SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

ZDZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI

ECHO INVESTMENT S.A.

IJEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ

W22 ROKU

SPIS TREŚCI

List do Akcjonariuszy, Partnerów iKlientów 4

CZĘŚĆ 1 7

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU 7

Podstawowe informacje oSpółce iGrupie 8

Zarząd 9

Rada Nadzorcza 10

Strategia Rentownego Wzrostu wdziałaniu 11

Model biznesowy 13

Wybrane dane ﬁnansowe Grupy Kapitałowej Echo Investment 14

Podstawowe wielkości ekonomiczno-ﬁnansowe ujawnione wrocznych sprawozdaniach 15

ﬁnansowych Spółki oraz Grupy Echo Investment S.A. 15

Segmenty operacyjne Grupy Kapitałowej 20

Struktura EchoInvestmentS.A. iopis akcji 22

Stan posiadania akcji iobligacji Echo Investment S.A. przez osoby zarządzające

inadzorujące 23

Najważniejsze zdarzenia oraz znaczące dla działalności Spółki iGrupy umowy

zawarte w2020r. 24

Znaczące zdarzenia podacie bilansowej 29

Segment mieszkaniowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 32

Segment biurowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 37

Segment handlowy – opis rynku oraz osiągnięcia biznesowe Grupy Echo Investment 40

Nasi pracownicy ipolityka różnorodności 43

Jak zarządzamy ryzykiem 48

Portfel nieruchomości 55

Główne inwestycje w2020r. – zakupy nieruchomości 64

Rynki zbytu iźródła zaopatrzenia wmateriały, towary iusługi 65

Skład Grupy Kapitałowej 67

Zobowiązania ﬁnansowe Spółki ijej Grupy Kapitałowej 72

Zobowiązania pozabilansowe 76

Polityka dywidendowa idywidenda 85

Ocena zarządzania zasobami ﬁnansowymi iocena możliwości realizacji

zamierzeń inwestycyjnych 86

Czynniki inietypowe zdarzenia mające wpływ na wyniki w2020 r. 91

oraz wczwartym kwartale 2020 r. 91

Zewnętrzne iwewnętrzne czynniki istotne dla rozwoju Echo Investment S.A.

ijej grupy kapitałowej 93

Wynagrodzenie Zarządu iRady Nadzorczej 94

Sezonowość lub cykliczność działalności 96

Istotne postępowania sądowe, arbitrażowe lub przed organem administracji publicznej 96

01.

02.

03.

04.

05.

06.

07.

08.

09.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

01.

02.

03.

04.

05.

06.

07.

08.

09.

10.

11.

12.

Informacje opożyczkach udzielonych w2020 r., wtym podmiotom powiązanym 97

Umowy zﬁrmą audytorską 98

Pozostałe ujawnienia wymagane przez przepisy prawa 99

Wpływ pandemii COVID-19 na działalność grupy Echo Investment 100

CZĘŚĆ 2 105

OŚWIADCZENIE OSTOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO 105

Statut Spółki inajważniejsze dokumenty zzakresu ładu korporacyjnego 106

Systemy kontroli wewnętrznej izarządzania ryzykiem 110

Zasady zmiany statutu Spółki 113

Działanie walnego zgromadzenia, opis praw akcjonariuszy isposobu ich wykonywania 113

Skład osobowy izmiany wZarządzie 114

Zasady dotyczące powoływania iodwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnienia 117

Skład osobowy izmiany wRadzie Nadzorczej 119

Uprawnienia izasady działania osób nadzorujących 122

Skład osobowy izmiany wKomitecie Audytu 125

Uprawnienia izasady działania Komitetu Audytu 126

Komitet Inwestycyjny 128

Akcjonariat Echo Investment S.A. oraz uprawnienia akcjonariuszy 129

CZĘŚĆ 3 130

OŚWIADCZENIE ZARZĄDU 130

Kontakt 132

29.

30.

31.

32.

List do Akcjonariuszy,

Partnerów iKlientów

Zprzyjemnością przekazuję Państwu raport ﬁnansowy Echo Investment za 2020 r., którego pu-

blikacja zbiega się 25-leciem obecności naszej ﬁrmy na Giełdzie Papierów Wartościowych. Wtym

czasie zbudowaliśmy blisko 200 projektów wponad 30 miastach Polski, zdobyliśmy doświadczenie

izgromadziliśmy najlepszy zespół niezbędny do tworzenia dużych, miastotwórczych projektów

„destinations”, które wpisują się wpotrzeby miast ije uzupełniają.

Wubiegłym roku wypracowaliśmy 122 mln zł zysku netto, co było rezultatem przekazania klientom

1 505 mieszkań, atakże wzrostu wartości budowanych biurowców igotowych projektów Resi4Rent.

Kierunki strategiczne

Biorąc pod uwagę nową rzeczywistość wktórej działamy, trendy społeczne izmieniające się pre-

ferencje konsumenckie, nasza ﬁrma coraz bardziej koncentruje się na sektorze mieszkaniowym.

Mieszkania na sprzedaż oraz na wynajem stanowią dziś około jednej czwartej wartości naszych

aktywów. Naszą ambicją jest zwiększać ich udział, co wynika zdużych perspektyw dla tego sektora

wPolsce oraz potrzeby niższego zewnętrznego ﬁnansowania tego biznesu. Pozytywnym wynikiem

tej strategii będzie niższy poziom zadłużenia całej Grupy.

Warto podkreślić, że zamierzamy zachować dywersyﬁkację działalności. Będziemy utrzymywać do-

tychczasową silną pozycję wsektorze biurowym, pozostaniemy również aktywni wsektorze handlo-

wym, koncentrując się na naszych miejskich projektach „destination”, których kluczowym elementem

jest część gastronomiczno-rozrywkowa.

Jesteśmy doskonale przygotowani do prowadzenia takiej strategii. Wostatnich latach skupialiśmy

się na zakupach dużych działek, na których mogą powstać kompleksowe, doskonale zaprojektowane

iatrakcyjne fragmenty miasta. Wlutym tego roku podpisaliśmy umowę przedwstępną zakupu pakietu

66% akcji wrocławskiej spółki deweloperskiej Archicom, wkonsekwencji czego grupa Echo-Archicom

stanie się największym deweloperem mieszkaniowym wPolsce.

Mieszkania

W2020 r. pobiliśmy dwa rekordy: sprzedaży iprzekazań mieszkań klientom. Nasi sprzedawcy pod-

pisali 1 570 umów sprzedaży, czym przebili zeszłoroczny wynik o16%. Jednocześnie klienci odebrali

klucze do 1 505 gotowych mieszkań, co zkolei oznacza 19% wzrostu wporównaniu z2019 r. Wsamym

czwartym kwartale 2020 r. sprzedaż wyniosła 464 lokali, aprzekazania – 792.

W2020 r. ukończyliśmy budowę jedenastu projektów wWarszawie, Łodzi, Poznaniu iWrocławiu.

Stale rozbudowujemy ofertę: wzeszłym roku rozpoczęliśmy budowę isprzedaż lokali wsiedmiu

projektach, które powiększyły naszą ofertę oblisko 1,3 tys. mieszkań.

Po sﬁnalizowaniu zakupu pakietu większościowego Archicomu, nasza grupa tylko w2021 r. rozpocz-

nie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne znaszym strate-

gicznym celem osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera wsektorze mieszkaniowym.

SZANOWNI AKCJONARIUSZE,

PARTNERZY IKLIENCI,

Resi4Rent

Konsekwentnie rozwijamy Resi4Rent - największą prywatną ﬁrmę zmieszkaniami na wynajem wPol-

sce. Obecnie Resi4Rent ma wofercie blisko 1,8 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi iWarszawie.

W2021 r. oddamy do użytku kolejne 460 mieszkań irozpoczniemy budowę ponad 3 tys. kolejnych.

Docelowo, do 2025 r. Resi4Rent będzie oferować 10 tys. mieszkań wsześciu największych polskich

miastach – wWarszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku iPoznaniu.

Biura

Dział biurowy Echo Investment wubiegłym roku skupił się na zakończeniu zgodnie zzakładanymi ter-

minami budowanych biurowców oraz na zapewnieniu dla nich najemców. Oddaliśmy do użytkowania

pięć budynków ołącznej powierzchni ponad 125 tys. mkw. Na koniec roku ich średni poziom wy-

najęcia przekraczał 60%, aobecny poziom wynajęcia oraz prowadzone przez nas zaawansowane

rozmowy zbliżają ten wskaźnik do ok. 85%, co sprawia, że są one gotowe do sprzedaży.

Już wpierwszym kwartale 2021 r. sprzedaliśmy budynek Biura przy Willi wWarszawie, oraz pro-

wadzimy zaawansowane rozmowy osprzedaży kolejnych budynków. Nasze projekty biurowe nadal

zdobywają zaufanie instytucji ﬁnansowych ze względu na ich wysoką jakość icentralne lokalizacje

wróżnych miastach. W2020 r. pozyskaliśmy ﬁnansowanie na budowę projektów MidPoint71 we

Wrocławiu iFuzja wŁodzi włącznej wysokości ponad 90 mln EUR.

Nasza rma coraz bardziej koncentruje się na sektorze mieszkaniowym.

Mieszkania na sprzedaż oraz na wynajem stanowią dziś około jednej

czwartej wartości naszych aktywów. Naszą ambicją jest zwiększać

ich udział, co wynika zdużych perspektyw dla tego sektora wPolsce

oraz potrzeby niższego zewnętrznego nansowania tego biznesu.

Pozytywnym wynikiem tej strategii będzie niższy poziom zadłużenia

całej Grupy.

Po snalizowaniu zakupu pakietu większościowego Archicomu, nasza

grupa tylko w2021 r. rozpocznie budowę 7 tys. mieszkań na sprzedaż

oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne znaszym strategicznym celem

osiągnięcia pozycji ogólnopolskiego lidera wsektorze mieszkaniowym.

Nieruchomości handlowo-rozrywkowe

Sektor handlowy najdotkliwiej ucierpiał podczas pandemii, głównie zpowodu trzech lock-downów

oraz wciąż przedłużanych ograniczeń. Priorytetem naszych działów leasingu izarządzania było -

inadal jest - porozumienie się znajemcami co do zasad powrotu centrów handlowych do normal-

nego działania. Poprzez akcje marketingowe oraz konsekwentne budowanie marki, mamy nadzieję

na szybkie odbudowanie odwiedzalności iobrotów Libero oraz Galerii Młociny, wścisłej współpracy

znaszymi najemcami.

Najważniejszym wydarzeniem dla naszych projektów handlowych w2020 r. było otwarcie pierwszego

wPolsce sklepu Primark wwarszawskiej Galerii Młociny. Był to jeden znajbardziej wyczekiwanych

debiutów na polskim rynku, który zdecydowanie wzmacnia atrakcyjność tego projektu. Sprowadzenie

marki do Polski to

jeden znajwiększych sukcesów działu leasingowego Echo Investment.

W2020 r. zakończona również została komercjalizacja powierzchni handlowo-rozrywkowej Browa-

rów Warszawskich. Najemcy wykańczają swoje lokale i– znaszym wsparciem – przygotowują się

do rozpoczęcia działalności.

Sytuacja nansowa

Sytuacja ﬁnansowa Echo Investment jest stabilna. W2020 r. wypracowaliśmy ponad 122 mln zł

skonsolidowanego zysku netto, ana koniec okresu mieliśmy na kontach zgromadzone 327 mln zł.

W2020 r. kupiliśmy atrakcyjne nieruchomości zprzeznaczeniem pod zabudowę opotencjale ok. 275

tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej iusługowej. Ztak mocną sytuacją ﬁnansową iimponującym

bankiem ziemi jesteśmy gotowi do realizacji naszej strategii.

Zachęcam Państwa do szczegółowego zapoznania się znaszym raportem ﬁnansowym za 2020 r.

Zpoważaniem

Nicklas Lindberg

Prezes Echo Investment

CZĘŚĆ 1

SPRAWOZDANIE

ZARZĄDU

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy Echo Invest-

ment jest budowa, wynajem isprzedaż nieruchomości handlo-

wych ibiurowych, budowa isprzedaż inwestycji mieszkanio-

wych, atakże obrót nieruchomościami.

Spółka matka – Echo Investment S.A. zsiedzibą wKielcach,

przy al. Solidarności 36 – została zarejestrowana wKielcach

30 czerwca 1994r. ijest spółką akcyjną wpisaną do Krajowego

Rejestru Sądowego pod numerem 0000007025 przez Sąd Re-

jonowy wKielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru

Sądowego.

Akcje Spółki od 5 marca 1996r. są notowane na Giełdzie Papie-

rów Wartościowych wWarszawie, branża wg rynku regulowane-

go – WIG-Nieruchomości. Jednostką dominującą jest Lisala Sp.

zo.o., ajednostką dominującą najwyższego szczebla grupy jest

WING IHC Zrt. Czas trwania Spółki jest nieograniczony.

Podstawowe informacje

oSpółce iGrupie



Kielce

1996 rok

Debiut Echo Investment

na GPW

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zarząd

Nicklas

Lindberg

Prezes

Maciej

Drozd

Wiceprezes

ds. nansowych

Artur

Langner

Wiceprezes

Marcin

Materny

Członek Zarządu

Rafał

Mazurczak

Członek Zarządu

Waldemar

Olbryk

Członek Zarządu

Małgorzata

Turek

Członek Zarządu

Życiorysy członków zarządu są opi-

sane wsekcji „Ład korporacyjny”

na str. 114.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Margaret

Dezse

Niezależny Członek

Rady Nadzorczej

Przewodnicząca

Komitetu Audytu

Rada Nadzorcza

Noah M.

Steinberg

Przewodniczący

Tibor

Veres

Wiceprzewodniczący

Sławomir

Jędrzejczyk

Niezależny Członek

Rady Nadzorczej

Wiceprzewodniczący

Komitetu Audytu

Maciej

Dyjas

Członek Rady

Nadzorczej

Nebil

Senman

Członek Rady

Nadzorczej

Członek Komitetu

Audytu

Bence

Sass

Członek Rady

Nadzorczej

Péter

Kocsis

Członek Rady

Nadzorczej

Życiorysy członków zarządu są opi-

sane wsekcji „Ład korporacyjny”

na str. 119.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Strategia Rentownego

Wzrostu wdziałaniu



Zarząd Echo Investment wporozumieniu zRadą Nadzorczą

przygotował iwdrożył w2016r. „strategię rentownego wzro-

stu”. Zgodnie znią, Echo Investment przyspieszyło obrót kapi-

tałem, awzwiązku ztym wypracowuje wyższe stopy zwrotu.

Spółka dzieli się zakcjonariuszami wypracowanym zyskiem

wpostaci regularnych dywidend. Nasza strategia opiera się na

następujących ﬁlarach:

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

POZYCJA LIDERA Podjęte działania

Echo Investment jest największą pod względem liczby

ipowierzchni realizowanych projektów ﬁrmą deweloperską

działającą wPolsce. Jesteśmy aktywni wtrzech sektorach

nieruchomości: biurowym, handlowym imieszkaniowym

– włączając nowy sektor mieszkań na wynajem. Strategia

rentownego wzrostu zakłada, że Echo Investment będzie

należało do czołówki deweloperów wkażdym ztych

sektorów osobno. Duża skala działalności pozwoli na

optymalne wykorzystanie zasobów.

• Wzmacnianie pozycji wsektorze mieszkaniowym:

zwiększenie udziału wrynku zpoziomu sprzedaży ok. 600

mieszkań do 2015r. do ok. 1 570 mieszkań w2020 r.;

• Zakup w2021r. pakietu większościowego akcji dewelopera

mieszkaniowego Archicom, dzięki czemu grupa wchodzi

do trójki największych deweloperów sprzedających

mieszkania oraz zajmuje pozycję lidera pod względem

liczby budowanych mieszkań (łącznie zResi4Rent);

• Przygotowanie inwestycji mieszkaniowych pozwalających

na dalsze awanse wrankingu;

• Rozwój wsektorze mieszkań na wynajem, poprzez spółkę

Resi4Rent, we współpracy zrenomowanym partnerem

ﬁnansowym;

• Utrzymywanie pozycji lidera na rynku biurowym (pod

względem powierzchni wbudowie iprzygotowaniu,

atakże wynajmu);

• Poszukiwanie nowych nisz biznesowych m.in. wnajmie

krótkoterminowym (poprzez rozwój spółki CitySpace);

• Utrzymanie silnej pozycji wsektorze handlowym (pod

względem innowacyjności oraz relacji znajemcami);

• Wzmacnianie przewagi konkurencyjnej poprzez

przygotowanie ibudowanie projektów wielofunkcyjnych,

wymagający łączenia różnych kompetencji iszybsze

realizowanie inwestycji.

DUŻE, WIELOFUNKCYJNE PROJEKTY Podjęte działania

Wieloletnie doświadczenie Echo Investment wtrzech

sektorach nieruchomości daje przewagę konkurencyjną,

polegającą na umiejętności realizowania dużych,

wielofunkcyjnych imiastotwórczych projektów. Dzięki temu

Grupa może kupować większe tereny, których jednostkowa

cena jest niższa akonkurencja kupujących znacznie

mniejsza. Łączenie funkcji pozwala na szybsze zakończenie

projektu oraz kompleksowe projektowanie przestrzeni

miejskiej.

• Budowa inwestycji łączących funkcje biurową, handlową,

rozrywkową imieszkaniową – Browary Warszawskie, Moje

Miejsce (Beethovena) iReset wWarszawie oraz projektu

Fuzja wŁodzi przy bardzo dobrym odbiorze społecznym;

• Przygotowanie kolejnych inwestycji odużej skali

urbanistycznej m.in. przy ul. Towarowej 22 wWarszawie,

Wita Stwosza wKrakowie, Opieńskiego wPoznaniu,

KEN wWarszawie, Kapelanka wKrakowie iWidzewskiej

wŁodzi;

• Umowa przedwstępna na zakup projektu na Służewcu

Przemysłowym (Empark);

• Poszukiwanie kolejnych dużych terenów oprzeznaczeniu

wielofunkcyjnym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

STRATEGIA RENTOWNEGO WZROSTU

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA Podjęte działania

Przyjęty model biznesowy zakłada skupienie się na

działalności deweloperskiej, na którą składają się takie

czynności, jak zakup działki (nieruchomości), przygotowanie

projektu, budowa, sprzedaż mieszkań, wynajem iaktywne

zarządzanie inwestycjami komercyjnymi wcelu podniesienia

ich wartości isprzedaż przygotowanych biurowców oraz

centrów handlowych woptymalnym czasie zpunktu

widzenia możliwej do osiągnięcia stopy zwrotu, zarządzania

kapitałem ioczekiwań oraz trendów rynkowych. Echo

Investment nie chce być długoterminowym właścicielem

wybudowanych inwestycji, aprzychody zczynszów

biurowych lub handlowych stanowią mniejszą część

przychodów ogółem. Nieruchomości mieszkaniowe

ikomercyjne wbudowie stanowią największą wartość

aktywów Grupy.

• Wydzielenie pracujących aktywów biurowych ihandlowych

w2016r. do osobnej spółki EPP isprzedaż wszystkich jej

udziałów wlatach 2016-2018;

• Sprzedaż biurowców icentrów handlowych woptymalnym

momencie zpunktu widzenia możliwej do uzyskania

stopy zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań itrendów

rynkowych – wtym także wtrakcie budowy lub wszybkim

czasie po jej zakończeniu;

• Prowadzenie procesu sprzedaży inwestycji mieszkanio-

wych wtaki sposób, by wmomencie oddania do użytku

80% lokali było sprzedane;

• Świadczenie usług deweloperskich dla zewnętrznych ﬁrm

za wynagrodzeniem.

SKUPIENIE SIĘ NA POLSCE Podjęte działania

To największy kraj oraz rynek nieruchomości wEuropie

Środkowo-Wschodniej. Echo Investment, jako podmiot

działający tu od ponad dwóch dekad, zna doskonale jego

potencjał, realia izasady funkcjonowania. Firma skupia

się na realizowaniu projektów wsiedmiu najważniejszych

miastach kraju, które są jednocześnie najbardziej

atrakcyjnymi ipłynnymi rynkami nieruchomości: Warszawie,

Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach, Krakowie

iŁodzi.

• Zakup nieruchomości pod przyszłe projekty wyłącznie

wsiedmiu największych miastach Polski;

• Sprzedaż wszystkich działek zlokalizowanych poza Polską;

• Sprzedaż aktywów spoza głównej działalności (m.in.

wCzęstochowie, Kielcach, Krakowie, Koszalinie, Lublinie,

Poznaniu, Słupsku iWarszawie).

WSPÓŁPRACA ZE SPRAWDZONYMI PARTNERAMI Podjęte działania

Echo Investment ceni długotrwałe relacje biznesowe ze

sprawdzonymi partnerami, które tworzą synergie dla obu

stron. Działalność deweloperska Echo Investment jest

komplementarna wobec działalności tych podmiotów.

Taka współpraca ułatwia rozszerzanie skali działalności,

przyspiesza realizację inwestycji iogranicza ryzyka. Echo

Investment inwestuje wspólnie zpartnerami wprojekty

wymagające większego zaangażowania ﬁnansowego,

świadczy im usługi (deweloperskie, wynajmu, etc.) oraz

zapewnia pierwszeństwo wzakupie gotowych aktywów na

rynkowych warunkach. Wszystkie istotne umowy pomiędzy

Echo Investment ajego partnerami są dyskutowane

iaprobowane przez Radę Nadzorczą.

• Partnerstwo zEPP przy dużych ikapitałochłonnych

projektach handlowych iwielofunkcyjnych (Galeria

Młociny, Towarowa 22 wWarszawie), wktórych Echo ma

30% udziałów iprowadzi proces deweloperski ileasingowy

za wynagrodzeniem;

• Partnerstwo zglobalnym zarządcą funduszy przy

rozwijaniu Resi4Rent, wktórym Echo Investment ma 30%

udziałów idla którego świadczy usługi przygotowania

iprowadzenia inwestycji za wynagrodzenie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

BUDOWA

ZAKUP DZIAŁEK

GOTÓWKA

DYWIDENDA

POZWOLENIA,

PROJEKT

ARCHITEKTONICZNY

SPRZEDAŻ

MARKETING

WYNAJEM,

AKTYWNE ZARZĄDZANIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

KOMERCYJNYMI

Model biznesowy

Grupa Echo Investment jest organizatorem całego

procesu inwestycyjnego projektu nieruchomościo-

wego, od zakupu nieruchomości, przez uzyskiwanie

decyzji administracyjnych, organizację ﬁnansowa-

nia, nadzór nad budową, aż do wynajmu, oddania

obiektu do użytku, aktywne zarządzanie nim wcelu

podniesienia wartości, podjęcia decyzji osprzedaży

izrealizowania sprzedaży woptymalnym momen-

cie zpunktu widzenia możliwej do uzyskania stopy

zwrotu, zarządzania kapitałem, oczekiwań itrendów

rynkowych. Czynności te wykonuje w większości

przypadków poprzez zależne od siebie spółki celo-

we. Podstawowa działalność Echo Investment dzieli

się na następujące segmenty:

budowa, wynajem, aktywne zarządzanie wcelu

podniesienia wartości isprzedaż biurowców,

budowa, wynajem, aktywne zarządzanie wcelu

podniesienia wartości isprzedaż centrów han-

dlowych,

3. budowa isprzedaż lokali mieszkalnych,

4. świadczenie usług (generalny wykonawca, inwe-

stor zastępczy, wynajem, konsulting iinne).



Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Wybrane dane ﬁnansowe Grupy

Kapitałowej Echo Investment



SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE

GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT

wtys. PLN wtys. EURO

stan na

31.12.2020

stan na

31.12.2019

stan na

31.12.2020

stan na

31.12.2019

Przychody ze sprzedaży 1 212 854 880 133 271 077 204 596

Zysk operacyjny 338 167 450 153 75 582 104 643

Zysk (strata) brutto 176 612 398 188 39 473 92 563

Zysk za rok obrotowy przypadający akcjonariuszom

jednostki dominującej

122 093 299 532 27 288 69 629

Przepływy pieniężne netto zdziałalności operacyjnej (70 736) (82 396) (15 810) (19 154)

Przepływy pieniężne netto zdziałalności inwestycyjnej (752 895) (132 358) (168 275) (30 768)

Przepływy pieniężne netto zdziałalności ﬁnansowej 658 433 267 517 147 162 62 187

Przepływy pieniężne netto, razem (165 198) 52 763 (36 922) 12 265

Aktywa razem 5 630 796 4 810 429 1 220 160 1 129 606

Kapitał własny przypisany akcjonariuszom jednostki

dominującej

1 684 685 1 562 365 365 061 366 882

Zobowiązania długoterminowe 1 939 376 1 970 451 420 251 462 710

Zobowiązania krótkoterminowe 2 006 861 1 277 735 434 875 300 043

Liczba akcji 412 690 582 412 690 582 412 690 582 412 690 582

Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą 0,30 0,73 0,07 0,17

Wartość księgowa na jedną akcję 4,08 3,62 0,88 0,85

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

2018

2 769

2 935

2019

Podstawowe wielkości

ekonomiczno-ﬁnansowe ujawnione

wrocznych sprawozdaniach

ﬁnansowych Spółki oraz Grupy

Echo Investment S.A.



 

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

AKTYWA IPASYWA

– Aktywa trwałe

– Aktywa obrotowe

– Aktywa przeznaczone

do sprzedaży

STRUKTURA AKTYWÓW

23%

72%

28%

3 281 tys. PLN

49%

28%

5 631 tys. PLN

WARTOŚĆ AKTYWÓW

MLN PLN

5 631

2020

3 281

2020

2018

3 892

4 810

2019

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

STRUKTURA AKTYWÓW TRWAŁYCH

STRUKTURA AKTYWÓW OBROTOWYCH

STRUKTURA PASYWÓW

– Inwestycje wjednostkach zależnych,

współzależnych istowarzyszonych

– Inwestycje wjednostkach stowarzyszonych iwspól-

nych przedsięwzięciach

– Długoterminowe aktywa nansowe

– Nieruchomości inwestycyjne

– Nieruchomości inwestycyjne wbudowie

– Udzielone pożyczki

– Pozostałe

– Zapasy

– Należności handlowe ipozostałe

– Udzielone pożyczki

– Krótkoterminowe aktywa nansowe

– Należności ztytułu pozostałych podatków

– Środki pieniężne iich ekwiwalenty

– Pozostałe

– Kapitał własny

– Zobowiązania długoterminowe

– Zobowiązania krótkoterminowe

– Zobowiązania dotyczące aktywów

przeznaczonych do sprzedaży



















40%

32%

28%

12%

32%

35%

46%

13%

2 368 tys. PLN

22%

20%

912 tys. PLN

40%

3 281 tys. PLN

50%

28%

11%

2 765 tys. PLN

58%

29%

35%

20%

1 596 tys. PLN

5 631 tys. PLN

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa Echo Investment

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

0,1

0,05

2018 2019

2018

2019

RACHUNEK ZYSKÓW ISTRAT

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

MLN PLN

1 213

2020

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK OPERACYJNY

MLN PLN

144

2020

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK BRUTTO MLN PLN

2020

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK NETTO MLN PLN

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

ZYSK NETTO

NA JEDNĄ AKCJĘ PLN

0,14

2020

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

713

2018

880

2019

2018 2019

404

450

2018 2019

338

2020

2019

2017

2020

0,74 0,73

2018 2019

0,3

2020

122

2020

305 300

2018 2019

2020

177

2018 2019

424

398

2018

430

313

2019

330

2020

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

PRZEPŁYWY

PIENIĘŻNE MLN PLN

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

ZDZIAŁALNOŚCI

OPERACYJNEJ MLN PLN

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

ZDZIAŁALNOŚCI

INWESTYCYJNEJ MLN PLN

Echo Investment S.A.

Grupa Kapitałowa Echo Investment

-286

203

-41

– zdziałalności operacyjnej

– zdziałalności inwestycyjnej

– zdziałalności nansowej

– 2018

– 2019

– 2020

– 2018

– 2019

– 2020

-753

-39

-132

-71

142

-82

-753

658

-71

-41

138

-286

282

-70

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

-340

268

-466

114

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

ZDZIAŁALNOŚCI

FINANSOWEJ MLN PLN

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

– 2018

– 2019

– 2020

203

658

Echo Investment S.A. Grupa Kapitałowa Echo Investment

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

– Aktywa

– Zobowiązania

PRZYPISANIE AKTYWÓW IZOBOWIĄZAŃ DO SEGMENTÓW W2020R.

MLN PLN

Biura

2 944

1 195

Centra handlowe

976

409

Mieszkania

1 180

435

Nieprzypisane

329

1 798

Resi4Rent

203

8,7

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

5 631 mlnpln

Łączna wartość aktywów na

31.12.2020 r.

3 946 mln pln

Łączna wartość zobowiązań na

31.12.2020 r.

PRZYPISANIE AKTYWÓW

DO SEGMENTÓW TYS. PLN

31.12.2020 31.12.2019

Mieszkania 1 179 869 1065493

Biura 2 943 537 2027505

Centra handlowe 975 625 954277

Resi4Rent 202 765 326788

Nieprzypisane 329 000 436366

Razem 5 630 796 4810429

PRZYPISANIE ZOBOWIĄZAŃ

DO SEGMENTÓW TYS. PLN

31.12.2020 31.12.2019

Mieszkania 534 817 435065

Biura 1 195 128 724347

Centra handlowe 409 463 373026

Resi4Rent 8 674 210265

Nieprzypisane 1 798 155 1505484

Razem 3 946 237 3248186

Segmenty operacyjne

Grupy Kapitałowej



Wszystkie pozycje zawierają dane proporcjonal-

ne do udziałów grupy Echo Investment wdanych

przedsięwzięciach.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PRZYPISANIE KOSZTU WŁASNEGO

SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW

TYS. PLN

1.01.2020

– 31.12.2020

1.01.2019

- 31.12.2019

Mieszkania (564 165) (401 728)

Biura (82 565) (57459)

Centra handlowe (21 923) (54245)

Resi4Rent (273 049) (91 168)

Pozostałe (27 321) (72 530)

Razem (969 023) (677130)

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW

ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW

TYS. PLN

1.01.2020

– 31.12.2020

1.01.2019

- 31.12.2019

Mieszkania 728 694 555 521

Biura 116 573 76558

Centra handlowe 55 653 72511

Resi4Rent 286 998 97 894

Pozostałe 24 936 77 649

Razem 1 212 854 880133

PRZYPISANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY IKOSZTÓW

WŁASNYCH SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW ZA 2020R.

TYS. PLN

PRZYPISANIE ZYSKU STRATY BRUTTO

ZE SPRZEDAŻY DO SEGMENTÓW

TYS. PLN

1.01.2020

- 31.12.2020

1.01.2019

- 31.12.2019

Mieszkania 164 529 153 793

Biura 34 007 19099

Centra handlowe 33 730 18266

Resi4Rent 13 950 6 726

Pozostałe (2 385) 5 119

Razem 243 831 203003

– Zysk brutto ze

sprzedaży

– Koszt własny sprzedaży

– Przychody łącznie

164 529

564 165

728 694

82 565

21923

273 049

27321

34 007

33730

13 950

2 385

116 573

55 653

286 998

24 936

1 212 854

Mieszkania Biura

Centra handlowe

Resi4Rent

Pozostałe Przychody łącznie

WPŁYW SEGMENTÓW NA ZYSK BRUTTO,

ZUWZGLĘDNIENIEM WPŁYWU RÓŻNIC KURSOWYCH

Stan na

31.12.2020

Mieszkania

Biura

Centra

handlowe Resi4Rent Nieprzypisane

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 243 831 164 531 34 007 33 730 13 949 (2 385)

Zysk (strata) znieruchomości inwestycyjnych 228 985 - 216 426 12 717 - (158)

Udział wzyskach (stratach) jednostek

stowarzyszonych iwspólnych przedsięwzięć

(9 567) - - (42 501) 32 934 -

Zysk (strata) na pochodnych instrumentach

ﬁnansowych

(21 176) - (19 321) (8) - (1 847)

Zysk (strata) zróżnic kursowych (83 904) (3 820) (45 685) (24 085) - (10 314)

Zysk brutto segmentu 358 170 160 711 185 428 (20 147) 46 882 (14 704)

Udział segmentu wzysku brutto 100% 45% 52% -6% 13% -4%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Struktura EchoInvestmentS.A.

iopis akcji

. Opis akcji

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A.

dzieli się na 412 690 582 akcji zwykłych

na okaziciela serii A, B, C, D, E iF. Żadna

zakcji nie posiada ograniczonych praw.

Kapitał zakładowy Spółki, czyli war-

tość nominalna wszystkich akcji, wynosi

20 635 tys. zł izostał opłacony gotówką.

Wartość nominalna jednej akcji to 0,05 zł.

Liczba akcji jest równa liczbie głosów na

Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.

Papiery wartościowe wyemitowane przez

Echo Investment S.A. nie dają specjalnych

uprawnień kontrolnych ich posiadaczom.

Spółka Echo Investment S.A. nie posiada

informacji oograniczeniach wwykony

waniu prawa głosu, ani wprzenoszeniu

praw własności przez posiadaczy jej pa-

pierów wartościowych.

. Akcjonariat

Głównym akcjonariuszem Echo Invest-

ment S.A. jest spółka Lisala Sp. zo.o.,

która jest kontrolowana przez węgierski

Wing IHC Zrt.

Dane o strukturze akcjonariatu na

31grudnia 2020r. oraz na dzień prze

kazania raportu wynikają zpowiadomień

od akcjonariuszy iinformacji oskładzie

portfeli OFE na 31 grudnia 2020 r.



AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ

5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.

– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy

Grin Real Estate)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander

– Nicklas Lindberg – prezes zarządu

– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu

– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej

– Pozostali akcjonariusze

Liczba akcji:

272 375 784 –

55 833 698 –

27 350 695 –

538 676 –

221 765 –

44 000 –

56 325 964 –



66%

6.63%

13.53%

0.13%

0.05%

0.01%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Stan posiadania akcji iobligacji

Echo Investment S.A. przez osoby

zarządzające inadzorujące

Według najlepszej wiedzy Spółki, spo-

śród osób sprawujących wEcho Invest-

ment S.A. funkcje zarządcze lub nadzor-

cze, akcjonariuszami iobligatariuszami

Spółki są Nicklas Lindberg, prezes za

rządu, Maciej Drozd – wiceprezes ds.

Według najlepszej wiedzy Spółki, żaden

zpozostałych członków Zarządu iRady

Nadzorczej nie jest bezpośrednio ani po-

średnio akcjonariuszem lub obligatariu-

szem Spółki na dzień publikacji raportu,



STAN POSIADANIA AKCJI ECHO INVESTMENT S.A.

PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU IRADY NADZORCZEJ

NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Nazwisko /

Stanowisko worganach Spółki Liczba posiadanych akcji

Udział wkapitale

igłosach na WZA

Nicklas Lindberg

Prezes zarządu

538 676 0,13%

Maciej Drozd

Wiceprezes Zarządu

221 765 0,05%

Péter Kocsis

Członek Rady Nadzorczej

44 000 0,01%

STAN POSIADANIA OBLIGACJI ECHO INVESTMENT S.A.

PRZEZ CZŁONKÓW ZARZĄDU IRADY NADZORCZEJ

NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Nazwisko /

Stanowisko worganach Spółki Liczba posiadanych obligacji

Nicklas Lindberg

Prezes zarządu

219 (kod ECH0721)

229 (kod ECH1022)

Maciej Drozd

Wiceprezes Zarządu

219 (kod ECH0522)

369 (kod ECH0721)

50 (kod ECH0923)

316 (kod ECH1022)

ﬁnansowych oraz Péter Kocsis, członek

rady nadzorczej. Péter Kocsis poinformo-

wał Spółkę ozakupie jej akcji 14 sierpnia

2020r. Według najlepszej wiedzy Spółki,

wcześniej Péter Kocsis nie posiadał akcji

iobligacji Echo Investment S.A.

nie był nim 31 grudnia 2020r. iw2020r.

nie zawierał żadnych transakcji, których

przedmiotem były akcje lub obligacje

Spółki.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Najważniejsze zdarzenia oraz

znaczące dla działalności Spółki

iGrupy umowy zawarte w2020r.

. Zmiany wskładzie rady nadzorczej

Wnastępstwie sprzedaży 56% akcji icałkowitego wycofania się zakcjonariatu Echo Investment

funduszy PIMCO iOaktree Capital Management, 13 grudnia 2019r. zzasiadania wradzie nad-

zorczej ze skutkiem natychmiastowym zrezygnowali Karim Khairallah – dotychczasowy prze-

wodniczący rady nadzorczej, Laurent Luccioni – wiceprzewodniczący oraz Sebastian A. Zilles

– członek rady nadzorczej. Wzwiązku ztym, Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy,

które odbyło się 9 stycznia 2020r. powołało do rady nadzorczej Noaha Steinberga, któremu

powierzyło funkcję przewodniczącego, Tibora Veresa, który został wiceprzewodniczącym oraz

Pétera Kocsisa iBence’aSassa, którzy zostali członkami rady nadzorczej bieżącej kadencji. Nowi

członkowie rady nadzorczej są związani zwęgierską ﬁrmą Wing, która jest nowym głównym

akcjonariuszem Echo Investment.

Wzwiązku zrezygnacją zzasiadania wradzie nadzorczej Marka Abramsona oraz odwołaniem

Stefana Kawalca, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy z13 sierpnia 2020r. powołało

do rady Margaret Dezse oraz Sła womira Jędrzejczyka, jako niezależnych członków rady nadzor-

czej. Nowi członkowie Rady Nadzorczej weszli również do Komitetu Audytu: Margaret Dezse jako

przewodni cząca, natomiast Sławomir Jędrzejczyk - jako wice przewodniczący.

Ponadto Rada Nadzorcza powołała Komitet Inwe stycyjny, którego zadaniem będzie bieżąca

ocena działań zzakresu zakupów isprzedaży aktywów, planów ﬁnansowania, wdrażania strategii

sprzedaży aktywów oraz realizacji planów inwestycyjnych na podstawie zatwierdzonego budżetu

rocznego. Wskład Komitetu Inwestycyjnego weszli Noah M. Steinberg, Maciej Dyjas, Péter Kocsis,

Bence Sass iNebil Senman.

. Ogłoszenie przez Wing wezwania do sprzedaży dodatkowych

10,04% akcji Echo Investment

Wrezultacie pośredniego przekroczenia przez Wing progu 33% akcji igłosów na walnym zgro-

madzeniu akcjonariuszy Echo Investment, węgierska ﬁrma ogłosiła 3 lutego 2020r. wezwanie

do zapisywania się na sprzedaż dodatkowych 41 444 928 akcji Echo Investment, uprawniających

do wykonywania 10,04% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu spółki, po cenie 4,65

zł za akcję. Zapisy trwały od 21 lutego 2020r. izakończyły się 18 marca 2020r. Wrezultacie

wezwania, Wing osiągnął próg 66% akcji igłosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Echo

Investment. Wwezwaniu pośredniczyło Santander Biuro Maklerskie.

. Zakup trzech nieruchomości zcentrami handlowymi pierwszej

generacji wKrakowie, Łodzi iPoznaniu

Echo Investment podpisało 1 grudnia 2020r. umowy zakupu działek wPoznaniu przy ul. Opień-

skiego, Łodzi przy ul. Widzewskiej oraz wKrakowie przy ul. Kapelanka. Grunty należące do spółek

zgrupy Tesco są doskonale zlokalizowane iidealnie wpisują się wstrategię Echo Investment

rozwoju mieszkaniowej części biznesu. Deweloper planuje przeznaczyć wszystkie działki pod za-

budowę wielofunkcyjną. Powstanie na niej ok 4 tys. mieszkań, powierzchnia handlowo-usługowa,

natomiast wKrakowie – także biurowa. Do czasu rozpoczęcia robót budowlanych istniejącymi

centrami handlowymi będzie zarządzało Echo Investment. Łączna powierzchnia nieruchomości

gruntowych, będących przedmiotem transakcji, wynosi około 190 tys. mkw. Cena netto wyniosła

łącznie 41,6 mln EUR.



4 tys.

Tyle mieszkań może zbudować

Echo Investment na terenach

przejmowanych od Tesco wŁodzi,

Krakowie iPoznaniu

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Kompleks

Browarów

Warszawskich

wWarszawie

To kolejna transakcja Echo Investment zTesco. Pod koniec ubiegłego roku spółka odkupiła od

sieci handlowej teren wWarszawie przy al. Komisji Edukacji Narodowej, obok stacji metra Kabaty.

. Zakończenie prac budowlanych wkompleksie Browarów

Warszawskich

W2020r. Echo Investment zakończyło prawie wszystkie prace budowlane wkompleksie Browary

Warszawskie. Na 2021r. pozostało jedynie wykonanie prac wykończeniowych whistorycznych

budynkach, ostatnie nasadzenia roślin oraz aranżacja przestrzeni publicznych.

Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na użytkowanie 15 kwietnia 2020r. Już pracu-

ją wnim klienci WeWork oraz ﬁrma Accenture. Biura przy Warzelni otrzymały pozwolenie na

użytkowanie 1 września iaktualnie pracują wnim kancelaria prawna Allen & Overy oraz Grupa

Żywiec. Wlipcu 2020r. pozwolenie na użytkowanie otrzymał także budynek zmieszkaniami na

wynajem Resi4Rent Warszawa Browary, który we wrześniu został przejęty przez docelowego

właściciela - platformę Resi4Rent. Znajduje się wnim 450 mieszkań, zktórych obecnie około 80%

jest już wynajęte. Pozwolenie na użytkowanie kolejnego budynku - Apartamentów przy Warzelni

(Browary Warszawskie E) – zostało wydane wpaździerniku. Wbudynku znajduje się 81 mieszkań

owysokim standardzie, które są już wykańczane przez nabywców.

Browary Warszawskie to pierwsza miastotwórcza, wielofunkcyjna inwestycja Echo Investment,

nazywana „destination”. Jest ona kompleksem łączącym funkcję mieszkaniową, biurową oraz

handlowo-rozrywkową, który powstaje na blisko 4,5 hektarowej działce wkwartale ulic Grzy-

bowska, Krochmalna, Wronia iChłodna.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Emisja obligacji ołącznej wartości 150 mln zł oraz nabycie obligacji

wcelu umorzenia

Wramach Programu Emisji Obligacji do maksymalnej kwoty 1 mld zł we współpracy zmBankiem

S.A., 2 czerwca 2020r. Echo Investment wyemitowało obligacje dla inwestorów instytucjonalnych

ołącznej wartości 150 mln zł. Wartość nominalna oraz cena emisyjna jednej obligacji wynosi

10tys. zł. Obligacje zostały wyemitowane na okres kończący się 31 maja 2024r. Ich oprocen-

towanie ustalone zostało woparciu ozmienną stawkę WIBOR 6M powiększoną omarżę dla

inwestorów. Odsetki wypłacone będą wokresach półrocznych. Wykup obligacji nastąpi wdniu

wykupu po wartości nominalnej. Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone. Obligacje zostały

wprowadzone do obrotu walternatywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych wWarszawie S.A.

Jednocześnie 1 czerwca 2020r. spółka nabyła wcelu umorzenia 1 005 sztuk obligacji wła-

snych oznaczonych kodem ISIN PLECHPS00258, 9 340 sztuk obligacji oznaczonych kodem

PLECHPS00282 oraz 349 sztuk obligacji oznaczonych kodem PLECHPS00308. Jednostkowa

wartość nominalna każdej obligacji wynosiła 10 tys. zł.

. Pozyskanie kredytu na budowę biurowca MidPoint71

Echo Investment pozyskało 22 lipca 2020r. kredyt na budowę biurowca MidPoint71, który po-

wstaje we Wrocławiu przy ul. Powstańców Śląskich. PKO Bank Polski udzielił Echo Investment

54,4mln EUR kredytu budowlanego, atakże 7 mln zł kredytu VAT. Po zakończeniu budowy, kre-

dyt budowalny zostanie skonwertowany na inwestycyjny. Całkowity okres ﬁnansowania kończy

się 30 czerwca 2026 r.

MidPoint71, który powstaje przy ul. Powstańców Śląskich będzie miał 37 tys. mkw. powierzchni

biurowej. Jego budowa wystartowała pod koniec 2019r., apierwsi najemcy wprowadzą się do

budynku wczwartym kwartale 2021r. Jednym znich będzie ﬁrma Pyszne.pl, która przeniesie do

MidPoint71 swoją wrocławską siedzibę izajmie 3,5 tys. mkw. Wparterach biurowca znajdą się

punkty usługowe, restauracja oraz wygodne przestrzenie wspólne. Za projekt architektoniczny

tego czternastokondygnacyjnego budynku odpowiada pracownia Medusa Group.

Echo Investment inwestuje we Wrocławiu od 15 lat, aMidPoint71 to już ósma biurowa inwestycja

ﬁrmy wtym mieście, po budynkach Aquarius Business House, Nobilis, Sagittarius Business House,

West Gate czy West Link. Przy ul. Na Ostatnim Groszu w2020r. zakończyła się również budowa

pierwszego etapu kompleksu West 4 Business Hub.

MidPoint71

we Wrocławiu

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Echo Investment wyemitowało czteroletnie obligacje

kuponowe na łączną kwotę 100 mln zł, które zostały

objęte przez Fundusz Inwestycyjny PKO Parasolowy

– FIO. Obligacje kuponowe na okaziciela zapadają

5 sierpnia 2024r. Ich oprocentowanie ustalone jest

woparciu ozmienną stawkę sześciomiesięcznego

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo

Investment odbyło się 13 sierpnia 2020 r. Wzięli

wnim udział akcjonariusze uprawnieni do ponad

86% głosów. Akcjonariusze jednogłośnie zatwierdzili

sprawozdania Zarządu zdziałalności Echo Invest-

ment S.A. ijej Grupy za 2019 r., atakże jednostkowe

iskonsolidowane sprawozdania ﬁnansowe. ZWZA

zdecydowało również o przeznaczeniu zysku za

2019r., wnastępujący sposób:

−

zysk netto osiągnięty przez Spółkę w zakoń-

czonym roku obrotowym 2019 w wysokości

21412312,65 zł został przeznaczony do podziału

między wszystkich akcjonariuszy;

−

zysk przeznaczony do podziału powiększony

okwotę 184 932 978,35 zł pochodzącą zFundu-

szu Dywidendowego (łącznie 206 345 291 zł) zo-

stał przeznaczony do podziału między wszystkich

akcjonariuszy;

−

na poczet dywidendy zaliczona została kwota

206 345 291 zł, wypłacona 21 października 2019r.

tytułem zaliczki dywidendowej;

Zarząd Echo Investment 3 września 2020r. zawarł

umowę emisyjną zBankiem Polska Kasa Opieki S.A.,

ustanawiająca program emisji niezabezpieczonych

obligacji zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty

wyemitowanych iniewykupionych obligacji wyno-

szącej 100 mln EUR.

Obligacje emitowane w ramach Programu Emisji

będą proponowane do nabycia bez konieczności

sporządzania prospektu ani memorandum informa-

cyjnego. Wdniu emisji obligacje będą rejestrowane

wdepozycie prowadzonym przez Krajowy Depo-

zyt Papierów Wartościowych S.A. ibędą podlegały

wprowadzeniu do obrotu walternatywnym systemie

obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów Warto-

ściowych wWarszawie S.A.

Obligacje będą emitowane jako niezabezpieczo-

ne obligacje zwykłe na okaziciela, denominowane

weuro ioprocentowane według stałej lub zmiennej

stopy procentowej ookresie zapadalności nie dłuż-

szym niż 5 lat. Ostateczne parametry obligacji będą

WIBOR powiększoną omarżę. Odsetki wypłacone

będą wokresach półrocznych. Wyemitowane obli-

gacje nie są zabezpieczone isą notowane walterna-

tywnym systemie obrotu prowadzonym przez Giełdę

Papierów Wartościowych wWarszawie.

−

dywidenda odpowiada wysokości wypłaconej

zaliczki dywidendowej, wzwiązku zczym zdecy-

dowano, że Spółka nie będzie wypłacać dodat-

kowych środków zzysku za rok obrotowy 2019.

Wkolejnych uchwałach akcjonariusze udzielili abso-

lutorium zwykonania obowiązków wszystkim człon-

kom zarządu irady nadzorczej oraz dokonało zmian

wradzie nadzorczej, m.in. wzwiązku zrezygnacją

Marka Abramsona. WZA odwołało zrady nadzorczej

Stefana Kawalca ipowołało Margaret Dezse oraz Sła-

womira Jędrzejczyka, jako niezależnych członków

rady nadzorczej.

ZWZA wprowadziło również kilka zmian wstatucie

spółki. Wynikają one m.in. znowych regulacji lub

mają charakter porządkowy. Do istotnych wprowa-

dzonych zmian należy m.in. nadanie radzie nadzor-

czej uprawnień do przyjmowania rocznych budże-

tów ibiznesplanów dla spółki oraz jej podmiotów

zależnych. Akcjonariusze przyjęli także politykę

wynagrodzeń członków zarządu irady nadzorczej.

ustalane wdrodze rozmów z inwestorami ibędą

podlegały zatwierdzeniu przez zarząd spółki.

Obligacje denominowane weuro pomogą ustabili-

zować bilans Echo Investment pod względem wa

hań kursowych. Znacząca część aktywów Grupy to

budowane igotowe nieruchomości komercyjne de-

nominowane na rynku weuro. Po stronie pasywów

zadłużenie weuro jest proporcjonalnie mniejsze,

przez co wyniki grupy są zniekształcane przez wa-

hania kursów.

Echo Investment wyemitowało pierwszą transzę

obligacji denominowanych weuro 23 października.

Wartość emisji wyniosła 40 mln EUR, atermin zapa-

dalności to 23 października 2024r. Oprocentowanie

obligacji ustalone zostało woparciu ostałą stopę

procentową wynoszącą 4,5% wskali roku. Odsetki

wypłacone będą wokresach półrocznych. Wdniu

emisji obligacje przydzielono 41 inwestorom insty-

tucjonalnym.

. Emisja 100 mln zł obligacji dla inwestora instytucjonalnego

. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

. Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych weuro

ipierwsza emisja obligacji

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Kredyt na budowę biurowców

wprojekcie Fuzja wŁodzi

Echo Investment pozyskało kredyt na budowę trzech

biurowców wchodzących wskład wielofunkcyjnej

Fuzji wŁodzi. Zgodnie zumową, Bank Pekao udzieli

Echo Investment blisko 34 mln EUR kredytu budow-

lanego iinwestycyjnego, oraz 10 mln zł kredytu VAT.

Całkowity okres ﬁnansowania kończy się 31 stycz-

nia 2026r. Umowa została podpisana 17 listopada

2020r.

Głównym najemcą dwóch już realizowanych biu-

rowców jest Fujitsu Poland Global Delivery Cen-

ter – jeden znajwiększych na świecie dostawców

infrastruktur iwsparcia informatycznego. Budynki

wkomponują się wcałość powstającej przestrzeni

miejskiej Fuzji. Częścią jednego znich będzie wpi-

sana do rejestru zabytków ściana, pozostałość po

budynku bielnika, magla wodnego oraz suszarni. Bu-

dynki zostały zaprojektowane zgodnie zwytyczny-

mi certyﬁkatu BREEAM, będą też budowane iużyt-

kowane zposzanowaniem środowiska, co znajdzie

swoje odzwierciedlenie m. in. wniskim zużyciu ener-

gii iniskiej emisji do atmosfery, atakże zastosowaniu

przyjaznych dla otoczenia materiałów budowlanych

iwykończeniowych.

Bank Pekao jest wieloletnim partnerem Echo Invest-

ment, ﬁnansującym projekty deweloperskie spółki,

wtym budowę Biur przy Willi iBiur przy Warzelni

wkompleksie Browary Warszawskie.

Budowa biurowców wFuzji wŁodzi, gdzie siedzibę będzie miała rma Fujitsu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Znaczące zdarzenia

podacie bilansowej

. Zawarcie przedwstępnej umowy

nabycia pakietu większościowego

akcji spółki Archicom S.A.

Zarząd Echo Investment zawarł 17 lutego 2021 r.

zDorotą Jarodzką-Śródką, Kazimierzem Śródką oraz

Rafałem Jarodzkim przedwstępną umowę nabycia

pakietu akcji Archicom S.A., stanowiących łącznie

około 66,01% kapitału zakładowego iuprawniających

łącznie do około 65,99% ogółu głosów. Cena za akcje

wynosić będzie 425 mln zł. Echo Investment zapłaci

237 mln zł wdniu zawarcia transakcji, apozostałe 188

mln zł - wwyemitowanych obligacjach oterminie za-

padalności 3,5 r., oprocentowanych według rocznej

stopy 5%. Zawarcie umowy przyrzeczonej izamknię-

cie transakcji nastąpi pod warunkiem zgody Prezesa

Urzędu Ochrony Konkurencji iKonsumentów.

Ztransakcji zostanie wyłączona działalność dewelo-

perska prowadzona poza aglomeracją wrocławską

idwoma projektami deweloperskimi wKrakowie oraz

studio architektoniczne – aktywa te pozostaną wrę-

kach sprzedających. Projekty deweloperskie zostaną

odsprzedane na rzecz Doroty Jarodzkej-Śródki oraz

Rafała Jarodzkiego za 131 mln zł (płatne wdwóch

ratach), natomiast studio projektowe - na rzecz Do-

roty Jarodzkej-Śródki oraz Kazimierza Śródki za

2,4 mln zł.

Dodatkowo, wdniu zamknięcia transakcji zostanie

zawarta umowa opcji, na podstawie której Echo

Investment S.A. lub podmiot wskazany przez spół-



kę będzie uprawniony do zakupu pozostałych wrę-

kach sprzedających akcji Archicom S.A., stanowią-

cych 8,31% kapitału zakładowego uprawniających

do 13,32% ogółu głosów na walnym zgromadzeniu.

Opcja będzie możliwa do wykorzystania do 15 marca

2023 r.

Na koniec 2020r. we Wrocławiu oraz Krakowie Ar-

chicom miał około 2 tys. mieszkań wbudowie oraz

4,2 tys. mieszkań wprzygotowaniu. Po sﬁnalizowa-

niu transakcji grupa Echo-Archicom będzie najwięk-

szym deweloperem mieszkaniowym wPolsce – tylko

w2021r. rozpocznie łącznie budowę 7 tys. mieszkań

na sprzedaż oraz na wynajem. Przejęcie jest zgodne

ze strategicznym celem Echo Investment, jakim jest

osiągnięcie pozycji ogólnopolskiego lidera wsekto-

rze mieszkaniowym.

Archicom działa głównie na dolnośląskim rynku, aod

2016r. jest notowany na Giełdzie Papierów Warto-

ściowych. Firma wyrosła zrodzinnego biura projek-

towego ima na swoim koncie 160 zrealizowanych

inwestycji, w tym m.in. rewitalizowany kompleks

Browarów Wrocławskich, wielokrotnie nagradzane

osiedle Olimpia Port, atakże pierwsze we Wrocła-

wiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom jest sil-

ną, rozpoznawalną marką zblisko 15% udziałem we

wrocławskim rynku mieszkaniowym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Sprzedaż budynku Biura przy Willi

Grupa Echo Investment zawarła 11 marca 2021r. osta-

teczną umowę sprzedaży budynku Biura przy Willi,

który należy do kompleksu Browary Warszawskie.

Kupującym jest KGAL Group, wiodący niezależny za-

rządzający inwestycjami iaktywami. Budynek został

sprzedany za około 86,7 miliona EUR.

Wartość transakcji została pomniejszona m.in. okwo-

tę wartości okresów bezczynszowych, częściową

wartość skapitalizowanych czynszów od powierzchni

nieprzekazanych najemcom, wartość prac aranżacyj-

nych, atakże oinne koszty. Wrezultacie, cena płatna

na zamknięciu wyniosła 69,3 mln EUR powiększona

oVAT. Po przekazaniu powierzchni wszystkim najem-

com cena zostanie podwyższona do kwoty 76,6 mln

EUR powiększone oVAT. Dodatkowo sprzedający

otrzymał osobne wynagrodzenie związane zrealiza-

cją prac aranżacyjnych na powierzchniach najemców

oraz zusuwaniem usterek włącznej wysokości 4,6

mln EUR powiększone oVAT.

Wramach transakcji strony zawarły również umowę

gwarancji jakości budynku oraz umowę gwarancji

czynszowych. Ta druga przewiduje gwarancję na

rzecz kupującego pokrycia przez sprzedawcę płat-

ności czynszowych oraz opłat eksploatacyjnych dla

poszczególnych części budynku, które jeszcze nie

zostały wynajęte oraz które zostały wynajęte, ale

wstosunku do nich zostały zastosowane obniżki

czynszu lub okresy bezczynszowe.

Budynek Biur przy Willi otrzymał pozwolenie na

użytkowanie wkwietniu 2020 roku ijest wpełni wy-

najęty przez m.in. WeWork, Accenture ikawiarnię

Etno Cafe, która zajmuje parter budynku. Wkrótce

wprowadzą się tu także renomowana instytucja ﬁ-

nansowa oraz Echo Investment, awprzyziemiu za-

cznie działać znana restauracja śródziemnomorska.

Budynek Biur przy Willi ma 13. pięter, 55 m wysokości

oraz 16,6 tys. mkw. powierzchni najmu. Znajduje się

wbezpośrednim sąsiedztwie odrestaurowanej Willi

Schielego, historycznego domu dawnego właściciela

browaru ijest usytuowany obok wejścia do Browa-

rów Warszawskich.

Budynek Biur przy

Willi wkompleksie

Browarów Warszaw-

skich wWarszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Emisja obligacji ołącznej wartości

195 mln zł

Inwestorzy instytucjonalni objęli 17 marca 2021r. obli-

gacje Echo Investment ołącznej wartości 195 mln zł.

Pozyskane wten sposób ﬁnansowanie zostanie prze-

znaczone na rozwój ﬁrmy, wszczególności wper-

spektywicznym sektorze mieszkaniowym.

Obligacje mają 4 lata zapadalności. Ich oprocento-

wanie ustalone zostało woparciu ozmienną stawkę

WIBOR 6M powiększoną omarżę dla inwestorów.

Agentem nowej emisji jest mBank S.A. Pieniądze po-

zyskane zemisji obligacji Echo Investment planuje

wykorzystać na ﬁnansowanie rozwoju biznesu oraz

spłatę obligacji zapadających na koniec Ikwartału

tego roku.

Wyemitowane obligacje nie są zabezpieczone izo-

staną wprowadzone do obrotu walternatywnym

systemie obrotu warszawskiej Giełdy Papierów War-

tościowych.

Wzwiązku zemisją obligacji, Spółka nabyła wcelu

umorzenia 1 475 sztuk obligacji własnych o war-

tości nominalnej 10.000 PLN każda (kod ISIN

PLECHPS00225).

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Segment mieszkaniowy – opis

rynku oraz osiągnięcia biznesowe

Grupy Echo Investment

. Rynek mieszkaniowy wPolsce

Sprzedaż nowych mieszkań wsześciu największych

aglomeracjach Polski (w Warszawie, Krakowie,

Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu iŁodzi) w2020r.

przekroczyła 53 tys. To oznacza 19% spadku wpo-

równaniu do 2019 r., ale analitycy JLL podkreślają,

że wdobie pandemii jest to wynik wyjątkowo dobry,

zwłaszcza biorąc pod uwagę drugą, znacznie groź-

niejszą falę pandemii irecesję wgospodarce.

Nowa podaż w2020r. była o4,4 tys. niższa od licz-

by sprzedanych mieszkań. Deweloperzy wprowadzili

do oferty wcałym roku o24% mniej mieszkań, niż

w2019r. To sprawiło, że na koniec grudnia ubiegłego

roku wofercie na rynku pierwotnym pozostawało

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna



Na tle innych branż gospodarki sektor mieszkaniowy

radzi sobie wtrudnej sytuacji doskonale. Dobra kon-

dycja, wjakiej branża deweloperska weszła w2020

r., pozwoliła ﬁrmom deweloperskim na podejmowa-

nie racjonalnych decyzji iszybkie dostosowanie me-

chanizmów działania do nowych warunków.

48 tys. nowych mieszkań. W porównaniu z koń-

cem 2019r. na żadnym zanalizowanych rynków nie

odnotowano spadku cen mieszkań pozostających

wofercie. Wujęciu rocznym, ceny najmniej wzrosły

wPoznaniu (3%), anajwięcej wKrakowie (12%).

2018

64,8

65,7

50,7

72,8

2017

67,5

48,3

2019

65,4

50,3

2020

48,5

– mieszkania sprzedane

– mieszkania wprowadzone do sprzedaży

– liczba mieszkań wofercie

Źródło: JLL

MIESZKANIA SPRZEDANE IWPROWADZONE DO SPRZEDAŻY

ORAZ WIELKOŚĆ OFERTY WTYS. SZTUK

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

– Warszawa

– Wrocław

– Poznań

– Kraków

– Trójmiasto

– Łódź

Źródło:

JLL

ŚREDNIE CENY MIESZKAŃ WPROWADZONYCH DO SPRZEDAŻY  TREND

PLN/1 MKW. ZVAT, WSTANDARDZIE DEWELOPERSKIM

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

Ceny

mieszkań

wPLN

2016

1Q 2Q 3Q 4Q

2017

1Q 2Q 3Q 4Q

2018

1Q 2Q 3Q 4Q

2019

1Q 2Q 3Q 4Q

2020

1Q 2Q 3Q 4Q

Oferta deweloperów wanalizowanych miastach wy-

nosiła na koniec 2020r. mniej więcej tyle, ile roczna

sprzedaż. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie wsku-

tek wyraźnego wyhamowania nowej podaży, oferta

wynosiła mniej, niż dziewięciomiesięczna sprzedaż.

Według ekspertów JLL, wiele wskazuje na to, że

w2021r. popyt utrzyma się na poziomie podobnym,

lub nieco większym, niż wubiegłym roku. Co ważne,

nie będzie to wymagało obniżania cen, dlatego że

na popyt nadal bardzo silnie wpływa chęć poprawy

warunków mieszkaniowych Polaków (szczególnie

wkontekście obawy okolejne lock-downy), stopy

procentowe bliskie zeru oraz wysoka inﬂacja, które

powodują, że pieniądze zdepozytów wbankach są

przenoszone m.in. na rynek nieruchomości.

Ważnym sygnałem świadczącym odobrych perspek-

tywach rynku mieszkaniowego wPolsce jest rosnąca

liczba profesjonalnych podmiotów, które zamierza-

ją zbudować tu portfele mieszkań na wynajem. Ich

zainteresowanie potwierdza opinię opolskim ryn-

ku mieszkaniowym jako ostabilnym ibezpiecznym

miejscu dla lokowania kapitału. WPolsce w2020r.

odnotowaliśmy transakcje owartości około 260 mln

EUR, które ulokowane zostały zarówno wsegmen-

cie mieszkań na wynajem jak idomów studenckich.

JLL podkreśla, że na koniec roku wzaawansowanych

negocjacjach były transakcje oznaczącej wartości,

które powinny się sﬁnalizować wpierwszych miesią-

cach 2021r. Jej analitycy oszacowali, że na koniec

ubiegłego roku liczba mieszkań wsektorze najmu

instytucjonalnego wynosiła ok. 4,5 tys., akolejne 17

tys. znajdowało się wbudowie lub przygotowaniu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

.. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie mieszkań na

sprzedaż

W 2020r. Echo Investment pobiło dwa rekordy:

sprzedaży iprzekazań mieszkań klientom. Jej sprze-

dawcy podpisali zklientami 1570 umów sprzedaży,

czym przebili zeszłoroczny wynik o16%. Jednocze-

śnie klienci odebrali klucze do 1505 gotowych miesz-

kań, co zkolei oznacza 19% wzrostu wporównaniu

z2019r. Wsamym czwartym kwartale 2020r. sprze-

daż wyniosła 464 lokali, aprzekazania - 792.

PROJEKTY MIESZKANIOWE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH

BUDOWA ROZPOCZĘŁA SIĘ W2020 R.

Projekt iadres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowana data

zakończenia

Osiedle Krk I

Kraków, ul. Zapolskiej

9 800 218 IV kw. 2021

Osiedle Krk II

Kraków, ul. Zapolskiej

9 800 218 II kw. 2022

Bonarka Living I

Kraków, ul. Puszkarska

8 000 143 IV kw. 2021

Osiedle Jarzębinowe VIII

Łódź, ul. Okopowa

6 100 101 IV kw. 2021

Fuzja II

Łódź, ul. Tymienieckiego

12 400 240 II kw. 2022

Osiedle Enter Ia

Poznań, ul. Naramowice

6 400 118 IV kw. 2021

Stacja Wola II

Warszawa, ul. Ordona

13 700 249 II kw. 2022

Razem 66 200 1 287

PROJEKTY MIESZKANIOWE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH

BUDOWA ZAKOŃCZYŁA SIĘ W2020 R.

Projekt iadres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Data

zakończenia

Fuzja I

Łódź, ul. Tymienieckiego

14 300 282 IV kw. 2020

Osiedle Jarzębinowe VI

Łódź, ul. Okopowa

3 300 52 Ikw. 2020

Osiedle Jarzębinowe VII

Łódź, ul. Okopowa

6 100 105 IV kw. 2020

Apartamenty przy Warzelni

(Browary Warszawskie E)

ul. Grzybowska

5 700 81 IV kw. 2020

Stacja 3.0

Wrocław, ul. Mińska

12 100 242 IV kw. 2020

Osiedle Reset II

Warszawa, ul. Taśmowa

12 200 255 III kw. 2020

Apartamenty Esencja

ul. Grabary

12 400 260 IV kw. 2020

Widoki Mokotów

Warszawa, ul. Puławska

4 800 79 II kw. 2020

Moje Miejsce

Warszawa, ul. Beethovena

13 300 251 II kw. 2020

Osiedle Jaśminowe IV

Poznań, ul. Sielawy

5 300 103 Ikw. 2020

Ogrody Graua

Wrocław, ul. Gdańska

4 000 57 II kw. 2020

Razem 73 900 1 767

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Pandemia zmieniła dotychczasowe społeczne przy-

zwyczajenia i sposoby korzystania zprzestrzeni,

co ma przełożenie na projektowanie ibudowanie

mieszkań. Po kilkutygodniowej analizie zachowań

i potrzeb mieszkańców miast, projektanci Echo

Investment przystosowali budowane projekty miesz-

kaniowe do nowych warunków ioczekiwań klientów.

Zaproponowane zostały rozwiązania, które podno-

szą poziom bezpieczeństwa, m.in. specjalna aplika-

cja, która identyﬁkuje mieszkańców, automatycznie

otwiera im drzwi oraz wzywa windę, która zawiezie

ich na ich piętro – bez potrzeby dotykania przyci-

sków wprzestrzeni wspólnej. Przy projektowaniu

iaranżacji mieszkań, znacznie większą uwagę ar

chitekci Echo Investment przykładają do możliwo-

ści łatwego zaadaptowania przestrzeni na potrzeby

domowego biura.

Przez ostatnie 25 lat Echo Investment zbudowała

89 projektów mieszkaniowych zprawie 10 tys. lokali

iw2020 r., jako jedna zniewielu ﬁrm deweloperskich

wPolsce, zwiększyła liczbę sprzedanych mieszkań.

Jej pierwsza inwestycja powstała wKielcach przy

ulicy Manifestu Lipcowego, anajbardziej rozpozna-

walne projekty spółki to m.in. Małe Naramowice

Rynek wPoznaniu, Kościuszki Apartments wKra

kowie, Apartamenty przy Warzelni wwielofunkcyj-

nym kompleksie Browary Warszawskie czy Fuzja,

która jest częścią rewitalizowanego kompleksu po

dawnych zakładach Scheiblera wŁodzi.

18 lutego 2021 r. Echo Investment podpisało

przedwstępną umowę zakupu pakietu 66% akcji

wrocławskiej ﬁrmy Archicom od jej założycieli. Po

sﬁnalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom bę-

dzie największym deweloperem mieszkaniowym

wPolsce – tylko w2021r. rozpocznie łącznie budo-

wę 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem.

Przejęcie jest zgodne ze strategicznym celem Echo

Investment, jakim jest osiągnięcie pozycji ogólnopol

skiego lidera wsektorze mieszkaniowym.

Na koniec 2020r. we Wrocławiu oraz Krakowie Ar-

chicom miał około 2 tys. mieszkań wbudowie oraz

4,2 tys. mieszkań wprzygotowaniu. Biuro projekto-

we, zktórego wyrósł Archicom, oraz pozostałe akty-

wa winnych miastach nie są przedmiotem transakcji.

Archicom od 1986r. działa głównie na dolnośląskim

rynku, aod 2016r. jest notowany na Giełdzie Pa-

pierów Wartościowych. Firma wyrosła zrodzinnego

biura projektowego ima na swoim koncie 160 zre-

alizowanych inwestycji, wtym m.in. rewitalizowany

kompleks Browarów Wrocławskich, wielokrotnie na-

gradzane osiedle Olimpia Port, atakże pierwsze we

Wrocławiu ekskluzywne Lofty Platinum. Archicom

jest silną, rozpoznawalną marką zblisko 15% udzia-

łem we wrocławskim rynku mieszkaniowym. Obie

spółki będą tu działać wramach wspólnej strate-

gii iwjednej grupie kapitałowej. Połączenie sił obu

spółek umacnia grupę wpozycji najsilniejszego de-

welopera onajwiększym potencjale we Wrocławiu.

SPRZEDAŻ IPRZEKAZANIA MIESZKAŃ

ECHO INVESTMENT SZTUKI

– Sprzedaż

– Przekazania

2018

986

935

2019

1 357

1 263

2020

1 570

1 505

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Resi4Rent Warszawa Browary – pierwszy gotowy projekt Resi4Rent wWarszawie

. Osiągnięcia grupy Echo

Investment na rynku mieszkań

nawynajem

Oblisko tysiąc mieszkań powiększyła się oferta Re-

si4Rent w2020r. Firma odebrała od Echo Invest

ment trzy nowo wybudowane projekty – R4R Wro-

cław Kępa Mieszczańska, R4R Warszawa Browary

iR4R Warszawa Woronicza. Paradoksalnie sytuacja

pandemii wsparła tempo wynajmu mieszkań Re-

si4Rent. Część osób planujących zakup mieszkania

odłożyło transakcję wczasie i– dopóki ich sytuacja

zawodowa się nie ustabilizuje – zdecydowało się na

wynajem mieszkania od instytucji.

Resi4Rent to największa prywatna ﬁrma wynajmują-

ca mieszkania wabonamencie, która należy w30%

do Echo Investment. Pozostałe 70% jej udziałów na-

leży do globalnego funduszu. Echo Investment jest

również odpowiedzialne za przygotowanie ibudowę

projektów Resi4Rent.

Obecnie Resi4Rent ma wofercie ponad 1,8 tys. miesz-

kań we Wrocławiu, Łodzi iWarszawie. Wpierwszym

kwartale 2021 r. platforma powiększyła się o372

mieszkania wprojekcie R4R Warszawa Taśmowa,

które już traﬁły do wynajmu. Spółka ma obecnie

pięć projektów wtrakcie budowy, wktórych powsta-

nie ok. 1,2 tys. lokali. Docelowo, do 2025r. będzie

oferować 10 tys. mieszkań wsześciu największych

polskich miastach – wWarszawie, Krakowie, Łodzi,

Wrocławiu, Gdańsku iPoznaniu.

Każde mieszkanie Resi4Rent jest wykończone, wy-

posażone wpodstawowe meble kuchenne, sprzęt

AGD, ana życzenie najemcy także wdodatkowe me-

ble. Wcenie najmu lokatorzy mają możliwość korzy-

stania zsieci Wi-Fi, dedykowane biuro obsługi oraz

dostęp do panelu ze wszystkimi istotnymi informa-

cjami oumowie, eksploatacji iusługach dla najemcy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Segment biurowy – opis rynku

oraz osiągnięcia biznesowe

Grupy Echo Investment

. Rynek biurowy wPolsce

Warszawa

Rok 2020, ze względu na globalną pandemię, ce-

chował się nieprzewidywalnością iwyzwaniami. Od

marca pracownicy większości ﬁrm przeszli na tryb

pracy zdalnej. Wkolejnych miesiącach zauważalny

był trend powrotów do biur - wrozmaitych trybach.

W wielu przypadkach jednak praca z domu się

sprawdziła, co spowodowało dużo pytań dotyczą-

cych przyszłego sposobu pracy izapotrzebowania

na powierzchnię biurową.

Wubiegłym roku wWarszawie przybyło 314 tys.

mkw. powierzchni biurowej w16 projektach. Średni

poziom ich wynajęcia wchwili oddawania do użytku

wynosił 86%. Wposzukiwaniu oszczędności, znacz-

na liczba ﬁrm decydowała się na podnajem części

swojej powierzchni biurowej. Wyraźny wzrost liczby

takich ofert nie przełożył się jednak na zawieranie

transakcji – wcałym roku wten sposób wynajęto

jedynie 15,4 tys. mkw. powierzchni, czyli około 2,5%

całkowitego popytu.

Współczynnik niewynajętej powierzchni wWarsza-

wie wzrósł o2,2 p. proc., do 9,9%. Choć powoduje

Rynki regionalne

Analitycy JLL szacują, że w zapotrzebowanie na

przestrzenie biurowe w miastach regionalnych

wubiegłym roku było jedynie o16% niższe wporów-

naniu do 2019r. Niemniej jednak, popyt od począt-

ku kwietnia do końca grudnia 2020r. był aż o35%

niższy względem analogicznego okresu w2019r.

Współczynnik pustostanów wzrósł przez 2020r.

o3,2 p.p. Łączna powierzchnia budowanych biurow-

ców jest obecnie najniższa od ok. 5 lat.

Wyróżniającym się wPolsce trendem, który rozwi-

nął się wtrakcie pandemii, jest rosnąca liczba ofert

podnajmów. Na koniec 2020r. poza Warszawą było

blisko 150 tys. mkw. tego typu powierzchni, zczego

30% znajdowało się we Wrocławiu, 23% wKrakowie

i20% wTrójmieście. Dzięki zróżnicowaniu ofert od

niespełna 100 mkw. do nawet 11 tys. mkw., ztakich

ofert skorzystać mogą zarówno małe ﬁrmy, jak iduże

korporacje.

to presję na czynsze, to według obserwacji CBRE,

większość właścicieli utrzymuje wysokość czynszów

transakcyjnych, wykazując jednak większą elastycz-

ność ioferując dodatkowe zachęty.

Jeśli deweloperzy utrzymają tempo prowadzonych

inwestycji biurowych wWarszawie, to rynek powięk-

szy się w2021r. oblisko 8%. Analitycy CBRE spo-

dziewają się jednak znacznie mniejszej liczby ipo-

wierzchni budynków, których budowa rozpocznie

się wtym roku, co będzie racjonalną odpowiedzią

na wzrost współczynnika wolnej powierzchni, nie-

pewność co do rozwoju pandemii oraz jej wpływu

na decyzje najemców. Zdrugiej strony obserwowana

jest rosnąca liczba projektów czasowo wyłączonych

zużytkowania, by je gruntowanie zmodernizować –

głównie na Służewcu iwcentrum miasta.

Pozytywną dla rynku informacją jest stopniowe od-

blokowywanie decyzji najemców co do przedłużenia

najmu lub relokacji. Wśród takich podmiotów są mię-

dzynarodowe korporacje, które rozważają przenie-

sienie tu funkcji wspierających (nearsharing).

Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową poza

Warszawą w 2020 r. osiągnęło 582,2 tys. mkw.,

zczego 38% stanowiły renegocjacje umów. Jak za-

uważają analitycy JLL, już wczasie pandemii (2-4

kwartał 2020 r.) udział przedłużeń umów wynosił

49% - przy czym były to przedłużenia na krótsze

okresy niż wprzypadku relokacji. Co ciekawe, aż 41%

popytu generowały sektory IT itechnologii.

Na rynki regionalne traﬁło wubiegłym roku 36 no-

wych budynków ołącznej powierzchni 393,3 tys.

mkw. Wskaźnik pustostanów wośmiu największych

miastach Polski wynosi 12,7%, co oznacza 3,2 pp.

wzrostu wporównaniu do końca 2019r. M.in. ztego

powodu analitycy JLL zauważają presję na stawki

czynszów.

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna



Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GŁÓWNE RYNKI BIUROWE WPOLSCE  PODSTAWOWE

WSKAŹNIKI W2020 R.

Miasto

Istniejąca

powierzchnia

[mkw.]

Nowe budynki

[mkw.]

Powierzchnia

niewynajęta [%]

Popyt brutto

[mkw.]

Miesięczne

stawki czynszu

[EUR/mkw.]

Warszawa 5 912 500 314 000 9,9 602 000 18-24 EUR

(CBD)

Kraków 1 554 900 140 700 7,8 157 700 14-15,5 EUR

Wrocław 1 226 300 58 500 15 128 400 13,5-15 EUR

Katowice 589 700 61 300 9,2 65 000 13,6-14,5 EUR

Łódź 578 500 50 800 16,4 62 400 12,5-14 EUR

Źródło: JLL

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie biurowym

Dział biurowy Echo Investment wubiegłym roku sku-

pił się na zakończeniu zgodnie zzakładanymi termi-

nami budowanych biurowców oraz na zapewnieniu

dla nich najemców. Spółka oddała do użytkowania

pięć budynków ołącznej powierzchni ponad 125 tys.

mkw. Na koniec roku ich średni poziom wynajęcia

przekraczał 60%, aobecny poziom wynajęcia oraz

prowadzone zaawansowane rozmowy zbliżają ten

wskaźnik do ok. 85%. Wubiegłym roku najemca-

mi tych budynków stały się m.in.Synektik, SyzyGy

Warsaw iKan (Moje Miejsce, Warszawa), Sii Polska

(West 4 Business Hub, Wrocław) czy ABB iDaikin

(Face2Face, Katowice). Już wpierwszym kwartale

2021r. spółka sprzedała budynek Biura przy Willi,

oraz prowadzi zaawansowane rozmowy osprzedaży

kolejnych budynków.

Jednocześnie, ze względu na ostrożność ze strony

najemców, grupa w2020r. ograniczyła plany rozpo-

czynania nowych projektów. Rozpoczęła się jedna

budowa biurowca Fuzja wŁodzi, wktórym swoją

siedzibę będzie miało Fujitsu.

Więcej osprzedaży

Biur przy Willi znajduje

się wpunkcie 10.2 na

stronie 30

BIUROWCE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH BUDOWA

ROZPOCZĘŁA SIĘ W2020 R.

Projekt

Powierzchnia

najmu

Planowana data

zakończenia

Fuzja C iD

Łódź, ul. Tymienieckiego

19 900 Ikw. 2022

BIUROWCE ECHO INVESTMENT, KTÓRYCH BUDOWA

ZAKOŃCZYŁA SIĘ W2020 R.

Projekt

Powierzchnia

najmu

Planowana data

zakończenia

Biura przy Willi (Browary K)

Warszawa, ul. Grzybowska

16 700 II kw. 2020

Biura przy Warzelni (Browary GH)

Warszawa, ul. Grzybowska

29 000 III kw. 2020

West 4 Business Hub I

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu

15 600 III kw. 2020

Moje Miejsce II

Warszawa, ul. Beethovena

17 200 IV kw. 2020

Face 2 Face II

Katowice, ul. Grundmanna

26 400 IV kw. 2020

Razem 125 400

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Ul. Haberbuscha iSchielego wBrowarach Warszawskich.

Prowadzone przez Echo Investment projekty biuro-

we nadal zdobywają zaufanie instytucji ﬁnansowych,

mimo ostrożności związanej zpandemią. W2020r.

grupa pozyskała ﬁnansowanie na budowę projektów

MidPoint 71 we Wrocławiu iFuzja wŁodzi włącznej

wysokości ponad 90 mln EUR.

Pandemia sprawiła, że Echo Investment przeanalizo-

wało sposób projektowania iużywane rozwiązania,

które dostarcza najemcom wstandardzie. Wynikiem

było opracowanie standardu wyposażenia idecyzja,

że biurowce muszą mieć rozszerzony, dostosowany

do nowej rzeczywistości, pakiet rozwiązań, który za-

gwarantuje użytkownikom wyższy poziom bezpie-

czeństwa – Echo Pure Oce. Po dokonaniu starannej

analizy potrzeb najemców, deweloper postawił na

dostarczanie czystego izdrowego powietrza. Wra-

mach nowego standardu Echo Pure Oce kanały

wentylacyjne przestrzeni biurowych uzbrojone zo-

stały wsprawdzoną technologię RCI ActivePure, wy-

korzystywaną często wszpitalach. Echo Investment

to pierwszy deweloper w Polsce i Europie, który

wprowadził to rozwiązanie do projektów biurowych

na tak szeroką skalę. Technologia RCI ActivePure już

została zainstalowana wprojekcie West 4 Business

Hub we Wrocławiu, awnastępnej kolejności zosta-

nie zainstalowana wbudynkach React wŁodzi oraz

MidPoint71 we Wrocławiu.

Nawiązując współpracę z ﬁrmą ActivTek, Echo

Investment zainwestowało wsystem, który pozwala

zapewnić użytkownikom najwyższą jakość powie-

trza wewnętrznego zarówno wczasie pandemii, jak

ipo jej zakończeniu. Skupiło się na urządzeniach,

które powiązane są zsystemami wentylacyjnymi bu-

dynków, ponieważ to tymi kanałami może dojść do

transmisji chorobotwórczych drobnoustrojów.

Szczegóły dotyczące

udzielonych kredytów

są opisane wpunktach

9.6 i9.10 na stronach

26 i28.

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie biur elastycznych

(CitySpace)

CitySpace, operator biurowej powierzchni elastycz-

nej należący do Echo Investment, ma za sobą dobry

rok. Spółka kontynuowała ekspansję izwiększyła

zarządzaną powierzchnię o4,2 tys. mkw. i600 sta-

nowisk pracy. Wiąże się to zpowiększeniem biur Ci-

tySpace Tryton wGdańsku, CitySpace Beethovena

wWarszawie, CitySpace Nobilis we Wrocławiu oraz

CitySpace O3 wKrakowie.

Pandemia podniosła atrakcyjność elastycznych biur

dla najemców ipotencjalnych najemców. Nieprzewi-

dywalność co do jej rozwoju sprawia, że ﬁrmy cenią

większą elastyczność ikrótkoterminowe zobowią-

zania związane znajmem. Wzwiązku ztym, pod

koniec 2020r. CitySpace udostępniło klientom apli-

kację do zarządzania przestrzenią oraz rezerwacji

powierzchni bez konieczności zawierania umowy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Segment handlowy – opis rynku

oraz osiągnięcia biznesowe

Grupy Echo Investment

. Rynek nieruchomości handlowych

wPolsce

Sektor handlowy najdotkliwiej ucierpiał podczas

pandemii, głównie zpowodu trzech lock-downów

oraz wciąż przedłużanych ograniczeń. Pomimo to

w2020r. do użytku oddano blisko 260 tys. mkw.

powierzchni najmu wcentrach handlowych, co sta-

nowi wynik zbliżony do roku 2019. W2021r. ﬁrma

doradcza Colliers spodziewa się kolejnych 200-250

tys. mkw. oddanych do użytku.

W2020r. powstało 21 nowych obiektów, acztery

już istniejące zostały rozbudowane. Tym samym

podaż całkowita powierzchni wpolskich centrach

handlowych wzrosła do 12,2 mln mkw. powierzchni

najmu, zczego najwięcej znajduje się waglomeracji

warszawskiej (1,7 mln mkw.) oraz Górnego Śląska

iZagłębia (1,2 mln mkw.). Ubiegły rok przyniósł też

niewielki wzrost współczynnika pustostanów wcen-

trach handlowych.

Jednym zważniejszych trendów wrozwoju miast,

według analityków Colliers, są inwestycje wielofunk-

cyjne, jak oddane w2020 r. Elektrownia Powiśle

iBrowary Warszawskie wWarszawie czy Monopolis

wŁodzi. Wbudowie znajdują się następne tego ro-

dzaju inwestycje m.in. Fabryka Norblina wWarsza-

wie, Fuzja wŁodzi czy Młode Miasto wGdańsku.

Ubiegły rok upłynął także pod znakiem dynamicz-

nego rozwoju e-commerce, który będzie kontynu-

owany także wroku 2021. Sieci handlowe wykazały

się dużą elastycznością, opracowywały nowe mo-

dele sprzedaży ikomunikacji wielokanałowej oraz

zwiększały inwestycje wnowe technologie irozwój

różnych form dostaw. Działania te poskutkowały ob-

serwowaną wzmożoną aktywnością na platformach

sprzedażowych – szacuje się, że wydatki Polaków

na zakupy internetowe wzrosły w2020r. o31,4%

iprzekroczyły 15,3 mld EUR. Colliers uważa, że ﬁr-

my zbranży handlowej wnajbliższych latach coraz

częściej będą podejmować decyzje ooptymalizacji

kanałów dotarcia do klientów, koncentrując się na

powierzchni magazynowej irozwijaniu usług zzakre-

su e-commerce. Wskazują jednak, że wdalszym cią-

gu sieci handlowe rozwijać będą modele sprzedaży

ikomunikacji wielokanałowej (omnichannel), którego

ważnym kanałem pozostaną też sklepy stacjonarne.

Pomimo pandemii na wejście na polski rynek zde-

cydowało się wubiegłym roku około 15 sieci han-

dlowych, m.in. Urban Outﬁtters, Ulla Popken czy

Primark. Do marek debiutujących wubiegłym roku

wWarszawie zaliczają się również te zsektora pre-

mium tj. Patek Philipe, Giorgio Armani Beauty oraz

Carl Hansen & Son (branża meblarska). W2020r.

odnotowano również wprowadzenie na rynek no-

wych konceptów przez sieci obecne już wPolsce,

np. Falconerii (Calzedonia), Modivo (CCC) iFitanu.

com (Martes Sport). Wyjście zPolski zapowiedziały

natomiast sieci takie, jak: Salamander, Promod, Ca-

maieu iSportisimo.

Perspektywy

poszczególnych

sektorów

wnajbliższych

12 miesiącach

– Bardzo

optymistyczna

 – Optymistyczna

–Stabilna

–Pesymistyczna

– Bardzo

pesymistyczna



Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Galeria Młociny, Warszawa

. Osiągnięcia Echo Investment

wsegmencie nieruchomości

handlowych

Najważniejszym wydarzeniem 2020 r. dla całego

rynku handlowego, atakże dla Echo Investment,

było otwarcie pierwszego w Polsce sklepu Pri

mark wwarszawskiej Galerii Młociny. Był to jeden

znajbardziej wyczekiwanych debiutów na polskim

rynku, który od połowy sierpnia przyciąga do niej

rzesze klientów. Sprowadzenie marki do Polski to

jeden znajwiększych sukcesów działu leasingowego

Echo Investment. Warszawski sklep Primark zajmuje

blisko 3,7 tys. mkw. powierzchni handlowej na dwóch

piętrach Galerii Młociny, która należy do Echo Invest-

ment w30%. Pozostałe 70% jest kontrolowane przez

spółkę EPP.

Centra handlowe od roku to najbardziej poszko-

dowany przez pandemię segment nieruchomości.

Wprowadzane ograniczenia epidemiologiczne ogra-

niczają wnajtrudniejszych okresach funkcjonowanie

większości najemców centrów handlowych. Najbar-

dziej restrykcyjne ograniczenia, które powodowały

zamknięcie 75-80% najemców wcentrach handlo-

wych, obowiązywały od połowy marca do początku

maja, od 7 do 29 listopada, następnie 28 grudnia

2020r. do 31 stycznia 2021r. Ze względu na rosnącą

liczbę zakażeń, centra handlowe zostały znów za-

mknięte.

Wyzwaniem działów leasingu i zarządzania Echo

Investment było inadal jest porozumienie się zna-

jemcami co do zasad powrotu centrów handlowych

do normalnego działania. Pomimo trudnych nego-

cjacji oraz wielu kontrowersji na rynku, po pierwszym

lock-downie Echo Investment postawiło na możliwie

szybkie porozumienie się znajemcami wkatowic-

kim Libero oraz warszawskiej Galerii Młociny, oraz

jak najszybsze podjęcie działań, które doprowadzą

do powrotu działania obu projektów do poziomów

sprzed pandemii. Co ważne, wpierwszych dniach

funkcjonowania centrów handlowych, notowane

obroty były na poziomie wyższym niż spodziewa-

ne na podstawie doświadczeń innych krajów. Hi-

storycznie wysoki był też współczynnik konwersji,

czyli liczby odwiedzających do liczby dokonujących

transakcji. To pokazało odpowiedzialność klientów,

którzy przychodzą do sklepów żeby dokonać kon-

kretnych zakupów.

Zarówno zarządzający obydwoma galeriami, jak iich

najemcy mają świadomość nieprzewidzialności sytu-

acji. Obie strony zakładają powrót do negocjowania

długoterminowych aneksów wpołowie roku, kiedy

sytuacja dotycząca zakończenia epidemii powinna

być bardziej przewidywalna. Wówczas łatwiej będzie

też ocenić sytuację poszczególnych najemców, ich

plany restrukturyzacyjne irozwojowe.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Otwarcie pierwszego wPolsce sklepu Primark wGalerii Młociny wWarszawie jest jednym

znajważniejszych wydarzeń dla rynku handlowego w2020 r.

Oba obiekty skupiają się na działaniach marketingo-

wych, by wzmacniać świadomość marek. Działania

marketingowe wpierwszym etapie (do około po-

łowy roku) będą się skupiały tylko na zwiększeniu

wartości obrotów, natomiast dopiero wpóźniejszym

okresie - na działaniach wspierających odwiedzal-

ność. Ważne, że zdecydowana większość najemców

koncentruje się na utrzymaniu istniejących sklepów

iinnowacyjnego podejścia do sprzedaży.

W2020r. zakończona również została komercjali-

zacja Browarów Warszawskich. Dzięki podpisanym

umowom, do ﬂagowej warszawskiej inwestycji Echo

Investment dołączą m.in. operator hali gastrono-

micznej powstającej wzabytkowych piwnicach le-

żakowni, restauracje, cukiernie, kawiarnie, piekarnie

czy unikatowe punkty usługowe. Część handlowo-

-usługowa Browarów Warszawskich jest już wcało-

ści wynajęta. Najemcy wykańczają swoje lokale i– ze

wsparciem Echo Investment - przygotowują się do

otwarcia swojej działalności.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Nasi pracownicy ipolityka

różnorodności



. Nasi pracownicy

Siłą napędową Echo Investment są pracownicy, ich

różnorodne doświadczenia, kompetencje, wykształ-

cenie, sposób pracy i indywidualne podejście do

wykonywanych zadań. Stabilność zespołu, systema-

tyczne podnoszenie kompetencji, bieżące uzupeł-

nianie know-how zrynku idobre warunki zatrudnie-

nia ograniczają ryzyka, na jakie ﬁrma jest narażona.

Zarząd jest świadomy znaczenia różnorodności

wdoborze pracowników, wtym osób zajmujących

stanowiska kluczowych menedżerów. Wpodejmo-

wanych decyzjach personalnych dokłada starań by

uwzględnić elementy różnorodności, m.in. takie jak

doświadczenie zawodowe, kompetencje zarówno

funkcyjne jak iliderskie atakże różnice poglądów,

pochodzenia, płeć, wykształcenie czy wiek.

Na 31 grudnia 2020r. grupa Echo Investment za-

trudniała 455 pracowników etatowych. Wporów-

naniu ze stanem na 31 grudnia 2019r. zatrudnienie

wzrosło o2%. Przeciętny staż pracy wynosi obec-

nie około 7 lat. W2020r. zatrudniliśmy 49 osób,

apracę wgrupie wtym czasie zakończyło 36 osób.

Ponieważ mamy wielu pracowników oróżnorodnym

doświadczeniu iaspiracjach, to poszukiwanie osób

na nowe stanowiska rozpoczynamy od wewnętrznej

rekrutacji. W2020r. 36 naszych pracowników otrzy-

mało awans iwiększą odpowiedzialność.

Echo Investment cieszy się długim przeciętnym

stażem pracy zatrudnionych, równowagą pomiędzy

liczbą wieloletnich, doświadczonych pracowników,

aliczbą pracowników okrótkim stażu, różnorodno-

ścią wykształcenia kierunkowego, równowagą płci

oraz wysokim poziomem wykształcenia. Grupa za-

trudnia osiem osób zorzeczeniem oniepełnospraw-

ności.

Wramach rozwijania umiejętności miękkich na po-

czątku 2020r. kontynuowaliśmy cykl szkoleń zza-

kresu komunikacji iwspółpracy wewnątrz imiędzy

zespołami. Były one oparte m.in. omodel Insights

Discovery, który opisuje indywidualny styl działania

każdego pracownika.

Zrealizowaliśmy też program szkoleniowy dla działu

sprzedaży zdwoma ścieżkami rozwojowymi. Jedną

dedykowaną dla dla kierowników oraz drugą, skie-

rowaną do handlowców. Program interaktywnych

warsztatów powstał na bazie potrzeb biznesowych

izawierał praktyczne ćwiczenia, które opierały się

orealne sytuacje iwyzwania wpracy zzespołem

oraz pracy zklientem. Rok 2020 to również czas roz-

woju szkoleń wewnętrznych prowadzonych online.

Nasi pracownicy dzielili się wiedzą m.in. zzakresu

zmian wprawie budowlanym, bezpieczeństwa na

budowie oraz nowych systemów iprocedur. Dodat-

kowo przeprowadziliśmy webinar iwarsztaty zza-

kresu siły iodporności psychicznej, aby wyposażyć

managerów wnarzędzia do wzmacniania tej odpor-

ności wswoich zespołach. Jak co roku uczestniczyli-

śmy też wkonkursie Top Woman in Real Estate, tym

samym promując na rynku nieruchomości osiągnię-

cia kobiet pracujących wEcho Investment.

Strategia HR elastycznie dostosowywała się do po-

trzeb biznesowych. Umożliwiliśmy pracownikom

zcałej organizacji budowanie ścieżek kariery iroz-

wój kompetencji poprzez promowanie transferów

wewnętrznych iwspieranie relokacji do nowych ze-

społów iprojektów wsegmencie mieszkaniowym,

który się dynamicznie rozwija. Tym samym zapew-

niliśmy rozwój kompetencji, które są worganizacji

potrzebne: elastyczności, otwartości na zmianę, sze-

rokiej perspektywy biznesowej, atakże poszerzanie

doświadczeń ipogłębianie niezbędnych kompetencji

specjalistycznych.

Od marca 2020r. prowadziliśmy intensywne działa-

nia wcelu zapewnienia bezpieczeństwa iwsparcia

dla pracowników, przy jednoczesnym zapewnieniu

maksymalnej efektywności iciągłości biznesowej.

Wtrakcie całego okresu pandemii zapewnialiśmy

dostępność środków higieny we wszystkich naszych

lokalizacjach, dostosowaliśmy organizację pracy do

konieczności zachowania dystansu, wprowadziliśmy

zmiany wnaszej przestrzeni biurowej. Wsposób

ciągły prowadziliśmy kampanię informacyjną iedu-

kacyjną dla pracowników, promocję bezpiecznych

zachowań, szkolenia dla managerów oraz szerokie

wsparcie odnośnie postępowania wprzypadku za-

chorowania, kontaktów zinstytucjami publicznymi,

wprowadzanych przepisów iograniczeń oraz zasad

kwarantanny iizolacji. Wramach wsparcia dla pra-

cowników oraz zapewnienia najwyższych standar-

dów bezpieczeństwa, od początku trwania pandemii

zapewnialiśmy iorganizowaliśmy testy dla wszyst-

Tylu pracowników dostało w2020r. awans

Tylu pracowników zatrudniliśmy w2020 r.

PODZIAŁ PRACOWNIKÓW GRUPY ECHO INVESTMENT

WG PŁCI

50% 50 %

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Polityka różnorodności

Działamy na jednym znajbardziej wymagających

rynków pracy wPolsce, dlatego zarządzamy organi-

zacją koncentrując się na czerpaniu zróżnorodności,

budowaniu otwartości oraz włączaniu naszych pra-

cowników wbudowanie wartości ﬁrmy. Nasi pracow-

nicy stale dzielą się umiejętnościami iwiedzą, aby

osiągać najlepsze wyniki, bez względu na to czym

igdzie się zajmują. Budujemy kulturę współpracy,

bo to ona daje nam siłę ipozwala osiągać sukcesy.

Rozwijamy otwartą, integrującą kulturę pracy, doce-

niając wkład wszystkich pracowników. Wierzymy, że

każdy dzieli się znami swoim wyjątkowym sposo-

bem patrzenia na świat, talentami idoświadczeniem,

atakże własnym podejściem ipasją wpracy.

Prowadzenie skomplikowanych inwestycji wcałej

Polsce wymaga zespołu ozróżnicowanych doświad-

czeniach, wiedzy iumiejętnościach. Dlatego zatrud-

niamy ludzi zróżnych środowisk, bez względu na ich

rasę, płeć, wiek, status społeczny, religię, orientację

seksualną, poglądy polityczne, niepełnosprawność

czy stan cywilny. Dbamy ozwiększenie udziału ko-

biet na stanowiskach wpływających na kierunek

rozwoju naszej organizacji. Staramy się owiększe

zróżnicowanie iotwartość organizacji, ale ostateczne

decyzje ozatrudnieniu danej osoby podejmujemy

woparciu ojej umiejętności, ponieważ naszym prio-

rytetem jest zatrudnianie izatrzymywanie najlep-

szych. Zasady powoływania organów Spółki reguluje

natomiast Statut iKodeks spółek handlowych.

kich pracowników, którzy mieli kontakty zosobami

zakażonymi wirusem SARS-COV-2, niezależnie od

poziomu stanowiska worganizacji, awokresie je-

siennym także regularne cotygodniowe testy prze-

siewowe dla zespołów obsługujących klientów ze-

wnętrznych.

Już na początku pandemii został powołany sztab

kryzysowy zudziałem prezesa iprzygotowana pro-

cedura bezpieczeństwa. Kluczowe piony biznesowe

przygotowały plan kontynuacji biznesu, wktórym

zapewniły minimalizację ryzyk poprzez przygoto-

wanie komunikacji kryzysowej, zapewnienie zastę-

powalności pracowników iopracowanie lokalnych

procedur postępowania.

7 lat

Tyle wynosi średni staż pracy pracownika grupy

Echo Investment

455

Tylu pracowników etatowych zatrudniała gru pa

Echo Investment na 31 grudnia 2020r.

– poniżej 30 lat

– 30-50 lat

– powyżej 50 lat

PODZIAŁ PRACOWNIKÓW GRUPY ECHO INVESTMENT

WG WIEKU



69%

17%

14%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Polityka wynagradzania

Echo Investment buduje swoją politykę wy-

nagradzania woparciu ozasady Kodeksu

Postępowania:

−

§ 1.1 Wszystkie spółki zgrupy Echo Invest-

ment są odpowiedzialne za rozwijanie

iprowadzenie ekonomicznie uzasadnio-

nego oraz odpowiedzialnego społecznie

biznesu.

− § 2.2 Echo Investment dokłada wszelkich

starań, aby warunki zatrudnienia pra-

cowników były sprawiedliwe ispełniały

wszystkie wymogi prawa krajowego oraz

odpowiednich konwencji Międzynarodo-

wej Organizacji Pracy.

− § 2.6 Nie pozwalamy na żadne przypad-

ki dyskryminacji. Zapewniamy wszystkim

jednakowe prawa imożliwości, bez wzglę-

du na rasę, kolor skóry, płeć, narodowość,

religię, przynależność etniczną czy inne

cechy.

. Wynagrodzenia

WYNAGRODZENIA PRACOWNIKÓW

W2020 r., zpowodu aktualnej sytuacji na świecie

związanej zCOVID-19 spółka podchodziła racjonal-

nie do kwestii płac ibeneﬁtów, dbając ozapewnienie

ciągłości biznesu oraz utrzymanie kadry na poziomie

zapewniającym skuteczne działanie na rynku. Spółka

nie korzystała zrozwiązań tarczy kryzysowej wza-

kresie czasu pracy ani wynagradzania inie obniżyła

wynagrodzeń pracownikom.

System płacowy Echo Investment funkcjonuje na

przejrzystych zasadach. Wynagrodzenie każdego

pracownika wynika zjego roli worganizacji oraz oce-

ny jego indywidualnych wyników. Każdy pracownik

jest informowany oswojej ocenie oraz porównaniu

swojego wynagrodzenia do standardów rynkowych

(tzw. compa ratio). To zapewnia przejrzystość kry-

teriów oceny, które są podstawą systemu wynagra-

dzania wzróżnicowanej organizacji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

USTALANIE WYSOKOŚCI WYNAGRODZEŃ

Wartościowanie stanowisk jest podstawą sprawiedli-

wego wynagradzania wﬁrmie. Stanowiska łączące

się zwiększą odpowiedzialnością są lepiej wynagra-

dzane. Płace są ustalane indywidualnie dla każdego

pracownika wramach ustalonych widełek płaco-

wych. Przedziały płacowe określone są wtaryﬁkato

rze wynagrodzeń (80–120% mediany wynagrodzenia

na rynku). Wynagrodzenia pracowników są zróżni-

cowane wzależności od odpowiedzialności stano-

wiska które zajmują, osiąganych wyników wpracy

oraz kompetencji wykorzystywanych wpracy, anie

zależą od płci, wieku, narodowości ani stażu osoby

zatrudnionej. Poza polityką wynagrodzeń, głównymi

dokumentami regulującymi politykę wynagradzania

wEcho Investment jest „Regulamin wynagradzania

pracowników Echo Investment” z16 stycznia 2013r.

zpóźniejszymi poprawkami, „Zasady premiowania

wGrupie Kapitałowej Echo Investment dla pracow-

ników działów wsparcia” z26 maja 2011r. oraz „Sys-

tem premiowania działów deweloperskich wGrupie

Kapitałowej Echo Investment” z1 czerwca 2017 r.

Wynagrodzenie wEcho Investment składa się zczę-

ści stałej ipremii. Celem części premiowej jest wspie-

ranie efektywności ﬁrmy. Pracownik zatrudniony na

każdym stanowisku, również wdziale wspierającym,

ma szansę na otrzymanie premii. W2020r. premie

związane bezpośrednio ze sprzedażą były wypłaca-

ne bez zmian, natomiast pozostałe bonusy inagrody

zostały uzależnione od całościowego wyniku rocz-

nego organizacji.

W2020 r. działaliśmy wramach wypracowanych

standardów zarządzania wynagrodzeniami: dbali

śmy oaktualność bazy stanowisk oraz bieżące war-

tościowanie nowych lub zmienionych ról, atakże

spójność ze standardami rynkowymi wbranży nie-

ruchomości. Budowaliśmy ścieżki rozwoju pracowni-

ków wkontekście aktualnych potrzeb biznesowych,

umożliwiając pracownikom rozwój wnowych rolach

izwiększanie odpowiedzialności poprzez innowa-

cyjne działania wodpowiedzi na zmieniające się wa-

runki rynkowe. Takie rozwiązanie zapewnia wysoką

motywację, utrzymanie talentów idługoterminowy

rozwój organizacji. Dodatkowo skupiliśmy się na za-

pewnieniu kluczowych wokresie pandemii beneﬁ

tów, czyli szerokiego wsparcia wramach pakietów

medycznych oraz proﬁlaktyki COVID-19.

Działania podjęte w2020r. są dowodem wysokiego

zaangażowania Zarządu wzapewnienie efektywnej

kosztowo i motywującej polityki wynagradzania

wSpółce, co jest szczególnie ważne wczasie obec-

nej sytuacji . W2021r. zamierzamy kontynuować

pracę nad wspieraniem rozwoju pracowników ibu-

dowaniem optymalnego środowiska pracy poprzez

nacisk na innowacyjne wykorzystanie nabytych

umiejętności na stanowisku pracy, zaangażowanie

wrozwój umiejętności przywódczych menadżerów

oraz budowanie nowoczesnych iefektywnych narzę-

dzi stawiania celów izarządzania poprzez informację

zwrotną udzielaną na bieżąco.

Założenia polityki wynagrodzeń wEcho Investment:

−

dążenie do zapewnienia konkurencyjnych, czyli

podobnych stawek wynagrodzeń dla pracowni-

ków Echo Investment wstosunku do ofert win-

nych ﬁrmach,

− dążenie do zapewnienia wEcho Investment kon-

kurencyjnego poziomu kosztów związanych zbu-

dżetem wynagrodzeń,

−

wynagradzanie pracowników wsposób uwzględ-

niający wagę zajmowanego stanowiska (mierzo-

ną wynikiem wartościowania), jego znaczenie

iwpływ, umiejętności ikompetencje pracownika,

− wyniki pracy.

WYNAGRODZENIA

CZŁONKÓW ZARZĄDU

Członkowie zarządu otrzymują wyna-

grodzenia ipremie zgodnie zmodelem

wynagradzania opisanym w„Regulami-

nie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą

Rady Nadzorczej 21 marca 2013r. System

premiowy opiera się oumowę zgodną

zmetodologią MBO (zarządzanie przez

cele, ang. Management by Objectives)

ijest powiązany zwynikami ﬁrmy. Każdy

członek zarządu może otrzymać premię

roczną wyrażoną wwielokrotności wy-

nagrodzenia podstawowego, uzależnio

ną od realizacji kluczowych celów bizne-

sowych, na które ma wpływ wzakresie

swojego obszaru odpowiedzialności.

Jednocześnie wszyscy członkowie zarzą-

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

du mają wspólne cele, których realizacja

poniżej oczekiwanego poziomu będzie

powodować pomniejszenie premii. Każ-

dorazowo wysokość wynagrodzenia oraz

premii członków zarządu potwierdzana

jest uchwałą Rady Nadzorczej.

W związku z wybuchem pandemii,

w2020r. oprócz celów szczegółowych

ustalanych indywidualnie dla każdego

Członka Zarządu, wspólnymi celami Za-

rządu były utrzymanie ciągłości istabil-

ności funkcjonowania ﬁrmy – wszcze-

gólności utrzymanie nieprzerwanej pracy

na budowach oraz wbiurach sprzedaży

mieszkań – oraz zapewnienie bezpie-

czeństwa pracowników iwspółpracow-

ników. Jednocześnie, wmomencie wy-

buchu pandemii, Zarząd podjął działania

wodpowiedzi na ryzyka biznesowe iﬁ-

nansowe związane zniepewną sytuacją

rynkową, m.in. decyzje oczęściowym od-

roczeniu wypłaty premii za 2019r. oraz

tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń

osób zarządzających.

W2020r. oraz na dzień przekazania ra-

portu nie istniały umowy zawarte między

Spółką, aosobami zarządzającymi, prze-

widujące rekompensatę wprzypadku ich

rezygnacji lub zwolnienia zzajmowanego

stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy

ich odwołanie lub zwolnienie następuje

z powodu połączenia Echo Investment

S.A. lub zpowodu przejęcia.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Jak zarządzamy ryzykiem



Istotne czynniki ryzyka izagrożenia dla działalności

Spółki ijej Grupy Kapitałowej

Zarządzanie ryzykiem jest integralną częścią prowadzenia

Strategii Rentownego Wzrostu izapewnia osiągnięcie zakła-

danych celów grupy Echo Investment. Stosowane procedury

zarządzania ryzykiem obejmują identyﬁkację ryzyk, ich ocenę,

zarządzanie imonitorowanie. Za całościowe zarządzanie ryzy-

kiem odpowiada Zarząd Echo Investment S.A., we współpracy

zRadą Nadzorczą iKomitetem Audytu. Zarząd, we współpracy

zDziałem Audytu Wewnętrznego, nadzoruje zarządzanie ryzy-

kami poprzez tworzenie, wdrażanie ianalizę systemów kontroli,

pracowników odpowiedzialnych za audyt wewnętrzny oraz dy-

rektorów izarządzających poszczególnymi działami.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka zzakresu założeń icelów

strategicznych

• Ryzyko niezrealizowania celów strategicznych;

• Wymuszona niekorzystna zmiana założeń

icelów strategicznych;

• Niejednolite, nierealne założenia icele strate-

giczne.

• Doświadczona kadra zarządcza nastawiona na realizację celów.

Dostosowywanie systemów motywacyjnych zgodnie zzasadą

kaskadowania celów strategicznych na cele operacyjne;

• Cykliczna proaktywna weryﬁkacja aktualności kluczowych celów

strategicznych oraz ich bieżący monitoring poprzez funkcjonujące

procedury na poziomie projektowym, portfelowym oraz Grupy

Kapitałowej;

• Monitoring rynków, na których funkcjonuje spółka woparciu

oraporty branżowe oraz własne badania ianalizy, wtym

wszczególności dotyczących średniego poziomu cen sprzedaży

mieszkań oraz stawek najmu icen transakcyjnych na rynkach

komercyjnych.

Ryzyko związane zbankiem ziemi

• Silna konkurencja;

• Wysokie oczekiwania cenowe;

• Ograniczona podaż dobrze przygotowanych

nieruchomości.

• Własny dział zakupów gruntów;

• Ścisła współpraca zrenomowanymi brokerami ipośrednikami;

• Znaczący potencjał ﬁnansowy pozwalający na zakup dużych

terenów zprzeznaczeniem wielofunkcyjnym, dla których jest

znacznie mniejsza konkurencja;

• Stałe utrzymywanie banku ziemi pozwalającego prowadzić

działalność przez ok. 3-5 lat.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu

sprzedaży mieszkań

• Silna konkurencja na rynkach lokalnych;

• Niedopasowana do popytu oferta mieszkań.

• Stała, dokładna analiza lokalnych rynków mieszkaniowych,

począwszy od etapu przed zakupem danej działki, aż do

zakończenia procesu sprzedaży;

• Stała analiza najnowszych trendów na rynku mieszkaniowym

woparciu oraporty branżowe oraz własne badania preferencji

klientów;

• Możliwość elastycznego reagowania na zmieniające się preferencje

klientów nawet wtrakcie budowy (własny dział projektowania);

• Prowadzenie sprzedaży mieszkań woparciu owłasne zespoły

sprzedażowe;

• Etapowa realizacja inwestycji;

• Wieloletnie doświadczenia Spółki zkilku lokalnych rynków

mieszkaniowych.

Ryzyko nieosiągnięcia zakładanego poziomu

wynajmu powierzchni biurowej ihandlowej

• Silna konkurencja na lokalnych rynkach

handlowych;

• Ograniczenie ekspansji ﬁrm handlowych;

• Ograniczenie zapotrzebowania na

powierzchnię biurową ze strony potencjalnych

najemców;

• Nieprawidłowo skonstruowana oferta biurowa

lub handlowa;

• Rosnące oczekiwania najemców odnośnie

standardów wykończenia obiektów lub

wysokości zachęt.

• Stała analiza tendencji rynkowych iszybkie reagowanie na ich

zmiany;

• Stała współpraca iutrzymywanie kontaktów znajemcami lub

potencjalnymi najemcami handlowymi (sieci handlowe) oraz

biurowymi (wtym wszczególności zsektora usług wspólnych BPO/

SSC);

• Wieloletnie doświadczenie zrealizacji iwynajmu projektów

komercyjnych na kilku lokalnych rynkach wPolsce;

• Własne duże zespoły leasingowe;

• Współpraca zwszystkimi znaczącymi brokerami ipośrednikami

wynajmu;

• Posiadanie wgrupie spółki CitySpace, oferującej biura serwisowane,

która jest najemcą wniektórych budynkach zrealizowanych przez

Echo Investment iwprowadza do nich mniejsze ﬁrmy, start-upy

czy ﬁrmy zsektora usług wspólnych, które dopiero rozpoczynają

działalność wPolsce;

• Dodatkowo usługa biur serwisowanych pozwala Spółce na większą

elastyczność przy dostarczeniu najemcy docelowej powierzchni

biurowej (możliwość tymczasowego ulokowania najemcy wbiurach

CitySpace).

Ryzyka związane zsprzedażą projektów biuro-

wych ihandlowych

• Wysoka konkurencja na rynku gotowych

inwestycji komercyjnych;

• Wysokie wymagania potencjalnych

inwestorów wobec produktu isprzedającego;

• Ograniczony popyt na nieruchomości

komercyjne.

• Własny zespół sprzedażowy (składający się ze specjalistów

branżowych, prawnych; podatkowych iﬁnansowych);

• Duże doświadczenie rynkowe;

• Rozległe kontakty na światowych rynkach nieruchomości;

• Projekty owysokiej jakości, spełniające wszystkie kryteria

wymagane przez międzynarodowe instytucje inwestujące waktywa

nieruchomościowe;

• Elastyczne iinnowacyjne podejście do umów zpotencjalnymi

kupującymi;

• Dobra reputacja ﬁrmy, pozwalająca na wczesne wprowadzanie

projektów wfazę sprzedaży izabezpieczanie sprzedaży przez

umowy przedwstępne, umowy prawa do złożenia pierwszej oferty

(„right of ﬁrst oer”, ROFO), czy zapisy umów owspółpracy przy

wspólnych projektach joint-venture;

• Zasoby ﬁnansowe pozwalające przy trudnych warunkach rynkowych

na utrzymywanie aktywa wynajętego igenerującego przychody

znajmu na bilansie grupy Echo Investment.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA STRATEGICZNE IBIZNESOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka związane ze współpracą zwykonawca-

mi ipodwykonawcami

• Ryzyko upadłości kontrahenta;

• Ryzyko opóźnień wpracach;

• Ryzyko nienależytej jakości dostarczonych

prac;

• Ryzyko wzrostu cen materiałów

iwykonawstwa;

• Ryzyko występowania roszczeń isporów

sądowych zwykonawcami.

• Stabilna sytuacja ﬁnansowa sprawiająca, że Echo Investment jest na

rynku atrakcyjnym ipożądanym zleceniodawcą;

• Współpraca zwyselekcjonowaną grupą renomowanych ﬁrm

wykonawczych, podwykonawczych idostawców;

• Badanie kondycji ﬁnansowej imożliwości technicznych wykonawcy

lub dostawcy przed ostatecznym wyborem oferty ipodpisaniem

kontraktu;

• Zabezpieczenia prawne stosowane wzawieranych umowach

owykonawstwo;

• Stały nadzór nad budowami ze strony project managerów

idyrektorów budowy Echo Investment, atakże inspektorów lub

specjalistycznych ﬁrm zewnętrznych;

• Wieloletnie doświadczenie Echo Investment oraz niska rotacja

pracowników (średni staż pracy wynoszący około 7 lat);

• Własny zespół odpowiadający za kosztorysy oraz stały monitoring

cen ipodaży materiałów iusług na rynku;

• Pakietowanie zamówień, pozwalające na obniżenie cen ofert za

pomocą tzw. efektu skali.

Ryzyko zmian szacunków wzakresie projektów

deweloperskich

• Skala idługi horyzont czasowy realizowanych

projektów oraz związana znim zmienność cen

materiałów iwykonawstwa;

• Cykliczny charakter rynku nieruchomości oraz

uwarunkowania makroekonomiczne mające

wpływ zarówno na stronę przychodową jak

ikosztową założeń budżetowych;

• Ograniczona powtarzalność projektów.

• Wewnętrzne zespoły specjalistów dla wszystkich kluczowych

etapów procesu deweloperskiego pozwalające na osiągnięcie

wewnętrznego efektu synergii;

• Własny dział odpowiedzialny za szacowanie kosztów realizacji

iśledzenie na bieżąco sytuacji na rynku budowlanym;

• Regularny proces rewizji budżetów projektowych uwzględniający

analizę ryzyk;

• Projektowanie woparciu ofunkcjonujące precyzyjne standardy

realizacyjne dla mieszkań ibiur pozwalające na maksymalizację

efektu skali oraz ograniczające ryzyka związane zniską

powtarzalnością realizowanych projektów;

• Zamówienia masowe, łączone dla kilku inwestycji, wcelu

zapewnienia dostępu do materiałów iurządzeń występujących

masowo na inwestycjach;

• Zawieranie umów ryczałtowych zgwarancją niezmiennej ceny.

Ryzyko wypadków przy pracy

iinnych zagrożeń

• Zagrożenia bezpieczeństwa pracowników

Echo, pracowników podwykonawców oraz

osób postronnych;

• Niewystarczający poziom wiedzy ikompeten-

cji zzakresu bezpieczeństwa ihigieny pracy

oraz ochrony środowiska (BHP oraz OŚ)

upodwykonawców.

• Własny zespół specjalistów zzakresu BHP iOŚ, przeprowadzających

m.in. okresowe kontrole, audyty oraz szkolenia zzakresu BHP iOŚ;

• Stosowanie wysokich standardów BHP iOŚ zgodnych znormą ISO

45001 (BHP) oraz ISO 14001 (OŚ) potwierdzanych przez okresowe

zewnętrzne audyty;

• Obligowanie wykonawców do stosowania się do przepisów istandar-

dów Echo wzakresie BHP iOŚ.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA FINANSOWE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko zmian wysokości stóp procentowych • Stosowanie instrumentów zabezpieczających (stałe stopy, dla części

kredytów – IRS) dla wybranych zobowiązań.

Ryzyko walutowe • Hedging naturalny – zaciąganie kredytów na ﬁnansowanie

projektów wEUR, które jest również główną walutą transakcji najmu

isprzedaży nieruchomości komercyjnych wPolsce, ﬁnansowanie

działalności mieszkaniowej ibudowlanej wpolskich złotych, które są

główną walutą zawieranych kontraktów budowlanych isprzedaży

mieszkań;

• Ustanowienie programu emisji obligacji denominowanych wEUR,

wcelu lepszego dostosowania struktury walutowej pasywów do

struktury walutowej aktywów iprzeprowadzenie pierwszych emisji;

• Selektywne wykorzystywanie instrumentów pochodnych (forward,

opcje walutowe).

Ryzyko utraty płynności Spółki lub spółek

zGrupy

• Brak dostępu do ﬁnansowania zewnętrznego;

• Zachwianie równowagi między należnościami

azobowiązaniami.

• Stały monitoring prognozowanych irzeczywistych przepływów

pieniężnych krótko- idługoterminowych;

• Utrzymywanie gotówki zapewniającej właściwe zarządzanie

płynnością;

• Utrzymywanie wolnych limitów kredytowych na rachunkach

bieżących;

• Stałe wpływy ze sprzedaży mieszkań;

• Finansowanie realizacji projektów kredytami celowymi;

• Realizowanie najbardziej kapitałochłonnych inwestycji

wpartnerstwie lub współpracy zﬁrmami spoza grupy Echo

Investment;

• Stałe monitorowanie należności izobowiązań;

• Dywersyﬁkacja biznesu na segmenty mieszkaniowy, biurowy,

handlowy, które mogą przechodzić poszczególne fazy cyklu

koniunkturalnego wróżnym czasie;

• Przeprowadzanie wariantowanych stress testów płynnościowych

woparciu oróżne scenariusze zmian rynkowych.

RYZYKA PRAWNE IREGULACYJNE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko związane zprocedurami

administracyjnymi

• Ryzyko zmian prawa;

• Ryzyko związane zinterpretacyjnymi

przepisów lokalnych iogólnokrajowych;

• Ryzyko opieszałości urzędów, wydłużenia się

procedur administracyjnych wurzędach;

• Ryzyko opóźnień wprocesach

administracyjnych ze względu na złe

przygotowanie inwestycji;

• Ryzyko opóźnień wprocesach

administracyjnych ze względu na udział stron

trzecich.

• Stały monitoring zmian prawnych wzakresie planowania iprocedur

administracyjnych;

• Doświadczenie zfunkcjonowania procedury uzyskiwania pozwoleń

wnajwiększych miastach wPolsce;

• Zatrudnianie doświadczonych specjalistów zzakresu planowania

iprocedur administracyjnych;

• Szczegółowa analiza prawno-administracyjna przed zakupem działki;

• Dokładne przygotowanie projektów we współpracy

zdoświadczonymi zewnętrznymi studiami architektonicznymi

iurbanistycznymi;

• Prowadzenie działań informacyjnych ipromocyjnych dotyczących

planowanych projektów wcelu uzyskania akceptacji społecznej;

• Prowadzenie jednocześnie wielu projektów, co pozwala na

rozproszenie ryzyka.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA PRAWNE IREGULACYJNE

Ryzyka związane zwprowadzeniem

nowych przepisów prawnych oraz zmianami

istniejących przepisów

• Ryzyko niedostosowania się do nowych

regulacji wodpowiednim terminie;

• Zmiana interpretacji wcześniejszych

przepisów;

• Publiczny charakter spółki oraz związane

ztym podwyższone restrykcje prawne;

• Ryzyko wzrostu obciążeń związanych

zzapewnieniem zgodności zprzepisami.

• Stały monitoring prac legislacyjnych dotyczących branży

nieruchomości, budowlanej ipokrewnych, wpływających na

działalność Grupy;

• Stała analiza potencjalnego wpływu nowych rozwiązań na

działalność ﬁrmy na poziomie Zarządu;

• Uczestnictwo wdialogu społecznym dotyczącym prowadzonych

prac legislacyjnych poprzez gremia doradcze, organizacje biznesowe

ibranżowe;

• Wparcie zewnętrznych kancelarii wzakresie wiedzy specjalistycznej

gdy występuje taka potrzeba;

• Zatrudnienie wramach zespołu prawnego specjalisty zzakresu

rynków kapitałowych;

• Okresowe audyty wzakresie oceny zgodności zprzepisami;

• Monitoring rozwiązań prawnych stosowanych wkrajach rozwiniętych

(przede wszystkim Unii Europejskiej iUSA).

Skomplikowany izmienny system podatkowy

• Ryzyko braku zgodności znowymi zmianami

wprzepisach podatkowych;

• Rozbieżna praktyka interpretacyjna organów

podatkowych irozbieżne orzecznictwo;

• Wzrost obciążeń podatkowych oraz

zapewniania zgodności zprzepisami

podatkowymi.

• Wewnętrzna kontrola podatkowa , własny zespół ds. podatków;

• Stałe monitorowanie uwarunkowań podatkowych działalności Grupy

Kapitałowej;

• Stała współpraca zrenomowanymi doradcami prawnymi

ipodatkowymi.

RYZYKA MAKROEKONOMICZNE

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko niekorzystnych zmian na rynku

nieruchomości

• Cykliczność rynku nieruchomości;

• Ryzyko wstrzymania ﬁnansowania

zewnętrznego.

• Wczesne wynajmowanie projektów komercyjnych iich szybka

sprzedaż po wybudowaniu;

• Potencjał ﬁnansowy pozwalający na utrzymywanie gotowych

nieruchomości komercyjnych na własnym bilansie wprzypadku

braku możliwości sprzedaży;

• Sprzedaż około 80% mieszkań wdanym projekcie jeszcze na

etapie budowy, co wcześnie dostarcza informacji opopycie na

rynku ipozwala odpowiednio reagować na mniej zaawansowanych

projektach (przyśpieszać, opóźniać, zmieniać wielkość ijakość

mieszkań);

• Stałe utrzymywanie wysokiego poziomu gotówki idostępnych

limitów kredytowych;

• Realizowanie inwestycji mieszkaniowych zwpłat od klientów, bez

ﬁnansowania zewnętrznego;

• Dostosowywanie tempa iharmonogramu realizacji projektów do

warunków rynkowych;

• Etapowanie inwestycji.

Ryzyko niekorzystnych zmian wskaźników

koniunktury gospodarczej

• Osłabienie tempa wzrostu gospodarczego;

• Wzrost bezrobocia;

• Spadek konsumpcji;

• Wzrost inﬂacji.

• Projektowanie inwestycji dostosowanych do możliwości ﬁnansowych

ipopytu na lokalnych rynkach;

• Elastyczne reagowanie na zmianę popytu przez np. zmianę wielkości

lub jakości budowanych mieszkań, opóźnienie lub spowolnienie

tempa budowy;

• Stała analiza zachowań oraz potrzeb konsumentów iklientów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA ZWIĄZANE ZROZWOJEM EPIDEMII KORONAWIRUSA SARSCOV2

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyko ograniczenia możliwości prowadzenia

działalności Grupy ze względu na nadzwyczaj-

ne środki ostrożności

• Powołanie zespołu ds. zarządzania wsytuacji nadzwyczajnej,

zgodnie zwdrożoną uprzednio procedurą zarządzania wsytuacji

kryzysowej;

• Wzmacnianie systemów IT istała analiza efektywności systemów

pozwalających na zdalne prowadzenie działalności;

• Przyspieszenie zaplanowanych procesów przechodzenia

ztradycyjnego obiegu dokumentów na elektroniczny;

• Wprowadzenie systemu zdalnych spotkań zklientami

ikontrahentami, jak również wewnętrznych;

• Codzienny monitoring zaawansowania prac na budowach, analiza

ryzyk isposobów ich zapobiegania lub ograniczania;

• Stała analiza prawdopodobnego rozwoju sytuacji imożliwości

zabezpieczenia się przed przewidywanymi ryzykami;

• Podjęte nadzwyczajne środki ostrożności wspierające

bezpieczeństwo pracowników oraz pracowników podwykonawców.

Ryzyko pogorszenia koniunktury wnastępstwie

epidemii

• Ryzyko opóźnień na budowach wzwiązku

zograniczeniami wdziałalności ﬁrmy

budowlanych lub utrudnień zdostawą

materiałów;

• Ryzyko pogorszenia warunków ﬁnansowania

projektów lub znaczącego ograniczenia

możliwości ﬁnansowania;

• Ryzyko spadku popytu na mieszkania m.in.

zpowodu ograniczenia możliwości udzielania

kredytów hipotecznych;

• Ryzyko opóźniania decyzji inwestycyjnych

przez fundusze kupujące gotowe biurowce

icentra handlowe oraz spadku możliwych do

uzyskania cen transakcyjnych;

• Ryzyko obniżenia rentowności projektów.

• Wzmocniony monitoring postępów na wszystkich budowach,

zwiększyła zakres analizy możliwości wystąpienia ryzyk oraz

możliwości zapobiegania im lub ich ograniczania;

• Dywersyﬁkacja dostaw: bieżąca współpraca zokoło 350 ﬁrmami

podwykonawczymi idostawcami;

• Stałe utrzymywanie wysokiej płynności, m.in. przez wysoki stan

gotówki oraz linii kredytów bieżących;

• Możliwość elastycznego reagowania na warunki rynkowe wzakresie

rozpoczynania nowych projektów lub zamiany funkcji budynków,

które mogą powstać na zakupionych działkach;

• Przygotowanie się do wykorzystania ewentualnej słabszej

koniunktury na poszukiwanie okazji na rynku działek lub

przejmowania mniejszych ﬁrm;

• Utrzymywanie znaczącego banku ziemi pozwalającego na

utrzymywanie wysokiej aktywności deweloperskiej wperspektywie

nadchodzących 3-5 lat;

• Renegocjacja kosztów dostaw iwykonawstwa wkonsekwencji

spadku zamówień na rynku;

• Możliwość utrzymywania gotowych budynków biurowych icentrów

handlowych oraz czerpania zysków zbieżącej działalności

operacyjnej tych obiektów.

RYZYKA IT

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Cyberbezpieczeństwo

• Ryzyko związane znieautoryzowanym

dostępem do danych zwewnątrz oraz

zewnątrz organizacji mogące powodować

wyciek poufnych danych ﬁrmowych.

• Funkcjonujące wewnętrzne standardy bezpieczeństwa IT;

• Wymaganie spełnienia standardów bezpieczeństwa Echo przez

dostawców rozwiązań IT;

• Funkcjonujący system bezpieczeństwa uwzględniający ciągły

monitoring iwykrywanie zagrożeń dla systemów iinfrastruktury IT;

• Prowadzenie cyklicznych wewnętrznych kampanii informacyjnych

zzakresu cyberbezpieczeństwa oraz cyklicznych testów zzakresu

bezpieczeństwa infrastruktury iaplikacji IT.

Stabilność systemu

• Ryzyko dla utrzymania stabilności sieci

isystemów ﬁrmowych wwarunkach

konieczności masowej pracy zdalnej.

• Korzystanie zrenomowanych dostawców iwykonawców

oprogramowania zzakresu nowoczesnych technologii;

• Przeprowadzanie regularnych testów wytrzymałości sieci isystemów,

która została pozytywnie zweryﬁkowana w2020r. wczasie pracy

zdalnej dużej części zespołu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

RYZYKA ZWIĄZANE ZTRANSAKCJĄ ZAKUPU INNEJ SPÓŁKI

RYZYKO Sposób zarządzania ryzykiem iprzewagi konkurencyjne Echo Investment

Ryzyka związane ztransakcją

• Prawne;

• Ekonomiczne;

• Ryzyko związane zustaleniem ceny;

• Podatkowe;

• Regulacyjne.

• Przeprowadzenie szczegółowego procesu due dilligence prawnego,

ﬁnansowego, komercyjnego, podatkowego itechnicznego przy

wsparciu wewnętrznych jak izewnętrznych renomowanych

specjalistów dziedzinowych;

• Nabycie realizowane zgodnie zdługoterminowym planem

strategicznym rozwoju

• Współpraca zrenomowanymi doradcami ikancelariami prawnymi;

• Doświadczenie kadry zarządczej wtransakcjach fuzji iprzejęć;

• Przejmowany podmiot działa wbranży zpodstawowej działalności

Echo Investment;

• Przejmowany podmiot jest notowany na Giełdzie Papierów

Wartościowych wWarszawie, co wpływa na jego przejrzystość oraz

pomaga określić właściwą wycenę.

Ryzyko związane zpołączeniem podmiotów

(długoterminowe)

• Ryzyko nieosiągnięcia odpowiedniej

efektywności połączenia;

• Ryzyko nieosiągnięcia wartości dodanej;

• Ryzyko konsolidacji iraportowania

ﬁnansowego.

• Odpowiednia strategia doboru celu akwizycyjnego;

• Doświadczenie kadry zarządczej wtransakcjach fuzji iprzejęć;

• Poprawna integracja jest elementem systemu premiowego

kluczowych członków zarządu iwyższej kadry menadżerskiej;

• Opracowanie planów połącznia biznesów iwzajemnej synergii obu

organizacji;

• Współpraca zrenomowanymi doradcami zzakresu zarządzania

ioptymalizacji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Portfel nieruchomości



. Mieszkania

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

Sprzedaż – pozycja dotyczy wyłącznie umów

przedwstępnych.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów utrzymania

zapasów, kosztów odsetkowych oraz aktywo-

wanych kosztów nansowych, marketingu oraz

całościowych kosztów osobowych związanych

zprzedsięwzięciem inwestycyjnym, które Spółka

szacuje na ok. 6% podanej wartości budżetu.

PROJEKTY MIESZKANIOWE WBUDOWIE

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprzeda-

nych lokali]

Planowane

przychody

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

Osiedle Krk I

ul. Zapolskiej

9 800 218 70% 97,1 66,4 58% Ikw. 2020 IV kw. 2021

Osiedle Krk II

ul. Zapolskiej

9 800 218 52% 97,1 66,6 40% III kw. 2020 II kw. 2022

Bonarka Living I

ul. Puszkarska

8 000 143 47% 68,4 48,3 38% III kw. 2020 IV kw. 2021

ŁÓDŹ

Fuzja I

ul. Tymienieckiego

14 300 282 73% 105,6 80,9 91% II kw. 2019 IV kw. 2020

Fuzja II

ul. Tymienieckiego

12 400 240 11% 92,3 69,4 16% IV kw. 2020 II kw. 2022

Osiedle Jarzębinowe VII

ul. Okopowa

6 100 105 98% 36,7 28,4 96% II kw. 2019 IV kw. 2020

Osiedle Jarzębinowe VIII

ul. Okopowa

6 100 101 67% 39,3 29,0 40% II kw. 2020 IV kw. 2021

POZNAŃ

Apartamenty Esencja

ul. Grabary

12 400 260 91% 116,4 87,3 94% Ikw. 2019 IV kw. 2020

Nasze Jeżyce I

ul. Szczepanowskiego

7 500 142 91% 57,8 44,7 75% III kw. 2019 II kw. 2021

Nasze Jeżyce II

ul. Szczepanowskiego

8 200 162 78% 64,2 48,9 54% III kw. 2019 II kw. 2021

Osiedle Enter Ia

ul. Naramowice

6 400 118 77% 41,6 30,6 70% Ikw. 2020 IV kw. 2021

WARSZAWA

Apartamenty przy Warzelni

(Browary Warszawskie E)

ul. Grzybowska

5 700 81 80% 113,4 72,2 97% IV kw. 2018 IV kw. 2020

Stacja Wola I

ul. Ordona

20 000 387 88% 204,3 141,6 61% IV kw. 2019 III kw. 2021

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PROJEKTY MIESZKANIOWE WPRZYGOTOWANIU

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

KRAKÓW

ZAM I

ul. Rydlówka

6 300 115 62,0 44,5 30% Ikw. 2021 II kw. 2022

Bonarka Living II c

ul. Puszkarska

9 700 179 84,2 58,9 19% III kw. 2021 IV kw. 2022

Bonarka Living II d

ul. Puszkarska

8 200 151 71,4 50,1 18% IV kw. 2021 Ikw. 2023

ZAM II

ul. Rydlówka

5 400 98 59,4 42,7 23% Ikw. 2022 II kw. 2023

Kapelanka I

ul. Kapelanka

14 600 262 146,7 108,0 22% III kw. 2024 II kw. 2026

Kapelanka II

ul. Kapelanka

10 300 178 108,4 79,8 21% III kw. 2025 Ikw. 2027

Kapelanka III

ul. Kapelanka

7 900 146 84,0 63,5 20% II kw. 2026 IV kw. 2027

Kapelanka IV

ul. Kapelanka

16 000 296 175,3 120,0 22% IV kw. 2026 II kw. 2028

Kapelanka V

ul. Kapelanka

8 600 128 96,6 66,8 21% III kw. 2027 Ikw 2029

ŁÓDŹ

Wodna 17

ul. Wodna

12 700 234 84,3 62,6 12% II kw. 2021 Ikw. 2023

Widzewska I

ul. Widzewska

9 000 170 53,2 41,2 6% III kw. 2021 Ikw. 2023

Fuzja III

ul. Tymienieckiego

9 100 152 67,8 50,1 11% Ikw. 2022 IV kw. 2023

Widzewska II

ul. Widzewska

8 800 166 53,2 41,0 6% II kw. 2022 IV kw. 2023

Widzewska III

ul. Widzewska

8 500 156 52,3 38,9 6% II kw. 2023 III kw. 2024

Widzewska IV

ul. Widzewska

9 000 168 56,2 41,4 6% IV kw. 2023 II kw. 2025

Widzewska V

ul. Widzewska

9 000 168 57,4 41,0 6% III kw. 2024 Ikw. 2026

Widzewska VI

ul. Widzewska

8 800 166 57,7 39,9 6% Ikw. 2025 IV kw. 2026

PROJEKTY MIESZKANIOWE WBUDOWIE

Projekt / adres

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Poziom

sprzedaży

[% sprzeda-

nych lokali]

Planowane

przychody

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

Stacja Wola II

ul. Ordona

13 700 249 44% 138,4 95,3 38% III kw. 2020 II kw. 2022

WROCŁAW

Stacja 3.0

Wrocław, ul. Mińska

12 100 242 75% 89,3 68,9 93% III kw. 2019 IV kw. 2020

Razem 152 500 2 948 1 361,9 978,5

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PROJEKTY MIESZKANIOWE WPRZYGOTOWANIU

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

przychody

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

Widzewska VII

ul. Widzewska

5 900 111 39,5 29,8 6% II kw. 2022 IV kw. 2023

Widzewska VIII

ul. Widzewska

7 200 135 49,5 35,7 6% Ikw. 2023 III kw. 2024

Widzewska IX

ul. Widzewska

10 400 190 73,4 52,4 6% III kw. 2023 II kw. 2025

Widzewska X

ul. Widzewska

10 400 190 75,3 52,4 6% III kw. 2024 Ikw. 2026

Widzewska XI

ul. Widzewska

7 200 135 53,3 35,4 6% II kw. 2025 Ikw. 2027

Widzewska XII

ul. Widzewska

8 600 162 65,4 42,4 6% Ikw. 2026 III kw. 2027

Widzewska XIII

ul. Widzewska

3 900 58 30,6 21,4 5% IV kw. 2026 II kw. 2028

POZNAŃ

Osiedle Enter Ib

ul. Naramowice

6 000 104 37,8 28,3 24% Ikw. 2021 IV kw. 2021

Osiedle Enter II

ul. Sielawy

9 400 153 60,6 43,2 15% Ikw. 2021 IV kw. 2022

Osiedle Enter III

ul. Sielawy

9 600 159 62,2 45,1 14% Ikw. 2021 IV kw. 2022

Apartamenty Esencja II

ul. Grabary

6 500 130 63,3 48,9 18% III kw. 2021 III kw. 2023

Opieńskiego I

ul. Opieńskiego

12 600 205 90,0 70,3 9% III kw. 2022 II kw. 2024

Opieńskiego II

ul. Opieńskiego

8 900 183 63,8 49,5 9% II kw. 2023 Ikw. 2025

Opieńskiego III

ul. Opieńskiego

8 100 167 58,4 44,9 9% Ikw. 2024 IV kw. 2025

Opieńskiego IV

ul. Opieńskiego

7 800 149 58,4 43,5 9% Ikw. 2025 III kw. 2026

Opieńskiego V

ul. Opieńskiego

5 700 106 43,5 31,7 9% IV kw. 2025 III kw. 2027

Opieńskiego VI

ul. Opieńskiego

11 100 215 87,3 62,1 9% III kw. 2026 II kw. 2028

WARSZAWA

Stacja Wola III

ul. Ordona

14 900 270 147,8 102,9 27% III kw. 2021 II kw. 2023

Kabaty

al. KEN

17 300 299 213,7 154,3 27% IV kw. 2021 III kw. 2023

Razem 333 400 6 054 2 743,7 1 984,5

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Mieszkania na wynajem Resi4Rent

Legenda:

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań. Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa, nadzorów

zewnętrznych, koszty nansowe oraz 6% wyna-

grodzenia za prowadzenie projektu przez Echo

Investment. Nie zawiera kosztów marketingu.

GOTOWE PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

roczne

przychody

zczynszów [mln

PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Zakończenie

budowy

R4R Wrocław Rychtalska

Wrocław, ul. Zakładowa

11 400 302 8,4 76,8 III kw. 2019

R4R Łódź Wodna

Łódź, ul. Wodna

7 800 219 4,9 52,4 IV kw. 2019

R4R Wrocław Kępa Mieszczańska

Wrocław, ul. Dmowskiego

9 300 269 6,8 76,3 II kw. 2020

R4R Warszawa Browary

Warszawa, ul. Grzybowska

19 000 450 16,6 187,6 III kw. 2020

R4R Warszawa Woronicza

Warszawa, ul. Suwak

7 900 229 6,2 60,7 IV kw. 2020

Razem 55 400 1 469 42,9 453,8

PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT WBUDOWIE

Projekt

PUM

[mkw.]

Liczba

mieszkań

Planowane

roczne przychody

zczynszów [mln

PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

R4R Warszawa Taśmowa

Warszawa, ul. Taśmowa

13 000 372 11,1 112,1 Ikw. 2019 Ikw. 2021

R4R Poznań Szczepanowskiego

Poznań, ul. Szczepanowskiego

5 000 160 3,8 42,2 III kw. 2019 III kw. 2021

R4R Gdańsk Kołobrzeska

Gdańsk, ul. Kołobrzeska

10 200 301 8,8 88,7 III kw. 2019 II kw. 2021

R4R Warszawa Żwirki

Warszawa, ul. Żwirki iWigury

5 200 161 5,0 52,3 III kw. 2020 III kw. 2022

R4R Kraków Puszkarska

Kraków, ul. Puszkarska

5 000 149 3,5 36,4 III kw. 2020 II kw. 2022

Razem 38 400 1 143 32,2 331,7

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PROJEKTY PLATFORMY MIESZKAŃ NA WYNAJEM RESI4RENT WPRZYGOTOWANIU

Projekt PUM [mkw.] Liczba mieszkań

Planowane

roczne przychody

zczynszów

[mln PLN]

Przewidywany

budżet

[mln PLN]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

R4R Warszawa Wilanowska

Warszawa, al. Wilanowska

12 400 407 11,8 128,5 Ikw. 2021 Ikw. 2023

R4R Kraków 3- Maja

Kraków, ul. 3- Maja

12 100 387 9,8 105,4 II kw. 2021 III kw. 2022

R4R Kraków Jana Pawła

Kraków, al. Jana Pawła II

9 400 296 7,2 75,8 II kw. 2021 Ikw. 2023

R4R Wrocław Jaworska

Wrocław, ul. Jaworska

13 700 391 11,0 111,8 III kw. 2021 III kw. 2023

R4R Pohoskiego Warszawa

Warszawa, ul. Pohoskiego

8 600 304 8,3 89,6 IV kw. 2021 III kw. 2023

R4R Nowomiejska, Gdańsk*

Gdańsk, ul. Nowomiejska

10 300 295 8,7 98,9 Ikw. 2022 Ikw. 2024

R4R Kilińskiego, Łódź*

Łódź, ul. Kilińskiego

10 000 291 7,2 77,8 Ikw. 2022 Ikw. 2024

R4R Na Ostatnim Groszu, Wrocław*

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu

10 000 296 7,3 78,2 IV kw. 2021 III kw. 2023

Razem 86 500 2 667 59,5 766,0

* Projekty wtrakcie sprzedaży zEcho Investment do Resi4Rent.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Biura

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzch-

nia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód

operacyjny netto przy założeniu pełnego

wynajmu oraz przeciętnych rynkowych

stawek najmu.

ROFO – (right of rst oer) – prawo do złoże-

nia pierwszej oferty

Wzwiązku z25% udziałem wprojekcie, partner

ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprze-

daży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa inadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych

związanych zprzedsięwzięciem, kosztów mar-

ketingu, wynajmu inansowych, które Spółka

szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu.

Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejszają-

cych wartość sprzedaży (cenę), tj. zabezpieczenia

przychodów za okresy bezczynszowe (master

lease), udziału wzyskach (prot share) oraz kosz-

tów sprzedaży projektów. Koszty te występują

tylko wprzypadku niektórych projektów.

PROJEKTY BIUROWE WEKSPLOATACJI

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady

[%]

Rozpoznany

zysk zwyce-

ny wartości

godziwej

[mln PLN]

Zakończenie

budowy Uwagi

Moje Miejsce I

Warszawa, ul. Beethovena

19 000 91% 3,4 159,2 99% 35,0 II kw 2019 Umowa ROFO

zGlobalworth Poland

Moje Miejsce II

Warszawa, ul. Beethovena

17 200 16% 3,1 145,7 78% 17,8 IV kw. 2020 Umowa ROFO

zGlobalworth Poland

Face 2 Face I

Katowice, ul. Grundmanna

20 500 91% 3,7 153,2 96% 56,1 Ikw. 2020

Face 2 Face II

Katowice, ul. Grundmanna

26 400 92% 4,7 204,9 93% 61,1 IV kw. 2020

West 4 Business Hub I

Wrocław, ul. Na Ostatnim

Groszu

15 600 45% 2,7 115,3 82% 29,7 III kw. 2020

Biura przy Warzelni

(Browary Warszawskie GH)

Warszawa, ul. Grzybowska

29 000 63% 7,2 332,1 85% 278,6 III kw. 2020

Biura przy Willi (Browary

Warszawskie K)

Warszawa, ul. Grzybowska

16 700 66% 4,1 177,8 88% 175,9 II kw. 2020 budynek sprzedany

wIkw. 2021 r.

Razem 144 400 28,9 1 288,2 654,2

PROJEKTY BIUROWE WBUDOWIE

Projekt / adres GLA [mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewidywa-

ny budżet

[mln PLN]

Poniesione

nakłady [%]

Rozpoznany

zysk zwyceny

wartości go-

dziwej [mln

PLN]

Rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

React I

Łódź, ul. Piłsudskiego

15 100 23% 2,6 109,1 52% 18,8 II kw. 2019 Ikw. 2022

Fuzja C iD

Łódź, ul. Tymienieckiego

19 900 82% 3,5 148,9 18% 19,0 III kw. 2020 Ikw. 2022

Midpoint71

Wrocław, ul. Powstańców

Śląskich

36 200 23% 6,6 292,8 35% 82,3 IV kw. 2019 IV kw. 2021

Razem 71 200 12,7 550,8 120,1

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PROJEKTY BIUROWE WPRZYGOTOWANIU

Projekt / adres GLA [mkw.]

Planowane

przychody NOI

[mln EUR]

Przewidywany

budżet* [mln

PLN]

Poniesione

nakłady*

[%]

Planowane

rozpoczęcie

budowy

Planowane

zakończenie

budowy

Piotra Skargi

Katowice, ul. P. Skargi / Sokolska

26 600 4,6 186,4 7% III kw. 2022 II kw. 2024

Brain Park I

Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju

29 400 5,4 261,0 22% Ikw. 2021 III kw. 2022

Brain Park II

Kraków, ul. Fabryczna / Al. Pokoju

12 800 2,4 118,5 21% IV kw. 2021 II kw. 2023

Wita Stwosza etap I

Kraków, ul. Wita Stwosza

23 900 4,2 210,6 18% IV kw. 2021 III kw. 2023

Wita Stwosza etap II

Kraków, ul. Wita Stwosza

31 000 5,5 274,2 18% III kw. 2022 IV kw. 2024

React II

Łódź, ul. Kilińskiego / al. Piłsudskiego

25 900 4,4 186,0 8% III kw. 2022 Ikw. 2024

Fuzja I, J

Łódź, ul. Tymienieckiego

10 200 1,7 81,2 8% Ikw. 2022 IV kw. 2024

Swobodna

Wrocław, ul. Swobodna

46 100 8,5 374,0 12% II kw. 2022 III kw. 2024

West 4 Business Hub II

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu

23 300 4,0 174,4 13% II kw. 2021 Ikw. 2023

West 4 Business Hub III

Wrocław, ul. Na Ostatnim Groszu

33 100 5,7 237,4 12% II kw. 2022 II kw. 2024

Kapelanka

Kraków, ul. Kapelanka

21 300 3,6 167,8 17% III kw. 2022 II kw. 2024

Razem 283 600 50,0 2 271,5

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Centra handlowe

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzch-

nia wynajmu.

NOI – (net operating income) – dochód

operacyjny netto przy założeniu pełnego

wynajmu oraz przeciętnych rynkowych

stawek najmu.

ROFO – (right of rst oer) – prawo do złoże-

nia pierwszej oferty

Wzwiązku z25% udziałem wprojekcie, partner

ROFO jest uprawniony do 25% zysku ze sprze-

daży tego projektu.

Przewidywany budżet zawiera wartość gruntu,

koszty projektowania, wykonawstwa inadzorów

zewnętrznych. Nie zawiera kosztów osobowych

związanych zprzedsięwzięciem, kosztów mar-

ketingu, wynajmu inansowych, które Spółka

szacuje na ok. 7% podanej wartości budżetu.

Dodatkowo nie zawiera kosztów pomniejsza-

jących wartość sprzedaży (cenę), tj. udziału

wzyskach (prot share) oraz kosztów sprzedaży

projektów. Koszty te występują wtylko wprzy-

padku niektórych projektów.

PROJEKTY HANDLOWE WEKSPLOATACJI

Projekt / adres

GLA

[mkw.]

Poziom

wynajęcia

[%]

Planowane

przychody

NOI

[mln EUR]

Przewi-

dywany

budżet

[mln PLN]

Ponie-

sione

nakłady

[%]

Rozpoznany

zysk zwyce-

ny wartości

godziwej

[mln PLN]

Zakończenie

budowy Uwagi

Libero

Katowice, ul. Kościuszki

44 900 100% 9,3 390,4 100% 188,3 IV kw. 2018 umowa ROFO zEPP

Galeria Młociny

Warszawa, ul. Zgrupowania

AK „Kampinos”

84 300 97% 21,1 1 286,7 97% 16,2 II kw. 2019 Joint venture zEPP

wproporcjach 30:70%

Razem 129 200 30,4 1 677,1 204,5

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Bank ziemi

Legenda:

GLA – (gross leasable area) całkowita powierzch-

nia wynajmu.

PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań.

PROJEKTY NA WCZESNYM ETAPIE PRZYGOTOWANIA

Projekt

Powierzchnia

działki [mkw.]

Potencjał

GLA/PUM [mkw.] Uwagi

Warszawa, ul. Towarowa 64 900 230 000 działka pod mieszkania, usługi, biura.

Projekt należy w30% do grupy Echo

Investment i70% do EPP

Poznań, ul. Janickiego 32 900 78 500 działka pod mieszkania, zakupiona

wIkw. 2021 r.

Warszawa, al. KEN 29 700 32 000 działka pod funkcję handlową, usługo-

wą irozrywkową

Łódź, ul. Tymienieckiego 19 200 21 600 działka pod biura iusługi

Poznań, ul. Hetmańska 65 300 80 000 działka pod mieszkania ibiura

Razem 212 000 442 100

GRUNTY INWESTYCYJNE

Nieruchomość

Powierzchnia

działki [mkw.] Uwagi

Poznań, Naramowice 77 500 67,6 tys. mkw. sprzedane wIkw. 2021 r.

Warszawa, ul. Antoniewska 14 100 przedwstępna umowa sprzedaży

Zabrze, Miarki 8 100

Warszawa, ul. Konstruktorska 7 200 działka pod funkcję edukacyjną

Radom, Beliny 6 300 przedwstępna umowa sprzedaży

Razem 106 900

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Główne inwestycje w2020r.

– zakupy nieruchomości

W2020r. grupa Echo Investment zakupiła nierucho-

mości zprzeznaczeniem pod zabudowę opotencjale

ok. 275 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej iusłu-

gowej. Wartość zawartych transakcji wyniosła ok. 217

mln zł. Dodatkowo grupa ma zabezpieczone umo-

wami przedwstępnymi działki pozwalające wybudo-

wać ok. 100 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej.

Wpierwszym kwartale 2021r. Grupa zakupiła teren

inwestycyjny wPoznaniu przy ul. Janickiego, na któ-

rym może powstać ok. 78,5 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej.

792 pln

Średnia cena gruntu

na 1 mkw. powierzch-

ni najmu lub

sprzedaży możliwej

do wybudowania na

działkach zakupio-

nych w2020 r.

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

W2020 R.

Data zawarcia

transakcji Adres

Forma prawna

nieruchomości

Powierzchnia

nieruchomości

Potencjał

nieruchomości

1 kw. 2020 Kraków, ul. Puszkarska własność 25,8 tys. mkw. 29,9 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej iusługowej

2 kw. 2020 Warszawa,

ul. Żwirki iWigury

prawo

użytkowania

wieczystego

6 tys. mkw. 5,1 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej na wynajem, działka

odsprzedana do Resi4Rent

4 kw. 2020 Kraków, ul. Kapelanka własność 56 tys. mkw. 78,6 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej, biurowej iusługowej

4 kw. 2020 Poznań, ul. Opieńskiego własność

oraz prawo

użytkowania

wieczystego

44,2 tys. mkw. 54,1 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej iusługowej

4 kw. 2020 Łódź, ul. Widzewska własność 88 tys. mkw. 106,7 tys. mkw. powierzchni

mieszkaniowej iusługowej

Potencjał zakupionych nieruchomości jest szaco-

wany na podstawie dokumentów planistycznych

iwytycznych obowiązujących na datę zakupu. Osta-

tecznie wykorzystanie każdej nieruchomości jest

ustalane na późniejszym etapie przygotowania pro-

jektów, zuwzględnieniem aktualnych dokumentów

planistycznych, uzgodnień, potencjału rynku oraz

ostatecznie przyjętych koncepcji projektów.

Szczegóły dotyczące

podpisanych umów

przedwstępnych zakupu

działek od grupy Tesco

są opisane na str. 24

wpunkcie 9.3.

NIERUCHOMOŚCI ZAKUPIONE PRZEZ RESI4RENT

W2020 R.

Data zawarcia

transakcji Adres

Forma prawna

nieruchomości

Powierzchnia

nieruchomości

Potencjał

nieruchomości

2 kw. 2020 Warszawa,

ul. Żwirki iWigury

prawo

użytkowania

wieczystego

6 tys. mkw. 5,1 tys. mkw.

2 kw. 2020 Warszawa, ul. Pohoskiego własność 2,1 tys. mkw. 13,7 tys. mkw.

3. kw. 2020 Kraków, al. Jana Pawła II własność 3,4 tys. mkw. 9,4 tys. mkw.

4 kw. 2020 Wrocław, ul. Jaworska własność 4,3 tys. mkw. 12,9 tys. mkw.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Rynki zbytu iźródła zaopatrzenia

wmateriały, towary iusługi

Rynki zbytu

Wszystkie projekty realizowane w2020r.

przez Echo Investment ispółki zGrupy,

były zlokalizowane wPolsce. Zgodnie ze

strategią, Echo Investment wycofało się

zprojektów poza granicami kraju.

Kontrahenci

Głównymi kontrahentami Echo Invest-

ment S.A. oraz spółek zjej Grupy Kapita-

łowej są podmioty, zktórymi Spółka iGru-

pa współpracują przy realizacji projektów

deweloperskich (wykonawcy idostawcy).

Udział kontrahentów mierzony jest war-

tością zawartych transakcji (kupna lub

zlecenia) do przychodów Grupy.

NAJWIĘKSI KONTRAHENCI GRUPY KAPITAŁOWEJ

ECHO INVESTMENT S.A. W2020 R.

Kontrahent

Wartość obrotów

[mln PLN]

Topaz Jewel Sp. zo.o. 159,1

Pearl Jewel Sp. zo.o. 70,2

M&J Bud Invest Sp. zo.o.. pl sp. K. 62,0

Porr S.A. 53,2

Przedsiębiorstwo Instalacyjne Unimax Sp. zo.o. 45,3

Eiage Polska Serwis Sp. zo.o. 44,8

Krakbau S.A. 41,0

Polimex Infrastruktura Sp. zo.o. 41,0

Wework Poland Sp. zo.o. 34,2

M&J Bud Sp. zo.o. Invest EU Sp.K. 31,7

GPRE Management Sp. zo.o. 30,1

RE-Bau Sp. zo.o. 28,4

Mota-Engil Central Europe S.A. 25,8

ZBB Firma Budowlana Sp. zo.o. Sp.K. 22,7

GEO-Kat Sp. zo.o. 22,3

Tetris Poland Sp. zo.o. 22,3

Alsal Sp. zo.o. Sp.K. 19,2

Modzelewski & Rodek Sp. zo.o. 18,8

Prof Fair Jarosław Poraj 18,7

Keller Polska Sp. zo.o. 18,7

MG Building Sp. zo.o. Sp.K. 18,7

Fabet-Konstrukcje Sp. zo.o. 18,4

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

NAJWIĘKSI KLIENCI, WTYM ODBIORCY USŁUG

GRUPY KAPITAŁOWEJ ECHO INVESTMENT S.A.

W2020 R.

Klient

Wartość obrotów

[mln PLN]

R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. 74,4

Honeywell Services Poland Sp. zo.o. 25,2

R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. 17,5

EPP Development 6 Sp. zo.o. 17,2

Sent To Sp. zo.o. Sp.K. 17,0

Okam 2024 Sp. zo.o. 15,7

R4R Poland Sp. zo.o. 14,2

Allen & Overy A.Pędzich Sp.K. 9,4

R4R RE Sp. zo.o. 9,0

Lux Europa III SARL 8,2

Swanage Sp. zo.o. 7,9

R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. 7,5

Common Investment S.A. 6,2

Topaz Jewel Sp. zo.o. 5,8

R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. 5,4

Accenture Services Sp. zo.o. 5,4

EPP Oce-03 Business Campus Sp. zo.o. 5,2

Zielona Skarpa Sp. zo.o. 5,0

Klienci

Klientami Echo Investment lub spółek

zGrupy są podmioty, na rzecz których

świadczone są usługi zarządzania reali-

zacją inwestycji oraz podmioty, którym

Spółka lub spółki zGrupy sprzedają nie-

ruchomości (zazwyczaj gotowe inwesty-

cje biurowe lub handlowe). Osobną grupą

kontrahentów są klienci (zwykle indywi-

dualni) kupujący mieszkania.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Skład Grupy Kapitałowej

Najważniejszą rolę wstrukturze Grupy pełni Echo

Investment S.A., która nadzoruje, współrealizuje

izapewnia środki ﬁnansowe na realizację prowa-

dzonych projektów deweloperskich. Spółki wcho-

dzące wskład Grupy zostały powołane lub nabyte

wcelu realizacji określonych zadań inwestycyjnych,

wtym wynikających zprocesu realizacji konkret-

nego projektu.

.. Skład Grupy Kapitałowej

Wskład Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2020r.

wchodziło 141 spółek zależnych, konsolidowanych

metodą pełną oraz 23 spółek współzależnych, kon-

solidowanych metodą praw własności.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

1 53 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

2 Avatar - Projekt Echo - 119 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

3 Babka Tower - Projekt Echo - 93 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

4 Bełchatów - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

5 City Space - GP Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

6 Supersam City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

7 Rondo 1 City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

8 Plac Unii City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

9 City Space Management Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

10 Cornwall Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

11 React - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

12 Dagnall Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

13 Dellia Investments - Projekt Echo - 115 sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Pudsey Sp zo.o.

14 Doxent Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

15 Duże Naramowice - Projekt Echo - 111 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

16 Echo - Advisory Services Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

17 Echo - Arena Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

18 Echo - Aurus Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

19 Echo - Babka Tower Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

20 Echo - Babka Tower Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Gleann Sp. zo.o.

21 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

22 Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

23 Echo - Galaxy Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

24 Echo - Galaxy Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

25 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

26 Echo - Nowy Mokotów Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

27 Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

28 Echo - Opolska Business Park Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

29 Echo - Property Poznań 1 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

30 Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

31 Tryton - City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

32 Echo Investment ACC - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

33 Echo Investment Project 1 S.R.L. Brasov 100% Echo - Aurus Sp. zo.o.

34 Echo Investment Project Management S.R.L. Brasov 100% Echo Investment S.A.

35 Elektrownia RE Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

36 Fianar Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

37 Galeria Libero - Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Fianar Investments Sp. zo.o.

38 Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

39 Galeria Tarnów - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

40 Gleann Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

41 Gosford Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

42 GRO Nieruchomości Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

43 Grupa Echo Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

44 Kasztanowa Aleja - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

45 Kielce - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

46 Klimt House - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

47 Malta Oce Park - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

48 Metropolis - Projekt Echo 121 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

49 Oxygen - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

50 Park Postępu - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

51 Park Rozwoju III - Projekt Echo - 112 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

52 Perth Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

53 PHS - Projekt CS Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

54 Pod Klonami - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

55 Potton Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

56 PPR - Grupa EchoSp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

57 Princess Investment Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

58 Projekt 1 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

59 Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

60 Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

61 Projekt 132 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

62 Projekt 133 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

63 Nobilis - City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

64 Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

65 React - Dagnall Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Potton Sp zo.o.

66 Projekt 16 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

67 Projekt 17 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

68 Cinema Asset Manager - Grupa Echo sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

69 Face2Face - Stranraer Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

70 Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

71 Midpoint71 - Cornwall Investments Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

72 Projekt 5 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Szczecin 100% Echo Investment S.A.

73 Projekt Beethovena - Projekt Echo - 122 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

74 Projekt CS Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

75 Projekt Echo - 104 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

76 Projekt Echo - 108 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

77 Projekt Echo - 111 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

78 Projekt Echo - 112 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

79 Projekt Echo - 113 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

80 Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

81 Projekt Echo - 116 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

82 Projekt Echo - 119 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

83 Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

84 Projekt Echo - 121 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

85 Projekt Echo - 122 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

86 Projekt Echo - 123 Sp. zo.o. Kielce 100% Galeria Nova - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA

87 Projekt Echo - 127 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

88 Projekt Echo - 128 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

89 Projekt Echo - 129 Sp. zo.o. Kielce 100% Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K.

90 Projekt Echo - 130 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

91 Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

92 Projekt Echo - 135 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

93 Projekt Echo - 135 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

94 Projekt Echo - 136 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

95 Projekt Echo - 136 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

96 Projekt Echo - 137 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

97 Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Perth Sp. zo.o.

98 Projekt 140 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

99 Aquarius - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

100 142 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

101 Beethovena - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

102 Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo - Arena Sp. zo.o.

103 Projekt 145 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

104 Projekt 146 - City Space - GP Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% City Space Management Sp. zo.o.

105 Projekt 147 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

106 Projekt 148 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

107 Projekt Echo - 93 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

108 Projekt Echo - 99 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

109 Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

110 Projekt Naramowice - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

111 Projekt Saska Sp. zo.o. Kielce 95% Echo Investment S.A.

112 Pudsey Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

113 Pure Systems Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

114 Q22 - Projekt Echo - 128 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Potton Sp zo.o.

115 Sagittarius - Projekt Echo - 113 Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Doxent Investments Sp. zo.o.

116 Seaford Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

117 Selmer Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

118 Selmer Investments Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

119 Senja 2 Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.

120 Shanklin Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

121 Stranraer Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

122 Strood Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

123 Swanage Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

124 Symetris - Projekt Echo - 131 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Gosford Investments Sp. zo.o.

125 Taśmowa - Projekt Echo - 116 Sp. zo.o. SKA Kielce 100% Echo Investment S.A.

126 ZAM - Projekt Echo - 127 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 100% Perth Sp. zo.o.

127 Villea Investments Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo Investment S.A.

128 Bowen Sp. zo.o. Warszawa 100% Echo - Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.

129 RPGZ IX Sp. zo.o. Kraków 100% Echo Investment S.A.

130 Projekt 150 – Shanklin Sp. zo.o. Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

131 Projekt 151 - Projekt 13 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

132 Projekt 152 - Projekt 14 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

JEDNOSTKI ZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

133 Projekt 153 - Projekt 21 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

134 Projekt 154 - Projekt K-6 - Grupa Echo Sp. zo.oSKA Sp.K. Kielce 100% Echo Investment S.A.

135 Projekt Echo - 139 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

136 Projekt Echo - 140 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

137 Projekt Echo - 141 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

138 Projekt Echo - 142 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

139 Projekt Echo - 143 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

140 Projekt Echo - 144 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

141 Projekt Echo - 145 Sp. zo.o. Kielce 100% Echo Investment S.A.

JEDNOSTKI WSPÓŁZALEŻNE

Lp. Nazwa spółki Siedziba

posiadanego

kapitału Jednostka dominująca

GALERIA MŁOCINY

1 Rosehill Investments Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

2 Berea Sp. zo.o. Warszawa 30% Rosehill Investments Sp. zo.o.

TOWAROWA 22

3 Projekt Echo - 138 Sp. zo.o. Sp.K. Warszawa 45,26% Strood Sp. zo.o.

4 Projekt Echo - 138 Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

RESI4RENT

5 R4R Poland Sp. zo.o. Warszawa 30% Echo Investment S.A.

6 R4R Łódź Wodna Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

7 R4R Wrocław Kępa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

8 R4R Wrocław Rychtalska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

9 R4R Warszawa Browary Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

10 R4R Leasing Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

11 R4R Poznań Szczepanowskiego Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

12 R4R Warszawa Taśmowa Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

13 R4R Warszawa Woronicza Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

14 R4R Gdańsk Kołobrzeska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

15 R4R RE Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

16 R4R Kraków 3 Maja Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

17 R4R Warszawa Wilanowska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

18 R4R RE Wave 3 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

19 R4R Kraków Puszkarska Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

20 Pimech Invest Sp.zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

21 M2 Hotel Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

22 R4R RE Wave 4 Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

23 R4R Kraków JPII Sp. zo.o. Warszawa 30% R4R Poland Sp. zo.o.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Zmiany wskładzie Grupy Kapitałowej w2020 roku.

ZWIĘKSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ PLN

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

Projekt Echo – 141 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 27.01.2020 5 000

Projekt Echo – 142 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 28.01.2020 5 000

Projekt Echo – 143 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 24.01.2020 5 000

Projekt Echo – 144 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 28.01.2020 5 000

Projekt Echo – 145 Sp. zo.o. Rejestracja przez Sąd Rejonowy wKielcach 23.01.2020 5 000

ZMNIEJSZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ PLN

Spółka Działanie Data

Kapitał

zakładowy

Projekt - Pamiątkowo Sp. zo.o. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo – SPV 7 Sp. zo.o.

na rzecz Common Investment S.A.

5.05.2020 50 000

Projekt Echo 132 Sp. zo.o. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A. na

rzecz Common Investment S.A.

5.05.2020 3 910 000

Forum 60 Fundusz Inwestycyjny

Zamknięty

Likwidacja 1.06.2020 20 000

Projekt 18 – Grupa Echo Sp. zo.o. S.K.A. Umowa sprzedaży udziałów przez Echo Investment S.A.

oraz Grupa Echo Sp. zo.o. na rzecz Palena Sp. zo.o.

iStudent Depot Group B.V.

3.11.2020 50 000

POZOSTAŁE ZMIANY

Spółka Działanie Data

Projekt Echo – 120 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.01.2020

Projekt Echo – 115 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.01.2020

Projekt Echo – 113 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 25.02.2020

Projekt Echo – 131 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 28.02.2020

Echo – Opolska Business Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 9.03.2020

Projekt Echo – 122 Sp. zo.o. Zarejestrowano podwyższenie kapitału współce przez Echo Investment S.A. 13.03.2020

Echo - Browary Warszawskie

Sp. zo.o. Sp.K.

Zarejestrowano obniżenie wkładu wniesionego przez komandytariusza Echo

Investment S.A.

20.11.2020

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Zobowiązania ﬁnansowe Spółki

ijej Grupy Kapitałowej

. Obligacje

ZOBOWIĄZANIA ZTYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI

NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych [tys. PLN]

Seria Kod ISIN Bank / dom maklerski

Wartość

nominalna

Termin

wykupu

Warunki

oprocentowania

1/2017 PLECHPS00225 mBank S.A. 155000 31.03.2021 WIBOR 6M + marża 2,9%

2/2017 PLECHPS00258 mBank S.A. 139950 30.11.2021 WIBOR 6M + marża 2,9%

1/2018 PLECHPS00282 mBank S.A. 46600 25.04.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%

1/2019 PLECHPS00308 mBank S.A. 96510 11.04.2023 WIBOR 6M + marża 4,25%

1/2020 PLO017000012 mBank S.A. 150000 31.05.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%

1P/2020 PLO017000020 PKO TFI Parasolowy oraz Michael /

Ström Dom Maklerski S.A. jako agent

100000 5.08.2024 WIBOR 6M + marża 4,50%

Razem 688060

Obligacje dla inwestorów indywidualnych [tys. PLN]

Emisja serii E PLECHPS00217 DM PKO BP S.A. 100000 6.07.2021 WIBOR 6M + marża 2,9%

Emisja serii F PLECHPS00233 DM PKO BP S.A. 125000 11.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%

Emisja serii G PLECHPS00241 DM PKO BP S.A. 75000 27.10.2022 WIBOR 6M + marża 2,9%

Emisja serii H PLECHPS00266 DM PKO BP S.A. 50000 22.05.2022 WIBOR 6M + marża 2,8%

Emisja serii I PLECHPS00274 Konsorcjum: DM PKO Banku Polskiego S.A., No-

ble Securities S.A. iCentralny

Dom Maklerski Pekao S.A.

50000 8.11.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%

Emisja serii

J iJ2

PLECHPS00290 Seria J: konsorcjum Noble Securities S.A.,

Michael / Ström Dom Maklerski S.A.,

Dom Maklerski Banku Ochrony Środowiska S.A.

33832 21.09.2023 WIBOR 6M + marża 3,4%

Seria J2: DM PKO Banku Polskiego S.A.

Razem 433832

Razem obligacje denominowane wPLN 1 121 892

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych denominowane wEUR [tys. EUR]

1E/2020 PLECHPS00316 Bank Pekao S.A. 40 000 23.10.2024 stała stopa

oprocentowania 4,5%

2P/2020* PLO017000038 Michael/Ström DM 12 800 31.10.2021 stała stopa

oprocentowania 6%

Razem obligacje denomiowane wEUR 52 800

* Emisja poza programem emisji obligacji wEUR z3 września 2020 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Wartość obligacji odpowiada niezdyskontowanym

przepływom pieniężnym, bez uwzględnienia warto-

ści odsetek. Zmiana warunków biznesowych ieko-

nomicznych nie miała istotnego wpływu na wartość

godziwą zobowiązań ﬁnansowych.

Emisja obligacji denominowanych weuro

Zarząd Echo Investment 3 września 2020r. zawarł

umowę emisyjną zBankiem Pekao S.A., ustanawia-

jącą program emisji niezabezpieczonych obligacji

zwykłych na okaziciela do łącznej kwoty wyemito-

wanych iniewykupionych obligacji wynoszącej 100

mln EUR. Obligacje emitowane w ramach Programu

Emisji będą proponowane do nabycia bez koniecz-

ności sporządzania prospektu ani memorandum

informacyjnego. Wdniu emisji obligacje będą reje-

strowane wdepozycie prowadzonym przez Krajowy

Depozyt Papierów Wartościowych S.A. ibędą podle-

Emisja prywatna

Echo Investment 28 pażdziernika 2020r. wyemito-

wało także krótkoterminowe obligacje dla prywatne-

Obligacje wyemitowane przez Echo Investment S.A.

nie są zabezpieczone. Wszystkie, zwyjątkiem serii

2P/2020, są notowane wAlternatywnym Systemie

Obrotu (ASO) Catalyst: obligacje dla inwestorów

indywidualnych na platformie GPW ASO Catalyst,

natomiast dla inwestorów indywidualnych - Bond-

Spot ASO Catalyst.

gały wprowadzeniu do obrotu walternatywnym sys-

temie obrotu prowadzonym przez Giełdę Papierów

Wartościowych wWarszawie S.A. Obligacje będą

emitowane jako niezabezpieczone obligacje zwykłe

na okaziciela, denominowane wEUR ioprocento-

wane według stałej lub zmiennej stopy procentowej

ookresie zapadalności nie dłuższym niż 5 lat. Osta-

teczne parametry obligacji będą ustalane wdrodze

rozmów zinwestorami ibędą podlegały zatwierdze-

niu przez zarząd spółki.

go inwestora owartości 12,8 mln EUR (poza wyżej

opisanym programem emisji weuro).

OBLIGACJE WYKUPIONE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020 R.

Seria Data

Wartość

nominalna

[tys. PLN]

obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2016 18.11.2020 100 000

obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2/2017 1.06.2020 10 050

obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2018 1.06.2020 93 400

obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2019 1.06.2020 3 490

Razem 206 940

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020R.

 DENOMINOWANE WPLN

Seria Data

Wartość

nominalna

[tys. PLN]

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1/2020 2.06.2020 150 000

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1P/2020 5.08.2020 100 000

Razem 250 000

Wpunkcie 10.3 na

str. 31 znajdują się

informacje oobliga-

cjach wyemitowanych

wIkwartale 2021 r.

OBLIGACJE WYEMITOWANE PRZEZ SPÓŁKĘ W2020R.

 DENOMINOWANE WEUR

Seria Data

Wartość

nominalna

[tys. PLN]

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 1E/2020 23.10.2020 40 000

Obligacje dla inwestorów instytucjonalnych - seria 2P/2020* 28.10.2020 12 800

Razem 52 800

*Emisja poza programem emisyjnym zBankiem Pekao S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Kredyty inwestycyjne

Kredyty inwestycyjne są zabezpieczone standardo-

wymi zabezpieczeniami takimi jak hipoteki, umowa

oustanowieniu zastawów rejestrowych iﬁnanso-

wych, pełnomocnictwo do rachunków bankowych,

umowa podporządkowania, oświadczenie opod-

daniu się egzekucji, umowa przelewu na zabezpie-

czenie praw iroszczeń kredytobiorcy zwybranych

umów.

KREDYTY INWESTYCYJNE GRUPY ECHO INVESTMENT NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Projekt

inwestycyjny

Podmiot

zaciągający kredyt Bank

Kwota

kredytu wg

umowy [tys.]

Stan

wykorzystania

kredytu [tys.] Oprocentowanie

Termin

spłaty

Libero, Katowice Galeria Libero - Projekt

Echo 120 Sp. z. o.o. Sp.K.

Santander Bank Polska S.A. /

BNP Paribas Bank Polska S.A.

67 566 EUR 66 553 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

22.11.2024

Galeria Młociny,

Warszawa*

Berea Sp. zo.o. Santander Bank Polska S.A. /

PKO BP S.A. /

Bank Gospodarstwa Krajowego

56 100 EUR 55 594 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

30.04.2025

Moje Miejsce IiII,

Warszawa

Projekt Beethovena -

Projekt Echo - 122 Sp.

zo.o. SKA

PKO BP S.A. 50 280 EUR 41 763 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

30.09.2023

16 000 PLN 1 171 PLN Marża

+ WIBOR 1M

31.03.2021

Biura przy Willi

iBiura przy Warzel-

ni (Browary KGH),

Warszawa

Dellia Investments - Pro-

jekt Echo - 115 Sp. zo.o.

Sp.K.

Bank Pekao S.A. 87 386 EUR 60 477 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

31.12.2027

17 000 PLN 0 PLN Marża

+ WIBOR 1M

31.12.2022

West 4 Business

Hub I, Wrocław

Projekt 17 - Grupa Echo

Sp. zo.o. SKA

Bank Millennium S.A. 20 630 EUR 13 283 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

30.06.2023

4 000 PLN 0 PLN Marża

+ WIBOR 1M

30.06.2021

Face 2 Face IiII,

Katowice

Face2Face - Stranraer

Sp. zo.o. SKA

Bank Pekao S.A. 64 997 EUR 50 576 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

31.12.2023

18 000 PLN 0 PLN Marża

+ WIBOR 1M

31.12.2021

React I, Łódź React - Dagnall Sp. zo.o.

SKA

BNP Paribas Bank Polska S.A. 19 200 EUR 0 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

01.12.2022

4 000 PLN 0 PLN Marża

+ WIBOR 1M

01.12.2022

Midpoint71, Wro-

cław

Midpoint71 - Cornwall

Investments Sp. zo.o.

SKA

PKO BP S.A. 54 400 EUR 0 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

30.06.2026

7 000 PLN 0 PLN Marża

+ WIBOR 1M

30.06.2023

Fuzja CD iJ, Łódź Projekt Echo 130

Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 33 600 EUR 0 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

30.01.2026

10 000 PLN 0 PLN Marża

+ WIBOR 1M

31.01.2024

Projekt Echo 129 Projekt Echo 129

Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 50 000 EUR 44 800 EUR Marża

+ EURIBOR 3M

30.09.2021

Resi4Rent*

- Itransza

projektów

R4R Łódź Wodna Sp.

zo.o./ R4R Wrocław

Rychtalska Sp. zo.o./

R4R Warszawa Browary

Sp. zo.o./ R4R Wrocław

Kępa Sp. zo.o.

konsorcjum którego agentem

jest Bank Pekao S.A.

77 600 PLN 77 816 EUR Marża

+ WIBOR 1M

oraz 3M

30.06.2026

Resi4Rent*

- II transza

projektów

R4R Poznań Szczepa-

nowskiego Sp. zo.o./

R4R Warszawa Taśmowa

Sp. zo.o./ R4R Warsza-

wa Woronicza Sp. zo.o./

R4R Gdańsk Kołobrze-

ska Sp. zo.o.

Santander S.A. / Helaba AG ** 59 490 PLN 32 945 PLN Marża + WIBOR

27.06.2027

Razem 504 159 EUR 410 862 EUR

213 090 PLN 34 116 PLN

* Echo Investment ma wtych projektach 30% udziałów, wzwiązku zczym prezentuje 30% wartości kredytów.

**Po spełnieniu określonych warunków kredyt budowlany zostanie skonwertowany na inwestycyjny owartości 69 mln EUR.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Linie kredytowe

LINIE KREDYTOWE ECHO INVESTMENT S.A. NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Bank

Kwota

wg umowy

Kwota pozostała

do spłaty Oprocentowanie Termin spłaty

PKO BP S.A.* 75 000 63 458 WIBOR 1M + marża 31.10.2022

Alior Bank S.A. 35 000 35 000 WIBOR 3M + marża 14.04.2021

Santander Bank Polska S.A.** 100 000 39 523 WIBOR 1M + marża 30.11.2022

Razem 210 000 137 981

* Dostępna kwota kredytu na 31 grudnia 2020r. pomniejszona jest owystawione gwarancje iwynosi 1,9 mln PLN.

** Wramach limitu kredytowego wwysokości 100 mln PLN Spółka ma przyznany sublimit na kredyt bieżący do kwoty 75 mln PLN oraz

sublimit do kwoty 25 mln PLN przeznaczony na gwarancje. Na 31 grudnia 2020r. cały limit na gwarancje jest dostępny.

Linie kredytowe są zabezpieczone standardowymi narzędziami, jak pełnomocnictwo

do rachunku bankowego czy oświadczenie opoddaniu się egzekucji.

Wartość kredytu odpowiada niezdyskontowanym przepływom pieniężnym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Zobowiązania pozabilansowe

. Poręczenia

PORĘCZENIA FINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31.12.2020R. TYS. PLN

Poręczyciel

Podmiot otrzymujący

poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Echo – Browary

Warszawskie Sp.

zo.o. Sp.K. oraz Dellia

Investments – Projekt

Echo – 115 Sp. zo.o.

Sp.K.

HPO AEP Sp. zo.o.

Sp.J.

11 537 Do dnia uzyskania

pozwolenia na użyt-

kowanie dla prowa-

dzonych inwestycji,

jednakże nie później

niż do 7.12.2031 r.

Poręczenie za zobowiązania spółki Echo

– Browary Warszawskie Sp. zo.o. Sp.K.

oraz Dellia Investments – Projekt Echo –

115 Sp. zo.o. Sp.K. jako zabezpieczenie

zobowiązań wynikających zumowy za-

wartej 7.12.2016r. Poręczenie wzajemne

wystawione wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt Echo 130 Sp.

zo.o.

PKO BP S.A. 23 074 do 31.01.2024 Poręczenie spłaty kredytu wzwiązku

zrealizacją wypłat kredytu budowlane-

go do limitu 5 mln EUR bez zakończenia

procesu przenoszenia części nierucho-

mości do Spółki

Razem 34 611

PORĘCZENIA NIEFINANSOWE WYSTAWIONE PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

NA 31.12.2020R. TYS. PLN

Poręczyciel

Podmiot otrzymujący

poręczenie Benecjent Wartość Termin ważności Tytułem

Echo – SPV 7 Sp.

zo.o. / Echo – Aurus

Sp. zo.o.

Sagittarius-Projek

Echo – 113 Sp.zo.o.

Sp.k.

Warburg – HiH Invest

Real Estate GmbH

32 539 do 21.01.2022 Poręczenie za zobowiązania spółki

Sagittarius – Projekt Echo – 113 Sp zo.o.

Sp.K. wynikające zumowy sprzedaży.

Echo – SPV 7 Sp.

zo.o. / Echo – Aurus

Sp. zo.o.

Sagittarius – Projek

Echo – 113 Sp. zo.o.

Sp.K.

Warburg – HiH Invest

Real Estate GmbH

152 000 do 31.10.2028 Poręczenie za zobowiązania spółki

Sagittarius – Projekt Echo -113 Sp zo.o.

Sp.K. wynikające zumowy gwarancji

jakości budynku oraz umowy owykona-

nie prac aranżacyjnych.

Razem 184 539

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE PORĘCZEŃ WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ ECHO INVESTMENT

W2020R. TYS. PLN

Zmiana Gwarant Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Wygaśnięcie Echo-Aurus Sp. zo.o. PKO Leasing S.A. 6.12.2020 312 Poręczenie za zobowiązania spółki

Supersam City Space - GP Sp zo.o.

Sp.K. wynikające zumowy leasingu

zawartej 06.12.2017 r.

Udzielenie Projekt Echo 130 Sp.

zo.o.

PKO BP S.A. 17.11.2020 23 074 Poręczenie spłaty kredytu wzwiązku

zrealizacją wypłat kredytu budowla-

nego do limitu 5 mln EUR bez zakoń-

czenie procesu przenoszenia części

nieruchomości do Spółki.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.

ISPÓŁKI ZGRUPY NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Projekt 104 Sp. zo.o. Skua Sp. zo.o. 27 689 do 31.07.2021 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania ostatecznej umowy sprzedaży

oraz umowy zabezpieczenia przy-

chodów czynszowych (master lease)

dotyczących biurowca Aquarius

Business House II we Wrocławiu.

Wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business

Park Sp. zo.o. Sp.K.

wystawiona na rzecz

Ventry Investments Sp.

zo.o. Sp.K (obecnie

podmiot uprawniony

EPP Oce O3 Business

Campus Sp. zo.o)

42 108 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca O3 Business

CampusIwKrakowie. Zabezpie-

czeniem gwarancji budowlanej jest

gwarancja korporacyjna wystawiona

przez Echo Investment S.A. Gwaran-

cja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. ZAM - Projekt Echo - 127

Sp. zo.o. Sp.K.

wystawiona na rzecz

Emfold Investments Sp.

zo.o. (obecnie podmiot

uprawniony Tryton Busi-

ness Park Sp. zo.o.)

43 925 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Tryton wGdań-

sku. Zabezpieczeniem gwarancji bu-

dowlanej jest gwarancja korporacyjna

wystawiona przez Echo Investment

S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo -

131 Sp. zo.o. Sp.K.

wystawiona na rzecz

Flaxton Investments Sp.

zo.o. (obecnie podmiot

uprawniony EPP Oce

– Symetris Business Park

Sp. zo.o.)

18 789 do 21.12.2026 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Symetris IwŁo-

dzi. Zabezpieczeniem gwarancji bu-

dowlanej jest gwarancja korporacyjna

wystawiona przez Echo Investment

S.A. Gwarancja wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt Echo 135 Sp.

zo.o. Sp.K.

A4 Business Park Sp.

zo.o.

25 382 do 26.04.2027 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca A4 Business Park

III wKatowicach. Zabezpieczeniem

gwarancji jest gwarancja korporacyj-

na wystawiona przez Echo Invest-

ment S.A. Gwarancja wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business

Park Sp. zo.o. Sp.K.

EPP Oce O3 Business

Campus Sp. zo.o

40 148 do 21.12.2027 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca O3 Business

Campus II wKrakowie. Zabezpie-

czeniem gwarancji jest gwarancja

korporacyjna wystawiona przez Echo

Investment S.A. Gwarancja wystawio-

na wEUR.

Echo Investment S.A. gwarancja bezpośrednia

Echo Investment S.A.

Nobilis - Projekt Echo -

117 Sp. zo.o. Sp.K.

40 000 do 31.10.2026 Gwarancja jakości na roboty budow-

lane związane zobiektem biurowym

Nobilis we Wrocławiu.

Echo Investment S.A. Grupa Echo Sp. zo.o. IB 14 FIZAN 82 495 do 24.05.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań wynikających zumo-

wy sprzedaży biurowca West Link

we Wrocławiu. Wystawiona wEUR.

Po 24.05.2021r. kwota maksymalnej

odpowiedzialności ulegnie zmniejsze-

niu o80%.

Echo Investment S.A. Midpoint71-Cornwall

Investments Sp. zo.o.

SKA (poprzednio: Pro-

jekt 22 – Grupa Echo Sp.

zo.o. S.K.A.)

A19 Sp. zo.o. 27 689 do 4.07.2038 Gwarancja za zobowiązania spółki

Midpoint71-Cornwall Investments

Sp. zo.o. SKA (projekt Midpoint71)

wynikających zporozumienia dobro-

sąsiedzkiego zawartego 4.07.2018r.

Wystawiona wEUR.

. Gwarancje

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.

ISPÓŁKI ZGRUPY NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Symetris - Projekt Echo -

131 Sp. zo.o. Sp.K.

wystawiona na rzecz

Flaxton Investments Sp.

zo.o. (obecnie podmiot

uprawniony EPP Oce

– Symetris Business Park

Sp. zo.o.)

17 618 do 31.08.2023 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca Symetris II wŁo-

dzi. Wystawiona wEUR. Maksymal-

na kwota odpowiedzialności może

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu

wraz ze zmniejszaniem się kwoty

zobowiązania, które gwarancja za-

bezpiecza.

Echo Investment S.A. R4R Łódź Wodna Sp.

zo.o. R4R Wrocław Kępa

Sp. zo.o. R4R Wrocław-

skie Rychtalska Sp. zo.o.

R4R Warszawa Browary

Sp. zo.o.

Bank Pekao S.A. 14 147 do 30.09.2021 Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji projektów

mieszkaniowych Resi4Rent: Łódź

Wodna, Wrocław Rychtalska, Warsza-

wa Browary Warszawskie, Wrocław

Kępa Mieszczańska.

Echo Investment S.A. Rosehill Investments Sp.

zo.o.

IB 6 FIZAN / GPF 3

FIZAN

105 783 do 31.03.2023 Zabezpieczenie należytego wyko-

nania zobowiązań spółki Rosehill

Investments Sp. zo.o. wynikających

zumowy programowej zawartej

31.08.2017r. Wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt Beethovena –

Projekt Echo – 122 Sp.

zo.o. SKA

PKO BP S.A. 36 000 do 30.06.2023 Zabezpieczenie przekroczenia kosz-

tów realizacji projektu biurowego

Moje Miejsce wWarszawie.

PKO BP S.A. Echo Investment S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 6 450 do 7.05.2021 Zabezpieczenie zobowiązań spółki

Dellia Investments – Projekt Echo

– 115 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających

zumowy gwarancji jakości zawartej

27.03.2019 r.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo - 115 Sp. zo.o.

Sp.K.

LUX Europa III S.a.r.l. 101 249 do 31.12.2024 Zabezpieczenie należytego wykona-

nia zobowiązań spółki Dellia Invest-

ments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o.

Sp.K. wynikających zumowy sprze-

daży biurowca Biura przy Bramie,

wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo - 115 Sp. zo.o.

Sp.K.

LUX Europa III S.a.r.l. 163 550 do 30.06.2030 Zabezpieczenie należytego wy-

konania zobowiązań spółki Dellia

Investments – Projekt Echo – 115 Sp.

zo.o. Sp.K. wynikających zumowy

sprzedaży projektu Biura przy Bramie

wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Wystawiona

wPLN.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo - 115 Sp. zo.o.

Sp.K.

LUX Europa III S.a.r.l. 50 763 do 3.03.2027 Zabezpieczenie należytego wy-

konania zobowiązań spółki Dellia

Investments – Projekt Echo – 115 Sp.

zo.o. Sp.K. wynikających zumowy

sprzedaży biurowca Biura przy Bra-

mie wchodzącego wskład kompleksu

Browary Warszawskie. Wystawiona

wEUR.

Echo Investment S.A. Dellia Investments - Pro-

jekt Echo - 115 Sp. zo.o.

Sp.K.

Bank Pekao S.A. 73 738 do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego na

inwestycyjny

Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji projektu

biurowego wramach kompleksu

Browary Warszawskie wWarszawie.

Wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo

Sp. zo.o. SKA

Bank Millennium S.A. 8 045 do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego na

inwestycyjny

Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji projektu

biurowego West 4 Business Hub we

Wrocławiu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.

ISPÓŁKI ZGRUPY NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A. Projekt 17 - Grupa Echo

Sp. zo.o. SKA

Bank Millennium S.A. 4 938 do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego na

inwestycyjny

Gwarancja zabezpieczająca wpływy

znajmu wokresie realizacji projektu

biurowego West 4 Business Hub we

Wrocławiu. Wystawiona wEUR.

Echo Investment S.A. Projekt 20 - Grupa Echo

Sp. zo.o. SKA

Bank Pekao S.A. 70 000 do 29.12.2023 Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji, pokrycie

odsetek na minimalnym poziomie

oraz zapewnienie wkładu własnego

projektu biurowego Face2Face wKa-

towicach. Wystawiona wPLN.

Echo Investment S.A. Echo - Opolska Business

Park Sp. zo.o. Sp.K.

EPP Development 6 Sp.

zo.o.

37 226 do 9.08.2028 Gwarancja budowlana związana ze

sprzedażą biurowca O3 Business

Campus III wKrakowie. Zabezpie-

czeniem gwarancji jest gwarancja

korporacyjna wystawiona przez Echo

Investment S.A. Gwarancja wystawio-

na wEUR.

PKO BP S.A. (na zle-

cenie Echo Investment

S.A.)

Galeria Libero - Projekt

Echo - 120 Sp. zo.o.

Sp.K.

Dyrektor Izby Admi-

nistracji Skarbowej

wKielcach

873 do 10.02.2021 Gwarancja loteryjna za spółkę Galeria

Libero – Projekt Echo – 120 Sp. zo.o.

Sp.K.

Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo

Sp. zo.o. SKA

Tesco (Polska) Sp. zo.o. nie doty-

czy

do 30.06.2025 Gwarancja korporacyjna Echo Invest-

ment S.A. zabezpieczająca wykonanie

zobowiązań spółki Projekt 12 – Grupa

Echo Sp. zo.o. SKA dotyczących

zapewnienia pierwszeństwa najmu

powierzchni wnowym centrum han-

dlowym iwynikających zprzedwstęp-

nej umowy sprzedaży nieruchomości

zawartej 30.07.2019r. Ze względów

na ustalenia biznesowe iprawne

gwarancja nie posiada górnej granicy

potencjalnej odpowiedzialności.

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. R4R Poznań Szczepa-

nowskiego Sp. zo.o. R4R

Warszawa Taśmowa Sp.

zo.o. R4R Warszawa

Woronicza Sp. zo.o. R4R

Gdańsk Kołobrzeska Sp.

zo.o.

Santander Bank Polska

S.A.,

24 500 do daty kon-

wersji kredytu

budowlanego na

inwestycyjny

Zabezpieczenie zobowiązań dłuz-

ników ztytułu pokrycia kosztów

realizacji inwestycji, które przekroczą

budżet określony wumowie kredytu.

Echo Investment S.A Midpoint71 – Cornwall

Investments Sp. zo.o.

SKA

PKO BP S.A. 39 000 do 31.12.2026 Gwarancja zabezpieczająca prze-

kroczenie kosztów realizacji oraz

utrzymania niewynajętej powierzchni

projektu biurowego Midpoint71 we

Wrocławiu. Wystawiona wPLN.

Echo Investment S.A Midpoint71 – Cornwall

Investments Sp. zo.o.

SKA

PKO BP S.A. 20 051 do 31.12.2029 Gwarancja zabezpieczająca utrzy-

manie wskaźnika obsługi długu oraz

ﬁnansowania okresów bezczynszo-

wych umów najmu powierzchni

projektu biurowego Midpoint71 we

Wrocławiu. Wystawiona wEUR.

Towarzystwo Ubez-

pieczeń Euler Hermes

S.A. (na zlecenie Echo

Investment S.A.)

Gosford Investment Sp.

zo.o.

Womak Delta Sp. zo.o. 29 14.07.2021 Gwarancja czynszowa - biuro sprze-

daży mieszkań we Wrocławiu

Echo Investment S.A Projekt Echo - 130 Sp.

zo.o.

Bank Pekao S.A. 28 609 do 31.01.2024 Gwarancja zabezpieczająca przekro-

czenie kosztów realizacji projektu

biurowego wramach kompleksu

Fuzja CDJ. Wystawiona wPLN

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

GWARANCJE WYSTAWIONE PRZEZ ECHO INVESTMENT S.A.

ISPÓŁKI ZGRUPY NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Gwarant

Podmiot

otrzymujący

gwarancję Benecjent Wartość

Termin

ważności Tytułem

Echo Investment S.A Cinema Asset Manager

– Grupa Echo Sp. zo.o.

SKA

Pearl Jewel sp. zo.o. nie doty-

czy

wcześniejsza

zdat: przekaza-

nie powierzchni

zgodnie zprzy-

szłą umową

najmu albo 8 lat

od dnia zawarcia

przyszłej umowy

najmu

Gwarancja korporacyjna Echo

Investment S.A. zabezpieczająca

wykonanie zobowiązań spółki Cinema

Asset Manager – Grupa Echo Sp.

zo.o. SKA dotyczących zapewnienia

pomieszczeń zastępczych ipo-

wierzchni zgodnie zprzyszłą umową

najmu wnowym budynku biurowym,

wynikających zumowy sprzedaży

nieruchomości z1.12.2020. Ze wzglę-

dów na ustalenia biznesowe iprawne,

gwarancja nie posiada górnej granicy

potencjalnej odpowiedzialności.

Razem 1 150 794

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ

ECHO INVESTMENT W2020R. TYS. PLN

Zmiana Gwarant Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Wygaśnięcie Santander Bank Pol-

ska S.A.

Miasto Katowice 16.01.2020 758 Zabezpieczenie ztytułu rękojmi igwarancji

jakości za zobowiązań spółki Galeria Libero –

Projekt Echo 120 Sp. zo.o. Sp.K. wynikających

zzawartej 16.06.2016r. umowy dotyczącej

realizacji inwestycji drogowej.

Wygaśnięcie PKO BP SA LUX Europa III S.a.r.l. 25.03.2020 6 450 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia

Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o.

Sp.K. wynikających zumowy gwarancji jakości

zawartej 27.03.2019 r.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. wystawiona na rzecz

Ventry Investments

Sp. zo.o. Sp.K. (obec-

nie podmiot upraw-

niony EPP Oce O3

Business Campus Sp.

zo.o)

21.05.2020 912 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą

O3 Business Campus IwKrakowie. Zabezpie-

czeniem gwarancji czynszowej jest gwarancja

korporacyjna wystawiona przez Echo Invest-

ment S.A. Częściowo wystawiona wEUR.

Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze

zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które

gwarancja zabezpiecza.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. wystawiona na rzecz

Flaxton Investments

Sp. zo.o. (obecnie

podmiot uprawniony

EPP Oce – Symetris

Business Park Sp.

zo.o.)

21.05.2020 157 Gwarancja czynszowa związana ze sprzedażą

biurowca Symetris IwŁodzi. Zabezpieczeniem

gwarancji czynszowej jest gwarancja korpora-

cyjna wystawiona przez Echo Investment S.A.

Częściowo wystawiona wEUR. Maksymalna

kwota odpowiedzialności będzie ulegać suk-

cesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejsza-

niem się kwoty zobowiązania, które gwarancja

zabezpiecza.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Horta Sp. zo.o. 2.07.2020 22634 Zabezpieczenie należytego wykonania osta-

tecznej umowy sprzedaży biurowca Aquarius

Business House Iwe Wrocławiu. Wystawiona

wEUR.

Wygaśnięcie Towarzystwo Ubez-

pieczeń Euler Hermes

S.A. (na zlecenie Echo

Investment S.A.)

PDG MA-SKI Auto

Parksystemy Sp. zo.o.

4.08.2020 1386 Zabezpieczenie płatności ztytułu wykonania

idostarczenia parkliftów winwestycji Reset II

wWarszawie.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. Santander Bank

Polska S.A., PKO BP

S.A., Bank Gospodar-

stwa Krajowego oraz

mBank S.A.

30.10.2020 42 918 Zabezpieczenie przekroczenia kosztów realiza-

cji projektu Galeria Młociny wWarszawie oraz

zobowiązań spółki Berea Sp. zo.o. wynikają-

cych zumowy kredytu zawartej 17.10.2017r.

Wystawiona wEUR.

Wygaśnięcie Towarzystwo Ubez-

pieczeń Euler Hermes

S.A. (na zlecenie Echo

Investment S.A.)

PDG MA-SKI Auto

Parksystemy Sp. zo.o.

19.11.2020 375 Zabezpieczenie płatności ztytułu wykonania

idostarczenia parkliftów winwestycji Fuzja B

wŁodzi.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. R4R Warszawa Bro-

wary Sp. zo.o.

16.12.2020 39 224 Gwarancja zwrotu zaliczek wpłaconych

przez spółki R4R zgodnie zprzedwstępnymi

umowami sprzedaży nieruchomości Browary

Warszawskie E wWarszawie.

Wygaśnięcie Santander Bank Pol-

ska S.A.

PDG MA-SKI Auto

Parksystemy Sp. zo.o.

20.12.2020 470 Zabezpieczenie płatności ztytułu wykonania

idostarczenia parkliftów winwestycji Aparta-

menty Esencja wPoznaniu.

Wygaśnięcie Echo Investment S.A. BNP Paribas Bank

Polska S.A.

31.12.2020 10 499 Zabezpieczenie nieprzekroczenia kosztów

realizacji projektu biurowego React wŁodzi.

Udzielenie Echo Investment S.A. Topaz Jewel Sp. zo.o. 28.02.2020 6 828 Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A.

zabezpieczająca wykonanie zobowiązania

Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. zo.o.

SKA do zapłaty zadatku na rzecz Topaz Jewel

Sp. zo.o. na poczet umowy nabycia nierucho-

mości Tesco (ul. Kapelanka) wKrakowie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ

ECHO INVESTMENT W2020R. TYS. PLN

Zmiana Gwarant Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Udzielenie PKO BP S.A.(na

zlecenie Echo Invest-

ment S.A.)

Warburg-HiH Invest

Real Estate GmbH

20.05.2020 1 047 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Sagittarius-

-Projek Echo - 113 Sp.zo.o. Sp.k. wynikających

zumowy gwarancji czynszowej. Maksymalna

kwota odpowiedzialności będzie ulegać suk-

cesywnemu zmniejszeniu wraz ze zmniejsza-

niem się kwoty zobowiązania, które gwarancja

zabezpiecza.

Udzielenie PKO BP S.A.(na

zlecenie Echo Invest-

ment S.A.)

LUX Europa III S.a.r.l. 20.05.2020 6 450 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia

Investments – Projekt Echo – 115 Sp. zo.o.

Sp.K. wynikających zumowy gwarancji jakości

zawartej 27.03.2019 r.

Udzielenie Towarzystwo Ubez-

pieczeń Euler Hermes

S.A.(na zlecenie izli-

mitu Echo Investment

S.A.)

PDG MA-SKI Auto

Parksystemy Sp. zo.o.

08.06.2020 363 Zabezpieczenie płatności ztytułu wykonania

idostarczenia parkliftów winwestycji Fuzja B

wŁodzi.

Udzielenie Echo – Aurus Sp.

zo.o.

Nobilis – Projekt Echo

117 Sp. zo.o. Sp.K.

14.07.2020 818 Gwarancja zabezpieczająca zobowiązania spół-

ki Nobilis – City Space GP Sp. zo.o. Sp.K. wy-

nikające zumowy najmu zawartej 28.02.2017r.

Wystawiona wEUR.

Udzielenie Echo Investment S.A Nobilis - Business

House sp. zo.o.

14.07.2020 590 gwarancja zabezpieczająca zobowiązania

spółki Nobilis – City Space GP Sp. zo.o. Sp.K.

wynikające zuneksu nr. 3 do umowy najmu.

Wystawiona wEUR.

Udzielenie Echo Investment S.A PKO BP S.A. 22.07.2020 39 000 Gwarancja zabezpieczająca przekroczenie

kosztów realizacji oraz utrzymania niewynajętej

powierzchni projektu biurowego Midpoint71 we

Wrocławiu. Wystawiona wPLN.

Udzielenie Echo Investment S.A PKO BP S.A. 22.07.2020 19 669 Gwarancja zabezpieczająca utrzymanie wskaź-

nika obsługi długu oraz ﬁnansowania okresów

bezczynszowych umów najmu powierzchni

projektu biurowego Midpoint71 we Wrocławiu.

Wystawiona wEUR.

Udzielenie Santander Bank Pol-

ska S.A.

PDG MA-SKI Auto

Parksystemy Sp. zo.o.

17.09.2020 461 Zabezpieczenie płatności ztytułu wykonania

idostarczenia parkliftów winwestycji Aparta-

menty Esencja wPoznaniu.

Udzielenie Towarzystwo Ubez-

pieczeń Euler Hermes

S.A.(na zlecenie Echo

Investment S.A.)

WOMAK DELTA sp.

zo.o.

14.07.2020 29 Gwarancja czynszowa - biuro sprzedaży miesz-

kań we Wrocławiu

Udzielenie Echo Investment S.A. Pekao S.A. 17.11.2020 28 609 Gwarancja zabezpieczająca przekrocze-

nie kosztów realizacji projektu biurowego

wramach kompleksu Fuzja CDJ. Wystawiona

wPLN

Udzielenie Echo Investment S.A. Pearl Jewel sp. zo.o. 1.12.2020 nie dotyczy Gwarancja korporacyjna Echo Investment S.A.

zabezpieczająca wykonanie zobowiązań spółki

Cinema Asset Manager – Grupa Echo Sp. zo.o.

SKA dotyczących zapewnienia pomieszczeń

zastępczych ipowierzchni zgodnie zprzyszłą

umową najmu wnowym budynku biurowym,

wynikających zumowy sprzedaży nieruchomo-

ści z1.12.2020. Ze względów na ustalenia biz-

nesowe iprawne, gwarancja nie posiada górnej

granicy potencjalnej odpowiedzialności.

Przedłużenie PKO BP S.A. LUX Europa III S.a.r.l. 30.06.2020 24 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Dellia

Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K.

wynikających zumowy gwarancji czynszowej.

Maksymalna kwota odpowiedzialności będzie

ulegać sukcesywnemu zmniejszeniu wraz ze

zmniejszaniem się kwoty zobowiązania, które

gwarancja zabezpiecza.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

ZMIANY WSTRUKTURZE GWARANCJI WYSTAWIONYCH PRZEZ GRUPĘ

ECHO INVESTMENT W2020R. TYS. PLN

Zmiana Gwarant Benecjent

Data

zmiany Wartość Tytułem

Przedłużenie Echo Investment S.A. wystawiona na rzecz

Echo - Opolska Bu-

siness Park Sp. zo.o.

Sp.K. (obecnie upraw-

niony EPP Develop-

ment 6 Sp. zo.o.)

30.06.2020 1 099 Zabezpieczenie zobowiązań spółki Projekt

132 – City Space – GP Sp. zo.o. Sp.K. wynika-

jące zumowy najmu zawartej 04.06.2019r.

Wystawiona wEUR. Zmienione aneksem zdnia

22 maja 2020 r.

Przedłużenie PKO BP S.A IREEF – Stryków

Propco Sp. zo.o.

31.07.2020 542 Gwarancja za zobowiązania spółki Echo Invest-

ment S.A. wynikające zumowy najmu zawartej

24.10.2016r. Wystawiona wEUR.

Przedłużenie/

zmniejszenie kwoty

Rosehill Investments

Sp. zo.o.

IB 6 FIZAN / GPF 3

FIZAN

20.10.2020 103 766 Zabezpieczenie należytego wykonania zobo-

wiązań spółki Rosehill Investments Sp. zo.o.

wynikających zumowy programowej zawartej

31.08.2017r. Wystawiona wEUR.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Polityka dywidendowa idywidenda

. Polityka dywidendowa

. Dywidenda zaliczkowa zzysku za 2019 r.

Zarząd Echo Investment S.A. 26 kwietnia 2017r. podjął uchwałę

wsprawie przyjęcia polityki dywidendowej. Zgodnie zprzyjętą

polityką dywidendową, zzysku za 2018r. ikolejne lata Zarząd

będzie rekomendował wypłatę dywidendy wwysokości do 70%

skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej, przypisane-

go akcjonariuszom jednostki dominującej. Przy rekomendacji

wypłaty dywidendy, Zarząd będzie brał pod uwagę aktualną

iprzewidywalną kondycję ﬁnansową Spółki iGrupy Kapitałowej

oraz strategię rozwoju, awszczególności:

− bezpieczny inajbardziej efektywny poziom zarządzania za-

dłużeniem ipłynnością wGrupie;

−

plany inwestycyjne wynikające ze strategii rozwoju – wszcze-

gólności zakupy gruntów.

Założenia polityki dywidendowej zostały oparte na przewidy-

waniach przyszłych zysków pochodzących wyłącznie zdziałal-

ności operacyjnej Grupy.

Zarząd Echo Investment podjął 11 września 2019r. uchwałę

owarunkowej wypłacie akcjonariuszom zaliczki na poczet przy-

szłej dywidendy za rok obrotowy 2019. Łączna kwota zaliczki

dywidendowej wyniosła 206,3 mln zł, tj. 0,50 zł na 1 akcję. Nie

przekroczyła ona połowy zysku netto Spółki osiągniętego od

końca poprzedniego roku obrotowego, wykazanego wsprawoz-

daniu ﬁnansowym sporządzonym na dzień 30 czerwca 2019r.

powiększonego okapitał rezerwowy utworzony zprzeznacze-

niem na wypłatę dywidendy lub zaliczek na poczet dywidendy

(Fundusz Dywidendowy) oraz pomniejszonego oniepokryte

straty iwartość akcji własnych. Zaliczka dywidendowa została

wypłacona 21 października 2019r. tym akcjonariuszom, którzy

posiadali akcje 14 października 2019r. tj. na 7 dni przed datą

wypłaty.

Zgodnie zpolityką dywidendową

Echo Investment, Zarząd

rekomenduje wypłatę

dywidendy wwysokości do 70%

skonsolidowanego zysku netto

Grupy Kapitałowej rocznie.

0,50 pln

Wysokość wypłaconej dywidendy zaliczkowej na jedną akcję

zzysku za 2019 r.

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Echo Invest-

ment z13 sierpnia 2020r. zdecydowało oprzeznaczeniu zysku

za 2019 r., wnastępujący sposób:

−

zysk netto osiągnięty przez Spółkę wzakończonym roku ob-

rotowym 2019 wwysokości 21 412 312,65 zł został przezna-

czony do podziału między wszystkich akcjonariuszy;

−

zysk przeznaczony do podziału powiększony okwotę 184

932 978,35 zł pochodzącą z Funduszu Dywidendowego

(łącznie 206 345 291 zł) został przeznaczony do podziału

między wszystkich akcjonariuszy;

− na poczet dywidendy zaliczona została kwota 206 345 291

zł, wypłacona 21 października 2019r. tytułem zaliczki dywi-

dendowej;

−

dywidenda odpowiada wysokości wypłaconej zaliczki dy-

widendowej, wzwiązku zczym zdecydowano, że Spółka

nie będzie wypłacać dodatkowych środków zzysku za rok

obrotowy 2019.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Ocena zarządzania

zasobami ﬁnansowymi

iocena możliwości realizacji

zamierzeń inwestycyjnych

. Dla Echo Investment S.A.

Zarządzanie zasobami ﬁnansowymi Spółki iGrupy koncentrowało się

w2020r. na zabezpieczeniu płynności ﬁnansowej wwarunkach niepew-

ności wynikającej zpandemii, atakże na zapewnieniu źródeł ﬁnansowania

realizowanych projektów oraz utrzymywaniu bezpiecznych wskaźników

płynności izałożonej struktury ﬁnansowania. Zdaniem Zarządu, sytuacja

majątkowa iﬁnansowa Spółki iGrupy na koniec 2020r. świadczy ostabilnej

kondycji ﬁnansowej, czego dowodem są poniższe wskaźniki.

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Wzrost wskaźników marży zysku operacyjnego izy-

sku bilansowego netto spowodowany jest głównie

niższymi kosztami ogólnego zarządu isprzedaży

oraz wzrostem pozostałych przychodów opera

cyjnych. Wzrost stóp zwrotów ROA iROE wynika

zszybszego tempa wzrostu zysku netto do wartości

aktywów ikapitałów.

Wskaźnik marży zysku operacyjnego

(zysk operacyjny/przychody ze sprzedaży)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto

(zysk netto/przychody)

Stopa zwrotu zaktywów ROA

(zysk netto/aktywa ogółem)

Stopa zwrotu zkapitału własnego ROE

(zysk netto/kapitał własny)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW RENTOWNOŚCI

31.12.2020 31.12.2019

Wskaźnik marży zysku operacyjnego 44% 26%

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 18% 7%

Stopa zwrotu zaktywów (ROA) 2% 1%

Stopa zwrotu zkapitału własnego (ROE) 4% 2%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WSKAŹNIK ROTACJI

Rotacja uwarunkowana jest specyﬁką prowadzonej

działalności. Ze względu na fakt, że do zapasów zali-

cza się nabyte prawa własności oraz nakłady ikoszty

budowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż

projektów deweloperskich, cykl ten zawsze będzie

dłuższy wporównaniu zinnymi branżami, np. takimi

jak produkcja dóbr szybko zbywalnych. Na wskaźniki

będą mieć wpływ niższe przychody ze sprzedaży

(niższe przychody ztytułu usług realizacji inwestycji

od jednostek powiązanych). Ponadto na wskaźnik

rotacji należności wpłynął wzrost udzielonych po-

życzek do spółek powiązanych.

Należności handlowe nie uległy znaczącym zmia-

nom.

Na wskaźnik rotacji zobowiązań, oprócz spadku

przychodów, wpływ miał wzrost zobowiązań han-

dlowych.

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Wskaźniki płynności pozostają na podobnych pozio-

mach do roku poprzedniego. Wskaźniki utrzymują

się na bezpiecznych poziomach. Na niewielki spadek

wskaźników miał wpływ wzrost zobowiązań krótko-

terminowych, który był niemal całkowicie zrówno-

ważony jednoczesnym wzrostem wartości środków

pieniężnych.

Rotacja zapasów wdniach

(stan zapasów *360 / przychody)

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach

(stan należności krótkoterminowych *360 / przy-

chody)

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych wdniach

(stan zobowiązania krótkoterminowe ztytułu do-

staw iusług *360 / przychody)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ROTACJI

31.12.2020 31.12.2019

Rotacja zapasów wdniach 217 244

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach 415 754

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych ztytułu

dostaw iusług wdniach

29 61

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótko-

terminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI

31.12.2020 31.12.2019

Wskaźnik bieżący (current ratio) 0,87 1,94

Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,68 1,57

Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,14 0,43

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Wskaźniki zadłużenia pozostają na bezpiecznych, co

świadczy odobrej kondycji Spółki.

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

(kapitał własny / aktywa ogółem)

Spadek tego wskaźnika wynika z wolniejszego

wzrostu wartości kapitałów własnych (wypracowa-

ny zysk) wstosunku do wzrostu wartości aktywów

(udzielone pożyczki do spółek zależnych).

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami

własnymi (kapitał własny / aktywa trwałe)

Niewielki wzrost wskaźnika wynika z równoległe-

go wzrostu wartości aktywów trwałych ikapitałów

własnych.

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Wzrost wskaźnika wynika zszybszego wzrostu war-

tości zobowiązań (wzrost wartości kredytów iotrzy-

manych zaliczek na mieszkania) od wzrostu aktywów

ogółem (pożyczki udzielone do spółek zależnych).

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

(zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wzrost wskaźnika wynika zszybszego wzrostu zo-

bowiązań ogółem od wzrostu kapitału własnego.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ZADŁUŻENIA

31.12.2020 31.12.2019

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 40% 43%

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem

własnym

56% 69%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 60% 57%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 149% 132%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Dla grupy kapitałowej

Echo Investment

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

Spadki marży zysku operacyjnego ibilansowego

wynikają ze spadku zysku operacyjnego oraz zysku

netto, przy jednoczesnym wzroście przychodów ze

sprzedaży. Na spadek zysku operacyjnego wpływ

miał przede wszystkim niższy zysk zwyceny warto-

ści godziwej znieruchomości inwestycyjnych (biu-

rowców oraz centrum handlowego Libero). Gdyby

wyeliminowano wpływ zprzeszacowania nierucho-

mości wroku 2019 oraz 2020, to wówczas wskaźniki

w2020 r. byłyby wyższe. Spadek stopy zwrotu zak-

tywów wynika zprzyrostu wartości aktywów (czyli

wartości nieruchomości inwestycyjnych wbudowie,

nakładów realizacyjnych na projekty iwyceny war-

tości godziwej. Spadek stopy zwrotu zkapitału wy-

nika zdużego przyrostu wartości kapitału własnego

(wynik wypracowany w2020 r.).

WSKAŹNIKI ROTACJI

Wskaźniki rotacji wGrupie uwarunkowane są spe-

cyﬁką prowadzonej działalności, która wiąże się

zdłuższym cyklem realizacji projektów wstosunku

do innych branż. Ze względu na fakt, że do zapasów

wGrupie zalicza się nabyte prawa własności, prawa

wieczystego użytkowania oraz nakłady ikoszty bu-

dowlane dotyczące realizowanych na sprzedaż pro-

jektów deweloperskich, należy pamiętać że cykl ten

zawsze będzie długi wporównaniu zinnymi branża-

mi, np. takimi jak produkcja dóbr szybko zbywalnych.

Rotacja zapasów wdniach

(stan zapasów *360/przychody)

Wzrost wskaźnika wynika ze spadku wartości zapa-

sów, przy wzroście przychodów ze sprzedaży (duża

liczba przekazanych mieszkań).

Wskaźnik marży zysku operacyjnego

(zysk operacyjny/przychody)

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto

(zysk netto/przychody)

Stopa zwrotu zaktywów ROA

(zysk netto/aktywa ogółem)

Stopa zwrotu zkapitału własnego ROE

(zysk netto/kapitał własny)

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach

(stan należności krótkoterminowych *360/przychody)

Spadek tego wskaźnika wynika ze wzrostu przycho

dów ze sprzedaży przy podobnej do ubiegłorocz-

nej wartości należności. Wiąże się to między innymi

zdużą liczbą mieszkań przekazanych klientom.

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych

ztytułu dostaw iusług

(stan zobowiązań krótkoterminowych ztytułu do-

staw iusług *360 / przychody)

Spadek wskaźnika spowodowany jest większą dyna-

miką przychodów ze sprzedaży oraz spadkiem stanu

zobowiązań krótkoterminowych.

WSKAŹNIKI RENTOWNOŚCI

31.12.2020 31.12.2019

Wskaźnik marży zysku operacyjnego 28% 51%

Wskaźnik marży zysku bilansowego netto 10% 34%

Stopa zwrotu zaktywów (ROA) 2% 6%

Stopa zwrotu zkapitału własnego (ROE) 7% 19%

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ROTACJI

31.12.2020 31.12.2019

Rotacja zapasów wdniach 275 430

Rotacja należności krótkoterminowych wdniach 63 84

Rotacja zobowiązań krótkoterminowych ztytułu

dostaw iusług wdniach

92 133

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW PŁYNNOŚCI

31.12.2020 31.12.2019

Wskaźnik bieżący (current ratio) 0,81 1,58

Wskaźnik szybki (quick ratio) 0,34 0,69

Wskaźnik natychmiastowy (cash ratio) 0,21 0,46

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI

Wskaźniki płynności, mimo niewielkiego spadku,

utrzymują się na dobrych poziomach, co świadczy

o stabilnej sytuacji płynnościowej Grupy. Spadek

wskaźników wynika z szybszego tempa wzrostu

zobowiązań. Wynika to ztrzech czynników: nowe-

go podejścia do leasingu ijego wyceny zgodnie ze

standardami, zwiększonej wartości wpłat zaliczek na

mieszkania oraz wzrostu zobowiązań ﬁnansowych

(nowe emisje długu oraz przekwaliﬁkowanie zobo-

wiązań zdługoterminowych na krótkoterminowe).

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi

(kapitał własny / aktywa ogółem)

Wskaźnik pozostaje bezpiecznym poziomie, ajego

niewielki spadek spowodowany jest przez szybsze

tempo wzrostu aktywów wstosunku do kapitałów

własnych.

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałami

własnymi

(kapitał własny / aktywa trwałe , łącznie zaktywami

trwałymi przeznaczonymi do sprzedaży)

Spadek tego wskaźnika wynika zwiększej dynamiki

wzrostu wartości aktywów trwałych (nowe zakupy,

wyceny nieruchomości, nakłady realizacyjne na pro-

jekty) wstosunku do dynamiki wzrostu kapitałów

własnych (wynik wypracowany w2020 r.).

Wskaźnik bieżący current ratio

(aktywa obrotowe / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik szybki quick ratio

(aktywa obrotowe – zapasy / zobowiązania krótko-

terminowe)

Wskaźnik natychmiastowy cash ratio

(środki pieniężne / zobowiązania krótkoterminowe)

Wskaźnik ogólnego zadłużenia

(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem)

Wzrost tego wskaźnika wynika zszybszego wzrostu

zobowiązań wobec wzrostu wartości aktywów, na co

miał wpływ wzrost zadłużenia ﬁnansowego.

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego

(zobowiązania ogółem / kapitał własny)

Wzrost tego wskaźnika wynika ze wzrostu wartości

zadłużenia przy mniejszym wzroście wartości kapi-

tału własnego.

WARTOŚCI WSKAŹNIKÓW ZADŁUŻENIA

31.12.2020 31.12.2019

Wskaźnik pokrycia majątku kapitałami własnymi 30% 32%

Wskaźnik pokrycia majątku trwałego kapitałem

własnym

42% 53%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 69% 62%

Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego 232% 190%

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Przychody ztytułu przekazania klientom 1 505 mieszkań.

Sprzedaż projektów R4R Łódź Wodna, R4R Wrocław Kępa

Mieszczańska iR4R Warszawa Browary Warszawskie do Re-

si4Rent.

Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria Mło-

ciny wWarszawie, Towarowa 22 wWarszawie oraz Resi4Rent.

Koszty sprzedaży iogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań ztytułu obligacji ipożyczek, według za-

mortyzowanego kosztu.

Zysk znieruchomości inwestycyjnych wkwocie 241 mln zł.



Czynniki inietypowe zdarzenia

mające wpływ na wyniki w2020 r.

oraz wczwartym kwartale 2020 r.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH

WCAŁKOWITEJ LICZBIE

ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ WSZT.

ZYSK ZWYCENY NIERUCHOMOŚCI

INWESTYCYJNYCH WPODZIALE

NA NIERUCHOMOŚCI MLN PLN

– Warszawa, Moje Miejsce

– Warszawa, Reset II

– Poznań, Apartamenty Esencja

– Łódź, Fuzja I

– Wrocław, Stacja 3.0

– Poznań, Osiedle Jaśminowe IV

– Łódź, Osiedle Jarzębinowe VII

– Warszawa, Widoki Mokotów

– Pozostałe



16%

10%

13%

19%

– Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH), Warszawa

– Face2Face II, Katowice

– MidPoint71, Wrocław

– Biura przy Willi (Browary Warszawskie K), Warszawa

– Libero, Katowice

– West4 Business Hub I, Wrocław

– Fuzja CD, Łódź

– Pozostałe



53,2

31,8

29,4

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych ztytułu zmiany

kursów walut obcych.

Wycena irealizacja zabezpieczających instrumentów ﬁnanso-

wych na waluty obce.

Odsetki od lokat iudzielonych pożyczek.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki ﬁnansowe Grupy Kapitałowej w2020 r.:

1 505

MIESZKAŃ

241

MLN ZŁ

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Przychody ztytułu przekazania klientom 792 mieszkań.

Wycena wartości projektów współkontrolowanych – Galeria

Młociny wWarszawie, Towarowa 22 w Warszawie oraz Re

si4Rent.

Koszty sprzedaży iogólnego zarządu.

Wycena zobowiązań ztytułu obligacji ipożyczek, według za-

mortyzowanego kosztu.

Zysk znieruchomości inwestycyjnych wkwocie 22 mln zł.

− Face2Face II, Katowice – 10,5 mln zł;

− Biura przy Warzelni (Browary Warszawskie GH), Warszawa

– 10,2 mln zł;

− Libero, Katowice – 10 mln zł;

− MidPoint71, Wrocław – 8,5 mln zł;

− West4 Business Hub I, Wrocław – 6,1 mln zł;

− Fuzja CD, Łódź – 5 mln zł;

− Moje Miejsce I, Warszawa – 4,3 mln zł oraz;

− Pozostałe – 4,5 mln zł.

Wczwartym kwartale 2020 r. wartość zysku znieruchomości

inwestycyjnych została obniżona zpowodu konieczności księ-

gowego rozliczenia obniżek czynszów wcentrum handlowym

Libero oraz gotowych budynkach biurowych owartości ok. 31,7

mln zł.

UDZIAŁ PROJEKTÓW MIESZKANIOWYCH

WCAŁKOWITEJ LICZBIE

ZAKSIĘGOWANYCH MIESZKAŃ WSZT.

– Poznań, Apartamenty Esencja

– Łódź, Fuzja I

– Wrocław, Stacja 3.0

– Łódź, Osiedle Jarzębinowe VII

– Warszawa, Reset II

– Warszawa, Apartamenty przy Warzelni

(Browary Warszawskie E)

– Warszawa, Moje Miejsce

– Pozostałe



20%

14%

24%

12%

Wycena kredytów oraz środków pieniężnych ztytułu zmiany

kursów walut obcych.

Wycena irealizacja zabezpieczających instrumentów ﬁnanso-

wych na waluty obce.

Odsetki od lokat iudzielonych pożyczek.

Czynniki, które wpłynęły na wyniki ﬁnansowe Grupy Kapitałowej

wczwartym kwartale 2020 r.

792

MIESZKAŃ

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE:

Pozytywne:

− utrzymujące się zainteresowanie podmiotów ku-

pujących nieruchomości komercyjne,

−

dobre tempo rozwoju iplany ekspansji polskich

izagranicznych ﬁrm (ze szczególnym uwzględ-

nieniem sektora usług wspólnych) iwynikające

ztego zapotrzebowanie na powierzchnię biurową

oraz elastyczną powierzchnię biurową,

−

utrzymujący się na niższym poziomie niż wEu

ropie Zachodniej wskaźnik powierzchni biur na

1000 mieszkańców,

−

szybkie tempo odrabiania strat sektora handlo-

wego, wtym centrów handlowych, po czasowych

ograniczeniach działalności zpowodu pandemii,

−

strukturalny deﬁcyt mieszkań iutrzymująca się

wartość mieszkań,

−

utrzymująca się stabilna sytuacja gospodarcza

Polski, wporównywaniu do innych krajów,

− dobra kondycja polskiego sektora ﬁnansowego.

Negatywne:

− niejasny status prawny wielu nieruchomości wy-

nikający m.in. zbraku precyzyjnych planów zago-

spodarowania przestrzennego wwielu miastach

igminach,

−

długotrwałe procedury sądowe iadministracyjne,

− zmienność kursów walut obcych (EUR),

− niepewność co do poziomu stóp procentowych,

−

niepewność co do kluczowych założeń polityki

ﬁskalnej (nowelizacja ustaw podatkowych) imo-

netarnej wPolsce,

−

niepewność co do rozwoju sytuacji pandemii

wPolsce ina świecie oraz jej dalszego wpływu

na światową gospodarkę.

CZYNNIKI WEWNĘTRZNE:

Pozytywne:

− jasno sprecyzowana strategia rozwoju,

−

ugruntowana pozycja Grupy na rynku dewelo-

perskim oraz duża wiarygodność potwierdzona

obecnością na Giełdzie Papierów Wartościowych,

Certyﬁkatem Dewelopera, przynależnością do or-

ganizacji branżowych ibiznesowych,

−

zakup pakietu kontrolnego wmieszkaniowej spół-

ce deweloperskiej Archicom,

− współpraca zbankami ostabilnej sytuacji ﬁnan-

sowej wzakresie kredytowania, lokowania nadwy-

żek iwspółpracy na rynku transakcji pochodnych,

transakcji walutowych istóp procentowych,

− dobra współpraca ze stabilnymi irenomowanymi

partnerami, najemcami, wykonawcami, dostawca-

mi ikupującymi nieruchomości,

− struktura organizacyjna, zwyodrębnionymi dzia-

łami odpowiadającymi segmentom działalności,

które odpowiedzialne są za generowanie zysków

zdziałalności swojego segmentu, atakże prowa-

dzą projekty całościowo, tj. od zakupu działki aż

po najem lub sprzedaż,

− uregulowana sfera prawna (brak postępowań są-

dowych zagrażających Spółce),

− doświadczona kadra,

−

przystosowanie budowanych inwestycji do no-

wych, pandemicznych warunków.

Negatywne:

−

specyﬁka działalności wyrażająca się wdużym

uzależnieniu od skomplikowanych idługotrwa-

łych procedur administracyjnych (m.in. pozy-

skiwanie pozwoleń na budowę lub użytkowanie,

oczekiwanie na zmiany miejscowego planu zago-

spodarowania przestrzennego, itp.),

−

duże zapotrzebowanie na środki obrotowe, szcze-

gólnie związane zdużą liczbą realizowanych pro-

jektów.



Zewnętrzne iwewnętrzne czynniki

istotne dla rozwoju Echo Investment

S.A. ijej grupy kapitałowej

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU

WPLN

2020 2019

ZEcho Investment S.A.

Wynagrodzenie

podstawowe

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne

świadczenia

Łącznie

ZEcho Investment S.A.

Wynagrodzenie

podstawowe

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne świadczenia

Łącznie

Premie

Nicklas Lindberg 1 003 933 2 145 339 596 006 3 745 278 1 076 227 20 861 365 2 192 026 843 250 24 972 867

Maciej Drozd 421 672 336 000 1 224 713 35 218 2 017 603 753 413 359 100 721 999 1 080 1 835 592

Artur Langner 204 000 228 000 972 000 4 504 1 408 504 233 973 167 400 850 800 4 002 1 256 175

Marcin Materny 207 000 180 000 814 032 9 552 1 210 584 240 000 125 280 702 842 8 676 1 076 798

Rafał Mazurczak 207 000 177 120 808 992 10 052 1 203 164 200 000 180 000 814 032 8 676 1 202 708

Waldemar Olbryk 627 000 537 350 - 66 466 1 230 816 702 000 386 100 - 6 704 1 094 804

Małgorzata Turek

(powołana

7 marca 2019 r.)

204 000 114 538 739 076 4 404 1 062 018 217 857 - 467 500 3 702 689 059

Razem 2 874 605 1 573 008 6 704 152 726 202 3 423 469 22 079 245 5 749 199 876 090

Razem wroku 11 877 967 32 128 003



Wynagrodzenie Zarządu

iRady Nadzorczej

Wynagrodzenia Członków Zarządu

Członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenia ipre

mie zgodnie zmodelem wynagradzania opisanym

w„Regulaminie pracy zarządu”, przyjętym uchwałą

Rady Nadzorczej 21 marca 2013r. System premio-

wy opiera się oumowę zgodną zmetodologią MBO

(zarządzanie przez cele, ang. Management by Ob-

jectives) ijest powiązany zwynikami ﬁrmy. Każdy

Członek Zarządu może otrzymać premię roczną

wyrażoną wwielokrotności wynagrodzenia podsta-

wowego, uzależnioną od realizacji kluczowych celów

biznesowych, na które ma wpływ wzakresie swojego

obszaru odpowiedzialności. Jednocześnie wszyscy

Członkowie Zarządu mają wspólne cele, których re-

alizacja poniżej oczekiwanego poziomu będzie po-

wodować pomniejszenie premii. Każdorazowo wyso-

kość wynagrodzenia oraz premii Członków Zarządu

potwierdzana jest uchwałą Rady Nadzorczej.

Wzwiązku zwybuchem pandemii, w2020r. oprócz

celów szczegółowych ustalanych indywidualnie dla

każdego Członka Zarządu, wspólnymi celami Za-

rządu były utrzymanie ciągłości istabilności funk-

cjonowania ﬁrmy – w szczególności utrzymanie

nieprzerwanej pracy na budowach oraz wbiurach

sprzedaży mieszkań - oraz zapewnienie bezpieczeń-

stwa pracowników iwspółpracowników. Jednocze-

śnie, wmomencie wybuchu pandemii, Zarząd podjął

działania wodpowiedzi na ryzyka biznesowe iﬁnan-

sowe związane zniepewną sytuacją rynkową, m.in.

decyzje oczęściowym odroczeniu wypłaty premii za

2019r. oraz tymczasowym obniżeniu wynagrodzeń

osób zarządzających.

W2020r. oraz na dzień przekazania raportu nie ist-

niały umowy zawarte między Spółką, aosobami za-

rządzającymi, przewidujące rekompensatę wprzy-

padku ich rezygnacji lub zwolnienia zzajmowanego

stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwo-

łanie lub zwolnienie następuje zpowodu połączenia

Echo Investment S.A. lub zpowodu przejęcia.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ

PLN

2020 2019

Z

Echo Investment

S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Inne

świadczenia

Z

Echo Investment

S.A.

Zjednostek

zależnych,

współzależnych

istowarzyszonych

Noah M. Steinberg

(powołany 9.01.2020 r.)

137 086 - - - -

Karim Khairallah

(zrezygnował 13.12.2019 r.)

- - - - -

Tibor Veres

(powołany 9.01.2020 r.)

75 194 - - - -

Laurent Luccioni

(zrezygnował 13.12.2019 r.)

- - - - -

Mark E. Abramson

(zrezygnował 13.08.2020 r.)

126 290 - - 180 000 -

Margaret Dezse

(powołana 13.08.2020 r.)

54 194 - - - -

Maciej Dyjas 60 000 - - 60 000 -

Sławomir Jędrzejczyk

(powołany 13.08.2020 r.)

54 194 - - - -

Stefan Kawalec

(odwołany 13.08.2020 r.)

126 290 - 1 800 180 000 -

Péter Kocsis

(powołany 9.01.2020 r.)

53 710 - - - -

Bence Sass

(powołany 9.01.2020 r.)

53 710 - - - -

Nebil Senman 60 000 - 825 60 000 -

Sebastian Zilles

(zrezygnował 13.12.2019 r.)

- - - - -

Razem 800 668 2 625 480 000

Razem wroku 803 293 480 000

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej ustalane są wfor-

mie uchwał Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy

Spółki. Obecnie obowiązującą jest uchwała nr 23

Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z25 kwietnia

2018 r., która ustala wysokość wynagrodzenia człon-

ków Rady Nadzorczej następująco:

−

miesięczne wynagrodzenie Przewodniczącego

Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto,

−

miesięczne wynagrodzenie Wiceprzewodniczące-

go Rady Nadzorczej – 7 000 zł brutto,

−

miesięczne wynagrodzenie Członka Rady Nad-

zorczej – 5 000 zł brutto,

− dodatkowe miesięczne wynagrodzenie dla prze-

wodniczących iwiceprzewodniczących komite-

tów Rady Nadzorczej – 10 000 zł brutto.

Członkom Rady Nadzorczej przysługuje również

zwrot kosztów poniesionych wzwiązku zwykony-

waniem powierzonych im funkcji, wszczególności

– kosztów przejazdów na miejsce posiedzeń Rady

Nadzorczej izpowrotem, koszty indywidualnego

nadzoru oraz koszty zakwaterowania iwyżywienia.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Działalność Grupy Kapitałowej obejmuje kilka segmentów rynku nieru-

chomości. Księgowanie sprzedaży mieszkań uzależnione jest od terminów

oddawania do użytkowania budynków mieszkalnych, aprzychody ztej

działalności występują praktycznie wkażdym kwartale lecz zróżną inten-

sywnością. Historycznie Grupa przekazywała najwięcej mieszkań wdrugiej

połowie roku, awszczególności wczwartym kwartale. Przychody iwyniki

ztytułu usług generalnej realizacji inwestycji, sprzedaży gotowych inwesty-

cji komercyjnych iobrotu nieruchomościami występować mogą wsposób

nieregularny. Zarząd nie może wykluczyć innych zdarzeń ocharakterze jed-

norazowym, które mogą mieć wpływ na osiągane wyniki wdanym okresie.



Sezonowość lub cykliczność

działalności



Istotne postępowania sądowe,

arbitrażowe lub przed organem

administracji publicznej

Od 1 stycznia do 31 grudnia 2020r. nie toczyły się przed sądem, organem

właściwym dla postępowania arbitrażowego ani organem administracji pu-

blicznej żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności Echo

Investment S.A. lub jednostki zależnej, których wartość stanowi co najmniej

10% kapitałów własnych Spółki.

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

PODSTAWOWE DANE ONAJWIĘKSZYCH POŻYCZKACH

BEZ ODSETEK IODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH NA 31 GRUDNIA 2020R. TYS. PLN

Pożyczkodawca Pożyczkobiorca

Kwota

[mln PLN] Oprocentowanie

Termin

spłaty

Projekt Echo - 129 Sp. zo.o. Echo Investment S.A. 192,8 EURIBOR 3M + marża 30.09.2021

Echo Investment S.A. Projekt 12 - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA 122,7 WIBOR 3M + marża 30.09.2021

Echo Investment S.A. Echo - SPV 7 Sp. zo.o. 109,0 WIBOR 3M + marża 31.12.2021

Swanage Sp. zo.o. Dellia Investments - Projekt Echo - 115 Sp. zo.o. Sp.K. 101,9 WIBOR 3M + marża 28.12.2021

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Cinema Asset Manager - Grupa Echo Sp. zo.o. SKA 76,9 WIBOR 3M + marża 30.06.2021

Echo Investment S.A. Fianar Investments Sp. zo.o. 71,4 WIBOR 3M + marża 31.12.2021

Echo Investment S.A. Villea Investments Sp. zo.o. 68,4 WIBOR 3M + marża 31.03.2021

Echo Investment S.A. R4R Poland Sp. zo.o. 61,5 marża 31.03.2029

Projekt Naramowice – Grupa Echo

Sp. zo.o. SKA

React - Dagnall Sp. zo.o. SKA 59,6 WIBOR 3M + marża 30.09.2021

Echo - Aurus Sp. zo.o. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o.SKA 51,1 WIBOR 3M + marża 30.06.2021

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Face2Face - Stranraer Sp. zo.o.SKA 50,8 WIBOR 3M + marża 30.06.2021

Echo Investment S.A. Pudsey Sp. zo.o. 49,4 EURIBOR 3M + marża 31.03.2021

Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Sp.K 49,0 WIBOR 3M + marża 10.10.2026

Echo Investment S.A. Galeria Libero - Projekt Echo - 120 Sp. zo.o. Sp.K. 48,5 WIBOR 3M + marża 10.10.2026

Echo - SPV 7 Sp. zo.o. Projekt 139 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. 47,7 WIBOR 3M + marża 31.03.2021

Echo Investment S.A. RPGZ IX Sp. zo.o. 47,5 WIBOR 3M + marża 31.12.2021

Echo Investment S.A. Gosford Investments Sp. zo.o. 46,4 WIBOR 3M + marża 30.09.2021

Echo Investment S.A. Projekt 144 - Grupa Echo Sp. zo.o. Sp.K. 43,8 WIBOR 3M + marża 31.03.2021

Echo Investment S.A. Senja 2 Sp. zo.o. 43,1 WIBOR 3M + marża 31.03.2021

Echo Investment S.A. Echo - Aurus Sp. zo.o. 42,0 WIBOR 3M + marża 31.12.2021



Informacje opożyczkach

udzielonych w2020 r., wtym

podmiotom powiązanym

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Umowy zﬁrmą audytorską



Do badania jednostkowych sprawozdań

ﬁnansowych Echo Investment oraz skon-

solidowanych sprawozdań ﬁnansowych

Grupy Kapitałowej Echo Investment wla-

tach 2020 – 2021 Rada Nadzorcza Spółki,

po rekomendacji Komitetu Audytu, wy-

brała Deloitte Audyt Sp. zo.o. Sp.K. zsie-

dzibą wWarszawie przy al. Jana Pawła

II 22, wpisaną na listę ﬁrm audytorskich

pod nr 73. Umowa zaudytorem została

zawarta przez Zarząd, na podstawie upo-

ważnienia od Rady Nadzorczej.

Zarząd Echo Investment S.A. informuje,

że wybór ﬁrmy audytorskiej przeprowa-

dzającej badanie rocznego sprawozdania

ﬁnansowego został dokonany zgodnie

zprzepisami, wtym dotyczącymi wyboru

iprocedury wyboru ﬁrmy audytorskiej, na

podstawie uchwały Rady Nadzorczej z14

listopada 2019 r.

Firma audytorska oraz członkowie ze-

społu wykonującego badanie spełniali

warunki do sporządzenia bezstronnego

iniezależnego sprawozdania zbadania

rocznego sprawozdania ﬁnansowego

zgodnie zobowiązującymi przepisami,

standardami wykonywania zawodu iza-

sadami etyki zawodowej.

Echo Investment S.A. przestrzega obo-

wiązujących przepisów związanych zro-

tacją ﬁrmy audytorskiej i kluczowego

biegłego rewidenta oraz obowiązkowy-

mi okresami karencji. Echo Investment

S.A. posiada politykę wzakresie wyboru

ﬁrmy audytorskiej oraz politykę wzakre-

sie świadczenia na rzecz emitenta przez

ﬁrmę audytorską, podmiot powiązany

zﬁrmą audytorską lub członka jego sieci,

dodatkowych usług niebędących bada-

niem, wtym usług warunkowo zwolnio-

nych zzakazu świadczenia przez ﬁrmę

audytorską. Polityka wyboru ﬁrmy audy-

torskiej oraz Polityka zakupu usług nieau-

dytowych zostały zatwierdzone uchwa-

łami Komitetu Audytu z23 marca 2018r.

i są dostępne na stronie internetowej

spółki wzakładce Relacje inwestorskie /

Strategia iład korporacyjny.

WYNAGRODZENIE NETTO NALEŻNE AUDYTOROWI UPRAWNIONEMU

DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH SPÓŁKI IGRUPY

Tytuł Kwota [PLN]

Przegląd jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za Ipółrocze 2020 r. 135 000

Badanie jednostkowego sprawozdania ﬁnansowego za 3 kwartał 2020 r. 98 000

Badanie jednostkowego iskonsolidowanego sprawozdania ﬁnansowego za 2020 r. 278 000

Audyt roczny spółek zależnych 74 250

Razem 585 250

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

. Umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami

Spółka nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działal ności umów

zawartych w2020r. pomiędzy akcjonariuszami.

. Istotne transakcje zawarte przez Spółkę lub jednostki

zależne zpodmiotami powiązanymi na warunkach innych

niż rynkowe

W2020r. nie wystąpiły istotne transakcje pomiędzy Echo Investment S.A. oraz jed-

nostkami od niej zależnymi zpodmiotami powiązanymi na warunkach innych niż

rynkowe.

. Wpływ wyników za 2020r. na realizację prognoz

ﬁnansowych

Echo Investment S.A. nie publikowała prognoz wyników ﬁnansowych.

. Zmiany wpodstawowych zasadach zarządzania

W2020r. nie nastąpiły istotne zmiany wpodstawowych zasadach zarządzania Spółką

iGrupą.

. Umowy, wwyniku których mogą nastąpić zmiany

wstrukturze własnościowej akcji lub obligacji

Spółce nie są znane umowy wwyniku których mogą wprzyszłości nastąpić zmiany

wproporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy.



Pozostałe ujawnienia wymagane

przez przepisy prawa

100

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Działalność grupy kapitałowej Echo Investment S.A.

od marca 2020r. jest obarczona wieloma ryzykami

makroekonomicznymi oraz środowiskowymi, zwią-

zanymi zrozprzestrzenianiem się koronawirusa SAR

S-CoV-2 oraz zachorowaniami na COVID-19. Wpro-

wadzane przez rząd ograniczenia bezpośrednio

wpływają na przebieg procesów biznesowych oraz

organizację pracy grupy. Echo Investment opubli-

kowało 17 marca 2020r. komunikat bieżący doty-

czący potencjalnego wpływu pandemii na działal-

ność Spółki, wktórym wymienił potencjalne obszary

wpływu oraz wiążące się ztym ryzyka. Wpływ pan-

demii jest na bieżąco analizowany, by wjak najlepszy

sposób dostosować strategię isposób działania do

zmieniających się obostrzeń.

Zabezpieczenie funkcjonowania Spółki

Wprowadzenie obostrzeń w funkcjonowaniu go-

spodarki ispołeczeństwa wpołowie marca 2020r.

spowodowało, że zdecydowana większość ﬁrm

iorganizacji – wmiarę możliwości – zdecydowała

się na ograniczenie działania lub przejście wtryb

pracy zdalnej. Wpóźniejszym okresie strategia po-

szczególnych ﬁrm zmieniała się. Wprzypadku Echo

Investment sytuacja była na bieżąco monitorowana

przez kadrę zarządzającą oraz powołany - zgodnie

zwewnętrznymi procedurami – sztab kryzysowy.

Spółka skupiła się na następujących działaniach:

Zabezpieczenie pracownikom możliwości pracy

zdalnej (wzmocnienie sieci, szkolenia pracowni

ków zobsługi zdalnych narzędzi pracy, doposaże-

nie pracowników wnarzędzia do pracy mobilnej).

Zabezpieczenie ciągłości działania podstawo-

wych funkcji spółki (księgowość, płatności, sprze-

daż, marketing).

3. Zabezpieczenie biur oraz placów budowy wdo-

datkowe środki ochrony osobistej.

4. Opracowanie iwdrożenie procedur awaryjnych.

Stałe, codzienne telekonferencje kadry zarządza-

jącej wcelu podejmowania bieżącej analizy ryzyk

ibieżących decyzji.

Opracowanie iwdrożenie procedur ostrożnościo-

wych po powrocie pracowników do biur.

7. Przyspieszenie planu digitalizacji, wszczególno-

ści jeśli chodzi oobieg faktur iumów.



Wpływ pandemii COVID-19 na

działalność grupy Echo Investment

Grupa przeprowadziła również szereg analiz

ibadań, by poznać preferencje klientów, współ-

pracowników, studentów uczelni (przyszłych

pracowników) dotyczących pracy zdalnej oraz

wpływu pandemii na zmianę preferencji izacho-

wań konsumenckich, co umożliwia dostosowanie

oferty idziałań marketingowych.

Ciągłość prac na budowach

Zpunktu widzenia biznesowego, wczasie zamroże-

nia gospodarki najważniejszym zadaniem dla zarzą-

du było zabezpieczenie ciągłości prac na wszystkich

placach budowy. Spółka wprowadziła na budo-

wach dodatkowe procedury awaryjne na wypadek

stwierdzenia zachorowania, doposażyła wszystkie

budowy wśrodki ochrony osobistej, żele antybak-

teryjne, urządzenia oczyszczające powietrze, ma-

seczki imateriały informacyjne. Zarząd prowadził

również codzienny monitoring liczby pracowników

na poszczególnych budowach, awrazie zagrożenia

ciągłości – jest przygotowany na wprowadzenie na

place budowy dodatkowych pracowników. Monito-

rowany jest stan dostaw materiałów iryzyka ztym

związane, wdrożony został plan zabezpieczenia do-

staw poprzez dostawy wyprzedzające bezpośred-

nio na plac budowy, szczególnie zzakresie urządzeń

imateriałów zzagranicy, których transport do Polski

mógł być zpowodu wirusa zagrożony/opóźniony.

Wefekcie wszystkie budowy utrzymały niezakłó-

coną działalność.

Spółka wdrożyła dla wszystkich budów plan utrzy-

mania ciągłości biznesu. Zespoły na budowach zo-

stały podzielone wtaki sposób, by dwie grupy pra-

cowały wjednej lokalizacji, awrazie zachorowania

wjednym zespole, ciągłość budowy może być za-

pewniona przez drugi zespół. Zabezpieczenie awa-

ryjne na mniejszych budowach, gdzie nie ma moż-

liwości podzielenia zespołu, jest zapewnione przez

zespoły zinnych projektów lub – wostateczności

– przez wynajęte zespoły zewnętrzne. Na budowach

utrzymywany jest ścisły reżim sanitarny – ograni-

czenie spotkań, odprawy prowadzone na zewnątrz,

utrzymywanie dystansu społecznego, badanie tem-

peratury, ograniczenie wizyt osób zewnętrznych

(listonoszy, kurierów) do wydzielonej strefy wbiu-

rze budowy, dezynfekcja iwprowadzenie urządzeń

101

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

medycznych do ﬁltrowania powietrza wnajbardziej

narażonych miejscach (np. salach spotkań).

Ze względu na spodziewane zmniejszenie popytu

na usługi budowlane wprzyszłości, Zarząd podjął

działania wcelu zmniejszenia kosztów usług bu-

dowlanych oraz materiałów. Podjęte zostały nego-

cjacje iszereg inicjatyw oszczędnościowych, wwy-

niku których koszty na poszczególnych projektach

zmniejszyły się nawet ookoło 5-10% wporównaniu

do pierwotnych budżetów. Spółka zauważa zwięk-

szoną liczbę ﬁrm budowlanych zgłaszających się do

konkretnych przetargów, azwiększenie konkuren-

cyjności powoduje lepszą pozycję negocjacyjną po

stronie zamawiających.

Zabezpieczenie płynności ﬁnansowej

Grupy

Priorytetem dla zabezpieczenia Grupy wczasie za-

mknięcia oraz wobliczu potencjalnego spowolnie-

nia gospodarczego, było zabezpieczenie płynności

ﬁnansowej. Zarząd podjął wtym celu szereg czyn-

ności, jak m.in.:

−

zaangażowanie wplanowanie przepływów pie-

niężnych zespołów operacyjnych na większą skalę

niż dotychczas;

− przegląd budżetów wszystkich działów iograni-

czenie kosztów;

− ograniczenie do minimum nowych zatrudnień;

− ograniczenie beneﬁtów pracowniczych;

−

zminimalizowanie wﬁrmie liczby dni zaległych

urlopów przysługujących pracownikom;

−

wstrzymanie wypłaty premii dla pracowników

w2020r. do czasu ustabilizowania się sytuacji;

− odroczenie płatności składek ZUS;

− odroczenie terminu płatności opłat za wieczyste

użytkowanie gruntów, na podstawie tzw. Tarcz

Antykryzysowych;

−

bieżąca istała analiza wpływów ze sprzedaży

mieszkań;

− bieżąca istała analiza stanu należności ztytułu

czynszów wgotowych biurowcach oraz innych

należności;

−

przeprowadzenie analizy banku ziemi irozpo-

częcie procesu sprzedaży nieruchomości spoza

głównego obszaru strategii ﬁrmy (sprzedano

działkę uzbiegu ul. Chłodnej iWroniej wWar-

szawie, teren inwestycyjny wKatowicach przy ul.

Jankego iRzepakowej czy wPoznaniu przy ul.

Sielawy);

−

wstrzymanie lub spowolnienie budowy projektów

na wczesnym etapie budowy, które nie mają za-

bezpieczonych najemców (np. projekt biurowy

React wŁodzi) lub też zmiana ich przeznaczenia

(np. teren wGdańsku);

−

wprowadzenie wymogu określonego poziomu

przedsprzedaży mieszkań przed rozpoczęciem

budowy projektu mieszkaniowego;

− ograniczenie kosztów zewnętrznych, wszczegól-

ności na usługi doradcze imarketingowe;

− rozmowy zbankami wcelu zawieszenia/zmniej-

szenia obsługi długu projektowego.

Sektor handlowy

Dla sektora handlowego najtrudniejsze były okre-

sy tzw. „twardego lock-downu” – (marzec-kwiecień

2020 r., listopad 2020 r., styczeń 2021 r., marzec

2021) kiedy to ograniczona została działalność

sklepów irestauracji wcentrach handlowych (zwy-

jątkiem sklepów spożywczych, drogerii, aptek,

sklepów zżywnością dla zwierząt iusług). Wprzy-

padku grupy Echo Investment dotyczyło centrum

handlowego Libero wKatowicach oraz Galerii Mło-

ciny w Warszawie (w której Grupa posiada 30%

udziałów). W okresach lock-downu prowadzenie

działalności większości najemców obu obiektów

było bardzo ograniczone (wLibero działało jedynie

kilkanaście procent najemców). Utrzymanie pracy

pozostałych najemców wymagało podjęcia dodat-

kowych środków ostrożności, zabezpieczenia mate-

riałów zabezpieczających oraz utrzymania obsługi

obiektu (ochrony, sprzątania, bieżącej eksploatacji).

„Odmrażanie” działalności najemców od początku

maja wiązało się zkoniecznością renegocjacji umów

najmu oraz osiągnięcia porozumienia znajemcami

wsprawie poniesienia strat poniesionych wczasie

zamknięcia.

Po wiosennym zamknięciu właściciele centrów

handlowych, najemcy ibanki uzgodnili kompromis

optymalnie rozkładający koszty pomiędzy najem-

ców iwynajmujących, którego długoterminowym

celem było przywrócenie obrotów iodwiedzalności

centrów handlowych do poziomu sprzed pandemii.

Echo Investment skutkami przystąpiło niezwłocznie

do realizacji tego porozumienia ipodpisało stosow-

ne aneksy znajemcami. Szybkie działania przynio-

sły bardzo dobre rezultaty, szybki wzrost obrotów

istopniowy powrót klientów.

Zgodnie ze strategią, Echo Investment po każdym

lock-downie dąży do jak najszybszego osiągnięcia

porozumienia znajemcami ipowrotu Libero iGale-

rii Młociny do normalnej działalności wjak najkrót-

szym możliwym czasie. Mimo trudnych warunków

negocjacyjnych, oba obiekty były jednymi z pierw-

szych wpełni działających na rynku po wiosennym

zamknięciu. Wwyniku pandemii skład najemców

zmienił się nieznacznie opojedyncze punkty usłu-

gowe, których właściciele ogłosili bankructwo. Mimo

wielu ograniczeń iśrodków bezpieczeństwa, tempo

powrotu klientów do obu projektów oraz wzrostu

obrotów od czerwca do października były szybsze

niż spodziewane. Historycznie wysoki współczynnik

konwersji (współczynnik odwiedzających do doko-

nujących transakcji) świadczył oodpowiedzialności

102

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

klientów, którzy przychodzą do centrum handlowe-

go po konkretne zakupy.

Wraz zdrugą itrzecią falą pandemii, rząd ponowne

wprowadził znaczące ograniczenia wdziałalności

najemców centrów handlowych. WLibero działało

około 25% wszystkich najemców. Echo Investment

jest wstałym kontakcie ze wszystkimi najemcami.

Porozumienia znajemcami wypracowane po pierw-

szym zamknięciu centrów handlowych zakładały

możliwość wprowadzenia kolejnych zamknięć, jed-

nak dotyczyły tylko 2020r. Obecnie Echo Invest-

ment skupia się na podpisywaniu krótkoterminowych

1-2 miesięcznych porozumień, woparciu obieżącą

sytuację najemców iich indywidualne sytuacje. Za-

równo zarządzający obydwoma galeriami, jak iich

najemcy mają świadomość nieprzewidzialności sy-

tuacji wdłuższym okresie. Obie strony zakładają

powrót do negocjowania długoterminowych anek-

sów wpołowie roku, kiedy sytuacja dotycząca za-

kończenia epidemii powinna być bardziej przewidy-

walna. Wówczas łatwiej będzie też ocenić sytuację

poszczególnych najemców, ich plany restrukturyza-

cyjne irozwojowe.

Oba obiekty skupiają się na działaniach marketingo-

wych, by wzmacniać świadomość marek. Działania

marketingowe wpierwszym etapie (do około po-

łowy roku) będą się skupiały tylko na zwiększeniu

wartości obrotów, natomiast dopiero wpóźniejszym

okresie - na działaniach wspierających odwiedzal-

ność. Ważne, że zdecydowana większość najemców

koncentruje się na utrzymaniu istniejących sklepów

iinnowacyjnego podejścia do sprzedaży.

W celu zminimalizowania kosztów operacyjnych

galerii, podjęte zostały kroki wcelu odroczenia lub

umorzenia niektórych płatności (m.in. ztytułu użyt-

kowani wieczystego czy podatku od nieruchomości,

rat kapitałowo-odsetkowych kredytów) oraz zopty-

malizowane zostały koszty eksploatacyjne.

Sektor mieszkaniowy

imieszkań na wynajem

Choć regulacje związane zpandemią nie ogranicza-

ły działania biur sprzedaży, notariuszy iurzędów,

w praktyce przez drugą połowę marca sprzedaż

mieszkań została niemal całkowicie zatrzymana.

Klienci wrócili do analizy rynku mieszkań iskładania

zapytań wdrugim tygodniu kwietnia. Ze względu

na już zaawansowane prace związane zcyfryzacją

procesów sprzedażowych, sprzedawcy Echo Invest-

ment byli przygotowani na zdalną obsługę klientów:

mogli prezentować ofertę na spotkaniach online oraz

przy pomocy narzędzi VR, negocjować zapisy umów

w systemie CRM czy prezentować postępy prac bu-

dowlanych przez kamery. Wprowadzenie stanu pan-

demii przyspieszyło wdrożenie kolejnych elementów

obsługi on-line: systemu do podpisywania wiążących

umów rezerwacyjnych czy wstępnej obsługi klientów

za pomocą sztucznej inteligencji.

Biorąc pod uwagę nowe trendy ipotrzeby klientów,

projektanci isprzedawcy Echo Investment wprowa-

dzili do budowanych projektów nowe rozwiązania

iudogodnienia, które wspierają sprzedaż. Wzależ-

ności od projektu, są wśród nich aplikacje pozwala-

jące bezdotykowo wejść do mieszkania (od bramki

osiedla, przed główne drzwi iwindę), usługi archi-

tektów (którzy pomagają zaaranżować mieszkanie

tak, by łatwo wygospodarować wnim część biuro-

wą), specjalne oznakowanie imateriały szkolenio-

we, umywalki lub płyny dezynfekujące wczęściach

wspólnych (np. przy placach zabaw). Większego

znaczenia dla klientów nabrały również balkony, ta-

rasy, loggie iogródki.

Od czerwca liczba zapytań ispotkań zpotencjalny-

mi klientami jest na poziomie podobnym, jak przed

pandemią. Klienci nadal jednak ostrożniej podejmują

decyzje zakupowe. Zauważalny jest wzrost liczby

transakcji wcelach inwestycyjnych, bez korzysta-

nia zkredytu lub zniewielkim kredytowaniem, co

wiąże się zchęcią ochrony kapitału po serii obniżek

stóp procentowych. Chętniej kupowane są miesz-

kania gotowe lub zbliskim terminem oddania do

użytku. Klienci zwracają większą uwagę na bezpie-

czeństwo transakcji, co działa na korzyść dla dużych

istabilnych kapitałowo podmiotów, jak Echo Invest-

ment. Najbardziej wrażliwą grupą są klienci kupują-

cy pierwsze mieszkanie, uzależnieni od otrzymania

kredytu, zrelatywnie niskimi dochodami iwkładem

własnym. Z powodu niepewności co do rozwoju

sytuacji makroekonomicznej, awzwiązku ztym –

co do osobistej sytuacji ﬁnansowej, ci klienci wolą

transakcje wstrzymywać. Na sektor mieszkaniowy

duże znaczenie miała również zaostrzona począt-

kowo polityka kredytowa banków, co jednak oka-

zało się chwilowe. Mimo wprowadzenia ograniczeń

wgospodarce, sprzedaż mieszkań wEcho Invest-

ment iliczba zapytań od lata 2020r. utrzymuje się

na satysfakcjonującym poziomie. Pomimo wzrostu

liczby zachorowań oraz wprowadzania ograniczeń,

aktywność klientów jest stała.

Wkonsekwencji schłodzenia koniunktury, większej

ostrożności oraz przyjętej przez Echo Investment

konserwatywnej polityki, nowe projekty były rozpo-

czynane pod warunkiem osiągnięcia wymaganego

poziomu przedsprzedaży. Wiosną 2020r. Spółka

zmniejszyła roczny cel sprzedażowy do 1 400 lokali.

Ostatecznie wcałym roku Grupa sprzedała umo-

wami przedwstępnymi 1 570 mieszkań iprzekazała

klientom klucze do 1 505 mieszkań.

Ograniczenia związane zpandemią nie wypłynęły

znacząco na działalność platformy mieszkań na wy-

najem Resi4Rent, wktórej Echo Investment ma 30%

udziałów. Choć wpierwszych tygodniach wprowa-

dzonych obostrzeń proces wynajmu projektów zo-

stał niemal całkowicie zatrzymany, to bardzo szybko

zainteresowanie potencjalnych klientów wróciło do

normy. Zgodnie zprzewidywaniem Zarządu Echo

Investment, spółka Resi4Rent korzysta na sytuacji

pandemii, przy nieznacznym obniżeniu oczekiwań

103

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

dotyczących czynszu najmu. Ze względu na zwięk-

szoną niepewność wgospodarce iwiększe wyma-

gania dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych,

duża liczba potencjalnych kupujących mieszkania

odkłada decyzję ozakupie na później ikorzysta zin-

stytucjonalnego wynajmu mieszkania.

Sektor biurowy

Najważniejszym zadaniem w sektorze biurowym

było utrzymanie rozmów dotyczących wynajmu

powierzchni wprojektach budowanych przez spół-

kę oraz kontynuacja procesów sprzedaży gotowych

budynków. Dział wynajmu obserwuje wydłużanie de-

cyzji po stronie najemców, co jest związane zdużą

niepewnością co do przyszłego systemu pracy oraz

wpływu pracy zdalnej na przedsiębiorstwa. Dobrym

sygnałem jest, że potencjalni najemy nie wycofują

się zrozmów.

W procesach sprzedażowych Grupa dostosowa-

ła swoje oczekiwania dotyczące stóp kapitalizacji

(yield) przy przyszłych transakcjach sprzedaży oraz

wstrzymała się ze sprzedażą niektórych budynków.

W pierwszym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała

budynek Biura przy Willi wkompleksie Browarów

Warszawskich, co stabilizuje długoterminowe prze-

pływy pieniężne. Prowadzone są również obiecujące

rozmowy dotyczące sprzedaży budynku Biur przy

Warzelni oraz biurowców Moje Miejsce wWarsza

wie (podpisane listy intencyjne). Grupa wróciła rów-

nież do rozmów osprzedaży biurowców Face2Face

wKatowicach (podpisane listy intencyjne).

Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, rów-

nież wbiurowcach zostały wprowadzone nowe stan-

dardy zabezpieczające przed rozprzestrzenianiem

wirusa. Od początku zagrożenia epidemiologicz-

nego zespół ekspertów Echo Investment postawił

przed sobą zadanie lepszego zabezpieczenia pra-

cowników organizacji, które ulokowały swoje biura

wbudynkach Echo Investment. Szereg rozwiązań

odpowiadających na post-covidowe potrzeby zebra-

no wprogram „zdrowe biurowce”. Specjalne syste-

my oczyszczające powietrze, dedykowana aplikacja,

uchylne okna, zastosowanie łatwych do wyczyszcze-

nia materiałów wykończeniowych to tylko niektóre

punkty stworzonego programu. Oprócz rozwiązań

wprowadzanych na etapie realizacji i planowania

inwestycji, Echo Investment skupiło się na zabez-

pieczeniu już funkcjonujących biurowców. Program

„piątka dla bezpieczeństwa” to gwarancja, że te

biurowce są gotowe na przyjęcie powracających do

biur pracowników. Echo Investment skupiło się na

kluczowych instalacjach wzakresie zabezpieczenia

budynków: kanałach wentylacyjnych iklimatyzacji.

Czyste izdrowe powietrze do nowych biurowców

Echo Investment zostanie najemcom dostarczane

przy wykorzystaniu technologii RCI ActivePure.

Wpływ pandemii koronawirusa na

działalność iwyniki Grupy Echo

Investment wprzyszłości

Wystąpienie po dniu bilansowym trzeciej fali pan-

demii COVID-19 oraz możliwa eskalacja jej przebie-

gu wprzyszłości może spowodować konieczność

rewizji określonych założeń, jakie są przyjęte przy

sporządzaniu sprawozdania ﬁnansowego, co wre-

zultacie może prowadzić do zmian wartości szacun-

kowych w kolejnych okresach sprawozdawczych.

Zarząd Spółki iGrupy przeanalizował obszary do-

tyczące wartości szacunkowych iobszarów wspra-

wozdaniu ﬁnansowym, na które wpływa wskazana

sytuacja. Wyniki tej analizy wskazują na następujące

potencjalne obszary wpływu.

Jest możliwe, że rozwój pandemii doprowadzi do

ograniczania ekspansji ﬁrm wPolsce, co spowoduje

spadek popytu na powierzchnię biurową. Może to

spowodować niższe tempo wynajmu nowych bu-

dynków oraz spadek stawek czynszowych wynaj-

mu powierzchni. Taka sytuacja może doprowadzić

do spowolnienia budowy budynków na wczesnym

etapie budowy oraz do obniżenia wartości godzi-

wej budynków gotowych. Wprzypadku budynków

gotowych, zpowodu obniżenia wartości godziwej,

wskrajnej sytuacji może dojść do złamania kowe-

nantów przewidywanych wumowach kredytowych

ikonieczności szybszego spłacenia części kredytu.

Wprzypadku budynków gotowych, pandemia może

również doprowadzić do obniżenia zainteresowania

inwestorów zakupem takich budynków iwkonse-

kwencji do późniejszej ich sprzedaży.

Zarząd Echo Investment wskazuje również, że

wprzypadku centrów handlowych Libero wKato

wicach oraz Galeria Młociny wWarszawie (wktórej

Grupa posiada 30% udziałów), rozwój pandemii iko-

lejne lock-downy mogą spowodować bankructwa

niektórych najemców, co wpraktyce może oznaczać

zerwanie umów najmu. Konsekwencją mogłoby być

obniżenie wskaźników wynajmu, przyszłych przy-

chodów oraz wartości godziwej obu projektów. Na-

stępstwem takiej sytuacji może być złamanie kowe-

nantów przewidywanych wumowach kredytowych

ikonieczność szybszego spłacenia części kredytu.

Co więcej, wprzypadku wprowadzania kolejnych

restrykcji wdziałaniach centrów handlowych, może

dojść do utraty przychodów zczynszów, co również

może prowadzić do obniżenia wartości inaruszenia

kowenantów.

Na tym etapie Spółka nie jest wstanie wiarygodnie

oszacować wpływu powyższych zdarzeń na wartość

nieruchomości inwestycyjnych, ponieważ sytuacja

zmienia się zdnia na dzień. Zdaniem Zarządu, przy

umiarkowanej skali pandemii nie są zagrożone ko-

wenanty LTV, będące wskaźnikiem ﬁnansowania

bankowego do wartości rynkowej nieruchomości.

Niemniej Zarząd chciałby zaznaczyć, że notowane

przed epidemią tempo wynajmu biur było szybsze.

104

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Marcin Materny

Członek Zarządu

Waldemar Olbryk

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Kielce, 30 marca 2021r.

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Przedłużająca się pandemia oraz możliwe nowe

obostrzenia mogą utrudnić sprzedaż mieszkań lub

zniechęcić część potencjalnych klientów do zawie-

rania transakcji. Taka sytuacja mogłaby doprowadzić

do niższej niż planowana sprzedaży mieszkań, co

przełoży się na mniejsze wpływy oraz przesunięcie

realizacji przychodów izysków ze sprzedaży miesz-

kań na kolejne lata.

Ze względu na krótki horyzont obserwacji danych

Zarząd nie jest wstanie dokładnie oszacować wpły-

wu epidemii COVID na działalność Spółki iGrupy

wkolejnych okresach. Obecnie biurowce budowane

przez Grupę mają zapewnione ﬁnansowanie. Projek-

ty mieszkaniowe są wgłównej mierze ﬁnansowane

zwpłat od klientów. Na koniec 2020 r. Grupa posia-

dała na kontach ponad 320 mln zł gotówki. Wpierw-

szym kwartale 2021 r. Grupa sprzedała budynek Biur

przy Willi wWarszawie, zgodnie zplanem postępują

procesy sprzedażowe kolejnych budynków biuro-

wych przeznaczonych do sprzedaży wciągu następ-

nych 12 miesięcy od dnia bilansowego. Wpierwszym

kwartale 2021 r. Spółka uplasowała również obliga-

cje ołącznej wartości 195 mln zł. Wświetle tych

informacji, Zarząd nie identyﬁkuje obecnie istotnego

zagrożenia związanego zwpływem rozwoju epide-

mii koronawirusa na płynność Spółki lub jej zdolność

do kontynuacji działalności, mimo spodziewanej

konieczności zapłaty wnajbliższych tygodniach za

pakiet kontrolny spółki Archicom. Zarząd na bieżąco

monitoruje potencjalny wpływ ipodejmuje wszelkie

możliwe kroki, aby złagodzić wszelkie negatywne

skutki dla Grupy.

CZĘŚĆ 2

OŚWIADCZENIE

OSTOSOWANIU

ZASAD ŁADU

KORPORACYJNEGO

| Ład korporacyjny

106

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Najważniejszym dokumentem regulującym kwestie

ładu korporacyjnego jest Statut Echo Investment

S.A. Aktualny Statut Spółki jest dostępny na stronie

internetowej echo.com.pl wzakładce „Relacje inwe-

storskie - Strategia iład korporacyjny”.

Inne kwestie zzakresu ładu korporacyjnego są ure-

gulowane wnastępujących dokumentach:

− Regulamin obrad WZA,

− Regulamin Rady Nadzorczej,

− Regulamin Pracy Zarządu,

− Regulamin Komitetu Audytu,

− Kodeks Postępowania.

Wszystkie powyższe dokumenty są dostępne na

stronie internetowej echo.com.pl wzakładce

„Strategia iład korporacyjny”.

Zmiany wstatucie Echo Investment S.A.

w2020 r.

W2020r. zostały wprowadzone zmiany wStatucie

Echo Investment S.A., na podstawie uchwał Zwy-

czajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy

z13 sierpnia 2020r. Dotyczyły one przede wszyst-

kim kompetencji Rady Nadzorczej. Wstosunku do

poprzednich regulacji, Rada Nadzorcza otrzymała

nowe kompetencje, zktórych część wynika zwyma-

gań prawnych, aczęść – ze zmiany sposobu zarzą-

dzania Spółką iGrupą.

Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w2020 r.,

Rada Nadzorcza jest uprawniona lub zobowiązana do:

− ustalania regulaminu Rady Nadzorczej izatwier-

dzania regulaminu Zarządu;

−

sporządzania sprawozdań o wynagrodzeniach

członków Zarządu iczłonków Rady Nadzorczej

otrzymanych wroku obrotowym, zgodnie zpo-

lityką wynagrodzeń przyjętą przez Walne Zgro-

madzenie.

Zgodnie ze zmianami wprowadzonymi w2020 r.,

uprzedniej zgody Rady Nadzorczej wymaga:

− zawarcie umowy zsubemitentem, októrej mowa

wart. 433 § 3 Kodeksu spółek handlowych;

−

zaciąganie zobowiązań irozporządzanie prawami

wzakresie spraw objętych bieżącą działalnością

Spółki - jeżeli ich wartość przekracza 20% kapita-

łów własnych Spółki. Wprzypadku wątpliwości,

czy dana sprawa objęta jest bieżącą działalnością

Spółki, Rada Nadzorcza ma prawo na wniosek Za-

rządu dokonać interpretacji wtym zakresie. Do-

konana interpretacja będzie wiążąca dla Zarządu,

−

przyjęcie rocznego budżetu i biznesplanu dla

Spółki ijej podmiotów zależnych sporządzonego

przez Zarząd;

− podpisanie, istotna zmiana (wszczególności do-

tycząca warunków ﬁnansowych lub warunków

rozwiązania) lub wypowiedzenie jakiejkolwiek

umowy pomiędzy Spółką lub jej podmiotem

zależnym zjednej strony aczłonkami Zarządu,

Rady Nadzorczej lub ich podmiotami powiązany-

mi (wrozumieniu Międzynarodowego Standardu

Rachunkowości 24 „Ujawnianie informacji na te-

mat podmiotów powiązanych”) zdrugiej strony;

−

dokonanie zmian polityki rachunkowości, które

mają istotny wpływ na jednostkowe lub skonso-

lidowane sprawozdanie ﬁnansowe Spółki, zwy-

jątkiem zmian wymaganych przez biegłego re-

widenta Spółki lub jej podmiotu zależnego lub

wynikających ze zmian przepisów prawa (polskich

zasad rachunkowości lub Międzynarodowych

Standardów Sprawozdawczości Finansowej);

−

wykonanie przez Spółkę lub podmiot zależny jako

akcjonariusza lub wspólnika jej podmiotu zależ

nego, prawa głosu na walnym zgromadzeniu lub

zgromadzeniu wspólników podmiotu zależnego,

wprzedmiocie spraw, o których mowa w § 16

ust. 2 lit. a)-c), f) ig) Statutu Spółki; na potrze-

by niniejszego punktu odniesienia do Spółki oraz

członków Zarządu, októrych mowa wpunktach

wskazanych powyżej, należy interpretować, odpo-

wiednio jako odniesienia do podmiotu zależnego

oraz członków zarządu podmiotu zależnego;

− wypłata akcjonariuszom zaliczki na poczet prze-

widywanej dywidendy zaproponowanej wuchwa-

le Zarządu.

Dobre praktyki spółek notowanych

na GPW

Spółka Echo Investment S.A. podlegała w2020r.

zasadom ładu korporacyjnego, zawartym wdoku-

mencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW



Statut Spółki inajważniejsze

dokumenty zzakresu

ładu korporacyjnego

| Ład korporacyjny

107

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

2016” przyjętym uchwałą Rady GPW 13 października

2015r. Zasady weszły wżycie 1 stycznia 2016r. ina-

dal obowiązują. Tekst zbioru powyższych zasad jest

dostępny na stronie internetowej Giełdy Papierów

Wartościowych wWarszawie, pod adresem corp-

gov.gpw.pl. Obecnie Spółka stosuje wpełni wszyst-

kie rekomendowane zasady zwyjątkiem poniższych.

„IV.Z.2. Jeżeli jest to uzasadnione zuwagi na

strukturę akcjonariatu spółki, spółka zapewnia

powszechnie dostępną transmisję obrad walnego

zgromadzenia wczasie rzeczywistym.”

Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej trans-

misji obrad walnego zgromadzenia wczasie rzeczy-

wistym, ale po zakończeniu walnego zgromadzenia

udostępnia zapis audiowizualny przebiegu obrad wal-

nego zgromadzenia na swojej stronie internetowej.

„V.Z.6. Spółka określa wregulacjach wewnętrz-

nych kryteria iokoliczności, wktórych może dojść

współce do koniktu interesów, atakże zasady

postępowania wobliczu koniktu interesów lub

możliwości jego zaistnienia. Regulacje wewnętrz-

ne spółki uwzględniają między innymi sposoby

zapobiegania, identykacji irozwiązywania

koniktów interesów, atakże zasady wyłączania

członka zarządu lub rady nadzorczej od udziału

wrozpatrywaniu sprawy objętej lub zagrożonej

koniktem interesów.”

Spółka wKodeksie Postępowania określiła kryteria

iokoliczności, wktórych może dojść do konﬂiktu

interesów lub możliwości jego zaistnienia. Wprzy-

padku zaistnienia konﬂiktu interesów lub możliwo-

ści jego zaistnienia, Zarząd iRada Nadzorcza mają

ustaloną praktykę wyłączania zpodejmowania de-

cyzji osoby, której konﬂikt interesów może dotyczyć.

Spółka zobowiązuje się do określenia wodpowied-

nich procedurach szczegółowych sposobów za-

pobiegania, identyﬁkacji irozwiązywania konﬂiktu

interesów, atakże zasady wyłączania członka zarzą-

du lub rady nadzorczej od udziału wrozpatrywaniu

sprawy objętej lub zagrożonej konﬂiktem interesów.

„IV.Z.11. Członkowie zarządu irady nadzorczej

uczestniczą wobradach walnego zgromadzenia

wskładzie umożliwiającym udzielenie meryto-

rycznej odpowiedzi na pytania zadawane wtrakcie

walnego zgromadzenia.”

Przedstawiciele Zarządu są obecni na WZA lub są

dostępni dla uczestników WZA, by odpowiadać na

pytania. Choć Zarząd zwraca się również do człon-

ków Rady Nadzorczej zprośbą oobecność lub do-

stępność dla Akcjonariuszy, żeby umożliwić odpo-

wiadanie na ich pytania, nie jest wstanie zapewnić

obecności przedstawicieli Rady Nadzorczej podczas

obrad walnego zgromadzenia. Niezależnie od po-

wyższego Spółka stoi na stanowisku, że to Zarząd

Spółki jest jedynym organem upoważnionym izobo-

wiązanym do udzielania odpowiedzi na podstawie

art. 428 Kodeksu Spółek Handlowych – kompetencja

taka nie przysługuje członkom Rady Nadzorczej. Je-

śli przedstawiciele Zarządu nie są wstanie odpo-

wiedzieć na pytania Akcjonariusza wtrakcie obraz

WZA, Spółka zobowiązuje się do odpowiedzenia

Akcjonariuszowi na zadane pytania wnajkrótszym

możliwym terminie, z zastrzeżeniem ograniczeń

przewidzianych w powszechnie obowiązujących

przepisach prawa.

Standardy zalecane przez GPW dla

systemu zarządzania zgodnością

wzakresie przeciwdziałania korupcji oraz

systemu ochrony sygnalistów

Giełda Papierów Wartościowych wWarszawie opu-

blikowała 8 października 2018r. „Standardy reko-

mendowane dla systemu zarządzania zgodnością

wzakresie przeciwdziałania korupcji oraz systemu

ochrony sygnalistów w spółkach notowanych na

rynkach organizowanych przez Giełdę Papierów

Wartościowych wWarszawie S.A.”. Dokument ma

na razie charakter niewiążących rekomendacji dla

notowanych spółek. Wśród zaleceń znajdują się:

−

opracowanie istosowanie kodeksu antykorupcyj-

nego;

−

szkolenie pracowników wzakresie przeciwdzia-

łania korupcji;

− wprowadzenie klauzul antykorupcyjnych wswo-

ich umowach;

−

opracowanie istosowanie polityki wzakresie wrę-

czania iprzyjmowania upominków;

−

opracowanie i stosowanie polityki w zakresie

sponsoringu idarowizn;

− wdrożenie procedury ułatwiającej zgłaszanie na-

ruszeń przez tzw. sygnalistów (whistle-blowers);

− ustanowienie funkcji zarządzania zgodnością.

Echo Investment wypełnia wszystkie zpowyższych

rekomendacji zwyjątkiem ostatniej, dotyczącej usta-

nowienia funkcji zarządzania zgodnością. WEcho

Investment zarządzanie zgodnością mieści się

wobowiązkach kilku pracowników działu prawnego

oraz m.in. Komitetu ds. Etyki.

Komitet ds. Etyki to ciało doradcze Zarządu, do za-

dań którego należy m.in. czuwanie nad prawidłową

realizacją procedur istosowaniem się do przyję-

tych kodeksów, regulaminów iinnych regulacji we-

wnętrznych, wszczególności Kodeksu antykorup-

cyjnego iprocedury zawierania irealizacji umów

darowizn, sponsoringu ipodobnych.

Wskład Komitetu wchodzą:

−

członek Zarządu Spółki wyznaczony uchwałą Za-

rządu Spółki lub decyzją Prezesa Zarządu;

−

dyrektor biura prawnego Echo lub inny członek

biura prawnego (radca prawny lub adwokat) wy-

znaczony przez dyrektora biura prawnego;

−

pracownik działu marketingu lub komunikacji

wyznaczony uchwałą Zarządu Spółki lub decyzją

Prezesa Zarządu.

| Sprawozdania nansowe

108

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Aktualnie wskład Komitetu ds. Etyki wchodzą:

− Maciej Drozd, wiceprezes ds. ﬁnansowych,

− Rafał Zboch, dyrektor działu prawnego,

− Emil Górecki, manager ds. komunikacji.

Kodeks antykorupcyjny

Zarząd Echo Investment wprowadził w2018r. Ko-

deks Antykorupcyjny, który określa, kto jest uzna-

wany za osobą publiczną lub jej osobę najbliższą, na

jakich zasadach pracownicy Echo Investment mogą

kontaktować się zosobami publicznymi, atakże jakie

środki ostrożności są wymagane przy podejmowa-

niu takich tematów zosobami publicznymi, jak da-

rowizny isponsoring, zaproszenia, pokrycie kosztów

zakwaterowania, wyżywienie, nieoﬁcjalne, prywat-

ne spotkania, prezenty iupominki okolicznościowe,

umowy pośrednictwa wkontaktach zadministracją

publiczną czy inne umowy zosobami publicznymi.

Zatrudnianie osób publicznych

Kodeks antykorupcyjny określa też zasady zatrud-

niania osób publicznych lub osób z nimi blisko

związanych. Według niego, zawsze odbywa się ono

wstandardowym trybie, zgodnie zprocedurami re-

krutacyjnymi ina przyjętych wﬁrmie warunkach, ale

dodatkowo elementem każdej rekrutacji jest ocena

ryzyka, jakie niesie za sobą zatrudnienie osoby peł-

niącej – obecnie lub wprzeszłości – funkcję publicz-

ną. Jeśli dział HR zidentyﬁkuje potencjalne ryzyko,

informuje onim Komitet ds. Etyki, która po zbadaniu

sprawy wydaje rekomendacje dotyczące kontynuacji

procesu rekrutacji. Pracownicy Echo Investment są

również zobowiązani do poinformowania Komite-

tu, jeśli osoba znimi blisko związana została osobą

publiczną.

Współpraca zpośrednikami związana zkontakta-

mi zadministracją

Wkontaktach zadministracją publiczną Echo Invest-

ment często korzysta zpośredników – np. architek-

tów. By podjąć współpracę znowym podmiotem –

pośrednikiem, którego zadaniem będzie zabieganie

ouzyskanie decyzji, uzgodnień iinnych postanowień

urzędowych, pracowników Echo Investment obowią-

zuje następująca procedura:

Analiza opinii odanym partnerze, który miałby

pośredniczyć wkontaktach zadministracją;

2. Stwierdzenie, czy nie istnieją powiązania pomię-

dzy potencjalnym pośrednikiem aosobami pu-

blicznymi lub osobami blisko znimi związanymi;

3. Odebranie od pośrednika oświadczenia ozapo-

znaniu się zKodeksem Postępowania iKodeksem

Antykorupcyjnym Echo Investment;

Odebranie od pośrednika oświadczenia, że żadna

część wypłaconego przez Echo Investment wyna-

grodzenia nie zostanie przeznaczona na pokrycie

kosztów udzielania korzyści majątkowych iosobi-

stych osobom pełniącym funkcje publiczne.

Do zawarcia umowy z nowym podmiotem, który

będzie pośredniczył w kontaktach z administra

cją iurzędami, wymagana jest zgoda Komitetu ds.

Etyki. Wprzypadku podejrzenia nieprawidłowości

we współpracy zpośrednikiem, Komitet może rów-

nież podjąć działania wyjaśniające. Również każda

okoliczność sugerująca jakiekolwiek nieetyczne lub

sprzeczne zzasadami działania partnerów bizneso-

wych powinna być zgłoszona do Komitetu ds. Etyki.

Kontakty zpartnerami biznesowymi

Pracownicy Echo Investment uczestniczący wtrans-

akcjach zpodmiotami trzecimi mają obowiązek lojal-

nie reprezentować interesy Spółki, zaś kontrahenci

mają zapewnione uczciwe traktowanie na warunkach

ustalanych wyłącznie woparciu oprzejrzyste prze-

słanki natury biznesowej. Wszelkie sytuacje konﬂiktu

interesów wśród pracowników podlegają zgłosze-

niu wtrybie określonym wKodeksie Postępowania.

Zgłoszeniu do Komitetu ds. Etyki podlegają ponadto

wszelkie próby prowadzenia spraw spółki, lub spółek

zgrupy, zwykorzystaniem nieetycznych metod. Pra-

cownicy Echo Investment powinni zwracać uwagę

iinformować na bieżąco Komitet ds. Etyki ooko-

licznościach sugerujących jakiekolwiek nieetyczne

lub sprzeczne zzasadami działania partnerów biz-

nesowych. Komitet, po powzięciu takiej informacji,

niezwłocznie podejmuje czynności mające na celu

zweryﬁkowanie wskazanych okoliczności ipodjęcie

decyzji co do dalszej współpracy zdanym partnerem

biznesowym. Echo Investment oczekuje przestrze-

gania zasad wynikających zpowszechnie obowią-

zujących przepisów antykorupcyjnych od wszyst-

kich swoich partnerów biznesowych. Wtym celu,

Dział Prawny, przygotowując lub opiniując projekty

umów zawieranych przez Echo Investment lub spół-

ki zgrupy, dba, aby znajdowały się wnich klauzule

antykorupcyjne adekwatne do natury zobowiązań

wynikających zdanej umowy.

Audyt

Zgodność zpostanowieniami Kodeksu Antykorup-

cyjnego, jak również wykonywanie obowiązków

wnim przewidzianych przez pracowników oraz Ko-

mitet ds. Etyki, podlega okresowemu badaniu doko-

nywanemu przez dział audytu wewnętrznego. Pełna

treść Kodeksu Antykorupcyjnego jest dostępna na

stronie internetowej echo.com.pl wzakładce „Stra-

tegia iład korporacyjny”.

| Sprawozdania nansowe

109

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Procedura zawierania irealizacji umów

darowizn, sponsoringu ipodobnych

Echo Investment wdrożyło procedurę zawierania ire-

alizacji umów darowizn, sponsoringu ipodobnych,

wcelu zapewnienia transparentnego iefektywnego

wydatkowania środków na polu społecznej odpowie-

dzialności wbiznesie, wzgodzie zpowszechnie obo-

wiązującym prawem oraz wewnętrznymi procedura-

mi istandardami etycznymi. Procedura obowiązuje

wszystkie spółki zgrupy Echo iznajduje zastosowa-

nie dla wszystkich umów darowizny isponsoringu,

atakże dla wszystkich umów podobnych, na pod-

stawie których spółki te zobowiązują się przekazać

środki ﬁnansowe lub rzeczowe na rzecz podmiotu

trzeciego, wcelu wsparcia inicjatyw, przedsięwzięć

lub wydarzeń ocharakterze charytatywnym, spo-

łecznym, kulturalnym, sportowym lub branżowym.

Procedura znajduje się pod ścisłym nadzorem Ko-

mitetu ds. Etyki. Wprowadziła szczegółową ścieżkę

postępowania zwnioskami isprawami związanymi

zdziałalnością charytatywną, sponsoringową itp.,

wktórych potencjalnym darczyńcą jest Echo Invest-

ment lub spółka zgrupy. Obejmuje ona m.in. wnio-

sek owsparcie, badanie potencjalnego beneﬁcjenta,

postępowanie wprzypadku, kiedy zwnioskodawcą

związana jest osoba publiczna, atakże późniejszy

monitoring wykorzystania przyznanego wsparcia.

Kodeks Postępowania

Wcelu wzmocnienia kultury korporacyjnej oraz wra-

mach zarządzania ryzykiem, zarząd Echo Investment

wprowadził Kodeks Postępowania, który określa

wartości ﬁrmy oraz normy etyczne, jakie są wyma-

gane wrelacjach zpracownikami, akcjonariuszami,

administracją ispołecznościami lokalnymi. Kodeks

porządkuje takie zagadnienia, jak stosunki między

pracownikami iprzełożonymi czy relacje zpartnera-

mi biznesowymi iinnymi zainteresowanymi stronami.

Określa także sposób postępowania wtrudnych sy-

tuacjach, jak konﬂikt interesów, podejrzenie niepra-

widłowości, propozycja korupcyjna czy współpraca

zkooperantami ozłej reputacji.

Jak co roku, w2020r. Echo Investment przeprowa-

dziło obowiązkowe szkolenia zzakresu etyki, głów-

nie woparciu oKodeks Postępowania dla każdego

pracownika. Szkolenie zakończyło się obowiązko-

wym egzaminem.

System zgłaszania nieprawidłowości

WSpółce działa system zgłaszania nieprawidłowo-

ści i procedura ich rozpatrywania, które promują

etykę wcodziennej pracy, dają pracownikom po

czucie bezpieczeństwa iwspierają transparentność

działania wﬁrmie. Pozwalają one pracownikom na

anonimowe informowanie ozaobserwowanych nie-

etycznych czy nielegalnych działaniach, które łamią

prawo, wewnętrzne regulacje czy zasady współżycia

społecznego. System funkcjonuje przy współpracy

zzewnętrzną ﬁrmą Linia Etyki.

Inne procedury ipolityki

Echo Investment wprowadziło także inne procedury

ipolityki szczegółowe, dotyczące m.in. wyboru ﬁr-

my audytorskiej, zakupu usług nieaudytowych, po-

litykę środowiskową czy politykę bezpieczeństwa.

Ich wprowadzenie usprawnia iautomatyzuje proces

zarządzania szczegółowymi obszarami działalności

Echo Investment oraz ułatwia kontrolę efektywności.

Treść wspomnianych procedur ipolityk jest dostęp-

na na stronie internetowej echo.com.pl wzakładce

„Strategia iład korporacyjny”.

| Sprawozdania nansowe

110

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Systemy kontroli wewnętrznej

izarządzania ryzykiem

Zarząd Spółki odpowiedzialny jest za system kon-

troli wewnętrznej oraz jego skuteczność wprocesie

sporządzania sprawozdań ﬁnansowych iraportów

okresowych przygotowywanych i publikowanych

zgodnie zRozporządzeniem Ministra Finansów z19

lutego 2009r. wsprawie informacji bieżących iokre-

sowych przekazywanych przez emitentów papierów

wartościowych oraz warunków uznawania za rów-

noważne informacji wymaganych przepisami prawa

państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.

U. 2009, nr 33, poz. 259). Efektywność iprawidłowe

działanie systemu kontroli wewnętrznej izarządza-

nia ryzykiem zapewniają następujące cechy:

− ustalona iprzejrzysta struktura organizacyjna,

−

kompetencje, wiedza i doświadczenie osób

uczestniczących wprocesie kontroli wewnętrznej,

−

nadzór kierownictwa nad systemem oraz regular-

na ocena działalności Spółki,

−

weryﬁkacja sprawozdań ﬁnansowych przez nieza-

leżnego biegłego rewidenta.

Wzajemne przenikanie się izazębianie cech kontroli

wewnętrznej wkilku obszarach takich jak:

− działalność operacyjna,

− działalność ﬁnansowa,

− proces raportowania (wtym sporządzania spra-

wozdań ﬁnansowych),

−

proces analiz kosztów i nakładów związanych

z projektami, kosztami i wydatkami ogólnego

zarządu isprzedaży oraz kosztami iwydatkami

dotyczących eksploatacji powierzchni wynajmo-

wanych,

− zarządzanie ryzykiem, które nie tylko gwarantuje

sprawność systemu kontroli wewnętrznej, ale rów-

nież wspomaga zarządzanie całą Grupą.

Aby proces ten był optymalny iwydajny Spółka

wprowadziła automatyzację procesów kontroli we-

wnętrznej:

−

limity decyzyjne (akceptacji kosztów, nakładów,

płatności, wyboru kontrahenta),

−

nadzór nad limitami przez pracowników niezależ-

nych od osób dysponujących limitami,

−

konﬁguracja kont księgowych (uniemożliwienie

ręcznych księgowań na kontach automatycznych,

przejrzystość iłatwość przenoszenia informacji

do raportowania),

− automatyzacja płatności (generowanie płatności

zsystemu księgowego do systemów bankowości

elektronicznej),

−

zintegrowane systemy moneyFlow, contractFlow,

projectFlow, budgetFlow ibusinessPartner360,

które ułatwiają proces obiegu faktur, akceptację

wydatków ikosztów, dekretację, weryﬁkację za-

sadności oraz analizę przepływów ﬁnansowych

wGrupie.

Główne cechy systemów kontroli

wewnętrznej izarządzania ryzykiem

wodniesieniu do procesu sporządzania

sprawozdań ﬁnansowych

Główne cechy systemu kontroli wewnętrznej izarzą-

dzania ryzykiem wodniesieniu do procesu sporzą-

dzania jednostkowych iskonsolidowanych sprawoz-

dań ﬁnansowych to przede wszystkim:

− przejrzysta struktura organizacyjna,

− wykwaliﬁkowana kadra,

− bezpośredni nadzór kierownictwa,

− funkcjonowanie działu audytu wewnętrznego,

−

weryﬁkacja sprawozdań przez biegłego rewidenta.

Osoby odpowiedzialne za przygotowanie sprawoz-

dań ﬁnansowych wramach sprawozdawczości ﬁnan-

sowej izarządczej Spółki tworzą wysoko wykwali-

ﬁkowany zespół pracowników Pionu Finansowego

zarządzanego bezpośrednio przez Dyrektora Finan-

sowego ipośrednio Zarząd Spółki. WPionie Finan-

sowym wprocesie tym uczestniczą przede wszyst-

kim pracownicy Działu Księgowości, przy wsparciu

pracowników Działu Budżetowania iAnaliz, Działu

Finansowania, acałość tego procesu nadzorowana

jest przez kierownictwo średniego szczebla Pionu

Finansowego.

Zdarzenia gospodarcze wciągu roku ewidencjono-

wane są przez Zespół Ewidencji Działu Księgowości.

Wramach kontroli wewnętrznej nad ich poprawno-

ścią czuwają pracownicy Zespołu Sprawozdawczości

Działu Księgowości, którzy posiadają certyﬁkaty Mi-

nistra Finansów do usługowego prowadzenia ksiąg

rachunkowych (tzw. samodzielni księgowi). Po wy-

| Sprawozdania nansowe

111

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

konaniu wszystkich, zgóry określonych procesów

zamknięcia ksiąg pracownicy tego zespołu przygo-

towują sprawozdania ﬁnansowe. Wprocesie kontroli

poprawności księgowania kosztów uczestniczą rów-

nież pracownicy Działu Budżetowania iAnaliz.

Wyceny ujmowane wsprawozdaniach sporządza-

ne iprzekazywane są do Działu Sprawozdawczości

przez pracowników Działu Budżetowania iAnaliz.

Pracownicy tego zespołu posiadają wiedzę zzakresu

rachunkowości ﬁnansowej (część posiada tytuły sa-

modzielnych księgowych), jak również ponadto zza-

kresu rachunkowości zarządczej ianaliz ﬁnansowych

(część posiada stosowne wykształcenie zzakresu

audytu ikontroli wewnętrznej). Sprawują również

kontrolę nad prawidłowym zaksięgowaniem tych wy-

cen. Nad całym procesem sporządzania sprawozdań

czuwają kierownicy Działu Księgowości oraz Działu

Budżetowania iAnaliz. Uzgodnienie sald rozrachun-

ków zbankami należy do zadań Zespołu Płatności

iUbezpieczeń. Dzięki szerokiemu procesowi kontroli

wewnętrznej, wktóry zaangażowani są pracownicy

poszczególnych zespołów, atakże nadzoru nad tym

procesem kierowników Pionu Finansowego ewen-

tualne błędy są korygowane na bieżąco wksięgach

Spółki zgodnie zprzyjętą polityką rachunkowości.

Weryﬁkacja poprawności danych ﬁnansowych jest

zautomatyzowana, aprzygotowane sprawozdania

ﬁnansowe, przed przekazaniem ich niezależnemu au-

dytorowi, są weryﬁkowane przez Dyrektora Finanso-

wego Spółki. Zgodnie zobowiązującymi przepisami

prawa, Spółka poddaje swoje sprawozdania ﬁnanso-

we odpowiednio przeglądowi lub badaniu przez nie-

zależnego biegłego rewidenta orynkowej renomie

iwysokich kwaliﬁkacjach.

Wykorzystanie systemu kontroli

wewnętrznej izarządzania ryzykiem

współce zuwzględnieniem znaczenia

systemu ﬁnansowo-księgowego

Proces kontrolingu wSpółce, którego podstawowym

iznaczącym elementem jest kontrola wewnętrzna,

oparty jest na systemie budżetów. WSpółce prze-

prowadzany jest coroczny proces aktualizacji pla-

nów krótko-, średnio- i długoterminowych, przy

czym wbardzo szczegółowym stopniu tworzy się

budżety na najbliższy rok wzakresie:

− projektów budowlanych,

− projektów eksploatacyjnych,

− wydatków ikosztów ogólnego zarządu isprzedaży.

Na ich podstawie aktualizowane są prognozy prze-

pływów ﬁnansowych, które są niezbędne wprocesie

zarządzania ryzykiem. Proces budżetowania oparty

jest na istniejących wSpółce sformalizowanych za-

sadach iściśle nadzorowany przez Dyrektora Finan-

sowego.

W procesie uczestniczy kierownictwo średniego

iwyższego szczebla Spółki odpowiedzialne za po-

szczególne obszary budżetów. Za przygotowanie

iprezentację odpowiedzialny jest Pion Finansowy

który jest również odpowiedzialny za kontrolę we-

wnętrzną ponoszonych wydatków iraportowanie

realizacji budżetów. Za budżet projektów budow-

lanych odpowiedzialni są Project Managerowie ze

wsparciem pracowników Działu Kontroli Biznesowej,

aza budżet kosztów iwydatków ogólnego zarządu

isprzedaży pracownicy Działu Budżetowania iAna-

liz. Dział ten również odpowiedzialny jest za sporzą-

dzanie prognoz sprawozdań ﬁnansowych iprzepły-

wów ﬁnansowych oraz za ich weryﬁkację.

Przygotowywany corocznie budżet na kolejny rok

jest zatwierdzany jest przez Zarząd iRadę Nadzor-

czą Spółki. System ﬁnansowo-księgowy Spółki jest

źródłem danych dla całego systemu sprawozdaw-

czości Spółki, to jest:

−

dla procesu sporządzania sprawozdań ﬁnanso-

wych,

− raportów okresowych,

− systemu sprawozdawczości zarządczej.

Cały system sprawozdawczości wykorzystuje sto-

sowaną w Spółce rachunkowość ﬁnansową i za-

rządczą zbudowaną woparciu oprzyjętą politykę

rachunkowości Spółki (Międzynarodowe Standardy

Sprawozdawczości Finansowej). Dzięki temu spra-

wozdawczość zarządcza nie jest oderwana od spo-

rządzanych sprawozdań ﬁnansowych iuwzględnia

format oraz szczegółowość danych wnich prezen-

towanych.

Proces sporządzania sprawozdań ﬁnansowych opi-

sany został wpunkcie powyżej. Natomiast proces

raportowania okresowego oraz sprawozdawczości

zarządczej jest kontynuacją procesu budżetowania

opisanego powyżej. Po zamknięciu ksiąg sporządza-

ne są raporty zrealizacji budżetów iprognoz. Wod-

niesieniu do zakończonych okresów sprawozdaw-

czych analizuje się szczegółowo wyniki ﬁnansowe

Grupy wporównaniu do założeń budżetowych oraz

prognoz wykonanych wmiesiącu poprzedzającym

analizowany okres sprawozdawczy. Kluczowym ele-

mentem tego procesu jest monitorowanie odchyleń

realizacji od planu oraz wyjaśnienia przyczyn ich po-

wstawania. Ich obserwacja ipoznawanie przyczyn

pomaga optymalizować działalność Grupy izmini-

malizować potencjalne ryzyka.

Zarządzanie ryzykiem

Skuteczna kontrola wewnętrzna (wraz z istnieją-

cym wramach niej systemem sprawozdawczości

iraportowania) jest podstawowym etapem identy-

ﬁkacji ryzyk oraz zarządzania zmianami. Skuteczne

zarządzanie ryzykiem to poza systemem sprawoz-

dawczości także analiza ryzyk. Dlatego kluczowym

działaniem Spółki zmniejszającym jej ekspozycję na

nie jest prawidłowa ocena potencjalnych (Dział Bu-

dżetowania iAnaliz) ikontrola bieżących inwestycji

| Sprawozdania nansowe

112

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

(project managerowie). Wtym celu wykorzystuje się

modele inwestycyjne iprocedury decyzyjne, których

przestrzeganie jest przedmiotem szczególnej uwa-

gi Zarządu. Ponadto wszelkie wnioski iewentualne

zmiany wbudżetach projektów inwestycyjnych prze-

noszone są przez pracowników Działu Budżetowa-

nia iAnaliz do modeli prognozy wyników iprognozy

przepływów ﬁnansowych, tak aby na problem spoj-

rzeć globalnie iwyeliminować nie tylko ryzyka zwią-

zane zprojektami, ale również ryzyka płynnościowe,

kursowe itp. Takie ponad obszarowe zarządzanie

imonitorowanie ryzyk oraz kontrola wewnętrzna

we wszystkich obszarach istotnych dla organizacji

wdużym stopniu ogranicza większość ryzyk, na któ-

re narażona jest Spółka.

Polityka Zarządzania Ryzykiem

Wramach ulepszania standardów ładu korporacyj-

nego, Grupa Echo Investment wprowadziła Politykę

Zarządzania Ryzykiem. Polityka opisuje cele zarzą-

dzania ryzykiem, jego miejsce wramach systemu za-

rządzania oraz odpowiedzialność iuprawnienia osób

uczestniczących wprocesie. Za całościowe zarzą-

dzanie ryzykiem odpowiada Zarząd Echo Investment

S.A., we współpracy zRadą Nadzorczą iKomitetem

Audytu. Głównym celem Polityki Zarządzania Ryzy-

kiem jest zapewnienie trwałego istabilnego wzro-

stu gospodarczego Grupy oraz promowanie proak-

tywnego podejścia do raportowania, szacowania

izarządzania ryzykami związanymi zdziałalnością

Grupy. Polityka Zarządzania Ryzykiem formalizuje

iprzedstawia wsposób ustrukturyzowany oczekiwa-

ne przez Zarząd podejście do zarządzania ryzykiem

wGrupie Echo Investment.

Audyt Wewnętrzny

WEcho Investment funkcjonuje dział Audytu We-

wnętrznego, który dokonuje niezależnej oceny sys-

temów zarządzania ryzykiem ikontroli wewnętrz-

nej. Zadania audytowe realizowane są w oparciu

oroczne plany audytów, zatwierdzane iprzyjmo-

wane przez Komitet Audytu. Realizowane są także

audyty doraźne, zlecane przez Komitet Audytu lub

Zarząd Spółki. Wyniki prac audytu wewnętrznego

raportowane są bezpośrednio do Komitetu Audytu

oraz Zarządu Spółki. Dział audytu wewnętrznego

posiada bezpośredni i nieograniczony dostęp do

Zarządu Spółki oraz Komitetu Audytu przy Radzie

Nadzorczej. Dyrektor Audytu Wewnętrznego rapor-

tuje funkcjonalnie do Komitetu Audytu oraz admini-

stracyjnie - do wiceprezesa ds. ﬁnansowych, który

nadzoruje funkcję audytu wewnętrznego wSpół-

ce. Dyrektor Audytu Dział Audytu Wewnętrznego

spełnia kryteria i zasady niezależności określone

wpowszechnie uznanych, stosowanych, międzyna-

rodowych standardach praktyki zawodowej audytu

wewnętrznego.

| Sprawozdania nansowe

113

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Zasady zmiany statutu lub umowy Spółki regulują przepisy Kodeksu spółek handlowych.

Zmiana statutu wymaga uchwały walnego zgromadzenia akcjonariuszy Echo Invest-

ment S.A. iwpisu do Krajowego Rejestru Sądowego (KRS). Zarząd Spółki zgłasza

zmianę statutu do sądu rejestrowego wterminie do trzech miesięcy od dnia powzięcia

uchwały przez Walne Zgromadzenie.

Równocześnie zwpisem ozmianie statutu wpisuje się do KRS zmianę danych Spółki

zgłoszonych do sądu rejestrowego. Walne zgromadzenie akcjonariuszy może upoważ-

nić Radę Nadzorczą Echo Investment S.A. do ustalenia jednolitego tekstu zmienione-

go statutu lub wprowadzenia innych zmian ocharakterze redakcyjnym, określonych

wuchwale walnego zgromadzenia.

Sposób funkcjonowania Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki, jego upraw-

nienia oraz prawa akcjonariuszy isposób ich wykonywania reguluje statut Spółki oraz

Kodeks Spółek Handlowych. Statut Spółki jest dostępny na stronie internetowej Spółki

echo.com.pl wzakładce Relacje Inwestorskie / Strategia iład korporacyjny.

Harmonogram prac związanych zorganizacją walnych zgromadzeń Spółki, wtym

przygotowanie materiałów prezentowanych na walnym zgromadzeniu, planowany

jest wtaki sposób, aby należycie wywiązać się zobowiązków wobec akcjonariuszy

iumożliwić im realizację ich praw.





Zasady zmiany statutu Spółki

Działanie walnego zgromadzenia,

opis praw akcjonariuszy

isposobu ich wykonywania

| Sprawozdania nansowe

114

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Skład osobowy izmiany

wZarządzie

Skład zarządu Echo Investment S.A. w2020r. nie

zmienił się. Zarząd funkcjonował ina dzień przekaza-

nia niniejszego raportu funkcjonuje wnastępującym

składzie:

Nicklas Lindberg

– Prezes Zarządu,

Maciej Drozd

– Wiceprezes Zarządu ds. ﬁnansowych,

Artur Langner

– Wiceprezes Zarządu,

Marcin Materny

– Członek Zarządu,

Rafał Mazurczak

– Członek Zarządu,

Waldemar Olbryk

– Członek Zarządu,

Małgorzata Turek

– Członek Zarządu.

Wzwiązku zwarunkowym powołaniem na stanowi-

sko prezesa Archicom S.A. Waldemar Olbryk złożył

15 marca 2021r. rezygnację zzasiadania wzarządzie

Echo Investment. Rezygnacja będzie skuteczna pod

warunkiem sﬁnalizowania transakcji zakupu akcji

spółki Archicom przez grupę Echo Investment.

Funkcję prezesa Echo Invest-

ment objął w2016r. Odpowia-

da za strategię irozwój ﬁrmy.

Od 2016r. Echo Investment

znacząco zwiększyło skalę

działalności. Wprowadzona

w życie Strategia Rentow

nego Wzrostu przekształciła

Echo Investment wklasycz-

nego dewelopera, który dzia-

ła w siedmiu największych

miastach Polski, lidera rynku

w segmentach mieszkanio-

Nicklas Lindberg

Prezes

wym, biurowym oraz nie-

ruchomości handlowo-roz-

rywkowych. Grupa zaczęła

projektować ibudować wie-

lofunkcyjne miejskie projekty

zwane „destinations”, wktó-

rych ludzie mogą mieszkać,

pracować i spędzać wolny

czas. Rozpoczęła również

działalność wsegmencie biu-

rowej powierzchni elastycznej

(CitySpace) oraz mieszkań na

wynajem (Resi4Rent).

Przed 2015r. Nicklas Lindberg

był związany był z grupą

Skanska, wktórej pełnił funk-

cje kierownicze. Był m.in. pre-

zesem Skanska Commercial

Development Europe (CDE),

szefem Skanska Property Po-

land, prezesem idyrektorem

ﬁnansowym Skanska wRosji

atakże menadżerem wjed-

nostkach Residential Develop-

ment w krajach nordyckich.

W2001r. ukończył studia na

Uniwersytecie wLund.

| Sprawozdania nansowe

115

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Jest odpowiedzialny za część

budowlaną Grupy. Absolwent

Wydziału Budownictwa Lądo-

wego Politechniki Świętokrzy-

skiej wKielcach. Po ukończeniu

studiów podjął pracę wﬁrmie

budowlanej, gdzie zdobywał

doświadczenie uczestnicząc

Artur Langner

Wiceprezes

we wszystkich etapach reali-

zacji projektów. Pracę wEcho

Investment rozpoczął wpaź-

dzierniku 1998r. na stanowisku

project managera. Wczerw-

cu 2000r. został dyrektorem

ds.przygotowania inwestycji,

anastępnie – dyrektorem pio-

nu technicznego. Wczerwcu

2005r. został członkiem za-

rządu. Funkcję wiceprezesa

Echo Investment pełni od

27czerwca 2008 r.

Marcin Materny

Członek Zarządu

Zarządza rozwojem działu

projektów handlowo-roz

rywkowych. Pracuje wEcho

Investment od 1997r. iprze-

szedł w firmie wszystkie

szczeble kariery. Zaczynał

jako specjalista ds. wynajmu,

później zarządzał zespołem

najmu w10 centrach handlo-

wych wybudowanych w la-

tach 1998–2000. Następnie,

jako dyrektor wynajmu, ko

ordynował komercjalizację

imarketing m.in. dla Pasażu

Grunwaldzkiego. W latach

2007–2010 związał się zﬁr

mą Capital Park, gdzie ko-

ordynował rozwój inwestycji

handlowych ibiurowych. Od

2014r. był dyrektorem dzia-

łu centrów handlowych Echo

Investment. Powołany na

stanowisko członka zarządu

15 września 2016 r.

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Zarządza rozwojem projektów

biurowych Spółki. Karierę roz-

począł w2000 r., jako mana-

ger ds. wynajmu projektów

biurowych Echo Investment.

W latach 2007–2013 pełnił

funkcję dyrektora ds. wynaj

mu wdziale biurowym, aod

2013r. był dyrektorem dzia-

łu biurowego. Współtworzył

strategię rozwoju tej części

biznesu w Echo Investment

iwprowadzał ją wżycie. Od-

powiadał za budowę, wyna-

jem i marketing ﬂagowego

projektu spółki – wieżowca

Q22 w Warszawie, a także

Parku Rozwoju, kompleksu

O3 Business Park w Krako

wie, A4 Business Park wKa-

towicach, biurowca Tryton

w Gdańsku czy West Gate

i Nobilis we Wrocławiu. Po

wołany na stanowisko członka

zarządu 15 września 2016 r.

Powołany do zarządu Echo

Investment w 2015 r. Odpo

wiada za ﬁnanse oraz funkcje

wsparcia.

Zrestrukturyzował grupę

Echo Investment przy wpro-

wadzaniu Strategii Rentowne

go Wzrostu. Jego zadaniem

była m.in. zmiana modelu

działania iﬁnansowania gru-

py, która była długotermino-

wym właścicielem portfela

nieruchomości komercyjnych

Maciej Drozd

Wiceprezes ds. ﬁnansowych

generujących stałe przychody

zczynszu, astała się klasycz-

nym deweloperem, skupiają-

cym się na szybkim obrocie

kapitałem i generowaniem

wysokich zwrotów. Dzięki

temu od 2016r. Echo Invest-

ment regularnie wypłaca dy-

widendę. Spółka jest również

jednym znajwiększych emi-

tentów obligacji w sektorze

nieruchomości.

Od 1995r. Maciej Drozd był

związany z grupą Eastbrid

ge, początkowo jak dyrek-

tor ﬁnansowy spółek opera-

cyjnych tej grupy. W latach

2009 – 2015, pełnił funkcję

dyrektora ﬁnansowego (CFO)

oraz partnera zarządzającego

wEastbridge Group. Studio-

wał ﬁlozoﬁę, matematykę iza-

rządzanie na Uniwersytecie

Warszawskim. Jest magistrem

ﬁlozoﬁi, magistrem zarządza-

nia oraz absolwentem studiów

MBA University of Illinois.

| Sprawozdania nansowe

116

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Rada Nadzorcza Echo Invest-

ment 7 marca 2019r. powołała

Małgorzatę Turek na członka

zarządu Spółki. Małgorzata

Turek odpowiada za dział in-

westycji, sprzedaży nierucho-

mości oraz planowania iprzy-

gotowania projektów.

Małgorzata Turek ma ponad

dwudziestoletnie doświadcze-

nie wbranży nieruchomości

zdobyte zarówno w ﬁrmach

inwestycyjnych, deweloper

skich, jak imiędzynarodowych

kancelariach prawnych. Jest

specjalistką wdziedzinie za-

rządzania aktywami, atakże

transakcji kupna isprzedaży

nieruchomości. Od 2017 roku

była prezesem nowo utwo-

rzonej spółki Globalworth

Poland Real Estate, gdzie

odpowiadała za organizację,

budowę zrównoważonego

portfela nieruchomości gene-

rujących przychody, a także

ustanowienie wszystkich klu-

czowych funkcji spółki. Swo-

je doświadczenie zdobywała

w Skanska Property Poland,

gdzie w latach 2012-2017

jako członek zarządu (Chief

Operating Ocer) odpowia-

dała za transakcje i działal-

ność operacyjną. Poprzednio

pracowała w renomowanej

kancelarii prawnej Linkla

ters, gdzie specjalizowała się

wtransakcjach na rynku nieru-

chomości komercyjnych. Jest

absolwentką Wydziału Prawa

i Administracji Uniwersytetu

Jagiellońskiego w Krakowie

oraz członkiem Izby Radców

Prawnych wPolsce.

Waldemar Olbryk

Członek Zarządu

Jest odpowiedzialny za sek-

tor mieszkaniowy. Do Echo

Investment dołączył wsierp-

niu 2017 r., awcześniej praco-

wał dla spółek zgrupy Skan-

ska, wtym – między innymi

– jako dyrektor zarządzający

ds. rozwoju biznesu, kierownik

zespołów odpowiedzialnych

za nowe biznesy, takie jak

partnerstwo publiczno-pry

watne czy usługi wspólne. Do

2008r. pracował dla Philips

Polska, Apsys Polska iBP. Jest

absolwentem Uniwersytetu

Łódzkiego na kierunku Mię

dzynarodowe Stosunki. Do

zarządu Echo Investment po-

wołany 10 października 2017 r.

| Sprawozdania nansowe

117

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Zasady dotyczące

powoływania iodwoływania

osób zarządzających

oraz ich uprawnienia

Zarząd Spółki Echo Investment S.A. działa woparciu

oprzepisy ustawy Kodeks spółek handlowych (tj.

Dz.U. z2017r. poz. 1577), Statutu Spółki, Regulaminu

pracy Zarządu Echo Investment S.A., atakże zgod-

nie zprzyjętymi zasadami „Dobrych Praktyk Spółek

Notowanych na GPW”. Zarząd lub poszczególnych

jego członków powołuje, odwołuje izawiesza Rada

Nadzorcza, która wybiera Prezesa Zarządu iWice-

prezesów Zarządu. Kadencja Zarządu trwa trzy lata,

przy czym członków zarządu powołuje się na okres

wspólnej kadencji, co nie wyłącza prawa do wcze-

śniejszego odwołania każdego zczłonków Zarządu.

Mandaty członków Zarządu wygasają zdniem od-

bycia Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, które-

go przedmiotem jest zatwierdzenie sprawozdania

ﬁnansowego za ostatni rok kadencji Zarządu. Za-

rząd lub poszczególni jego członkowie mogą być

odwołani przez Radę Nadzorczą przed upływem

kadencji, wszczególności na pisemny wniosek ak-

cjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/3 część

kapitału zakładowego lub wprzypadku nieudzielenia

Zarządowi absolutorium z wykonywania obowiąz-

ków za zakończony rok obrotowy przez Zwyczajne

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy. Zarząd Spółki

jest jedno- lub wieloosobowy. Zarząd reprezentuje

Spółkę na zewnątrz wstosunku do władz, urzędów

iosób trzecich, wpostępowaniach przed sądem,

organami iurzędami państwowymi. Wtym samym

zakresie wimieniu Spółki może działać ustanowio-

ny Prokurent. Do składania oświadczeń wimieniu

Spółki, zaciągania zobowiązań oraz podpisywania

umów iinnych dokumentów, wprzypadku Zarządu

wieloosobowego, wymagane jest współdziałanie

wymagane jest współdziałanie: Prezesa Zarządu

łącznie zWiceprezesem Zarządu, albo dwóch Wi-

ceprezesów Zarządu łącznie, albo Prezesa Zarządu

albo Wiceprezesa Zarządu łącznie zCzłonkiem Za-

rządu, albo Prezesa Zarządu albo Wiceprezesa Za-

rządu łącznie zprokurentem. Członkowie Zarządu

mogą sprawować swoje obowiązki tylko osobiście.

Zarząd prowadzi wszystkie bieżące sprawy Spółki

zzastrzeżeniem ograniczeń wynikających zprze-

pisów Kodeksu spółek handlowych oraz Statutu.

Nabycie izbycie przez Spółkę nieruchomości, użyt-

kowania wieczystego lub udziału wnieruchomości

lub udziału wużytkowaniu wieczystym należy do

kompetencji Zarządu, zzastrzeżeniem § 16 ust. 2 lit.

b) Statutu.

Zarząd Spółki, wykonując uprawnienia Zgromadze-

nia wspólników współkach zależnych, zobowiąza-

ny jest uzyskać uprzednią zgodę Rady Nadzorczej

Spółki także wrazie, gdy zaciągane zobowiązanie

lub rozporządzanie prawem przez spółkę zależną

ma przekroczyć limity określone w§ 16 ust. 2 lit. b)

lub c) Statutu. Zgodnie ztymi zapisami, zaciągnięcie

przez Spółkę zobowiązań na kwotę przekraczają-

cą 10% kapitałów własnych Spółki wymaga zgody

Rady Nadzorczej, a w przypadku zobowiązania,

które mieści się wzakresie spraw objętych bieżącą

działalnością Spółki - próg wymaganej zgody Rady

Nadzorczej wynosi 20% kapitałów własnych Spół-

ki. Zarząd, podejmując decyzje wsprawach Spół-

ki, jest zobowiązany wszczególności do działania

wgranicach uzasadnionego ryzyka gospodarcze-

go, po wnikliwej analizie oraz uwzględnieniu wszel-

kich dostępnych informacji, ekspertyz iopinii, które

wocenie Zarządu powinny być wzięte pod uwa-

gę ze względu na interes Spółki. Ponadto, Zarząd

przedstawia do zaopiniowania Radzie Nadzorczej

Spółki wnioski dotyczące spraw kierowanych pod

obrady Walnego Zgromadzenia. Informacje doty-

czące wydanych opinii Spółka podaje do publicznej

wiadomości bezzwłocznie po ich uzyskaniu od Rady

Nadzorczej Spółki.

W kontaktach ze środkami masowego przekazu,

członkowie Zarządu mogą podawać jedynie ogól-

nodostępne informacje dotyczące Spółki. Wszelkie

wypowiedzi dla środków masowego przekazu doty-

czące prognoz ﬁnansowych istrategii działania Spół-

ki lub Zarządu, zastrzeżone są dla Prezesa Zarządu

lub Wiceprezesa Zarządu. Wpozostałych sprawach

do kontaktów ze środkami masowego przekazu upo-

ważnieni są wszyscy członkowie Zarządu lub inne

osoby upoważnione.

Posiedzenia Zarządu odbywają się nie rzadziej niż

raz wmiesiącu, przewodniczy im Prezes Zarządu,

wprzypadku jego nieobecności Wiceprezes Zarzą-

du, awrazie nieobecności Prezesa Zarządu iWice-

prezesa Zarządu posiedzeniom przewodniczy czło-

nek Zarządu onajdłuższym stażu pracy wZarządzie

Spółki Echo Investment S.A. Posiedzenia Zarządu

odbywają się wsiedzibie Spółki, chyba, że wszyscy

członkowie Zarządu wyrażą zgodę na odbycie posie-

dzenia winnym miejscu. Posiedzenie Zarządu może

się odbyć, oile wszyscy członkowie Zarządu zostali

onim powiadomieni, aobecnych jest co najmniej

dwóch członków Zarządu.

| Sprawozdania nansowe

118

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Posiedzenia Zarządu zwołuje Prezes Zarządu lub też

każdy zpozostałych członków Zarządu, który widzi

taką potrzebę. Każdy zczłonków Zarządu powinien

zostać zawiadomiony oterminie posiedzenia ipo-

rządku obrad na co najmniej 2 dni przed planowanym

posiedzeniem. Zawiadomienie może być dokonane

telefonicznie – za pośrednictwem Biura Zarządu

Spółki, mailowo, faksem lub pisemnie. Posiedzenia

Zarządu mogą odbywać się pomimo braku formal-

nego zwołania, jeśli wszyscy członkowie Zarządu

są obecni, anikt zobecnych nie zgłosił sprzeciwu

dotyczącego odbycia posiedzenia lub wniesienia

poszczególnych spraw do porządku obrad.

Dopuszczalne jest podejmowanie uchwał przez Za-

rząd wtrybie pisemnym lub też przy wykorzystaniu

środków bezpośredniego porozumiewania się na

odległość, zzastrzeżeniem, że pracami Zarządu kie-

ruje wówczas Członek Zarządu wnioskujący opod-

jęcie danej uchwały. Tryb ten nie jest dopuszczalny

wrazie zgłoszenia sprzeciwu choćby przez jednego

zczłonków Zarządu Spółki.

Zarząd podejmuje decyzje wdrodze uchwał. Uchwa-

ły Zarządu zapadają bezwzględną większością gło-

sów. Przy podejmowaniu uchwał Zarządu wprzy-

padku równej ilości głosów rozstrzyga głos Prezesa

Zarządu, w razie nieobecności Prezesa Zarządu

rozstrzyga głos Wiceprezesa Zarządu. Wrazie nie-

obecności Prezesa Zarządu iWiceprezesa Zarządu

rozstrzyga głos członka Zarządu onajdłuższym sta-

żu pracy wZarządzie Spółki.

Zposiedzeń Zarządu, wmiarę potrzeby, sporządza

się protokoły. Uchwały Zarządu są protokołowane

wten sposób, że stanowią załącznik do protoko-

łu, bądź są zamieszczane wsamej treści protokołu.

Protokół powinien nadto zawierać: datę imiejsce

posiedzenia Zarządu, imiona inazwiska obecnych

członków Zarządu, liczbę oddanych głosów za po-

szczególnymi uchwałami. Protokół musi być podpi-

sany przez wszystkich członków Zarządu obecnych

na posiedzeniu. Do protokołów powinny być załą

czone ewentualne odrębne zdania członków obec-

nych na posiedzeniu. Protokoły są przechowywane

wBiurze Zarządu Spółki.

Zarząd Spółki, wyznaczając cele strategiczne, jak

ibieżące zadania, kieruje się najlepszym interesem

Spółki iprzepisami prawa, atakże brał pod uwa-

gę interesy akcjonariuszy, partnerów, klientów, pra-

cowników Spółki iwierzycieli. Starając się zapewnić

przejrzystość iefektywność systemu zarządzania,

Zarząd przestrzegał zasady profesjonalnego dzia-

łania wgranicach uzasadnionego ryzyka gospodar-

czego, biorąc pod uwagę szeroki zakres dostępnych

informacji, analiz iopinii.

Wynagrodzenia Członków Zarządu ustalane były

przez Radę Nadzorczą woparciu ozakres odpowie-

dzialności ikompetencji poszczególnych Członków

Zarządu oraz uwzględniały osiągnięte wyniki ﬁnan-

sowe przez Spółkę, pozostając wrozsądnej relacji

do poziomu wynagrodzeń Zarządu wpodobnych

spółkach na rynku nieruchomości wPolsce.

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy 13 sierpnia

2020r. przyjęło Politykę wynagrodzeń członków

zarządu irady nadzorczej, która porządkuje kwe-

stię wynagradzania osób zasiadających worganach

spółki. Zasady wynagradzania w2020r. są zgodne

zpolityką.

| Sprawozdania nansowe

119

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Skład osobowy izmiany

wRadzie Nadzorczej

SKŁAD RADY NADZORCZEJ

NA 1 STYCZNIA 2020 R.

Mark E. Abramson

– Niezależny Członek Rady Nadzorczej,

Maciej Dyjas

– Członek Rady Nadzorczej,

Stefan Kawalec

– Niezależny Członek Rady Nadzorczej.

Nebil Senman

– Członek Rady Nadzorczej.

SKŁAD RADY NADZORCZEJ

NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Noah M. Steinberg

– Przewodniczący Rady Nadzorczej,

Tibor Veres

– Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,

Margaret Dezse

– Niezależna Członek Rady Nadzorczej,

Maciej Dyjas

– Członek Rady Nadzorczej,

Sławomir Jędrzejczyk

– Niezależny Członek Rady Nadzorczej,

Peter Kocsis

– Członek Rady Nadzorczej,

Bence Sass

– Członek Rady Nadzorczej,

Nebil Senman

– Członek Rady Nadzorczej.

Wdniu 13 grudnia 2019 roku Pan Karim Khairallah,

Laurent Luccioni oraz Sebastian A. Zilles złożyli

oświadczenia orezygnacji zczłonkostwa wRadzie

Nadzorczej Emitenta pod warunkiem nabycia przez

WING IHC Zrt wszystkich udziałów wkapitale zakła-

dowym Lisala Sp. zo.o. Warunek zawarty woświad-

czeniach został spełniony zdniem 13 grudnia 2019r.

iwzwiązku ztym rezygnacje stały się skuteczne.

W dniu 9 stycznia 2020 r. Nadzwyczajne Walne

zgromadzenie akcjonariuszy Echo Investment S.A.

postanowiło powołać: Noaha Steinberga, Tibora

Veresa, Pétera Kocsisa oraz Bence’aSassa wskład

Rady Nadzorczej Spółki trwającej kadencji. Nad-

zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy

Echo Investment S.A. postanowiło powierzyć funk-

cję Przewodniczącego Rady Nadzorczej Noahowi

Steinbergowi oraz funkcję Wiceprzewodniczącego

Rady Nadzorczej Tiborowi Veresowi.

Wzwiązku zrezygnacją zzasiadania wradzie nad-

zorczej Marka Abramsona oraz odwołaniem Stefana

Kawalca, Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjona-

riuszy z13 sierpnia 2020r. powołało do rady Marga-

ret Dezse oraz Sławomira Jędrzejczyka, jako nieza-

leżnych członków rady nadzorczej. Nowi członkowie

Rady Nadzorczej weszli również do Komitetu Audy-

tu: Margaret Dezse jako przewodnicząca, natomiast

Sławomir Jędrzejczyk – jako wiceprzewodniczący.

Piastuje wGrupie WING sta-

nowisko Prezesa iDyrektora

Generalnego, atakże jest jed-

nym zjej właścicieli. Jest oby-

watelem amerykańskim ipra-

cuje na Węgrzech od 1990r.

Wramach swojego stanowi-

ska, które piastuje od 1999,

Noah Steinberg był odpowie-

dzialny za utworzenie grupy

WING inadzoruje działalność

Noah M. Steinberg

Przewodniczący Rady

Nadzorczej

inwestycyjną ideweloperską

grupy obejmującą wszystkie

segmenty rynku – biura, prze-

mysł ilogistyka, handel, bran-

ża hotelowa imieszkaniowa,

a także portfel usług nieru-

chomościowych. Jest również

przewodniczącym Royal Insti-

tution of Chartered Surveyors

(RICS) na Węgrzech. Noah

Steinberg

jest absolwentem Princeton

University (Woodrow Wilson

School of Public and Interna-

tional Aairs, Princeton Uni-

versity – tytuł licencjata) oraz

Akademii Dyplomatycznej

w Wiedniu (tytuł magistra).

Włada językami angielskim,

węgierskim, francuskim, nie

mieckim ihiszpańskim.

| Sprawozdania nansowe

120

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Wraz ze swoim ojcem Györ-

gy Veres był współzało-

życielem dzisiejszej grupy

Wallis. Wchwili obecnej jest

głównym właścicielem gru-

py Wallis, jak również Prze-

wodniczącym jej Rady Dy-

rektorów; sprawuje również

funkcję członka Rady Dy

rektorów w Graboplast oraz

wgrupie Wing. Grupa Wing

stanowi najbardziej znaczące

przedsiębiorstwo wchodzące

wskład grupy Wallis, zarówno

zuwagi na wartość aktywów,

Tibor Veres

Wiceprzewodniczący Rady

Nadzorczej

jak i złożoność prowadzo-

nych operacji. W2016r. prze-

prowadził akwizycję sklepów

z materiałami budowlanymi

Praktiker, która była właści

cielem znaczącego portfe-

la nieruchomości, w wyniku

czego Grupa Wallis posze

rzyła swoje spektrum oistot-

ny nowy element. Trzy spółki

założone przez Tibora Veresa

są obecne na węgierskiej gieł-

dzie papierów wartościowych

jako emitenci obligacji iakcji.

Wuzupełnieniu Grupy Wing,

spółka Alteo Energy Servi-

ces Plc. prowadzi działalność

wobszarze produkcji energii

odnawialnej, natomiast Auto-

Wallis Plc., spółka której reno-

ma liczy już dekady, obejmuje

podmioty zGrupy Wallis pro-

wadzące działalność wbran-

ży motoryzacyjnej.

Tibor Veres uzyskał tytuł ma-

gistra ekonomii na Moskiew-

skim Państwowym Instytucie

Stosunków Międzynarodo-

wych w1986 r.

Margaret Dezse

Niezależny Członek Rady

Nadzorczej

Maciej Dyjas

Członek Rady Nadzorczej

Była partnerem w Ernst &

Young (EY) i PwC. W tzw.

„wielkiej czwórce” przepraco-

wała łącznie 35 lat, zczego 20

lat jako partner wobszarach

doradztwa transakcyjnego iﬁ-

nansowania przedsiębiorstw

– początkowo wPwC, przez

ostatnie 10 lat wEY.

Urodziła się wKanadzie itam

rozpoczęła karierę jako biegła

rewident. W1998r. przepro-

wadziła się na Węgry iszyb-

Partner zarządzający Grin

Real Estate, znaczącego inwe-

stora private equity wEuropie

Środkowo-Wschodniej działa-

jącego wsektorze nierucho-

mości. Jest także partnerem

zarządzającym w funduszu

private equity Cornerstone

Partners. Doświadczenie me-

nedżerskie zdobywał w ﬁr-

mie konsultingowej Wandel &

ko przeszła z działu audytu

do działu prywatyzacji i ﬁ

nansowania przedsiębiorstw.

Przez 30 lat pracy doradzała

przy kilkuset transakcjach,

wspierając klientów zróżnych

sektorów gospodarki przy

podejmowaniu decyzji strate-

gicznych iinwestycyjnych.

Oprócz szefowania działom

ﬁnansowania przedsiębiorstw

i doradztwa transakcyjnego

na Węgrzech, Margaret Dezse

Goltermann Hewlett Packard

Systems, akontynuował jako

partner zarządzający oraz

prezes w Grupie Eastbridge

oraz kluczowych spółkach

kontrolowanych przez fun

dusz, m.in. NFI Empik Media

& Fashion. W 2014 r. Grupa

Eastbridge zarządzała akty

wami owartości ponad 3 mld

USD wsektorach sprzedaży

sprawuje funkcje kierownicze

wregionie CEE, m.in. tworząc

departament finansowania

przedsiębiorstw na Ukrainie.

Jest obecnie członkiem rady

dyrektorów oraz Przewodni-

czącą Komitetu Audytu Ma-

sterplast Nyrt ioraz członki-

nią Komitetu Wykonawczego

Kometa Zrt. Jest także człon-

kiem rady nadzorczej United

Way Hungary iImpact Ventu-

res - funduszu venture capital

oorientacji prospołecznej.

detalicznej, produktów kon-

sumenckich oraz nieruchomo-

ści. Studia wzakresie biznesu,

zarządzania, IT oraz psycholo-

gii zarządzania ikomunikacji

odbywał na uniwersytetach

w Warszawie, Stuttgarcie,

Frankfurcie nad Menem oraz

Southampton wWielkiej Bry-

tanii.

| Sprawozdania nansowe

121

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Sławomir Jędrzejczyk ma

ponad 20 lat doświadczenia

w spółkach notowanych na

Giełdzie Papierów Wartościo-

wych wWarszawie. Wlatach

2008-2017 Wiceprezes Za-

rządu ds. Finansowych PKN

Orlen S.A., atakże Wiceprze-

wodniczący Rady Nadzor-

czej Unipetrol a.s., Członek

Zarządu Orlen Lietuva oraz

Członek Rady Dyrektorów

Orlen Upstream Kanada. Do

jego najważniejszych zadań

Partner zarządzający wGrin

Real Estate. Przez dziewięć lat

pełnił znaczące funkcje wfun-

duszach nieruchomości grupy

Oaktree wNiemczech iPolsce,

gdzie m.in. jako starszy wice-

prezes iczłonek rady nadzor-

czej, odpowiadał za operacje

warte wiele miliardów EUR.

Przed dołączeniem do Oak

Jest Zastępcą Dyrektora Ge-

neralnego (Deputy Chief Exe-

cutive Ocer) iodpowiada za

strategię, ryzyko icontrolling

wgrupie WING od 2006r. Od

2009r. odpowiada za analizę

ryzyka i controling wobec

przeszło 35 nieruchomościo-

wych spółek celowych posia-

dających aktywa o wartości

800 mln EUR zrocznym do-

chodem zwynajmu owartości

50 mln EUR. Jest członkiem

Jest doświadczonym eks

pertem ds. nieruchomości

zosiemnastoletnim doświad-

czeniem wzakresie inwestycji

nieruchomościowych. Uzyskał

tytuł licencjata (BA) wBuda-

pest Business School wBu-

dapeszcie oraz tytuł magistra

Sławomir Jędrzejczyk

Niezależny Członek Rady

Nadzorczej

Nebil Senman

Członek Rady Nadzorczej

Członek Komitetu Audytu

Péter Kocsis

Członek Rady Nadzorczej

Bence Sass

Członek Rady Nadzorczej

należała realizacja strategii

ukierunkowanej na wzrost

wartości, budowanie relacji

z rynkiem kapitałowym, za

pewnienie ﬁnansowania oraz

zwiększanie przepływów

pieniężnych poprzez dosko

nałość operacyjną, dezinwe-

stycje i projekty dotyczące

kapitału obrotowego. Odpo-

wiadał za obszar ﬁnansów,

kontroling, księgowość, za

rządzanie łańcuchem dostaw,

relacje inwestorskie, M&Aoraz

IT.

tree, przez osiem lat zajmował

się doradztwem w zakresie

nieruchomości i spraw kor

poracyjnych wErnst & Young

Real Estate (wcześniej Arthur

Andersen), gdzie piastował

stanowiska kierownicze. Jest

absolwentem uniwersytetów

w Berlinie (TU Berlin, EBS),

Paryżu (ESCP Europe) iLon-

zarządu oraz odpowiada za

controlling nad trzema spół-

kami zależnymi świadczącymi

usługi wobszarze nierucho-

mości zprzychodami owar-

tości 70 mln EUR. Opracowuje

także strategię ibusiness plan

dla portfela projektów rozwo-

jowych o wartości 500 mln

EUR. Piastuje funkcję Dyrek-

tora Generalnego ds. Ryzyka

(Chief Risk Ocer) wdwóch

spółkach zarządzających fun-

na Uniwersytecie Technologii

i Ekonomii w Budapeszcie

(MBA). Obecnie jest odpo

wiedzialny za międzynarodo-

wy rozwój Grupy WING. Od-

powiada również za rozwój

biznesu itransakcje wewnątrz

grupy. Zanim piastował obec-

We wcześniejszych latach

Prezes Zarządu spółki Emitel.

Pracował także wGrupie Te-

lekomunikacja Polska, ORFE,

Impexmetal iPrice Waterho-

use. Absolwent Senior Execu-

tive Program London Business

School, Association of Char-

tered Certiﬁed Accountants

ACCA oraz Politechniki Łódz-

kiej Wydziału Elektroniki.

dynie (LSE). Ukończył też

studia MBA istudia wzakre-

sie inżynierii lądowej. Posiada

także dyplom studiów pody-

plomowych wdziedzinie za-

rządzania nieruchomościami

(EBS). Należy do Królewskie-

go Instytutu Akredytowanych

Rzeczoznawców (MRICS).

duszami nieruchomościowymi

grupy WING.

Jest absolwentem Uniwersy-

tetu Korwina wBudapeszcie

(tytuł magistra). Uzyskał tak-

że dalsze stopnie naukowe na

studiach podyplomowych na

Uniwersytecie wBirmingham

(MIS) ina Georgetown Univer-

sity (MSFS). Włada językami

węgierskim, angielskim inie-

mieckim.

ne stanowisko, Bence Sass był

członkiem wiodącego zespo-

łu ﬁnansowania nieruchomo-

ści wbanku Uni-Credit. Jest

członkiem Royal Institution of

Chartered Surveyors (RICS).

Włada językiem węgierskim,

angielskim iniemieckim.

| Sprawozdania nansowe

122

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Uprawnienia izasady

działania osób nadzorujących

Rada Nadzorcza Spółki Echo Investment S.A. działa

woparciu oprzepisy ustawy Kodeks spółek han-

dlowych (tj. Dz.U. z2017r. poz. 1577), Statutu Spół-

ki, Regulaminu działalności Rady Nadzorczej Echo

Investment S.A. oraz zgodnie zprzyjętymi zasada-

mi „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW”.

Rada Nadzorcza składa się co najmniej z5 członków,

powoływanych iodwoływanych przez Walne Zgro-

madzenie na okres trzech lat, przy czym członków

Rady Nadzorczej powołuje się na okres wspólnej

kadencji, co nie wyłącza prawa do wcześniejszego

odwołania każdego zczłonków Rady Nadzorczej.

Przynajmniej dwóch członków Rady Nadzorczej

powinno spełniać kryteria niezależności od Spół

ki ipodmiotów mających znaczące powiązania ze

Spółką. Niezależny Członek Rady Nadzorczej składa

Spółce oraz Przewodniczącemu Rady Nadzorczej

lub jego Zastępcy pisemne oświadczenie ospeł

nieniu kryteriów niezależności. Członkowie Rady

Nadzorczej mogą być wybierani ponownie wskład

Rady Nadzorczej. Uchwała Walnego Zgromadzenia

określa każdorazowo skład liczbowy iosobowy Rady

Nadzorczej. Wprzypadku nie określenia przez Wal-

ne Zgromadzenie funkcji danego członka Rady przy

jego wyborze, Rada Nadzorcza wybiera ze swojego

grona Przewodniczącego Rady Nadzorczej, jego Za-

stępcę wdrodze tajnego głosowania.

Członek Rady Nadzorczej może sprawować swo-

je obowiązki jedynie osobiście. Członkowie Rady

Nadzorczej delegowani do stałego indywidualnego

wykonywania nadzoru nie mogą bez zgody Spółki

zajmować się interesami konkurencyjnymi ani też

uczestniczyć w innej konkurencyjnej spółce jako

wspólnik spółki cywilnej, spółki osobowej lub jako

członek organu spółki kapitałowej bądź uczestni-

czyć w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako

członek organu. Zakaz ten obejmuje także udział

wkonkurencyjnej spółce kapitałowej, wprzypadku

posiadania wniej przez członka Rady Nadzorczej co

najmniej 10% udziałów lub akcji bądź prawa do po-

wołania co najmniej jednego członka zarządu. Człon-

kowie Rady Nadzorczej mogą zostać wkażdej chwili

odwołani przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy.

Członek Rady Nadzorczej może złożyć rezygnację

zpełnienia funkcji przed upływem kadencji, na którą

został wybrany, składając oświadczenie Przewod-

niczącemu Rady Nadzorczej. Jeżeli rezygnującym

jest Przewodniczący Rady Nadzorczej, oświadczenie

składa swojemu Zastępcy. Członek Rady nie powi-

nien rezygnować zpełnienia funkcji wtrakcie kaden-

cji, jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie Rady,

awszczególności jeżeli mogłoby to uniemożliwić

podjęcie istotnej uchwały.

Mandat członka Rady Nadzorczej wygasa najpóźniej

zdniem odbycia Walnego Zgromadzenia zatwier-

dzającego sprawozdanie ﬁnansowe Spółki za ostatni

pełny rok obrotowy pełnienia funkcji członka Rady

Nadzorczej (ostatni rok kadencji członka Rady).

Mandat wygasa również wskutek śmierci lub odwoła-

nia członka Rady, zchwilą zajścia takiego zdarzenia.

Jeżeli zpowodu wygaśnięcia mandatów członków

Rady Nadzorczej liczba Rady będzie niższa niż 5

osób, Rada Nadzorcza nie może podejmować praw-

nie wiążących uchwał, aPrzewodniczący Rady lub

wczasie jego nieobecności Zastępca Przewodni-

czącego, występuje do Zarządu Spółki zwnioskiem

oniezwłoczne zwołanie Nadzwyczajnego Walnego

Zgromadzenia i umieszczenia wporządku obrad

Walnego Zgromadzenia punktu dotyczącego wy

borów członków Rady. Członek Rady Nadzorczej

powinien mieć na względzie przede wszystkim in-

teres Spółki.

W kontaktach ze środkami masowego przekazu,

członkowie Rady Nadzorczej mogą podawać jedy-

nie ogólnodostępne informacje dotyczące Spółki.

Wszelkie wypowiedzi dla środków masowego prze-

kazu, dotyczące Spółki lub Rady, zastrzeżone są dla

Przewodniczącego Rady lub osoby przez niego wy-

znaczonej.

Do kompetencji Rady Nadzorczej należy stały nad-

zór nad działalnością Spółki iinne czynności zgodnie

zprzepisami Kodeksu spółek handlowych iinnych

ustaw. Rada Nadzorcza podejmuje uchwały iwydaje

opinie wsprawach zastrzeżonych do jej kompetencji

stosownie do postanowień Statutu Spółki iwtrybie

przewidzianym postanowieniami Statutu lub innymi

przepisami prawa. Rada Nadzorcza wszczególności

uprawniona jest do:

−

oceny sprawozdania ﬁnansowego Spółki za ostat-

ni rok obrotowy,

−

oceny sprawozdania Zarządu Spółki oraz wnio-

sków Zarządu co do przeznaczenia zysku ipo-

krywania straty,

− składania Walnemu Zgromadzeniu pisemnego

− sprawozdania zwyników powyższych czynności,

| Sprawozdania nansowe

123

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

−

opiniowania wniosków Zarządu do Walnego Zgro-

madzenia, atakże:

− wyrażenia opinii iuchwał winnych sprawach,

− przedkładanych przez Zarząd Spółki,

− wyboru, odwołania izawieszenia Zarządu Spółki

lub poszczególnych jego członków,

−

wyboru lub zmiany ﬁrmy audytorskiej do prze-

prowadzenia badania sprawozdania ﬁnansowego

Spółki, zktórą Zarząd podpisuje stosowną umowę,

− wyrażenia zgody na zawarcie przez Zarząd umo-

wy zsubemitentem, októrej mowa wart. 433 § 3

Kodeksu spółek handlowych,

−

wyrażenie zgody na zaciąganie zobowiązań iroz-

porządzanie prawami wzakresie spraw objętych

bieżącą działalnością Spółki – jeżeli ich wartość

przekracza 20% kapitałów własnych Spółki,

−

wyrażenie zgody na zaciąganie zobowiązań iroz-

porządzeń prawami wzakresie spraw wykracza-

jących poza bieżącą działalność Spółki – jeżeli

ich wartość przekracza 10% kapitałów własnych

Spółki,

−

oceny spełniania kryteriów niezależności przez

poszczególnych członków Rady Nadzorczej.

Wprzypadku wątpliwości, czy dana sprawa objęta

jest bieżącą działalnością Spółki, Rada Nadzorcza

ma prawo na wniosek Zarządu dokonać interpreta-

cji wtym zakresie. Dokonana interpretacja będzie

wiążąca dla Zarządu. Sprawy związane zobrotem

nieruchomościami wchodzą wzakres bieżącej dzia-

łalności Spółki.

Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia wmiarę po-

trzeb, nie rzadziej jednak niż trzy razy wroku ob-

rotowym. Posiedzenia Rady Nadzorczej zwoływane

są przez Przewodniczącego lub jego Zastępcę iod-

bywają się wsiedzibie Spółki, lub miejscu wskaza-

nym przez Przewodniczącego lub jego Zastępcę.

Posiedzenia Rady Nadzorczej są zwoływane zini-

cjatywy Przewodniczącego Rady lub na pisemny

wniosek Zarządu lub członka Rady Nadzorczej. Po-

siedzenia Rady Nadzorczej zwoływane na wniosek

Zarządu lub członka Rady Nadzorczej muszą się

odbyć wterminie dwóch tygodni od daty zgłosze-

nia wniosku, ale nie wcześniej niż trzeciego dnia

roboczego po otrzymaniu takiego wniosku przez

Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Obrady pro-

wadzi Przewodniczący, awrazie jego nieobecno-

ści – Zastępca Przewodniczącego Rady. Jeżeli na

posiedzeniu nie jest obecny Przewodniczący Rady,

ani jego Zastępca, obradom przewodniczy czło-

nek Rady wybrany przez obecnych na posiedze-

niu. Rada Nadzorcza może odbyć się bez formal-

nego zwołania, jeżeli wszyscy członkowie Rady są

obecni inikt nie wniesie sprzeciwu co do odbycia

posiedzenia iwniesienia poszczególnych spraw do

porządku posiedzenia. Wposiedzeniach Rady Nad-

zorczej mogą uczestniczyć inne osoby zaproszone

przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej, wtym

Członkowie Zarządu zgłosem doradczym.

Członkowie Rady podejmują decyzje związane

zwykonywaniem prawa nadzoru ikontroli wformie

uchwał Rady Nadzorczej. Do ważności uchwał Rady

Nadzorczej wymagane jest zaproszenie na posie-

dzenie wszystkich członków Rady oraz obecność

na posiedzeniu co najmniej 50% jej członków. Do-

puszczalne jest podejmowanie uchwał przez Radę

Nadzorczą wtrybie pisemnym. Uchwały Rady Nad-

zorczej mogą być podejmowane wdrodze pisemnej

pod warunkiem oddania głosów wdrodze umiesz-

czenia podpisów na tym samym egzemplarzu pro-

jektu uchwały albo na odrębnych dokumentach

oraz poinformowania wszystkich członków otre-

ści projektu takiej uchwały poprzez przesłanie go

pocztą, wtym pocztą kurierską, faksem lub pocz-

tą elektroniczną na adres wskazany przez członka

Rady Nadzorczej. Uchwały podejmowane wtym

trybie nie mogą dotyczyć wyborów Przewodniczą-

cego iZastępcy Rady Nadzorczej, powołania Człon-

ka Zarządu oraz odwołania izawieszania tych osób

wczynnościach.

Wtakim przypadku, dla ważności uchwał wymaga-

ne jest uprzednie powiadomienie członków Rady

otreści projektów tych uchwał. Uchwały Rady Nad-

zorczej zapadają bezwzględną większością głosów.

Przy podejmowaniu uchwał przez Radę wprzypad-

ku równej ilości głosów rozstrzyga głos Przewodni-

czącego Rady Nadzorczej.

Zposiedzeń Rady Nadzorczej sporządza się proto-

koły. Uchwały Rady Nadzorczej są protokołowane

wten sposób, że stanowią załącznik do protokołu,

bądź są zamieszczane wsamej treści protokołu.

Protokół powinien nadto zawierać: porządek obrad,

datę imiejsce posiedzenia Rady, imiona inazwiska

obecnych członków Rady, liczbę oddanych głosów

za poszczególnymi uchwałami. Protokół musi być

podpisany przez wszystkich członków Rady obec-

nych na posiedzeniu. Do protokołów powinny być

załączone ewentualne odrębne zdania członków

obecnych na posiedzeniu.

Wcelu wykonywania swoich obowiązków Rada Nad-

zorcza ma prawo kontrolowania pełnego zakresu

działalności Spółki, awszczególności:

−

żądania od Zarządu przedstawiania dokumen-

tów iinnych materiałów dotyczących działalności

Spółki,

− sprawdzanie akt idokumentacji Spółki,

−

żądania od Zarządu ipracowników sprawozdań

iwyjaśnień,

− dokonywania rewizji stanu majątku Spółki.

Rada Nadzorcza ma prawo występować zwnioska-

mi do Walnego Zgromadzenia we wszystkich spra-

wach stanowiących jej zadanie iuprawnienie. Rada

Nadzorcza wykonuje swoje obowiązki kolegialnie,

może jednak wdrodze uchwały delegować swoich

członków do samodzielnego pełnienia określonych

| Sprawozdania nansowe

124

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

funkcji nadzorczych. Rada Nadzorcza może powo-

ływać komisje do prowadzenia poszczególnych

spraw, wtym Komitet Audytu, określając jego re-

gulamin ipowołując Przewodniczącego Komitetu

Audytu.

Obsługę kancelaryjną Rady Nadzorczej prowadzi

kancelaria Zarządu Spółki. Obsługa kancelaryjna

obejmuje między innymi: przygotowanie zaproszeń

na posiedzenie Rady iich wysłanie poszczególnym

członkom Rady wsposób zgodny zniniejszym re-

gulaminem, zorganizowanie lokalu dla odbycia po-

siedzenia Rady Nadzorczej, sporządzanie protoko-

łów zposiedzeń, obsługa posiedzeń, archiwizacja

dokumentacji Rady Nadzorczej.

| Sprawozdania nansowe

125

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Skład osobowy izmiany

wKomitecie Audytu

SKŁAD KOMITETU AUDYTU

NA 1 STYCZNIA 2020 R.

Stefan Kawalec

– Przewodniczący,

Mark E. Abramson

– Wiceprzewodniczący,

Nebil Senman

– Członek Komitetu Audytu.

SKŁAD KOMITETU AUDYTU

NA 31 GRUDNIA 2020 R.

Margaret Dezse

– Przewodnicząca,

Sławomir Jędrzejczyk

– Wiceprzewodniczący,

Nebil Senman

– Członek Komitetu Audytu.

Przez 2020 r. oraz na dzień przekazania raportu

większość wKomitecie Audytu stanowią niezależni

członkowie Rady Nadzorczej.

| Sprawozdania nansowe

126

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Uprawnienia izasady

działania Komitetu Audytu

Do zadań Komitetu Audytu należy wszczególności:

1. monitorowanie:

a. procesu sprawozdawczości ﬁnansowej;

b. skuteczności systemów kontroli wewnętrznej

isystemów zarządzania ryzykiem oraz audytu we

wnętrznego, wtym wzakresie sprawozdawczości

ﬁnansowej;

c. wykonywania czynności rewizji finansowej,

w szczególności przeprowadzania przez ﬁrmę

audytorską badania, zuwzględnieniem wszelkich

wniosków iustaleń Komisji Nadzoru Audytowego

wynikających zkontroli przeprowadzonej wﬁrmie

audytorskiej;

kontrolowanie imonitorowanie niezależności bie-

głego rewidenta iﬁrmy audytorskiej, wszczegól-

ności wprzypadku, gdy na rzecz Spółki świad-

czone są przez ﬁrmę audytorską inne usługi niż

badanie, w tym także pod kątem ewentualnej

zmiany biegłego rewidenta lub ﬁrmy audytorskiej

oraz poziomu otrzymywanego wynagrodzenia;

informowanie Rady Nadzorczej owynikach ba-

dania oraz wyjaśnianie, wjaki sposób badanie to

przyczyniło się do rzetelności sprawozdawczości

ﬁnansowej wSpółce, atakże jaka była rola Komi-

tetu Audytu wprocesie badania;

4. dokonywanie oceny niezależności biegłego rewi-

denta oraz wyrażanie zgody na świadczenie przez

niego dozwolonych usług niebędących badaniem

wSpółce;

opracowywanie polityki wyboru ﬁrmy audytor-

skiej do przeprowadzania badania;

6. opracowywanie polityki świadczenia przez ﬁrmę

audytorską przeprowadzającą badanie, przez

podmioty powiązane ztą ﬁrmą audytorską oraz

przez członka sieci ﬁrmy audytorskiej dozwolo-

nych usług niebędących badaniem;

7. określanie procedury wyboru ﬁrmy audytorskiej

przez Spółkę;

8. przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji

dotyczących powołania biegłych rewidentów lub

ﬁrm audytorskich, zgodnie zpolitykami, októrych

mowa wpkt 3.5 i3.6 Regulaminu Komitetu Au-

dytu;

9. przedkładanie zaleceń mających na celu zapew-

nienie rzetelności procesu sprawozdawczości ﬁ-

nansowej wSpółce.

10.

ocena prac biegłego rewidenta lub ﬁrmy audy-

torskiej;

11. nadzorowanie sposobu wykonania przez Zarząd

Spółki obowiązków związanych zprzygotowa-

niem dokumentacji podatkowej transakcji zpod-

miotami powiązanymi;

12.

przygotowywanie opinii wzakresie objętym kom-

petencjami Komitetu Audytu na wniosek Rady

Nadzorczej lub zwłasnej inicjatywy;

13.

informowanie we właściwym czasie Rady Nadzor-

czej Spółki osposobie wykorzystania uprawnień

przez Komitet Audytu oraz oistotnych wydarze-

niach wzakresie jego działalności, wszczegól-

ności udzielanie wszelkich informacji na temat

wyników prac Komitetu Audytu;

14. udział wposiedzeniach Rady Nadzorczej, posie-

dzeniach Zarządu oraz na Walnych Zgromadze-

niach Spółki celem złożenia szczegółowych wy-

jaśnień odnośnie działalności Komitetu Audytu.

Komitet Audytu może żądać omówienia przez klu-

czowego biegłego rewidenta zKomitetem Audytu,

zarządem lub innym organem zarządzającym, radą

nadzorczą lub innym organem nadzorczym lub kon-

trolnym działającym wjednostce zainteresowania

publicznego, lub kluczowy biegły rewident może żą-

dać omówienia zKomitetem Audytu, zarządem lub

innym organem zarządzającym, radą nadzorczą lub

innym organem nadzorczym lub kontrolnym dzia-

łającym wjednostce zainteresowania publicznego

kluczowych kwestii wynikających zbadania, które

zostały wymienione wsprawozdaniu dodatkowym,

októrym mowa wart. 11 Rozporządzenia nr 537/2014.

Komitet Audytu, bez pośrednictwa Rady Nadzorczej,

jest uprawniony do:

1. żądania udzielenia przez Spółkę określonych in-

formacji, wyjaśnień idokumentów niezbędnych

do wykonywania zadań określonych wpkt. 3.1–

3.15 Regulaminu Komitetu Audytu, wszczegól-

ności z zakresu księgowości, ﬁnansów, audytu

wewnętrznego izewnętrznego. Wszczególności

członkowie Komitetu Audytu są uprawnieni do

przeglądania wszelkich ksiąg, dokumentów, jak

również do uzyskiwania informacji iwyjaśnień od

członków Zarządu, dyrektorów i pracowników

Spółki wzakresie niezbędnym dla prawidłowego

wykonywania obowiązków przez Komitet Audytu;

2. żądania przedłożenia przez Spółkę harmonogra-

mów prac audytorów wewnętrznych, biegłych

rewidentów lub ﬁrm audytorskich;

przeglądania sprawozdań rocznych i śródrocz-

nych Spółki wodpowiednim terminie;

| Sprawozdania nansowe

127

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

4. przedkładania rekomendacji iocen Radzie Nad-

zorczej wzakresie należącym do zadań Komitetu

Audytu; oprzedkładanych Radzie Nadzorczej re-

komendacjach iocenach informowany jest Prezes

Zarządu Spółki.

Przy wykonywaniu swoich obowiązków Komitet

Audytu może zasięgać pomocy lub informacji od

wybranego przez Komitet Audytu eksperta lub eks-

pertów za wynagrodzeniem uzgodnionym pomiędzy

takim ekspertem aKomitetem Audytu, zaakcepto-

wanym przez Przewodniczącego Rady Nadzorczej.

Koszty wynagrodzenia eksperta ponosi Spółka.

Przewodniczący Komitetu Audytu, po uzyskaniu

akceptacji Przewodniczącego Rady Nadzorczej,

októrej mowa wzdaniu poprzednim, poinformuje

Zarząd o uzgodnionej cenie i innych działaniach

niezbędnych do zatrudnienia eksperta lub eksper-

tów. Dokonując wyboru eksperta, Komitet Audytu

uwzględnia sytuację ﬁnansową Spółki.

W zakresie spełniania warunków niezależności

członków Komitetu Audytu stosuje się odpowied-

nio przepisy art. 129 ust. 3 ustawy z11 maja 2017r.

obiegłych rewidentach, ﬁrmach audytorskich oraz

nadzorze publicznym, atakże kryteria niezależności

członków Rady wrozumieniu Dobrych Praktyk Spół-

ek Notowanych na GPW 2016 (zasada II.Z.4. Dział II

Zarząd iRada Nadzorcza Dobrych Praktyk Spółek

Notowanych na GPW 2016).

| Sprawozdania nansowe

128

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Komitet Inwestycyjny

2 września 2020r. Rada Nadzorcza powołała Komi-

tet Inwestycyjny, którego zadaniem jest bieżąca oce

na działań zzakresu zakupów isprzedaży aktywów,

planów ﬁnansowania, wdrażania strategii sprzeda-

ży aktywów oraz realizacji planów inwestycyjnych

na podstawie zatwierdzonego budżetu rocznego.

W2020r. nie było zmian wskładzie Komitetu In-

westycyjnego.

SKŁAD KOMITETU INWESTYCYJNEGO

NA 31 GRUDNIA 2020r.

Noah M. Steinberg

– Przewodniczący

Maciej Dyjas,

Péter Kocsis,

Bence Sass,

Nebil Senman.

| Sprawozdania nansowe

129

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.



Akcjonariat Echo Investment S.A.

oraz uprawnienia akcjonariuszy

Kapitał zakładowy Echo Investment S.A. dzieli się na

412 690 582 akcji zwykłych na okaziciela serii A, B,

C, D, E iF. Żadna zakcji nie posiada ograniczonych

praw.

Kapitał zakładowy Spółki, czyli wartość nominal-

na wszystkich akcji, wynosi 20 635 tys. zł izostał

opłacony gotówką. Wartość nominalna jednej akcji

to 0,05 zł. Liczba akcji jest równa liczbie głosów na

Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Papiery war-

tościowe wyemitowane przez Echo Investment S.A.

nie dają specjalnych uprawnień kontrolnych ich po-

siadaczom. Spółka Echo Investment S.A. nie posiada

informacji oograniczeniach wwykonywaniu prawa

głosu, ani wprzenoszeniu praw własności przez po-

siadaczy jej papierów wartościowych.

Dane ostrukturze akcjonariatu na 31 grudnia 2020r.

oraz na dzień przekazania raportu wynikają zpo-

wiadomień od akcjonariuszy iinformacji oskładzie

portfeli OFE na 31 grudnia 2020 r.

AKCJONARIUSZE ECHO INVESTMENT S.A. POSIADAJĄCY POWYŻEJ

5% KAPITAŁU AKCYJNEGO NA 31 GRUDNIA 2020 R.

– Lisala Sp. zo.o. (Wing IHC Zrt oraz partnerzy

Grin Real Estate)

– Nationale-Nederlanden OFE

– Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander

– Nicklas Lindberg – prezes zarządu

– Maciej Drozd – wiceprezes zarządu

– Péter Kocsis – członek rady nadzorczej

– Pozostali akcjonariusze

Liczba akcji:

272 375 784 –

55 833 698 –

27 350 695 –

538 676 –

221 765 –

44 000 –

56 325 964 –



66%

6.63%

13.53%

0.13%

0.05%

0.01%

OŚWIADCZENIE

ZARZĄDU

CZĘŚĆ 3

| Oświadczenie

131

Sprawozdanie Zarządu z działalności spółki Echo Investment S.A. i jej Grupy Kapitałowej za 2020 r.

Kielce, 30 marca 2021r.

Nicklas Lindberg

Prezes

Maciej Drozd

Wiceprezes

Artur Langner

Wiceprezes

Rafał Mazurczak

Członek Zarządu

Marcin Materny

Członek Zarządu

Waldemar Olbryk

Członek Zarządu

Małgorzata Turek

Członek Zarządu

Dokument został podpisany kwaliﬁkowanym podpisem elektronicznym

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, Spra-

wozdanie Zarządu zdziałalności spółki Echo Investment S.A. iGrupy Kapitałowej za

2020r. idane porównywalne zostały sporządzone zgodnie zobowiązującymi zasa-

dami rachunkowości iodzwierciedlają wsposób prawdziwy, rzetelny ijasny sytuację

majątkową iﬁnansową Spółki iGrupy oraz ich wynik ﬁnansowy. Sprawozdanie zawiera

prawdziwy obraz rozwoju iosiągnięć oraz sytuacji Echo Investment S.A., wtym opis

podstawowych zagrożeń iryzyka.

Zarząd Echo Investment S.A. oświadcza, że podmiot uprawniony do badania spra-

wozdań ﬁnansowych, dokonujący badania rocznego sprawozdania ﬁnansowego za

2020r. został wybrany zgodnie zprzepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci

dokonujący badania tego sprawozdania spełniali warunki do wyrażenia bezstronnej

iniezależnej opinii obadanym rocznym sprawozdaniu ﬁnansowym, zgodnie zobo-

wiązującymi przepisami inormami zawodowymi.

KONTAKT

Echo Investment S.A.

biuro wWarszawie

Budynek Q22

al. Jana Pawła II 22

00-133 Warszawa

Projekt graczny iskład: Damian Chomątowski | be.net/chomatowski