Sprawozdanie zarządu
Grupy Kapitałowej
Lokum Deweloper
za okres 01.01.2024 r. – 31.12.2024 r.
(obejmujące sprawozdanie z działalności
Lokum Deweloper S.A.)
WROCŁAW, 20.03.2025
1
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1. Charakterystyka Lokum Deweloper S.A. i Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper ............................................................................ 3
1.1. Informacje ogólne .................................................................................................................................................................................... 3
1.2. Przedmiot działalności ............................................................................................................................................................................. 3
1.3. Powiązania organizacyjne i kapitałowe .................................................................................................................................................... 5
1.3.1. Struktura Grupy Kapitałowej ........................................................................................................................................................ 5
1.3.2. Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper ........................................................................................................ 7
1.4. Informacja o posiadanych oddziałach (zakładach) ................................................................................................................................... 8
1.5. Główne inwestycje krajowe i zagraniczne ............................................................................................................................................... 8
1.6. Struktura sprzedaży jednostki dominującej ............................................................................................................................................. 9
1.7. Struktura sprzedaży Grupy i rozpoznanie w wyniku .............................................................................................................................. 10
1.8. Inwestycje zakończone, realizowane i planowane ................................................................................................................................ 13
1.9. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju ........................................................................................................................... 14
2. Sytuacja finansowa Lokum Deweloper S.A. i Grupy Lokum Deweloper ........................................................................................ 15
2.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w jednostkowym sprawozdaniu finansowym .......... 15
2.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym ..... 17
2.3. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów ................................................................................ 19
2.4. Informacje o udzielonych pożyczkach, w tym udzielonych podmiotom powiązanym emitenta ........................................................... 19
2.5. Opis wykorzystania przez emitenta wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania z działalności ........................................ 21
2.6. Informacje o udzielonych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom powiązanym emitenta .................................. 23
2.7. Informacje o otrzymanych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom powiązanym Emitenta ................................ 24
2.8. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Emitenta ............................................................................................................ 25
2.9. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Grupy ................................................................................................................ 26
2.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ......................................................................................................................... 27
2.11. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy ................................................... 27
3. Czynniki ryzyka i perspektywy rozwoju ........................................................................................................................................ 28
3.1. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia ....................................................................................................................................................... 28
3.1.1. Ryzyko finansowe....................................................................................................................................................................... 28
3.1.2. Czynniki ryzyka związane z działalnością operacyjną Grupy ...................................................................................................... 29
3.1.3. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w jakim Grupa prowadzi działalność .......................................................................... 31
3.2. Informacje o przyjętej strategii rozwoju emitenta i grupy wraz z opisem perspektywy rozwoju działalności emitenta co najmniej w
najbliższym roku obrotowym ................................................................................................................................................................ 32
4. Ład korporacyjny Lokum Deweloper S.A. ..................................................................................................................................... 35
4.1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega emitent ................................................................................................................ 35
4.2. Odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego .......................................................................................................... 35
4.3. Opis głównych cech stosowanych w przedsiębiorstwie emitenta systemów kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w
odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych ................................. 37
4.4. Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej .................................................................................. 37
4.5. Kapitał zakładowy .................................................................................................................................................................................. 37
4.6. Akcjonariat ............................................................................................................................................................................................. 38
4.7. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień .......... 39
4.8. Ograniczenia praw z akcji ....................................................................................................................................................................... 39
4.9. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów wartościowych emitenta ............................. 39
4.10. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień, w szczególności prawo do podjęcia
decyzji o emisji lub wykupie akcji .......................................................................................................................................................... 40
4.11. Zmiana statutu Spółki ............................................................................................................................................................................ 40
4.12. Walne zgromadzenie Spółki ................................................................................................................................................................... 40
4.13. Zarząd .................................................................................................................................................................................................... 41
4.14. Rada nadzorcza ...................................................................................................................................................................................... 42
4.15. Komitet audytu ...................................................................................................................................................................................... 44
2
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5. Pozostałe informacje ................................................................................................................................................................... 46
5.1. Wskazanie postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem
administracji publicznej ......................................................................................................................................................................... 46
5.2. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności emitenta, w tym znanych emitentowi umowach zawartych pomiędzy
akcjonariuszami (wspólnikami), umowach ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji ........................................................................ 46
5.3. Transakcje z podmiotami powiązanymi ................................................................................................................................................. 47
5.4. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej publikowanymi prognozami
wyników na dany rok ............................................................................................................................................................................ 47
5.5. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i jego grupą kapitałową .............................................. 47
5.6. Wszelkie umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub
zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia
emitenta przez przejęcie ....................................................................................................................................................................... 47
5.7. Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści, w tym wynikających z programów motywacyjnych członków zarządu i rady nadzorczej
.............................................................................................................................................................................................................. 47
5.8. Wszelkie zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych członków zarządu, rady nadzorczej 48
5.9. Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji emitenta oraz akcji i udziałów odpowiednio w podmiotach powiązanych
emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących emitenta .............................................................................. 48
5.10. Informacje o znanych emitentowi umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą w przyszłości
nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy .......................................... 49
5.11. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych .......................................................................................................... 49
5.12. Firma audytorska uprawniona do badania sprawozdań ........................................................................................................................ 50
5.13. Pozostałe zdarzenia istotnie wpływające na działalność jednostki I Grupy Kapitałowej, jakie nastąpiły w roku obrotowym ............... 50
5.14. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego ........................................................................................................ 50
6. Zatwierdzenie do publikacji ......................................................................................................................................................... 51
3
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1. Charakterystyka Lokum Deweloper S.A. i Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
1.1. Informacje ogólne
Pełna nazwa (firma) jednostki dominującej
Lokum Deweloper Spółka Akcyjna
Oznaczenie formy prawnej
spółka akcyjna
Siedziba
Wrocław
Adres
ul. Krawiecka 1 lok. 101, 50-148 Wrocław
NIP
8992725235
REGON
021677137
Sąd rejestrowy
Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu
VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
Data rejestracji
11 sierpnia 2011
KRS
0000392828
Kapitał zakładowy
3 600 000,00 PLN
Zawarte w treści niniejszego sprawozdania zarządu określenia: „Spółka”, „Emitent”, „Lokum Deweloper S.A.”, „jednostka dominująca” lub
inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany, odnoszą się do Lokum Deweloper Spółki Akcyjnej, natomiast „Grupa”, „Grupa
Kapitałowa”, „Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany odnoszą się do Grupy
Kapitałowej Lokum Deweloper, w skład której wchodzi Lokum Deweloper Spółka Akcyjna oraz podmioty podlegające konsolidacji, dla których
stosuje się określenia: „jednostka zależna”, „spółka operacyjna” lub inne sformułowania o podobnym znaczeniu oraz ich odmiany.
Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper obejmuje sprawozdanie zarządu z działalności Emitenta i Grupy
Kapitałowej.
1.2. Przedmiot działalności
Lokum Deweloper S.A. pełni w Grupie Kapitałowej rolę spółki holdingowej. Spółka sprawuje nadzór nad spółkami celowymi i operacyjnymi
oraz obejmuje spółki zależne pełną obsługą organizacyjną, prawną i techniczną.
Rolą Spółki jest:
• analiza zmian zachodzących na rynku nieruchomości, w szczególności w sektorach prowadzonej działalności deweloperskiej;
• wyszukiwanie nieruchomości gruntowych, kontakty z firmami pośredniczącymi w obrocie nieruchomościami, przeprowadzanie analiz
nabywanej nieruchomości, prowadzenie negocjacji dotyczących zakupu nieruchomości;
• stworzenie we współpracy z architektami koncepcji zabudowy, nadzór nad wykonaniem projektu, w celu uzyskania niezbędnych
pozwoleń i zgód administracyjnych;
• nabywanie na rzecz spółek operacyjnych nieruchomości w celu realizacji projektów deweloperskich;
• prowadzenie negocjacji w zakresie pozyskania finansowania;
• pozyskanie finansowania na realizację projektów deweloperskich;
• przygotowanie budowy i pozyskiwanie podwykonawców robót budowlanych;
• pełnienie funkcji inwestora zastępczego oraz komercjalizacja inwestycji dla Lokum Deweloper FIZ;
• sprawowanie funkcji nadzorczych i zarządczych, w tym w zakresie nadzoru technicznego, nad projektami deweloperskimi
realizowanymi przez spółki operacyjne obejmujące m.in. kontrolę i przebieg, w tym terminowości i prawidłowości;
• prowadzenie działań marketingowych i PR oraz organizacja sprzedaży wybudowanych mieszkań i domów oraz sprzedaż i wynajem lokali
użytkowych;
• analiza otoczenia prawnego w zakresie zawieranych umów;
• kontakty z klientami i kontrahentami;
4
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
• prowadzenie obsługi administracyjnej i księgowej na rzecz spółek operacyjnych.
Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper prowadzi działalność w zakresie budowy, sprzedaży, wynajmu oraz świadczenia usług zakwaterowania
nieruchomości lokalowych we Wrocławiu i Krakowie.
Inwestycje realizowane są w jednostkach zależnych.
Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper specjalizuje się w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Grupa koncentruje swoją działalność
na rynku wrocławskim. Inwestycje realizowane są w wyselekcjonowanych lokalizacjach, które generują duży i stabilny popyt na produkt
o wysokim potencjale rentowności i dużych walorach funkcjonalnych. Istotną cechą dystynktywną realizowanych projektów jest estetyka
zagospodarowania części wspólnych: nasycenie zielenią, strefy aktywnego wypoczynku, bogato aranżowane place zabaw dla dzieci oraz
atrakcyjna architektura i ład przestrzenny. Lokalizacja każdej inwestycji spełnia również warunek dogodnego dostępu do komunikacji
miejskiej, zaplecza edukacyjnego, medycznego, kulturalnego czy handlowo-usługowego. Komfort życia i bezpieczeństwo mieszkańców to
szczególne priorytety, które są realizowane poprzez przemyślane rozwiązania w zakresie dodatkowej infrastruktury w postaci monitoringu
i ochrony osiedla oraz miejsc postojowych w zamkniętych garażach. Grupa specjalizuje się w realizacjach osiedli, których wielkość to kilkaset
i więcej mieszkań w jednej lokalizacji. Założony rygor projektowo-wykonawczy we właściwy sposób odpowiada na potrzeby zarówno
nabywców szukających lokali dających atrakcyjną stopę zwrotu, przy wykorzystaniu funkcji najmu, jak również tych, którzy mają
sprecyzowane wymagania w zakresie własnych potrzeb mieszkaniowych. Oferowane lokale sprzedawane są zarówno w tzw. standardzie
deweloperskim, jak też z wykończeniem „pod klucz”. Przystępność cenowa połączona z wysoką jakością osiedli i samych mieszkań oraz ich
lokalizacja – odporna na zmieniające się mody rynkowe – gwarantuje Grupie stabilną sprzedaż z zachowaniem dobrej rentowności
umożliwiającej jej stały rozwój.
Inwestycje prowadzone są z wykorzystaniem własnego nadzoru nad przygotowaniem i realizacją w trybie generalnego wykonawstwa przy
udziale podmiotów zewnętrznych, co daje Grupie pełną kontrolę nad procesem inwestycyjnym, gwarancję wysokiej jakości zastosowanych
materiałów i właściwego ich wbudowania, zdolność do szybkiego reagowania na oczekiwane przez rynek zmiany produktu i pozwala
racjonalnie ograniczyć koszty realizacji. Długoletnie relacje handlowe ze sprawdzonymi podwykonawcami pozwalają utrzymywać koszty
realizacji na racjonalnym poziomie.
Jednocześnie w ramach Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper, w oparciu o umowę o zastępstwo inwestycyjne z Lokum Deweloper FIZ
z siedzibą w Krakowie, Spółka zobowiązała się do realizacji i komercjalizacji inwestycji należących do Funduszu.
Grupa analizuje zmiany na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz gruntowych i starannie dobiera grunty dla nowych inwestycji, które
posiadają potencjał dla realizacji gwarantujących uzyskanie satysfakcjonującego poziomu rentowności przy zachowaniu bezpieczeństwa
płynności sprzedaży i realizacji. Grupa finansuje prowadzone projekty deweloperskie zarówno przy udziale kapitału własnego, zbudowanego
dzięki rokrocznemu zatrzymywaniu części generowanych zysków, dokonanej emisji akcji, jak i kapitału dłużnego w formie kredytów
bankowych i obligacji oraz z wpłat klientów.
5
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1.3. Powiązania organizacyjne i kapitałowe
1.3.1. Struktura Grupy Kapitałowej
Na dzień 31 grudnia 2024 roku właścicielem 70,89 % akcji Lokum Deweloper S.A. jest spółka Halit sp. z o.o.
W okresie od 1 stycznia do 30 września 2024 roku jednostką dominującą wyższego szczebla w stosunku do Lokum Deweloper S.A. była spółka
Nasze Pasaże Spółka Akcyjna, a jednostką dominującą najwyższego szczebla - Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
W dniu 17 sierpnia 2023 roku doszło do rejestracji spółki Halit sp. z o. o. (KRS 0001052638), która powstała w wyniku transgranicznego
przekształcenia (transgranicznego przeniesienia siedziby) spółki Halit S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu. W wyniku rejestracji przekształcenia
transgranicznego w Krajowym Rejestrze Sądowym akcjonariuszem spółki Nasze Pasaże S.A (która posiadała akcje Lokum Deweloper S.A.)
stała się spółka Halit sp. z o. o.
W dniu 1 października 2024 roku nastąpiło połączenie spółki pod firmą Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka przejmująca)
z siedzibą we Wrocławiu ze spółką Nasze Pasaże S.A. (spółka przejmowana). Połączenie zostało dokonane w trybie art. 492 § 1 pkt 1 ustawy
z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą.
W związku z połączeniem Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością stała się większościowym akcjonariuszem Spółki.
Wszystkie udziały Halit sp. z o.o. należą do pana Dariusza Olczyka będącego przewodniczącym rady nadzorczej Spółki.
W skład Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper w 2024 roku wchodziła jednostka dominująca oraz następujące jednostki zależne:
Nazwa jednostki zależnej
w dalszej części sprawozdania
zwana jako
Lokum Holding 1 sp. z o.o.
Lokum Holding 1
Olczyk sp. z o.o.
Olczyk
Olczyk sp. z o.o. Lokum 1 sp. j.
Lokum 1
Olczyk sp. z o.o. Lokum 4 sp. j.
Lokum 4
Olczyk sp. z o.o. Lokum 7 sp. j.
Lokum 7
Olczyk sp. z o.o. Lokum 8 sp. j.
Lokum 8
Olczyk sp. z o.o. Lokum 9 sp. j.
Lokum 9
Olczyk sp. z o.o. Lokum 11 S.K.A.
Lokum 11
Olczyk sp. z o.o. Lokum 13 sp. j.
Lokum 13
Olczyk sp. z o.o. Lokum 14 sp. j.
Lokum 14
Olczyk sp. z o.o. Lokum 15 sp. j.
Lokum 15
Olczyk sp. z o.o. Lokum 16 S.K.A.
Lokum 16
Olczyk sp. z o.o. Lokum la Vida sp. j.
Lokum la Vida
Olczyk sp. z o.o. Lokum Góralska sp. j.
Lokum Góralska
Olczyk sp. z o.o. Lokum Siechnice II sp. j.
Lokum Siechnice II
Olczyk sp. z o.o. Lokum Rent sp. j.
Lokum Rent
LOKUM DEWELOPER Fundusz Inwestycyjny
Zamknięty
Lokum Deweloper FIZ
Na dzień 31 grudnia 2024 roku wyżej wymienione jednostki zależne podlegały konsolidacji, za wyjątkiem: Lokum 7, Lokum 9 i Lokum 13,
które połączyły się z innymi spółkami z Grupy Kapitałowej oraz Lokum Siechnice, dla której w listopadzie 2024 roku podjęto uchwałę
w sprawie rozwiązania spółki bez likwidacji.
W 2023 roku w skład Grupy Kapitałowej wchodziły również spółki: Lokum 2, Lokum 10 i Lokum 12, które połączyły się z innymi spółkami
z Grupy Kapitałowej oraz Lokum Holding 2, Lokum Holding 3, Lokum Holding 4, LD, dla których w grudniu 2023 roku likwidatorzy zakończyli
proces likwidacji.
6
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Szczegółowe powiązania między spółkami z Grupy Lokum Deweloper na dzień 31 grudnia 2024 roku przedstawiono na poniższym schemacie.
7
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa składała się z:
a) Lokum Deweloper S.A. (jednostka dominująca Grupy);
b) spółek zależnych nieprowadzących działalności deweloperskiej:
• Lokum Holding 1 (spółka zależna, wspólnik i akcjonariusz spółek operacyjnych);
• Olczyk (spółka zależna, wspólnik i komplementariusz spółek operacyjnych);
c) spółek operacyjnych prowadzących działalność stricte deweloperską (zakup gruntów, prowadzenie inwestycji, sprzedaż mieszkań)
w formie spółek osobowych, spółek zależnych: Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum 11, Lokum 14, Lokum 15, Lokum 16, Lokum la
Vida, Lokum Góralska, Lokum Siechnice II, Lokum Rent;
d) Lokum Deweloper FIZ (fundusz inwestycyjny zamknięty, którego większość certyfikatów inwestycyjnych jest w posiadaniu Lokum
Deweloper S.A.).
Spółka i Grupa Kapitałowa w 2024 roku nie zaprzestały żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
1.3.2. Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
W dniu 5 stycznia 2024 roku spółka Lokum Holding 4 została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców (w dniu 12 czerwca 2023 roku Sąd
Rejestrowy dokonał w Krajowym Rejestrze Przedsiębiorców wpisu w zakresie rozpoczęcia procedury likwidacji spółki Lokum Holding 4).
W dniu 9 stycznia 2024 roku spółka LD została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców (w dniu 13 czerwca 2023 roku Sąd Rejestrowy dokonał
w Krajowym Rejestrze Przedsiębiorców wpisu w zakresie rozpoczęcia procedury likwidacji spółki LD).
W dniu 18 stycznia 2024 roku spółka Lokum Holding 3 została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców (w dniu 6 lipca 2023 roku Sąd Rejestrowy
dokonał w Krajowym Rejestrze Przedsiębiorców wpisu w zakresie rozpoczęcia procedury likwidacji spółki Lokum Holding 3).
W dniu 26 sierpnia 2024 roku doszło do zawiązania nowej spółki operacyjnej Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum
Siechnice spółka jawna. W dniu 28 sierpnia 2024 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu – VI Wydział Gospodarczy
dokonał wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego spółki z siedzibą we Wrocławiu pod numerem KRS 0001123830.
Wspólnikami spółki byli: Lokum Holding 1, Olczyk, Marek Kokot, Arkadiusz Król. Spółka jako jednostka zależna podlegała konsolidacji.
W dniu 30 sierpnia 2024 roku spółka Olczyk, Marek Kokot, Arkadiusz Król i spółka Lokum Holding 1 dokonali zmian umów spółek jawnych
z Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper, poprzez zmianę struktury własnościowej tych spółek, tj. Lokum 7, Lokum 9, Lokum 13, w związku
z wystąpieniem z tych spółek wspólników Marka Kokota oraz Arkadiusza Króla. Wspólnikami spółek pozostały: Olczyk oraz Lokum Holding 1.
W dniu 23 września 2024 roku doszło do uzgodnienia i zawarcia planu połączenia przez przejęcie spółek Lokum 7, Lokum 9, Lokum 13 oraz
Lokum Holding 1. Spółką przejmującą był Lokum Holding 1, natomiast spółkami przejmowanymi: Lokum 7, Lokum 9, Lokum 13. W dniu 30
września 2024 roku spółki podjęły uchwały w zakresie połączenia.
W dniu 8 października 2024 roku doszło do zawiązania nowej spółki operacyjnej Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum
Siechnice II spółka jawna. W dniu 8 października 2024 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu – VI Wydział Gospodarczy
dokonał wpisu do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego spółki z siedzibą we Wrocławiu pod numerem KRS 0001131406.
Wspólnikami spółki są: Lokum Holding 1, Olczyk, Marek Kokot, Arkadiusz Król. Spółka jako jednostka zależna podlega konsolidacji.
W dniu 31 października 2024 roku Sąd dokonał wpisu połączenia Lokum Holding 1 oraz spółek przejmowanych (Lokum 7, Lokum 9, Lokum 13).
W dniu 7 listopada 2024 roku wspólnicy spółki Lokum Siechnice podjęli uchwałę w sprawie rozwiązania spółki bez likwidacji wraz
z określeniem sposobu zakończenia działalności spółki. W dniu 2 grudnia 2024 roku spółka została wykreślona z Rejestru Przedsiębiorców.
W dniu 13 listopada 2024 roku Lokum Holding 1 nabyła od Olczyk trzy udziały własne. Wobec nabycia udziałów własnych (bez wynagrodzenia)
doszło do ich umorzenia, a następnie podjęta została uchwała w zakresie obniżenia kapitału zakładowego do kwoty 7 300,00 PLN,
z jednoczesnym podjęciem uchwały w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego do kwoty 7 450,00 PLN.
8
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
W dniu 3 grudnia 2024 roku doszło do zawiązania nowej spółki operacyjnej Olczyk spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Lokum Rent
spółka jawna. W dniu 6 grudnia 2024 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Fabrycznej we Wrocławiu – VI Wydział Gospodarczy dokonał wpisu
do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego spółki z siedzibą we Wrocławiu pod numerem KRS 0001142816. Wspólnikami
spółki są: Lokum Holding 1, Olczyk, Marek Kokot, Arkadiusz Król. Spółka jako jednostka zależna podlega konsolidacji.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku nie wystąpiły inne zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej.
1.4. Informacja o posiadanych oddziałach (zakładach)
Emitent w okresie objętym sprawozdaniem nie posiadał oddziałów.
1.5. Główne inwestycje krajowe i zagraniczne
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku spółki zależne nabyły nieruchomości:
W dniu 11 stycznia 2024 roku Lokum 11 zawarła aneks do przedwstępnej umowy nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowych położonych we Wrocławiu przy al. Poprzecznej, obręb Sołtysowice, o powierzchni ok. 11,7 ha. W zakresie istotnych warunków
umowy strony uzgodniły, że:
- zawarcie umowy przyrzeczonej nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości nastąpi nie później niż do dnia 26 lutego 2026
roku;
- zmieniają mechanizm ustalenia kwoty dodatkowej, poprzez zastąpienie kwoty 700 PLN netto kwotą 800 PLN netto. W wyniku zmiany
łączna kwota dodatkowa, dla wyliczenia której strony umowy ustaliły jednakową metodykę w oparciu m.in. o planowane liczby metrów
kwadratowych PUM oraz PUU wynikającej z ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla całej nieruchomości, bądź
wyliczonej z uchwalonego dla całej nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz kwoty 800 PLN netto za
każdy metr kwadratowy PUM/PUU przy uwzględnieniu wytycznych projektowych stosowanych przez spółki z Grupy Kapitałowej.
W dniu 27 lutego 2024 roku Lokum Deweloper FIZ przejęło prawa i obwiązki Lokum 11 wynikające z przedwstępnej umowy nabycia prawa
użytkowania wieczystego do części nieruchomości gruntowych przy al. Poprzecznej we Wrocławiu.
W dniu 11 stycznia 2024 roku Lokum Deweloper FIZ (kupujący) zawarł z dwiema spółkami powiązanymi ze sobą kapitałowo (łącznie jako
sprzedający) aneks do przedwstępnych umów nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych wraz z własnością
budynku, położonych we Wrocławiu przy al. Kanonierskiej, obręb Sołtysowice, o łącznej powierzchni ok. 35 ha. W zakresie istotnych
warunków umów przedwstępnych strony uzgodniły, że termin zawarcia umów przyrzeczonych nabycia prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości ulegnie skróceniu i nastąpi do dnia 27 lutego 2024 roku, zamiast do końca marca 2024 roku. Pozostałe postanowienia
wynikające z ww. umów pozostały bez zmian.
W dniu 27 lutego 2024 roku Lokum Deweloper FIZ (kupujący) zawarł z dwiema spółkami powiązanymi ze sobą kapitałowo (łącznie jako
sprzedający), w ramach jednej transakcji biznesowej, przyrzeczoną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego (częściowo w formie
umowy warunkowej) gruntów wraz z własnością budynku przy al. Kanonierskiej we Wrocławiu, obręb Sołtysowice, o łącznej powierzchni ok.
35 ha. Łączna cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 45 mln PLN netto, na poczet której zaliczony został uiszczony przez Kupującego zadatek.
Umowa sprzedaży zawiera standardowe dla tego typu transakcji postanowienia dotyczące zapewnień i oświadczeń sprzedawcy i kupującego
oraz dotyczące odpowiedzialności stron.
W dniu 9 kwietnia 2024 roku Lokum Deweloper FIZ (kupujący) zawarł z dwoma spółkami powiązanymi ze sobą kapitałowo (łącznie jako
sprzedający), w ramach jednej transakcji biznesowej, przyrzeczoną umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego do części
nieruchomości gruntowych przy al. Kanonierskiej we Wrocławiu, obręb Sołtysowice, o powierzchni ok. 13 ha. Łączna cena sprzedaży
nieruchomości wyniosła 2,97 mln PLN. Finalizacja transakcji była możliwa z uwagi na nieskorzystanie przez Gminę Wrocław z prawa
pierwokupu.
W dniu 13 czerwca 2024 roku Lokum Góralska (kupujący) zawarła umowę nabycia nieruchomości gruntowych położonych we Wrocławiu
przy ul. Góralskiej.
W dniu 5 grudnia 2024 roku Lokum 4 zawarła przedwstępna umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej we Wrocławiu przy ul.
Długiej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka 12/12, o powierzchni 0,0429ha. Zawarcie umowy przenoszącej nastąpi pod warunkami
9
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
oznaczonymi przez strony oraz pod warunkiem nieskorzystania przez Prezydenta Miasta Wrocławia z przysługującego mu prawa pierwokupu.
Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 30 listopada 2025 roku.
Wydarzenia po dniu bilansowym
W dniu 2 stycznia 2025 roku Lokum 4 zawarła umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokali we Wrocławiu, przy ul. Długiej 55m
na rzecz Lokum Deweloper FIZ. Umowa sprzedaży obejmowała 72 jednostki oraz dwa lokale niemieszkalne (hale garażowe).
W dniu 5 lutego 2025 roku Lokum Holding 1 zawarła warunkową umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej wraz z prawami do
dokumentacji, położonej w Krakowie przy ul. Kobierzyńskiej, o powierzchni ok. 1,42 ha. Zawarcie umowy przenoszącej miało nastąpić nie
później niż do dnia 21 marca 2025 roku i pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb Państwa z przysługującego mu prawa pierwokupu.
Strony umowy warunkowej ustaliły, że cena sprzedaży za nieruchomość wraz z prawami do dokumentacji wyniesie 67 mln PLN netto
i zostanie powiększona o należny podatek VAT oraz PCC w stawce obowiązującej w dniu zawarcia umowy przenoszącej. Umowa warunkowa
sprzedaży zawierała typowe dla tego typu transakcji postanowienia, w tym dotyczące oświadczeń i zapewnień stron oraz odpowiedzialności
stron. W dniu 12 marca 2025 roku strony zawarły umowę przenoszącą na warunkach określonych w umowie warunkowej.
W dniu 25 lutego 2025 roku Lokum Góralska zawarła przedwstępna warunkowa umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej położonej we
Wrocławiu przy ul. Góralskiej, o powierzchni 0,0224ha. Strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia 30 listopada 2025
roku.
W dniu 25 lutego 2025 roku Lokum Deweloper FIZ zawarł umowę nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych
położonych we Wrocławiu przy al. Poprzecznej, o powierzchni ok. 11,7 ha, na warunkach określonych w umowie przedwstępnej i zmienionej
aneksami. Strony ustaliły cenę stałą w kwocie 55,4 mln PLN netto plus należny podatek VAT. Strony ustaliły również wynagrodzenie
dodatkowe należne sprzedającemu po przekroczeniu 69 250 metrów kwadratowych PUM/PUU, tj. opartego na liczbie metrów kwadratowych
PUM/PUU wynikających z ostatecznego i prawomocnego pozwolenia na budowę dla nieruchomości oraz kwoty 800 PLN netto za każdy metr
kwadratowy PUM/PUU. Lokum Deweloper S.A. udzieliła poręczenia za zapłatę wynagrodzenia dodatkowego przez Lokum Deweloper FIZ na
rzecz sprzedającego.
1.6. Struktura sprzedaży jednostki dominującej
Jednostka dominująca koordynuje i nadzoruje działania poszczególnych spółek zależnych, będąc ośrodkiem, w którym podejmowane są
decyzje dotyczące tworzenia i realizacji strategii rozwoju. Lokum Deweloper S.A. podejmuje działania zmierzające do optymalizacji kosztów
operacyjnych Grupy, kreuje jednolitą politykę handlową i marketingową Grupy oraz pełni rolę koordynatora tej działalności.
Usługi świadczone przez Spółkę w ramach zawartych umów z jednostkami powiązanymi pogrupowano w główne obszary kompetencji,
będące jednocześnie podstawowym źródłem przychodów ze sprzedaży.
Źródło przychodu
Wartość
[w tys. PLN]
Udział w sprzedaży
ogółem
Wartość
[w tys. PLN]
Udział w sprzedaży
ogółem
Rok zakończony 31 grudnia 2024
Rok zakończony 31 grudnia 2023
Usługi związane z procesem inwestycyjnym
9 058
29,24%
9 149
31,36%
Usługi księgowe, prawne i administracyjne
7 899
25,50%
7 101
24,34%
Usługi wsparcia sprzedaży i obsługi posprzedażowej
8 500
27,44%
8 294
28,43%
Usługi marketingowe
3 451
11,14%
3 537
12,12%
Wykonanie, przygotowanie i komercjalizacja inwestycji
1 942
6,27%
977
3,35%
Razem
30 850
99,60%
29 058
99,59%
Ogółem przychody ze sprzedaży
30 974
100,00%
29 177
100,00%
10
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1.7. Struktura sprzedaży Grupy i rozpoznanie w wyniku
Głównym źródłem przychodów Grupy w 2024 roku była sprzedaż lokali mieszkalnych wraz z miejscami postojowymi.
Cechą charakterystyczną pierwotnego rynku mieszkaniowego, na którym działa Grupa, jest rozproszenie odbiorców. Nie identyfikuje się
odbiorców, których udział osiągałby co najmniej 10% skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży. Główni odbiorcy to osoby fizyczne
poszukujące mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – przede wszystkim ludzie młodzi (single), młode małżeństwa
oraz rodziny szukające większych lokali, które zapewniają komfort funkcjonowania, a często również stają się ekwiwalentem dla domu
jednorodzinnego położonego z dala od centrum. Pewną część odbiorców stanowią także osoby w wieku emerytalnym, którym sytuacja
finansowa pozwala na poprawę warunków mieszkaniowych i korzystanie z bogatej i nowoczesnej infrastruktury osiedli budowanych przez
Grupę. Wśród klientów są również osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych.
Wynik finansowy Grupy w 2024 roku pochodzi przede wszystkim z inwestycji Lokum Porto IV i V, Lokum Verde III, oraz Lokum Vista IIIb
zakończonych w 2023 roku, a także z wcześniej zrealizowanych inwestycji: Lokum Porto I-II, Lokum Verde I-II, Lokum Vena II, Lokum Monte
I-II oraz Lokum Salsa I-III i Lokum Vista IIIa. Łącznie w 2024 roku rozpoznano w wyniku 252 lokale (w tym 4 lokale usługowe).
Lokale rozpoznane w wyniku 2024 roku
Inwestycja
Liczba lokali
Lokum Monte I
17
Lokum Monte IIa
9
Lokum Monte IIb
3
Lokum Vena II
1
Lokum Verde I
2
Lokum Verde II
6
Lokum Verde III
51
Lokum Porto I
7
Lokum Porto II
3
Lokum Porto IV
39
Lokum Porto V
63
Lokum Vista IIIa
1
Lokum Vista IIIb
37
Lokum Salsa I
1
Lokum Salsa II
4
Lokum Salsa III
4
Lokale usługowe
4
Razem
252
11
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Poniżej przedstawiono mapy z zaznaczonymi lokalizacjami inwestycji, z których pochodzi wynik 2024 roku, oraz które są obecnie w ofercie
i w przygotowaniu przez Grupę.
12
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Sprzedaż mieszkań (lokale objęte umowami deweloperskimi i przedwstępnymi) w 2024 roku objęła inwestycje w czterech lokalizacjach we
Wrocławiu – Lokum la Vida, Lokum Porto, Lokum Verde, Lokum Vena, oraz w podwrocławskiej Sobótce – Lokum Monte, a także w jednej
lokalizacji w Krakowie - Lokum Vista. Odnotowany wynik obejmuje 159 lokali, co należy rozumieć jako zawarte i nierozwiązane umowy
przedwstępne i deweloperskie. Dodatkowo według stanu na 30 grudnia 2024 roku spółki z Grupy miały zawartych 20 umów rezerwacyjnych,
oczekujących na przekształcenie w umowy przedwstępne lub deweloperskie.
Sprzedaż lokali w 2024 roku:
Sprzedaż lokali w 2024 roku
Inwestycja
Liczba lokali
Lokum Monte I
4
Lokum Monte IIa
7
Lokum Monte IIb
2
Lokum Vena II
1
Lokum Verde I
(1)
Lokum Verde II
1
Lokum Verde III
14
Lokum Porto I
2
Lokum Porto II
2
Lokum Porto IV
28
Lokum Porto V
22
Lokum Porto VI
19
Lokum la Vida I
20
13
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Sprzedaż lokali w 2024 roku
Inwestycja
Liczba lokali
Lokum la Vida II
10
Lokum Vista IIIa
1
Lokum Vista IIIb
25
Lokale usługowe
2
Razem
159
1.8. Inwestycje zakończone, realizowane i planowane
W 2024 roku Grupa Lokum Deweloper nie zakończyła realizacji żadnej z prowadzonych inwestycji. Wszystkie budowy prowadzone są zgodnie
z przyjętym harmonogramem.
W 2024 roku Grupa Kapitałowa Lokum Deweloper rozpoczęła we Wrocławiu realizację inwestycji Lokum la Vida II oraz projektu Lokum Porto
VIII – PRS – lokali inwestycyjnych z przeznaczeniem na wynajem.
Inwestycje rozpoczęte w 2024 roku
Liczba lokali
Planowany termin zakończenia realizacji
Lokum la Vida II
192
2025 rok
Lokum Porto VIII
156
2026 rok
Razem
348
Na dzień 31 grudnia 2024 roku Grupa miała w realizacji 740 lokali i prowadziła prace przygotowawcze oraz planistyczne dla 10 598 lokali
w projekcie Lokum di Trevi oraz inwestycjach przy al. Poprzecznej, ul. Góralskiej i Awicenny we Wrocławiu.
INWESTYCJE
POTENCJAŁ ROZPOZNAŃ
2025
2026
2027+
Lokale zrealizowane
Lokale w realizacji
Lokale w przygotowaniu
Lokum di Trevi XI, XII
598
Lokum Porto I, II, IV, V
93
Lokum Porto VI, VII
245
Lokum Verde I, II, III
73
Lokum la Vida
330
Lokum ul. Góralska
2 700
Lokum al. Poprzeczna
6 500
Lokum ul. Awicenny
800
Lokum Monte I, II
14
Lokum Vista IIa, IIIa, IIIb
9
Lokum Salsa II
1
Lokale usługowe
12
5
Razem
202
580
‒
10 598
Razem
782
‒
10 598
14
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Powyższa tabela przedstawia szacowaną liczbę lokali w przygotowaniu.
Tabela nie uwzględnia lokali z inwestycji Lokum Porto – etap III (gotowy, w całości wynajęty, 72 lokale) i etap VIII (w budowie 156 lokali)
realizowanych z przeznaczeniem pod wynajem.
Na dzień 31 grudnia 2024 Lokum Deweloper prowadził prace realizacyjne, przygotowawcze oraz planistyczne dla łącznie 11 338 lokali
w oparciu o bank ziemi o powierzchni 71,3 ha.
Lokale w realizacji
Lokale w przygotowaniu
Wrocław
740 lokali; 3,7 ha
10 598 lokali; 67,6 ha
Razem
11 338 lokali; 71,3 ha
Oferta Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper na dzień 31 grudnia 2024 roku obejmowała 365 lokali.
Oferta na dzień 31 grudnia 2024 roku
Liczba lokali
Lokale w inwestycjach zakończonych
154
Lokale w inwestycjach w realizacji
211
Razem
365
1.9. Ważniejsze osiągnięcia w dziedzinie badań i rozwoju
Z uwagi na charakter działalności Grupa nie prowadzi istotnych prac badawczo-rozwojowych.
15
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2. Sytuacja finansowa Lokum Deweloper S.A. i Grupy Lokum Deweloper
2.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w jednostkowym
sprawozdaniu finansowym
Sprawozdanie z sytuacji finansowej [w tys. PLN]
31.12.2024
Udział
31.12.2023
Udział
Zmiana
AKTYWA
1. Aktywa trwałe
851 886
99%
836 413
93%
1,8%
Wartości niematerialne
221
< 1%
54
< 1%
309,3%
Rzeczowe aktywa trwałe
11 283
1%
12 002
1%
-6,0%
Inwestycje (w jednostkach powiązanych)
716 599
83%
732 411
81%
-2,2%
Udzielone pożyczki (jednostkom powiązanym)
122 437
14%
90 842
10%
34,8%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
1 346
< 1%
1 104
< 1%
21,9%
2. Aktywa obrotowe
10 604
1%
62 846
7%
-83,1%
Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego
‒
< 1%
79
< 1%
N/D
Należności z tytułu dostaw i usług
8 876
1%
8 822
< 1%
0,6%
Pozostałe należności
740
< 1%
1 437
< 1%
-48,5%
Środki pieniężne i ekwiwalenty pieniężne
988
< 1%
52 508
6%
-98,1%
Aktywa razem
862 490
100%
899 259
100%
-4,1%
PASYWA
1. Kapitał własny
690 675
80%
700 383
78%
-1,4%
Kapitał zakładowy
3 600
< 1%
3 600
< 1%
0,0%
Kapitał zapasowy
530 393
61%
528 054
59%
0,4%
Kapitał rezerwowy
125 529
15%
‒
< 1%
N/D
Zysk/strata netto
31 153
4%
168 729
19%
-81,5%
2. Zobowiązania
171 815
20%
198 876
22%
-13,6%
Zobowiązania długoterminowe
150 811
17%
183 834
20%
-18,0%
Zobowiązania krótkoterminowe
21 004
3%
15 042
2%
39,6%
Pasywa razem
862 490
100%
899 259
100%
-4,1%
W okresie sprawozdawczym wartość sumy bilansowej spadła o 4,1% w porównaniu do roku 2023, co wynika przede wszystkich ze znacznego
zmniejszenia wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów pieniężnych oraz wartości inwestycji w jednostkach powiązanych wycenianych
metodą praw własności. Ich spadek przewyższył wzrost wartości udzielonych pożyczek jednostkom powiązanym, co w efekcie doprowadziło
do ogólnego obniżenia sumy aktywów.
Jednym z podstawowych zadań jakie pełni Lokum Deweloper S.A. w Grupie Kapitałowej jest zapewnienie finansowania spółkom celowym
m.in. za pomocą pożyczek. W badanym okresie wartość udzielonych pożyczek wzrosła o 34,8% w porównaniu do poziomu w 2023 roku.
Spółka Lokum Deweloper S.A. zarządza płynnością Grupy Kapitałowej między innymi poprzez gromadzenie nadwyżek środków pieniężnych
wypracowanych przez Grupę, które następnie mogą zostać przeznaczone na realizację bieżących projektów oraz zakupów działek pod nowe
projekty.
Występująca w Spółce struktura aktywów wynika ze specyfiki działalności holdingowej. Aktywa trwałe, na które składają się przede wszystkim
inwestycje w jednostkach powiązanych (83% aktywów ogółem) oraz udzielone pożyczki jednostkom powiązanym (14% aktywów ogółem),
stanowią 97% sumy bilansowej Spółki. Taka struktura aktywów wynika przede wszystkim z przyjętego modelu finansowania inwestycji
16
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
deweloperskich, w którym grunt oraz początkowe nakłady na realizację inwestycji są finansowane w dużej mierze za pomocą pożyczek
udzielonych przez jednostkę dominującą Grupy Kapitałowej.
W obszarze pasywów na uwagę zasługuje utrzymywanie się udziału kapitału własnego na bezpiecznym poziomie, a także wysoki udział
zobowiązań długoterminowych. W okresie sprawozdawczym wystąpił spadek wartości zobowiązań długoterminowych głównie z uwagi na
przedterminowy całościowy wykup obligacji serii I. Wzrost wartości zobowiązań krótkoterminowych wynika z wypłaty zaliczki na poczet zysku
za rok 2024 od spółki Lokum Holding 1 w kwocie 10 000 tys. PLN.
Sprawozdanie z zysków i strat [w tys. PLN]
(wariant kalkulacyjny)
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
30 974
29 177
6,2%
Koszt własny sprzedaży
29 005
27 229
6,5%
Zysk (strata) brutto na sprzedaży
1 969
1 948
1,1%
Koszty ogólnego zarządu
4 053
3 748
8,1%
Zysk (strata) na sprzedaży
(2 084)
(1 800)
15,8%
Pozostałe przychody operacyjne
514
138
272,5%
Pozostałe koszty operacyjne
104
17
511,8%
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
(1 674)
(1 679)
-0,3%
Przychody finansowe
11 257
16 993
-33,8%
Udział w zyskach / (stratach) jednostek wycenianych metodą praw własności
29 354
176 960
-83,4%
Koszty finansowe
10 333
16 982
-39,2%
(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych
10
11 117
-99,9%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
28 614
186 409
-84,6%
Podatek dochodowy
(2 539)
17 680
-114,4%
Zysk (strata) netto
31 153
168 729
-81,5%
Przychody ze sprzedaży wynikają z usług obsługi przedsiębiorstwa, jakie Lokum Deweloper S.A. świadczy na rzecz pozostałych spółek z Grupy
Kapitałowej. Lokum Deweloper S.A. zarządza procesem realizacji inwestycji deweloperskich, świadczy usługi wsparcia sprzedaży
i marketingowe, zapewnia usługę kancelaryjno-sekretaryjną, usługi doradztwa prawnego, księgowe oraz najem powierzchni biurowej na
rzecz pozostałych spółek z Grupy Kapitałowej. Lokum Deweloper, w oparciu o umowy o zastępstwo inwestycyjne, zobowiązał się do realizacji
i komercjalizacji inwestycji Lokum Deweloper FIZ. Wszelkie transakcje w tym zakresie dokonywane są na warunkach rynkowych, a ich ceny
wynikają z poniesionych kosztów. Wysoki poziom przychodów oraz kosztów finansowych wynika z funkcji holdingowej, jaką pełni Spółka. Na
przychody z działalności finansowej w głównej mierze składa się udział w zyskach jednostek wycenianych metodą praw własności, a także
przychody z tytułu odsetek od pożyczek udzielonych spółkom z Grupy Kapitałowej. Natomiast na koszty finansowe składają się przede
wszystkim odsetki od wyemitowanych obligacji oraz koszty odsetek od zaciągniętych pożyczek od spółek z Grupy Kapitałowej. Znaczny spadek
przychodów finansowych wynika z utrzymywania niższego poziomu udzielonych pożyczek, natomiast obniżenie kosztów finansowych jest
efektem spadku wartości nominalnej wyemitowanych obligacji. Dodatkowo, spadki obu tych pozycji były również spowodowane obniżeniem
stawki WIBOR 6M w porównaniu do analogicznego okresu 2023 roku.
17
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno-finansowych, ujawnionych w skonsolidowanym
sprawozdaniu finansowym
Sprawozdanie z sytuacji finansowej [w tys. PLN]
31.12.2024
Udział
31.12.2023
Udział
Zmiana
AKTYWA
1. Aktywa trwałe
51 486
7%
52 859
6%
-2,6%
Rzeczowe aktywa trwałe
11 381
1%
12 224
< 2%
-6,9%
Nieruchomości inwestycyjne
18 043
3%
18 043
2%
0,0%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
21 779
3%
22 491
3%
-3,2%
Pozostałe aktywa trwałe
283
< 1%
101
< 1%
180,2%
2. Aktywa obrotowe
649 134
93%
786 772
94%
-17,5%
Zapasy
538 527
77%
460 877
55%
16,8%
Środki pieniężne zgromadzone na rachunkach
powierniczych
11 749
2%
11 431
1%
2,8%
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności
18 767
3%
78 337
9%
-76,0%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
80 090
11%
236 048
28%
-66,1%
Pozostałe aktywa obrotowe
1
< 1%
79
< 1%
-98,7%
Aktywa razem
700 620
100%
839 631
100%
-16,6%
PASYWA
1. Kapitał własny
531 007
76%
541 563
65%
-1,9%
Kapitał zakładowy
3 600
< 1%
3 600
< 1%
0,0%
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości
nominalnej
122 370
17%
122 370
15%
0,0%
Zyski zatrzymane
407 223
58%
413 997
49%
-1,6%
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki
dominującej
533 193
76%
539 967
64%
-1,3%
Udziały niedające kontroli
(2 186)
< 1%
1 596
< 1%
N/D
2. Zobowiązania
169 613
24%
298 068
35%
-43,1%
Zobowiązania długoterminowe
101 122
14%
160 799
19%
-37,1%
Zobowiązania krótkoterminowe
68 491
10%
137 269
16%
-50,1%
Pasywa razem
700 620
100%
839 631
100%
-16,6%
W okresie sprawozdawczym wartość sumy bilansowej spadła o 16,6% w porównaniu do 2023 roku. Wynika to z faktu, że wzrost zapasów nie
zrekompensował jednoczesnego spadku wartości środków pieniężnych i ekwiwalentów oraz należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałych należności. W efekcie łączna wartość aktywów uległa zmniejszeniu. W strukturze skonsolidowanego bilansu widoczna jest
dominacja aktywów obrotowych, z których zdecydowaną większość stanowią zapasy. Jest to typowa sytuacja w przypadku branży
deweloperskiej, w której realizowane projekty budowlane przeznaczone na sprzedaż stanowią główny element majątku. Struktura majątku
obrotowego wskazuje na wykorzystanie części środków pieniężnych z działalności operacyjnej i finansowej na zakup nieruchomości
gruntowych i realizację kolejnych projektów.
Znaczny spadek zobowiązań długoterminowych jest związany w dużej mierze z przedterminowym wykupem obligacji serii I, natomiast
obniżenie zobowiązań krótkoterminowych ze zmniejszeniem zobowiązań z tytułu podatków i innych świadczeń.
Istotna dla płynności Grupy jest utrzymująca się bezpieczna relacja poszczególnych aktywów obrotowych do zobowiązań. Na 31 grudnia 2024
roku łączna wartość wszystkich zobowiązań stanowiła 26,1% wartości aktywów obrotowych. Udział kapitału własnego w sumie bilansowej
wzrósł o 11 punktów procentowych i osiągnął poziom 76%. W ocenie zarządu opisana powyżej struktura skonsolidowanego bilansu jest
18
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
adekwatna do profilu działalności Grupy Kapitałowej i pozwoli wybudować aktualnie realizowane projekty oraz rozpocząć nowe, zapewniając
ciągłość funkcjonowania Grupy Kapitałowej.
Sprawozdanie z zysków i strat [w tys. PLN]
(wariant kalkulacyjny)
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Zmiana
Przychody ze sprzedaży
189 279
451 308
-58,1%
Koszt własny sprzedaży
117 121
281 609
-58,4%
Zysk (strata) brutto na sprzedaży
72 158
169 699
-57,5%
Koszty sprzedaży
13 333
16 470
-19,0%
Koszty ogólnego zarządu
17 545
15 304
14,6%
Zysk (strata) na sprzedaży
41 280
137 925
-70,1%
Pozostałe przychody operacyjne
2 835
34 701
-91,8%
Pozostałe koszty operacyjne
943
1 104
-14,6%
Zysk (strata) na działalności operacyjnej
43 172
171 522
-74,8%
Przychody finansowe
7 852
2 786
181,8%
Koszty finansowe
5 948
12 176
-51,1%
(Strata)/odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych
352
10 269
-96,6%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
45 428
172 401
-73,6%
Podatek dochodowy
9 652
30 040
-67,9%
Zysk (strata) netto
35 776
142 361
-74,9%
Marża zysku netto
18,9%
31,5%
-12,6 p.p.
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego
34 125
138 010
-75,3%
Marża zysku netto przypadająca akcjonariuszom podmiotu
dominującego
18,0%
30,6%
-12,6 p.p.
Osiągnięte w 2024 roku przychody wyniosły 189,3 mln PLN, co jest przede wszystkim konsekwencją rozpoznania w wyniku 252 lokali
(w okresie porównywalnym, tj. w roku zakończonym 31 grudnia 2023 roku, było to 774 lokali). Wynik ten jest ściśle skorelowany
z harmonogramem realizacji poszczególnych inwestycji. Potencjał rozpoznań w 2024 roku wynosił 454 lokale i został zrealizowany w 56%. Na
ten wynik wpływ miały m.in. wysokie stopy procentowe, które podnoszą koszty kredytów hipotecznych, co nadal stanowi hamulec przy ich
zaciąganiu. Marża zysku netto przypadającego akcjonariuszom podmiotu dominującego osiągnęła w 2024 roku poziom 18% i zmalała
o 12,6 p. p. w porównaniu do analogicznego okresu. Na niższy poziom zysku netto istotny wpływ miały również dwa jednorazowe zdarzenia
rozpoznane w 2023 roku opisane poniżej.
W 2023 na wynik skonsolidowany Grupy Kapitałowej miały wpływ dwa istotne jednorazowe zdarzenia:
• w dniu 21 grudnia 2023 roku Lokum 8 zawarła umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej o powierzchni ok. 1,07 ha położonej
w Krakowie przy ulicy Walerego Sławka, szczegółowy opis transakcji zawarto w nocie 44 skonsolidowanego sprawozdania
finansowego za 2023 rok,
• w związku z umorzeniem postępowania podatkowego z tytułu podatku zryczałtowanego za rok 2018 oraz za rok 2019, Emitent
dokonał rozwiązania w całości odpisu aktualizującego w kwocie 12 018 tys. PLN. Szczegółowy opis kontroli celno-skarbowych
zawarto w nocie 36 skonsolidowanego sprawozdania finansowego za 2023 rok.
19
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Wpływ opisanych powyżej zdarzeń zaprezentowano w poniższej tabeli.
Wpływ zdarzeń jednorazowych na wynik skonsolidowany
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
172 401
Podatek dochodowy
30 040
Zysk (strata) netto
142 361
Wynik netto na działalności predeweloperskiej
26 541
Odwrócenie straty z tytułu utraty wartości aktywów finansowych
12 018
Zysk (strata) netto bez zdarzeń jednorazowych
103 802
Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego bez zdarzeń jednorazowych
100 669
Zysk (strata) netto na akcję przypadający akcjonariuszom podmiotu dominującego bez zdarzeń jednorazowych
5,59
2.3. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów
W dniu 22 marca 2024 roku Lokum la Vida zawarła umowę o kredyt nieodnawialny na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego z Alior
Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, na mocy której Lokum la Vida otrzymała do dyspozycji kredyt w wysokości 73 900 tys. PLN
z przeznaczeniem na finansowanie i refinansowanie nakładów związanych z realizacją projektu deweloperskiego "Lokum la Vida"
we Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta - II etap obejmujący budowę trzech budynków mieszkalnych, oznaczonych numerami 3, 4 i 5. Kredyt
udzielony jest na okres 30 miesięcy, do dnia 15 września 2026 roku. Kredyt wypłacany będzie w walucie polskiej i jest oprocentowany
w stosunku rocznym, według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej o marżę banku.
W związku z podpisaniem umowy ustanowione zostały w szczególności następujące zabezpieczenia:
• hipoteka umowna do kwoty 183 607 tys. PLN wpisana na pierwszym miejscu na rzecz banku, ustanowiona na prawie własności
nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta, (niniejsza hipoteka stanowi wspólne zabezpieczenie kredytu oraz
umowy kredytowej z dnia 11 sierpnia 2023 roku),
• sądowy zastaw rejestrowy na rzecz banku na wierzytelnościach z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, prowadzonego
w banku dla inwestycji,
• weksel własny in blanco z wystawienia Lokum la Vida wraz z deklaracją wekslową, poręczony przez Emitenta.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku zobowiązania z tyt. kredytu posiadała jedna spółka z Grupy Kapitałowej - Lokum la Vida w kwocie 6 850 tys.
PLN.
Na dzień 31 grudnia 2023 roku żadna ze spółek z Grupy nie posiadała zobowiązań z tyt. kredytu.
2.4. Informacje o udzielonych pożyczkach, w tym udzielonych podmiotom powiązanym emitenta
Zestawienie podpisanych w okresie sprawozdawczym umów i aneksów wewnątrzgrupowych pożyczek (dla wszystkich umów obowiązującą
stawką bazową jest WIBOR 3M oraz WIBOR 6M i walutą podstawową jest PLN):
Rodzaj
dokumentu
Data
umowy/aneksu
Dot.
umowy z
dnia
Pożyczkodawca
Pożyczkobiorca
Termin
spłaty
Wzrost/spadek
limitu [w tys.
PLN]
Limit
obowiązujący
[w tys. PLN]
Aneks
2024-01-02
2019-05-21
Lokum Deweloper S.A.
Lokum 15
2028-12-31
(69 000)
1 000
Umowa
2024-01-03
2024-01-03
Lokum Deweloper S.A.
Lokum 16
2028-12-31
1 000
1 000
Umowa
2024-02-14
2024-02-14
Lokum Deweloper S.A.
Lokum Góralska
2028-12-31
10 000
10 000
Aneks
2024-06-05
2023-08-16
Lokum Deweloper S.A.
Lokum la Vida
2028-12-31
50 000
80 000
Umowa
2024-06-13
2024-06-13
Lokum Deweloper S.A.
Lokum Góralska
2024-06-14
‒
2 050
Umowa
2024-10-14
2024-10-14
Lokum 8
Lokum Deweloper S.A.
2028-12-31
15 000
15 000
20
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Udzielone pożyczki w ramach Grupy w okresie sprawozdawczym (w tys. PLN):
Pożyczkobiorcy
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Pożyczkodawca - Lokum Deweloper S.A.
Lokum 4
21 041
49 048
Lokum 8
3 034
Lokum 14
1 625
354
Lokum 15
2 210
Lokum 16
60
Lokum la Vida
55 568
6 975
Lokum Góralska
6 295
Lokum Holding 1 (Lokum 9)*
190
Lokum Holding 1 (Lokum 2, Lokum 10)**
160
Lokum Holding 2
10
Lokum Holding 3
13
Razem Pożyczkodawca Lokum Deweloper S.A.
84 589
61 994
Pożyczkodawca - Lokum 8
Lokum Deweloper S.A.
12 150
Razem Pożyczkodawca Lokum 8
12 150
‒
Pożyczkodawca - Lokum Holding 1 (Lokum 13)*
Lokum Deweloper S.A.
3 180
18 300
Razem Pożyczkodawca Lokum 13
3 180
18 300
RAZEM
99 919
80 294
* dane dla Lokum 7, Lokum 9 i Lokum 13 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółek z Lokum Holding 1 w 2024 roku
** dane dla Lokum 2, Lokum 10 i Lokum 12 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółek z Lokum Holding 1 w 2023 roku
Spłaty pożyczek w ramach Grupy w okresie sprawozdawczym (w tys. PLN):
Pożyczkobiorcy
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Pożyczkodawca - Lokum Deweloper S.A.
Lokum 4
28 260
58 000
Lokum 8
10 556
Lokum 14
12 877
17 586
Lokum 15
64 572
Lokum la Vida
7 625
730
Lokum Góralska
2 982
Lokum Holding 1 (Lokum 9, Lokum 13)*
14 813
Lokum Holding 1 (Lokum 2, Lokum 10)**
160
Lokum Holding 2
1
Lokum Holding 3
3
Razem Pożyczkodawca Lokum Deweloper S.A.
51 744
166 421
21
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Pożyczkobiorcy
Rok zakończony
31 grudnia 2024
Rok zakończony
31 grudnia 2023
Pożyczkodawca - Lokum 1
Lokum Deweloper S.A.
10 193
Razem Pożyczkodawca Lokum 1
‒
10 193
Pożyczkodawca - Lokum Holding 1 (Lokum 3,
Lokum 6)***
Lokum Deweloper S.A.
15 633
Razem Pożyczkodawca Lokum 3
‒
15 633
* dane dla Lokum 7, Lokum 9 i Lokum 13 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółek z Lokum Holding 1 w 2024 roku
** dane dla Lokum 2, Lokum 10 i Lokum 12 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółek z Lokum Holding 1 w 2023 roku
*** dane dla Lokum 3, Lokum 5 i Lokum 6 zaprezentowano łącznie ze względu na połączenie spółek z Lokum Holding 1 w 2022 roku
2.5. Opis wykorzystania przez emitenta wpływów z emisji do chwili sporządzenia sprawozdania
z działalności
W okresie sprawozdawczym Spółka nie wykorzystywała środków z emisji akcji.
Informacje dotyczące emisji obligacji
W dniu 6 września 2021 roku zarząd Lokum Deweloper S.A. podjął uchwałę w sprawie ustanowienia programu emisji obligacji. W ślad za
wyżej wymienioną uchwałą, rada nadzorcza Emitenta w dniu 6 września 2021 roku podjęła uchwałę w przedmiocie wyrażenia zgody na
zaciągnięcie przez Emitenta zobowiązań finansowych wynikających z ustanowionego programu. W ramach programu Emitent mógł
wyemitować, w ramach jednej lub kilku serii, obligacje odsetkowe na okaziciela o łącznej wartości nominalnej nie większej niż 100 000 tys.
PLN.
W dniu 15 października 2021 roku zarząd Spółki dokonał przydziału 50 000 sztuk obligacji zwykłych na okaziciela serii I, o wartości nominalnej
1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. PLN, pod warunkiem ich opłacenia najpóźniej w dniu 19 października 2021 roku.
Cena emisyjna obligacji była równa wartości nominalnej. W dniu 19 października 2021 roku doszło do opłacenia przez inwestorów 50 000
sztuk obligacji zwykłych na okaziciela serii I o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda. Emisja obligacji doszła do skutku w pełnej wysokości.
W dniu 15 listopada 2021 roku Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. podjął Uchwałę nr 1134/2021 w sprawie
wprowadzenia do alternatywnego systemu obrotu na Catalyst obligacji na okaziciela serii I Spółki. W dniu 15 listopada 2021 roku Zarząd
Giełdy podjął uchwałę nr 1146/2021 w sprawie wyznaczenia na dzień 17 listopada 2021 roku pierwszego dnia notowań w alternatywnym
systemie obrotu na Catalyst 50 000 sztuk obligacji na okaziciela serii I Spółki o łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. PLN i jednostkowej
wartości nominalnej 1 tys. PLN, oznaczonych przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. kodem PLO212700044.
W dniu 11 stycznia 2024 roku Emitent podjął decyzję o zamiarze przeprowadzenia w dniu 2 lutego 2024 roku przedterminowego
całościowego wykupu na żądanie Emitenta obligacji serii I o łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. PLN. Spółka była uprawniona do
przeprowadzenia przedterminowego wykupu obligacji na żądanie własne zgodnie z pkt 13 Warunków Emisji Obligacji serii I. Obligacje
podlegały spłacie w wyniku realizacji ww. opcji w kwocie stanowiącej sumę wartości nominalnej jednej obligacji (1 tys. PLN) oraz dodatkowej
premii w wysokości 0,50% wartości nominalnej jednej obligacji (5,00 PLN). Dodatkowo obligatariuszom wypłacony został należny do dnia 22
lutego 2024 roku kupon za 5 okres odsetkowy w wysokości 28,40 PLN na jedną obligację. Dniem Ustalenia Praw dla przedterminowego
wykupu obligacji był dzień 25 stycznia 2024 roku. Przedterminowy wykup obligacji zrealizowany został za pośrednictwem KDPW, zgodnie
z regulacjami obowiązującymi w ramach KDPW.
Środki z emisji obligacji serii I zostały częściowo przeznaczone na finansowanie prowadzonych projektów deweloperskich realizowanych przez
spółki z Grupy Emitenta.
Seria
I
Liczba Obligacji
50 000
Wartość nominalna jednej Obligacji
1 000,00 (słownie: jeden tysiąc) PLN
Łączna wartość nominalna Obligacji
50 000 000,00 (słownie: pięćdziesiąt milionów) PLN
22
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Seria
I
Dzień Emisji
19 października 2021 roku
Dzień Wykupu
19 kwietnia 2025 roku*
Zabezpieczenie Obligacji
Obligacje są niezabezpieczone
Cele Emisji
Finansowanie prowadzonych oraz planowanych projektów deweloperskich realizowanych przez spółki z Grupy
Emitenta, w tym także finansowanie zakupu nieruchomości pod nowe projekty deweloperskie przez spółki z
Grupy Emitenta
Dni płatności odsetek
19 kwietnia 2022 roku, 19 października 2022 roku, 19 kwietnia 2023 roku, 19 października 2023 roku, 19
kwietnia 2024 roku, 19 października 2024 roku, 19 kwietnia 2025 roku
Oprocentowanie
zmienne WIBOR 6M + marża 4,20 % (marża jest zmienna w zależności od wartości wskaźnika dźwigni
finansowej i może wynosić od 4,20 – 4,70% w skali roku)
Rynki Catalyst
ASO GPW
* obligacje serii I zostały w całości wykupione w dniu 2 lutego 2024 roku
W dniu 6 listopada 2023 roku Emitent podjął uchwałę w zakresie ustanowienia programu emisji obligacji, w ramach którego Spółka nabyła
możliwość realizacji emisji obligacji (w ramach jednej lub kilku serii) do maksymalnej łącznej wartości nominalnej wyemitowanych obligacji
w wysokości do 70 000 tys. PLN. W wyniku realizacji programu, w dniu 28 listopada 2023 roku Emitent podjął decyzję w sprawie emisji
obligacji serii J, o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej do 53 000 tys. PLN. Pozytywna rekomendacja dla
przewidzianych przez zarząd czynności została ujęta w uchwale rady nadzorczej z dnia 13 listopada 2023 roku. W dniu 18 grudnia 2023 roku
obligacje zostały zarejestrowane w systemie depozytowym prowadzonym przez KDPW pod kodem ISIN PLLKMDW00098. Tym samym, w
dniu 18 grudnia 2023 roku obligacje zostały wprowadzone do obrotu w ASO, a od dnia 28 grudnia 2023 roku rozpoczęło się ich notowanie w
alternatywnym systemie obrotu na Catalyst.
W dniu 17 grudnia 2024 roku Emitent roku podjął uchwałę w sprawie zakończenia dotychczasowego programu emisji obligacji, na podstawie
którego Spółka wyemitowała obligacje serii J o łącznej wartości nominalnej 53 000 tys. PLN.
Dla obligacji serii J, zgodnie z pkt. 2.6 Warunków Emisji Obligacji, Emitent nie określił celu emisji.
Seria
J
Liczba Obligacji
53 000
Wartość nominalna jednej Obligacji
1 000,00 (słownie: jeden tysiąc) PLN
Łączna wartość nominalna Obligacji
53 000 000,00 (słownie: pięćdziesiąt trzy miliony) PLN
Dzień Emisji
18 grudnia 2023 roku
Dzień Wykupu
18 czerwca 2027 roku
Zabezpieczenie Obligacji
Obligacje są niezabezpieczone
Cele Emisji
Emitent nie określił celu emisji
Dni płatności odsetek
18 czerwca 2024 roku, 18 grudnia 2024 roku, 18 czerwca 2025 roku, 18 grudnia 2025 roku, 18 czerwca 2026
roku, 18 grudnia 2026 roku, 18 czerwca 2027 roku
Oprocentowanie
zmienne WIBOR 6M + marża 3,85 % (marża jest zmienna w zależności od wartości wskaźnika dźwigni
finansowej i może wynosić od 3,85 – 4,35% w skali roku)
Rynki Catalyst
ASO GPW
23
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Wydarzenia po dniu bilansowym
W wyniku ustanowionego nowego programu, w dniu 30 stycznia 2025 roku Emitent podjął uchwałę w sprawie emisji obligacji serii K,
o wartości nominalnej 1 tys. PLN każda i łącznej wartości nominalnej do 100 000 tys. PLN.
W dniu 5 lutego 2025 roku Emitent dokonał warunkowego przydziału 100 tys. obligacji o łącznej wartości nominalnej 100 000 tys. PLN.
Ostateczny przydział i wydanie obligacji nastąpiło w Krajowym Depozycie Papierów Wartościowych S.A. w dniu emisji tj. 21 lutego 2025 roku,
na skutek realizacji instrukcji rozliczeniowych i opłacenia przez inwestorów obligacji przydzielonych im warunkowo zgodnie z decyzją
Emitenta. W dniu 17 lutego 2025 roku obligacje zostały zarejestrowane w systemie depozytowym prowadzonym przez KDPW pod kodem
ISIN PLLKMDW00106. Tym samym, w dniu 17 lutego 2025 roku obligacje zostały wprowadzone do obrotu w ASO, a od dnia 28 lutego 2025
roku rozpoczęło się ich notowanie w alternatywnym systemie obrotu na Catalyst.
Seria
K
Liczba Obligacji
100 000
Wartość nominalna jednej Obligacji
1 000,00 (słownie: jeden tysiąc) PLN
Łączna wartość nominalna Obligacji
100 000 000,00 (słownie: sto milionów) PLN
Dzień Emisji
21 lutego 2025 roku
Dzień Wykupu
21 sierpnia 2028 roku
Zabezpieczenie Obligacji
Obligacje są niezabezpieczone
Cele Emisji
Emitent nie określił celu emisji
Dni płatności odsetek
21 sierpnia 2025 roku, 21 lutego 2026 roku, 21 sierpnia 2026 roku, 21 lutego 2027 roku, 21 sierpnia 2027 roku,
21 lutego 2028 roku, 21 sierpnia 2028 roku
Oprocentowanie
zmienne WIBOR 6M + marża 3,70 % (marża jest zmienna w zależności od wartości wskaźnika dźwigni
finansowej i może wynosić od 3,70 – 4,20 % w skali roku)
Rynki Catalyst
ASO GPW
2.6. Informacje o udzielonych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom powiązanym
emitenta
W dniu 18 stycznia 2024 roku spółka Lokum Deweloper nieodwołalnie i bezwarunkowo poręczyła za zobowiązania spółki Lokum Góralska
dotyczące zapłaty ceny sprzedaży i wynikające z zawartej w dniu 20 grudnia 2023 roku między Lokum Góralska a Lokum Deweloper FIZ
umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych. Poręczenie ustalone zostało na okres od dnia zawarcia umowy do czasy pełnego wykonania
przez Lokum Góralska zobowiązań określonych w porozumieniu, jednak nie później niż do dnia 30 czerwca 2026 roku.
W dniu 22 marca 2024 roku Lokum la Vida zawarła umowę o kredyt nieodnawialny na finansowanie przedsięwzięcia deweloperskiego z Alior
Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, na mocy której Lokum la Vida otrzymała do dyspozycji kredyt w wysokości 73 900 tys. PLN
z przeznaczeniem na finansowanie i refinansowanie nakładów związanych z realizacją projektu deweloperskiego "Lokum la Vida" we
Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta - II etap obejmujący budowę trzech budynków mieszkalnych, oznaczonych numerami 3, 4 i 5. Kredyt
udzielony jest na okres 30 miesięcy, do dnia 15 września 2026 roku. Kredyt wypłacany będzie w walucie polskiej i jest oprocentowany
w stosunku rocznym, według zmiennej stopy procentowej równej wysokości stawki referencyjnej (WIBOR 3M) powiększonej o marżę banku.
W związku z podpisaniem umowy ustanowione zostały w szczególności następujące zabezpieczenia:
• hipoteka umowna do kwoty 183 607 tys. PLN wpisana na pierwszym miejscu na rzecz banku, ustanowiona na prawie własności
nieruchomości położonej we Wrocławiu przy ul. Lothara Herbsta, (niniejsza hipoteka stanowi wspólne zabezpieczenie kredytu oraz
umowy kredytowej z dnia 11 sierpnia 2023 roku);
• sądowy zastaw rejestrowy na rzecz banku na wierzytelnościach z Mieszkaniowego Rachunku Powierniczego, prowadzonego
w banku dla inwestycji,
• weksel własny in blanco z wystawienia Lokum la Vida wraz z deklaracją wekslową, poręczony przez Emitenta.
W dniu 30 listopada 2023 roku spółka Lokum Deweloper S.A. poręczyła za zobowiązania spółki Lokum 4 na rzecz Keller – Polska sp. z o.o.
z tytułu zapłaty wynagrodzenia za kontrakt na zaprojektowanie i wykonanie tymczasowego zabezpieczenia głębokiego wykopu oraz pełnienia
24
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
nadzoru autorskiego w ww. zakresie, w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej Lokum Porto – budynki E, F, G, H we Wrocławiu przy
ul. Gnieźnieńskiej/Długiej. Poręczyciel poręczył do kwoty 2 711 tys. PLN. Poręczenie wygasło dnia 30 czerwca 2024 roku.
W dniu 29 sierpnia 2024 roku spółka Lokum Deweloper S.A. poręczyła za zobowiązania spółki Lokum 4 na rzecz Keller – Polska sp. z o.o.
z tytułu zapłaty wynagrodzenia za kontrakt na zaprojektowanie i wykonanie tymczasowego zabezpieczenia głębokiego wykopu oraz pełnienia
nadzoru autorskiego w ww. zakresie, w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej Lokum Porto – budynki R, S we Wrocławiu przy
ul. Gnieźnieńskiej. Poręczyciel poręczył do kwoty 972 tys. PLN netto plus podatek VAT. Poręczenie zostało udzielone na okres od dnia zawarcia
umowy do dnia 30 czerwca 2025 roku.
W dniu 27 grudnia 2017 roku spółka Lokum Deweloper S.A. nieodwołalnie i bezwarunkowo poręczyła zgodnie z art. 876 Kodeksu cywilnego
za należyte i terminowe wykonanie przez spółkę Lokum Holding 1 zobowiązań z tytułu emisji obligacji tejże spółki wyemitowanych na
podstawie uchwały zarządu z dnia 27 grudnia 2017 roku. Poręczyciel poręczył do kwoty 630 180 tys. PLN. Poręczenie, udzielone na okres od
dnia zawarcia ww. umowy, wygasło 29 grudnia 2024 roku.
Wynik wyceny gwarancji według MSSF 9 na 31 grudnia 2024 roku jest nieistotny.
Wydarzenia po dniu bilansowym
W dniu 25 lutego 2025 roku spółka Lokum Deweloper S.A. poręczyła do kwoty 50 000 tys. PLN za zobowiązania dłużnika Lokum Deweloper
FIZ z tytułu obowiązku zapłaty wierzycielowi wynagrodzenia z zawartej umowy sprzedaży gruntu położonego we Wrocławiu przy
al. Poprzecznej. Poręczenie udzielone wierzycielowi za zobowiązania dłużnika będzie obowiązywało przez okres maksymalny 8 lat od dnia
zawarcia umowy sprzedaży.
2.7. Informacje o otrzymanych poręczeniach i gwarancjach, w tym udzielonym podmiotom
powiązanym Emitenta
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku spółki Grupy Lokum Deweloper w związku z prowadzonymi przedsięwzięciami
deweloperskimi otrzymały gwarancje od wykonawców.
Gwarancje z tytułu należytego wykonania umowy, należytego wykonania kontraktowych zobowiązań gwarancyjnych, usunięcia wad i usterek
otrzymane przez spółki wchodzące w skład Grupy w 2024 roku, przedstawione są w poniższej tabeli:
Firma
Rodzaj gwarancji
Kwota gwarantowana tys. PLN
KELLER-POLSKA sp. z o. o.
gwarancja bankowa
1 459
LIBBUD sp. z o. o .
gwarancja ubezpieczeniowa
33
REMAX CONSTRUCT 1 sp. z o. o.
gwarancja ubezpieczeniowa
563
Matkowscy sp. z o.o. sp.k
gwarancja ubezpieczeniowa
17
MG WÓJCIK sp. z o.o. sp. k
gwarancja ubezpieczeniowa
750
"DAKO " USŁUGI DEKARSKO BALACHARSKIE PAWEŁ KITA
gwarancja ubezpieczeniowa
181
DK-PROF. sp. z o.o.
gwarancja bankowa
156
IEM sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
75
KRAKSPRZĘT MYSLIŃSCY ,WIERZBICKI sp. k
gwarancja ubezpieczeniowa
227
ELGER Sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
39
"MAR-BUD" Mariusz Gondek
gwarancja bankowa
93
MARSEN Global sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
368
I ARTYS PROJEKT sp. z o.o.
gwarancja ubezpieczeniowa
317
PHUP DAKO Usługi Blacharskie Paweł Kita
gwarancja ubezpieczeniowa
15
25
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2.8. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Emitenta
Zarządzanie zasobami finansowymi Lokum Deweloper S.A. w 2024 roku, w związku z prowadzonymi przez Grupę przedsięwzięciami
deweloperskimi, zasadniczo koncentrowało się na pozyskiwaniu i odpowiednim doborze źródeł finansowania, jak również na utrzymywaniu
wskaźników płynności na bezpiecznym poziomie. Zarząd na bieżąco monitoruje strukturę finansowania i wysokość środków pieniężnych
w poszczególnych spółkach Grupy i w razie potrzeb dokonuje odpowiednich zmian w celu zachowania wskaźników i wyników finansowych
na właściwym poziomie, przy jednoczesnym zapewnieniu płynności i możliwości lokowania nadwyżek finansowych w satysfakcjonujące
Grupę produkty inwestycyjne lub depozytowe.
Zestawienie wskaźników finansowych:
Wskaźnik
Formuła obliczeniowa
Wartość
Dynamika
31.12.2024
31.12.2023
Wskaźniki rentowności
wskaźnik rentowności netto
Zysk netto/Przychody ze sprzedaży
100,6%
578,3%
-82,6%
wskaźnik rentowności majątku (ROA)
Zysk netto w okresie 12M/Wartość aktywów
3,6%
18,8%
-80,7%
wskaźnik rentowności kapitału własnego (ROE)
Zysk netto w okresie 12M/Kapitał własny
4,5%
24,1%
-81,3%
Wskaźniki płynności
wskaźnik bieżącej płynności
Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
0,50
4,18
-87,9%
wskaźnik płynności szybkiej
[Aktywa obrotowe - Zapasy]/Zobowiązania
krótkoterminowe
0,50
4,18
-87,9%
wskaźnik płynności gotówkowej
Środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
0,05
3,49
-98,7%
Wskaźniki sprawności działania
wskaźnik cyklu należności w dniach
[Należności z tytułu dostaw i usług*liczba dni w
okresie]/Przychody ze sprzedaży
105
110
-5,2%
wskaźnik cyklu zobowiązań krótkoterminowych
w dniach
[Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania krótkoterminowe*liczba dni w
okresie]/Koszt własny sprzedaży
178
55
224,3%
Wskaźniki zadłużenia
wskaźnik ogólnego poziomu zadłużenia
Ogółem zadłużenie/Wartość pasywów
19,9%
22,1%
-9,9%
wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Ogółem zadłużenie/Kapitał własny
24,9%
28,4%
-12,4%
trwałość struktury finansowania
[Kapitał własny + Zobowiązania
długoterminowe]/Wartość pasywów
97,6%
98,3%
-0,8%
Wskaźniki rentowności przyjęły niższe wartości głównie z uwagi na niższy poziom zysku netto w porównaniu do analogicznego okresu tj.
zakończonego 31 grudnia 2023 roku, w którym w wyniku ujęto wzrost wartości udziału w zyskach jednostek wycenianych metodą praw
własności oraz jednorazowe zdarzenia tj. rozwiązanie odpisu na należności podatkowe w związku z umorzeniem postępowania podatkowego
za lata 2018 i 2019. Wskaźniki płynności przyjęły niższe wartości ze względu na wzrost zobowiązań krótkoterminowych przy jednoczesnym
spadku salda środków pieniężnych. Mimo, że struktura bilansu wskazuje, że posiadane aktywa obrotowe (10,6 mln PLN) są niższe od wartości
zobowiązań krótkoterminowych (21 mln PLN) zarząd Emitenta uważa, że nie ma ryzyka utraty płynności. Należy zwrócić uwagę na spadek
stanu całkowitych zobowiązań spowodowany przeprowadzonym wykupem obligacji. Analiza stanu rozrachunków wykazuje brak zaległości
w regulowaniu zobowiązań handlowych i publicznoprawnych.
Poziomy wskaźników zadłużenia nie stanowią zagrożenia dla równowagi finansowej Spółki, co potwierdza bezpieczna wartość wskaźnika
trwałości struktury finansowania, który na koniec 2024 roku wyniósł 97,6%.
26
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
2.9. Ocena dotycząca zarządzania zasobami finansowymi Grupy
Zarządzanie zasobami finansowymi Lokum Deweloper S.A. w 2024 roku, w związku z prowadzonymi przez Grupę przedsięwzięciami
deweloperskimi, zasadniczo koncentrowało się na pozyskiwaniu i odpowiednim doborze źródeł finansowania, jak również na utrzymywaniu
wskaźników płynności na bezpiecznym poziomie. Zarząd na bieżąco monitoruje strukturę finansowania i wysokość środków pieniężnych
w poszczególnych spółkach Grupy i w razie potrzeb dokonuje odpowiednich zmian w celu zachowania wskaźników i wyników finansowych
na właściwym poziomie, przy jednoczesnym zapewnieniu płynności i możliwości lokowania nadwyżek finansowych w satysfakcjonujące
Grupę produkty inwestycyjne lub depozytowe.
Zestawienie wskaźników finansowych:
Wskaźnik
Formuła obliczeniowa
Wartość
Dynamika
31.12.2024
31.12.2023
Wskaźniki rentowności
wskaźnik rentowności zysku netto
przypadającego akcjonariuszom podmiotu
dominującego
Zysk netto przypadającego akcjonariuszom podmiotu
dominującego/Przychody ze sprzedaży
18,0%
30,6%
-41,0%
wskaźnik rentowności majątku (ROA)
Zysk netto w okresie 12M/Wartość aktywów
5,1%
17,0%
-69,9%
wskaźnik rentowności kapitału własnego (ROE)
Zysk netto w okresie 12M/Kapitał własny
6,7%
26,3%
-74,4%
Wskaźniki płynności
wskaźnik bieżącej płynności
Aktywa obrotowe/Zobowiązania krótkoterminowe
9,48
5,73
65,4%
wskaźnik płynności szybkiej
[Aktywa obrotowe-Zapasy]/Zobowiązania
krótkoterminowe
1,61
2,37
-32,0%
wskaźnik płynności gotówkowej
Środki pieniężne/Zobowiązania krótkoterminowe
1,17
1,72
-32,0%
Wskaźniki sprawności działania
wskaźnik cyklu zapasów w dniach
[Stan zapasów*liczba dni w okresie]/Przychody ze
sprzedaży
1 038
373
178,6%
wskaźnik cyklu należności w dniach
[Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
należności+Środki pieniężne zgromadzone na
rachunkach powierniczych]*liczba dni w
okresie/Przychody ze sprzedaży
59
73
-18,9%
wskaźnik cyklu zobowiązań krótkoterminowych
w dniach
[Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania krótkoterminowe+Zobowiązania z
tytułu umów z klientami]*liczba dni w okresie/Koszt
własny sprzedaży
117
143
-18,4%
Wskaźniki zadłużenia
wskaźnik ogólnego poziomu zadłużenia
Ogółem zadłużenie/Wartość pasywów
24,2%
35,5%
-31,8%
wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Ogółem zadłużenie/Kapitał własny
31,9%
55,0%
-42,0%
trwałość struktury finansowania
[Kapitał własny + Zobowiązania
długoterminowe]/Wartość pasywów
90,2%
83,7%
7,9%
wskaźnik dźwigni finansowej wyemitowanych
obligacji
Zadłużenie Finansowe Netto*/Kapitał własny
(0,06)
(0,26)
-77,7%
*zadłużenie finansowe netto – oznacza wartość zadłużenia finansowego pomniejszoną o środki pieniężne, w tym środki pieniężne zgromadzone na otwartych
oraz zamkniętych mieszkaniowych rachunkach powierniczych w rozumieniu ustawy o ochronie praw nabywcy
Wartości wskaźników ROA i ROE wyniosły odpowiednio 5,1% oraz 6,7%. Wskaźniki te uległy pogorszeniu w stosunku do poprzedniego roku
z uwagi na spadek wyniku netto o 74,9%.
Wskaźnik płynności bieżącej, na tle wskaźników płynności szybkiej i gotówkowej odnotował wzrost, co było spowodowane znacznym
obniżeniem poziomu zobowiązań krótkoterminowych przy niewielkim spadku aktywów obrotowych. Wskaźniki płynności szybkiej
i gotówkowej przyjęły niższe wartości z uwagi na wzrost zapasów oraz niższy poziom środków pieniężnych.
27
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Grupa zanotowała wzrost stanu zapasów przy jednoczesnym wypracowaniu niższego poziomu przychodów ze sprzedaży w porównaniu
z analogicznym okresem 2023 roku, co wpłynęło na zwiększenie wartości wskaźnika cyklu zapasów. Wskaźniki cyklu należności i cyklu
zobowiązań przyjęły niższe wartości.
W obszarze zewnętrznych źródeł finansowania odnotowano spadek ogólnego poziomu zadłużenia – wskaźnik ogólnego poziomu zadłużenia
wyniósł 24,2% w stosunku do 35,5% wykazanego na koniec 2023 roku. Wskaźnik trwałości struktury finansowania uległ poprawie ze względu
na przeprowadzony wykup obligacji.
Zdaniem zarządu aktualna kondycja finansowa Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper pozwala na dalsze realizowanie przyjętej strategii
rozwoju.
2.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Grupa posiada pełną zdolność do finansowania realizowanych obecnie projektów inwestycyjnych z wykorzystaniem środków pochodzących
z kapitałów własnych, kredytów bankowych oraz emisji dłużnych papierów wartościowych. Jednocześnie kładziony jest nacisk na zapewnienie
odpowiedniej struktury posiadanych zobowiązań, z uwzględnieniem terminów zapadalności, aby dostosować ją do etapów poszczególnych
przedsięwzięć deweloperskich.
Działalność deweloperska jest w Grupie prowadzona przez poszczególne spółki celowe, które dla potrzeb realizacji przedsięwzięć zaciągają
kredyty bankowe na swój rachunek. Na dzień 31 grudnia 2024 roku spółki Grupy dysponowały niewykorzystanymi środkami kredytowymi
w wysokości 214 132 tys. PLN. Na dzień zatwierdzenia do publikacji Grupa Kapitałowa ma zapewnione finansowanie w bankach dla wszystkich
aktualnie realizowanych projektów deweloperskich. Rola jednostki dominującej sprowadza się w tym przypadku do wsparcia organizacyjnego
i ewentualnego poręczenia zaciągniętego przez spółkę operacyjną zobowiązania oraz zapewnienia jej środków wystarczających na pokrycie
wymaganego przez instytucje kredytujące wkładu własnego.
Zarząd Lokum Deweloper S.A. dostrzega ryzyko wzrostu kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy w związku z odblokowaniem
środków z Krajowego Planu Odbudowy zapowiedzianym przez Komisję Europejską, co może negatywnie wpłynąć na działalność Grupy
Kapitałowej. Dodatkowo po rozpoczęciu agresji zbrojnej Rosji przeciw Ukrainie wyraźnie wzrosła niepewność dotycząca dalszego
kształtowania się sytuacji makroekonomicznej na świecie, w tym w Europie. Szczegółowy opis sytuacji związanej z potencjalnym wpływem
wojny w Ukrainie na działalność Emitenta i Grupy Kapitałowej opisano w nocie 3.1 niniejszego sprawozdania zarządu z działalności Grupy
Kapitałowej.
2.11. Ocena czynników i nietypowych zdarzeń mających wpływ na wynik z działalności za rok obrotowy
W okresie zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku, poza opisanymi w innych częściach dokumentu, nie miały miejsca nietypowe zdarzenia
mające wpływ na wynik z działalności Grupy.
28
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
3. Czynniki ryzyka i perspektywy rozwoju
3.1. Istotne czynniki ryzyka i zagrożenia
Grupa Lokum Deweloper w toku prowadzonej działalności gospodarczej prowadzi bieżący monitoring i ocenę ryzyka oraz podejmuje działania
mające na celu minimalizację jego wpływu na sytuację finansową.
3.1.1. Ryzyko finansowe
Podstawowe rodzaje ryzyka finansowego Grupy obejmują ryzyko stopy procentowej, ryzyko związane z płynnością, ryzyko walutowe, ryzyko
kredytowe i ryzyko zmiany cen. Zarząd weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka.
Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Grupa i Spółka, należą obligacje, kredyty, leasing oraz środki pieniężne, lokaty
krótkoterminowe i jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. Grupa posiada ponadto środki pieniężne zgromadzone na
rachunkach powierniczych i zobowiązania z tytułu umów z klientami oraz należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, powstałe
w wyniku prowadzonej działalności.
Zarządzanie ryzykiem finansowym Grupy koordynowane jest przez Spółkę dominującą. W procesie zarządzania ryzykiem najważniejsze są
następujące cele:
- zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
- stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,
- osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych źródeł finansowania działań
inwestycyjnych.
Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają
charakter zabezpieczający przed określonym ryzykiem.
Ryzyko stopy procentowej
Grupa jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:
- kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
- leasing finansowy.
Wysokość oprocentowania określa się przede wszystkim z uwzględnieniem stawki WIBOR 3M lub WIBOR 6M powiększonej o marżę.
Dla udzielanych w ramach Grupy pożyczek przyjęto wysokość oprocentowania na poziomie ustalonym w oparciu o warunki emisji obligacji.
Od października 2023 roku stopa referencyjna pozostaje na niezmienionym wysokim poziomie i na dzień zatwierdzenia do publikacji
sprawozdania wynosi 5,75%. Dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej w zakresie kształtowania stóp procentowych są niepewne.
Grupa zarządza ryzykiem stopy procentowej poprzez wprowadzenie wewnętrznej polityki zabezpieczeń, określającej m.in.:
- monitoring rentowności realizowanych projektów oraz przyjętego budżetu,
- pomiar i monitoring pozycji bilansowych narażonych na ryzyko,
- zasady raportowania zarządowi zawartych transakcji,
- zasady wyceny zawartych transakcji.
Ryzyko związane z płynnością
Grupa Kapitałowa jest narażona na ryzyko utraty płynności, tj. utraty lub ograniczenia zdolności do regulowania zobowiązań oraz
planowanych i nieplanowanych wydatków związanych z prowadzoną działalnością. Zarządzanie ryzykiem płynności odbywa się poprzez
comiesięczne kontrolowanie i raportowanie mierników płynności finansowej, monitorowanie terminów płatności oraz zapotrzebowania na
środki pieniężne w zakresie obsługi krótkoterminowych płatności (transakcje bieżące monitorowane w okresach tygodniowych) oraz
długoterminowego zapotrzebowania na gotówkę na podstawie prognoz przepływów pieniężnych aktualizowanych w okresach miesięcznych.
Zapotrzebowanie na gotówkę porównywane jest z dostępnymi źródłami pozyskania środków, zwłaszcza poprzez ocenę zdolności uzyskania
finansowania w postaci kredytów oraz konfrontowane z inwestycjami wolnych środków. Główne kontrole, następujące cyklicznie co miesiąc,
polegają na przedstawieniu zarządowi podstawowych raportów związanych z działalnością operacyjną, inwestycyjną i finansową Grupy wraz
z komentarzem do nich. Celem raportowania jest zaznajomienie zarządu z ogólną sytuacją finansową Grupy. Pracownicy działu finansowego
29
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
analizują sytuację i kondycję finansową spółek Grupy, porównują osiągnięte wyniki z wartościami planowanymi oraz badają wielkość
odchyleń, a następnie ustalają możliwe do wykorzystania środki zaradcze.
Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności, Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków
pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania.
Zdaniem zarządu Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań. Minimalizacja
ryzyka płynności w dłuższej perspektywie czasu realizowana jest poprzez dostępność kredytów bankowych. Na dzień 31 grudnia 2024 roku
spółki Grupy dysponowały niewykorzystanymi środkami kredytowymi w wysokości 214 132 tys. PLN.
Biorąc pod uwagę strukturę bilansu Grupy, na dzień bilansowy nie występuje istotne ryzyko płynności. Posiadane przez Grupę aktywa
obrotowe (649 134 tys. PLN) znacząco przekraczają wartość zobowiązań krótkoterminowych (68 491 tys. PLN).
Ryzyko walutowe
Większość transakcji w Grupie przeprowadzanych jest w PLN. Z uwagi na fakt, że Grupa nie dokonywała innych istotnych transakcji zakupu
i sprzedaży towarów i usług w walutach obcych, ekspozycja na ryzyko walutowe była znikoma. Znaczne osłabienie kursu PLN może mieć
pośredni wpływ na koszty realizacji inwestycji, szczególnie w przypadku dostaw materiałów budowlanych oraz innych niezbędnych
elementów składowych realizowanych inwestycji, których wytworzenie nie odbywa się w całości w Polsce, a dostawcy rozliczają swoje zakupy
w walutach obcych.
Ryzyko kredytowe
Głównymi aktywami finansowymi Grupy są środki na rachunkach bankowych i mieszkaniowych rachunkach powierniczych, jednostki
uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności, które reprezentują największą ekspozycję
na ryzyko kredytowe. Spółki z Grupy rozliczają się ze swoimi klientami w głównej mierze na podstawie przedpłat. Akt notarialny przenoszący
własność lokalu podpisywany jest najczęściej w momencie, kiedy należność za dany lokal została uiszczona. Wobec powyższego ekspozycja
na ryzyko kredytowe należności z tytułu dostaw i usług jest znikoma.
Ryzyko kredytowe powstaje w przypadku środków pieniężnych oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu
do klientów Grupy w postaci nierozliczonych należności (ryzyko niewypłacalności). Grupa posiada procedury pozwalające ocenić
wiarygodność kredytową klientów. Grupa nie identyfikuje znaczącej koncentracji ryzyka. W przypadku instytucji finansowych i banków Grupa
korzysta z usług renomowanych jednostek.
Ryzyko zmiany cen
Grupa Lokum Deweloper monitoruje ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią instrumentów finansowych. W 2024
roku Grupa nie stosowała rachunkowości zabezpieczeń. W okresie sprawozdawczym nie zawarto i nie były aktywne transakcje pochodne.
3.1.2. Czynniki ryzyka związane z działalnością operacyjną Grupy
Poniżej zostały opisane czynniki ryzyka specyficzne dla Grupy oraz branży deweloperskiej. Są to czynniki ryzyka, które Grupa zidentyfikowała,
jako ryzyka mogące mieć negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację lub perspektywy Grupy. Przedstawione czynniki ryzyka nie muszą
być jedynymi, jakie mogą zagrażać Grupie.
Działalność w warunkach silnej konkurencji ze strony innych podmiotów
Rynek deweloperski w Polsce jest obszarem wysoce konkurencyjnym. Działalność licznych podmiotów może powodować zwiększenie popytu
na materiały i usługi budowlano-montażowe, a także doprowadzić do deficytu gruntów lub wzrostu cen gruntów dla nowych inwestycji, co
może wpłynąć na rentowność realizowanych projektów deweloperskich.
Wahania koniunktury branży
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje się wahaniami koniunktury, w związku z którymi liczba oddawanych nowych
mieszkań zmienia się z roku na rok w zależności m.in. od: ogólnych czynników makroekonomicznych w Polsce, zmian demograficznych
w danych obszarach miejskich, dostępności finansowania dla deweloperów i klientów oraz cen mieszkań już istniejących. Zwiększony popyt
na nieruchomości mieszkaniowe powoduje zwykle wzrost marży realizowanej przez deweloperów oraz zwiększenie liczby prowadzonych,
nowych projektów deweloperskich. Grupa wybiera takie lokalizacje dla swoich inwestycji i tak kształtuje ofertę mieszkaniową, by była ona
odporna na wahania koniunktury.
30
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Dostępność nowych terenów inwestycyjnych
Pomimo obserwowanej tendencji wzrostu cen gruntów, Grupa dokonuje zakupu nowych gruntów jedynie w atrakcyjnych lokalizacjach po
konkurencyjnych cenach umożliwiających realizowanie zadowalających marż. Jest to możliwe dzięki wieloletniej obecności na rynku,
zdobytemu doświadczeniu oraz wypracowanej pozycji. Grupa we własnym zakresie aktywnie analizuje rynek nieruchomości gruntowych,
a także współpracuje z firmami zajmującymi się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Wieloletnia współpraca z tymi podmiotami
pozwala na wczesne pozyskiwanie informacji o nieruchomościach przewidzianych do sprzedaży, co wraz ze zdolnością szybkiego
przeprowadzenia analizy nieruchomości i podejmowania decyzji zakupowych umożliwia zakup gruntu przed konkurencją. Grupa prowadzi
własne analizy rynkowe oraz dodatkowo wspiera się specjalistycznymi zewnętrznymi opracowaniami.
Koszty realizacji projektów deweloperskich
Grupa narażona jest na ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów deweloperskich w zakresie cen usług świadczonych przez
podwykonawców oraz cen materiałów budowlanych. Model biznesowy Grupy zakłada pełnienie we wszystkich realizowanych projektach
zarówno funkcji inwestora, jak i generalnego wykonawcy. Skokowy wzrost cen materiałów budowlanych może pojawić się w przypadku
znaczącego wzrostu popytu na materiały budowlane lub usługi podwykonawców znacznie przewyższającego ich możliwą podaż. Długotrwały
proces inwestycyjny związany z prowadzonymi projektami powoduje, iż Grupa może nie być w stanie przewidzieć zmiany cen materiałów
oraz usług świadczonych przez podwykonawców ustalając cenę mieszkania w ofercie sprzedażowej.
Grupa ogranicza ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów deweloperskich poprzez długotrwałą współpracę z podwykonawcami oraz
dobrze zdywersyfikowaną bazę dostawców. Ze względu na swoją pozycję rynkową Grupa jest w stanie negocjować ceny z dostawcami, co
umożliwia osiąganie zadowalających marż.
Eksperci oraz analitycy z branży budowlanej spodziewają się wzrostu cen materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny w związku
z Krajowym Planem Odbudowy oraz Funduszem Spójności. Na dzień zatwierdzenia do publikacji skonsolidowanego sprawozdania
finansowego zarząd nie jest w stanie oszacować wpływu odblokowania środków z KPO na dalsze funkcjonowanie Grupy Kapitałowej oraz na
wyniki osiągane w przyszłości.
Terminowość realizacji projektów deweloperskich
Działalność deweloperska cechuje się koniecznością prowadzenia długoterminowych projektów (liczonych w latach). Średni okres inwestycji
(liczony od nabycia gruntu do przekazania mieszkań nabywcom) rozpoznanych w wynikach 2024 roku wyniósł 9,71 lat. Rozpoznanie sprzedaży
w rachunku wyników ma miejsce w ostatnim etapie projektu deweloperskiego, tj. w momencie zawarcia notarialnej umowy sprzedaży lokalu
(umowy przenoszącej własność) lub przekazania lokalu nabywcy po wpłacie min. 80% ceny i spełnieniu dodatkowych warunków,
umożliwiających przeniesienie na nabywcę praw i ryzyk związanych z użytkowaniem lokalu. Z uwagi na czas trwania projektu, a także poziom
jego skomplikowania inwestor musi liczyć się z możliwością wystąpienia opóźnień w realizacji projektów – np. na skutek wydłużenia się
terminów administracyjno-prawnych uzyskiwania odpowiednich decyzji i zezwoleń, niekorzystnych warunków atmosferycznych, wzrostu cen
lub niedoboru materiałów.
Grupa ogranicza powyższe ryzyko dzięki niekorzystaniu z zewnętrznych usług generalnych wykonawców w prowadzonych projektach, co
przekłada się na większą kontrolę prowadzonych projektów oraz możliwość szybkiego reagowania w sytuacjach kryzysowych. Ponadto Grupa
ogranicza powyższe ryzyko zwłaszcza przy dużych projektach deweloperskich poprzez ich etapowanie w ramach poszczególnych zadań
inwestycyjnych.
Prowadzone postępowania administracyjne w zakresie prawa zagospodarowania nieruchomości oraz prawa budowlanego
Działalność Grupy w zakresie projektów deweloperskich wiąże się z koniecznością uzyskania stosownych decyzji i zezwoleń administracyjnych
bądź uchwał o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Spółki z Grupy muszą uzyskiwać w szczególności decyzje o warunkach zabudowy
dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz pozwolenia na budowę, co może wiązać się
z koniecznością pozyskiwania dodatkowych dokumentów takich jak uzgodnienia, opinie czy zgody właścicieli lub posiadaczy sąsiednich
nieruchomości. Dodatkowo w toku prowadzenia inwestycji istnieje ryzyko wstrzymania jej prowadzenia przez właściwe organy,
w szczególności wskutek protestów właścicieli lub posiadaczy sąsiednich nieruchomości lub z innych przyczyn przewidzianych prawem.
Po zakończeniu procesu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Dodatkowo w trakcie procesu inwestycyjnego,
w niektórych przypadkach, koniecznym jest uzyskanie decyzji o podziale nieruchomości, zaś w każdym przypadku dla obrotu wybudowanymi
lokalami niezbędne jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Uzyskiwanie stosownych decyzji administracyjnych wiąże się często
z długotrwałymi postępowaniami administracyjnymi, co powoduje powstanie ryzyka braku możliwości zakończenia poszczególnych faz
inwestycji w zakładanych przez Grupę terminach. W szczególności opóźnienie w wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie przez
uprawniony organ może przesunąć datę przekazania lokalu i aktu notarialnego przenoszącego własność, które alternatywnie stanowią datę
ewidencjonowania przychodów ze sprzedaży lokali.
31
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Warunki atmosferyczne
Działalność w branży deweloperskiej charakteryzuje się zauważalną wrażliwością na panujące warunki pogodowe. Grupa przy
opracowywaniu harmonogramu realizacji projektów deweloperskich i budżetowaniu wyników finansowych zakłada typowe warunki
atmosferyczne dla danych pór roku. Zazwyczaj lepsze warunki do prowadzenia prac budowlanych istnieją w miesiącach letnich, natomiast
znacznie pogarszają się w miesiącach zimowych, szczególnie podczas zalegania pokrywy śnieżnej i występowania mrozu. Również
niestandardowe w danych okresach zjawiska pogodowe, w tym okresy ulewnych deszczy latem lub bardzo niskie temperatury w miesiącach
zimowych mogą utrudnić prowadzenie prac.
Nie można wykluczyć ryzyka, że nietypowe lub skrajnie niekorzystne warunki pogodowe przedłużą proces budowy i opóźnią termin
przekazania mieszkań klientom, a w efekcie opóźnią termin rozpoznania przychodów Grupy.
Dostępność finansowania
Istnieje ryzyko, że pozyskanie finansowania dla projektów inwestycyjnych będzie możliwe na warunkach nieakceptowalnych dla Grupy lub
Grupa nie będzie mogła pozyskać dodatkowego finansowania dla projektów inwestycyjnych. Rozwój działalności Grupy może ulec
ograniczeniu, jeżeli pozyskiwanie przez nią środków finansowych będzie nieskuteczne lub jeśli środki finansowe będą pozyskiwane na
niekorzystnych warunkach.
Grupa ogranicza powyższe ryzyko dzięki dywersyfikacji źródeł finansowania zewnętrznego pomiędzy kredyty bankowe i obligacje oraz bieżący
monitoring alternatywnych opcji.
3.1.3. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w jakim Grupa prowadzi działalność
Czynniki makroekonomiczne
Działalność Grupy uzależniona jest od sytuacji makroekonomicznej Polski. Bezpośredni i pośredni wpływ na wyniki uzyskane przez Grupę
mają m.in.: dynamika wzrostu PKB, inflacja, polityka monetarna i fiskalna Państwa, popyt konsumpcyjny, poziom bezrobocia, charakterystyka
demograficzna populacji, nastroje konsumenckie społeczeństwa, poziom dochodów rozporządzalnych gospodarstw domowych w Polsce,
dostępność kredytów, sytuacja w branży budowlanej i deweloperskiej. Zarówno powyższe czynniki, jak i kierunek oraz poziom ich zmian,
mają wpływ na realizację założonych przez Grupę celów.
Zarząd podejmuje działania mające na celu ograniczenie negatywnego wpływu wysokiej inflacji na wyniki finansowe, ale obecnie trudno
oszacować skalę wpływu i wszystkie czynniki ryzyka związane z tym zagrożeniem. Istotny wzrost cen energii, materiałów budowlanych,
a także wzrost presji płacowej spowodowanej wysokimi odczytami inflacji mogą mieć istotny wpływ na wyniki Grupy w kolejnych okresach.
NBP wraz z Radą Polityki Pieniężnej są odpowiedzialne za stabilność polskiej waluty i mogą wpływać na poziom inflacji przede wszystkim
poprzez określanie wysokości oficjalnych stóp procentowych. Od października 2021 roku do września 2022 roku stopy procentowe były
systematycznie podnoszone. Ewentualne kolejne podwyżki stóp procentowych mogą mieć w przyszłości wpływ na zmniejszenie dostępności
kredytów hipotecznych, a co za tym idzie, spadek popytu na nowe mieszkania.
Regulacje prawne
Dla polskiego systemu prawnego w ostatnich latach, a także obecnie, charakterystyczne są częste zmiany przepisów oraz niejednolite
orzecznictwo sądowe. Należy też zwrócić uwagę na proces dostosowywania polskiego prawa do wymogów Unii Europejskiej oraz
oddziaływanie orzecznictwa europejskiego na rozstrzygnięcia w indywidualnych sprawach. Niewątpliwie wskazane czynniki stanowią
potencjalny element ryzyka i mogą mieć poważny wpływ na otoczenie prawne działalności gospodarczej, w tym działalności Grupy. Dotyczy
to w szczególności przepisów regulujących rynek deweloperski, rynek papierów wartościowych (w tym w zakresie obowiązków
informacyjnych), stosunki pracy, ubezpieczenia społeczne, a także szeroko rozumiany system prawa cywilnego. Możliwe jest też, że zostanie
rozszerzony katalog rodzajów działalności wymagającej uzyskania stosownych zezwoleń lub koncesji. Istnieje ryzyko niekorzystnych zmian
przepisów lub ich interpretacji w przyszłości.
Przepisy prawa podatkowego
Polskie przepisy prawa podatkowego dotyczące w szczególności podatku dochodowego podlegają częstym modyfikacjom, obejmującym
zarówno brzmienie poszczególnych regulacji, jak również sposób stosowania ich wykładni przez organy podatkowe i sądy administracyjne.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych,
które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji, a ewentualne dodatkowe zobowiązania podatkowe powstałe w ocenie takich
organów kontrolnych muszą być uregulowane wraz z odsetkami. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje
występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności potęgowanych niejednoznacznymi pojęciami i nieostrymi definicjami.
Elementy te prowadzą w praktyce do daleko idących trudności w stosowaniu regulacji prawa podatkowego, w szczególności niejednokrotnie
32
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
braku możliwości uzyskania zarówno ze strony organów podatkowych, jak i doradców podatkowych jednoznacznych zaleceń co do sposobu
postępowania, który dałyby pewność poprawności dokonywanych rozliczeń podatkowych. Często występujące różnice w interpretacji
prawnej przepisów podatkowych, zarówno wewnątrz organów państwowych, jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami,
powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów. Zjawiska te powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest znacząco wyższe niż
istniejące zwykle w krajach o bardziej rozwiniętym systemie podatkowym. Dodatkowym czynnikiem zwiększającym poziom niepewności co
do dokonywanych rozliczeń podatkowych są obowiązujące od 15 lipca 2016 roku przepisy Ordynacji Podatkowej wprowadzające do polskiego
systemu prawa Ogólną Klauzulę Zapobiegającą Nadużyciom (tzw. klauzula GAAR). Istotą tych regulacji pozostaje przyznanie organom
podatkowym uprawnienia do oceny, czy dana czynność gospodarcza jest realizowana przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści
podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisu ustawy podatkowej.
Zważywszy na rozbudowaną strukturę Grupy oraz finansowanie podmiotów Grupy poprzez emisję obligacji i weksli nabywanych przez
fundusz inwestycyjny zamknięty, Grupa zdaje sobie sprawę z potencjalnego zainteresowania organów skarbowych procesami gospodarczymi
i transakcjami dokonywanymi przez spółki wewnątrz Grupy Kapitałowej. Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres
pięciu lat, począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia
podatkowe Spółki mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.
W dniu 8 września 2023 roku Lokum Deweloper S.A. otrzymała decyzję Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Celno-Skarbowego we Wrocławiu
z dnia 25 sierpnia 2023 roku w sprawie umorzenia postępowania podatkowego za rok 2018, w której organ podatkowy uznał postępowanie
za bezprzedmiotowe. Decyzja stała się ostateczna po upływie 14 dni od dnia jej doręczenia. 30 września 2023 roku, w związku z umorzeniem
postępowania, Spółka dokonała rozwiązania całości odpisu aktualizującego w kwocie 3 622 tys. PLN.
W dniu 19 października 2023 roku Lokum Deweloper S.A. otrzymała decyzję Naczelnika Dolnośląskiego Urzędu Celno-Skarbowego we
Wrocławiu z dnia 5 października 2023 roku w sprawie umorzenia postępowania podatkowego za rok 2019, w której organ podatkowy uznał
postępowanie za bezprzedmiotowe. Decyzja stała się ostateczna po upływie 14 dni od dnia jej doręczenia. Na dzień 31 grudnia 2023 roku,
w związku z umorzeniem postępowania, Spółka dokonała rozwiązania całości odpisu aktualizującego w kwocie 8 396 tys. PLN.
Szczegółowy opis zakończonych w 2023 roku kontroli został przedstawiony w sprawozdaniu z działalności zarządu Grupy Kapitałowej za rok
2023.
Wojna w Ukrainie
Trwająca już ponad 3 lata wojna w Ukrainie miała wpływ na inflację, spowolnienie sprzedaży mieszkań, niedobór surowców i materiałów,
kryzys energetyczny, brak pracowników i deprecjację PLN wobec USD i EUR. Branża deweloperska doświadczyła zarówno znacznego wzrostu
kosztów działalności, jak i częstych niedoborów wykwalifikowanych pracowników. Zarząd Spółki monitoruje konflikt zbrojny oraz istotny
wzrost napięcia w relacjach z Rosją nie tylko na linii Ukraina - Rosja, ale także UE/USA – Rosja.
3.2. Informacje o przyjętej strategii rozwoju emitenta i grupy wraz z opisem perspektywy rozwoju
działalności emitenta co najmniej w najbliższym roku obrotowym
Istotne znaczenie dla osiąganych przez Grupę wyników będzie miała sytuacja makroekonomiczna, w szczególności w zakresie dostępności
kredytów hipotecznych dla potencjalnych klientów, jak również planowana i realizowana przez administrację rządową i samorządową
polityka mieszkaniowa i gospodarka przestrzenna.
Ochłodzenie koniunktury gospodarczej i pogorszenie warunków przyznawania kredytów mieszkaniowych może osłabić popyt na nowe
mieszkania.
Rosnące ceny gruntów, materiałów budowlanych i robocizny wraz z możliwym wzrostem inflacji i przewidywanym spowolnieniem wzrostu
gospodarczego w nadchodzących latach mogą w perspektywie długookresowej być czynnikiem ograniczającym popyt na nowe mieszkania
oraz rentowność realizowanych inwestycji.
Niedoskonałość regulacji polskiego systemu prawnego w zakresie prawa zagospodarowania nieruchomości oraz prawa budowlanego, braki
w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego oraz nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
tempo uzyskiwania decyzji administracyjnych, a także wydawanie decyzji administracyjnych, które są zaskarżane (zasadnie bądź bezzasadnie)
przez osoby trzecie, są przyczyną wstrzymywania procesu inwestycyjnego.
Inflacja oraz stopy procentowe
Wysokie ceny gruntów, materiałów budowlanych i robocizny wraz z przewidywanym spowolnieniem gospodarczym w nadchodzących latach
mogą w perspektywie długookresowej być czynnikiem ograniczającym popyt na nowe mieszkania oraz rentowność realizowanych inwestycji.
33
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Stopa referencyjna na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji wynosi 5,75%. Prognozy na 2025 rok sugerują możliwość rozpoczęcia
obniżek stóp procentowych jeszcze w tym roku. Warto jednak zauważyć, że na marcowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wskazano, iż
inflacja przez cały 2025 rok może przekraczać cel inflacyjny Banku Centralnego, co może wpłynąć na decyzję dotyczącą polityki pieniężnej.
Dalsze kroki Rady Polityki Pieniężnej w zakresie kształtowania stóp procentowych są niepewne. Obniżka stóp procentowych poprawiłaby
zdolność kredytową potencjalnych kupujących, co stanowiłoby impuls do ożywienia na rynku mieszkaniowym.
Na podstawie WIBOR 3M i 6M jest ustalane oprocentowanie zaciągniętych przez Grupę Kapitałową kredytów oraz obligacji wyemitowanych
przez Lokum Deweloper S.A.
Zarząd nie jest w stanie oszacować, jak powyższe zmiany wpłyną na poziom sprzedaży i wyniki w przyszłości.
Wojna w Ukrainie
Na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania Ukraina broni swojego terytorium, a przebieg konfliktu nie zapowiada
szybkiego przełomu. Potencjalna eskalacja wojny na Ukrainie może w przyszłości rzutować na wyniki osiągane przez Grupę Kapitałową Lokum
Deweloper. Zaostrzenie konfliktu może negatywnie oddziaływać na sprzedaż mieszkań, wzrost inflacji, niedobór surowców i materiałów,
kryzys energetyczny, brak pracowników oraz deprecjację PLN wobec USD i EUR jako waluty państwa ościennego. Zarząd Spółki monitoruje
konflikt zbrojny oraz istotny wzrost napięcia w relacjach z Rosją nie tylko na linii Ukraina - Rosja, ale także UE/USA – Rosja.
Ryzyko wzrostu kosztów materiałów budowlanych i kosztów pracy w związku z odblokowaniem środków z Krajowego Planu Odbudowy
Eksperci oraz analitycy spodziewają się wzrostu cen materiałów budowlanych oraz kosztów robocizny w związku z zapowiadanym przez
Komisję Europejską odblokowaniem środków z Krajowego Planu Odbudowy oraz Funduszu Spójności. Kwota 137 mld EUR ma zostać
w najbliższych latach przeznaczona głównie na inwestycje infrastrukturalne. W latach 2025-2026 czeka więc Polskę kumulacja inwestycji, gdy
w pełnym wymiarze zostaną uruchomione projekty z dofinansowaniem z KPO, angażując firmy budowlane. Eksperci wskazują, że ożywienia
można się spodziewać także w przedsięwzięciach prywatnych związanych z budową mieszkań, domów, magazynów, obiektów komercyjnych
czy przemysłowych, dodatkowo spiętrzając liczbę rozpoczynanych inwestycji. Branża budowlana już teraz zmaga się z brakiem
wykwalifikowanych pracowników. Rozpoczęcie wielu inwestycji w krótkim czasie powoduje ryzyko powiększenia niedoborów kadrowych, co
w konsekwencji może doprowadzić do dalszego wzrostu kosztów pracy. Do efektywnego i szybkiego wykorzystania środków z KPO konieczne
będzie znaczne skrócenie i uproszczenie procedur, o co apelują do rządu przedsiębiorcy oraz eksperci z branży. Na dzień zatwierdzenia do
publikacji niniejszego sprawozdania zarząd nie jest w stanie oszacować wpływu odblokowania środków z KPO na dalsze funkcjonowanie
Grupy Kapitałowej oraz na wyniki osiągane w przyszłości.
Inne czynniki
Z uwagi na specyfikę działalności deweloperskiej oraz uprawnień jakie daje klientowi ustawa deweloperska potencjalnym zagrożeniem jest
rozwiązywanie umów przez klientów, którzy mogą zrezygnować z zakupu mieszkania, odstępując od umowy deweloperskiej z uwagi na utratę
zdolności kredytowej, odmowę przez bank udzielenia kredytu lub też chcąc przeczekać okres drogich kredytów hipotecznych. Na dzień
zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania sytuacja ta wystąpiła w skali nieistotnej zarówno dla wyników obecnych jak i przyszłych
okresów.
Zmiana w rekomendacji S w lutym 2023 roku dotycząca zmniejszenia bufora uwzględnianego w procesie badania zdolności kredytowej
z 5 p.p. do 2,5 p.p. oraz uruchomienie z dniem 1 lipca 2023 roku programu Bezpieczny Kredyt 2% miały pozytywny wpływ na rynek kredytów
hipotecznych w Polsce oraz na zwiększenie ilości zawartych umów z klientami przez Grupę. Program Bezpieczny Kredyt 2% nie będzie
kontynuowany, limit na dopłaty za lata 2023 i 2024 został wyczerpany. Środki zaplanowane na zapowiadany przez rząd nowy program
wsparcia kredytobiorców Mieszkanie na Start zostały przeznaczone na pomoc poszkodowanym w powodzi, która dotknęła Polskę we
wrześniu 2024 roku. W lutym 2025 roku MRiT przedstawił nowy program wsparcia mieszkalnictwa pod nazwą Pierwsze Klucze, który ma
zastąpić wcześniej zapowiadamy program Mieszkanie na Start. Propozycja nowego programu Pierwsze Klucze ma pomóc osobom kupującym
pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym. Jednak narzuca on szereg ograniczeń, w tym określone kryteria dochodowe oraz limity cenowe za
metr kwadratowy, co może ograniczyć dostępność mieszkań spełniających te wymagania. Zarząd nie jest w stanie oszacować, jak powyższe
zmiany wpłyną na poziom sprzedaży i wyniki w przyszłości.
28 maja 2024 roku weszła w życie nowa dyrektywa budynkowa, która ma promować poprawę charakterystyki energetycznej budynków
i zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych z budynków w celu osiągnięcia bezemisyjnych zasobów budowlanych do 2050 roku. Terminy
wejścia w życie nowych przepisów są rozłożone w czasie od 2026 do 2033 roku. Dyrektywa budynkowa ma kluczowe znaczenie dla osiągnięcia
celów klimatycznych, a jej wprowadzenie wpłynie niewątpliwie na branżę deweloperską. Deweloperzy będą musieli spełniać bardziej
rygorystyczne normy energetyczne, co może wiązać się z obowiązkiem stosowania nowych technologii i materiałów budowlanych. Zmiany
te oznaczają konieczność większych inwestycji już na etapie projektowania oraz budowy. Koszty związane z wdrożeniem nowych standardów
mogą być wysokie, ale na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania są trudne do oszacowania.
34
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
1 sierpnia 2024 roku weszły w życie zmiany dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, określające między
innymi: minimalną powierzchnię lokalu użytkowego, odległość usytuowania budynków, miejsc rekreacyjnych i placów zabaw oraz
udogodnienia w budynkach mieszkalnych. Nowe regulacje mają na celu poprawienie komfortu życia mieszkańców oraz użytkowników
budynków. Może to spowodować wzrost kosztów po stronie deweloperów, w związku z koniecznością planowania przyszłych inwestycji
zgodnie z nowymi wytycznymi, a niezastosowanie się do nowych norm może skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało projekt nowelizujący ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gminy
mają dostać sześć miesięcy więcej (do 30 czerwca 2026 roku) od pierwotnie zakładanego terminu, na przygotowanie planów ogólnych czyli
nowych opracowań planistycznych w randze aktu prawa miejscowego, obejmujących całą gminę, które w znacznej mierze zastąpią
dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem zarządu proponowane wydłużenie terminu
jest niewystarczające by uniknąć paraliżu inwestycyjnego.
Spółka na bieżąco monitoruje swój udział w rynku deweloperskim. Wśród podstawowych wskaźników jest liczba sprzedanych lokali oraz
liczba lokali będąca w realizacji. Głównym długoterminowym celem strategii Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper jest ciągłe zwiększanie
udziału w rynku deweloperskim, mierzone poprzez udział zawartych umów sprzedaży lokali w rynku pierwotnym na obszarach, na których
Grupa prowadzi działalność przy niepogorszonej rentowności sprzedaży.
Strategia rozwoju Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper zakłada kontynuację sprawdzonego modelu biznesowego koncentrującego się na
realizacji dużych wielorodzinnych projektów deweloperskich o podwyższonym standardzie, zarówno w funkcji inwestora, jak i generalnego
wykonawcy. Grupa zakłada długoterminowy wzrost wartości poprzez zwiększanie skali działalności z jednoczesnym zachowaniem wysokich
marż. Strategia ta realizowana jest dzięki wytycznym szczegółowo określonym przez zarząd:
• dywersyfikacja obcych źródeł finansowania poprzez finansowanie działalności w oparciu między innymi o kredyty bankowe i emisje
obligacji zapewniające Grupie optymalny sposób finansowania, zarówno dla prowadzonych, jak i planowanych projektów
deweloperskich,
• utrzymywanie właściwego poziomu oferty mieszkań, realizacja projektów deweloperskich o unikatowych walorach architektonicznych
– wysoka jakość i funkcjonalne układy budowanych mieszkań, oryginalnie zaaranżowane części wspólne, atrakcyjna lokalizacja,
dopasowanie do potrzeb rynku,
• rozbudowa banku ziemi, nabywanie atrakcyjnych cenowo nieruchomości gruntowych położonych w preferowanych przez klientów
lokalizacjach i wyposażonych w odpowiednią infrastrukturę.
Strategia znajduje się na stronie internetowej Spółki:
https://lokum-deweloper.pl/app/uploads/sites/2/2024/09/strategia_lokum_deweloper_sa_0-1.pdf
35
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
4. Ład korporacyjny Lokum Deweloper S.A.
4.1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega emitent
Spółka w okresie objętym sprawozdaniem stosowała zasady ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na rynku regulowanym Giełdy
zawartych w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021”, przyjęty przez Radę GPW uchwałą z dnia 29 marca 2021 roku,
który jest dostępny publicznie pod adresem:
https://www.gpw.pl/pub/GPW/pdf/Uch_13_1834_2021_DPSN2021.pdf
Informacja na temat stanu stosowania przez Spółkę od dnia 1 lipca 2021 roku Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021 znajduje
się na stronie internetowej Spółki:
https://inwestor.lokum-deweloper.pl/sites/inwestor.lokum-deweloper.pl/files/pl_gpw_dobre_praktyki_lokum_deweloper_3.pdf
Do dnia 31 grudnia 2024 roku Lokum Deweloper S.A. nie stosowała dwunastu zasad Dobrych Praktyk 2021, tj. 1.2, 1.4.2., 2.1., 2.2.,2.11.6.,
3.4., 3.5., 3.6., 4.1., 4.3., 6.2., 6.4. Natomiast Spółki nie dotyczą następujące zasady Dobrych Praktyk 2021: 3.2., 3.7., 3.10.
Wraz z uruchomieniem programu motywacyjnego Spółka zaczęła stosować zasadę 6.2. Dobrych Praktyk 2021.
W odniesieniu do zasady 1.5 Dobrych Praktyk 2021, Spółka w okresie objętym sprawozdaniem poniosła wydatki wykraczające poza profil jej
podstawowej działalności, polegające na wspieraniu kultury, sportu, instytucji charytatywnych, organizacji społecznych.
4.2. Odstąpienia od postanowień zbioru zasad ładu korporacyjnego
W dotychczasowym funkcjonowaniu Spółki nie znalazły zastosowania wszystkie zasady ładu korporacyjnego wynikające z „Dobrych Praktyk
Spółek Notowanych na GPW 2021”. Poniżej zaprezentowane są postanowienia ze zbioru zasad ładu korporacyjnego, w zakresie których
odstąpiono od ich stosowania wraz z uzasadnieniem.
Od dnia 1 lipca 2021 roku Lokum Deweloper S.A. nie stosuje następujących zasad/rekomendacji:
1) W całości zasady 1.2. stanowiącej, że Spółka umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami finansowymi zawartymi
w raporcie okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego, a jeżeli z uzasadnionych powodów nie
jest to możliwe, jak najszybciej publikuje co najmniej wstępne szacunkowe wyniki finansowe.
Spółka biorąc pod uwagę możliwości techniczne i operacyjne Spółki umożliwia zapoznanie się z osiągniętymi przez nią wynikami
finansowymi zawartymi w raporcie okresowym w możliwie najkrótszym czasie po zakończeniu okresu sprawozdawczego.
2) W całości zasady 1.4.2. stanowiącej, że w celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii
biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym
zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych
i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.: przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń
wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem
(z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach
podjętych w celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem
czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości.
Strategia Spółki uwzględnia kwestie równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, jednak niektóre informacje wymienione
w 1.4.2. traktuje jako tajemnicę przedsiębiorstwa, przez co nie umieszcza ich w strategii na stronie internetowej. Wskaźnik równości
wynagrodzeń wypłacanych pracownikom Spółki (kobietom i mężczyznom) nie odbiega istotnie od równości. Spółka nie ma możliwości
zapewnienia równości wynagrodzeń kobiet i mężczyzn z uwagi na specyfikę branży deweloperskiej, w której główną siłę roboczą stanowią
mężczyźni, z uwagi na rodzaj wykonywanej pracy.
36
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
3) W całości zasady 2.1. stanowiącej, że Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą
odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich
obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób
monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów
spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Spółka nie posiada polityki różnorodności zarządu i rady nadzorczej. Przy podjęciu decyzji o zatrudnieniu członków zarządu i powołaniu
członków rady nadzorczej, Spółka kieruje się następującymi kryteriami: doświadczeniem zawodowym, kompetencjami, wykształceniem.
4) W całości zasady 2.2. stanowiącej, że osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny
zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in.
osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami
określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.
Różnorodność składu organów Spółki zapewniona jest pod względem kompetencji, doświadczenia, wykształcenia; w szczególności
w składzie organów znajdują się osoby posiadające kompetencje z branży, finansów, sprawozdawczości finansowej, ESG i zarządzania
ryzykiem. Spółka w wyborze jej organów nie kieruje się kryterium różnorodności płci.
5) W całości zasady 2.11.6. stanowiącej, że poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza
i przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie. Sprawozdanie, o którym mowa powyżej,
zawiera co najmniej: informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym
realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie posiada polityki różnorodności.
6) W całości zasady 3.4. stanowiącej, że wynagrodzenie osób odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem i compliance oraz kierujących
audytem wewnętrznym powinno być uzależnione od realizacji wyznaczonych zadań, a nie od krótkoterminowych wyników Spółki.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie wyodrębniła w swojej strukturze jednostek odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem, compliance,
ani audytu wewnętrznego.
7) W całości zasady 3.5. stanowiącej, że osoby odpowiedzialne za zarządzanie ryzykiem i compliance podlegają bezpośrednio prezesowi lub
innemu członkowi zarządu.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie wyodrębniła w swojej strukturze jednostek odpowiedzialnych za zarządzanie ryzykiem
i compliance.
8) W całości zasady 3.6. stanowiącej, że kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie
przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu.
Zasada nie dotyczy Spółki – Spółka nie wyodrębniła w swojej strukturze audytu wewnętrznego.
9) W całości zasady 4.1. stanowiącej, że Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu
środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest
w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Z uwagi na brak zgłoszonych Spółce oczekiwań akcjonariuszy oraz stosując zasadę adekwatności w odniesieniu do struktury akcjonariatu,
Spółka nie umożliwia akcjonariuszom udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.
10) W całości zasady 4.3. stanowiącej, że Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym.
37
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Z uwagi na brak zgłoszonych Spółce oczekiwań akcjonariuszy oraz stosując zasadę adekwatności w odniesieniu do struktury akcjonariatu,
Spółka nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka zamieszka na stronie
internetowej zapis przebiegu obrad walnego zgromadzenia, w formie wideo.
11) W całości zasady 6.4. stanowiącej, że rada nadzorcza realizuje swoje zadania w sposób ciągły, dlatego wynagrodzenie członków rady nie
może być uzależnione od liczby odbytych posiedzeń. Wynagrodzenie członków komitetów, w szczególności komitetu audytu, powinno
uwzględniać dodatkowe nakłady pracy związane z pracą w tych komitetach.
Wynagrodzenie członków komitetu audytu uwzględnia dodatkowe nakłady pracy związane z pracą w tym komitecie. Jednak
wynagrodzenie członków rady nadzorczej, przyznane uchwałą walnego zgromadzenia, uzależnione jest od ilości odbytych posiedzeń.
Spółka w przyszłości zmieni sposób przyznawania wynagrodzenia członkom rady nadzorczej.
Lokum Deweloper S.A. nie dotyczą zasady: 3.2., 3.7., 3.10.
4.3. Opis głównych cech stosowanych w przedsiębiorstwie emitenta systemów kontroli wewnętrznej
i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych
i skonsolidowanych sprawozdań finansowych
Kluczowym elementem zarządzania ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych jest odpowiednio wdrożony
i stosowany system kontroli wewnętrznej, który zapewnia przygotowanie rzetelnych sprawozdań finansowych zgodnie z odpowiednimi
przepisami prawa, w szczególności z zasadami Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących
i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych
przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.
System kontroli wewnętrznej oraz polityka rachunkowości obowiązujące w Spółce i Grupie, przyjęte przez zarząd, zapewniają skuteczność
w procesie przygotowania sprawozdań finansowych i raportów okresowych sporządzanych i publikowanych przez emitentów papierów
wartościowych.
Księgi rachunkowe poszczególnych spółek Grupy prowadzone są przez osoby zatrudnione w dziale finansowym z wykorzystaniem systemu
informatycznego, do którego dostęp posiadają wyłącznie upoważnieni pracownicy w zakresie niezbędnym do wykonywania przez nich
obowiązków. Księgi rachunkowe Lokum FIZ są prowadzone przez wyspecjalizowaną spółkę świadczącą usługi dla instytucji finansowych.
Wdrożony w spółkach Grupy system elektronicznego przepływu dokumentów ułatwia proces obiegu faktur kosztowych, umożliwia
weryfikację i akceptację wydatków i kosztów przez osoby uprawnione oraz wstępną dekretację.
Za sporządzenie sprawozdań finansowych spółek Grupy odpowiedzialny jest dział finansowy nadzorowany przez dyrektora finansowego –
wiceprezesa zarządu Spółki.
Kontrola funkcjonalna sprawowana jest przez każdego pracownika oraz jego bezpośredniego przełożonego. Opiera się ona na odpowiednim
podziale obowiązków, który ma na celu minimalizację ryzyka wpływu pojedynczego pracownika na prezentowane dane.
4.4. Stosowanie polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej
Zarząd Lokum Deweloper S.A. wskazuje, iż Spółka nie posiada polityki różnorodności w odniesieniu do władz Spółki oraz jej kluczowych
menedżerów. Przy podjęciu decyzji o zatrudnieniu członków zarządu, bądź menedżerów Spółka kieruje się kryteriami: doświadczeniem
zawodowym, kompetencjami, wykształceniem.
4.5. Kapitał zakładowy
Na dzień 31 grudnia 2024 roku kapitał zakładowy Lokum Deweloper S.A. wynosił 3 600 tys. PLN i dzielił się na 18 000 000 akcji o wartości
nominalnej 0,20 PLN każda. Kapitał został w całości opłacony.
Seria
Rodzaj akcji
Liczba akcji danej serii
A
zwykłe na okaziciela
500 000
B1
zwykłe na okaziciela
1 000 000
38
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Seria
Rodzaj akcji
Liczba akcji danej serii
B2
zwykłe na okaziciela
1 500 000
B3
zwykłe na okaziciela
2 000 000
B4
zwykłe na okaziciela
2 500 000
B5
zwykłe na okaziciela
3 000 000
B6
zwykłe na okaziciela
4 500 000
C
zwykłe na okaziciela
3 000 000
4.6. Akcjonariat
Lokum Deweloper S.A. jest bezpośrednio kontrolowana przez Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we Wrocławiu,
a pośrednio przez pana Dariusza Olczyka będącego przewodniczącym rady nadzorczej Emitenta. Spółka Halit spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością jest wpisana do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu
VI Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS: 0001052638.
W dniu 17 sierpnia 2023 roku doszło do rejestracji spółki Halit spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która powstała w wyniku
transgranicznego przekształcenia (transgranicznego przeniesienia siedziby) spółki Halit S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu. W wyniku rejestracji
przekształcenia transgranicznego w Krajowym Rejestrze Sądowym akcjonariuszem spółki Nasze Pasaże S.A (która posiadała akcje Lokum
Deweloper S.A.) stała się spółka Halit. sp. z o. o.
W dniu 1 października 2024 roku nastąpiło połączenie spółki pod firmą Halit sp. z o. o (spółka przejmująca) ze spółką Nasze Pasaże S.A. (spółka
przejmowana). Połączenie zostało dokonane w trybie art. 492 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 września 2000 roku – Kodeks spółek handlowych
poprzez przeniesienie całego majątku spółki przejmowanej na spółkę przejmującą. W związku z połączeniem spółka Halit sp. z o. o stała się
większościowym akcjonariuszem Lokum Deweloper S.A. (70,89%).
Wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5 % ogólnej liczby głosów na walnym
zgromadzeniu akcjonariuszy na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania przedstawia poniższa tabela:
Akcjonariusz
Akcje
Zmiana liczby
akcji od 31
grudnia 2023
Liczba głosów
Udział w kapitale
podstawowym
Udział w głosach
na WZA
Dariusz Olczyk:
bezpośrednio
84 690
84 690
0,47%
0,47%
pośrednio Nasze Pasaże S.A.
(12 760 000)
pośrednio Halit Sp. z o.o.
12 760 000
12 760 000
12 760 000
70,89%
70,89%
Łącznie
12 844 690
‒
12 844 690
71,36%
71,36%
Bartosz Kuźniar
bezpośrednio
(2 956 597)
pośrednio Kuźniar Fundacja Rodzinna
2 982 990
2 982 990
2 982 990
16,57%
16,57%
Łącznie
2 982 990
26 393
2 982 990
16,57%
16,57%
Pozostali akcjonariusze*
2 172 320
(26 393)
2 172 320
12,07%
12,07%
Razem
18 000 000
‒
18 000 000
100,00%
100,00%
* udział poszczególnych podmiotów poniżej 5% kapitału podstawowego
39
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Zestawienie stanu posiadania akcji Lokum Deweloper S.A. lub uprawnień do nich (opcji) przez osoby zarządzające i nadzorujące Lokum
Deweloper S.A. na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania.
Stan na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania
Zmiana w okresie od publikacji raportu
rocznego za 2023 rok
Akcje
Opcje na akcje
Razem
Akcje
Opcje na akcje
zarząd
Bartosz Kuźniar
2 982 990
2 982 990
bezpośrednio
‒
(2 956 597)
pośrednio Kuźniar Fundacja Rodzinna*
2 982 990
2 982 990
2 982 990
Tomasz Dotkuś
4 000
4 000
rada nadzorcza
Jan Olczyk
13 350
13 350
Arkadiusz Król
27 733
27 733
Dariusz Olczyk:
12 844 690
12 844 690
bezpośrednio
84 690
84 690
pośrednio Halit sp. z o.o.
12 760 000
12 760 000
*w wyniku zawarcia umowy darowizny w dniu 2 lipca 2024 roku pomiędzy akcjonariuszem Bartoszem Kuźniarem a Kuźniar Fundacja Rodzinna, fundacja stała
się akcjonariuszem Emitenta. Bartosz Kuźniar jako prezes zarządu i fundator fundacji obecnie posiada akcje Emitenta wyłącznie w sposób pośredni.
4.7. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne, wraz
z opisem tych uprawnień
Statut Spółki nie przewiduje, aby posiadacze papierów wartościowych dysponowali specjalnymi uprawnieniami kontrolnymi. Wszelkim
możliwym nadużyciom pozycji dominującej zapobiegają przepisy prawa, w tym przede wszystkim przepisy kodeksu spółek handlowych i
ustawy o ofercie publicznej oraz postanowienia statutu Spółki przyznające szczególne uprawnienia mniejszościowym akcjonariuszom.
4.8. Ograniczenia praw z akcji
Statut Spółki nie przewiduje ograniczeń odnośnie do wykonywania prawa głosu, takich jak ograniczenie wykonywania prawa głosu przez
posiadaczy określonej części lub liczby głosów, ograniczenia czasowe dotyczące wykonywania prawa głosu lub zapisy, zgodnie z którymi, przy
współpracy spółki, prawa kapitałowe związane z papierami wartościowymi są oddzielone od posiadania papierów wartościowych. Prawo
uczestniczenia w walnym zgromadzeniu Spółki mają osoby będące akcjonariuszami Spółki w tzw. dniu rejestracji uczestnictwa w walnym
zgromadzeniu, tj. na szesnaście dni przed datą walnego zgromadzenia. Zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo głosu, mają
prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu, jeżeli ustanowienie na ich rzecz ograniczonego prawa rzeczowego jest zarejestrowane na
rachunku papierów wartościowych w dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu.
4.9. Wskazanie wszelkich ograniczeń dotyczących przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych emitenta
Nie istnieją żadne ograniczenia uzgodnione przez członków organów zarządzających i nadzorczych oraz osoby na stanowiskach kierowniczych
wyższego szczebla w zakresie zbycia w określonym czasie posiadanych przez nie papierów wartościowych Spółki.
W związku z realizowanym programem motywacyjnym w Spółce występuje ograniczenie dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Emitenta odnoszące się jedynie do uczestnika programu i wynikające z zawartej umowy o uczestnictwo w programie (zasada
Lock – up).
40
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
4.10. Opis zasad dotyczących powoływania i odwoływania osób zarządzających oraz ich uprawnień,
w szczególności prawo do podjęcia decyzji o emisji lub wykupie akcji
Zgodnie z § 12 ust. 2 lit. b) statutu Spółki do kompetencji rady nadzorczej należy powoływanie i odwoływanie członków zarządu oraz
zawieszanie ich w czynnościach.
Zarząd Spółki składa się z 1 do 3 osób. Kadencja zarządu jest wspólna i trwa 3 lata. Rada nadzorcza jednemu z powołanych członków zarządu
powierza funkcję prezesa zarządu; w przypadku zarządu wieloosobowego co najmniej jednemu członkowi zarządu rada nadzorcza powierza
funkcję wiceprezesa.
Zarząd kieruje działalnością Spółki i reprezentuje ją na zewnątrz. Do składania oświadczeń woli i podpisywania dokumentów w imieniu Spółki
upoważniony jest każdy członek zarządu działający samodzielnie.
Tryb pracy zarządu określa regulamin zarządu uchwalony przez zarząd i zatwierdzony przez radę nadzorczą.
Spółka nie przyznała indywidualnie oznaczonemu akcjonariuszowi osobistych uprawnień do powoływania lub odwoływania członków
zarządu, które wygasałyby najpóźniej z dniem, w którym uprawniony przestaje być akcjonariuszem Spółki.
Zgodnie ze statutem Spółki zarząd nie jest uprawniony do podwyższenia kapitału zakładowego Spółki bądź wykupu akcji.
4.11. Zmiana statutu Spółki
Zmianę statutu Spółki reguluje art. 430 k.s.h., który wymaga nie tylko podjęcia, stosowną większością głosów, uchwały walnego
zgromadzenia, ale także wpisu do rejestru, który ma charakter konstytutywny.
Zgodnie z § 12 ust. 2 lit. l) rada nadzorcza Spółki posiada kompetencje do ustalenia jednolitego tekstu zmienionego statutu Spółki lub do
wprowadzenia innych zmian o charakterze redakcyjnym określonych w uchwale walnego zgromadzenia.
W 2024 roku Spółka nie dokonała zmiany statutu.
4.12. Walne zgromadzenie Spółki
Walne zgromadzenia odbywają się w siedzibie Spółki, a także mogą się odbywać w Warszawie, zgodnie z treścią ogłoszeń o zwołaniu walnego
zgromadzenia. Walne zgromadzenia mogą odbywać się jako zwyczajne lub nadzwyczajne. Jako organ Spółki walne zgromadzenie działa w
oparciu o przepisy Rozdziału 3 Kodeksu spółek handlowych, statutu Spółki oraz regulaminu. Regulamin walnego zgromadzenia szczegółowo
określa zasady i tryb zwoływania oraz przeprowadzania obrad walnego zgromadzenia.
Do kompetencji walnego zgromadzenia należy w szczególności podejmowanie uchwał w sprawach:
• rozpatrzenia i zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółki oraz sprawozdania zarządu z działalności Spółki za ubiegły rok
obrotowy,
• o podziale zysku albo o pokryciu straty,
• udzielenia członkom organów Spółki absolutorium z wykonania przez nich obowiązków,
• tworzenia i znoszenia kapitałów rezerwowych, funduszy specjalnych oraz określenie ich przeznaczenia,
• postanowień dotyczących roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu lub nadzoru,
• powołania i odwołania członków rady nadzorczej Spółki,
• powołania i odwołania likwidatorów,
• ustalenia wynagrodzenia dla członków rady nadzorczej Spółki,
• uchwalenia regulaminu obrad walnego zgromadzenia,
• wprowadzenia akcji Spółki do zorganizowanego systemu obrotu papierami wartościowymi.
Spółka na podstawie uchwały walnego zgromadzenia może emitować obligacje zamienne na akcje Spółki lub obligacje z prawem
pierwszeństwa. Spółka może emitować warranty subskrypcyjne. O kompetencjach walnego zgromadzenia decyduje najpierw ustawa,
a następnie postanowienia statutu i regulaminu.
Szczegółowe zasady uczestniczenia w walnych zgromadzeniach Spółki określają przepisy k.s.h. oraz postanowienia regulaminu walnego
zgromadzenia Spółki. Prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu spółki publicznej mają tylko osoby będące akcjonariuszami spółki w tzw.
dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu, tj. na szesnaście dni przed datą walnego zgromadzenia. Uprawnieni z akcji imiennych
i świadectw tymczasowych oraz zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo głosu, mają prawo uczestniczenia w walnym
41
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
zgromadzeniu, jeżeli są wpisani do księgi akcyjnej w dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu. Akcje na okaziciela mające postać
dokumentu dają prawo uczestniczenia w walnym zgromadzeniu spółki publicznej, jeżeli dokumenty akcji zostaną złożone w Spółce nie później
niż w dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu i nie będą odebrane przed zakończeniem tego dnia. Na żądanie akcjonariusza
uprawnionego ze zdematerializowanych akcji na okaziciela zgłoszone nie wcześniej niż po ogłoszeniu walnego zgromadzenia i nie później niż
w pierwszym dniu powszednim po dniu rejestracji uczestnictwa w walnym zgromadzeniu, podmiot prowadzący rachunek papierów
wartościowych wystawia imienne zaświadczenie o prawie uczestnictwa w walnym zgromadzeniu. Akcjonariusz może głosować odmiennie z
każdej z posiadanych akcji. Akcjonariusz może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście lub przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do
uczestniczenia w walnym zgromadzeniu Spółki i wykonywania prawa głosu wymaga udzielenia go na piśmie lub w postaci elektronicznej.
Udzielenie pełnomocnictwa w postaci elektronicznej nie wymaga opatrzenia bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy
pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu.
Zwyczajne walne zgromadzenie akcjonariuszy Spółki (WZA) obradowało w dniu 26 czerwca 2024 roku. Walne zgromadzenie odbyło się
poprzez formalne zwołanie na podstawie art. 395, art. 399 § 1 oraz art. 402¹ i art. 402² k.s.h. i § 14 statutu Spółki. Przebieg walnego
zgromadzenia był zgodny z przepisami Kodeksu spółek handlowych, zapisami statutu oraz regulacjami zawartymi w regulaminie WZA Spółki.
Żadna z podjętych uchwał nie stała się przedmiotem postępowania sądowego. Zwyczajne walne zgromadzenie podjęło m.in. uchwały w
przedmiocie:
• zatwierdzenia sprawozdania finansowego Spółki za rok obrotowy 01.01.2023–31.12.2023,
• zatwierdzenia sprawozdania zarządu z działalności Spółki i Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za rok obrotowy 01.01.2023-
31.12.2023,
• zatwierdzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za rok obrotowy 01.01.2023-
31.12.2023,
• utworzenia kapitału rezerwowego,
• przeznaczenia części zysku za rok 2023 na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki oraz wyznaczenia dnia dywidendy i dnia
wypłaty dywidendy,
• udzielenia członkom rady nadzorczej absolutorium z wykonania obowiązków za rok obrotowy 01.01.2023–31.12.2023,
• udzielenia członkom zarządu absolutorium z wykonania obowiązków za rok obrotowy 01.01.2023–31.12.2023.
W dniu 26 czerwca 2024 roku zwyczajne walne zgromadzenie akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę nr 8/06/2024 w sprawie przeznaczenia
części zysku za rok 2023 na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy Spółki oraz wyznaczenia dnia dywidendy i dnia wypłaty dywidendy. Zgodnie
z podjętą uchwałą nr 8/06/2024, zwyczajne walne zgromadzenie Spółki postanowiło przeznaczyć część zysku netto Spółki za rok 2023
w łącznej kwocie 43 200 tys. PLN do wypłaty dla akcjonariuszy Spółki. Na każdą akcję Emitenta przypadała kwota 2,40 PLN dywidendy.
Dywidendą objęte były wszystkie akcje Emitenta w liczbie 18 000 000 sztuk. Zwyczajne walne zgromadzenie Spółki ustaliło jako dzień
dywidendy datę 15 sierpnia 2024 roku oraz dzień wypłaty dywidendy - 22 sierpnia 2024 roku. Pozostała część zysku netto, wypracowanego
przez Spółkę w 2023 roku w kwocie 125 529 tys. PLN została przeznaczona na kapitał rezerwowy Spółki z przeznaczeniem na wypłatę zaliczki
na dywidendę lub dywidendy na rzecz akcjonariuszy.
4.13. Zarząd
W 2024 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład zarządu nie uległ zmianie i funkcjonował w składzie:
• Bartosz Kuźniar – prezes zarządu;
• Tomasz Dotkuś – wiceprezes zarządu ds. finansowych.
Kadencja zarządu jest wspólna i trwa 3 lata. Mandaty członków zarządu do sprawowania funkcji w zarządzie wygasły z dniem odbycia
zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za rok obrotowy 2023 (art. 369 § 4 Kodeksu spółek
handlowych).
W dniu 14 czerwca 2024 roku rada nadzorcza Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwały w sprawie powołania członków zarządu na nową 3-
letnią kadencję i powierzenia funkcji prezesa zarządu panu Bartoszowi Kuźnarowi i wiceprezesa zarządu ds. finansowych panu Tomaszowi
Dotkusiowi.
42
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Zasady działania zarządu
Prezes zarządu kieruje pracami zarządu, w szczególności koordynuje, nadzoruje oraz organizuje pracę członków zarządu, a także zwołuje
i przewodniczy posiedzeniom zarządu. W przypadku równości głosów podczas głosowania na posiedzeniu zarządu, głos prezesa zarządu
decyduje o wyniku głosowania.
W sprawach nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu każdy z członków zarządu może samodzielnie prowadzić sprawy Spółki. Uchwały
zarządu zapadają w sprawach przekraczających zwykły zarząd, a także w każdej sprawie, gdy zażąda tego chociażby jeden członek zarządu.
Do składania oświadczeń woli i podpisywania dokumentów w imieniu Spółki upoważniony jest każdy członek zarządu działający samodzielnie.
Tryb pracy zarządu określa regulamin zarządu uchwalony przez zarząd i zatwierdzany przez radę nadzorczą. Podział zadań i odpowiedzialności
członków zarządu został przyjęty i ujawniony przez zarząd na stronie internetowej Spółki. Jeżeli członek zarządu jest jednocześnie
pracownikiem Spółki w zakresie innym niż wynikający z jego funkcji w zarządzie, kierowane do niego oświadczenia zarządu winny mieć formę
uchwały. Czynności prawnych w zakresie jego stosunku pracy dokonuje w stosunku do niego rada nadzorcza, reprezentowana przez
przewodniczącego rady. Każdy członek zarządu może wnosić sprawy. Członek zarządu powinien poinformować zarząd o zaistniałym konflikcie
interesów oraz powstrzymać się od zabierania głosu w dyskusji oraz od głosowania nad uchwałą w sprawie, w której zaistniał konflikt
interesów. Członkowie zarządu powinni uczestniczyć w obradach walnego zgromadzenia w składzie umożliwiającym udzielenie
merytorycznej odpowiedzi na zadawane pytania w trakcie walnego zgromadzenia.
W dniach 11 stycznia, 26 kwietnia, 27 maja, 4 grudnia, 17 grudnia 2024 roku odbyły się posiedzenia zarządu Spółki.
4.14. Rada nadzorcza
W 2024 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład rady nadzorczej nie uległ zmianie i funkcjonował
w składzie:
• Dariusz Olczyk – przewodniczący rady nadzorczej;
• Jan Olczyk – wiceprzewodniczący rady nadzorczej;
• Arkadiusz Król – sekretarz rady nadzorczej;
• Emilia Sawicka – członek rady nadzorczej;
• Bartosz Krzesiak – członek rady nadzorczej.
Żaden z członków rady nadzorczej nie wykonuje swoich obowiązków na podstawie umowy o pracę z Lokum Deweloper S.A.
Obecna kadencja rady nadzorczej Emitenta zakończy się w dniu 29 czerwca 2026 roku. Mandaty członków rady nadzorczej wygasną z dniem
odbycia zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego sprawozdanie finansowe Spółki za rok obrotowy 2025 (art. 386 § 2 k.s.h.
w zw. z art. 369 § 4 k.s.h.).
W dniu 29 czerwca 2021 roku zwyczajne walne zgromadzenie Lokum Deweloper S.A. podjęło uchwały w sprawie powołania do składu rady
nadzorczej Emitenta, na nową wspólną 5-letnią kadencję, rozpoczynającą się z dniem 29 czerwca 2021 roku, dotychczasowych członków rady
nadzorczej.
W dniu 6 września 2021 roku rada nadzorcza Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwały w sprawie powierzenia pełnienia funkcji:
przewodniczącego rady nadzorczej panu Dariuszowi Olczykowi; wiceprzewodniczącego rady nadzorczej panu Janowi Olczykowi; sekretarza
rady nadzorczej panu Arkadiuszowi Królowi.
Członkowie rady nadzorczej w osobach pani Emilii Sawickiej oraz pana Bartosza Krzesiaka spełniają kryteria członka niezależnego
w rozumieniu § 15 regulaminu walnego zgromadzenia Emitenta i § 10 ust. 10 statutu Emitenta oraz złożyli pisemne oświadczenia o spełnieniu
kryteriów niezależności, wskazanych w odpowiednich regulacjach dotyczących spółek publicznych, a ponadto określonych w § 2 ust. 3 i § 15
ust. 2 pkt 2 regulaminu walnego zgromadzenia Emitenta.
Zgodnie ze złożonymi oświadczeniami, członkowie rady nadzorczej Emitenta, nie wykonują innej działalności konkurencyjnej w stosunku do
Emitenta, nie uczestniczą w spółce konkurencyjnej jako wspólnicy spółki cywilnej, spółki osobowej lub jako członkowie organu spółki
kapitałowej oraz nie uczestniczą w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członkowie jej organu.
43
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Wyżej wymienieni członkowie rady nadzorczej oświadczyli również, że nie są wpisani do rejestru dłużników niewypłacalnych prowadzonego
na podstawie ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym.
Zasady działania rady nadzorczej
Rada nadzorcza składa się z 3 do 7 członków, powoływanych i odwoływanych przez walne zgromadzenie. Liczbę członków rady nadzorczej
ustala walne zgromadzenie. Walne zgromadzenie może zmienić ilość członków rady nadzorczej w trakcie trwania kadencji wyłącznie
w związku z dokonywaniem zmian w składzie rady nadzorczej w toku kadencji. Kadencja członków rady nadzorczej jest wspólna i trwa 5 lat.
Rada nadzorcza wybiera ze swego składu przewodniczącego rady nadzorczej, wiceprzewodniczącego i sekretarza rady nadzorczej na
pierwszym posiedzeniu nowej kadencji. Każdy członek rady nadzorczej może zostać wybrany na dalsze kadencje. Członek rady nadzorczej
może w każdym czasie złożyć zarządowi w formie pisemnej rezygnację z wykonywanej funkcji. W przypadku, gdy po uzyskaniu przez Spółkę
statusu spółki publicznej złożenie rezygnacji członka rady nadzorczej spowoduje spadek jej liczebności poniżej 5 (pięciu), zarząd Spółki zwołuje
walne zgromadzenie celem uzupełnienia jej składu. W innych przypadkach rada nadzorcza może działać w składzie uszczuplonym. Od
momentu wprowadzenia akcji Spółki do obrotu giełdowego i tak długo jak Spółka pozostawać będzie spółką giełdową, co najmniej jeden
członek rady nadzorczej będzie członkiem niezależnym. Posiedzenia rady nadzorczej zwoływane są w razie potrzeby, nie rzadziej jednak niż
cztery razy w roku obrotowym.
Posiedzenia rady nadzorczej zwołuje przewodniczący rady nadzorczej w formie pisemnej, podając proponowany porządek obrad.
Przewodniczący rady nadzorczej lub jego zastępca ma obowiązek zwołać posiedzenie rady także na wniosek zarządu lub członka rady.
Posiedzenie rady nadzorczej może się odbyć bez formalnego zwołania, jeśli wszyscy jej członkowie wyrażą na to zgodę najpóźniej w dniu
posiedzenia i potwierdzą to pismem lub złożą podpisy na liście obecności. Uchwały w przedmiocie nieobjętym porządkiem obrad można
podjąć tylko wówczas, gdy na posiedzeniu obecni są wszyscy członkowie rady i nikt z obecnych nie zgłosi w tej sprawie sprzeciwu. Uchwały
rady nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów w obecności przynajmniej połowy członków rady. W razie równości głosów
przeważa głos przewodniczącego rady. W sprawach dotyczących go osobiście bądź majątkowo członek rady nadzorczej nie może głosować.
Członkowie rady nadzorczej mogą oddać swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka rady nadzorczej, jednakże nie może to
dotyczyć spraw wprowadzonych do porządku obrad na posiedzeniu rady nadzorczej oraz wyboru przewodniczącego i wiceprzewodniczącego
rady, powołania członka zarządu oraz odwołania i zawieszenia w czynnościach tych osób. Rada nadzorcza może także podejmować uchwały
bez wyznaczenia posiedzenia przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Wynagrodzenie członków rady nadzorczej, w tym także członka rady nadzorczej, któremu rada powierzyła osobiste wykonywanie
określonych funkcji nadzorczych, ustala Walne Zgromadzenie. W umowie o pracę z członkiem zarządu albo w innej umowie, na podstawie
której członek zarządu świadczy pracę dla Spółki, Spółkę reprezentuje przewodniczący rady nadzorczej albo inny członek rady nadzorczej
upoważniony do tego uchwałą rady. W tym samym trybie składane są oświadczenia woli Spółki wynikające z wykonywania bądź dotyczące
rozwiązania takich umów.
Szczegółowy tryb pracy rady nadzorczej określa uchwalony przez radę nadzorczą regulamin.
Członek rady nadzorczej zobowiązany jest poinformować radę nadzorczą o zaistniałym konflikcie interesów lub o możliwości jego powstania
i powstrzymać się od zabierania głosu w dyskusji oraz od głosowania nad uchwałą w sprawie, w której zaistniał konflikt interesów.
Każdy członek rady nadzorczej powinien kierować się w swoim postępowaniu interesem Spółki oraz niezależnością opinii i sądów,
a w szczególności nie powinien domagać się ani nie przyjmować nieuzasadnionych korzyści, które mogłyby rzutować negatywnie na ocenę
niezależności jego opinii i sądów, powinien wyraźnie zgłaszać swój sprzeciw i zdanie odrębne w przypadku uznania, że decyzja rady nadzorczej
stoi w sprzeczności z interesem Spółki.
Rada nadzorcza może delegować swoich członków do samodzielnego pełnienia określonych czynności nadzorczych. Wynagrodzenie
członków rady nadzorczej, w tym także członka rady nadzorczej, któremu rada powierzyła osobiste wykonywanie określonych funkcji
nadzorczych, ustala walne zgromadzenie. Członek rady delegowany do czasowego wykonywania czynności członka zarządu otrzymuje
wynagrodzenie w wysokości przewidzianej dla członka zarządu, którego obowiązki pełni na podstawie delegacji rady nadzorczej.
Członkowie rady zobowiązani są podejmować odpowiednie czynności, aby otrzymywać od zarządu regularne i wyczerpujące informacje
o wszystkich istotnych sprawach dotyczących działalności Spółki.
Członkowie rady nadzorczej są zobowiązani do lojalności wobec Spółki i niepodejmowania żadnych działań noszących w stosunku do niej
cech konkurencyjności, tj. w szczególności nie mogą uczestniczyć we władzach oraz być wspólnikiem/akcjonariuszem spółek o podobnym do
Spółki zakresie działalności.
Członkowie rady nadzorczej powinni uczestniczyć w obradach walnego zgromadzenia w składzie umożliwiającym udzielenie merytorycznej
odpowiedzi na pytania zadawane w trakcie walnego zgromadzenia.
Niezwłocznie po wyborze członka rady nadzorczej do rady jest on zobowiązany przekazać Spółce informacje dotyczące swojej osoby, a także
informacje na temat swoich powiązań z akcjonariuszami dysponującymi akcjami reprezentującymi nie mniej niż 5% ogólnej liczby głosów na
walnym zgromadzeniu. Obowiązek ten dotyczy powiązań natury ekonomicznej, rodzinnej lub innej, mogących mieć wpływ na stanowisko
44
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
członka rady nadzorczej w sprawach rozstrzyganych przez radę. Ponadto członek rady nadzorczej zobowiązany jest do niezwłocznego
poinformowania zarządu o transakcjach nabycia lub zbycia akcji Spółki, spółki wobec niej dominującej lub zależnej, a także o transakcjach
z takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej.
W dniach 15 stycznia, 25 marca, 7 maja, 14 czerwca, 16 września, 12 listopada, 18 grudnia 2024 roku odbyły się posiedzenia rady nadzorczej
Spółki.
W ramach rady nadzorczej utworzony został jeden komitet tj. komitet audytu.
4.15. Komitet audytu
Komitet audytu jest stałym komitetem rady nadzorczej. W 2024 roku oraz do dnia zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania skład
komitetu audytu nie uległ zmianie i funkcjonował w składzie:
• Emilia Sawicka – przewodniczący komitetu audytu, członek niezależny komitetu audytu;
• Bartosz Krzesiak – wiceprzewodniczący komitetu audytu, członek niezależny komitetu audytu;
• Jan Olczyk – sekretarz komitetu audytu.
W dniu 6 września 2021 roku rada nadzorcza Lokum Deweloper S.A. podjęła uchwałę w sprawie powołania członków komitetu audytu na
nową kadencję w jego dotychczasowym składzie i postanowiła powierzyć: pani Emilii Sawickiej funkcję przewodniczącego komitetu audytu;
panu Bartoszowi Krzesiakowi funkcję wiceprzewodniczącego komitetu audytu; panu Janowi Olczykowi funkcję sekretarza komitetu audytu.
Zakres odpowiedzialności komitetu i kierunkowe kompetencje jego członków
Komitet audytu we wskazanym składzie spełnia kryteria niezależności oraz pozostałe wymagania określone w art. 128 ust.1 i art. 129 ust. 1,
3, 5 i 6 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, tj.:
• przynajmniej jeden członek komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań
finansowych:
Emilia Sawicka – nr biegłego 11750, wspólnik firmy audytorskiej o której mowa w art. 46 pkt 2–4 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, osoba fizyczna w tym osoba prowadząca działalność
gospodarczą inna niż osoba o której mowa w art. 46 pkt 1 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym‚ która zawarła umowę cywilnoprawną z firmą audytorską;
Bartosz Krzesiak – członek rady nadzorczej Spółki od 2016 roku. Ukończył Szkołę Główną Handlową, kierunek: finanse i bankowość
(specjalizacja bankowość inwestycyjna). Posiada wieloletnie doświadczenie zawodowe na rynku kapitałowym w tym przede
wszystkim w zakresie realizacji projektów emisji akcji na rynku publicznym (GPW i NewConnect – emisje pierwotne i wtórne)
i niepublicznym oraz obowiązków informacyjnych spółek publicznych. Certyfikowany Doradca w ASO;
• przynajmniej jeden członek komitetu audytu posiada wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka:
Jan Olczyk – absolwent Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. W lipcu 2017 roku obronił z wyróżnieniem pracę magisterską na
kierunku Finance and Accounting (specjalizacja Corporate Finance). Aktualnie pracuje na stanowisku analityka finansowego w firmie
Apeiron Synthesis S.A., od wielu lat działa w branży – jako wiceprzewodniczący rady nadzorczej Spółki;
• większość członków komitetu audytu, w tym jego przewodniczący jest niezależna od Spółki.
Nadzór komitetu audytu i zapewnienia zgodności nad wyborem firmy audytorskiej
Komitet audytu wypracował politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania oraz politykę świadczenia przez firmę
audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej
dozwolonych usług niebędących badaniem, które to dokumenty zostały zatwierdzone przez radę nadzorczą Spółki odpowiednio uchwałami
nr 8/10/2017 oraz 9/10/2017 z dnia 18 października 2017 roku.
Głównymi założeniami polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania jest kierowanie się dbałością o przestrzeganie
obowiązujących regulacji prawnych oraz wytycznych i wyjaśnień właściwych organów nadzoru obowiązujących jednostki zainteresowania
publicznego rozumiane według ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym,
mających na celu:
• eliminację ryzyka naruszenia niezależności i uchybienia zasadzie sceptycyzmu zawodowego ze strony firmy audytorskiej lub biegłego
rewidenta;
45
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
• wzmocnienie niezależności i obiektywizmu firm audytorskich i biegłych rewidentów;
• zapewnienie odpowiedniej jakości badań ustawowych poprzez podwyższenie standardów raportowania z badania.
Głównymi założeniami polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą
audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem jest kierowanie się dbałością
o przestrzeganie obowiązujących regulacji prawnych oraz wytycznych i wyjaśnień właściwych organów nadzoru obowiązujących jednostki
zainteresowania publicznego rozumiane według ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz
nadzorze publicznym, mających na celu:
• eliminację ryzyka naruszenia niezależności i uchybienia zasadzie sceptycyzmu zawodowego ze strony firmy audytorskiej lub biegłego
rewidenta;
• poprawę jakości badań ustawowych poprzez podwyższenie standardów raportowania z badania;
• zwiększenie kompetencji komitetu audytu Spółki jako ciała odgrywającego istotną rolę dla zapewnienia wysokiej jakości badań
ustawowych.
W wyniku przeprowadzonej procedury wyboru firmy audytorskiej komitet audytu Spółki zarekomendował radzie nadzorczej Spółki firmy
audytorskie, do przeprowadzenia badania oraz przeglądu sprawozdania finansowego Spółki oraz badania i przeglądu skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Spółki za lata 2022, 2023 oraz 2024. Powyższa rekomendacja spełniała obowiązujące warunki i była wolna od
wpływów stron trzecich.
Rada nadzorcza spółki dominującej, działając zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami zawodowymi, dokonała wyboru firmy
audytorskiej do badania sprawozdań finansowych. Firmą audytorską wybraną do badania sprawozdań finansowych Spółki jest spółka PKF
Consult sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Orzyckiej 6 lok. 1B, wpisaną na listę firm audytorskich prowadzoną przez Polską
Agencję Nadzoru Audytowego pod nr 477.
W dniach 25 marca, 16 września, 12 listopada 2024 roku odbyły się posiedzenia komitetu audytu Spółki.
46
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5. Pozostałe informacje
5.1. Wskazanie postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego lub organem administracji publicznej
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym nie wystąpiły postępowania przed sądem, organem właściwym dla postępowania
arbitrażowego lub organem administracji publicznej, których wartość jednostkowa lub łączna przekracza 10% kapitałów własnych Spółki.
5.2. Informacje o zawartych umowach znaczących dla działalności emitenta, w tym znanych
emitentowi umowach zawartych pomiędzy akcjonariuszami (wspólnikami), umowach
ubezpieczenia, współpracy lub kooperacji
Spółki Grupy są stroną umów w zakresie wykonania robót budowlanych. Umowy zawierane są z wieloma dostawcami/wykonawcami, co
sprawia, że żadna z nich nie kwalifikuje się jako znacząca, przekraczająca 10% kapitałów własnych Spółki (który to parametr na dzień
31 grudnia 2024 roku wynosi 10% z kwoty 690 675 tys. PLN, czyli 69 675 tys. PLN).
Umowy ubezpieczenia zostały ujęte w tabeli poniżej.
Przedmiot ubezpieczenia
Ubezpieczający
Ubezpieczony
Ubezpieczyciel
Suma ubezpieczenia / Suma
gwarancyjna [w tys. PLN]
Ubezpieczenie karnoskarbowe
Lokum Deweloper S.A.
spółki z Grupy,
członkowie władz,
pracownicy
UNIQUA T.U. S.A.
5 000
OC osób zarządzających
Lokum Deweloper S.A.,
spółki operacyjne Grupy
członkowie organów,
prokurenci, pracownicy
Generali T.U. S.A.
20 000
OC z tytułu prowadzonej
działalności
Lokum Deweloper S.A.
spółki z Grupy
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
15 000
Roboty budowlano-montażowe
spółki operacyjne Grupy
spółki operacyjne Grupy
Compensa TU SA Vienna
Insurance S.A.
37 000
Mienie
Lokum Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
ubezpieczenie lokali: 9 439
ubezpieczenie innego mienia:
436
Lokum 4
Lokum 4
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne i usługowe 1
etapu: 44 087
lokale mieszkalne i usługowe 2
etapu: 188 000
Lokum 8
Lokum 8
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne i usługowe: 39
177
Lokum 14
Lokum 14
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne: 20 985
Lokum 15
Lokum 15
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne: 94 972
Lokum Holding 1
Lokum Holding 1
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne i
niemieszkalne: 6 905
Lokum Deweloper FIZ
Lokum Deweloper FIZ
Sopockie T.U. Ergo Hestia
S.A.
lokale mieszkalne: 815
Zmiany organizacyjne w Grupie, główne inwestycje krajowe i zagraniczne, opis kredytów bankowych, pożyczek i obligacji, dywidendy opisane
zostały w innych punktach niniejszego sprawozdania zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper.
W okresie 12 miesięcy zakończonych dnia 31 grudnia 2024 roku nie miały miejsca istotne dla Grupy wydarzenia, które nie byłyby opisane
w niniejszym sprawozdaniu oraz w skonsolidowanym i jednostkowym sprawozdaniu finansowym za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024
roku.
47
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5.3. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Spółka dominująca i jej jednostki zależne nie zawierały transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.
5.4. Objaśnienie różnic pomiędzy wynikami finansowymi wykazanymi w raporcie rocznym a wcześniej
publikowanymi prognozami wyników na dany rok
Grupa Lokum Deweloper nie publikowała prognoz wyników finansowych na prezentowany okres sprawozdawczy.
5.5. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem emitenta i jego grupą
kapitałową
W 2024 roku nie nastąpiły zasadnicze zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem.
5.6. Wszelkie umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej
przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez
przejęcie
Według stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku nie istnieją żadne umowy między Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę
w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje
z powodu połączenia Spółki przez przejęcie.
5.7. Wartość wynagrodzeń, nagród lub korzyści, w tym wynikających z programów motywacyjnych
członków zarządu i rady nadzorczej
W dniu 5 lipca 2022 roku dotychczasowy znaczący akcjonariusz Spółki tj. spółka Halit S.à r.l. zwarł ze Spółką umowę darowizny 2 200 000
akcji Lokum Deweloper S.A. Umowa darowizny została zawarta w celu realizacji nierozwadniającego programu motywacyjnego Emitenta
("program motywacyjny"). Akcje w ramach darowizny zostały przeniesione na Spółkę nieodpłatnie.
W dniu 5 lipca 2022 roku Spółka, w celu realizacji nierozwadniającego programu motywacyjnego zawarła umowę o uczestnictwo z prezesem
zarządu Bartoszem Kuźniarem. W ramach umowy o uczestnictwo prezesowi zarządu Bartoszowi Kuźniarowi zostało odpłatnie wydane
2 200 000 akcji Spółki, na warunkach określonych w umowie o uczestnictwo i w oparciu o przyjęty regulamin programu motywacyjnego.
Celem programu motywacyjnego jest zwiększenie motywacji członków zarządu oraz kluczowych pracowników i osób współpracujących,
mając na względzie ich wkład w budowanie aktualnej wartości Lokum Deweloper oraz ograniczenie rotacji wykwalifikowanych członków
kadry managerskiej wyższego stopnia poprzez silniejsze związanie ich ze Spółką.
Osoba, która dobrowolnie przystąpiła do programu motywacyjnego (osoba uprawniona) zobowiązana jest do niezbywania wszystkich
nabytych akcji w okresie 2 lat od daty nabycia akcji w ramach programu motywacyjnego – w przypadku prezesa zarządu, a w przypadku
innych osób uprawnionych w okresie wskazanym przez radę nadzorczą Spółki, tj. do nie podejmowania bez uprzedniej pisemnej zgody Spółki
jakichkolwiek działań, które wywrą skutek o charakterze rozporządzającym. Dodatkowo nabycie akcji w ramach programu motywacyjnego
wymaga obligatoryjnie zgłoszenia w umowie o uczestnictwo w programie przez osobę uprawnioną gotowości do pozostawania w stosunku
służbowym w okresie 15 lat od daty nabycia akcji w ramach programu motywacyjnego – w przypadku prezesa zarządu, a w stosunku do
pozostałych osób uprawnionych w okresie wskazanym przez radę nadzorczą Spółki, w żadnym wypadku nie krótszym jednak niż 3 lata od
daty nabycia akcji w ramach programu motywacyjnego.
Przekazanie osobom uprawnionym akcji w trakcie pozostawania ich w stosunku służbowym, zostało rozpoznane zgodnie z MSSF 2 jako
niegotówkowy koszt wynagrodzeń w skonsolidowanym i jednostkowym rachunku wyników oraz w pozycji kapitałów własnych, jako jego
zwiększenie w takiej samej wysokości, jak pozycja kosztów okresu. Wysokość kosztów programu motywacyjnego została wyliczona jako
iloczyn ilości akcji przekazanych w ramach programu motywacyjnego i kursu zamknięcia z dnia poprzedzającego zawarcie przez osobę
48
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
uprawnioną umowy o uczestnictwo. Koszt dla Spółki i Grupy Kapitałowej został rozłożony liniowo na okres trwania programu, który został
zaproponowany przez akcjonariusza na lata od 2022 do 2037 roku.
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla członków zarządu jednostki dominującej wyniosła:
w spółce
dominującej
w spółkach zależnych oraz stowarzyszonych
wynagrodzenie
za
inne
świadczenia za
wynagrodzenie
za
wypłaty
z zysku za
rok zakończony
31 grudnia
2024
rok zakończony
31 grudnia
2024
rok zakończony
31 grudnia
2024
rok zakończony
31 grudnia
2024
lata
wcześniejsze
Razem
Bartosz Kuźniar
prezes zarządu
52
11
96
159
Tomasz Dotkuś
wiceprezes zarządu ds.
finansowych -
358
10
329
697
Razem
410
21
425
‒
‒
856
Łączna wartość wynagrodzeń i innych świadczeń dla członków rady nadzorczej Spółki dominującej wyniosła:
w spółce
dominującej
w spółkach zależnych oraz stowarzyszonych
wynagrodzenie
za
inne
świadczenia za
wynagrodzenie
za
wypłaty
z zysku za
rok zakończony
31 grudnia
2024
rok zakończony
31 grudnia
2024
rok zakończony
31 grudnia
2024
rok zakończony
31 grudnia
2024
lata
wcześniejsze
Razem
Dariusz Olczyk
przewodniczący rady
nadzorczej
43
43
Jan Olczyk
wiceprzewodniczący rady
nadzorczej
35
35
Arkadiusz Król
sekretarz rady nadzorczej
31
1 811
1 842
Bartosz Krzesiak
członek rady nadzorczej
37
37
Emilia Sawicka
członek rady nadzorczej
39
39
Razem
185
‒
‒
‒
1 811
1 996
5.8. Wszelkie zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla byłych
członków zarządu, rady nadzorczej
Według stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku nie istnieją żadne zobowiązania wynikające z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze
dla byłych członków zarządu, rady nadzorczej.
5.9. Łączna liczba i wartość nominalna wszystkich akcji emitenta oraz akcji i udziałów odpowiednio
w podmiotach powiązanych emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących
emitenta
Zestawienie łącznej liczby i wartość nominalnej wszystkich akcji emitenta oraz akcji i udziałów odpowiednio w podmiotach powiązanych
emitenta, będących w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących Lokum Deweloper S.A. na dzień zatwierdzenia do publikacji
niniejszego sprawozdania.
49
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
Imię i nazwisko
Funkcja
Spółka
Łączna liczba akcji/udziałów
Łączna wartość nominalna
Bartosz Kuźniar
prezes zarządu Lokum
Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A. (pośrednio)
2 982 990 akcji serii C
596 598,00 PLN
Apeiron Synthesis S.A.*
4 267
4 267,00 PLN
„Kuźniar Fundacja Rodzinna”
-
100 000,00 PLN
Tomasz Dotkuś
wiceprezes zarządu ds.
finansowych
Lokum Deweloper S.A.
4 000 akcji serii C
800,00 PLN
Dariusz Olczyk
przewodniczący rady
nadzorczej Lokum
Deweloper S.A.
Halit sp. z o. o. (uprzedni Halit S.à r.l. )*
62 214
3 110 700,00 PLN
Lokum Deweloper S.A.
84 690 akcji serii C
16 938,00 PLN
Lokum Deweloper S.A. (pośrednio)
12 760 000 akcji serii C
2 552 000,00PLN
Apeiron Synthesis S.A.*
43 376
43 376,00 PLN
Pure Energy Systems sp. z o. o. *
200
10 000,00 PLN
Cavita Group sp. z o. o. *
15
750,00 PLN
Fundacja na rzecz Edukacji
Przyrodniczej I Ochrony Okazów
Zwierząt "Bio Mozaika"
-
10 000 PLN
„Unity Fundacja Rodzinna”
-
100 000,00 PLN
Shotgun Shooting Club Poland
12
1 200,00 PLN
Mozaika sp. z o. o. *
500
25 000,00 PLN
Mozaika 1 sp. z o. o. *
200
10 000,00 PLN
Mozaika 2 sp. z o. o. *
200
10 000,00 PLN
Jan Olczyk
wiceprzewodniczący
rady nadzorczej Lokum
Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A.
13 350 akcji serii C
2 670,00 PLN
Arkadiusz Król
sekretarz rady
nadzorczej Lokum
Deweloper S.A.
Lokum Deweloper S.A.
27 733 akcji serii C
5 546,60 PLN
Lokum 1, Lokum 4, Lokum 8, Lokum
10, Lokum 14, Lokum 15, Lokum la
Vida, Lokum Góralska, Lokum
Siechnice II
wkład umówiony i wniesiony
11,00 PLN
Lokum 11
1 (akcje nieme)
1,00 PLN
Lokum Deweloper FIZ
2 certyfikaty inwestycyjne
8 357,34 PLN
* pozostałe podmioty powiązane poza Grupą Kapitałową
5.10. Informacje o znanych emitentowi umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym),
w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez
dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy
Emitent nie posiada informacji na temat umów (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą w przyszłości
nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy.
5.11. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
Decyzją z dnia 31 grudnia 2018 roku, Komisja Nadzoru Finansowego zarejestrowała Pracowniczy Program Emerytalny (PPE) dla pracowników
Lokum Deweloper S.A., który zarządzany będzie przez PKO Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych S.A. z siedzibą w Warszawie. Uczestnicy
mają możliwość uzyskania szerokiego zakresu informacji o PPE za pośrednictwem serwisu internetowego oraz telefonu. Spółka co roku
przekazuje również informację dotyczącą realizacji prowadzonego pracowniczego programu emerytalnego do organu nadzoru.
50
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
5.12. Firma audytorska uprawniona do badania sprawozdań
W dniu 6 czerwca 2022 roku rada nadzorcza Spółki dokonała wyboru firmy audytorskiej PKF Consult Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Warszawie
przy ul. Orzyckiej 6 lok.1B, 02-695 Warszawa (podmiot wpisany na listę Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego pod nr 477) do realizacji niżej
opisanych usług atestacyjnych dla Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper oraz Lokum Deweloper S.A. za lata obrotowe 2022-2024.
W dniu 8 sierpnia 2022 roku spółka Lokum Deweloper S.A. podpisała ze spółką PKF Consult sp. z o.o. sp. k. umowę na realizację usług
atestacyjnych w zakresie:
• badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. za lata obrotowe 2022-2024;
• badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za lata obrotowe 2022-2024;
• przeglądu półrocznego skróconego jednostkowego sprawozdania finansowego Lokum Deweloper S.A. za okres kończący się
30 czerwca roku: 2022, 2023 oraz 2024;
• przeglądu półrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper za okres
kończący się 30 czerwca roku: 2022, 2023 oraz 2024.
Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej wybranej do badania sprawozdań finansowych zamieszczono w nocie 43 skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2024 rok.
W dniu 8 sierpnia 2022 roku spółka Lokum Deweloper S.A. podpisała ze spółką PKF Consult sp. z o.o. sp. k. umowę na realizację usług
atestacyjnych. Przedmiotem umowy jest przeprowadzenie usług atestacyjnych w zakresie oceny sprawozdania o wynagrodzeniach członków
zarządu i rady nadzorczej Spółki za lata obrotowe 2022-2024.
Firma audytorska PKF Consult sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w Warszawie przy ul. Orzyckiej 6 lok. 1B, nie świadczyła w minionym roku usług
dozwolonych niebędących badaniem i przeglądem dla żadnej ze spółek z Grupy Kapitałowej.
5.13. Pozostałe zdarzenia istotnie wpływające na działalność jednostki I Grupy Kapitałowej, jakie
nastąpiły w roku obrotowym
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku nie uzyskano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym dnia 31 grudnia 2024 roku uzyskano decyzje pozwolenia na budowę inwestycji:
• W dniu 10 stycznia 2024 roku spółka Lokum 9 uzyskała decyzję Prezydenta Miasta Krakowa w sprawie zatwierdzenia projektu
zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji przy
ul. Rydlówka w Krakowie. Wojewoda Małopolski, po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego, w dniu 12 marca 2024 roku
wydał decyzję uchylającą zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Decyzja Wojewody Małopolskiego jest ostateczna.
• W dniu 4 czerwca 2024 roku spółka Lokum 4 uzyskała decyzję Prezydenta Miasta Wrocławia w sprawie zatwierdzenia projektu
zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji przy
ul. Gnieźnieńskiej (w zakresie budynku R i S). Decyzja jest ostateczna.
• W dniu 7 sierpnia 2024 roku spółka Lokum Holding 1 uzyskała decyzję Wojewody Dolnośląskiego w sprawie uchylenia zaskarżonej
decyzji w całości oraz orzekając co do istoty, zatwierdzenia projektu budowalnego i udzielenia pozwolenia na budowę inwestycji przy
ul. Ibn Siny Awicenny. Decyzja nie jest ostateczna.
5.14. Zdarzenia następujące po zakończeniu okresu sprawozdawczego
Po zakończeniu okresu sprawozdawczego do dnia zatwierdzenia sprawozdania zarządu z działalności Emitenta i Grupy Kapitałowej Lokum
Deweloper, nie miały miejsca istotne dla Emitenta i Grupy wydarzenia, które nie byłyby opisane w niniejszym sprawozdaniu oraz
w jednostkowym i skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku.
51
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper
za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2024 roku
(obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A.)
6. Zatwierdzenie do publikacji
Sprawozdanie zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Lokum Deweloper obejmujące sprawozdanie z działalności Lokum Deweloper S.A. za
okres od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2024 roku zostało zatwierdzone do publikacji przez zarząd Spółki dominującej w dniu 20 marca
2025 roku.
Data
Funkcja
Imię i Nazwisko
Podpis
20 marca 2025 roku
prezes zarządu
Bartosz Kuźniar
20 marca 2025 roku
wiceprezes zarządu ds.
finansowych
Tomasz Dotkuś