Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta
z badania rocznego jednostkowego
sprawozdania finansowego
Octava S.A.
za rok obrotowy zakończony
dnia 31 grudnia 2023 roku
Mazars Audyt Sp. z o.o.
ul. Piękna 18
00-549 Warszawa

Mazars Audyt Sp. z o.o.
Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy KRS nr 0000086577, kapitał zakładowy: 1 268 000,00 PLN,
NIP: 5260215409, REGON: 011110970
SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA
Z BADANIA ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Octava S.A.
Sprawozdanie z badania rocznego jednostkowego sprawozdania
finansowego
Opinia
Przeprowadziliśmy badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Octava S.A.
(„Spółka"), które zawiera jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia
2023 roku oraz jednostkowe sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów,
jednostkowe sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym, jednostkowe sprawozdanie
z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od dnia 1 stycznia do dnia 31 grudnia 2023 roku
oraz noty objaśniające („jednostkowe sprawozdanie finansowe").
Naszym zdaniem, załączone jednostkowe sprawozdanie finansowe:
• przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień
31 grudnia 2023 roku oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok
obrotowy zakończony w tym dniu zgodnie z mającymi zastosowanie
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi
przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości;
• jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz jej
statutem;
• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych
zgodnie z przepisami rozdziału 2 ustawy z dn. 29 września 1994 roku o rachunkowości
(„Ustawa o rachunkowości” – Dz. U. z 2023 r. poz. 120 z późn. zm.).
Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które
wydaliśmy dnia 23 kwietnia 2024 roku.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 3
Podstawa opinii
Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu
Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych
Rewidentów nr 3430/52a/2019 z dnia 21 marca 2019 roku w sprawie krajowych standardów
badania oraz innych dokumentów, z późn. zm. oraz uchwałą Rady Polskiej Agencji Nadzoru
Audytowego nr 38/I/2022 z dnia 15 listopada 2022 roku w sprawie krajowych standardów
kontroli jakości oraz Krajowego Standardu Badania 220 (Zmienionego) („KSB”), a także
stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym („Ustawa o biegłych rewidentach” – Dz. U. z 2023 r. poz. 1015
z późn. zm.) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r. w sprawie
szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych
jednostek interesu publicznego, uchylającego decyzję Komisji 2005/909/WE
(„Rozporządzenie UE” – Dz. Urz. UE L158 z 27.05.2014, str. 77, z późn. zm.). Nasza
odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została dalej opisana w sekcji naszego
sprawozdania „Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie sprawozdania
finansowego”.
Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem etyki zawodowych
księgowych (w tym Międzynarodowymi standardami niezależności) Rady Międzynarodowych
Standardów Etyki dla Księgowych („Kodeks IESBA") przyjętym uchwałą Krajowej Rady
Biegłych Rewidentów nr 3431/52a/2019 z dnia 25 marca 2019 roku w sprawie zasad etyki
zawodowej biegłych rewidentów, z późn. zm., oraz z innymi wymogami etycznymi, które mają
zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce. Wypełniliśmy nasze inne
obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie przeprowadzania
badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali niezależni od Spółki
zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o biegłych rewidentach oraz
w Rozporządzeniu UE.
Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby
stanowić podstawę dla naszej opinii.
Kluczowe sprawy badania
Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były
najbardziej znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący
okres sprawozdawczy. Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego
zniekształcenia, w tym ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego
oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się w kontekście naszego badania jednostkowego
sprawozdania finansowego jako całości oraz przy formułowaniu naszej opinii oraz
podsumowaliśmy naszą reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach, w których uznaliśmy
za stosowne przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami ryzyka.
Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 4
Kluczowa sprawa badania
Jak nasze badanie odniosło się do tej sprawy
Odpisy na udziały w jednostkach
zależnych w Spółce
Inwestycje w jednostki zależne
w jednostkowym sprawozdaniu
finansowym Spółki wykazywane
są w cenie nabycia pomniejszonej
o odpisy aktualizujące z tytułu trwałej
utraty wartości.
Jako wartość udziałów w jednostkach
zależnych przyjęto wartość aktywów
netto tych spółek na dzień bilansowy,
która zasadniczo odpowiada wartości
godziwej, jako że jedynym aktywem
jednostek zależnych podlegającym
wycenie są nieruchomości inwestycyjne
wyceniane wg wartości godziwej na
podstawie operatów.
Wycena bilansowa inwestycji w jednostki
zależne wymaga zastosowania przez
Zarząd profesjonalnego osądu oraz ma
istotny wpływ na sytuację finansową
Spółki, jak i wynik okresu, co stanowi
ryzyko istotnego zniekształcenia
z punktu widzenia sprawozdania
finansowego.
W nocie 14 Udziały bezpośrednie
w spółkach zależnych i stowarzyszonych
jednostkowego sprawozdania
finansowego zawarto szczegółowe
informacje na temat wyceny udziałów
w spółkach zależnych
i stowarzyszonych.
W ramach przeprowadzanych prac poddano analizie
politykę rachunkowości, procedury i regulacje
obowiązujące w Spółce w zakresie klasyfikacji i wyceny
odpisów na udziały. Przeanalizowano również
zaprojektowanie i wdrożenie kontroli w procesie wyceny
odpisów na udziały.
Zweryfikowaliśmy, czy wystąpiły przesłanki utraty
wartości inwestycji w jednostki zależne i tym samym
potwierdziliśmy wysokość odpisów aktualizujących
udziały. Przeanalizowaliśmy dane finansowe
poszczególnych spółek zależnych i zweryfikowaliśmy
operaty szacunkowe nieruchomości posiadanych przez
te spółki w celu potwierdzenia wysokości wartości
odzyskiwanej tych aktywów oraz uzyskaliśmy
zrozumienie strategii biznesowych w odniesieniu do
jednostek zależnych.
Oceniliśmy jakość i zweryfikowaliśmy poprawność
ujawnień dotyczących udziałów w jednostkach
zależnych w sprawozdaniu finansowym.
Wycena aktywów finansowych
Spółka prezentuje jako aktywa
finansowe:
• dłużne instrumenty finansowe,
• certyfikaty inwestycyjne,
• pożyczki udzielone jednostkom
zależnym.
W ramach przeprowadzanych prac poddaliśmy analizie
politykę rachunkowości, procedury i regulacje
obowiązujące w Spółce w zakresie klasyfikacji i wyceny
omawianych aktywów finansowych.
Przeprowadziliśmy krytyczną analizę zaprojektowania
i wdrożenia mechanizmów kontrolnych funkcjonujących
w ramach procesu wyceny omawianych aktywów
finansowych.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 5
Wycena aktywów finansowych wymaga
zastosowania przez Zarząd
profesjonalnego osądu i założeń
dotyczących utraty wartości, estymacji
oczekiwanych przepływów pieniężnych
i stóp dyskontowych oraz wiarygodnego
oszacowania wartości godziwej.
W nocie 16 Aktywa finansowe
jednostkowego sprawozdania
finansowego zawarto szczegółowe
informacje na temat wyceny aktywów
finansowych.
W zakresie dłużnych instrumentów finansowych
potwierdziliśmy prawidłowość ich klasyfikacji do
kategorii wyceny według zamortyzowanego kosztu.
Ponadto zweryfikowaliśmy w teście szczegółowym
założenia dotyczące wyceny wszystkich posiadanych
przez Spółkę dłużnych instrumentów finansowych oraz
potwierdziliśmy wysokość odpisu na oczekiwane straty
kredytowe.
W zakresie pożyczek udzielonych zweryfikowaliśmy
w teście szczegółowym poprawność dokonywania
odpisów z tytułu utraty wartości należności z tytułu
udzielonych pożyczek zgodnie z MSSF 9. Ponadto
sprawdziliśmy poprawność naliczenia odsetek.
W zakresie certyfikatów inwestycyjnych
zweryfikowaliśmy wycenę do wartości godziwej zgodnie
z wyceną publikowaną dla tych funduszy
inwestycyjnych.
Oceniliśmy jakość i zweryfikowaliśmy poprawność
ujawnień dotyczących aktywów finansowych
w sprawozdaniu finansowym.
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za jednostkowe sprawozdanie
finansowe
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych
ksiąg rachunkowych, jednostkowego sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny
i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez
Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę
przepisami prawa i statutem, a także za kontrolę wewnętrzną, którą Zarząd uznaje za
niezbędną, aby umożliwić sporządzenie jednostkowego sprawozdania finansowego
niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.
Sporządzając jednostkowe sprawozdanie finansowe, Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za
ocenę zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie,
spraw związanych z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji
działalności jako podstawy rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji, kiedy Zarząd albo zamierza
dokonać likwidacji Spółki, albo zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej realnej
alternatywy dla likwidacji lub zaniechania działalności.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby
jednostkowe sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie
o rachunkowości. Członkowie Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu
sprawozdawczości finansowej Spółki.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 6
Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania
finansowego
Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy jednostkowe sprawozdanie
finansowe jako całość nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub
błędem oraz wydanie sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna
pewność jest wysokim poziomem pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone
zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą
powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za istotne, jeżeli można racjonalnie
oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje gospodarcze
użytkowników podjęte na podstawie tego jednostkowego sprawozdania finansowego.
Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani
efektywności lub skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub
w przyszłości.
Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy
sceptycyzm, a także:
• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia jednostkowego
sprawozdania finansowego spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy
i przeprowadzamy procedury badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy
dowody badania, które są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla
naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego zniekształcenia wynikającego z oszustwa
jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ oszustwo może dotyczyć
zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub obejścia kontroli
wewnętrznej;
• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu
zaprojektowania procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach,
ale nie w celu wyrażenia opinii na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;
• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz
zasadność szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez
Zarząd Spółki;
• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki
zasady kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie
uzyskanych dowodów badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze
zdarzeniami lub warunkami, która może poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność
Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy do wniosku, że istnieje istotna
niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym sprawozdaniu
biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w jednostkowym sprawozdaniu
finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię.
Nasze wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia
naszego sprawozdania biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki
mogą spowodować, że Spółka zaprzestanie kontynuacji działalności;
• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość jednostkowego sprawozdania
finansowego, w tym ujawnienia, oraz czy jednostkowe sprawozdanie finansowe

Mazars Audyt Sp. z o.o. 7
przedstawia będące ich podstawą transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający
rzetelną prezentację.
Przekazujemy Komitetowi Audytu informacje o, między innymi, planowanym zakresie i czasie
przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich znaczących
słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.
Składamy Komitetowi Audytu oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów
etycznych dotyczących niezależności oraz że będziemy informować go o wszystkich
powiązaniach i innych sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące
zagrożenie dla naszej niezależności, a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy
o zastosowanych zabezpieczeniach.
Spośród spraw przekazywanych Komitetowi Audytu ustaliliśmy te sprawy, które były
najbardziej znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący
okres sprawozdawczy i dlatego uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te
sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje
zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy, w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że
kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym sprawozdaniu, ponieważ można byłoby
racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby korzyści takiej informacji
dla interesu publicznego.
Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności
Na inne informacje składają się:
• sprawozdanie z działalności za rok obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2023 roku
(„Sprawozdanie z działalności") wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu
korporacyjnego i oświadczeniem Zarządu, o którym mowa w art. 49b ust. 1 Ustawy o
rachunkowości, które są wyodrębnionymi częściami tego Sprawozdania z działalności.
Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej Octava S.A. i Spółki za 2023 rok, zgodnie
z art. 55 ust. 2a Ustawy o rachunkowości, zostało sporządzone łącznie.
Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej
Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami
prawa.
Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby
Sprawozdanie z działalności wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego, które
jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania z działalności spełniało wymagania
przewidziane w Ustawie o rachunkowości.
Odpowiedzialność biegłego rewidenta
Nasza opinia z badania jednostkowego sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych
informacji. W związku z badaniem jednostkowego sprawozdania finansowego naszym
obowiązkiem jest zapoznanie się z Innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy Inne
informacje nie są istotnie niespójne z jednostkowym sprawozdaniem finansowym lub naszą
wiedzą uzyskaną podczas badania, lub w inny sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli
na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy istotne zniekształcenia w Innych informacjach,
jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym sprawozdaniu z badania. Naszym

Mazars Audyt Sp. z o.o. 8
obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest również wydanie opinii
czy sprawozdanie z działalności zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest
zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Ponadto
jesteśmy zobowiązani do wydania opinii, czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu
korporacyjnego zawarła wymagane informacje.
Opinia o Sprawozdaniu z działalności
Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie
z działalności Spółki:
• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem
70 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych
oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa
państwa niebędącego państwem członkowskim („Rozporządzenie o informacjach
bieżących” – Dz. U. z 2018 r. poz. 757 z późn. zm.),
• jest zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego
Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła
informacje określone w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach
bieżących. Ponadto, naszym zdaniem, informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 lit.
c-f, h oraz lit. i tego Rozporządzenia zawarte w oświadczeniu o stosowaniu ładu
korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz informacjami zawartymi
w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.
Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji
Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych
Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące
badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek
zależnych są zgodne z prawem i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie
świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są zakazane na mocy art. 5 ust.1
Rozporządzenia UE oraz art.136 Ustawy o biegłych rewidentach. Usługi niebędące badaniem
sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych
w badanym okresie zostały wymienione w nocie XXV Sprawozdania z działalności Spółki oraz
nocie 34 jednostkowego sprawozdania finansowego.
Wybór firmy audytorskiej
Zostaliśmy wybrani po raz pierwszy do badania jednostkowego sprawozdania finansowego
Spółki uchwałą Rady Nadzorczej z dnia 24 lutego 2022 roku. Jednostkowe sprawozdania
finansowe Spółki badamy nieprzerwanie począwszy od roku obrotowego zakończonego dnia
31 grudnia 2022 roku, to jest przez 2 kolejne lata.

Mazars Audyt Sp. z o.o. 9
Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest
niniejsze sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Iwona Toczek.
Działający w imieniu Mazars Audyt Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Piękna 18, wpisanej
na listę firm audytorskich pod numerem 186, w imieniu której kluczowy biegły rewident zbadał
jednostkowe sprawozdanie finansowe.
Iwona Toczek
Małgorzata Pek
Kluczowy Biegły Rewident
Partner
Nr 13502
Warszawa, dnia 23 kwietnia 2024 roku