G r u p a K a p i t a ł o w a P o l s k i H o l d i n g N i e r u c h o m o ś c i S p ó ł k a A k c y j n a S k o n s o l i d o w a n y r a p o r t r o c z n y z a 2 0 2 1 r o k
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowany raport roczny za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Skonsolidowany raport roczny zawiera:
1. List Prezesa Zarządu
2. Wybrane dane finansowe
3. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
4. Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Polski Holding Nieruchomości S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
5. Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
6. Informację Zarządu
7. Oświadczenie i Ocenę Rady Nadzorczej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Szanowni Państwo!
Mamy za sobą pełen wyzwań rok. Pomimo niesprzyjających warunków rynkowych naszej spółce udało się osiągnąć stabilne wyniki finansowe i zrealizować wiele ambitnych przedsięwzięć. Bez szwanku przeszliśmy przez czas pandemii i umocniliśmy fundamenty naszej działalności. Jest to szczególnie ważne w czasach narastającej niepewności na arenie międzynarodowej spowodowanej agresją militarną Rosji na Ukrainę i wpływem pandemii, przyczyniającymi się do zawirowań na rynkach finansowych i pogarszającej się globalnej sytuacji makroekonomicznej.
Obecnie niezwykle trudno przewidzieć, jak głęboki wpływ na sytuację na krajowym rynku nieruchomości będą mieć tragiczne wydarzenia w sąsiedniej Ukrainie. Jednak dzięki konsekwentnie prowadzonej dywersyfikacji działalności Grupa PHN jest przygotowana na ewentualne turbulencje.
Chciałbym Państwa zapewnić, że jesteśmy gotowi podejmować wszystkie niezbędne działania, by utrzymać stabilną i bezpieczną sytuację spółki. Jesteśmy także gotowi realizować nowe projekty, o ile będą temu sprzyjać warunki makroekonomiczne. Obecnie nie widzimy większego zagrożenia dla planowanych na ten rok projektów nieruchomościowych, a prace przy prowadzanych inwestycjach przebiegają zgodnie z harmonogramem.
Naszym celem pozostaje dalsze zwiększanie wartości naszej spółki i zapewnienie jej dynamicznego rozwoju.
Niniejszym przedstawiamy Państwu Jednostkowy Raport Roczny Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. oraz Skonsolidowany Raport Roczny Grupy Kapitałowej Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A., w których prezentujemy nasze wyniki finansowe i najważniejsze osiągnięcia w 2021 roku.
W ubiegłym roku, pomimo trudnych warunków rynkowych związanych z pandemią, zakłóceniami w łańcuchach dostaw, wzrostem kosztów pracy i materiałów budowlanych, czy też głębokimi zmianami na rynku biurowym, osiągnęliśmy wzrost zysku netto, a wynik z najmu utrzymaliśmy na poziomie zbliżonym do 2020 roku. Utrzymujemy także w ryzach koszty działalności. W następnych latach spodziewamy się zakończenia kolejnych istotnych inwestycji w segmencie mieszkaniowym. Portfel naszej Grupy obejmuje obecnie 156 aktywów nieruchomościowych o łącznej wartości około 3,5 mld zł. Plasuje nas to w czołówce największych firm nieruchomościowych w Polsce.
Konsekwentnie dywersyfikujemy obszary naszej działalności biznesowej. Wzmacniamy pozycję w różnych segmentach rynku i w miarę możliwości korzystamy z nadarzających się okazji inwestycyjnych. Jednocześnie, uważnie obserwujemy sytuację w całej branży nieruchomości, elastycznie dostosowując naszą ofertę do zmieniających się potrzeb klientów.
Prace budowlane związane z naszymi flagowymi inwestycjami w segmencie biurowym – projektami SKYSAWA i INTRACO Prime w Warszawie - zbliżają się ku końcowi. Zawarliśmy długoterminową umowę najmu całej powierzchni kompleksu SKYSAWA z PKO Bankiem Polskim S.A. Była to największa umowa najmu w ponad 10-letniej historii działalności Grupy PHN i największa tego typu transakcja na polskim rynku w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy. Biurowiec SKYSAWA, doskonale zlokalizowany w samym centrum stolicy i spełniający najwyższe standardy nowoczesnego i przyjaznego środowisku budownictwa, stanie się wkrótce nową siedzibą największej polskiej instytucji finansowej. W przypadku INTRACO Prime podpisaliśmy umowę najmu na znaczącą część powierzchni i prowadzimy obecnie zaawansowane rozmowy z kolejnymi potencjalnymi klientami.
Jesteśmy w gronie firm, które są w stanie zaprojektować i zrealizować zarówno duże kompleksy biurowo-handlowe, jak i kameralne osiedla mieszkaniowe. Nasze inwestycje cieszą się dużym zainteresowaniem i zdobywają uznanie międzynarodowych ekspertów. Nasz nowatorski projekt mieszkaniowo-rekreacyjny związany z rewitalizacją nabrzeża portowego w Gdyni - Yacht Park & Marina Yacht Park - znalazł się w 2021 roku wśród finalistów prestiżowej nagrody konkursu MIPIM Awards w Cannes. Z kolei, wyższa część kompleksu SKYSAWA, którą stanowi 155-metrowa wieża, zdobyła nominację w międzynarodowym konkursie BREEAM Awards 2022 w Londynie w kategorii „Regional Award Central and Eastern Europe”. Nagrody BREEAM przyznawane są inwestycjom, które wyznaczają najwyższe standardy w zakresie rozwiązań proekologicznych i zrównoważonego budownictwa. To kolejna nasza nominacja w konkursie BREEAM Awards.
Od kilku lat konsekwentnie zwiększamy liczbę realizowanych przez nas inwestycji mieszkaniowych. Widzimy dalszy potencjał rozwoju tego segmentu rynku w ramach naszej Grupy. Obecnie w realizacji są trzy inwestycje. Planujemy także rozpoczęcie budowy osiedla przy ul. Kolejowej w Warszawie oraz kolejne projekty mieszkaniowe.
Wraz z rozwojem usług e-commerce obserwujemy rosnące zainteresowanie najmem wysokiej klasy nieruchomości magazynowych zlokalizowanych w atrakcyjnych miejscach w Polsce. Zamierzamy rozwijać się także w tym segmencie rynku.
W ubiegłym roku spółka PHN Property Management, należąca do Polskiego Holdingu Nieruchomości i Polskiego Holdingu Hotelowego, nabyła od syndyka masy upadłościowej część przedsiębiorstwa spółki Cosmar Polska, funkcjonującą pod nazwą handlową „Regent Warsaw Hotel”. W przyszłości chcemy przekształcić ten hotel w jedno z najbardziej reprezentacyjnych miejsc w stolicy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
List Prezesa Zarządu
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Promujemy najwyższe zielone standardy na rynku nieruchomości. Nasze projekty są przyjazne ludziom i środowisku, projektowane i tworzone zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju. Doskonale rozumiemy wyzwania współczesnego świata jakim są zmiany klimatyczne. Wymagają one zdecydowanych działań takich jak minimalizacja śladu węglowego, skrócenie łańcucha dostaw czy szeroko pojętej energooszczędności budynków. Potwierdzają to prestiżowe certyfikaty, które nasze nowoczesne obiekty biurowe otrzymują od międzynarodowych instytucji oceniających ich zgodność z wymogami ochrony środowiska.
W imieniu Zarządu PHN chciałbym podziękować wszystkim pracownikom naszej Grupy za ich zaangażowanie w przedsięwzięcia realizowane przez nas w tym trudnym czasie. Podziękowania za powierzone nam zaufanie i wsparcie przy realizacji naszej strategii kieruję również do Rady Nadzorczej i do naszych Akcjonariuszy. Jesteśmy Grupą o silnych fundamentach, gotową do podejmowania ambitnych wyzwań.
Z wyrazami szacunku,
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu PHN S.A.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Wybrane dane finansowe
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Wybrane dane finansowe
w mln PLN
w mln EUR
Wybrane skonsolidowane dane finansowe
Rok zakończony 31 grudnia 2021
Rok zakończony 31 grudnia 2020
dane przekształcone
Stan na 31 grudnia 2021
Rok zakończony 31 grudnia 2020
dane przekształcone
I. Przychody operacyjne
480,5
733,7
105,0
164,0
II. Zysk (strata) z działalności operacyjnej
168,6
173,3
36,8
38,7
III. Zysk (strata) brutto
135,5
109,0
29,6
24,4
IV. Zysk (strata) netto
73,7
70,1
16,1
15,7
V. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
26,5
252,2
5,8
56,4
VI. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
(361,7)
(162,9)
(79,0)
(36,4)
VII. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
(5,5)
218,9
(1,2)
48,9
VIII. Przepływy pieniężne netto razem
(340,7)
308,2
(74,4)
68,9
Stan na 31 grudnia 2021
Stan na 31 grudnia 2020 dane przekształcone
Stan na 31 grudnia 2021
Stan na 31 grudnia 2020 dane przekształcone
IX. Aktywa
4 317,7
4 179,0
938,8
905,6
X. Zobowiązania długoterminowe
1 442,0
1 489,9
313,5
322,9
XI. Zobowiązania krótkoterminowe
483,5
361,0
105,1
78,2
XII. Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 374,0
2 299,8
516,2
498,4
XIII. Kapitał zakładowy
51,2
51,0
11,1
11,1
XIV. Liczba akcji (szt.)
51 217 313
51 051 249
51 217 313
51 051 249
XV. Zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
1,54
1,41
0,33
0,31
XVI. Wartość księgowa kapitału własnego na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN / EUR)
46,35
45,05
10,08
9,76
Powyższe dane finansowe za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku i rok zakończony 31 grudnia 2020 roku zostały przeliczone na EUR według następujących zasad:
- pozycje aktywów i pasywów - według średniego kursu ustalonego przez Narodowy Bank Polski na 31 grudnia 2021 roku: 4,5994 PLN/EUR oraz 31 grudnia 2020 roku: 4,6148 PLN/EUR;
- pozycje skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego rachunku przepływów pieniężnych - według kursu stanowiącego średnią arytmetyczną średnich kursów ustalonych przez Narodowy Bank Polski na ostatni dzień każdego miesiąca okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku: 4,5775 PLN/EUR oraz okresu sprawozdawczego od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku: 4,4742 PLN/EUR
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Spis treści
A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe .................................................................................................................................... 10
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej ............................................................................................................................ 10
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów ...................................................................................................................... 11
Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym ............................................................................................................... 12
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych ................................................................................................................... 13
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające .................................................................................................. 14
1. Informacje ogólne ......................................................................................................................................................................... 14
1.1 O Spółce ....................................................................................................................................................................................... 14
1.2 Skład Zarządu ............................................................................................................................................................................... 14
1.3 Struktura Grupy Kapitałowej ......................................................................................................................................................... 15
1.4 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej ........................................................................................................................................ 17
2. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego ..................................................................................... 17
3. Nowe standardy i interpretacje ..................................................................................................................................................... 19
4. Istotne zasady (polityka) rachunkowości ...................................................................................................................................... 19
4.1 Nieruchomości inwestycyjne ......................................................................................................................................................... 20
4.2 Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 21
4.3 Wartości niematerialne ................................................................................................................................................................. 21
4.4 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych ..................................................................................................... 22
4.5 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych .......................................................................................................................... 22
4.5.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji ...................................................................................................................................... 22
4.5.2 Transakcje i salda ......................................................................................................................................................................... 22
4.6 Utrata wartości aktywów niefinansowych ...................................................................................................................................... 22
4.7 Leasing ......................................................................................................................................................................................... 22
4.8 Instrumenty finansowe .................................................................................................................................................................. 23
4.9 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa ............................................................................................................................... 24
4.10 Zapasy deweloperskie .................................................................................................................................................................. 24
4.11 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty ................................................................................................................................................ 25
4.12 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży .................................................................................................................................. 25
4.13 Kapitały ......................................................................................................................................................................................... 25
4.14 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania ................................................................................................................ 26
4.15 Podatek dochodowy ...................................................................................................................................................................... 26
4.16 Świadczenia pracownicze ............................................................................................................................................................. 26
4.17 Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 27
4.18 Przychody z umów z klientami ...................................................................................................................................................... 27
4.19 Koszty ........................................................................................................................................................................................... 29
4.20 Dywidenda .................................................................................................................................................................................... 29
4.21 Koszty finansowe .......................................................................................................................................................................... 29
4.22 Metody konsolidacji ....................................................................................................................................................................... 29
5. Zarządzanie ryzykiem finansowym ............................................................................................................................................... 30
5.1 Czynniki ryzyka finansowego ........................................................................................................................................................ 30
5.1.1 Ryzyko rynkowe ............................................................................................................................................................................ 30
5.1.2 Ryzyko kredytowe ......................................................................................................................................................................... 31
5.1.3 Ryzyko płynności .......................................................................................................................................................................... 32
5.1.4 Rachunkowość zabezpieczeń ....................................................................................................................................................... 32
5.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym .............................................................................................................................................. 32
5.3 Osądy i szacunki ........................................................................................................................................................................... 33
6. Sezonowość działalności .............................................................................................................................................................. 35
7. Korekta błędu ................................................................................................................................................................................ 36
8. Informacje dotyczące segmentów działalności ............................................................................................................................. 37
9. Nieruchomości inwestycyjne ......................................................................................................................................................... 40
10. Rzeczowe aktywa trwałe ............................................................................................................................................................... 43
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Spis treści
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
11. Wartości niematerialne ................................................................................................................................................................. 45
12. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych ..................................................................................................... 45
13. Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe ................................................................................................................. 45
14. Zapasy związane z działalnością deweloperską ........................................................................................................................... 45
15. Struktura należności oraz pozostałych aktywów ........................................................................................................................... 46
16. Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych ...................................................................................................................... 46
17. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży ............................................................................................... 46
18. Struktura zobowiązań ................................................................................................................................................................... 47
18.1 Bilansowa struktura zobowiązań ................................................................................................................................................... 47
18.2 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek ................................................................................. 47
18.3 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu leasingu .................................................................................................... 48
19. Leasing ......................................................................................................................................................................................... 48
20. Zadłużenie .................................................................................................................................................................................... 48
21. Zaliczki związane z działalnością deweloperską .......................................................................................................................... 49
22. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego .......................................................................................... 49
23. Rezerwy ........................................................................................................................................................................................ 50
24. Kapitał podstawowy ...................................................................................................................................................................... 50
25. Kapitał zapasowy .......................................................................................................................................................................... 51
26. Niepodzielone zyski zatrzymane ................................................................................................................................................... 51
27. Podział zysku Jednostki Dominującej za 2020 rok ....................................................................................................................... 51
28. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku netto za 2021 rok ............................................................................... 51
29. Udziały niekontrolujące ................................................................................................................................................................. 52
30. Przychody ze sprzedaży ............................................................................................................................................................... 53
31. Pozostałe przychody ..................................................................................................................................................................... 54
32. Koszty działalności operacyjnej .................................................................................................................................................... 54
33. Koszty według rodzaju .................................................................................................................................................................. 54
34. Przychody i koszty finansowe ....................................................................................................................................................... 55
35. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej .................................................................................................................................. 55
36. Działalność zaniechana ................................................................................................................................................................ 56
37. Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym ............................................................................................. 56
38. Zysk na jedną akcję ...................................................................................................................................................................... 56
39. Pozycje warunkowe ...................................................................................................................................................................... 56
40. Transakcje z podmiotami powiązanymi ........................................................................................................................................ 56
41. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej ............................................................................................................................ 57
42. Pozostałe ...................................................................................................................................................................................... 58
43. Wpływ koronawirusa na działalność Grupy .................................................................................................................................. 60
44. Zdarzenia po dniu bilansowym ..................................................................................................................................................... 61
S KONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE G RUPY K APITAŁOWEJ
P OLSKI H OLDING N IERUCHOMOŚCI S.A.
ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2021 ROKU
SPORZĄDZONE ZGODNIE Z M IĘDZYNARODOWYMI S TANDARDAMI S PRAWOZDAWCZOŚCI F INANSOWEJ ZATWIERDZONYMI PRZEZ U NIĘ E UROPEJSKĄ
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
10
A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe
Skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej
na dzień 31 grudnia 2021 roku
31 grudnia 2020
1 stycznia 2020
Nota
31 grudnia 2021
dane przekształcone
dane przekształcone
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne
9
3 453,1
3 268,8
2 941,6
Rzeczowe aktywa trwałe
10
206,2
93,6
90,6
Wartości niematerialne
11
0,4
10,9
23,9
Długoterminowe zapasy deweloperskie
14
90,8
0,0
0,0
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
12
0,0
0,0
2,0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
22
48,1
40,1
46,1
Długoterminowe aktywa finansowe
13
61,6
52,7
46,8
Pozostałe aktywa trwałe
8,1
12,2
12,8
Aktywa trwałe razem
3 868,3
3 478,3
3 163,8
Aktywa obrotowe
Zapasy deweloperskie
14
187,9
99,1
247,6
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
15
91,5
91,1
81,0
Należności z tytułu podatku dochodowego
15
0,7
1,9
1,0
Krótkoterminowe aktywa finansowe
13
21,6
24,7
107,7
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
135,3
476,0
167,8
Aktywa obrotowe razem
437,0
692,8
605,1
Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
17
12,4
7,9
16,0
Aktywa razem
4 317,7
4 179,0
3 784,9
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
18
( 119,9 )
( 164,3 )
( 152,1 )
Krótkoterminowe zadłużenie
18
( 224,8 )
( 45,1 )
( 182,4 )
Zobowiązania z tytułu leasingu
19
( 13,6 )
( 11,6 )
( 18,2 )
Zaliczki związane z działalnością deweloperską
21
( 63,3 )
( 79,8 )
( 211,4 )
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
18
( 21,7 )
( 3,9 )
( 0,4 )
Rezerwy krótkoterminowe
23
( 40,2 )
( 56,3 )
( 62,5 )
Zobowiązania krótkoterminowe razem
( 483,5 )
( 361,0 )
( 627,0 )
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
18
( 976,4 )
( 1 108,3 )
( 524,0 )
Zobowiązania z tytułu leasingu
19
( 307,9 )
( 271,6 )
( 264,9 )
Zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
22
( 101,7 )
( 77,3 )
( 51,4 )
Rezerwy długoterminowe
23
( 20,1 )
( 29,4 )
( 28,2 )
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
18
( 35,9 )
( 3,3 )
( 3,4 )
Zobowiązania długoterminowe razem
( 1 442,0 )
( 1 489,9 )
( 871,9 )
Zobowiązania razem
( 1 925,5 )
( 1 850,9 )
( 1 498,9 )
Aktywa netto
2 392,2
2 328,1
2 286,0
Kapitały
Kapitał podstawowy
24
51,1
51,0
46,8
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
24
0,1
0,0
4,2
Kapitał zapasowy
25
2 067,0
2 070,4
2 048,2
Pozostałe kapitały rezerwowe
25
9,7
5,0
3,1
Niepodzielone zyski zatrzymane
26
246,1
173,4
152,2
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
2 374,0
2 299,8
2 254,5
Udziały niekontrolujące
18,2
28,3
31,5
Kapitał własny ogółem
2 392,2
2 328,1
2 286,0
Pasywa razem
4 317,7
4 179,0
3 784,9
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
11
Skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów
za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Działalność operacyjna
Przychody z najmu
30
187,4
188,9
Koszty utrzymania nieruchomości
32
( 74,2 )
( 74,0 )
Wynik z najmu
113,2
114,9
Przychody z działalności deweloperskiej
30
104,0
327,7
Koszty działalności deweloperskiej
32
( 65,5 )
( 230,5 )
Wynik na działalności deweloperskiej
38,5
97,2
Przychody z działalności budowlanej
30
172,1
203,8
Koszty działalności budowlanej
32
( 160,3 )
( 192,9 )
Wynik na działalności budowlanej
11,8
10,9
Przychody z pozostałej działalności
30
17,0
13,3
Koszty pozostałej działalności
32
( 25,8 )
( 23,0 )
Wynik z pozostałej działalności
( 8,8 )
( 9,7 )
Koszty administracyjne i sprzedaży
33
( 55,3 )
( 53,2 )
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
9
62,5
25,8
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
9
5,9
0,7
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
4,7
( 14,1 )
Pozostałe przychody
31
27,7
37,5
Pozostałe koszty
32
( 31,6 )
( 36,7 )
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
168,6
173,3
Przychody finansowe
34
4,3
13,5
Koszty finansowe
34
( 37,4 )
( 82,2 )
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych
12
0,0
4,4
Zysk (strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej
135,5
109,0
Podatek dochodowy
35
( 61,8 )
( 38,9 )
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
73,7
70,1
Zysk (strata) netto
73,7
70,1
Pozostałe całkowite dochody:
Instrumenty zabezpieczające
6,5
3,5
Różnie kursowe z przeliczenia jednostek zależnych
( 1,8 )
( 1,6 )
Pozostałe całkowite dochody
4,7
1,9
Całkowite dochody ogółem
78,4
72,0
Zysk (strata) netto przypadający
akcjonariuszom jednostki dominującej
38
78,7
72,0
akcjonariuszom niekontrolującym
( 5,0 )
( 1,9 )
Całkowite dochody przypadające
akcjonariuszom jednostki dominującej
83,4
73,9
akcjonariuszom niekontrolującym
( 5,0 )
( 1,9 )
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
38
1,54
1,41
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
12
Skonsolidowane sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki
Nota
Kapitał podstawowy
Kapitał podstawowy niezarejestrowany
Kapitał zapasowy
Pozostałe kapitały rezerwowe
Niepodzielone zyski zatrzymane
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Udziały niekontrolujące
Kapitał razem
Stan na 1 stycznia 2021 roku
51,0
0,0
2 070,4
5,0
173,4
2 299,8
28,3
2 328,1
Zysk netto
78,7
78,7
( 5,0 )
73,7
Pozostałe całkowite dochody
4,7
4,7
4,7
Całkowite dochody ogółem
0,0
0,0
0,0
4,7
78,7
83,4
( 5,0 )
78,4
Emisja akcji związana w wykupem udziałów
24
0,1
0,1
1,9
6,6
8,7
( 5,1 )
3,6
Wypłata dywidendy
26
( 17,9 )
( 17,9 )
( 17,9 )
Transfer pomiędzy kapitałami
26
( 5,3 )
5,3
0,0
0,0
Stan na 31 grudnia 2021 roku
51,1
0,1
2 067,0
9,7
246,1
2 374,0
18,2
2 392,2
Stan na 1 stycznia 2020 roku
46,8
4,2
2 048,2
3,1
148,7
2 251,0
31,5
2 282,5
Korekta błędu
3,5
3,5
3,5
Stan na 1 stycznia 2020 roku po korektach
46,8
4,2
2 048,2
3,1
152,2
2 254,5
31,5
2 286,0
Zysk netto
72,0
72,0
( 1,9 )
70,1
Pozostałe całkowite dochody
1,9
1,9
1,9
Całkowite dochody ogółem
0,0
0,0
0,0
1,9
72,0
73,9
( 1,9 )
72,0
Emisja akcji związana w wykupem udziałów
4,2
( 4,2 )
( 1,0 )
( 1,0 )
( 1,3 )
( 2,3 )
Wypłata dywidendy
( 27,6 )
( 27,6 )
( 27,6 )
Transfer pomiędzy kapitałami
22,2
( 22,2 )
0,0
0,0
Stan na 31 grudnia 2020 roku
51,0
0,0
2 070,4
5,0
173,4
2 299,8
28,3
2 328,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
13
Skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych
za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku
Rok zakończony
Nota
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk / Strata przed opodatkowaniem
135,5
109,0
Korekty przepływów z działalności operacyjnej
( 109,0 )
143,2
Amortyzacja i utrata wartości rzeczowych aktywów trwałych
19,8
4,3
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
( 62,5 )
( 25,8 )
Wynik na zbyciu aktywów
( 5,4 )
( 0,5 )
Odpis wartości firmy
11
10,3
24,4
Udział w zyskach (stratach) jednostek współzależnych
0,0
( 7,6 )
Różnice kursowe netto
( 6,2 )
45,6
Przychody odsetkowe z działalności inwestycyjnej
0,0
6,9
Koszty finansowania
36,7
37,1
Zmiana kapitału obrotowego
16
( 72,3 )
18,3
Podatek dochodowy zapłacony
( 27,9 )
( 17,4 )
Zmiana stanu aktywów finansowych
( 1,5 )
38,3
Inne korekty
0,0
19,6
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
26,5
252,2
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych
19,5
0,0
Odsetki z działalności inwestycyjnej
0,0
1,6
Zbycie udziałów w jednostkach zależnych
0,0
3,3
Środki pieniężne w nabytych jednostkach zależnych
0,0
19,8
Spłata pożyczek od jednostek powiązanych
0,0
3,5
Nakłady i nabycie nieruchomości inwestycyjnych
( 243,5 )
( 160,9 )
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych
( 4,8 )
( 4,2 )
Nabycie lub objęcie kontroli nad jednostkami zależnymi oraz nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa
1.4
( 132,9 )
( 26,0 )
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
( 361,7 )
( 162,9 )
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty
96,3
21,8
Emisja obligacji
0,0
325,0
Dopłaty do kapitału
3,6
0,0
Kredyty
20
( 44,9 )
( 67,8 )
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu
( 1,3 )
( 12,4 )
Koszty finansowania
( 41,3 )
( 20,1 )
Dywidendy
27
( 17,9 )
( 27,6 )
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
( 5,5 )
218,9
Przepływy pieniężne netto
( 340,7 )
308,2
Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych
( 340,7 )
308,2
Środki pieniężne na początek okresu
476,0
167,8
Środki pieniężne na koniec okresu
135,3
476,0
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
14
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające
1. Informacje ogólne
1.1 O Spółce
Polski Holding Nieruchomości S.A. („PHN S.A.”, „Jednostka Dominująca”, „Spółka”) z siedzibą w Warszawie przy al. Jana Pawła II 12 jest jednostką dominującą Grupy Kapitałowej obejmującej PHN S.A. oraz jej jednostek zależnych (łącznie „Grupa”). Podmiotem kontrolującym PHN S.A. na dzień bilansowy był Skarb Państwa .
PHN S.A. wraz ze spółkami tworzącymi Grupę Kapitałową jest jednym z największych w Polsce podmiotów w sektorze nieruchomości komercyjnych pod względem wartości portfela.
Portfel Grupy obejmuje ponad 155 wydzielonych biznesowo nieruchomości. Działalność PHN S.A. skoncentrowana jest w Warszawie oraz największych regionalnych miastach, m.in. w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Katowicach i we Wrocławiu.
Grupa ma wieloletnie doświadczenie w sektorach: biurowym, handlowym i logistycznym, zarówno w zarządzaniu nieruchomościami, jak i w realizacji projektów inwestycyjnych. Grupa realizuje nowoczesne projekty komercyjne samodzielnie oraz we współpracy z partnerami o wieloletnim doświadczeniu i ugruntowanej pozycji rynkowej. Inwestycje firmowane przez PHN S.A. odznaczają się ponadczasową architekturą i dbałością o jakość. Spełniają najbardziej wyśrubowane standardy, dzięki czemu trafiają w gusta najbardziej wymagających klientów.
Akcje PHN S.A. od 13 lutego 2013 roku są notowane na rynku podstawowym Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie w systemie notowań ciągłych.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku PHN S.A. był pośrednio lub bezpośrednio jednostką dominującą dla ponad 50 podmiotów.
1.2 Skład Zarządu
Zgodnie z postanowieniami Statutu PHN S.A., Zarząd składa się z jednej do sześciu osób. W okresie sprawozdawczym Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Okres od
Okres do
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
01.05.2018
-
Tomasz Górnicki
Wiceprezes – Członek Zarządu ds. Inwestycji
30.04.2019
31.03.2022
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
07.03.2019
-
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
02.03.2020
-
Krzysztof Zgorzelski
Członek Zarządu ds. Finansów
17.08.2020
28.05.2021
Na dzień publikacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd pracował w następującym składzie:
Imię i nazwisko
Funkcja
Marcin Mazurek
Prezes Zarządu
Tomasz Sztonyk
Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Piotr Przednowek
Członek Zarządu ds. Rozwoju
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
15
1.3 Struktura Grupy Kapitałowej
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
16
Udział w ogólnej liczbie głosów (%)
Siedziba Spółki
Przedmiot działalności
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Jednostka Dominująca:
Polski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
działalność holdingowa
Jednostki zależne konsolidowane metodą pełną:
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
Warszawa / Polska
najem
99,38%
99,08%
Agro-Man Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Dalmor S.A.
Gdynia / Polska
najem
94,87%
94,28%
PHN SPV 33 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 34 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 3 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 1 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 3 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 7 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 9 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 20 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 22 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 23 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 26 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Foksal Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 2 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 8 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 10 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 11 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 15 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 18 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 19 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 24 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 25 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 27 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 28 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 31 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 32 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 7 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 6 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Ordona 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN SPV 16 PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 17 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 12 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 14 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN 4 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN K Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN Osiedle Olimpijczyk Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Młoda Białołęka Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
75%
50%*
PHN Hotel Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Dalmor Property Management Sp. z o.o.
Gdynia / Polska
najem
100%
100%
PHN Prymasa Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN INSTA 21 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Marina Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
pozostała działalność
100%
100%
Apartamenty Molo Rybackie Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
działalność deweloperska
100%
100%
Dalekomorska Kompania Połowowa DALMOR Sp. z o.o. w likwidacji
Gdynia / Polska
pozostała działalność
100%
100%
PHN Wilanów Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Parzniew Logistics Center Infrastructure Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
PHN SPV 35 Sp. z o.o.
Warszawa / Polska
najem
100%
100%
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
Katowice / Polska
najem
85%
85%
Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego CHEMOBUDOWA - KRAKÓW S.A.
Kraków / Polska
działalność budowlana
98,11%
98,11%
*Podmiot konsolidowany metodą pełną ze względu na sprawowanie przez Grupę efektywnej kontroli poprzez uprawnienie do powoływania lub odwoływania większości członków organów zarządzających.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
17
Jednostka zależna niekonsolidowana :
Jednostka Towarzystwo Budownictwa Społecznego „Krak-System” S.A. (dalej „TBS KS”) nie jest objęta konsolidacją z uwagi na brak kontroli nad spółką w rozumieniu MSSF 10. Działalność TBS KS jest regulowana ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z dnia 26.10.1995 r. Towarzystwa budownictwa społecznego powstały w celu realizacji programu społecznego budownictwa czynszowego i zasadniczo są nastawione na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie generowanie zysków dla właścicieli. Zgodnie z ustawą o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego wszystkie wypracowywane środki przeznaczane są na realizację podstawowego celu, jakim jest budowa mieszkań czynszowych, a dochody wypracowywane przez towarzystwa budownictwa społecznego, w tym TBS KS nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Tym samym Grupa nie ma prawa do zmiennych wyników finansowych TBS KS, co oznacza brak istnienia kontroli wynikający z MSSF 10. Stąd z uwagi na istniejący ograniczony zakres uprawnień decyzyjnych w stosunku do TBS KS Zarząd stoi na stanowisku, iż Grupa pełni funkcję agenta i nie sprawuje kontroli nad TBS KS.
1.4 Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
W dniu 5 lutego 2021 roku spółka zależna Jednostki Dominującej - PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. z siedzibą w Warszawie (dalej „PHN PM”) zawarła z syndykiem masy upadłości „Cosmar Polska” Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie umowę sprzedaży zorganizowanej części przedsiębiorstwa „Cosmar Polska” Sp. z o.o. w upadłości, funkcjonującej pod nazwą handlową „Regent Warsaw Hotel” (dalej „ZCP”).
W ramach zakupu ZCP spółka PHN PM nabyła m.in. nieruchomość zabudowaną budynkiem hotelowym oraz inne nieistotne jednostkowo składniki aktywów takie jak zapasy, należności handlowe, które zostały wykazane łącznie w poniższej tabeli jako pozostałe aktywa. PHN PM nie nabyła istotnych zobowiązań. Ponadto w ramach nabycia ZCP, spółka PHN PM nabyła prawa do umów funkcjonujących w ramach ZCP, które ze względu na swój charakter nie przedstawiają istotnej wartości godziwej i nie zostały w związku z tym ujęte jako element nabywanych składników aktywów. W ocenie Spółki ZCP stanowi przedsięwzięcie w rozumieniu MSSF 3 Połączenia jednostek.
Ostateczne rozliczenie nabycia
Wartości godziwe na dzień nabycia (w mln PLN)
Nabywane aktywa
Rzeczowe aktywa trwałe
130,3
Pozostałe aktywa
2,6
Razem aktywa
132,9
Nabywane zobowiązania
0,0
Razem zobowiązania
0,0
Wartość aktywów netto
132,9
Cena nabycia
132,9
2. Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku oraz zawiera dane porównawcze za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku. Ze względu na wprowadzoną retrospektywnie korektę błędu w sprawozdaniu z sytuacji finansowej (patrz nota 7) prezentowany jest również bilans otwarcia najwcześniejszego prezentowanego okresu, tj. na dzień 1 stycznia 2020 roku. Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) zatwierdzonymi przez UE („MSSF UE”). MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości, Zarząd nie identyfikuje istotnej niepewności w tym obszarze. Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa wykazuje ujemne kapitały obrotowe netto w wysokości 46,5 mln PLN, co ma bezpośredni związek z charakterystyką prowadzonej przez nią działalności, która oznacza ponoszenie istotnych nakładów na nieruchomości inwestycyjne w ramach aktywów trwałych, a także z terminami zapadalności kredytów inwestycyjnych.
Na ujemne kapitały obrotowe netto istotny wpływ mają również zobowiązania wobec podwykonawców wykonujących poszczególne zakresy prac na realizowanych przez Grupę inwestycjach, które drugostronnie ujmowane są jako element kosztu wytworzenia nieruchomości inwestycyjnych. Ponoszenie nakładów inwestycyjnych skutkujących rozpoznawaniem zobowiązań z tego tytułu jest niezbędne aby osiągać
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
18
kolejne etapy zaawansowania inwestycji. Uzyskane w poprzednich okresach finansowanie dłużne z tytułu obligacji, które ma charakter długoterminowy jest następnie przeznaczane na uregulowanie zobowiązań inwestycyjnych – de facto dochodzi zatem do konwersji krótkoterminowych zobowiązań inwestycyjnych na długoterminowe finansowanie z tytułu zaciągniętych kredytów. W związku z tym, zdaniem Zarządu ujemne kapitały obrotowe netto nie stanowią zatem zagrożenia dla kontynuacji działalności przez Grupę.
W toku analizy zasadności przyjęcia zasady kontynuacji działalności, Zarząd sporządził prognozę przepływów pieniężnych Grupy za okres 12 miesięcy po dniu bilansowym, w której uwzględnione zostały wszelkie znane mu fakty i okoliczności jak i oczekiwania co do sytuacji rynkowo-gospodarczej. Ze względu na realizowany model biznesowy, duże znaczenie dla realizowanych przepływów pieniężnych ma możliwość pozyskiwania nowego finansowania zewnętrznego dla projektów w trakcie budowy oraz częściowego przedłużania finansowania obrotowego. W tym obszarze, prognoza bazuje na refinansowaniu projektów inwestycyjnych (SKYSAWA oraz INTRACO PRIME), których realizacja prowadzona była bez zaangażowania finansowania długiem bankowym. Dodatkowo, Grupa posiada otwarty program emisji obligacji do kwoty 1 mld PLN, w ramach którego zostały wyemitowane dopiero dwie serie o łącznej wartości nominalnej 485 mln PLN.
W marcu 2022 roku Jednostka Dominująca zawarła z bankiem Pekao S.A. umowę kredytu w rachunku bieżącym w kwocie 50 mln PLN. Pozyskane finansowania ma na celu podniesienie poziomu bezpieczeństwa płynności spółek z Grupy Kapitałowej PHN w nieprzewidzianych sytuacjach. Ponadto, w dniu 30 marca 2022 roku Spółka PHN SPV 33 Sp. z o.o. zawarła z bankiem ING Bank Śląski S.A aneks do umowy kredytu inwestycyjnego przedłużający finansowanie Projektu Alchemia II o 5 lat, tj. do 2027 roku.
Zarząd jest przekonany, iż przyjęte założenia przy przygotowywaniu projekcji finansowych na rok 2022 są możliwe do zrealizowania. Do dnia zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupa realizuje przyjęte założenia w zakresie postępu prac budowlanych, pozyskiwania najemców oraz finansowania bez znaczących odchyleń w stosunku do planu. Mając na uwadze przedstawione powyżej kwestie, Zarząd stwierdza, iż nie istnieje istotna niepewność kontynuacji działalności i przygotował niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe przy założeniu, że jednostki wchodzące w skład Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.
Czas działalności Jednostki Dominującej oraz jednostek wchodzących w skład Grupy jest nieoznaczony.
Walutą prezentacji sprawozdania Grupy jest złoty polski („PLN”). Wszystkie dane w sprawozdaniu Grupy, o ile nie zaznaczono inaczej, prezentowane są w milionach PLN.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem nieruchomości inwestycyjnych i instrumentów finansowych zaklasyfikowanych jako wyceniane w wartości godziwej.
Przygotowanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z MSSF wymaga użycia pewnych istotnych szacunków księgowych. Wymaga również od Zarządu dokonania własnych ocen w ramach stosowania przyjętych przez Grupę zasad rachunkowości. Zagadnienia, które wymagają dokonywania istotnych ocen lub cechują się szczególną złożonością bądź obszary w przypadku których poczynione założenia i szacunki mają istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe, przedstawiono w nocie 5.3.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
19
3. Nowe standardy i interpretacje
Następujące standardy, zmiany w obowiązujących standardach oraz interpretacje nie zostały przyjęte przez Unię Europejską lub nie są obowiązujące na dzień 1 stycznia 2021 roku:
Standard
Opis zmian
Data obowiązywania
MSSF 14 Regulacyjnie pozycje odroczone
Zasady rachunkowości i ujawnień dla regulacyjnych pozycji odroczonych
Standard w obecnej wersji nie będzie obowiązywał w UE
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28
Zawiera wytyczne dotyczące sprzedaży lub wniesienia aktywów przez inwestora do spółki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia
Prace nad zatwierdzeniem zostały odłożone bezterminowo
MSSF17 Umowy ubezpieczeniowe
Definiuje nowe podejście do rozpoznawania przychodów oraz zysku/straty w okresie świadczenia usług ubezpieczeniowych
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - klasyfikacji zobowiązań jako krótko- i długoterminowe
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 1
Zmiany dotyczą prezentacji sprawozdań finansowych - ujawnienia na temat stosowanej polityki rachunkowości
1 stycznia 2023
Zmiany do MSR 8
Zmiany dotyczą ujawnień na temat stosowanej polityki rachunkowej, w tym zmiany wartości szacunkowych i korygowania błędów
1 stycznia 2023
Zmiany wynikające z przeglądów MSSF CYKL 2018-2020
Zmiany w MSSF 1, MSSF 9, MSSF 16 oraz MSR 41dotyczą głównie rozwiązania niezgodności i uściślenia słownictwa
1 stycznia 2022
Zmiany do MSSF 3
Zmiany odniesień do założeń koncepcyjnych
1 stycznia 2022
Zmiany do MSR 16
Przychody uzyskiwane przed przejęciem składnika aktywów trwałych do użytkowania
1 stycznia 2022
Zmiany do MSR 37
Umowy rodzące obciążenia - koszt wypełnienia umowy
1 stycznia 2022
Zmiany do MSR 12
Podatek odroczony dotyczący aktywów i zobowiązań powstających na skutek pojedynczej transakcji
1 stycznia 2023
Zmiany do MSSF 17
Pierwsze zastosowanie MSSF 17 i MSSF 9 – Informacje porównawcze
1 stycznia 2023
Grupa PHN SA zamierza przyjąć wymienione powyżej standardy oraz zmiany standardów i interpretacji MSSF opublikowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości, lecz nieobowiązujące na dzień sprawozdawczy, zgodnie z datą ich wejścia w życie. Reforma wskaźnika referencyjnego polega na zmianie sposobu kwotowania niektórych stawek. Od 1 stycznia 2022 roku część stawek referencyjnych nie będzie kwotowana i zostanie zastąpiona innymi stawkami. Stawki WIBOR oraz EURIBOR w dalszym ciągu są uznawane za stawki referencyjne.
W ocenie Grupy, reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (IBOR) nie ma istotnego wpływu na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 2021 rok.
4. Istotne zasady (polityka) rachunkowości
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu sprawozdania finansowego za 2020 rok, z wyjątkiem zastosowania nowych lub zmienionych standardów oraz interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2021 roku i później. Poniższe zmiany do MSSF zostały zastosowane w niniejszym sprawozdaniu finansowym zgodnie z ich datą wejścia w życie. Poniższe zmiany nie miały istotnego wpływu na zaprezentowane i ujawnione informacje finansowe lub nie miały zastosowania do transakcji zawieranych przez Spółkę:
✓ Zmiany do MSSF 9, MSR 39, MSSF 7, MSSF 4 oraz MSSF 16: Reforma wskaźnika referencyjnego stopy procentowej – Etap 2 Zaproponowane zmiany zawierają tymczasowe odstępstwa, adresujące skutki zastąpienia międzybankowej stopy procentowej („IBOR”) alternatywną stopą procentową bliską wolnej od ryzyka („RFR”) i wpływ na sprawozdawczość finansową. Zmiany zawierają poniższe praktyczne rozwiązania:
✓ - praktyczne rozwiązanie wymagające, by zmiany umowy lub zmiany przepływów pieniężnych, które są bezpośrednim następstwem reformy były traktowane jako zmiany zmiennej stopy procentowej, co jest równoznaczne ze zmianą rynkowej stopy procentowej,
✓ - zezwolenie na dostosowanie dokumentacji rachunkowości zabezpieczeń w zakresie wyznaczania i dokumentowania powiązań zabezpieczających bez ich rozwiązywania, jeżeli zmiany te były bezpośrednio wymagane przez reformę IBOR,
✓ - przyznanie tymczasowego zwolnienia z wymogu spełnienia kryterium odrębnej identyfikacji, jeżeli instrument RFR został wyznaczony jako zabezpieczenie komponentu ryzyka;
✓ Zmiany do MSSF 4 „Umowy ubezpieczeniowe” – odroczenie MSSF 9;
✓ Zmiany do MSSF 16 „Leasing”: Ulgi w opłatach leasingowych związane z Covid-19 po 30 czerwca 2021 roku.
Grupa nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, które zostały opublikowane, lecz nie weszły dotychczas w życie w świetle przepisów Unii Europejskiej.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
20
4.1 Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość, która jest przeznaczona do czerpania korzyści z najmu lub czerpania korzyści z przyrostu jej wartości lub dla obu tych przyczyn i która nie jest zajmowana przez spółki Grupy na cele administracyjne, jest klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. Na nieruchomości inwestycyjne składają się grunty własne, budynki własne oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów. Prawo wieczystego użytkowania gruntów jest traktowane jak prawo własności gruntu i klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne lub rzeczowe aktywa trwałe w zależności od ich charakteru.
Nieruchomości inwestycyjne ujmowane są początkowo według ceny nabycia / kosztu wytworzenia z uwzględnieniem kosztów transakcyjnych.
Po początkowym ujęciu na pierwszy dzień bilansowy nieruchomości inwestycyjne są wykazywane według wartości godziwej na podstawie wyceny dokonanej metodą porównawczą, dochodową lub rezydualną. Wartość godziwa ustalona metodą dochodową jest obliczana przy użyciu przewidywanych przepływów pieniężnych opartych o ceny obowiązujące na aktywnym rynku, skorygowane, jeżeli to konieczne o różnicę rodzaju, lokalizacji lub stanu konkretnego aktywa. Wyceny są corocznie przygotowywane przez niezależnych rzeczoznawców zgodnie z Practice Statements of the Royal Institution of Chartered Surveyors’ (RICS) Appraisal and Valuation Standards (the „Red Book”). Opłaty za wycenę nie są powiązane z wartością nieruchomości i wynikiem wyceny.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla, między innymi przychód z aktualnych umów najmu i założenia co do przychodu z najmu z przyszłych umów w świetle aktualnych uwarunkowań rynku. Wartość księgowa aktywów jest zwiększana o późniejsze nakłady jedynie w przypadku, gdy jest prawdopodobne, że przyszłe korzyści ekonomiczne związane z tą pozycją wpłyną do Grupy, a jej wartość może być oszacowana w sposób wiarygodny. Wszystkie pozostałe koszty napraw i utrzymania są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym są ponoszone.
Zyski lub straty wynikające ze zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w tym okresie, w którym powstały. Wynik na sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych wykazywany jest w osobnej pozycji skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów.
Jeśli nieruchomość inwestycyjna zostanie zajęta przez właściciela, zostaje przeklasyfikowana jako środek trwały i jej wartość godziwa w dniu reklasyfikacji zostaje przyjęta jako koszt dla celów wyceny środków trwałych.
Nieruchomo ś ci inwestycyjne w budowie ujmowane s ą pocz ą tkowo wed ł ug ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. W warto ś ci nieruchomo ś ci inwestycyjnych w budowie uwzgl ę dniane s ą koszty pozostaj ą ce w bezpo ś rednim zwi ą zku z niezako ń czon ą inwestycj ą . Nak ł ady na budow ę obejmuj ą przede wszystkim warto ść gruntu wycenionego wed ł ug warto ś ci godziwej (w momencie rozpocz ę cia budowy), koszty us ł ug podwykonawców i materia ł ów bezpo ś rednich, uzasadnion ą cz ęść kosztów po ś rednich (np. w postaci op ł at administracyjnych i podatków lokalnych) oraz koszty finansowania pozyskanego na potrzeby realizacji inwestycji.
Po pocz ą tkowym uj ę ciu, nieruchomo ś ci inwestycyjne w budowie wykazywane s ą w warto ś ci godziwej, chyba ż e nie mo ż na jej wiarygodnie ustali ć . Zyski lub straty wynikaj ą ce ze zmian warto ś ci godziwej nieruchomo ś ci inwestycyjnej s ą ujmowane w sprawozdaniu z ca ł kowitych dochodów w okresie, w którym powsta ł y. W ocenie Zarz ą du warto ść godziw ą nieruchomo ś ci inwestycyjnej w trakcie budowy mo ż na wiarygodnie ustali ć w przypadku projektów, gdzie znaczna cz ęść ryzyka, zwi ą zanego z realizacj ą procesu budowy zosta ł a wyeliminowana lub mo ż e zosta ć wiarygodnie zmierzona i odzwierciedlona w wycenie nieruchomo ś ci poprzez rozk ł ad planowanych przep ł ywów pieni ęż nych w czasie lub przyj ę t ą stop ę dyskonta lub oba te elementy jednocze ś nie. Grupa okre ś li ł a podstawowy warunek w postaci wynaj ę cia co najmniej, w zależności od klasy budynku, 30-40% powierzchni realizowanej inwestycji po spe ł nieniu którego rozpoczyna proces analizy mo ż liwo ś ci uzyskania wiarygodnej wyceny do warto ś ci godziwej. Powy ż sze kryterium stanowi kryterium brzegowe. Ka ż da nieruchomo ść inwestycyjna w budowie analizowana jest indywidualnie bior ą c pod uwag ę równie ż mi ę dzy innymi status uzyskania niezb ę dnych decyzji i pozwole ń administracyjnych oraz stopie ń pewno ś ci z jakim mo ż na przyj ąć , ż e oszacowany bud ż et inwestycyjny nie b ę dzie ulega ł istotnym zwi ę kszeniom.
W pozosta ł ych przypadkach warto ś ci nieruchomo ś ci w budowie wyceniane s ą wed ł ug cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o odpisy z tytu ł u utraty warto ś ci poniewa ż przyjmuje si ę , ż e nie jest mo ż liwe wiarygodne ustalenie warto ś ci godziwej. Nieruchomo ś ci inwestycyjne w budowie uznaje si ę za zako ń czone w momencie uzyskania pozwolenia na u ż ytkowanie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
21
4.2 Rzeczowe aktywa trwałe
W skład posiadanych przez Grupę środków trwałych zalicza się:
✓ nieruchomości (niewynajęte i nieprzeznaczone do obrotu) użytkowane przez Grupę, przeznaczone na cele administracyjne lub prowadzenia działalności hotelowej,
✓ maszyny i urządzenia,
✓ środki transportu,
✓ inne kompletne i zdatne do użytku przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok.
Środki trwałe wycenia się i prezentuje w sprawozdaniu według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy z tytułu utraty wartości.
Posiadane przez Grupę grunty nie są amortyzowane, pozostałe środki trwałe amortyzuje się metodą liniową w okresie ich szacowanego okresu użytkowania, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:
✓ dla budynków i budowli – od 22 do 40 lat,
✓ dla składników maszyn i urządzeń – od 2 do 5 lat,
✓ dla środków transportu – od 1,5 do 5 lat,
✓ dla pozostałego wyposażenia – do 5 lat.
Późniejsze nakłady Grupa ujmuje jako odrębny środek trwały (tam gdzie jest to właściwe) tylko wówczas, gdy jest prawdopodobne, że z tytułu tej pozycji nastąpi wpływ korzyści ekonomicznych do Grupy, zaś koszt danej pozycji można wiarygodnie zmierzyć. Wszelkie pozostałe wydatki na naprawę i konserwację odnoszone są w koszty okresu, w którym je poniesiono.
Rzeczowe aktywa trwałe podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do zrealizowania. Odpis aktualizujący wykazywany jest w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość odzyskiwalną i rozpoznawana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów. Wartość odzyskiwalna stanowi wyższą z dwóch kwot: wartości godziwej aktywów pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości użytkowej.
Zyski i straty z tytułu zbycia środków trwałych stanowiące różnicę pomiędzy przychodami ze sprzedaży i wartością bilansową zbywanego środka trwałego ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji pozostałe przychody / pozostałe koszty.
Środki trwałe w budowie
Środki trwałe w budowie wyceniane w cenie nabycia powiększonej o koszty kolejnych nakładów, obejmujących nakłady bezpośrednio związane z kosztami doprowadzenia składnika aktywów do działania zgodnie z jego przeznaczeniem. Koszty administracyjne nie są uwzględniane, chyba że mogą być bezpośrednio przyporządkowane do konkretnych projektów. Koszty finansowania zewnętrznego są kapitalizowane aż do dnia zakończenia projektu.
4.3 Wartości niematerialne
Wartości niematerialne Grupy składają się z oprogramowania komputerowego. Nabyte licencje na oprogramowanie komputerowe są aktywowane na podstawie poniesionych kosztów nabycia i doprowadzenia oprogramowania do użytkowania. Koszty te są amortyzowane metodą liniową w okresie ich ekonomicznej użyteczności (do 5 lat).
Wartości niematerialne są rozpoznawane, jeżeli jest prawdopodobne, że w przyszłości spowodują one wpływ korzyści ekonomicznych, które mogą być bezpośrednio powiązane z tymi aktywami. Początkowe ujęcie wartości niematerialnych następuje według cen nabycia lub kosztu wytworzenia. Po ujęciu początkowym wartości niematerialne są wyceniane według cen nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości.
Amortyzacja wartości niematerialnych naliczana jest liniowo w okresie szacowanego okresu użytkowania wartości niematerialnych, który jest weryfikowany raz na kwartał. Szacowany okres użytkowania składnika aktywów wynosi:
✓ dla koncesji, patentów, licencji itp. – do 5 lat,
✓ dla innych składników – do 5 lat.
Wartości niematerialne podlegają weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości, jeżeli zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują, że wartość bilansowa może być niemożliwa do odzyskania. Odpis aktualizujący wykazuje się w wysokości, o którą wartość bilansowa składnika aktywów przewyższa wartość możliwą do uzyskania.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
22
4.4 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
Grupa ujmuje inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych, nie zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży (bądź nie wchodzące w skład grupy do zbycia zaklasyfikowanej jako przeznaczona do sprzedaży) według metody praw własności.
4.5 Wycena pozycji wyrażonych w walutach obcych
4.5.1 Waluta funkcjonalna i waluta prezentacji
Pozycje zawarte w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym Grupa prowadzi działalność („waluta funkcjonalna”). Wszystkie jednostki Grupy mają tę samą walutę funkcjonalną i prezentacji, którą jest polski złoty (PLN). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w polskich złotych (PLN).
4.5.2 Transakcje i salda
Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną zgodnie z kursem faktycznie zastosowanym w tym dniu, wynikającym z charakteru operacji (w przypadku sprzedaży lub kupna walut oraz zapłaty należności lub zobowiązań) lub średnim ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski z dnia poprzedzającego ten dzień, w przypadku pozostałych operacji. Wyrażone w walutach obcych składniki aktywów i pasywów wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w zysku lub stracie.
Zyski i straty na różnicach kursowych odnoszące się do pożyczek oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przedstawiane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „przychód lub koszt finansowy”. Wszystkie pozostałe zyski lub straty prezentowane są w sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozycji „pozostałe przychody / pozostałe koszty”. Różnice kursowe z przeliczenia niepieniężnych aktywów lub zobowiązań finansowych, takich jak instrumenty kapitałowe wyceniane według wartości godziwej, są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów jako wynik z wyceny do wartości godziwej.
4.6 Utrata wartości aktywów niefinansowych
Aktywa podlegające amortyzacji analizuje się pod kątem utraty wartości, ilekroć jakieś zdarzenia lub zmiany okoliczności wskazują na możliwość niezrealizowania ich wartości bilansowej. Stratę z tytułu utraty wartości ujmuje się w wysokości kwoty, o jaką wartość bilansowa danego składnika aktywów przewyższa jego wartość odzyskiwalną. Wartość odzyskiwalną stanowi wyższa z dwóch kwot: wartość godziwa aktywów, pomniejszona o koszty sprzedaży lub wartość użytkowa. Dla potrzeb analizy pod kątem utraty wartości aktywa grupuje się na najniższym poziomie, w odniesieniu do którego występują dające się zidentyfikować odrębne wpływy pieniężne (ośrodki wypracowujące środki pieniężne). Niefinansowe aktywa, w odniesieniu do których uprzednio stwierdzono utratę wartości, oceniane są na każdy dzień bilansowy pod kątem występowania przesłanek wskazujących na możliwość odwrócenia dokonanego odpisu.
4.7 Leasing
(a) Grupa jest leasingodawcą
Nieruchomości w leasingu operacyjnym są wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w pozycji nieruchomości inwestycyjne. Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego są ujmowane jako przychody w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania umowy leasingu.
W ramach umów wynajmu powierzchni nie następuje przeniesienie zasadniczo całego ryzyka i korzyści wynikających z posiadania składnika aktywów, będącego przedmiotem leasingu. Tym samym umowy wynajmu powierzchni nieruchomości inwestycyjnych są klasyfikowane jako leasing operacyjny, w których Grupa działa jako leasingodawca.
Czynsze płacone przez najemców nieruchomości inwestycyjnych stanowią opłaty leasingowe. Grupa nie posiada nieruchomości inwestycyjnych w leasingu finansowym. Grupa nie jest stroną podnajmu leasingowanego składnika aktywów.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
23
(b) Grupa jest leasingobiorcą
Leasingobiorca ujmuje prawo do użytkowania składnika aktywów oraz zobowiązanie z tytułu leasingu ustalone w wysokości zdyskontowanych przyszłych płatności w okresie trwania leasingu. Prawo do użytkowania składnika aktywów jest następnie amortyzowane liniowo lub wyceniane do wartości godziwej zgodnie z MSR 40, natomiast zobowiązanie z tytułu leasingu jest rozliczane efektywną stopą procentową.
W Grupie rozpoznano następujące główne kategorie umów leasingowych: umowy dotyczące korzystania z prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz umowy dotyczące najmu środków transportu. Składniki aktywów z tytułu prawa do użytkowania składnika aktywów dotyczące prawa wieczystego użytkowania gruntów, w zależności od celu utrzymywania i klasyfikacji aktywa, którego to prawo dotyczy wykazywane są w sprawozdaniu z sytuacji finansowej Grupy jako nieruchomości inwestycyjne (wyceniane do wartości godziwej), rzeczowe aktywa trwałe (wyceniane w cenie nabycia z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i odpisów z tytułu utraty wartości), zapasy (wyceniane w cenie nabycia, w kwocie nie wyższej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto).
4.8 Instrumenty finansowe
Opis i klasyfikacja instrumentów finansowych grupy do odpowiednich kategorii zaprezentowana jest w notach 4.9, 4.11 i 4.14. Grupa klasyfikuje i wycenia aktywa finansowe według następujących kategorii instrumentów finansowych:
- wyceniane według zamortyzowanego kosztu;
- wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody;
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w zamortyzowanym koszcie, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
- składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, oraz
- warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Składnik aktywów finansowych wycenia się w wartości godziwej przez inne całkowite dochody, jeśli spełnione są oba poniższe warunki:
- składnik aktywów finansowych jest utrzymywany zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno otrzymywanie przepływów pieniężnych wynikających z umowy, jak i sprzedaż składników aktywów finansowych; oraz
- warunki umowy dotyczącej składnika aktywów finansowych powodują powstawanie w określonych terminach przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek od kwoty głównej pozostałej do spłaty.
Składniki aktywów finansowych, które nie są wyceniane według zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Grupa klasyfikuje aktywa finansowe jako wyceniane według zamortyzowanego kosztu, pod warunkiem spełnienia testu SPPI:
- udzielone pożyczki,
- instrumenty dłużne takie jak obligacje skarbowe i komercyjne, kuponowe, dyskontowe, bony skarbowe i komercyjne, utrzymywane do terminu zapadalności,
- lokaty terminowe,
- środki pieniężne w bankach,
- inne pozycje.
Test SPPI dla powyższych instrumentów jest spełniony, jeżeli przepływy pieniężne uzyskiwane z tytułu posiadania danego aktywa finansowego stanowią spłatę jedynie kapitału i odsetek (uwzględniając, zgodnie z zapisami MSSF 9, jedynie wynagrodzenie za wartość pieniądza w czasie, ryzyko kredytowe i inne ryzyka).
Grupa klasyfikuje do pozycji aktywów finansowych wycenianych do wartości godziwej przez pozostałe dochody całkowite:
- inwestycje w instrumenty kapitałowe (z wyjątkiem udziałów i akcji spółek zależnych, współkontrolowanych i stowarzyszonych), dla których Grupa wybrała wycenę przez pozostałe dochody całkowite,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
24
- inwestycje w instrumenty dłużne, w stosunku do których Grupa wybrała model biznesowy „utrzymywanie i sprzedaż”, pod warunkiem spełnienia testu SPPI.
Grupa kwalifikuje zobowiązania finansowe do jednej z poniższych kategorii:
- wyceniane według zamortyzowanego kosztu,
- wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy.
4.9 Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
Należności finansowe, w tym należności z tytułu dostaw i usług, wycenia się na dzień ich powstania w wartości godziwej, a następnie według zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej z uwzględnieniem odpisów z tytułu oczekiwanej straty kredytowej. Grupa stosuje uproszczone metody wyceny należności wycenianych według zamortyzowanego kosztu jeżeli nie powoduje to zniekształcenia informacji zawartych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w szczególności w przypadku, gdy okres do momentu spłaty należności nie jest długi. Dla należności z tytułu dostaw i usług Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia instrumentu.
Wartość należności aktualizuje się, uwzględniając stopień prawdopodobieństwa ich zapłaty poprzez dokonanie odpisu aktualizującego.
Odpisy aktualizujące należności handlowe oraz pozostałe aktywa tworzy się, kiedy istnieją obiektywne dowody na to, że Grupa nie będzie w stanie otrzymać wszystkich należnych kwot wynikających z pierwotnych warunków należności. Przesłankami wskazującymi, że należności utraciły wartość są: poważne problemy finansowe dłużnika czy istotne opóźnienia w spłatach. Kwotę odpisu stanowi różnica pomiędzy wartością bilansową danej należności a wartością bieżącą szacowanych przyszłych przepływów pieniężnych z jej tytułu. Wysokość straty ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w pozostałych kosztach. Późniejsze spłaty uprzednio odpisanych należności ujmuje się w pozycji pozostałe przychody skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów.
Grupa dokonuje oceny oczekiwanych strat kredytowych (ang. expected credit losses, „ECL”) związanych z instrumentami dłużnymi wycenianymi według zamortyzowanego kosztu i wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, niezależnie od tego, czy wystąpiły przesłanki utraty wartości.
W przypadku należności z tytułu dostaw i usług, Grupa stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia przy użyciu macierzy rezerw. Grupa wykorzystuje swoje dane historyczne dotyczące strat kredytowych, skorygowane w stosownych przypadkach o wpływ informacji dotyczących przyszłości.
W przypadku pozostałych aktywów finansowych, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym. Jeżeli ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od momentu początkowego ujęcia, Grupa wycenia odpis na oczekiwane straty kredytowe z tytułu instrumentu finansowego w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym okresie życia.
Zaliczki na poczet dostaw wycenia się według wydatkowanych środków pieniężnych.
Długoterminowe należności handlowe wyceniane są co do zasady w skorygowanej cenie nabycia przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, jednakże kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy, takie należności ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Istotny wpływ na wyniki finansowe to taki, który może wystąpić ze zględu na charaker bądź wielkość nieskorygowanych zniekształceń oraz szczególne okoliczności ich wystąpienia, który mógłby zmienić ocenę wyników Grupy.
4.10 Zapasy deweloperskie
W pozycji zapasów ujmuje się: półprodukty i produkty w toku, produkty gotowe, towary oraz zaliczki na poczet dostaw. Ze względu na specyfikę działalności zakupione grunty lub poniesione opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów klasyfikuje się jako produkcję w toku, jeżeli grunt przeznaczony jest do zabudowy lub jako towary oraz jeżeli grunt przeznaczony jest na sprzedaż. Wyroby gotowe obejmują głównie sprzedawane umowami ostatecznymi lokale mieszkalne i użytkowe.
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego wycenia się według wartości odpowiadających cenie nabycia nieruchomości gruntowych oraz kosztów wytworzenia produktów działalności deweloperskiej powiększonych o aktywowane koszty finansowe.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
25
Zapasy wyceniane są nie wyżej niż możliwa do uzyskania wartość sprzedaży netto. Wartość ta uzyskana jest z informacji z aktywnego rynku. Odwrócenie odpisu wartości zapasów następuje albo w związku ze sprzedażą zapasu lub w związku ze wzrostem ceny sprzedaży netto. Kwoty odpisów wartości zapasów ujętych w okresie jako koszt oraz kwoty odwrócenia odpisów wartości zmniejszających wartość zapasów ujętych w okresie jako przychód znajdują się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w kosztach działalności deweloperskiej.
Grupa klasyfikuje swoje zasoby mieszkaniowe jako aktywa obrotowe lub aktywa trwałe według etapu ich zagospodarowania w ramach cyklu operacyjnego firmy. Normalny cykl operacyjny w większości przypadków mieści się w okresie od jednego do trzech lat. Grupa prezentuje jako „Długoterminowe zapasy deweloperskie” grunty, na których nie planuje budowy w ciągu najbliższych trzech lat. Na dzień 31 grudnia 2021 roku i 31 grudnia 2020 roku wszystkie aktywne projekty mieszkaniowe ujęte zostały w pozycji „Zapasy deweloperskie” skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej.
Nieruchomości inwestycyjne, które są dostosowywane do przyszłej sprzedaży przekwalifikowane są do zapasów w ich zakładanym koszcie, tj. po ich wartości bilansowej na dzień przekwalifikowania. Są one następnie wykazywane w koszcie wytworzenia nie wyższym jednak od cen sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto to oszacowana cena sprzedaży w normalnym toku działalności pomniejszona o oszacowane koszty zakończenia projektu oraz o koszty sprzedaży.
4.11 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe to krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności i o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy utrzymywane do terminów wymagalności wyceniane są według zamortyzowanego kosztu. Zrealizowane odsetki od depozytów krótkoterminowych ujmowane są w skonsolidowanym sprawozdaniu z przepływów pieniężnych w działalności inwestycyjnej.
Środki pieniężne w walutach obcych wycenia się na dzień sprawozdawczy po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski. Do sprawozdania z przepływów pieniężnych przyjmuje się tę samą definicję środków pieniężnych.
4.12 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe i ich grupy do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji, gdy ich wartość bilansowa zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa Grupy do dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji.
Aktywa trwałe sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wycenia się po niższej spośród dwóch wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane ze sprzedażą.
4.13 Kapitały
Kapitał podstawowy stanowi kapitał wniesiony przez akcjonariuszy i jest wykazywany w wartości nominalnej.
Kapitał zapasowy składa się z:
✓ różnicy między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji (agio),
✓ kapitału tworzonego i wykorzystywanego zgodnie z Ustawą Kodeks Spółek Handlowych.
Kapitał z aktualizacji wyceny składa się z:
✓ nadwyżki pomiędzy wartością księgową netto a wartością godziwą nieruchomości inwestycyjnych na dzień ich przekwalifikowania z rzeczowych aktywów trwałych do nieruchomości inwestycyjnych,
✓ kapitału z tytułu stosowania rachunkowości zabezpieczeń.
Niepodzielone zyski zatrzymane obejmują zyski lub straty bieżącego okresu oraz pozostałe kapitały tworzone i wykorzystywane zgodnie z przepisami prawa.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
26
4.14 Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania, z wyjątkiem zobowiązań z wyceny instrumentów pochodnych, wycenia się początkowo w ich wartości godziwej zaś w okresie późniejszym wykazuje się je według skorygowanej ceny nabycia (zamortyzowanego kosztu), stosując metodę efektywnej stopy procentowej. W przypadkach, kiedy różnica pomiędzy wartością w skorygowanej cenie nabycia i wartością w kwocie wymaganej zapłaty nie wywiera istotnego wpływu na zysk lub stratę Grupy, takie zobowiązania ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Zaliczki związane z dzialalnością deweloperską obejmują zarówno zaliczki zafakturowane, jak i niezafakturowane. Otrzymane zaliczki związane z działalnością deweloperską rozpoznawane są zgodnie z MSSF 15 i stanowią zobowiązanie do wykonania świadczenia w rozumieniu MSSF 15.
Zobowiązania finansowe obejmują kredyty. Kredyty w walutach obcych wycenia się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski . Zobowiązania finansowe wycenia się metodą zamortyzowanego kosztu lub do wartości godziwej zgodnie z MSSF 9.
4.15 Podatek dochodowy
Podatek dochodowy za rok obrotowy obejmuje podatek dochodowy bieżący i odroczony. Podatek dochodowy dotyczący pozycji skonsolidowanego sprawozdania z całkowitych dochodów ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów.
Bieżąca część podatku dochodowego to kwota podatku od dochodu do opodatkowania za dany rok, obliczona na podstawie stawek podatkowych uchwalonych na dzień bilansowy, wraz z wszelkimi korektami podatku za lata poprzednie.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi w przyszłości na różnicach przejściowych pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i zobowiązań, a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy opodatkowania przez Spółki objęte konsolidacją.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące straty podatkowej tworzy się, jeżeli rozliczenie tej straty w latach następnych jest uprawdopodobnione.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności ze zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
4.16 Świadczenia pracownicze
Program określonych składek
Program określonych składek to program, w ramach którego spółki Grupy odprowadzą do odrębnego podmiotu gospodarczego określoną wysokość składki na świadczenia pracownicze. Spółki nie mają przy tym obowiązku wpłacania dodatkowych składek, jeśli wspomniany odrębny podmiot nie posiada wystarczających środków, aby wypłacić pracownikom przysługujące im świadczenia. Przekazane składki spółki ujmują jako koszty świadczeń pracowniczych w miesiącu naliczenia.
Spółki, zatrudniając pracowników, zobligowane są na mocy obowiązujących przepisów prawa do pobierania i odprowadzania składek na świadczenia emerytalne, rentowe i zdrowotne pracowników. Zobowiązanie spółek z tego tytułu określane jest na podstawie łącznej wymagalnej kwoty składek pozostających do opłacenia. Program prowadzony jest przez podmioty zewnętrzne.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
27
Program określonych świadczeń
Program określonych świadczeń jest to program, który nie jest programem określonych składek. W programie określonych świadczeń szacuje się z góry parametry świadczenia (np. jego wysokość, datę wypłaty), jakie pracownik będzie otrzymywał w przyszłości (np. po przejściu na emeryturę).
Na Grupie ciąży obowiązek wypłaty odpraw emerytalnych w wysokości zgodnej z regulacjami Kodeksu Pracy. Grupa ujmuje w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej bieżącą wartość zobowiązań wynikających z tego tytułu jako krótko- i długoterminowe zobowiązania z tytułu świadczeń pracowniczych. Wartość ta wyliczana jest na dzień bilansowy przy wykorzystaniu technik aktuarialnych metodą prognozowanych świadczeń jednostkowych. Wartość bieżącą zobowiązania ustala się poprzez dyskontowanie szacowanych przyszłych wydatków pieniężnych z tego tytułu. Zmiana wartości tego zobowiązania jest ujmowana w zysku lub stracie w pozycji wynagrodzeń i innych świadczeń na rzecz pracowników z wyjątkiem zysków i strat aktuarialnych, które jeżeli są istotne odnoszone są do pozostałych całkowitych dochodów. Dyskonto jest ujmowane jako koszty finansowe.
4.17 Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek wynikający ze zdarzeń przeszłych i prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu środków uosabiających korzyści ekonomiczne oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Rezerwy wycenia się według wartości bieżącej kosztów oszacowanych zgodnie z najlepszą wiedzą przez kierownictwo Grupy, których poniesienie jest niezbędne w celu rozliczenia bieżącego zobowiązania na dzień bilansowy.
4.18 Przychody z umów z klientami
Na przychody ze sprzedaży składają się przychody z najmu, przychody z działalności deweloperskiej, przychody z działalności budowlanej oraz przychody z pozostałej działalności. Przychody ze sprzedaży wykazuje się w wartości godziwej otrzymanej lub należnej zapłaty z tytułu sprzedaży towarów i usług w zwykłym toku działalności Grupy. Przychody prezentowane są po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług, zwroty, rabaty i opusty.
Przychody z umów z klientami są ujmowane tylko gdy zostały spełnione wszystkie poniższe warunki:
✓ Strony zawarły umowę i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
✓ Jednostka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które mają zostać przekazane,
✓ Jednostka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać przekazane,
✓ Umowa ma treść ekonomiczną oraz
✓ Jest prawdopodobne, że jednostka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi .
Zgodnie z MSSF 15, Grupa stosuje następujące 5- et apowe podejście rozpoznawania przychodów:
1. Identyfikacja umów z klientami,
2. Identyfikacja umownych zobowiązań do wykonania świadczenia,
3. Określenie ceny transakcji,
4. Alokacja ceny transakcji do poszczególnych zobowiązań do wykonania świadczenia,
5. Ujęcie przychodów w momencie realizacji zobowiązania wynikającego z umowy.
Grupa ujmuje przychody w taki sposób, aby odzwierciedlić przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług na rzecz klienta w kwocie, która odzwierciedla wynagrodzenie, do którego - zgodnie z oczekiwaniem jednostki - będzie ona uprawniona w zamian za te dobra lub usługi .
Przychody ujmowane są w momencie transferu kontroli nad towarami lub usług na rzecz klienta, w wysokości ceny transakcyjnej
Grupa przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą w miarę upływu czasu i tym samym spełnia zobowiązanie do wykonania świadczenia oraz ujmuje przychody w miarę upływu czasu, jeśli spełniony jest jeden z następujących warunków:
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
28
✓ Klient jednocześnie otrzymuje i czerpie korzyści płynące ze świadczenia w miarę jego wykonywania,
✓ W wyniku wykonania świadczenia powstaje lub zostaje ulepszony składnik aktywów, a kontrolę nad tym składnikiem aktywów – miarę jego powstawania lub ulepszania – sprawuje klient,
✓ W wyniku wykonania świadczenia nie powstaje składnik o alternatywnym zastosowaniu dla spółki Grupy, a przysługuje jej egzekwowalne prawo do zapłaty za dotychczas wykonane świadczenie.
Jeżeli zobowiązanie do wykonania świadczenia nie jest spełniane w miarę upływu czasu, jednostka spełnia zobowiązanie do wykonania świadczenia w określonym momencie.
W celu określenia momentu, w którym klient uzyskuje kontrolę nad przyrzeczonym składnikiem aktywów, a jednostka spełnia zobowiązanie do wykonania świadczenia, Grupa uwzględnia wymogi dotyczące kontroli (MSSF 15. 31-34)
Przesłankami wskazującymi na to, że miało miejsce przeniesienie kontroli, są między innymi następujące okoliczności:
✓ Jednostka ma bieżące prawo do zapłaty za składnik aktywów,
✓ Klient posiada tytuł prawny do składnika aktywów,
✓ Jednostka fizycznie przekazała składnik aktywów,
✓ Klient ponosi istotne ryzyko i uzyskuje istotne korzyści wynikające z własności składnika aktywów,
✓ Klient przyjął składnik aktywów.
W przypadku, gdy wysokość przychodu jest zmienna, kwoty zmienne są zaliczane do przychodów, o ile istnieje duże prawdopodobieństwo, że w przyszłości nie nastąpi odwrócenie ujęcia przychodu w wyniku przeszacowania wartości.
Koszty poniesione w celu pozyskania i zabezpieczenia kontraktu z klientem są aktywowane i rozliczane w czasie przez okres konsumowania korzyści z tego kontraktu.
Aktywa i zobowiązania z tytułu umów z klientami obejmują wycenę kontraktów budowlanych .
Przychody z najmu ujmowane są liniowo w okresie, w którym była świadczona usługa.
Przychody z działalności deweloperskiej ujmowane są w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności.
Według oceny Grupy następuje to w momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynków i odbioru lokalu przez klienta protokołem przekazania.
Przychody z pozostałych działalności ujmuje się w okresie, w którym świadczono usługi. Obejmują one przychody z działalności hotelowej oraz usług zarządczych świadczonych na rzecz jednostek współzależnych.
Przychody z działalności budowlanej są ujmowane w miarę upływu czasu, w jakim Grupa przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą tj. szacowane zgodnie z zaawansowaniem prac. Stopień zaawansowania zmian mierzony jest metodą kosztową, tj. jako stosunek kosztów rzeczywistych do kosztów planowanych.
W przypadku, gdy w dostarczanie dóbr lub usług klientowi zaangażowany jest inny podmiot, Grupa określa czy charakter przyrzeczenia Grupy stanowi zobowiązanie do wykonania świadczenia polegającego na dostarczeniu określonych dóbr lub usług (w tym przypadku Grupa jest zleceniodawcą) czy też na zleceniu innemu podmiotowi dostarczenia tych dóbr lub usług (w tym przypadku Grupa jest pośrednikiem).
Grupa jest zleceniodawcą, jeśli sprawuje kontrolę nad przyrzeczonym dobrem lub usługą przed ich przekazaniem klientowi. Grupa nie musi jednak działać jako zleceniodawca, jeśli uzyskuje tytuł prawny do produktu tylko chwilowo, zanim zostanie on przeniesiony na klienta. Grupa występująca w umowie jako zleceniodawca może sama wypełnić zobowiązanie do wykonania świadczenia lub może powierzyć wypełnienie tego zobowiązania lub jego części innemu podmiotowi (np. podwykonawcy) w jej imieniu. W takiej sytuacji Grupa ujmuje przychody w kwocie wynagrodzenia brutto, do którego – zgodnie z jej oczekiwaniem – będzie uprawniona w zamian za przekazane dobra lub usługi.
Grupa działa jako pośrednik, jeśli jej zobowiązanie do wykonania świadczenia polega na zapewnieniu dostarczenia dóbr lub usług przez inny podmiot. W takim przypadku Grupa ujmuje przychody w kwocie jakiejkolwiek opłaty lub prowizji, do której – zgodnie z jej oczekiwaniem – będzie uprawniona w zamian za zapewnienie dostarczenia dóbr lub usług przez inny podmiot.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
29
4.19 Koszty
Koszty utrzymania nieruchomości obejmują koszty związane z funkcjonowaniem nieruchomości, utrzymaniem nieruchomości i gruntów. Koszty utrzymania nieruchomości wycenia się w wysokości kosztów bezpośrednich oraz uzasadnionej części kosztów pośrednich. Do kosztów utrzymania nieruchomości zalicza się w szczególności:
✓ koszty bezpośrednio związane z utrzymaniem nieruchomości (m.in. koszty energii elektrycznej, ogrzewania, wody, sprzątania, ochrony),
✓ koszty bieżących przeglądów, konserwacji i napraw,
✓ podatki od nieruchomości, koszty ubezpieczenia nieruchomości.
Koszty związane z nieruchomościami, a ponoszone przez strony trzecie, w tym najemców, ubezpieczycieli nie obciążają kosztów utrzymania nieruchomości.
Koszty działalności deweloperskiej wycenia się na poziomie kosztów wytworzenia stosując metodę ścisłej identyfikacji rzeczywistych kosztów sprzedawanych składników aktywów lub procentowy udział np.: sprzedanej powierzchni gruntu, sprzedanych udziałów itp. W szczególności koszt własny sprzedanych lokali i gruntów ustalany jest proporcjonalnie do ich udziału w całym gruncie stanowiącym dany projekt.
4.20 Dywidenda
Płatności dywidend na rzecz akcjonariuszy ujmuje się jako zobowiązanie w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy w okresie, w którym nastąpiło ich zatwierdzenie przez akcjonariuszy Grupy.
4.21 Koszty finansowe
Koszty finansowe dotyczące okresu bieżącego są ujmowane w zysku lub stracie, z wyjątkiem kosztów podlegających aktywowaniu zgodnie z MSR 23. Koszty te kapitalizowane są jako część kosztu wytworzenia nieruchomości inwestycyjnych i zapasów deweloperskich. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się odsetki wyliczone przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej, obciążenia finansowe z tytułu umów leasingu oraz różnice kursowe powstałe w związku z finansowaniem zewnętrznym do wysokości odpowiadającej korekcie kosztu odsetek.
Ogólne i szczególne koszty pożyczonego kapitału związane z nabyciem lub wytworzeniem aktywów kwalifikowanych wymagających dłuższego czasu w celu doprowadzenia ich do planowanego użytkowania lub sprzedaży są dodawane do kosztu wytworzenia takich aktywów do czasu, gdy te będą gotowe do planowanego użytkowania lub sprzedaży. Dochód z tytułu inwestycji tymczasowych w zakresie szczególnych pożyczek oczekujących na wydatkowanie na aktywa kwalifikowane, jest potrącony z kosztów pożyczonego kapitału odpowiadających warunkom kapitalizacji. Wszelkie pozostałe koszty pożyczonego kapitału są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów w okresie, w którym zostały poniesione .
4.22 Metody konsolidacji
Wszystkie jednostki zależne wchodzące w skład Grupy konsolidowane są metodą konsolidacji pełnej, natomiast strukturyzowane w jednostkach współzależnych wykazywane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności.
Grupa wykazuje połączenia przedsięwzięć metodą nabycia. Zapłata przekazana za nabycie jednostki zależnej stanowi wartość godziwą przekazanych aktywów, zobowiązań powziętych w stosunku do poprzednich właścicieli przejmowanej spółki oraz udziały kapitałowe wystawione przez Grupę. Przekazana zapłata obejmuje wartość godziwą składnika aktywów lub zobowiązania wynikające z umowy zapłaty warunkowej. Możliwe do zidentyfikowania nabyte aktywa i zobowiązania oraz zobowiązania warunkowe przejęte w ramach połączenia przedsięwzięć wycenia się w ujęciu początkowym według ich wartości godziwej na dzień przejęcia. Grupa ujmuje wszelkie udziały niekontrolujące w jednostce przejmowanej w indywidualnych przypadkach albo według wartości godziwej, albo według proporcjonalnego udziału przypadającego na udział niekontrolujący w wykazanych wartościach możliwych do zidentyfikowania aktywów netto jednostki przejmowanej.
Sprawozdania finansowe jednostek zależnych po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
30
zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości wprowadza się korekty.
Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane chyba, że dowodzą wystąpienia utraty wartości.
Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Sprawowanie kontroli przez jednostkę dominująca ma miejsce wtedy, gdy:
✓ posiada władzę nad danym podmiotem,
✓ podlega ekspozycji na zmienne zwroty lub posiada prawa do zmiennych zwrotów z tytułu swojego zaangażowania w danej jednostce,
✓ ma możliwość wykorzystania władzy w celu kształtowania poziomu generowanych zwrotów.
Grupa weryfikuje fakt sprawowania kontroli nad innymi jednostkami, jeżeli wystąpiła sytuacja wskazująca na zmianę jednego lub kilku z wyżej wymienionych warunków sprawowania kontroli.
W sytuacji, gdy Grupa posiada mniej niż większość praw głosów w danej jednostce, ale posiadane prawa głosu są wystarczające do jednostronnego kierowania istotnymi działaniami tej jednostki, oznacza to, że sprawuje nad nią władzę. W momencie oceny, czy prawa głosu w danej jednostce są wystarczające dla zapewnienia władzy, Grupa analizuje wszystkie istotne okoliczności, w tym:
✓ wielkość posiadanego pakietu praw głosu w porównaniu do rozmiaru udziałów i stopnia rozproszenia praw głosu posiadanych przez innych udziałowców;
✓ potencjalne prawa głosu posiadane przez Grupę, innych udziałowców lub inne strony;
✓ prawa wynikające z innych ustaleń umownych; a także
✓ dodatkowe okoliczności, które mogą dowodzić, że Grupa posiada lub nie posiada możliwości kierowania istotnymi działaniami w momencie podejmowania decyzji, w tym schematy głosowania zaobserwowane na poprzednich zgromadzeniach udziałowców.
Zmiany w udziale własnościowym jednostki dominującej, które nie skutkują utratą kontroli nad jednostką zależną są ujmowane jako transakcje kapitałowe. W takich przypadkach w celu odzwierciedlenia zmian we względnych udziałach w jednostce zależnej Grupa dokonuje korekty wartości bilansowej udziałów kontrolujących oraz udziałów niekontrolujących. Wszelkie różnice pomiędzy kwotą korekty udziałów niekontrolujących a wartością godziwą kwoty zapłaconej lub otrzymanej odnoszone są na kapitał własny i przypisywane do właścicieli jednostki dominującej.
5. Zarządzanie ryzykiem finansowym
5.1 Czynniki ryzyka finansowego
Działalność prowadzona przez Grupę naraża ją na wiele różnych rodzajów ryzyka finansowego: ryzyko rynkowe (w tym: ryzyko zmiany kursu walut, ryzyko zmiany wartości godziwej lub przepływow pieniężnych w wyniku zmian stóp procentowych oraz ryzyko cenowe), ryzyko kredytowe, ryzyko utraty płynności.
Ogólny program Grupy dotyczący zarządzania ryzykiem skupia się na nieprzewidywalności rynków finansowych, starając się minimalizować potencjalne niekorzystne wpływy na wyniki finansowe Grupy.
5.1.1 Ryzyko rynkowe
✓ Ryzyko walutowe - ryzyko zmiany kursu walut powstaje wówczas, gdy przyszłe transakcje handlowe, ujęte aktywa i zobowiązania oraz kredyty wyrażone są w innej walucie niż waluta funkcjonalna Grupy. Spółki z Grupy na kolejne daty bilansowe posiadały umowy najmu zawarte w innych walutach obcych, głównie EUR oraz USD. Ponadto spółki z Grupy zawarły umowy kredytu wyrażone w EUR.
Grupa na bieżąco monitoruje i podejmuje ewentualne działania w kierunku niwelowania niekorzystnego wpływu zmieniających się kursów walut. Zawierają one w sobie m.in. prognozowanie przyszłych przepływów pieniężnych wyrażonych w walutach obcych w okresie najbliższych 12 miesięcy.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
31
Poniższa tabela przedstawia wpływ zmiany kursu EUR/PLN na zysk lub stratę przed opodatkowaniem:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
+1 p.p.
-1 p.p.
+1 p.p.
-1 p.p.
Zadłużenie
(5,6)
5,6
(5,9)
5,9
Wartość nieruchomości
19,0
(19,0)
11,9
(11,9)
Razem
13,4
(13,4)
6,0
(6,0)
Wpływ zmiany kursów walutowych na pozostałe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej jest nieistotny.
✓ Ryzyko cenowe – Grupa nie jest narażona na ryzyko dotyczące zmian wartości aktywów finansowych ze względu na niewielkie inwestycje w aktywa narażone na zmianę ceny. Grupa nie uczestniczy w obrocie papierami wartościowymi na żadnym aktywnym rynku.
✓ Ryzyko stopy procentowej - ryzyko stóp procentowych to ryzyko, na jakie narażona jest Grupa, wynikające ze zmiany w rynkowych stopach procentowych. Grupa posiada oprocentowane zobowiązania finansowe z tytułu kredytów bankowych, których oprocentowanie oparte jest o stawkę EURIBOR w odniesieniu do kwot w EUR lub WIBOR w odniesieniu do kwot w PLN. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 r. Grupa wyemitowała 325 000 obligacji o łącznej wartości nominalnej 325,0 mln PLN , których oprocentowanie oparte jest o stawkę WIBOR powiększone o marżę.
Grupa w celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. Ponadto Grupa na bieżąco obserwuje wahania stóp procentowych i działa odpowiednio do sytuacji.
Tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego przed opodatkowaniem na zmiany stóp procentowych o 1 punkt procentowy:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
+1 p.p.
-1 p.p.
+1 p.p.
-1 p.p.
EURIBOR 1M
(0,1)
(1,3)
(0,1)
(1,3)
EURIBOR 3M
(0,2)
(1,3)
(0,4)
(3,3)
WIBOR 1M
(1,2)
1,2
(0,7)
0,7
WIBOR 6M
(4,9)
4,9
(4,9)
4,9
Razem
(6,4)
3,5
(6,1)
1,0
✓ Ryzyko stóp kapitalizacji - ryzyko stóp kapitalizacji to ryzyko, na jakie narażona jest Grupa, wynikające ze zmiany w rynkowych stopach zwrotu na rynku nieruchomości podobnych.
Tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego przed opodatkowaniem na zmiany stóp kaitalizacji dla nieruchomosci inwestycyjnych wycenianych w wartości godziwej:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
+0,5 p.p.
-0,5 p.p.
+0,5 p.p.
-0,5 p.p.
Wpływ zmiany stopy kapitalizacji na wartość rynkową nieruchomości
(203,0)
239,9
(116,5)
133,3
5.1.2 Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe powstaje w stosunku do środków pieniężnych, obligacji i jednostek uczestnictwa oraz depozytów w bankach i instytucjach finansowych, a także w odniesieniu do klientów i najemców Grupy w postaci nierozliczonych należności (ryzyko niewypłacalności). Grupa posiada procedury pozwalające ocenić wiarygodność kredytową klientów i najemców, w przypadku najemców stosowane są także zabezpieczenia w postaci kaucji i gwarancji. W stosunku do żadnego z klientów Grupy nie występuje znacząca koncentracja ryzyka. W przypadku instytucji finansowych i banków, Grupa korzysta z usług renomowanych jednostek.
W przypadku Grupy PHN ryzyko kredytowe w tym obszarze związane jest przede wszystkim z nie wywiązywaniem się kontrahentów ze zobowiązań umownych.
W ramach zarządzania ryzykiem kredytowym odbywa się przede wszystkim analiza wiarygodności kredytowej kontrahentów i instytucji finansowych, z których usług korzysta Grupa oraz poprzez rozwój optymalnych pod kątem ryzyka zapisów umownych. Wypracowywane są również modele potencjalnych zabezpieczeń finansowych oraz ustalane indywidualne warunki płatności wymagane w zależności od wiarygodności kredytowej kontrahentów. W Grupie funkcjonuje również kompleksowy system windykacji należności.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
32
5.1.3 Ryzyko płynności
Ryzyko utraty płynności jest to ryzyko, iż Grupa nie będzie w stanie regulować swoich zobowiązań finansowych w terminie ich wymagalności. Grupa zarządza ryzykiem płynności utrzymując odpowiednią wielkość kapitału własnego, wykorzystując ofertę usług bankowych i rezerwowe linie kredytowe oraz monitorując stale prognozowane i rzeczywiste przepływy pieniężne. Ze względu na dynamiczny charakter prowadzonej działalności Grupa zachowuje elastyczność finansowania poprzez dostępność środków pieniężnych i różnorodność źródeł finansowania.
Grupa ma wystarczającą ilość środków pieniężnych do terminowego regulowania wszelkich zobowiązań.
Ostrożne zarządzanie ryzykiem utraty płynności zakłada między innymi utrzymywanie odpowiedniego poziomu środków pieniężnych oraz odpowiedniej struktury aktywów i zobowiązań krótkoterminowych. Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa posiadała kredyty w kwocie 692,0 mln PLN. Ryzyko utraty płynności można określić jako nieistotne.
Grupa na bieżąco monitoruje poziom swoich wskaźników płynności. Wskaźnik płynności ogólnej obliczany jest jako stosunek aktywów obrotowych do zobowiązań krótkoterminowych Grupa stale prowadzi działania zmierzające do poprawy struktury zadłużenia. Bieżąca płynność Grupy oraz regulowanie zobowiązań krótkoterminowych zapewnione są przez stabilne przepływy uzyskiwane z działalności operacyjnej.
Grupa na bieżąco analizuje jej sytuację finansową i nie rozpoznaje ryzyka braku kontynuowania działalności. Poziom wskaźnika płynności na dzień bilansowy kształtował się następująco:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Wskaźnik płynności bieżącej
0,9
1,9
Wskaźnik wypłacalności gotówkowej, obliczany jako stosunek środków pieniężnych do zobowiązań bieżących, na dzień bilansowy kształtował się następująco:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Wskaźnik wypłacalności gotówkowej
0,3
1,3
5.1.4 Rachunkowość zabezpieczeń
Instrumenty pochodne, wyznaczone jako instrumenty zabezpieczające, od których oczekuje się, że wynikające z nich przepływy pieniężne skompensują zmiany przepływów pieniężnych pozycji zabezpieczanej, dla których pozycję zabezpieczaną i instrument zabezpieczający charakteryzują identyczne warunki, ujmuje się zgodnie z zasadami rachunkowości zabezpieczeń.
Ponadto Grupa identyfikuje, że przyszłe przepływy z tytułu odsetek od zaciągniętych kredytów, oprocentowanych zmienną stopą procentową, narażone są na zmianę w związku z ryzykiem zmiany stóp procentowych. W celu minimalizacji tego ryzyka Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. W celu lepszej prezentacji skutków bieżącej działalności Grupa w ramach rachunkowości zabezpieczeń, w przypadku gdy pozycję zabezpieczaną i instrument zabezpieczający charakteryzują identyczne warunki, ustanawia powiązanie zabezpieczające (zabezpieczenie przepływów) między kredytem (pozycja zabezpieczana) i IRS (pozycja zabezpieczająca). W konsekwencji oznacza to, że skutki zmiany wartości IRS w efekcie wyceny do wartości godziwej są rozpoznawane w kapitale z aktualizacji wyceny.
5.2 Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem Grupy w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności Grupy do kontynuowania działalności, tak aby było możliwe realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Grupa zarządzając tym ryzykiem podejmuje decyzje dotyczące poziomu dźwigni finansowej, polityki dywidend, emisji nowych akcji czy skupie i późniejszym umorzeniu lub odsprzedaży wcześniej wyemitowanych akcji oraz ewentualnej sprzedaży aktywów w celu obniżenia zadłużenia. Grupa monitoruje kapitał m.in.: za pomocą wskaźników zadłużenia. Współczynnik struktury finansowania oblicza się jako stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się, jako sumę zadłużenia długo i krótko terminowego pomniejszoną o środki pieniężne i ich ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej wraz z zadłużeniem netto.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
33
Współczynnik struktury finansowania na dzień 31 grudnia 2021 roku i na dzień 31 grudnia 2020 roku kształtował się następujaco:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Krótko i długoterminowe zadłużenie
1 201,2
1 153,4
Środki pieniężne
135,3
476,0
Zadłużenie netto
1 065,9
677,4
Kapitał własny
2 392,2
2 328,1
Kapitał razem
3 458,1
3 005,5
Współczynnik struktury finansowania
30,8%
22,5%
5.3 Osądy i szacunki
Sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymaga od Zarządu dokonania profesjonalnych osądów oraz szacunków i założeń. Grupa, dokonując oszacowań, przyjmuje założenia dotyczące przyszłości które mogą odbiegać od faktycznych. Oszacowania i założenia, które niosą ze sobą znaczące ryzyko konieczności wprowadzenia istotnej korekty wartości bilansowej aktywów i zobowiązań w trakcie kolejnego roku obrotowego omówiono poniżej.
Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych dokonywane jest przez akredytowanych niezależnych rzeczoznawców majątkowych i odzwierciedla warunki rynkowe na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego. Szczegółowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej nieruchomości przedstawione zostały w nocie 9.
Ocena statusu prawnego nieruchomości
Część nieruchomości należących do Grupy ma nieuregulowany status prawny, który jest okresowo weryfikowany. W oparciu o analizy prawne dotyczące statusu prawnego nieruchomości Grupa dokonuje oceny ich prawdopodobieństwa utraty. Wystąpienie przesłanek świadczących o ustaniu niepewności co do uregulowania statusu prawnego nieruchomości (prawdopodobieństwo utraty) Grupa uznaje za przesłankę ujecia ich w majatku.
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich
Grupa tworzy rezerwy na roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości, co do których jest posiadaczem w złej wierze, co oznacza sytuację, w której spółki z Grupy wiedziały, albo przy zachowaniu należytej staranności mogły się dowiedzieć, iż nie przysługuje im określone prawo czy też prawo to nie przysługuje osobie, od której to prawo nabyły.
Grupa uznaje, że dla wszystkich nieruchomości, co do których nie posiada tytułu prawnego posiadanie w złej wierze występuje od momentu odmowy nabycia nieruchomości z mocy prawa (w trybie art. 200 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wydania ostatecznej decyzji uchylającej tytuł prawny do uprzednio nabytej nieruchomości. Dla tych nieruchomości Grupa tworzy rezerwę na roszczenia o pożytki w wysokości możliwych do uzyskania pożytków z danej nieruchomości lub w zależności od sytuacji faktycznej i prawnej danej nieruchomości rezerwę na roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Zgodnie z obowiązującym prawem roszczenie z tytułu utraconych pożytków i o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może zostać złożone przez posiadającego prawomocny tytuł prawny do nieruchomości najwcześniej w dniu uzyskania tego tytułu, jednak nie później niż w ciągu 1 roku od tego dnia zwrotu nieruchomości właścicielowi.
Odpis aktualizujący wartość zapasów
Szacując kwotę odpisu aktualizującego wartość zapasów związanych z działalnością deweloperską, posiadanych przez Grupę na dzień bilansowy, analizowane są informacje pochodzące z aktywnego rynku dotyczące oczekiwanych cen sprzedaży i aktualnych trendów rynkowych oraz informacje wynikające z zawartych przez Grupę przedwstępnych umów sprzedaży. Założenia stosowane przy kalkulacji odpisu dotyczą głównie cen rynkowych nieruchomości obowiązujących w danym segmencie rynku. W przypadku zapasów, wartości dokonanych odpisów wynikają z doprowadzenia ich do wartości odzyskiwalnej.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
34
Rozliczenia podatkowe
Gdy istnieje niepewność co do tego, czy i w jakim zakresie organ podatkowy będzie akceptował poszczególne rozliczenia podatkowe transakcji, Grupa ujmuje te rozliczenia uwzględniając ocenę niepewności.
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Zarząd jest zobowiązany ocenić prawdopodobieństwo realizacji aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego. W ramach procesu sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego, Grupa szacuje wartość aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego między innymi na bazie wartości przyszłych poziomów obciążeń z tytułu podatku dochodowego. Proces obejmuje analizę obecnych poziomów obciążeń z tytułu bieżącego podatku dochodowego oraz wartości różnic przejściowych wynikających z odmiennego traktowania transakcji pod kątem podatkowym i księgowym, które powodują powstanie aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego.
W procesie powyższej oceny przyjmowany jest szereg założeń dotyczących określania wartości aktywa z tytułu podatku odroczonego. Powyższe szacunki uwzględniają prognozy podatkowe, bieżące dostępne strategie dotyczące planowania działalności operacyjnej Grupy oraz terminy realizacji poszczególnych różnic przejściowych. Ze względu na fakt, że powyższe szacunki mogą ulegać zmianom ze względu na czynniki zewnętrzne, Grupa może okresowo korygować wartość aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego, co z kolei może wpływać na jej sytuację finansową.
Aktywo z tytułu strat podatkowych jest utrzymywane tylko w przypadku, gdy na bazie analizy zostanie stwierdzona możliwość rozliczenia go.
Spółka Grupy jest stroną toczącego się postepowania podatkowego w rezultacie zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczenia podatkowego. Zgodnie z najlepszą oceną Zarząd podjął decyzje o rozpoznaniu zobowiązania podatkowego odpowiadającego wartości ewentualnych przyszłych wypływów korzyści ekonomicznych związanych z uregulowaniem tej sprawy. Informacja dotycząca wartości utworzonego zobowiązania nie została ujawniona, gdyż zdaniem Zarządu, takie ujawnienie mogłoby wpłynąć na rozstrzygnięcie toczących się spraw.
Zmiany wartości szacunkowych - rezerwa na naprawy gwarancyjne
Rezerwy na koszty napraw gwarancyjnych ujmowane są w momencie sprzedaży produktów zgodnie z najlepszym szacunkiem Zarządu Spółek Grupy, co do przyszłych kosztów koniecznych do poniesienia w okresie gwarancji. W ciągu roku obrotowego Zarząd dokonał analizy założeń przyjętych do kalkulacji tych rezerw. W wyniku przeprowadzonej analizy Zarząd podjął decyzję o rozwiązaniu części rezerw. Liczbowe wyrażenie skutków zmiany wartości szacunkowych zaprezentowano w nocie numer 23.
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe i ich grupy do sprzedaży uznaje się za przeznaczone do sprzedaży, w sytuacji, gdy ich wartość bilansowa zostanie odzyskana raczej w wyniku transakcji sprzedaży niż w wyniku ich dalszego użytkowania. Ten warunek może być spełniony tylko, kiedy wystąpienie transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne, a składnik aktywów jest dostępny do natychmiastowej sprzedaży w swoim obecnym stanie. Klasyfikacja składnika aktywów jako przeznaczonego do sprzedaży zakłada zamiar kierownictwa Grupy do dokonania transakcji sprzedaży w ciągu roku od momentu dokonania klasyfikacji.
Leasing – Grupa jako leasingobiorca
Grupa ustala okres leasingu jako nieodwołalny okres leasingu, łącznie z okresami objętymi opcją przedłużenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja zostanie zrealizowana, oraz okresami objętymi opcją wypowiedzenia leasingu, jeżeli można z wystarczającą pewnością założyć, że opcja nie zostanie wykonana.
Spółka na początku ocenia, czy dana umowa zawiera leasing. Umowa jest leasingiem, jeżeli na jej mocy przekazuje się prawo do kontroli użytkowania zidentyfikowanego składnika aktywów na dany okres w zamian za wynagrodzenie. Przeniesienie prawa do użytkowania ma
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
35
miejsce wówczas, gdy mamy do czynienia ze zidentyfikowanym aktywem, w odniesieniu do którego leasingobiorca ma prawo do praktycznie wszystkich korzyści ekonomicznych i kontroluje wykorzystanie danego aktywa w danym okresie.
Grupa ujmuje, jako umowę leasingową prawo wieczystego użytkowania gruntów udzielone decyzją administracyjną. Dotyczy to wszystkich gruntów, w tym tych dotyczących projektów deweloperskich na zapasie.
Okres trwania umowy leasingu jest definiowany, jako nieodwołalny okres obowiązywania umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że skorzysta z tej możliwości oraz możliwe okresy wypowiedzenia umowy leasingu, jeżeli leasingobiorca ma wystarczającą pewność, że nie skorzysta z tej opcji.
Grupa jako leasingodawca
Klasyfikacja umów leasingowych
Grupa jako leasingodawca dokonuje klasyfikacji leasingu jako operacyjnego lub finansowego w oparciu o ocenę, w jakim zakresie ryzyko i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przypadają w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. Ocena ta opiera się na treści ekonomicznej każdej transakcji.
W swoim portfelu nieruchomości inwestycyjnych, Grupa zawarła umowy leasingu nieruchomości komercyjnych. Grupa zachowuje wszystkie istotne ryzyka i korzyści wynikające z prawa własności tych nieruchomości, dotyczące między innymi tego, że okres umowy nie obejmuje znaczącej części okresu użyteczności nieruchomości, które zostały oddane w leasing operacyjny.
Przychody z działalności budowlanej
Przychody z działalności budowlanej są ujmowane w miarę upływu czasu, w jakim Grupa przenosi kontrolę nad dobrem lub usługą tj. szacowane zgodnie z zaawansowaniem prac. Stopień zaawansowania zmian mierzony jest metodą kosztową, tj. jako stosunek kosztów rzeczywistych do kosztów planowanych.
Określenie stopnia zaawansowania jest bardzo istotnym szacunkiem mierzonym udziałem kosztów poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu, w całkowitych kosztach, które zostaną poniesione do czasu zakończenia realizacji umów. Proces ten opiera się zasadniczo na informacjach otrzymanych od służb technicznych zaangażowanych w prace związane z realizacją kontraktów, ze względu na ich szczegółową wiedzę w tym zakresie, ich doświadczenie i umiejętności techniczne.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
W odniesieniu do wartości firmy, składników wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów, przeprowadzany jest test na utratę wartości.
6. Sezonowość działalności
Działalność Grupy nie ma charakteru sezonowego, przedstawiane wyniki Grupy nie odnotowują zatem istotnych wahań w trakcie roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
36
7. Korekta błędu
1. Grupa skorygowała wyceny nieruchomości inwestycyjnych w budowie, dla których na poprzednie daty bilansowe nie występowały przesłanki wiarygodnej wyceny do wartości godziwej, jednocześnie nie było przesłanek związanych z utratą wartości. Nieruchomości inwestycyjne w budowie Grupa wycenia według kosztu historycznego.
2. Grupa skorygowała wartość godziwą nieruchomości inwestycyjnych o naliczone przychody z tytułu leasingu operacyjnego (wakacje czynszowe), które równolegle były ujmowane jako oddzielny składnik aktywów.
3. Grupa dokonała korekty wartości zawyżonego odpisu z tytułu aktualizacji wartości należności handlowych.
4. Grupa skorygowała prezentację rachunków zabezpieczających oraz depozytów, kaucji od kontrahentów, które nie mogą być wykorzystywane w celu bieżącego zarządzania kapitałem obrotowym.
5. Grupa skorygowała prezentację wyceny walutowej, w wyniku zmiany, wycena sald wyrażonych w walucie obcej prezentowana jest w ramach przychodów/ kosztów finansowych.
31 grudnia 2020
1
2
3
4
5
31 grudnia 2020 przekształcony
Nieruchomości inwestycyjne
3 234,6
48,0
(13,8)
0,0
0,0
0,0
3 268,8
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego
49,5
(9,1)
0,0
(0,3)
0,0
0,0
40,1
Długoterminowe aktywa finansowe
0,0
0,0
0,0
0,0
52,7
0,0
52,7
Aktywa trwałe razem
3 400,8
38,9
(13,8)
(0,3)
52,7
0,0
3 478,3
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
89,5
0,0
0,0
1,6
0,0
0,0
91,1
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
528,7
0,0
0,0
0,0
(52,7)
0,0
476,0
Aktywa obrotowe razem
743,9
0,0
0,0
1,6
(52,7)
0,0
692,8
Aktywa razem
4 152,6
38,9
(13,8)
1,3
0,0
0,0
4 179,0
Wynik finansowy
44,6
23,7
0,5
1,3
0,0
0,0
70,1
Zyski zatrzymane
99,8
15,2
(11,7)
0,0
0,0
0,0
103,3
Kapitał własny ogółem
2 299,1
38,9
(11,2)
1,3
0,0
0,0
2 328,1
Zobowiązanie z tytułu podatku odroczonego
(79,9)
0,0
2,6
0,0
0,0
0,0
(77,3)
Zobowiązania długoterminowe razem
(1 492,5)
0,0
2,6
0,0
0,0
0,0
(1 489,9)
Pasywa razem
4 152,6
38,9
(13,8)
1,3
0,0
0,0
4 179,0
31 grudnia 2020
1
2
3
4
5
31 grudnia 2020 przekształcony
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
(51,0)
29,2
0,6
0,0
0,0
47,0
25,8
Straty z tytułu utraty wartości należności handlowych i innych aktywów finansowych
(15,7)
0,0
0,0
1,6
0,0
0,0
(14,1)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
94,9
29,2
0,6
1,6
0,0
47,0
173,3
Przychody finansowe
13,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
13,5
Koszty finansowe
(35,2)
0,0
0,0
0,0
0,0
(47,0)
(82,2)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem z działalności kontynuowanej
77,6
29,2
0,6
1,6
0,0
0,0
109,0
Podatek dochodowy
(33,0)
(5,5)
(0,1)
(0,3)
0,0
0,0
(38,9)
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
44,6
23,7
0,5
1,3
0,0
0,0
70,1
Zysk (strata) netto
44,6
23,7
0,5
1,3
0,0
0,0
70,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
37
1 stycznia 2020
1
2
3
4
5
1 stycznia 2020 przekształcony
Nieruchomości inwestycyjne
2 937,2
18,9
(14,5)
0,0
0,0
0,0
2 941,6
Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego
49,7
(3,6)
0,0
0,0
0,0
0,0
46,1
Długoterminowe aktywa finansowe
5,0
0,0
0,0
0,0
41,8
0,0
46,8
Aktywa trwałe razem
3 121,2
15,3
(14,5)
0,0
41,8
0,0
3 163,8
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
81,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
81,0
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
209,6
0,0
0,0
0,0
(41,8)
0,0
167,8
Aktywa obrotowe razem
646,9
0,0
0,0
0,0
(41,8)
0,0
605,1
Aktywa razem
3 784,1
15,3
(14,5)
0,0
0,0
0,0
3 784,9
Zyski zatrzymane
148,7
15,3
(11,8)
0,0
0,0
0,0
152,2
Kapitał własny ogółem
2 282,5
15,3
(11,8)
0,0
0,0
0,0
2 286,0
Zobowiązanie z tytułu podatku odroczonego
(54,1)
0,0
2,7
0,0
0,0
0,0
(51,4)
Zobowiązania długoterminowe razem
(874,6)
0,0
2,7
0,0
0,0
0,0
(871,9)
Pasywa razem
3 784,1
15,3
(14,5)
0,0
0,0
0,0
3 784,9
8. Informacje dotyczące segmentów działalności
Dla celów zarządczych działalność Grupy jest podzielona na następujące segmenty operacyjne:
✓ wynajem powierzchni biurowej, handlowej, magazynowej i logistycznej, mieszkaniowej i innej,
✓ działalność deweloperska - budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych,
✓ działalność budowlana – świadczenie usług w zakresie Generalnego Wykonawstwa inwestycji
✓ pozostała działalność – działalność hotelowa, działalność portowa, usługi zarządcze i doradcze.
Działalność w ramach wymienionych powyżej segmentów operacyjnych jest realizowana w Polsce oraz w segmencie działalności budowlanej w Niemczech.
Zarząd ocenia wyniki Grupy oraz podejmuje decyzje odnośnie do alokacji zasobów w oparciu o analizę działalności operacyjnej w podziale na wskazane powyżej segmenty operacyjne. Zarząd analizuje wyniki segmentu do poziomu wyniku na działalności operacyjnej. Aktywa i zobowiązania oraz przychody i koszty jednostki dominującej pełniącej rolę holdingu finansowego nie są alokowane do segmentów operacyjnych.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
38
Analiza segmentowa za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku i na 31 grudnia 2021 roku
Najem
Działalność deweloperska
Działalność budowlana
Pozostała działalność
Niealokowane
Transakcje między segmentami
Razem
Przychody ze sprzedaży
187,4
104,0
188,0
17,0
0,0
(15,9)
480,5
Koszty działalności
(74,2)
(65,5)
(160,3)
(25,8)
0,0
0,0
(325,8)
Wynik brutto ze sprzedaży
113,2
38,5
27,7
(8,8)
0,0
(15,9)
154,7
Koszty administracyjne i sprzedaży
(34,5)
(3,1)
(7,6)
(0,6)
(9,5)
0,0
(55,3)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
57,4
0,0
0,0
0,0
0,0
5,1
62,5
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
5,9
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
5,9
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
(0,5)
(0,3)
5,6
(0,1)
0,0
0,0
4,7
Pozostałe przychody
5,0
8,9
11,8
0,5
1,5
0,0
27,7
Pozostałe koszty
(14,0)
(2,4)
(1,5)
(12,8)
(0,9)
0,0
(31,6)
Wynik z działalności operacyjnej
132,5
41,6
36,0
(21,8)
(8,9)
(10,8)
168,6
Przychody finansowe
4,3
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
4,3
Koszty finansowe
(35,3)
(0,7)
(0,2)
(1,0)
(0,2)
0,0
(37,4)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Podatek dochodowy
(53,3)
(7,8)
(6,8)
4,4
1,7
0,0
(61,8)
Wynik segmentu
48,2
33,1
29,0
(18,4)
(7,4)
(10,8)
73,7
Aktywa segmentu
3 887,3
172,8
57,5
163,3
26,0
10,8
4 317,7
Zobowiązania segmentu
1 670,7
86,8
65,2
88,2
14,6
0,0
1 925,5
Nakłady inwestycyjne
254,8
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
254,8
Amortyzacja
0,2
0,0
1,4
4,8
0,8
0,0
7,2
W pozostałych przychodach ujęto głównie: w segmencie najem rozwiązanie rezerw w kwocie 2,6 mln PLN, w segmencie działalność deweloperska – rozwiązanie rezerw na naprawy gwarancyjne w kwocie 8,6 mln PLN, w segmencie działalność budowlana – uzyskane odszkodowania – 1,6 mln PLN.
W pozostałych kosztach ujęto głównie odpis wartości firmy w kwocie 10,3 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
39
Analiza segmentowa za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku i na 31 grudnia 2020 roku
Najem
Działalność deweloperska
Działalność budowlana
Pozostała działalność
Niealokowane
Transakcje między segmentami
Razem
Przychody ze sprzedaży
188,9
327,7
204,4
13,3
0,0
(0,6)
733,7
Koszty działalności
(74,0)
(230,5)
(192,9)
(23,0)
0,0
0,0
(520,4)
Wynik brutto ze sprzedaży
114,9
97,2
11,5
(9,7)
0,0
(0,6)
213,3
Koszty administracyjne i sprzedaży
(32,7)
(1,9)
(7,3)
(1,3)
(10,0)
0,0
(53,2)
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
25,2
0,0
0,0
0,0
0,0
0,6
25,8
Zysk (strata) ze zbycia nieruchomości inwestycyjnych
0,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,7
Zyski (straty) z tytu ł u utraty warto ś ci nale ż no ś ci handlowych i innych aktywów finansowych
(14,9)
(0,1)
0,9
0,0
0,0
0,0
(14,1)
Pozostałe przychody
35,0
0,8
1,6
0,0
0,1
0,0
37,5
Pozostałe koszty
0,0
(1,2)
(28,2)
0,0
(7,3)
0,0
(36,7)
Wynik z działalności operacyjnej
128,2
94,8
(21,5)
(11,0)
(17,2)
0,0
173,3
Przychody finansowe
5,1
0,0
1,2
0,0
7,2
0,0
13,5
Koszty finansowe
(81,7)
0,0
(0,2)
0,0
(0,3)
0,0
(82,2)
Udział w zyskach jednostek stowarzyszonych i współzależnych
0,0
0,0
0,0
0,0
4,4
0,0
4,4
Podatek dochodowy
(29,9)
(18,0)
4,5
2,1
2,4
0,0
(38,9)
Wynik segmentu
21,7
76,8
(16,0)
(8,9)
(3,5)
0,0
70,1
Aktywa segmentu
3 596,4
183,5
63,1
60,6
275,4
0,0
4 179,0
Zobowiązania segmentu
998,6
159,9
84,6
7,0
600,8
0,0
1 850,9
Nakłady inwestycyjne
155,8
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
155,8
Amortyzacja
0,1
0,0
1,5
1,4
1,3
0,0
4,3
W pozostałych przychodach ujęto głównie: w segmencie najem uzyskane odszkodowania w kwocie 7,9 mln PLN, rozwiązanie rezerw z tytułu opłaty za prawo wieczystego użytkowania wieczystego, w związku z wygraną sprawą sądową w kwocie 11,1 mln PLN, rozwiązanie części rezerw o pożytki z wynajmowanych nieruchomości w kwocie 7,8 mln PLN, zysk na rozliczeniu transakcji nabycia udziałów w jednostkach zależnych w kwocie 7,6 mln PLN (nota 12), aktualizacja wartości należności w kwocie 2,0 mln; w segmencie działalność deweloperska – rozwiązanie rezerw na odszkodowania w kwocie 0,7 mln PLN, w segmencie działalność budowlana – aktualizacja wartości należności w kwocie 2,2 mln PLN, uzyskane odszkodowania – 0,6 mln PLN, zysk ze sprzedaży niefinansowych aktywów trwałych w kwocie 0,4 mln PLN.
W pozostałych kosztach ujęto głównie: w segmencie najem odpisy aktualizujące wartość należności i aktywów niefinansowych w kwocie 12,3 mln PLN, aktualizacja wartości niematerialnych i prawnych w kwocie 1,2 mln PLN, kary w kwocie 0,3 mln PLN.
W segmencie działalność deweloperska ujęto utworzenie rezerwy na naprawy gwarancyjne i odszkodowania w kwocie 0,3 mln PLN, aktualizacja wartości zapasów w kwocie 0,3 mln PLN, odszkodowania i kary w kwocie 0,4 mln PLN.
W segmencie niealokowane ujęto aktualizację wartości niefinansowych aktywów trwałych w kwocie 7,5 mln PLN, darowiznę na walkę z COVID-19 w kwocie 1 mln PLN, koszty z tytułu zmiany struktury odliczenia podatku VAT w kwocie 0,3 mln PLN, aktualizację wartości należności i aktywów niefinansowych w kwocie 0,4 mln PLN.
W segmencie działalność budowlana ujęto głównie: aktualizacja wartości niematerialnych i prawnych w kwocie 23,2 mln PLN, aktualizacja wartości nieruchomości w rzeczowych aktywach trwałych w kwocie 0,5 mln PLN, aktualizacja wartości należności i pozostałych aktywów w kwocie 5,2 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
40
9. Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne zostały wykazane w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w wartości godziwej ustalonej na dzień 31 grudnia 2021 roku w wyniku wyceny sporządzonej przez niezależną firmę doradczą w dziedzinie nieruchomości CBRE Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wyceną objęto cały portfel nieruchomości wchodzących w skład Grupy.
Oszacowanie wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
Najlepszym wyznacznikiem wartości godziwej są obowiązujące ceny na aktywnym rynku dla podobnych aktywów. W przypadku braku takich informacji, Grupa ustala kwotę z zakresu rozsądnych szacunków wartości godziwych. Przy dokonywaniu osądu brane są pod uwagę różnorodne informacje, włączając:
✓ aktualne ceny na aktywnym rynku dla nieruchomości o podobnym charakterze, stanie i lokalizacji (lub będącej przedmiotem innej umowy lub kontraktu), skorygowane tak, by odzwierciedlić różnice między nieruchomościami;
✓ ostatnie ceny podobnych nieruchomości na mniej aktywnych rynkach, skorygowane w celu odzwierciedlenia zmian warunków ekonomicznych, które zaszły od momentu zawarcia transakcji po danej cenie;
✓ zdyskontowane projekcje przepływów pieniężnych oparte na wiarygodnych założeniach przyszłych przepływów pieniężnych, pochodzących z warunków istniejących umów leasingu i innych kontraktów (gdzie możliwe) z zewnętrznych źródeł takich jak bieżące czynsze rynkowe dla podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji i o tym samym stanie, przy użyciu stóp dyskontowych, które odzwierciedlają bieżącą ocenę niepewności na rynku co do kwoty i czasu wystąpienia przepływów pieniężnych.
Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości zastosowano następującą metodologię wyceny w zależności od typu nieruchomości:
✓ Podejście Dochodowe, Metoda Inwestycyjna, Technika Kapitalizacji Prostej,
✓ Podejście Porównawcze, Metoda Porównywania Parami,
✓ Podejście Porównawcze, Metoda Korygowania Ceny Średniej,
✓ Podejście Mieszane, Metoda Pozostałościowa.
Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości przyjęto następujące założenia:
Główne założenia przyjęte do wyceny nieruchomości według struktury portfela nieruchomości:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Stopa kapitalizacji (%)
Biurowe
4,80-10,30
5,75-11,00
Handlowe
6,50-9,50
7,00 – 9,50
Logistyczne
5,20
5,85
Mieszkaniowe oraz pozostałe
5,00-12,00
5,50-12,00
Wskaźnik pustostanów (%)
Biurowe
1,00-20,00
1,00-25,00
Handlowe
1,00-15,00
1,00-15,00
Logistyczne
nd
nd
Mieszkaniowe oraz pozostałe
1,00-10,00
1,00-10,00
ERV - oczekiwany dochód z czynszów (PLN)
Biurowe
22-73
24-73
Handlowe
40-110
40-110
Logistyczne
15
13
Mieszkaniowe oraz pozostałe
14-120
13-120
Zgodnie z MSSF 13 Zarząd Grupy dokonał analizy oszacowania wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, na podstawie której stwierdzono, że na dzień 31 grudnia 2021 roku i na dzień 31 grudnia 2020 roku została ona ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej dla wszystkich nieruchomości inwestycyjnych. Żadne pozycje nie były ujęte na datę bilansową w wartości godziwej w oparciu o poziom 1 lub 2, nie dokonano również zmian w ramach hierarchii w trakcie roku. Przy ustalaniu wartości godziwej nieruchomości, z uwagi na ich specyfikę, stwierdzono stosunkowo małą ilość bieżących transakcji, które byłyby podobne. W efekcie do zaobserwowanych
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
41
bieżących transakcji rynkowych wprowadzono liczne specjalne założenia, których przyjęcie miało istotny wpływ na ustalenie wartości godziwej. Z uwagi na brak lub ograniczoną ilość zbliżonych transakcji zdaniem Zarządu nie można stwierdzić, że została ona ustalona w oparciu o 2 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Zmiana wartości godziwej nieruchomości określona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej została odniesiona w zysk (stratę) netto.
31 grudnia 2020
Nieruchomości inwestycyjne
31 grudnia 2021
dane przekształcone
Ukończone nieruchomości inwestycyjne
2 817,8
2 942,3
Nieruchomości inwestycyjne w budowie
635,3
326,5
Stan na koniec okresu
3 453,1
3 268,8
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Zmiana stanu ukończonych nieruchomości inwestycyjnych
31 grudnia 2021
dane przekształcone
Stan na dzień 1 stycznia
2 942,3
2 737,1
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych
2,9
16,0
Zbycie nieruchomości inwestycyjnych
(5,6)
0,0
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne
13,2
17,8
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
5,7
25,8
MSSF 16 - zmiany wysokości opłat PWUG
34,0
0,0
Przeniesienie do zapasów deweloperskich
(178,8)
(9,5)
Objęcie kontroli
0,0
167,6
Przeniesienie do rzeczowych aktywów trwałych
(2,4)
(4,6)
Przeniesienie z rzeczowych aktywów trwałych
18,9
0,0
Przeniesienie do aktywów zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
(12,4)
(7,9)
Stan na koniec okresu
2 817,8
2 942,3
Rok zakończony
31 grudnia 2020
Zmiana stanu nieruchomości inwestycyjnych w budowie
31 grudnia 2021
dane przekształcone
Stan na dzień 1 stycznia
326,5
204,5
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne
238,7
122,0
Skapitalizowane koszty finansowe
8,1
0,0
Zmiany wysokości opłat PWUG
5,2
0,0
Zmiana wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w budowie
56,8
0,0
Stan na koniec okresu
635,3
326,5
31 grudnia 2020
Nieruchomości inwestycyjne
31 grudnia 2021
dane przekształcone
Wycena według wartości godziwej
3 042,9
2 730,9
Zobowiązania z tytułu leasingu ujmowane rozłącznie
297,4
259,4
Wakacje czynszowe
(12,6)
(13,8)
Nieruchomości inwestycyjne w budowie wyceniane w cenie nabycia / koszcie wytworzenia
125,4
292,3
Nieruchomości inwestycyjne w sprawozdaniu z sytuacji finansowej
3 453,1
3 268,8
Nakłady na nieruchomości
Nakłady na nieruchomości inwestycyjne dotyczą:
✓ nakładów związanych z budową deweloperskich projektów komercyjnych w 2021 roku w kwocie: 240,1 mln PLN, w 2020 roku w kwocie: 115 mln PLN,
✓ modernizacji i aranżacji nieruchomości: w 2021 roku w kwocie: 11,8 mln PLN, w 2020 roku: 24,8 mln PLN.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
42
Przeniesienie do aktywów trwałych zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży
W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2021 roku Grupa przeniosła do aktywów zaklasyfikowanych jako przeznaczone do sprzedaży, zgodnie z MSSF 5 nieruchomości o wartości 12,4 mln.
Sprzedaż nieruchomości
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku Grupa sprzedała nieruchomości o wartości 13,5 mln, z czego 7,9 mln to wartość nieruchomości zaprezentowanych na 31 grudnia 2020 roku w pozycji „Aktywa zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży”.
Nieuregulowany status prawny nieruchomości
Część nieruchomości należących do Grupy ma nieuregulowany status prawny z negatywną perspektywą jego uregulowania. Nieuregulowany status nieruchomości wynika z roszczeń zgłaszanych wobec części nieruchomości. W ocenie Zarządu większość z tych roszczeń jest niezasadna. W sprawozdaniu nieruchomości te nie są wykazywane. Ich wartość godziwą, określoną przy założeniu uregulowanego statusu prawnego, na poszczególne daty bilansowe zaprezentowano poniżej:
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wartość nieruchomości
101,3
99,1
Zakontraktowane przychody
Grupa zawarła szereg umów leasingu operacyjnego z najemcami dotyczących posiadanych nieruchomości inwestycyjnych. Znaczna część umów najmu jest zawarta na czas nieokreślony z krótkim okresem ich wypowiedzenia. Grupa jest w trakcie zmiany strategii co do okresu na jaki zawierane są umowy najmu. Ponadto w Grupie trwa proces dezinwestycji tych nieruchomości, które nie pasują do jej docelowego portfela. Część z nich jest obecnie wynajmowana, a przyszłe przychody z tytułu umów najmu zależą od okresu w jakim Grupa będzie w stanie je zbyć. Ze względu na zmianę struktury Grupy oraz przyjęcie modelu zawierania przez Grupę umów najmu na czas oznaczony określenie zagregowanej wartości przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu wiąże się z koniecznością przyjęcia przez Grupę istotnych szacunków co do okresu zbycia nieruchomości, jak i zmiany umów zawartych na czas nieokreślony w umowy zawarte na czas określony. Z uwagi na powyższe wartość przyszłych przychodów z tytułu nieodwracalnych umów najmu (czynszów) wynosi:
Przyszłe przychody z czynszów przypadające od dnia bilansowego
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
do 12 miesięcy
154,4
171,2
powyżej 1 roku do 5 lat
408,1
485,7
powyżej 5 do 10 lat
221,0
270,6
powyżej 10 lat
570,4
732,8
Przyszłe przychody razem
1 353,9
1 660,3
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
43
10. Rzeczowe aktywa trwałe
Rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2021 roku
24,0
69,7
9,2
12,0
4,9
0,2
0,0
120,0
Nabycia
16,0
0,0
0,7
1,2
0,3
0,1
0,1
18,4
Nabycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa
28,6
98,3
0,9
0,0
2,5
0,0
0,0
130,3
Przyjęcie ze środków trwałych w budowie
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
0,3
2,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
2,8
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
(8,5)
(11,7)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(20,2)
Sprzedaż
0,0
0,0
(0,1)
(0,9)
(0,1)
0,0
0,0
(1,1)
Likwidacja
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Różnice kursowe
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2021 roku
60,4
158,8
10,7
12,3
7,6
0,3
0,1
250,2
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 1 stycznia 2021
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Skumulowany odpis amortyzacyjny na początek okresu
1,3
8,4
7,9
4,9
3,9
0,0
0,0
26,4
Odpis amortyzacyjny za okres
0,2
4,4
0,5
1,2
0,8
0,0
0,0
7,1
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
0,0
0,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,4
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
0,0
(1,3)
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
(1,3)
Odpis aktualizacyjny
(0,1)
12,4
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
12,3
Sprzedaż
0,0
0,0
(0,1)
(0,8)
0,0
0,0
0,0
(0,9)
Likwidacja
0,0
0,0
0,0
0,0
(0,1)
0,0
0,0
(0,1)
Różnice kursowe
0,0
0,0
0,0
0,1
0,0
0,0
0,0
0,1
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 31 grudnia 2021
1,4
24,3
8,3
5,4
4,6
0,0
0,0
44,0
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2021 roku
22,7
61,3
1,3
7,1
1,0
0,2
0,0
93,6
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2021 roku
59,0
134,5
2,4
6,9
3,0
0,3
0,1
206,2
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
44
Rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Wartość brutto na dzień 1 stycznia 2020 roku
23,8
63,5
10,1
12,0
5,4
0,1
0,0
114,9
Nabycia
0,2
0,1
0,5
1,3
0,4
0,1
0,0
2,6
Przyjęcie ze środków trwałych w budowie
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
0,0
4,6
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
4,6
Nadwyżki inwentaryzacyjne
0,0
1,5
0,2
0,0
0,0
0,0
0,0
1,7
Przeniesienie do nieruchomości inwestycyjnych
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Sprzedaż
0,0
0,0
(1,4)
(1,0)
(0,1)
0,0
0,0
(2,5)
Likwidacja
0,0
0,0
(0,2)
(0,3)
(0,8)
0,0
0,0
(1,3)
Wartość brutto na dzień 31 grudnia 2020 roku
24,0
69,7
9,2
12,0
4,9
0,2
0,0
120,0
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 1 stycznia 2020
Grunty, prawo wieczystego użytkowania
Budynki i budowle
Urządzenia techniczne i maszyny
Środki transportu
Inne rzeczowe aktywa trwałe
Środki trwałe w budowie
Zaliczki na środki trwałe w budowie
Ogółem
Skumulowany odpis amortyzacyjny na początek okresu
1,3
4,9
8,6
5,0
4,5
0,0
0,0
24,3
Nadwyżki inwentaryzacyjne
0,0
1,5
0,2
0,0
0,0
0,0
0,0
1,7
Odpis amortyzacyjny za okres
0,1
1,5
0,7
1,2
0,3
0,0
0,0
3,8
Odpis aktualizacyjny
(0,1)
0,5
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,4
Sprzedaż
0,0
0,0
(1,4)
(1,0)
(0,1)
0,0
0,0
(2,5)
Likwidacja
0,0
0,0
(0,2)
(0,3)
(0,8)
0,0
0,0
(1,3)
Różnice kursowe
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
Umorzenie i odpisy aktualizujące na dzień 31 grudnia 2020
1,3
8,4
7,9
4,9
3,9
0,0
0,0
26,4
Wartość netto na dzień 1 stycznia 2020 roku
22,5
58,6
1,5
7,0
0,9
0,1
0,0
90,6
Wartość netto na dzień 31 grudnia 2020 roku
22,7
61,3
1,3
7,1
1,0
0,2
0,0
93,6
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
45
11. Wartości niematerialne
W 4. kwartale 2021 roku Grupa zidentyfikowała przesłanki na podstawie których dokonała odpisu wartości firmy stanowiącą nadwyżkę zapłaconej ceny ponad wartość przejętych aktywów netto w spółce Parzniew Logistic Center 1 Sp. o.o. z siedzibą w Warszawie.
Na dzień 31 grudnia 2021 roku wartość firmy rozpoznana w sprawozdaniu finansowym wyniosła 0, w związku z tym Grupa nie przeprowadziła testu na utratę wartości firmy.
Tabela przedstawia stan wartości firmy na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz 31 grudnia 2020 roku.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wartość firmy na początek okresu
10,3
23,2
Rozpoznanie wartości firmy
0,0
11,5
Odpis aktualizujący z tytułu utraty wartości firmy
(10,3)
(24,4)
Stan na koniec okresu
0,0
10,3
Pozostałe wartości niematerialne obejmują licencje dla programów komputerowych.
12. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2021 roku Grupa nie posiadała inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych. W roku obrotowym zakończonym 31 grudnia 2020 roku Grupa zbyła inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych, co opisano w skonsolidowanym sprawozdaniu za rok obrotowy zakończonym 31 grudnia 2020 roku.
13. Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe
Długoterminowe i krótkoterminowe aktywa finansowe obejmują głównie rachunki zabezpieczające oraz depozytów, kaucji od kontrahentów, które nie mogą być wykorzystywane w celu bieżącego zarządzania kapitałem obrotowym (szczegóły nota 7). Depozyty zablokowane krótko- i długoterminowe są depozytami o ograniczonej możliwości dysponowania i mogą być wykorzystywane jedynie do pewnych działań operacyjnych, zgodnie z postanowieniami zawartymi w ich umowach.
Struktura aktywów finansowych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020 dane przekształcone
Krótkoterminowe aktywa finansowe
21,6
24,7
Kaucje
2,8
0,0
Depozyty zablokowane
9,1
0,0
Wycena instrumentów pochodnych
0,2
0,1
Rachunki powiernicze
9,5
24,6
Długoterminowe aktywa finansowe
61,6
52,7
Kaucje
8,4
5,1
Depozyty zablokowane
49,0
47,6
Wycena instrumentów pochodnych
4,2
0,0
Stan na koniec okresu
83,2
77,4
14. Zapasy związane z działalnością deweloperską
Struktura zapasów deweloperskich
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Krótkoterminowe zapasy deweloperskie
187,9
99,1
Grunty przeznaczone pod zabudowę, na których planuje się rozpoczęcie budowy
w ciągu najbliższych trzech lat
113,0
24,3
Produkcja w toku
71,4
59,3
Wyroby gotowe
0,0
0,2
Prawo wieczystego użytkowania gruntów
3,5
15,3
Długoterminowe zapasy deweloperskie
90,8
0,0
Grunty przeznaczone pod zabudowę, na których nie planuje się budowy w ciągu
najbliższych trzech lat
90,8
0,0
Zapasy deweloperskie
278,7
99,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
46
Rok zakończony
Zmiany stanu zapasów w ciągu roku obrotowego
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Stan na dzień 1 stycznia
99,1
247,6
Nakłady na budowę
83,5
62,6
Zbycie lokali
(81,8)
(220,0)
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
178,8
9,5
Aktualizacja wartości
(0,9)
0,0
Zmiana stawki użytkowania wieczystego MSSF 16
0,0
(0,6)
Stan na koniec okresu
278,7
99,1
15. Struktura należności oraz pozostałych aktywów
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
zbadane
dane przekształcone
Struktura należności
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Należności handlowe oraz pozostałe aktywa
91,5
44,9
46,6
91,1
50,1
41,0
Należności handlowe
37,3
37,3
0,0
37,6
37,6
0,0
Należności publicznoprawne
33,7
0,0
33,7
25,2
0,0
25,2
Wakacje czynszowe
5,5
5,5
0,0
6,6
6,6
0,0
Przedpłaty
5,4
0,0
5,4
11,1
0,0
11,1
Aktywo z tytułu umów
7,5
0,0
7,5
4,7
0,0
4,7
Pozostałe należności
1,0
1,0
0,0
3,9
3,9
0,0
Pozostałe aktywa
1,1
1,1
0,0
2,0
2,0
0,0
Należności z tytułu podatku dochodowego
0,7
0,0
0,7
1,9
0,0
1,9
Należności oraz pozostałe aktywa razem
92,2
44,9
47,3
93,0
50,1
42,9
16. Objaśnienia do rachunku przepływów pieniężnych
Wyjaśnienie niektórych korekt przepływów z działalności operacyjnej w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych oraz uzgodnienie bilansowych zmian niektórych pozycji ze zmianami wynikającymi ze sprawozdania z przepływów pieniężnych
Rok zakończony
Zmiana kapitału obrotowego wykazanego w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Zmiana stanu zapasów
(6,3)
146,2
Zmiana stanu należności
(10,3)
5,8
Zmiana stanu pozostałych aktywów
(3,0)
2,9
Zmiana stanu zobowiązań
(27,3)
(131,6)
Zmiana stanu rezerw
(25,4)
(5,0)
Razem
(72,3)
18,3
17. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Stan na dzień 1 stycznia
7,9
16,0
Przeniesienie z inwestycji w jednostkach stowarzyszonych i współzależnych
0,0
(16,0)
Przeniesienie z nieruchomości inwestycyjnych
12,4
7,9
Zbycie
(7,9)
0,0
Stan na koniec okresu
12,4
7,9
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
47
18. Struktura zobowiązań
18.1 Bilansowa struktura zobowiązań
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Struktura zobowiązań
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Razem
Finansowe
Niefinansowe
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowe zadłużenie
224,8
224,8
0,0
45,1
45,1
0,0
Kredyty
200,0
200,0
0,0
25,7
25,7
0,0
Obligacje
24,8
24,8
0,0
15,3
15,3
0,0
Pożyczki
0,0
0,0
0,0
4,1
4,1
0,0
Leasing
13,6
13,6
0,0
11,6
11,6
0,0
Leasing floty samochodowej i innych aktywów
0,9
0,9
0,0
0,4
0,4
0,0
Prawo do użytkowania wieczystego
12,7
12,7
0,0
11,2
11,2
0,0
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania
119,9
111,7
8,2
164,3
150,9
13,4
Zobowiązania handlowe i inwestycyjne
77,5
77,5
0,0
93,7
93,5
0,0
Kaucje otrzymane
18,0
18,0
0,0
42,4
42,4
0,0
Zobowiązania publicznoprawne
8,2
0,0
8,2
11,2
0,0
11,2
Zobowiązanie z tytułu umów
0,9
0,9
0,0
2,2
0,0
2,2
Pozostałe zobowiązania krótkoterminowe
15,3
15,3
0,0
14,8
14,8
0,0
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
21,7
0,0
21,7
3,9
0,0
3,9
Zaliczki związane z działalnością deweloperską
63,3
0,0
63,3
79,8
0,0
79,8
Zobowiązania krótkoterminowe razem
443,3
350,1
93,2
304,7
207,6
97,1
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zadłużenie
976,4
976,4
0,0
1 108,3
1 108,3
0,0
Kredyty
492,0
492,0
0,0
637,7
637,7
0,0
Obligacje
461,9
461,9
0,0
470,6
470,6
0,0
Pożyczki
22,5
22,5
0,0
0,0
0,0
0,0
Leasing
307,9
307,9
0,0
271,6
271,6
0,0
Leasing floty samochodowej i pozostały leasing
0,5
0,5
0,0
0,6
0,6
0,0
Prawo do użytkowania wieczystego
307,4
307,4
0,0
271,0
271,0
0,0
Pozostałe
35,9
35,9
0,0
3,3
3,3
0,0
Kaucje otrzymane
26,2
26,2
0,0
0,0
0,0
0,0
Wycena pochodnych instrumentów finansowych
2,0
2,0
0,0
3,2
3,2
0,0
Pozostałe zobowiązania długoterminowe
7,7
7,7
0,0
0,1
0,1
0,0
Zobowiązania długoterminowe razem
1 320,2
1 320,2
0,0
1 383,2
1 383,2
0,0
Zobowiązania razem
1 763,5
1 670,3
93,2
1 687,9
1 590,8
97,1
18.2 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu kredytów i pożyczek
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wartość bilansowa
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
Wartość bilansowa
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
- poniżej 1 roku
200,0
212,6
29,8
40,2
- od 1 do 3 lat
403,1
411,0
577,9
609,8
- od 3 do 5 lat
52,8
73,2
59,8
62,6
- powyżej 5 lat
58,6
83,0
0,0
0,0
Stan na koniec okresu
714,5
779,8
667,5
712,6
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
48
18.3 Analiza terminów wymagalności zobowiązań z tytułu leasingu
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wartość bilansowa opłat leasingowych
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
Wartość bilansowa opłat leasingowych
Niezdyskontowane umowne przepływy pieniężne
- poniżej 1 roku
13,6
13,6
11,6
11,6
- od 1 do 3 lat
23,7
26,0
20,8
21,5
- od 3 do 5 lat
21,6
25,5
19,1
21,2
- powyżej 5 lat
262,6
837,3
231,7
706,0
Stan na koniec okresu
321,5
902,4
283,2
760,3
19. Leasing
Prawo wieczystego użytkowania
Pozostałe
Leasing - aktywo z tytułu prawa do użytkowania
Nieruchomości inwestycyjne
Rzeczowe aktywa trwałe
Zapasy
Rzeczowe aktywa trwałe
Razem
Stan na dzień 1 stycznia 2021
259,4
5,1
15,3
0,8
280,6
Zmiany wysokości opłat PWUG
39,2
0,0
0,0
0,0
39,2
Nabycie
0,2
13,6
0,0
0,1
13,9
Zbycie
0,0
0,0
(15,4)
0,0
(15,4)
Amortyzacja
0,0
(0,2)
0,0
(0,3)
(0,5)
Reklasyfikacje
(1,6)
(2,0)
3,6
0,0
0,0
Stan na koniec okresu
297,2
16,5
3,5
0,6
317,8
Prawo wieczystego użytkowania
Pozostałe
Leasing - zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Nieruchomości inwestycyjne
Rzeczowe aktywa trwałe
Zapasy
Rzeczowe aktywa trwałe
Razem
Stan na dzień 1 stycznia 2021
260,2
5,2
16,4
1,4
283,2
Odsetki naliczone
10,8
0,6
0,1
0,3
11,8
Odsetki zapłacone
(10,2)
(0,7)
(0,1)
(0,2)
(11,2)
Kapitał zapłacony
(0,5)
0,0
0,0
(0,9)
(1,4)
Zmiany
39,6
11,5
(12,8)
0,8
39,1
Stan na koniec okresu
299,9
16,6
3,6
1,4
321,5
20. Zadłużenie
Na dzień 31 grudnia 2021 roku zadłużenie Grupy stanowią kredyty (692,0 mln PLN), obligacje korporacyjne (486,7 mln PLN) oraz pożyczki w kwocie 22,5 mln PLN. Kredyty związane są z inwestycyjnym finansowaniem nieruchomości. Kredyty w walutach obcych Grupa zaciąga na finansowanie nieruchomości generujących przychody w tych samych walutach.
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku Grupa zaciągnęła pożyczki w kwocie 35,1 mln PLN. Kwota 1,6 mln PLN została zaciągnięta zgodnie z umową pożyczki z dnia 9 czerwca 2020. Data spłaty to 31.12.2022, natomiast ze względu na umowę gwarancyjną pożyczka prezentowana jest jako długoterminowa. Kwota 33,5 mln PLN została zaciągnięta zgodnie z umową pożyczki z dnia 21 stycznia 2021. Data spłaty to 31.12.2028. Pożyczki oprocentowane są stawką WIBOR 1M+2,6% i nie są zabezpieczone.
W dniu 26 listopada 2021 r Spółka PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A zawarła z Bankiem Pekao S.A. umowę kredytu inwestycyjnego na refinansowanie części zakupu Regent Warsaw Hotel na kwotę 85,38 mln PLN, obowiązującego do 24.11.2028 r.
Kredyty oprocentowane są w oparciu o zmienne stopy procentowe. W zależności od waluty finansowania są to stopy WIBOR, EURIBOR powiększone o marżę. W celu minimalizacji ryzyka zmiany stóp procentowych Grupa zawiera z bankami umowy swapów stopy procentowej (IRS) efektywnie zamieniających oprocentowanie zmienne na stałe. Ponadto w 2020 roku Grupa zawarła transakcję CAP, zabezpieczającą przed wzrostem oprocentowania powyżej poziomu określonego w umowie.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
49
Rok zakończony
Zmiana stanu kredytów i wyemitowanych obligacji, pożyczek
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Stan na dzień 1 stycznia
1 153,4
706,5
Zaciągnięcie kredytu, emisja obligacji
96,3
346,8
Odsetki naliczone
33,0
20,3
Spłata kapitału
(44,9)
(67,8)
Spłata odsetek
(30,1)
(20,1)
Niezrealizowane różnice kursowe
(6,2)
44,2
Objęcie kontroli
0,0
123,5
Stan na koniec okresu
1 201,4
1 153,4
21. Zaliczki związane z działalnością deweloperską
Zaliczki związane z działalnością deweloperską obejmują przedpłaty na poczet sprzedaży lokali. W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku Grupa otrzymała zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 97,1 mln PLN. W roku zakończonym 31 grudnia 2021 Grupa rozliczyła i rozpoznała w przychodach zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 104,0 mln PLN. W roku zakończonym 31 grudnia 2020 roku Grupa otrzymała zaliczki związane z działalnością deweloperską w wysokości 216,4 mln PLN.
22. Aktywa i zobowiązania z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Aktywa z tytułu podatku odroczonego
Nieruchomości Inwestycyjne
Środki trwałe
Zapasy
Pozostałe aktywa
Rezerwy
Straty podatkowe
Pozostałe zobowiązania
Inne
Ogółem
1 stycznia 2020
16,0
0,0
0,0
3,0
8,8
39,4
6,8
0,0
74,0
zwiększenia/(zmniejszenia)
(4,5)
0,7
0,0
(1,1)
(8,5)
(29,8)
2,2
7,1
(33,9)
31 grudnia 2020 (dane przekształcone)
11,5
0,7
0,0
1,9
0,3
9,6
9,0
7,1
40,1
zwiększenia/(zmniejszenia)
2,5
0,8
1,3
7,0
5,4
5,6
45,5
(2,8)
65,3
31 grudnia 2021
14,0
1,5
1,3
8,9
5,7
15,2
54,5
4,3
105,4
Zobowiązanie z tytułu podatku odroczonego
Nieruchomości Inwestycyjne
Środki trwałe
Zapasy
Pozostałe aktywa
Pozostałe zobowiązania
Ogółem
1 stycznia 2020
76,5
0,3
0,4
2,1
0,1
79,4
zwiększenia/(zmniejszenia)
(24,3)
0,0
(0,4)
13,9
8,7
(2,1)
31 grudnia 2020 (dane przekształcone)
52,2
0,3
0,0
16,0
8,8
77,3
zwiększenia/(zmniejszenia)
96,9
3,8
0,0
(13,5)
(5,5)
81,7
31 grudnia 2021
149,1
4,1
0,0
2,5
3,3
159,0
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku dokonano kompensaty aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego w kwocie 57,3 mln PLN, (w roku 2020: 30,0 mln PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 roku nierozliczone straty podatkowe, w związku z którymi nie ujęto składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego wynoszą 110,4 mln PLN (wartość aktywów z tytułu podatku odroczonego 21,0 mln PLN).
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
50
23. Rezerwy
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich
Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
Świadczenia pracownicze
Pozostałe
Razem
Stan na 1 stycznia 2020
34,0
9,6
2,8
44,3
90,7
Utworzenie
0,7
30,5
2,3
10,9
44,4
Wykorzystanie
(0,2)
(15,2)
(1,3)
(1,2)
(17,9)
Rozwiązanie
(7,8)
(1,2)
0,0
(22,5)
(31,5)
Stan na 31 grudnia 2020
26,7
23,7
3,8
31,5
85,7
Utworzenie
0,2
3,9
4,0
12,2
20,3
Wykorzystanie
(0,3)
0,0
(2,7)
(2,9)
(5,9)
Rozwiązanie
(2,6)
(16,7)
(0,1)
(20,4)
(39,8)
Stan na 31 grudnia 2021
24,0
10,9
5,0
20,4
60,3
w tym:
długoterminowe:
10,6
2,1
1,8
5,6
20,1
krótkoterminowe:
13,4
8,8
3,2
14,8
40,2
Roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości i bezumowne korzystanie z nich
Grupa tworzy rezerwy na roszczenia o pożytki z wynajmowanych nieruchomości, co do których jest posiadaczem w złej wierze, co oznacza sytuację, w której spółki z Grupy wiedziały, albo przy zachowaniu należytej staranności mogły się dowiedzieć, iż nie przysługuje im określone prawo czy też prawo to nie przysługuje osobie, od której to prawo nabyły.
Grupa uznaje, że dla wszystkich nieruchomości, co do których nie posiada tytułu prawnego posiadanie w złej wierze występuje od momentu odmowy nabycia nieruchomości z mocy prawa (w trybie art. 200 Ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub wydania ostatecznej decyzji uchylającej tytuł prawny do uprzednio nabytej nieruchomości. Dla tych nieruchomości Grupa tworzy rezerwę na roszczenia o pożytki w wysokości możliwych do uzyskania pożytków z danej nieruchomości lub w zależności od sytuacji faktycznej i prawnej danej nieruchomości rezerwę na roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie.
Zgodnie z obowiązującym prawem roszczenie z tytułu utraconych pożytków i o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie może zostać złożone przez posiadającego prawomocny tytuł prawny do nieruchomości najwcześniej w dniu uzyskania tego tytułu, jednak nie później niż w ciągu 1 roku od tego dnia zwrotu nieruchomości właścicielowi.
Naprawy gwarancyjne i odszkodowania w działalności deweloperskiej
Rezerwa na naprawy gwarancyjne obejmuje wartość napraw bądź odszkodowania dotyczącego sprzedanych lokali.
Świadczenia pracownicze
Rezerwa na świadczenia pracownicze obejmuje wartość bieżącą przyszłych świadczeń z nagród jubileuszowych oraz odpraw emerytalnych i rentowych wypłacanych zgodnie z obowiązującymi w Grupie systemami wynagradzania.
Pozostałe rezerwy
Pozostałe rezerwy zostały utworzone na między innymi prawdopodobne wydatki związane z podwyższonymi opłatami z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz spornymi zobowiązaniami z tytułu podatku od nieruchomości.
24. Kapitał podstawowy
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Liczba akcji na 1 stycznia
51 051 249
51 051 249
Emisja akcji
166 064
0,0
Liczba akcji na koniec okresu (w pełni opłacone)
51 217 313
51 051 249
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
51
Wszystkie wyemitowane akcje są akcjami zwykłymi. Wartość nominalna każdej akcji wynosi 1 PLN. Akcje uprawniają w jednakowym stopniu do majątku Jednostki Dominującej.
Akcje wprowadzone do obrotu zostały wyemitowane na podstawie uchwał WZA w sprawie warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez emisję akcji na okaziciela i były nabywane w wyniku realizacji uprawnień wynikających z warrantów subskrypcyjnych serii A oraz serii B Spółki zaoferowanych nieodpłatnie tym pracownikom spółek Warszawski Holding Nieruchomości, Intraco, Budexpo oraz Dalmor, którym stosownie do przepisów art. 36 i n. Ustawy z dn. 31 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przysługiwało prawo do nieodpłatnego nabycia akcji lub udziałów danej spółki. Termin na realizację powyższych uprawnień upłynął w dniu 11 października 2021 roku.
25. Kapitał zapasowy
Kapitał zapasowy składa się z:
✓ emisji akcji powyżej ich wartości nominalnej (agio) w kwocie 1 930,9 mln PLN,
✓ podziału zysku w kwocie 136,1 mln PLN.
26. Niepodzielone zyski zatrzymane
Niepodzielone zyski zatrzymane wykazane na dzień 31 grudnia 2021 roku w kwocie 246,1 mln PLN zmieniły się z poziomu 173,4 mln PLN na 31 grudnia 2020 roku o 72,7 mln w związku z:
✓ wypracowaniem przez Grupę w 2021 roku zysku netto przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej w kwocie 78,7 mln PLN,
✓ zmianą struktury udziału niekontrolującego w kwocie 6,6 mln PLN,
✓ przeniesieniem kwoty 5,3 mln PLN z kapitału zapasowego na poczet przyszłej wypłaty dywidendy,
✓ wypłatą dywidendy za rok 2020 w kwocie 17,9 mln PLN.
27. Podział zysku Jednostki Dominującej za 2020 rok
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. 29 czerwca 2021 roku dokonało podziału zysku za 2020 rok w kwocie 8,1 mln PLN, który po powiększeniu o zyski z lat ubiegłych, do łącznej kwoty 17,9 mln PLN przeznaczono na wypłatę dywidendy dla akcjonariuszy, tj. 0,35 PLN na jedną akcję.
28. Rekomendacja Zarządu dotycząca przeznaczenia zysku netto za 2021 rok
Zarząd Spółki nie podjął jeszcze decyzji w sprawie rekomendacji dotyczącej przeznaczenia zysku netto za rok zakończony dnia 31 grudnia 2021 roku.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
52
29. Udziały niekontrolujące
Skrócone informacje finansowe na temat jednostek zależnych, których udziały niekontrolujące są istotne zaprezentowane są poniżej. Przedstawione dane pochodzą z niebadanych sprawozdań jednostkowych spółek.
Rok zakończony
Warszawski Holding Nieruchomości S.A.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
2 092,2
2 067,2
Aktywa obrotowe
18,2
7,8
Zobowiązania długoterminowe
510,4
22,5
Zobowiązania krótkoterminowe
21,2
457,7
Kapitał własny
1 578,8
1 545,8
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
16,3
19,9
Wynik finansowy
33,1
(37,6)
Dane za rok zakończony 31 grudnia 2020 obejmują okres sprawozdawczy od 01.12.2019 do 31.12.2020:
Rok zakończony
Dalmor S.A.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
258,0
255,3
Aktywa obrotowe
3,0
3,8
Zobowiązania długoterminowe
137,9
127,4
Zobowiązania krótkoterminowe
2,7
2,8
Kapitał własny
120,4
126,7
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
11,5
15,9
Wynik finansowy
(5,9)
(1,1)
Rok zakończony
Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki Sp. z o.o.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
7,1
6,5
Aktywa obrotowe
1,4
1,7
Zobowiązania długoterminowe
2,2
2,5
Zobowiązania krótkoterminowe
1,0
0,7
Kapitał własny
5,4
4,8
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
4,3
4,1
Wynik finansowy
0,5
0,6
Rok zakończony
Chemobudowa - Kraków S.A.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
80,7
78,9
Aktywa obrotowe
86,0
91,6
Zobowiązania długoterminowe
14,2
0,3
Zobowiązania krótkoterminowe
40,5
42,0
Kapitał własny
112,0
103,8
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
198,5
213,1
Wynik finansowy
7,0
4,1
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
53
Rok zakończony
PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A.
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wybrane dane finansowe
Aktywa trwałe
124,1
2,0
Aktywa obrotowe
7,3
2,1
Zobowiązania długoterminowe
146,2
8,3
Zobowiązania krótkoterminowe
4,8
2,0
Kapitał własny
(19,6)
(6,2)
Przychody netto ze sprzedaży produktów, towarów i materiałów
11,1
3,9
Wynik finansowy
(20,6)
(6,3)
30. Przychody ze sprzedaży
Rok zakończony
31 grudnia 2020
31 grudnia 2021
dane przekształcone
Przychody z umów z klientami
333,4
584,8
Przychody z najmu
147,1
148,9
480,5
733,7
Rok zakończony
Przychody w podziale na rodzaj dobra lub usługi
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Przychody z najmu oraz związane z funkcjonowaniem nieruchomości
187,4
188,9
Przychody z działalności deweloperskiej
104,0
327,7
Przychody z działalności budowlanej
172,1
203,8
Przychody z pozostałej działalności
17,0
13,3
Działalność hotelowa
12,8
6,5
Pozostałe
4,2
6,8
Przychody w podziale na rodzaj dobra lub usługi razem
480,5
733,7
W 2021 roku przychody netto z działalności operacyjnej w podziale według rejonu geograficznego wyglądały następująco:
Najem
Działalność deweloperska
Działalność budowlana
Pozostała działalność
Razem
Polska
187,4
104,0
126,2
17,0
434,6
Niemcy
0,0
0,0
45,9
0,0
45,9
Razem przychody
187,4
104,0
172,1
17,0
480,5
W 2020 roku przychody netto z działalności operacyjnej w podziale według rejonu geograficznego wyglądały następująco:
Najem
Działalność deweloperska
Działalność budowlana
Pozostała działalność
Razem
Polska
188,9
327,7
167,3
13,3
697,2
Niemcy
0,0
0,0
36,5
0,0
36,5
Razem przychody
188,9
327,7
203,8
13,3
733,7
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 roku, Grupa ujęła przychody w wysokości 2,2 mln PLN, które uwzględnione były na saldzie zobowiązań z tytułu umów na początku okresu.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
54
31. Pozostałe przychody
Rok zakończony
Pozostałe przychody
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Odszkodowania
1,9
8,6
Wynik na rozliczeniu transakcji nabycia i sprzedaży udziałów w jednostkach zależnych
0,0
7,6
Bezumowne korzystanie z nieruchomości
1,0
0,5
Rozwiązane pozostałych rezerw
19,4
19,5
Pozostałe
5,4
1,3
Pozostałe przychody razem
27,7
37,5
32. Koszty działalności operacyjnej
Rok zakończony
Koszty działalności operacyjnej
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Koszty utrzymania nieruchomości
74,2
74,0
Koszty działalności deweloperskiej
65,5
230,5
Koszty działalności budowlanej
160,3
192,9
Koszty pozostałej działalności
25,8
23,0
Działalność hotelowa
22,0
14,1
Pozostałe
3,8
8,9
Koszty działalności operacyjnej razem
325,8
520,4
Rok zakończony
Pozostałe koszty
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Aktualizacja wartości aktywów niefinansowych
12,8
7,6
Odpis wartości firmy
10,3
24,4
Pozostałe
8,5
4,7
Pozostałe koszty razem
31,6
36,7
33. Koszty według rodzaju
Rok zakończony
Koszty według rodzaju
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Amortyzacja
7,2
4,3
Zużycie materiałów i energii
79,6
65,8
Usługi obce
169,7
238,9
Podatki i opłaty
19,2
19,1
Wynagrodzenia i inne świadczenia na rzecz pracowników
86,1
85,0
Pozostałe koszty rodzajowe
8,1
4,2
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
0,1
0,1
Zmiana stanu produktów
11,1
156,2
Koszty działalności operacyjnej razem
381,1
573,6
Koszty administracyjne
(52,0)
(49,8)
Koszty sprzedaży
(3,3)
(3,4)
Koszt własny sprzedaży
325,8
520,4
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
55
34. Przychody i koszty finansowe
Rok zakończony
Przychody finansowe
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Przychody odsetkowe
2,2
1,6
Krótkoterminowe depozyty bankowe
0,1
0,6
Inne odsetki
2,1
1,0
Zyski ze sprzedaży inwestycji finansowych
0,0
3,4
Wycena instrumentów finansowych
0,0
2,2
Różnice kursowe
2,1
6,3
Przychody finansowe razem
4,3
13,5
Rok zakończony
Koszty finansowe
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Koszty finansowania
34,4
29,7
Kredyty i pożyczki
21,9
12,9
Leasing finansowy
10,3
11,2
Od wyemitowanych papierów wartościowych
2,2
5,6
Wycena instrumentów finansowych
0,0
3,3
Różnice kursowe
0,4
45,7
Pozostałe koszty finansowe
2,6
3,5
Koszty finansowe razem
37,4
82,2
35. Uzgodnienie efektywnej stawki podatkowej
Rok zakończony
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Podatek bieżący
(42,1)
(12,8)
Podatek odroczony
(19,7)
(26,1)
Podatek dochodowy
(61,8)
(38,9)
Rok zakończony
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Zysk brutto
135,5
109,00
Podatek wyliczony według stawki krajowej 19%
(25,8)
(20,7)
Przychody niepodlegające opodatkowaniu (trwałe)
1,7
(4,4)
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów (różnice trwałe)
(25,5)
(4,8)
Aktualizacja aktywa z tytułu podatku odroczonego
(10,8)
(8,2)
Inne
(1,4)
(0,8)
Podatek dochodowy
(61,8)
(38,9)
W świetle obowiązujących od 15 lipca 2016 roku postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom („GAAR”), która ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce, Zarząd Jednostki Dominującej na bieżąco dokonuje analizy sytuacji podatkowej jednostek Grupy w zakresie identyfikacji i oceny transakcji i operacji, które mogłyby być potencjalnie objęte przepisami GAAR oraz rozważa ich wpływ na podatek odroczony, wartość podatkową aktywów oraz rezerwy na ryzyko podatkowe. W ocenie Zarządu przeprowadzona analiza nie wykazuje konieczności dokonania korekty wykazanych pozycji bieżącego i odroczonego podatku dochodowego z tego tytułu. Niemniej jednak w ocenie Zarządu w przypadku przepisów GAAR występuje nieodłączna niepewność co do przyjętej przez Jednostkę interpretacji przepisów prawa podatkowego, która może wpłynąć na możliwość realizacji aktywów z tytułu podatku odroczonego w przyszłych okresach oraz zapłatę dodatkowego podatku za okresy przeszłe.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
56
Spółka Grupy jest stroną toczącego się postepowania podatkowego w rezultacie zakwestionowania przez organy podatkowe prawidłowości rozliczenia podatkowego. Zgodnie z najlepszą oceną Zarząd podjął decyzje o rozpoznaniu zobowiązania podatkowego odpowiadającego wartości ewentualnych przyszłych wypływów korzyści ekonomicznych związanych z uregulowaniem tej sprawy. Informacja dotycząca wartości utworzonego zobowiązania nie została ujawniona, gdyż zdaniem Zarządu, takie ujawnienie mogłoby wpłynąć na rozstrzygnięcie toczących się spraw.
36. Działalność zaniechana
W roku zakończonym 31 grudnia 2021 Grupa nie poniosła kosztów związanych z działalnością zaniechaną.
37. Zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom niekontrolującym
W 2021 roku nastąpił wykup akcji i udziałów od akcjonariuszy i udziałowców niekontrolujących spółek Warszawski Holding Nieruchomości S.A., Intraco S.A., Dalmor S.A. oraz Budexpo Sp. z o.o. Zysk udziałowców niekontrolujących został ustalony przy założeniu, że partycypują oni w zysku netto za kolejne kwartały 2021 roku w wysokości posiadanych akcji/udziałów w tych okresach.
38. Zysk na jedną akcję
Zysk przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy jednostki dominującej przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu roku.
Rok zakończony
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) netto na jedną akcję przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
dane przekształcone
Zysk przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej (w mln PLN)
78,7
72,0
Średnia ważona liczba akcji zwykłych (w mln sztuk)
51,2
51,0
Podstawowy i rozwodniony zysk (strata) na akcję (w PLN)
1,54
1,41
Rozwodniony zysk (strata) na akcję za rok zakończony 31 grudnia 2021 i 31 grudnia 2020 był równy podstawowemu zyskowi na akcję, ponieważ nie wystąpiły instrumenty powodujące rozwodnienie.
39. Pozycje warunkowe
W nocie nr 9 została ujawniona informacja o należących do Grupy nieruchomościach o nieuregulowanym statusie prawnym. W przypadku pozytywnego dla Grupy rozstrzygnięcia sporów prawnych dotyczących tych nieruchomości zostaną one ujęte jako składniki aktywów.
Część budynków Grupy wynajmowanych na cele biurowe jest zaewidencjonowana w rejestrach publicznych jako budynki przeznaczone na cele mieszkalne. Nie zostały zgłoszone zmiany sposobu użytkowania takich budynków, ani nie zostały uzyskane wszystkie decyzje administracyjne w tym zakresie, co może wiązać się z nałożeniem sankcji na spółki z Grupy. Na dzień bilansowy ryzyko nałożenia tych kar na Grupę jest niskie, a ich potencjalna wysokość nie jest możliwa do wiarygodnego oszacowania, w związku z czym Grupa nie utworzyła na nie rezerwy.
Zobowiązania inwestycyjne
Nie występują istotne warunkowe zobowiązania inwestycyjne.
40. Transakcje z podmiotami powiązanymi
Grupa posiada zobowiązania z tytułu pożyczek od Polskiego Holdingu Hotelowego sp. z o.o. o saldzie na dzień bilansowy 22,5 mln PLN. Warunki pożyczek opisano w nocie 20.
Transakcje ze Skarbem Państwa i spółkami Skarbu Państwa
Skarb Państwa jest podmiotem sprawującym kontrolę nad Grupą. W związku z powyższym transakcje pomiędzy podmiotami Grupy a Skarbem Państwa oraz jednostkami powiązanymi Skarbu Państwa podlegają ujawnieniu zgodnie z zasadami określonymi w MSR 24 „Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych”.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
57
Grupa nie zawierała istotnych indywidualnie transakcji z podmiotami powiązanymi ze Skarbem Państwa. W normalnym trybie działalności Grupa uzyskiwała przychody z tytułu najmu od podmiotów kontrolowanych przez Skarb Państwa.
Spółki wchodzące w skład Grupy, na mocy polskich przepisów, podlegają obowiązkowi podatkowemu. W związku z tym płacą podatek Skarbowi Państwa, który jest jednostką powiązaną. Zasady i przepisy obowiązujące spółki Grupy w tym zakresie są identyczne z tymi, które obowiązują pozostałe jednostki niebędące jednostkami powiązanymi.
Rok zakończony
Przychody ze sprzedaży towarów i usług
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Przychody od Skarbu Państwa
54,4
60,9
Rok zakończony
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostki dominującej
5,5
4,0
Wynagrodzenie osób zarządzających jednostek zależnych
1,3
0,0
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostki dominującej
0,5
0,4
Wynagrodzenie osób nadzorujących jednostek zależnych
0,4
0,3
Razem
7,7
4,7
Transakcje z jednostkami stowarzyszonymi i współzależnymi (wspólne przedsięwzięcia)
W dniu 20 lipca 2020 roku spółka PHN zbyła 50% akcji spółki PHN Property Management PHN K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. (PHN PM). Nabywcą akcji była spółka spoza GK PHN - Polski Holding Hotelowy sp. z o.o. (PHH). Zbycie akcji nastąpiło w wykonaniu umowy o partnerstwie inwestycyjnym, która określała zasady współpracy PHN i PHH w zakresie dzierżawy Zorganizowanej Części Przedsiębiorstwa COSMAR Polska sp. z o.o. w upadłości funkcjonującą pod nazwą handlową Regent Warsaw Hotel (Hotel) oraz realizacji działań zmierzających do nabycia Hotelu. PHN PM w momencie zbycia akcji na rzecz PHH była dzierżawcą Hotelu, a w dniu 5 lutego 2021 roku dokonała jego nabycia. Obecnie, w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego PHN PM, które zostało zarejestrowane 17 lutego 2021 roku, PHN stał się właścicielem 75% akcji PHN PM, a uprawnionym z pozostałych 25% akcji jest PHH.
41. Informacje o wynagrodzeniu firmy audytorskiej
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie firmy audytorskiej wypłacone lub należne za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku i rok zakończony 31 grudnia 2020 roku w podziale na rodzaje usług
Rok zakończony
31 grudnia 2021
31 grudnia 2020
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
0,9
0,3
Inne usługi
0,0
0,0
Razem
0,9
0,3
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych Grupy, w tym jednostek zależnych za rok zakończony 31 grudnia 2021 roku przeprowadziła firma audytorska pod nazwą Ernst & Young Audyt Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sp. k. Umowa na badanie sprawozdania finansowego za lata 2021-2022 po potwierdzeniu przez Radę Nadzorczą Polskiego Holdingu Nieruchomości S.A. wyboru roku została zawarta 18 sierpnia 2021 roku. Badanie i przegląd sprawozdań finansowych za rok zakończony 31 grudnia 2020 roku przeprowadziła firma audytorska pod nazwą PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k.
Zakres świadczenia pozostałych usług obejmuje ocenę sprawozdania z wynagrodzeń.
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
58
42. Pozostałe
W dniu 25 marca 2016 roku spółka PHN SPV 33 Sp. z o.o. oraz ING Bank Śląski S.A. zawarły umowę kredytową na zakup nieruchomości, której przedmiotem jest kredyt inwestycyjny oraz kredyt w PLN na sfinansowanie VAT.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu zawartej na zakup nieruchomości oraz w celu należytego wykonania tej umowy, ustanowiono na rzecz banku m.in. następujące zabezpieczenia:
✓ hipoteki ustanowione na prawie użytkowania wieczystego nabywanej nieruchomości,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wszystkich udziałach kredytobiorcy ustanowiony przez udziałowca – spółkę,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wierzytelnościach - rachunkach bankowych kredytobiorcy,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez kredytobiorcę oraz umów ubezpieczenia,
✓ umowa podporządkowania wierzytelności,
✓ oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu inwestycyjnego na dzień 31 grudnia 2021 roku wyniosło 34,99 mln EUR.
W dniu 1 września 2014 roku PHN SPV 2 Sp. z o.o. oraz Bank Pekao S.A i Pekao Bank Hipoteczny S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego, zapadalny na 7 października 2023 roku. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu jej należytego wykonania, spółka ustanowiła na rzecz banku następujące zabezpieczenia:
✓ hipotekę umowną na kredytowanej nieruchomości,
✓ zastawy finansowe i rejestrowe na prawach z rachunków bankowych i udziałach,
✓ pełnomocnictwo do korzystania z wszystkich rachunków bankowych kredytobiorcy,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez spółkę,
✓ poręczenie wydane przez PHN S.A. do kwoty 3 mln EUR,
✓ wsparcie finansowe udzielone kredytobiorcy przez PHN S.A. do kwoty 5% całkowitych kosztów projektu,
✓ umów podporządkowania wierzytelności,
✓ oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 kpc.
Sald o zadłużenia z tytułu kredytu wyniosło na dzień 31 grudnia 2021 roku 30,71 mln EUR.
W dniu 29 maja 2015 roku PHN SPV 12 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A. oraz Bank Ochrony Środowiska S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego w kwocie 77,8 mln PLN, obowiązującego do 30 czerwca 2025 roku. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ pełnomocnictwo do dysponowania rachunkami bieżącymi
✓ weksel in blanco kredytobiorcy,
✓ hipoteka łączna na nieruchomości wraz z cesja praw z polisy ubezpieczeniowej,
✓ zastaw rejestrowy na aktualnych i przyszłych udziałach kredytobiorcy,
✓ kaucje ustanowione na zabezpieczenie kredytu
✓ blokada środków na rachunku pomocniczym kredytobiorcy w BOŚ S.A. na którym zostaną zdeponowane kaucje zabezpieczające roszczenia z tytułu umów najmu,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez spółkę.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2021 roku wyniosło 62,96 mln PLN.
W dniu 28 października 2015 roku PHN SPV 15 Sp. z o.o. oraz Bank Zachodnim WBK S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego z późniejszymi zmianami w kwocie 28,31 mln EUR. W dniu 31.03.2020 r. Spółka zawarła z Bankiem Santander Bank Polska S.A. aneks zmieniający termin spłaty zobowiązania z tytułu kredytu na 30 września 2023, W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ hipoteki ustanowione na prawie użytkowania wieczystego nabywanej nieruchomości,
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
59
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wszystkich udziałach kredytobiorcy ustanowiony przez udziałowca – spółkę,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wierzytelnościach - rachunkach bankowych kredytobiorcy,
✓ przelew wierzytelności z tytułu umów zawartych przez kredytobiorcę oraz umów ubezpieczenia,
✓ oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2021 roku wyniosło 20,35 mln EUR.
W dniu 28 czerwca 2019 roku PHN WILANÓW Sp. z o.o. oraz POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. zawarły umowę kredytu inwestycyjnego w kwocie 18 mln EUR, obowiązującego do 28 czerwca 2024 roku.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ hipoteki na kredytowanych nieruchomościach,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na wszystkich udziałach kredytobiorcy,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na aktywach i rachunkach bankowych kredytobiorcy,
✓ pełnomocnictwo do Rachunków Kredytobiorcy,
✓ oświadczenie o Poddaniu się Egzekucji,
✓ Umowa Cesji Praw,
✓ Umowa Poręczenia,
✓ Umowa Podporządkowania,
✓ Umowa Wsparcia.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2021 roku wyniosło 15,30 mln EUR.
W dniu 12 marca 2019 roku Centrum Biurowe Plac Grunwaldzki S.A. zawarła z Bankiem Pocztowym S.A. umowę o kredyt inwestycyjny na kwotę 3,1 mln PLN z przeznaczeniem na refinansowanie pożyczki z dnia 27 grudnia 2017 roku udzielonej przez Towarzystwo Finansowe „Silesia” S.A. oraz finansowanie lub refinansowania nakładów na realizację inwestycji polegającej na modernizacji budynku biurowego. Jednocześnie z tym samym bankiem zawarto umowę o finansowanie bieżącej działalności gospodarczej spółki w ramach kredytu w rachunku bieżącym. Kredyt w rachunku bieżącym nie został uruchomiony. Zabezpieczenie spłaty kredytu inwestycyjnego o wartości 2,5 mln PLN stanowi:
✓ hipoteka umowna do kwoty 5,0 mln PLN,
✓ weksel własny in blanco – suma wekslowa 5,0 mln PLN,
✓ oświadczenie o poddaniu Spółki egzekucji,
✓ pełnomocnictwo do rachunku bieżącego Spółki,
✓ cesja wierzytelności z umów najmu,
✓ cesja polisy z ubezpieczenia.
Saldo środków wykorzystanych w ramach kredytu inwestycyjnego na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi 2,5 mln PLN.
W dniu 21 sierpnia 2019 roku Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa-Kraków S.A. oraz PKO BP S.A. zawarły umowę kredytu wielocelowego na finansowanie bieżących zobowiązań wynikających z wykonywanej działalności oraz udzielenie gwarancji bankowych. Na podstawie niniejszej umowy wraz z późniejszymi zmianami, udzielony został limit w kwocie 24 mln PLN z ustanowieniem sublimitów na kredyty: w rachunku bieżącym do kwoty 6,0 mln PLN, kredyt obrotowy odnawialny do kwoty 5,0 mln PLN . Saldo zadłużenia z tytułu kredytu w rachunku bieżącym na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiło 0 mln PLN, natomiast wartość udzielonych przez PKO BP S.A. gwarancji na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiła 5 938 566,12 PLN. Zabezpieczenie wszelkich zobowiązań wynikających z tytułu udzielonych kredytów lub gwarancji oraz innych zobowiązań wynikających z ww. umowy stanowią:
✓ weksel in blanco,
✓ hipoteki ustanowione na przysługującym kredytobiorcy prawie własności nieruchomości,
✓ cesja wierzytelności z polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości,
✓ oświadczenie o poddaniu się egzekucji na podst. art.. 777 KPC.
W dniu 12 czerwca 2014 roku Przedsiębiorstwo Budownictwa Przemysłowego Chemobudowa-Kraków S.A. oraz Bank Gospodarstwa Krajowego zawarły umowę o kredyt otwarty w rachunku bieżącym na finansowanie działalności bieżącej. Na podstawie niniejszej umowy
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
60
wraz z późniejszymi zmianami udzielony został limit kredytowy na kwotę 8,0 mln PLN. Saldo zadłużenia na dzień 31 grudnia 2021 roku wynosiło 0 mln PLN.
Zabezpieczenie wszelkich zobowiązań wynikających z tytułu udzielonych kredytów oraz innych zobowiązań wynikających z ww. umowy stanowią:
✓ weksel własny in blanco,
✓ hipoteka ustanowiona na przysługującym kredytobiorcy prawie własności nieruchomości,
✓ cesja wierzytelności z polisy ubezpieczenia majątkowego nieruchomości,
✓ upoważnienie do rachunku bieżącego w BGK.
W dniu 24 sierpnia 2017 r. Spółka Parzniew Logistics Center 1 Sp. z o.o. zawarła z Bankiem Millennium S.A. umowę kredytu, której przedmiotem jest kredyt budowlany i inwestycyjny w walucie EUR przeznaczony na finansowanie inwestycji oraz kredyt w PLN na sfinansowanie VAT. W dniu 17 kwietnia 2019 roku Spółka zawarta z Bankiem Millennium S.A. umowę zmieniającą i ujednolicającą umowę z dnia 24 sierpnia 2017r.
W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu jej należytego wykonania, spółka ustanowiła na rzecz banku następujące zabezpieczenia:
✓ zastaw finansowy i zastaw rejestrowy na udziałach o najwyższym pierwszeństwie zaspokojenia, ,
✓ zastaw finansowy i zastaw rejestrowy na rachunkach bankowych Spółki,
✓ pełnomocnictwo do rachunków bankowych Spółki,
✓ hipoteki na nieruchomości,
✓ przelew na zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych,
✓ poddanie się egzekucji przez Kredytobiorcę oraz każdego wspólnika,
✓ umowę podporządkowania wierzytelności
✓ cesja z polisy ubezpieczenia.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu wyniosło na dzień 31 grudnia 2020 roku 21,15 mln EUR.
W dniu 26 listopada 2021 r Spółka PHN Property Management PHN
K Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością S.K.A zawarła z Bankiem Pekao S.A. umowę kredytu inwestycyjnego na refinansowanie części zakupu Regent Warsaw Hotel położonego przy ul. Belwederskiej 23 w Warszawie na kwotę 85,38 mln PLN, obowiązującego do 24.11.2028 r. W celu zabezpieczenia spłaty wierzytelności wynikających z umowy kredytu oraz w celu należytego wykonania tej umowy, spółka ustanowiła na rzecz banku w szczególności następujące zabezpieczenia:
✓ oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5),
✓ hipoteka na nieruchomości Spółki,
✓ przelew wierzytelności na zabezpieczenie,
✓ pełnomocnictwo do rachunków bankowych Spółki,
✓ zastaw finansowy i rejestrowy na rachunkach bankowych Spółki,
✓ zastaw rejestrowy na przedsiębiorstwie Spółki,
✓ podporządkowanie wierzytelności,
✓ gwarancja korporacyjna akcjonariuszy.
Saldo zadłużenia z tytułu kredytu na 31 grudnia 2021 roku wyniosło 61,2 mln PLN.
43. Wpływ koronawirusa na działalność Grupy
Działalność Grupy w 2021 roku obarczona była ryzykami związanymi z rozprzestrzenianiem się koronawirusa SARS-CoV-2. Zarząd Grupy analizował na bieżąco rozwój pandemii COVID-19 oraz podejmował działania mające na celu zminimalizowanie jej wpływu na działalność i sytuację finansową Grupy.
Grupa kontynuowała przyznawanie form wsparcia najemcom nieruchomości, którzy odnotowali istotne spadki przychodów w związku pandemią COVID-19 oraz prowadziła działania mające na celu optymalizację kosztów działalności. W związku ze wzrostem zachorowań na
POLSKI HOLDING NIERUCHOMOŚCI S.A.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 2021 rok
(Wszystkie kwoty wyrażone są w mln PLN o ile nie podano inaczej)
Zasady (polityka) rachunkowości oraz dodatkowe noty objaśniające do skonsolidowanego sprawozdania finansowego stanowią jego integralną część
61
COVID-19, aby zapewnić ciągłość pracy, Zarząd Grupy podejmował decyzje o czasowym przejściu pracowników na pracę zdalną, bądź hybrydową. W ocenie Zarządu Grupy, epidemia COVID-19 nie miała istotnego wpływu na wyniki finansowe Grupy.
W związku z pandemią COVID-19 Grupa udzieliła najemcom rabatów w wysokości 2,5 mln PLN w roku 2021 oraz 3,6 mln PLN w roku 2020. Grupa jako beneficjent w ramach tarczy rządowej otrzymała wsparcie w postaci obniżenia opłaty za użytkowanie wieczyste w wysokości 0,9 mln PLN.
Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, Grupa prowadzi swoją działalność bez zakłóceń. Realizacja projektów deweloperskich, zarówno komercyjnych jak i mieszkaniowych, przebiega zgodnie z ustalonymi harmonogramami.
Bieżąca sytuacja płynnościowa jest stabilna i zabezpieczona. Grupa posiada wystarczające środki finansowe pozwalające na kontynuowanie swojej działalności.
44. Zdarzenia po dniu bilansowym
Rosyjska inwazja na Ukrainę jest czynnikiem istotnie destabilizującym otoczenie gospodarcze w całym regionie. Jednostka Dominująca i jej podmioty zależne prowadzą działalność wyłącznie na terenie Polski. Wojna w Ukrainie może potencjalnie wpłynąć na popyt na mieszkania, koszty budowy, dostępność podwykonawców oraz niedobór surowców i materiałów importowanych z Ukrainy i Rosji. Wzrost inflacji może mieć również wpływ na trudności w uzyskiwaniu kredytowania przez klientów. W związku z dużą zmiennością sytuacji, na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania, trudno oszacować skalę wpływu wojny w Ukrainie na działalność Grupy. Zarząd na bieżąco monitoruje sytuację i analizuje jej potencjalny wpływ zarówno z perspektywy poszczególnych projektów, jak i całej Grupy i jej długofalowych zamierzeń.
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd Jednostki Dominującej 26 kwietnia 2022 roku.
Piotr Przednowek Członek Zarządu ds. Rozwoju
Michał Duda Osoba odpowiedzialna za sporządzenie skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Tomasz Sztonyk Członek Zarządu ds. Zarządzania Aktywami Nieruchomościowymi
Marcin Mazurek Prezes Zarządu
259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 PHN:UnregisteredCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 PHN:UnregisteredCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-01-01 2021-12-31 PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 PHN:UnregisteredCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2021-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 PHN:UnregisteredCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2019-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 PHN:UnregisteredCapitalMember 259400Y6LEPCYTOP9P91 2020-01-01 2020-12-31 PHN:SharePremiumAndCapitalReserveMember iso4217:PLN iso4217:PLN xbrli:shares