DOMDEV_SprawozdanieZarzadu

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI W 2023 ROKU

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

SPIS TREŚCI

1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ

GRUPIE KAPITAŁOWEJ 5

1.1 STRUKTURA GRUPY 7

1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY 8

1.3 MODEL BIZNESOWY 10

1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY 13

1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE 16

1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2023 ROKU 17

1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2023 ROKU 21

1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY

2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH DOM DEVELOPMENT

S.A. I JEJ GRUPY 30

2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ 31

2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY 34

2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I

MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH

W SPÓŁCE I GRUPIE 38

2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ

POZOSTAŁYCH ZOBOWIĄZANIACH 39

2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW

WARTOŚCIOWYCH 42

2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI 42

2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ

GRUPY 42

2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI 42

2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY 42

3 OŚWIADCZENIE NA TEMAT DANYCH NIEFINANSOWYCH 43

3.1 MODEL BIZNESOWY 44

3.2 KLUCZOWE NIEFINANSOWE WSKAŹNIKI EFEKTYWNOŚCI 44

3.3 OPIS POLITYK STOSOWANYCH PRZEZ JEDNOSTKĘ W

ODNIESIENIU DO ZAGADNIEŃ SPOŁECZNYCH,

PRACOWNICZYCH, ŚRODOWISKA NATURALENGO,

POSZANOWANIA PRAW CZŁOWIEKA ORAZ

PRZECIWDZIAŁANIA KORUPCJI, A TAKŻE OPIS

REZULTATÓW STOSOWANIA TYCH POLITYK 45

4 ŁAD KORPORACYJNY 47

4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU

PODLEGA SPÓŁKA 48

4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE 50

4.3 WALNE ZGROMADZENIE 52

4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU 53

4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A. 53

4.6 RADA NADZORCZA 55

4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ 59

4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY

NADZORCZEJ 62

4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH 62

4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU

DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 63

4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM 64

4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE 65

4.13 AUDYTOR 65

5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I JEJ GRUPY

KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU 67

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

W 2023:

STABILNY WYNIK

FINANSOWY

W CZASIE PEŁNYM

WYZWAŃ UTRZYMUJEMY

WYSOKĄ MARŻĘ

460 mln zł

32%

Skonsolidowany zysk

netto Grupy

2022: 410 mln zł

Marża brutto

ze sprzedaży

2022: 31%

NIEZMIENNIE

UTRZYMUJEMY

BEZPIECZNY BILANS

WYSOKI POTENCJAŁ

WYNIKÓW

389 mln zł

1,7 mld zł

Gotówki netto

31.12.2022: 374 mln zł

Przychody przyszłych

okresów

31.12.2022: 1,6 mld zł

LIDER RYNKU MIESZKANIOWEGO W

POLSCE

4 rynki

3 906

Warszawa, Trójmiasto,

Kraków i Wrocław

Sprzedanych lokali w 2023

roku na rynku detalicznym

Dzięki umocnieniu pozycji na

rynku krakowskim w 2023 roku,

Grupa działa

w 4 najatrakcyjniejszych

aglomeracjach w Polsce.

Popyt na mieszkania utrzymywał się na

wysokim poziomie, z rosnącym udziałem

zakupów finansowanych kredytem

hipotecznym

6 705

71 pkt

Lokali w budowie

31.12.2023

NPS – Net Promoter Score

w 2023 roku

Nasze budowy realizujemy

terminowo, z zachowaniem

najwyższej jakości.

Wraz z umocnieniem pozycji Grupy na

rynku krakowskim potwierdzamy bardzo

wysoką jakość inwestycji, obsługi klienta

i organizacji.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

LIST PREZESA ZARZĄDU

DOM DEVELOPMENT S.A.

Szanowni Państwo,

Z dużą satysfakcją przedstawiam Państwu raport

z działalności Grupy Dom Development w 2023 roku. Był

to okres wyraźnego ożywienia popytu na mieszkania,

który sprzyjał osiągnięciu bardzo dobrych wyników przez

naszą organizację – dewelopera o ugruntowanej pozycji,

silnej marce, cieszącego się dużym zaufaniem klientów

i dysponującego atrakcyjną ofertą. Dzięki wytężonej

pracy, optymalnie wykorzystaliśmy uwarunkowania

rynkowe i szanse, jakie przyniósł miniony rok. Serdecznie

zapraszam do zapoznania się z informacjami

prezentującymi efekty naszej pracy w 2023 roku.

KOLEJNY ROK REKORDÓW

Rok 2023 był pod wieloma względami rekordowy dla

Grupy Dom Development. Przekazaliśmy nabywcom

najwyższą w historii liczbę 3 831 lokali, tj. o 165 więcej niż

w dotychczas najlepszym pod tym względem 2022 roku.

Przełożyło się to pozytywnie na poziom rozpoznanych

przychodów i wyników finansowych. W 2023 roku

wypracowaliśmy rekordowo wysoki zysk netto, który

sięgnął 460 mln zł.

Największa była także wysokość dywidendy wypłaconej

przez Dom Development. Nasza Spółka dzieli się

wypracowywanymi zyskami ze swoimi Akcjonariuszami

nieprzerwanie od debiutu na Giełdzie Papierów

Wartościowych w Warszawie w 2006 roku. W minionym

roku trafiło do nich łącznie około 424 mln zł, w tym niemal

283 mln zł (11,00 zł na akcję) w formie dywidendy za 2022

rok oraz ponad 141 mln zł (5,50 zł na akcję) w formie

zaliczki na poczet dywidendy za 2023 rok. W ciągu 18 lat

obecności na warszawskiej giełdzie wypłaciliśmy naszym

Akcjonariuszom łącznie niemal 2,2 mld zł.

Naszą misją jest wspieranie Klientów w spełnianiu marzeń

o własnym mieszkaniu, a ich zadowolenie i poczucie

bezpieczeństwa dają nam największą satysfakcję z naszej

pracy. Jesteśmy dumni z tego, że w 2023 roku, przy

rekordowej liczbie lokali przekazanych nabywcom,

uzyskaliśmy również bardzo wysoki wskaźnik

rekomendacji netto (Net Promoter Score - NPS)

wynoszący 71 pkt. To najwyższy poziom tego wskaźnika od

kiedy regularnie prowadzimy badania satysfakcji naszych

Klientów.

WIODĄCA POZYCJA W CZTERECH NAJLEPIEJ

PROSPERUJĄCYCH AGLOMERACJACH

W minionym roku umocniliśmy pozycję lidera rynku

mieszkaniowego w Polsce, sprzedając 3 906 lokali netto,

tj. o 26% więcej niż w 2022 roku, kiedy sprzedaż netto

wyniosła 3 093 lokale (z wyłączeniem transakcji w

segmencie PRS). Wynik sprzedażowy Grupy Dom

Development w 2023 roku był jednocześnie o ponad 1 000

lokali wyższy niż sprzedaż na rzecz klientów detalicznych

osiągnięta w tym okresie przez drugiego największego

gracza na polskim rynku.

Największe wzrosty zanotowaliśmy w Krakowie, gdzie

rozpoczęliśmy działalność stosunkowo niedawno. W 2023

roku sprzedaliśmy tam ponad dwukrotnie więcej

mieszkań niż rok wcześniej, awansując do ścisłej czołówki

deweloperów na tym rynku. Umocniliśmy się również we

Wrocławiu, gdzie zanotowaliśmy wzrost sprzedaży o

ponad 80%. Bardzo dobrze funkcjonuje także należąca do

naszej grupy, a działająca w Trójmieście, spółka Euro Styl,

która zwiększyła sprzedaż lokali o 40% w porównaniu z

2022 rokiem. Z kolei na największym dla nas rynku

warszawskim, gdzie od lat mamy największy udział

rynkowy, sprzedaż ustabilizowała się, co związane jest ze

znacznym wyprzedaniem naszej oferty w poprzednich

okresach.

SILNY POPYT I NIENADĄŻAJĄCA ZA NIM PODAŻ

Rok 2023 był okresem wyraźnego ożywienia popytu na

mieszkania, z rosnącym udziałem zakupów finansowanych

kredytem hipotecznym, do czego istotnie przyczyniły się:

poluzowanie kryteriów obliczania zdolności kredytowej

przez Komisję Nadzoru Finansowego, zapowiedź i

późniejsze wprowadzenie programu Bezpieczny Kredyt

2%, a także pierwsze obniżki stóp procentowych, po cyklu

podwyżek w latach 2021-2022.

W Grupie Dom Development zakupy z wykorzystaniem

kredytu hipotecznego stanowiły w 2023 roku około 41%

wszystkich transakcji wobec około 30% w 2022 roku.

Mimo istotnego wzrostu udziału mieszkań finansowanych

kredytem, w naszym przypadku wciąż ponad połowę

sprzedaży (59% w 2023 roku) stanowią transakcje

gotówkowe, co jest potwierdzeniem utrzymującego się

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

wysokiego popytu o charakterze inwestycyjnym.

Podstawą oferty Grupy Dom Development są mieszkania

o podwyższonym standardzie, a inwestycje w tego typu

nieruchomości postrzegane są jako bezpieczna lokata

kapitału.

Głównym problemem rynku mieszkaniowego w 2023 roku

był z kolei niedobór podaży, co w połączeniu z silnym

popytem przyczyniło się do dalszego wzrostu cen

mieszkań. W największych aglomeracjach drożały one w

tempie dwucyfrowym. Relacja poziomu oferty do

sprzedaży była w minionym roku rekordowo niska

i wskazywała na nierównowagę rynkową. Przyjmuje się,

że poziom oferty powinien odpowiadać wolumenowi

sprzedaży w okresie 4-5 kwartałów, tymczasem

w Warszawie czy w Krakowie był on o około połowę

niższy.

DUŻY, ATRAKCYJNY BANK ZIEMI

Dzięki naszej wytężonej pracy, optymalnie

wykorzystaliśmy uwarunkowania rynkowe i szanse, jakie

przyniósł miniony rok. Biorąc pod uwagę bardzo dobrą

sprzedaż mieszkań, sukcesywnie uzupełniamy

i powiększamy naszą ofertę. Na koniec 2023 roku

obejmowała ona 2,4 tys. lokali dostępnych do sprzedaży

(wobec 2 082 na koniec 2022 roku).

W minionym roku dokonaliśmy również znaczących

zakupów gruntów pod nowe inwestycje – głównie w

Warszawie, ale także w pozostałych miastach naszej

działalności. W rezultacie, potencjał naszego banku ziemi

na koniec 2023 roku wzrósł do rekordowego poziomu

ponad 20 tysięcy lokali do wybudowania. Co ważne, są to

grunty inwestycyjne w atrakcyjnych lokalizacjach, często

dające możliwość budowy wieloetapowych osiedli, które

są domeną Grupy Dom Development. W samej tylko

Warszawie, uchodzącej za najtrudniejszy rynek pod

względem dostępności działek inwestycyjnych,

zwiększyliśmy potencjał banku ziemi o niemal jedną piątą

– do poziomu blisko 11,3 tysiąca lokali.

O skali naszego potencjału i pozycji konkurencyjnej

świadczy także nasze bezpieczeństwo finansowe. Pomimo

znacznych zakupów gruntów, wypłacie rekordowej

dywidendy za 2022 rok i zaliczki na poczet dywidendy za

2023 rok, wskaźnik zadłużenia netto do kapitałów

własnych (gearing) na koniec 2023 roku był na niskim,

bardzo konserwatywnym poziomie 9%. Biorąc pod uwagę

sumę środków pieniężnych i niewykorzystanych linii

kredytowych, na koniec minionego roku dysponowaliśmy

kapitałem sięgającym 389 mln zł.

ZA NAMI KOLEJNY ROK WDRAŻANIA STRATEGII ESG

Jako lider rynku mieszkaniowego w Polsce mamy

świadomość niebagatelnego wpływu i poczucie

odpowiedzialności za społeczności i ekosystemy

aglomeracji, w których realizujemy nasze inwestycje.

Opublikowana w 2022 roku strategia DOM 2030 ustaliła

kierunki naszych działań zgodnych z ideą

zrównoważonego rozwoju, tak aby zapewnić wysoką

jakość życia i spełnienie różnorodnych potrzeb

mieszkańców naszych osiedli i ich sąsiedztwa, zadbać

o dobrostan naszych pracowników, partnerskie relacje

z kontrahentami oraz najwyższe standardy ładu

korporacyjnego, przy jednoczesnym poszanowaniu

środowiska naturalnego.

W 2023 roku zrealizowaliśmy wszystkie założone na ten

okres cele zawarte w strategii DOM 2030. Szczegółowo

nasze działania i ich efekty prezentujemy w Raporcie ESG,

do lektury którego również serdecznie Państwa zachęcam.

DOBRE PERSPEKTYWY DLA GRUPY NA 2024 ROK

Na rynku mieszkaniowym mamy do czynienia ze

strukturalnym niedoborem podaży i niezaspokojonym,

silnym fundamentalnym popytem. W drugiej połowie

tego roku może on zostać dodatkowo wzmocniony

poprzez wprowadzenie nowego rządowego programu

dopłat do kredytów hipotecznych, który da większej

liczbie Polaków szansę na własne lokum. Niezależnie od

tego, czy i kiedy zapowiadany program zostanie

uruchomiony, Grupa Dom Development jest w tej

komfortowej sytuacji, że posiada wszystkie niezbędne

elementy, by sprawnie zwiększać skalę działalności.

Na koniec 2023 roku mieliśmy w budowie ponad 6,7 tys.

lokali (wobec niespełna 5,8 tys. na koniec 2022 roku),

z czego 65% było już sprzedanych. Z kolei skumulowana

sprzedaż netto do rozpoznania w wynikach przyszłych

okresów (lokale sprzedane i nieprzekazane) obejmowała

4 627 lokali o wartości 3,3 mld zł (wobec odpowiednio

4 555 lokali o wartości 2,98 mld zł na koniec 2022 roku).

Wierzymy, że dzięki silnemu bilansowi, wiodącej na rynku

marce, wieloletniemu doświadczeniu naszego zespołu,

starannie dobranej ofercie, a także umiejętności

elastycznego dostosowywania się do zmieniających się

warunków, wykorzystamy nadarzające się okazje

i sprostamy wyzwaniom jakie przyniesie ten rok, po raz

kolejny umacniając naszą pozycję rynkowego lidera.

Jarosław Szanajca

Prezes Zarządu Dom Development S.A.

OSIEDLE PRZY RYŻOWEJ, WARSZAWA

1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPIE KAPITAŁOWEJ

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Dom Development S.A. działa na rynku od 1996 roku i jest liderem branży mieszkaniowej

w Polsce. Grupa oferuje swoim klientom mieszkania w budynkach

wielorodzinnych zlokalizowanych w czterech głównych aglomeracjach kraju:

w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i Krakowie.

Od 2006 roku Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych

w Warszawie (ticker: DOM) i wchodzi m.in. w skład indeksu mWIG40. Od debiutu

giełdowego Spółka łączy niskie zadłużenie z wypłatami dywidendy, w tym rekordowych 283

mln zł w 2023 roku oraz 141 mln zł zaliczki na dywidendę za rok bieżący.

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. (dalej „Grupa”),

od początku swojej działalności koncentruje się na rynku

mieszkaniowym. Obecnie prowadzi działalność

w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu oraz w Krakowie.

Dom Development S.A. (dalej „Spółka”, jednostka

dominująca Grupy) to wspólne przedsięwzięcie polskich

menedżerów oraz inwestorów z Wielkiej Brytanii.

Założyciele Spółki od od początku jej istnienia zarządzają

nią i nadzorują – Jarosław Szanajca posiadający 5,66%

akcji Dom Development S.A. od początku jej istnienia jest

Prezesem Zarządu, zaś Grzegorz Kiełpsz, były Dyrektor

Generalny, jest obecnie Przewodniczącym Rady

Nadzorczej Spółki cały czas pozostając jednym z

kluczowych akcjonariuszy.

Na dzień 31 grudnia 2023 r. Spółka była kontrolowana

przez dominującego akcjonariusza Groupe Belleforêt S.à

r.l. z siedzibą w Luksemburgu, która posiadała 55,02%

akcji. Reprezentanci głównego akcjonariusza zasiadają

w Zarządzie i Radzie Nadzorczej Spółki od początku jej

istnienia, dzieląc się wieloletnim międzynarodowym

doświadczeniem w działalności deweloperskiej.

Dom Development S.A. prowadzi działalność

w Warszawie, gdzie jest niekwestionowanym liderem pod

względem liczby sprzedanych mieszkań. Od 2008 roku

Grupa działa także we Wrocławiu, a obecnie wszystkie

projekty Grupy w tym mieście są realizowane przez Dom

Development Wrocław Sp. z o.o. W 2017 roku w wyniku

przejęcia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., Grupa weszła

na rynek trójmiejski. Przystąpienie Euro Styl S.A. do Grupy

Kapitałowej Dom Development S.A. umożliwiło skokowy

wzrost skali jej działalności. Obecnie Euro Styl S.A. jest

jednym z liderów rynku trójmiejskiego.

W skład przejętej Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.,

wchodzi także spółka Euro Styl Construction Sp. z o.o.,

generalny wykonawca wszystkich inwestycji Grupy

w Trójmieście.

W roku 2018 powołana została firma Dom Construction

Sp. z o.o. - generalny wykonawca inwestycji Grupy

w Warszawie, Wrocławiu oraz od 2021 roku w Krakowie.

1 lipca 2021 roku Spółka nabyła większościowy pakiet 77%

akcji Sento S.A., dewelopera działającego na rynku

krakowskim. W pierwszym kwartale 2022 roku udział

Grupy na rynku krakowskim został znacznie powiększony

poprzez nabycie spółek z Grupy BUMA, dewelopera

o ugruntowanej pozycji na rynku mieszkaniowym

w Krakowie oraz nabycie pozostałego pakietu

mniejszościowego Grupy Sento (stając się jej jedynym

akcjonariuszem). Transakcja nabycia spółek Grupy BUMA

została sfinalizowana w dniu 28 lutego 2022 roku. W roku

2023 Grupa umocniła swoją pozycję na rynku krakowskim.

Po udanej akwizycji dwóch lokalnych deweloperów Sento

oraz Buma, 1 lutego 2022 roku powstała firma Dom

Development Kraków Sp. z o.o., która po udanej akwizycji

dwóch lokalnych deweloperów Sento oraz Buma

skonsolidowała zarówno działalność operacyjną jak i

lokalny potencjał ludzki nabytych spółek. Spółka ta z

sukcesem rozpoczęła realizację nowych projektów

deweloperskich na rynku krakowskim. Od 2010 roku

Grupa aktywnie wspiera nabywców mieszkań

w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych. Dom

Development Kredyty Sp. z o.o. to pośrednik kredytów

hipotecznych obsługujący wyłącznie klientów Grupy.

Dzięki dużej skali działalności, Grupa jest w stanie uzyskać

dla swoich klientów konkurencyjne warunki finansowania

oraz pomóc im w dopełnieniu związanych z tym

formalności.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

1.1 STRUKTURA GRUPY

Struktura Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku (prezentująca bezpośredni i pośredni

udział Dom Development S.A. w jednostkach zależnych):

Wszystkie podmioty należące do Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. zostały zarejestrowane w Polsce i są

konsolidowane przez Spółkę metodą konsolidacji pełnej.

Opis organizacji Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. ze wskazaniem jednostek podlegających konsolidacji oraz opis

zmian w organizacji Grupy znajdują się w nocie 7.1 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za 2023 rok.

PODMIOT

UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

W KAPITALE PODSTAWOWYM

UDZIAŁ JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

W PRAWACH GŁOSU

Jednostki zależne Dom Development S.A.:

Euro Styl S.A.

100%

Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

100%

Dom Construction Sp. z o.o.

100%

Dom Development Kredyty Sp. z o.o.

100%

Dom Development Grunty Sp. z o.o.

46%

100%

Dom Development Kraków 12 Sp. z o.o.

100%

Dom Development Kraków Sp. z o.o.

100%

Dom Land Sp. z o.o.

Jednostki zależne Euro Styl S.A.:

Euro Styl Construction Sp. z o.o.

100%

Euro Styl Montownia Sp. z o.o.

100%

GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.

100%

Your Destination Sp. z o.o.

100%

Apartamenty Las Jastarnia Sp. z o.o.

100%

Jednostki zależne Dom Development Kraków Sp. z o.o.:

Dom Development Kraków 1 Sp. z o.o.

100%

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY

Celem strategicznym Zarządu Dom Development S.A. jest

maksymalizacja wartości Spółki i jej Grupy w długo-

okresowej perspektywie, poprzez utrzymywanie pozycji

lidera rynku mieszkaniowego, działającego w głównych

aglomeracjach kraju. Realizacja tej strategii opiera się na

następujących filarach:

ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ

Jako wiodąca firma na rynku deweloperskim w Polsce,

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. ma znaczący

wpływ na kształtowanie przestrzeni miejskiej oraz jakość

życia w obszarach miejskich, gdzie prowadzi swoją

działalność. Zarząd Spółki aktywnie wspiera

zrównoważony rozwój miast, stosując wewnętrzne

standardy planowania inwestycji, które często

przewyższają wymogi prawne. Od mieszkań poprzez

tereny wspólne w osiedlach, aż po elementy

architektoniczne, włączając w to obszary zieleni – każdy

element inwestycji jest starannie przemyślany w celu

stworzenia przyjaznych dla życia miejsc, które wspierają

rozwój wysokiej jakości przestrzeni miejskiej.

W dniu 28 czerwca 2022 roku Zarząd Spółki przyjął

Strategię ESG DOM 2030, definiującą cele Spółki i Grupy z

zakresu: dbałości o środowisko, odpowiedzialności

społecznej i ładu korporacyjnego do roku 2030.

Strategia DOM 2030 to wyraz istotnej roli, jaką Zarząd

Spółki przypisuje zrównoważonemu rozwojowi Grupy

Kapitałowej Dom Development S.A. Zawiera ona cele

mierzalne, zaplanowane sukcesywnie do realizacji na

najbliższe lata. Grupa zobowiązuje się m.in. do redukcji

emisji CO

w przeliczeniu na lokal w budowie do 2030 roku

o 30% w porównaniu do 2021 roku w zakresie 1 i 2 (SCOPE

1 i 2), a także do zapewnienia spełnienia kryteriów tzw.

miasta 15-minutowego, tj. dostępności kluczowej

infrastruktury w zasięgu spaceru, w 90% projektów Grupy

do 2030 roku. Ponadto w celu zwiększenia różnorodności

organów Spółki, udział kobiet w Zarządzie i Radzie

Nadzorczej wzrośnie w nadchodzących latach do co

najmniej 30%.

Pełna treść Strategii DOM 2030 jest udostępniona na

stronie internetowej Spółki pod adresem:

https://inwestor.domd.pl/pl/esg.

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. w prowadzonej

działalności kładzie nacisk na budowanie długofalowych

relacji ze swoimi interesariuszami: pracownikami,

klientami oraz podwykonawcami. Miarą jakości tych

relacji są: względnie niski poziom rotacji pracowników

oraz bardzo wysoki poziom satysfakcji klientów mierzony

wskaźnikiem NPS (Net Promoter Score). Wysoka jakość

i terminowość realizacji budów jest w znacznej mierze

efektem bardzo dobrej współpracy z podwykonawcami.

W branży deweloperskiej, gdzie cykl produkcyjny projektu

jest bardzo skomplikowany i trwa co najmniej trzy lata,

długoletnie doświadczenie pracowników oraz zaufanie

i sprawna współpraca z podwykonawcami są źródłem

trwałej przewagi konkurencyjnej i pozwalają Grupie

budować silną markę w skali ogólnopolskiej.

DYWERSYFIKACJA GEOGRAFICZNA

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. to wysokiej

jakości organizacja o znacznym potencjale rozwoju.

Zarząd Spółki dostrzega liczne możliwości związane

z dalszym wzrostem Grupy w głównych aglomeracjach

kraju. W nadchodzących latach Spółka będzie

kontynuowała działania zwiększające pozycję Grupy na

rynku krakowskim, wrocławskim i trójmiejskim.

Dom Development S.A. jest niekwestionowanym liderem

rynku warszawskiego z udziałem rynkowym w 2023 roku

na poziomie 8,9%. Zarząd Spółki oczekuje, że skala

działalności na pozostałych rynkach będzie stopniowo

rosła w nadchodzących latach dzięki silnej marce,

atrakcyjnemu bankowi ziemi oraz doświadczeniu,

pozwalającym sprawnie realizować kolejne inwestycje.

Euro Styl S.A. w minionym roku znacznie rozbudowała

swój potencjał i pod względem sprzedaży w 2023 roku

firma zajmuje drugą pozycję na rynku trójmiejskim. W

nadchodzących latach należy spodziewać się wzrostu skali

działalności Grupy w tym regionie.

Skala działalności Grupy we Wrocławiu sukcesywnie

rośnie i w 2023 roku Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

znalazła się w czołówce deweloperów o największym

udziale w rynku lokalnym.

Rynek krakowski to jeden z wiodących rynków

mieszkaniowych w Polsce, zarówno pod względem

wolumenu transakcji, jak i poziomu cen. Charakteryzuje

się on jednocześnie dużym rozdrobnieniem w porównaniu

do pozostałych głównych aglomeracji kraju. W 2023 roku

Spółka z sukcesem kontynuowała realizację nowych

projektów deweloperskich na rynku krakowskim osiagając

4 pozycję na rynku krakowskim (4,5% udziału w rynku). W

2023 roku Spółka sprzedała 458 lokali co oznacza ponad

dwukrotne zwiększenie sprzedaży w stosunku do roku

poprzedniego.

SILNY BILANS

Zarząd Spółki kładzie szczególny nacisk na silny bilans

Spółki oraz Grupy i komfortową sytuację płynnościową.

Znaczne zasoby finansowe przy niskim zadłużeniu

pozwalają Zarządowi ze spokojem reagować na

zmieniające się warunki w branży nieruchomości oraz

budowlanej, które charakteryzują się istotną

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

cyklicznością. Jednocześnie, dzięki posiadanemu zasobowi

gotówki i zabezpieczonym liniom kredytowym, spółki

z Grupy mają przewagę w transakcjach na rynku gruntów,

nierzadko wymagających wielomilionowych płatności

w krótkim terminie.

MAKSYMALIZACJA ROE

Zarząd Spółki koncentruje się na długookresowej

maksymalizacji zwrotu z kapitału własnego dla

Akcjonariuszy poprzez koncentrację na rentowności

realizowanych projektów, utrzymywanie skali działalności

Grupy adekwatnej do wielkości jej organizacji przy

jednoczesnych regularnych wypłatach dywidendy z zysku

Spółki.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

1.3 MODEL BIZNESOWY

Nasza działalność koncentruje się na czterech

największych rynkach Polski, gdzie oferujemy mieszkania

we wszystkich segmentach rynku – od popularnego, przez

podwyższony aż po luksusowe apartamenty. Dominujący

w ofercie segment premium pozwala nam osiągnąć

ponadprzeciętne marże przy utrzymaniu wysokiej skali

działalności. Bliskie jest nam podejście zarządcze zgodne z

zasadami zrównoważonego rozwoju, a tym samym

standardy zrównoważonego budownictwa. Sposób

naszego działania i cele zdefiniowaliśmy w dokumencie

„DOM 2030. Strategia ESG”.

Spółki deweloperskie należące do Grupy tj. Dom

Development S.A., Euro Styl S.A., Dom Development

Wrocław Sp. z o.o. oraz Dom Development Kraków Sp. z

o.o., mają bardzo zbliżony model biznesowy. Rolą

pozostałych spółek Grupy jest wsparcie działalności

deweloperskiej, której typowe elementy opisano poniżej.

W 2023 roku nie nastąpiły zmiany w podstawowych

zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej

Grupą Kapitałową.

ZAKUP ZIEMI

Filarem działalności Grupy są wieloetapowe

projekty z dostępem do miejskiej

infrastruktury. Nasze projekty kształtują

tkankę miejską głównych aglomeracji Polski.

Jesteśmy jednym z nielicznych deweloperów

dysponujących zasobami niezbędnymi do

realizacji tak złożonych i kapitałochłonnych

przedsięwzięć. Każda nasza transakcja jest

indywidualnie analizowana pod kątem

prawnym, technicznym i administracyjnym,

możliwości zabudowy oraz opłacalności

potencjalnej inwestycji. Spółki należące do

Grupy aktywnie poszukują gruntów

inwestycyjnych pod zabudowę wielorodzinną

w Warszawie, Trójmieście, Krakowie i

Wrocławiu. Inwestując w nowe działki we

właściwym momencie cyklu, Grupa ma

zapewnioną ciągłość działania i komfort

zawierania transakcji pozwalających na

uzyskanie satysfakcjonującej marży. W ocenie

Zarządu Spółki, optymalny poziom banku

ziemi, tj. gruntów w przygotowaniu kształtuje

się w przybliżeniu na poziomie 3-letniej

sprzedaży. Wobec stale zmniejszającej się

dostępności terenów oraz konieczności

użytkowania obszarów zurbanizowanych w

sposób zrównoważony realizujemy coraz

więcej inwestycji służących rewitalizacji

przestrzeni miejskich.

PROJEKTOWANIE I UZYSKIWANIE POZWOLEŃ

Grupa współpracuje z uznanymi biurami

architektonicznymi, przykładając dużą wagę

do ładu przestrzennego budowlanych osiedli

oraz funkcjonalności projektowanych

mieszkań. Nasze projekty spełniają najwyższe

wymogi w zakresie efektywności

energetycznej, jakości materiałów

budowlanych czy zrównoważonego

zagospodarowania terenu inwestycji.

Na typowy projekt składają się wielorodzinne

budynki z windami i garażem podziemnym

oraz lokalami usługowymi na parterze.

Wszystkie mieszkania oferowane przez spółki

z Grupy posiadają balkony, tarasy lub ogródki,

a ich rozkłady są starannie przemyślane

zgodnie z wewnętrznymi, wyśrubowanymi

standardami. W ofercie Grupy dominują

mieszkania z segmentu popularnego

o podwyższonym standardzie, które

pozwalają połączyć dużą skalę działalności

z wyższą rentownością.

BUDOWA

Budowa projektów deweloperskich

realizowana jest przez należących do Grupy

generalnych wykonawców, co umożliwia

optymalizację parametrów inwestycji już na

etapie projektowania, stałą i bardzo wysoką

jakość wykonania oraz efektywność kosztową.

Generalni wykonawcy prowadzą budowy

poprzez zatrudnianie wyspecjalizowanych

podwykonawców do poszczególnych

rodzajów robót budowlanych. Wszystkie

projekty Grupy budowane są w technologii

tradycyjnej, a standardowy czas realizacji to

około 16-20 miesięcy. Wszystkie nasze spółki

zobligowane są do prowadzenia gospodarki

odpadami zgodnie z obowiązującymi

przepisami, a wykorzystywane materiały

cechują się najwyższą jakością i pochodzą z

najbliższej okolicy naszych inwestycji.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRZEDAŻ

Sprzedaż mieszkań jest prowadzona

bezpośrednio przez spółki z Grupy, w biurach

sprzedaży zlokalizowanych na terenie

inwestycji oraz w siedzibach spółek

deweloperskich. Grupa umożliwia swoim

klientom także możliwość odbycia spotkania

online z doradcami klienta i zdalne

przeprowadzenie transakcji sprzedaży. Proces

sprzedaży mieszkania jest kilkuetapowy, zaś

płatności następują w transzach skorelo-

wanych z postępem prac na budowie.

Wszystkie inwestycje Grupy posiadają

otwarte rachunki powiernicze w czołowych

polskich bankach, na które wpływają środki od

klientów. Uwalnianie pieniędzy na konto

dewelopera następuje proporcjonalnie do

zakończonych kamieni milowych inwestycji.

DORADZTWO KREDYTOWE

Około 41% transakcji Grupy w 2023 roku to

zakupy z wykorzystaniem kredytu hipo-

tecznego. Udział ten zwiększył się istotnie w

porównaniu do 30% w 2022 roku, przede

wszystkim ze względu na uruchomienie w

lipcu rządowego programu „Bezpieczny

Kredyt 2%”. Już od 15 lat Grupa Dom

Development pośredniczy w procesie

przyznawania kredytu hipotecznego

pomiędzy nabywcami mieszkań a bankami.

Dom Development Kredyty Sp. z o.o.

współpracuje z największymi bankami w

Polsce, dzięki czemu każdemu z klientów

może zaproponować ofertę dopasowaną do

jego indywidualnej sytuacji. W 2023 roku Dom

Development Kredyty Sp. z o.o. pośredniczyła

przy udzieleniu 957 kredytów o łącznej

wartości 458,19 mln zł. Dzięki skali

działalności, spółka jest w stanie zaoferować

bardzo korzystne warunki finansowania,

przygotowane przez banki specjalnie dla

klientów Grupy.

ARANŻACJA I WYKOŃCZENIE MIESZKAŃ

Spółki z Grupy oferują swoim klientom

możliwość wykończenia mieszkania pod klucz

w jednym z oferowanych wariantów lub

w oparciu o indywidualne ustalenia. Grupa

umożliwia także wprowadzenie zmian

w projekcie mieszkania obejmujących na

przykład rozkład ścian działowych czy

instalacji wodnej i elektrycznej. Realizacja

wykończenia oraz nadzór nad zmianami

w aranżacji prowadzone są przez spółki

deweloperskie z Grupy, co z perspektywy

klienta stanowi istotne ułatwienie

organizacyjne i pozwala znacznie zaoszczędzić

czas oraz objąć zakres aranżacji gwarancją

dewelopera.

Programy wykończeniowe obejmują

kompleksowe wykończenie mieszkania, tj.

urządzenie łazienki, położenie podłóg i listew,

malowanie ścian oraz montaż drzwi

wewnętrznych. Dodatkowo istnieje

możliwość rozszerzenia programów o

zabudowę kuchenną wraz ze sprzętem AGD.

Skorzystanie z aranżacji z Dom Development

pozwala na odebranie wykończonego

mieszkania już w terminie odbioru

deweloperskiego oraz pozwala nabywcy na

oszczędność czasu i gwarancję niezmienności

ceny.

PRZEKAZANIA MIESZKAŃ

Gotowe mieszkania, po opłaceniu pełnej ceny

zakupu, są przekazywane nabywcom.

Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami

Rachunkowości przekazania lokali są pod-

stawą do rozpoznania przychodów z ich

sprzedaży oraz związanych z nimi kosztów.

Wyniki finansowe Spółki i Grupy są ściśle

związane z wolumenem oraz strukturą

przekazywanych w danym okresie lokali.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

DYWIDENDA

Dom Development S.A. od początku

obecności na GPW S.A. w Warszawie dzieli się

wypracowanym zyskiem ze swoimi

akcjonariuszami. W ciągu szesnastu lat od

debiutu giełdowego Spółka wypłaciła

akcjonariuszom ponad 2 mld zł , utrzymując

jednocześnie bardzo silny bilans i wysoki stan

gotówki.

W 2023 roku Spółka wypłaciła 283 mln zł

dywidendy (69% skonsolidowanego zysku

Grupy za 2022 rok), tj. 11,00 zł na akcję.

Dom Development w 2023 roku po raz

pierwszy w historii wypłacił także zaliczkę na

poczet dywidendy za rok bieżący w wysokości

5,50 zł na każdą akcję, w łącznej kwocie 141

mln zł.

Działalność Spółki i Grupy nie ma charakteru sezonowego.

Wahania wyników finansowych pomiędzy kwartałami są

ściśle powiązane z cyklem budowy projektów i kumulacją

przekazań w pierwszych tygodniach po dopuszczeniu do

użytkowania inwestycji. Uznanie, zgodnie z MSSF 15,

przekazania lokalu za podstawę do rozpoznania sprzedaży

w rachunku zysków i strat powoduje, że wyniki finansowe

nie odzwierciedlają w pełni bieżącej sytuacji w Spółce

i Grupie.

W związku z tym Spółka, poza informacją o liczbie

przekazanych w danym okresie lokali, informuje także o

wolumenie bieżącej sprzedaży liczonej w oparciu o

umowy przedwstępne oraz opłacone umowy

rezerwacyjne w ujęciu netto, tj. z uwzględnieniem

rezygnacji.

Zarówno w przypadku Grupy, jak i Spółki nie występuje

uzależnienie od jednego dostawcy lub odbiorcy. Jedynym

znaczącym kontrahentem Spółki, z którym wartość

obrotów przekroczyła 10% przychodów ze sprzedaży

w 2023 roku i wyniosła 692 mln zł jest Dom Construction

Sp. z o.o., należący do Grupy generalny wykonawca

inwestycji Spółki.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY

Działalność deweloperska w coraz większym stopniu

przyczynia się do kształtowania i rozwoju miast. Zarząd

Dom Development S.A. dokłada wszelkich starań, aby

udział Spółki i Grupy w tym procesie przyczyniał się do

poprawy jakości życia mieszkańców i sprzyjał

zrównoważonym procesom urbanistycznym. Większości

inwestycji realizowanych przez spółki z Grupy towarzyszy

również rozbudowa lokalnej infrastruktury technicznej.

Flagowymi inwestycjami Grupy są duże, wieloetapowe

osiedla o podwyższonym standardzie, rozbudowanych

ogólnodostępnych przestrzeniach i spójnej architekturze.

Tego typu projekty umożliwiają wykorzystanie głównych

przewag konkurencyjnych Grupy – silnej marki,

zasobności kapitałowej, doświadczenia w projektowaniu

oraz wysokiej jakości i trwałości budowanych mieszkań.

Dzięki temu Grupa efektywnie łączy wysoki wolumen

sprzedaży z ponadprzeciętną rentownością.

W roku 2023 rozpoczęliśmy budowę II etapu inwestycji

Osiedla Urbino, która powstaje w dzielnicy Włochy.

Inwestycja ta posiada swój wyjątkowy kameralny

charakter. Projekt odpowiada na potrzeby osób, które

korzystając z zalet życia w dużym mieście, nie chcą

rezygnować z przyjaznego otoczenia oraz cenią sobie

komfort i nowoczesny design. W najbliższych latach

planujemy budowę kolejnych etapów tego osiedla na

zabezpieczonych przez Spółkę okolicznych gruntach.

Osiedle Wilno w Warszawie jest potwierdzeniem

możliwości organizacyjnych i kapitałowych Dom

Development S.A. Praktycznie od zera, Spółka stworzyła

małe miasteczko, zlokalizowane na terenach Targówka

Fabrycznego. W ciągu 13 lat Spółka wybudowała tam

3 700 lokali. W 2023 Spółka zrealizowała kolejne 2 etapy

z 186 lokalami w ramach tej inwestycji oraz posiada

grunty z potencjałem na kolejne realizacje. Osiedle Wilno

jest bardzo dobrym przykładem zrównoważonego

tworzenia miejskiej przestrzeni przyjaznej mieszkańcom.

Posiada ono rozbudowaną infrastrukturę usługową i

komunikacyjną, z licznymi placami i skwerami

sprzyjającymi integracji mieszkańców.

Od 2019 roku realizujemy nowy sztandarowy projekt

flagowy Dom Development S.A. - położona na

warszawskim Bemowie Dzielnica Mieszkaniowa Metro

Zachód. Już od pierwszego etapu inwestycja ta spotkała

się z bardzo dużym zainteresowaniem klientów. Obecnie

Spółka buduje 9 etapów z ponad 1 209 lokalami w ramach

tej inwestycji oraz posiada grunty z potencjałem budowy

około 1 800 lokali, co czyni Dzielnicę Mieszkaniową Metro

Zachód motorem napędowym sprzedaży w Warszawie.

W roku 2023 Spółka kontynuowała realizację w tej

lokalizacji projektu polegającego na wybudowaniu 397

lokali dla profesjonalnego inwestora z segmentu najmu

instytucjonalnego.

DZIELNICA MIESZKANIOWA METRO ZACHÓD,

WARSZAWA

OSIEDLE WILNO, WARSZAWA

OSIEDLE URBINO, WARSZAWA

OSIEDLE WILNO,WARSZAWA

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Podmioty zależne Spółki także komponują swoją ofertę

w oparciu o wieloetapowe projekty flagowe. Szczególnym

projektem dla spółki Euro Styl S.A są DOKI. Inwestycja ta,

zlokalizowana na historycznych terenach dawnej Stoczni

Gdańskiej, stanowi wielofunkcyjną przestrzeń miejską,

obejmującą: nowy kwartał zabudowy mieszkaniowej –

Doki Living, część hotelowo-usługową w budynku

MONTOWNI z loftami hotelowymi, centrum

konferencyjnym i food hallem oraz przestrzeń biurową

DOKI Office. MONTOWNIA stanowi integralny element

inwestycji DOKI. Historyczny budynek dawnej

montażowni łodzi podwodnych otrzymał drugie życie. Po

rewitalizacji wyróżnia się on kompleksową ofertą, która

stanowi połączenie funkcji hotelowej, gastronomicznej i

biznesowej. Na wyższych kondygnacjach znajduje się 114

w pełni wyposażonych loftów z obsługą hotelową. W

MONTOWNI od czerwca 2023 działa największy w

Trójmieście food hall i strefa konferencyjna, a wnętrza

budynku wypełnia niebanalna sztuka i historyczne

artefakty.

Wyjątkowy charakter projektu DOKI i MONTOWNIA

zostały docenione zarówno przez klientów, jak

i branżowych ekspertów – w 2021 roku Euro Styl S.A.

został uhonorowany aż trzema nagrodami European

Property Awards 2021-2022 w kategoriach: Mix Use

Development, Commercial Renovation/Redevelopment

oraz Development Marketing. W 2023 roku projekt

uzyskał nagrodę w konkursie Baltic Real Estate Awards -

kategoria: Hotel Project.

Łącznie w ramach projektów DOKI i MONTOWNIA

powstanie 1 200 lokali (mieszkania, lofty hotelowe, lokale

usługowe). Do tej pory w Dokach oddano już do użytku

ponad 655 lokali. W budowie znajduje się kolejny budynek

od strony ul. Popiełuszki z terminem odbioru na trzeci

kwartał 2025 roku.

Wyróżniającym się, wieloetapowym projektem Grupy jest

także Osiedle Perspektywa. To inwestycja położona

w centrum Gdańska, w której powstanie łącznie ponad

650 mieszkań oraz lokali usługowych. Jest ona

realizowana w zgodzie z najnowszymi trendami

ekologicznymi. Zróżnicowana zabudowa osiedla jest

wkomponowana w okoliczną architekturę i obejmuje

kameralne wille miejskie, kamienice pierzejowe oraz

budynki wielorodzinne o zróżnicowanej wysokości w głębi

osiedla. Niezwykły klimat zapewnia też sąsiedztwo aż 4

parków.

Na Perspektywie zostało już oddanych do użytku 8

budynków. Trwają prace budowalne w III i IV etapie,

w których powstaje kolejnych 5 budynków dopełniających

całą inwestycję.

Dynamika to nowoczesne osiedle składające się z 7

budynków wielorodzinnych wraz z bogatym terenem

rekreacyjnym. Znajduje się na obszarze Ujeściska - bardzo

dobrze rozwiniętej dzielnicy, w obszarze pełnym zieleni, a

jednocześnie w niedalekiej odległości od centrum. Pełna

infrastruktura miejska w pobliżu pozwala żyć lokalnie, bez

konieczności korzystania z auta. DYNAMIKA wyróżnia się

kameralną zabudową, która ułatwia zachowanie balansu

między pracą a życiem rodzinnym. Z kolei kaskadowe

ukształtowanie inwestycji zapewnia walory widokowe z

okien i balkonów mieszkań.

Na Dynamice powstanie w sumie 300 mieszkań oraz 10

lokali usługowych. W 2023 roku zostały ukończone dwa

pierwsze budynki, obecnie trwają prace budowlane przy 3

budynkach w ramach kolejnych etapów. Trzy- i

czteropiętrowe budynki stworzą przyjazną i funkcjonalną

przestrzeń osiedlową.

MONTOWNIA, GDAŃSK

DOKI, GDAŃSK

OSIEDLE PERSPEKTYWA, GDAŃSK

DYNAMIKA, GDAŃSK

PERSPEKTYWA, GDAŃSK

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Inwestycje Grupy we Wrocławiu są w większości

jednoetapowe. Na tym tle wyróżnia się jednak Osiedle

Komedy - w pięciu etapach inwestycji, które łączy

nowoczesna architektura z detalami nawiązującymi do

twórczości Krzysztofa Komedy, wybitnego kompozytora

i pianisty jazzowego, powstanie łącznie ponad 550 lokali.

Osiedle Zielna zlokalizowane jest w spokojnej, zielonej, a

jednocześnie dobrze skomunikowanej z centrum

Wrocławia historycznej części miasta - Psim Polu.

Bliskość natury w połączeniu z łatwą komunikacją i

licznymi placówkami oświatowymi sprawiają, że Zielna to

idealne miejsce dla rodzin z dziećmi. W ramach Osiedla

Zielna powstają mieszkania o najbardziej poszukiwanych

metrażach. Większość stanowić będą rodzinne lokale 2- i

3-pokojowe, ale w ofercie znajdą się także kawalerki oraz

mieszkania 4-pokojowe. Lokale na parterze posiadać będą

przydomowe zielone ogródki, a te na piętrach ― duże

balkony. W ramach Osiedla Zielna powstanie około 600

lokali.

Braniborska 80 to idealna propozycja dla tych, którzy

cenią sobie wygodę miejskiego życia. Doskonała

lokalizacja umożliwia zarówno szybkie przemieszczanie się

po mieście, jak i aktywny relaks w otoczeniu pobliskiego

Parku Zachodniego. Komfort życia mieszkańców zapewni

bogata oferta kulturalna w najbliższej okolicy, jak

i wszelkie udogodnienia w postaci licznych restauracji,

szkół, uczelni i sklepów. W ofercie znajdują się mieszkania

― od 1 do 4 pokojowych, w najbardziej poszukiwanych

metrażach ― od 29 do 90 m². Wszystkie mieszkania

posiadać będą balkony lub loggie, a na ostatnich piętrach

― przestronne tarasy.

W 2023 roku Dom Development wzmocnił swoją pozycję

na rynku krakowskim. Flagowym osiedlem, realizującym

strategię Grupy w tej lokalizacji, jest Górka Narodowa z

380 lokalami w budowie na koniec 2023 roku. Duży wybór

lokali 2-pokojowych ucieszy singli i pary, a szeroki

wachlarz mieszkań 3- i 4-pokojowych to znakomita

propozycja dla rodzin z dziećmi.

To atrakcyjne miejsce zachęca do spędzania czasu na

świeżym powietrzu i sprzyja integracji mieszkańców.

Osiedle 29. Aleja to inwestycja u zbiegu ul. Prandoty i

al. 29 Listopada, położona zaledwie 2 km od krakowskiego

Rynku Głównego. Lokalizacja w pobliżu centrum zachęca

do aktywnego uczestnictwa w życiu kulturalnym miasta,

częstych spotkań ze znajomymi i długich spacerów. 29

Aleja to doskonała propozycja dla młodych ludzi oraz

inwestorów na rynku nieruchomości. W ramach nowego

etapu powstanie 149 mieszkań o metrażach od 32

do 94 m

OSIEDLE KOMEDY, WROCŁAW

BRANIBORSKA 80, WROCŁAW

29 ALEJA, KRAKÓW

OSIEDLE GÓRKA NARODOWA,

KRAKÓW

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE

ROZWAŻNA EKSPANSJA

Dom Development S.A. to od wielu lat niekwestionowany

lider stołecznego rynku nieruchomości mieszkalnych z 9%

udziałem w sprzedaży. Warszawa jest dominującym

centrum biznesowym i akademickim w Polsce,

przyciągającym nowych mieszkańców zarówno z Polski,

jak i z zagranicy. Rynek nieruchomości w stolicy

charakteryzuje się najwyższymi cenami spośród

krajowych metropolii. Ze względu na ograniczoną

dostępność gruntów i ich skomplikowaną sytuację

prawną, Warszawa jest jednocześnie rynkiem bardzo

wymagającym. Dom Development S.A. od początku

prowadzi działalność w Warszawie, gdzie posiada bardzo

silną markę i know-how, dający trwałą przewagę nad

konkurencją.

Grupa jest obecna także we Wrocławiu, gdzie od 2008

roku organicznie rozwija swoją organizację. Dom

Development Wrocław Sp. z o.o. jest aktualnie drugim

deweloperem w tej lokalizacji. Posiadane zasoby gruntów

pod przyszłe projekty pozwalają oczekiwać wzrostu

udziału działalności wrocławskiej w wynikach Grupy

w nadchodzących latach.

Rok 2017 był przełomowy dla Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. – wraz z przejęciem Euro Styl S.A.,

Grupa wkroczyła na rynek trójmiejski i skokowo

zwiększyła skalę działalności. Sprawna organizacja,

podobna kultura korporacyjna oraz spojrzenie na biznes

przesądziły o sukcesie tej akwizycji.

Dzięki akwizycji, Euro Styl S.A. zyskał ułatwiony dostęp do

kapitału, który z powodzeniem wykorzystał. Trójmiejska

spółka znacząco zwiększyła skalę działalności i potencjał

realizacji przyszłych projektów, pozostając jednocześnie

wysoce rentowną organizacją.

W 2023 roku Dom Development S.A. umocniła swoją

działalność na rynku krakowskim. W trakcie 2023 roku

Grupa Dom Development zakontraktowała 458 mieszkań,

co stanowiło 4,5% sprzedaży na krakowskim rynku

mieszkaniowym. Udział spółki krakowskiej nieznacznie

zwiększył się względem 2022 roku. Dom Development

Kraków Sp. z o.o. utrzymała czwartą pozycję w rankingu

lokalnych deweloperów z najwyższą sprzedażą w skali

roku.

WROCŁAW

NR 2 WE WROCŁAWIU

9,1% UDZIAŁ W RYNKU

647 LOKALI SPRZEDANYCH

1 404 LOKALI W BUDOWIE

2 230 LOKALI W BANKU ZIEMI

NR 1 W WARSZAWIE

8,9% UDZIAŁ W RYNKU

1 690 LOKALI SPRZEDANYCH

2 857 LOKALE W BUDOWIE

11 074 LOKALI W BANKU ZIEMI

NR 2 W TRÓJMIEŚCIE

9,1% UDZIAŁ W RYNKU

1 111 LOKALE SPRZEDANE

1 823 LOKALI W BUDOWIE

4 528 LOKALI W BANKU ZIEMI

KRAKÓW

NR 4 W KRAKOWIE

4,5% UDZIAŁ W RYNKU

458 LOKALI SPRZEDANYCH

621 LOKALI W BUDOWIE

2 046 LOKALI W BANKU ZIEMI

Powyżej zaprezentowano wartości sprzedaży lokali w całym 2023 roku

oraz liczby lokali w budowie i w banku ziemi na dzień 31 grudnia 2023 roku.

Udział rynkowy w oparciu o szacunki rynkowe REDNET Property Group

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

5,1%

1,9%

1,6%

2,5%

1,4%

Polska

Kraków

Wrocław

Gdańsk

Warszawa

STOPA BEZROBOCIA

8 033

9 742

8 660

9 904

9 519

0,00 5000,0010000,0015000,00

Polska

Kraków

Wrocław

Gdańsk

Warszawa

ŚREDNIE WYNAGRODZENIE

13 559

13 530

12 498

12 389

14 847

TOP 7

Kraków

Wrocław

Gdańsk

Warszawa

ŚREDNIA CENA M

MIESZKANIA

TYLKO WYBRANE AGLOMERACJE

Grupa prowadzi działalność wyłącznie w wiodących

aglomeracjach Polski o trwałych perspektywach wzrostu

rynku mieszkaniowego, pozwalających na uzyskanie

satysfakcjonujących marż. Siłę rynków, na których działa

Grupa potwierdzają podstawowe wskaźniki

makroekonomiczne, takie jak stopa bezrobocia, średni

poziom płac, a także relatywnie wysokie średnie ceny

transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym. Miasta, w

których Grupa prowadzi działalność charakteryzują się

niedoborem wysoko wykwalifikowanych pracowników,

o czym świadczy stopa bezrobocia poniżej tzw. poziomu

naturalnego, szacowanego na około 2-4%.

Ceny transakcyjne w IV kw. 2023 r., źródło: NBP

Dane za grudzień 2023 r., źródło: GUS

Stan na 31.12.2023 r., źródło: GUS

1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2023 ROKU

Koniunktura na rynku mieszkaniowym w 2023 roku

sprzyjała osiągnięciu bardzo dobrych wyników

sprzedażowych przez deweloperów dysponujących

odpowiednią ofertą. Obserwowany był wzrost popytu,

będący efektem m.in. złagodzenia przez KNF warunków

oceny zdolności kredytowej oraz systematycznie

rosnących wynagrodzeń, w trzecim kwartale 2023 roku

został dodatkowo wzmocniony efektem wprowadzenia

programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Kolejnym czynnikiem

stymulującym popyt były oczekiwania na pierwsze obniżki

stóp procentowych. Zostały one zmaterializowane, we

wrześniu 2023 roku, nawet na poziomie głębszym od

spodziewanego, w postaci decyzji RPP o obniżce stóp

procentowych o 0,75 pkt. proc.

Silny popyt przyczynił się z kolei do wzrostu cen mieszkań,

przy czym z końcem roku ceny rosły wolniej niż w

poprzednich kwartałach ze względu na zwiększoną podaż.

Sprzedaż Grupy w 2023 roku na rynku detalicznym

wyniosła 3 906 lokali.

Dom Development S.A. od wielu lat jest

niekwestionowanym liderem na rynku warszawskim. W

minionym roku osiągnęliśmy 8,9% udział w tym rynku.

W 2023 roku Grupa, z 9,1% udziałem, utrzymała wiodącą

pozycję także w Trójmieście. W ciągu 6 lat od włączenia do

Grupy, Euro Styl S.A. istotnie zwiększył potencjał i skalę

działalności, trwale umacniając swoją pozycję.

Także Dom Development Wrocław Sp. z o.o. kończy 2023

rok w czołówce lokalnych deweloperów z 9,1% udziałem

w rynku. Spółka awansowała na drugą pozycję w

zestawieniu (w 2022 roku była na trzecim miejscu).

W trakcie ostatnich 12 miesięcy Grupa Dom Development

umocniła swoją pozycję na rynku krakowskim. Dom

Development Kraków Sp. z o.o. z sukcesem rozpoczął

realizację nowych projektów deweloperskich w stolicy

Małopolski. W trakcie 2023 roku Grupa Dom

Development zakontraktowała 458 mieszkań, co

stanowiło 4,5% krakowskiej sprzedaży w minionym roku.

Zarząd Spółki kładzie szczególny nacisk na maksymalizację

rentowności działalności. W sytuacji obniżonego popytu,

spółki wchodzące w skład Grupy koncentrowały się na

efektywnym uzupełnianiu oferty przy jednoczesnym

ograniczeniu podaży oraz bilansowaniu tempa sprzedaży

i uzyskiwanych cen.

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. ma

ugruntowaną pozycję w segmencie o podwyższonym

standardzie. Wysoka jakość, terminowa realizacja

projektów i kompleksowa obsługa, znajdują uznanie

wśród klientów i mają odzwierciedlenie

w ponadprzeciętnej wartości mieszkań sprzedawanych

przez spółki z Grupy.

Średnia cena brutto mieszkania z ewentualnym

wykończeniem pod klucz, komórką lokatorską, czy

miejscem parkingowym, sprzedanego przez Grupę w 2023

roku osiągnęła wartość 744 tys. zł. Spośród rynków Grupy,

Warszawa charakteryzowała się najwyższą średnią

wartością transakcji - 844 tys. zł. Natomiast najwyższą

roczną dynamikę w tym zakresie odnotowała spółka

krakowska, gdzie średnia wartość transakcji wzrosła o 25%

do poziomu 702 tys. zł w 2023 roku

Zwiększone średnie wartości transakcji r/r, wynikają

z silnego popytu i niskiej podaży.

Około 59% transakcji sprzedaży zawartych przez spółki

z Grupy w 2023 roku to transakcje gotówkowe, bez

wsparcia kredytem hipotecznym.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. sprzedała w

2023 roku 3 906 lokali netto, tj. o 26% więcej niż w 2022

roku, kiedy sprzedaż netto wyniosła 3 093 lokale (bez

segmentu PRS).

Popyt na mieszkania utrzymywał się na wysokim

poziomie, z rosnącym udziałem zakupów finansowanych

kredytem hipotecznym, do czego istotnie przyczynił się

program „Bezpieczny kredyt 2%”. W przypadku Grupy

Dom Development, program ten pozytywnie wpłynął na

sprzedaż lokali przede wszystkim w Trójmieście (w

szczególności w takich lokalizacjach jak Rumia czy Pogórze

k. Gdyni), a także we Wrocławiu i Krakowie.

Na wysokim poziomie utrzymywał się także popyt o

charakterze inwestycyjnym, o czym może świadczyć

znaczący udział transakcji gotówkowych – stanowiły one

59% łącznej sprzedaży Grupy Dom Development w 2023

roku. Spółka Dom Development S.A. osiągnęła wartość

sprzedaży netto nowych mieszkań na poziomie 1 347 mln

zł.

Trójmiejski Euro Styl S.A. sprzedał w 2023 roku 1 111 lokali

netto. Wartość netto sprzedaży Grupy na tym rynku

wyniosła 708 mln zł. W strukturze sprzedaży Euro Stylu

dominowały wieloetapowe projekty, tworzące wysokiej

jakości tkankę miejską, takie jak: DOKI, Osiedle Synteza,

czy Dynamika i Osiedle Beauforta.

Dom Development Wrocław Sp. z o.o. odnotował

sprzedaż na poziomie 647 lokali, uzyskując wartość netto

sprzedaży z tego tytułu 390 mln zł. W porównaniu do

2022 roku na rynku wrocławskim sprzedano prawie

podwójną ilość lokali. W strukturze sprzedaży rynku

wrocławskiego dominowały projekty takie jak: Osiedle

Międzyleska, Osiedle Komedy, a także Osiedle Zielna i

Osiedle Braniborska.

W roku 2023 Dom Development Kraków Sp z o.o.

z sukcesem umacniał pozycję na rynku krakowskim,

osiągając sprzedaż na poziomie 458 lokali, o wartości

netto wynoszącej 301 mln zł. Na nowym dla Grupy rynku

krakowskim w 2023 roku sprzedano ponad dwukrotnie

więcej lokali niż w 2022 roku. Dominującym projektem w

ubiegłym roku była Górka Narodowa.

SPRZEDAŻ W PODZIALE NA RYNKI

2023

2022

ZMIANA

Warszawa

Dom Development S.A.

1 690

1 738

(3)%

Trójmiasto

Euro Styl S.A.

1 111

793

40%

Wrocław

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

647

354

83%

Kraków

Dom Development Kraków Sp. z o.o.

458

208

120%

Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A.

3 906

3 093

26%

WARTOŚĆ SPRZEDAŻY NETTO

(mln PLN)

2023

2022

ZMIANA

Warszawa

Dom Development S.A.

1 347

1 257

Trójmiasto

Euro Styl S.A.

708

513

38%

Wrocław

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

390

178

119%

Kraków

Dom Development Kraków sp. z o.o.

301

109

176%

Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A.

2 746

2 057

33%

2 131

2 575

2 057

2 746

2020 2021 2022 2023

WARTOŚĆ SPRZEDANYCH LOKALI (PLN m)

3 756

4 066

3 093

3 906

2020 2021 2022 2023

SPRZEDAŻ NETTO LOKALI (SZT.)

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

OFERTA GRUPY

Na koniec 2023 roku oferta Grupy uległa zwiększeniu o 15%

w porównianiu do końca 2022 roku. Najwięcej nowych lokali

pojawiło się w ofercie na rynku wrocławskim. W minionym

roku Grupa rozpoczęła sprzedaż mieszkań w 36 nowych

lokalizacjach, na terenie 4 aglomeracji.

Dzięki naszej wytężonej pracy byliśmy w stanie w pełni

wykorzystać uwarunkowania rynkowe i możliwości w

ubiegłym roku. Sprzedaż mieszkań była na bardzo wysokim

poziomie, ale w szybkim tempie także uzupełnialiśmy i

rozszerzaliśmy portfolio naszych inwestycji.

LOKALE W BUDOWIE

Grupa kończy 2023 rok ze skalą realizowanych inwestycji

na poziomie 6 705 lokali w budowie, z czego 4 369 zostało

już sprzedanych.

W ocenie Zarządu Spółki, wzrost skali realizowanych

inwestycji Grupy o 16% to bardzo duży sukces, zwłaszcza

biorąc pod uwagę nasilenie trudności w uzyskiwaniu

pozwoleń administracyjnych oraz ograniczoną dostępność

gruntów inwestycyjnych. Mimo rekordowej skali,

wszystkie budowy postępowały zgodnie

z harmonogramem i założeniami budżetowymi.

Sukces w tym obszarze to w znacznej mierze zasługa

generalnych wykonawców wchodzących w skład Grupy –

Dom Construction Sp. z o.o. i Euro Styl Construction

Sp. z o.o. Obie te firmy realizowały budowy terminowo

i zgodnie z wymaganymi wysokimi standardami Grupy,

w konkurencyjnej cenie, jednocześnie utrzymując

rentowność prowadzonej działalności.

W Warszawie, w której trudności administracyjne oraz

sytuacja na rynku gruntów jest najbardziej

skomplikowana, spośród wszystkich polskich aglomeracji,

skala działalności nieznacznie się zmniejszyła. Grupa zaś

istotnie zwiększyła skalę działania na rynku wrocławskim i

wprowadziła do budowy 1 404 lokali w 9 projektach.

LOKALE W OFERCIE

2023

2022

ZMIANA

Warszawa

Dom Development S.A.

795

794

Trójmiasto

Euro Styl S.A.

598

586

Wrocław

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

773

383

102%

Kraków

Dom Development Kraków Sp. z o.o.

238

319

(25)%

Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A.

2 404

2 082

15%

Stan na 31.12.2023 r.

LOKALE W BUDOWIE

2023

2022

ZMIANA

Warszawa

Dom Development S.A.

2 857

3 053

(6)%

Trójmiasto

Euro Styl S.A.

1 823

1 795

Wrocław

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

1 404

597

135%

Kraków

Dom Development Kraków Sp. z o.o.

621

334

86%

Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A.

6 705

5 779

16%

Stan na 31.12.2023 r.

5 298

5 930

5 779

6 705

31.12.2020 31.12.2021 31.12.2022 31.12.2023

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Przekazania gotowych lokali są kluczowym czynnikiem

kształtującym wyniki Spółki i Grupy. Terminowa realizacja

budów w 2023 roku, przełożyła się na liczbę przekazań

mieszkań do klientów, zgodną z oczekiwaniami Zarządu.

Spółka osiągnęła w roku 2023 wolumen mieszkań

oddanych klientom na poziomie 3 831 lokali, co oznacza

wzrost o 5% w stosunku do poprzedniego roku. Jest to

rekordowa liczba przekazań w historii Grupy.

BANK ZIEMI

Bank ziemi Grupy to grunty przeznaczone na inwestycje

będące w przygotowaniu. Lokale planowane do

wybudowania na działkach już zakupionych oraz

kontrolowanych wraz z lokalami w budowie stanowią

o potencjale wyników Spółki i Grupy w nadchodzących

latach. W ocenie Zarządu, bank ziemi spółek

deweloperskich, wchodzących w skład Grupy, jest

adekwatny do zamierzeń inwestycyjnych, zarówno pod

względem wielkości, jak i struktury. Optymalny poziom

banku ziemi, tj. gruntów w przygotowaniu, powinien

kształtować się w przybliżeniu na poziomie

umożliwiającym prowadzenie sprzedaży przez 3 lata.

W ocenie Zarządu Spółki, wobec stale zmniejszającej się

dostępności terenów oraz konieczności użytkowania

terenów zurbanizowanych w sposób zrównoważony,

spółki Grupy będą realizować coraz więcej inwestycji

poprzez rewitalizację przestrzeni miejskich.

Rynki gruntów w poszczególnych aglomeracjach różnią się

znacząco. Najtrudniejsza sytuacja pod kątem dostępności

działek pod inwestycje deweloperskie ma miejsce

w Warszawie – przesądzają o tym nie tylko historyczne

uwarunkowania i problemy ze statusem prawnym części

nieruchomości, ale także duża konkurencja i trudności

w uzyskiwaniu zgód administracyjnych. W związku z tym,

znaczny udział w stołecznym banku ziemi Dom

Development S.A. mają tzw. grunty kontrolowane,

których nabycie Spółka zabezpieczyła, jednak

przeniesienie własności i pełna płatność ceny zakupu są

odroczone do czasu uzyskania wymaganych zgód i decyzji

administracyjnych. Dzięki takiej strategii zakupowej

Spółka jest w stanie w szybkim tempie od finalizacji

zakupu gruntu wprowadzać inwestycje do realizacji.

Bank ziemi spółek Grupy, zgodnie z założeniami Zarządu,

zwiększył się średnio o 15% w minionym roku, co jest

wynikiem intensywnych zakupów atrakcyjnych gruntów.

Aktualnie Grupa posiada wysokiej jakości bank ziemi we

wszystkich aglomeracjach, w których prowadzi

działalność. W opinii Zarządu Spółki umożliwi to

utrzymanie pozycji lidera na lokalnych rynkach

w najbliższych latach.

PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)

2023

2022

ZMIANA

Warszawa

Dom Development S.A.

1 928

1 921

Trójmiasto

Euro Styl S.A.

1 045

1 078

(3)%

Wrocław

Dom Development Wrocław sp. z o.o.

618

390

58%

Kraków

Dom Development Kraków sp. z o.o.

240

277

(13)%

Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A.

3 831

3 666

Na wyniki Spółki i Grupy w 2023 roku miały wpływ w

szczególności przekazania w następujacych projektach -

Metro Zachód (439 lokali), Apartameny Ludwiki (408

lokali) oraz Osiedle Ceramiczna (344 lokale), a także

krakowska Górka Narodowa (236 lokali).

Wolumen przekazań jest ściśle związany z harmo-

nogramami realizacji projektów. W minionym roku Grupa

zakończyła budowę 25 projektów z 3 419 lokalami.

LOKALE W BANKU ZIEMI

– GRUNTY KUPIONE I

KONTROLOWANE

2023

2022

ZMIANA

Warszawa

Dom Development S.A.

10 972

9 453

16%

Trójmiasto

Euro Styl S.A.

4 528

4 963

(9)%

Wrocław

Dom Development Wrocław Sp.

z o.o.

2 230

1 653

35%

Kraków

Dom Development Kraków Sp. z

o.o.

2 040

1 056

93%

Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A.

19 770

17 125

15%

Stan na 31.12.2023 r.

3 006

3 332

3 666

3 831

2020 2021 2022 2023

PRZEKAZANIA LOKALI (SZT.)

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2023 ROKU

UMACNIANIE POZYCJI NA RYNKU KRAKOWSKIM

W roku 2023 Spółka umacniała swoją pozycję na rynku

krakowskim, rozpoczętą 1 lipca 2021 roku akwizycją 77%

akcji Sento S.A. oraz kontynuowaną w lutym 2022 roku

poprzez nabycie 100% udziałów w spółkach z Grupy

BUMA.

W dniu 1 lutego 2022 roku utworzona została spółka Dom

Development Kraków Sp. z o.o. Celem powołania nowego

podmiotu była koncentracja działalności deweloperskiej

na rynku krakowskim w jednym podmiocie gospodarczym.

W trakcie roku 2023 Dom Development Kraków Sp. z o.o.

kontynuowała proces konsolidacji spółek projektowych w

jedną organizację deweloperską, tak aby model

biznesowy w Krakowie stanowił odpowiednik

organizacyjny innych lokalizacji Grupy. Proces scalania

grupy krakowskich spółek deweloperskich został

zakończony w roku 2023.

Rynek krakowski to jeden z wiodących rynków

mieszkaniowych w Polsce, zarówno pod względem

wolumenu transakcji, jak i poziomu cen. Charakteryzuje

się on jednocześnie dużym rozdrobnieniem w porównaniu

do pozostałych głównych aglomeracji kraju. W ocenie

Zarządu Spółki, Kraków to bardzo perspektywiczna

lokalizacja, o dużym potencjale konsolidacji rynku

pierwotnego mieszkań.

WYPŁATA REKORDOWEJ DYWIDENDY

W dniu 15 czerwca 2023 roku Walne Zgromadzenie Dom

Development S.A., zgodnie z rekomendacją Zarządu

Spółki, uchwaliło rekordową dywidendę w kwocie 11 zł na

akcję. Dzień dywidendy wyznaczono na 26 czerwca 2023

roku, zaś wypłata miała miejsce 4 lipca 2023 roku.

Spółka wypłaciła akcjonariuszom łącznie 282 682 tys. zł, tj.

69% skonsolidowanego zysku netto Grupy za 2022 rok

i 76% zysku netto Spółki za 2022 rok. Stopa dywidendy

w odniesieniu do kursu akcji Spółki z ostatniego dnia

notowania z prawem do dywidendy wyniosła 8,59%.

Pozostała część zysku netto Spółki w kwocie 91 002 tys. zł

przeznaczona została na kapitał zapasowy Spółki.

Dom Development w 2023 roku, po raz pierwszy w historii

podjął decyzję o wypłacie zaliczki na poczet dywidendy za

rok bieżący w wysokości 5,50 zł na każdą akcję. Zaliczka na

poczet dywidendy za 2023 rok została wypłacona w

łącznej kwocie 141 341 tys. zł. Dzień dywidendy został

ustalony na 12 grudnia 2023 r., zaś wypłata zaliczki na

poczet dywidendy za rok 2023 nastąpiła 18 grudnia

ubiegłego roku.

Wypłacona dywidenda jest zgodna z polityką

dywidendową Dom Development S.A. opublikowaną w

dniu 3 kwietnia 2013 r., która zakłada zwiększenie kwot

dywidendy wypłacanych w kolejnych latach. Zarząd

podtrzymuje intencję wypłacania akcjonariuszom Spółki

jak najwyższych dywidend, przy jednoczesnym

utrzymaniu silnego bilansu i wysokiej płynności.

W ocenie Zarządu, wysoki zwrot z kapitału własnego

(ROE) Spółki umożliwi utrzymanie się w czołówce spółek

notowanych na GPW pod względem stopy dywidendy,

przy jednoczesnym przeznaczaniu części zysków na

wzmocnienie jej bilansu i dalszy rozwój działalności.

Intencją Zarządu jest zwiększanie kwoty dywidendy na

jedną akcję, przy uwzględnieniu sytuacji w otoczeniu

rynkowym.

FINANSOWANIE DŁUŻNE

OBLIGACJE W dniu 7 lutego 2023 r. Zarząd Dom

Development S.A. podjął Uchwałę, zgodnie z którą wyraził

zgodę na ustanowienie przez Spółkę nowego programu

emisji obligacji Dom Development S.A. o łącznej wartości

nieprzekraczającej 400 milionów zł.

7,60

9,05

9,50

10,00

10,50

11,00

2018 2019 2020 2021 2022 2023

DYWIDENDA WYPŁACONA NA AKCJĘ

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

W dniu 7 lutego 2023 r. Dom Development S.A. zawarło z

mBank S.A. umowę emisyjną, zgodnie z którą obligacje

mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych

serii, w czasie nieokreślonym od podpisania umowy

emisyjnej.

Również w dniu 7 lutego 2023 roku pomiędzy Dom

Development S.A. i mBank S.A. została zawarta Umowa o

wykonywanie funkcji Agenta Emisji w związku z emisją

obligacji emitowanych w ramach programu emisji do

kwoty 400 milionów zł.

W dniu 21 września 2023 roku Dom Development S.A.

dokonała przedterminowego wykupu w celu umorzenia

10 500 niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalej

1 000 zł każda i terminie wykupu przypadającym na

9 października 2023 roku. Łączna wartość nominalna

wykupionych obligacji to 10 500 tys. zł. Cena odkupu

jednej obligacji wyniosła 1 038,20 zł. Łączna cena wykupu

ww. obligacji wyniosła 10 901 tys. zł.

W dniu 28 września 2023 roku Spółka wyemitowała 260

000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela o

wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości

nominalnej 260 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą na

dzień 28 września 2028 roku. Cel emisji nie został

określony, zaś wpływy z emisji zostały przeznaczone na

bieżącą działalność Spółki.

W dniu 9 października 2023 roku Spółka dokonała

przypadającego na tę datę wykupu 39 500 obligacji na

okaziciela o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej

wartości nominalnej 39 500 tys. zł.

KREDYTY W dniu 8 lutego 2023 roku pomiędzy PKO Bank

Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A.

został zawarty Aneks nr 4 do umowy kredytu

odnawialnego w rachunku bieżącym z dnia 27 lipca 2015

roku. Na podstawie tego aneksu wysokość kredytu została

zwiększona z kwoty 150 000 tys. zł na 200 000 tys. zł. Na

podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może

korzystać z części tego limitu kredytowego do

niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł. Okres

obowiązywania umowy został wydłużony do

26 lutego 2027 roku.

15 listopada 2023 roku została podpisana pomiędzy ING

Bankiem Śląskim S.A. i Dom Development S.A. umowa

kredytowa określająca zasady korzystania przez

Dom Development S.A. z limitu kredytowego do

maksymalnej kwoty 50 000 tys. zł, w okresie do

14 listopada 2026 roku, z przeznaczeniem środków z

kredytu na finansowanie bieżącej działalności

gospodarczej.

W dniu 17 grudnia 2023 roku pomiędzy,

Bankiem Millennium S.A. i Dom Development S.A, został

zawarty aneks do Umowy o linię wielowalutową.

W wyniku podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa

wysokość kwoty kredytu z 40 000 tys. zł na 60 000 tys. zł.,

a okres dostępności limitu kredytowego został wydłużony

do 17 grudnia 2024 roku.

21 grudnia 2023 roku została podpisana, pomiędzy

VeloBank S.A. i Dom Development S.A., umowa

kredytowa określająca zasady korzystania przez

Dom Development S.A. z limitu kredytowego do

maksymalnej kwoty 50 000 tys. zł, w okresie do

30 listopada 2025 roku, z przeznaczeniem środków z

kredytu na finansowanie bieżącej działalności

gospodarczej z wyłączeniem finansowania zakupu

gruntów.

1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY

CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY,

W TYM OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ, Z OKREŚLENIEM, W JAKIM STOPNIU SPÓŁKA I GRUPA SĄ

NA NIE NARAŻONE

1.8.1 CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE

SYTUACJA GOSPODARCZA I POLITYCZNA W REGIONIE

24 lutego 2023 roku minął rok od wybuchu wojny na

Ukrainie. Konflikt miał ogromny wpływ na bezpieczeństwo

i politykę międzynarodową. Ukraińskie siły zbrojne,

struktury państwowe i obywatele stawiają zacięty opór

wojskom rosyjskim. W zeszłym roku wprowadzono

międzynarodowe sankcje gospodarcze. Pomoc

humanitarna i wojskowa nadal napływa na oblężoną

Ukrainę.

Wojna postawiła wiele polskich firm w trudnej sytuacji, a

tylko 40% z nich twierdzi, że odczuło słaby wpływ wojny

na swoją działalność. Największymi zagrożeniami dla firm

są inflacja i rosnące koszty.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Walki wojenne w Ukrainie i związana z tym mobilizacja

zbrojna, spowodowały częściowy odpływ pracowników

przede wszystkim w branży budowlanej. Własne

generalne wykonawstwo, trwałe relacje

z podwykonawcami oraz efekt skali umożliwiający

optymalizację wykorzystania zasobów sprawiają, że Grupa

posiada wszelkie środki aby w nadchodzącym roku

terminowo realizować założone wczesniej cele,

umacniając swoją pozycję konkurencyjną, mimo wyzwań

związancyh z sytuacją geopolityczną.

Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej

potencjalny wpływ, zarówno na poszczególne projekty,

jak i całą Grupę, w perspektywie długoterminowej.

Dzięki konsekwentnie realizowanej polityce silnego

bilansu i niskiego zadłużenia netto, spółki z Grupy mogą ze

spokojem prowadzić działalność i budować długofalowy

potencjał wzrostu.

POZIOM STÓP PROCENTOWYCH

Tradycyjnie przyjmuje się, że koniunktura na rynku

mieszkaniowym jest odwrotnie skorelowana z poziomem

stóp procentowych – niskie stopy przyciągają kapitał na

rynek nieruchomości i zwiększają dostępność kredytu, zaś

wysoki poziom stóp działa na niego studząco. Ubiegły rok

pokazał, jak silna jest ta zależność. Według danych Biura

Informacji Kredytowej kredyty hipoteczne w 2023 roku

osiągnęły wartość 63,9 mld zł, co daje wynik aż o 40,5%

wyższy niż w 2022 r. Popyt na mieszkania utrzymywał się

na wysokim poziomie, z rosnącym udziałem zakupów

finansowanych kredytem hipotecznym, do czego istotnie

przyczynił się program „Bezpieczny kredyt 2%”. W

przypadku Grupy Dom Development, program ten

pozytywnie wpłynął na sprzedaż lokali przede wszystkim

w Trójmieście (w szczególności w takich lokalizacjach jak

Rumia czy Pogórze k. Gdyni), a także we Wrocławiu i

Krakowie. Na wysokim poziomie wciąż utrzymuje się także

popyt o charakterze inwestycyjnym, o czym może

świadczyć znaczący udział transakcji gotówkowych, które

stanowiły 59% łącznej sprzedaży Grupy Dom

Development w 2023 roku.

W lipcu 2023 roku ruszył program „Bezpieczny Kredyt

2%”, w ramach którego Polacy masowo ubiegali się o

kredyty w bankach, co przełożyło się na dobre wyniki w

przypadku kredytów hipotecznych: aż 67,1%

kredytobiorców, którzy zdecydowali się na kredyt

hipoteczny w wysokości od 350 000 do 500 000zł,

otrzymało kredyt z dopłatą od państwa. W przypadku

kwoty 500 000 – 600 000zł - 66,5% osób skorzystało z

rządowego programu.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w kolejnych kwartałach

będzie w znacznej mierze zależała od losów następcy

poprzedniego programu – projektu „Pierwsze

Mieszkanie”, który zgodnie z zapowiedziami Ministerstwa

Rozwoju i Technologii, może ruszyć w połowie tego roku,

w postaci programu „Mieszkanie na start”. W zależności

od finalnych uregulowań związanych z kryteriami

udzielenia planowanego wsparcia, wdrożenie tego

rozwiązania pozwoli bardziej zdecydowanie planować

nowe inwestycje, doprowadzając do większej równowagi

na rynku, ustabilizowania wolumenu sprzedaży i cen

nieruchomości.

Uruchomienie w 2023 rządowego programu "Bezpieczny

kredyt 2%", a także zdecydowana obniżka przez Radę

Polityki Pieniężnej kluczowych stóp NBP, w tym stopy

bazowej NBP, z 6,75% do 6,00% we wrześniu 2023, po 38

miesiącach znacząco wpłynęła na ożywienie rynku

kredytowego. Co ważniejsze, stawka WIBOR3M spadła ze

szczytowego poziomu 7,59% w listopadzie 2022r. do

5,88% na koniec 2023 roku. Pomimo wysokiego kosztu

kredytu, to gwałtowny wzrost cen i znaczne zmniejszenie

zasobów mieszkań na rynku, sprzyjały podejmowaniu

decyzji o zakupie mieszkań.

INFLACJA

GUS potwierdził, że stopa inflacji na koniec 2023r.

wyniosła 6,2%. Jednocześnie średnioroczna stopa inflacji

wyniosła 11,4%. Inflacja spadła do 6,2%, inflacja cen

żywności do 5,7%, a inflacja cen energii do 9,8%. Na

początku roku wskaźniki te wynosiły odpowiednio 16,6%,

20,6% i 12,6%. Ceny paliw znacznie spadły z 18,8% do -

5,9%. 18,8% to najwyższy wskaźnik cen odnotowany w

lutym 2023r. w porównaniu z lutym 2022r. i najwyższy od

grudnia 1996r.

Głównymi czynnikami napędzającymi wzrost PKB Polski w

2024 roku będzie przyspieszenie konsumpcji prywatnej

napędzane przez realne wzrosty płac, znaczną waloryzację

emerytur i wzrost świadczeń socjalnych ("800+"). Ten

znaczny wzrost inflacji nominalnej, wraz z wyraźnym

spadkiem inflacji średniorocznej (oczekiwane 5,4% w

2024r. w porównaniu z 11,6% r/r w 2023r.), oznacza

znaczny wzrost realnych dochodów do dyspozycji, co wraz

ze stałą poprawą na strojów konsumentów oznacza

wzrost czynników napędzających realną konsumpcję: w

2023r. konsumpcja spadła o 0,4% r/r., ale zgodnie z

prognozami w 2024r. zauważalny ma być wzrost o około

3,7%.

Warto podkreślić, że nieruchomości uznawane są za jedną

z efektywniejszych form ochrony kapitału przed inflacją.

Ceny materiałów budowlanych kontynuowały realny

trend spadkowy w całym 2023 roku. Analiza danych za

okres styczeń-grudzień 2023r. do styczeń-grudzień 2022r.

pokazuje, że ceny wzrosły nominalnie jedynie o 4%.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Dzięki własnym generalnym wykonawcom, Grupa

optymalizuje proces budowlany już od momentu

planowania inwestycji, korzystając z efektu skali oraz

zapewniając stałą współpracę dla sprawdzonych

podwykonawców, budując jednocześnie długofalowe

relacje oparte na zaufaniu. Wszystkie te atuty obecnie

istotnie zyskały na znaczeniu i można się spodziewać, że

będą stanowiły kluczowe przewagi konkurencyjne także

w kolejnym roku.

Wewnętrzni generalni wykonawcy – Dom Construction i

Euro Styl Construction zapewniają stałą i wysoką jakość

wykonania, terminową realizację wszystkich inwestycji,

efektywność kosztową oraz osiąganie satysfakcjonujących

marż. Dzięki takiemu modelowi biznesowemu można

oczekiwać, że Spółka i jej Grupa będą w stanie

w relatywnie dużym stopniu, mitygować ryzyko wzrostu

kosztów realizacji inwestycji, zapewniając tym samym

satysfakcjonującą rentowność prowadzonej działalności.

SYTUACJA NA RYNKU PRACY

Koniunktura na rynku mieszkaniowym jest ściśle związana

z sytuacją na rynku pracy. Polska radzi sobie w tym

względzie bardzo dobrze, znajdując się w czołówce

europejskich państw z najniższym bezrobociem.

Zakończony 2023 rok był dobrym okresem dla rynku pracy

w Polsce.

Stopa bezrobocia w Polsce spadła z 5,2% w grudniu 2022

roku do 5,1% rok później. W miastach, w których Grupa

prowadzi działalność, wciąż utrzymywała się na poziomie

poniżej tzw. bezrobocia naturalnego.

Istotnym czynnikiem wpływającym na decyzję o zakupie

mieszkania, zwłaszcza w przypadku osób korzystających

ze wsparcia kredytu hipotecznego, są oczekiwania co do

stabilności zatrudnienia. Rynek pracy w 2023 roku oraz w

perspektywie na rok 2024 pozostaje w bardzo dobrej

kondycji.

Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w

grudniu 2023 r. wyniosło 8032,96 zł brutto. Odpowiada to

rocznemu wzrostowi o 9,6%.

Z wyjątkiem grudnia, średni krajowy wskaźnik wykazywał

dwucyfrowy wzrost przez prawie cały okres 2023 roku.

Najwyższy wzrost miał miejsce w lutym (wówczas

13,6%r/r), a najniższy z dwucyfrowych wzrostów miał

miejsce we wrześniu (10,3%r/r). Zmiany te pokazują, że

wzrost płac maskuje skutki wysokiej inflacji.

Stabilność zatrudnienia i realny wzrost płac, stanowią

silne wsparcie popytu na rynku mieszkaniowym. W ocenie

Zarządu Spółki, sytuacja na rynku pracy może mieć istotne

znaczenie dla kondycji branży deweloperskiej w 2024

roku, w szczególności w tzw. segmencie popularnym.

Według danych GUS Ukraińcy są największą grupą

cudzoziemców pracujących w Polsce (obecnie 687,3 tys.

Ukraińców). Chociaż Polska jest często pierwszą opcją

migracji zarobkowej dla Ukraińców, ich udział w ogólnej

liczbie pracujących cudzoziemców zmniejszył się od

stycznia 2022 roku o 3,3 punktu procentowego.

DECYZJE ADMINISTRACYJNE

Specyfika projektów deweloperskich wymaga od Grupy

uzyskania szeregu pozwoleń, zgód i uzgodnień na każdym

etapie procesu inwestycyjnego. Mimo dużej ostrożności

w zakładanych harmonogramach realizacji projektów

zawsze istnieje ryzyko opóźnień w ich uzyskaniu, wzruszeń

decyzji już uzyskanych (w tym na skutek wnoszonych

środków zaskarżenia pozostających bez konsekwencji dla

skarżących), czy wręcz ich nie uzyskania, co wpływa na

zdolność prowadzenia i terminowego zakończenia

realizowanych oraz planowanych projektów.

Grupa zapewnia utrzymanie skali działalności i płynne

uzupełnienie oferty, między innymi poprzez

zabezpieczenie wysokiej jakości i adekwatnej wielkości

banku ziemi, odpowiadajacemu ponad 3-letniej sprzedaży

Dom Development S.A.

Kluczowym dla Grupy działaniem, zmniejszającym jej

ekspozycję na ryzyka rynkowe, jest prawidłowa ocena

potencjalnych projektów i kontrola bieżących inwestycji

deweloperskich, w oparciu o wypracowane w Spółce

modele inwestycyjne i procedury decyzyjne, których

przestrzeganie jest przedmiotem szczególnej uwagi

Zarządu Spółki.

DOSTĘPNOŚĆ KAPITAŁU

Działalność deweloperska wymaga dużego i długo-

terminowego zaangażowania kapitałowego, stąd

szczególny nacisk Zarządu Spółki na poziom płynności

Spółki i Grupy. Skłonność banków do pożyczania pieniędzy

jest także istotnym determinantem popytu na mieszkania.

W ocenie Zarządu Spółki Grupa Kapitałowa Dom

Development S.A. jest w niewielkim stopniu narażona na

ryzyka związane z niewystarczającą dostępnością

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

kapitału. Niewielkie zadłużenie netto, wysoki stan gotówki

oraz wysoka wiarygodność Spółki w oczach instytucji

finansowych, są źródłem przewagi konkurencyjnej Grupy

i komfortu niezakłóconej realizacji zamierzeń

inwestycyjnych.

Według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku, Grupa

Kapitałowa Dom Development S.A. dysponowała

389 mln zł środków pieniężnych oraz 560 mln zł

dostępnych linii kredytowych (które nie były

wykorzystane na koniec roku). Przy zadłużeniu

odsetkowym na poziomie 520 mln zł, z czego jedynie

50 mln zł to dług krótkoterminowy, Grupa posiadała

131 mln zł zadłużenia netto.

Dostępność kapitału jest czynnikiem wpływającym

istotnie także na popyt na mieszkania. Wzrost popytu w

2023 roku, wynikający ze złagodzenia warunków oceny

zdolności kredytowej przez KNF oraz stałego wzrostu

wynagrodzeń, został dodatkowo wzmocnionyw trzecim

kwartale 2023 roku przez efekty wprowadzenia programu

"Bezpieczny Kredyt 2%". Rynek mieszkaniowy osiągnął

gorączkę po uruchomieniu programu. Nabywcy, którzy

skutecznie porzucili pomysł zakupu własnego mieszkania

w wyniku okresu rekordowo wysokich stóp procentowych

i zamrożenia kredytów w 2022r., zaczęli aktywnie

poszukiwać ofert sprzedaży po ogłoszeniu rządowego

programu dopłat.

Kolejnym czynnikiem stymulującym popyt było

oczekiwanie na pierwszą obniżkę stóp procentowych.

Nastąpiło to w postaci decyzji RPP oobniżeniu stóp

procentowych o 0,75 punktu procentowego we wrześniu

2023 roku.

REGULACJE PRAWNE

Nadchodzące zmiany w prawie stanowią potencjalne

ryzyko mogące bezpośrednio lub pośrednio wpłynąć na

działalność spółek z Grupy i osiągane przez nie wyniki.

Z dniem 1 stycznia 2024 r. weszły w życie przepisy

wprowadzające dodatkowe obciążenia podatkowe w

sektorze instytucjonalnego zakupu lokali mieszkalnych.

Ustawodawca zdecydował się objąć dodatkowym

podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcję

zakupu szóstego oraz kolejnych lokali mieszkalnych w

obrębie danej inwestycji (jednej nieruchomości

gruntowej). Jednocześnie obowiązek zapłaty

powiększonego podatku od czynności cywilnoprawnych

(6%) powstaje niezależnie od obowiązku zapłaty podatku

VAT, co oznacza, że taka transakcja jest podwójnie

opodatkowana. Omawiane regulacje mogą spowodować

ograniczenia w sprzedaży mieszkań oraz utrudnienia we

współpracy deweloperów z funduszami inwestycyjnymi.

Z początkiem kwietnia 2024 roku wchodzą w życie

przepisy zmieniające rozporządzenie w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać

budynki i ich usytuowanie. Nowelizacja określa minimalną

powierzchnię lokalu użytkowego, który może powstać

nowoprojektowanym budynku. Zwiększono w niej także

minimalną odległość od granicy działki w przypadku

budowy budynku o wysokości ponad 4 kondygnacji

naziemnych. Zaostrzono wymogi dotyczące zachowania

odległości miejsc parkingowych dostosowanych do

potrzeb osób niepełnosprawnych od okien budynku oraz

wymogi w zakresie powierzchni terenów rekreacyjnych.

Wprowadzono również bardziej restrykcyjne obowiązki w

zakresie izolacji dźwiękowej lokali oraz dotyczące

stosowania odpowiednich przegród w balkonach

znajdujących się na jednej płycie balkonowej.

24 września 2023 roku weszła w życie Ustawa z 7 lipca

2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa zmieniająca

ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

wprowadziła zmiany nie tylko w tej ustawie, ale też w

prawie 50 innych aktach prawnych. Jej podstawowe cele

obejmują:

- zlikwidowanie studium uwarunkowań i kierunków

zagospodarowania przestrzennego i zastąpienie go

planem ogólnym, który będzie obejmował obszar całej

gminy i będzie aktem prawa miejscowego, a nie tak jak

obecnie jedynie aktem kierunkowym, wiążącym gminy

przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego;

- ustalenie nowych zasad wydawania i obowiązywania

decyzji o warunkach zabudowy;

- wprowadzenie zmian w procedurze planistycznej;

- uchylenie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex

deweloper) i wprowadzenie nowego narzędzia

planistycznego w postaci Zintegrowanego Planu

Inwestycyjnego.

Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego będą obowiązywały tylko do 31 grudnia

2025 roku i z tym dniem wygasną. W miejsce studium, do

dnia 1 stycznia 2026 r. gminy będą musiały uchwalić plan

ogólny. Plan ogólny gminy to nowy akt planistyczny, który

będzie sporządzany obowiązkowo dla obszaru całej

gminy. Po przeprowadzeniu oceny zapotrzebowania na

nową zabudowę mieszkaniową, wyznaczane w nim

zostaną strefy obejmujące tereny przeznaczone pod

zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Zarówno nowo

uchwalane plany miejscowe, jak i decyzje o warunkach

zabudowy będą musiały być z nim zgodne. Jeśli plan

ogólny nie wejdzie w życie do 31 grudnia 2025 roku, w

danej gminie nie będzie możliwe wydawanie nowych

decyzji o warunkach zabudowy oraz uchwalanie nowych

miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego

lub zmiany istniejących planów.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Po wejściu w życie reformy planowania przestrzennego

dotychczas uchwalone plany miejscowe nadal będą

obowiązywały i na ich podstawie będzie można uzyskiwać

pozwolenia na budowę, decyzje podziałowe, decyzje

środowiskowe i inne decyzje administracyjne.

Decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 24

września 2023 roku, pozostają w mocy i można będzie na

ich podstawie uzyskać pozwolenie na budowę. W okresie

od 24 września 2023 roku do czasu uchwalenia planu

ogólnego nadal będzie można uzyskiwać nowe decyzje o

warunkach zabudowy. Jeśli jednak do 31 grudnia 2025

roku plan ogólny nie wejdzie w życie, to od 1 stycznia 2026

r. do czasu wejścia w życie planu ogólnego gminy, nie

będzie już można uzyskać nowych decyzji o warunkach

zabudowy (na podstawie postępowań wszczętych po tym

dniu). Po wejściu w życie planu ogólnego w danej gminie,

warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy

będzie położenie terenu inwestycji na obszarze

uzupełnienia zabudowy określonym w planie ogólnym.

Obecnie, decyzje o warunkach zabudowy są wydawane

bezterminowo. Od dnia 1 stycznia 2026 r. decyzje o

warunkach zabudowy będą wygasały po upływie 5 lat od

dnia kiedy stały się prawomocne.

Wszystkie opisane powyżej elementy mogą istotnie

wpłynąć na ograniczenie podaży gruntów przeznaczonych

pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną po 1 stycznia

2026 r., tj. po wejściu w życie zasadniczej części reformy

planowania przestrzennego.

W ocenie Zarządu proponowane zmiany zmniejszą

potencjał zabudowy i zagospodarowania terenu działki

oraz podniosą koszty realizacji, co wprost przełoży się na

spadek podaży nowych lokali oraz wzrost cen. Ponadto

Zarząd Spółki ocenia, iż zmiany takie będą skutkować

spadkiem rentowności projektów deweloperskich,

ponieważ decyzje o zakupie posiadanych już przez

deweloperów nieruchomości w banku ziemi, zostały

podjęte w oparciu o wcześniejsze analizy chłonności

działek i obowiązujące dotychczas przepisy.

Z dniem 1 lipca 2024 roku kończy się okres przejściowy

pozwalający deweloperem na sprzedaż oraz realizację

przedsięwzięć deweloperskich według przepisów

uprzednio obowiązującej Ustawy o ochronie praw

nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Od tego momentu sprzedaż wszystkich mieszkań

pozostających w ofercie dewelopera będzie musiała

odbywać się na zasadach wynikających z aktualnie

obowiązującej Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz

Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Sprzedaż taka

będzie objęta mieszkaniowymi rachunkami

powierniczymi, z których ostatnie wypłaty będą

następowały dopiero po przeniesieniu własności lokalu na

nabywców. Wpłaty nabywców będą także objęte

bezzwrotnymi składkami na Deweloperski Fundusz

Gwarancyjny. Zarząd Spółki identyfikuje w tym zakresie

potencjalne skutki polegające na zmianie struktury

przepływów finansowych oraz wzroście kosztów procesu

sprzedaży mieszkań, wynikających z obowiązku

odprowadzania składek oraz obsługi nowego typu

rachunków powierniczych i w długoterminowym planie

finansowym przewidział działania mające na celu

zmitygowanie ryzyka w tym zakresie.

Zakończono już nabór wniosków umożliwiających

nabywcom mieszkań skorzystanie z Bezpiecznego Kredytu

2%. Z nieoficjalnych informacji wiadomo, że Ministerstwo

Rozwoju i Technologii pracuje nad rozwiązaniami, które

zastąpią Bezpieczny Kredyt 2%. Szacuje się, że nowe

propozycje rozwiązań zostaną przedstawione w II lub III

kwartale 2024 roku oraz mogą obejmować pulę środków

w wysokości co najmniej 400 mln zł i dotyczyć 20 tys.

kredytów. Nie wiemy czy nowe rozwiązania będą

przewidywały ograniczenia kwotowe, które ograniczą

dostępność preferencyjnych kredytów umożliwiających

zakup mieszkań zlokalizowanych w największych

aglomeracjach i usytuowanych w bliskich oraz zasobnych

w infrastrukturę dzielnicach miast.

Kluczowym dla Grupy działaniem mitygującym ryzyko

regulacyjne jest ocena przyszłych i monitoring bieżących

inwestycji deweloperskich, które dokonywane są w

oparciu o wypracowane w Grupie modele inwestycyjne i

procedury decyzyjne.

1.8.2 CZYNNIKI WEWNĘTRZNE

ZARZĄDZANIE GRUPĄ KAPITAŁOWĄ

W ostatnich latach Grupa Kapitałowa Dom Development

S.A. istotnie się rozwinęła. Od 2017 roku Grupa zwiększyła

zasięg geograficzny o Trójmiasto i Kraków, rozszerzyła

działalność o generalne wykonawstwo swoich inwestycji

oraz zrealizowała plany dotyczące dywersyfikacji

działalności, czego potwierdzeniem jest istotny wzrost

udziału podmiotów zależnych Spółki w wynikach

operacyjnych i finansowych Grupy. Zarząd Spółki podjął

szeroko zakrojone działania w celu optymalizacji

zarządzania Grupą Kapitałową i stworzenia ram

systemowych dla dalszego rozwoju – zarówno

organicznego, jak i poprzez ewentualne przejęcia

kolejnych podmiotów.

Dokonana w 2017 roku akwizycja Grupy Kapitałowej Euro

Styl S.A., rozbudowanej organizacji prowadzącej

działalność deweloperską na terenie Trójmiasta oraz

generalne wykonawstwo swoich projektów, wymagała

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

ujednolicenia procesów, struktur organizacyjnych

i systemów, a także wypracowania efektywnych kanałów

komunikacji i obiegu informacji. Realizacja tego

pracochłonnego i skomplikowanego zadania przebiegła

pomyślnie, a Spółka zyskała bezcenną wiedzę

i doświadczenie w budowaniu wartości dodanej poprzez

akwizycje.

Wraz z przejęciem Euro Styl S.A., Grupa zyskała własną

spółkę generalnego wykonawstwa – Euro Styl

Construction Sp. z o.o. W kolejnym roku Zarząd podjął

strategiczną decyzję o utworzeniu własnej spółki

generalnego wykonawstwa prowadzącej działalność

na rynku warszawskim i wrocławskim (a od 2021 roku

rówież na rynku krakowskim) dla spółek Grupy. Obecnie

Dom Construction Sp. z o.o., dzięki doświadczonemu

zespołowi i efektywnemu zarządzaniu, to bardzo dobrze

zorganizowana firma wykonawcza, która z sukcesem

godzi intensywny wzrost skali działalności (jej obroty za

rok 2023 sięgnęły niespełna 1 mld zł), z wysoką jakością

i efektywnością kosztową – oferując ceny na

konkurencyjnym poziomie i osiągając atrakcyjną na tle

branży rentowność.

W 2023 roku Grupa umacniała pozycję na rynku

krakowskim, na którym ekspancję zapoczątkowała w

połowie 2021 roku. Dokonana w 2023 konsolidacja

działalności w ramach Dom Development Kraków Sp.

z o.o., umożliwiła lokalne wykorzystanie siły marki Dom

Development oraz ujednolicenie procesów i standardu

inwestycji realizowanych, w oparciu o banki ziemi

przejętych spółek z Grupy BUMA i Sento.

Grupa zanotowała również silny wzrost swojej działalności

na rynku wrocławskim, gdzie jej spółka zależna Dom

Development Wrocław Sp. z o.o. niemalże podwoiła

swoją sprzedaż awansując w 2023 roku z trzeciej na drugą

pozycję tym rynku.

Ostatnie zmiany stanowią źródło wyzwań dla

efektywnego zarządzania Grupą i utrzymania

elastyczności organizacyjnej niezbędnej do szybkiego

reagowania na zmiany w otoczeniu gospodarczym, które

charakteryzuje się wysoką konkurencyjnością.

Potencjalne ryzyka w tym obszarze są ograniczane przez

Zarząd poprzez wdrażanie w spółkach zależnych

systemów informatycznych wspierających raportowanie

zarządcze i dystrybucję informacji w ramach Grupy oraz

standaryzację procedur i procesów biznesowych

podlegających nadzorowi w obszarach kompetencji

poszczególnych Członków Zarządu Spółki.

KAPITAŁ LUDZKI

Projekty deweloperskie to przedsięwzięcia o unikalnym

charakterze i długim horyzoncie czasowym. Istotnym

atutem w branży jest więc know-how, którego głównym

źródłem są doświadczeni pracownicy. Grupa Kapitałowa

Dom Development S.A. charakteryzuje się relatywnie

niską rotacją pracowników, z których wielu jest

związanych ze spółką od wielu lat.

Ponadto, Grupa nawiązała długoterminowe relacje

kooperacyjne z wieloma uznanymi kontrahentami. W

rezultacie spółki z Grupy są w stanie osiągać

ponadprzeciętne wyniki na każdym etapie procesu

inwestycyjnego, począwszy od zakupu wysokiej jakości

gruntów, poprzez efektywne projekty architektoniczne i

terminową budowę oraz relacje z klientami, którzy

promują markę Grupy.

Zarząd ogranicza ryzyko związane z utratą kluczowych

pracowników poprzez programy motywacyjne dla

wszystkich pracowników spółek wchodzących w skład

Grupy oraz poprzez rozwój umiejętności zarządczych i

wiedzy eksperckiej pracowników szczebla kierowniczego.

RYNKI DZIAŁALNOŚCI

Od 1996 roku działamy na rynku warszawskim, od 2008

roku jesteśmy obecni we Wrocławiu, a od czerwca 2017 w

Trójmieście (poprzez należącą do Grupy firmę Euro Styl).

W 2021 roku rozszerzyliśmy naszą działalność o Kraków,

gdzie funkcjonujemy jako Dom Development Kraków.

Spółka powstała z połączenia dwóch krakowskich

deweloperów mieszkaniowych Sento i Buma.

Dom Development S.A. od wielu lat jest niezachwianym

liderem warszawskiego rynku mieszkaniowego. Stolica

Polski jest głównym ośrodkiem życia gospodarczego i

społecznego oraz jednym z największych ośrodków

akademickich w kraju, a atrakcyjny i chłonny rynek pracy

przyciąga nowych mieszkańców. W rezultacie stołeczny

rynek mieszkaniowy jest największy spośród wszystkich

polskich miast i charakteryzuje się wysokim poziomem

cen.

Rynek warszawski charakteryzuje się jednak również

największymi wyzwaniami dla deweloperów w zakresie

realizacji inwestycji. Podaż mieszkań w stolicy jest pod

silną presją ze względu na brak uregulowanych prawnie

terenów inwestycyjnych, opóźnienia w pracach

planistycznych i decyzjach administracyjnych. Zarząd

Spółki ogranicza ryzyko koncentracji działalności na rynku

warszawskim poprzez dywersyfikację geograficzną w

ramach grupy kapitałowej Dom Development S.A.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Spółka realizuje strategię dywersyfikacji geograficznej

poprzez spółki zależne działające w Trójmieście,

Wrocławiu i Krakowie. W efekcie tego, w 2023 roku Grupa

Kapitałowa Dom Development S.A. prowadziła działalność

na czterech najbardziej atrakcyjnych rynkach

mieszkaniowych w Polsce.

W ocenie Zarządu dywersyfikacja działalności Grupy i

zwiększanie udziału spółek zależnych w strukturze

obrotów i wynikach finansowych Grupy jest i będzie

skuteczną strategią budowania wartości Grupy.

POZYSKIWANIE GRUNTÓW POD INWESTYCJE

Źródłem przyszłego sukcesu Grupy jest jej zdolność

doterminowego pozyskiwania atrakcyjnych gruntów

inwestycyjnych pod nowe projekty deweloperskie, po

konkurencyjnych cenach i z zadowalającymi marżami,

pomimo zmiennych warunków rynkowych. Zdolność do

pozyskiwania nowych gruntów jest ważnym źródłem

przewagi konkurencyjnej na rynku deweloperskim,

ponieważ podaż atrakcyjnie zlokalizowanych, prawnie i

systematycznie regulowanych gruntów jest ograniczona.

Bank ziemi Grupy wynosił 20 tys. lokali na dzień 31 grudnia

2023 r.,w tym planowane projekty i grunty zabezpieczone

na czterech najbardziej atrakcyjnych rynkach w Polsce.

W ocenie Zarządu poziom ten jest adekwatny do

obecnego otoczenia rynkowego, w szczególności

długotrwałego procesu uzyskiwania niezbędnych

pozwoleń i zgód na realizację inwestycji, zmian w

przepisach dotyczących procesu przygotowania

projektów oraz sytuacji na rynku kredytowym.

Dzięki posiadanym zasobom gruntów Grupa jest w stanie

płynnie uzupełniać swoją ofertę, dostosowywać ją do

potrzeb rynku i utrzymywać pozycję lidera na polskim

rynku mieszkaniowym.

W roku 2023 Zarząd skupił się na pozyskaniu atrakcyjnych

gruntów pod nowe inwestycje, dzięki czemu Grupa

posiada rozbudowany i zróżnicowany bank ziemi na

każdym z rynków, co zapewnia stabilną działalność w

kolejnych latach. Nasze sukcesy w pozyskiwaniu banków

ziemi pod nowe projekty opierają się przede wszystkim na

doświadczeniu pracowników Grupy oraz rozbudowanych

zasobach finansowych, które pozwalają nam na szybką

realizację nawet bardzo dużych transakcji.

Nasze przewagi konkurencyjne obejmują duży i

zdywersyfikowany bank ziemi, który jest regularnie

uzupełniany.

RELACJE Z KONTRAHENTAMI

Jakość i terminowość projektów mają fundamentalne

znaczenie dla budowania zaufania klientów. Grupa

charakteryzuje się wysokimi standardami wydajności i

oczekuje tego od swoich kontrahentów. Grupa jest

wymagającym i jednocześnie wiarygodnym partnerem

biznesowym. Dzięki długofalowym relacjom z

podwykonawcami, Grupa jest jedną z nielicznych firm na

rynku deweloperskim, która była w stanie ukończyć

projekty budowlane na czas, nawet w czasie dotkliwego

niedoboru siły roboczej w latach 2017 i 2018, a także

podczas kryzysu w 2022r. spowodowanego konfliktem

zbrojnym na Ukrainie.

Takie relacyjne podejście do współpracy z podmiotami

zewnętrznymi zwiększa efektywność operacyjną Grupy i

ogranicza ryzyko opóźnień, dodatkowych kosztów i strat

wizerunkowych spowodowanych czynnikami

zewnętrznym, co następuje poprzez współpracę ze

sprawdzonymi kontrahentami.

W opinii Zarządu w trudnej sytuacji gospodarczej i

geopolitycznej jeszcze większego znaczenia nabiera

zdolność Grupy do zapewnienia sobie relacji z dostawcami

opartych na długoterminowej współpracy oraz płynność

zamówień wynikająca z rozmiaru prowadzonej

działalności.

SATYSFAKCJA KLIENTÓW

Decyzja o zakupie mieszkania jest dla wielu osób

życiowym przełomem i wiąże się z wieloma emocjami.

Zdając sobie z tego sprawę, pracownicy wszystkich spółek

Grupy dokładają wszelkich starań, aby proces ten

przebiegał w przyjemnych warunkach, a satysfakcja z

zakupu była wysoka i trwała.

Polski rynek nieruchomości dojrzewa i można

zaobserwować rynek tzw. drugich i trzecich mieszkań. Ta

zmiana spowodowała wzrost znaczenia marek

deweloperskich. O sile Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. świadczy nie tylko wolumen sprzedaży,

ale także niska elastyczność cenowa nabywcy oraz

reputacja firmy wiarygodnej, zbudowana na latach

solidnego wywiązywania się ze zobowiązań wobec

klientów.

Waga ryzyka reputacyjnego w spółkach deweloperskich

jest stosunkowo wysoka. Decydując się na zakup

mieszkania, wiele osób polega na opiniach znajomych i

recenzjach zamieszczanych w internecie. Spółki Grupy

starannie monitorują i analizują satysfakcję klientów,

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

zarówno na poziomie ogólnym, jak i w podziale na bardziej

szczegółowe obszary i projekty, wykorzystując do tego

metodologię Net Promoter Score(NPS). Jest to wskaźnik

stosowany we wszystkich branżach i może przyjmować

wartości od -100 do 100.

Wskaźnik NPS w roku obrotowym 2023 wyniósł 71

punktów (70 punktów w roku obrotowym 2022), co

świadczy o ciągłym zaangażowaniu Grupy w poprawę

satysfakcji klientów. W porównaniu ze średnią 42

punktów dla sektora na bardziej dojrzałym rynku

brytyjskim (zgodnie z raportem opublikowanym przez

Home Builders Federation w marcu 2023 r.) należy ocenić

go bardzo wysoko.

Dzięki uważnemu monitorowaniu opinii i satysfakcji

nabywców mieszkań, Grupa w coraz większym stopniu

reaguje na potrzeby klientów. Informacje zwrotne na

temat nieruchomości deweloperskich są dokładnie

analizowane i wykorzystywane do realizacji kolejnych

projektów Grupy.

PERSPEKTYWA, GDAŃSK

2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH

DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ GRUPY

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ

2.1.1 SKONSOLIDOWANE WYNIKI FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.

+12%

2023 rok był rekordowo dobry dla Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. pod względem wyników finansowych.

W ostatnich latach Grupa sukcesywnie poprawiała swoje

wyniki finansowe oraz kładła duży nacisk na utrzymanie

wysokiej rentowności. Efektywna polityka sprzedażowa,

terminowa realizacja inwestycji oraz wysokiej jakości

projekty zaowocowały 5,4% wzrostem skonsolidowanych

przychodów ze sprzedaży, które osiągnęły wartość 2 550,3

mln zł, przy jednoczesnym wzroście zysku brutto ze

sprzedaży o 7,8%, który osiągnął wartość 815,1 mln zł.

W minionym roku, mimo silnej presji na wzrost kosztów

budowy ale przy jednoczesnym dużym popycie, Grupa

kontynuowała strategię maksymalizacji marży. Dobre

wyniki mają odzwierciedlenie we wzroście rentowności

brutto, która wzrosła do poziomu 32% z 31,2% w 2022

roku.

W 2023 roku Grupa zdecydowanie zwiększyła skalę

realizowanych inwestycji, a także wolumen sprzedaży

(który odnotował wzrost o 26% w stosunku do roku 2022),

a działania jej przyczyniły się do dynamicznego rozwoju

aktywności zwłaszcza na rynku krakowskim oraz

wrocławskim. Jednocześnie nie przełożyło się to na

dynamikę wzrostu kosztów, bowiem koszty sprzedaży i

ogólnego zarządu wzrosły jedynie o 4,6% w porównaniu

do poprzedniego roku. W ocenie Zarządu Spółki, świadczy

to o bardzo dobrym wykorzystaniu wytworzonego w

Grupie potencjału obsługi realizowanych inwestycji

pomimo ciągle odczówalnej presji inflacyjnej,

występującej w całej polskiej gospodarce na przestrzeni

ubiegłego roku.

Wynik z działalności operacyjnej Grupy w 2023 roku

wyniósł 558,2 mln zł, tj. był o 11,3% wyższy niż rok

wcześniej. Grupa kładzie duży nacisk na efektywność

zarządzania, dzięki czemu marża zysku na działalności

operacyjnej wzrosła w 2023 do poziomu 21,9%. W ocenie

Zarządu Spółki, w obecnej sytuacji, poziom ten jest bardzo

satysfakcjonujący i potwierdza skuteczność modelu

biznesowego Grupy.

W minionym roku Grupa wypracowała rekordowy

skonsolidowany zysk netto na poziomie 460,3 mln zł, tj.

17,94 zł na jedną akcję. Jest to efekt rekordowych

wyników z działalności operacyjnej przy jednoczesnej

konserwatywnej polityce odnośnie tworzonych rezerw

kosztowych. Zarząd Spółki pragnie jednocześnie

odnotować, że ten rekordowy wynik, idzie w parze z

rekordowo wysokim potencjałem sprzedaży do

rozpoznania, wyrażającym się w zawartych z klientami

umowami sprzedaży lokali, które zostaną im przekazane w

kolejnych okresach obrachunkowych.

1 815

1 897

2 419

2 550

2020 2021 2022 2023

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

mln PLN

579

625

756

815

2020 2021 2022 2023

ZYSK BRUTTO ZE SPRZEDAŻY

mln PLN

386

413

502

558

2020 2021 2022 2023

ZYSK OPERACYJNY - EBIT

mln PLN

302,2

325,3

410,3

460,3

2020

2021

2022

2023

SKONSOLIDOWANY ZYSK NETTO

mln PLN

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

W ocenie Zarządu Spółki wyniki finansowe Grupy

Kapitałowej Dom Development S.A. w 2023 roku były

wybitnie dobre i wynikały z umiejętnego wykorzystania

w latach poprzednich jak i obecnie możliwości

stwarzanych przez otoczenie gospodarcze.

Sukcesywny wzrost zysków Grupy oraz relatywnie stały

poziom kapitału własnego, pomimo wypłat w formie

dywidendy większości skonsolidowanego zysku za lata

2012-2022 oraz pierwszą w historii wypłatą dywidendy

zaliczkowej za rok 2023 w wysokości 141 mln zł,

potwierdza stabilną i wysoką rentowność kapitału

własnego (ROE), która wyróżnia Grupę Kapitałową Dom

Development S.A. na tle sektora. Zwrot z kapitału

własnego w roku 2023 wyniósł 32,6%, co jest kolejnym

potwierdzeniem efektywności Grupy oraz umiejętności

odczytywania sygnałów płynących z rynku.

Zwrot z aktywów zwiększył się nieznacznie, tj. o 0,6 p.p.

do około 11,2%. W ocenie Zarządu Spółki, jest to bardzo

dobry wynik. Aktywa Grupy rosną proporcjonalnie do jej

wyników, głównie ze względu na wzrost stanu zapasów

(+11,4% r/r), które stanowią o potencjale przyszłych

wyników. Na zapasy Grupy w znacznej mierze składają

się nieruchomości oraz nakłady na prace projektowe i

budowlane, poniesione na lokale sprzedane

(zakontraktowane), a jeszcze nie przekazane

nabywcom, a co za tym idzie – nie rozpoznane jeszcze

jako przychód ze sprzedaży w rachunku zysków i strat.

W 2023 roku zaistniały liczne nietypowe czynniki

rynkowe o znaczącym wpływie również na

zaprezentowane w niniejszym sprawozdaniu wyniki

finansowe. Rok 2023 na rynku mieszkaniowym upłynął

pod znakiem dość dużego ożywienia. Wprowadzenie

programu „Bezpieczny Kredyt 2%” w lipcu minionego

roku, przyczynił się do dużego wzrostu wolumenu

udzielonych kredytów hipotecznych o 40,5% w stosunku

do roku poprzedniego. Ponadto, sprzedaż na rynku

mieszkaniowym w Polsce znacząco wzrosła, co miało

również odzwierciedlenie w spektakularnym wzroście

sprzedaży w Grupie na poziomie 26% r/r. Skutkiem

wystąpienia tak dużego wzrostu popytu w połączeniu z

ograniczoną podażą, był dynamiczy wzrost cen mieszkań

w ubiegłym roku – na siedmiu największych rynkach w

Polsce o ok. 16%.

W drugiej połowie minionego roku Urząd Komisji

Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny

zdolności kredytowej i wskazał, że najniższy, minimalny

poziom bufora (2,5 punktu procentowego) powinien

być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą

procentową. W efekcie tej decyzji zdolnośc kredytowa

klientów wzrosła nawet o 25%, co również znalazło

odzwierciedlenie w wyjątkowo dobrych wynikach

Grupy.

zysk brutto ze sprzedaży

zysk operacyjny (EBIT)

zysk netto

przychody ze sprzedaży

31,9%

32,9%

31,2%

32,0%

2020 2021 2022 2023

MARŻA BRUTTO ZE SPRZEDAŻY

21,3%

21,8%

20,7%

21,9%

2020 2021 2022 2023

MARŻA ZYSKU OPERACYJNEGO

16,7%

17,1%

17,0%

18,0%

2020 2021 2022 2023

MARŻA ZYSKU NETTO

27,9%

28,1%

32,8%

32,6%

2020 2021 2022 2023

ROE

10,2%

10,0%

10,6%

11,2%

2020 2021 2022 2023

ROA

12,00

12,89

16,07

17,94

2020 2021 2022 2023

ZYSK NA AKCJĘ

zysk netto

podstawowy skonsolidowany

kapitał własny na początku okresu

aktywa ogółem na początku okresu

zysk netto na akcję Spółki

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

2.1.2 WYNIKI FINANSOWE DOM DEVELOPMENT S.A.

WYNIKI FINANSOWE I RENTOWNOŚĆ DOM DEVELOPMENT S.A.

2023

2022

Zmiana r/r

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

Przychody ze sprzedaży

1 487 820

1 414 704

5,2%

Zysk brutto ze sprzedaży

488 325

462 297

5,6%

Zysk operacyjny - EBIT

333 915

309 348

7,9%

Zysk netto

441 114

373 684

18%

Zysk netto na akcję - podstawowy

17,19

14,64

17,4%

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Marża brutto ze sprzedaży

32,8%

32,7%

0,1 p.p.

Marża zysku operacyjnego

22,4%

21,9%

0,5 p.p.

Marża netto

29,6%

26,4%

3,2 p.p.

ROE (zwrot z kapitałów własnych)

32,7%

30,5%

2,2 p.p.

ROA (zwrot z aktywów)

14,2%

12,3%

1,9 p.p.

W ocenie Zarządu Spółki wyniki finansowe Dom

Development S.A. w 2023 roku były bardzo dobre.

Odnotowaliśmy wzrost wartości przychodów ze

sprzedaży o 5,2%. Średnia wartość lokalu przekazanego

przez Spółkę w 2023 roku wyniosła 720 tys. zł,

potwierdzając ugruntowaną pozycję Dom Development

S.A. w segmencie mieszkań o podwyższonym

standardzie. Jednocześnie Spółka utrzymała bardzo

wysoką rentowność sprzedaży, która w minionym roku

wyniosła 32,8% wobec 32,7% rok wcześniej.

Rok 2023 to dla Spółki to również kolejny okres

kontynacji strategii dywersyfikacji rynkowej,

realizowanej za pośrednictwem spółek zależnych

prowadzących działalność deweloperską na rynku

trójmiejskim (Euro Styl S.A.), wrocławskim (Dom

Development Wrocław Sp. z o.o.) oraz w Krakowie (Dom

Development Kraków Sp. z o.o.). W minionym okresie

na szczególną uwagę zasługuje spółka krakowska, która

powstała po udanej akwizycji dwóch lokalnych

deweloperów Sento oraz Buma (włączonych do Grupy

odpowiednio w 2021 i 2022 roku) i w której

skoncentrowano całą działalność Grupy na rynku

krakowskim. Dzięki udanej ekspansji i wzrostowi skali

działalności na rynkach lokalnych w roku ubiegłym,

dywidendy otrzymane od podmiotów zależnych wzrosły

w 2023 roku o 36% w porównaniu z rokiem poprzednim,

tj. do ponad 159 mln zł.

Pozycja lidera na stołecznym rynku oraz udana

dywersyfikacja działalności, poprzez rozwój w

pozostałych głównych aglomeracjach Polski, pozwoliły

Spółce zwiększyć wynik netto o 18% r/r do poziomu 441

mln zł w 2023 roku. Rentowność netto Spółki w tym

okresie osiągnęła bardzo wysoki poziom równy 29,6%

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY

Sytuacja majątkowa Spółki i jej Grupy w 2023 roku była

bardzo dobra i niezmiennie pozytywnie wyróżniała ją na

tle sektora. Suma bilansowa Grupy wzrosła na przestrzeni

minionego roku do poziomu 4 563 mln zł, wobec

4 112 mln zł na dzień 31 grudnia 2022 roku.

AKTYWA

W strukturze aktywów Grupy, podobnie jak

w poprzednich latach, dominowały aktywa obrotowe,

o wartości 4 407 mln zł według stanu na dzień 31 grudnia

2023 roku. Udział aktywów trwałych wyniósł jedynie 3%

sumy bilansowej. Stan gotówki rozumianej jako środki

pieniężne i ich ekwiwalenty powiększone o środki na

otwartych rachunkach powierniczych utrzymywał się na

bardzo wysokim poziomie 389 mln zł, gwarantując Grupie

elastyczność w reagowaniu na zmiany w otoczeniu

rynkowym.

Wartość środków na rachunkach powierniczych spółek

z Grupy była relatywnie wysoka i na dzień 31 grudnia 2023

roku wyniosła 103 mln zł wobec 70 mln zł rok wcześniej.

Jednakże niewielki udział tych środków w relacji do

wartości sprzedaży zafakturowanej ujętej w pozycji

pasywów „przychody przyszłych okresów” (ok. 6% na

koniec 2023 roku), świadczy zarówno o dużej sprawności

operacyjnej spółek z Grupy jak i o terminowej realizacji

budów, gdyż uwalnianie środków z otwartych

deweloperskich rachunków powierniczych następuje

proporcjonalnie do zaawansowania budowy, po

osiągnięciu określonych etapów jej realizacji.

Niezmiennie, kluczową pozycją w aktywach Grupy są

zapasy, których udział w sumie bilansowej wynosił 84%, a

ich wartość na przestrzeni 2023 roku wzrosła o 11,5% do

poziomu 3 837 mln zł. Na tę pozycję bilansu składają się

przede wszystkim projekty w budowie i grunty

inwestycyjne zakupione pod przyszłe projekty o łącznej

wartości 3 511 mln zł.

PASYWA

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. zakończyła

2023 rok z kapitałami własnymi na poziomie 1 450 mln zł,

tj. o 3% wyższymi niż na dzień 31 grudnia 2022 roku. Na

zmianę stanu kapitałów własnych w przeważającym

stopniu miał wpływ odniesiony tam zysk netto w kwocie

460 mln zł, jak również dokonana w 2023 roku wypłata

dywidendy z zysku 2022 roku w kwocie 283 mln zł oraz

dywidendy zaliczkowej z zysku za rok 2023 w kwocie 141

mln zł.

STRUKTURA BILANSU GRUPY NA 31 GRUDNIA 2023 R.

A. TRWAŁE

INNE

ZAPASY

GOTÓWKA

KAPITAŁY WŁASNE

KAPITAŁY

WŁASNE

ZOBOW.

DŁUGOTERM.

OBLIGACJE

INNE

ZOBOWIĄZANIA

KRÓTKOTERMINOWE

DOSTAWY

I INNE

OBLIG. I KREDYTY

LEASING

PRZYCHODY

PRZYSZŁYCH

OKRESÓW

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

3 200

3 400

3 600

3 800

4 000

4 200

4 400

4 600

AKTYWA PASYWA PASYWA

mln PLN

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Łączna wartość zobowiązań Grupy na koniec 2023 roku

wyniosła 3 114 mln zł, z czego 1 734 mln zł przypadało na

przychody przyszłych okresów, zakwalifikowane jako

zobowiązania krótkoterminowe.

Podobnie jak w latach poprzednich, struktura zobowiązań

Grupy była bardzo komfortowa. Według stanu na dzień

31 grudnia 2023 roku, na krótkoterminowe zobowiązania

odsetkowe Grupy składały się jedynie obligacje o wartości

50 mln zł. Pozostałe zadłużenie odsetkowe Grupy

o wartości 470 mln zł, miało charakter długoterminowy

i składało się na nie zadłużenie z tytułu wyemitowanych

obligacji o rozłożonych w czasie terminach zapadalności,

sięgających 2028 roku. Łączna wartość zadłużenia

odsetkowego Grupy na koniec ubiegłego roku wynosiła

520 mln zł. Szczególną uwagę należy zwrócić na fakt

posiadania dostępnego w Grupie finansowania na

rekordowo wysokim poziomie 949 mln zł, tj. 389 mln zł

gotówki oraz 560 mln zł niewykorzystanych lini

kredytowych.

Dominującą pozycją w strukturze zobowiązań Grupy na

dzień 31 grudnia 2023 roku były krótkoterminowe

zobowiązania z tytułu przychodów przyszłych okresów.

Mimo rekordowych przychodów ze sprzedaży roz-

poznanych w skonsolidowanym rachunku zysków i strat

Grupy za 2023 rok, wartość tej pozycji na koniec 2023 roku

zwiększyła się o 182 mln zł w porównaniu z końcem roku

poprzedniego. Stan ten potwierdza bardzo dobre

wykorzystanie koniunktury rynkowej przez spółki Grupy

realizujące niezmiennie politykę maksymalizacji marży ze

sprzedaży, a w konsekwencji zysków.

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Biorąc pod uwagę specyfikę branży deweloperskiej,

charakteryzującej się wyjątkowo długim cyklem

produkcyjnym oraz obostrzenia w zakresie finansowania

działalności spółek z tego sektora, na szczególną uwagę

zasługuje bardzo komfortowa sytuacja finansowa i

płynnościowa Grupy. Na taki stan rzeczy miał wpływ

szereg długofalowych decyzji i działań podjętych przez

Zarząd Spółki. Wysoki poziom wskaźników jest w dużej

mierze rezultatem odpowiedniej struktury finansowania,

czyli przede wszystkim średnio- i długoterminowego,

zamiast krótkoterminowego. Do ww. działań i decyzji

należy zaliczyć również sposób prowadzenia

i finansowania realizowanych inwestycji (w tym decyzje

o momencie rozpoczynania poszczególnych osiedli

i strukturze oferowanego do sprzedaży asortymentu) oraz

strategię zakupu nowych nieruchomości.

Sytuacja płynnościowa Grupy, zwłaszcza w kontekście

ciągłego wzrostu działalności Grupy i zaangażowania

środków finansowych w coraz większą ilość projektów

deweloperskich, jest w ocenie Zarządu Spółki nadal

bardzo dobra.

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. niezmiennie

utrzymywała bardzo wysoką płynność. Wskaźnik bieżący

WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU

GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.

(tys. zł)

31.12.2023

Udział

w sumie

bilansowej

31.12.2022

Zmiana r/r

Aktywa trwałe razem

156 665

175 308

(11)%

Aktywa obrotowe

Zapasy

3 837 118

84%

3 442 969

11%

Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności

88 340

90 731

(3)%

Pozostałe aktywa obrotowe

77 357

7 549

925%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

oraz krótkoterminowe aktywa finansowe

403 834

395 399

Aktywa obrotowe razem

4 406 649

97%

3 936 648

12%

AKTYWA RAZEM

4 563 314

100%

4 111 956

11%

Kapitał własny

Kapitał zakładowy

25 698

25 548

Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

271 558

264 208

Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz niepodzielony wynik

finansowy

1 152 202

25%

1 123 458

Kapitał własny razem

1 449 458

32%

1 413 214

Udziały mniejszości

<1%

39%

KAPITAŁ WŁASNY RAZEM

1 449 540

32%

1 413 273

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe razem

689 978

15%

440 363

57%

Zobowiązania krótkoterminowe razem

2 423 796

53%

2 258 320

Zobowiązania razem

3 113 774

68%

2 698 683

15%

Kapitał własny i zobowiązania razem

4 563 314

100%

4 111 956

11%

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

płynności na koniec 2023 roku był bardzo wysoki i wynosił

6,39.

Szybki wskaźnik płynności zwiększył się i na dzień

31 grudnia 2023 roku kształtował się na poziomie 0,83.

Wartość tego wskaźnika utrzymuje się na dobrym

poziomie i potwierdza dobrą płynność Grupy, która w

niezbyt stabilnym otoczeniu rynkowym staje się kluczową

przewagą konkurencyjną, zarówno w oczach klientów,

kontrahentów, inwestorów i instytucji finansowych.

Natychmiastowy wskaźnik płynności, utrzymuje się na

zbliżonym poziomie do roku poprzedniego i wynosi 0,41.

Wskaźnik ten potwierdza bardzo dobrą sytuację

płynnościową Grupy.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Dzięki właściwej polityce operacyjnej (odpowiednie

rozpoczynanie i tempo prowadzonych inwestycji, a także

kontrolowane zakupy nowych nieruchomości) i finan-

sowej (struktura i źródła finansowania), wartości

prezentowanych wskaźników zadłużenia, są ciągle na

bezpiecznym poziomie dla prowadzonej działalności, jak

również potwierdzają wiarygodność kredytową Grupy na

rynku finansowym. Wskaźniki zadłużenia na koniec 2023

roku, które miały wartości zbliżone do stanu na koniec

2022 roku, odzwierciedlają konserwatywne podejście

Zarządu Spółki do finansowania prowadzonej działalności.

Spośród analizowanych wskaźników zadłużenia Grupy

największa zmiana miała miejsce w przypadku wskaźnika

zadłużenia odsetkowego netto, który uległ zmianie z

poziomu minus 0,3% do ciągle komfortowego poziomu

9%. Na strukturę zadłużenia Grupy wpływ miały przede

wszystkim wyemitowane w poprzednich latach obligacje

o łącznej wartości 520 mln zł, a zwłaszcza emisja z

września 2023 roku pięcioletnich obligacji o wartości

260 mln zł. Kolejna zmiana dotyczyła wskaźnika

zadłużenia kapitału własnego, który wzrósł z poziomu

191% do 214,8% w roku 2023. Wpływ na to miał wzrost

zadłużenia odsetkowego o 151 mln zł oraz wspomniany

wcześniej wzrost przychodów przyszłych okresów o 182

mln zł przy jednoczesnym niewielkim wzroście kapitałów

własnych (na skutek wypłaconej w grudniu 2023 roku

dywidendy zaliczkowej).

Generalnie, wszystkie wskaźniki zadłużenia Grupy można

uznać za bezpieczne i stabilne. Pozwoliło to w efekcie na

podjęcie decyzji o wypłacie po raz pierwszy w historii

Spółki, zaliczkowej dywidendy na poczet zysku za rok

bieżący, przy zachowanej polityce finansowej Zarządu,

dla którgo zrównoważone proporcje zadłużenia (w tym

zadłużenia odsetkowego), aktywów netto, aktywów

obrotowych oraz bezpiecznych wskaźników płynności są

priorytetem w tym obszarze.

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

W 2023 roku Grupa Kapitałowa Dom Development S.A.

wygenerowała 268 mln zł przepływów pieniężnych netto

z działalności operacyjnej mimo dużych nakładów na

zakup gruntów pod nowe inwestycje. W ocenie Zarządu

Spółki jest to wynik bardzo dobry, świadczący o zdrowym

modelu biznesowym Grupy. Wzrost tej pozycji

przepływów, w porównaniu do 2022 roku, wynika ze

zwiększonej sprzedaży i uzyskaniu wysokich wpływów od

klientów, pozyskiwanym dzięki planowej i terminowej

realizacji projektów deweloperskich. Było to efektem

rekordowej skali działalności osiąganych przez Grupę

w 2022, a następnie w 2023 roku, mierzonej ilością

sprzedanych lokali. Należy zauważyć ponadto, że w 2023

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI GRUPY

FORMUŁA

31.12.2023

31.12.2022

Bieżący (current ratio)

aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*)

6,39

5,57

Szybki (quick ratio)

(aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*)

0,83

0,70

Natychmiastowy (cash ratio)

środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe*)

0,41

0,43

*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA GRUPY

FORMUŁA

31.12.2023

31.12.2022

Pokrycia majątku kapitałami własnymi

kapitał własny / aktywa ogółem

31,8%

34,4%

Zadłużenia kapitału własnego

zobowiązania ogółem / kapitał własny

214,8%

191,0%

Ogólnego zadłużenia

zobowiązania ogółem / aktywa ogółem

68,2%

65,6%

Zadłużenia odsetkowego

zobowiązania odsetkowe / kapitały własne

35,9%

26,1%

Zadłużenia odsetkowego netto

(zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*

)

/ kapitały własne

9,0%

(0,3)%

*) Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

roku ilość przychodów przyszłych okresów wzrosła o 182

mln zł.

Na poziomie działalności inwestycyjnej Grupa odnotowała

nieznaczny wypływ gotówki netto (16 mln zł) związany

głównie z z nakładami na wartości niematerialne oraz

rzeczowe aktywa trwałe. W 2023 roku Grupa wykazała

znaczny wypływ netto środków pieniężnych z działalności

finansowej w kwocie 270 mln zł, wynikający przede

wszystkim z wypłaty rekordowej dywidendy oraz

dywidendy zaliczkowej w łącznej kwocie 424 mln zł oraz

zwiększeniem zadłużenia z tytułu obligacji o 210 mln zł i

jednoczesnym zmniejszeniem zadłużenia kredytowego o

59 mln zł.

Łącznie, w 2023 roku stan skonsolidowanych środków

pieniężnych Grupy zmniejszył się o 18 mln zł do poziomu

286 mln zł.

2.2.1 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI

WYBRANE DANE Z BILANSU DOM

DEVELOPMENT S.A.

(tys. zł)

31.12.2023

Udział

w sumie bilansowej

31.12.2022

Zmiana r/r

Inwestycje w jednostkach zależnych,

stowarzyszonych i wspólnym

przedsięwzięciu

472 613

14%

486 050

(2,8)%

Pożyczki udzielone długoterminowe

462 337

14%

303 045

53%

Inne aktywa trwałe

67 260

104 132

(35,4)%

Aktywa trwałe razem

1 002 210

30%

893 227

12%

Aktywa obrotowe

Zapasy

2 050 861

62%

1 930 509

Należności z tytułu dostaw i usług i

pozostałe należności

52 790

42 782

23%

Pozostałe aktywa obrotowe

74 836

2,3%

4 409

1597%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

oraz krótkoterminowe aktywa

finansowe

116 462

241 103

(52)%

Aktywa obrotowe razem

2 294 949

70%

2 218 803

AKTYWA RAZEM

3 297 159

100%

3 112 030

Kapitał własny

Kapitał zakładowy

25 698

25 548

Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej

ich wartości nominalnej

271 558

264 208

Kapitały rezerwowe, zapasowe oraz

niepodzielony wynik finansowy

1 070 909

32%

1 061 278

KAPITAŁ WŁASNY RAZEM

1 368 165

41%

1 351 034

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe razem

550 872

17%

342 253

61%

Zobowiązania krótkoterminowe razem

1 378 122

42%

1 418 743

(3)%

Zobowiązania razem

1 928 994

59%

1 760 996

10%

Kapitał własny i zobowiązania razem

3 297 159

100%

3 112 030

Suma bilansowa Spółki wzrosła na przestrzeni 2023 roku o

6% do wartości 3 297 mln zł. Większość aktywów Spółki

stanowiły zapasy, których wartość na koniec 2023 roku

wyniosła 2 051 mln zł i kształtowała się na poziomie 6%

wyższym w stosunku do roku porównawczego. Pożyczki

długoterminowe (udzielone wyłącznie do spółek

zależnych) w roku 2023 wzrosły o 53% i wyniosły 462 mln

zł.

162

679

394

204

268

2019 2020 2021 2022 2023

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Struktura pasywów Spółki nie zmieniła się istotnie w

porównaniu do stanu na koniec 2022 roku. Kapitały

własne, stanowiące 41% sumy bilansowej, pomimo

wypłaty dywidendy za rok 2022 (w kwocie 268 mln zł) oraz

dywidendy zaliczkowej za rok 2023 (w kwocie 141 mln zł)

na dzień 31 grudnia 2023 pozostały na zbliżonym

poziomie jak rok wcześniej i wyniosły 1 368 mln zł.

Zobowiązania długoterminowe Spółki oscylowały na

poziomie 551 mln zł i w stosunku do poprzedniego roku

wzrosły o 61%. W ich skład wchodziły przede wszystkim

wyemitowane przez Spółkę obligacje o wartości 470 mln

zł. Zobowiązania krótkoterminowe były na poziomie

zbliżonym do 2022 roku i wyniosły 1 378 mln zł. Suma

wyemitowanych przez Spółkę obligacji na koniec 2023

roku wzrosła w porównaniu z końcem roku poprzedniego

o 210 mln zł przy jednoczesnym spadku zadłużenia z tytułu

kredytów bankowych o 50 mln zł.

Korzystna struktura bilansu Spółki znajduje odzwier-

ciedlenie w zaprezentowanych poniżej wartościach

wskaźników płynności i zadłużenia.

Wszystkie prezentowane powyżej wskaźniki płynności

oraz zadłużenia utrzymują się na dobrym, bezpiecznym

poziomie, który jest zarządzany przez Kierownictwo

Spółki. Dom Development S.A. na dzień 31.12.2023 roku

posiada dostępne, niewykorzystane linie kredytowe w

wysokości 560 mln zł w pięciu największych bankach w

Polsce.

2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I MOŻLIWOŚCI

REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH W SPÓŁCE I GRUPIE

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. posiada pełną

zdolność do finansowania realizowanych obecnie

projektów inwestycyjnych. Spółki z Grupy, realizując

projekty deweloperskie, zamierzają finansować je przy

wykorzystaniu środków pochodzących z kapitałów

własnych, emisji dłużnych papierów wartościowych przez

Spółkę Dom Development S.A., kredytów bankowych, a

także z wpłat klientów na poczet zakupionych lokali.

Zarząd Spółki kieruje swoje działania ku temu, aby

struktura zapadalności emitowanych dłużnych papierów

wartościowych i kredytów bankowych była dostosowana

przede wszystkim do cyklu długości realizacji projektów

deweloperskich, ze szczególnym uwzględnieniem

sukcesywnie uzupełnianego banku ziemi pod przyszłe

projekty deweloperskie Grupy.

Zdolność Grupy do realizacji zamierzeń inwestycyjnych

potwierdziła się w 2023 roku. Zarząd Spółki zdołał

pogodzić wypłatę zaliczkowej dywidendy w kwocie

141 mln zł z utrzymaniem wysokiego stanu gotówki

i niewielkim zadłużeniem odsetkowym netto. Na dzień 31

grudnia 2023 roku Dom Development S.A. (i jego Grupa)

posiada znaczne zasoby finansowe oraz cieszy się bardzo

dobrą opinią wśród banków i obligatariuszy, co przekłada

się na wysoką dostępność atrakcyjnego finansowania

zewnętrznego.

Zarząd Spółki wywiązał się z wcześniejszych deklaracji,

dotyczących zwiększenia dywersyfikacji rynkowej

działalności Grupy, zakładającej dalszą ekspansję na rynek

krakowski, utrzymanie skali działalności w Warszawie oraz

dynamiczny rozwój spółek zależnych, operujących w

Trójmieście i we Wrocławiu. W nadchodzącym roku

Zarząd Spółki zamierza kontynuować tę strategię i należy

spodziewać się dalszego zwiększania udziału podmiotów

zależnych w sprzedaży Grupy. Kluczowym dla osiągnięcia

tych zamierzeń jest efektywne pozyskiwanie nowych

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI SPÓŁKI

FORMUŁA

31.12.2023

31.12.2022

Bieżący (current ratio)

aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe*)

5,71

4,37

Szybki (quick ratio)

(aktywa obrotowe – zapasy) / zobowiązania krótkoterminowe*)

0,61

0,57

Natychmiastowy (cash ratio)

środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe*)

0,08

0,36

*) Zobowiązania krótkoterminowe z wyłączeniem przychodów przyszłych okresów

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI

FORMUŁA

31.12.2023

31.12.2022

Pokrycia majątku kapitałami własnymi

kapitał własny / aktywa ogółem

41,5%

43,4%

Zadłużenia kapitału własnego

zobowiązania ogółem / kapitał własny

141,0%

130,3%

Ogólnego zadłużenia

zobowiązania ogółem / aktywa ogółem

58,5%

56,6%

Zadłużenia odsetkowego

zobowiązania odsetkowe / kapitały własne

38,01%

26,6%

Zadłużenia odsetkowego netto

(zobowiązania odsetkowe - środki pieniężne*

)

/ kapitały własne

30,6%

10,4%

*) Środki pieniężne z uwzględnieniem środków na rachunkach powierniczych

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

gruntów do banku ziemi, który w 2023 roku osiągnął

rekordowy poziom 20 tysięcy lokali.

Po udanej akwizycji Grupy BUMA w roku 2022, rok 2023

stał pod znakiem finalizacji konsolidacji całej działalności

na rynku krakowskim, w powołanej w tym celu spółce

Dom Dewelopment Kraków Sp. z o.o. Proces ten został

praktycznie ukończony w 2023 roku.

W 2023 roku Spółka rozpoczęła realizację budowy osiedla

mieszkaniowego (397 lokali) dla profesjonalnego

inwestora instytucjonalnego z segmentu PRS (Private

Rental Sector – najem instytucjonalny). Budowa

realizowana jest na gruncie, który Spółka sprzedała temu

inwestorowi w 2022 roku i postępuje bez zakłóceń.

W 2023 roku rosła również skala działalności spółek

wykonawczych wchodzących w skład Grupy - Dom

Construction Sp. z o.o. i Euro Styl Construction Sp. z o.o.

Zarząd Spółki oczekuje, że w kolejnych latach własne

generalne wykonawstwo pozostanie dominującym

sposobem realizacji inwestycji Grupy, nie wyklucza jednak

korzystania także z zewnętrznych generalnych

wykonawców na rynkach lokalnych, o ile ich oferta będzie

konkurencyjna.

W ocenie Zarządu Spółki, Grupa Kapitałowa Dom

Development S.A. ma wszelkie zasoby i możliwości dla

realizacji swoich zamierzeń inwestycyjnych, które

formułowane są w oparciu o wieloletnie doświadczenie

Spółki i Grupy.

2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ POZOSTAŁYCH

ZOBOWIĄZANIACH

2.4.1 ZACIĄGNIĘTE I WYPOWIEDZIANE UMOWY DOTYCZĄCE KREDYTÓW

W dniu 8 lutego 2023 roku pomiędzy PKO Bank Polski S.A.

oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty

Aneks nr 4 do umowy kredytu odnawialnego w rachunku

bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku. Na podstawie tego

aneksu wysokość kredytu została zwiększona z kwoty

150 000 tys. zł do 200 000 tys zł. Na podstawie umowy z

bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu

kredytowego do niezmienionej wysokości 50 000 tys. zł.

Okres obowiązywania umowy został wydłużony do 26

lutego 2027 roku

15 listopada 2023 roku została podpisana pomiędzy ING

Bankiem Śląskim S.A. i Dom Development S.A. umowa

kredytowa określająca zasady korzystania przez Dom

Development S.A. z limitu kredytowego do maksymalnej

kwoty 50 000 tys. zł, w okresie do 14 listopada 2026 roku,

z przeznaczeniem środkow z kredytu na finansowanie

bieżącej działalności gospodarczej.

W dniu 17 grudnia 2023 roku pomiędzy, Bankiem

Millennium S.A. i Dom Development S.A, został zawarty

aneks do Umowy o linię wielowalutową. W wyniku

podpisanego aneksu, zwiększeniu uległa wysokość kwoty

kredytu z 40 000 tys. zł na 60 000 tys zł., a okres

dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 17

grudnia 2024 roku.

21 grudnia 2023 roku została podpisana, pomiędzy

VeloBank S.A. i Dom Development S.A., umowa

kredytowa określająca zasady korzystania przez Dom

Development S.A. z limitu kredytowego do maksymalnej

kwoty 50 000 tys. zł, w okresie do 30 listopada 2025 roku,

z przeznaczeniem środkow z kredytu na finansowanie

bieżącej działalności gospodarczej z wyłączeniem

finansowania zakupu gruntów.

Na dzień 31.12.2023 Grupa nie zaciągnęła żadnych

kredytów oraz nie skorzystała z dostępnych lini

kredytowych w wysokości 560 mln zł.

Szczegółowe informacje dotyczące kredytów

zaprezentowane są w nocie 7.18 Skonsolidowanego

Sprawozdania Finansowego Grupy za rok 2023.

2.4.2 OBLIGACJE

Spółka posiada dwie umowy dotyczące emisji obligacji.

Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon

Investment Banking Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.Na podstawie tej

umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje

o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN

rozumianej jako wartość nominalna wszystkich

wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit

Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową

obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach

różnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.

Umowa z mBank S.A.

Na podstawie umowy, zawartej 7 lutego 2023 roku, Dom

Development S.A. może emitować obligacje o łącznej

wartości nieprzekraczającej 400 milionów zł, rozumianej

jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i

niewykupionych obligacji. Zgodnie z umową, obligacje

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych

serii, w czasie nieokreślonym od dnia podpisania Umowy

Emisyjnej. Limit Programu ma charakter odnawialny.

• Przedterminowy wykup obligacji w celu

umorzenia

W dniu 21 września 2023 roku Dom Development S.A.

dokonała przedterminowego wykupu w celu umorzenia

10 500 niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii

DOMDET2091023 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i

terminie wykupu przypadającym na 9 października 2023

roku. Łączna wartość nominalna wykupionych obligacji to

10 500 tys. zł. Cena odkupu jednej obligacji wyniosła

1 038,20 zł. Łączna cena wykupu ww. obligacji wyniosła

10 901 tys. zł.

• Emisja obligacji

W dniu 28 września 2023 roku Spółka wyemitowała 260

000 sztuk niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii

DOMDEM1280928 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i

łącznej wartości nominalnej 260 000 tys. zł z datą wykupu

przypadającą na dzień 28 września 2028 roku. Wartość

emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji.

Oprocentowanie obligacji serii DOMDEM1280928

ustalone zostało w oparciu o stopę bazową WIBOR 6M

powiększoną o marżę w wysokości 1,55%. Odsetki od

obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel

emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały

przeznaczone na bieżącą działalność Spółki

• Wykup obligacji w terminie

W dniu 9 października 2023 roku Spółka dokonała

przypadającego na tę datę wykupu 39 500 obligacji na

okaziciela serii DOMDET2091023 o wartości nominalnej

1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 39 500 tys. zł.

Na dzień 31.12.2023 Spółka prezentuje wartość

wyemitowanych obligacji jako część długoterminową w

wysokości 470 mln zł oraz część krótkoterminową w

wysokości 50 mln zł.

Szczegółowe informacje dotyczące wyemitowanych,

umorzonych i wykupionych przez spółki wchodzące

w skład Grupy obligacji zaprezentowane są w nocie 7.19

Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy

za rok 2023.

2.4.3 ZACIĄGNIĘTE I WYPOWIEDZIANE UMOWY DOTYCZĄCE POŻYCZEK

W 2023 roku spółki wchodzące w skład Grupy nie

zaciągały ani nie wypowiedziały umów pożyczek

z podmiotami spoza Grupy.

Na dzień 31 grudnia 2023 r. Spółka nie posiadała żadnych

pożyczek. W 2023 roku Spółka nie zaciągała i nie spłacała

żadnych pożyczek.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

2.4.4 UDZIELONE POŻYCZKI

Informacja o pożyczkach udzielonych w 2023 roku przez

spółki wchodzące w skład Grupy została zaprezentowana

w tabeli powyżej.

2.4.5 UDZIELONE I OTRZYMANE PORĘCZENIA

Spółka Dom Development S.A. w 2023 roku udzieliła

poręczenia za zobowiązania umowne Dom Development

Kraków Sp. z o.o. w sprawie Domu Zakonnego “Klasztor

Ojców Dominikanów” na kwotę 6,2 mln zł.

2.4.6 UDZIELONE I OTRZYMANE GWARANCJE

2.4.7 ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE

Poza opcjami na akcje Spółki, opisanymi w nocie 7.43

skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy

za rok zakończony 31 grudnia 2023 roku Spółka oraz jej

podmioty zależne wchodzące w skład Grupy nie posiadały

istotnych pozycji pozabilansowych.

POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ SPÓŁKI Z GRUPY W 2023 ROKU

PODMIOT OTRZYMUJĄCY

DATA ZAWARCIA

UMOWY

TERMIN SPŁATY

KWOTA POŻYCZKI

(tys. zł)

OPROCENTOWANIE

POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ DOM DEVELOPMENT S.A.

Dom Development Kraków Sp. z o.o.

28.04.2023

31.12.2027

165 100

WIBOR 6M + 4%

Issogne Sp z o.o.*

16.08.2023

31.12.2023

90 000

WIBOR 6M + 6%

POŻYCZKI UDZIELONE PRZEZ EURO STYL S.A.

Euro Styl Montownia Sp. z o.o.

08.03.2023

31.01.2026

300 000

WIBOR 6M+2,3%

Euro Styl Montownia Sp. z o.o.

23.10.2023

31.01.2026

1 000 000

WIBOR 6M+2,3%

Euro Styl Montownia Sp. z o.o.

30.10.2023

31.01.2026

600 000

WIBOR 6M+2,3%

GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.

09.11.2023

30.11.2026

700 000

WIBOR 6M+2,3%

Your Destination Sp. z o.o.

25.05.2023

31.01.2026

200 000

WIBOR 6M+2,3%

Your Destination Sp. z o.o.

05.10.2023

31.01.2026

50 000

WIBOR 6M+2,3%

Your Destination Sp. z o.o.

23.10.2023

31.01.2026

300 000

WIBOR 6M+2,3%

* na dzień 31 grudnia 2023 roku pożyczki zostały spłacone.

GWARANCJE UDZIELONE W 2023 ROKU NA ZLECENIE SPÓŁEK Z GRUPY

PODMIOT UDZIELAJĄCY

PODMIOT OTRZYMUJĄCY

RODZAJ GWARANCJI

KWOTA

GWARANTOWANA

(tys. zł)

Dom Development S.A.

YIT Development Sp. z o.o.

Bankowa

100

Dom Development S.A.

Miasto Stołeczne Warszawa Dzielnica Wola

Bankowa

GWARANCJE OTRZYMANE W 2023 ROKU PRZEZ SPÓŁKI WCHODZĄCE W SKŁAD GRUPY

PODMIOT UDZIELAJĄCY

PODMIOT OTRZYMUJĄCY

RODZAJ GWARANCJI

KWOTA

GWARANTOWANA

(tys. Zł)

Bank Handlowy w Warszawie S.A.

Dom Construction sp. Z o.o.

Bankowa

4 890

Bank Pekao S.A.

Dom Development S.A.

Bankowa

129

BNP Paribas Bank Polska S.A.

Dom Construction sp. Z o.o.

Bankowa

3 772

Credit Agricole

Dom Construction sp. Z o.o.

Bankowa

Santander Bank Polska S.A.

Dom Construction sp. Z o.o.

Bankowa

1 288

Santander Bank Polska S.A.

Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

Bankowa

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

W 2023 roku Spółka wyemitowała 150 000 akcji zwykłych

na okaziciela (50 000 akcji serii AG, 50 000 akcji serii AH

oraz 50 000 akcji serii AI) o wartości nominalnej 1,00 złoty

każda. Przedmiotowe emisje nastąpiły w drodze

subskrypcji prywatnej w wyniku realizacji zobowiązań

wynikających z Programu V i VII Opcji Menedżerskich dla

Pana Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu oraz Pana

Mikołaja Konopki, Członka Zarządu Dom Development

S.A., które zostały szczegółowo opisane w nocie 4.9

niniejszego sprawozdania. Środki pozyskane z

przedmiotowej emisji akcji będą służyły finansowaniu

bieżącej działalności Spółki. W 2023 roku Spółka

wyemitowała nowe obligacje na kwotę 260 000 tys. zł.

Informacje na temat tej emisji zawarte są w nocie 2.4.2.

niniejszego sprawozdania. Środki z emisji obligacji będą

służyły finansowaniu bieżącej działalności Spółki.

2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

Wszystkie transakcje zawarte przez Spółki wchodzące

w skład Grupy (lub jednostki od nich zależne)

z podmiotami powiązanymi zawarte były na warunkach

rynkowych.

Opis transakcji z podmiotami powiązanymi przedstawiony

został w nocie 7.42 Skonsolidowanego Sprawozdania

Finansowego Grupy za rok obrotowy zakończony

31 grudnia 2023 roku.

2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY

W roku obrotowym 2023 spółki wchodzące w skład Grupy

nie zawarły żadnych znaczących umów z podmiotami

spoza Grupy

2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI

Grupa Kapitałowa Dom Development S.A. nie zawarła

w 2023 roku żadnych znaczących umów dotyczących

współpracy lub kooperacji z innymi podmiotami.

2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY

OKREŚLENIE GŁÓWNYCH INWESTYCJI KRAJOWYCH I ZAGRANICZNYCH, W SZCZEGÓLNOŚCI PAPIERÓW

WARTOŚCIOWYCH, INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH, WARTOŚCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH

ORAZ NIERUCHOMOŚCI, W TYM INWESTYCJI KAPITAŁOWYCH DOKONANYCH POZA GRUPĄ JEDNOSTEK

POWIĄZANYCH ORAZ OPIS METOD ICH FINANSOWANIA

Dom Development S.A. oraz pozostałe spółki wchodzące

w skład Grupy nie prowadzą działalności inwestycyjnej,

która polegałaby na lokowaniu środków finansowych

w instrumenty finansowe, papiery wartościowe oraz

wartości niematerialne i prawne.

Nieruchomości nabywane przez Spółkę i pozostałe pod-

mioty wchodzące w skład Grupy są ściśle powiązane

z działalnością operacyjną i nie mają charakteru inwestycji

kapitałowych, w związku z czym prezentowane są

w aktywach Spółki i Grupy jako składnik zapasów, a środki

przeznaczone na ich finansowanie wykazywane są

w przepływach pieniężnych z działalności operacyjnej.

OSIEDLE JAGIELOŃSKA, WARSZAWA

3 OŚWIADCZENIE NA TEMAT DANYCH NIEFINANSOWYCH

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Zgodnie z kryteriami określonymi w pkt. 1 art. 49b Ustawy z dnia 29 września 1994 r. o

rachunkowości (Dz.U. 1994 nr 121 poz. 591 z późn. zm.), Grupa podlega obowiązkowi

publikowania tego typu informacji. Jednocześnie Grupa informuje, że niezależnie od

niniejszego oświadczenia, opublikuje odrębny raport ESG za rok 2023.

3.1 MODEL BIZNESOWY

Nasza działalność koncentruje się na czterech

największych rynkach Polski, na których oferujemy

mieszkania we wszystkich segmentach rynku – od

popularnego, przez segment o podwyższonym

standardzie aż po apartamenty. Dominujący w ofercie

segment podwyższony pozwala nam osiągać wysokie

marże przy utrzymaniu wysokiej skali działalności. Bliskie

jest nam podejście zarządcze zgodne z zasadami

zrównoważonego rozwoju.

Spółki deweloperskie należące do Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. mają bardzo zbliżony model biznesowy.

Rolą pozostałych spółek Grupy jest wsparcie działalności

deweloperskiej.

Filarem działalności Grupy są wieloetapowe projekty z

dostępem do miejskiej infrastruktury. Nasze projekty

kształtują tkankę miejską i uzupełniają brakującą

infrastrukturę głównych aglomeracji Polski. Jesteśmy

jednym z nielicznych deweloperów dysponujących

zasobami niezbędnymi do realizacji tak złożonych i

kapitałochłonnych przedsięwzięć.

W 2022 roku model biznesowy rozszerzył się o działalność

spółek zależnych Euro Styl S.A. w zakresie obsługi

aparthoteli i apartamentów serwisowanych. Po realizacji

(budowie i sprzedaży) inwestycji przez spółkę

deweloperską, obsługą aparthoteli i apartamentów

serwisowanych zajmują się dedykowane spółki zależne

Euro Styl S.A. (tzw. spółki operatorskie). Prowadzi ona

działania sprzedażowo-marketingowe oraz świadczy

usługi towarzyszące w celu wynajęcia przedmiotowych

lokali klientom w ramach (najczęściej) najmu

krótkoterminowego. Taki model pozwala na poprawę

efektywności prowadzonego biznesu oraz zwiększa

prawdopodobieństwo uzyskania optymalnej marży na

sprzedaży i obsłudze tych lokali poprzez nadzór i kontrolę

nad całym procesem.

Pozostałe, niezmienne filary naszego modelu

biznesowego zostały opisane w rozdziale 1.3 niniejszego

sprawozdania.

3.2 KLUCZOWE NIEFINANSOWE WSKAŹNIKI EFEKTYWNOŚCI

• 4 główne rynki mieszkaniowe w Polsce: Warszawa, Trójmiasto, Kraków i Wrocław

• 642 osoby zatrudnione osoby w Grupie Kapitałowej

• 3 831 przekazanych lokali w 2023 roku (31.12.2022: 3 666)

• 3 906 sprzedanych lokali na rynku detalicznym w 2023 roku (31.12.2022: 3 093)

• 6 705 lokali w budowie (31.12.2022: 5 779)

• 71 pkt. - NPS Grupy za 2023 r.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

3.3 OPIS POLITYK STOSOWANYCH PRZEZ JEDNOSTKĘ W ODNIESIENIU DO

ZAGADNIEŃ SPOŁECZNYCH, PRACOWNICZYCH, ŚRODOWISKA

NATURALENGO, POSZANOWANIA PRAW CZŁOWIEKA ORAZ

PRZECIWDZIAŁANIA KORUPCJI, A TAKŻE OPIS REZULTATÓW

STOSOWANIA TYCH POLITYK

Zrównoważony rozwój jest jednym z priorytetów w

działalności Grupy, uwzględnianym w jej strategii rozwoju

i codziennej działalności. Kwestie związane z ładem

środowiskowym, społecznym i korporacyjnym stanowią

kluczowy element naszej strategii biznesowej.

Skuteczna i rozwinięta kultura compliance stanowi istotne

wsparcie dla realizacji powyższych założeń w działalności

Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. System

Compliance ma przy tym za zadanie przeciwdziałać

powstawaniu ryzyka prawnego w zakresie niezgodności z

przepisami prawa oraz regulacjami wewnętrznymi Grupy.

System Compliance podlega nieustannemu

dostosowywaniu do dynamicznych zmian regulacyjnych,

kształtowanych głównie przez czynniki zewnętrzne. W

zakresie zainteresowania tego obszaru znajdują się m.in.

polityki oraz procedury regulujące kwestie pracownicze,

praw człowieka, przeciwdziałaniu nieprawidłowościom, w

tym korupcji, budowaniu relacji z interesariuszami,

etyczne, społeczne, środowiskowe, korporacyjne oraz

zgłaszania nieprawidłowości.

Dzięki odpowiedniej strukturze zarządzania, system

Compliance zapewnia przyjmowanie, monitorowanie i

aktualizację odpowiednich polityk i rozwiązań

proceduralnych w Grupie Kapitałowej Dom Development

S.A. Dążymy do tego, aby wyznaczać standardy w zakresie

nowoczesnego zarządzania. Skuteczna i rozwinięta kultura

compliance na stałe wpisała się w działania rozwojowe

Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.

W celu przeciwdziałania nieprawidłowościom, w tym

korupcji przygotowaliśmy i wdrożyliśmy Kodeks Etyki oraz

Procedurę Zgłaszania Nadużyć i Ochrony Sygnalistów.

Procedura pozwala na zgłaszanie wszelkiego rodzaju

nieprawidłowości, w tym korupcyjnych i określa zasady

postępowania zarówno po stronie osoby zgłaszającej, jak

również spółki. Zgodnie z przyjętym rozwiązaniem

zgłoszenia mogą zostać dokonane z wykorzystaniem

kanałów:

• wewnętrznych: skrzynka e-mail (etyka@domd.pl,

etykaES@eurostyl.com.pl), tradycyjna

korespondencja oraz informacja przekazana

telefonicznie lub osobiście;

• zewnętrznych: (e-mail, telefon) za pośrednictwem

specjalistycznej kancelarii zewnętrznej,

specjalizującej się w dziedzinie bezpieczeństwa, lub

w sposób anonimowy za pośrednictwem

dedykowanego formularza do przyjmowania

zgłoszeń o nieprawidłowościach;

Każda informacja, niezależnie od sposobu jej przekazania,

inicjuje wewnętrzne postępowanie wyjaśniające.

Grupa śledzi na bieżąco zmieniające się otoczenie prawne

i najlepsze praktyki rynkowe przyjmując stosowne

standardy, kodeksy postępowań oraz polityki i procedury,

które poza wsparciem i rozwojem bieżących działań

biznesowych Grupy, w istotny sposób wspierać będą

realizację przyjmowanych przez Grupę założeń z zakresu

rozwoju ESG. Dokumenty publikowane są częściowo na

wewnętrznym intranecie Grupy oraz na stronie

internetowej www.inwestor.domd.pl, dzięki czemu są one

dostępne dla stosownych grup interesariuszy, którzy są

zobowiązani do ich stosowania.

Działania kierunkowe Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A. w zakresie środowiskowym,

społecznym i zarządczym opisuje Strategia ESG DOM

2030.

Efekty realizacji w roku 2023 celów wskazanych w Strategii

ESG DOM 2030 to:

1. Wdrożenie Programu „Jesteśmy Fair” w spółkach

Grupy

2. Opracowanie i wdrożenie lokalnych Strategii CSR

3. Ponad 10 mln zł przekazanych na działalność

dobroczynną w latach 2022-2023

4. 43% parytetu płci słabszej reprezentowanej w Radzie

Nadzorczej DDSA

5. Realizacja prawie 1000 mieszkań na terenach

zdegradowanych w latach 2022-2023

6. 86% projektów Grupy spełniających założenia miasta

15-minutowego

7. 83% projektów Grupy wprowadzanych do budowy

spełnia założenia Zielonej Karty Inwestycji

8. Realizacja ogólnodostępnego terenu zielonego w

Rumii w ramach Programu Miejska Zieleń

9. Uruchomienie strony www.domd.pl/esg

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

10. Montaż 179,85 kWp mocy zainstalowanej w panelach

fotowoltaicznych w 2023 r.

Opis procedur należytej staranności

Dom Development S.A. oraz wszystkie spółki zależne

kierują się w swojej działalności odpowiedzialnością. W

ramach należytej staranności w zakresie

zrównoważonego rozwoju, wdrażanie strategii

zrównoważonego rozwoju DOM 2030, weryfikowane jest

zgodnie z harmonogramem i matrycą odpowiedzialności

ustalonymi przez Zarząd Grupy.

W ramach procedur należytej staranności, Grupa

prowadzi bieżącą weryfikację posiadanych polityk w celu

utrzymywania ich zgodności:

- z regulacjami unijnymi i wytycznymi międzynarodowymi

oraz najlepszymi praktykami rynkowymi,

- z przeprowadzanymi przez Grupę analizami ryzyk

klimatycznych, społecznych, zarządczych i związanych z

łańcuchem dostaw.

Zgodnie z celem wskazanym w Strategii ESG dotyczącym

uspójnienia procedur we wszystkich spółkach Grupy, w

2023 r. opracowano założenia standardu zarządzania

ryzykiem, zgodnością i jakością w Grupie. Za powyższe

kwestie odpowiada Prezes Zarządu Grupy.

W spółkach Grupy stale pracujemy nad dostosowaniem

istniejących systemów informatycznych do gromadzenia

informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem.

Jako spółka giełdowa, kierujemy się w swojej działalności

odpowiedzialnością oraz transparentnością

prowadzonego biznesu. W relacjach z naszymi

kontrahentami stawiamy na uczciwość, zaufanie i

wiarygodność. W zakresie włączania naszych oczekiwań

do współpracy z dostawcami, w zależności od zakresu

zawieranej współpracy, przed jej nawiązaniem

dokonujemy weryfikacji naszych podwykonawców m.in.

w obszarze prawnym, formalnym i finansowym, analizując

przy tym m.in. podleganie sankcjom, zgodność

działalności z obowiązującymi przepisami oraz spełnianie

warunków w zakresie bezpieczeństwa informacji.

Kontrahenci Grupy zobowiązani są prowadzić swoją

działalność, w sposób zgodny z wyznaczonymi przez

Grupę zasadami, wartościami, zorientowaniem na

środowisko oraz etyką. Grupa zobowiązuje swoich

kontrahentów do działania zgodnie z obowiązującymi

przepisami prawa i Kodeksem Postępowania Etycznego

Dom Development oraz uwzględniania aspektów ochrony

środowiska, wspierania działań prospołecznych i miejskiej

bioróżnorodności, propagowania rozwiązań

ograniczających negatywny wpływ na środowisko,

zapobiegania zanieczyszczeniom i doskonalenia działań w

zakresie ochrony środowiska.

Grupa corocznie na swojej stronie internetowej publikuje

stosowne informacje z zakresu środowiskowego,

społecznego i zarządczego w raportach zrównoważonego

rozwoju.

Opis istotnych ryzyk związanych z działalnością jednostki

Charakterystyka dotychczasowych zewnętrznych i

wewnętrznych czynników istotnych dla rozwoju Grupy, w

tym opis istotnych czynników ryzyka i zagrożeń, z

określeniem, w jakim stopniu spółka i grupa są na nie

narażone została przedstawiona w rozdziale 1.8

niniejszego sprawozdania.

Ryzyko związane z realizacją projektów inwestycyjnych i

ich postrzeganiem przez lokalne społeczności może

wynikać z powstania niepożądanego obrazu Grupy wśród

różnych grup interesariuszy z powodu negatywnego

przekazu medialnego. Dzięki dbałości o relacje z mediami,

odpowiednią komunikację, prowadzenie dialogu i

wsparcie lokalnych społeczności poprzez realizację

różnorodnych projektów minimalizujemy skutki, jakie

mogą nastąpić w wyniku jego powstania.

APARTAMENTY BIAŁEJ KONICZYNY, WARSZAWA

4 ŁAD KORPORACYJNY

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU PODLEGA SPÓŁKA

ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, NA KTÓREGO STOSOWANIE SPÓŁKA SIĘ ZDECYDOWAŁA DOBROWOLNIE ORAZ

MIEJSCE, GDZIE TEKST ZBIORU JEST PUBLICZNIE DOSTĘPNY

W 2023 roku Spółka Dom Development S.A. podlegała

zbiorowi zasad przyjętych przez Radę Giełdy Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A. w dniu 29 marca 2021

r. Uchwałą Nr 13/1834/2021 tj. „Dobrym Praktykom

Spółek Notowanych na GPW 2021” („DPSN 2021”).

Zarząd oraz Rada Nadzorcza Spółki przyjęły „Dobre

Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” z poniżej

opisanymi wyłączeniami.

Spółka nie stosowała w 2023 r. zasady 1.4.2., zgodnie z

którą informacje na temat strategii w obszarze ESG

powinny, m.in.: przedstawiać wartość wskaźnika równości

wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego

jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym

wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i

innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz

przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu

likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz

z prezentacją ryzyk z tym związanych, a także horyzontem

czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do

równości.

Począwszy od raportu za 2022 rok, Spółka opublikowała

skonsolidowany raport zrównoważonego rozwoju (ESG),

uwzględniający wskaźnik równości wynagrodzeń.

Zmianie uległ stan stosowania zasady numer 2.2 - w dniu

15 czerwca 2023 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie

Spółki powołało dwie kobiety w skład Rady Nadzorczej.

Udział kobiet w odniesieniu do Rady Nadzorczej Spółki

wynosi obecnie ponad 40%.

Jednakże w odniesieniu do członków Zarządu Spółka nie

stosuje zasady 2.2. Zgodnie z zasadą 2.2. osoby

podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu

lub rady nadzorczej spółki, powinny zapewnić

wszechstronność tych organów, poprzez wybór do ich

składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając

m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego

udziału mniejszości, określonego na poziomie nie niższym

niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce

różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.

Członkowie Zarządu Dom Development S.A. są

powoływani przez akcjonariusza posiadającego co

najmniej 50,1% akcji Spółki oraz Radę Nadzorczą. Rada

Nadzorcza Spółki oraz większościowy akcjonariusz Dom

Development S.A., zostali poinformowani przez Zarząd

Spółki o zaleceniach Dobrych Praktyk, w zakresie

minimalnego udziału płci słabiej reprezentowanej w

składzie organu na poziomie 30%.

Zgodnie z ogłoszoną w dniu 28 czerwca 2022 roku

strategią ESG DOM 2030, Zarząd Spółki będzie dążył, we

współpracy z większościowym akcjonariuszem, do

zwiększenia udziału kobiet do poziomu co najmniej 30%

od 2026 roku w odniesieniu do Zarządu Dom

Development S.A.

W 2023 r. Spółka nie stosowała również zasady 3.6.,

zgodnie z którą kierujący audytem wewnętrznym podlega

organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie

przewodniczącemu komitetu audytu lub

przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni

funkcję komitetu audytu.

Osoba kierująca audytem wewnętrznym w Spółce

podlegała organizacyjnie Wiceprezesowi Zarządu,

Dyrektorowi Finansowemu, a funkcjonalnie

przewodniczącemu Komitetu Audytu.

Spółka nie stosuje zasady 4.13., zgodnie z którą uchwała o

nowej emisji akcji z wyłączeniem prawa poboru, która

jednocześnie przyznaje prawo pierwszeństwa objęcia akcji

nowej emisji wybranym akcjonariuszom lub innym

podmiotom, może być podjęta, jeżeli spełnione są co

najmniej poniższe przesłanki:

a) spółka ma racjonalną, uzasadnioną gospodarczo

potrzebę pilnego pozyskania kapitału lub emisja akcji

związana jest z racjonalnymi, uzasadnionymi gospodarczo

transakcjami, m.in. takimi jak łączenie się z inną spółką lub

jej przejęciem, lub też akcje mają zostać objęte w ramach

przyjętego przez spółkę programu motywacyjnego;

b) osoby, którym przysługiwać będzie prawo

pierwszeństwa, zostaną wskazane według obiektywnych

kryteriów ogólnych;

c) cena objęcia akcji będzie pozostawała w racjonalnej

relacji do bieżących notowań akcji tej spółki lub zostanie

ustalona w wyniku rynkowego procesu budowania księgi

popytu.

Zasada nie jest stosowana przez Spółkę w odniesieniu do

uchwał o nowej emisji akcji z wyłączeniem prawa poboru,

wynikających z realizacji funkcjonujących w Spółce

Programów Opcji Menedżerskich, których celem jest

uzyskanie przez Spółkę efektywnych narzędzi i

mechanizmów motywujących kluczowych członków kadry

menedżerskiej Spółki do działań zapewniających

długoterminowy wzrost wartości, zarówno Spółki jak i

Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz w których

cena akcji jest z góry określona przez Walne

Zgromadzenie.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Ostatnią zasadą, która nie jest stosowana przez Spółkę jest

zasada 6.3., zgodnie z którą jeżeli w spółce jednym z

programów motywacyjnych jest program opcji

menedżerskich, wówczas realizacja programu opcji winna

być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w

przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych

i odpowiednich dla spółki celów finansowych i

niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a

ustalona cena nabycia akcji przez uprawnionych lub

rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z

okresu uchwalania programu.

W Spółce w 2023 roku funkcjonowały dwa programy opcji

menedżerskich. Jeden z nich zakładał limit liczby

realizowanych opcji 20% ogółu akcji możliwych do

realizacji w ramach programu w każdym roku

kalendarzowym, w kolejnych pięciu latach, następujących

po uchwaleniu programu. Drugi program zakładał limit

liczby realizowanych opcji 20% ogółu akcji możliwych do

realizacji w ramach tego programu w każdym roku

kalendarzowym w kolejnych pięciu latach, począwszy od

roku, w którym uchwalono program. Ponadto opcje

niewykorzystane w ramach obydwu programów można

było zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później

niż do końca roku, w którym upłynie 10 lat obowiązywania

danego programu.

W ocenie Zarządu Spółki, podział przyznanych opcji na 5

transzy z możliwością realizacji rozpoczynającą się w

odstępach 12-miesięcznych jest alternatywną do zawartej

w zasadzie 6.3. DPSN 2021 formą powiązania

wynagrodzenia członka Zarządu z długookresowymi

celami biznesowymi i finansowymi Spółki.

Konstrukcja programów opcji menedżerskich

obowiązujących w Spółce ma na celu powiązanie

wynagrodzenia kluczowej kadry zarządczej ze wzrostem

wartości Spółki dla Akcjonariuszy przez okres co najmniej

5 lat. Możliwość natychmiastowej realizacji

poszczególnych transzy jest natomiast wynikiem specyfiki

branży deweloperskiej, która charakteryzuje się bardzo

dużą cyklicznością i ryzykiem czasowego oderwania ceny

akcji od rzeczywistej jakości i efektywności działań Spółki.

Zbiór zasad „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW

2021” jest dostępny pod adresem:

https://www.gpw.pl/pub/GPW/files/PDF/dobre_praktyki

/DPSN21_BROSZURA.pdf

Spółka zamieściła informację na temat stanu stosowania

przez Spółkę rekomendacji i zasad zawartych w Dobrych

Praktykach Spółek Notowanych na GPW 2021 pod

adresem:

https://inwestor.domd.pl/pl/lad-korporacyjny

Zgodie z zasadą 1.5 DPSN 2021 informujemy, że Grupa w

2023 roku poniosła następujące wydatki na działalność

dobroczynną:

ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, NA KTÓREGO STOSOWANIE SPÓŁKA SIĘ ZDECYDOWAŁA DOBROWOLNIE ORAZ

MIEJSCE, GDZIE TEKST ZBIORU JEST PUBLICZNIE DOSTĘPNY

W 2023 roku Spółka Dom Development S.A. przestrzegała

zasady opublikowane w Kodeksie Dobrych Praktyk

w relacjach Klient - Deweloper autorstwa Polskiego

Związku Firm Deweloperskich. Treść Kodeksu Dobrych

Praktyk w relacjach Klient - Deweloper dostępny jest

publicznie pod adresem:

http://www.warszawa.pzfd.pl/strefa-klienta/kodeks-

dobrych-praktyk

Spółka Dom Development S.A. nie odstąpiła od żadnych

zasad wskazanych w Kodeksie Dobrych Praktyk

w relacjach Klient – Deweloper.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE

4.2.1 STRUKTURA AKCJONARIATU

Struktura akcjonariatu Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2023 roku kształtowała się następująco:

Na dzień 31 grudnia 2023 r. Spółka była kontrolowana

przez diminującego akcjonariusza – Groupe Belleforêt

S.à r.l., która posiadała 55,02% akcji Spółki. Dom

Development S.A. ma stabilną strukturę akcjonariatu.

Przedstawiciele Groupe Belleforêt S.à r.l. zasiadają

zarówno w Zarządzie, jak i Radzie Nadzorczej Spółki,

współtworzyli Dom Development S.A. i są cennym

źródłem wiedzy oraz wsparcia dla kadry zarządzającej

Spółką i jej podmiotami zależnymi.

Długoterminowe zaangażowanie akcjonariuszy wspiera

działalność Dom Development S.A. umożliwiając

zrównoważony rozwój i optymalizację działalności,

mające na celu trwałe budowanie wartości Spółki

i Grupy. Przejrzysta i stabilna struktura właścicielska,

w ocenie Zarządu Spółki, korzystnie wpływa na jej

działalność – nadzwyczaj długi, rozłożony na lata, cykl

produkcyjny w branży deweloperskiej wymaga bowiem

długofalowej perspektywy.

Akcje Dom Development S.A. znajdują się w portfelach

licznych Otwartych Funduszy Emerytalnych.

Dominującym wśród nich jest PTE Allianz Polska S.A.

Spółka otrzymała w dniu 16 maja 2023 roku,

zawiadomienie od PTE Allianz Polska S.A. zarządzające

Allianz Polska Otwartym Funduszem Emerytalnym

(dalej: Allianz OFE), które poinformowało Spółkę, że w

wyniku likwidacji Drugiego Allianz Polska Otwartego

Funduszu Emerytalnego (dalej: Drugi Allianz OFE) w

drodze przeniesienia jego aktywów do Allianz OFE,

udział w ogólnej liczbie głosów na walnym

zgromadzeniu Spółki wynikający z akcji na rachunkach

Allianz OFE wynosił powyżej 5%. Po likwidacji Drugiego

Allianz OFE na rachunku Allianz OFE, zapisanych było

2.501.493 akcji Spółki, stanowiących 9,73% udziału w

kapitale zakładowym Spółki, co daje prawo do

wykonywania 2.501.493 głosów z akcji stanowiących

9,73% udziału w ogólnej liczbie głosów na walnym

zgromadzeniu Spółki.

Szczegółową informację na temat akcjonariuszy

posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez

podmioty zależne co najmniej 5% ogólnej liczby głosów

na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy („WZA”) na

dzień 31 grudnia 2023 r. oraz zmian w ich stanie

posiadania akcji, w okresie od 31 grudnia 2022 r.,

przedstawiono w tabeli poniżej.

Z wyłączeniem opcji na akcje Spółki, opisanych w nocie

7.43 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego

Grupy za rok 2023, Zarząd Spółki nie posiada wiedzy

o jakichkolwiek umowach, w tym zawartych po dniu

bilansowym, w wyniku których mogą w przyszłości

nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez

dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy. Grupa

Kapitałowa Dom Development S.A. nie posiada również

żadnych informacji na temat zawartych w 2023 roku

umów ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji

pomiędzy akcjonariuszami.

55,02%

5,66%

9,73%

29,58%

Groupe Belleforet S.à r.l.

Jarosław Szanajca - Prezes Zarządu

PTE Allianz Polska S.A.

Pozostali akcjonariusze

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE

CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”)

4.2.2 UPRAWNIENIA KONTROLNE

POSIADACZE WSZELKICH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH, KTÓRE DAJĄ SPECJALNE UPRAWNIENIA KONTROLNE,

WRAZ Z OPISEM TYCH UPRAWNIEŃ

Zgodnie z pkt. 6.2.2. Statutu Spółki Dom Development

S.A., akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1%

akcji Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do

powoływania i odwoływania połowy Członków Zarządu, w

tym Prezesa Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu

odpowiedzialnego zgodnie z Regulaminem Zarządu za

finanse Spółki. W przypadku nieparzystej liczby Członków

Zarządu akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji

Spółki jest uprawniony do powoływania odpowiednio:

trzech (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz

czterech (w przypadku Zarządu siedmioosobowego)

Członków Zarządu. Powyższe uprawnienie jest

wykonywane w drodze doręczanego Spółce pisemnego

oświadczenia o powołaniu lub odwołaniu danego Członka

Zarządu. Pozostałych Członków Zarządu powołuje

i odwołuje Rada Nadzorcza.

Zgodnie z pkt. 7.4. Statutu Spółki Dom Development S.A.,

akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji

Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania

i odwoływania połowy Członków Rady Nadzorczej, w tym

jednego Wiceprzewodniczącego Rady Nadzorczej. W

przypadku nieparzystej liczby Członków Rady Nadzorczej

akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki

jest uprawniony do powoływania odpowiednio: trzech

(w przypadku pięcioosobowej Rady Nadzorczej), czterech

(w przypadku siedmioosobowej Rady Nadzorczej) oraz

pięciu (w przypadku dziewięcioosobowej Rady

Nadzorczej) Członków Rady Nadzorczej. Powyższe

uprawnienie jest wykonywane w drodze doręczanego

Spółce pisemnego oświadczenia o powołaniu lub

odwołaniu danego Członka Rady Nadzorczej.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku akcjonariuszem

posiadającym co najmniej 50,1% akcji Spółki była Groupe

Belleforêt S.à r.l. spółka z siedzibą w Luksemburgu.

4.2.3 OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI

WSKAZANIE OGRANICZEŃ ODNOŚNIE WYKONYWANIA PRAWA GŁOSU

Zastawnicy i użytkownicy akcji Spółki nie są uprawnieni

do wykonywania prawa głosu z akcji.

WSKAZANIE WSZELKICH OGRANICZEŃ DOTYCZĄCYCH PRZENOSZENIA PRAWA WŁASNOŚCI PAPIERÓW

WARTOŚCIOWYCH EMITENTA

W Spółce Dom Development S.A. nie istnieją żadne

ograniczenia dotyczące przenoszenia własności akcji

Spółki Dom Development S.A.

Zbywalność warrantów subskrypcyjnych

wyemitowanych przez Dom Development S.A.

w związku z realizacją programów opcji menedżerskich

jest ograniczona, ponieważ warranty subskrypcyjne

mogą być realizowane wyłącznie przez uczestnika

danego programu opcji menedżerskich, a w przypadku

jego śmierci mogą być zrealizowane przez

spadkobierców, tylko za zgodą Rady Nadzorczej Dom

Development S.A.

STAN NA DZIEŃ

31 GRUDNIA 2023 ROKU

AKCJE

ZMIANA

LICZBY AKCJI OD

31 GRUDNIA 2022

LICZBA

GŁOSÓW

NA WZA

UDZIAŁ W KAPITALE I

GŁOSACH

NA WZA

Groupe Belleforêt S.à r.l.

14 140 441

15 500

14 140 441

55,02%

PTE Allianz Polska S.A.

2 501 493

2 736

2 501 493

9,73%

Jarosław Szanajca

1 454 050

5,66%

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.3 WALNE ZGROMADZENIE

SPOSÓB DZIAŁANIA WALNEGO ZGROMADZENIA I JEGO ZASADNICZE UPRAWNIENIA ORAZ OPIS PRAW

AKCJONARIUSZY I SPOSOBU ICH WYKONYWANIA, W SZCZEGÓLNOŚCI ZASADY WYNIKAJĄCE Z REGULAMINU

WALNEGO ZGROMADZENIA, JEŻELI TAKI REGULAMIN ZOSTAŁ UCHWALONY, O ILE INFORMACJE W TYM ZAKRESIE NIE

WYNIKAJĄ WPROST Z PRZEPISÓW PRAWA

Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub

Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu o

przepisy ustawy z dnia 15 września 2000 roku Kodeks

spółek handlowych (tj. Dz. U. 2013, poz. 1030 z późn. zm.),

Statutu Spółki oraz postanowienia jawnego i dostępnego

publicznie Regulaminu Walnego Zgromadzenia z dnia 5

września 2006 roku zmienionego Uchwałą nr 27 z dnia 15

maja 2008 roku oraz uchwałą nr 31 z dnia 21 maja 2009

roku Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Dom

Development S.A.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie, zwoływane przez Zarząd,

odbywa się w Warszawie w ciągu 6 miesięcy po upływie

każdego roku obrotowego. W Walnym Zgromadzeniu

mają prawo uczestniczenia osoby będące akcjonariuszami

Spółki na szesnaście dni przed datą Walnego

Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa w Walnym

Zgromadzeniu). Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej

Spółki uczestniczą w Walnym Zgromadzeniu bez potrzeby

otrzymania zaproszeń. Na zaproszenie Zarządu mogą brać

udział w obradach lub stosownej ich części inne osoby, w

szczególności biegli rewidenci i eksperci, jeżeli ich

obecność będzie uzasadniona ze względu na potrzebę

przedstawienia uczestnikom Walnego Zgromadzenia

opinii w rozważanych sprawach. Biegły rewident winien

być obecny na Walnym Zgromadzeniu, którego

przedmiotem obrad są sprawy finansowe Spółki.

Walne Zgromadzenie jest ważne i może podejmować

uchwały wyłącznie wtedy, gdy na Zgromadzeniu repre-

zentowani są akcjonariusze posiadający co najmniej 50,1%

wszystkich głosów. Uchwały podejmowane są

bezwzględną większością głosów ważnie oddanych, chyba

że przepisy Kodeksu spółek handlowych lub Statutu Spółki

stanowią inaczej. Głosowanie może odbywać się przy

użyciu elektronicznego systemu oddawania i obliczania

głosów. Zastawnicy i użytkownicy akcji nie są uprawnieni

do wykonywania prawa głosu z akcji.

Uchwała dotycząca usunięcia spod obrad Walnego

Zgromadzenia, bądź zaniechania rozpatrywania spraw

objętych porządkiem obrad, umieszczonych w porządku

obrad na wniosek akcjonariuszy, wymaga dla swej

ważności większości ¾ głosów oddanych, po uprzednio

wyrażonej zgodzie wszystkich obecnych akcjonariuszy,

którzy zgłosili taki wniosek.

Po podpisaniu listy obecności i jej sprawdzeniu

Przewodniczący poddaje pod głosowanie porządek obrad.

Walne Zgromadzenie może przyjąć proponowany

porządek dzienny bez zmian, zmienić kolejność obrad

bądź usunąć z niego niektóre sprawy z zastrzeżeniem

postanowień Statutu Spółki. Walne Zgromadzenie może

także wprowadzić do porządku obrad nowe kwestie i

przeprowadzić nad nimi dyskusję, jednakże bez

podejmowania uchwał w tych sprawach. Przewodniczący

Zgromadzenia nie ma prawa bez zgody Walnego

Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać spraw

zamieszczonych w porządku obrad.

Każdy uczestnik Walnego Zgromadzenia może zabierać

głos w sprawach objętych przyjętym porządkiem obrad,

które są aktualnie rozpatrywane. Każdy uczestnik

Walnego Zgromadzenia może zgłosić wniosek w sprawie

formalnej. W sprawach formalnych Przewodniczący

udziela głosu poza kolejnością. Za wnioski w sprawach

formalnych uważa się wnioski, co do sposobu

obradowania i głosowania.

Walne Zgromadzenie podejmuje uchwały w sprawach

objętych porządkiem obrad po przeprowadzeniu

głosowania. Głosowanie jest jawne, z zastrzeżeniem

odpowiednich postanowień Statutu Spółki oraz Kodeksu

spółek handlowych.

W 2023 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom

Development S.A. obradowało w dniu 15 czerwca 2023

roku. Walne Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek

Zarządu Spółki, akcjonariusze Spółki nie występowali z

wnioskami o zwołanie Walnego Zgromadzenia.

Przebieg Walnego Zgromadzenia był zgodny z przepisami

Kodeksu spółek handlowych, postanowieniami Statutu

Spółki, regułami zawartymi w jawnym i dostępnym

publicznie Regulaminie Walnego Zgromadzenia Dom

Development S.A. i zasadami Dobrych Praktyk Spółek

Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych

w Warszawie S.A. Akcjonariusze mogli zapoznać się

z treścią projektów uchwał, przewidzianych w porządku

obrad, w każdym przypadku nie później niż na 26 dni

przed planowanym terminem obrad Walnego

Zgromadzenia. Spółka nie kwestionowała prawidłowości

przedstawianych przez akcjonariuszy i ich pełnomocników

dokumentów potwierdzających prawo ich

reprezentowania podczas weryfikacji legitymacji

akcjonariuszy uprawniających ich do uczestniczenia w

Walnym Zgromadzeniu.

Przewodniczący Walnego Zgromadzenia zapewniał

sprawny przebieg obrad. Obrady Walnego Zgromadzenia

nie były odwoływane ani przerywane. Członkowie Zarządu

i Rady Nadzorczej, obecni na Walnym Zgromadzeniu, byli

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

gotowi do udzielania wyjaśnień w zakresie swoich

kompetencji i przepisów prawa.

Uchwały Walnego Zgromadzenia były podejmowane w

warunkach umożliwiających ochronę praw mniejszoś-

ciowych akcjonariuszy, w tym wniesienie zastrzeżeń lub

sprzeciwu wobec uchwał. Żadna z podjętych uchwał nie

była kwestionowana w postępowaniu sądowym.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki Dom Development

S.A. odbyło się w terminie zgodnym z art. 395 Kodeksu

spółek handlowych, a dokumentacja dotycząca

sprawozdań finansowych za rok 2022 została

opublikowana na stronie internetowej Spółki na blisko

3 miesiące przed terminem Zwyczajnego Walnego

Zgromadzenia.

Wszystkie uchwały podjęte przez Walne Zgromadzenie w

2023 roku służyły realizacji interesu Spółki i uwzględniały

prawa innych interesariuszy. Uchwały podjęte przez

Walne Zgromadzenia zamieszczone są w internecie pod

adresem: https://inwestor.domd.pl/pl/wza

4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU

Zmiana Statutu Spółki Dom Development S.A., zgodnie z

art. 430 § 1 oraz art. 415 § 1 Kodeksu spółek handlowych,

wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia podjętej

większością ¾ głosów i wpisu do rejestru. W przypadku

uchwały, dotyczącej zmiany Statutu w zakresie

zwiększenia świadczeń akcjonariuszy lub uszczuplającej

prawa przyznane osobiście poszczególnym

akcjonariuszom, zgodnie z art. 354 Kodeksu spółek

handlowych, wymagana jest zgoda wszystkich

akcjonariuszy, których przedmiotowa uchwała dotyczy.

Zmianę Statutu zgłasza do sądu rejestrowego Zarząd

Spółki Dom Development S.A.. Walne Zgromadzenie

Spółki Dom Development S.A. może upoważnić Radę

Nadzorczą do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego

Statutu lub wprowadzenia innych zmian o charakterze

redakcyjnym, określonych w uchwale Walnego

Zgromadzenia.

4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.

4.5.1 ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA ZARZĄDU

OPIS ZASAD DOTYCZĄCYCH POWOŁYWANIA I ODWOŁYWANIA OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH ORAZ ICH UPRAWNIEŃ,

W SZCZEGÓLNOŚCI PRAWO DO PODJĘCIA DECYZJI O EMISJI LUB WYKUPIE AKCJI

Zgodnie ze Statutem Spółki, Zarząd Spółki Dom

Development S.A. składa się z 4 do 8 Członków, w tym

Prezesa, powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.

Liczbę Członków Zarządu ustala Rada Nadzorcza.

Akcjonariuszowi posiadającemu co najmniej 50,1% akcji

Spółki przysługuje osobiste uprawnienie do powoływania

i odwoływania połowy Członków Zarządu, w tym Prezesa

Zarządu oraz Wiceprezesa Zarządu, odpowiedzialnego

zgodnie z Regulaminem Zarządu, za finanse Spółki.

W przypadku nieparzystej liczby Członków Zarządu

akcjonariusz posiadający co najmniej 50,1% akcji Spółki

jest uprawniony do powoływania odpowiednio:

3 (w przypadku Zarządu pięcioosobowego) oraz

4 (w przypadku Zarządu siedmioosobowego) Członków

Zarządu. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w

drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o

powołaniu lub odwołaniu danego Członka Zarządu.

Pozostałych Członków Zarządu powołuje i odwołuje Rada

Nadzorcza.

Zarząd reprezentuje Spółkę w sądzie i poza sądem. Do

składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki

wymagane jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu

albo jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem.

Zgodnie z pkt. 3.2.8. Statutu Spółki, Zarząd jest

uprawniony do podwyższania kapitału zakładowego

Spółki poprzez emisję nowych akcji o łącznej wartości

nominalnej nie większej niż 1 350 000 (słownie: jeden

milion trzysta pięćdziesiąt tysięcy) złotych w drodze

jednego lub kilku podwyższeń kapitału zakładowego w

granicach określonych powyżej (kapitał docelowy).

Upoważnienie Zarządu do podwyższania kapitału

zakładowego oraz do emitowania nowych akcji w ramach

kapitału docelowego do kwoty 1 350 000 złotych wygasa

z upływem 3 lat od dnia wpisania do rejestru

przedsiębiorców zmiany Statutu dokonanej uchwałą

Walnego Zgromadzenia nr 5 z dnia 30 sierpnia 2022 r.

Upoważnienie do podwyższenia kapitału zakładowego,

o którym mowa w zdaniu powyżej, obejmuje możliwość

emitowania warrantów subskrypcyjnych, z terminem

wykonania prawa zapisu upływającym z końcem okresu,

o którym mowa jest powyżej.

Za zgodą Rady Nadzorczej, Zarząd może pozbawić

akcjonariuszy w całości lub w części prawa poboru w

stosunku do akcji emitowanych w granicach kapitału

docelowego.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Warunkiem dokonania przez Zarząd podwyższenia

kapitału zakładowego w granicach kapitału docelowego

jest uzyskanie w tym zakresie pozytywnej opinii Rady

Nadzorczej. W pozostałych przypadkach, o ile postano-

wienia Kodeksu spółek handlowych nie stanowią inaczej,

Zarząd decyduje o wszystkich sprawach związanych

z podwyższeniem kapitału zakładowego w ramach

kapitału docelowego.

Zgodnie z pkt. 3.2.6. Statutu Spółki, nabycie akcji własnych

przez Spółkę w celu umorzenia nie wymaga zgody

Walnego Zgromadzenia (z zastrzeżeniem art. 393 pkt 6

Kodeksu spółek handlowych), a jedynie zgody Rady

Nadzorczej.

4.5.2 SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU

W W okresie od dnia 1 stycznia 2023 roku do dnia

31 grudnia 2023 roku Zarząd Dom Development S.A.

składał się z 5 następujących Członków:

• Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu

• Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu

• Leszek Stankiewicz – Wiceprezes Zarządu

• Terry Roydon – Członek Zarządu

• Mikołaj Konopka – Członek Zarządu

W dniu 15 września 2023 roku do Spółki wpłynęło

oświadczenie Pani Małgorzaty Kolarskiej o rezygnacji

przez nią z powodów osobistych, z pełnienia funkcji

Członka i Wiceprezes Zarządu Spółki, ze skutkiem na

dzień 31 grudnia 2023 roku.

W dniu 20 września 2023 r. Rada Nadzorcza Spółki,

działając na podstawie pkt 6.2.2 Statutu Spółki, powołała

z dniem 1 stycznia 2024 roku, na wspólną trzyletnią

kadencję, Panią Monikę Perekitko na Członka Zarządu

Spółki.

4.5.3 ZASADY DZIAŁANIA ZARZĄDU

Zarząd Spółki działa na podstawie przepisów Kodeksu

spółek handlowych, postanowień Statutu Spółki, jawnego

i dostępnego publicznie Regulaminu Zarządu

zatwierdzonego uchwałą Rady Nadzorczej oraz zgodnie z

zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na

Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

Zarząd jest organem wykonawczym Spółki, kieruje jej

bieżącą działalnością i reprezentuje ją na zewnątrz. Zarząd

podejmuje decyzje we wszystkich sprawach Spółki

niezastrzeżonych do kompetencji Walnego Zgromadzenia

i Rady Nadzorczej przepisami prawa, Statutem Spółki lub

uchwałą Walnego Zgromadzenia.

Do składania oświadczeń i podpisywania w imieniu Spółki

wymagane jest współdziałanie dwóch Członków Zarządu

albo jednego Członka Zarządu łącznie z prokurentem.

Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością

głosów. W przypadku równości głosów decyduje głos

Prezesa Zarządu.

Wyznaczając cele strategiczne, jak i bieżące zadania

Spółki, Zarząd kierował się nadrzędnym interesem Spółki i

przepisami prawa oraz brał pod uwagę interesy

akcjonariuszy, pracowników Spółki i wierzycieli.

Starając się zapewnić przejrzystość i efektywność systemu

zarządzania, Zarząd przestrzegał zasady profesjonalnego

działania w granicach uzasadnionego ryzyka

gospodarczego, biorąc pod uwagę szeroki zakres

dostępnych informacji, analiz i opinii.

Wysokość, forma i struktura wynagrodzenia Członków

Zarządu Spółki były ustalane przez Radę Nadzorczą

zgodnie z obowiązującą w Spółce „Polityką wynagrodzeń

Członków Zarządu i Rady Nadzorczej w Dom Development

S.A.” oraz na podstawie przejrzystych procedur i

odpowiadały kryteriom zakresu odpowiedzialności i

kompetencji oraz uwzględniały osiągnięte wyniki

ekonomiczne przez Spółkę, pozostając w rozsądnej relacji

do poziomu wynagrodzeń Członków Zarządu w

podobnych spółkach na rynku deweloperskim.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.6 RADA NADZORCZA

4.6.1 ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA RADY NADZORCZEJ

Rada Nadzorcza składa się z 5 do 9 Członków

powoływanych na wspólną trzyletnią kadencję.

Liczbę Członków Rady Nadzorczej ustala Walne

Zgromadzenie. Ponadto Walne Zgromadzenie powołuje i

odwołuje Członków Rady Nadzorczej, z zastrzeżeniem

osobistego uprawnienia Akcjonariusza posiadającego co

najmniej 50,1% akcji Spółki, który uprawniony jest do

powoływania i odwoływania połowy Członków Rady

Nadzorczej, w tym 1 Wiceprzewodniczącego Rady

Nadzorczej. W przypadku nieparzystej liczby Członków

Rady Nadzorczej akcjonariusz posiadający co najmniej

50,1% akcji Spółki jest uprawniony do powoływania

odpowiednio: trzech (w przypadku pięcioosobowej Rady

Nadzorczej), czterech (w przypadku siedmioosobowej

Rady Nadzorczej) oraz pięciu (w przypadku

dziewięcioosobowej Rady Nadzorczej) Członków Rady

Nadzorczej. Powyższe uprawnienie jest wykonywane w

drodze doręczanego Spółce pisemnego oświadczenia o

powołaniu lub odwołaniu danego Członka Rady

Nadzorczej.

Przynajmniej dwóch Członków Rady Nadzorczej (oraz ich

osoby bliskie, w szczególności współmałżonek, zstępni

oraz wstępni) powoływanych przez Walne Zgromadzenie

powinno spełniać kryteria tzw. Członków Niezależnych,

określone w pkt. 7.7. Statutu Spółki.

4.6.2 SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ

W okresie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia

2023 nastąpiły poniżej opisane zmiany w składzie Rady

Nadzorczej Spółki.

Pan Marek Moczulski – Członek oraz

Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej Spółki oraz Pan

Krzysztof Grzyliński - Członek Rady Nadzorczej Spółki,

złożyli w dniu 12 maja 2023 r., ze skutkiem od dnia 15

czerwca 2023 r. rezygnacje z pełnionych funkcji członków

Rady Nadzorczej.

Z dniem 14 czerwca 2023 roku Członek Rady Nadzorczej

Spółki, Pan Markham Dumas, złożył rezygnację z

pełnionej funkcji Członka Rady Nadzorczej Spółki.

Z dniem 15 czerwca 2023 roku akcjonariusz posiadający

co najmniej 50,1 % akcji Spółki powołał, na wspólną

trzyletnią kadencję, Pana Philippe Bonavero na Członka

Rady Nadzorczej Spółki.

W dniu 15 czerwca 2023 roku, Zwyczajne Walne

Zgromadzenie Dom Development S.A. powołało Panią

Edytę Wojtkiewicz oraz Panią Annę Marię Panasiuk w

skład Rady Nadzorczej Spółki na wspólną trzyletnią

kadencję.

Ponadto, w dniu 15 czerwca 2023 roku Rada Nadzorcza

Spółki wybrała na Wiceprzewodniczącą Rady Nadzorczej

dotychczasowego Członka Rady Nadzorczej, Panią Dorotę

Podedworną-Tarnowską.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku Rada Nadzorcza spółki

Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:

• Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady

Nadzorczej

• Janusz Zalewski – Wiceprzewodniczący Rady

Nadzorczej

• Dorota Podedworna-Tarnowska –

Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej (Członek

niezależny)

• Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej

• Philippe Bonavero – Członek Rady Nadzorczej

• Edyta Wojtkiewicz – Członek Rady Nadzorczej

(Członek niezależny)

• Anna Maria Panasiuk – Członek Rady

Nadzorczej (Członek niezależny).

4.6.3 ZASADY DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ

Rada Nadzorcza działa zgodnie z przepisami Kodeksu

spółek handlowych, postanowieniami Statutu Spółki,

uchwalonym przez nią jawnym i dostępnym publicznie

Regulaminem Rady Nadzorczej, określającym jej

organizację i sposób wykonywania czynności oraz

Zasadami Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na

Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.

Rada Nadzorcza jest stałym organem nadzoru Spółki we

wszystkich dziedzinach działalności Spółki.

Rada Nadzorcza podejmuje uchwały lub wydaje opinie w

sprawach zastrzeżonych do jej kompetencji stosownie do

postanowień Statutu Spółki oraz w trybie przewidzianym

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

postanowieniami Statutu lub stosownymi przepisami

prawa.

Posiedzenia Rady Nadzorczej odbywały się regularnie,

uczestniczyli w niej Członkowie Zarządu. W 2023 r. Rada

Nadzorcza odbyła 14 posiedzeń. Zarząd dostarczał Radzie

Nadzorczej wyczerpujących informacji o wszystkich

istotnych sprawach, dotyczących działalności Spółki.

Rada Nadzorcza spełniała warunek posiadania w swoim

składzie co najmniej dwóch Członków Niezależnych

zgodnie z przyjętymi kryteriami niezależności określonymi

w Statucie Spółki.

Uchwały Rady Nadzorczej w sprawach: (i) wyrażania

zgody na dokonywanie świadczeń z jakiegokolwiek tytułu

przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty powiązane ze Spółką

na rzecz Członków Zarządu, (ii) wyrażenia zgody na

zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej

umowy z podmiotem powiązanym ze Spółką, Członkiem

Rady Nadzorczej albo Zarządu oraz podmiotami z nimi

powiązanymi, (iii) wyboru biegłego rewidenta dla

przeprowadzenia badania sprawozdania finansowego

Spółki – zapadały za zgodą większości Członków

Niezależnych Rady Nadzorczej.

Wynagrodzenie Członków Rady Nadzorczej ustalone w

sposób przejrzysty nie stanowiło istotnej pozycji kosztów

Spółki wpływających na wynik finansowy. Jego wysokość

zatwierdzona uchwałą Walnego Zgromadzenia została

ujawniona w raporcie rocznym oraz w Sprawozdaniu Rady

Nadzorczej o wynagrodzeniach Członków Zarządu i Rady

Nadzorczej Dom Development S.A. za rok 2022.

Zwyczajne Walne Zgromadzeni Spółki, które odbyło się w

dniu 15 czerwca 2023 roku, zatwierdziło przygotowane

przez Radę Nadzorczą zgodnie z Dobrymi Praktykami

Spółek Notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych

w Warszawie S.A. 2021, sprawozdanie z działalności Rady

Nadzorczej w 2022 roku.

4.6.4 KOMITETY RADY NADZORCZEJ

W ramach Rady Nadzorczej utworzone zostały dwa komitety - Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń.

KOMITET AUDYTU

Na dzień 31.12.2023 Komitet Audytu działał

w następującym składzie:

• Dorota Podedworna-Tarnowska – Przewodni-

cząca Komitetu Audytu,

• Mark Spiteri – Członek Komitetu Audytu,

• Edyta Wojtkiewicz – Członek Komitetu Audytu.

Wobec rezygnacji Pana Marka Moczulskiego z pełnienia

fukncji członka Rady Nadzorczej Spółki, z dniem 15

czerwca 2023 r. w skład Komitetu Audytu została

powołana Pani Edyta Wojtkiewicz.

Komitet Audytu jest stałym komitetem Rady Nadzorczej.

W skład Komitetu Audytu wchodzi co najmniej trzech

Członków powoływanych przez Radę Nadzorczą spośród

jej Członków, przy czym co najmniej dwóch Członków

Komitetu Audytu, w tym jego przewodniczący, powinno

być Niezależnymi Członkami Rady Nadzorczej

w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r.

o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz

nadzorze publicznym (Dz. U. 2017 poz. 1089) oraz pkt. 7.7

Statutu Spółki, z których przynajmniej jeden posiada

wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub

badania sprawozdań finansowych. Przynajmniej jeden

z Członków Komitetu Audytu posiada wiedzę

i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka.

Ustawowe kryteria niezależności są spełniane przez

Przewodniczącą Komitetu Audytu Panią Dorotę

Podedworną-Tarnowską i Panią Edytę Wojtkiewicz oraz

były spełniane przez poprzedniego Członka Komitetu

Audytu Pana Marka Moczulskiego.

Wszyscy członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę

i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania

sprawozdań finansowych. Przewodnicząca Komitetu

Audytu Pani Dorota Podedworna-Tarnowska ukończyła

studia wyższe na kierunku finanse i bankowość i posiada

tytuł naukowy: doktor nauk ekonomicznych. W pracy

zawodowej wykorzystuje wiedzę z zakresu ekonomii,

finansów, rachunkowości, rewizji finansowej oraz audytu

sprawozdań finansowych. Pani Edyta Wojtkiewicz

ukończyła studia wyższe na Wydziale Finansów i

Bankowości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Pełniąc w trakcie pracy zawodowej stanowiska kontrolera

finansowego, głównego księgowego, dyrektora

finansowego zdobyła wiedzę i doświadczenie z zakresu

ekonomii, finansów, rachunkowości, rewizji finansowej

oraz audytu sprawozdań finansowych. Poprzedni Członek

Komitetu Audytu Pan Marek Moczulski ukończył studia

podyplomowe na kierunku zarządzania finansami.

W zawodowej działalności wykorzystuje praktyczną

wiedzę z zakresu ekonomii, finansów, rewizji finansowej

oraz audytu sprawozdań finansowych. Członek Komitetu

Audytu Pan Mark Spiteri jest dyplomowanym księgowym.

Wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa

Spółka, posiada członek Komitetu Audytu Pan Mark

Spiteri, który wykorzystuje w zawodowej działalności

praktyczne kompetencje z zakresu zarządzania

projektami deweloperskimi oraz rynku nieruchomości,

które nabył współpracując z deweloperami oraz firmami

konsultingowymi.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Obowiązki i uprawnienia Komitetu Audytu zostały

określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie

Komitetu Audytu zatwierdzonym przez Radę Nadzorczą.

Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności (i)

nadzorowanie Zarządu Spółki w zakresie stosowania się

do właściwych przepisów prawa i innych regulacji,

w szczególności Ustawy o rachunkowości z dnia 29

września 1994 roku oraz Ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o

biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz

nadzorze publicznym, przygotowania informacji

finansowych przez Spółkę, w szczególności w odniesieniu

do wyboru zasad polityki księgowej, stosowania i oceny

skutków nowych przepisów, informacji o sposobie

traktowania w sprawozdaniach rocznych szacowanych

pozycji, prognoz itd., stosowania się do zaleceń

i spostrzeżeń biegłych rewidentów powoływanych przez

Radę Nadzorczą, (ii) wydawanie rekomendacji Radzie

Nadzorczej Spółki w sprawach dotyczących wyboru

i odwoływania biegłego rewidenta, (iii) kontrola

niezależności i obiektywności biegłego rewidenta,

w szczególności pod kątem zmiany biegłego rewidenta

oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia, (iv)

weryfikowanie prac biegłego rewidenta, (v)

kontrolowanie skuteczności działania systemu

zarządzania ryzykiem, (vi) monitorowanie systemu

zgodności działania (compliance), (vii) kontrolowanie

skuteczności działania systemu kontroli wewnętrznej i

funkcji audytu wewnętrznego, w tym w zakresie

sprawozdawczości finansowej, (viii) monitorowanie

skuteczności działania i adekwatność systemu

sygnalistów lub innego systemu zgłaszania

nieprawidłowości.

W wykonywaniu swoich obowiązków Komitet Audytu

współpracuje z Radą Nadzorczą, Zarządem,

kierownictwem średniego szczebla oraz audytem

wewnętrznym i zewnętrznym.

W spotkaniach Komitetu Audytu uczestniczą na

zaproszenie: Wiceprezes Zarządu ds. Finansowych,

Zastępca Dyrektora Finansowego - Kontroler Finansowy

oraz przedstawiciele audytu zewnętrznego i wewnę-

trznego. W 2023 roku Komitet Audytu odbył 7 posiedzeń.

Firma audytorska badająca sprawozdanie finansowe

Spółki nie świadczyła na rzecz Spółki w 2023 roku

dozwolonych usług niebędących badaniem.

Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką wyboru firmy

audytorskiej do przeprowadzenia badania, wyboru firmy

audytorskiej do badania, dokonuje Rada Nadzorcza Dom

Development S.A., działając na podstawie rekomendacji

sporządzonej przez Komitet Audytu. Ponadto ustalone

zostały przejrzyste i niedyskryminujące kryteria wyboru,

stosowane do oceny ofert złożonych przez firmy

audytorskie, którymi kierować się ma Komitet Audytu na

etapie przygotowywania rekomendacji i Rada Nadzorcza

podczas dokonywania wyboru firmy audytorskiej:

• niezależność i bezstronność firmy audytorskiej, jako

wymóg konieczny, z założeniem, że firma

audytorska do badania ustawowego sprawozdań

finansowych przekaże raz na rok Komitetowi Audytu

pisemne potwierdzenie swojej niezależności od

spółki Dom Development S.A. i spółek Grupy

Kapitałowej Dom Development S.A. Ww. podmiot

powinien również omawiać z Komitetem Audytu

wszelkie zagrożenia dla swojej niezależności, jak

również zabezpieczenia stosowane dla ograniczenia

tych zagrożeń;

• wynagrodzenie za badanie, które nie może być

oparte na żadnej formie zdarzenia warunkowego,

w tym nie może być uzależnione od wyników

badania oraz kształtowane lub uzależnione od

świadczenia na rzecz badanej jednostki lub

jednostek z nią powiązanych dodatkowych usług,

niebędących badaniem przez firmę audytorską lub

jakikolwiek podmiot powiązany z firmą audytorską

lub należący do sieci, a jednym z podstawowych

kryteriów wyboru firmy audytorskiej do badania

ustawowego sprawozdań finansowych jest jakość

i rzetelność świadczonych usług;

• dotychczasowe doświadczenie i potencjał podmiotu

w badaniu sprawozdań jednostek zainteresowania

publicznego oraz badaniu sprawozdań jednostek

o podobnym profilu działalności, szczególnie

z zakresu działalności deweloperskiej

i nieruchomości;

• możliwość dokonywania badania na terenie całego

kraju i zapewnienia możliwości świadczenia usług

w wymaganym zakresie;

• zapewnienie możliwości bieżącego monitorowania

zmian w przepisach prawa;

• sprawdzanie kwalifikacji zawodowych i doświad-

czenia osób bezpośrednio zaangażowanych

w prowadzone badanie.

Zgodnie z obowiązującą w Spółce polityką świadczenia

usług przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie,

przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz

przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług

niebędących badaniem, firma audytorska uprawniona do

przeprowadzenia badania ustawowego sprawozdań

finansowych, podmiot powiązany z firmą audytorską ani

żaden z członków sieci, do której należy firma audytorska,

nie świadczą bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Dom

Development S.A. ani jednostek powiązanych żadnych

zabronionych usług, niebędących badaniem sprawozdań

finansowych ani czynnościami rewizji finansowej w okre-

sie od pierwszego dnia okresu objętego badaniem do

wydania sprawozdania z badania. W przypadku procedur

kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, systemów

informatycznych, obostrzenie obowiązuje w roku obroto-

wym bezpośrednio poprzedzającym okres podlegający

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

badaniu. Usługami zabronionymi nie są usługi wskazane

w art. 136 ust. 2 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych

rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicz-

nym. Świadczenie tych usług możliwe jest jedynie w za-

kresie niezwiązanym z polityką podatkową Dom Develop-

ment S.A, po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu

oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności

oraz wyrażeniu zgody przez Komitet Audytu.

W przypadku gdy biegły rewident lub firma audytorska

świadczą na rzecz Dom Development S.A. lub spółek

Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. przez okres co

najmniej trzech kolejnych lat obrotowych dozwolone

usługi niebędące badaniem, całkowite wynagrodzenie

z tytułu takich usług jest ograniczone do najwyżej 70 %

średniego wynagrodzenia płaconego w trzech kolejnych

ostatnich latach obrotowych z tytułu badania ustawo-

wego sprawozdań finansowych Dom Development S.A.

oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.

Rekomendacja Komitetu Audytu z dnia 17 kwietnia

2023 r., dotycząca wyboru firmy audytorskiej, spełnia

obowiązujące warunki określone w art. 130 ust. 2 Ustawy

z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach

audytorskich oraz nadzorze publicznym.

KOMITET WYNAGRODZEŃ

Na dzień 31.12.2023 Komitet Wynagrodzeń działał

w składzie:

• Dorota Podedworna-Tarnowska -

Przewodniczący Komitetu Wynagrodzeń,

• Mark Spiteri - Członek Komitetu Wynagrodzeń,

• Anna Maria Panasiuk - Członek Komitetu

Wynagrodzeń.

Wobec rezygnacji Panów Marka Moczulskiego oraz

Krzysztofa Grzylińskiego z pełnienia fukncji członków Rady

Nadzorczej Spółki, z dniem 15 czerwca 2023 r. w skład

Komitetu Audytu została powołana Pani Dorota

Podedworna-Tarnowska, która została wybrana jego

Przewodniczącą oraz Pani Anna Maria Panasiuk.

Komitet Wynagrodzeń jest stałym komitetem Rady

Nadzorczej. W skład Komitetu Wynagrodzeń wchodzi co

najmniej trzech Członków powoływanych przez Radę

Nadzorczą spośród jej Członków, przy czym przynajmniej

dwóch spośród Członków Komitetu Wynagrodzeń

powinno mieć status Niezależnego Członka Rady

Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu Spółki. Rada

Nadzorcza powołuje jednego z Członków Komitetu

Wynagrodzeń, będących jednocześnie Niezależnymi

Członkami Rady Nadzorczej w rozumieniu pkt. 7.7 Statutu

Spółki, na stanowisko Przewodniczącego Komitetu

Wynagrodzeń. Każdy z Członków Komitetu Wynagrodzeń

może być w każdym czasie odwołany przez Radę

Nadzorczą.

Obowiązki i uprawnienia Komitetu Wynagrodzeń zostały

określone w jawnym i dostępnym publicznie Regulaminie

Komitetu Wynagrodzeń, zatwierdzonym przez Radę

Nadzorczą.

Do zadań Komitetu Wynagrodzeń należą w szczególności:

(i) okresowa ocena zasad wynagradzania Członków

Zarządu i przekazywanie Radzie Nadzorczej odpowiednich

rekomendacji w tym zakresie, (ii) sporządzanie propozycji

wynagrodzeń oraz przyznawania dodatkowych świadczeń,

w tym w szczególności w ramach programów opcji

menedżerskich (zamiennych na akcje w kapitale

zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom Zarządu

Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę Nadzorczą, (iii)

przedkładanie projektów polityki wynagrodzeń Spółki.

W spotkaniach Komitetu Wynagrodzeń uczestniczy, na

zaproszenie, Prezes Zarządu oraz Dyrektor HR. W 2023

roku Komitet Wynagrodzeń odbył 6 posiedzeń.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ

4.7.1 SYSTEM WYNAGRODZEŃ PRZYJĘTY W SPÓŁCE

Celem realizowanej polityki wynagrodzeń dla członków

organów zarządczych i nadzorujących oraz kluczowych

menedżerów w Dom Development S.A. jest wspieranie

strategii Spółki i jej celów krótko- i długoterminowych.

W roku obrotowym 2023 nie wystąpiły istotne zmiany w

realizacji polityki wynagrodzeń przyjętej w Spółce w dniu

31 sierpnia 2020 roku przez Zwyczajne Walne

Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A.

Polityka Wynagrodzeń została opracowana w zgodzie z

polskimi i europejskimi regulacjami w zakresie

wynagrodzeń w spółkach publicznych i ma na celu

zapewnienie przejrzystych i jasnych zasad wynagradzania

Członków Zarządu i Rady Nadzorczej, opracowanych w

celu wsparcia realizacji strategii biznesowej Spółki oraz

uwzględniających aktualne otoczenie biznesowe, jak

również obowiązującą praktykę rynkową wynagradzania

w spółkach publicznych.

W szczególności Polityka Wynagrodzeń uwzględnia

konieczność:

• Przyczyniania się do realizacji strategii biznesowej

Spółki oraz dbałości o długoterminowe dobro

Spółki, interes jej akcjonariuszy, inwestorów i

udziałowców oraz ma na celu wspieranie

stabilności jej rozwoju;

• Zapewnienia przejrzystości zasad wynagradzania

Członków Zarządu poprzez ustalenie jednego

tytułu wynagradzania obejmującego całość

obowiązków wykonywanych na rzecz Spółki.

Członkowie Zarządu mogą jednocześnie pełnić

funkcje w spółkach zależnych;

• Ustalenia wynagrodzenia Członków Rady

Nadzorczej w sposób adekwatny do praktyki

wynagradzania w całej Spółce oraz zgodny z

praktyką rynkową;

• Sprawnego zarządzania Polityką Wynagrodzeń

oraz zapobiegania konfliktom interesów w tym

zakresie.

4.7.2 WARUNKI I WARTOŚĆ WYNAGRODZEŃ, NAGRÓD I KORZYŚCI CZŁONKÓW ZARZĄDU SPÓŁKI

Zgodnie ze Statutem Spółki, ustalenie warunków umów

oraz wysokości wynagrodzeń Prezesa Zarządu oraz

pozostałych Członków Zarządu należy do kompetencji

Rady Nadzorczej Spółki, po uprzedniej rekomendacji

Komitetu Wynagrodzeń w tym zakresie.

Komitet Wynagrodzeń dokonuje okresowej oceny zasad

wynagradzania członków Zarządu i przekazuje Radzie

Nadzorczej odpowiednie rekomendacje w tym zakresie,

sporządza propozycję wynagrodzeń oraz przyznawania

dodatkowych świadczeń, w tym w szczególności w ramach

programów opcji menedżerskich (zamiennych na akcje w

kapitale zakładowym Spółki), poszczególnym Członkom

Zarządu Spółki w celu ich rozpatrzenia przez Radę

Nadzorczą.

Wynagrodzenie Członków Zarządu Spółki i kluczowych

menedżerów wynika z przyjętej Polityki Wynagrodzeń i

składa się z części stałej (płaca zasadnicza), części

zmiennej uzależnionej od wyników (system premiowy)

oraz świadczeń pozapłacowych. W roku 2023 system

wynagrodzeń funkcjonował na tych samych zasadach, jak

w latach poprzednich, tj. w oparciu o system motywacyjny

powiązany z wynikami finansowymi Spółki oraz celami

biznesowymi i finansowymi Spółki. Przyznanie premii

uzależnione było od stopnia realizacji indywidualnych

rocznych celów związanych z celami biznesowymi Spółki.

W 2023 roku wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami)

należnych lub potencjalnie należnych z tytułu pełnienia

funkcji we władzach Spółki oraz we władzach jednostek

podporządkowanych odrębnie dla każdej z osób

zarządzających Spółki przedstawiała się następująco:

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Poza dywidendą, w roku 2023 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób zarządzających Spółką.

Ponadto w Spółce funkcjonują Programy Opcji

Menedżerskich, których szczegółowym opis znajduje się

w nocie 4.9. niniejszego sprawozdania oraz w nocie 7.44

skonsolidowanego sprawozdania Grupy za 2023 rok.

Informacja o opcjach przyznanych i wykonanych przez

Członków Zarządu Dom Development S.A. znajduje się

w tabeli poniżej.

* Pan Mikołaj Konopka wykonał opcje, tj. dokonał subskrypcji na akcje w dniu 30 stycznia 2024 r.,

natomiast Pan Leszek Stankiewicz wykonał opcje, tj. dokonał subskrypcji na akcje w dniu 6 lutego 2024 r.

4.7.3 POZAFINANSOWE SKŁADNIKI WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I KLUCZOWEJ KADRY

MENEDŻERSKIEJ

Na wynagrodzenie Członków Zarządu Spółki, Członków

Rady Nadzorczej Spółki oraz kluczowych menedżerów

Grupy składają się również pozapłacowe składniki w

postaci dodatkowych świadczeń w naturze takich jak

prywatna opieka medyczna, czy samochód służbowy

wykorzystywany również do celów prywatnych.

WYNAGRODZENIA I NAGRODY

CZŁONKÓW ZARZĄDU DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)

Stałe składniki

wynagrodzenia

Zmienne składniki

wynagrodzenia*

Świadczenia

pozapłacowe

Z tytułu pełnienia funkcji we władzach Dom Development S.A.

Jarosław Szanajca

1 489

2 353

Małgorzata Kolarska

1 380

690

Leszek Stankiewicz

1 251

2 254

Mikołaj Konopka

396

953

Terry Roydon

1 822

* Wynagrodzenie zmienne na podstawie szacunkowych kalkulacji premii za 2023 rok, przed zatwierdzeniem sprawozdań finansowych

będących podstawą do jego naliczenia.

Pani Małgorzata Kolarska złożyła rezygnację z pełnienia funkcji Wiceprezesa i Członka Zarządu ze skutkiem na dzień 31.12.2023 r.

WYNAGRODZENIA I NAGRODY

CZŁONKÓW ZARZĄDU

DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)

Nazwa podmiotu

Stałe składniki

wynagrodzenia

Zmienne składniki

wynagrodzenia

Świadczenia

pozapłacowe

Z tytułu pełnienia funkcji w podmiotach zależnych Spółki

Jarosław Szanajca

Euro Styl S.A.

Jarosław Szanajca

Dom Development Wrocław Sp. z o.o.

Leszek Stankiewicz

Dom Construction Sp. z o.o.

Mikołaj Konopka

Euro Styl S.A.

702

1 871

Mikołaj Konopka

Euro Styl Construction Sp. z o.o.

Mikołaj Konopka

Euro Styl Development Sp. z o.o. w

likwidacji

Mikołaj Konopka

Euro Styl Montownia Sp. z o.o.

Mikołaj Konopka

GGI Dolne Miasto Sp. z o.o.

Mikołaj Konopka

Your Destination Sp. z o.o.

OPCJE NA AKCJE

PRZYZNANE I WYKONANE

W 2023 ROKU

Opcje przyznane

i niewykonane

na dzień

1 stycznia 2023 r.

(liczba akcji)*

Opcje przyznane

w 2023 r.

(liczba akcji)

Opcje wykonane

w 2023 r.

(liczba akcji)

Kurs zamknięcia

akcji w dniu

wykonania

opcji*

Cena

wykonania

1 opcji

Data

wykonania

opcji

Jarosław Szanajca

Małgorzata Kolarska

Leszek Stankiewicz

200 000

50 000

102,40 zł

50,00 zł

08.02.2022

Janusz Zalewski

Mikołaj Konopka

100 000

50 000

102,40 zł

50,00 zł

08.02.2023

Terry Roydon

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.7.4 ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU EMERYTUR DLA BYŁYCH CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

SPÓŁKI

Spółka nie posiada zobowiązań wynikających z emerytur

i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych

osób zarządzających lub nadzorujących.

4.7.5 UMOWY Z CZŁONKAMI ZARZĄDU W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI, ZWOLNIENIA

Wszyscy członkowie Zarządu Spółki wynagradzani są na

podstawie uchwał Rady Nadzorczej.

Żadnemu z członków Zarządu Spółki nie przysługuje

rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego

stanowiska. Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej,

Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Małgorzacie

Kolarskiej, Leszkowi Stankiewiczowi oraz Mikołajowi

Konopce, w razie odwołania z innych przyczyn niż

naruszenie podstawowych obowiązków albo

niepowołania do pełnienia funkcji Członka Zarządu na

kolejną kadencję, przysługuje świadczenie pieniężne w

wysokości 6-krotności wynagrodzenia miesięcznego.

4.7.6 WARTOŚĆ WYNAGRODZEŃ, NAGRÓD I KORZYŚCI CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

W 2023 roku wartość wynagrodzeń wypłaconych, należnych lub potencjalnie należnych odrębnie dla każdej z osób

nadzorujących Spółkę przedstawiała się następująco:

Poza dywidendą, w roku 2023 nie miały miejsca wypłaty z zysku dla osób nadzorujących Spółkę.

Pan Marek Moczulski złożył rezygnację z funkcji Wiceprzewodniczacego i Członka Rady Nadzorczej z dniem 15.06.2023 r.

Pan Markham Dumas złożył rezygnację z funkcji Członka Rady Nadzorczej z dniem 14.06.2023 r.

Pani Dorota Podedworna-Tarnowska od 15.06.2023 r. została Wiceprzewodniczącą Rady Nadzorczej

Pani Anna Panasiuk od 15.06.2023 r. została powołana na funkcję Członka Rady Nadzorczej

Pani Edyta Wojtkiewicz od 15.06.2023 r. została powołana na funkcję Członka Rady Nadzorczej

Pan Philippe Bonavero od 15.06.2023 r. został powołany na funkcję Członka Rady Nadzorczej

Pan Krzysztof Grzyliński złożył rezygnację z funkcji Członka Rady Nadzorczej z dniem 15.06.2023 r.

4.7.7 OCENA FUNKCJONOWANIA POLITYKI WYNAGRODZEŃ

W ocenie Zarządu Spółki, wynagrodzenia Członków

Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki były zgodne z Polityką

Wynagrodzeń, a funkcjonujące w Spółce powiązanie

wynagrodzenia Członków Zarządu z osiąganymi wynikami

ekonomicznymi przy jednoczesnej realizacji celów

biznesowych, stanowią podstawę do utrzymania

stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa oraz

długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy.

WYNAGRODZENIA I NAGRODY

CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ DOM DEVELOPMENT S.A. (tys. zł)

w Dom Development S.A.

w innych podmiotach

Grupy

Grzegorz Kiełpsz

629

Marek Moczulski

Janusz Zalewski

116

Mark Spiteri

144

Markham Dumas

Dorota Podedworna-Tarnowska

160

Anna Panasiuk

Edyta Wojtkiewicz

Philippe Bonavero

Krzysztof Grzyliński

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

ŁĄCZNA LICZBA I WARTOŚĆ NOMINALNA WSZYSTKICH AKCJI SPÓŁKI ORAZ AKCJI I UDZIAŁÓW W JEDNOSTKACH

GRUPY, BĘDĄCYCH W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH SPÓŁKI

STAN NA DZIEŃ

31 GRUDNIA 2023 R.

ZMIANA W OKRESIE

OD 31 GRUDNIA 2022 R.

Akcje

Wartość

nominalna

akcji (tys. zł)

Opcje na

akcje

Akcje

i opcje

razem

Akcje

Opcje na

akcje

ZARZĄD

Jarosław Szanajca

1 454 050

1 454

1 454 050

Małgorzata Kolarska

285 066

285

285 066

(118 478)

Leszek Stankiewicz*

)

100 000

100

150 000

250 000

100 000

(100 000)

Mikołaj Konopka*

)

170 061

170

50 000

220 061

31 080

(50 000)

Terry Roydon

58 500

RADA NADZORCZA

Grzegorz Kiełpsz

1 280 750

1 281

1 280 750

Janusz Zalewski

300 000

300

300 000

Mark Spiteri

900

Anna Panasiuk

Edyta Wojtkiewicz

Philippe Bonavero

Dorota Podedworna-Tarnowska

*) W dniu 8 lutego 2023 roku Pan Leszek Stankiewicz oraz Pan Mikołaj Konopka dokonali realizacji po 50 000 akcji Dom

Development S.A. każdy w ramach realizacji opcji na akcje Spółki. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st.

Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 15 maja 2023 r.

**) W dniu 29 grudnia 2022 roku Zarząd podjął uchwałę w sprawie przydzielenia nowych akcji panu Leszkowi Stankiewiczowi w

procesie realizacji 50 000 opcji na akcje. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie,

XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 26 stycznia 2023 roku, dlatego realizacja tych opcji została

wykazana w roku 2023.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie

posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy

z wyjątkiem Dom Land Sp. z o.o., w której Panowie

Jarosław Szanajca, Grzegorz Kiełpsz oraz Mark Spiteri

posiadali na dzień 31 grudnia 2023 roku po 20%

udziałów każdy.

4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

4.9.1 OBECNIE OBOWIĄZUJĄCE PROGRAMY AKCJI PRACOWNICZYCH

INFORMACJE O ZNANYCH SPÓŁCE, ZAWARTYCH W CIĄGU OSTATNIEGO ROKU OBROTOWEGO UMOWACH, W WYNIKU

KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH AKCJI POSIADANYCH PRZEZ

DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY

Obecnie w Spółce funkcjonują dwa programy opcji

menedżerskich.

W dniu 29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki

podjęła uchwałę nr 02/11/19 w sprawie przyjęcia

Postanowień Programu V Opcji Menedżerskich Dla

Mikołaja Konopki, Członka Zarządu Dom Development

S.A., dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A.

(„Program V”). Zgodnie z Programem V, Pan Mikołaj

Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do

objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za

cenę w kwocie 50,00 złotych (słownie: pięćdziesiąt

złotych, zero groszy) za akcję. Realizacja przedmiotowych

opcji jest limitowana do 50 000 akcji w jakimkolwiek

okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia

2020 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można

zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż

do 31 grudnia 2029 roku.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

W dniu 4 października 2022 r. Rada Nadzorcza Spółki

podjęła uchwałę nr 01/10/22 w sprawie przyjęcia

Postanowień Programu VII Opcji Menedżerskich dla

Leszka Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora

Finansowego Dom Development S.A., dotyczących

250.000 Akcji Dom Development S.A. („Program VII”).

Zgodnie z Programem VII, Pan Leszek Stankiewicz

otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia

łącznie 250.000 akcji Dom Development S.A. za cenę w

kwocie 50,00 złotych (słownie: pięćdziesiąt złotych, zero

groszy) za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie

limitowana do 50.000 akcji w roku kalendarzowym,

począwszy od 2022 roku, z tym że opcje niewykorzystane

będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz

nie później niż do 31 grudnia 2032 roku.

Szczegółowa informacja na temat Programów Opcji

Menedżerskich zawarta jest w Skonsolidowanym Spra-

wozdaniu Finansowym Grupy za rok 2023 w nocie 7.43.

4.9.2 SYSTEM KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH

Programy opcji menedżerskich, które funkcjonują w

Spółce przyjmowane były przez Walne Zgromadzenie

Akcjonariuszy Spółki, które jednocześnie upoważniało

Radę Nadzorczą Spółki do przyjęcia szczegółowych zasad

realizacji programów.

W dniu 30 sierpnia 2022 r. Walne Zgromadzenie

Akcjonariuszy Spółki upoważniło Zarząd Spółki do

podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w ramach

kapitału docelowego oraz do emisji warrantów

pozwalających na wykonanie prawa do zapisu przez

uczestnika Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja

Konopki, Członka Zarządu Dom Development S.A.,

dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A. oraz

uczestnika Programu VII Opcji Menedżerskich dla Leszka

Stankiewicza, Wiceprezesa Zarządu – Dyrektora

Finansowego Dom Development S.A., dotyczących

250.000 Akcji Dom Development S.A.. Zarząd podejmuje

uchwałę o podwyższeniu kapitału zakładowego za zgodą

Rady Nadzorczej.

4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU DO ZARZĄDU

I RADY NADZORCZEJ

W ocenie Zarządu Spółki, skład osobowy Zarządu oraz

Rady Nadzorczej Dom Development S.A. zapewniał

zróżnicowanie wieku, kierunku wykształcenia oraz

doświadczenia zawodowego, niezbędne dla osiągnięcia

wielowymiarowej perspektywy wspierającej działalność

Spółki i nadzór nad nią.

W 2023 roku w Zarządzie Spółki zasiadało 5 osób –

4 mężczyzn i 1 kobieta. Wszyscy członkowie Zarządu są od

wielu lat związani z Grupą, a o ich powołaniu w skład

organu decydowały wiedza i umiejętności. W skład

Zarządu Dom Development S.A. wchodzą osoby

z wykształceniem prawniczym, ekonomicznym oraz

z zakresu zarządzania nieruchomościami. Wszyscy

Członkowie Zarządu Spółki posiadają wieloletnie

doświadczenie w branży deweloperskiej, zarówno na

rynku polskim, jak i za granicą. Lata praktyki i szeroka

perspektywa pozwalają Zarządowi na sprawne

podejmowanie strategicznych decyzji.

Mając na uwadze, zabezpieczenie rozwoju Spółki i Grupy,

Zarząd dba o rozwój kluczowej kadry menedżerskiej oraz

jej zróżnicowanie. Dyrektorami i zastępcami dyrektorów

poszczególnych pionów i działów są kobiety

oraz mężczyźni, o różnym kierunku wykształcenia,

przebiegu doświadczenia zawodowego, a także wieku.

W skład Rady Nadzorczej Spółki wchodzą osoby

z doświadczeniem w różnych branżach, w tym w branży

deweloperskiej. Wśród Członków Rady Nadzorczej

znajdują się osoby od lat związane

z Dom Development S.A., jak jej Przewodniczący

i jednocześnie współzałożyciel Spółki - Grzegorz Kiełpsz

oraz przedstawiciele dominującego akcjonariusza Groupe

Belleforêt S.à r.l. Dla zapewnienia najwyższych

standardów nadzoru nad Spółką, w Radzie Nadzorczej

Dom Development S.A. zasiadało i zasiada także troje

Członków Niezależnych (Pani dr Dorota Podedworna-

Tarnowska, Pani Edyta Wojtkiewicz, Pani dr Anna Maria

Panasiuk oraz do połowy czerwca 2023 r. Pan Marek

Moczulski oraz Pan Krzysztof Grzyliński), posiadający

wysokie, udokumentowane kompetencje z obszaru

biznesu oraz sprawozdawczości finansowej. Takie

zróżnicowanie pozwala na ocenę w szerokiej

perspektywie działań Zarządu Spółki oraz obejmowanych

kierunków jej rozwoju. Według stanu na 31 grudnia 2023

roku w Radzie Nadzorczej Spółki zasiadało 4 mężczyzn i 3

kobiety.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za system kontroli

wewnętrznej w Grupie i jego skuteczność w procesie

sporządzania sprawozdań finansowych.

Skuteczność systemu kontroli wewnętrznej Grupy i

zarządzania ryzykiem w procesie sprawozdawczości

finansowej zapewniona została w oparciu o ustalony

podział obowiązków i kompetencji w procesie

przygotowywania informacji finansowej

Zarówno w Spółce, jak i w podmiotach wchodzących w

skład Grupy, zapewnione zostało prowadzenie ksiąg

rachunkowych oraz funkcjonowanie raportowania

finansowego przez wysoko wykwalifikowane zespoły

finansowo-księgowe. Skonsolidowane sprawozdania

finansowe Grupy przygotowywane są przez pracowników

działu finansowo-księgowego Spółki pod nadzorem

Wiceprezesa Zarządu Dom Development S.A.

Skuteczność kontroli wewnętrznej oraz jakość

prowadzonych ksiąg finansowych, zapewniona jest

między innymi poprzez odpowiedni podział kompetencji i

obowiązków w ramach tych zespołów, a także przez

nadawanie odpowiednich uprawnień w stosowanych w

Grupie systemach informatycznych.

W Grupie funkcjonują również niezależne zespoły

odpowiedzialne za procesy budżetowania i

sprawozdawczości zarządczej.

System finansowo-księgowy Grupy jest źródłem danych

zarówno dla sprawozdań finansowych, jak i

skonsolidowanych sprawozdań finansowych. Jest on

również źródłem informacji dla stosowanej przez Grupę

sprawozdawczości zarządczej, której część finansowa

zbudowana została w ten sposób, aby dostarczyć kadrze

menedżerskiej wszystkie potrzebne informacje. Zarówno

sprawozdania statutowe jak i zarządcze tworzone są w

oparciu o przyjętą politykę rachunkowości Grupy (zgodną

z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości

Finansowej).

Comiesięczne, finansowo-operacyjne raporty zarządcze,

obok historycznych danych finansowych, pochodzących z

ksiąg finansowych, uzupełniane są o operacyjne prognozy

ilościowe oraz prognozy finansowe. Raporty te

analizowane są przez kierownictwo średniego i wyższego

szczebla, poszczególnych komórek organizacyjnych Grupy

oraz przez Zarząd Spółki. W odniesieniu do zakończonych

okresów sprawozdawczych analizie poddawane są

szczegółowo wyniki finansowe Grupy w porównaniu do

założeń budżetowych i prognoz. Z uwagi na specyfikę

branży deweloperskiej, analizowane są nie tylko

zagregowane grupy kosztów i przychodów, ale również

dane finansowe i operacyjne dla poszczególnych

projektów deweloperskich.

Zidentyfikowane odchylenia są odpowiednio

weryfikowane i wyjaśniane, a ewentualne błędy – tam,

gdzie to ma zastosowanie - są korygowane na bieżąco w

księgach spółek Grupy.

Zarówno raportowanie zarządcze jak i statutowe

prowadzone są pod nadzorem Kontrolera Finansowego

oraz Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora Finansowego Spółki.

Weryfikacja sprawozdań finansowych Grupy wykonywana

jest przez niezależnego biegłego rewidenta

Zgodnie z przyjętymi w Grupie standardami,

sprawozdania finansowe Grupy badane są zawsze przez

biegłego rewidenta o uznanych, odpowiednio wysokich

kwalifikacjach.

W Spółce wypracowany został tzw. Audit Life Cycle, czyli

cykliczny harmonogram wzajemnej komunikacji pomiędzy

Zarządem, biegłym rewidentem i Komitetem Audytu Rady

Nadzorczej. Jego celem jest w szczególności, zapewnienie

odpowiedniej relacji i komunikacji, pomiędzy Komitetem

Audytu a biegłym rewidentem.

Kluczowym dla Grupy działaniem zmniejszającym jej

ekspozycję na ryzyka rynkowe jest prawidłowa ocena

potencjalnych ryzyk i kontrola bieżących inwestycji

deweloperskich, która jest realizowana w oparciu o

wypracowane w Spółce modele inwestycyjne i procedury

decyzyjne.

Podstawą do obliczania kosztów sprzedanych produktów

– z uwagi na stosowaną w tym zakresie politykę

rachunkowości - są nie tylko zaewidencjonowane w

księgach koszty, ale również szczegółowe budżety

projektów deweloperskich, sporządzone zgodnie z

najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy. W trakcie

realizacji projektów deweloperskich, wszystkie budżety są

aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące. Proces ten

jest oparty na istniejących w Grupie sformalizowanych

zasadach i podlega szczególnemu nadzorowi ze strony

zarządów spółek, w których jest on realizowany, a także

Zarządu Spółki.

Dodatkowo, w procesie konsolidacji istotne znaczenie ma

eliminacja sprzedaży wewnątrzgrupowej ze szczególnym

uwzględnieniem rzetelnej oceny, a następnie eliminacji

marży realizowanej na tej sprzedaży przez spółki

budowlane Grupy.

W ostatnich latach struktura Grupy znacząco ewoluowała.

Zwiększyła się zarówna skala działalności Grupy jak i jej

dywersyfikacja geograficzna. W odpowiedzi na te zmiany,

w ramach Strategii DOM 2030 będącej efektem działań w

zakresie ESG (Environmental, Social, Governance), Zarząd

Spółki podjął decyzję o wdrożeniu systemów compliance,

zarządzania ryzykiem oraz audytu wewnętrznego we

wszystkich spółkach Grupy do końca 2024 roku.

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Od 2000 roku funkcjonuje w Spółce sformalizowany

proces zarządzania ryzykiem, który został zaktualizowany

w 2023 roku, doprowadzając do zaangażowania

wszystkich spółek w Grupie w proces identyfikacji i oceny

prawdopodobieństwa wystąpienia i wpływu skutków

wystąpienia ryzyk, zarówno w głównych, jak i

wspierających obszarach działalności. Równocześnie

definiowane są działania niezbędne do ograniczenia lub

eliminacji tych ryzyk (m.in. poprzez system procedur,

procesów i kontroli wewnętrznych). Zarządzanie ryzykiem

odnosi się również do rzetelności i jakości danych,

mających wpływ na wiarygodność sprawozdań

finansowych.

W 2023 r. wyodrębniony został Dział Risk Management,

Assurance i Compliance, którgo zadaniem jest, w

szczególności:

a) zapewnienie wsparcia Zarządom Spółek w Grupie w

identyfikacji i mitygacji ryzyk,

b) dostarczanie i aktualizowanie skutecznych procedur,

c) identyfikacja procesów zapewniających

nieprzerwaną działalność Spółkom,

d) podejmowanie działań zmierzających do dzielenia

się najlepszymi praktykami i wiedzą w ramach całej

Grupy,

e) wspieranie Zarządów Spółek w Grupie w

implementacji sprawdzonych procesów i procedur

dopasowanych do skali działaności każdej ze Spółek

w Grupie, aby zapewnić najwyższą na rynku jakość

kontroli zarządczej oraz zgodność działalności z

przepisami prawa,

f) budowanie kultury compliance we wszytskich

Spółkach Grupy.

Istniejąca w tym dziale sekcja audytu wewnętrznego,

prowadzi samodzielnie oraz korzystając z outsourcingu

audyty wewnętrzne, skierowane na weryfikację

prawidłowości działania procesów i procedur

stworzonych w celu mitygacji ryzyk. Działanie audytu

wewnętrznego poddane jest bieżącej kontroli Komitetu

Audytu. Wyniki prac audytu wewnętrznego są

raportowane do zarządów spółek Grupy, Komitetu Audytu

oraz do ekspertów wyznaczonych przez Komitet Audytu.

W 2023 r. audyty wewnętrzne przeprowadzane były we

wszystkich spółkach Grupy. Coraz szersze wykorzystanie

systemów informatycznych oraz rozwijana cyfryzacja

procesów biznesowych, zmniejsza ryzyko błędów,

zarówno w procesach powtarzalnych, jak i w procesach

polegajacych na zbieraniu i przetwarzaniu danych.

Obszar compliance wpisał się w nową strukturę obszaru

zarządzania ryzykiem, zgodnością i kontrolą jakości

działania i ma on za zadanie dostarczanie biznesowi

wsparcia, zgodnego z najlepszymi praktykami rynkowymi

i obowiązującymi wymogami prawnymi oraz budowanie

procesów ułatwiających dzielenie się najlepszymi

doświadczeniami i wiedzą w ramach Grupy. Obszar

compliance wspierać ma ponadto osiąganie założonych

celów oraz budowanie przyjaznego otoczenia pracy,

zapewniającego jednocześnie osiąganie najwyższych

wyników finansowych oraz zwiększenie efektywności i

elastyczności operacyjnego działania.

4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE

Na dzień 31 grudnia 2023 roku spółki wchodzące w skład

Grupy nie były stroną istotnych postępowań sądowych.

4.13 AUDYTOR

INFORMACJE DOTYCZĄCE UMOWY Z PODMIOTEM UPRAWNIONYM DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH O

DOKONANIE BADANIA I PRZEGLĄDU SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

W dniu 17 kwietnia 2023 roku, stosownie do uprawnień

wynikających z pkt 7.12.3 Statutu Spółki oraz zgodnie z

obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi,

Rada Nadzorcza Spółki, na podstawie rekomendacji

wydanej przez Komitet Audytu Spółki, zawartej w uchwale

02/04/23 z dnia 17 kwietnia 2023 roku, dokonała wyboru

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Audyt sp.k. (dawniej:

PricewaterhouseCoopers Sp. z o.o.) z siedzibą w

Warszawie, do badania rocznego sprawozdania

finansowego Dom Development S.A. za rok zakończony 31

grudnia 2023 roku oraz skonsolidowanego sprawozdania

finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za

rok zakończony 31 grudnia 2023 roku, a także do

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

przeglądu skróconego sprawozdania finansowego Dom

Development S.A. za okres sześciu miesięcy, zakończony

30 czerwca 2023 roku i skróconego skonsolidowanego

sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Dom

Development S.A., sporządzonego za okres sześciu

miesięcy zakończony 30 czerwca 2023 roku.

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Audyt sp.k. z siedzibą w Warszawie,

przy ul. Polnej 11, jest wpisany na listę podmiotów

uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod

numerem 144.

Umowa z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. z siedzibą w

Warszawie została zawarta w dniu 25 sierpnia 2023 roku

na okres niezbędny do przeprowadzenia przeglądu i

badania wyżej wymienionych sprawozdań finansowych.

Spółka korzystała wcześniej z usług

PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Audyt sp.k. z siedzibą w Warszawie w

zakresie szkoleń w latach 2002 i 2011 oraz spółek

powiązanych z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. z siedzibą w

Warszawie – w zakresie szkoleń w latach 2013 i 2014 oraz

w zakresie usług prawnych w latach 2012-2015. Firma

audytorska badająca sprawozdanie finansowe Spółki za

rok 2022 oraz 2023 oraz skonsolidowane sprawozdanie

finansowe Grupy za rok 2022 oraz 2023 świadczyła w

2022 r. oraz 2023r., na zlecenie Spółki, dozwolone usługi

niebędące badaniem.

Sprawozdania finansowe za rok 2018, 2019, 2020, 2021,

2022 oraz za rok 2023 oraz śródroczne skrócone

sprawozdanie finansowe za okres sześciu miesięcy,

zakończony 30 czerwca 2023 roku, zostały zbadane przez

firmę PricewaterhouseCoopers Polska spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością Audyt sp.k. oraz inne

jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska

spółka z o.o. Audyt sp.k.

Informacja o wynagrodzeniu firmy audytorskiej za rok

2023 oraz 2022 została zawarta w nocie 7.52

Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy za

rok 2023.

Zgodnie z oświadczeniem Rady Nadzorczej Spółki, Zarząd

Spółki informuje, że:

• wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej

badanie rocznego skonsolidowanego

sprawozdania finansowego za rok 2023 został

dokonany zgodnie z przepisami, w tym regulacjami

dotyczącymi wyboru i procedury wyboru firmy

audytorskiej,

• firma audytorska oraz członkowie zespołu

wykonującego badanie spełniali warunki do

sporządzenia bezstronnego i niezależnego

sprawozdania z badania rocznego

skonsolidowanego sprawozdania finansowego

zgodnie z obowiązującymi przepisami,

standardami wykonywania zawodu i zasadami

etyki zawodowej,

• są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z

rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego

rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,

• Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy

audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia

na rzecz Spółki przez firmę audytorską, podmiot

powiązany z firmą audytorską lub członków jego

sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w

tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu

świadczenia przez firmę audytorską.

APARTAMENTY NAD OŁAWKĄ, WROCŁAW

5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.

SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI

SPÓŁKI I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.

I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2023 ROKU

GRUPA KAPITAŁOWA

DOM DEVELOPMENT S.A.

Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy Kapitałowej w 2023 roku zostało

sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki w dniu 18 marca 2024 roku.

Zarząd Spółki oświadcza, że niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. i jej Grupy

Kapitałowej w 2023 roku zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki i Grupy, w tym opis

podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Jarosław Szanajca

Prezes Zarządu Dom Development S.A.

Leszek Stankiewicz

Wiceprezes Zarządu Dom Development S.A.

Monika Perekitko

Członek Zarządu Dom Development S.A.

Mikołaj Konopka

Członek Zarządu Dom Development S.A.

Terry R. Roydon

Członek Zarządu Dom Development S.A.