180
2 068 753
7 997
2 076 930
Przychody ze sprzedaży usług
180
1 919
7 997
10 096
Przychody ze sprzedaży towarów i
produktów
- 2 066 834 - 2 066 834
Koszt własny sprzedaży (przed alokacją
ceny nabycia)
- (1 289 205) (3 394) (1 292 599)
Koszt własny sprzedaży (alokacja ceny
nabycia)*
- (48 185) - (48 185)
Koszt własny sprzedaży, RAZEM
-
(1 337 390)
(3 394)
(1 340 784)
Zysk/(Strata) brutto ze sprzedaży
180
731 363
4 603
736 146
Zysk/(Strata) z nieruchomości
inwestycyjnych
(6 240) - - (6 240)
Koszty sprzedaży
-
(71 358)
-
(71 358)
Koszty ogólnego zarządu
(3 485)
(135 777)
(347)
(139 609)

10
Pozostałe przychody operacyjne
533
13 985
5 876
20 394
Pozostałe koszty operacyjne
(83)
(5 314)
(7 774)
(13 171)
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej
(9 095)
532 899
2 358
526 162
Przychody finansowe
2 885
13 945
585
17 415
Koszty finansowe
(2 903)
(283)
(13 426)
(16 612)
Udział w zyskach (stratach) jednostek
ujmowanych metodą praw własności
(7) 14 195 - 14 188
Zysk/(Strata) brutto
(9 120)
560 756
(10 483)
541 153
Podatek dochodowy (obciążenie
podatkowe)
- (91 802) (6 728) (98 530)
Zysk/(Strata) netto
(9 120)
468 954
(17 211)
442 623
Inne całkowite dochody podlegające przeklasyfikowaniu do wyniku
w kolejnych okresach sprawozdawczych
Zabezpieczenia przepływów pieniężnych
-
-
17
17
Podatek dochodowy dotyczący innych
składników całkowitych dochodów
- - (3) (3)
Inne całkowite dochody (netto)
-
-
14
14
Całkowite dochody
(9 120)
468 954
(17 197)
442 637
* Koszt własny sprzedaży (alokacja ceny nabycia) dotyczy rozliczenia wyceny zapasów do wartości godziwej rozpoznanych na dzień nabycia spółek z
dawnej Grupy Nexity oraz Develia Vita
2.3. Informacja o rynkach zbytu
Spółka prowadzi działalność na rzecz spółek zależnych oraz samodzielnie realizuje działalność deweloperską.
Obszarem działalności Grupy Kapitałowej jest Polska, z kluczowymi lokalizacjami w dużych miastach: Warszawa,
Wrocław, Kraków, Gdańsk, Łódź, Katowice i Poznań.
Łącznie w 2025 r. sprzedano 3345 mieszkań i lokali usługowych (umowy przedsprzedaży: po uwzględnieniu
odstąpień, bez umów rezerwacyjnych) – co stanowiło wzrost o 5% w stosunku do analogicznego okresu roku
ubiegłego, a przekazano aktami notarialnymi 2959 mieszkania i lokale usługowe – wzrost o 3% w stosunku do
2024 r.
Grupa konsekwentnie realizuje strategię dywersyfikacji lokalizacji inwestycji i rozszerzania działalności na rynku
mieszkaniowym Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Gdańska i Poznania, co przekłada się na strukturę sprzedaży w
2025 r.
Poniższa tabela prezentuje liczby przedsprzedanych mieszkań/lokali w poszczególnych miastach (umowy
przedsprzedaży, po uwzględnieniu odstąpień, bez umów rezerwacyjnych):
przedsprzedaż
2
2
miasto 4 kw. 2024 4 kw. 2025
01.01-
31.12.2024
01.01-
31.12.2025
01.01-
28.02.2025
01.01-
28.02.2026
Warszawa
113
282
1142
973
202
166
Wrocław
141
191
469
720
110
92
Kraków
127
169
663
662
124
74
Trójmiasto
51
66
538
502
147
34
Łódź
0
0
0
0
0
0
Katowice
24
38
198
171
20
16
Poznań
29
87
116
289
14
48
RAZEM DEV
485
833
3126
3317
617
430
RAZEM JV
12
12
71
28
4
4
RAZEM
497 845 3197 3345 621 434
+70%
+5%
-30%

11
oraz tabela liczby przekazanych aktem notarialnym mieszkań/lokali:
przekazania
miasto 4 kw. 2024 4 kw. 2025
01.01-
31.12.2024
01.01-
31.12.2025
01.01-
28.02.2025
01.01-
28.02.2026
Warszawa 276 579 749 1246 14 226
Wrocław
178
10
298
316
24
152
Kraków
390
155
764
484
18
263
Trójmiasto
158
235
478
407
9
94
Łódź
0
0
0
0
0
0
Katowice
47
11
221
152
3
1
Poznań
0
1
156
159
0
1
RAZEM DEV
1049
991
2666
2764
68
737
RAZEM JV
19
5
199
195
6
0
RAZEM
1068 996 2865 2959 74 737
-7%
+3%
+896%
Ponadto na dzień 31 grudnia 2025 r. w ofercie znajdowało się 3301 mieszkań i lokali usługowych (3210 Develia i
91 JV):
zrealizowane
z rozpoczętą budową **
bez rozpoczętej budowy
bank gruntów
oferta
25692
6224
233
7895
miasto sprzedane w ofercie sprzedane w ofercie sprzedane w ofercie
do
wprowadzenia
Warszawa
8528
37
645
1094
0
0
3376
Wrocław
4588
21
857
680
0
71
1302
Kraków
6073
156
372
245
0
0
1558
Trójmiasto
3636
12
428
147
2
160
526
Łódź
60
0
0
0
0
0
114
Katowice
818
2
248
175
0
0
910
Poznań
152
0
297
410
0
0
109
RAZEM DEV
23 855
228
2 847
2 751
2
231
7 895
Mieszkania sprzedane przed
włączeniem do grupy spółek
nabytych, prezentowane jako
w budowie
Nexity
BIP 513
Mieszkania zakończone po
dacie transakcji nabycia
spółek i mieszkania
nieprzekazane z
wcześniejszych etapów.
Nexity 1 119
BIP 96
RAZEM
25 070 228 3 360 2 751 2 231 7 895
RAZEM JV
394
0
22
91
0
0
* dla inwestycji nabytych od Nexity Polska wykazano sprzedaż od dnia nabycia tj. 26.07.2023
* dla inwestycji nabytych od BIP wykazano sprzedaż od dnia nabycia tj. 10.07.2025
** w ofercie z rozpoczętą budową nie uwzględniono inwestycji Bemowo Vita 4 (A2), tj. 67 szt., inwestycja na 31.12.2025 rozpoczęła budowę, jednak nie
była wprowadzona do sprzedaży.
Kolejne etapy wprowadzane są adekwatnie do tempa sprzedaży w danej inwestycji, tak by zapewnić optymalną
ofertę. Poniżej opisano projekty Grupy zarówno realizowane jak i w przygotowaniu.

12
2.4. Projekty inwestycyjne w realizacji
Projekty mieszkaniowe
Nazwa projektu Miasto Dzielnica Segment
Planowany
termin
zakończenia
budowy
Liczba
mieszkań i
lokali
użytkowych
Aleje Praskie
(etapy VII, VIII,IX)
Warszawa Praga Południe
Mieszkania,
usługi
4Q'2026
142
4Q'2026
89
4Q'2027
142
Drwęcka Warszawa Praga Południe Mieszkania 4Q'2027 20
Krakowska Vita
(etap 2)
Warszawa Włochy
Mieszkania,
usługi
4Q'2027 112
Bemowo Vita
(B1/B2 ,A1, A2)
Warszawa Bemowo Mieszkania
2Q'2026
136
3Q'2027
117
3Q'2027
67
Oliwska Vita 2 Warszawa Mieszkania 2Q'2026 201
Rokokowa Vita Warszawa Mieszkania 2Q'2026 38
Trzcinowa I i II Warszawa Mieszkania
4Q'2027
117
4Q'2027
49
Avenir Warszawa
Mieszkania,
usługi
3Q'2026 89
Lumea
(etap: 4,5,6)
Warszawa
Mieszkania,
usługi
2Q'2026
53
2Q'2026
61
4Q'2026
53
M Bemowo
(etap: 3 i 4)
Warszawa
Mieszkania,
usługi
1Q'2027
60
4Q'2027
198
Neo Praga Warszawa
Mieszkania,
usługi
1Q'2026 108
Reve Warszawa
Mieszkania,
usługi
2Q'2026 89
Stacja Rembertów Warszawa Mieszkania 3Q'2027 64
Aroniowa
(etap I)
Warszawa Mieszkania 3Q'2027 76
Viva Cite
(etap 1 i 2)
Wrocław
Mieszkania,
usługi
4Q'2027
114
4Q'2027
93
Ogrody Wojszyce
(etap III)
Wrocław Krzyki Mieszkania 1Q'2026 40
Legnicka
(etap I-II)
Wrocław
Mieszkania,
usługi
2Q'2026
169
2Q'2026
132
Orawska Vita
(etap II i III)
Wrocław Ołtaszyn Mieszkania
1Q'2026
205
4Q'2026
205
Piękna Wrocław
Mieszkania,
usługi
4Q'2026 92
Traugutta Wrocław Mieszkania 3Q'2026 83
Wuwa Vita 1 Wrocław Mieszkania 2Q'2026 176
Wuwa Vita 2 Wrocław Mieszkania 2Q'2027 178
Przy Parku Vita
(etap 1 i 2)
Wrocław Mieszkania
2Q'2027
143
4Q'2027
71
Vivre Wrocław
Mieszkania,
usługi
2Q'2027 56
Południe Vita
(etap III)
Gdańsk Południe Mieszkania 4Q'2026 186
Przemyska Vita
(etap II)
Gdańsk Mieszkania 2Q'2026 256

13
Jesionowa Gdańsk Mieszkania 1Q'2027 77
Kopernika Vita Gdańsk Mieszkania 2Q'2027 56
Centralna Vita
(etap 2)
Kraków Czyżyny
Mieszkania,
usługi
1Q'2026 198
City Vibe
6 (E)
Kraków
Mieszkania,
usługi
4Q'2026 108
Słoneczne Miasteczko
(etap XV)
Kraków
Bieżanów-
Prokocim
Mieszkania,
usługi
2Q'2026 188
Żabiniec Kraków
Mieszkania,
usługi
4Q'2026 123
Ceglana Park
(etap VII i VIII)
Katowice Brynów
Mieszkania,
usługi
1Q'2026
214
4Q'2026
209
Unii Lubelskiej Poznań
Mieszkania,
usługi
2Q'2026 292
Ptasia Vita Poznań Mieszkania 4Q'2027 116
Multikino
(etap I)
Poznań Mieszkania
4Q'2026
108
2Q'2027
150
Vilda Arte Gdańsk
Mieszkania,
usługi
1Q'2026 59
Total (31.12.2025)
6 178
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa posiadała 3 382 lokale sprzedane będące w realizacji (w tym JV - 22 lokale).
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa nie przekazała 1 039 lokali z zakończonych inwestycji (w tym JV - 0 lokali).
Na dzień 31 grudnia 2025 inwestycja Bemowo Vita 4 (A2) nie jest w ofercie tj. 67 lokali
Na dzień 31 grudnia 2025 roku w realizacji był 1 projekt w ramach JV o łącznej liczbie lokali 113.
2.5. Projekty deweloperskie w przygotowaniu (pozostające w banku ziemi)
Projekty mieszkaniowe
Nazwa projektu Miasto Liczba mieszkań i lokali użytkowych
Aroniowa Warszawa 1 372
Bemowo Vita Warszawa 472
Sochaczewska Warszawa 436
Aleja Krakowska IV Warszawa 136
Józefów Sosnowa Warszawa 145
Lewandów Vita Warszawa 164
Sochaczewska Vita Warszawa 97
Świętej Rodziny Warszawa 177
Popularna Vita Warszawa 214
Objazdowa Warszawa 163
Brzozy Wrocław 181
Przy Parku Vita Wrocław 558
Podhalańska Wrocław 229
Pilczycka Vita Wrocław 200

14
Reszelska II Wrocław 34
Paczkowska Wrocław 171
Południe Vita Gdańsk 468
Zamojska Vita Gdańsk 89
Żywiecka Gdańsk 131
Centralna Park Kraków 136
Centralna Vita Kraków 1 422
Pustynna 43 Łódź 114
Multikino Poznań 109
Bracka Katowice 910
Vratislavia Rezidence
(Malin)
Wrocław
-
Dębowa Ostoja Łódź -
Total (31.12.2025) 8 128
Lokale wprowadzone do oferty z nierozpoczętą budową
Południe Vita IV Gdańsk -162
Podhalańska 1 Wrocław -71
Total (31.12.2025) 7 895
(*) projekt Malin oraz Dębowa Ostoja nie uwzględnione na 31.12.2025 w kalkulacji banku gruntów
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Grupa posiadała 15 972 lokali w tym 2 970 w ramach JV i 1 063 lokali w ramach PPP oraz 3 811 lokali
zabezpieczonych przez Develia.
2.6. Uzależnienie Grupy od dostawców i odbiorców
• Odbiorcy usług
W 2025 r. spółki Grupy, w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych, nie były uzależnione od żadnego
odbiorcy usług, z uwagi na to, iż klientami Grupy są głównie osoby fizyczne, należące do szeroko rozumianej grupy
konsumenckiej.
• Dostawcy usług
W 2025 r. spółki Grupy nie były uzależnione od szczególnych dostawców – usługi budowlane oferowane są przez
wiele firm konkurujących na rozwiniętym rynku budowlanym w Polsce i spółki Grupy korzystają z usług różnych
firm budowlanych w celu eliminacji ryzyka uzależnienia od jednego podmiotu. Grupa kontraktuje prace budowlane
wyłaniając wykonawców w drodze przetargów, wybierając najkorzystniejszą ofertę. Inwestycje Grupy są
realizowane głównie w systemie generalnego wykonawstwa lub poprzez spółkę zależną Develia Construction sp.
z o.o. jako zarządzającego projektami, który kontraktuje wykonawców na poszczególne fronty robót i dostawców
materiałów.
2.7. Istotne umowy znaczące, umowy ubezpieczenia
1) W dniu 15 kwietnia 2025 r. Emitent zawarł z Grupo Lar Holding Polonia Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie
(„Grupo Lar Holding Polonia”) oraz CGLS Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Warszawie („Lar Management Polonia”)
– tj. spółkami należącymi do hiszpańskiej grupy kapitałowej Grupo Lar („Partnerzy”), aneks do umowy
współpracy w ramach joint venture z dnia 13 sierpnia 2021 r. z zamiarem rozszerzenia dotychczasowej

15
inwestycji polegającej na budowie osiedla mieszkaniowego w Warszawie, poprzez realizację około 150
dodatkowych mieszkań („Nowa Inwestycja”). W ramach Nowej Inwestycji wskutek zawarcia Aneksu nr 3,
łączne zaangażowanie kapitałowe Emitenta oraz Grupo Lar Holding Polonia wyniesie 166.193.827,00 PLN,
przy czym zaangażowanie Emitenta zostało określone na 80%, a zaangażowanie Grupo Lar Holding Polonia
na 20%. W dniu 15 kwietnia 2025 r. nastąpiła zmiana umowy spółki SPV Projekt A Sp. z o.o. sp.k. m.in., na
mocy której nastąpiła zmiana umowy spółki i podwyższenie wkładów wspólników w ten sposób, że wkład
Develia S.A. jako komandytariusza został podwyższony do kwoty 16.247.229,74 zł (tj. o kwotę 3.974.566,45
zł).
2) W dniu 30 czerwca 2025 r., Emitent oraz spółka zależna od Emitenta – Arkady Wrocławskie S.A. w której
Emitent posiada 100% akcji uprawniających do 100% głosów na walnym zgromadzeniu, zawarła z Vastint
Poland Sp. z o.o. przyrzeczoną umowę sprzedaży w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w
dniu 19 grudnia 2023 r. (z późn. zm) dotyczącą sprzedaży przez: (i) spółkę Arkady Wrocławskie S.A. prawa
użytkowania wieczystego i prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem wielofunkcyjnym o
nazwie „Arkady Wrocławskie” położonym we Wrocławiu przy ul. Swobodnej numer 31-33 / Powstańców
Śląskich 2-4 („Nieruchomość 1”) oraz sprzedaży przez (ii) Emitenta prawa własności nieruchomości
zabudowanej budynkiem handlowo-usługowym położonym we Wrocławiu przy ul. Komandorskiej 7-11
(„Nieruchomość 2”).
Cena bazowa za Nieruchomość 1 wynosiła 38.690.409,00 EUR i zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży
została pomniejszona o koszty składek na ubezpieczenia tytułu oraz oświadczeń i zapewnień i powiększona
o rozliczenie podatku od nieruchomości i opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i po obniżeniach oraz
podwyższeniach, o których mowa powyżej wyniosła finalnie 38.766.934,00 EUR i podlegała zwolnieniu z
podatku VAT („Cena 1”). Cena bazowa za Nieruchomość 2 wynosiła 4.209.591,00 EUR i zgodnie z
postanowieniami Umowy Przedwstępnej została pomniejszona o koszty składek na ubezpieczenia tytułu oraz
oświadczeń i zapewnień i powiększona o rozliczenie podatku od nieruchomości i opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste i po obniżeniach oraz podwyższeniach, o których mowa powyżej wyniosła finalnie 4.200.343,00
EUR netto i została powiększona o należny podatek VAT („Cena 2”). Z zapłaconych cen sprzedaży
nieruchomości spłacony został w całości tj. w łącznej kwocie 26.000.000 EUR kredyt bankowy wynikający z
umowy zawartej przez Emitenta z mBank S.A. i wygasły wszelkie zabezpieczenia udzielone przez Emitenta
związane z tą transakcją.
3) W dniu 10 lipca 2025 r., w wykonaniu zawartej w dniu 29 kwietnia 2025 r. umowy przedwstępnej oraz wobec
uzyskania w dniu 7 lipca 2025 r. zgody UOKiK na koncentrację, Emitent, działający jako kupujący zawarł z
Bouygues Immobilier, société anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par
actions simplifiée z siedzibą we Francji, przyrzeczoną umowę sprzedaży („Umowa Przyrzeczona”) dotyczącą
nabycia przez Emitenta 100% udziałów w kapitale zakładowym spółki Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.
(obecnie Develia Vita Sp. z o.o.) („Nabywana Spółka") – spółki zależnej od Sprzedających („Transakcja”).
Łączna cena sprzedaży udziałów Nabywanej Spółki wyniosła 65,9 mln EUR. Pierwotna cena wskazana w
umowie przedwstępnej sprzedaży w wysokości 66,5 mln EUR została poddana korekcie na warunkach
uzgodnionych przez strony. Struktura transakcji zakładała, że bieżące przepływy pieniężne od 1 stycznia 2025
roku przypadają Emitentowi. W przypadku pojawienia się niedozwolonych przepływów finansowych pomiędzy
Nabywaną Spółką a Sprzedającymi i jego podmiotami powiązanymi w roku 2025, wartość takich przepływów
zostanie zwrócona przez Sprzedających Emitentowi. Cena została zapłacona w całości w dniu zawarcia
umowy przyrzeczonej. W dniu 18 sierpnia 2025 r. zarejestrowana została w KRS zmiana nazwy spółki
Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. na Develia Vita Sp. z o.o.
4) W dniu 3 października 2025 roku, Emitent zawarł z podmiotem niepowiązanym z Emitentem, tj. z PFI Global
Sp. z o.o. („PFIG”) umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture („Umowa JV”) z zamiarem
realizacji za pośrednictwem spółki projektowej („Spółka JV”) wspólnej, wieloetapowej inwestycji polegającej
na budowie i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o powierzchni użytkowej około 29.191 m2 na
nieruchomości we Wrocławiu przy ul. Lotniczej („Wspólna Inwestycja”). W związku z transakcją, Emitent będzie
posiadać łącznie 50,01% akcji w Spółce JV, a PFIG będzie posiadać łącznie 49,99% akcji w Spółce JV. PFIG
nie jest podmiotem powiązanym z Emitentem w rozumieniu definicji podmiotu powiązanego wskazanej w
międzynarodowych standardach rachunkowości. Wstępne zaangażowanie kapitałowe Emitenta w związku z
inwestycją wyniesie ok. 44 mln zł. Emitent jako podmiot zarządzający Wspólną Inwestycją, zarówno na
poziomie zarządu Spółki JV jak i na podstawie osobnych umów o zarządzenie Wspólną Inwestycją, będzie
odpowiedzialny za całokształt czynności związanych z realizacją Wspólnej Inwestycji, w tym będzie świadczył
odpłatne usługi, zarządzania procesem budowy i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych na

16
nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Lotniczej. Pozostałe warunki Umowy JV, w tym odnoszące się
do warunków realizacji transakcji, nie odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych dla tego typu
dokumentów. Warunkiem utworzenia joint venture objętej Umową JV było między innymi uzyskanie właściwej
zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zgodnie z ustawą z dnia 16 lutego 2007 r. o
ochronie konkurencji i konsumentów, która została wydana 9 grudnia 2025 r.
5) W dniu 6 października 2025 r. została wybrana wspólna oferta Emitenta oraz spółki zależnej od Emitenta – NP
11 Sp. z o.o. Sp. k., działających w ramach konsorcjum w postępowaniu o zawarcie umowy partnerstwa
publiczno-prywatnego, prowadzonego w trybie dialogu konkurencyjnego pod nazwą: „Nowy Port 2030+”,
ogłoszonego przez Prezydenta Miasta Gdańska. Zawarcie umowy konsorcjum nastąpiło w dniu 9 października
2025 r. Zgodnie z warunkami umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym zawarcie przyrzeczonych umów
sprzedaży Nieruchomości oraz umów przenoszących prawo własności Nieruchomości nastąpi w terminie
ustalonym przez strony tej umowy. W przypadku niektórych Nieruchomość ich nabycie będzie uzależnione od
niewykonania przez uprawniony podmiot przysługującego mu prawa pierwokupu. Celem Przedsięwzięcia jest
kompleksowe zagospodarowanie i zabudowa obszaru dzielnicy Nowy Port w Gdańsku, obejmujące realizację
zarówno obiektów celu publicznego („OCP”), jak i obiektów celu komercyjnego („OCK”). W ramach projektu
przewidziano m.in. budowę i sprzedaż na rzecz Gminy Miasta Gdańsk („Gmina”) lokali mieszkalnych i
użytkowych, przebudowę i remont wybranych kamienic, realizację infrastruktury publicznej (w tym żłobka,
terenów rekreacyjnych, basenu, układu komunikacyjnego), a także rozwój komunalnego zasobu
mieszkaniowego. Przedsięwzięcie będzie realizowane etapami, zgodnie z uzgodnionym harmonogramem,
jednak nie dłużej niż do 2037 roku. Wynagrodzenie Konsorcjum składa się z dwóch części: (i) prawa do
wyłącznej eksploatacji OCK (w tym pobierania pożytków z OCK) oraz (ii) wynagrodzenie od Gminy za
zagospodarowanie, wybudowanie i utrzymanie OCP, które wyniesie 108 943 826,00 zł netto (tj. 131 523
593,70 zł brutto). Dodatkowo, na zasadach i warunkach ujętych w Umowie i umowie konsorcjum, nabyciu na
rzecz Konsorcjum będą podlegały nieruchomości w dzielnicy Nowy Port w Gdańsku (obręb 45, 46, 59, 60, 61,
„Nieruchomości”), za cenę określoną w operatach szacunkowych. Według operatów szacunkowych aktualnych
na datę niniejszego raportu cena Nieruchomości wynosi 175.537.854,69 zł brutto. Na przedmiotowych
nieruchomościach planowana jest realizacja projektu inwestycyjnego z szacowaną łączną ilością ok 942 lokali
mieszkalnych i ok. 104 lokali usługowych o łącznej powierzchni użytkowej 64.227 m2. Planowany termin
rozpoczęcia sprzedaży pierwszego etapu w ramach tego projektu to I kwartał 2027 roku. Zgodnie z warunkami
Umowy, zawarcie przyrzeczonych umów sprzedaży Nieruchomości oraz umów przenoszących prawo
własności Nieruchomości nastąpi w terminie ustalonym przez strony Umowy. W przypadku niektórych
Nieruchomość ich nabycie będzie uzależnione od niewykonania przez uprawniony podmiot przysługującego
mu prawa pierwokupu. Emitent poinformuje w osobnych raportach bieżących o zawarciu umów przenoszących
własność Nieruchomości. Całkowity koszt przedsięwzięcia, jakie ma być zrealizowane na podstawie Umowy
rozumiany jako suma kosztów zrealizowania OCP i OCK wynosi: 1.375.039.105,48 zł brutto.
6) W dniu 31 października 2025 r. Emitent zawarł z podmiotami niepowiązanymi z Emitentem, tj. m.in. z
funduszami inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A., aneks do umowy z dnia 11 marca 2024
r. w przedmiocie współpracy w ramach joint venture z zamiarem realizacji za pośrednictwem spółki projektowej
Morska Vita S.A. oraz jej poszczególnych spółek zależnych, wspólnej, wieloetapowej inwestycji polegającej
na budowie i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o powierzchni użytkowej około 95 000,00 m2
(dziewięćdziesiąt pięć tysięcy metrów kwadratowych) na nieruchomości w Gdyni Leszczynki („Umowa JV”)
(„Aneks”) („Wspólna Inwestycja”). W wyniku zawarcia Aneksu Wspólna Inwestycja obejmie również
nieruchomość położoną w Gdyni przy ul. Morskiej, stanowiącą działkę nr 1011, o powierzchni 0,2909 ha, dla
której Sąd Rejonowy w Gdyni, V Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze
GD1Y/00028400/4, o nabyciu której Emitent informował w raporcie bieżącym nr 99/2025 z dnia 31
października 2025 r.
7) W dniu 23 grudnia 2025 r. Emitent zawarł z podmiotem niepowiązanym z Emitentem, tj. spółką Mosaic Poland
Holding P.S.A. z siedzibą w Poznaniu („Mosaic”) umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture
(„Umowa JV”) z zamiarem realizacji za pośrednictwem spółki projektowej („Spółka JV”) wspólnej inwestycji
polegającej na budowie i komercjalizacji budynku zakwaterowania dla studentów wraz pomieszczeniami
usługowymi, miejscami parkingowymi oraz infrastrukturą towarzyszącą, o maksymalnej powierzchni użytkowej
11.800 m.kw. na nieruchomości we Wrocławiu składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych
12/2 oraz 1/3, o powierzchni 0,3246 ha, położonych przy pl. Orląt Lwowskich 13-18; ul. Nabycińska 10 we
Wrocławiu, obręb 0001 Stare Miasto, o której nabyciu Emitent informował raportem bieżącym nr 10/2025 z
dnia 28 stycznia 2025 roku („Nieruchomość”) („Wspólna Inwestycja”). Sprzedaż Wspólnej Inwestycji

17
planowana jest nie wcześniej niż 2 lata po ukończeniu procesu budowy Wspólnej Inwestycji. Obecnie Emitent
posiada 100% udziałów w Spółce JV. W następstwie transakcji, Emitent będzie posiadać 25% udziałów w
Spółce JV, a Mosaic będzie posiadać 75% udziałów w Spółce JV. Mosaic nie jest podmiotem powiązanym z
Emitentem w rozumieniu definicji podmiotu powiązanego wskazanej w międzynarodowych standardach
rachunkowości. Pozostałe warunki Umowy JV, w tym odnoszące się do warunków realizacji transakcji, nie
odbiegają od postanowień powszechnie stosowanych dla tego typu umów. Warunkiem utworzenia joint
venture objętej Umową JV jest między innymi uzyskanie właściwej zgody Prezesa UOKIK, która wydana
została w dniu 16 marca 2026 r. Emitent, na podstawie odrębnej umowy o zarządzanie procesem Wspólnej
Inwestycji w fazie budowlanej, zawartej pomiędzy Emitentem a Spółką JV („Umowa DMA”) razem z zawarciem
Umowy JV, będzie świadczył odpłatne usługi zakresie zarządzanie procesem budowy Wspólnej Inwestycji.
Mosaic, na podstawie odrębnej umowy o zarzadzanie nieruchomością, która może zostać zawarta w
przyszłości pomiędzy Mosaic a Spółką JV, może w przyszłości świadczyć odpłatne usługi dotyczące bieżącej
obsługi Spółki JV, zarządzania Spółką JV w fazie operacyjnej oraz komercjalizacji Wspólnej Inwestycji.
Nieruchomość jest obecnie własnością Emitenta. Po nabyciu 75% udziałów w Spółce JV przez Mosaic co
nastąpiło w dniu 24 marca 2026 r., w dalszej kolejności planowane jest zawarcie pomiędzy Emitentem (jako
sprzedającym) a Spółką JV (jako kupującym) (tj. podmiotem powiązanym z Emitentem) przedwstępnej umowy
sprzedaży Nieruchomości wraz z prawami towarzyszącymi. Cena za Nieruchomość została ustalona na kwotę
41.526.000 PLN i zostanie powiększona o należny podatek VAT.
Poza powyżej opisanymi umowami, w 2025 roku spółki Grupy nie zawierały innych istotnych umów, których wartość
stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Emitenta. W pozostałym zakresie znaczącym dla spółek Grupy
umowy takie (w szczególności dotyczące finansowania i zakupu nieruchomości) zostały opisane w niniejszym
sprawozdaniu.
3. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY W OKRESIE OBROTOWYM
3.1. Informacje o zawartych umowach kredytu przez Emitenta i spółki Grupy
Informacje o zawartych umowach kredytu przez Emitenta i spółki Grupy zostały opisane w nocie 25 jednostkowego
sprawozdania finansowego oraz nocie 28 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
3.2. Uruchomienia i spłaty kredytów przez spółki Grupy
Uruchomienia i spłaty kredytów przez spółki Grupy zostały opisane w nocie 25 jednostkowego sprawozdania
finansowego oraz nocie 28 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
3.3. Emisja, wykup papierów wartościowych przez Develia S.A.
Emisja, wykup papierów wartościowych zostały opisane w nocie 25 jednostkowego sprawozdania finansowego
oraz nocie 28 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
3.4. Wypłata dywidendy przez Develia S.A.
W dniu 10 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Develia S.A. podjęło uchwałę w przedmiocie
wypłaty dywidendy za 2024 rok na następujących zasadach:
a) Wysokość dywidendy: 265.482.116,46 zł
b) Wartość dywidendy przypadającej na jedną akcję: 0,58 zł
c) Liczba akcji objętych dywidendą: 457.727.787 akcje
d) Dzień dywidendy: 16 czerwca 2025 r.
e) Dzień wypłaty dywidendy: 30 czerwca 2025 r.
Zgodnie z postanowieniami powyższej uchwały w dniu 30 czerwca 2025 r. Spółka dokonała wypłaty dywidendy w
kwocie 265.482.116,46 zł.
3.5. Wypłaty dywidend przez spółki zależne
1) W dniu 28 maja 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 20 maja 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 8.400 tys. PLN
2) W dniu 5 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 5 czerwca 2025 roku wypłacony został rzecz Develia S.A. udział w zysku za
2024 rok w wysokości 1.213 tys. PLN

18
3) W dniu 5 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp Invest
XV Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za 2024 rok
w wysokości 425 tys. PLN
4) W dniu 6 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 15 Sp. z o.o. z dnia 28 maja 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości 8.722 tys. PLN
5) W dniu 9 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 9 Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za 2024 rok w wysokości 314 tys. PLN
6) W dniu 10 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Investments S.K.A. z dnia 20 maja 2025 roku wypłacony została rzecz Develia S.A. udziału w zysku za 2024
rok w wysokości 12.439 tys. PLN
7) W dniach: 10 i 11 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
Kraków Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 16 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A.
dywidenda za 2024 rok w łącznej wysokości 33.791 tys. PLN
8) W dniu 12 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k.
z dnia 4 czerwca 2025 roku wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości
4.874 tys. PLN
9) W dniu 13 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 14 maja 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za 2024 rok w wysokości 13.728 tys. PLN
10) W dniu 13 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 14 maja 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości 22.664 tys. PLN
11) W dniu 13 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 7 Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025 roku
wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 38.300
tys. PLN
12) W dniu 16 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest VII Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za 2024
rok w wysokości 1.386 tys. PLN
13) W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC Corp
Invest IX Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za 2024 rok
w wysokości 4.469 tys. PLN
14) W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 10 Sp. z o.o. z dnia 11 czerwca 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za lata ubiegłe w wysokości 1.854 tys. PLN
15) W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 10 Sp. z o.o. z dnia 11 czerwca 2025 roku
wypłacony został na rzecz Develia S.A. udział w zysku za 2024 rok w wysokości 3.487 tys. PLN
16) W dniu 17 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Develia
Warszawa Sp. z o.o. z dnia 22 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za 2024
rok w wysokości 5.612 tys. PLN
17) W dniu 23 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki NP 9 Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025 roku
wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 5.800
tys. PLN
18) W dniach: 11, 13,17 i 20 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki
LC Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 16 maja 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. dywidenda za
2024 rok w łącznej wysokości 9.004 tys. PLN
19) W dniach: 20 i 24 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki LC
Corp Invest XI Sp. z o.o. z dnia 9 czerwca 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet dywidendy za 2025 rok w łącznej wysokości 6.000 tys. PLN
20) W dniu 24 czerwca 2025 roku na mocy Uchwałę Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Kraków
Zielony Złocień Sp. z o.o. z dnia 5 czerwca 2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet dywidendy za 2025 rok w łącznej wysokości 20.750 tys. PLN
21) W dniu 26 czerwca 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 27 czerwca 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 1.800 tys. PLN
22) W dniu 19 listopada 2025 roku na mocy Uchwały Zarządu Spółki LC Corp Invest XV Sp. z o.o. Projekt 20 Sp.k.
z dnia 18 listopada.2025 roku wypłacona została na rzecz Develia S.A. zaliczka na poczet udziału w zysku za
2025 rok w wysokości 476 tys. PLN

19
23) W dniu 19 grudnia 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 18 grudnia 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 2.280 tys. PLN
24) W dniu 29 grudnia 2025 roku na mocy Uchwały Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników Spółki Projekt
Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. z dnia 18 grudnia 2025 roku wypłacona została rzecz Develia S.A. zaliczka na
poczet udziału w zysku za 2025 rok w wysokości 720 tys. PLN
3.6. Informacje o powiązaniach organizacyjnych lub kapitałowych emitenta z innymi podmiotami oraz
określenie jego głównych inwestycji krajowych i zagranicznych, w szczególności papierów
wartościowych, instrumentów finansowych, wartości niematerialnych i prawnych oraz
nieruchomości, w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza jego grupą jednostek powiązanych,
oraz opis metod ich finansowania
1) W dniu 20 października 2021 r. w wykonaniu warunkowej umowy współpracy joint venture z dnia 13 sierpnia
2021 r. zawartej przez Emitenta z Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie oraz CGLS
sp. z o.o. sp.k. z siedzibą w Warszawie po spełnieniu się wszystkich warunków z niej wynikających Emitent
nabył od Grupo Lar Holding Polonia sp. z o.o. jako sprzedającego:
a) 80 udziałów Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu wspólników
tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek powyższego nabycia udziałów
przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce Projekt Ciszewskiego
Sp. z o.o.,
b) 80 udziałów Projekt Myśliborska Sp. z o.o. dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu wspólników
tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek powyższego nabycia udziałów
przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce Projekt Myśliborska
Sp. z o.o.,
c) 80 udziałów Projekt Lizbońska Sp. z o.o., dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu wspólników
tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów Spółki; wskutek powyższego nabycia udziałów
przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w Projekt Lizbońska Sp. z o.o.,
d) Emitent przystąpił do spółki Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k. jako komandytariusz z sumą
komandytową wynoszącą 1.000 zł, wnosząc jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 8.230.950 zł;
wskutek powyższego nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego
przedsięwzięcia w spółce Projekt Ciszewskiego Sp. z o.o. Sp. k.,
e) Emitent przystąpił do spółki Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k. jako komandytariusz z sumą
komandytową wynoszącą 1.000 zł, wnosząc jednocześnie wkład pieniężny w kwocie 2.449.538 zł;
wskutek powyższego nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego
przedsięwzięcia w spółce Projekt Myśliborska Sp. z o.o. Sp.k.,
f) Emitent przystąpił do spółki Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k. jako komandytariusz z sumą
komandytową wynoszącą 1.000 zł, wnosząc jednocześnie wkład pieniężny w kwocie w kwocie
45.490.834,00 zł; wskutek powyższego nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał wspólnikiem
wspólnego przedsięwzięcia w spółce Projekt Lizbońska Sp. z o.o. Sp.k..
W wyniku zawartej w dniu 29 kwietnia 2024 r. pomiędzy Emitentem Grupo Lar Holding Polonia oraz Lar
Management Polonia aneks do umowy współpracy w ramach joint venture z dnia 13 sierpnia 2021 r. oraz
uzyskanej zgody UOKiK na koncentrację, w dniu 3 lipca 2024 r.:
g) Emitent nabył 40 udziałów SPV Projekt A sp. z o.o., dających łącznie 80% głosów na zgromadzeniu
wspólników tej spółki oraz stanowiących łącznie 80% ogółu udziałów spółki; wskutek powyższego
nabycia udziałów przez Emitenta, Emitent stał się wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia SPV Projekt
A sp. z o.o.,
h) Emitent przystąpił do spółki SPV Projekt A sp. z o.o. sp.k. jako komandytariusz z sumą komandytową
wynoszącą 1.000 zł, wnosząc jednocześnie wkład pieniężny w kwocie w kwocie 12.272.663,29 zł;
wskutek powyższego, Emitent stał wspólnikiem wspólnego przedsięwzięcia w spółce SPV Projekt A sp.
z o.o. sp.k..
Powyższe czynności spowodowały powstanie powiązań organizacyjnych i kapitałowych Emitenta z Grupo
Lar Holding Polonia Sp. z o.o.

20
2) W dniu 23 listopada 2022 r. na mocy zawartej w dniu 25 lipca 2022 r. przez Emitenta z The Heart S.A. z
siedzibą w Warszawie umowy współpracy w ramach joint venture, nastąpiła zmiana umowy spółki Flatte Sp.
z o.o. utworzonej przez Emitenta, na mocyktórej kapitał zakładowy tej spółki podwyższony został do kwoty
10.000 zł, przy czym 40 udziałów o łącznej wartości 2.000 zł zostało objęte Develia S.A., 50 udziałów o łącznej
wartości 2.500 zł zostało objętych przez The Heart S.A , a 10 udziałów o łącznej wartości 500 zł przez osobę
fizyczną. Zmiana umowy spółki została zarejestrowana w KRS w dniu 10 lutego 2023 r. W dniu 13 stycznia
2026 r. na mocy uchwały zgromadzenia wspólników spółki Flatte sp. z o.o. został podwyższony kapitał
zakładowy spółki Flatte sp. z o.o. z kwoty 36.800,00 zł do kwoty 47.700,00 zł, w wyniku którego Emitent będzie
posiadał 467 udziały a The Heart SA 224 udziały w tej spółce..Powyższe czynności spowodowały powstanie
powiązań organizacyjnych i kapitałowych Emitenta z The Heart S.A. z siedzibą w Warszawie.
3) W dniu 20 stycznia 2023 r. zgodnie z umową inwestycyjną z dnia 24 października 2022 r. Develia S.A. nabyła
od Hillwood Malin Development Logistics, LLC z siedzibą w USA, 25% udziałów o łącznej wartości 1.250 zł
spółki Malin Development 1 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o kapitale zakładowym 5.000 zł. Powyższe
czynności spowodowały powstanie powiązań organizacyjnych i kapitałowych Emitenta z Hillwood Malin
Development Logistics, LLC z siedzibą w USA.
4) W dniu 18 stycznia 2024 r. Develia S.A. oraz spółka zarządzana przez I Asset Management zawarły umowę
współpracy w zakresie wspólnej inwestycji polegającej na budowie obiektu zamieszkania dla studentów we
Wrocławiu przez powołaną w tym celu spółkę celową w której Develia S.A. posiada 10% udziałów w kapitale
zakładowym.
5) W dniu 11 marca 2024 r. Emitent zawarł z podmiotami niepowiązanymi z Emitentem, tj. m.in. z funduszami
inwestycyjnymi zarządzanymi przez Rockbridge TFI S.A. oraz podmiotami niepowiązanymi z Emitentem
umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture opisanej szczegółowo w pkt 2.7.2) w wyniku której
na podstawie dwóch podwyższeń kapitału zakładowego Spółki JV Emitent objął łącznie 50,01% akcji
w Spółce JV w zamian za wniesienie łącznego wkładu pieniężnego w kwocie 75 000 000,00 zł, stanowiącego
zaangażowanie kapitałowe Emitenta w ramach Wspólnej Inwestycji. Pozostali partnerzy posiadają łącznie
49,99% akcji w Spółce JV. Żaden z uczestników Wspólnej Inwestycji nie jest podmiotem powiązanym z
Emitentem w rozumieniu definicji podmiotu powiązanego wskazanej w międzynarodowych standardach
rachunkowości. W dniu 31 października 2025 r. strony zawarły aneks do umowy z dnia 11 marca 2024 r. w
przedmiocie współpracy w ramach joint venture z zamiarem realizacji za pośrednictwem spółki projektowej
Morska Vita S.A. oraz jej poszczególnych spółek zależnych, wspólnej, wieloetapowej inwestycji polegającej
na budowie i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o powierzchni użytkowej około 95 000,00 m2
na nieruchomości w Gdyni Leszczynki. W wyniku zawarcia Aneksu Wspólna Inwestycja obejmie również
nieruchomość położoną w Gdyni przy ul. Morskiej, stanowiącą działkę nr 1011, o powierzchni 0,2909 ha
6) W dniu 3 października 2025 roku, Emitent zawarł z podmiotem niepowiązanym z Emitentem, tj. z PFI Global
Sp. z o.o. („PFIG”) umowę w przedmiocie współpracy w ramach joint venture („Umowa JV”) z zamiarem
realizacji za pośrednictwem spółki projektowej („Spółka JV”) wspólnej, wieloetapowej inwestycji polegającej
na budowie i komercjalizacji lokali mieszkalnych i usługowych o powierzchni użytkowej około 29.191 m2 na
nieruchomości we Wrocławiu przy ul. Lotniczej („Wspólna Inwestycja”). W związku z transakcją, Emitent
będzie posiadać łącznie 50,01% akcji w Spółce JV, a PFIG będzie posiadać łącznie 49,99% akcji w Spółce
JV. PFIG nie jest podmiotem powiązanym z Emitentem w rozumieniu definicji podmiotu powiązanego
wskazanej w międzynarodowych standardach rachunkowości. Wstępne zaangażowanie kapitałowe Emitenta
w związku z inwestycją wyniesie ok. 44 mln zł.
Poza powyższymi powiązaniami, Spółka nie posiada innych powiązań organizacyjnych ani kapitałowych z innymi
podmiotami spoza Grupy Kapitałowej Emitenta oraz nie posiada żadnych inwestycji krajowych i zagranicznych, w
szczególności papierów wartościowych, instrumentów finansowych, wartości niematerialnych i prawnych oraz
nieruchomości, w tym inwestycji kapitałowych dokonanych poza Grupą Kapitałową.
3.7. Informacje o transakcjach zawartych przez Emitenta lub spółki Grupy z podmiotami powiązanymi na
innych warunkach niż rynkowe
Spółka ani spółki Grupy nie zawierały w 2025 roku transakcji na warunkach innych niż rynkowe.

21
3.8. Umowy pożyczek zawartych przez spółki Grupy w 2025 r. ze spółkami powiązanymi
Pożyczkodawca Pożyczkobiorca
Data zawarcia
umowy
Stopa
procentowa*
Umowna
kwota
pożyczki w
tys.
Waluta Termin spłaty
Develia S.A. Develia Warszawa Sp. z o.o. 15.01.2025 9,71% 30 250 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Warszawa Sp. z o.o. 15.01.2025 9,13% 4 500 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Warszawa Sp. z o.o. 15.01.2025 7,72% 1 150 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Warszawa Sp. z o.o. 15.01.2025 9,01% 5 100 PLN nieokreślony
NP7 Sp. z o.o. Develia S.A. 29.01.2025 9,01% 7 000 PLN nieokreślony
NP10 Sp. z o.o. Develia S.A. 29.01.2025 9,01% 12 000 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 30.01.2025 9,01% 14 300 PLN nieokreślony
Develia S.A.
Develia Land Development
Sp. z o.o.
19.02.2025 8,92% 1 000 PLN nieokreślony
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
NP14 Sp. z o.o. Sp. kom. 4.03.2025 9,05% 62 000 PLN nieokreślony
Develia S.A. NP11 Sp. z o.o. 7.03.2025 8,90% 1 000 PLN nieokreślony
NP8 Sp. z o.o. sp. kom. NP20 Sp. z o.o. Sp. kom. 7.03.2025 9,54% 21 400 PLN nieokreślony
NP8 Sp. z o.o. sp. kom.
LC Corp Invest XVII Sp. z
o.o. Projekt 22 Sp. kom.
7.03.2025 8,99% 8 200 PLN nieokreślony
NP9 Sp. z o.o. Develia 303 Sp. z o.o. 11.03.2025 9,54% 10 900 PLN nieokreślony
NP9 Sp. z o.o. Develia 303 Sp. z o.o. 11.03.2025 9,54% 2 600 PLN nieokreślony
Develia S.A. NP Maintenance S.A. 11.03.2025 9,10% 1 400 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Południe S.A.
18.03.2025 9,22% 2 000 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 24.03.2025 8,90% 19 434 PLN nieokreślony
Develia S.A. NP Maintenance S.A. 17.03.2025 8,90% 500 PLN nieokreślony
NP10 Sp. z o.o. Develia S.A. 18.03.2025 9,21% 7 000 PLN nieokreślony
Develia S.A. Develia Południe S.A. 27.03.2025 9,22% 1 000 PLN nieokreślony
Develia S.A. Flatte Sp. z .o.o. 19.03.2025 8,33% 730 PLN 19.12.2025
Develia S.A. Develia Południe S.A. 14.04.2025 9,27% 2 000 PLN 13.04.2028
NP8 Sp. z o.o. Develia S.A. 28.04.2025 7,79% 2 900 PLN 27.04.2028
NP9 Sp. z o.o. Develia S.A. 28.04.2025 7,80% 12 700 PLN 27.04.2028
NP15 Sp. z o.o. Develia S.A. 29.04.2025 7,79% 16 000 PLN 28.04.2028
NP7 Sp. z o.o. Develia S.A. 29.04.2025 8,30% 740 PLN 28.04.2028
NP10 Sp. z o.o. Develia S.A. 29.04.2025 8,30% 190 PLN 28.04.2028
NP15 Sp. z o.o. Develia S.A. 30.04.2025 7,80% 3 500 PLN 29.04.2028
NP7 Sp. z o.o. Develia S.A. 12.05.2025 8,30% 29 500 PLN 11.05.2028
Develia S.A.
Develia Land Development
Sp. z o.o.
13.05.2025 8,92%
1 000 PLN 12.05.2028
Develia S.A. Develia Południe S.A. 14.05.2025 9,20% 3 000 PLN 13.05.2028

22
NP7 Sp. z o.o. Develia S.A. 14.05.2025 8,30% 27 500 PLN 13.05.2028
Develia S.A. NP14 Sp. z o.o. 14.05.2025 8,93% 400 PLN 13.05.2028
NP7 Sp. z o.o. Develia S.A. 15.05.2025 8,30% 18 000 PLN 14.05.2028
NP9 Sp. z o.o. Develia S.A. 21.05.2025 8,05% 5 700 PLN 20.05.2028
NP8 Sp. z o.o. Develia S.A. 21.05.2025 8,05% 11 400 PLN 20.05.2028
Kraków Zielony Złocień
Sp. z o.o.
Develia S.A. 23.05.2025 7,73% 15 000 PLN 22.05.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 23.05.2025 7,73% 6 000 PLN 22.05.2028
LC Corp Invest I Sp. z
o.o.
Develia S.A. 3.06.2025 8,30% 3 000 PLN 2.06.2028
NP9 Sp. z o.o. Develia S.A. 3.06.2025 7,92% 2 600 PLN 2.06.2028
Develia 303 Sp. z o.o. Develia S.A. 3.06.2025 8,11% 3 000 PLN 2.06.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Projekt 7 Sp. kom.
Develia S.A. 13.06.2025 7,92% 10 000 PLN 12.06.2028
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 13.06.2025 7,92% 20 000 PLN 12.06.2028
NP19 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 13.06.2025 7,92% 48 000 PLN 12.06.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia S.A. 13.06.2025 7,65% 20 000 PLN 12.06.2028
Develia S.A. LC Corp Invest I Sp.z o.o. 16.06.2025 8,93% 2 500 PLN 15.06.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia S.A. 24.06.2025 7,65% 10 000 PLN 23.06.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia Wrocław S.A. 24.06.2025 7,65% 3 000 PLN 23.06.2028
Develia Południe S.A. Develia S.A. 30.06.2025 4,09% 16 678 EUR 29.06.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 27.06.2025 7,60% 10 000 PLN 26.06.2028
Develia S.A.
Develia Construction Sp. z
o.o.
30.06.2025 8,99% 1 388 PLN 29.06.2028
Develia 303 Sp. z o.o. Develia S.A. 7.07.2025 7,54% 10 000 PLN 6.07.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia S.A. 7.07.2025 7,54% 12 000 PLN 6.07.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 10.07.2025 7,54% 100 000 PLN 9.07.2028
NP8 Sp. z o.o. sp. kom. Develia S.A. 9.07.2025 7,54% 6 000 PLN 8.07.2028
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 9.07.2025 7,54% 4 000 PLN 8.07.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia Wrocław S.A. 22.07.2025 7,54% 3 600 PLN 21.07.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia Południe S.A. 25.07.2025 8,74% 2 000 PLN 24.07.2028

23
NP8 Sp. z o.o. sp. kom. Develia S.A. 30.07.2025 7,54% 3 100 PLN 29.07.2028
Develia Południe S.A. Develia S.A. 5.08.2025 3,94% 4 000 EUR 4.08.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia S.A. 6.08.2025 7,54% 10 000 PLN 5.08.2028
Develia S.A. NP20 Sp. z o.o. 14.07.2025 8,74% 500 PLN 13.07.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 8.08.2025 7,56% 38 432 PLN 7.08.2028
Develia S.A.
LC Corp Invest XV Sp. z o.o.
Investments SKA
8.08.2025 7,56% 9 937 PLN 7.08.2028
Develia S.A. LC Corp Invest II Sp. z o.o. 11.08.2025 8,74% 2 000 PLN 10.08.2028
NP9 Sp. z o.o. Develia S.A. 12.08.2025 7,54% 8 500 PLN 11.08.2028
NP8 Sp. z o.o. Develia S.A. 12.08.2025 7,54% 11 500 PLN 11.08.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Projekt 7 Sp. kom.
Develia S.A. 12.08.2025 7,54% 11 000 PLN 11.08.2028
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 12.08.2025 7,54% 24 000 PLN 11.08.2028
NP19 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 13.08.2025 7,54% 54 000 PLN 12.08.2028
NP8 Sp. z o.o. sp. kom. Develia S.A. 13.08.2025 7,54% 7 000 PLN 12.08.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 20.08.2025 7,54% 18 000 PLN 19.08.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 20.08.2025 7,54% 20 000 PLN 19.08.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 25.08.2025 7,54% 10 000 PLN 24.08.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 25.08.2025 7,54% 10 000 PLN 24.08.2028
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 26.08.2025 7,54% 40 000 PLN 25.08.2028
NP20 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 26.08.2025 7,54% 30 000 PLN 25.08.2028
Develia S.A. NP19 Sp. z o.o. 10.09.2025 8,74% 200 PLN 9.09.2028
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 17.09.2025 7,54% 30 000 PLN 16.09.2028
Develia 303 Sp. z o.o. Develia S.A. 25.09.2025 7,54% 10 000 PLN 24.09.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 25.09.2025 7,54% 20 000 PLN 24.09.2028
Develia S.A. Develia Warszawa Sp. z o.o. 6.10.2025 7,54% 9 000 PLN 5.10.2028
Develia S.A. Develia Warszawa Sp. z o.o. 6.10.2025 7,54% 21 000 PLN 5.10.2028
NP20 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 7.10.2025 7,54% 50 000 PLN 6.10.2028
Develia S.A.
Develia Land Development
Sp. z o.o.
9.10.2025 8,74% 2 000 PLN 8.10.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 14.10.2025 7,54% 5 000 PLN 13.10.2028

24
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 14.10.2025 7,54% 10 000 PLN 13.10.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Projekt 7 Sp. kom.
Develia S.A. 27.10.2025 7,54% 6 500 PLN 26.10.2028
LC Corp Invest XV Sp. z
o.o. Investments SKA
Develia S.A. 27.10.2025 7,54% 10 000 PLN 26.10.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 27.10.2025 7,54% 15 000 PLN 26.10.2028
LCC Invest IX Develia S.A. 30.10.2025 7,54% 6 000 PLN 29.10.2028
Develia 303 Sp. z o.o. Develia S.A. 30.10.2025 7,54% 10 000 PLN 29.10.2028
NP19 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 30.10.2025 7,54% 6 000 PLN 29.10.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 12.11.2025 7,54% 6 500 PLN 11.11.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 14.11.2025 7,54% 17 000 PLN 13.11.2028
NP11 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 17.11.2025 7,54% 10 000 PLN 16.11.2028
NP20 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 14.11.2025 5,02% 20 000 PLN 13.11.2028
NP15 Sp. z o.o. Develia S.A. 8.12.2025 7,54% 40 000 PLN 7.12.2028
NP20 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia S.A. 8.12.2025 7,54% 15 000 PLN 7.12.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 18.12.2025 7,54% 10 600 PLN 17.12.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 22.12.2025 7,54% 8 730 PLN 21.12.2028
Develia S.A. Develia Vita Sp. z o.o. 22.12.2025 7,54% 17 000 PLN 21.12.2028
NP15 Sp. z o.o. NP16 Sp. z o.o. 22.12.2025 7,54% 12 000 PLN 21.12.2028
NP20 Sp. z o.o. sp.
kom.
Develia Warszawa Sp. z o.o. 22.12.2025 7,54% 7 500 PLN 21.12.2028
Develia S.A. Develia Wrocław S.A. 23.12.2025 7,54% 24 225 PLN 22.12.2028
* średnia wartość za 2025 r.
3.9. Informacje o udzielonych i otrzymanych w danym roku obrotowym poręczeniach i gwarancjach przez
Spółkę i przez spółki Grupy
Zmiany w zakresie zobowiązań warunkowych zostały opisane z nocie zostały opisane w nocie 27.3 jednostkowego
sprawozdania finansowego oraz nocie 31.2 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
Otrzymane w 2025 roku przez spółki Grupy gwarancje z tytułu należytego wykonania robót oraz gwarancje z tytułu
należytego usunięcia wad i usterek przedstawione są w poniższej tabeli:
Spółka zależna
która otrzymała
gwarancję
Podmiot zobowiązany
do przekazania gwarancji
Rodzaj gwarancji Kwota gwarancji Data gwarancji
Data
obowiązywania
gwarancji
Develia S.A. ERBUD S.A.
Gwarancja bankowa nr
DOK5023GWB25AA gwarancja
należytego wykonania umowy
4.887.433,87 zł 14.11.2025 29.03.2027
Develia Wrocław S.A. Demiurg sp. z o.o.
Gwarancja bankowa
MT40030KPB25
4.428.389,71 zł 18.08.2025 17.05.2027
Develia Południe S.A. MEGA-POL Daniel Podsiedlik
Gwarancja ubezpieczeniowa
należytego wykonania kontraktu i
usunięcia wad i usterek nr
D35/1718/2025/01895/00
74.900,00 zł 5.12.2025 3.03.2027

25
NP 20 sp zoo sp k TK NOVA sp. z o.o.
aneks nr 3 do gwarancji dobrego
wykonania nr BFH24034860GP/K z
dnia 9.02.2024 r
(zmiana terminu w
pierwotnej gwarancji,
kwoty jak w pierwotnej
gwarancji)
23.10.2025 30.11.2025
Develia S.A. Krakbau S.A.
Aneks nr 1 do Gwarancja należytego
wykonaniai usunięcia wad i usterek
nr 2024/PL/001991(Credendo
Guarantees & Speciality Risks SA)
zmiana kwoty:
2.609.789,94 zł - z tyt.
należytego wykonania
[07.10.2024r. -
31.03.2026r.];
1.254.894,97 zł - z tyt.
usunięcia wad
[01.04.2026r.- 01.10.2031
r. ]
9.12.2025
z tyt. należytego
wykonania
[07.10.2024r. -
31.03.2026r.]; z tyt.
usunięcia wad
[01.04.2026r.-
01.10.2031 r. ]
NP 20 sp zoo sp k TK NOVA sp. z o.o.
aneks nr 3 do gwarancji
ubezpieczeniowej należytego
wykonania umowy i usunięcia wad i
usterek nr COR493180 z dnia
20.02.2024
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
24.10.2025
w zakresie
niewykonania lub
nienależytego
wykonania do
30.11.2025 r.; w
zakresie rękojmi i
gwarancji od
1.12.2025 do
2.05.2031 roku
LC Corp Invest XV sp zoo
Investments ska
ERBUD S.A.
aneks nr 1 do gwarancji
ubezpieczeniowej właściwego
usunięcia wad i usterek nr
99805614428 z dnia 6.12.2024
1.778.383,60 zł 27.11.2025
01.05.2026 -
01.11.2031
LC Corp Invest XV sp zoo
Investments ska
ERBUD S.A.
aneks nr 1 do gwarancji
ubezpieczeniowej należytego
wykonania kontraktu nr
998056214427 z dnia 6.12.2024
3.756.767,20 zł 27.11.2025
06.12.2024 -
30.04.2026
Develia S.A. Gpec Projekt sp.z o.o.
Aneks nr 3 do Gwarancji należytego
wykonania umowy i usunięcia wad
lub usterek nr 280000210547
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
31.12.2025
w zakresie
niewykonania lub
nienależytego
wykonania do
16.01.2026 r.; w
zakresie rękojmi i
gwarancji do
16.01.2032 r.
Develia S.A. Gpec Projekt sp.z o.o.
Aneks nr 2 do Gwarancji należytego
wykonania umowy i usunięcia wad
lub usterek nr 280000210547
(zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji)
16.12.2025
w zakresie
niewykonania lub
nienależytego
wykonania do
31.12.2025 r.; w
zakresie rękojmi i
gwarancji do
30.12.2031 r.
Develia SA Strabag sp. z o.o.
Aneks nr 1 do gwarancji do
gwarancji koncenowej dobrego
wykonania AT 082--2404-0379
(przedłużenie okresu
obowiązywania gwarancji,
kwoty jak w pierwotnej
gwarancji)
15.12.2025 31.03.2026
Develia S.A.
Przedsiębiorstwo Budowlane UNIMAX
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
ANEKS NR 1 DO GWARANCJI NR
BFH25038762GP/K
Z DNIA 15 LIPCA 2025 ROKU
(przedłużenie okresu
obowiązywania gwarancji,
kwoty jak w pierwotnej
gwarancji)
19.12.2025 1.03.2031
Develia S.A.
Przedsiębiorstwo Budowlane UNIMAX
Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością
GWARANCJA ZABEZPIECZAJĄCA
ZOBOWIĄZANIA WYNIKAJĄCE Z
TYTUŁU RĘKOJMI ORAZ
GWARANCJI JAKOŚCI NR
BFH25038762GPK
3.010.000,00 zł 15.07.2025 10.01.2031
DEVELIA S.A. Kalter Sp. z o.o.
Gwarancja bankowa dobrego
wykonania
2.476.336,70 zł 18.12.2025 9.07.2027
Develia Warszawa sp. z o.o. Pekabex Bet SA
Aneks nr 5 do gwarancji należytego
wykonania umowy
297.444,00 zł 4.12.2025 31.03.2026
Develia S.A. Haras Budownictwo sp. z o.o. sp.k.
Gwarancja usuwania wad i usterek
nr 12804/UWU/10/2025
389.882,83 zł
9.10.2025
od dnia 30.09.2025
r., nie wcześniej
jednak niż
od dnia dokonania
odbioru przedmiotu
Umowy
potwierdzonego
bezusterkowym
protokołem
odbioru do
30.03.2031 zł
LC Corp Invest VII Sp. z o.o.
Duna Polska S.A. (dawniej: Mota-Engil
Central Europe S.A.)
Gwarancja bankowa nr
46420036/16908/25
1.981.250 zł 15.10.2025
od dnia wystawienia
do dnia 30 września
2028 r.
Develia Warszawa sp. z o.o. Bel-Pol sp. z o.o.
Gwarancja bankowa należytego
wykonania umowy oraz usunięcia
wad i usterek nr 86200-02-0408414
11.252,00 zł z tytułu
niewykonania lub
nienależytego wykonania
zobowiązań umownych;
5.625,00 zł tytułem
zobowiązań w okresie
rękojmi i gwarancji
23.10.2025
w zakresie
niewykonania lub
nienależytego
wykonania do
30.06.2026 r.; w
zakresie rękojmi i
gwarancji do
31.01.2032 r.
Develia SA Expres-Konkurent sp. z o.o. sp.k.
aneks nr 32GG35/0375/24/0001/T01
do gwarancji należytego wykonania
nr 32GG35/0375/.24/0001 z dnia
15.04.2024
(przedłużenie okresu
obowiązywania gwarancji,
kwoty jak w pierwotnej
gwarancj)
24.10.2025
03.05.2024 -
30.12.2025 w
zakresie należytego
wykonania umowy,
31.12.2025 -
30.06.2031 w
zakresie usunięcia
wad i usterek
NP 20 sp z o.o. sp.k. TK-Nova sp z o.o.
aneks nr 3 do gwarancji należytego
wykonania umowy i usunięcia wad
lub usterek nr COR493180 z dnia
20.02.2024
(przedłużenie okresu
obowiązywania gwarancji)
24.10.2025
20.02.2024 -
31.10.2025 w
zakresie należytego
wykonania umowy,
1.12.2025 -
2.05.2031 w zakresie
usunięcia wad i
usterek

26
NP 20 sp z o.o. sp.k. TK-Nova sp z o.o.
Aneks nr 3 do gwarancji bankowej nr
BFH24034860GP/K z 9.02.2024
(przedłużenie okresu
obowiązywania gwarancji)
23.10.2025 do 30.11.2025
DEVELIA S.A. DUNA POLSKA S.A.
Aneks nr 1 do Gwarancji bankowej
należytego wykonania umowy nr
SLG102424IN25
zmiana w zakresie
terminów, kwoty
15.10.2025 21.12.2026
DEVELIA S.A. Kalter Sp. z o.o. Gwarancja bankowa dobrego
wykonania
6.315.949,71 zł z tytułu
dobrego wykonania
umowy
23.09.2025 7.09.2027
Develia 303 sp. z o.o. Kalter Sp. z o.o.
Gwarancja usuwania wad i usterek
nr ILG-PL72-0009993
1.694.213,60 zł 8.09.2025 13.02.2031
Develia Gpec Projekt sp.z o.o.
Aneks nr 1 do gwarancji nalezytego
wykonania umowy i usuniecia wad i
usterek
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
29.08.2025
w zakresie
niewykonania lub
nienależytego
wykonania do
30.11.2025 r.; w
zakresie rękojmi i
gwarancji do
30.11.2031 r.
Develia SA Stucco sp. z o.o.
Aneks nr 1 do gwarancji nalezytego
wykonania umowy i usuniecia wad i
usterek
zmiana w zakresie
terminu i kwoty
15.02.2024 29.10.2029
Develia Warszawa sp. z o.o. Pekabex Bet SA
Aneks nr 1 do gwarancji nalezytego
wykonania umowy
297.444,00 zł 4.07.2025 do 31.10.2025
Develia S.A. Haras Budownictwo sp. z o.o. sp.k.
aneks nr 1 do ubezpieczeniowej
gwarancji należytego wykonania nr
04GG07/0630/23/0005
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
25.07.2025 26.10.2025
Develia S.A. Haras Budownictwo sp. z o.o. sp.k.
Aneks nr 1 do Gwarancji
ubezpieczeniowej należytego
wykonania kontraktu Nr
998056205812
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
25.07.2025 26.10.2025
Develia S.A. Haras Budownictwo sp. z o.o. sp.k.
Aneks nr 1 do Ubezpieczeniowej
gwarancji należytego wykonania Nr
912700849331z dnia 18-12-2023
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
25.07.2025 26.10.2025
Gwarancja nr 86200-02-0404597
3.091,00 zł 25.07.2025 30.07.2027
NP 16 sp. z o.o. Forbuild S.A.
Gwarancja bankowa nr
GP25018629K
22.408,75 zł z tytułu
niewykonania lub
nienależytego wykonania
umowy
4.07.2025 28.02.2027
NP 16 sp. z o.o. Chmura Budownictwo sp. z o.o.
Gwarancja ubezpieczeniowa
należytego wykonania umowy oraz
usunięcia wad i usterek nr
PO/01201004/2025 wraz z Aneksem
nr 1 z dnia 07.05.2025
343.311,53 zł z tytułu
niewykonania lub
nienależytego wykonania
zobowiązań umownych;
171.655,76 zł tytułem
zobowiązań w okresie
rękojmi i gwarancji
15.04.2025
w zakresie
niewykonania lub
nienależytego
wykonania do
25.03.2026 r.; w
zakresie rękojmi i
gwarancji do
28.08.2032 r.
Develia S.A. Opex S.A.
Gwarancja ubezpieczeniowa
należytego wykonania kontraktu nr
998056223940
6.510.000,00 zł 17.06.2025 do 31.10.2026.
Gwarancja bankowa wykonanie Nr
GP25020018K
2.970.000,00 zł 26.06.2025
26.06.2026 -
9.12.2026
Gwarancja bankowa Nr
MT22227KPB25 (wykonanie)
1.714.719,40 zł 11.06.2025
11.06.2025 -
4.05.2027
Gwarancja bankowa Nr
MT22229KPB25 (wykonanie)
5.928.280,60 zł 11.06.2025
11.06.2025 -
16.02.2027
Develia S.A. Alstal Grupa Budowlana SP. z o.o. Sp.k.
Aneks nr 1 do ubezpieczeniowej
gwarancji należytego wykonania
kontraktu i usunięcia wad i usterek z
dia 01.08.2025 r.
9.334.974,66 zł - z tytułu
niewykonania lub
nienależytego wykonania;
4.567.487,33 zł z tytułu
wad i usterek
01.08.2025
od 30.04.2024 r. do
05.06.2026 r. -
niewykonanie lub
nienależyte
wykonanie; od
06.06.2026 r. do
05.12.2031 r. -
usunięcie wad i
usterek
Develia Wrocław S.A. Adamietz Sp. z o.o.
UBEZPIECZENIOWA GWARANCJA
NLEŻYTEGO WYKONANIA
KONTRAKTU Nr
04GG10/0416/25/0013V wraz z
aneksem nr 1 z dnia 31.07.2025 r.
5.709.329,60 zł 30.07.2025. 30.03.2027
Develia Warszawa sp. z o.o. Pekabex Bet SA
Aneks nr 1 do gwarancji nalezytego
wykonania umowy
297.444,00 zł 4.07.2025 do 29.08.025
Develia Wrocław S.A. ERBUD S.A.
Gwarancja ubezpiczeniowa
właściwego usunięcia wad i usterek
nr 998056222936
1.503.208,38 zł 11.06.2025
1.11.2026 -
30.04.2032
Develia Wrocław S.A. ERBUD S.A.
Gwarancja ubezpiczeniowa
należytego wykonania kontraktu
nr 998056222935
3.206.416,77 zł 11.06.2025
11.06.2025 r. -
31.10.2026 r.
Develia Warszawa sp. z o.o. Pekabex Bet SA
Gwarancja należytego wykonania
umowy
297.444,00 zł 2.04.2025 26.07.2025
Develia S.A. EL-MAR Marcin Rzeźnikowski
Gwarancja usunięcia wad i usterek
nr 2/2025
35.706,25 zł 27.03.2025 31.12.2025
Develia S.A. ROOF-TECH Sp. z o.o.
ubezpieczeniowa gwarancja
właściwego usunięcia wad nr
913600118996
141.606,99 zł 26.05.2025
26.05.2025-
01.12.2029
Develia S.A. DUNA POLSKA S.A.
Gwarancja bankowa należytego
wykonania umowy nr
SLG102424ING25
4.791.396,76 zł 22.04.2025 4.12.2026
Develia S.A. ROOF-TECH Sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa gwarancja
należytego wykonania i właściwego
usunięcia wad Nr 913600113095
79.875,00 zł 10.04.2025
do dnia 30.07.2025 -
w zakresie
należytego
wykonania oraz
do dnia 31.07.2031 -
w zakresie wad i
usterek
Develia S.A. Strabag Sp. z o.o.
Gwarancja koncernowa dobrego
wykonania nr AT082-2504-0310
3.219.950,00 2.04.2025 28.12.2026

27
Develia S.A. EL-MAR Marcin Rzeźnikowski
Gwarancja należytego wykonania nr
1/2025
71.412.50 zł 27.03.2025 20.11.2025
Develia S.A. Strabag Sp. z o.o.
Gwarancja koncernowa usunięcia
wad nr AT082-2503-0213
3.287.406,34 zł 28.02.2025
od dnia wystawienia
do 31.08.2030 r.
Develia S.A. Techbau Budownictwo Sp. z o.o.
Aneks nr 3 Gwarancji
ubezpieczeniowej należytego
wykonania umowy
(dobrego wykonania kontraktu i
usunięcia wad i usterek)
Nr COR384943
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
19.12.2024
do dnia 15.01.2025 -
w zakresie
należytego
wykonania oraz
do dnia 16.07.2030 -
w zakresie wad i
usterek
Develia S.A. Techbau Budownictwo Sp. z o.o.
Aneks nr 3 do gwarancji należytego
wykonania umowy i usunięcia wad
lub usterek nr 280000201863
zmiana w zakresie
terminów, kwoty jak w
pierwotnej gwarancji
19.12.2024
do dnia 15.01.2025 -
w zakresie
należytego
wykonania oraz
do dnia 16.07.2030 -
w zakresie wad i
usterek
Develia S.A. TK-Nova sp z o.o.
Gwarancja bankowa należytego
wykonania nr DOK0854GWB25SK
3 960.729,27 zł 6.03.2025
29.01.2027 (na
wykonanie)
NP 20 sp z oo sp k TK-Nova sp z o.o.
Gwarancja bankowa usunięcia wad i
usterek nr BFH25037840GP/K
875.270,76 zł 7.02.2025 19.06.2030
LC Corp Invest XV sp. z o.o.
Projekt 7 sp.k.
Expres-Konkurent sp. z o.o. sp.k.
Aneks nr
32GG35/0375/22/0003/A02 do
gwarancji ubezpieczeniowej
należytego wykonania umowy oraz
usunięcia wad i usterek nr
32GG35/0375/22/0003 z dnia
5.12.2022 r.
837.144,05 zł - gwarancja
usunięcia wad i usterek
24.02.2025 r.
UWiU: od dnia
30.07.2024 r. do dnia
31.01.2030 r.
włącznie
Develia S.A. TK-Nova sp z o.o.
Gwarancja bankowa usunięcia wad i
usterek nr BFH25037837GP/K
975.172,75 zł 3.03.2025
18.08.2030 (okres
rękojmi)
Develia S.A.
Zakłady Techniczno-Budowlane "Kapitol"
sp. z o.o.
Ubezpieczeniowa gwarancja
należytego wykonania nr
913600101511 z dnia 27.01.2025 r.
68.615,10 zł 27.01.2025 19.12.2025
Develia SA Demiurg sp. z o.o.
Gwarancja dobrego wykonania
umowy (kontraktu) nr
MT40081KPB24
2.977.855,18 zł 23.12.2024 30.11.2025
W 2025 r. Emitent ani jego jednostki zależne nie udzielały poza powyżej opisanym istotnych poręczeń ani gwarancji
innym podmiotom ani takich poręczeń i gwarancji nie otrzymywały od innych podmiotów.
3.10. Status przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki
W dniu 4 lutego 2022 r. Zarząd Spółki podjął decyzję o rozpoczęciu procesu przeglądu opcji strategicznych
związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki. Zarząd w dalszym ciągu zmierza w kierunku
zapewnienia możliwie najlepszej pozycji Spółki na rynku deweloperskim oraz maksymalizacji wzrostu jej wartości
dla wszystkich akcjonariuszy i interesariuszy Spółki. Dlatego też proces przeglądu opcji jest w dalszym ciągu
kontynuowany z naciskiem na budowanie długotrwałej wartości Spółki. W najbliższych okresie Zarząd Emitenta
zamierza skupić się nad dalszą integracją biznesu ze spółką Develia Vita Sp. z o.o. (dawniej Bouygues Immobilier
Polska Sp. z o.o.) po zamknięciu transakcji nabycia udziałów w dniu 10 lipca 2025 r. od Bouygues Immobilier,
société anonyme z siedzibą we Francji oraz SAS Reine Participations, société par actions simplifiée z siedzibą we
Francji, przygotowaniu biznes planu dla połączonych działalności oraz rozwoju segmentu PBSA. Spółka będzie na
bieżąco informować rynek o postępach prac w tym zakresie i tym samym dalszych etapach przeglądu opcji.
4. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA SPÓŁKI
Podstawowe jednostkowe wielkości ekonomiczno-
finansowe`
Stan na dzień
31 grudnia 2025
tys. PLN
Stan na dzień
31 grudnia 2024
tys. PLN
Aktywa trwałe
2 478 474
1 819 713
Aktywa obrotowe
1 994 088
1 890 693
Kapitał (fundusz) własny
1 777 906
1 593 351
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
2 694 656
2 134 870
Suma bilansowa
4 472 562
3 730 683
Przychody ze sprzedaży usług, wyrobów, towarów
1 052 737
790 423
Przychody z dywidend
208 509
276 727
Przychody finansowe
98 823
66 766
Pozostałe przychody operacyjne
7 658
4 054
Koszty operacyjne razem
(837 248)
(648 110)
Koszty finansowe
(80 941)
(117 777)
Zysk netto
416 889
339 831

28
W roku 2025 Develia S.A. osiągnęła przychody ze sprzedaży usług i towarów w kwocie 1.052.737 tys. PLN,
przychody z dywidend w kwocie 208.509 tys. PLN, a z tytułu innych przychodów finansowych, w tym z odsetek i
dyskont 98.823 tys. zł oraz pozostałe przychody w wysokości 7.658 tys. zł.
Spółka wykazała zysk netto w kwocie 416.889 tys. PLN.
Głównym czynnikiem, który miał wpływ na wyniki finansowe Develia S.A. w 2025 roku to wyższy niż w 2024 poziom
przekazań lokali. Tym samym na niższym poziomie kształtowały się przychody ze sprzedaży oraz zysk brutto ze
sprzedaży.
4.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników za dany rok.
Develia S.A. nie publikowała w 2025 r. prognoz wyników finansowych.
4.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym
Szczegółowa informacja o pozycjach pozabilansowych znajduje się w nocie 9.22 oraz 27.3 Zasad (polityki)
rachunkowości oraz Dodatkowych not objaśniających do sprawozdania finansowego Develia S.A. za 2025 r.
4.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów jednostkowego bilansu
31 grudnia 2025 31 grudnia 2024
Aktywa
A. Aktywa trwałe
2 478 474
55%
1 819 713
49%
1. Wartości niematerialne 1 931 0% 3 187 0%
2. Rzeczowe aktywa trwałe
27 792
1%
25 144
1%
3. Pożyczki i należności długoterminowe 864 670 19% 498 844 13%
4. Inwestycje długoterminowe
1 530 271
34%
1 220 289
33%
5. Grunty zakwalifikowane do aktywów trwałych
52 590
1%
72 249
2%
6. Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
1 220
0%
0
0%
7. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 0 0% 0 0%
B. Aktywa obrotowe
1 994 088
45%
1 890 693
51%
1. Zapasy
1 627 530
36%
1 444 509
39%
2. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności 123 714 3% 66 292 2%
3. Należność z tytułu podatku dochodowego
0
0%
0
0%
4. Krótkoterminowe papiery wartościowe 10 009 0% 0 0%
5. Pozostałe aktywa finansowe
128 942
3%
150 769
4%
6. Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych 94 997 2% 221 734 6%
7. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
8 896
0%
7 389
0%
C. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży
0% 0% 20277 1%
Aktywa razem
4 472 562
100%
3 730 683
100%
Pasywa
A. Kapitał własny
1 777 906
40%
1 593 351
43%
1. Kapitał podstawowy
463 336
10%
457 678
12%
2. Kapitał zapasowy
839 685
19%
775 798
21%
3. Pozostałe kapitały rezerwowe
8 739
0%
9 623
0%
4. Pozostałe kapitały
49 257
1%
10 407
0%
5. Zyski zatrzymane/(Niepokryte straty)
416 889
9%
339 845
9%
B. Zobowiązania długoterminowe
1 473 636
33%
1 201 859
32%
1. Długoterminowe zobowiązania finansowe
1 441 235
32%
1 179 443
32%
2. Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
10 279
0%
6 978
0%
3. Rezerwy
872
0%
728
0%
4. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21 250
0%
14 710
0%
C. Zobowiązania krótkoterminowe
1 221 020
27%
933 011
25%

29
1. Krótkoterminowe zobowiązania finansowe 237 276 5% 55 320 1%
2. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
35 411
1%
43 679
1%
3. Krótkoterminowe zobowiązania z nabycia udziałów 0 0% 44 991 1%
4. Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
po pozostałe zobowiązania
172 319 135 329
5. Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego 8 867 0% 37 475 1%
6. Rezerwy
17 150
0%
24 948
1%
7. Zobowiązania do wykonania świadczeń wynikające z umów
z klientami
749 997 17% 591 269
16%
D. Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych zaklasyfikowanych
jako przeznaczone do sprzedaży
-
0%
2 462
0%
Pasywa razem
4 472 562
100%
3 730 683
100%
Najistotniejsze czynniki wpływające na zmiany niektórych wartości pozycji bilansowych w roku zakończonym
31 grudnia 2025 roku:
• Wzrost w pozycji pożyczki i należności długoterminowe z tytułu udzielenia w trakcie 2025 roku pożyczek
spółkom zależnym;
• Wzrost wartości pozycji Inwestycje długoterminowe spowodowana głównie przez nabycie udziałów Develia
Vita Sp. z o.o. (dawniej: Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.)
• Zmiana wartości zapasów wynikająca z dokonanych w trakcie roku transakcji zakupu i sprzedaży
nieruchomości oraz realizacji przez Spółkę inwestycji deweloperskich, w tym zakończenia inwestycji i
sprzedaży powstałych w ich wyniku wyrobów;
• Wzrost wartości zobowiązań finansowych wynikający z emisji obligacji oraz zaciągniętych kredytów i pożyczek
• Wzrost wartości zobowiązań do wykonania świadczeń z tytułu umów z klientami jest głównie wynikiem
dokonanych wpłat na poczet zakupu lokali.
4.4. Ocena zarządzania finansami
Wybrane jednostkowe wskaźniki finansowe Develia S.A.:
Wskaźniki rentowności 2025
2024
1
Stopa zwrotu z aktywów (ROA)
(Zysk netto / aktywa ogółem)
9,3% 9,1%
2
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)
(Zysk netto / kapitał własny)
23,4% 21,3%
Wskaźniki płynności
1
Wskaźnik bieżący (current ratio)
aktywa obrotowe / (zobowiązania krótkoterminowe)
4,5 6,8
2
Wskaźnik szybki (quick ratio)
aktywa obrotowe – zapasy) / (zobowiązania krótkoterminowe)
0,8 1,6
Wskaźniki zadłużenia
1
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
106,1% 91,6%
2
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego - netto
(zobowiązania ogółem netto/ kapitał własny)
86,0% 64,0%
3
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
42,2% 39,1%
Zarządzanie ryzykiem finansowym, instrumenty finansowe oraz zarządzanie kapitałem opisane jest w
jednostkowym sprawozdaniu finansowym w notach 33 i 34.

30
4.5. Informacja dotycząca kształtowania się zobowiązań finansowych Emitenta zgodnie z ustawą o
obligacjach
Zgodnie z art. 35 ust. 1b) ustawy o obligacjach z dnia 15 stycznia 2015 r. („Ustawa o Obligacjach”), Develia S.A.
niniejszym wskazuje i wyjaśnia, że istotne różnice między opublikowanymi w warunkach emisji obligacji, w ramach
emisji obligacji o kodach ISIN: PLO112300069, PLO112300077, PLLCCRP00207, PLLCCRP00249,
PLLCCRP00264, informacjami dotyczącymi prognozy kształtowania się zobowiązań finansowych na ostatni dzień
roku obrotowego, o których mowa w art. 35 ust. 1 pkt 2 Ustawy o Obligacjach, oraz zobowiązaniami finansowymi
wynikającymi z ksiąg rachunkowych na ten dzień, nie wystąpiły.
5. SYTUACJA MAJĄTKOWA, FINANSOWA I DOCHODOWA GRUPY
Podstawowe skonsolidowane wielkości ekonomiczno-
finansowe
Stan na dzień
Stan na dzień
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
tys. zł
tys. zł
Aktywa trwałe
493 728
447 814
Aktywa obrotowe
4 674 694
3 643 590
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży
- 190 505
Kapitał (fundusz) własny
1 927 544
1 717 005
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
3 240 878
2 564 904
Suma bilansowa
5 168 422
4 281 909
Przychody ze sprzedaży
2 076 930
1 789 530
Zysk brutto ze sprzedaży
736 146
606 582
Zysk/(Strata) z działalności operacyjnej
526 162
450 336
Zysk/(Strata) brutto
541 153
477 311
Zysk/(Strata) netto
442 623
379 141
Skorygowany zysk/(strata) netto (*)
447 521
352 798
(*) – skorygowany zysk netto, liczony zgodnie z polityką dywidendową tj. skonsolidowany zysk netto, skorygowany o sumę przeszacowań netto (o podatek
dochodowy) rozliczonych przez wynik finansowy dotyczących: aktualizacji wartości niefinansowych aktywów trwałych, w szczególności nieruchomości
inwestycyjnych, z tytułu zmiany wyceny wartości godziwej nieruchomości lub zmiany kursu walutowego oraz aktualizacji wartości zobowiązań walutowych z
tytułu zmiany kursu walutowego.
Czynniki i zdarzenia, które miały znaczący wpływ na wyniki finansowe Grupy Develia w 2025 r. to w szczególności:
1) Wzrost przychodów ze sprzedaży w segmencie mieszkaniowym i zysków tego segmentu operacyjnego– efekt
zwiększenia skali przekazań lokali, a także średniej wartości przekazywanych lokali,
2) W 2025 roku Grupa, podobnie jak w roku poprzednim, odnotowała wysoką rentowność segmentu
deweloperskiego,
3) Skorygowany zysk netto w 2025 roku wyniósł 447,5 mln zł wobec 352,8 mln zł w 2024 roku co stanowiło wzrost
o 27%.
5.1. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym, a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników za dany rok
Spółka nie publikowała prognozy wyników finansowych za 2025 rok.
5.2. Opis istotnych pozycji pozabilansowych w ujęciu podmiotowym, przedmiotowym i wartościowym
Szczegółowa informacja o pozycjach pozabilansowych znajduje się w nocie 31.2 Dodatkowych not objaśniających
do skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za 2025 rok.

31
5.3. Charakterystyka struktury aktywów i pasywów skonsolidowanego bilansu, w tym z punktu widzenia
płynności Grupy Kapitałowej
31 grudnia
2025
Struktura
%
31 grudnia
2024
Struktura
%
w tys. zł w tys. zł
Aktywa
A.
Aktywa trwałe
493 728
9,55%
447 814
10,46%
1.
Wartość firmy
127 321
2,46%
66 858
1,56%
2.
Wartości niematerialne
2 245
0,04%
4 561
0,11%
3.
Rzeczowe aktywa trwałe
36 471
0,71%
30 276
0,71%
4.
Należności długoterminowe
-
0,00%
612
0,01%
5.
Inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wycenianych
metodą praw własności
108 521 2,10% 117 484 2,74%
6.
Nieruchomości inwestycyjne
90 702
1,75%
90 379
2,11%
7.
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe
1 220
0,02%
306
0,01%
8.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
24 553
0,48%
24 563
0,57%
9.
Grunty pod zabudowę zaklasyfikowane do aktywów
trwałych
102 695 1,99% 112 775 2,63%
B.
Aktywa obrotowe
4 674 694
90,45%
3 643 590
85,09%
1.
Zapasy
3 874 570
74,97%
2 689 069
62,80%
2.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
175 840
3,40%
96 112
2,24%
3.
Należności z tytułu podatku dochodowego
966
0,02%
8 851
0,21%
4.
Aktywa z tytułu instrumentów pochodnych
-
0,00%
-
0,00%
5.
Krótkoterminowe papiery wartościowe
10 009
0,19%
28 042
0,65%
6.
Pozostałe aktywa finansowe
317 546
6,14%
233 032
5,44%
7.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
282 879
5,47%
579 535
13,53%
8.
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe
12 884
0,25%
8 949
0,21%
C.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do
sprzedaży
- 0,00% 190 505 4,45%
Aktywa razem
5 168 422
100,00%
4 281 909
100,00%
Kapitał własny i zobowiązania
A.
Kapitał własny
1 927 544
37,29%
1 717 005
40,10%
I.
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom
jednostki dominującej
1 926 394 37,27% 1 715 291 40,06%
1.
Kapitał podstawowy
463 336
8,96%
457 678
10,69%
2.
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości
nominalnej
285 878 5,53% 297 238 6,94%
3.
Kapitał zapasowy
553 807
10,72%
478 560
11,18%
4.
Kapitał rezerwowy
8 739
0,17%
9 623
0,22%
5.
Pozostałe kapitały
118 958
2,30%
92 115
2,15%
6.
Niepodzielony wynik finansowy
495 676
9,59%
380 077
8,88%
II.
Udziały niekontrolujące
1 150
0,02%
1 714
0,04%
B.
Zobowiązania długoterminowe
776 457
15,02%
932 199
21,77%
1.
Długoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji
646 828
12,51%
855 936
19,99%
2.
Długoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
14 555
0,28%
6 978
0,16%
3.
Długoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
22 901 0,44% - 0,00%
4.
Rezerwy
1 022
0,02%
811
0,02%
5.
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
91 151
1,76%
68 474
1,60%
C.
Zobowiązania krótkoterminowe
2 464 421
47,68%
1 618 438
37,80%
1.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów i obligacji
237 276
4,59%
48 920
1,14%
2.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu instrumentów
pochodnych
- 0,00% 314 0,01%
3.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu
62 660
1,21%
71 962
1,68%

32
4.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i
usług oraz pozostałe
379 356 7,34% 331 984 7,75%
5.
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
60 958
1,18%
47 594
1,11%
6.
Rezerwy
91 118
1,76%
92 250
2,15%
7.
Zobowiązania z tytułu umów z klientami
1 633 053
31,60%
1 025 414
23,95%
D.
Zobowiązania dotyczące aktywów trwałych
zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
- 0,00% 14 267 0,33%
Kapitał własny i zobowiązania razem
5 168 422
100,00%
4 281 909
100,00%
Najistotniejsze czynniki wpływające na zmiany wartości pozycji bilansowych w roku zakończonym
31 grudnia 2025 roku:
● wzrost pozycji Zapasy oraz Zobowiązania z tytułu umów z klientami w wyniku zwiększenia skali działalności
Grupy, w tym przejęcia Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o.
● spadek pozycji Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży w wyniku sprzedaży
nieruchomości Arkady Wrocławskie we Wrocławiu w dniu 30 czerwca 2025 roku.
W ocenie Zarządu sytuacja płynnościowa Grupy jest bardzo dobra – środki pieniężne i krótkoterminowe aktywa
finansowe zapewniają terminową obsługę krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Realizowane wpływy ze
sprzedaży mieszkań z inwestycji w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach oraz
Łodzi, stanowią źródło spłat obligacji finansujących segment mieszkaniowy Grupy.
5.4. Ocena zarządzania finansami
Wybrane skonsolidowane wskaźniki finansowe:
Wskaźniki rentowności
2025 2024
1
EBITDA (
kPLN)
(wynik na działalności operacyjnej + amortyzacja)
535 613 456 992
1'
EBITDA kpln (bez przeszacowań)
(wynik na działalności operacyjnej skorygowany + amortyzacja)
541 853 424 904
2
Wskaźnik marży zysku operacyjnego
(EBITDA / przychody netto ze sprzedaży)
25,8% 25,5%
2'
Wskaźnik marży zysku operacyjnego (bez przeszacowań)
(EBITDA skorygowany / przychody netto ze sprzedaży
26,1% 23,7%
3
Wskaźnik marży brutto ze sprzedaży towarów i produktów
(Zysk brutto ze sprzedaży towarów i produktów / przychody ze sprzedaży
towarów i produktów)
35,4% 34,3%
4
Wskaźnik marży zysku netto
(Zysk netto / przychody netto ze sprzedaży)
21,3% 21,2%
4'
Wskaźnik marży zysku netto skorygowanego
(Zysk netto skorygowany/ przychody netto ze sprzedaży)
21,5% 19,7%
5
Stopa zwrotu z aktywów (ROA)
(Zysk netto / aktywa ogółem)
8,6% 8,9%
5'
Stopa zwrotu z aktywów (ROA) skorygowane
(Zysk netto skorygowany/ aktywa ogółem)
8,7% 8,2%
6
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE)
(Zysk netto / kapitał własny)
23,0% 22,1%
6'
Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) skorygowane
(Zysk netto skorygowany/ kapitał własny)
23,2% 20,5%
Wskaźniki płynności
1
Wskaźnik bieżący (current ratio)
aktywa obrotowe / (zobowiązania krótkoterminowe)
6,88
8,04
2
Wskaźnik szybki (quick ratio)
aktywa obrotowe – zapasy) / (zobowiązania krótkoterminowe)
1,18
2,11

33
Wskaźniki zadłużenia
1
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
(zobowiązania ogółem / kapitał własny)
69,6% 76,7%
2
Wskaźnik zadłużenia ND/E (wariant 1)*
(dług oprocentowany netto / kapitały własne)
35,2% 24,4%
3
Wskaźnik zadłużenia ND/E obligacje (wariant 2)**
(dług oprocentowany netto / kapitały własne)
15,8% 5,9%
4
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)
25,9% 30,7%
(*) Wariant 1 zgodnie z polityką dywidendową
(**) Wariant 2 – Zobowiązania finansowe zgodnie z warunkami emisji obligacji wyemitowanych na podstawie Umowy Programu Emisji Obligacji zawartej z
mBank S.A. i Biurem Maklerskim mBank S.A.
Przeprowadzona analiza wskaźnikowa dowodzi utrzymania stabilnej sytuacji finansowej i majątkowej Grupy
Develia. Grupa jest w stanie na bieżąco regulować zobowiązania przy utrzymaniu stabilnego poziomu płynności.
Zarządzanie ryzykiem finansowym, instrumenty finansowe oraz zarządzanie kapitałem opisane jest w
skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w notach 37, 38 i 39.
6. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ
W 2025 roku ani też obecnie nie toczą się postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji
dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Develia S.A. lub jednostek zależnych, których wartość byłaby istotna
dla sytuacji finansowej spółek Grupy. Spółki zależne od Develia S.A. są stroną postępowań sądowych i
administracyjnych, których wartość nie ma istotnego wpływu na ich działalność lub kondycję finansową. Pozostałe
sprawy w znaczącej większości dotyczą roszczeń Spółek zależnych od Develia S.A. dochodzonych od ich
dłużników.
7. INNE ZDARZENIA ISTOTNIE WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY, JAKIE NASTĄPIŁY PO
ZAKOŃCZENIU OKRESU OBROTOWEGO, DO DNIA ZATWIERDZENIA SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO DEVELIA S.A. ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
GRUPY KAPITAŁOWEJ DEVELIA.
Emisja obligacji przez Emitenta
W dniu 9 stycznia 2026 r., na podstawie uchwały zarządu Emitent dokonał emisji 1.800 sztuk niezabezpieczonych
obligacji zwykłych na okaziciela serii DVL0130OZ13, o wartości nominalnej 100.000 PLN każda i maksymalnej
łącznej wartości nominalnej wynoszącej 180.000.000 PLN, wyemitowanych w ramach programu emisji obligacji
Emitenta do łącznej kwoty (wartości nominalnej) wyemitowanych i niewykupionych obligacji wynoszącej
800.000.000 PLN. Obligacje są oprocentowane według zmiennej stopy procentowej wynoszącej WIBOR 3M
powiększony o marżę w wysokości 2 % w skali roku. Dzień wykupu Obligacji będzie przypadał na dzień 9 stycznia
2030 r.
Przyjęcie przez Zarząd celów na rok 2026
W dniu 3 lutego 2026 r. Zarząd Spółki przyjął na podstawie „Strategii firmy Develia na lata 2024-2028” ogłoszonej
w raporcie bieżącym nr 25/2024 z 16 kwietnia 2024 r. cele Zarządu Develia S.A. na rok 2026. Przyjęte cele są
następujące:
- liczba sprzedanych lokali w 2026 roku (umowy deweloperskie lub przedwstępne) w przedziale 3600-3800
lokali.
- przekazania lokali mieszkalnych w roku 2026 na poziomie 3750-3950 lokali.
- wprowadzenia lokali do oferty i rozpoczęcie budowy w 2026 roku 4350-4550 nowych lokali.
Spłaty kredytów, wykup obligacji, aneksy do umów kredytowych
1) W dniu 5 stycznia 2026 r. Emitent dokonał przedterminowego wykupu niezabezpieczonych 3-letnich obligacji
kuponowych o wartości 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej obligacji na kwotę 100.000 tys. PLN.
2) W dniu 12 stycznia 2026 r. Emitent dokonał całkowitej przedterminowej spłaty kredytu zawartego z mBank
S.A. i Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. z dnia 14 lipca 2023 r. wraz z późniejszymi

34
zmianami. Wraz ze spłatą tego kredytu wygasły wszystkie poręczenia udzielone przez spółki z Grupy
Kapitałowej Emitenta.
3) W dniu 20 stycznia 2026 r. spółka Develia S.A. zawarła z VeloBank S.A. aneks do umowy kredytu z dnia 28
czerwca 2024 r. wraz z późniejszymi zmianami, na podstawie którego zmieniono zabezpieczenia spłaty
kredytu.
4) W dniu 5 lutego 2026 r. spółka Develia S.A. zawarła z Santander Bank Polski S.A. aneks do umowy kredytu z
12 kwietnia 2022 r. wraz z późniejszymi zmianami, na podstawie którego dokonano zmiany zabezpieczeń
spłaty kredytu oraz podwyższono kwotę kredytu do 50.000 tys. PLN.
5) W dniu 20 lutego 2026 r. na mocy porozumienia do umowy kredytu z 20 grudnia 2024 r. zawartego przez
spółkę Develia S.A. z Powszechną Kasą Oszczędności Bankiem Polskim S.A. nastąpiło rozwiązanie umowy
kredytu z 20 grudnia 2024 r.
Warunkowe przyznanie praw do objęcia warrantów subskrypcyjnych serii B w ramach II transzy za rok 2026 w
ramach programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki
Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 podjętą w dniu 10 marca 2026 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 podjętą w
dniu 10 marca 2026 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 10/2026 podjętą w dniu 24 lutego 2026 r. zostały
przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) prawa do warunkowego nabycia warrantów
subskrypcyjnych serii B w ramach II transzy za rok 2026 na warunkach określonych w Regulaminie Programu
przyjętego na mocy uchwały nr 19 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółki z dnia 16 maja 2024 r. w sprawie
wprowadzenia programu motywacyjnego dla członków zarządu spółki oraz jej kluczowych pracowników na lata
2025-2028, warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz emisji warrantów subskrypcyjnych z
wyłączeniem w całości prawa poboru akcjonariuszy w odniesieniu do warrantów subskrypcyjnych i akcji
emitowanych w ramach kapitału warunkowego oraz zmiany Statutu.
Nabycie nieruchomości przez spółki Grupy
1) W dniu 15 stycznia 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Warszawa sp. z o. o. jako kupujący zawarła w
formie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, na
podstawie których nabyła od podmiotów niepowiązanych z Emitentem prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości oraz prawo własności położonych na nieruchomościach będących przedmiotem transakcji
budynków, lokali, budowli i urządzeń, położonych w Pruszkowie przy ulicy Staszica, stanowiące działki o nr:
196 (wraz z prawem własności lokali niemieszkalnych numer 1-7 stanowiących odrębne nieruchomości), 402/9,
402/8, 224/5, 224/6 i 224/7, 224/4, 226/1, 224/2, 224/3, 224/8, 224/9, 224/10, 224/11 i 224/12, 225, udziału w
wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną
nr 222/9, 402/7, o łącznej powierzchni 1,7077 ha (dalej: Nieruchomość). Cena za Nieruchomość oraz pozostałe
świadczenia wynikające z umów sprzedaży oraz umów przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, została
określona na łączną kwotę 45 275 673,48 zł netto, powiększona o podatek VAT tj. 55 689 078,38 zł brutto.
Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną ilością ok. 357 lokali
mieszkalnych i 6 lokali usługowych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu
inwestycyjnego to czwarty kwartał 2026 roku.
2) W dniu 25 lutego 2026 r. Emitent jako kupujący zawarł w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży, na
podstawie której nabył od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo użytkowania wieczystego
nieruchomości oraz prawo własności budynków i budowli położonych na nieruchomości, będącej przedmiotem
transakcji, położonej w Warszawie przy ulicy Kasprowicza, stanowiącą działkę o nr 6/1 o powierzchni 0,6484
ha (dalej: Nieruchomość) wraz z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę. Cena za Nieruchomość
oraz pozostałe świadczenia wynikające z umowy sprzedaży została określona na łączną kwotę 28.040.000,00
zł netto, powiększoną o podatek VAT tj. 34.489.200,00 zł brutto. Nieruchomość zostanie przeznaczona na cele
strategiczne Emitenta.
3) W dniu 17 marca 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Południe SA jako kupujący zawarła w formie aktu
notarialnego umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz innych praw, na podstawie
których nabyła od podmiotu niepowiązanego z Emitentem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz
prawo własności położonych na nieruchomościach będących przedmiotem transakcji budynków i budowli,
położonych w Katowicach w obrębie ewidencyjnym 0002, Bogucice-Zawodzie, stanowiące działki o nr: 1/15
oraz 4/6 o łącznej powierzchni 0,0391 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00051175/1, działki nr 23/35 oraz
47/43 o łącznej powierzchni 0,5632 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00123657/0 oraz działki nr 42/47 oraz
42/49 o łącznej powierzchni 1,1812 ha, objęte księgą wieczystą nr KA1K/00123658/7 za cenę obejmującą
również pozostałe świadczenia wynikające z umowy wynoszącą 33.500.000,00 netto, powiększona o podatek

35
VAT tj. 41.205.000,00 zł brutto. Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt inwestycyjny z
szacowaną ilością ok. 434 lokali mieszkalnych i 12 lokali usługowych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży
w ramach tego projektu inwestycyjnego to I kw 2027 r.
4) W dniu 30 marca 2026 r. spółka zależna od Emitenta Develia Vita sp. z o.o. jako kupujący zawarła w formie
aktu notarialnego umowę sprzedaży, na podstawie której nabyła od podmiotów niepowiązanych z Emitentem
prawo własności nieruchomości w tym prawo własności położonych na nieruchomości będącej przedmiotem
transakcji budynków, położonych w Warszawie przy ulicy Głębockiej 84A, stanowiącej działkę nr 6/4, z obrębu
4-16-34, o pow. 0,6925 ha. Cena za nieruchomość została określona na kwotę 16.000.000,00 zł. Sprzedaż nie
jest objęta podatkiem VAT. Spółka zamierza zrealizować na tej nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną
liczbą ok. 109 lokali mieszkalnych. Planowany termin rozpoczęcia sprzedaży w ramach tego projektu
inwestycyjnego to trzeci kwartał 2026 r.
Sprzedaż udziałów spółki JV Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o.
W dniu 24 marca 2026 r. Emitent zgodnie z zawartą umową JV dokonał zbycia na rzecz Mosaic Poland Holding
P.S.A. z siedzibą w Poznaniu 75 udziałów spółki Mosaic 071 Orlat Studentliving Sp. z o.o. o wartości 50 zł każdy.
W wyniku sprzedaży udziałów Emitent posiada 25 udziałów stanowiących 25% kapitału zakładowego tej spółki.
Zobowiązania warunkowe
Emitent po 31 grudnia 2025 r. udzielił spółkom Grupy poręczeń na zakup materiałów budowlanych (dostaw stali,
betonu, prefabrykatów), w ramach realizowanych przez te spółki inwestycji mieszkaniowych:
1) spółce Morska Vita 1 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 550.000,00 PLN,
2) spółce Develia Vita Sp. z o.o. - w kwocie udzielonego poręczenia 1.000.000,00 PLN,
3) spółce NP 14 Sp. z o.o. Sp. k. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 1.300.000,00 PLN,
4) spółce NP 16 Sp. z o.o. – w łącznej kwocie udzielonego poręczenia 916.400,00 PLN.
8. CHARAKTERYSTYKA CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY ORAZ
PERSPEKTYWY ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
Opisane poniżej czynniki ryzyka, wskazane według najlepszej aktualnej wiedzy Emitenta, są w opinii Emitenta
wyczerpujące, jednak Emitent zastrzega, że w wyniku działalności prowadzonej przez spółki Grupy, przedstawiona
lista ryzyk może ulec zmianie. W przyszłości mogą powstać ryzyka trudne do przewidzenia w chwili obecnej, na
przykład o charakterze losowym i niezależne od Grupy. Przedstawiając czynniki ryzyka w poniższej kolejności,
Emitent nie kierował się prawdopodobieństwem ich zaistnienia ani oceną ich ważności.
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie.
Do czynników ryzyka mogących negatywnie wpłynąć na działalność Grupy należy zaliczyć dalsze kontynuowanie
działań wojennych przez Federację Rosyjską na terenach Ukrainy i związane z tym niepożądane skutki
gospodarcze w skali globalnej. Możliwe do zidentyfikowania na chwilę obecną potencjalne obszary ryzyka w branży
budowlano – deweloperskiej, w której działa Grupa to:
- możliwy spadek popytu na rynku mieszkaniowym wskutek niepewności klientów co do możliwych scenariuszy
rozwoju aktualnej sytuacji gospodarczej i politycznej,
- wpływ konfliktu na poziom inflacji w Polsce w szczególności na wzrost cen kluczowych surowców, powodujący
wzrost cen dóbr kluczowych dla gospodarki, w tym cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
- ograniczenia w dostępności materiałów budowalnych, urządzeń, usług oraz przerwanie lub zakłócenie ciągłości
dostaw,
- ograniczenia w dostępności pracowników pochodzących z Ukrainy, wynikające np. z powoływania rezerwistów
do służby wojskowej oraz ich powrotami do kraju w celu uczestniczenia w działaniach wojskowych,
- wpływ konfliktu na poziom stóp procentowych w Polsce w szczególności ich wzrost lub utrzymywanie się na
wysokim poziomie,
- sytuacja finansowa kredytobiorców, w tym osłabienie ich zdolności kredytowej, a także polityka kredytowa banków
odzwierciedlona w stanowisku UKNF z dnia 7 lutego 2023 roku, a w konsekwencji ograniczenie dostępności
kredytów mieszkaniowych,
- dostępność oraz koszt finansowania dłużnego w związku z ograniczonym popytem na rynku obligacji.
Wskazane powyżej czynniki ryzyka miały największy wpływ na działanie Grupy Develia w początkowej fazie wojny.
Zarząd nie widzi możliwości oszacowania wpływu konfliktu na przyszłe wyniki finansowe, natomiast na bieżąco
monitoruje potencjalny wpływ konfliktu na działalność Grupy, rynek deweloperski i budowlany.
Ryzyko związane z sytuacją na rynkach finansowych i nieruchomości

36
Do czynników mogących negatywnie wpłynąć na działalność Grupy należy zaliczyć politykę sektora bankowego w
stosunku do firm deweloperskich, gdyż skala kredytowania firm deweloperskich będzie miała istotny wpływ na skalę
uruchamiania nowych projektów. Również polityka sektora bankowego w stosunku do osób fizycznych w zakresie
kredytów hipotecznych jest istotnym czynnikiem ryzyka.
Związana z tym sytuacja na rynku mieszkaniowym (fluktuacje popytu/podaży) ma również istotny wpływ na
działalność Grupy. Niekorzystne zmiany na wskazanych rynkach mogą negatywnie wpłynąć na sytuację finansową
Emitenta i jego zdolność do obsługi zadłużenia.
Ryzyko stopy procentowej
Spółka finansuje swoją działalność emitowanymi obligacjami i kredytami opartymi na zmiennej stopie procentowej.
Spółka doświadczyła w przeszłości wzrostu stóp procentowych, choć ich skala była mniejsza niż ostatni cykl
podwyżek stóp procentowych z lat 2021-2022.
Spółka na bieżąco śledzi prace związane z reformą IBOR, która może mieć wpływ na instrumenty finansowe oparte
na zmiennej stawce procentowej. Na dzień 31 grudnia 2025 r. oraz na datę sporządzenia sprawozdania wszystkie
posiadane przez Spółkę obligacje i kredyty są oparte na zmiennej stawce procentowej WIBOR. W przypadku Grupy
reforma będzie dotyczyła stawki WIBOR. Zmiana może wpłynąć na obniżenie lub wzrost poziomu wskaźnika
referencyjnego, który stanowi podstawę do ustalenia wartości oprocentowania i może mieć wpływ na spadek lub
wzrost kosztów odsetkowych płaconych przez Spółkę i w konsekwencji na sytuację finansową, wyniki oraz
perspektywy rozwoju Emitenta.
Istotność powyższego czynnika ryzyka Emitent określa jako średnią, ponieważ w przypadku jego wystąpienia skala
negatywnego wpływu na działalność i sytuację finansową Emitenta mogłaby być dość znacząca. Emitent ocenia
prawdopodobieństwo zaistnienia tego ryzyka jako średnie.
Ryzyko spadku cen mieszkań
Decyzje podejmowane przez Emitenta muszą uwzględniać stosunkowo długi horyzont czasowy dla każdej
inwestycji, jak również znaczące wahania cen sprzedaży lokali w trakcie trwania projektów. Czynniki te mogą
wywrzeć znaczący wpływ na rentowność Emitenta i jego potrzeby finansowe. Poziom cen kształtowany jest pod
wpływem relacji podaży i popytu, na który oddziałuje m.in. siła nabywcza potencjalnych klientów oraz dostępna
wysokość kosztów finansowania zakupu lokali.
Rynek nieruchomości zwykle reaguje z opóźnieniem w porównaniu do innych klas aktywów i ewentualne spadki
cen mieszkań mogą być widoczne dopiero w dłuższej perspektywie. W przyszłości, w przypadku potencjalnie
utrzymującej się tendencji spadkowej cen na rynku mieszkaniowym, może być zmuszony do korekty swoich
cenników, aby jego oferta pozostała konkurencyjna na rynku. Spadek cen mieszkań może mieć istotny negatywny
wpływ na działalność, sytuację finansową, wyniki oraz perspektywy rozwoju Emitenta.
Emitent doświadczył podobnego ryzyka w przeszłości, kiedy rynek mieszkaniowy zanotował spadek średnich cen
mieszkań po kryzysie finansowym związanym z upadkiem banku Lehman Brothers tj. w latach 2009-2012 (dla
Warszawy) i w latach 2009-2013 (w przypadku miast regionalnych takich jak Kraków czy Trójmiasto). W przypadku
tego kryzysu wystąpił spadek cen lokali, ale także istotny spadek popytu na mieszkania. Oba te czynniki miały
wpływ na działalność Spółki oraz sytuację finansową Grupy. Spółka doświadczyła spadku marż realizowanych w
segmencie deweloperskim – marża brutto ze sprzedaży w tym segmencie spadła z 33,9% w 2008 r do 21,5% w
2012 r. i 21,9% w 2013 r. Dodatkowo w związku z kryzysem Spółka dokonała odpisów aktualizujących wartość
zapasów w 2012 roku na kwotę 10,1 mln zł, a w 2013 roku na kwotę 15,5 mln zł. Emitent ocenia
prawdopodobieństwo zaistnienia tego ryzyka jako małe.
Ryzyko związane z realizacją projektów deweloperskich
Cykl projektu deweloperskiego jest długotrwały (powyżej 24 miesięcy), charakteryzuje się koniecznością
ponoszenia znacznych nakładów finansowych i całkowitym zwrotem poniesionych nakładów dopiero po upływie co
najmniej 3 lat. Zgodnie z przyjętą strategią, Emitent kupuje także grunty pod wieloetapowe projekty. Kolejne etapy
projektów uruchamiane są zazwyczaj w odstępach od 6 do 12 miesięcy. Emitent zazwyczaj musi opłacić nabycie
danego gruntu w całości, a całkowite zabudowanie tego gruntu może nastąpić w terminie nawet do kilku lat po jego
dacie nabycia. Długotrwałe opóźnienie w sprzedaży może, w szczególności przy niekorzystnej sytuacji
makroekonomicznej, skutkować nieodzyskaniem części lub całości zainwestowanych środków. W związku z tym
moment uzyskania przychodów może być znacznie oddalony w stosunku do poniesionych nakładów na realizację
danego projektu.
Realizacji projektów deweloperskich, ze względu na ich złożoną zarówno pod względem prawnym jak i technicznym
naturę, towarzyszy wiele istotnych ryzyk. Ryzyka te obejmują w szczególności nieuzyskanie pozwoleń niezbędnych
do wykorzystania gruntów zgodnie z planami Grupy, opóźnienia w zakończeniu budowy, koszty przewyższające
koszty założone w budżecie spowodowane niekorzystnymi warunkami pogodowymi, niewypłacalność

37
wykonawców lub podwykonawców, wzrost kosztów generalnego wykonawstwa, wzrost kosztów materiałów
budowlanych, spory pracownicze u wykonawców lub podwykonawców, niedobór materiałów lub sprzętu
budowlanego, nieszczęśliwe wypadki lub nieprzewidziane trudności techniczne, brak możliwości uzyskania
pozwoleń umożliwiających oddanie budynku lub budynków do użytkowania lub innych wymaganych pozwoleń, czy
też zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów.
W razie wystąpienia któregokolwiek z tych ryzyk, może zaistnieć opóźnienie w realizacji projektu deweloperskiego,
zwiększenie kosztów lub utrata przychodów, zamrożenie środków zainwestowanych w nabycie nieruchomości pod
projekt deweloperski, a w niektórych przypadkach niezdolność do ukończenia inwestycji, co może mieć istotny
negatywny wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Grupy.
Ryzyko związane z wejściem w życie reformy planowania przestrzennego
W dniu 24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
To największa reforma planistyczna od 20 lat. W świetle wprowadzonych zmian, stoi przed branżą deweloperską
sytuacja pełna wyzwań, która bez wątpienia przyniesie istotne zmiany w sposobie, w jakim deweloperzy prowadzą
swoją działalność. Najbardziej palącym problemem jest wydłużenie procesu inwestycyjnego. Nowe przepisy
wprowadziły bardziej złożone i czasochłonne procedury, co nieuchronnie może prowadzić do opóźnień w
rozpoczynaniu i realizacji projektów. Dla deweloperów, którzy zawsze działali w rytmie szybkich decyzji i sprawnej
realizacji, to poważne utrudnienie. Większe koszty i niepewność, jakie niesie każde opóźnienie, mogą mieć
znaczący wpływ na rentowność projektów. Widoczne jest również znaczące ograniczenie w dostępności działek
pod nowe inwestycje. Nowe regulacje mogą doprowadzić do znacznego wzrostu cen gruntów, a więc wyższymi
kosztami inwestycyjnymi. Z drugiej strony konsekwencje te odczują ostateczni nabywcy w postaci wyższych cen
mieszkań co także może wpłynąć na popyt.
By ograniczyć ryzyko, poszukiwane są i będą nowe tereny, głównie te objęte planami miejscowymi. Popyt na te
grunty spowoduje oczywiście wzrost ich cen, a to pociągnie za sobą wzrost ceny mieszkań. Duży niepokój budzi
także wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), wymagającego od deweloperów dodatkowych
obowiązków, takich jak budowa infrastruktury technicznej i społecznej. To kolejny czynnik, który zwiększy koszty
realizacji projektów. Obawy rodzi także brak jasnych dyrektyw co do zakresu tych inwestycji uzupełniających, co
może prowadzić do nierównego traktowania różnych projektów i stwarzać ryzyko nieuzasadnionych oczekiwań.
Reforma ma na celu lepsze zarządzanie rozwojem miast i infrastrukturą natomiast jej konsekwencje dla sektora
deweloperskiego mogą być daleko idące. Zwiększone ryzyko, wyższe koszty i większa niepewność mogą
hamować nowe inwestycje. W obliczu tych wyzwań, deweloperzy będą musieli dostosować swoje strategie, by
sprostać nowemu środowisku regulacyjnemu, ale nieuniknione jest, że pewne aspekty tej reformy będą stanowić
znaczne wyzwanie.
Ryzyko związane ze wzrostem kosztów budowy oraz zależnością Grupy od wykonawców robót
budowlanych
Grupa kontraktuje prace budowlane wyłaniając generalnych wykonawców inwestycji oraz wykonawców w drodze
przetargów, wybierając najkorzystniejszą ofertę. Inwestycje Grupy były realizowane głównie w systemie
generalnego wykonawstwa, natomiast kilka inwestycji bez udziału generalnego wykonawcy na podstawie własnej
kontraktacji wykonawców poszczególnych robót.
Grupa ma zawarte umowy, w których kwoty wynagrodzenia dla wykonawców oraz zleceniobiorców są konkretnie
określone i pozwalają na całkowite zakończenie realizowanych inwestycji zgodnie z przyjętymi przez Grupę
budżetami. Ryzyko zmiany cen jest po stronie wykonawców oraz zleceniobiorców, a ich kwota wynagrodzenia
może ulec zmianie za zgodą Grupy albo na podstawie orzeczenia właściwego sądu. Niemniej Grupa narażona jest
na ryzyko związane ze zmianą kosztów budowy oraz zależnością Grupy od wykonawców robót budowlanych.
Należy mieć na uwadze, że każdy znaczny wzrost kosztów może negatywnie wpłynąć na rentowność projektów
Grupy, co z kolei może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Emitenta.
Grupa nie jest uzależniona od szczególnych dostawców – usługi budowlane oferowane są przez wiele firm
konkurujących ze sobą na rozwiniętym rynku budowlanym w Polsce, a spółki z Grupy korzystają z usług różnych
firm budowlanych w celu eliminacji ryzyka uzależnienia od jednego podmiotu. Dodatkowo spółka zależna od
Emitenta Develia Construction sp. z o.o. świadczy na rzecz spółek Grupy usługi zarządzania wybranymi
inwestycjami, co pozwala na udział tej spółki w procesie ofertowania inwestycji i ich realizację z pominięciem
generalnego wykonawcy.
Istotność powyższego czynnika ryzyka Emitent określa jako średnią, a prawdopodobieństwo zaistnienia tego
ryzyka jako średnie.
Ryzyko związane z konkurencją

38
Spółki Grupy jako właściciele obiektów biurowo-handlowo-usługowych narażone są na znaczącą konkurencję ze
strony innych podobnych obiektów działających na tych samych rynkach. Szczególnie w tym zakresie narażone są
spółki prowadzące obiekty handlowo-usługowe we Wrocławiu. W praktyce bazując na wstępnych danych
dotyczących obrotów galerii handlowej Arkady Wrocławskie, należy to ryzyko ocenić jako wysokie. Również rozwój
rynku nieruchomości biurowych i komercyjnych może prowadzić, między innymi, do nadwyżki podaży
nieruchomości biurowych oraz handlowo-usługowych. Potencjalnie każde z tych ryzyk osobno jak również razem
wziętych pod uwagę może mieć negatywny wpływ na bieżącą działalność i sytuację finansową w tym wyniki Grupy.
Ryzyko związane z cenami nieruchomości
Zyskowność spółek Grupy zależy m.in. od cen lokali mieszkalnych w Polsce. W razie spadku tych cen może to
mieć wpływ na działalność, sytuację finansową lub wyniki Grupy. Istotnym ryzykiem jest również wzrost cen
nieruchomości inwestycyjnych, a także brak na rynku dobrze przygotowanych inwestycji, posiadających uchwalone
plany zagospodarowania przestrzennego lub decyzje o warunkach zabudowy, umożliwiających na nich szybką
realizację inwestycji. Deweloper musi obecnie akceptować wyższy poziom ryzyka przy zakupie nieruchomości i
konieczność uzyskania decyzji administracyjnych umożliwiających ich zabudowę, co rodzi ryzyko znacznego w
czasie przesunięcia możliwości rozpoczęcia takich inwestycji.
Ryzyko związane z projektami joint venture
Emitent zawarł z kilkoma podmiotami umowy projektu wspólnego przedsięwzięcia (ang. Joint-Venture, dalej jako
„JV”). Projekty wspólnego przedsięwzięcia wiążą się z szeregiem ryzyk prawnych, finansowych oraz
wizerunkowych (m.in. ryzyko: wyboru właściwego partnera, faktycznego sprawowania kontroli nad JV,
wydłużonego czasu podejmowania decyzji, zmniejszenia elastyczności reagowania na sygnały rynkowe, braku
efektów synergii, obniżenia konkurencyjności danego przedsiębiorstwa, zwiększonych kosztów realizowanego
przedsięwzięcia, słabszych niż przewidywane wyników, odmiennej polityki marketingowej), które mogą zaistnieć
podczas jego trwania. Pomimo wyboru doświadczonych partnerów oraz przeprowadzanych odpowiednio wcześniej
analiz potwierdzających opłacalność inwestycji, wyniki tego typu projektów mogą różnić się od pierwotnych założeń
i mogą negatywnie wpłynąć na działalność i sytuację finansową Emitenta.
Ryzyko związane z rozpoczęciem przeglądu opcji strategicznych związanych z dalszym długoterminowym
rozwojem Spółki
W dniu 4 lutego 2022 r. Zarząd Spółki podjął decyzję o rozpoczęciu procesu przeglądu opcji strategicznych
związanych z dalszym długoterminowym rozwojem Spółki. Zarząd w dalszym ciągu zmierza w kierunku
zapewnienia możliwie najlepszej pozycji Spółki na rynku deweloperskim oraz maksymalizacji wzrostu jej wartości
dla wszystkich akcjonariuszy i interesariuszy Spółki. Dlatego też proces przeglądu opcji jest w dalszym ciągu
kontynuowany z naciskiem na budowanie długotrwałej wartości spółki.
Zakończenie przeglądu opcji strategicznych może przynieść rozwiązania, które mogą skutkować np.: zmianą profilu
działalności Grupy, sprzedażą kluczowych aktywów Grupy, przejęciem innego konkurencyjnego podmiotu, bądź
nowym wezwaniem na akcje Emitenta. Wszystkie te opcje mogą mieć znaczący wpływ na działalność, sytuację
finansową lub wyniki Grupy.
W przypadku wycofania akcji Emitenta z obrotu na rynku regulowanym (rynku podstawowym) prowadzonym przez
GPW, stanowić będzie to podstawę do skorzystania z opcji wcześniejszego wykupu wyemitowanych przez Spółkę
obligacji.
Ryzyko związane z płynnością
Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością, a elastycznością finansowania, poprzez korzystanie
z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe i obligacje. Grupa posiada własne środki finansowe
zabezpieczające bieżącą działalność oraz prowadzone obecnie inwestycje, ale rozszerzenie działalności wymaga
pozyskiwania dalszego finansowania poprzez zawieranie umów kredytów bankowych lub emisję obligacji. Spółka
dąży do dostosowania terminów spłaty kolejnych rat do wpływów ze sprzedaży poszczególnych inwestycji.
Ryzyko kredytowe
Grupa zawiera transakcje z renomowanymi firmami o dobrej zdolności kredytowej. Ponadto, dzięki bieżącemu
monitorowaniu stanów należności, narażenie Grupy na ryzyko nieściągalnych należności jest nieznaczne. Nie
można jednak wykluczyć ewentualnych opóźnień płatności przez kontrahentów lub pogorszenia się standingu
finansowego kontrahenta w czasie, co mogłoby mieć negatywny wpływ na sytuację finansowa i płynność Emitenta.
W odniesieniu do innych aktywów finansowych Grupy, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, Grupa lokuje
środki w bankach o dobrej, stabilnej kondycji finansowej oraz w inne krótkoterminowe aktywa finansowe. W Grupie
nie występują istotne koncentracje ryzyka kredytowego.
Ryzyko administracyjno-budowlane

39
Niedoskonałości regulacji polskiego systemu prawnego sprawiają, iż organy administracji budowlanej mogą wydać
decyzje administracyjne (np. pozwolenie na budowę) z naruszeniem prawa, co z kolei może skutkować
zaskarżeniem tych decyzji przez osoby trzecie mające w tym interes. Zaskarżenie (zarówno uzasadnione jak i
nieuzasadnione) takich decyzji może z kolei spowodować wstrzymanie procesu inwestycyjnego, co przekłada się
bezpośrednio na pogorszenie rentowności inwestycji, a tym samym wyniku finansowego inwestora. Ponadto
istotnym ryzykiem są pojawiające się coraz częściej żądania gmin uzależniające wydanie decyzji pozwolenia na
budowę od spełnienia innych dodatkowych warunków nie wynikających z przepisów prawa. Na wydłużenie procesu
inwestycyjnego rzutuje także niewydolność organów administracji i sądów administracyjnych owocujące coraz
większym wydłużeniem procesu przygotowania inwestycji przed jej uruchomieniem.
Ryzyko dotyczące zmian legislacyjnych
Działalność Emitenta i Grupy podlega licznym przepisom prawa i regulacjom, takim jak wymogi dotyczące
planowania i zagospodarowania przestrzennego, przepisy prawa budowlanego, wymogi w zakresie obrotu
nieruchomościami i odpowiedzialności sprzedawcy oraz ograniczenia sposobu korzystania z gruntów. Na
przestrzeni ostatnich kilkunastu lat można zaobserwować proces wprowadzania intensywnych zmian w systemie
prawa polskiego, a także rozwój prawodawstwa UE. Znacząca liczba zmian w systemie prawnym może mieć istotny
wpływ na sposób prowadzenia przez podmioty gospodarcze ich działalności oraz na uzyskiwane przez nie wyniki
finansowe. Dotyczy to także działalności Emitenta i Grupy, ponieważ realizacja procesu inwestycyjnego w branży
budowlanej wiąże się z koniecznością spełnienia wielu wymogów przewidzianych w prawie cywilnym i
administracyjnym.
Wprowadzenie zmian legislacyjnych, które będą nakładały znaczne obowiązki (w tym finansowe) na Emitenta i
spółki z Grupy może wpłynąć negatywnie na prowadzoną przez Emitenta działalność, a w konsekwencji na jego
zdolność do obsługi zadłużenia.
Ryzyko związane z odpowiedzialnością po sprzedaży lokali mieszkaniowych i domów
Działalność Grupy obejmuje w szczególności sprzedaż mieszkań i domów. W związku z tym Grupa może być
narażona na spory i postępowania sądowe związane ze zrealizowanymi inwestycjami, w wyniku których spółki z
Grupy mogą zostać zobowiązane do spełnienia określonych świadczeń (np. wynikających z gwarancji wykonania
prac budowlanych udzielonych klientom). Może to mieć istotny negatywny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub wyniki Grupy.
Ryzyko nałożenia kar pieniężnych w związku z Rozporządzeniem MAR
Zgodnie z Rozporządzeniem MAR, w przypadku, gdy Emitent dopuści się manipulacji, wykorzystania lub
bezprawnego ujawniania informacji poufnych organy państwowe mogą nałożyć na niego administracyjne sankcje
pieniężne, których maksymalna wysokość powinna stanowić co najmniej równowartość 15 milionów EUR (lub 15%
całkowitych rocznych obrotów podmiotu dominującego Emitenta najwyższego szczebla). Ponadto,
Rozporządzenie MAR przewiduje, że naruszenie przez Emitenta obowiązków związanych z prowadzeniem list
osób posiadających dostęp do informacji poufnych lub transakcjami osób pełniących obowiązki zarządcze powinno
wiązać się z możliwością nałożenia na niego kary pieniężnej w wysokości co najmniej równowartości 1 miliona
EUR.
Ryzyko związane z wejściem w życie przepisów dotyczących ochrony ludności i tzw. „ustawy schronowej”
W 2025 r. w Polsce wprowadzono regulacje dotyczące systemu ochrony ludności oraz budownictwa ochronnego,
które mogą mieć wpływ na działalność podmiotów realizujących inwestycje budowlane, w tym deweloperów.
Przepisy te przewidują m.in. rozwój infrastruktury ochronnej oraz wprowadzają nowe wymagania dotyczące
planowania i realizacji inwestycji budowlanych, w szczególności w zakresie zapewnienia miejsc doraźnego
schronienia lub innych elementów infrastruktury związanej z bezpieczeństwem ludności.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania część przepisów wykonawczych oraz praktyka ich stosowania
pozostają w trakcie kształtowania, co powoduje podwyższony poziom niepewności regulacyjnej dla inwestorów i
deweloperów.
Potencjalne obszary ryzyka związane z wejściem w życie powyższych regulacji obejmują w szczególności:
• możliwość wprowadzenia dodatkowych wymogów projektowych dotyczących budynków mieszkalnych,
• konieczność uwzględnienia w inwestycjach elementów infrastruktury ochronnej, co może prowadzić do wzrostu
kosztów realizacji projektów,
• wydłużenie procesu przygotowania inwestycji w związku z koniecznością dostosowania dokumentacji projektowej
do nowych regulacji,
• ryzyko różnej interpretacji przepisów przez organy administracji publicznej.

40
Wprowadzenie nowych obowiązków regulacyjnych może wpływać na koszty realizacji inwestycji oraz
harmonogram przygotowania i realizacji projektów deweloperskich, a tym samym mieć wpływ na działalność,
sytuację finansową oraz wyniki Spółki.
Ryzyko związane z sytuacją wojenną na Bliskim Wschodzie
W związku z atakiem Stanów Zjednoczonych i Izraela na Iran oraz dalszą eskalacją konfliktu, do czynników ryzyka
mogących negatywnie wpłynąć na działalność Spółki i Grupy należy zaliczyć także ewentualne skutki gospodarcze
w skali globalnej, które mogą przełożyć się na działalność operacyjną Spółki na terenie Polski. W zakresie branży
budowlano – deweloperskiej, w której aktualnie działa Spółka, potencjalne, możliwe do zidentyfikowania w
momencie publikacji niniejszego Sprawozdania, są:
• wzrost lub utrzymywanie się na podwyższonym poziomie cen kluczowych surowców, w szczególności ropy
naftowej i gazu ziemnego, a także w skrajnym scenariuszu zakłócenia w dostawach tych surowców, co przekładać
się może na wzrost cen robót budowlanych, usług, urządzeń oraz materiałów,
• wahania kursu polskiego złotego, ryzyko zmian poziomu stóp procentowych, w ekstremalnych przewidywaniach
także recesja globalna, a także krajowa inflacja,
• ryzyko zakłóceń w dostępności materiałów budowlanych, urządzeń lub usług oraz zakłócenia ciągłości dostaw.
Wyżej wskazane czynniki mogą przekładać się na terminowość oraz prawidłowość realizacji zawartych przez
Spółkę umów, ze szczególnym uwzględnieniem kontraktów związanych z realizacją inwestycji budowlanych.
Powyższe mogą w znaczący sposób wpływać na opóźnienia w realizacji przedsięwzięć deweloperskich oraz
zwiększenie ich kosztów po stronie spółek z Grupy. Dalszymi konsekwencjami niestabilności na globalnym rynku
może być ograniczenie popytu na mieszkania, a w dalszej perspektywie także obniżenie przychodów Grupy.
Zarządzanie ryzykiem w Develia S.A. odbywa się poprzez sformalizowany proces okresowej identyfikacji, analizy
i oceny czynników ryzyka. W tym procesie identyfikowania ryzyk ustalane są odpowiednie procedury i procesy,
których wprowadzenie ma na celu eliminację bądź ograniczenie ryzyka dla Spółki i Grupy.
9. INFORMACJA O PRZYJĘTEJ STRATEGII ROZWOJU EMITENTA I GRUPY KAPITAŁOWEJ ORAZ
PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI
W dniu 16 kwietnia 2024 r. Rada Nadzorcza zatwierdziła przyjętą przez Zarząd Spółki „Strategię Grupy Develia na
lata 2024-2028” („Strategia”). Celem Strategii jest wskazanie potencjału rozwoju spółki Develia na bazie analizy
spółki, rynku i konkurencji. Strategia przewiduje zwiększenie wartości Spółki poprzez zwiększenie skali działalności
i jednocześnie zapewnienie Grupie bazy pod dalszy rozwój w wybranych segmentach rynku nieruchomości. Grupa
planuje dalszy rozwój w segmencie mieszkaniowym i kontynuację procesu sprzedaży aktywów w segmencie
biurowym i handlowym. Odzyskany kapitał planuje się reinwestować w najbardziej perspektywiczne obszary
rynkowe w tym mieszkania i segment PRS.
W ramach Strategii Grupa Develia planuje:
- dalsze istotne zwiększanie skali działania w segmencie mieszkania na sprzedaż do poziomu sprzedaży 4 500
mieszkań w 2028 r.
- systematyczne uzupełnianie i zabezpieczenie banku gruntów zapewniającego średnio ponad 4-letnią sprzedaż
mieszkań. Zwiększanie bazy gruntów zabezpieczanych warunkowo
- kontynuacja rozwoju biznesu poprzez nawiązywanie partnerstw oraz transakcje M&A
- dywersyfikacja działalności w wyniku realizacji projektów PRS oraz akademików
- rozwój własnego wykonawstwa w ramach grupy kapitałowej
- zwiększenie rozpoznawalności i świadomości marki oraz aktywna budowa marki atrakcyjnego pracodawcy
- wdrożenie strategii ESG, w tym raportowanie i operacjonalizacja planu ograniczenia emisji i modelowych
rozwiązań w tym zakresie w budownictwie mieszkaniowym.
Założone wskaźniki oceny realizacji Strategii obejmują m.in.
- zwiększenie skali działania z blisko 2.700 do poziomu 4.500 (w 2028 r.)
w segmencie mieszkaniowym, wzrost udziału do 7-8% na rynkach, na których działa Spółka
- budżet na zakupy gruntów i M&A ponad 500 mln PLN średniorocznie. Zwiększenie bazy gruntów
zabezpieczonych warunkowo. Zbudowanie banku gruntów na ok. 15 800 lokali w 2028 r., uwzględniając grunty
zabezpieczone warunkowo
- dywersyfikacja działalności poprzez realizację projektów w segmencie PRS i akademików - minimum 2 projekty
średniorocznie
- potencjał dywidendowy ok. 1.350 mln PLN wypracowany w latach 2024-2028

41
- utrzymanie bezpiecznej struktury finansowania na poziomie benchmarków branży (dług netto/kapitały własne
0,20-0,40)
- zakończenie dezinwestycji aktywów segmentu komercyjnego – Arkady Wrocławskie i Kolejowa
- projekt Malin – realizacja projektu magazynowego w ramach JV.
W dniu 7 lutego 2025 roku Rada Nadzorcza zatwierdziła przyjętą tego samego dnia przez Zarząd Spółki „Strategię
Zrównoważonego Rozwoju Grupy Develia na lata 2025-2030”. Strategia jest dokumentem komplementarnym do
dokumentu „Strategii biznesowej Grupy Kapitałowej na lata 2024-2028” z kwietnia 2024 oraz rozszerzeniem
zawartego w niej celu wdrożenia strategii ESG, w tym raportowania i operacjonalizacji planu ograniczenia emisji, i
modelowych rozwiązań w tym zakresie w budownictwie mieszkaniowym
- Przyjęta przez Spółkę „Strategia zrównoważonego rozwoju Grupy na lata 2025-2030” określa priorytetowe cele
oraz mierniki (KPI) związane z aspektami środowiskowymi, społecznymi i ładu zarządczego. Stanowi ona również
zobowiązanie do intensyfikacji działań ekologicznych i niskoemisyjnych, mających na celu tworzenie
zrównoważonej przestrzeni miejskiej oraz minimalizowanie negatywnego wpływu działalności firmy na środowisko.
Spółka dąży do ograniczenia emisji gazów cieplarnianych, a do 2030 roku planuje zredukować emisje z zakresów
1 i 2 o 20% w przeliczeniu na przychód, jak również ustalić poziom ambicji dotyczący emisji z zakresu 3. Spółka
będzie również wdrażać zasady Gospodarki Obiegu Zamkniętego, aby ograniczać powstawanie odpadów i
skuteczniej nimi zarządzać. Wśród kluczowych celów środowiskowych Spółki znajduje się także ograniczanie
negatywnego wpływu działalności na bioróżnorodność, opracowanie procedur oceny ryzyka ESG oraz wdrożenie
w nowych inwestycjach elementów adaptacyjnych do zmian klimatu od roku 2027.
Polityka dywidendowa:
Przyjęta przez Radę Nadzorczą Develia S.A. polityka dywidendowa zakłada wypłatę dywidendy na poziomie 25-
75% skorygowanego skonsolidowanego zysku netto Grupy. Zgodnie z polityką dywidendową przy ustalaniu
wartości rekomendowanej dywidendy Zarząd będzie brał przede wszystkim pod uwagę poziom wskaźnika
zadłużenia ND/E, czyli relacji długu oprocentowany netto do kapitałów własnych. Biorąc pod uwagę wysokość tego
wskaźnika na koniec 2025 roku, Zarząd zakłada wypłatę dywidendy za 2025 rok.
Rekomendacja Zarządu dotycząca wysokości dywidendy będzie uzależniona od tego czy wyniki jednostkowe
Spółki będą pozwalały na tak ustaloną wypłatę z zysku, czy będzie istniała możliwość pozyskania środków
finansowych przez Spółkę oraz możliwość realizacji jej planów finansowych a także od tego czy tak ustalona
wypłata z zysku nie naruszy warunków wyemitowanych przez Spółkę obligacji lub warunków zaciągniętych przez
Spółkę kredytów.
10. STRUKTURA ZATRUDNIENIA W DEVELIA S.A. I GRUPIE KAPITAŁOWEJ
10.1. Struktura zatrudnienia w Develia S.A.
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. kształtowało się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Zarząd 4 3
Pracownicy umysłowi / administracyjni 262,57 241,29
Pracownicy fizyczni - -
Razem 262,57 244,29
10.2. Struktura zatrudnienia w Grupie
Przeciętne zatrudnienie w Grupie w roku zakończonym 31 grudnia 2025 r. kształtowało się następująco:
Rok zakończony
31 grudnia 2025
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Zarząd jednostki dominującej 4,00 3,00
Zarządy jednostek z Grupy (*) 1,83 2,83
Administracja 209,82 180,32
Dział sprzedaży 52,75 49,83

42
Pozostali 101,41 33,13
Razem 369,81 269,12
(*) członkami zarządów jednostek Grupy są również osoby z Zarządu jednostki dominującej
10.3. System kontroli programów akcji pracowniczych
Program motywacyjny na lata 2021-2024
W dniu 30 czerwca 2021 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwały w sprawie przyjęcia
przez Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki, emisji
warrantów subskrypcyjnych z pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego
podwyższenia kapitału zakładowego, ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji nowej emisji do obrotu
na rynku regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz związanej z
tym zmiany Statutu Spółki.
Program motywacyjny dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki przewidziany jest do realizacji
na lata 2021-2024. Celem wprowadzenia programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki
jest stworzenie dodatkowego narzędzia motywującego do osiągania wyznaczonych celów finansowych
wynikających ze strategii Spółki oraz polityki wynagrodzeń Spółki poprzez stworzenie w Spółce mechanizmów
motywujących osoby o kluczowym znaczeniu dla Spółki do działań zapewniających długoterminowy wzrost
wartości Spółki dla akcjonariuszy, w ten sposób łącząc interesy kadry zarządzającej i akcjonariuszy. W związku z
realizacją Programu, podwyższony został warunkowo kapitał zakładowy Spółki w drodze emisji akcji serii K, które
będą mogły zostać objęte przez posiadaczy wyemitowanych w tym celu przez Spółkę warrantów subskrypcyjnych
serii A z wyłączeniem w całości prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy Spółki. Łączna liczba
przyznawanych w ramach programu warrantów nie może przekroczyć 22.377.912, przy czym w każdym z czterech
lat obowiązywania programu osoby uprawnione mogą objąć do 5.594.478 warrantów. Przyznanie warrantów w
ramach programu w poszczególnych latach uzależnione jest w 75 proc. od spełnienia kryterium finansowego w
postaci osiągnięcia w poszczególnych okresach skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w określonej
minimalnej wysokości oraz w 25 proc. od spełnienia kryterium rynkowego. Program wygaśnie w dniu 31 grudnia
2026 r.
Uchwałą Zarządu nr 43/2025 podjętą w dniu 3 lipca 2025 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 12/2025 podjętą w
dniu 8 lipca 2025 r. potwierdzone zostało spełnienie kryteriów finansowego i rynkowego za rok 2024 w ramach IV
transzy programu.
W dniu 26 maja 2025 r. skierowane zostały do osób uprawnionych przez powiernika oferty nabycia warrantów serii
A w ramach III transzy programu za rok 2023 i zostały one objęte przez 36 osób w łącznej liczbie 5.518.664
warrantów, uprawniających do objęcia akcji serii K w takiej samej ilości. W czerwcu 2025 r. w wykonaniu uprawnień,
osoby uprawnione dokonały objęcia 5.518.664 akcji zwykłych na okaziciela serii K Emitenta, o wartości nominalnej
1 zł każda. Podwyższenie kapitału zakładowego Spółki w ramach warunkowego podwyższenia, zostało
zarejestrowane w KRS w dniu 7 sierpnia 2025 r. Powyższe akcje zostały dopuszczone i wprowadzone do obrotu
na GPW z dniem 20 sierpnia 2025 r. z jednoczesną ich asymilacją z pozostałymi akcjami Spółki notowanymi na
GPW.
Uchwałą Rady Nadzorczej nr 4 podjętą w dniu 17 września 2025 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 1 z
dnia 19 sierpnia 2025 r. dokonany został wstępny przydział dodatkowych 170.000 praw do objęcia warrantów
pochodzących z puli rezerwowej za rok 2025 oraz praw przyznanych wcześniej osobom, z którymi rozwiązane
zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie. Uchwałą Rady Nadzorczej
nr 1 podjętą w dniu 5 grudnia 2025 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 79/2025 z dnia 12 listopada 2025
r. dokonany został wstępny przydział dodatkowych 90.000 praw do objęcia warrantów pochodzących z puli
rezerwowej za rok 2025 oraz praw przyznanych wcześniej osobom, z którymi rozwiązane zostały umowy o pracę i
które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie.
Łącznie w okresie sprawozdawczym oraz na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, nabytych zostało przez
osoby uprawnione warranty, z których objętych zostało 5.518.664 akcje serii K.
Spółka dokonała wyceny programu motywacyjnego na lata 2021-2024 na zasadach określonych w MSSF 2.
Na podstawie przeprowadzonej wyceny programu motywacyjnego w roku 2025 został ujęty koszt w wysokości
6.429 tys. zł. W latach 2021-2024 Grupa Kapitałowa ujęła w kosztach łączną kwotę 27.862 tys. PLN.
Program motywacyjny na lata 2021-2024 i jego wycena zostały opisane szczegółowo w nocie 11.6 i 19
jednostkowego sprawozdania finansowego oraz 12.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

43
Program motywacyjny na lata 2025-2028
W dniu 16 maja 2024 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia przez
Spółkę programu motywacyjnego dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki, emisji warrantów
subskrypcyjnych z pozbawieniem prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy oraz warunkowego podwyższenia
kapitału zakładowego, ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenie akcji nowej emisji do obrotu na rynku
regulowanym prowadzonym przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. oraz związanej z tym zmiany
Statutu Spółki.
Program motywacyjny dla członków zarządu oraz kluczowych pracowników Spółki przewidziany jest do realizacji
na lata 2025-2028. Celem wprowadzenia programu motywacyjnego dla osób o kluczowym znaczeniu dla Spółki
jest stworzenie dodatkowego narzędzia motywującego do osiągania wyznaczonych celów finansowych
wynikających ze strategii Spółki oraz polityki wynagrodzeń Spółki poprzez stworzenie w Spółce mechanizmów
motywujących osoby o kluczowym znaczeniu dla Spółki do działań zapewniających długoterminowy wzrost
wartości Spółki dla akcjonariuszy, w ten sposób łącząc interesy kadry zarządzającej i akcjonariuszy. W związku z
realizacją Programu, podwyższony został warunkowo kapitał zakładowy Spółki w drodze emisji akcji serii L, które
będą mogły zostać objęte przez posiadaczy wyemitowanych w tym celu przez Spółkę warrantów subskrypcyjnych
serii B z wyłączeniem w całości prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy Spółki. Łączna liczba
przyznawanych w ramach programu warrantów nie może przekroczyć 22.614.009, przy czym w każdym z czterech
lat obowiązywania programu osoby uprawnione mogą objąć do 5.653.502 warrantów. Przyznanie warrantów w
ramach programu w poszczególnych latach uzależnione jest w 75 proc. od spełnienia kryterium finansowego w
postaci osiągnięcia w poszczególnych okresach skorygowanego skonsolidowanego zysku netto w określonej
minimalnej wysokości oraz w 25 proc. od spełnienia kryterium rynkowego. Program wygaśnie w dniu 31 grudnia
2030 r.
Uchwałą Rady Nadzorczej nr 1 podjętą w dniu 7 lutego 2025 r. oraz uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 podjętą w dniu
7 lutego 2025 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 4/2025 podjętą w dniu 29 stycznia 2025 r. zostały
przyznane osobom uprawnionym (w tym członkom Zarządu) warunkowe prawa objęcia warrantów subskrypcyjnych
serii B w ramach I transzy za rok 2025. Do programu włączone zostało 59 osób.
Kontrola programu realizowana jest przez Radę Nadzorczą Spółki, zarówno na etapie podejmowania decyzji o
przydziale praw do warrantów przez osoby uprawnione, jak również poprzez weryfikację spełniania kryterium
finansowego i rynkowego warunkującego przydział warrantów uprawniających do objęcia akcji w ramach programu.
Uchwałą Rady Nadzorczej nr 5 podjętą w dniu 17 września 2025 r. pozytywnie opiniującą uchwałę Zarządu nr 2
podjętą w dniu 19 sierpnia 2025 r. dokonany został wstępny przydział dodatkowych 190.000 praw do objęcia
warrantów pochodzących z puli rezerwowej za rok 2025 oraz praw przyznanych wcześniej osobom, z którymi
rozwiązane zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie. Do programu
włączone zostało dodatkowe 4 osoby. Uchwałą Rady Nadzorczej nr 2 podjętą w dniu 5 grudnia 2025 r. pozytywnie
opiniującą uchwałę Zarządu nr 80/2025 podjętą w dniu 12 listopada 2025 r. dokonany został wstępny przydział
dodatkowych 614.426 praw do objęcia warrantów pochodzących z puli rezerwowej za rok 2025. Uchwałą Rady
Nadzorczej nr 3 podjętą w dniu 5 grudnia 2025 r. dokonany został wstępny przydział dodatkowych 230.000 praw
do objęcia warrantów pochodzących z puli za rok 2025 przyznanych wcześniej osobom, z którymi rozwiązane
zostały umowy o pracę i które tym samym utraciły prawo do uczestnictwa w programie. Do programu włączone
zostało dodatkowe 4 osoby. Tym samym łącznie w przyznano 5.653.501 praw do objęcia warrantów
subskrypcyjnych serii B w ramach I transzy programu za rok 2025.
Spółka dokonała wyceny programu motywacyjnego na lata 2025-2028 na zasadach określonych w MSSF 2.
Na podstawie przeprowadzonej wyceny programu motywacyjnego w roku 2025 została ujęta wycena w wysokości
20.537 tys. zł.
Program motywacyjny na lata 2025-2028 i jego wycena zostały opisane szczegółowo w nocie 11.6 i 19
jednostkowego sprawozdania finansowego oraz 12.5 skonsolidowanego sprawozdania finansowego.
11. INFORMACJE O OSOBACH ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH EMITENTA
11.1. Wartość wynagrodzeń nagród, korzyści w tym wynikających z programów motywacyjnych lub
premiowych opartych na kapitale spółki wypłaconych lub należnych członkom zarządu i rady
nadzorczej oraz informacja o wartości wynagrodzeń członków zarządu i rady nadzorczej Develia S.A.
z tytułu pełnienia funkcji we władzach spółek zależnych.
Andrzej Oślizło – wynagrodzenie łącznie z premiami wyniosło 5.240 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Paweł Ruszczak
1)
– wynagrodzenie łącznie z premiami wyniosło 4.028 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki

44
Mariusz Poławski – wynagrodzenie łącznie z premiami wyniosło 3.989 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Karol Dzięcioł
2)
– wynagrodzenie łącznie z premiami wyniosło 1.244 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
1)
W 2025 r. Paweł Ruszczak – otrzymał wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu w spółkach JV w wysokości 25 tys.
PLN.
2)
W 2025 r. Karol Dzięcioł – otrzymał wynagrodzenie z tytułu pełnienia funkcji członka zarządu w spółkach JV w wysokości 52 tys. PLN.
Pozostali członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej nie otrzymali wynagrodzenia od podmiotów należących do Grupy Develia innych niż Spółka.
Świadczenia dla członków Rady Nadzorczej Develia SA w okresie 01.01.2025-31.12.2025:
Jacek Osowski – wynagrodzenie wyniosło 216 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Piotr Kaczmarek – wynagrodzenie wyniosło 208 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Robert Pietryszyn
(1)
– wynagrodzenie wyniosło 81 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Michał Hulbój – wynagrodzenie wyniosło 160 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Filip Gorczyca
– wynagrodzenie wyniosło 165 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Robert Wąchała – wynagrodzenie wyniosło 142 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Adam Chabior
(1)
– wynagrodzenie wyniosło 63 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Anna Kubica
(2)
– wynagrodzenie wyniosło 79 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
Izabela Olszewska
(2)
– wynagrodzenie wyniosło 78 tys. PLN; brak płatności w formie akcji spółki
1)
Członek Rady Nadzorczej od 1.01.2025 r. do 2.07.2025 r.
2)
Członek Rady Nadzorczej od 2.07.2025 r.
11.2. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez osoby zarządzające
i nadzorujące emitenta na dzień sporządzenie niniejszego sprawozdania
Osoby nadzorujące, posiadające akcje Emitenta
Imię i nazwisko Funkcja w organie
Stan posiadania
akcji Emitenta na
dzień 20.11.2025
Zmniejszenie Zwiększenie
Stan posiadania
akcji Emitenta na
dzień 02.04.2026
Jacek Osowski
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
- - - -
Piotr Kaczmarek
Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej
- - - -
Filip Gorczyca Członek Rady Nadzorczej - - - -
Michał Hulbój Członek Rady Nadzorczej - - - -
Anna Kubica Członkini Rady Nadzorczej - - - -
Izabela Olszewska Członkini Rady Nadzorczej - - - -
Robert Wąchała Członek Rady Nadzorczej - - - -
Osoby zarządzające posiadające akcje Emitenta
Imię i nazwisko Funkcja w organie
Stan posiadania
akcji Emitenta na
dzień 20.11.2025
Zmniejszenie Zwiększenie
Stan posiadania
akcji Emitenta na
dzień 02.04.2026
Andrzej Oślizło Prezes Zarządu - - - -
Paweł Ruszczak
1)
Wiceprezes Zarządu - - - -
Mariusz Poławski
2)
Wiceprezes Zarządu
229.432 - - 229.432
Karol Dzięcioł Członek Zarządu
470.059 100.000 - 370.059
2)
Paweł Ruszczak poprzez Endurance Fundację Rodzinną w organizacji jako osobę blisko związaną posiada dodatkowo 588.232 akcje Spółki.
3)
Mariusz Poławski poprzez Fundację Rodzinną Polaris w organizacji jako osobę blisko związaną posiada dodatkowo 997.000 akcji Spółki.
11.3. Umowy zawarte między Emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w
przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich
odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Emitenta przez przejęcie

45
Umowy o zakazie konkurencji zawarte między Emitentem a członkami Zarządu przewidują wypłatę na rzecz
członka Zarządu odszkodowania w wysokości 100% wynagrodzenia przez okres 6 miesięcy od dnia ustania
stosunku pracy. Brak jest innych umów przewidujących rekompensatę dla osób zarządzających w przypadku ich
rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska lub zwolnienia następującego z powodu połączenia Emitenta
przez przejęcie.
12. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
Zarząd Develia S.A. („Emitent” lub „Spółka”) w wykonaniu obowiązku określonego w § 72 ust. 7 pkt 5)
Rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa
państwa niebędącego państwem członkowskim, podaje do publicznej wiadomości, informacje dotyczące
stosowania przez Spółkę zasad ładu korporacyjnego w roku 2025.
12.1. Wskazanie zbioru zasad ładu korporacyjnego
Niniejsza informacja została sporządzona zgodnie z uchwalonym przez Radę Giełdy Uchwałą nr 13/1834/2021 z
dnia 29 marca 2021 r. – „Dobrym Praktykom Spółek Notowanych na GPW 2021”, obowiązującą od dnia 1 lipca
2021 r. Tekst zasad ładu korporacyjnego dostępny jest na stronie internetowej GPW -
https://www.gpw.pl/pub/GPW/pdf/Uch_13_1834_2021_DPSN2021.pdf
12.2. Wskazanie przyczyn odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego
W 2025 r. Spółka stosowała wszystkie zasady Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021, za wyjątkiem
8 zasad: 1.4., 1.4.1., 1.4.2., 1.5., 2.1., 2.2., 2.11.6., 4.1. Spółka incydentalnie w 2025 r. naruszyła zasadę 4.9.1.
1. POLITYKA INFORMACYJNA I KOMUNIKACJA Z INWESTORAMI
1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej
spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii,
mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej
realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii
w obszarze ESG powinny m.in.:
Zasada nie jest stosowana. Od 2025 roku Spółka w celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w
zakresie przyjętej strategii zrównoważonego rozwoju, będzie zamieszczać na swojej stronie internetowej
informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych,
planowanych działań oraz postępów w jej realizacji określonych za pomocą mierników niefinansowych.
1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane
są kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka;
Zasada nie jest stosowana. Spółka oraz podmioty wchodzące w skład Grupy uwzględniają kwestie ESG i związane
z nimi ryzyka na różnych poziomach procesów decyzyjnych. Priorytetem jest transparentność w relacjach z
interesariuszami, przestrzeganie zasad etyki biznesowej oraz promowanie odpowiedzialnego przywództwa.
Spółka monitoruje i raportuje działania związane z ESG, co pozwala na bieżące analizowanie ryzyk i
dostosowywanie strategii do zmieniających się wyzwań. Dzięki temu buduje zaufanie wśród inwestorów, klientów
i lokalnych społeczności, jednocześnie zapewniając zgodność z najwyższymi standardami etycznymi.
1.4.2. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego
jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii,
nagród i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach
podjętych w celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym
związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Zasada nie jest stosowana. W „Strategii zrównoważonego rozwoju Grupy na lata 2025-2030” zostały uwzględnione
kwestie związane z równością wynagrodzeń wypłacanych pracownikom. Spółka po raz pierwszy przeliczyła dane
za 2023 rok zgodnie z wymogami dyrektywy CSRD. Wartość wskaźnika równości wynagrodzeń (ang. Pay gap)
obliczonego według wymogów ESRS, z wyłączeniem zarządu i rady nadzorczej, wyniósł 28%. Bieżące informacje
na temat wskaźnika równości wynagrodzeń będą publikowane na bieżąco w raportach niefinansowych grupy.
1.5. Co najmniej raz w roku spółka ujawnia wydatki ponoszone przez nią i jej grupę na wspieranie kultury,
sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych itp. Jeżeli w

46
roku objętym sprawozdaniem spółka lub jej grupa ponosiły wydatki na tego rodzaju cele, informacja
zawiera zestawienie tych wydatków.
Zasada nie jest stosowana. Spółka oraz jej Grupa prowadzą działania o charakterze charytatywnym w zakresie
wspierania przedsięwzięć kulturowo-społecznych oraz instytucji charytatywnych. Z uwagi na fakt, iż skala
wydatków ponoszonych przez Spółkę i jej Grupę na wspieranie kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów,
organizacji społecznych, związków zawodowych itp. nie jest znaczna z punktu widzenia sytuacji finansowej Spółki
oraz w stosunku do pozostałych kosztów ponoszonych przez Spółkę, wydatki te nie są wyodrębniane.
2. ZARZĄD I RADA NADZORCZA
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria
różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz
doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W
zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest
udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Zasada nie jest stosowana. Spółka nie posiada oficjalnego dokumentu dotyczącego polityki różnorodności wobec
zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętego odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Spółka
aktualnie nie zapewnia zróżnicowania pod względem płci w zarządzie i radzie nadzorczej na poziomie nie niższym
niż 30%. Wszelkie decyzje personalne podejmowane są w Spółce na podstawie indywidulanych kwalifikacji i
umiejętności poszczególnych osób, bez względu na płeć i wiek.
2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających
różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości
określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce
różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana. Zgodnie z komentarzem Spółki dotyczącym zasady 2.1, Spółka nie przyjęła oficjalnego
dokumentu dotyczącego polityki różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, określającej m.in. cele i
kryteria różnorodności, wobec czego zasada nie jest stosowana.
2.11.6. informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady
nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie jest stosowana. Zasada nie jest stosowana, ponieważ Spółka nie stosuje zasady 2.1.
4. WALNE ZGROMADZENIE I RELACJE Z AKCJONARIUSZAMI
4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu
środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce
oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla
przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
. Zasada nie jest stosowana, ponieważ Spółka nie ma możliwości zapewnienia infrastruktury technicznej
niezbędnej dla prowadzenia Walnego Zgromadzenia przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-
walne). Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym.
4.9.1. kandydatury na członków rady powinny zostać zgłoszone w terminie umożliwiającym podjęcie przez
akcjonariuszy obecnych na walnym zgromadzeniu decyzji z należytym rozeznaniem, lecz nie później niż
na 3 dni przed walnym zgromadzeniem; kandydatury, wraz z kompletem materiałów ich dotyczących,
powinny zostać niezwłocznie opublikowane na stronie internetowej spółki;
Zasada została naruszona incydentalnie, w związku z otrzymaniem przez Spółkę od akcjonariusza zgłoszenia
kandydatur na członków rady nadzorczej w dniu 09.06.2025 r. tj. na jeden dzień przed Zwyczajnym Walnym
Zgromadzeniem Akcjonariuszy, zwołanym na dzień 10.06.2025 r., doszło do incydentalnego naruszenia zasady
4.9.1. Dobrych Praktyk 2021. Spółka, wziąwszy pod uwagę zasadę nr 4.9.1. Dobrych Praktyk 2021, każdorazowo
zwraca się o zgłaszanie kandydatur najpóźniej na 3 dni przed datą walnego zgromadzenia.
12.3. Kapitały akcyjny i akcjonariat Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2025 r.
Kapitał zakładowy Develia S.A. na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosił 463.336.271,00 PLN i dzielił się na 463.336.271
akcji zwykłych na okaziciela uprawniających do wykonywania jednego głosu z każdej akcji na Walnym
Zgromadzeniu o wartości nominalnej 1 zł każda. W dniu 14 stycznia 2025 r. zarejestrowana została przez sąd KRS

47
zmiana wysokości kapitału zakładowego Emitenta wynikająca z objęcia akcji serii K. W dniu 7 sierpnia 2025 r.
zarejestrowana została przez sąd KRS zmiana wysokości kapitału zakładowego Emitenta wynikająca z objęcia
akcji serii K z kwoty 457.727.787,00 zł do kwoty 463.336.271,00 zł.
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień publikacji sprawozdania zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Liczba głosów
Udział % w kapitale
zakładowym
Udział % głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU "Złota
Jesień"
85.289.660 85.289.660 18,41 % 18,41 %
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny
84.150.673 84.150.673 18,16 % 18,16 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny 78.023.228 78.023.228 16,84 % 16,84 %
Generali Otwarty Fundusz Emerytalny 45.927.819 45.927.819 9,91 % 9,91 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
25.474.422 25.474.422 5,50 % 5,50%
Akcjonariusze posiadający bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień 31 grudnia 2025 r. zgodnie z informacjami posiadanymi przez Emitenta
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
akcji
Liczba głosów
Udział % w
kapitale
zakładowym
Udział % głosów
na walnym
zgromadzeniu
Otwarty Fundusz Emerytalny PZU
"Złota Jesień"
85.289.660 85.289.660 18,41 % 18,41 %
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
84.150.673 84.150.673 18,16 % 18,16 %
Allianz Polska Otwarty Fundusz
Emerytalny
78.023.228 78.023.228 16,84 % 16,84 %
Generali Otwarty Fundusz
Emerytalny
(*)
45.927.819 45.927.819 9,91 % 9,91 %
PKO BP Bankowy Otwarty Fundusz
Emerytalny
25.474.422 25.474.422 5,50 % 5,50%
*) W dniu 12 sierpnia 2025 r. Generali Otwarty Fundusz Emerytalny poinformował, że w wyniku rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w
dniu 7 sierpnia 2025 r., zmniejszył się udział Funduszu w ogólnej liczbie głosów w Spółce poniżej progu 10% ogólnej liczby głosów w Spółce. Po zwiększeniu
kapitału Spółki Fundusz posiada 45.927.819 akcji, co stanowi 9,91% udziału w kapitale zakładowym Spółki oraz 45.927.819 głosów na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki, co stanowi 9,91% udziału w ogólnej liczbie głosów
12.4. Wskazanie zmian w strukturze własności znacznych pakietów akcji Emitenta w 2025 r.
W 2025 roku nie miały miejsca zmiany w strukturze własności znacznych pakietów akcji Emitenta.
12.5. Wskazanie posiadaczy wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia
kontrolne w stosunku do Emitenta, wraz z opisem tych uprawnień
Papiery wartościowe Spółki nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich posiadaczom w stosunku do Spółki.

48
12.6. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych spółki oraz wszelkich ograniczeń w zakresie wykonywania prawa głosu
przypadających na akcje Spółki.
Akcje Spółki nie są obarczone żadnymi ograniczeniami dotyczącymi ich przenoszenia ani wykonywania głosu
przypadającego na nie, poza ograniczeniami wynikającymi z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa.
12.7. Rada Nadzorcza Develia S.A.
Skład Rady Nadzorczej na dzień 1 stycznia 2025 r. przedstawiał się następująco:
• Jacek Osowski – Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Piotr Kaczmarek – Członek Rady Nadzorczej
• Robert Pietryszyn – Członek Rady Nadzorczej
• Michał Hulbój – Członek Rady Nadzorczej
• Filip Gorczyca – Członek Rady Nadzorczej
• Adam Chabior – Członek Rady Nadzorczej
• Robert Wąchała – Członek Rady Nadzorczej
W dniu 2 lipca 2025 roku wobec upływu kadencji i wygaśnięcia mandatów całej Rady Nadzorczej, Zwyczajne Walne
Zgromadzenie Spółki powołało z dniem 2 lipca 2025 roku do składu Rady Nadzorczej Emitenta na nową trzyletnią
kadencję, wspólną dla całej Rady Nadzorczej, nowy skład: Pana Jacka Osowskiego, powierzając mu jednocześnie
funkcję Przewodniczącego Rady Nadzorczej, Pana Piotra Kaczmarka, powierzając mu jednocześnie funkcję
Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej, Pana Michała Hulbója, Panią Izabelę Olszewską, Pana Filipa Gorczycę,
Pana Roberta Wąchałę oraz Panią Annę Kubicę.
Począwszy od dnia 2 lipca 2025 roku i na dzień 31 grudnia 2025 roku skład Rady Nadzorczej przedstawia się
następująco:
• Jacek Osowski – Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Piotr Kaczmarek – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
• Michał Hulbój – Członek Rady Nadzorczej
• Izabela Olszewska – Członkini Rady Nadzorczej
• Anna Kubica – Członkini Rady Nadzorczej
• Filip Gorczyca – Członek Rady Nadzorczej
• Robert Wąchała – Członek Rady Nadzorczej
Ponadto w ramach Rady Nadzorczej funkcjonowały dwa komitety: Komitet Audytu oraz Komitet Nominacji i
Wynagrodzeń opisane w pkt. 12.11 poniżej.
Opis działania Rady Nadzorczej
Rada Nadzorcza składa się z 5 do 7 członków, powoływanych przez Walne Zgromadzenie na okres trzyletniej,
wspólnej kadencji. Zmniejszenie liczby członków Rady Nadzorczej, będące następstwem odwołania, rezygnacji lub
śmierci członka Rady Nadzorczej nie wpływa na zdolność podejmowania przez Radę Nadzorczą ważnych uchwał,
pod warunkiem, że liczba członków nie spadnie poniżej liczby minimalnej wymaganej przepisami Kodeksu spółek
handlowych. Uchwała o powołaniu członka Rady Nadzorczej może określać jego funkcję w Radzie.
Rada Nadzorcza wybiera ze swojego grona Przewodniczącego i zastępcę Przewodniczącego
(Wiceprzewodniczącego) Rady. Rada Nadzorcza działa w oparciu o Regulamin przyjmowany przez Walne
Zgromadzenie.
Posiedzenia Rady odbywają się w siedzibie Spółki lub w innym miejscu na terenie Rzeczpospolitej Polskiej
wskazanym w zaproszeniu. Posiedzenia Rady Nadzorczej, z wyjątkiem spraw dotyczących bezpośrednio Zarządu
lub jego Członków, a w szczególności: odwołania, odpowiedzialności oraz ustalania wynagrodzenia, powinny być
dostępne i jawne dla Członków Zarządu. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały, jeżeli na posiedzeniu jest obecna
co najmniej połowa jej członków, a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni na posiedzenie. Członkowie Rady
Nadzorczej mogą brać udział w podejmowaniu uchwał oddając swój głos na piśmie za pośrednictwem innego
Członka Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad
na posiedzeniu Rady Nadzorczej. Dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Radę Nadzorcza w trybie
pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna,
gdy wszyscy Członkowie Rady zostali powiadomieni o treści projekt uchwały.

49
W sytuacji zaistnienia konfliktu interesów Członek Rady Nadzorczej powinien poinformować o tym pozostałych
Członków Rady Nadzorczej i powstrzymać się od zabierania głosu w dyskusji oraz od głosowania nad przyjęciem
Uchwały w sprawie, w której zaistniał konflikt interesów.
Uchwały Rady Nadzorczej zapadają większością głosów. W przypadku równej ilości głosów "za" i "przeciw"
decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Głosowanie na posiedzeniach Rady jest jawne. Głosowanie
w sprawach osobowych jest tajne. Głosowanie tajne Przewodniczący zarządza również na wniosek chociażby
jednego z Członków Rady.
Rada Nadzorcza zwoływana jest przez Przewodniczącego Rady, a w przypadku jego nieobecności przez
Wiceprzewodniczącego Rady. Rada Nadzorcza zwoływana jest w miarę potrzeb, co najmniej raz na kwartał.
Zwołania Rady Nadzorczej mogą żądać również Zarząd lub Członek Rady Nadzorczej, podając proponowany
porządek obrad. Uchwały Rady Nadzorczej oraz posiedzenia Rady są protokołowane przez protokolanta spoza
grona Rady lub przez osobę wyznaczoną przez Przewodniczącego spośród Członków Rady Nadzorczej. Protokoły
powinny zawierać porządek obrad, nazwiska i imiona obecnych Członków Rady Nadzorczej, liczbę głosów
oddanych na poszczególne uchwały oraz zdania odrębne, tryb podjęcia uchwały. Protokoły podpisują wszyscy
obecni Członkowie Rady.
Rada Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie, może jednak delegować swoich Członków do
samodzielnego pełnienia określonych czynności nadzorczych. Rada Nadzorcza reprezentowana jest przez
Przewodniczącego Rady Nadzorczej, a w przypadku jego nieobecności przez Wiceprzewodniczącego Rady
Nadzorczej.
Pracami Rady Nadzorczej kieruje Przewodniczący, a w razie jego nieobecności Wiceprzewodniczący Rady
Nadzorczej. Członek Rady Nadzorczej, delegowany przez Radę Nadzorczą lub grupę do stałego pełnienia
nadzoru, powinien składać Radzie Nadzorczej szczegółowe, pisemne sprawozdania z pełnionej funkcji. Obsługę
administracyjną Rady Nadzorczej zapewnia Spółka.
Zgodnie z ustawą z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym
w spółkach publicznych powstała obligatoryjna konieczność powołania komitetu audytu.
12.8. Zarząd Develia S.A.
Skład Zarządu Spółki Develia S.A. na dzień 1 stycznia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2025 roku nie uległ
zmianie i przedstawiał się następująco:
• Andrzej Oślizło – Prezes Zarządu
• Paweł Ruszczak – Wiceprezes Zarządu
• Mariusz Poławski – Wiceprezes Zarządu
• Karol Dzięcioł – Członek Zarządu.
Opis działania Zarządu Spółki
W skład Zarządu wchodzi od 1 do 7 członków. Członkowie Zarządu, w tym Prezes, są powoływani i odwoływani
przez Radę Nadzorczą. Członkowie Zarządu wybierani są na okres trzyletniej kadencji. Ponowne powołania tej
samej osoby na członka Zarządu są dopuszczalne na kadencje nie dłuższe niż trzy lata każda.
Posiedzenia Zarządu zwołuje i prowadzi Prezes Zarządu lub członek Zarządu przez niego upoważniony. Uchwały
Zarządu mogą być powzięte, jeżeli wszyscy członkowie Zarządu zostali prawidłowo zawiadomieni o posiedzeniu
Zarządu. Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów. Dopuszcza się podjęcie uchwały przez
członków Zarządu w drodze podpisania projektu uchwały kolejno przez poszczególnych członków Zarządu (tryb
obiegowy). Posiedzenia Zarządu, w tym uchwały są protokołowane, jeśli posiedzenie dotyczy istotnych spraw
Spółki, a Zarząd uzna to za uzasadnione. Za zgodą wszystkich członków Zarządu można odstąpić od sporządzenia
protokołu posiedzenia Zarządu pod warunkiem, że uchwały podjęte na tym posiedzeniu zostaną odrębnie
zaprotokołowane.
Na działalność konkurencyjną wobec Spółki każdy członek Zarządu musi uzyskać zgodę Rady Nadzorczej.
12.9. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień
Zgodnie z § 16 ust. 2 statutu spółki członkowie Zarządu są powoływani i odwoływani przez Radę Nadzorczą.
12.10. Komitety
W ramach Rady Nadzorczej w Spółce funkcjonują Komitet Audytu oraz Komitet Nominacji i Wynagrodzeń.

50
Komitet Audytu
Skład Komitetu Audytu Rady Nadzorczej na dzień 1 stycznia 2025 roku przestawiał się następująco:
• Filip Gorczyca – Przewodniczący Komitetu
• Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
• Michał Hulbój – Członek Komitetu
W związku z powołaniem Rady Nadzorczej na nową kadencję, w dniu 2 lipca 2025 roku zmianie uległ skład
Komitetu Audytu wyłoniony przez Radę Nadzorczą nowej kadencji w dniu 2 lipca 2025 roku i od tego dnia
przedstawia się następująco:
• Filip Gorczyca – Przewodniczący Komitetu
• Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
• Michał Hulbój – Członek Komitetu
• Anna Kubica – Członkini Komitetu
Komitet Audytu działał zgodnie z ustawą z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym.
Wszyscy członkowie Komitetu Audytu zasiadający w Komitecie Audytu w 2025 r., spełniali i spełniają nadal
kryterium niezależności.
Wszyscy członkowie Komitetu Audytu zasiadający w składzie tego Komitetu w 2025 r. posiadają wiedzę w zakresie
rachunkowości oraz badania sprawozdań finansowych:
Filip Gorczyca (pełniący funkcję Przewodniczącego Komitetu) posiada wieloletnie doświadczenie pracy w
komitetach audytu spółek giełdowych: CCC S.A. (Przewodniczący Komitetu Audytu), PZU S.A., Ferro S.A., Artifex
Mundi S.A., Money Makers TFI. Pełnił funkcje kierownicze w obszarze finansów, w tym jako Wiceprezes Zarządu
Alior Banku odpowiedzialny za pion finansów (CFO) w latach 2017-2019. Jest absolwentem kierunku Finanse i
Bankowość w Szkole Głównej Handlowej. Posiada uprawnienia biegłego rewidenta oraz certyfikat ACCA (FCCA).
Piotr Kaczmarek (członek Komitetu) posiada wieloletnie doświadczenie pracy w komitetach audytu spółek
giełdowych (Robyg S.A., Grupa Kęty S.A., Ferro S.A., Harper Hygienics S.A, Erbud S.A., VRG S.A., Śnieżka S.A.),
a także kilkunastoletnie doświadczenie w pracy analityka finansowego. Posiada tytuł CFA oraz licencję maklera
papierów wartościowych.
Michał Hulbój (członek Komitetu Audytu) jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie na kierunku
Finanse i Bankowość. Posiada licencję maklera papierów wartościowych i uzyskał pozytywny wynik dwóch
egzaminów w programie CFA. Doświadczenie zawodowe zdobywał jako uczestnik szkolenia kadr menedżerskich
w Banku Millennium, następnie jako analityk akcji w Millennium Domu Maklerskim, PTE PZU oraz AIG PTE. Był
również zarządzającym portfelem akcji w PTE PZU S.A i Skarbiec TFI oraz Członkiem Zarządu ds. Inwestycji w
Forum TFI. Prowadził własną spółkę doradczą Cresco Sp. z o.o.
Posiada kilkunastoletnie doświadczenie pracy w
radach nadzorczych i komitetach audytu. Obecnie jest przewodniczącym Rady Nadzorczej oraz Komitetu Audytu
w AC S.A.,
zasiada w Radach Nadzorczych spółek: EMC Instytut Medyczny S.A., Mo-Bruk S.A., Orzeł Biały S.A.,
Remak-Energomontaż S.A., Tauron Polska Energia S.A. oraz Onde S.A. Przewodniczący Komitetu Audytu Orzeł
Biały S.A. oraz członek Komitetu Audytu w Remak-Energomontaż S.A. i Tauron Polska Energia S.A. Dodatkowo
członek Komitetu Strategii w Tauron Polska Energia S.A. Historycznie zasiadał w Radach Nadzorczych spółek:
Biazet S.A.,
Herkules S.A., AB Kauno Tiltai, Libet S.A., Nowa Gala S.A., EMC Instytut Medyczny S.A. i Trakcja S.A.
Pełnił funkcję członka Komitetu Audytu w spółkach: Nowa Gala S.A., Trakcja S.A., Libet S.A. Był przewodniczący
Komitetu Audytu w Herkules S.A.
Anna Kubica (członek Komitetu w okresie od 2 lipca 2025 r.) jest adwokatem z kilkunastoletnim doświadczeniem
w zakresie organizacji i funkcjonowania spółek kapitałowych i ich organów. Aktualnie wykonuje zawód radcy
prawnego. Jest absolwentką Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku Finanse i Rachunkowość.
Uzyskała tytuł księgowego I i II stopnia. Posiada kilkuletnie doświadczanie pracy w radach nadzorczych. Obecnie
jest Przewodniczącą Rady Nadzorczej ZWiK Sp. z o.o. i członkinią Rady Nadzorczej Alior Leasing Individual Sp.
o.o.
Spośród członków Komitetu Audytu pełniących swoje funkcje w tym komitecie Piotr Kaczmarek, Michał Hulbój i
Filip Gorczyca zadeklarowali posiadanie wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka.
Piotr Kaczmarek zdobył powyższą wiedzę pełniąc w latach 2016-2018 funkcję członka Rady Nadzorczej i
Przewodniczącego Komitetu Audytu giełdowej spółki deweloperskiej Robyg S.A. oraz od 15 października 2018 r.
funkcję członka Rady Nadzorczej Develia S.A.

51
Filip Gorczyca zdobył powyższą wiedzę m.in. pełniąc funkcję członka Rady Nadzorczej Develia S.A. od 2022 r., a
także realizując projekty doradcze dla firm z branży nieruchomości w ramach pracy w PwC w latach 2004-2016.
Michał Hulbój zdobył powyższą wiedzę pełniąc funkcję członka Rady Nadzorczej Develia S.A. od 27 kwietnia 2017
r. do 28 sierpnia 2020 r. oraz od 17 maja 2022 r. dodatkowo delegowany członek Rady Nadzorczej do pełnienia
funkcji Prezesa Zarządu Emitenta w okresie od 28 listopada 2019 r. do 29 maja 2020 r.
Rada Nadzorcza poprzez Komitet Audytu w 2022 r. dokonując wyboru firmy audytorskiej do zbadania sprawozdań
za 2023-2025 dokonała oceny niezależności firmy audytorskiej. Podobna ocena została dokonana w trakcie
badania sprawozdań za rok 2025 oraz w trakcie procesu wyboru firmy audytorskiej na lata 2026-2028, który został
dokonany mocą uchwały Rady Nadzorczej 5 grudnia 2025 r. Poza zgodą na wykonanie przez firmę audytorską
usług atestacyjnych opisanych poniżej, nie była wyrażana zgoda na świadczenie dozwolonych usług niebędących
badaniem.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki za rok 2025, oprócz usługi badania świadczyła na
rzecz Emitenta w ramach odrębnego wynagrodzenia usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej
polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady nadzorczej Spółki za rok 2024 (na
podstawie stosownych uchwał Komitetu Audytu) wskazujących na brak zagrożeń mogących wpływać na
niezależność audytora.
Firma audytorska do badania lub przeglądu sprawozdań finansowych Spółki lub Grupy Kapitałowej Develia
wybierana jest w drodze konkursu ofert wspartego możliwością prowadzenia dodatkowych negocjacji. Wyboru
dokonuje Rada Nadzorcza Spółki po otrzymaniu rekomendacji Komitetu Audytu Rady Nadzorczej Spółki.
Opracowując rekomendację w zakresie wyboru firmy audytorskiej do badania sprawozdań finansowych Spółki,
Komitet Audytu oraz Rada Nadzorcza kierują się kryteriami zawartymi w przyjętej polityce zwracając uwagę
na posiadane doświadczenie firmy audytorskiej w badaniu sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania
publicznego oraz badaniu sprawozdań jednostek o podobnym profilu działalności do Spółki. Wybór jest
dokonywany z uwzględnieniem zasad bezstronności i niezależności firmy audytorskiej oraz analizy prac
realizowanych przez nią w Spółce lub Grupie Kapitałowej Develia, a wykraczających poza zakres badania
sprawozdań finansowych Spółki lub Grupy Kapitałowej Develia, celem uniknięcia konfliktu interesów (zachowanie
bezstronności i niezależności). Komitet Audytu oraz Rada Nadzorcza kierują się zasadą rotacji firmy audytorskiej,
zgodnie z obowiązującymi przepisami. Komitet Audytu w procesie wyboru firmy audytorskiej bierze pod uwagę
m.in. następujące kryteria: podejście firmy audytorskiej do prowadzonej działalności, podejście do badania i
strategia komunikacji, reputacja, posiadanie systemu zapewniania (kontroli) jakości badania działający w firmie
audytorskiej, możliwość odbycia spotkania z kluczowym biegłym rewidentem, który miałby odpowiadać za badanie
Spółki, kwalifikacje, szkolenia, doświadczenia, dostępność personelu, mającego przeprowadzać badanie,
dostępności kluczowych członków zespołu mającego przeprowadzić badanie oraz zasobów, jakimi dysponuje firma
audytorska, fachowej wiedzy i kwalifikacji personelu, podejścia do ryzyka i metodologii badania: oba aspekty mogą
mieć istotny wpływ na cenę dla obu stron (np. zwiększenie wydajności, zaangażowanie ekspertów, wizyty w
jednostce itd.). Do badania sprawozdań finansowych może zostać wybrana wyłącznie firma audytorska, w której
czynności rewizji finansowej wykonują biegli rewidenci, wpisana na listę prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych
Rewidentów. Przeprowadzenie bezpośrednich negocjacji powinno nastąpić z udziałem nie mniej niż dwójki
kandydatów.
Przyjęta polityka w zakresie świadczenia dodatkowych usług przez firmę audytorską wymaga aby firma audytorska
ani żaden z członków sieci, nie świadczyła bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Spółki, jej jednostki dominującej
ani jednostek przez nią kontrolowanych żadnych usług zabronionych niebędących badaniem sprawozdań
finansowych w okresie od rozpoczęcia badanego okresu do wydania sprawozdania z badania, a usług prawnych
(obejmujących udzielanie ogólnych porad prawnych, negocjowanie w imieniu badanej jednostki oraz występowanie
w charakterze rzecznika w ramach rozstrzygania sporu) również w roku obrotowym bezpośrednio poprzedzającym
okres. Przed powierzeniem firmie audytorskiej usług innych niż ustawowe badanie, Komitet Audytu dokonuje oceny
zagrożeń i zabezpieczeń niezależności. Świadczenie usług innych niż ustawowe badanie możliwe jest jedynie w
zakresie niezwiązanym z polityką podatkową Spółki.
Komitet Audytu w dniu 12 grudnia 2022 r. sporządził rekomendację dla Rady Nadzorczej w zakresie wyboru firmy
audytorskiej do zbadania sprawozdań finansowych za lata 2023-2025. Po przeprowadzeniu analizy ofert złożonych
przez siedem firm audytorskich oraz spotkań z przedstawicielami czterech firm audytorskich wytypowanych przez
Komitet Audytu do dalszych rozmów, przyjął uchwałą nr 10/2022 z dnia 12 grudnia 2022 r. rekomendację dotyczącą
wyboru spośród dwóch podmiotów rekomendowanych przez Komitet Audytu ze wskazaniem i rekomendacją
dokonania przez Radę Nadzorczą wyboru Ernst&Young Audyt Polska Sp. z o.o. Sp.k., jako firmy audytorskiej do

52
badania w okresie 2023-2025, na podstawie której Rada Nadzorcza dokonała stosownego wyboru firmy
audytorskiej uchwałą nr 25/2022 z dnia 13 grudnia 2022 r. Komitet Audytu potwierdza spełnienie kryteriów
niezależności firmy audytorskiej w okresie sprawozdawczym.
Komitet Audytu uchwałą nr 9/2025 z dnia 5 grudnia 2025 r. r. po przeprowadzeniu analizy ofert złożonych przez
sześć firm audytorskich oraz spotkań z przedstawicielami trzech firm audytorskich wytypowanych przez Komitet
Audytu do dalszych rozmów, przyjął rekomendację dotyczącą wyboru spośród dwóch podmiotów
rekomendowanych przez Komitet Audytu ze wskazaniem i rekomendacją dokonania przez Radę Nadzorczą
wyboru Ernst&Young Audyt Polska Sp. z o.o. Sp.k., jako firmy audytorskiej do badania w okresie 2026-2028, na
podstawie której Rada Nadzorcza dokonała stosownego wyboru firmy audytorskiej uchwałą nr 6 z dnia 5 grudnia
2025 r.
Komitet Audytu wykonując swoje obowiązki w roku obrotowym 2025, odbył 8 (osiem) posiedzeń, oraz 1 (jedno)
posiedzenie w 2026 r. do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania oraz prowadził komunikację i prace poza
formalnie zwołanymi posiedzeniami. Przedmiotem stałych działań Komitetu Audytu było bieżące monitorowanie
prac związanych z procesem sporządzania oraz rewizją sprawozdań finansowych Spółki i Grupy, stąd też Komitet
na bieżąco współpracował z firmą audytorską w tym obszarze. Przedstawiciele firmy audytorskiej Ernst&Young
Audyt Polska Sp. z o.o. Sp.k., badający sprawozdania za 2024 r. byli obecni na jednym posiedzeniu Komitetu
Audytu w 2025 r. (28 marca 2025 r.), a dokonując przeglądu sprawozdania za I półrocze 2025 r. oraz badając
sprawozdania za 2025 r. byli obecni na 2 (dwóch) posiedzeniach Komitetu Audytu w 2025 r. (5 września 2025 r. i
30 października 2025 r.), a także na jednym (jednym) posiedzeniu w 2026 r. (27 marca 2026 r.) do dnia
sporządzenia niniejszego sprawozdania. Członkowie Komitetu Audytu pozostawali również w stałym kontakcie z
firmą audytorską w trakcie przeprowadzanych badań sprawozdań za rok 2024 i rok 2025.
Komitet Nominacji i Wynagrodzeń
Skład Komitetu Nominacji i Wynagrodzeń Rady Nadzorczej na dzień 1 stycznia 2025 roku przestawiał się
następująco:
• Jacek Osowski – Przewodniczący Komitetu
• Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
• Robert Pietryszyn – Członek Komitetu
W związku z powołaniem Rady Nadzorczej na nową kadencję, w dniu 2 lipca 2025 roku zmianie uległ skład
Komitetu Nominacji i Wynagrodzeń wyłoniony przez Radę Nadzorczą nowej kadencji w dniu 2 lipca 2025 roku i od
tego dnia przedstawia się następująco:
• Jacek Osowski – Przewodniczący Komitetu
• Piotr Kaczmarek – Członek Komitetu
• Izabela Olszewska – Członkini Komitetu
• Robert Wąchała – Członek Komitetu
Komitet Nominacji i Wynagrodzeń wykonując swoje obowiązki w roku obrotowym 2025, odbył 4 posiedzenia,
podjętych zostało 7 uchwał (zarówno na posiedzeniach jak i w trybie obiegowym). Z posiedzeń Komitetu Nominacji
i Wynagrodzeń sporządzane są protokoły, które przechowywane są wraz z pozostałą dokumentacją w siedzibie
Spółki.
12.11. Sposób działania walnego zgromadzenia i jego zasadnicze uprawnienia oraz opis praw
akcjonariuszy i sposobu ich wykonywania
Walne Zgromadzenie odbywa się w oparciu o przepisy prawa oraz Regulamin Walnego Zgromadzenia. Walne
Zgromadzenie odbywa się w siedzibie Spółki albo w Warszawie, albo w Katowicach, w terminie określonym w
ogłoszeniu na stronie internetowej spółki oraz w raporcie bieżącym przekazywanym zgodnie z przepisami o ofercie
publicznej i warunkach wprowadzania do instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o
spółkach publicznych.
Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd. Walne Zgromadzenie zwołane na wniosek akcjonariuszy powinno się odbyć
w terminie wskazanym w żądaniu, a jeżeli dotrzymanie tego terminu napotyka na istotne przeszkody bądź jego
dochowanie nie jest możliwe w świetle przepisów regulujących zasady zwoływania Walnego Zgromadzenia - w
najbliższym terminie, umożliwiającym rozstrzygnięcie przez Zgromadzenie spraw, wnoszonych pod jego obrady.
Odwołanie Walnego Zgromadzenia, w którego porządku obrad na wniosek uprawnionych podmiotów umieszczono
określone sprawy lub które zwołane zostało na taki wniosek, możliwe jest tylko za zgodą wnioskodawców. W innych
przypadkach Walne Zgromadzenie może być odwołane, jeżeli jego odbycie napotyka na nadzwyczajne przeszkody

53
lub jest oczywiście bezprzedmiotowe. Odwołanie następuje w taki sam sposób, jak zwołanie, zapewniając przy tym
jak najmniejsze ujemne skutki dla spółki i dla akcjonariuszy, w każdym razie nie później niż na trzy tygodnie przed
pierwotnie planowanym terminem. Zmiana terminu odbycia Walnego Zgromadzenia następuje w tym samym trybie,
co jego odwołanie, choćby proponowany porządek obrad nie ulegał zmianie.
W Walnym Zgromadzeniu mogą uczestniczyć osoby będące akcjonariuszami spółki na 16 dni przed datą Walnego
Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu), którzy wystąpili do podmiotu
prowadzącego rachunek papierów wartościowych o wystawienie imiennego zaświadczenia o prawie uczestnictwa
w walnym zgromadzeniu. Listę uprawnionych z akcji na okaziciela do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu
Spółka ustala na podstawie wykazu sporządzonego przez podmiot prowadzący depozyt papierów wartościowych
zgodnie z przepisami o obrocie instrumentami finansowymi.
Lista akcjonariuszy uprawnionych do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu, podpisana przez Zarząd, zawierająca
nazwiska i imiona albo firmy (nazwy) uprawnionych, ich miejsce zamieszkania (siedzibę), liczbę, rodzaj akcji oraz
liczbę przysługujących im głosów, jest wyłożona w lokalu Zarządu Spółki przez 3 dni powszednie przed odbyciem
Walnego Zgromadzenia.
Stosownie do brzmienia art. 406(5) § 4 Kodeksu spółek handlowych, począwszy od Zwyczajnego Walnego
Zgromadzenia, które odbyło się w dniu 31 sierpnia 2020 r., Spółka zapewnia transmisję obrad Walnego
Zgromadzenia w czasie rzeczywistym, przy spełnieniu określonych warunków technicznych. Transmisja obrad
Walnego Zgromadzenia jest udostępniana również na stronie internetowej Spółki po zakończeniu obrad Walnego
Zgromadzenia.
Uczestnictwo przedstawiciela akcjonariusza w Walnym Zgromadzeniu wymaga udokumentowania prawa do
działania w jego imieniu w sposób należyty. W Walnym Zgromadzeniu mogą uczestniczyć przedstawiciele mediów,
chyba że przedmiot obrad jest tego rodzaju, że ich obecność mogłaby narazić Spółkę na szkodę. Wniosek o
dopuszczenie przedstawicieli mediów jest poddawany pod głosowanie przez Przewodniczącego niezwłocznie po
podpisaniu listy obecności zgodnie z § 8 Regulaminu Walnego Zgromadzenia.
Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej, a w razie jego nieobecności inny członek Rady
Nadzorczej. Wyboru Przewodniczącego dokonuje się w głosowaniu tajnym. Przewodniczącym Walnego
Zgromadzenia zostaje osoba, na którą oddano największą liczbę głosów. Przewodniczący kieruje obradami
zgodnie z ustalonym porządkiem obrad. Przewodniczący zapewnia sprawny przebieg obrad i poszanowanie praw
i interesów wszystkich akcjonariuszy. Przewodniczący powinien przeciwdziałać w szczególności nadużywaniu
uprawnień przez uczestników zgromadzenia i zapewniać respektowanie praw akcjonariuszy mniejszościowych.
Przewodniczący nie powinien bez ważnych powodów składać rezygnacji ze swej funkcji, nie może też bez
uzasadnionych przyczyn opóźniać podpisania protokołu Walnego Zgromadzenia.
Niezwłocznie po wyborze Przewodniczący sprawdza, czy akcjonariusze podpisali listę obecności i złożyli
wymagane pełnomocnictwa lub dokumenty upoważniające do reprezentowania akcjonariuszy w obradach
Walnego Zgromadzenia. Po podpisaniu listy obecności Przewodniczący, w porozumieniu ze sporządzającym
protokół notariuszem, stwierdza prawidłowość zwołania Walnego Zgromadzenia i jego zdolność do powzięcia
uchwał, a następnie ogłasza to zebranym i przedstawia im porządek obrad. W Walnym Zgromadzeniu uczestniczą
Członkowie Rady Nadzorczej i Członkowie Zarządu. Jeżeli przedmiotem obrad mają być sprawy finansowe, na
Walnym Zgromadzeniu powinien być obecny biegły rewident. Osoby te powinny w granicach swoich kompetencji
i w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia spraw omawianych przez Walne Zgromadzenie, przy zachowaniu
przepisów, powinni udzielać uczestnikom Zgromadzenia wyjaśnień i informacji dotyczących Spółki. Każdą sprawę
umieszczoną w porządku obrad omawia Przewodniczący lub wskazana przez niego osoba.
Uchwała o zaniechaniu rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad oraz o zdjęciu jej z porządku obrad
może zapaść jedynie w przypadku, gdy przemawiają za tym istotne i rzeczowe powody. Wniosek w sprawie
zaniechania rozpatrywania sprawy powinien zostać przez zgłaszającego szczegółowo umotywowany. Usunięcie z
porządku obrad Walnego Zgromadzenia bądź zaniechanie rozpatrywania przez Walne Zgromadzenie sprawy
umieszczonej w porządku obrad na wniosek akcjonariusza wymaga podjęcia uchwały Walnego Zgromadzenia, po
uprzednio wyrażonej zgodzie przez wszystkich akcjonariuszy, którzy zgłosili taki wniosek. Uchwała Walnego
Zgromadzenia w tej sprawie wymaga większości 75% głosów reprezentowanych na Walnym Zgromadzeniu.
Uchwała będąca przedmiotem głosowania powinna zostać tak sformułowana, aby każdy uprawniony, który nie
zgadza się z meritum rozstrzygnięcia stanowiącym przedmiot uchwały, miał możliwość jej zaskarżenia.
Walne Zgromadzenie dokonuje wyboru Członków Rady Nadzorczej spośród osób posiadających należyte
wykształcenie, doświadczenie zawodowe oraz doświadczenie życiowe, reprezentujących wysoki poziom moralny,

54
a także posiadających niezbędną ilość czasu pozwalającą w sposób właściwy wykonywać funkcje członka Rady
Nadzorczej.
Na wniosek akcjonariusza lub akcjonariuszy reprezentujących co najmniej jedną piątą kapitału zakładowego, wybór
Rady Nadzorczej powinien być dokonany przez najbliższe Walne Zgromadzenie w drodze głosowania oddzielnymi
grupami, nawet gdy Statut przewiduje inny sposób powołania Rady Nadzorczej. Osoby reprezentujące na Walnym
Zgromadzeniu tę część akcji, która przypada z podziału ogólnej liczby reprezentowanych akcji przez liczbę
członków Rady, mogą utworzyć oddzielną grupę celem wyboru jednego członka Rady, nie biorą jednak udziału w
wyborze pozostałych członków. Mandaty w Radzie Nadzorczej nie obsadzone przez odpowiednią grupę
akcjonariuszy, obsadza się w drodze głosowania, w którym uczestniczą wszyscy akcjonariusze, których głosy nie
zostały oddane przy wyborze członków Rady Nadzorczej, wybieranych w drodze głosowania oddzielnymi grupami.
Jeżeli na Walnym Zgromadzeniu, o którym mowa w pkt 1, nie dojdzie do utworzenia co najmniej jednej grupy
zdolnej do wyboru Członka Rady Nadzorczej, nie dokonuje się wyborów, chyba że w porządku obrad Walnego
Zgromadzenia był przewidziany nie tylko wybór grupami, ale również zmiany w składzie Rady Nadzorczej. Z chwilą
dokonania wyboru co najmniej jednego Członka Rady Nadzorczej w drodze głosowania grupami, wygasają
przedterminowo mandaty wszystkich dotychczasowych członków Rady Nadzorczej, z wyjątkiem wskazanym w
wewnętrznych regulacjach Spółki.
Głosowanie co do zasady jest jawne. Tajne głosowanie Przewodniczący zarządza w szczególności w sprawach
osobowych, w sprawach dotyczących odpowiedzialności członków władz Spółki oraz we wszystkich innych
sprawach na żądanie przynajmniej jednego z akcjonariuszy obecnych lub reprezentowanych na Walnym
Zgromadzeniu.
Uchwały zapadają bezwzględną większością głosów, jeżeli postanowienia Statutu lub Kodeksu spółek handlowych
nie stanowią inaczej. Uchwała jest powzięta, jeżeli liczba głosów oddanych za uchwałą „za" jest większa od sumy
głosów przeciwnych „przeciw" i głosów „wstrzymujących się".
Głosowanie na Walnym Zgromadzeniu może odbywać się za pomocą elektronicznego urządzenia do liczenia
głosów. Decyzję w tym zakresie podejmuje Przewodniczący.
Osoba głosująca przeciwko podjęciu Uchwały uprawniona jest do żądania zaprotokołowania sprzeciwu oraz jego
krótkiego uzasadnienia. Na żądanie uczestnika Walnego Zgromadzenia przyjmuje się do protokołu jego pisemne
oświadczenie.
12.12. Opis zasad zmiany statutu Emitenta
Zmiany statutu Emitenta reguluje art. 430 k.s.h. Zmiana statutu leży w wyłącznej kompetencji Walnego
Zgromadzenia Spółki. Walne Zgromadzenie może upoważnić Radę Nadzorczą do ustalenia tekstu jednolitego
Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym określonych w uchwale zgromadzenia. Do
kompetencji Rady Nadzorczej należy również opiniowanie proponowanych zmian Statutu Spółki.
W celu dokonania zmiany Statutu Spółki w ogłoszeniu o zwołaniu Walnego Zgromadzenia powołać należy
dotychczas obowiązujące postanowienia, jak również treść projektowanych zmian. Jeżeli jest to uzasadnione
znacznym zakresem zamierzonych zmian, ogłoszenie może zawierać projekt nowego tekstu jednolitego Statutu
wraz z wyliczeniem nowych lub zmienionych postanowień statutu.
Zmiana Statutu Spółki wymaga powzięcia uchwały większością 3/4 głosów. Zmiana Statutu Spółki wymaga
wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego.
13. INFORMACJE DODATKOWE
13.1. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
W 2025 r. Spółka ani żadna ze spółek Grupy nie posiada ważniejszych osiągnięć w dziedzinie badań i rozwoju.
13.2. Informacja o nabyciu udziałów (akcji) własnych przez spółki Grupy
W 2025 r. Spółka ani żadna ze spółek Grupy nie nabywała własnych akcji Emitenta.
13.3. Oddziały posiadane przez jednostki Grupy.
Spółka ani spółki Grupy nie posiadają żadnych oddziałów.

55
14. PODSUMOWANIE
Rok 2025 był na rynku mieszkaniowym w Polsce okresem stopniowej poprawy koniunktury. Czynnikiem, który
istotnie wspierał popyt były obniżki stóp procentowych i poprawa dostępności finansowania hipotecznego. Tym
samym w drugiej połowie roku widoczne było ożywienie sprzedaży mieszkań, szczególnie na największych rynkach
mieszkaniowych. Jednocześnie ze względu na wysoką ofertę dynamika wzrostu cen uległa wyhamowaniu. Stąd
rok 2025 można określić jako czas stabilizacji na rynku mieszkaniowym w Polce. Grupie udało się zrealizować cele
biznesowe – w szczególności zostały zrealizowane cele Zarządu na 2025 rok ogłoszone na początku 2025 roku.
Jednocześnie Emitent kontynuował działania założone w „Strategii Develia na lata 2021-2025” oraz nowej „Strategii
Develia na lata 2024-2028” związane z dezinwestycją portfela biurowego i handlowego oraz zwiększania skali
działania w segmencie deweloperskim.
Spółki zależne Develia S.A. prowadziły działania na rynku deweloperskim kontynuując inwestycje lub
przygotowując się do rozpoczęcia inwestycji budowlanych. W 2025 r. Develia S.A. prowadziła działalność
deweloperską w ramach segmentu mieszkaniowego, a także realizowała zadania związane z administracją,
zarządzaniem oraz nadzorem właścicielskim nad spółkami zależnymi i organizowała finansowanie ich działalności
inwestycyjnej. Emitent prowadził również intensywną działalność w zakresie pozyskiwania gruntów pod nowe
inwestycje w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i we Wrocławiu.
W ocenie Zarządu osiągnięte w roku 2025 wyniki z działalności operacyjnej są bardzo dobre. Grupa istotnie
zwiększyła poziom sprzedaży mieszkań oraz liczbę ich przekazań, a także wypracowała rekordowy poziom zysku
netto.
15. INFORMACJA O UMOWIE SPÓŁKI Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ
FINANSOWYCH
W maju 2023 roku Develia S.A. zawarła z Ernst&Young Audyt Polska Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Warszawie
umowę o świadczenie usług rewizji finansowej oraz innych usług atestacyjnych obejmującą badanie sprawozdania
finansowego oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Develia S.A. za lata 2023-2025 oraz przegląd
śródrocznych sprawozdań finansowych za okres 6 miesięcy zakończony 30 czerwca 2023, 2024 oraz 2025 roku.
Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki oprócz usługi badania świadczy na rzecz Emitenta
usługi niebędące badaniem, w postaci usługi atestacyjnej polegającej na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach
Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki.
Wynagrodzenie biegłego rewidenta za rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i dnia 31 grudnia 2024 roku w
podziale na rodzaje usług przedstawiało się następująco:
31 grudnia 2025
31 grudnia 2024
Badanie sprawozdań finansowych
896
722
Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych
248
224
Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej
25
25
Podmiot dominujący, RAZEM 1 169 971
Badanie sprawozdań finansowych (audytor jednostki dominującej)
1 007
831
Badanie sprawozdań finansowych (inny audytor)
66
75
Jednostki zależne, RAZEM 1 073 906
Razem
2 242
1 877
16. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU
Niniejszym, Zarząd Develia Spółka Akcyjna oświadcza, iż kontynuacja działalności Spółki i Grupy nie jest
zagrożona.
Zarząd Spółki Develia S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, roczne jednostkowe sprawozdanie
finansowe Spółki Develia S.A. oraz roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Develia za
rok zakończony dnia 31 grudnia 2025 roku i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi
zasadami rachunkowości oraz że odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i
finansową Grupy Kapitałowej Develia oraz jej wynik finansowy.

56
Roczne sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej Develia zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz
sytuacji Grupy Kapitałowej Develia, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Sporządzono: Wrocław, dnia 2 kwietnia 2026 r.
Andrzej Oślizło – Prezes Zarządu Paweł Ruszczak – Wiceprezes Zarządu
Mariusz Poławski – Wiceprezes Zarządu Karol Dzięcioł – Członek Zarządu