ED_Invest_JSF-2024-12-31-0-pl.xhtml

za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku

Sprawozdanie Finansowe ED Invest S.A.

Warszawa, 25 września 2025 r.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024 
 
 
str. 1 
 
 
SPIS TREŚCI 
 ROCZNE PRAWOZDANIE FINANSOWE................................................................................................................................................... 3 
1 SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ................................................................................................................................................ 3 
2.  SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z WYNIKU (WARIANT KALKULACYJNY) ........................................................................... 5 
3.  ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ .................................................................................................................................. 5 
4.  sPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................................................................................................. 5 
5.  SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2024 ROKU DO 31.12.2024 ROKU ................................. 6 
6.  SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA) ................................................ 8 
 DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA ROK 2024 R ................................................... 9 
1.  INFORMACJE OGÓLNE ........................................................................................................................................................................... 9 
2.  SKŁAD ORGANÓW SPÓŁKI ...................................................................................................................................................................... 9 
3.  charakter działalności ........................................................................................................................................................................... 10 
4.  GRUPA KAPITAŁOWA ........................................................................................................................................................................... 11 
5.  ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI .......................................................................................................................................................... 12 
6.  INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAWCZEJ ORAZ 
ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ ....................................................................................................................................... 12 
6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI ........................................................................................................... 12 
6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ ................................................................................... 12 
6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................................................................... 12 
6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI ............................................................................................................................................................. 12 
7  ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI ...................................................................................................................................... 12 
8  ZASADY RACHUNKOWOŚCI .................................................................................................................................................................. 15 
9  PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH .................................................................................................................................... 29 
10  SEGMENTY OPERACYJNE ..................................................................................................................................................................... 30 
11  POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH ....................................................................................................................................... 30 
12  TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH .................................................................................................................................................. 30 
13  KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO......................................................................................................................................... 30 
 KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................ 31 
 NOTY OBJAŚNIAJĄCE ............................................................................................................................................................................ 31 
1.  ZYSK NA AKCJĘ ...................................................................................................................................................................................... 31 
2.  SEGMENTY OPERACYJNE ..................................................................................................................................................................... 32 
3.  WARTOŚCI NIEMATERIALNE ................................................................................................................................................................ 33 
4.  WARTOŚĆ FIRMY .................................................................................................................................................................................. 35 
5.  RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ............................................................................................................................................................. 35 
6.  AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU ............................................................................................. 38 
7.  NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ....................................................................................................................................................... 39 
8.  INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH ........................................................................................................................................ 39 

          Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024 
 
 
 
str. 2   
 
 
9.  AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE..................................................................................................................................... 40 
10.  ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY ............................................................................................................................................... 43 
11.  ZAPASY .................................................................................................................................................................................................. 45 
12.  NALEŻNOŚCI ......................................................................................................................................................................................... 46 
13.  ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY.............................................................................................................................................. 49 
14.  KAPITAŁ PODSTAWOWY ...................................................................................................................................................................... 49 
15.  POZOSTAŁE KAPITAŁY ........................................................................................................................................................................... 51 
16.  DYWIDENDY.......................................................................................................................................................................................... 52 
17.  ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE ............................................................................................................................................................. 52 
18.  POZOSTAŁE REZERWY .......................................................................................................................................................................... 54 
19.  ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE ........................................ 55 
20.  ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE ........................................................................................................................................................ 56 
21.  AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ ................................................................................................................... 56 
22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE .................................................................................................................................................. 57 
23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE ................................................................................................................................................... 59 
24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI .............................................................................................................................................................. 59 
25. PODATEK DOCHODOWY .................................................................................................................................................................... 60 
26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE ....................................................................................................................................................................... 61 
27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA .............................................................................................. 62 
28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH ................................................................................................................. 66 
29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA 
ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE: ................. 69 
30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................................................... 73 
31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ .................................................................................................... 76 
32. ZATRUDNIENIE..................................................................................................................................................................................... 78 
33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................. 78 
34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU .......................................................................................................................................................... 79 
35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI........................................................................................................................................................... 81 
36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ .................................... 81 
NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU .............................................................................................. 81 
37. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIAGNIĘTE PRZEZ .................................... 85 
NIEGO W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU ............................................................................................................ 85 
Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji ................................................................................................................ 85 
Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach ................................................. 86 
38. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO .................................................................................................................. 88 
 
 
   

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 3

1. ROCZNE PRAWOZDANIE FINANSOWE

1.1 SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Nota Nr tabeli

Aktywa

Aktywa trwałe

20 016

7 551

Wartości niematerialne

133

4.3

Rzeczowe aktywa trwałe

1 378

1 408

4.5

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

1 232

256

4.6

Inwestycje w jednostkach zależnych

17 178

5 358

2.4, 4.8

Należności

4.9, 4.12 , 4.29

Pożyczki udzielone

502

4.13

Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe

4.21

Aktywa obrotowe

62 350

85 658

Zapasy

6 178

7 814

4.11

Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

19 051

20 976

4.22

Należności handlowe oraz pozostałe należności

14 192

24 681

4.9, 4.12, 4.29

Pożyczki udzielone

19 048

18 382

4.13

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

561

9 823

4.14

Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe

3 321

3 982

4.21

Aktywa razem

82 366

93 209

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 4

SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ C.D.

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Nota

Pasywa

Kapitał własny

60 756

67 283

Kapitał podstawowy

619

4.15

Akcje własne

-6 198

4.16

Kapitał zapasowy

62 933

64 617

4.16

Niepodzielony wynik finansowy

3 401

8 245

4.16

- zaliczki wypłacone na poczet przewidywanej dywidendy

-12 013

- zysk (strata) netto bieżącego roku

3 401

20 258

1.2

Zobowiązania

21 611

25 926

Zobowiązania długoterminowe

1 612

4 434

Pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe

748

196

4.6, 4.9, 4.29

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

762

4 170

4.10

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

102

4.18, 33, 46, 47

Zobowiązania krótkoterminowe

19 998

21 493

Pozostałe krótkoterminowe zobowiązania finansowe

562

4.6, 4.9, 4.29

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług

14 494

15 772

4.20

Zobowiązania z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną )

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego

1 908

1 728

4.25

Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

2 655

2 653

4.20

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

155

4.18,

Pozostałe rezerwy krótkoterminowe

225

1 171

4.19,

Pasywa razem

82 366

93 209

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 5

1.2. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z WYNIKU (WARIANT KALKULACYJNY)

Wyszczególnienie

za okres od 01.01.

do 31.12.2024

za okres od 01.01.

do 31.12.2023

Nota

Działalność kontynuowana

Przychody ze sprzedaży

53 967

131 552

4.23

- od jednostek powiązanych

Przychody netto ze sprzedaży usług

51 153

131 552

Przychody netto ze sprzedaży towarów i materiałów

2 813

Koszt własny sprzedaży

42 020

97 943

4.23

- od jednostek powiązanych

2 728

Koszt sprzedanych usług

40 149

97 943

Koszt sprzedanych towarów i materiałów

1 870

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

11 946

33 608

Koszty sprzedaży

1 057

1 655

4.23

Koszty ogólnego zarządu

8 846

8 384

4.23

Pozostałe przychody operacyjne

335

717

4.23

Pozostałe koszty operacyjne

319

4.23

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

2 060

24 210

Przychody finansowe

2 350

684

4.24

Koszty finansowe

128

414

4.24

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

4 282

24 480

Podatek dochodowy

881

4 222

4.26

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

3 401

20 258

Działalność zaniechana

Zysk (strata) z działalności zaniechanej

Zysk (strata) netto za rok obrotowy

3 401

20 258

1.3. ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

PLN/akcję

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

3 401

20 258

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej

3 401

20 258

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:

- podstawowy

0,34

2,04

- rozwodniony

0,34

2,04

1.4. SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Zysk (strata) netto

3 401

20 258

Inne całkowite dochody

Całkowite dochody

3 401

20 258

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 6

1.5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2024 ROKU DO 31.12.2024 ROKU

Wyszczególnienie

Kapitał podsta-

wowy

Kapitał zapasowy

Akcje własne

Kapitał z wyceny

transakcji zabez-

pieczających

przepływy

Pozostałe kapi-

tały

Niepodzielony wy-

nik finansowy

Razem

Saldo na dzień 01.01.2024

619

64 617

-6 198

8 245

67 283

Zmiany zasady (polityki) rachunkowości

Saldo po zmianach

619

64 617

-6 198

8 245

67 283

Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01. - 31.12.2024

-1 684

-4 843

-6 527

Dywidendy

-7 248

-2 681

-9 928

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał

5 564

-5 564

Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy

3 401

Inne całkowite dochody

Saldo na dzień 31.12.2024

619

62 933

-6 198

3 401

60 756

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 7

SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM W OKRESIE 0D 01.01.2023 ROKU DO 31.12.2023 ROKU

Wyszczególnienie

Kapitał podsta-

wowy

Kapitał zapasowy

Akcje własne

Kapitał z wyceny

transakcji zabez-

pieczających

przepływy

Pozostałe kapi-

tały

Niepodzielony wy-

nik finansowy

Razem

Saldo na dzień 01.01.2023

619

59 504

-6 273

8 985

62 835

Zmiany zasady (polityki) rachunkowości

Saldo po zmianach

619

59 504

-6 273

8 985

62 835

Zmiany w kapitale własnym w okresie 01.01. - 31.12.2023

5 113

-741

4 448

Dywidendy

-15 885

- 15 885

Przekazanie wyniku finansowego na kapitał

5 113

-5 113

Zysk (strata) netto za okres sprawozdawczy

20 258

Pozostałe zmiany

75,00

Inne całkowite dochody

Saldo na dzień 31.12.2023

619

64 617

-6 198

8 245

67 282

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 8

1.6. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH (METODA POŚREDNIA)

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2024

za okres od

01.01. do

31.12.2023

Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

4 282

24 480

Korekty:

-1 619

-240

Amortyzacja wartości niematerialnych

Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych

613

350

(Zysk) strata na sprzedaży, likwidacji rzeczowych aktywów trwałych

-9

-198

Odsetki, prowizje

-2 243

-393

Inne korekty

-4

Środki pieniężne z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem zmian w kapitale obrotowym

2 663

24 240

Zmiana stanu zapasów

1 635

-1 635

Zmiana stanu należności

10 403

6 470

Zmiana stanu z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych

471

Zmiana stanu zobowiązań

-1 277

-3 969

Zmiana stanu rezerw, rozliczeń międzyokresowych i zaliczek

-166

-2 458

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)

1 888

9 220

Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności operacyjnej

15 147

32 339

Zapłacony/zwrócony podatek dochodowy

-4 111

-2 723

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

11 036

29 616

Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej

Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych

-557

-349

Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych

446

136

Wydatki na aktywa finansowe - udzielone pożyczki

-19 447

-22 508

Wpływy z tytułu udzielonych pożyczek

21 196

4 184

Wydatki na aktywa finansowe - inwestycje w jednostki zależne

-11 840

-5 338

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej

-10 203

-23 875

Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej

Wpływy z tytułu emisji dłużnych papierów wartościowych

Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego

-312

-124

Odsetki zapłacone od leasingu

-82

-198

Dywidendy wypłacone

-9 928

-15 885

Odsetki otrzymane

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

-10 266

-16 077

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

-9 433

-10 336

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu

9 823

20 159

Zmiana stanu z tytułu różnic kursowych

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu

391

9 823

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 391 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki o

ograniczonej możliwości dysponowania.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku Spółka posiadała środki pieniężne w wysokości 9 823 tys. PLN, nie wystąpiły na ten dzień środki

o ograniczonej możliwości dysponowania.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 9

2. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ZA ROK 2024 R

2.1. INFORMACJE OGÓLNE

ED Invest Spółka Akcyjna („Spółka”, „Emitent”, „ED Invest”) jest podmiotem dominującym w Grupie Kapitałowej ED Invest S.A.

Spółka powstała 22 grudnia 2008 roku w wyniku przekształcenia ED Invest Sp. z o.o. w spółkę akcyjną – akt notarialny z 22

grudnia 2008 roku Rep. A Nr 10048/2008. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pro-

wadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy KRS, pod numerem 0000321820.

Spółce nadano numer statystyczny REGON 012820030.

Akcje ED Invest S.A. są notowane na Warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych.

Siedziba Spółki na 31 grudnia 2024 roku mieściła się przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C w Warszawie (03-840). 8 marca 2024

roku Zarząd Spółki podjął uchwałę o zmianie adresu Spółki na powyżej podany.

23 maja 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie ED Invest S.A. podjęło uchwałę, na mocy której nastąpiła zmiana pisowni

nazwy Spółki z ED Invest S.A. na ED Invest S.A. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIV Wydział Gospodarczy do-

konał rejestracji tej zmiany 25 czerwca 2024 r.

Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.

2.2. SKŁAD ORGANÓW SPÓŁKI

Zarząd Spółki

Skład Zarządu ED Invest S.A. uległ zmianie w III kw. 2024 r. Pani Zofia Egierska i Pana Jerzy Dyrcz, dotychczasowi Członkowie

Zarządu ED Invest S.A., złożyli rezygnację z pełnionych funkcji ze skutkiem na 30 września 2024 r. Złożone rezygnacje wynikały

z wygaśnięcia kontraktów menadżerskich podpisanych 6 marca 2023 roku, które zostały zawarte na okres 18 miesięcy od dnia

powołania w skład Zarządu Spółki.

Skład Zarządu na 31 grudnia 2024 roku w okresie od dnia bilansowego do dnia publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwiet-

nia 2025 r. skład Zarządu ED Invest S.A. nie uległ zmianie.

Skład Zarządu na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.

Obecna kadencja Zarządu rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Radę Nadzorczą powo-

łujących Członków Zarządu Spółki na wspólną 2-letnią kadencję.

Rada Nadzorcza Spółki

Na 31 grudnia 2024 roku skład Rady Nadzorczej uległ zmianie. ZWZ Spółki rozszerzyło skład rady nadzorczej. Uchwałą 24 z dnia

23 maja 2024 roku w skład Rady Nadzorczej został powołany pan Maciej Krzewiński. W okresie od dnia bilansowego do dnia

publikacji niniejszego sprawozdania, tj. 25 kwietnia 2025 roku nie zaszły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.

Imię i nazwisko

Funkcja

Łukasz Marcin Deńca

Prezes Zarządu

Alan Dunikowski

Wiceprezes Zarządu

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 10

Skład Rady Nadzorczej na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 roku.

Obecna kadencja Rady Nadzorczej rozpoczęła swój bieg 28 lutego 2023 r. na podstawie uchwał podjętych przez Nadzwyczajne

Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy ED Invest S.A. powołujących Członków Rady Nadzorczej na wspólną 2-letnią kadencję.

Komitet Audytu Spółki

Rada Nadzorcza na posiedzeniu z 17 marca 2023 r. działając na podstawie Rozdziału IV ust. 1, 2 i 3 Regulaminu Rady Nadzorczej

wybrała skład Komitetu Audytu.

Skład Komitetu Audytu na dzień bilansowy, tj. 31.12.2024 r.

2.3. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI

Podstawowym przedmiotem działalności Spółki ED Invest S.A. jest wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznosze-

niem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 4120Z). Spółka prowadzi działalność na terytorium całego kraju na pod-

stawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych.

Zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności przeważającą działalnością Spółki są:

• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41, 10, Z),

• roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41,20,Z),

• wykonywanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych (PKD 43,2),

• wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych (PKD 43,3),

• hotele i podobne obiekty zakwaterowania (PKD 55,1)

• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68,1),

• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68, 2),

• działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie (PKD 68,3),

• pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (PKD 70,22,Z),

• działalność w zakresie architektury i inżynierii oraz związane z nią doradztwo techniczne (PKD 71,1).

Imię i nazwisko

Funkcja

Adrian Heymans

Przewodniczący Rady Nadzorczej

Oktawian Jaworek

Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej

Robert Gwiazdowski

Członek Rady Nadzorczej

Sebastian Chwedeczko

Członek Rady Nadzorczej

Krzysztof Mikołajczyk

Członek Rady Nadzorczej

Maciej Krzewiński

Członek Rady Nadzorczej

Artur Neuman

Sekretarz Rady Nadzorczej

Imię i nazwisko

Funkcja

Robert Gwiazdowski

Przewodniczący Komitetu Audytu

Oktawian Jaworek

Członek Komitetu Audytu

Artur Neuman

Członek Komitetu Audytu

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 11

Spółka prowadzi działalność w zakresie wykonywania robót budowlanych oraz działalność związaną z obsługą rynku nierucho-

mości. Realizowane przez Spółkę inwestycje to budownictwo wielorodzinne w Warszawie.

Finalnymi odbiorcami, mieszkań, są odbiorcy indywidualni. Mieszkania sprzedawane są na podstawie pełnomocnictwa udzie-

lonego Spółce przez Spółdzielnię Mieszkaniową, co stanowi specyfikę modelu biznesowego Spółki wynikającą z umów zawar-

tych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszka-

niowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnię. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki, którym jest zapewnienie dostęp-

ności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

2.4. GRUPA KAPITAŁOWA

Spółka jest jednostką dominującą (Grupa Kapitałowa EDI) i znaczącym inwestorem oraz wchodzi w skład grupy kapitałowej Q

INVESTMENT.

Nazwa spółki zależnej

Miejsce prowadzenia

działalności i kraj reje-

stracji

Rodzaj działalności

Udział Grupy w kapitale

31.12.2024

31.12.2023

SOEDI1 Sp. z o.o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

realizacja projektów

budowlanych związa-

nych ze wznoszeniem

budynków

51%

Radzikowskiego APV Sp. z o.o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

realizacja projektów

budowlanych związa-

nych ze wznoszeniem

budynków

53%

SOEDI2 Sp. z o.o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

realizacja projektów

budowlanych związa-

nych ze wznoszeniem

budynków

100%

SOEDI3 Sp. z o.o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

realizacja projektów

budowlanych związa-

nych ze wznoszeniem

budynków

100%

SOEDI4 Sp. z o.o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

wynajem i zarządzanie

nieruchomościami wła-

snymi lub dzierżawio-

nymi

100%

SOEDI5 Sp. z o.o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

realizacja projektów

budowlanych związa-

nych ze wznoszeniem

budynków

100%

Project View Sp. z o. o.

ul. Grochowska

306/308

03-940 Warszawa

kupno i sprzedaż nieru-

chomości na gruntach

własnych

100%

Informacje szczegółowe o spółkach zależnych zostały zawarte w nocie 2.4 oraz 4.8 .

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 12

2.5. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI

Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki w dniu 25 kwietnia 2025 roku.

2.6. INFORMACJE O PODSTAWIE SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, WALUCIE SPRAWOZDAW-

CZEJ ORAZ ZASTOSOWANYM POZIOMIE ZAOKRĄGLEŃ

2.6.1. PODSTAWA SPORZĄDZENIA I OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI

Sprawozdanie finansowe za 2024 rok zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Fi-

nansowej (MSSF) oraz związanymi z nimi Interpretacjami ogłoszonymi w formie Rozporządzeń Komisji Europejskiej obowiązu-

jącymi na dzień 31 grudnia 2024 roku.

Sprawozdanie finansowe za 2024 rok zostało sporządzone zgodnie z koncepcją kosztu historycznego z uwzględnieniem pozycji

dotyczących umów o usługę budowlaną wykazanych w wartości oszacowanej na koniec każdego okresu sprawozdawczego

zgodnie z określoną poniżej polityką rachunkowości.

Sprawozdanie finansowe za 2024 rok zostało sporządzone w sposób zapewniający porównywalność danych przedstawionych

dla analogicznych okresów roku poprzedniego z zastosowaniem tych samych zasad rachunkowości i metod obliczeniowych.

Rokiem obrotowym Spółki jest rok kalendarzowy

2.6.2. WALUTA SPRAWOZDAWCZA ORAZ ZASTOSOWANY POZIOM ZAOKRĄGLEŃ

Sprawozdanie finansowe Spółki zostało sporządzone w języku polskim i walucie polskiej w tysiącach złotych

2.6.3. ZAŁOŻENIE KONTYNUACJI DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej

się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od końca okresu sprawozdawczego. Na dzień zatwierdzenia

niniejszego sprawozdania finansowego do publikacji nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie konty-

nuowania działalności. Opis ogólnej sytuacji Spółki oraz analizę ryzyk związanych z jej działalnością przedstawiono w punkcie

4.36 sprawozdania.

2.6.4. SEZONOWOSĆ DZIAŁALNOŚCI

Przychody ze sprzedaży osiągane przez Spółkę EDI S.A podlegają sezonowym wahaniom charakterystycznym dla branży bu-

dowlanej. Z uwagi na uwarunkowania technologiczne większość prac budowlanych prowadzona jest w okresie marzec – listo-

pad.

2.7 ZMIANY STANDARDÓW LUB INTERPRETACJI

Poniżej zostały przedstawione nowe lub zmienione regulacje MSR i MSSF oraz nowe interpretacje KIMSF, które Grupa zastoso-

wała w okresie rozpoczynającym się od 1 stycznia 2024 roku. Ich zastosowanie nie miało istotnego wpływu na niniejsze skon-

solidowane sprawozdanie finansowe.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 13

Zmiany standardów lub interpretacji obowiązujące i zastosowane przez Spółkę od 2024 roku

▪ Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Zmiana doprecyzowuje, że na dzień bilansowy jednostka nie bierze pod uwagę kowenantów, które będą musiały być spełnione

w przyszłości, rozważając klasyfikację zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych. Jednostka powinna natomiast ujawnić

informacje o tych kowenantach w notach objaśniających do sprawozdania finansowego. Zmiana obowiązuje dla okresów rocz-

nych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.

▪ Zmiana MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”

Rada MSR doprecyzowała zasady klasyfikacji zobowiązań do długo- lub krótkoterminowych przede wszystkim w dwóch aspek-

tach:

o doprecyzowano, że klasyfikacja jest zależna od praw, jakie posiada jednostka na dzień bilansowy,

o intencje kierownictwa w odniesieniu do przyspieszenia lub opóźnienia płatności zobowiązania nie są brane pod

uwagę.

Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

W związku z tym, że Spółka stosowała już wcześniej zasady spójne ze zmienionym standardem, zmiany nie miały wpływu na jej

sprawozdania finansowe.

▪ Zmiana MSSF 16 „Leasing”

Zmiana doprecyzowuje wymogi w odniesieniu do wyceny zobowiązania leasingowego powstającego wskutek transakcji sprze-

daży i leasingu zwrotnego. Ma zapobiec nieprawidłowemu ujmowaniu wyniku na transakcji w części dotyczącej zachowanego

prawa do użytkowania w przypadku, gdy płatności leasingowe są zmienne i nie zależą od indeksu lub stawki. Zmiana obowiązuje

dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub później.

Zmiana nie miała wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.

▪ Zmiany MSR 7 „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji”

Zmiany opisują charakterystykę umów faktoringu odwrotnego (Supplier finance arrangements) i wprowadzają konieczność

ujawnienia dodatkowych informacji. Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku lub

później. Zmiany nie miały wpływu na sprawozdania finansowe, ponieważ Spółka nie zawiera umów, których one dotyczą.

Standardy i interpretacje obowiązujące w wersji opublikowanej przez IASB, lecz nie zatwierdzone przez Unię Europejską, wy-

kazywane są poniżej w punkcie dotyczącym standardów i interpretacji, które nie weszły w życie.

Zastosowanie standardu lub interpretacji przed datą ich wejścia w życie.

W niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie skorzystano z dobrowolnego wcześniejszego zastosowania stan-

dardu lub interpretacji.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 14

Opublikowane standardy i interpretacje, które nie weszły w życie dla okresów rozpoczynających się 1 stycznia 2024 roku i ich

wpływ na sprawozdanie Grupy.

Do dnia sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostały opublikowane nowe lub znowelizo-

wane standardy i interpretacje, obowiązujące dla okresów rocznych następujących po 2024 roku. Lista obejmuje również

zmiany, standardy i interpretacje opublikowane ale niezaakceptowane jeszcze przez Unię Europejską.

▪ Zmiana MSR 21 „Skutki zmian kursów wymiany walut obcych”

Zmiana wyjaśnia, w jaki sposób jednostka powinna ocenić, czy dana waluta jest wymienialna i jak powinna ustalić kurs wymiany

w przypadku braku wymienialności, a także wymaga ujawnienia informacji, które pozwolą użytkownikom sprawozdań finanso-

wych zrozumieć wpływ braku wymienialności waluty. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia

2025 roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

▪ Zmiany MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” w zakresie klasy-

fikacji i wyceny instrumentów finansowych

Zmiany do MSSF 9 wprowadzają możliwość wyboru zasady rachunkowości w zakresie momentu wygaśnięcia zobowiązania w

przypadku, gdy płatność następuje przez system płatności elektronicznych (jeśli spełnione są określone warunki).

Zmiany do MSSF 9 dotyczące testu SPPI dostarczają wskazówek, które pomogą ocenić, czy przepływy pieniężne wynikające z

umowy są zgodne z basic lending arrangement. Ponadto zmiany wprowadzają jaśniejszą definicję cechy „bez prawa regresu”

(non-recourse).

Zmiany do MSSF 9 dostarczają również dodatkowych wytycznych w zakresie charakterystyki contractually linked instruments.

Zmiany MSSF 7 dodają nowe wymagania w zakresie ujawnień:

o dotyczących inwestycji w instrumenty kapitałowe wyznaczone jako wyceniane w wartości godziwej przez inne

całkowite dochody,

o dla każdej klasy aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie lub w wartości godziwej przez

inne całkowite dochody, a także dla zobowiązań finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

▪ Zmiany MSSF 9 „Instrumenty finansowe” i MSSF 7 „Instrumenty finansowe: ujawnianie informacji” w zakresie umów

PPA (Contracts Referencing Nature-dependent Electricity)

Zmiany MSSF 9 obejmują informacje na temat tego, które kontrakty PPA mogą być stosowane w rachunkowości zabezpieczeń

oraz jakie konkretne warunki są dozwolone w takich relacjach zabezpieczających.

Zmiany MSSF 7 wprowadzają nowe wymogi dotyczące ujawniania informacji w przypadku umów PPA zgodnie z definicją za-

wartą w zmianach do MSSF 9.

Zmiany obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2026 roku lub później.

Spółka szacuje, że zmiany nie będą miały wpływu na jej sprawozdania finansowe.

▪ Zmiany MSSF 1, MSSF7, MSSF 9, MSSF 10, MSR 7

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 15

Zmiany wyłącznie porządkowe w ramach cyklu Annual Improvements, które obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynają-

cych się 1 stycznia 2026 roku lub później i nie będą miały wpływu na sprawozdania finansowe Spółki.

▪ Nowy MSSF 18 „Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych”

Nowy standard zastąpi MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”. MSSF 18 wprowadza m.in.:

o nową strukturę rachunku zysków i strat,

o zwiększone wymagania w zakresie agregacji i dezagregacji danych,

o wymogi ujawniania mierników efektywności określonych przez kierownictwo (management-defined perfor-

mance measures).

Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2027 roku lub później.

Spółka nadal szacuje wpływ nowego standardu na jej sprawozdanie finansowe.

▪ Nowy MSSF 19 „Jednostki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnienia”

Standard ma zastosowanie dla jednostek zależnych bez odpowiedzialności publicznej, w przypadku których ich jednostka do-

minująca przygotowuje skonsolidowane sprawozdanie finansowe wg MSSF. Nowy MSSF 19 zwalnia z ujawnień wymaganych

przez inne standardy, a w ich miejsce wprowadza nową listę. Standard obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się

1 stycznia 2027 roku lub później.

Spółka nadal szacuje wpływ nowego standardu na jej sprawozdanie finansowe.

Spółka zamierza wdrożyć powyższe regulacje w terminach przewidzianych do zastosowania przez standardy lub interpretacje.

2.8 ZASADY RACHUNKOWOŚCI

Rokiem obrotowym jest rok kalendarzowy, rozpoczynający się 1 stycznia, a kończący się 31 grudnia. Przy sporządzaniu spra-

wozdania finansowego Zarząd kieruje się zasadą istotności tzn. że informacje dotyczące zasad (polityki) rachunkowości są

istotne, jeżeli w racjonalny sposób można oczekiwać, że rozpatrywane wspólnie z innymi informacjami zawartymi w sprawoz-

daniu finansowym jednostki będą wpływać na decyzje głównych użytkowników sprawozdania finansowego ogólnego przezna-

czenia podejmowane na podstawie takiego sprawozdania.

Istotność uzależniona jest od wielkości i rodzaju pominięcia lub zniekształcenia w kontekście towarzyszących okoliczności. Czyn-

nikiem rozstrzygającym może być wielkość lub rodzaj pozycji, lub kombinacja obu tych czynników. Rozstrzyganie o tym, czy

pominięcie lub zniekształcenie może wpłynąć na decyzje gospodarcze użytkowników, czyli czy jest istotne, wymaga rozważenia

cech tychże użytkowników.

Aktywa i pasywa wycenia się w okresach kwartalnych oraz na dzień sporządzenia rocznego sprawozdania w sposób następu-

jący:

Segmenty operacyjne

Przy wyodrębnianiu segmentów operacyjnych Zarząd Spółki kieruje się liniami produktowymi, które reprezentują główne usługi

oraz dostarczane w toku wytworzenia wyroby. Każdy z segmentów jest zarządzany odrębnie w ramach danej linii produktowej,

z uwagi na specyfikę świadczonych usług oraz wytwarzanych wyrobów wymagających odmiennych technologii, zasobów oraz

podejścia do realizacji.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 16

Zgodnie z MSSF 8 wyniki segmentów operacyjnych wynikają z wewnętrznych raportów weryfikowanych okresowo przez Zarząd

Spółki (główny organ decyzyjny w Grupie Kapitałowej). Zarząd Spółki analizuje wyniki segmentów operacyjnych na poziomie

zysku (straty) z działalności operacyjnej. Pomiar wyników segmentów operacyjnych stosowany w kalkulacjach zarządczych

zbieżny jest z zasadami rachunkowości zastosowanymi przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego, za

wyjątkiem następujących obszarów:

▪ utrata wartości aktywów – przy ustalaniu wyniku segmentu nie uwzględnia się odpisów aktualizujących z tytułu utraty

wartości aktywów trwałych, w tym również wartości firmy.

Przychody ze sprzedaży wykazane w sprawozdaniu z wyniku nie różnią się od przychodów prezentowanych w ramach segmen-

tów operacyjnych, za wyjątkiem przychodów nieprzypisanych do segmentów oraz transakcji pomiędzy segmentami.

Aktywa Spółki, których nie można bezpośrednio przypisać do działalności danego segmentu operacyjnego, nie są alokowane

do aktywów segmentów operacyjnych.

Wartości niematerialne

Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe, koszty prac rozwojowych

oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia określone w MSR 38.

W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały jeszcze oddane do użytkowania (wartości nie-

materialne w trakcie wytwarzania).

Wartości niematerialne wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie, a także o

odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.

Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez okres ich ekonomicznej

użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie ko-

nieczności korygowane od momentu zmiany szacunku.

Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania amortyzacji – podlegają testowi na utratę wartości nie rzadziej

niż raz do roku.

Rzeczowe aktywa trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę nabycia zwiększają

wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania

Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonych o

umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości. Odpisy amortyzacyjne (lub umorzeniowe) odzwierciedlają

utratę wartości środków trwałych na skutek używania lub upływu czasu zmniejszając ich wartość bilansową. Dokonuje się ich

drogą systematycznego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres użytkowania.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 17

Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następnym po miesiącu, w którym przyjęto środek trwały do użytkowania, a

jej zakończenie nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych z wartością początkową środka trwa-

łego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewi-

dywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.

Szacowane okresy użytkowania składników aktywów dla Spółki wynoszą:

Budynki i budowle 10-25 lat

Maszyny i urządzenia 2-10 lat

Środki transportu 2-10 lat

Komputery 1,5-6 lat

Pozostałe 2-10 lat

Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz w roku, powodując ewentualną korektę odpi-

sów amortyzacyjnych w kolejnych latach.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe wycenia się według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o

odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Nie rzadziej niż na dzień bilansowy środki trwałe w budowie wycenia się w wysokości ogółu kosztów pozostających w bezpo-

średnim związku z ich nabyciem lub wytworzeniem, pomniejszonych o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji finansowej po dokonaniu jej

zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego skład-

nika aktywów.

Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica po-

między przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych. Te zyski i straty ujmowane są w wyniku w pozo-

stałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rze-

czowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczo-

wych aktywów trwałych ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.

Leasing

Dla każdej zawartej umowy Spółka podejmuje decyzję, czy umowa jest lub zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany jako

umowa lub część umowy, która przekazuje prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów (bazowy

składnik aktywów) na dany okres w zamian za wynagrodzenie. W tym celu analizuje się trzy podstawowe aspekty:

• czy umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów, który albo jest wyraźnie określony w umowie lub też w

sposób dorozumiany w momencie udostępnienia składnika aktywów Spółce,

• czy Spółka ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów

przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,

• czy Spółka ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres

użytkowania.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 18

W dacie rozpoczęcia Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu. Prawo

do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu lea-

singu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych w związku z demontażem bazowego skład-

nika aktywów i opłat leasingowych zapłaconych w dacie rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.

Spółka amortyzuje prawa do użytkowania metodą liniową od daty rozpoczęcia do końca okresu użytkowania lub do końca

okresu leasingu, w zależności od tego od tego, która z tych dat jest wcześniejsza.. Jeśli występują ku temu przesłanki, prawa do

użytkowania poddaje się testom na utratę wartości zgodnie z MSR 36.

Na dzień rozpoczęcia Spółka wycenia zobowiązanie z tytułu leasingu w wartości bieżącej opłat leasingowych pozostających do

zapłaty z wykorzystaniem stopy procentowej leasingu, jeśli można ją łatwo ustalić. W przeciwnym wypadku stosuje się krań-

cową stopę procentową leasingobiorcy

Opłaty leasingowe uwzględniane w wartości zobowiązania z tytułu leasingu składają się ze stałych opłat leasingowych, zmien-

nych opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki, kwot oczekiwanych do zapłaty jako gwarantowana wartość końcowa

oraz płatności z tytułu opcji wykonania kupna, jeśli ich wykonanie jest racjonalnie pewne.

W kolejnych okresach zobowiązanie z tytułu leasingu jest pomniejszane o dokonane spłaty i powiększane o naliczone odsetki.

Wycena zobowiązania z tytułu leasingu jest aktualizowana w celu odzwierciedlenia zmian umowy oraz ponownej oceny okresu

leasingu, wykonania opcji kupna, gwarantowanej wartości końcowej lub opłat leasingowych zależnych od indeksu lub stawki.

Co do zasady aktualizacja wartości zobowiązania jest ujmowana jako korekta składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.

Spółka stosuje dopuszczone standardem praktyczne rozwiązania dotyczące leasingów krótkoterminowych oraz leasingów, w

których bazowy składnik aktywów jest niskiej wartości. W odniesieniu do takich umów zamiast ujmować aktywa z tytułu prawa

do użytkowania i zobowiązania z tytułu leasingu, opłaty leasingowe ujmuje się w wyniku metodą liniową w trakcie okresu lea-

singu.

Spółka prezentuje prawa do użytkowania w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w odrębnej pozycji.

Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych

Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:

• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca okresu, w którym miało

miejsce połączenie,

• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz

• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.

W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych, udziałów w podmio-

tach powiązanych oraz aktywach z tytułu prawa do użytkowania dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą

świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w

odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.

Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pie-

niężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość

odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub

wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 19

bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz

ryzyka związanego z danym składnikiem aktywów.

Odpis z tytułu utraty wartości ośrodka w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała kwota odpisu

obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka wypracowującego przepływy.

Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów operacyjnych.

Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku pozostałych składników ak-

tywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Od-

wrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.

Instrumenty finansowe

Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i

jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu kapitałowego u drugiej ze stron.

Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, gdy Spółka

staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych

ujmuje się na dzień zawarcia transakcji

Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy wygasają umowne prawa

do przepływów pieniężnych ze składnika aktywów finansowych lub gdy składnik aktywów finansowych oraz zasadniczo całe

ryzyko i korzyści z nim związane zostają przeniesione na inny podmiot.

Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy zobowiązanie przestało istnieć, to

znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł.

Aktywa finansowe

Na dzień nabycia Spółka wycenia aktywa finansowe w wartości godziwej, czyli najczęściej według wartości godziwej uiszczonej

zapłaty. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów finansowych, poza kategorią

aktywów wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik. Wyjątkiem od tej zasady są należności z tytułu dostaw i usług, które

Spółka wycenia w ich cenie transakcyjnej w rozumieniu MSSF 15, przy czym nie dotyczy to tych pozycji należności z tytułu

dostaw i usług, których termin płatności jest dłuższy niż rok i które zawierają istotny komponent finansowania zgodnie z defi-

nicją z MSSF 15.

Spółka ujmuje instrumenty finansowe zgodnie z MSSF 9, zgodnie z którym klasyfikacja aktywów finansowych jest uzależniona

od modelu biznesowego zarządzania aktywami finansowymi oraz charakterystyki umownych przepływów pieniężnych.

Dla celów wyceny po początkowym ujęciu zgodnie ze standardem aktywa finansowe klasyfikowane są wyłącznie do następują-

cych grup:

- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik,

- aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody,

- aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu,

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 20

- instrumenty kapitałowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody.

Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeżeli spełnione są oba poniższe warunki (i nie zostały

wyznaczone w momencie początkowego ujęcia do wyceny w wartości godziwej przez wynik):

• składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie

aktywów finansowych dla uzyskania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,

• warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach prze-

pływów pieniężnych, które są wyłącznie spłatą kwoty głównej i odsetek od wartości nominalnej pozostałej do spłaty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te wyceniane wg zamortyzowanego kosztu, są one prezentowane w niżej

wymienionych pozycjach bilansu:

- należności z tytułu dostaw oraz pozostałe należności,

- pożyczki udzielone,

- środki pieniężne i ich ekwiwalenty,

- należności w aktywach trwałych,

Spółka dokonuje oceny aktywów finansowych pod kątem klasyfikacji zgodnie z wymogami MSSF 9 na moment ujęcia aktywa

finansowego w księgach.

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymy-

wane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwa-

nych strat kredytowych zgodnie z MSSF 9. Podejście to bazuje na wyznaczaniu strat oczekiwanych. Spółka rozpoznaje zarówno

straty poniesione związane z przeterminowaniem należności, głównie na bazie analizy indywidualnej (strata kredytowa na prze-

terminowaną należność od EDBUD S.A.), jak i odpis utworzony w związku z oczekiwaną stratą kredytową. Oszacowanie ściągal-

ności należności Spółka ustala na podstawie przeszłych danych historycznych, gdyż saldo należności obejmuje trzy grupy pozy-

cji, które można pogrupować na bazie ich typu, podobieństwa ryzyka kredytowego oraz zachowania klientów w przeszłości.

W związku z powyższym Spółka ustaliła, że występują trzy jednorodne grupy:

- należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych – głównych odbiorców Spółki, które w rzeczywistości stanowią należności

od potencjalnych nabywców lokali będących w sprzedaży prowadzonej przez Spółkę w imieniu Spółdzielni,

- należności handlowe od odbiorców pozostałych,

- należności z tytułu kaucji.

Na należności od Spółdzielni Spółka szacuje straty kredytowe nie z uwagi na ich przeterminowanie, a z uwagi na przewidywane

straty, czyli zgodnie z podejściem wymaganym przez MSSF 9. Należności handlowe od Spółdzielni Mieszkaniowych na dzień 31

grudnia 2024 roku wyniosły 6 055 tys. PLN. Utworzona na tej podstawie szacowana strata kredytowa na dzień 31 grudnia 2024

roku wyniósł 109 tys. PLN.

Należności handlowe od odbiorców pozostałych na dzień 31 grudnia 2024 roku wyniosły 2 562 tys. PLN, z czego 2 351 tys. PLN

zostało objęte szacowaną stratą kredytową ze względu na przeterminowanie i wysokie ryzyko nieściągalności.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 21

Należności wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże należności z tytułu dostaw i usług wy-

cenia się w kwocie wymaganej zapłaty wraz z należnymi na dzień bilansowy odsetkami (w przypadku wystawienia noty) i innymi

tytułami zasądzonymi prawomocnym wyrokiem sądu, gdyż wycena taka nie różni się znacząco od wyceny wg zamortyzowanego

kosztu.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazuje się w wartości nominalnej, która nie różni się znacząco od wartości wg zamortyzo-

wanego kosztu.

Środki pieniężne stanowią pieniądze (banknoty, monety) oraz jednostki pieniężne (rozrachunkowe) krajowe i zagraniczne, tak

w gotówce, jak i na rachunku bankowym lub w formie lokaty pieniężnej, czeki i weksle obce i inne instrumenty finansowe, jeżeli

są one płatne w ciągu trzech miesięcy od daty ich wystawienia.

Środki pieniężne na rachunkach bankowych spełniają test klasyfikacyjny wg MSSF 9, tzw. test SPPI, tj. reprezentują jedynie

kapitał i odsetki oraz test modelu biznesowego (utrzymywane w celu ściągnięcia), w związku z tym są wyceniane według za-

mortyzowanego kosztu. Spółka utrzymuje salda gotówki w bankach o wysokiej wiarygodności kredytowej (wysokim ratingu

kredytowym), w związku z czym aktywa te mają niskie ryzyko kredytowe na dzień sprawozdawczy i tym samym Spółka nie

ujmuje strat kredytowych od ich wartość

Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są w następujących pozycjach sprawoz-

dania z sytuacji finansowej:

- długoterminowe/krótkoterminowe kredyty i pożyczki,

- długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania finansowe,

- długoterminowe/krótkoterminowe zobowiązania z tytułu emisji obligacji,

- zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

- pozostałe zobowiązania długoterminowe - kaucje.

Zobowiązania finansowe z tyt. kredytów i pożyczek oraz obligacji Spółka wycenia według zamortyzowanego kosztu przy zasto-

sowaniu efektywnej stopy procentowej. Spółka nie posiadała na dzień 31 grudnia 2023 roku zobowiązań finansowych, które

powinny być wyceniane według wartości godziwej przez wynik finansowy. Ponadto w 2023 roku nie miały miejsca żadne rene-

gocjacje warunków umów kredytowych, które nie skutkują wyłączeniem zobowiązań z ksiąg.

Zobowiązania wycenia się na dzień bilansowy według zamortyzowanego kosztu. Jednakże zobowiązania z tytułu dostaw i usług

wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty ze względu na nieznaczące efekty dyskonta, tj. w wartości nominalnej powiększonej

o ewentualne, wymagalne na dzień wyceny, odsetki za zwłokę (na podstawie wystawionych otrzymanych not).

Długoterminowe/ krótkoterminowe zobowiązania finansowe dotyczą zobowiązań z tyt. umów leasingu i ich wycena została

opisana w punkcie Leasing. Długoterminowe i krótkoterminowe zobowiązania z tytułu leasingu są kwalifikowane jako zobowią-

zania poza MSSF 9.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 22

Zapasy

Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia lub kosztu wytworzenia nie wyższych od ich cen sprzedaży

netto na dzień bilansowy. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty zakupu, koszty przetworzenia oraz inne

koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu

Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednie (głównie materiały i robociznę) po-

większone o narzut pośrednich kosztów produkcji ustalony przy założeniu normalnego wykorzystania mocy produkcyjnych.

Dla ustalania kosztów z tytułu rozchodu (np. zużycia, sprzedaży, nieodpłatnego przekazania) rzeczowych składników aktywów

obrotowych stosuje się metody:

• Towary – grunty według udziału w cenie nabycia nieruchomości gruntowej, pozostałe towary metodą FIFO.

• Produkty gotowe: mieszkania, lokale użytkowe, garaże – według kosztu wytworzenia nieruchomości.

Odpisy aktualizujące dokonywane są w sytuacji utraty ich wartości w stosunku do możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Rozliczenia międzyokresowe aktywne

Rozliczenia międzyokresowe (aktywa) - wydatki i koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów sprawozdaw-

czych. Czas rozliczenia kosztów jest uzależniony od okresu, na jaki wskazuje dokument źródłowy

Kapitał własny

Kapitał własny ujmowany jest w księgach rachunkowych z podziałem na rodzaje i według zasad określonych przepisami prawa

i postanowieniami statutu Spółki.

Kapitał podstawowy wykazywany jest według wartości nominalnej wyemitowanych akcji w wysokości zgodnej ze Statutem

Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.

Kapitał zapasowy tworzony jest z podziału zysku, wniesienia dopłat do kapitału oraz z emisji akcji powyżej ich wartości nomi-

nalnej.

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad wartość nominalną akcji,

pomniejszonej o koszty emisji .

W wyniku z lat ubiegłych ujmowane są wykryte w bieżącym roku obrotowym, a popełnione w poprzednich okresach sprawoz-

dawczych, błędy oraz dokonane w bieżącym roku zmiany zasad rachunkowości, w części dotyczącej poprzednich lat obroto-

wych.

Rezerwy na zobowiązania

Rezerwy na zobowiązania stanowią zobowiązania, jakie wynikają z przeszłych zdarzeń, ale których termin wymagalności lub

kwota nie są pewne. Jednostka zobowiązana jest do tworzenia rezerw na pewne lub o dużym stopniu prawdopodobieństwa

przyszłe zobowiązania, których kwotę można w sposób wiarygodny oszacować, a w szczególności na straty z operacji gospo-

darczych w toku.

Do rezerw zalicza się między innymi rezerwy na świadczenia pracownicze, koszty restrukturyzacji, odszkodowania, inne zobo-

wiązania.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 23

Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie zobowiązania, na które

uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.

Rezerwy na zobowiązania inne niż finansowe wycenia się według wiarygodnie oszacowanej wartości

Rozliczenia międzyokresowe pasywne

Rozliczenia międzyokresowe bierne obejmują kwoty zaliczane do kosztów okresu bieżącego pomimo, iż ich pokrycie nastąpi

w przyszłym okresie sprawozdawczym.

Przychody ze sprzedaży

Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15. Sposób ujmowania przy-

chodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno wartość, jak i moment rozpoznania przychodów,

określa pięcioetapowy model obejmujący następujące kroki:

• identyfikacja umowy z klientem,

• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,

• określenie ceny transakcyjnej,

• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,

• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu.

Zawierane przez Spółkę umowy weryfikowane są pod kątem kryterium identyfikacji zawartych w nich, przyrzeczonych na rzecz

klienta, zobowiązań do wykonania świadczeń, w celu identyfikacji wszystkich dóbr lub usług. Biorąc pod uwagę fakt, że moment

przeniesienia kontroli nad przyrzeczonymi dobrami i usługami na klienta jest różny w obu segmentach operacyjnych Spółki

(działalność budowlana, działalność deweloperska), stwierdzono, że:

✓ Segment działalności budowlanej

Umowy o usługę budowlaną

Identyfikacja umowy z klientem

Spółka ujmuje umowę z klientem tylko wówczas, gdy spełnione są wszystkie następujące kryteria:

• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi praktykami handlo-

wymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane;

• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane;

• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie ryzyko, rozkład w czasie

lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych); oraz

• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi,

które zostaną przekazane klientowi.

W ramach tego segmentu Spółka realizuje przedsięwzięcia inwestycyjne na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych na gruntach

stanowiących jej własność. Umowy ze Spółdzielnią zawierane są w formie pisemnej i określają m.in. prawa stron dotyczące

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 24

przekazywanych dóbr lub usług oraz warunki płatności. Niektóre umowy zawierane ze Spółdzielnią dotyczą inwestycji realizo-

wanej w kilku etapach

Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia.

W momencie zawarcia umowy Spółka dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie z klientem i identyfikuje jako

zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr

lub usług), które można wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób

przekazywane klientowi.

Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:

• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie z innymi zasobami, które

są dla niego łatwo dostępne oraz

• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród innych obowiązków określo-

nych w umowie.

W związku z tym, że usługi (etapy) przyrzeczone w umowie stanowią odrębne zobowiązania do wykonania świadczenia, Spółka

rozlicza je oddzielnie. Ponadto, w ramach każdego etapu Spółka identyfikuje jedno umowne zobowiązanie do wykonania świad-

czenia, jakim jest realizacja przedsięwzięcia polegającego na zagospodarowaniu terenu przez realizację zabudowy mieszka-

niowo-usługowej. W ramach zawartych umów Spółka nie zidentyfikowała innych istotnych odrębnych elementów, które nale-

żałoby wyodrębnić i przyjąć jako osobne zobowiązanie do realizacji świadczenia.

Ustalenie ceny transakcyjnej.

W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią zwyczajowe praktyki han-

dlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za

przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie

określone w umowie z klientem może obejmować kwoty stałe, kwoty zmienne lub oba te rodzaje kwot.

Jeśli wynagrodzenie określone w umowie obejmuje kwotę zmienną, Spółka szacuje kwotę wynagrodzenia, do którego będzie

uprawniona w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług klientowi. EDI S.A. ujmuje przychody na podstawie kwot

wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne w zamian za przyrzeczone w umowie usługi.

Spółka zalicza do ceny transakcyjnej część lub całość kwoty wynagrodzenia zmiennego wyłącznie w takim zakresie, w jakim

istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie nastąpi wyksięgowanie znaczącej części kwoty wcześniej ujętych skumulowanych

przychodów w miarę, jak stopniowo spada niepewność co do wysokości wynagrodzenia zmiennego

Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopodobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone

w umowie (suma wpłat wkładów budowlanych, jakie powinny być wniesione przez nabywców lokali) i jest alokowana do po-

szczególnych etapów przedsięwzięcia inwestycyjnego. W umowach nie są przewidziane żadne rabaty i upusty.

Pomimo tego, że finalnym odbiorcą Spółki są klienci indywidualni, a ostateczna cena transakcyjna jest uwarunkowana negocja-

cjami cenowymi przeprowadzanymi z nabywcami lokali (w związku z czym kwota faktycznie otrzymanej zapłaty może być różna

od przyrzeczonej w umowie przez klienta (Spółdzielnię)), to na podstawie doświadczeń z przeszłości i analizy historycznych

rzeczywistych przychodów ze sprzedaży osiąganych przez Spółkę w porównaniu do wynagrodzenia umownego wskazuje się na

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 25

brak istotnych odchyleń. Ponadto, w przypadku wystąpienia zdarzeń istotnie wpływających na wysokość planowanych przy-

chodów z realizacji danego przedsięwzięcia Spółka dokonuje aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych

Na podstawie realizowanych przez Spółkę umów dotyczących działalności budowlanej ponosi ona odpowiedzialność z tyt. rę-

kojmi za wady w zakresie robót objętych umową na całość prac oraz gwarancji w takim zakresie, w jakim uzyskała ją od swoich

dostawców. W związku z tym, że tego typu gwarancja nie zapewnia klientowi dodatkowych usług, poza usunięciem ewentual-

nych wad i usterek, ani też nie stanowi dla klienta odrębnej płatnej usługi, to Spółka nie uznaje jej za możliwe do wydzielenia

zobowiązanie do realizacji świadczenia.

Umowy Spółki nie zawierają istotnych komponentów finansowania.

Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu

Zgodnie z MSSF 15 zobowiązanie do realizacji świadczeń uznaje się za spełnione w chwili przeniesienia na klienta kontroli nad

usługami („aktywami”) będącymi jego przedmiotem. Spółka ujmuje przychody z realizacji umów zawartych ze Spółdzielnią

Mieszkaniową przez określony przedział czasu rozliczając je jako kontrakty długoterminowe, tj. ustalając przychody metodą

stopnia zaawansowania prac.

W związku z tym, że tego typu przedsięwzięcia realizowane są na gruncie stanowiącym własność Spółdzielni, to kontroluje ona

te aktywa w momencie ich wytworzenia. Ponadto, zgodnie z umową, w przypadku jej rozwiązania nie z winy Spółki, ma ona

prawo do zapłaty za prace wykonane do danego momentu. Wskazane warunki kwalifikują zobowiązania Spółki w zakresie dzia-

łalności budowlanej do tych wykonywanych przez określony przedział czasu i tym samym ujmowania przychodów przez okre-

ślony przedział czasu.

Spółka stosuje metodę procentowego stopnia zaawansowania prac przy ustalaniu, jaką kwotę powinna w danym okresie ująć.

Kontrakty Spółki są całościowo realizowane na powierzonym gruncie – łącznie z pracami zmierzającymi do uzyskania pozwole-

nia na budowę. Stopień zaawansowania prac ustalany jest przez kierowników poszczególnych projektów poprzez porównanie

fizycznie wykonanych części prac z pracami wynikającymi z umowy. Kierownicy posiadają odpowiednią wiedzę techniczną, sto-

sowną do rodzaju realizowanych robót budowlanych. Prace zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę stanową w zależ-

ności od projektu do 15% zaawansowania. Pozostałe wykonane prace wycenia się na podstawie budżetu określającego koszty

realizacji kontraktu wg stopnia zaawansowania prac. Koszty poniesione

w trakcie roku w związku z przyszłymi działaniami w ramach umowy wyłącza się z kosztów z tytułu umowy dla potrzeb ustalenia

stopnia zaawansowania prac. W zależności od ich charakteru przedstawia się je w zapasach, rozliczeniach międzyokresowych

czynnych lub aktywach z tytułu umów budowlanych.

Podstawą stosowania tej metody są szczegółowe budżety dla każdego projektu, aktualizowane przez Spółkę na koniec każdego

okresu sprawozdawczego. Menedżer projektu odpowiedzialny za dany kontrakt sporządza wyjściowy budżet kosztów i przy-

chodów, a następnie na każdy moment mierzenia stopnia zaawansowania realizacji kontraktu dokonuje jego aktualizacji.

Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku umowy, to:

a) przychody ujmuje się wyłącznie do wysokości poniesionych w danym okresie sprawozdawczym kosztów umowy, dla których

istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, oraz

b) koszty umowy ujmuje się jako koszty tego okresu, w którym zostały poniesione.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 26

Koszty umowy, co do których nie istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania, niezwłocznie ujmuje się jako koszty, np. umowy,

których ważność jest bardzo wątpliwa, umowy których zakończenie jest uzależnione od wyników toczącej się rozprawy sądo-

wej.

EDI S.A. realizuje głównie kontrakty długoterminowe dotyczące realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych na podstawie umów

zawartych ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi (klient) na gruncie będącym własnością Spółdzielni. Przychody ze sprzedaży z

realizacji umów ze Spółdzielniami wyniosły 97,78% ogólnych przychodów uzyskanych przez Spółkę w 2024 roku i powstały z

wyceny bilansowej kontraktów długoterminowych oraz aktualizacji szacowanych cen transakcyjnych .

✓ Segment działalności deweloperskiej

W ramach tego segmentu Spółka dokonuje sprzedaży domów jednorodzinnych i mieszkań stanowiących jej zapasy wyrobów

gotowych klientom indywidualnym. Umowy zwierane są w formie pisemnej (umowa przedwstępna sprzedaży i umowa osta-

teczna w formie aktu notarialnego) i określają m.in. wysokość wynagrodzenia Spółki.

Na podstawie umowy przedwstępnej Spółka zobowiązuje się sprzedać lokal wraz z prawami z nim związanymi w terminie i na

warunkach w niej określonych. Spółka ujmuje przychody na podstawie kwot wynagrodzeń, których oczekuje uznać za należne

w zamian za przyrzeczone w umowie aktywo. Cena transakcyjna ustalana jest w oparciu o pojedynczą najbardziej prawdopo-

dobną kwotę, jaką jest wynagrodzenie określone w umowie i jest alokowana do jedynego zobowiązania do świadczenia, jakim

jest sprzedaż lokalu wraz z przynależnym mu gruntem. W związku z tym, że momentem, w którym klient uzyskuje tytuł prawny

i kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów oraz przechodzą na niego wszelkie korzyści i ciężary z nim związane, a

Spółka spełnia zobowiązanie do świadczenia, jest moment podpisania aktu notarialnego, to wówczas ujmowany jest przychód

ze sprzedaży produktów. Fizyczne przekazanie aktywów klientowi przed momentem zawarcia aktu notarialnego nie stanowi

jednocześnie przekazania mu kontroli nad nimi, w związku z czym Spółka nie ujmuje w tym momencie przychodu ze sprzedaży.

W 2024 roku Spółka nie prowadziła działalności deweloperskiej.

Aktywowane koszty doprowadzenia do zawarcia umów i koszty wykonania umów prezentuje się w pozycji rozliczenia między-

okresowe.

Koszty operacyjne

Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów. Spółka prezentuje w spra-

wozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.

Aktywa i rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się w wysokości kwoty przewidzianej w przyszłości do odliczenia

od podatku dochodowego, w związku z ujemnymi różnicami przejściowymi, które spowodują w przyszłości zmniejszenie pod-

stawy obliczenia podatku dochodowego oraz straty podatkowej możliwej do odliczenia, ustalonej przy uwzględnieniu zasady

ostrożności.

Rezerwę z tytułu odroczonego podatku dochodowego tworzy się w wysokości kwoty podatku dochodowego, wymagającej w

przyszłości zapłaty, w związku z występowaniem dodatnich różnic przejściowych, to jest różnic, które spowodują zwiększenie

podstawy obliczenia podatku dochodowego w przyszłości

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wycenia się z za-

stosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą stosowane, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 27

lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe, które obowiązywały prawnie lub obowiązywały faktycznie

na dzień bilansowy.

Jeżeli do różnych poziomów dochodu do opodatkowania stosuje się zróżnicowane stawki podatkowe, aktywa i rezerwy z tytułu

odroczonego podatku dochodowego wycenia się z zastosowaniem stawek średnich, które według przewidywań będą miały

zastosowanie do dochodu do opodatkowania (straty podatkowej) okresów, w których oczekuje się, że różnice przejściowe

odwrócą się.

Sprawozdanie z wyniku

Sprawozdanie z wyniku Spółka sporządza w wersji kalkulacyjnej.

Subiektywne osądy przy stosowaniu zasad rachunkowości

Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu szacunków i założeń, które

mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosz-

tów. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od oszacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach

zostały zaprezentowane poniżej.

✓ Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych

Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych, podlegających amortyza-

cji. Na dzień 31 grudnia 2024 roku Zarząd ocenił, że okresy użyteczności aktywów przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji

odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne

okresy przynoszenia korzyści przez te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na

techniczne starzenie się majątku

✓ Okres leasingu

Ustalając zobowiązanie z tytułu leasingu Spółka szacuje okres leasingu, który obejmuje:

• nieodwołalny okres leasingu,

• okresy, w których istnieje opcja przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasingo-

biorca skorzysta z tej opcji,

• okresy, w których istnieje opcja wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że leasin-

gobiorca nie skorzysta z tej opcji.

Oceniając, czy Spółka skorzysta z opcji przedłużenia lub nie skorzysta z opcji wypowiedzenia, Spółka uwzględnia wszystkie

istotne fakty i okoliczności, które stanowią dla niej zachętę ekonomiczną do skorzystania lub nieskorzystania z opcji. Rozważa

się między innymi:

• warunki umowne dotyczące opłat leasingowych w okresach opcyjnych,

• istotne inwestycje w przedmiocie leasingu,

• koszty związane z wypowiedzeniem umowy,

• znaczenie bazowego składnika aktywów dla działalności Spółki,

• warunki wykonania opcji.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 28

Zobowiązanie z tytułu leasingu prezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej odzwierciedla najlepsze szacunki co do

okresu leasingu, jednak zmiana okoliczności w przyszłości może skutkować zwiększeniem lub zmniejszeniem zobowiązania z

tytułu leasingu oraz ujęciem korespondującej korekty w aktywach z tytułu prawa do użytkowania.

✓ Podatek dochodowy bieżący, aktywa i rezerwa na odroczony podatek dochodowy, inne podatki

Obowiązujące w Polsce przepisy podatkowe podlegają częstym zmianom, powodując istotne różnice w ich interpretacji i istotne

wątpliwości w ich stosowaniu. Organy podatkowe posiadają instrumenty kontroli umożliwiające im weryfikację podstaw opo-

datkowania (w większości przypadków w okresie poprzednich 5 lat obrotowych), oraz nakładanie kar i grzywien. Od 15 lipca

2016 roku Ordynacja Podatkowa uwzględnienia także postanowienia Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR),

która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia opodatko-

wania. Klauzulę GAAR należy stosować tak w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie, jak i do transakcji,

które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści

były lub są nadal osiągane. W konsekwencji ustalenie zobowiązań podatkowych, aktywów oraz rezerwy z tytułu odroczonego

podatku dochodowego może wymagać istotnego osądu, w tym dotyczącego transakcji już zaistniałych, a kwoty prezentowane

i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku kontroli organów podatkowych.

Spółka dokonuje analizy i ocenia możliwości wykorzystania w kolejnych okres poniesionych strat podatkowych. Szacunki te

oparte są na budżetach Spółki oraz planach realizacji poszczególnych inwestycji.

✓ Rezerwy na świadczenia pracownicze

Rezerwy na świadczenia pracownicze – odprawy emerytalne – szacowane są przez Spółkę. Na poziom rezerw wpływ mają

założenia dotyczące stopy dyskonta oraz wskaźnika wzrostu wynagrodzeń. Wzrost stopy dyskonta oraz wzrost wskaźnika wzro-

stu wynagrodzeń wpłynęły na wzrost rezerw ustalonych na dzień 31 grudnia 2024 roku, jednakże poziom rezerw na świadczenia

pracownicze nie wpłynęły w sposób istotny na sprawozdanie finansowe.

✓ Przychody ze sprzedaży

Zarząd Spółki dokonuje osądów w zakresie identyfikacji zobowiązań w ramach jednej umowy oraz odpowiedniego przypisania

ceny transakcyjnej jak i również oceny czy kontrola nad aktywem przekazywana jest w trakcie realizacji prac czy w punkcie

czasu po zakończeniu usługi. Szczegółowe informacje zostały opisane w punkcie „przychody ze sprzedaży. ”

✓ Odpisy aktualizujące zapasy

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje analizy wiekowania zapasów oraz dokonuje indywidualnej oceny ceny możliwej do

uzyskania na dzień bilansowy i na tej podstawie podejmuje decyzję o utworzeniu odpisu aktualizacyjnego. Szczegółowe zasady

kalkulacji odpisów został przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości w zakresie zapasów.

✓ Odpis na przeterminowane należności oraz aktywa z tyt. umów

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 29

Spółka dokonuje aktualizacji wartości należności handlowych oraz aktywów z tyt. umów na każdy dzień bilansowy. Określając

poziom odzyskiwalności należności z tytułu dostaw i usług uwzględniane są zmiany ich jakości od dnia udzielenia kredytu ku-

pieckiego do dnia sporządzenia sprawozdania finansowego. Przeprowadzając analizę odzyskiwalności wartości należności han-

dlowych oraz aktywów z tytułu umów Spółka uwzględnia model oczekiwanej straty kredytowej Szczegółowe zasady kalkulacji

odpisów na należności z tyt. dostaw i aktywa z tyt. umów zostały przedstawione powyżej w punkcie dot. polityki rachunkowości

w zakresie instrumentów finansowych

✓ Niepewność szacunków

Rodzaj i wartość bilansowa aktywów i zobowiązań oraz przychodów i kosztów, na które wpływają szacunki Zarządu.

Pozycja sprawozdania finansowego

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Inwestycje w jednostki zależne

17 178

5 358

Aktywa z tytułu umów o usługę budowlaną

19 051

20 976

Zobowiązania z tytułu umów o usługę budowlaną

Straty kredytowe (dotyczące należności )

2 683

3 100

Rezerwa z tytułu podatku odroczonego

762

4 170

Aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

1 232

256

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych

257

156

Pozostałe rezerwy

225

1 171

Pozycja sprawozdania finansowego

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Przychody z tytułu umów o usługę budowlaną za okres

51 153

131 552

Koszty z tytułu umów o usługę budowlaną za okres

40 149

97 943

Amortyzacja za okres

618

356

2.9 PREZENTACJA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z MSR 1.

„Sprawozdanie z wyniku” oraz „Sprawozdanie z całkowitych dochodów” Spółka prezentuje odrębnie. „Sprawozdanie z wyniku”

sporządza się w wariancie kalkulacyjnym, a „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” metodą pośrednią. Dane porównawcze

dotyczące okresu poprzedzającego prezentuje się w odniesieniu do wszystkich kwot wykazanych w sprawozdaniu finansowym

za bieżący okres. Informacje porównawcze Spółka przedstawia także w odniesieniu do informacji opisowych, jeżeli są przydatne

dla zrozumienia sprawozdania finansowego za okres bieżący.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 30

2.10 SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność budowlaną na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będą-

cych w bezpośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Przychody i koszty ze sprzedaży usług wykazane w sprawozdaniu finanso-

wym dotyczą działalności budowlanej na zlecenie zewnętrznych klientów, a przychody ze sprzedaży produktów dotyczą przy-

chodów z działalności deweloperskiej.

2.11 POŁĄCZENIE JEDNOSTEK GOSPODARCZYCH

W okresie sprawozdawczym nie nastąpiło połączenie jednostek gospodarczych.

2.12 TRANSAKCJE W WALUTACH OBCYCH

W okresie objętym sprawozdaniem finansowym Spółka nie przeprowadzała transakcji w walutach obcych.

2.13 KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie lub wytworzeniu dostoso-

wywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Pozostałe

koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w okresie poniesienia.

Dostosowywane aktywa to aktywa, które wymagają znacznego czasu, aby przygotować je do zamierzonego (zgodnego z prze-

znaczeniem) użytkowania lub sprzedaży. Są to np. aktywa wytwarzane we własnym zakresie, jak budynki, maszyny i oprogra-

mowanie (wartości niematerialne).

W zakresie, w jakim Spółka pożycza środki w celu sfinansowania pozyskania dostosowywanego składnika aktywów, określa się

kwotę kosztów finansowania zewnętrznego, którą można aktywować jako różnicę między rzeczywistymi kosztami finansowania

zewnętrznego poniesionymi z tytułu danej pożyczki lub kredytu w danym okresie, a przychodami z tytułu tymczasowego zain-

westowania tych pożyczonych środków.

Spółka zawiesza aktywowanie kosztów finansowania zewnętrznego w dłuższym okresie czasu, w którym zawiesiła prace zwią-

zane z wytwarzaniem dostosowywanego składnika aktywów. Spółka może ponosić koszty finansowania zewnętrznego w dłuż-

szym okresie czasu, w którym zawiesiła prowadzenia działań niezbędnych do przygotowania składnika aktywów do zamierzo-

nego użytkowania lub do sprzedaży. Tego rodzaju koszty są kosztami związanymi z utrzymywaniem częściowo przygotowanych

aktywów i nie mogą być aktywowane. Spółka jednak zazwyczaj nie zawiesza aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego

w okresie, w którym prowadzone są istotne prace techniczne i administracyjne. Nie zawiesza także aktywowania kosztów fi-

nansowania zewnętrznego wtedy, gdy tymczasowe opóźnienie stanowi niezbędną część procesu przygotowania aktywów do

ich zamierzonego sposobu użytkowania lub do sprzedaży.

Spółka zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego wówczas, gdy zasadniczo wszystkie działania niezbędne

do przygotowania dostosowywanego składnika aktywów do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży są zakończone.

Składnik aktywów jest zazwyczaj gotowy do zamierzonego użytkowania lub sprzedaży, gdy fizyczna budowa została zakończona,

mimo iż rutynowe prace administracyjne mogą trwać nadal. Jeżeli jedynymi nieukończonymi pracami są niewielkie modyfikacje,

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 31

takie jak na przykład mało znaczące prace wykończeniowe dokonywane na życzenie kupującego lub użytkownika, oznacza to,

iż zasadniczo wszystkie działania zostały zakończone.

Jeżeli Spółka kończy budowę dostosowywanego składnika aktywów etapami, zaś każdą z zakończonych części można wykorzy-

stywać w trakcie budowy pozostałych, to zaprzestaje aktywowania kosztów finansowania zewnętrznego, gdy zasadniczo

wszystkie działania niezbędne do przygotowania danej części do zamierzonego jej użytkowania lub sprzedaży zostały zakoń-

czone.

3. KOREKTY BŁĘDÓW ORAZ ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI

W roku 2024 nie dokonywano korekt błędów.

4. NOTY OBJAŚNIAJĄCE

4.1. ZYSK NA AKCJĘ

Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony

przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie. Kalkulacja zysku na akcję została

zaprezentowana poniżej.

ZYSK (STRATA) NETTO NA JEDNĄ AKCJĘ ZWYKŁĄ

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

PLN/akcję

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

3 401

20 258

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej

3 401

20 258

Średnia ważona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych w tys. szt.

9 925

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej:

- podstawowy

0,34

2,04

- rozwodniony

0,34

2,04

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej i zaniechanej:

- podstawowy

0,34

2,04

- rozwodniony

0,34

2,04

Średnia ważona liczba akcji zwykłych występujących w ciągu okresu to liczba akcji zwykłych na początku danego okresu skory-

gowana o liczbę akcji zwykłych odkupionych lub wyemitowanych w ciągu tego okresu ważona wskaźnikiem odzwierciedlającym

okres występowania tych akcji. Wskaźnik odzwierciedlający okres występowania poszczególnych akcji jest to liczba dni, przez

jaką określone akcje występują, do całkowitej liczby dni w danym okresie.

Przy wyliczeniu zarówno podstawowego jak i rozwodnionego zysku (straty) na akcję Spółka stosuje w liczniku kwotę zysku

(straty) netto przypadającego akcjonariuszom Spółki tzn. nie występuje efekt rozwadniający wpływający na kwotę zysku

(straty). Zarówno w roku bieżącym jak i w roku poprzednim do średniej ważonej liczby akcji nie uwzględniano akcji własnych.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 32

4.2. SEGMENTY OPERACYJNE

Spółka prowadzi działalność na terenie Warszawy oraz na terenach dobrze skomunikowanych miejscowości będących w bez-

pośrednim sąsiedztwie granic Warszawy. Spółka w ramach prowadzonej działalności może identyfikować dwa segmenty ope-

racyjne: działalność budowlana oraz działalność deweloperska i zarządzanie nieruchomością. Przychody i koszty ze sprzedaży

produktów i usług wykazane w sprawozdaniu finansowym za rok 2024 jak i za rok 2023 dotyczą działalności budowlanej na

zlecenie zewnętrznych klientów. Całość sprzedaży realizowana jest na terenie kraju. W roku 2024 przychody zrealizowane w

ramach segmentu kupna i sprzedaży nieruchomości nie przekroczyły progów ilościowych wymienionych w MSSF 8 par. 13, nie

wystąpiły przychody ze sprzedaży w ramach działalności deweloperskiej dlatego Spółka w sprawozdaniu finansowym nie pre-

zentuje tabeli z podziałem na segmenty operacyjne.

Główni odbiorcy Spółki w 2024 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce do-

minującej przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę

modelu biznesowego Spółki dominującej wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka dominująca

odpowiedzialna jest za organizację i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spół-

dzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak i Spółki dominującej, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje,

iż Spółka dominująca nie wykazuje bezpośredniego uzależnienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2024 roku wyniosły 97,78% (w tym: Spółdziel-

nia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 95,50%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 2,28% ) i powstały głównie z wyceny bilan-

sowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych: Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Główni dostawcy Grupy w 2024 roku

Głównymi dostawcami Grupy , których udział w kosztach 2024 roku kształtował się powyżej 10% są:

• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB –

udział w kosztach 27,48%,

• Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkanio-

wych: „Wilga” przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 27,14%.

Główni odbiorcy Spółki w 2023 roku

Mieszkania sprzedawane są bezpośrednio do odbiorcy indywidualnego na podstawie pełnomocnictwa udzielonego Spółce

przez Spółdzielnię Mieszkaniową Gocław Lotnisko oraz Spółdzielnię Mieszkaniową Orlik Jantar, co stanowi specyfikę modelu

biznesowego Spółki wynikającą z umów zawartych ze Spółdzielniami, na mocy których Spółka odpowiedzialna jest za organiza-

cję i koordynację budowy obiektów mieszkaniowych na gruntach powierzonych przez Spółdzielnie. Wspólny cel Spółdzielni, jak

i Spółki, którym jest zapewnienie dostępności i sprzedaż mieszkań powoduje, iż Spółka nie wykazuje bezpośredniego uzależ-

nienia od Spółdzielni, ani innych odbiorców.

Przychody ze sprzedaży z realizacji umowy ze Spółdzielniami Mieszkaniowymi w 2023 roku wyniosły 99,58% (w tym: Spółdziel-

nia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko 87,70%, Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar 11,88%) i powstały głównie z wyceny bilan-

sowej kontraktów długoterminowych realizowanych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowych Gocław Lotnisko i Orlik Jantar.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 33

Główni dostawcy Spółki w 2023 roku

Głównymi dostawcami Spółki, których udział w kosztach 2023 roku kształtował się powyżej 10% są:

• Hochtief Polska S.A. - Wykonawca zadań inwestycyjnych o nazwie: „ORLIK JANTAR” przy ul. Jana Nowaka Jeziorań-

skiego, Pasaż Aniński etap. II bud. D, „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C i „Wilga”

przy ul. Umińskiego etap I i II bud. AB – udział w kosztach 73,51%,

• Spółdzielnie Mieszkaniowe – ogółem udział w kosztach 15,20% w tym:

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Orlik Jantar w Warszawie – opłata za możliwość korzystania z terenu, na którym EDI S.A.

realizuję dla SM budowę osiedla mieszkaniowego „ORLIK JANTAR” ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński etap

II bud. D – udział w kosztach 5,14%,

- Spółdzielnia Mieszkaniowa Gocław Lotnisko w Warszawie - udostepnienie terenu pod budowę osiedli mieszkanio-

wych: „Gocław – Wilga” przy Jana Nowaka Jeziorańskiego, Pasaż Aniński bud. C oraz „Wilga” przy ul. Umińskiego etap

I i II bud. AB – udział w kosztach 10,06%.

4.3. WARTOŚCI NIEMATERIALNE

W 2024 roku Spółka dokonała zakupów wartości niematerialnych na kwotę 21 tys. PLN, poniosła koszty na wdrożenie systemu

Consolia w kwocie 25 tys. PLN oraz wpłaciła zaliczkę o wartości 92 tys. PLN na wykonanie projektu i wdrożenie nowej strony

internetowej.

Koszty amortyzacji wartości niematerialnych ujęte w 2024 roku wyniosły 6 tys. PLN.

Spółka nie wykorzystuje w działalności takich wartości niematerialnych, których okres użytkowania jest nieokreślony.

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego za rok 2024 wartości niematerialne Spółki nie stanowiły zabezpieczenia zo-

bowiązań

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 34

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

Wyszczególnienie

Znaki towarowe

Patenty i licen-

cje

Oprogramowanie

komputerowe

Koszty prac roz-

wojowych

Pozostałe war-

tości niemate-

rialne

Zaliczki na war-

tości niemate-

rialne

Razem

Stan na dzień 31.12.2024 roku

Wartość bilansowa brutto

163

Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)

-55

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku

108

Stan na dzień 31.12.2023 roku

Wartość bilansowa brutto

Suma dotychczasowego umorzenia i odpisów aktualizujących (-)

-47

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 35

4.4. WARTOŚĆ FIRMY

Pozycja nie występuje.

4.5. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Grunty

Budynki i budowle

684

695

Maszyny i urządzenia

Środki transportu

566

Pozostałe środki trwałe

Wartość bilansowa netto

913

1 262

Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania

407

146

Zaliczki na środki trwałe

Rzeczowe aktywa trwałe ogółem

1 378

1 408

Poniższa tabela przedstawia nabycia i zbycia oraz odpisy aktualizujące wartość rzeczowych aktywów trwałych:

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 36

WARTOŚĆ BILANSOWA ŚRODKÓW TRWAŁYCH

Wyszczególnienie

Budynki i budowle

Maszyny i urządze-

nia

Środki transportu

Pozostałe środki

trwałe

Środki trwałe w

budowie

Zaliczki na środki

trwałe

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku

761

151

877

147

2 008

Zwiększenia stanu z tytułu nabycia

138

327

102

641

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-621

-67

-45

-733

Zmniejszenie stanu z tytułu przeklasyfikowania (-)

Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku

761

289

256

144

407

1 914

Umorzenie na początek okresu

-66

-151

-311

-70

-598

Amortyzacja (-)

-11

-58

-121

-16

-206

Zmniejszenie umorzenia w okresie

267

Umorzenie na koniec okresu

-77

-209

-164

-86

-537

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku

684

407

1 378

W roku 2024 Spółka:

przyjęła do użytkowania:

• • sprzęt komputerowy wraz z wyposażeniem ogółem na kwotę 5 tys. PLN,

• • sprzęt do prezentacji inwestycji 3D na kwotę 21 tys. PLN,

• • szafy do biura (zabudowa stała) na kwotę 62 tys. PLN,

• • instalacja sieci LAN w biurze Grochowska 306/308 45 tys. PLN

• • instalacja alarmu w biurze Grochowska 306/308 7 tys. PLN

• • pozostałe urządzenia techniczne i wyposażenie 51 tys. PLN

dokonała sprzedaży:

• samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ. GLB 220 D 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 147 tys. PLN

• samochodu osobowego marki Mercedes-Benz typ GLE 350 E 4MATIC rok nabycia 2022, za kwotę 207 tys. PLN

poniosła nakłady:

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 37

• poniosła nakłady w kwocie 327 tys. PLN na remont nabytego w grudniu 2021 roku lokalu mieszkalny nr 140 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej usytuowanego w Warsza-

wie, dzielnica Praga Południe przy ul. Fieldorfa 10.

Wyszczególnienie

Budynki i budowle

Maszyny i urządze-

nia

Środki transportu

Pozostałe środki

trwałe

Środki trwałe w

budowie

Zaliczki na środki

trwałe

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2023 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2023 roku

761

106

923

1 870

Zwiększenia stanu z tytułu nabycia

137

596

793

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

-183

-26

-209

Zmniejszenie stanu z tytułu przeklasyfikowania (-)

-449

Wartość brutto na dzień 31.12.2023 roku

761

151

877

147

2 008

Umorzenie na początek okresu

-55

-107

-254

-77

-493

Amortyzacja (-)

-11

-44

-158

-2

-215

Zmniejszenie umorzenia w okresie

101

110

Umorzenie na koniec okresu

-66

-151

-311

-70

-598

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku

695

566

147

1 408

Składniki rzeczowego majątku trwałego nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki

Na dzień bilansowy nie wystąpiły przesłanki świadczące o utracie wartości rzeczowych aktywów trwałych, dlatego też nie dokonano odpisów aktualizujących. Spółka nie posiadała środków

trwałych pozabilansowych.

Na dzień bilansowy Spółka nie posiadała zobowiązań z tyt. dokonania zakupu rzeczowych aktywów trwałych. W 2024 roku całość kosztów amortyzacji została ujęta w wyniku finansowym jako

koszty Zarządu, Spółka nie aktywowała tego rodzaju kosztów.

W ocenie Zarządu wartość bilansowa środków trwałych nie różni się znacząco od ich wartości godziwej.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 38

4.6. AKTYWA Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA SKŁADNIKA MAJĄTKU

WARTOŚĆ BILANSOWA AKTYWÓW Z TYTUŁU PRAWA DO UŻYTKOWANIA

Wyszczególnienie

Budynki i budowle

Środki transportu

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2024 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2024 roku

378

Zwiększenia w okresie

1 110

273

1 383

Zmniejszenie stanu z tytułu zbycia (-)

Wartość brutto na dzień 31.12.2024 roku

1 110

652

1 762

Umorzenie na początek okresu

-123

Amortyzacja (-)

-308

-99

-407

Zmniejszenie umorzenia w okresie

Umorzenie na koniec okresu

-308

-222

-530

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2024 roku

802

430

1 232

Wyszczególnienie

Budynki i budowle

Środki transportu

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2023 roku

Wartość brutto na dzień 01.01.2023 roku

2 979

3 073

Zwiększenia w okresie

284

Zmniejszenie w okresie (-)

-2 979

Wartość brutto na dzień 31.12.2023 roku

378

Umorzenie na początek okresu

-251

-63

-314

Amortyzacja (-)

-75

-60

-134

Zmniejszenie umorzenia w okresie

326

Umorzenie na koniec okresu

-123

Wartość bilansowa netto na dzień 31.12.2023 roku

255

256

Spółka w okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym korzystała ze środków transportu na podstawie

pięciu umów leasingu:

• Umowy nr 2353116-1223-01430 Volkswagen Financial Services zawartej 23 stycznia 2023 roku na leasing samochodu

marki Skoda Fabia III 18 - Kombi o wartości 29 tys. PLN z terminem wykupu czerwiec 2026 roku,

• Umowy nr L40638 Mercedes Benz zawartej 2 czerwca 2023 roku na leasing samochodu marki Mercedes-Benz C 200

4MATIC o wartości 231 tys. PLN z terminem wykupu wrzesień 2025 roku,

• Cesji umowy leasingu nr 23/032814 PKO Leasing S.A. zawartej 1 lipca 2024 samochodu osobowego Toyota Corolla

1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,

• Cesji umowy leasingu nr 23/032797 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Co-

rolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,

• Cesji umowy leasingu nr 23/032803 PKO Leasing S.A. zawartej 1 września 2024 samochodu osobowego Toyota Co-

rolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku,

oraz dokonała wykupu samochodu osobowego marki Toyota Avensis 2.0 D-4D Premium Kom 5dr w związku z zakończe-

niem się Umowy nr L4572021 z terminem wykupu styczeń 2024 roku.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 39

12 lutego 2024 roku Spółka zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajączka 2B Umowę najmu pomiesz-

czenia biurowego zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C, okres obowiązywania najmu strony

ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania.

Zawarta umowa zgodnie z MSSF 16 zawiera leasing. Leasing został zdefiniowany w oparciu o trzy podstawowe aspekty:

• umowa dotyczy zidentyfikowanego składnika aktywów,

• najemca ma prawo do uzyskania zasadniczo wszystkich korzyści ekonomicznych z użytkowania składnika aktywów

przez cały okres użytkowania w zakresie określonym umową,

• najemca ma prawo do kierowania użytkowaniem zidentyfikowanego składnika aktywów przez cały okres użytkowa-

nia.

W dacie rozpoczęcia umowy Spółka ujęła składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania i zobowiązanie z tytułu leasingu.

Prawo do użytkowania jest pierwotnie wyceniane w cenie nabycia składającej się z wartości początkowej zobowiązania z tytułu

leasingu, początkowych kosztów bezpośrednich, szacunku kosztów przewidywanych i opłat leasingowych zapłaconych w dacie

rozpoczęcia lub przed nią, pomniejszonych o zachęty leasingowe.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMÓW LEASINGU

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

opłaty

wartość bieżąca

opłat minimal-

nych

opłaty

wartość bieżąca

opłat minimal-

nych

minimalne

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finansowego

Płatne w okresie do 1 roku

641

Płatne w okresie od 1 roku do 5 lat

788

211

Przyszłe minimalne opłaty z tytułu umów leasingu finanso-

wego ogółem

1 429

273

Koszty finansowe

-119

-35

Wartość bieżąca minimalnych opłat z tytułu umów leasingu

finansowego

1 310

238

Ogółem w roku 2024 całkowite wydatki z tytułu umów leasingu wyniosły 312 tys. PLN w tym z tytułu odsetek 82 tys. PLN.

Spółka nie ma umów leasingu, których przyszłe minimalne opłaty spłacane by były w okresie powyżej 5 lat.

4.7. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Nie dotyczy. Spółka nie posiadała w okresach objętych sprawozdaniem finansowym nieruchomości inwestycyjnych.

4.8. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

Spółka w latach 2024 oraz 2023 dokonała inwestycji w spółki zależne. Na dzień 31 grudnia 2024 roku kwota inwestycji wyniosła

17 178 tys. PLN, wartości szczegółowe prezentuje poniższa tabela.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 40

Nazwa Spółki Zależnej

data

udziały

wartość inwestycji

nabycia

założenia

kapitał

podsta-

wowy

dopłaty do ka-

pitału

na dzień 31.12.2024

SOEDI1 Sp. z o. o.

2023-02-02

51%

Radzikowskiego APV Sp. z o. o.

2023-05-25

53%

3 947

SOEDI2 Sp. z o. o.

2023-04-07

100%

6 900

SOEDI3 Sp. z o. o.

2023-10-05

100%

110

Project View Sp. z. o. o.

2023-10-16

100%

SOEDI4 Sp. z o. o.

27.03.2024

100%

SOEDI5 Sp. z o. o.

02.05.2024

100%

6 100

Wartość inwestycji w spółki zależne

231

16 947

W dniu 27 marca 2024 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI4 Sp. z o.o. (KRS:0001098018) w której posiada 100%

udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN.

Przedmiotem działalności spółki jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dniu 02 kwietnia 2024 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI5 Sp.z o.o. (KRS:0001098732) w której posiada 100%

udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN.

Przedmiotem działalności spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Z tytułu nabytych udziałów Spółka posiada kontrolę w jednostkach zależnych. Do omawianych instrumentów finansowych nie

ma zastosowania MSSF 9 zgodnie z rozdz. 2 zakres pkt 2.1. a). Udziały są wyceniane według kosztu historycznego pomniejszo-

nego o utratę wartości, skutki wyceny ujmowane są w kosztach Spółki w odrębnej pozycji.

4.9. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW ORAZ ZOBOWIĄZAŃ

AKTYWA FINANSOWE

Wartość aktywów finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2024

roku, a także według stanu na 31 grudnia 2023 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych określo-

nych w MSSF 9:

▪ aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (AZK),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy początkowym

ujęciu lub później (AWGW-W),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – obowiązkowo wyceniane w ten sposób zgodnie z MSSF 9

(AWGW-O),

▪ instrumenty kapitałowe wyznaczone przy początkowym ujęciu do wyceny w wartości godziwej przez pozostałe całkowite

dochody (IKWGP),

▪ aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody (AFWGP),

▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 41

▪ aktywa poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Kategoria instru-

mentów finanso-

wych 2023

Kategoria in-

strumentów fi-

nansowych

2022

Aktywa finansowe

42 083

51 975

Inwestycje w jednostki zależne

17 178

5 358

poza MSSF 9

Należności długoterminowe

AZK

Należności z tytułu dostaw i usług

6 156

18 404

AZK

Pozostałe należności

AZK

Pożyczki

19 048

18 382

AZK

środki pieniężne i ich ekwiwalenty

561

9 823

AZK

Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej wyodrębnia klasę należności i pożyczek. W części długoter-

minowej należności i pożyczki prezentowane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w osobnych pozycjach. W części krótko-

terminowej Spółka również odrębnie prezentuje należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności oraz pożyczki udzie-

lone. W ramach pozycji sprawozdania z sytuacji finansowej - należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności ujmowane

są zarówno aktywa finansowe jak i niefinansowe. Szczegółowa specyfikacja należności w podziale na finansowe i niefinansowe

znajduje się w nocie 4.12.

Aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują głównie pożyczki, a także należności handlowe oraz środki

pieniężne i ich ekwiwalenty.

Spółka nie posiada innych aktywów finansowych niż te zakwalifikowane jako aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie.

Odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie zostały ujęte w wyniku i zapre-

zentowane w pozycji Pozostałych kosztów operacyjnych. Ze względu na nieistotność pozycji Spółka nie wyodrębniła linii „Straty

z tytułu oczekiwanych strat kredytowych”.

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Wartość zobowiązań finansowych prezentowana w sprawozdaniu z sytuacji finansowej według stanu na dzień 31 grudnia 2024

roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku odnosi się do następujących kategorii instrumentów finansowych okre-

ślonych w MSSF 9:

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie (ZZK),

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – wyznaczone jako wyceniane w ten sposób przy po-

czątkowym ujęciu lub później (ZWGW-W),

▪ zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik – zobowiązania finansowe przeznaczone do obrotu

zgodnie z MSSF 9 (ZWGW-O),

▪ umowy gwarancji finansowych (UGF),

▪ warunkowa zapłata w ramach połączenia przedsięwzięć (WZP),

▪ instrumenty finansowe wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające (IZ),

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 42

▪ zobowiązania poza zakresem MSSF 9 (Poza MSSF9).

Spółka zakwalifikowała zobowiązania finansowe jako wyceniane w zamortyzowanym koszcie zgodnie z MSSF 9. Jedynie zobo-

wiązania finansowe z tyt. umów leasingu kwalifikowane są jako zobowiązania poza zakresem MSSF 9.

Wyszczególnienie

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania długoterminowe

na dzień 31.12.2024

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu (ZZK):

Sumy zatrzymane - kaucje

1 506

1 489

Pozostałe zobowiązania finansowe (w tym z tytułu do-

staw)

15 324

15 772

Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowa-

nego kosztu

16 830

17 261

Zobowiązania poza zakresem MSSF9:

Zobowiązania z tytułu leasingu

562

748

196

Razem kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne

17 391

17 303

748

196

Zarówno na dzień 31 grudnia 2024 roku, jak i na dzień 31 grudnia 2023 roku nie występują inne zobowiązania finansowe.

INSTRUMENTY FINANSOWE – PORÓWNANIE WARTOŚCI BILANSOWYCH I WARTOŚCI GODZIWYCH

Wyszczególnienie

Wartość bilansowa

Wartość godziwa

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

AKTYWA FINANSOWE

25 818

47 119

25 818

47 119

Środki pieniężne

561

9 823

561

9 823

Pożyczki udzielone

19 048

18 884

19 048

18 884

Pozostałe należności

Należności z tyt. dostaw i usług

6 156

18 404

6 156

18 404

ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

16 830

17 261

16 830

17 261

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

14 494

15 772

14 494

15 772

Kwoty zatrzymane (kaucje)

1 506

1 489

1 506

1 489

Pozostałe zobowiązania finansowe

830

Spółka przyjęła, że wartość bilansowa poszczególnych aktywów i zobowiązań finansowych jest zbliżona do ich wartości godzi-

wej. Dla należności dzięki ujęciu odpisów z tytułu oczekiwanych strat kredytowych, a dla zobowiązań z uwagi na oprocentowa-

nie zmienną stopa procentową.

Spółka nie posiada instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej

INSTRUMENTY POCHODNE

Nie dotyczy.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 43

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie

Krótkoterminowe

Długoterminowe

Zobowiąza-

nia wartość

bilansowa

do 6 m-cy

6 do 12 m-cy

1 do 3 lat

3 do 5 lat

powyżej

5 lat

Stan na dzień 31.12.2024

Leasing

209

353

748

1 310

Kaucje zatrzymane

1 506

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-

zostałe zobowiązania finansowe

15 324

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

15 532

1 860

748

18 140

Stan na dzień 31.12.2023

Leasing

196

238

Kaucje zatrzymane

1 465

1 489

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-

zostałe zobowiązania finansowe

15 772

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

15 818

1 485

196

17 499

STRUKTURA WALUTOWA ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

w walucie

po przeliczeniu

w walucie

po przeliczeniu

a) złoty polski (PLN)

18 140

17 499

a) EUR

Zobowiązania finansowe RAZEM

18 147

17 499

KREDYTY I POŻYCZKI NA DZIEŃ 31.12.2024 ROKU

Na dzień 31 grudnia 2024 roku jak również na 31 grudnia 2023 roku Spółka nie miała zobowiązań z tytułu kredytów i poży-

czek.

4.10. ODROCZONY PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie

za okres od 01.01.

do 31.12.2024

za okres od 01.01.

do 31.12.2023

Nadwyżka aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad rezerwami z tytułu odro-

czonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego, z tego:

-4 170

-4 400

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego

261

138

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na początek okresu obrotowego

4 431

4 538

Zmiany w ciągu roku:

3 408

230

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 44

(Obciążenie) / uznanie wyniku finansowego

3 408

230

Zwiększenie / pomniejszenie kapitału własnego

Nadwyżka rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego nad aktywem z tytułu odro-

czonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego, z tego:

-762

-4 170

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego

106

261

Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na koniec okresu obrotowego

868

4 431

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2024

(wg stawki 19%)

Uznanie/

(Obciążenie) wy-

niku finanso-

wego z tytułu

zmiany stanu

różnic przejścio-

wych i straty po-

datkowej

Zwiększenie/

(Zmniejszenie) kapi-

tału własnego

z tytułu zmiany

stanu różnic przej-

ściowych

Stan na

31.12.2024

(wg stawki 19%)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

- zobowiązania na wynagrodzenia

- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze

- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)

- koszty audytu i inne

- koszty roku 2023

201

-188

- dyskonto pożyczek długoterminowych

-8

- dyskonto kaucji

- użytkowanie składnika majątku

Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego

261

-155

106

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2023

(wg stawki 19%)

Uznanie/

(Obciążenie) wy-

niku finanso-

wego z tytułu

zmiany stanu

różnic przejścio-

wych i straty po-

datkowej

Zwiększenie/

(Zmniejszenie) kapi-

tału własnego

z tytułu zmiany

stanu różnic przej-

ściowych

Stan na

31.12.2023

(wg stawki 19%)

Aktywa z tytułu podatku odroczonego

- zobowiązania na wynagrodzenia

-19

- zobowiązania na przyszłe świadczenia pracownicze

-3

- świadczenia na rzecz pracowników (urlopy)

-20

- koszty audytu i inne

- koszty roku 2022

164

201

- strata podatkowa

- użytkowanie składnika majątku

-23

Aktywa brutto z tytułu podatku odroczonego

138

123

261

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 45

Wyszczególnienie

Stan na

01.01.2024

(wg stawki 19%)

(Uznanie)/

Obciążenie wy-

niku finanso-

wego z tytułu

zmiany stanu

różnic przejścio-

wych i straty

podatkowej

(Zwiększenie)/

Zmniejszenie kapi-

tału własnego

z tytułu zmiany

stanu różnic przej-

ściowych

Stan na

31.12.2024

(wg stawki 19%)

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego

- wycena umów o usługę budowlaną

4 343

-3 709

634

- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji

- odsetki od pożyczek udzielonych

147

235

- inne

Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego

4 431

-3 563

868

Wyszczególnienie

Stan na 01.01.2023

(wg stawki 19%)

(Uznanie)/

Obciążenie

wyniku finan-

sowego z ty-

tułu zmiany

stanu różnic

przejściowych

i straty podat-

kowej

(Zwiększenie)/

Zmniejszenie kapitału

własnego z tytułu

zmiany stanu różnic

przejściowych

Stan na

31.12.2023

(wg stawki 19%)

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego

- wycena umów o usługę budowlaną

4 499

-156

4 343

- dyskonto zobowiązań z tyt. kaucji

-28

- odsetki od pożyczek udzielonych

- inne

-11

Rezerwy brutto z tytułu podatku odroczonego

4 538

-107

4 431

Podatek dochodowy odnoszący się do innych całkowitych dochodów we wszystkich prezentowanych okresach sprawozdaw-

czych nie wystąpił.

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego od straty podatkowej nie wystąpiło. Spółka w roku podatkowym 2024 jak

i w roku 2023 wypracowała zysk.

4.11. ZAPASY

STRUKTURA ZAPASÓW

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Produkcja w toku

1 635

Towary

6 178

Wartość bilansowa netto

6 178

7 814

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 46

Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku zapasy Spółki wynosiły 6 178 tys. PLN tj.:

- 6 178 tys. PLN nabyta 27 grudnia 2022 roku Rep.A nr 10036/2022 nieruchomość niezabudowana tj. działkę ewidencyjną nr

15, położoną w Piasecznie przy ul Orężnej 31, o obszarze 1,5521 ha, z przeznaczeniem na realizację inwestycji deweloperskiej.

Wartość zapasu zmalała o 1 635 tys. PLN z uwagi na sprzedaż czterech mieszkań wykonanych pod klucz:

- 382 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3481/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 96 o powierzchni

34,04 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1 oraz koszty wykończenia Umowa nr 2526/PW/2023 i

2526_851/UPR_2023 dla lokalu nr 96

- 387 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3488/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 97 o powierzchni

34,65 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2527/PW/2023 I

2527_852/UPR_2023 dla lokalu 97

- 545 tys. PLN nabyty 07 września 2023 roku Rep.A 3495/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 120 o powierzchni

47,19 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023

I 2528_853/UPR_2023 dla lokalu 120

- 556 tys. PLN nabyty 15 września 2023 roku Rep.A 5047/2023 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 61 o powierzchni

47,38 m2 w budynku wielorodzinnym inwestycja WILGA Umińskiego bud. C oraz koszty wykończenia Umowa nr

2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023 dla lokalu 61

ZMIANY ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH ZAPASY

Spółka w 2024 roku nie tworzyła odpisów na zapasy. W roku 2023 saldo odpisów na zapasy wynosiło 0,00 PLN.

4.12. NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Należności finansowe

502

Pożyczki udzielone

502

Inne należności finansowe długoterminowe (kaucje)

Odpisy aktualizujące wartość należności finansowych długoterminowych(-)

Należności finansowe długoterminowe (netto)

Należności niefinansowe

Razem należności długoterminowe

502

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka posiadała należności długoterminowych z tytułu udzielonych kaucji, na dzień 31 grudnia

2023 roku Spółka posiadała należności długoterminowe z tytułu udzielonych pożyczek.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 47

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

NALEZNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Należności finansowe

25 258

36 794

Należności z tyt. dostaw i usług

8 617

20 967

Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw i usług (-)

-2 461

-2 563

Należności z tyt. dostaw i usług (netto)

6 156

18 404

Kwoty zatrzymane (kaucje)

103

Strata kredytowa - wartość pozostałych należności finansowych

krótkoterminowych (-)

-50

Pożyczki udzielone

19 048

18 382

Pozostałe należności finansowe (netto)

19 101

18 390

Należności niefinansowe

7 982

6 270

Należności z tytułu podatku od towarów i usług

4 295

232

Inne należności nie finansowe krótkoterminowe

1 559

4 069

Przedpłaty i zaliczki

2 300

2 456

Strata kredytowa - wartość należności (-)

-172

-487

Razem należności

33 240

43 064

NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI KRÓTKOTERMINOWE

(NETTO) - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

w walucie

po przeliczeniu

w walucie

po przeliczeniu

a) złoty polski (PLN)

33 240

43 064

Razem

33 240

43 064

ZMIANY STRAT KREDYTOWYCH

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do 31.12.2024

za okres od

01.01. do 31.12.2023

Stan na początek okresu

3 100

3 066

Straty kredytowe ujęte jako koszt w okresie sprawozdawczym

Straty kredytowe odwrócone ujęte jako przychód w okresie sprawozdawczym (-)

-1

Straty kredytowe wykorzystane w okresie sprawozdawczym (-)

-417

-17

Stan na koniec okresu

2 683

3 100

Straty kredytowe zostały dokonane zgodnie ze stosowaną polityką rachunkowości.

W ramach analizy modelu biznesowego stwierdzono, że w Spółce występuje jeden model zarządzania, tj. należności utrzymy-

wane w celu ściągnięcia. Należności te, są wyceniane według zamortyzowanego kosztu i podlegają odpisowi z tytułu oczekiwa-

nych strat kredytowych i zgodnie z MSSF 9.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 48

NALEŻNOŚCI FINANSOWE - STRUKTURA PRZETERMINOWANIA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Bieżące

Zaległe

Bieżące

Zaległe

Należności finansowe krótkoterminowe

Należności z tyt. dostaw i usług

6 402

2 215

18 634

2 333

Strata kredytowa - wartość należności z tyt. dostaw

i usług (-)

-246

-2 215

-230

-2 333

Pozostałe należności finansowe

Strata kredytowa - wartość pozostałych należności (-)

-50

Pożyczki udzielone

19 048

18 382

Pozostałe należności finansowe netto

Należności finansowe razem

25 258

36 793

POŻYCZKI UDZIELONE

Nazwa oraz siedziba jednostki

Kwota wg umowy

Termin spłaty

Oprocen-

towanie

Kwota pozostała do spłaty na dzień

bilansowy

część dłu-

gotermi-

nowa

cześć krót-

kotermi-

nowa

waluta

tys. PLN

Waluta

tys. PLN

SOEDI 1 Sp. z o.o.

800

PLN

31.12.2024

20%

PLN

300

PLN

31.12.2024

20%

PLN

200

PLN

29.02.2024

20%

149

PLN

150

PLN

30.06.2024

20%

PLN

SOEDI2 Sp. z o.o.

13 530

PLN

30.09.2024

10%

13 443

PLN

SOEDI2 Sp. z o.o.

900

PLN

31.12.2025

10%

905

PLN

SOEDI5 Sp. z o.o.

1 380

PLN

13.06.2024

10%

1 455

PLN

Project View Sp. z o. o.

1 300

PLN

31.12.2024

10%

1 454

PLN

100

PLN

31.12.2024

10%

108

PLN

31.12.2024

10%

PLN

100

PLN

31.12.2024

10%

105

PLN

450

PLN

30.06.2025

10%

470

PLN

30.06.2025

10%

PLN

30.09.2025

10%

PLN

1 800

PLN

31.12.2025

10%

706

PLN

Razem

21 160

19 048

w tym: pożyczki udzielone spółką zależ-

nym:

21 160

19 048

W roku 2024 spółki zależne dokonały spłaty pożyczek udzielonych w latach 2023 i 2024 na łączną kwotę: kapitał 20 098 tys.

PLN oraz odsetki 1 454 tys. PLN.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 49

4.13. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

a) w walucie polskiej

561

9 823

- środki pieniężne na rachunkach bankowych

509

1 436

- środki pieniężne w kasie

- depozyty krótkoterminowe

8 385

b) w walutach obcych

c) w walutach obcych ( po przeliczeniu na zł)

Razem

561

9 823

Wartość księgowa powyższych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne, dlatego ryzyko związane ze środ-

kami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.

Rachunku VAT o ograniczonej możliwości dysponowanie na dzień bilansowy wynosił 0 PLN.

Spółka dla celów sporządzenia rachunku przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne w sposób przyjęty do prezentacji

w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

4.14. KAPITAŁ PODSTAWOWY

KAPITAŁ PODSTAWOWY

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Liczba akcji

12 386 687

Wartość nominalna akcji (PLN/akcję)

0,05

Kapitał podstawowy w PLN

619 334

Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone.

Struktura kapitału podstawowego na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiała się następująco

Seria / emisja

Rodzaj uprzywilejo-

wania akcji

Rodzaj ograniczenia

praw do akcji

Liczba akcji

Wartość serii/ emisji wg

wartości nominalnej

Sposób pokrycia

kapitału

seria A

brak

12 386 687

619 334

wkłady pieniężne

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 50

Kapitał podstawowy Spółki zgodnie z wpisem do KRS wynosi 619 334,35 PLN i jest podzielony na 12 286 687 akcji serii A o

wartości nominalnej 0,05 zł każda. Na każdą akcję przypada jeden głos.

STRUKTURA AKCJONARIUSZY NA DZIEŃ 31.12.2024 roku

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość

nominalna

(PLN)

Udział w kapitale

zakładowym (%)

Udział w

ogólnej licz-

bie głosów

(%)

Udział w ogólnej liczbie

głosów po uwzględnieniu

akcji własnych posiada-

nych przez Spółkę (%)

VESPER CAPITAL Sp. z o. o.

8 955 839

447 792

72,30%

90,21%

EDinvest S.A.

2 458 395

122 920

19,85%

0,00%

Akcjonariusze drobni *

972 453

48 623

7,85%

9,79%

Razem

12 386 687

619 334

100%

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJO-

NARIUSZY NA DZIEŃ PRZEKAZANIA ROCZNEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość

nominalna (PLN)

Udział w kapitale zakłado-

wym (%)

Udział w ogólnej liczbie gło-

sów po uwzględnieniu akcji

własnych posiadanych przez

Spółkę (%)

VESPER CAPITAL Sp. z o. o.

8 955 839

447 792

90,21%

Akcjonariusze drobni

972 453

48 623

9,79%

Razem

9 928 292

496 415

100%

Spółka posiada akcje własne, których udział w kapitale ogółem stanowi 19,85%. Posiadane przez Spółkę akcje własne nie upraw-

niają do wykonywania m.in. prawa głosu, prawa poboru, prawa do dywidendy

Akcjonariusz

Liczba akcji

Łączna wartość no-

minalna (PLN)

Udział w kapitale zakła-

dowym (%)

EDinvest S.A.

2 458 395

122 920

19,85%

ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI W OKRESIE OBJĘTYM SPRAWOZDANIEM FINANSOWYM

Zgodnie ze stanem księgi akcyjnej w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 r nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji.

FINANSOWYM

Stan na dzień publi-

kacji raportu

Stan na dzień

31.12.2024

Zmiana stanu

VESPER CAPITAL Sp. z o. o.

8 955 839

EDinvest S.A.

2 458 395

Akcjonariusze drobni*

972 453

Razem

12 386 687

* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 27 listopada 2024 roku

Do dnia publikacji sprawozdania finansowego nie zaszły zmiany w strukturze pakietów akcji powyżej 5%. Zmiana dotyczy pa-

kietów poniżej 5% tj. dla pozycji „Akcjonariusze drobni”.

ZMIANY W STRUKTURZE PAKIETÓW AKCJI PO 31 GRUDNIA 2023 ROKU

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 51

FINANSOWYM

Stan na dzień publi-

kacji raportu

Stan na dzień

31.12.2023

Zmiana stanu

VESPER CAPITAL Sp. z o. o.

8 955 839

EDinvest S.A.

2 458 395

Akcjonariusze drobni*

972 453

Razem

12 386 687

* Informacja zg. z listą akcjonariuszy zarejestrowanych na ZWZ w dniu 27 listopada 2024 roku

4.15. POZOSTAŁE KAPITAŁY

KAPITAŁ ZAPASOWY

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Stan na początek okresu

64 617

59 504

Zwiększenia (podział zysku)

5 564

5 113

Wypłata dywidendy

-7 248

Stan na koniec okresu, w tym:

62 933

64 617

- nadwyżka wartości emisyjnej akcji nad ich wartością nominalną (agio)

19 316

- kapitał zapasowy z zysków zatrzymanych

43 617

45 301

Jednocześnie została podjęta uchwała w sprawie przeznaczenia ww. łącznej kwoty zysków z lat ubiegłych w wysokości

7 247 653,16 PLN na wypłatę dla akcjonariuszy w ten sposób, że 0,73 zł będzie wypłacone za każdą akcję biorącą udział w

podziale zysku (czyli bez akcji własnych Spółki).

AKCJE WŁASNE

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Stan na początek okresu

-6 198

-6 273

Zwiększenia

Zmniejszenia

Stan na koniec okresu

-6 198

POZOSTAŁE KAPITAŁY (KAPITAŁ REZERWOWY

Stan kapitału pozostałego na dzień 31 grudnia 2024 roku wynosi 0,00 PLN. W roku 2023 nie było zmian w kapitałach pozosta-

łych.

ZYSKI ZATRZYMANE

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Stan na początek okresu

8 245

8 985

Zwiększenia

3 401

20 258

Zmniejszenia

-8 245

-20 998

Stan na koniec okresu

3 401

8 245

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 52

Zmniejszenie zysków nastąpiło w wyniku wypłaty pozostałej kwoty dywidendy z wypracowanego zysku Grupy za rok 2023 w

kwocie 2 680 638,84 PLN.

4.16. DYWIDENDY

W 2024 roku Spółka dokonała wypłaty dywidendy:

• zgodnie z Uchwałą Nr 7 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia z dnia 23 maja 2024 roku w sprawie podziału zysku

netto za rok 2023, na dywidendę dla akcjonariuszy została przeznaczona kwota 14 693 872,16 PLN w ten sposób, że

12 013 233,32 PLN, tj. 1,21 zł na każdą akcję uczestniczącą w dywidendzie zostało wypłacone 1 grudnia 2023 roku tytułem

zaliczki na poczet dywidendy za rok 2023, a w roku 2024 wypłacono kwotę 2 680 638,84 PLN, tj. 027 zł na każdą akcję uczest-

niczącą w dywidendzie. Pozostała część wypracowanego zysku w wysokości 5 563 953,94 PLN została przeznaczona na kapitał

zapasowy. W 2024 roku wypłata dywidendy miała miejsce w dniu 31 maja 2024 r.

• zgodnie z Uchwałą Nr 1/11/2024 Rady Nadzorczej Spółki dominującej z dnia 04 listopada 2024 roku działając na pod-

stawie § 25a ust. 4 Statutu Spółki dominującej po analizie wniosku Zarządu Rada Nadzorcza Spółki dominującej wyraziła zgodę

na podjęcie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia zysków lat ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy

poprzez obniżenie kapitału zapasowego o kwotę 7 247 653,16 PLN.

Jednocześnie została podjęta uchwała w sprawie przeznaczenia ww. łącznej kwoty zysków z lat ubiegłych w wysokości

7 247 653,16 PLN na wypłatę dla akcjonariuszy w ten sposób, że 0,73 zł będzie wypłacone za każdą akcję z wyłączeniem

2 458 395 akcji będących w posiadaniu Spółki dominującej nabytych w ramach skupu akcji własnych, przeprowadzonego w

2019 roku z których nie są wykonywane prawa udziałowe stosownie do art. 364 §2 KSH.

Spółka planuje pozostały zysk za rok 2024 przeznaczyć w części na dywidendę, w części na kapitał zapasowy.

4.17. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do 31.12.2024

za okres od

01.01. do 31.12.2023

Koszty wynagrodzeń

4 348

5 151

Koszty ubezpieczeń społecznych

448

518

Programy pracownicze

Inne koszty dotyczące świadczeń pracowniczych

102

Koszty świadczeń pracowniczych razem

4 928

5 780

Ujęte w:

Koszty Zarządu

4 355

4 767

Koszty Sprzedaży

615

1 013

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 53

ZOBOWIĄZANIA I REZERWY Z TYTUŁU ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH

Wyszczególnienie

Zobowiązania i rezerwy długotermi-

nowe

Zobowiązania i rezerwy krótkotermi-

nowe

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

na dzień 31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Rezerwy na odprawy emerytalne

102

Rezerwy na niewykorzystane urlopy

115

Rezerwy na premie

Zobowiązania i rezerwy z tytułu świadczeń

pracowniczych razem

102

156

Wartość bieżącą rezerw ujęto w oparciu o wewnętrzne szacunki Zarządu przy uwzględnieniu poniższych założeń:

Wyszczególnienie

31.12.2024

31.12.2023

Stopa dyskontowa

6,3%

Przewidywany wskaźnik wzrostu wynagrodzeń

2,1%

ZMIANY REZERW NA ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE

Wyszczególnienie

Rezerwa na od-

prawy emery-

talne

Rezerwa na niewy-

korzystane urlopy

Rezerwa na pre-

mie

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2024

Stan na dzień 01.01.2024 roku

156

Rezerwy utworzone

121

Rezerwy wykorzystane (-)

-20

Rezerwy rozwiązane (-)

Stan na dzień 31.12.2024 roku

102

115

258

-rezerwy długoterminowe

102

-rezerwy krótkoterminowe

115

156

Wyszczególnienie

Rezerwa na od-

prawy emery-

talne

Rezerwa na niewy-

korzystane urlopy

Rezerwa na pre-

mie

Razem

za okres od 01.01. do 31.12.2023

Stan na dzień 01.01.2023 roku

173

117

373

Rezerwy utworzone

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 54

Rezerwy wykorzystane (-)

-10

-17

-45

Rezerwy rozwiązane (-)

-6

-87

-100

-192

Stan na dzień 31.12.2023 roku

156

-rezerwy długoterminowe

-rezerwy krótkoterminowe

4.18. POZOSTAŁE REZERWY

Wartość rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w poszczególnych okresach przedstawiały się następu-

jąco:

WARTOŚĆ REZERW UJĘTYCH W SPRAWOZDANIU FINASOWYM ORAZ ICH ZMIANY

Wyszczególnienie

Rezerwy długoterminowe

Rezerwy krótkoterminowe

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Pozostałe rezerwy na zobowiązania

225

1 171

Pozostałe rezerwy na zobowiązania razem

225

1171

Wyszczególnienie

Rezerwy na

udzielone gwa-

rancje

Rezerwa na

straty z tytułu

umów o usługę

budowlaną

Pozostałe rezerwy

na zobowiązania

Razem

Stan na dzień 01.01.2024 roku

1 171

Rezerwy utworzone

9 483

Rezerwy wykorzystane (-)

-10 390

Rezerwy rozwiązanie (-)

-38

Stan na dzień 31.12.2024 roku

225

- rezerwy długoterminowe

- rezerwy krótkoterminowe

225

Stan na dzień 01.01.2023 roku

231

Rezerwy utworzone

1 206

Rezerwy wykorzystane (-)

-168

Rezerwy rozwiązanie (-)

-98

Stan na dzień 31.12.2023 roku

1 171

- rezerwy długoterminowe

- rezerwy krótkoterminowe

1 171

Na dzień 31 grudnia 2024 roku Spółka utworzyła rezerwę na koszty badania jednostkowego sprawozdania finansowego oraz

na koszty badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego w wysokości 229 tys. PLN , koszty sporządzenia sprawozdania

z wynagrodzeń w wysokości 12 tys. PLN , koszty z tyt. czynszów i eksploatacji 77,8 tys. PLN , koszty budów 9 163 tys. PLN.

Grupa nie utworzyła rezerwy na naprawy gwarancyjne, gdyż posiada zabezpieczenia dobrego wykonania prac i usunięcia uste-

rek od generalnych wykonawców, bądź wykonawców, w formie gwarancji lub kaucji.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 55

Nie wystąpiła również konieczność utworzenia rezerw na straty na kontraktach.

4.19. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Zobowiązania finansowe

748

196

Zobowiązania z tyt. umów leasingu

748

196

Zobowiązania niefinansowe

Razem zobowiązania

748

196

Na dzień bilansowy pozostałe długoterminowe zobowiązania finansowe wykazują :

- zobowiązania z tytułu czterech umów samochodów osobowych na 213 PLN z terminem wykupu: 203 tys. PLN na październik

2026 rok, 9,5 tys. PLN na czerwiec 2026 rok.

Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania lokalu biurowego ul. Grochowska 306/308 bud. C z tytułu umów najmu na okres

36 miesięcy od daty przekazania, ujęte w księgach zgodnie z MSSF 16. 47(b), wartość zobowiązania długoterminowego wynosi

535 tys. PLN.

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE - STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

w walucie

po przeliczeniu na

PLN

w walucie

po przeliczeniu na

PLN

a) złoty polski (PLN)

748

196

Razem

748

196

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Zobowiązania finansowe

17 392

17 303

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług

14 494

15 772

Kwoty zatrzymane (kaucje)

1 506

1 489

Inne zobowiązania finansowe

830

Zobowiązania z tyt. umów leasingu

562

Zobowiązania niefinansowe

2 226

2 930

Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ZUS i dotacji

2 042

2 686

Zobowiązania z tytułu umowy o usługę budowlaną

Inne zobowiązania niefinansowe

184

207

Razem zobowiązania

19 618

20 233

Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług odpowiada ich wartości godziwej.

Inne zobowiązania finansowe na dzień bilansowy wykazują zobowiązanie z tytułu zaliczki na poczet dywidendy 830 tys. PLN,

natomiast zobowiązania z tytułu umów leasingu samochodów osobowych na kwotę 562 tys. PLN ,

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 56

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE – STRUKTURA WALUTOWA

Wyszczególnienie

w walucie

po przeliczeniu na

PLN

w walucie

po przeliczeniu na

PLN

a) złoty polski (PLN)

19 618

19 611

20 233

a) EUR

Razem

19 618

20 233

4.20. ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

Wyszczególnienie

Długoterminowe

Krótkoterminowe

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

na dzień 31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Aktywa - rozliczenia międzyokresowe

- polisy ubezpieczeniowe

- gwarancje

- inne rozliczenia

- koszty pozyskania nowych inwestycji

3 250

3 924

Aktywa - rozliczenia międzyokresowe razem

3 321

3 982

Na 31 grudnia 2024 roku jak i na 31 grudnia 2023 roku nie wystąpiły pasywa dotyczące rozliczeń międzyokresowych.

4.21. AKTYWA Z TYTUŁU UMOWY O USŁUGĘ BUDOWLANĄ

Stan aktywów i zobowiązań z tytułu umów o usługę budowlaną na koniec okresu sprawozdawczego przedstawia poniższa ta-

bela.

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Kwota przychodów z umowy początkowo ustalona w umowie

511 048

460 048

Zmiany

-78 787

-292 072

Łączna kwota przychodów z umowy

432 261

167 976

Koszty poniesione do dnia bilansowego

19 143

63 415

Koszty pozostające do realizacji umowy

327 150

62 861

Szacunkowe łączne koszty umowy

346 293

126 276

Szacunkowe zyski

85 968

41 700

Stan otrzymanych zaliczek na dzień bilansowy

687

63 829

Koszty poniesione do dnia bilansowego w związku z realizacją umowy

19 143

63 949

Wynik ujęty do dnia bilansowego

3 333

22 856

Przychody szacowane na dzień bilansowy

22 476

86 805

Kwoty zafakturowane do dnia bilansowego

Aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy

22 476

86 805

Zobowiązania z tytułu umów na dzień bilansowy

2 738

2 001

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 57

Zaliczki z tytułu umów na dzień bilansowy

687

63 829

Wykazywane aktywa z tytułu umów na dzień bilansowy w sprawozdaniu z sytuacji

finansowej

19 051

20 976

Na dzień 31 grudnia 2024 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przed-

stawiał się następująco:

• Wilga VI Gocłavia1 ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 8,29%

• Wilga III ul. Złota Wilga 8,22%

• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap 7%

Na dzień 31 grudnia 2023 roku stan zaawansowania kontraktów przyjętych do wyceny metodą stopnia zaawansowania przed-

stawiał się następująco:

• Wilga ul. Umińskiego bud. A i B – 70,10%

• Orlik ul. Rogalskiego 2A II etap – 7%

Wartości oparte są na najlepszych szacunkach Zarządu i obarczone są ryzykiem niepewności.

Na dzień 31.12.2024 jak i na dzień 31.12.2023 roku nie wystąpiły sumy zatrzymane dotyczące kontraktów, które były w trakcie

realizacji na prezentowane dni bilansowe.

W ocenie Spółki, w umowach, które posiada istnieje tylko jeden obowiązek do wykonania świadczenia w związku z czym Spółka

alokuje cenę sprzedaży do konkretnego zobowiązania. W umowach nie występuje element finansowania. Spółka w ramach

umów nie przekazuje dodatkowych zobowiązań gwarancyjnych, a więc nie ma konieczności ujmowania i rozliczania tej infor-

macji.

Zmniejszenie o 63 142 tys. PLN wartości zobowiązania z tytułu umów (zaliczek) na 31 grudnia 2024 roku wynika z rozliczenia w

trzecim kwartale 2024 roku inwestycji pod nazwą Gocław – Wilga, Umińskiego bud. AB tj. ujęcia zobowiązań z tytułu zaliczek w

dacie odbioru inwestycji (dacie sprzedaży) w przychody Spółki. Warunki dokonywanych wpłat zaliczek strony określają w za-

wartych umowach.

KOSZTY POZYSKANIA I ZAWARCIA UMÓW

Spółka prowadzi działania w celu pozyskania nowych inwestycji, ponosząc koszty związane z ich przygotowaniem: admini-

stracyjne, projektowe, prawne, doradcze, koszty ekspertyz i inne związane ściśle z doprowadzeniem do zawarcia umowy.

Ponoszone koszty dotyczą przygotowania inwestycji tak w zakresie usług budowlanych jak i wykonawstwa developerskiego.

Wyszczególnienie

Krótkoterminowe

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Aktywa - koszty doprowadzenia i zawarcia umowy

- koszty pozyskania nowej inwestycji we współpracy ze SM

2 968

2 521

- koszty pozyskania nowej inwestycji

956

729

Aktywa - koszty doprowadzenia i zawarcia umowy razem

3 924

3 250

4.22. PRZYCHODY I KOSZTY OPERACYJNE

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 58

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Działalność budowlana

53 967

131 552

Działalność deweloperska

Przychody ze sprzedaży ogółem

53 967

131 552

PRZYCHODY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Odbiorcy krajowi

53 967

131 552

Odbiorcy zagraniczni

Przychody ze sprzedaży ogółem

53 967

131 552

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Amortyzacja

618

356

Zużycie materiałów i energii

828

245

Usługi obce

42 622

101 650

Podatki i opłaty

Wynagrodzenia

4 348

5 151

Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia

586

629

Pozostałe koszty rodzajowe

477

264

Koszty według rodzaju razem

49 529

108 334

Wartość sprzedanych towarów i materiałów

1 870

Zmiana stanu produktów, produkcji w toku (-)

525

-351

Koszt wytworzenia świadczeń na własne potrzeby jednostki

Koszt własny sprzedaży, koszty sprzedaży oraz koszty ogólnego zarządu

51 924

107 983

KOSZTY ZE WZGLĘDU NA KRAJ DOSTAWCY

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Dostawcy krajowi

51 924

107 983

Dostawcy zagraniczni

Koszty ogółem

51 924

107 983

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

a) Zysk z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych

198

b) Pozostałe, w tym:

156

519

- rozwiązanie rezerw na koszty

292

- rozwiązanie straty kredytowej - na należności

102

- odszkodowania

- otrzymane gwarancje jakości

221

- inne

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 59

Pozostałe przychody operacyjne razem

165

717

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

a) Strata z tyt. rozchodu niefinansowych aktywów trwałych

b) Strata kredytowa - wartość składników aktywów

- należności

c) Pozostałe, w tym:

149

- utworzenie rezerw

- zapłacone kary i odszkodowania

- darowizny

- inne

Pozostałe koszty operacyjne razem

149

4.23. PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY FINANSOWE

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Odsetki - środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)

Odsetki - pożyczki udzielone

2 225

605

Odsetki - inne

Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)

Inne przychody finansowe

Przychody finansowe ogółem

2 350

684

KOSZTY FINANSOWE

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Odsetki od umów leasingu

Odsetki od aktywa z tyt. prawa do użytkowania składnika majątku

182

Odsetki pozostałe

Dyskonto (dotyczące rozrachunków długoterminowych)

148

Dyskonto (dotyczące pożyczek długoterminowych)

Inne koszty finansowe

Koszty finansowe ogółem

128

414

4.24. ZYSKI/STRATY Z INWESTYCJI

Nie dotyczy.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 60

4.25. PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Podatek bieżący

4 290

4 452

Podatek odroczony

-3 409

-229

Korekty bieżącego podatku za poprzednie okresy

Razem:

881

4 222

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Zysk przed opodatkowaniem (brutto)

4 282

24 480

Stawka podatku stosowana przez Spółkę

19%

Różnice pomiędzy zyskiem/stratą brutto a podstawą opodatkowania

18 298

-1 051

Przychody nie zaliczane do przychodów podatkowych (-)

-15 800

-5 511

Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (+)

13 060

58 010

Korekty zwiększające przychody podatkowe

79 381

7 978

Korekty zwiększające koszty uzyskania przychodów

-58 293

-61 528

Odliczenie straty podatkowej/darowizny OPP

-50

Podstawa opodatkowania

22 580

23 429

Podatek dochodowy bieżący

4 290

4 452

UZGODNIENIE EFEKTYWNEJ STAWKI PODATKOWEJ

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Zysk przed opodatkowaniem (brutto)

4 282

24 480

Stawka podatku stosowana przez Spółkę

19%

Podatek dochodowy wg stawki krajowej

814

4 651

Efekt podatkowy przychodów niebędących przychodami według przepisów podat-

kowych

-7

-570

Efekt podatkowy kosztów niestanowiących kosztów uzyskania przychodów według

przepisów podatkowych

140

Efekt podatkowy strat poniesionych w danym okresie

Efekt podatkowy odliczonej straty podatkowej

Podatek bieżący

4 290

4 452

Podatek odroczony

-3 409

-229

Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat

881

4 222

Efektywna stawka podatkowa

20,6%

17,2%

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 61

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom (na przykład sprawy celne czy dewizowe) mogą

być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odnie-

sienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i nie-

spójności. Często występujące różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz

organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami, powodują powstawanie obszarów nie-

pewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż istniejące zwykle w krajach

o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat, począwszy od końca roku, w którym nastąpiła

zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółki mogą zostać powiększone

o dodatkowe zobowiązania podatkowe.

4.26. PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Korekty:

Amortyzacja wartości rzeczowych aktywów trwałych

613

356

(Zysk) strata na sprzedaży/likwidacji rzeczowych aktywów trwałych

-9

-198

Koszty odsetek

-2 243

-393

Inne korekty

-4

Korekty razem

-1 624

-240

Bilansowa zmiana stanu zapasów

1 635

-1 635

Bilansowa zmiana stanu należności handlowych i pozostałych oraz długotermino-

wych

10 403

6 470

Zmiana stanu zobowiązań w tym:

-1 277

-3 969

- zmiana zobowiązań handlowych

-1 279

-4 896

- zmiana pozostałych zobowiązań

1 929

- zmiana kaucji długoterminowych

-1 002

Zmiana stanu rezerw i rozliczeń międzyokresowych oraz zaliczek, w tym:

-166

-2 458

- zmiana rezerw pracowniczych

101

-217

- zmiana pozostałych rezerw

-946

940

- zmiana stanu rozliczeń międzyokresowych w aktywach

679

-3 181

Zmiana stanu aktywów i zobowiązań z tytułu umów (o usługę budowlaną)

1 888

9 220

Zmiana aktywów z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)

1 925

9 240

Zmiana zobowiązań z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną)

-37

-20

Pozycja

na dzień

31.12.2023

Zaciągnię-

cie(+)

Wycofa-

nie(-)

Spłata

Wycena w

skorygo-

wanej ce-

nie naby-

cia

Odsetki

naliczone

i prowizje

Odsetki i

prowizje

zapłacone

na dzień

31.12.2024

Leasing

238

1 383

-312

-82

1 310

Odsetki naliczone i zapłacone w 2024 roku od leasingów 82 tys. PLN.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 62

Pozycja

na dzień

31.12.2022

Zaciągnię-

cie(+)

Wycofa-

nie(-)

Spłata

Wycena w

skorygo-

wanej ce-

nie naby-

cia

Odsetki

naliczone

i prowizje

Odsetki i

prowizje

zapłacone

na dzień

31.12.2023

Leasing

2 875

-2 513

-124

198

-198

238

Odsetki naliczone i zapłacone w 2023 roku od leasingów 198 tys. PLN

4.27. AKTYWA ORAZ ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I ZABEZPIECZENIA

Wartość zobowiązań warunkowych według stanu na koniec poszczególnych okresów przedstawia się następująco:

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE Z TYTUŁU UDZIELONYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Gwarancje jakości i rękojmi wykonania umowy

11 575

7 096

Zobowiązania warunkowe ogółem

11 575

7 096

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2024 roku:

- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks

nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową

„Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego

o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego etap 1 Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.

- Gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741 tys. PLN, dla Spół-

dzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację

przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca 2026

roku.

- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na

kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku

z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar”

etap 1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.

- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022

roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko”

w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o

nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z 13 listopada 2027 roku.

- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na

kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z

umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jan-

tar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D) Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 63

- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK5526GWB23SS z 2 stycznia 2024 roku

na kwotę 2 311 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław - Lotnisko” w

związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 2 października 2019 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o na-

zwie „Gocław - Wilga” (Pasaż Aniński bud. C). Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.

- Gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska S.A. Oddział Polska nr DOK3982GWB24SD z 28 września 2024

roku na kwotę 3 451 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”

w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie

„WILGA” budynek AB. Gwarancja wygasa 31 października 2029 roku.

Udzielone gwarancje na dzień 31 grudnia 2023 roku:

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021 roku i Aneks

nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową

„Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego

o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancja wygasa z 9 kwietnia 2026 roku.

- gwarancja należytego usunięcia wad i usterek Nr 280000183478 z 14 czerwca 2021 roku, na kwotę 741 tys. PLN, dla Spół-

dzielni Mieszkaniowej „Gocław-Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 10 kwietnia 2017 roku na realizację

przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „WILGA” budynek C, ważna w okresie od 16 czerwca 2021 roku do 15 czerwca 2026

roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi CaixaBank SA Oddziała Polska nr Nr 9340.80.0004026-00 z 6 października 2021 roku na

kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku

z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar”

– etp.1 (Pasaż Aniński bud. E) Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026 roku.

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK4187GWB22SD z 11 października 2022

roku na kwotę 1.250 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko”

w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z 19 września 2006 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o

nazwie „Gocław - Wilga VII i VI” Wilga VI. Gwarancja wygasa z 13 listopada 2027 roku

- gwarancja bankowa jakości i rękojmi Santander Bank Polska SA Oddziała Polska Nr DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na

kwotę 1.897 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. przeniesiona na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z

umową o wspólnym przedsięwzięciu z 7 czerwca 2017 roku na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jan-

tar” – etp.2 (Pasaż Aniński bud. D) Gwarancja wygasa z 11 czerwca 2028 roku.

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA POZABILANSOWE I ZABEZPIECZENIA

Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym

zostały udzielone przez Spółkę dominującą. W pozostałych spółkach Grupy nie wystąpiły tego rodzaju zabezpieczenia roszczeń.

Zabezpieczenie roszczeń strony umowy o wspólnym przedsięwzięciu

• W związku z przeniesieniem na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu

z 31 marca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedle Orlik” – Rogalskiego et.1 Gwarancji

Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0003861-00 z 28 stycznia 2021

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 64

roku wraz z Aneksem nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem

obowiązywania do 2 kwietnia 2026 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stano-

wiącą zabezpieczenie równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do

przedłożonej Gwarancji Bankowej nr 9340.80.0003861-00 waz z Aneksem nr 1 na kwotę 519 tys. PLN. Weksel może być

wypełniony w okresie od 8 luty 2024 roku do 9 luty 2026 roku.

• W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Orlik Jantar” w związku z umową o wspólnym przedsięwzięciu z

7 czerwca 2017 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Orlik Jantar” - Jana Nowaka-Jeziorańskiego etap

1 ( bud. E) Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez CaixaBank SA Oddział w Polsce nr 9340.80.0004026-

00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do

4 grudnia 2026 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie

równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji

Bankowej nr 9340.80.0004026-00 na kwotę 259 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w okresie od 6 października 2024

roku do 4 października 2026 roku.

• W związku z przeniesioną na Spółdzielnię Mieszkaniową „Gocław Lotnisko” w związku z umową o wspólnym przedsięwzię-

ciu z 19 września 2006 na realizację przedsięwzięcia inwestycyjnego o nazwie „Osiedla Wilga VI” - Jana Nowaka-Jeziorań-

skiego Gwarancji Bankowej jakości i rękojmi wystawionej przez Santander Bank Polska SA w Polsce nr DOK4187GWB22SD

z 11 października 2022 roku na kwotę 1 864 tys. PLN złożona przez Hochtief Polska S.A. z terminem obowiązywania do 13

listopada 2027 roku Spółka dominująca wystawiła deklarację wekslową do weksla in blanco stanowiącą zabezpieczenie

równowartości różnicy do 3% kwoty wskazanej w §4 ust.1 umowy o wspólnym przedsięwzięciu do przedłożonej Gwarancji

Bankowej nr DOK4187GWB22SD na kwotę 284 tys. PLN. Weksel może być wypełniony w okresie od 14 września 2025

roku do 13 września 2027 roku.

Wymienione wyżej Umowy nie są wspólnym przedsięwzięciem w rozumieniu MSSF 11.

NALEŻNOŚCI WARUNKOWE Z TYTUŁU OTRZYMANYCH GWARANCJI ORAZ PORĘCZEŃ

Rodzaj należności

na dzień 31.12.2024

na dzień

31.12.2023

Otrzymanych gwarancji i poręczeń od znaczącego inwestora

10 834

12 690

Zobowiązania warunkowe ogółem

10 834

12 690

Należności warunkowe z tytułu otrzymanych gwarancji prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym dotyczą

zabezpieczeń jakości i rękojmi udzielonych Spółce dominującej. W Spółkach zależnych w okresie objętym skonsolidowanym

sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły należności warunkowe.

Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2024 roku:

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0003861-00 z 28

stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową

z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z gara-

żami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z 8 lutego 2024 roku podlega całko-

witej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 65

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004026-

00 z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 4 luty 2020

roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią

usługową w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Anek-

sem nr 1 z 4 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z dnia 27 maja 2021 roku. Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona Gwa-

rancja z 6 października 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa z 4 grudnia 2026

roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr DOK4187GWB22SD z 11 paź-

dziernika 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz

z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wieloro-

dzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -Jeziorańskiego.

Udzielona Gwarancja z 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja wygasa 13 listo-

pada 2027 roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr

DOK1641GWB23SD z dnia 04 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z

dnia 16 września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński

budynek D” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu

zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa z dniem 30 kwietnia 2023 roku. Udzielona

Gwarancja z dniem 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa z dniem 11

czerwca 2028 roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr

DOK5526GWB23SS z 4 stycznia 2024 roku na kwotę 2.311 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 14

kwietnia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” – budowa budynku mieszkalnego wielorodzin-

nego z częścią usługową w parterze i garażami podziemnymi oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorań-

skiego w Warszawie. Gwarancja od 2 stycznia 2024 roku. Udzielona Gwarancja od 13 grudnia 2026 roku podlega całkowitej

redukcji do kwoty 1 387 tys. PLN. Gwarancja wygasa 10 lutego 2029 roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska S.A.

nr DOK3982GWB24SD z 9 września 2024 roku na kwotę 3 451 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z

28 września 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z 17 października 2023 roku i nr 2 z 10 czerwca 2024 roku na wykonanie zadania

pod nazwą "Umińskiego bud. AB" – Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią usługową na parterze, gara-

żami podziemnymi i w części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/Znanieckiego w Warszawie.

Udzielona Gwarancja 1 września 2027 roku podlega automatycznej redukcji do kwoty 2 070 tys. PLN. Gwarancja wygasa 31

października 2029 roku.

Otrzymane gwarancje na dzień 31 grudnia 2023 roku:

- Gwarancja wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych Nr MT87067KMB19 z 23 października 2019 roku. na kwotę

624 tys. PLN od Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego „Redox” Sp. z o.o., w związku z umową nr 1/06/2017 zawartą 22

czerwca 2017 roku na realizację budowy budynku mieszkalnego E na osiedlu ISKRA VI przy ul. Jugosłowiańskiej w Warszawie,

ważna do 23 kwietnia 2024 roku.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 66

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0003861-00 z 28

stycznia 2021 roku i Aneks nr 1 z 4 luty 2021 roku na kwotę 2.060 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową

z 10 kwietnia 2019 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik” - wielorodzinny zespół mieszkalno-usługowy z gara-

żami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Rogalskiego. Udzielona Gwarancja z 8 lutego 2024 roku podlega całko-

witej redukcji do kwoty 1.236 tys. PLN. Gwarancja wygasa 9 kwietnia 2026 roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004026-00

z 6 października 2021 roku na kwotę 1.148 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 4 luty 2020 roku na

wykonanie zadania pod nazwą „Osiedle Orlik Jantar” - budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego „E” z częścią usługową

w parterze i garażami w podziemiu i na parterze, zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego wraz z Aneksem nr 1

z 4 luty 2020 roku, Aneksem nr 2 z 27 maja 2021 roku. Aneksem nr 3 z 11 sierpnia 2021 roku. Udzielona Gwarancja z 6 paź-

dziernika 2024 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 689 tys. PLN. Gwarancja wygasa 4 grudnia 2026 roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia rękojmi wykonanych robót Santander Bank Polska SA nr DOK4187GWB22SD z 11 paź-

dziernika 2022 roku na kwotę 1.250 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 21 stycznia 2021 roku wraz

z Aneksem nr 1 z 14 stycznia 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą "Osiedle Wilga VI" - budynek mieszkalny wieloro-

dzinny z częścią usługową w parterze i garażami w podziemiu, zlokalizowany w Warszawie przy ul. Jana Nowaka -Jeziorańskiego.

Udzielona Gwarancja z 13 września 2025 roku podlega całkowitej redukcji do kwoty 750 tys. PLN. Gwarancja wygasa 13 listo-

pada 2027 roku.

- Gwarancja bankowa zabezpieczenia jakości i rękojmi wykonanych robót Santander Bank Oddział Polska SA nr

DOK1641GWB23SD z 4 maja 2023 roku na kwotę 1.897 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 16

września 2021 roku wraz z Aneksem nr 1 z 19 maja 2022 roku na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek D” -

budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze i garażami – podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany

przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Udzielona Gwarancja z 12 kwietnia 2026 roku podlega całkowitej redukcji

do kwoty 1 138 tys. PLN. Gwarancja wygasa 11 czerwca 2028 roku.

- Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez CaixaBank Oddział Polska SA nr 9340.80.0004218-00 w dniu

27 kwietnia 2022 roku na kwotę 2.302 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 12 kwietnia 2022 roku

na wykonanie zadania pod nazwą „Pasaż Aniński budynek C” - budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową w parterze

i garażami podziemnym oraz w przyziemiu zlokalizowany przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa

29 stycznia 2024 roku.

- Gwarancja bankowa należytego wykonania robót wydaną przez Santander Bank Polska SA nr DOK4138GWB22SD w dniu 7

października 2022 roku na kwotę 3.409 tys. PLN od Hochtief Polska S.A. w związku z zawartą Umową z 28 października 2022

roku na wykonanie zadania pod nazwą "Umińskiego bud. AB" - Zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych AB z częścią

usługową w parterze, garażami w podziemnym i części parteru zlokalizowany przy ul. Umińskiego/Bora Komorowskiego/ Zna-

nieckiego w Warszawie. Gwarancja wygasa 30 września 2024 roku.

4.28. RYZYKO DOTYCZĄCE INSTRUMENTÓW FINANSOWYCH

Główne instrumenty finansowe występujące w Spółce to kredyty (na dzień bilansowy spółka nie korzystała z tego instrumentu)

służące pozyskaniu środków finansowych na działalność Spółki, umowy leasingu, środki pieniężne oraz lokata krótkoterminowa.

Poza wymienionymi powyżej Spółka posiada instrumenty finansowe w postaci należności i pożyczek.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 67

Ryzyko stóp procentowych

Spółka posiada zobowiązania z tytułu leasingu, dla których odsetki skalkulowane są w oparciu o długookresowe stałe stopy

procentowe. W związku z powyższym nie istnieje ryzyko zmiany stopy procentowej. Na dzień 31 grudnia 2024 roku oprocen-

towany dług Spółki stanowi 1,59%ogółu pasywów.

Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe

Spółka nie przeprowadza transakcji rozliczanych w walucie oraz nie posiada kredytów i pożyczek w walucie innej niż PLN.

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe stanowi o braku możliwości wywiązywania się z zobowiązań przez dłużników Spółki. Spółka na bieżąco mo-

nitoruje wszelkie zaległości w regulowaniu płatności oraz dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej wiarygodności.

Obszary, w których to ryzyko powstaje są następujące:

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności finansowe

6 209

18 411

Aktywa z tytułu umów ( w tym o usługę budowlaną)

19 051

20 976

Pożyczki udzielone

19 048

18 382

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

561

9 823

Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem

44 869

67 593

Obszar ryzyka kredytowego związany z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami finansowymi

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Bieżące

Zaległe

Bieżące

Zaległe

w tys. PLN

Należności krótkoterminowe:

Należności z tytułu dostaw i usług

6 402

2 215

18 634

2 333

Strata kredytowa dot. należności z tytułu dostaw i usług (-)

-246

-2 215

-230

-2 333

Należności z tytułu dostaw i usług netto

6 156

18 404

Pozostałe należności finansowe

Strata kredytowa dot. wartości pozostałych należności (-)

-50

Pożyczki udzielone

19 048

18 382

Pozostałe należności finansowe netto

19 101

18 389

Należności finansowe

25 258

36 793

Aktywa z tyt. umów (w tym o usługę budowlaną )

19 051

20 976

Odbiorcami Spółki są dwie Spółdzielnie Mieszkaniowe, a więc w zakresie zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka zawiera

transakcje wyłącznie z podmiotami o potwierdzonej wiarygodności.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 68

Spółka zbudowała model służący do szacowania oczekiwanych strat z portfela należności oraz aktywów z tytułu umowy. Dla

należności z tytułu dostaw i usług oraz aktywów z tytułu umowy zastosowano uproszczoną wersję modelu zakładającą kalkula-

cję straty dla całego życia instrumentu. W ramach należności z tytułu dostaw i usług stanowiących najbardziej istotną klasę

aktywów narażonych na ryzyko kredytowe, a także w przypadku aktywów z tytułu umowy szacunki odpisów na stratę kredy-

tową są dokonywane na bazie analizy indywidualnej.

Znaczną część transakcji sprzedaży produktów i usług Spółka dokonuje na podstawie przedpłat.

Zdaniem Zarządu ryzyko kredytowe związane z należnościami z tytułu dostaw i usług oraz pozostałymi należnościami jak i ak-

tywami z tyt. umowy nie jest znaczące.

Dla udzielonych pożyczek Spółka uznaje, że mają one niskie ryzyko kredytowe, jeżeli nie są przeterminowane na dzień oceny,

a pożyczkobiorca potwierdził saldo wierzytelności.

Ryzyko związane ze środkami pieniężnymi i lokatami bankowymi

Spółka gromadzi i lokuje środki pieniężne w bankach, które w opinii Zarządu są wiarygodne. Dlatego ryzyko związane ze środ-

kami pieniężnymi i lokatami bankowymi uznaje za nieistotne.

Ryzyko związane z inwestycjami w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych

Spółka nie posiada inwestycji w dłużne papiery wartościowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych.

Ryzyko płynności

Obszary, w których powstają ryzyka płynności zostały zaprezentowane w poniższej tabeli.

Wyszczególnienie

Krótkoterminowe:

Długoterminowe:

Zobowiąza-

nia (wartość

bilansowa)

do 6 m-cy

6 do 12

m-cy

1 do 3 lat

3 do 5 lat

powyżej 5

lat

na dzień 31.12.2024

Leasing

209

353

748

1 310

Kaucje zatrzymane

1 506

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-

zostałe zobowiązania finansowe

15 324

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

15 532

1 860

748

18 140

na dzień 31.12.2023

Leasing

196

238

Kaucje zatrzymane

1 465

1 489

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz po-

zostałe zobowiązania finansowe

15 772

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

15 818

1 485

196

17 499

W ocenie Zarządu Spółka posiada dobrą kondycję finansową, pozwalającą na terminowe regulowanie bieżących zobowiązań.

W celu ograniczenia zagrożeń utraty płynności Spółka analizuje i zarządza pozycją płynności, prognozuje spodziewane i poten-

cjalne wpływy i wydatki.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 69

Spółka zarządza kapitałem, aby zapewnić zdolność kontynuowania przez nią działalności oraz oczekiwaną stopę zwrotu dla

akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych kondycją Spółki. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie warto-

ści bilansowej kapitałów własnych.

Spółka nie podlega zewnętrznym wymogom kapitałowym.

Zarządzanie kapitałem

Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność opera-

cyjną Spółki i zwiększały jej wartość dla akcjonariuszy oraz innych podmiotów zainteresowanych kondycją finansową Spółki.

Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych. Spółka zarządza strukturą kapitałową

i w wyniku zmian warunków ekonomicznych wprowadza do niej zmiany.

W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej Spółka może wypłacić dywidendę akcjonariuszom, zwrócić kapitał

akcjonariuszom lub wyemitować akcje. W okresach sprawozdawczych zakończonych 31 grudnia 2024 roku i 31 grudnia 2023

roku nie wprowadzano żadnych zmian do celów, zasad i procesów obowiązujących w tym obszarze.

4.29. WSKAZANIE POSTĘPOWAŃ TOCZĄCYCH SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA ARBI-

TRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ Z UWZGLĘDNIENIEM INFORMACJI W ZAKRESIE:

• postępowania dotyczącego zobowiązań albo wierzytelności emitenta lub jednostki od niego zależnej, których war-

tość stanowi co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta, z określeniem: przedmiotu postępowania, wartości

przedmiotu sporu, daty wszczęcia postępowania, stron wszczętego postępowania oraz stanowiska emitenta,

• dwu lub więcej postępowań dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności, których łączna wartość stanowi odpowied-

nio co najmniej 10 % kapitałów własnych emitenta, z określeniem łącznej wartości postępowań odrębnie w grupie

zobowiązań oraz wierzytelności wraz ze stanowiskiem emitenta w tej sprawie oraz, w odniesieniu do największych

postępowań w grupie zobowiązań i grupie wierzytelności - ze wskazaniem ich przedmiotu, wartości przedmiotu

sporu, daty wszczęcia postępowania oraz stron wszczętego postępowania;

Wniesienie do sądu pozwu o zapłatę wierzytelności, sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga

2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 5 806 743,00 PLN, który toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie Wy-

dział XXVI Gospodarczy pod sygnaturą akt: XXVI GC 245/17.

3 marca 2017 roku ED Invest S.A. złożyła do Sądu Okręgowego w Warszawie pozew o zapłatę przeciwko Spółdzielni Mieszka-

niowej Wilga 2000 z siedzibą w Warszawie. Pozwem tym Spółka wnosi o zasądzenie od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000”

z siedzibą w Warszawie kwoty 5 806 742,21 PLN powiększonej o odsetki ustawowe. Powyższa kwota jest sumą odszkodowania

z tytułu nie przystąpienia przez ww. Spółdzielnię do realizacji inwestycji objętej umową o wspólnym przedsięwzięciu zawartą

pomiędzy Spółką a poprzednikiem prawnym Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” oraz wierzytelności przysługującej Spółce

od Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” za wykonane prace skablowania linii wysokiego napięcia na jej działce 12/29, na

której miała być zrealizowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa z halą garażową. Wskutek zaniechań Pozwanego do realizacji

ww. przedsięwzięcia inwestycyjnego nie doszło, mimo prowadzonych przez Spółkę i Pozwanego negocjacji i rozmów. W wyniku

braku porozumienia Spółka wystąpiła przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z wnioskiem o zawezwanie do próby

ugodowej. Do zawarcia ugody nie doszło. Z tego względu Spółka podjęła decyzję o skierowaniu sprawy na drogę postępowania

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 70

sądowego w ramach powództwa o zapłatę (RB nr 10/2017). Postanowieniem Sądu z 3 stycznia 2018 roku postępowanie zostało

zawieszone do czasu prawomocnego rozpoznania sprawy toczącej się pod sygn. akt II C 1505/17 przed Sądem Okręgowym dla

Warszawy-Pragi. Postanowienie jest prawomocne.

Sprawa z powództwa Spółki przeciwko Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie o zapłatę kwoty 52

155,61 PLN wraz z ustawowymi odsetkami, która toczy się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy Wydział XVI Gospo-

darczy pod sygnaturą akt: XVI GC 4026/19 (wcześniej sygn. akt: VIII GC 4725/14 oraz IX GC 4567/18).

Pozwem z 30 września 2014 roku (złożonym na biuro podawcze Sądu 7 października 2014) Spółka wniosła o zasądzenie od

Spółdzielni Mieszkaniowej „Wilga 2000” z siedzibą w Warszawie kwoty 52 155,61 PLN (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące sto

pięćdziesiąt pięć złotych sześćdziesiąt jeden grosz) wraz z odsetkami ustawowymi.

Stan sprawy: Sprawa w toku.

28 października 2014 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Sąd Gospodarczy VIII wydział Gospodarczy w sprawie o sygn. akt:

VIII GNc 7953/14 wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Wilga 2000” z siedzibą w

Warszawie wniosła od ww. nakazu sprzeciw, w którym wniosła o oddalenie powództwa w całości. Spółka w odpowiedzi na

sprzeciw pozwanego wystosowała pismo procesowe, w którym podtrzymała wszelkie swoje twierdzenia wyrażone w pozwie.

15 marca 2017 roku odbyła się rozprawa przed Sadem Rejonowym dla m. st. Warszawy w Warszawie VIII Wydział Gospodarczy,

podczas której Sąd postanowił o zawieszeniu postępowania do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod sygn. akt I ACa

2083/16 (następnie przez SO Warszawa-Praga pod sygn. akt: II C 1505/17). Kancelaria wniosła zażalenie na ww. postanowienie,

które 20 września 2017 roku postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie zostało oddalone (sygn. akt.: XXIII Gz907/17)

wobec czego postepowanie w tej sprawie zostało prawomocnie zawieszone do czasu rozpoznania sprawy rozpoznawanej pod

sygn. Akt I ACa 2083/16 (a obecnie przed Sądem Okręgowym Warszawa-Praga w Warszawie pod sygn. II C 1505/17, której

wynik ma kluczowy wpływ na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy).

Zgłoszenie Wierzytelności w postępowaniu upadłościowym dotyczącym spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie w upadłości

likwidacyjnej. Postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy

ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII GUp 98/20 (wcześniej sygn. akt: X GUp 4/11 oraz XIX GUp

2/19).

12 stycznia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, Wydział X Gospodarczy ds. upadłościowych i napraw-

czych ogłosił upadłość spółki EDBUD S.A. z siedzibą w Warszawie oraz wezwał wierzycieli do zgłaszania wierzytelności. Pismem

z 31 marca 2011 roku, z zachowaniem dwumiesięcznego terminu na zgłoszenie wierzytelności od dnia opublikowania posta-

nowienia o ogłoszenie upadłości w MSiG, które miało miejsce 7 lutego 2011 roku, ED Invest S.A. zgłosiła wierzytelność w łącznej

kwocie 2 579 213,68 PLN (słownie: dwa miliony pięćset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dwieście trzynaście złotych sześćdzie-

siąt osiem groszy). Na przedmiotową wierzytelność składają się poniższe należności:

• wierzytelność w kwocie 2 555 369,74 PLN (słownie: dwa miliony pięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta sześćdziesiąt

dziewięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii IV, na którą składa

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 71

się należność główna w kwocie 2 317 282,84 (słownie: dwa miliony trzysta siedemnaście tysięcy dwieście osiemdzie-

siąt dwa złote osiemdziesiąt cztery grosze) i odsetki ustawowe w łącznej wysokości 238 086,90 (słownie: dwieście

trzydzieści osiem tysięcy osiemdziesiąt sześć złotych dziewięćdziesiąt groszy),

• wierzytelność w kwocie 23 843,94 (słownie: dwadzieścia trzy tysiące osiemset czterdzieści trzy złote dziewięćdziesiąt

cztery grosze), którą ED Invest S.A. wnosi o zaliczenie do kategorii V z tytułu odsetek, które nie należą do wyższej

kategorii.

Stan sprawy: Zgodnie z doręczonymi Kancelarii kopiami kart z listy wierzytelności w 2012 roku uznano wierzytelność Spółki w

kwocie 715 649,64 PLN (słownie: siedemset piętnaście tysięcy sześćset czterdzieści dziewięć złotych sześćdziesiąt cztery grosze)

wraz z odsetkami w kwocie 49 379,35 PLN (słownie: czterdzieści dziewięć tysięcy trzysta siedemdziesiąt dziewięć złotych trzy-

dzieści pięć groszy). Uznana wierzytelność została zaliczona do kategorii IV.

Z uwagi na fakt, iż odmówiono uznania wierzytelności Spółce w pozostałej kwocie, 16 listopada 2012 roku Spółka złożyła w

Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy sprzeciw od listy wierzytelności. W przedmiotowym sprzeciwie

Spółka wnosiła o uznanie wierzytelności w kwocie 1 814 184,69 PLN (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto

osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).

19 czerwca 2013 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, X Wydział Gospodarczy dla spraw upadłościowych i naprawczych

wydał postanowienie, w którym uwzględnił sprzeciw w ten sposób, iż uznał wierzytelność Spółki dodatkowo w kwocie 1 814

184,69 PLN (słownie: jeden milion osiemset czternaście tysięcy sto osiemdziesiąt cztery złote sześćdziesiąt dziewięć groszy).

Kwota 1 790 340,75 PLN (słownie: jeden milion siedemset dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta czterdzieści złotych siedemdziesiąt

pięć groszy) została zaliczona do IV kategorii, kwota 23 843,94 PLN (słownie: dwadzieścia trzy tysiące złotych osiemset czter-

dzieści trzy złote dziewięćdziesiąt cztery grosze) została zaliczona do V kategorii.

27 lipca 2023 roku Syndyk masy upadłości EDBUS S.A. złożył do Sadu Rejonowego m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy

ds. upadłości i restrukturyzacji częściowy plan podziału funduszu masy upadłości z 20 lipca 2023 roku dla kategorii IV. Zgodnie

z planem podziału, suma podlegająca podziałowi z kategorii IV wynosi 3 076 966,69 PLN tym suma wierzytelności to kwota 76

924 167,33 PLN. Suma przypadająca ED Invest S.A. wynosi 102 214,79 PLN.

11 sierpnia Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłości i restrukturyzacji wydał Zarządzenie, na

mocy którego postanowił o ogłoszeniu przez obwieszczenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, iż złożony został kolejny

częściowy plan podziału masy upadłości. Ogłoszenie zostało opublikowane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym 29 sierpnia

2023 roku. ED Invest S.A. przysługiwało prawo do wniesienia zarzutów przeciwko planowi podziału. Decyzją Spółki zarzuty nie

zostały wniesione. 27 lutego 2024 roku plan podziału nie został zatwierdzony. 15 stycznia 2024 roku do ED Invest S.A. wpłynęła

kwota 102 214,79 PLN z 27 lipca 2023 roku.

Z uwagi na zmianę sędziego referenta i wydział, w którym sprawa jest rozpoznawana zgodnie z art. 54 Regulaminu urzędowania

sądów powszechnych, aktualnie sprawa tyczy się pod sygn. akt: XVIII GUp 98/20.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 72

Zgłoszenie wierzytelności PP-U REDOX SP. Z O.O. w upadłości, postępowanie upadłościowe toczy się przed Sądem Rejonowym

dla m. st. Warszawy, Wydział XVIII Gospodarczy ds. upadłościowych i restrukturyzacyjnych pod sygnaturą akt: XVIII GUp 85/21.

Postanowieniem z 26 maja 2021 roku którym Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy dla

spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych (XVIII GU 125/21) ogłosił upadłość Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego

REDOX Sp. z o.o. (KRS 109724), wyznaczył syndyka w osobie Tycjana Saltarskiego oraz wezwał wierzycieli upadłego do zgłosze-

nia Syndykowi wierzytelności w terminie 30 dni od daty 15 czerwca 2021 roku tj. daty ukazania się obwieszczenia o ogłoszeniu

upadłości w Monitorze Sądowym i Gospodarczym nr 113/2021 (6258) poz. 38174.

ED Invest S.A. 14 lipca 2021 roku złożyła do Syndyka Masy Upadłości Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego REDOX Sp. z

o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie Zgłoszenie wierzytelności Sygnatura sprawy XVIII GUp 85/21 Sąd Rejonowy dla m.st.

Warszawy w Warszawie XVIII Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych. Zgłoszone wierzytelności

ogółem na kwotę 1 688 tys. PLN dot. kategorii zaspokojenia II – III (kategoria II kwota 1 686 tys. PLN, kategoria III kwota 2 tys.

PLN).

Mając na uwadze opinię Kancelarii prawnej Zarząd Spółki przewiduje możliwość potencjalnych roszczeń względem Spółki do-

tyczących:

• roszczeń podwykonawców PP-U Redox Sp. z o.o. o zapłatę wynagrodzenia za roboty objęte Umową, z którymi nie

zostały zawarte ugody (na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Spółka szacuje wysokość tych roszczeń na

kwotę 97 tys. PLN w całości objętą odpisem),

• roszczeń części podwykonawców z innych starszych realizowanych przy udziale PP-U Redox Sp. z o.o. i ED Invest S.A.

inwestycji, którym PP-U Redox Sp. z o.o. nie zwrócił kaucji gwarancyjnej, a których wymagalność zaktualizuje się po

upływach okresu rękojmi tych inwestycji. W zakresie solidarnej odpowiedzialności Spółki za te roszczenia na podsta-

wie przepisu art. 6471 k.c. istnieje spór w orzecznictwie, czy podwykonawcom przysługują ww. roszczenia względem

Zamawiającego w zależności od tego czy kaucja jest traktowana przez sądy jako element wynagrodzenia podwyko-

nawcy, czy też traci taki przymiot z chwilą jej ustanowienia (na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego Spółka

nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach i ich wysokości),

• potencjalne późniejsze roszczenia z tytułu rękojmi i gwarancji wynikające z inwestycji zrealizowanych z PP-U Redox

Sp. z o.o., które w związku z upadłością Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego Redox Sp. z o.o. pozostają w czę-

ści inwestycji niezabezpieczone, co oznacza, że Spółka będzie musiała usuwać wady na swój koszt (na dzień sporzą-

dzenia sprawozdania finansowego Spółka nie dysponuje wiedzą o tego typu roszczeniach i ich wysokości).

4 marca 2022 roku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym ukazało się obwieszczenie Sędziego Komisarza, że w postępowaniu

upadłościowym REDOX Sp. z o.o. w upadłości, prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII

Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn. akt: XVIII GUp 85/21, syndyk sporządził i

przekazał Sędziemu Komisarzowi listę wierzytelności, którą każdy zainteresowany może przeglądać w Biurze Obsługi Intere-

santa.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 73

16 marca 2022 roku Kancelaria zapoznała się w imieniu ED Invest S.A. z listą wierzytelności w postępowaniu upadłościowym

REDOX Sp. z o.o. w upadłości, KRS: 0000109724, prowadzonym w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII

Wydział Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, pod sygn. akt: XVIII GUp 85/21.

Z listy wierzytelności wynika, że ze zgłoszonych przez ED Invest S.A. roszczeń w kwocie 1 688 tys. PLN – uznana została wierzy-

telność w kwocie 83 tys. PLN (82,4 tys. PLN w kat. II, 0,4 tys. PLN w kat. III).

Spółka kwestionuje wyłącznie nieuznanie na liście wierzytelności w kwocie 235 tys. PLN z tytułu poniesionych kosztów wyko-

nania zastępczego – usuwania usterek w ramach rękojmi i gwarancji w budynkach przy ul. Jugosłowiańskiej 17C i 17B na pod-

stawie umów o roboty budowalne zawartych z upadłym 25.02.2016 roku. W tym zakresie 18.03.2022 roku Kancelaria w imieniu

Spółki złożyła do Sędziego Komisarza sprzeciw co do odmowy uznania kwoty 235 tys. PLN na liście wierzytelności. Spółka wycofa

się z powyższego w związku z odzyskaniem kwestionowanej kwoty z gwarancji bankowej.

W pozostałym zakresie, w szczególności w zakresie zgłoszonej kwoty wierzytelności 1 364 tys. PLN z tytułu roszczeń regreso-

wych związanych z zaspokojeniem podwykonawców, Spółka nie kwestionuje jej nieuznania przez Syndyka, albowiem powodem

nieuznania było uznanie przez Syndyka skuteczności potrącenia przez Spółkę ww. kwot w czerwcu 2021 roku (z kaucją wyko-

nawcy i jego wynagrodzeniem) w drodze oświadczeń złożonych Syndykowi Wykonawcy, na skutek czego wzajemne zobowią-

zania uległy umorzeniu. Powyższe wskazuje, że na ten moment ryzyko sporu z Syndykiem o zwrot kaucji i zapłatę wynagrodze-

nia w kwocie 1364 tys. PLN jest mało prawdopodobne, jeżeli lista wierzytelności zostanie utrzymana w obecnym kształcie.

W 2024 roku nie zaszły zmiany dot. sprawy pod sygn. akt. XVIII GUp 85/21.

Obecnie Zarząd Spółki ocenia zaistniałe zdarzenie jako mające mało istotny wpływ na sytuację gospodarczą i wynik finansowy

ED Invest S.A.

4.30. TRANSAKCJE ZE STRONAMI POWIĄZANYMI

INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2024

Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi w okresie od 01.01 do 31.12.2024 roku

Spółka identyfikuje poniższe podmioty powiązane:

VESPER Capital Sp. z o.o., Radzikowskiego APV Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o.,SOEDI4 Sp. z o.

o., SOEDI5 Sp. z o.o. Project View Sp. z o.o., Q INVESTEMENT Sp. z o.o., MODUŁ Sp. z o.o., Kancelaria Adwokacja Neuman i

Partnerzy Sp. P., ECC REAL ESTATE Sp. z o.o., Project Pruszków Sp. z o.o., Łukasz Deńca, Alan Dunikowski, Zofia Egierska, Jerzy

Dyrcz, Krzysztof Mikołajczyk, Heymans Adrianus, Artur Neuman, Sebastian Chwedeczko.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 74

Na dzień 31 grudnia 2024 roku transakcje z podmiotami powiązanymi prezentuje poniższa tabela:

Spółki powiązane

Należności

31.12.2024

Zobowiąza-

nia na

31.12.2024

Aktywa fi-

nansowe

Zaliczki

zapła-

cone

Pożyczki

udzielone

Przychody ze

sprzedaży w

okresie od

01.01. do

31.12.2024

Zakupy w

zakresie

od 01.01.

31.12.2024

Koszty aktywo-

wane od

01.01. do

31.12.2024

Przy-

chody fi-

nansowe

Koszty fi-

nansowe

Pozostałe

przychody

operacyjne

Pozostałe

koszty

opera-

cyjne

RADZIKOWSKIEGO APV SP. Z O.O.

3 949

226

SOEDI1 SP. Z O.O.

247

917

124

SOEDI2 SP. Z O.O.

6 910

14 347

294

1 346

SOEDI3 SP. Z O.O.

110

SOEDI4 SP. Z O.O.

830

253

SOEDI5 SP. Z O.O.

6 110

1 455

PROJECT VIEW SP. Z O.O.

2 999

175

Razem podmioty powiązane kapita-

łowo

166

17 178

830

19 048

927

576

2 118

170

Q INVESTMENTS SP. Z O.O.

1 500

MODUŁ SP.Z O.O.

269

3 825

354

KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I

PARTNERZY SP.

133

PROJECT PRUSZKÓW SP.Z O.O.

ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.

399

1 416

SEBASTIAN CHWEDECZKO CONSUL-

TING & DESIGN

425

Razem podmioty powiązane osobowo

689

1 500

5 804

151

354

Ogółem

169

699

17 178

2 330

19 048

6 731

576

2 269

524

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 75

Informacje o transakcjach z podmiotami powiązanymi w okresie od 01.01 do 31.12.2023 roku

Spółka identyfikuje podmioty powiązane: VESPER Capital Sp. z o.o., Radzikowskiego APV Sp. z o.o., SOEDI1 Sp. z o.o., SOEDI2 Sp. z o.o., SOEDI3 Sp. z o.o., Project View Sp. z o.o., Q INVESTEMENT

Sp. z o.o., MODUŁ Sp. z o.o., Kancelaria Adwokacja Neuman i Partnerzy Sp. P., ECC REAL ESTATE Sp. z o.o., Project Pruszków Sp. z o.o., Sancus Capital Sp. z o.o. SWGK Księgowość Sp. z o.o.,

Łukasz Deńca, Alan Dunikowski, Zofia Egierska, Jerzy Dyrcz, Heymans Adrianus, Artur Neuman.

Na dzień 31 grudnia 2023 roku transakcje z podmiotami powiązanymi prezentuje poniższa tabela

Spółki powiązane

Należności

31.12.2023

Zobowiąza-

nia na

31.12.2023

Aktywa fi-

nansowe

Zaliczki

zapła-

cone

Pożyczki

udzielone

Przychody ze

sprzedaży w

okresie od

01.01. do

31.12.2023

Zakupy w

zakresie

od 01.01.

31.12.2023

Koszty aktywo-

wane od

01.01. do

31.12.2023

Przy-

chody fi-

nansowe

Koszty fi-

nansowe

Pozostałe

przychody

operacyjne

Pozostałe

koszty

opera-

cyjne

RADZIKOWSKIEGO APV SP. Z O.O.

3 949

500

117

SOEDI1 SP. Z O.O.

800

153

SOEDI2 SP. Z O.O.

125

1 310

14 864

297

125

SOEDI3 SP. Z O.O.

1 000

PROJECT VIEW SP. Z O.O.

1 300

Razem podmioty powiązane kapita-

łowo

167

5 358

18 464

605

212

Q INVESTMENTS SP. Z O.O.

2 000

1 619

MODUŁ SP.Z O.O.

1 601

2 033

KANCELARIA ADWOKACKA NEUMAN I

PARTNERZY SP.

104

PROJECT PRUSZKÓW SP.Z O.O.

SANCUS CAPITAL SP.Z O.O.

500

ECC REAL ESTATE SP.Z O.O.

384

SWGK Księgowość Sp. z o. o.

Razem podmioty powiązane osobowo

2 005

2 000

2 211

2 119

Ogółem

176

2 005

5 358

2 000

18 464

2 211

2 119

605

212

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 76

4.31. WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Wynagrodzenia Zarządu

2 478

2 918

Wynagrodzenia Rady Nadzorczej

431

380

Wynagrodzenia razem

2 910

3 299

Poza wynagrodzeniami i świadczeniami z tytułu pełnienia funkcji członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej w 2024 roku uzyskali

korzyści w postaci dywidendy.

Dywidenda wypłacona w roku 2024

Akcjonariusz

dywidenda

zaliczka na dywi-

dendę

Razem

Członkowie Zarządu

Łukasz Deńca

484

1 308

1 792

Alan Dunikowski

290

785

1 075

Razem

774

2 093

2 867

Członkowie Rady Nadzorczej

Adrianus Josephus Heymans

544

1 471

2 015

Artur Witold Neuman

242

654

896

Maciej Przemysław Krzewiński

423

1 144

1 567

Razem

1 209

3 269

4 478

Razem

1 983

5 362

7 345

Dywidenda wypłacona w roku 2023

Akcjonariusz

dywidenda

zaliczka na dywi-

dendę

Razem

Członkowie Zarządu

Łukasz Deńca

699

2 167

2 866

Alan Dunikowski

419

1 300

1 719

Razem

1 118

3 467

4 585

Członkowie Rady Nadzorczej

Adrianus Josephus Heymans

786

2 438

3 224

Artur Witold Neuman

349

1 084

1 433

Razem

1 135

3 522

4 657

Razem

2 253

6 989

9 242

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2024 ROKU

Wyszczególnienie

Wynagrodzenie

Inne świadczenia

Razem

Wynagrodzenie członków Zarządu

Zofia Egierska

296

301

Jerzy Dyrcz

296

301

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 77

Łukasz Deńca

943

945

Alan Dunikowski

943

Razem

2 478

2 491

Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej

Krzysztof Mikołajczyk

Sebastian Chwedeczko

Robert Gwazdowski

Adrianus Heymans

106

Oktawian Jaworek

Artur Neuman

Maciej Krzewiński

Razem

431

398

WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W OKRESIE OD 01.01 DO 31.12.2023 ROKU

Wyszczególnienie

Wynagrodzenie

Inne świadczenia

Razem

Wynagrodzenia członków Zarządu

Zofia Egierska

540

551

Jerzy Dyrcz

540

562

Łukasz Deńca

905

906

Alan Dunikowski

903

Jolanta Szewczyk

Razem

2 918

2 952

Wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej

Bohdan Brym

Mieczysław Kosy

Andrzej Król

Krzysztof Mikołajczyk

Dariusz Sarnowski

Robert Fijołek

Sebastian Chwedeczko

Robert Gwazdowski

Adrianus Heymans

Oktawian Jaworek

Artur Neuman

Razem

380

381

INFORMACJA O WYSOKOŚCI NIESPŁACONYCH ZALICZEK UDZIELONYCH CZŁONKOM ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Zaliczki wypłacone członkom Zarządu

Zofia Egierska

Jerzy Dyrcz

Łukasz Deńca

Alan Dunikowski

149

140

Razem

203

243

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 78

Zaliczki wypłacone członkom Rady Nadzorczej

Razem

203

243

Stan niespłaconych zaliczek na dzień 31 grudnia 2024 roku

Jerzy Dyrcz

Łukasz Deńca

Alan Dunikowski

Razem

Na dzień publikacji raportu stan niespłaconych zaliczek wyniósł 10 tys. PLN.

Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej którzy posiadają akcje ED invest S.A. poprzez spółkę Vesper Capital Sp. z o.o., której są

udziałowcami.” na dzień publikacji raportu za rok obrotowy 2024 posiadali następujące ilości akcji:

Akcjonariusz

Stan na dzień publikacji raportu

Łukasz Deńca

1 7911 68

Alan Dunikowski

1 074 701

Adrianus Josephus Heymans

2 015 064

Artur Witold Neuman

895 584

Maciej Przemysław Krzewiński

1 567 272

Razem

7 343 788

* na podstawie zawiadomienia akcjonariusza o ilości posiadanych akcji z dnia 27 listopada 2024 roku

4.32. ZATRUDNIENIE

PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Pracownicy umysłowi

Pracownicy fizyczni

Razem

ROTACJA KADR

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Liczba pracowników przyjętych

Liczba pracowników zwolnionych

4.33. WYNAGRODZENIE PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Firmą audytorską dokonującą badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki za rok 2024 jest Grant Thornton Polska

Prosta spółka akcyjna (dawniej: Grant Thornton Polska Sp. z o.o. k.). Podmiot należy do sieci Grant Thornton. Innym firmą z

sieci Grant Thornton nie wypłacano żadnego wynagrodzenia w bieżącym i poprzednim okresie sprawozdawczym.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 79

Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Badanie rocznego sprawozdania finansowego

Przegląd śródroczny sprawozdania finansowego i śródrocznego skonsolidowa-

nego sprawozdania finansowego

Badanie rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Pozostałe usługi

Razem

230

160

Umowy zawarte przez Spółkę dominującą na badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego, rocznego skonso-

lidowanego sprawozdania finansowego oraz przegląd jednostkowego sprawozdania finansowego:

- za 2024 rok z Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna (należąca do sieci Grant Thornton) Umowa z dnia 14 lutego 2022

roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 22 czerwca 2023 roku i Aneksem nr 2 z dnia 08 lutego 2024 roku na kwotę 129 tys. PLN,

- zlecenie na przegląd sprawozdania z wynagrodzeń Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki dominującej na kwotę 17 tys. PLN.

- za 2023 rok z Grant Thornton Polska Prosta spółka akcyjna zawarta 14 luty 2022 roku wraz z Aneksem nr 1 z dnia 22 czerwca

2023 roku i Aneksem nr 2 z dnia 08 luty 2024 roku na kwotę 160 tys. PLN.

4.34. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU

Połączenia, przejęcia, założenia nowych podmiotów zależnych

W okresie od zakończenia roku obrotowego 2024 do czasu publikacji sprawozdania finansowego nie nastąpiły połączenia ani

przejęcia nowych podmiotów.

W 2024 roku oraz do dnia podpisania jednostkowego sprawozdania finansowego nie wystąpiły zdarzenia mające wpływ na

strukturę akcjonariatu.

Otrzymana gwarancja

Gwarancja bankowa wykonania Umowy wydana przez BNP Paribas Bank Polska S.A. NR GW/007584/24 w dniu 13 stycznia

2025 roku na kwotę 2 152 tys. PLN od CONSTEEL Sp.z o.o. w związku z zawartą Umową nr 1/11/2024 z 27 listopada 2024 roku,

której przedmiotem jest: „wykonanie robót budowlanych obejmujące budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z gara-

żami w przyziemiu, miejscami postojowymi naziemnymi, oraz infrastrukturą techniczną” zlokalizowanego przy ul. Jana Nowaka

Jeziorańskiego w Warszawie. Gwarancja wygasa 2 listopada 2026 roku.

Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości gruntowej w Krakowie

28 marca 2025 roku ED Invest S.A. nabyła od Q Investments Sp. z o.o. wierzytelność za kwotę 12 300,00 PLN wynikającą (ogół

praw Q Investments – jako kupującej – wynikających) z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 28.12.2023 r., zmie-

nionej umową zmieniającą przedwstępną umowę sprzedaży zawartą w dniu 06.03.2024 r., zobowiązującej strony do zawarcia

przyrzeczonej umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Q Investments wszystkie przysługujące im udziały

we współwłasności nieruchomości położonej w Krakowie, jednostka ewidencyjna Podgórze, gmina Kraków M., powiat M. Kra-

ków, województwo małopolskie, o pow. 0,2123 ha za kwotę 1 747 504,69 PLN. Zgodnie z teścia umowy przedwstępnej umowa

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 80

przyrzeczona zostanie zawarta do 29 sierpnia 2025 r. 31 marca ED Invest S.A. zapłaciła Sprzedającym zadatek w wysokości

349 500,90 PLN. ED Invest S.A. zapłaciło cenę Wierzytelności 14 kwietnia 2025 r.

Umowy pożyczek

30 października 2024 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej Project View Sp. z o.o. w kwocie 1 800 000 PLN na poniż-

szych warunkach:

• wypłata nastąpi transzami, zgodnie z informacją otrzymaną od Pożyczkobiorcy, do dnia opublikowania niniejszego

raportu została wypłacona:

o 2 lutego 2025 roku transza w kwocie 290 tys. PLN,

o 14 lutego 2025 transza w kwocie 317 tys. PLN,

o 6 marca 2025 transza w kwocie 50 tys. PLN,

o 21 marca 2025 transza w kwocie 200 tyś.

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

• termin wymagalności został wydłużony Porozumieniem stron z terminem wymagalności 30 czerwca 2026,

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

14 lutego 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 55 000 PLN na poniższych warunkach:

• wypłata nastąpi jednorazowo do 14 lutego 2025 roku,

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 marca 2026 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

14 lutego 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie 7 000 PLN na poniższych warunkach:

• wypłata nastąpi jednorazowo do 14 lutego 2025 roku,

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI 3 Sp. z o.o. w kwocie 10 000 PLN na poniższych warunkach:

• wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI4 Sp. z o.o. w kwocie 7 000 PLN na poniższych warunkach:

• wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 81

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

6 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI5 Sp. z o.o. w kwocie 7 000 PLN na poniższych warunkach:

• wypłata nastąpi jednorazowo do 6 marca 2025 roku,

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 grudnia 2025 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

25 marca 2025 roku Spółka udzieliła pożyczki spółce zależnej SOEDI2 Sp. z o.o. w kwocie 100 000 PLN na poniższych warunkach:

• wypłata nastąpi jednorazowo do 26 marca 2025 roku,

• oprocentowanie w wysokości 10% rocznie,

• z terminem wymagalności 31 marca 2026 roku (z możliwością wcześniejszej spłaty),

• prawo do przeniesienia jakichkolwiek praw i roszczeń wynikających z Umowy, w całości lub w części, przez którakol-

wiek ze stron zostało wyłączone.

Porozumienie do pożyczek udzielonych

17 marca 2025 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną Project View Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty udzielo-

nych pożyczek na 30 czerwca 2026 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 26 października 2023 roku na kwotę

1.300 tys. PLN, 19 marca 2024 roku na kwotę 100 tys. PLN, 20 maja 2024roku na kwotę 50 tys. PLN, 17 czerwca 2024 roku na

kwotę 100 tys. PLN, 19 lipca 2024 roku na kwotę 450 tys. PLN, 2 października 2024 roku na kwotę 50 tys. PLN, 16 października

2024 roku na kwotę 50 tys. PLN oraz 30 października 2024 roku na kwotę 1.800 tys. PLN.

17 marca 2025 roku Spółka zawarła porozumienie ze spółką zależną SOEDI2 Sp. z o.o. zmieniające termin spłaty udzielonych

pożyczek na 31 marca 2026 roku. Porozumieniem zostały objęte pożyczki zawarte 22 września 2023 roku na kwotę 13.530 tys.

PLN, 12 grudnia 2024 roku na kwotę 900 tys. PLN oraz 14 lutego 2025 roku na kwotę 55 tys. PLN.

4.35. KONTYNUACJA DZIAŁALNOŚCI

Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej

się przewidzieć przyszłości tj. przez okres co najmniej 12 miesięcy od zakończenia okresu sprawozdawczego. Na dzień sporzą-

dzenia sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działal-

ności.

4.36. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE PRZEZ

NIEGO WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU

DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI W 2024 ROKU

Źródła przychodu

Źródłem przychodów Spółki Dominującej w 2024 roku była sprzedaż do spółdzielni mieszkaniowej inwestycji Gocław Wilka

Umińskiego bud. AB zgodnie z zawartą ze Spółdzielnią Mieszkaniową Gocław-Lotnisko Umową jak również przychody należne

oszacowane według stopnia zaawansowania realizacji na projektach w trakcie procesu inwestycyjnego.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 82

Spółka Dominująca w roku 2024 konsekwentnie realizowała plan sprzedaży finalnym nabywcom lokali mieszkalnych wraz z

miejscami postojowymi. Szczególnie dotyczyło to inwestycji zakończonych w latach poprzednich, a także inwestycji oddanej do

użytkowania w roku 2024 oraz nowej inwestycji, której realizację Spółka Dominująca rozpoczęła w listopadzie.

Umowa najmu powierzchni biurowej

12 lutego 2024 roku Spółka zawarła z White Star 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zajęcza 2B Umowę najmu pomieszcze-

nia biurowego o powierzchni brutto 490,20 m²

zlokalizowanego w Warszawie przy ul. Grochowskiej 306/308 bud. C na poniż-

szych warunkach:

• okres obowiązywania najmu strony ustaliły na 36 miesięcy od daty przekazania,

• zabezpieczenie:

• w wysokości sumy trzykrotności miesięcznego czynszu za przedmiot najmu, gdzie powyższa kwota wyrażona w

PLN stanowić będzie 18 124,54 EUR obliczona na PLN według średniego kursu NBP z ostatniego dnia roboczego

poprzedzającego dzień wystawienia gwarancji oraz trzykrotność miesięcznych zaliczek na proporcjonalne koszty

eksploatacji w wysokości 39 794,22 PLN,

• poddanie się egzekucji zgodnie z art. 777 §1 punkty 4 i 5 KPC – w zakresie zwrotu przedmiotu najmu oraz zapłaty

kwoty w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu plus trzykrotności miesięcznej zaliczki na proporcjonalne

koszty eksploatacji jako równowartość w PLN przeliczenia na PLN według średniego kursu NBP z ostatniego dnia

roboczego poprzedzającego dzień poddania się egzekucji.

Przedmiot umowy został odebrany do użytkowania przez Spółkę Protokołem zdawczo-odbiorczym 26 lutego 2024 roku.

Wypowiedzenie umów najmu

Spółka dokonała wypowiedzenia umów najmu lokali użytkowych o numerach 205, 214 i 218 przy ul. Bora Komorowskiego 35

w terminie do końca kwietnia 2024 roku. Tym samym zmieniła się podstawa do zastosowania MSSF 16, nie zachodzą przesłanki

do ujęcia Umów w aktywach z tytułu prawa do użytkowania oraz pozostałych długo- i krótkookresowych zobowiązaniach finan-

sowych. Spółka wycofała z ewidencji kwotę 2 653 tys. PLN z tytułu prawo do użytkowania składnika majątku oraz kwotę 2 798

tys. PLN z tytułu długo- i krótkookresowych zobowiązań finansowych. Wycofane kwoty zostały ujęte w wyniku Spółki.

Cesje Umów leasingu

1 lipca 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032814 samochodu osobowego Toyota

Corolla 1.8 Hybrid Comfort o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.

1 września 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032797 samochodu osobowego Toyota

Corolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.

1 września 2024 roku Spółka przejęła od PKO Leasing S.A. cesję umowy leasingu nr 23/032803 samochodu osobowego Toyota

Corolla TS Kombi o wartości umowy 93 993,00 netto. Data zakończenia umowy to 1 października 2026 roku.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 83

Zakończenie inwestycji

Zgodnie z Decyzją nr IWT/187/U/2024 Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego m.st. Warszawy z 22 lipca 2024 roku

(prawomocna z dniem 23 lutego 2024 roku) udzielono pozwolenia na użytkowanie zespołu budynków mieszkalnych wieloro-

dzinnych „AB” z częścią usługową w parterze, garażem w podziemiu i części parteru przy ul. Umińskiego nr 2 w dzielnicy Praga

Południe.

4 września 2024 roku na podstawie protokołu przejęcia obiektu Spółka dominująca przekazała do użytkowania przez Spółdziel-

nię Mieszkaniową „GOCŁAW-LOTNISKO” zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych „AB” z częścią usługowa w parterze,

garażem w podziemiu i części parteru przy ul. Umińskiego 2 w Warszawie, zrealizowany na podstawie Decyzji o pozwoleniu na

budowę nr 79/PRD/2022 z 22 kwietnia 2022 roku wydanej przez Prezydenta m.st. Warszawy.

Rozpoczęcie inwestycji

W dniu 24 czerwca 2024 Spółka uzyskała pozwolenie na budowę inwestycji o nazwie:

- „WILGA VI-bis” (nazwa marketingowa Gocłavia) przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego powstanie budynek mieszkalny wieloro-

dzinny z garażem w przyziemiu oraz miejscami postojowymi naziemnymi na części działki ew. nr 8/12 i 10/3 z obrębu 3-06-08,

dzielnica Praga Południe z 71 mieszkaniami, którego realizacja została zaplanowana na IV kwartał 2024 rok. Obecnie w dniu 23

lipca 2024 roku Decyzją nr 96/PPD/PB/2024 Spółka uzyskała prawomocne zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie

na budowę.

W związku z rozpoczęciem nowej inwestycji Spółka zawarła Umowę na wykonanie inwestycji:

- w dniu 29 listopada 2024 roku Spółka podpisała Umowę z Consteel Sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie na realizację inwestycji

pn. „WILGA VI-bis” – budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem w przyziemiu oraz miejscami postojowymi naziemnymi przy

ul. Jana Nowaka-Jeziorańskiego w Warszawie na działce o nr ew. 8/12 i 10/3 z obrębu 3-06-08. Umowa nie odbiega od warun-

ków rynkowych.

W dniu 26 sierpnia 2024 Spółka uzyskała pozwolenie na budowę inwestycji o nazwie:

- „ZŁOTA WILGA” przy ul. Złotej Wilgi powstanie budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze i garażem podziem-

nym oraz miejscami postojowymi naziemnymi na działce ew. nr 14/1 z obrębu 3-06-06, dzielnica Praga Południe z 94 mieszka-

niami z halą garażową, komórkami lokatorskimi i lokalami usługowymi o łącznej powierzchni użytkowej szacowanej na 5 600

którego realizacja została zaplanowana na II kwartał 2025 rok. Obecnie w dniu 17 września 2024 roku Decyzją

139/PPD/PB/2024/Z Spółka uzyskała prawomocne zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę. 6 listopada

2024 r. nastąpiło przekazanie Spółce terenu inwestycji przez SMGL.

W związku planowanym rozpoczęciem nowej inwestycji Spółka rozpoczęła przetarg na Generalnego Wykonawcę inwestycji.

Założenie spółek zależnych

W dniu 27 marca 2024 roku ED invest S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI4 Sp. z o.o. (KRS: 0001098018) w której posiada

100% udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN. Przedmiotem działalności spółki jest wynajem i zarządzanie

nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

W dniu 02 kwietnia 2024 roku EDI S.A. założyła spółkę pod firmą SOEDI5 Sp.z o.o. (KRS: 0001098732) w której posiada 100%

udziałów tj. 100 udziałów o łącznej wartości 10 tys. PLN. Przedmiotem działalności spółki jest kupno i sprzedaż nieruchomości

oraz realizacja projektów budowlanych związanych z wznoszeniem budynków.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 84

Umowy sprzedaży lokali

W trakcie roku 2024 Spółka dominująca sprzedała cztery mieszkania wykończone pod klucz:

- 23 maja 2024 roku Rep.A 2174/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 96 o powierzchni 34,04 m2 w budynku

wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1 oraz koszty wykończenia Umowa nr 2526/PW/2023 i 2526_851/UPR_2023

dla lokalu nr 96, sprzedaż za cenę 654 tys. PLN brutto.

- 17 grudnia 2024 roku Rep.A 4108/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 97 o powierzchni 34,65 m2 w budynku

wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2527/PW/2023 I 2527_852/UPR_2023

dla lokalu 97, sprzedaż za cenę 675 tys. PLN brutto.

- 25 kwietnia 2024 roku Rep.A 1759/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 120 o powierzchni 47,19 m2 w budynku

wielorodzinnym inwestycja ORLIK Rogalskiego et.1, oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023

dla lokalu 120, sprzedaż za cenę 840 tys. PLN brutto,

- 09 lipca 2024 roku Rep.A 2751/2024 samodzielny lokal mieszkalny oznaczony nr 61 o powierzchni 47,38 m2 w budynku wie-

lorodzinnym inwestycja WILGA Umińskiego bud. C oraz koszty wykończenia Umowa nr 2528/PW/2023 I 2528_853/UPR_2023

dla lokalu 61, sprzedaż za cenę 870 tys. PLN brutto.

Umowa inwestycyjna ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”

9 września 2024 r. ED Invest S.A. zawarła ze Spółdzielnią Mieszkaniową „Gocław-Lotnisko”, z siedzibą w Warszawie umowę o

wspólnym przedsięwzięciu inwestycyjnym o nazwie projektowej GOCŁAW – WILGA III, tj. realizacji zabudowy mieszkaniowo-

usługowej. Przedsięwzięcie dotyczy zagospodarowania nieruchomości zlokalizowanej w rejonie ulicy Złotej Wilgi 2

w Warszawie w dzielnicy Praga Południe. Będzie to budynek wielorodzinny z lokalami mieszkalnymi i usługowymi, komórkami

lokatorskimi oraz halą garażową, z przeznaczeniem do użytkowania przez osoby fizyczne o łącznej powierzchni użytkowej sza-

cowanej na 5600 m

z ewentualną możliwością powiększenia.

Przekazanie terenu przez Spółdzielnie nastąpiło 6 listopada br. Umowa przewiduje, że realizacja inwestycji zostanie ukończona

w ciągu 20 miesięcy od daty uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Wynagrodzenie Spółki zostało określone jako suma wszystkich wkładów budowlanych wpłacanych w odniesieniu do wszystkich

lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w Budynku wraz z przynależnymi miejscami postojowymi. Szacowana wartość Umowy,

czyli przychód Spółki z realizacji tego przedsięwzięcia inwestycyjnego wynosi 77 mln zł netto.

Spółka ponosi wszystkie koszty realizacji Inwestycji, w tym opłatę za udostępnienie terenu pod realizację Inwestycji, płatną

przez Spółkę na rzecz Spółdzielni w wysokości 15,1% wynagrodzenia Spółki.

W czasie realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego Spółka działać będzie jako pełnomocnik Spółdzielni, generalny realizator i

generalny wykonawca. Od daty przekazania terenu Spółka ponosi odpowiedzialność za wszelkie podejmowane działania na

tym terenie.

Warunki na jakich Umowa została zawarta nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych w umowach tego typu. Prze-

widziane kary umowne nie przekraczają 10% wartości Umowy oraz nie pozbawiają Stron umowy prawa do dochodzenia od-

szkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych.

Rada Nadzorcza Uchwałą nr 1/08/2024 z 29 sierpnia 2024 roku wyraziła zgodę na zawarcie przez Zarząd Spółki ww. umowy.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 85

Wniosek Zarządu – wpłata dywidendy z zysków lat ubiegłych

4 listopada 2024 Rada Nadzorcza ED Invest S.A. wyraziła zgodę na złożenie wniosku przez Zarząd Spółki do Nadzwyczajnego

Walnego Zgromadzenia, które ma się odbyć 27 listopada br., o podjęcie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia zysków lat

ubiegłych pierwotnie przeznaczonych na kapitał zapasowy oraz obniżenie kapitału zapasowego o kwotę 7 247 653,16 zł.

Jednocześnie Zarząd ED Invest S.A. w ww. Wniosku wnioskował do Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia

o podjęcie uchwały w sprawie przeznaczenia kwoty 7 247 653,16 zł z zysków lat ubiegłych na wypłatę dla akcjonariuszy w ten

sposób, że 0,73 zł (siedemdziesiąt trzy grosze) będzie wypłacone na każdą akcję z wyłączeniem 2 458 395 akcji będących w

posiadaniu Spółki nabytych w ramach skupu akcji własnych, przeprowadzonego w 2019 r., z których nie są wykonywane prawa

udziałowe stosownie do art. 364 §2 KSH.

4.37. WSKAZANIE CZYNNIKÓW, KTÓRE W OCENIE EMITENTA BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIAGNIĘTE PRZEZ

NIEGO W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU

Czynniki mające wpływ na realizację inwestycji

W 2024 roku utrzymał się niewielki wzrost cen mieszkań na rynku warszawskim uwzględniający wzrost cen materiałów budow-

lanych i robocizny. Materiały budowlane i robocizna stanowią zasadniczy koszt budowy każdej inwestycji mieszkaniowej, dla-

tego też ich tendencje cenowe mają podstawowe znaczenie dla kształtowania się stawek metra kwadratowego mieszkań.

Sytuację na rynku materiałów budowlanych i rynku pracy w 2024 roku ocenia się jako stabilizującą się w porównaniu do po-

przednich okresów, co wpływało na zawierane przez ED Invest S.A. umowy wykonawcze oraz na ceny metra kwadratowego

sprzedawanych mieszkań.

Uzyskano naturalną dodatnią korelację pomiędzy cenami metra kwadratowego lokali a kosztami budowy.

Wojna na Ukrainie spowodowała utrudnienia w branży budowlanej. Sytuacja nadal jest zmienna i wymaga ciągłej kontroli.

Ogólnie w 2024 roku, podobnie jak w roku 2023, sytuacja ta nie wpłynęła na realizowane dla ED Invest S.A. inwestycje. Zarząd

Spółki na bieżąco kontroluje i dokonuje oceny sytuacji w zakresie zabezpieczenia wykonania robót na realizowanych inwesty-

cjach.

Kolejnym czynnikiem, który w związku z wojną na Ukrainie ma istotny wpływ na branżę budowlaną, jest cena

i dostępność surowców i materiałów budowlanych pochodzących z rynku wschodniego, szczególnie materiałów hutniczych,

oraz cena i dostępność paliw. Łańcuchy dostaw to obszar zależny od transportu, który w dużej mierze opierał się na kierowcach

pochodzenia ukraińskiego.

Realizowane w 2024 roku przez ED Invest S.A. w większości miały zabezpieczone materiały dzięki stabilnemu wykonawcy, rea-

lizującemu dostawy w oparciu o sprawdzone wieloletnie relacje ze swoimi dostawcami, wcześniejsze przemyślane planowanie

i zamawianie materiałów oraz realizacje procesów dostaw. W przypadku nowych inwestycji realizowanych przez Spółkę umowa

z wykonawcami uwzględniała możliwe do oszacowania na dzień jej zawarcia wzrosty cen robocizny oraz materiałów i wyrobów

budowlanych. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie wystąpiły informacje, które ujawniłyby niekorzystne uwa-

runkowania wymagające wzrostu ceny wykonania.

Spółka na bieżąco monitoruje i oceniaja sytuację, prognozując wzrost kosztów bezpośrednich, oceniając ryzyko przekroczeń

budżetowych związanych z wykonawstwem. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie występuje zagrożenie dla

harmonogramów robót i terminów wykonania realizowanych inwestycji.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 86

Zarząd Spółki obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe ryzyko. Na razie wyższe

koszty realizacji inwestycji pokrywane są wzrostem cen mieszkań, jednak w dalszej perspektywie Spółka przewiduje ogranicze-

nie podnoszenia cen z uwagi na rynek i jego chłonność.

Spółka przewiduje, że jeżeli wzrost cen czynników produkcji, tj. materiałów, robocizny, energii, paliw itd., który obecnie już jest

znaczny, pozostanie stabilny w najbliższym czasie oraz jeśli utrzyma się dostępność kredytów o kryteriach umożliwiających

zdolność kredytową nabywców może to spowodować korekty cen i spowolnienie tempa rozpoczętych realizacji.

Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2024 r. w stosunku do II kwartału 2024 r. wyniósł 103,6 (wzrost cen

o 3,6%). Inflacja konsumencka w Polsce w grudniu 2024 r. wyniosła 4,7% w porównaniu z analogicznym miesiącem poprzed-

niego roku. Przewidywania na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania są niemożliwe do określenia.

W dalszej perspektywie kurs złotego i rosnące stopy procentowe wpływają bezpośrednio na zdolności kredytowe kupujących i

ich możliwości nabywcze. Istotnym czynnikiem mającym wpływ na realizację kolejnych inwestycji przez Spółkę jest polityka

banków w zakresie dostępności kredytów dla osób fizycznych.

Prognozy zakładają, że coraz mniej osób będzie mogło skorzystać z rządowych programów wsparcia, a stabilność cen oraz

możliwe obniżki stóp procentowych w kolejnych kwartałach 2025 roku mogą pobudzić popyt. Część kupujących, zmęczona

czekaniem na korzystniejsze warunki kredytowe zdecyduje się na zakup nieruchomości. W rezultacie deweloperzy mogą dążyć

do zwiększenia sprzedaży, zwłaszcza w miastach, gdzie oferta mieszkań jest szeroka, a ceny pozostają konkurencyjne. Osta-

tecznie, wszystko będzie zależeć od sytuacji makroekonomicznej, w tym ewentualnych obniżek stóp procentowych, które mo-

głyby poprawić dostępność kredytów hipotecznych.

Niższy popyt na mieszkania w Warszawie widoczny był w całym 2024 r. To głównie konsekwencja zakończenia rządowego pro-

gramu „Bezpieczny Kredyt 2%”, oferującego subsydiowane kredyty mieszkaniowe oraz brak jasnej sytuacji w zakresie deklaracji

rządu dotyczącej nowego programu.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania przewidywane zmiany cen sprzedaży są trudne do określenia. Zarząd Spółki

obserwuje sytuację na bieżąco, aby reagować niezwłocznie i minimalizować powstałe ryzyko podejmując decyzje stosowne do

zaistniałych sytuacji.

Omówienie perspektyw rozwoju działalności przynajmniej w najbliższych kwartałach

Przyszłe wyniki finansowe w dużym stopniu zależeć będą od ogólnej koniunktury gospodarczej – tempa wzrostu PKB, stanu

finansów publicznych oraz sytuacji panującej w budownictwie. W przypadku czynników zewnętrznych czynnikami ograniczają-

cymi popyt na duże i średnie mieszkania oraz wpływającymi na utrzymanie wysokich cen i ograniczony popyt wśród mieszkań

małych mogą być:

• utrzymujące się w dalszym ciągu relatywnie wysokie koszty kredytów hipotecznych,

• niechęć do zaciągania kredytów wynikająca z niekorzystnej sytuacji na rynku pracy,

• ryzyko walutowe ograniczające skłonność do zaciągania kredytów w walutach obcych,

• założenia nowego programu rządowego „Klucz do mieszkania”, który pokazuje zmianę kierunku polityki mieszkanio-

wej w stronę wspierania rynku wtórnego oraz sektora społecznego, ale nie można wykluczyć dalszych modyfikacji

jego założeń na etapie wdrażania.

Wśród czynników wewnętrznych mających wpływ na rozwój Grupy do najistotniejszych można zaliczyć:

• postęp w realizacji obecnych inwestycji oraz rozpoczęcie realizacji inwestycji planowanych,

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 87

• opóźnienie rozpoczęcia realizacji projektu Złota Wilga o co najmniej trzy miesiące z uwagi na bezumowne korzystanie

z terenu przekazanego przez spółdzielnie mieszkaniową przez dotychczasowego najemcę,

• pozyskanie przez Spółkę Dominującą nowych inwestycji w modelu „Deweloper Plus”, czyli budowa obiektów na grun-

tach powierzonych,

• pozyskanie nieruchomości gruntowych w dogodnych lokalizacjach pozwalających na rozszerzenie działalności w seg-

mencie deweloperskim,

• pozyskanie finansowania na realizację nowych projektów.

Projekty budowlane realizowane przez Spółkę są obarczone wieloma aspektami ryzyka, które obejmują

w szczególności: (i) nieuzyskanie lub podważenie uzyskanych już pozwoleń, zezwoleń lub innych decyzji administracyjnych nie-

zbędnych do wykorzystania gruntu oraz realizacji projektów budowlanych zgodnie z planami Spółki (również w zakresie ochrony

środowiska), (ii) nieprzewidywalne działania sąsiadów w zakresie prób podważania prawomocnych decyzji budowlanych po

uzyskaniu stosownych zezwoleń oraz w trakcie ich uzyskiwania, (iii) opóźnienie rozpoczęcia lub zakończenia budowy, (iv)

zmiany w przepisach regulujących wykorzystanie gruntów i realizacje projektów budowlanych. Pozostałe aspekty ryzyka to:

• brak popytu na drożejące mieszkania, które są wynikiem rosnących cen wykonawstwa oraz rosnących cen gruntów,

spowodowanych brakiem dostępności terenów inwestycyjnych w dobrze skomunikowanych częściach Warszawy;

• brak zaufania do oferty dla deweloperów przedstawianej przez fundusze inwestycyjne, a w konsekwencji problemy

w dostępności środków finansowych na realizację projektów;

• brak dostępności kredytów na realizację ze względu na ograniczone zaufanie do branży deweloperskiej; brak popytu

na mieszkania wynikający z zagrożenia rosnącego współczynnika inflacji.

Wystąpienie każdej z powyższych okoliczności może spowodować opóźnienia w realizacji zaplanowanych projektów, wzrost

kosztów lub ewentualną utratę przychodów, a w niektórych przypadkach brak możliwości zakończenia projektu. Może to mieć

negatywny wpływ na działalność i sytuację finansową Spółki. Na wyniki finansowe Spółki w przyszłości będą miały istotny wpływ

pozytywne wyniki pozyskania finansowania dla kolejnych ewentualnie możliwych do zakontraktowania terenów, tj. podpisania

umów o wspólnym przedsięwzięciu oraz uregulowania stanu prawnego gruntów, które objęte są już umowami o wspólnym

przedsięwzięciu.

Szerokie plany inwestycyjne oraz długość procesu przygotowawczego związanego z formalnościami niezbędnymi przed rozpo-

częciem realizacji projektów i ich sprzedażą oraz przedłużająca się procedura przetargowa dotycząca Projektu Złota Wilga mają

istotny wpływ zarówno na wyniki bieżącego okresu, jak również na wyniki kolejnych kwartałów. Zarząd ocenia, że wyniki I i II

kwartału br. będą istotnie niższe niż osiągnięte w analogicznym okresie roku ubiegłego. Zarząd Spółki konsekwentnie realizuje

swoje plany polegające na budowie Grupy Kapitałowej posiadającej stabilną pozycję w segmencie „Deweloper PLUS”, czyli we

współpracy ze spółdzielniami mieszkaniowymi oraz intensywnie rozwijającej się w segmencie deweloperskim działając w sek-

torze mieszkaniowym wielorodzinnym i jednorodzinnym oraz w przyszłości budującej portfolio powierzchni komercyjnych na

wynajem pod sklepy typu dyskont.

W sektorze mieszkaniowym Spółka zamierza nadal oferować przede wszystkim niewielkie, średnie i większe mieszkania w atrak-

cyjnych cenach i dogodnych lokalizacjach na terenie Warszawy i okolic oraz Piaseczna ale również poszukiwać nieruchomości

gruntowych w atrakcyjnych cenach i lokalizacjach w innych dużych miastach w Polsce.

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 88

4.38. WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO

Wyszczególnienie

na dzień 31.12.2024

na dzień 31.12.2023

Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu

4,2730

4,3480

Wyszczególnienie

za okres od 01.01. do

31.12.2024

za okres od 01.01. do

31.12.2023

Kurs średni w okresie, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów obowiązujących

na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie

4,3042

4,5284

WYBRANE DANE FINANSOWE WRAZ Z PRZELICZENIEM NA EURO

Wyszczególnienie

za okres od

01.01. do

31.12.2024

za okres od

01.01. do

31.12.2023

za okres od 01.01.

do 31.12.2024

za okres od

01.01. do

31.12.2023

PLN

EUR

Sprawozdanie z wyniku

Przychody ze sprzedaży

53 967

131 552

12 538

29 051

Koszt sprzedanych produktów i usług

42 020

97 943

9 763

21 629

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

2 060

24 210

479

5 346

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

4 282

24 480

995

5 406

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

3 401

20 258

790

4 474

Zysk (strata) netto

3 401

20 258

790

4 474

Zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN / EUR)

0,34

2,04

0,08

0,45

Rozwodniony zysk (strata) na jedną akcję zwykłą (w PLN

/ EUR)

0,34

2,04

0,08

0,45

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

11 036

29 616

2 564

6 540

Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności in-

westycyjnej

-10 203

-23 875

-2 370

-5 272

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

-10 266

-16 077

-2 385

-3 550

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwa-

lentów

-9 433

-10 336

-2 191

-2 283

Średni kurs PLN / EUR*

4,3042

4,5284

Wyszczególnienie

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

na dzień

31.12.2024

na dzień

31.12.2023

PLN

EUR

Jednostkowe Śródroczne Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Aktywa

82 366

93 209

19 276

21 437

Zobowiązania długoterminowe

1 612

4 434

377

1 020

Zobowiązania krótkoterminowe

19 998

21 493

4 680

4 943

Kapitał własny

60 756

67 283

14 218

15 474

Kapitał podstawowy

619

145

142

Liczba akcji

9 924 940

Średnia ważona liczba akcji zwykłych

9 924 940

Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych

9 924 940

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 89

Wartość księgowa na jedną akcję (w PLN / EUR)

6,12

6,78

1,43

1,56

Zadeklarowana lub wypłacona dywidenda na jedną akcję

(w PLN / EUR)

Kurs PLN / EUR na koniec okresu**

4,2730

4,3480

PODPISY WSZYSTKICH CZŁONKÓW ZARZĄDU

Łukasz Deńca - Prezes Zarządu

Alan Dunikowski - Wiceprezes Zarządu

Podpis osoby, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych

---------------------------------------------------------------

Małgorzata Jankowska – Główny Księgowy

Warszawa, 25 kwietnia 2025 roku

Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2024 do 31.12.2024

str. 90