Raport

WARSZAWA, 25 kwietnia 2023 roku

GRUPA KAPITAŁOWA

TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI ZA OKRES

OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

1. INFORMACJE O GRUPIE

1.1. DANE PODSTAWOWE.

Firma:

Tower Investments S.A.

Siedziba:

Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa

Numer telefonu:

+48 22 299 73 34

Adres strony internetowej:

www.towerinvestments.pl

Adres poczty elektronicznej:

info@towerinvestments.pl

Numer KRS:

0000602813

REGON:

302560840

NIP:

7822564985

1.2. POSIADANE ODDZIAŁY.

Emitent nie posiada oddziałów.

1.3. INFORMACJE NA TEMAT KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO

Kapitał zakładowy Tower Investments S.A. ("Spółka") na 31 grudnia 2022 roku dzielił się na:

689.171

akcji imiennych serii A

121.329

akcji na okaziciela serii A

250.250

akcji na okaziciela serii B

500.000

akcji na okaziciela serii C

2. AKCJONARIUSZE POSIADAJĄCY CO NAJMNIEJ 5% LICZBY GŁOSÓW NA

WALNYM ZGROMADZENIU.

Kapitał zakładowy Tower Investments S.A. wynosi 1.560.750 PLN i dzieli się na 1.560.750 akcji

o wartości nominalnej 1 PLN każda.

Struktura akcjonariatu uaktualniana jest na podstawie formalnych zawiadomień od akcjonariuszy

posiadających co najmniej 5% ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

Struktura akcjonariatu na dzień zatwierdzenia do publikacji niniejszego sprawozdania:

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Liczba akcji

Liczba

głosów

Wartość

nominalna

akcji

Udział w

kapitale

Stan na 31.12.2022 roku

Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.

689 171

44,2%

PZW FIZ

158 847

10,2%

Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.

179 667

11,5%

Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.

78 034

5,0%

Cezary Gregorczuk

105 767

6,8%

Akcje własne

11 126

0,7%

Pozostali akcjonariusze

443 905

21,6%

Razem

1 560 750

100%

W dniu 23 lipca 2018 roku Zarząd Spółki Dominującej podjął uchwałę o przyjęciu Regulaminu Skupu

Akcji Własnych.

W trakcie roku 2022 nie dokonano nabycia akcji własnych Spółki.

3. AKCJE SPÓŁKI W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ.

Na dzień publikacji pan Bartosz Kazimierczuk był posiadaczem 24.037 akcji spółki Tower

Investments S.A. Wartość nominalna akcji wynosi 24.037 PLN.

W dniu 21 czerwca 2022 roku Spółka otrzymała od Prezesa Zarządu powiadomienie o dokonaniu

transakcji- zakupu 17.743 akcji Spółki.

4. UMOWY, W WYNIKU KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY

W PROPORCJACH AKCJI POSIADANYCH PRZEZ AKCJONARIUSZY I OBLIGATARIUSZY.

Spółka Tower Investments S.A. prowadzi program skupu akcji własnych. Zgodnie z regulaminem

Spółka jest uprawniona do skupu nie więcej niż 100.000 akcji własnych w okresie od 23 lipca

2018 roku maksymalnie do dnia 21 czerwca 2023 roku z uwzględnieniem okresów zamkniętych

określonych przepisami prawa. Minimalna cena nabycia akcji wynosi 20,00 PLN zaś maksymalna

50,00 PLN. Łączna cena wraz z kosztami nabycia nie może przekroczyć 2.000.000 PLN.

Zgodnie z warunkami emisji obligacji akcje na okaziciela serii A o wartości nominalnej 689.171,

należące do spółki Floryda 1 sp. z o.o. s.k.a objęte są zastawem rejestrowym.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

5. INFORMACJE O NABYCIU AKCJI WŁASNYCH.

W 2022 roku Spółka nie dokonała nabycia akcji własnych. Na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka jest

w posiadaniu 11.126 akcji własnych o wartości dających 0,71% udziału w kapitale zakładowym Spółki

Dominującej.

6. OPIS WYKORZYSTANIA WPŁYWÓW Z EMISJI.

W 2022 roku nie wystąpiła emisja papierów dłużnych ani emisja nowych akcji. W 2022 roku Spółka

Dominująca dokonała zmiany Warunków Emisji Obligacji serii A. Szczegóły dotyczące nowych

warunków znajdują się w nocie 38.2 skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy

Kapitałowej za okres 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2022 roku.

7. RADA NADZORCZA, ZARZĄD I KOMITET AUDYTU.

7.1. ZARZĄD

W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili:

➢ Bartosz Kazimierczuk

W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu. W dniu 31 grudnia

2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza Kazimierczuka na

Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję.

7.2. RADA NADZORCZA

Rada Nadzorcza Spółki Dominującej została powołana w wyniku uchwały przekształcającej podjętej

w dniu 14 grudnia 2015 roku.

Uchwałami Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Tower Investments S.A. z dnia 20 sierpnia 2021 roku

członkowie Rady Nadzorczej zostali powołani na nowy okres 5 - letniej kadencji.

Obecny skład Rady Nadzorczej na dzień 25 kwietnia 2023 roku:

➢ Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej

➢ Magdalena Gronowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej

➢ Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej

➢ Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej

➢ Michał Wnorowski – Członek Rady Nadzorczej

W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia funkcji

członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023 roku, w

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady Nadzorczej, powołano

pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej.

7.3. KOMITET AUDYTU

Obecny skład Komitetu Audytu na dzień 25 kwietnia 2023 roku:

➢ Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu

➢ Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu

➢ Michał Wnorowski – Członek Komitetu Audytu

W dniu 11 stycznia 2023 roku, nowy członek Rady Nadzorczej pan Michał Wnorowski zastąpił pan

Piotra Gańko jako członek Komitetu Audytu.

8. OPIS GRUPY KAPITAŁOWEJ WRAZ ZE ZMIANAMI.

Na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego, w skład Grupy Kapitałowej Tower Investments

wchodziły Spółka Dominująca i następujące spółki zależne:

W skład Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. na dzień zatwierdzenia niniejszego Sprawozdania,

oprócz Spółki Dominującej wchodzą:

1) Tower Jasło sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Spółka Dominująca posiada 100% udziałów.

Tower Jasło sp. z o.o. prowadzi inwestycje budowlane Grupy Kapitałowej.

2) Tower Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Spółka Dominująca posiada 100 %

udziałów. Działalność Tower Investments sp. z o.o. jest analogiczna do działalności Spółki;

Tower Mehoffera sp. z o.o.

100%

Tower Investments sp. z o.o. (TI sp.z o.o.) Gatid Investments sp. z o.o. (GAT) Prystora1 sp. z o.o.

100% 100% 99% GAT + 1% TI SA

Tower Project sp. z o.o. (TP)

70% TI SA + 30% TI sp. z o.o.

Tower Investments S.A. Shopin2 sp. z o.o.

(TI SA)

84,5% TI SA + 15% TI sp. z o.o. + 0,5% TP

Tower Jasło sp. z o.o. (JAS)

100%

Deli2 S.A.

62,6% TI SA + 1,1% GAT + 2,3% JAS

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

3) Tower Project sp. z o.o., w której 70% udziału w kapitale i w głosach na zgromadzeniu wspólników

posiada Tower Investments S.A. a 30% Tower Investments Sp. z o.o. Tower Project Sp. z o.o. jest

spółką celową, realizującą inwestycje grupy kapitałowej Tower Investments S.A. z sieciami

handlowymi i usługowymi oraz posiadającą nieruchomości inwestycyjne wraz zakładem

produkcyjnym w Zaskoczu.

4) Shopin 2 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której 84,5% udziału w kapitale i w głosach na

zgromadzeniu wspólników posiada Tower Investments S.A. a 15% Tower Investments Sp. z o.o.

5) Gatid Investments sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Tower Investments sp. z o.o. posiada

udziały stanowiące 100% kapitału i uprawniają do 100% głosów na zgromadzeniu wspólników. Spółka

została utworzona na potrzeby realizacji projektu Konstruktorska w Warszawie. Po zakończeniu tej

inwestycji spółka prowadzi inne projekty inwestycyjne Grupy Kapitałowej.

6) Tower Mehoffera sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której Tower Investments S.A. posiada

100% udziałów uprawniających do 100% głosów na zgromadzeniu wspólników. Spółka Tower

Mehoffera sp. z o.o. prowadzi inwestycję zlokalizowane w Warszawie na Białołęce.

7) Deli2 S.A. z siedzibą w Warszawie, w której Tower Investments S.A. i jej spółki zależne posiadają

łącznie 66,0% akcji, uprawniających do 66,0% głosów na zgromadzeniu wspólników. Przedmiotem

działalności spółki jest prowadzenie sprzedaży detalicznej w poprzez prowadzenie e-delikatesów. Na

dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego działalność operacyjna

spółki została zawieszona.

8) Prystora 1 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której spółka Gatid Investments sp. z o.o. posiada

99% udziałów a spółka Tower Investments S.A. 1% udziałów, które łącznie dają 100% praw głosów

na zgromadzeniu wspólników. Spółka została powołana w celu realizacji inwestycji zlokalizowanej

w Warszawie w Alejach Jerozolimskich.

W dniu 2 listopada 2022 roku sąd gospodarczy dokonał rejestracji połączenia spółek Shopin2 Sp. z

o.o. jako spółki przejmującej z Tower Project sp. z o.o. s.k.a. i Property Tower Investments Sp. z o.o.

s.k.a. jako spółkami przejmowanymi.

W dniu 15 marca 2023 roku zawarto umowy sprzedaży wszystkich posiadanych udziałów w spółkach

Akal sp. z o.o. i Tower Świebodzice sp. z o.o., wobec czego zostały wyłączone ze schematu Grupy

Kapitałowej Tower Investments na dzień zatwierdzenia sprawozdania.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

9. PRZEWIDYWANA STRATEGIA ROZWOJU GRUPY KAPITAŁOWEJ.

W dniu 17 września 2020 roku Spółka Dominująca opublikowała aktualizację strategii rozwoju na lata

2017 – 2022. Zgodnie z nią Grupa Kapitałowa postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować swoją

działalność o produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy.

Założenia strategii rozwoju na lata 2017-2022 były następujące:

• stworzenie zdywersyfikowanych obszarów działalności Grupy w podziale na kompleksową

obsługę sieci handlowo – usługowych, produkcję i handel spożywczy oraz e-delikatesy.

Pierwsze półrocze 2020 roku wraz z pandemią COVID 19 i załamaniem się rynku

inwestycyjnego pokazało zagrożenia dla dynamiki rozwoju podstawowej działalności Tower

Investments S.A. oraz zmiany rynkowe w branży spożywczej, których tempo niewątpliwie

przyspiesza. Chodzi tu o istotny wzrost zainteresowania klientów ofertą sklepów

internetowych, jakością dostaw oraz ofertą produktów spożywczych w podwyższonym reżimie

sanitarnym. W przypadku spółki Deli2 nie odnotowano znaczącego wzrostu przychodów w

związku ze sprzedażą internetową i spółka ta wciąż nie osiągnęła rentowności.

Założenia dla działalności deweloperskiej dla sieci handlowo – usługowych:

• wzrost liczby realizowanych projektów deweloperskich i współpraca z nowymi sieciami

handlowo - usługowymi. Obecnie Grupa współpracuje z dużymi sieciami handlowymi

i usługowymi takimi jak Netto, Biedronka, Rossmann, BP, Shell jak i sieciami mniej znanymi

bądź występującymi tylko na wybranych obszarach. W ramach strategii rozwoju Grupa zakłada

przeprowadzenie 30 projektów deweloperskich dla sieci handlowych i usługowych do 2022

roku. W ramach ograniczenia ryzyka zależności od kluczowych kontrahentów Grupa nawiązała

współpracę z sieciami Aldi, Max Poland i zrealizowała dla nich pierwsze projekty.

• stworzenie optymalnego modelu dla inwestycji mieszkaniowo-usługowych, maksymalizacja

funkcjonalności i marży deweloperskiej. Koncepcja Multitower jest rozwiązaniem na problemy

związane z dostępnością lokalizacji w dużych miastach. Koncepcja połączenia działalności

handlowo-usługowej w części parterowej inwestycji z inwestycją mieszkaniową na wyższych

kondygnacjach zaspokaja potrzeby zarówno mniejszych sieci handlowych i usługowych, jak

i przyszłych mieszkańców, którzy oszczędzają czas przeznaczony na zakupy. W ramach

rozszerzenia współpracy z deweloperami mieszkaniowymi Grupa wyszukuje nieruchomości,

wykonuje wstępne czynności deweloperskie w postaci uzyskiwania decyzji administracyjnych

i sprzedaje gotowe projekty podmiotom takim jak Spravia (d. Budimex Nieruchomości), YIT czy

SP Invest. W ramach projektów wielofunkcyjnych Multitower Grupa przygotowuje projekty

w Tychach, Warszawie i Łodzi.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

• intensywny rozwój sieci parków handlowych Shopin oraz nowych formatów: City Shopin

i Shopin Mall. Do końca roku 2022 Grupa starała się o pozyskanie kolejnych lokalizacji dla tych

formatów. Aktualnie koncentrujemy się wyłącznie na zabezpieczaniu odpowiednich działek.

Z uwagi na niestabilne koszty realizacji, budowa obiektów zostanie odsunięta w czasie.

Założenia dla produkcji i handlu spożywczego

• wejście na rynek handlu detalicznego z własną produkcją pakowanych wyrobów cukierniczych

oraz mieszanek spożywczych.

Zakup zakładu produkcyjnego w 2019 roku początkowo ograniczony został do wydzierżawienia

aktywów. Analiza rynku wykazała jednak, że rynek pakowanych ciast o wysokiej jakości jest jednym

z najmniej zagospodarowanych obszarów rynku spożywczego. Wspólnie z Panami Adamem i Piotrem

Gesslerami powstała oferta najwyższych jakościowo i smakowo produktów, która pod silną marką

GESSLER była dostępna na rynku detalicznym. Dzięki specjalnej technologii pakowania, produkty

byłyby ponadto całkowicie bezpieczne, czego tradycyjne cukiernie nie są w stanie zapewnić. Oferta

produktowa byłaby stopniowo rozszerzana o wyroby czekoladowe (batony, torciki itp.) oraz

mieszanki spożywcze (budynie, kisiele, lody itp.) W związku ze śmiercią pana Piotra Gesslera

niezbędnym stało się ponowne zdefiniowanie celów działania spółki Manufaktura Gessler.

Po głębokiej analizie rynku zapadła decyzja o sprzedaży wszystkich akcji w Manufakturze Gessler S.A.

posiadanych przez spółki z grupy Tower Investments. Istotną wartość stanowią w spółce zastrzeżone

znaki towarowe „Manufaktura Gessler”.

W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji. Tym samym, w zakresie ogłoszenia

w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność

produkcyjna w branży spożywczej została zakończona.

Założenia dla działalności e-delikatesów

• wejście na rynek handlu internetowego w ofercie e-delikatesów

Wzrost zainteresowania klientów zakupami przez internet oraz stosunkowo uboga oferta produktów

delikatesowych w istniejących serwisach zakupowych wskazała niezagospodarowany dotychczas

obszar na rynku spożywczym. Upadek stacjonarnych sieci delikatesowych takich jak Piotr i Paweł czy

Alma sprawił, że wymagający klienci zdani są na mniejsze sklepy tematyczne często rozrzucone po

różnych częściach swoich miast. Deli2.pl oferuje klientom zakupy z różnych delikatesów pod jednym

adresem. Usługa jest dostępna początkowo w aglomeracji warszawskiej i łódzkiej , a w kolejnych

latach w 5 największych aglomeracjach Polski oferując dostęp do najwyższej jakości produktów

ponad 10 milionom klientów. W tym celu powołany został nowy podmiot: Deli2 S.A., w którym Spółka

Dominująca objęła kontrolny pakiet akcji. Rozwój Deli 2 S.A. zanotował w 2022 roku postęp

w porównaniu do pierwszego roku działalności, zwiększając istotnie przychody i zmniejszając stratę

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

netto. Niemniej działalność wciąż nie osiągnęła rentowności. Ze względu na brak możliwości dalszego

wsparcia finansowego Deli2 S.A. przez spółki z grupy kapitałowej Tower Investments, trwają

poszukiwania inwestora strategicznego, który w ramach objęcia akcji nowej serii dokapitalizowałby

spółkę w takim zakresie, aby możliwa była kontynuacja działalności projektu Deli2.

10. OPIS DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ, PRODUKTY, TOWARY, RYNKI

ZBYTU.

Na dzień publikacji Grupa Kapitałowa działa przede wszystkim na szeroko pojętym rynku

deweloperskim, wyszukując atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów nieruchomości. Pod koniec

2020 roku Grupa rozpoczęła proces dywersyfikacji i zapoczątkowała działalność na rynku produkcji

i sprzedaży wyrobów cukierniczych oraz handlu w formie e-delikatesów.

W 2022 roku jej działalność koncentrowała się przede wszystkim na rynku nieruchomości

przeznaczonych do działalności handlowej, usługowej i mieszkaniowej, przede wszystkim dla sieci

dyskontowych i deweloperów mieszkaniowych. W ramach rozszerzenia działalności deweloperskiej

spółki z Grupy koncentrowały się na przygotowaniu trzech projektów wielofunkcyjnych w Tychach,

Warszawie i Łodzi o łącznej powierzchni PUM/PUU około 15.000 m2.

W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji Manufaktury Gessler SA , kończąc tym

samym działalność produkcyjną w branży spożywczej.

Rynek nieruchomości.

Całość przychodów Grupy Kapitałowej jest związana z działalnością na rynku krajowym i z tego też

względu jest ona uzależniona pośrednio od czynników związanych z ogólną sytuacją

makroekonomiczną Polski. Sytuacja ta wpływa bowiem m.in. na popyt konsumpcyjny, a przez to na

szybkość i kierunki rozwoju sieci handlowych i usługowych w naszym kraju. Istotne znaczenie dla

działalności Grupy Kapitałowej Emitenta mają więc takie czynniki jak poziom bezrobocia, tempo

wzrostu gospodarczego, poziom inflacji, siła nabywcza konsumentów (średnie wynagrodzenie), czy

tempo wzrostu popytu konsumpcyjnego.

Podstawowym segmentem działalności Grupy na obu rynkach są usługi deweloperskie. Oferta

obejmuje kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego. Kluczowym elementem procesu jest

znalezienie atrakcyjnej lokalizacji, na której może zostać wybudowany lokal handlowy, usługowy lub

mieszkaniowy, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i kreowanie miejscowych planów

zagospodarowania przestrzennego zgodnie z wymaganiami inwestorów. Główną specjalizacją Grupy

Kapitałowej Emitenta jest właśnie pozyskiwanie nieruchomości.

Doświadczenie w nadzorowaniu procesów administracyjnych pozwala na optymalny przebieg etapu

planowania i pozyskania pozwoleń na budowę. Spółki z Grupy Kapitałowej, poprzez Spółkę

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Dominującą, w razie zapotrzebowania kontrahenta pełnią funkcję generalnego wykonawcy, budując

gotowe obiekty, przy czym prace budowlane są zlecane podwykonawcom. Grupa współpracuje

z solidnymi wykonawcami usług budowlanych, dzięki czemu jest w stanie zapewnić najwyższy poziom

realizowanych robót. Grupa docelowo planuje ograniczać działalność w zakresie wykonywania

obiektów, a skoncentrować się na pozyskiwaniu atrakcyjnych lokalizacji.

Po wytypowaniu lokalizacji spółka z Grupy Kapitałowej negocjuje warunki zakupu i zawiera umowę

przedwstępną nabycia gruntu, a następnie przedstawia lokalizacje wytypowanym sieciom.

W przypadku zainteresowania sieci zawiera z nią przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości

i najczęściej umowę na generalne wykonawstwo obiektu. Niezależnie od wyszukiwania lokalizacji

z własnej inicjatywy zdarzają się sytuacje, że same sieci zlecają Spółce poszukiwanie atrakcyjnej

lokalizacji na wskazanym obszarze, albo nawet typują konkretną nieruchomość do nabycia.

Działalność deweloperska dedykowana dla sieci handlowych i usługowych charakteryzuje się

ograniczonym ryzykiem biznesowym ponieważ co do zasady nabycie gruntu odbywa się dopiero po

akceptacji lokalizacji przez sieć i zawarciu z nią umowy przedwstępnej zbycia tej nieruchomości. Sama

budowa realizowana jest już na zlecenie inwestora, z którym następuje rozliczanie poszczególnych

etapów.

W związku z posiadanym doświadczeniem i wiedzą o każdym etapie realizacji inwestycji

deweloperskiej, Spółka świadczy również usługi polegające na wykonaniu dla klienta poszczególnych

elementów procesu inwestycyjnego, usługi doradcze oraz usługi zastępstwa inwestycyjnego.

Znaczna część działań wykonywanych przez spółki z Grupy Kapitałowej zlecana jest podwykonawcom.

W ramach Grupy realizowane są czynności deweloperskie (wyszukiwanie lokalizacji, negocjacje

ze sprzedającymi i potencjalnymi kupującymi), zarządzanie całością projektów, decyzje lokalizacyjne.

Podwykonawcom zlecane są z kolei m.in. prace projektowe i budowlane, obsługa prawna,

komercjalizacja obiektów. W związku z powyższym działalność Grupy Kapitałowej nie wymaga

zaangażowania istotnych aktywów (poza środkami pieniężnymi i ewentualnie nieruchomościami).

Rynek nieruchomości przeznaczonych do działalności handlowej lub usługowej

Grupa Kapitałowa Emitenta specjalizuje się w wyszukiwaniu nieruchomości, na których może zostać

wybudowany, albo w których może zostać uruchomiony lokal handlowy lub usługowy. Głównymi

odbiorcami takich lokali są sieci dyskontowe, a w mniejszym zakresie np. stacje paliw i sieci

gastronomiczne.

Centra handlowe wciąż pozostają najpopularniejszym formatem wśród klientów. Jednak ich udział

systematycznie maleje. Ich miejsca zajmują parki handlowe oraz centra codziennych zakupów

(convenience). Polski rynek handlowy jest wciąż otwarty dla najmniejszych formatów handlowych.

Jednym z efektów pandemii były zmiany strategii ekspansji deweloperów oraz zmiany zachowania

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

konsumentów. Segment obiektów convenience, dedykowanych szybkim, codziennym zakupom stał

się kluczowym elementem rynku handlowego. Dynamiczny rozwój tych centrów jest spełnieniem

oczekiwań klientów, którzy pragną nabywać dobra tak szybko jak to możliwe, z odbiorem produktów

w wygodnym dla nich miejscu i czasie. Nowe technologie sprzyjają rozwojowi nowych form łączenia

zakupów online i offline. Klienci coraz częściej robią zakupy poprzez platformy zakupowe a następnie

osobiście podjeżdżają po ich odbiór. Dlatego ważnym jest powstawanie sklepów w stosunkowo

niewielkiej odległości od miejsca zamieszkania.

Tradycyjne parki handlowe i centra convenience łączy łatwość i szybkość w robieniu zakupów dzięki

dedykowanemu parkingowi oraz układem sklepów z wejściami bezpośrednio z zewnątrz. Ma to

znaczenie zwłaszcza w obecnym czasie pandemii kiedy klienci starają się ograniczać zatłoczonych

części wspólnych w obiektach handlowych. Również dla przyszłych najemców jest to forma

atrakcyjna, gdyż w przypadku wprowadzenia lockdown, duże centra handlowe musiały z dnia na

dzień wstrzymać działalność pozbawiając najemców możliwości generowania przychodów, co nie

miało miejsca w małych parkach handlowych i centrach convenience.

Po względem lokalizacji ponad 2/3 powierzchni w budowie przypada na mniejsze miasta, poniżej

50 000 mieszkańców.

Kolejnym trendem jest zainteresowanie inwestorów sklepami spożywczymi wolnostojącymi oraz

usytuowanych w parterze budynków mieszkalnych.

Według ostatnich raportów dotyczących inwestowania w Polsce, zwiększonym zainteresowaniem

cieszy się budowanie obiektów magazynowych. Nie licząc wielkich obiektów dystrybucyjnych,

mniejsze magazyny oraz obiekty typu self-storage stają się obiektem zainteresowania zagranicznych

i polskich inwestorów. Grupa testuje tą nową gałąź rynku nieruchomości

*informacje w oparciu na raportach przygotowanych przez JLL o parkach handlowych i centrach handlowych oraz rynku handlu

Produkcja i handel spożywczy

Spółka zależna Manufaktura Gessler S.A. jest spółką utworzoną w celu prowadzenia działalności

w zakresie produkcji pakowanych ciast i innych wyrobów cukierniczych pod marką GESSLER. Po

zakończeniu działalności produkcyjnej zapadła decyzja o sprzedaży wszystkich akcji spółki

Manufaktura Gessler S.A. posiadanych przez spółki z grupy Tower Investments. Podstawowym

aktywem MG S.A. są znaki towarowe „Manufaktura Gessler”. W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto

umowę sprzedaży akcji. Tym samym, w zakresie ogłoszenia w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji

strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność produkcyjna w branży spożywczej została

zakończona.

E-delikatesy Deli2.pl

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Spółka zależna Deli2 S.A. uruchomiła platformę zakupową pod marką deli2.pl Poprzez swoją stronę

internetową oferuje klientom Warszawy i całej Polski zakup produktów delikatesowych. Spółka

dostarcza produkty takich firm jak Batida, Blikle, Antonious Caviar, Crazy Butcher, House of

Champagne i wielu innych. Spółka gwarantuje dostarczenie wybranych produktów pod wskazany

adres w dogodnym dla klienta czasie. Ze względu na sytuację epidemiologiczną oraz nacisk, który

kładą klienci na bezpieczeństwo produktów i dostaw, zarówno procesy produkcyjne u dostawców jak

i sam transport odbywają się w oparciu o najwyższe standardy.

W dniu 31 marca 2023 roku Spółka Dominująca poinformowała raportem bieżącym ESPI o podjęciu

decyzji związanej z dalszym funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej platformę

sprzedaży internetowej deli2.pl.

W związku z brakiem możliwości pozyskania środków na dalszy rozwój platformy sprzedaży

internetowej deli2.pl, działalność operacyjna zostaje z dniem 31 marca 2023 roku zawieszona.

Obecnie trwają prace nad zmianą technologii platformy oraz prowadzone są poszukiwania

potencjalnego inwestora strategicznego w celu ponownego uruchomienia sprzedaży.

11. CHARAKTERYSTYKA ISTOTNYCH ZDARZEŃ, DOKONAŃ I NIEPOWODZEŃ

WPŁYWAJĄCYCH NA GRUPĘ KAPITAŁOWĄ TOWER INVESTMENTS S.A. W OKRESIE

OD 1 STYCZNIA 2022 ROKU DO DNIA PUBLIKACJI

W ciągu okresu sprawozdawczego kończącego się 31 grudnia 2022 roku oraz po jego zakończeniu, do

dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania, miały miejsce następujące istotne zdarzenia wpływające

na działalność Grupy Kapitałowej:

1) wykup 5.000 obligacji serii A o wartości 5.000.000 złotych,

2) powzięcie przez spółkę zależną Tower Mehoffera sp. z o.o. informacji o skorzystaniu przez

stronę umowy z prawa cesji dotyczącej zawarcia umowy sprzedaży lokalu,

3) realizacja przez spółkę zależną umowy dotyczącej nieruchomości położonej w powiecie

piaseczyńskim,

4) zawarcie przez spółkę zależną Tower Jasło sp. z o.o. umowy sprzedaży nieruchomości w

dzielnicy Białołęka w Warszawie,

5) zawarcie przez spółkę zależną Tower Project Sp. z o.o. umowy przedwstępnej sprzedaży akcji

spółki Manufaktura Gessler S.A.,

6) wykup 4.500 obligacji serii A o wartości 4.500.000 złotych,

7) dokonanie przez sąd rejestrowy połączenia spółek- Shopin sp. z o.o. jako spółka przejmująca

ze spółkami Tower Project sp. z o.o. s.k.a. i Property Tower Investments sp. z o.o. s.k.a. jako

spółkami przejmowanymi,

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

8) dokonanie przez spółkę Tower Investments S.A. zmiany Warunków Emisji Obligacji serii A.

Zmianie uległy terminy spłat poszczególnych transz oraz wydłużony został termin wykupu

obligacji do stycznia 2024 roku,

9) zawarcie umowy sprzedaży wszystkich posiadanych przez spółkę Tower Project sp. z o.o. akcji

spółki Manufaktura Gessler S.A,

10) zmiana w składzie Rady Nadzorczej spółki- w związku z rezygnacją pana Piotra Gańko,

dokonano kooptacji pana Michała Wnorowskiego w skład Rady Nadzorczej,

11) wcześniejszy wykup 2.777 obligacji serii A, zrealizowany w dwóch transzach, o łącznej wartości

2.777.000 złotych,

12) podjęcie decyzji związanej z dalszym funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej

platformę sprzedaży internetowej deli2.pl.

12. CZYNNIKI I ZDARZENIA O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCE ISTOTNY

WPŁYW NA SPRAWOZDANIE FINANSOWE

W ciągu 12 miesięcy 2022 roku nie miały miejsca nietypowe wydarzenia mogące mieć wpływ na

sprawozdanie finansowe.

13. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA GRUPĄ

KAPITAŁOWĄ

W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły inne zmiany w zasadach zarządzania, oprócz zmian

w zastosowaniu nowych Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej. Informacje

szczegółowe znajdują się rocznym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w nocie 13.

14. PROGRAMY MOTYWACYJNE, PREMIOWE I ZOBOWIĄZANIA WYNIKAJĄCE

Z EMERYTUR I ŚWIADCZEŃ O PODOBNYM CHARAKTERZE

W Grupie nie zostały uruchomione żadne programy motywacyjne, w ramach których pracownicy

uzyskiwać mieliby opcje zamienne na akcje Spółki.

15. INFORMACJE NA TEMAT ISTOTNYCH POSTĘPOWAŃ PRZED ORGANAMI

ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ, POSTĘPOWAŃ SĄDOWYCH LUB ARBITRAŻOWYCH

• Postępowanie z powództwa Przedsiębiorstwa Usług Specjalistycznych „Termatex” sp. z o.o.

w Ostojowie przeciwko Tower Project sp. z o.o. S.K.A. o zapłatę 26.840,00 PLN. Wyrokiem

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

zaocznym z dnia 18 września 2020 roku sąd zasądził roszczenie w całości wraz z kwota

4.959,00 PLN tytułem zwrotu kosztów procesu. Wyrokiem z dnia 28 listopada 2023 roku sąd

utrzymał wyrok zaoczny w zakresie zasądzającym od pozwanego na rzecz powoda kwotę

26.840 PLN oraz zasądził dodatkowo od pozwanego na rzecz powoda kwotą 805 PLN. Od tego

wyroku spółka Tower Project sp. z o.o. S.K.A. wniosła apelację, brak terminu rozprawy.

• Postępowanie z powództwa Dariusza Turek i Marka Tchórzewskiego przeciwko Tower Project sp.

z o.o. o zapłatę 27.000,00 PLN. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

• Postępowanie z powództwa Lidl sp. z o.o. s.k. przeciwko Deli2 S.A. o zakazanie stosowania hasła

w reklamie. Wyrokiem zaocznym z dnia 3 listopada 2022 roku sąd okręgowy nakazał pozwanemu

zaniechania popełniania czynów nieuczciwej konkurencji polegającym na rozpowszechnianiu

przekazu o treści: „Jedziesz do Lidla? Szkoda zdrowia #zostańwdomu” i zasądził pod pozwanego

na rzecz Samorządu Województwa Mazowieckiego- Muzeum Wsi Mazowieckiej w Sierpcu kwotę

10.000 PLN z przeznaczeniem na remonty i konserwację obiektów muzealnych oraz zasądził

na rzecz powoda koszty procesu. Od wyroku Deli2 S.A. wniosła sprzeciw, brak jest wyznaczonego

terminu rozprawy.

• Postępowanie przed Prezydentem Miasta Łodzi w przedmiocie uiszczenia przez Tower

Project sp. z o.o. opłaty za usunięcie drzew na terenie nieruchomości. Po uchyleniu decyzji z 2017

roku przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze na dzień 20 czerwca 2020 roku brak było

wydanej decyzji. W dniu 31 sierpnia 2020 roku Prezydent Miasta Łodzi wydał decyzję wzywającą

do uiszczenia opłaty w wysokości 54.830,48 PLN. Decyzja na skutek utrzymania jej w mocy przez

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 7 października 2020 roku, stała się ostateczna.

Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Wyrokiem z dnia 7 maja 2021

roku sąd oddalił skargę. Wyrok nie jest prawomocny, została wniesiona skarga kasacyjna. Brak

wyznaczonego terminu rozprawy.

• Postępowanie w powództwa WPW Invest sp. z o.o. przeciwko Tower Investments sp. z o.o.

o zapłatę kwoty 200.000,00 PLN. Postępowanie jest zawieszone.

• Postępowanie z powództwa Awelino sp. z o.o. przeciwko Tower Project sp. z o.o. o zapłatę

242.872,70 PLN. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

• Postępowanie z powództwa Solar Media Polska Sp. z o.o. s.k. przeciwko Deli2 S.A. o zapłatę

30.688,50 PLN przed sądem rejonowym dla m.st. Warszawy. Nakazem zapłaty z dnia 29 listopada

2022 roku sąd nakazał pozwanemu wpłacić powyższą kwotę z odsetkami oraz kwotę 3.592 PLN

tytułem zwrotu kosztów procesu. Od nakazu zapłaty Deli2 S.A. wniosła sprzeciw, wskutek czego

nakaz stracił moc. Brak wyznaczonego terminu rozprawy.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

16. INFORMACJE O TRANSAKCJACH ZAWARTYCH PRZEZ EMITENTA LUB

JEDNOSTKĘ OD NIEGO ZALEŻNĄ Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI NA INNYCH

WARUNKACH NIŻ RYNKOWE

Transakcje zawarte przez Spółkę Dominującą lub jednostkę od niego zależną z podmiotami

powiązanymi przeprowadzane były na warunkach rynkowych. Szczegóły transakcji znajdują się

w dodatkowych informacjach w nocie 42 rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. za rok 2022 i nocie 42 jednostkowego sprawozdania

finansowego Spółka Tower Investments S.A. za rok 2022.

17. INFORMACJE O UDZIELENIU PRZEZ SPÓŁKĘ LUB JEDNOSTKĘ OD NIEJ ZALEŻNĄ

PORĘCZEŃ KREDYTU LUB POŻYCZKI LUB UDZIELENIU GWARANCJI

Emitent nie udzielił poręczenia kredytu lub pożyczki ani nie udzielił gwarancji.

Spółka zależna od Emitenta udzieliła poręczenia przez spółkę zależną na kwotę 4.500.000,00 złotych

w celu zabezpieczenia zobowiązania wynikającego z udzielonej pożyczki spółce Tower Investments

S.A.

18. INFORMACJE O ZACIĄGNIĘTYCH I WYPOWIEDZIANYCH UMOWACH POŻYCZEK

I KREDYTÓW Z UWZGLĘDNIENIEM POŻYCZEK UDZIELONYCH PODMIOTOM

POWIĄZANYM.

Poniższa tabela przedstawia wartość udzielonych i niespłaconych pożyczek w okresie od 1 stycznia do

31 grudnia 2022 roku łącznie z umowami podlegającymi wyłączeniom konsolidacyjnym:

Należności

Zobowiązania

Tower Investments sp. z o.o.

183 362

5 053 061

Tower Jasło sp. z o.o.

45 018

2 707 880

Akal sp. z o.o.

11 024

Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.

Shopin 2 sp. z o.o.

6 685 812

8 569 589

Tower Project sp. z o.o.

1 920 758

Tower Świebodzice sp. z o.o.

8 179

Gatid Investments sp. z o.o.

793 050

2 036 200

Floryda 1 sp. z o.o.

250 546

65 720

Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A

48 273

Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk

24 849

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Circolo sp. z o.o.

55 150

Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.

14 931

Prystora1 sp. z o.o.

1 424 591

2 268 686

Deli2 S.A.

674 166

Tower Mehoffera sp. z o.o.

3 595 909

Stan na 31 grudnia 2022 roku

13 814 860

22 621 894

Odpisy aktualizujące

1 013 302

Stan netto na 31 grudnia 2022 roku

12 801 558

22 621 894

W wyżej wymienionym okresie nie wypowiedziano umów pożyczek i kredytów.

Szczegóły dotyczące należności z tytułu udzielonych pożyczek znajdują się w nocie 38 rocznego

skonsolidowanego sprawozdania Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. i nocie 39

jednostkowego rocznego sprawozdania spółki Tower Investments S.A. sporządzonych na 31 grudnia

2022 roku.

19. INNE INFORMACJE, KTÓRE ZDANIEM GRUPY SĄ ISTOTNE DLA OCENY JEJ

SYTUACJI KADROWEJ, MAJĄTKOWEJ, FINANSOWEJ, WYNIKU FINANSOWEGO I ICH

ZMIAN, ORAZ INFORMACJE, KTÓRE SĄ ISTOTNE DLA OCENY MOŻLIWOŚCI REALIZACJI

ZOBOWIĄZAŃ PRZEZ GRUPĘ.

19.1. Ryzyko dotyczące sytuacji związanej z koronawirusem SARS-CoV-2/COVID-19

i konfliktem zbrojnym w Ukrainie.

Działalność w latach 2020-2021 była spowolniona przez pandemię i związane z nią ograniczenia.

Kontrahenci wstrzymali działalność ekspansji ograniczając się do utrzymania bieżącej działalności.

Nastąpiło ograniczenie dostępności materiałów budowlanych, znacznie wydłużył się proces

uzyskiwania zezwoleń administracyjnych. W roku 2022 Grupa nadal odczuwała skutki zmian

gospodarczych z lat poprzednich. W związku z powyższym Grupa podjęła działania zmierzające do

ograniczenia bieżących kosztów działalności oraz starania mające na celu utrzymanie jak największej

liczby prowadzonych projektów.

Głównymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Grupa są kredyty bankowe, pożyczki

i wyemitowane obligacje. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków

finansowych na działalność. Przejściowe nadwyżki finansowe spółki Grupy Kapitałowej deponują

w bankach jako lokaty krótkoterminowe. Grupa posiada również inne instrumenty finansowe, takie

jak należności i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku prowadzonej

działalności.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Aktywa oraz zobowiązania finansowe Grupy w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 26.

Grupa, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatową sytuacją gospodarczą,

narażona jest na następujące rodzaje ryzyka:

• ryzyko stopy procentowej,

• ryzyko kredytowe,

• ryzyko walutowe

• ryzyko płynności,

• ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,

• ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi,

• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.

W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:

• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,

• stabilizacja wahań wyniku finansowego Grupy,

• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,

• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych

źródeł finansowania działań inwestycyjnych.

Grupa nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony

ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym

ryzykiem.

Ryzyko stopy procentowej

Grupa posiada zobowiązania z tytułu pożyczek i obligacji, dla których odsetki liczone są na bazie

zmiennej stopy procentowej, w związku z czym następuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do

momentu zawarcia umowy. Grupa nie stosuje zabezpieczeń stóp procentowych, ale monitoruje

stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz prognozy stóp procentowych i nie wyklucza

podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została przedstawiona wrażliwość wyniku

finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp procentowych przy założeniu niezmienności

innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest przy założeniu, że koszty finansowe nie byłyby

aktywowane do produkcji w toku. Analiza została sporządzona poprzez porównanie średniego

poziomu poszczególnych instrumentów finansowych w danym okresie.

Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.

Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów

odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

procentową. Spółki są narażone na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi kategoriami

aktywów oraz zobowiązań finansowych:

• pożyczki,

• dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),

• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,

• zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania.

Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 23,

30 i 38.

Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:

Wahania stopy

Wpływ na wynik

finansowy:

Wpływ na wynik

finansowy:

Wpływ na

pozostałe

dochody

całkowite:

Wpływ na

pozostałe

dochody

całkowite:

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

Wzrost stopy procentowej

(183 427)

(259 060)

Spadek stopy procentowej

-1%

183 427

259 060

Ryzyko kredytowe

Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Grupę na

straty finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Grupę poprzez zawieranie transakcji

wyłącznie z podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest

wstępną weryfikacją. W latach 2020 – 2022 ryzyko kredytowe związane z zagrożeniem nieściągalności

wzrosło w wyniku trudności w gospodarce krajowej będących konsekwencją pandemii koronawirusa

Covid-19. Podjęta została decyzja o dokonaniu odpisów aktualizujących i spisania należności

uznanych za nieściągalne.

Maksymalna ekspozycja Grupy na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową

następujących aktywów finansowych:

31.12.2022

31.12.2021

Pożyczki

32 915

1 799 825

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe

należności finansowe

7 873 212

15 103 024

Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem

7 906 126

16 902 849

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Grupa w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności,

analizując ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych

ze względu na ryzyko kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto

w ramach zarządzania ryzykiem kredytowym Grupa dokonuje transakcji z kontrahentami

o potwierdzonej wiarygodności. W ocenie Zarządu Spółki Dominującej powyższe aktywa finansowe,

które nie są zaległe oraz objęte odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe,

uznać można za aktywa o dobrej jakości kredytowej. Z tego też względu Grupa nie ustanawiała

zabezpieczeń oraz innych dodatkowych elementów poprawiających warunki kredytowania.

W odniesieniu do aktywów finansowych Grupy, w tym środków pieniężnych, lokat oraz inwestycji

w aktywa dostępne do sprzedaży, ryzyko Grupy wiąże się bezpośrednio z niemożnością dokonania

zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna ekspozycja tego ryzyka równa jest wartości

bilansowej danego instrumentu.

Analiza poszczególnych grup aktywów finansowych objętych ryzykiem kredytowym, pod kątem

wyceny wartości oczekiwanej straty kredytowej znajduje się w nocie 26.

Ryzyko walutowe

W realizowanych parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz ustalany jest

w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku czynszu

ustalonego w euro Grupa narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się polskiej waluty

może przełożyć się na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku handlowego, a co za tym

idzie gorsze wyniki. Grupa nie stosuje mechanizmów zabezpieczenia się przed wyżej wymienionym

ryzykiem ponieważ na datę sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

wartość umów podpisanych w walutach obcych jest nieznacząca w skali działania Grupy.

Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe

Grupa Kapitałowa nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada

istotnych aktywów ani zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2022 roku jak i na

31 grudnia 2021 roku.

Ryzyko płynności

Grupa monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda to

uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne

z działalności operacyjnej.

Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez

korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe

oraz umowy leasingu. Stan pandemii wpłynął na zachowanie aktywnych pożyczkodawców na rynku

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

finansowym. Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania może stać się bardziej

czasochłonne. W badanym okresie Grupa nie korzystała z innych niż pożyczka źródeł finansowania

działalności inwestycyjnej. Grupa w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową jednak

planowane jest pozyskanie kapitału dłużnego w formie kredytu lub obligacji celem przywrócenia

pełnej płynności w Grupie, co pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z

grupy kapitałowej posiadają obszerna bazę nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co

gwarantuje możliwość kontynuacji działalności. Planowane jest zbycie wybranych aktywów aby

utrzymać niezbędną dla kontynuacji działalności płynność w spółkach z Grupy.

Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Grupy na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz

31 grudnia 2021 roku według daty zapadalności.

Do 1 Roku

1 do 5 lat

powyżej 5 lat

Przepływy

razem

Stan na 31.12.2022 rok

Kredyty w rachunku kredytowym

227 386

4 031 541

4 258 927

Leasing

444 130

615 159

402 948

1 462 237

Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów

wartościowych

9 883 093

Inne zobowiązania finansowe

3 140 044

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania finansowe

5 893 151

333 633

256 554

6 483 338

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

19 587 803

4 980 333

659 501

25 227 638

Stan na 31.12.2021 rok

Kredyty w rachunku kredytowym

260 385

4 238 735

4 499 121

Leasing

1 006 993

1 729 379

417 974

3 154 346

Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych papierów

wartościowych

14 699 035

4 975 362

19 674 397

Inne zobowiązania finansowe

357 719

173 906

531 626

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania finansowe

10 687 174

413 795

259 373

11 360 342

Ekspozycja na ryzyko płynności razem

27 011 307

11 531 178

677 347

39 219 832

Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi

Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie

prowadzonymi lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też

nieuzyskanie ich w terminie może negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy

finansowe i całą prowadzoną działalność.

Ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi

Grupa Kapitałowa w swojej działalności prowadzi projekty deweloperskie z uwzględnieniem

wytycznych określonych przez sieci handlowe, które z kolei w opracowanych standardach

wykonawczych projektów uwzględniają ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi i oddziaływanie

na środowisko. Rodzaj prowadzonej działalności przez Spółkę nie jest bezpośrednio obciążony

ryzykiem związanym ze zmianami klimatycznymi. Głównym rodzajem prowadzonej działalności są

poszukiwanie i pozyskiwanie nieruchomości dla swoich kontrahentów. Zasadniczo prace Grupy

kończą się na etapie uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych. W nielicznych przypadkach,

Grupa, poprzez podwykonawców, wykonuje prace budowlane na rzecz odbiorcy. Zmiany w

technologiach produkcji materiałów mogą być wymuszone przez przepisy prawne mające na celu

ograniczenia ingerencji człowieka w zmiany klimatyczne. W następstwie tych zmian Grupa może być

narażona na wyższe koszty zakupów materiałów.

Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną

Zaistniała w 2020 roku sytuacja pandemii koronawirusa Covid-19 spowodowała, że od tego roku

nastąpiły zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Działalność

zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na powstrzymywanie

się wielu potencjalnych sprzedających od transakcji z uwagi na wysoką inflację i szybką utratę

wartości pieniądza. Z powodu wprowadzonych międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec

Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi sankcji odwetowych oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy w

konflikt zbrojny, ograniczona została dostępność niektórych materiałów budowlanych, nastąpiło

wydłużenie terminów dostaw oraz zaobserwowano deficyt kadry pracowniczej u podmiotów z branży

budowlanej. Na obecną chwilę trudno ocenić jakie mogą być dalsze konsekwencje gospodarcze

konfliktu i w jakim stopniu mogą wpłynąć na wyniki finansowe Grupy Kapitałowej.

19.2. Informacja o rozpoczęciu realizacji strategii rozwoju Grupy Kapitałowej Tower

Investments S.A.

W celu realizacji strategii rozwoju przyjętej przez Zarząd Spółki Dominującej i opisanej w nocie 9

poczyniono następujące działania:

Zakupiony w 2019 roku zakład produkcyjny w Zaskoczu ma zdolności produkcyjne

umożliwiające roczną produkcję na poziomie 1000 ton ciast i podobnych wyrobów oraz ponad

2000 ton mieszanek spożywczych.

We wrześniu 2020 roku powołany został nowy podmiot Manufaktura Gessler S.A., w którym

spółka Tower Investments S.A. objęła pośrednio (poprzez spółkę zależną Tower Project sp. z o.o.)

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

kontrolny pakiet akcji. Po zakończeniu działalności produkcyjnej w zakładzie Zaskocz, zakład został

wydzierżawiony zewnętrznemu producentowi wyrobów cukierniczych na okres 5 lat.

Celem realizacji oferty delikatesów internetowych powołano dedykowany do tego podmiot

Deli2 S.A. w którym spółka Tower Investments S.A. objęła pakiet kontrolny.

Zarząd Spółki Dominującej w dniu 31 marca 2023 roku podjął decyzję, iż w związku z brakiem

możliwości pozyskania środków na dalszy rozwój platformy sprzedaży internetowej deli2.pl,

działalność operacyjna zostaje zawieszona. Obecnie trwają prace nad zmianą technologii platformy

oraz prowadzone są poszukiwania potencjalnego inwestora strategicznego w celu ponownego

uruchomienia sprzedaży.

20. OPIS SYTUACJI MAJĄTKOWEJ I FINANSOWEJ ORAZ WYNIKÓW SPÓŁKI TOWER

INVESTMENTS S.A. I GRUPY KAPITAŁOWEJ TOWER INVESTMENTS ZA OKRES OD

1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU

20.1. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno- finansowych ujawnionych

w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A.

Wybrane dane finansowe w przeliczeniu na EUR:

od 01.01.2022 do

31.12.2022

od 01.01.2021 do

31.12.2021

od 01.01.2022 do

31.12.2022

od 01.01.2021 do

31.12.2021

PLN

EUR

Sprawozdanie z wyniku

Przychody ze sprzedaży

26 562 801

50 022 721

5 665 764

10 927 957

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

(3 750 654)

2 400 541

(800 003)

524 422

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

(8 658 826)

(440 505)

(1 846 901)

(96 233)

Zysk (strata) netto

(10 235 055)

261 549

(2 183 106)

57 138

Zysk na akcję (PLN)

(6,22)

0,17

(1,33)

0,04

Rozwodniony zysk na akcję (PLN)

(6,22)

0,17

(1,33)

0,04

Średni kurs PLN / EUR w okresie

4,6883

4,5775

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej

5 222 620

7 656 555

1 113 969

1 672 650

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej

(102 228)

(2 103 553)

(21 805)

(459 542)

Środki pieniężne netto z działalności finansowej

(10 564 867)

(3 199 393)

(2 253 454)

(698 939)

Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów

(5 444 475)

2 353 609

(1 161 290)

514 169

Średni kurs PLN / EUR w okresie

4,6883

4,5775

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

31.12.2022

31.12.2021

31.12.2022

31.12.2021

Sprawozdanie z sytuacji finansowej

Aktywa

85 473 985

103 777 930

18 225 119

22 563 363

Zobowiązania długoterminowe

9 618 440

16 018 970

2 050 884

3 482 839

Zobowiązania krótkoterminowe

26 341 605

27 734 531

5 616 667

6 030 032

Kapitał własny

49 178 210

60 024 429

10 485 983

13 050 491

Kurs PLN / EUR na koniec okresu

4,6899

4,5994

01.01.2022

31.12.2022

Rentowność

od 01.01.2021

do 31.12.2021

Rentowność

Zmiana

w %

Przychody ze sprzedaży

26 562 801

50 022 721

(23 459

920)

(46,9)%

Zysk brutto ze sprzedaży

7 169 242

27,0%

7 089 981

14,2%

79 260

1,1%

EBIDTA

1 064 333

4,0%

3 210 897

6,4%

(2 146 564)

Zysk przed opodatkowaniem

(8 658 826)

-32,6%

(440 505)

-0,9%

(8 218 321)

Zysk netto przypadajacy akcjonariuszom spółki

dominującej

(10 235

055)

-38,5%

261 549

0,5%

(10 496

604)

Od roku 2020 sytuacja gospodarcza kraju zmagającego się z pandemią Covid-19 uległa stanowczemu

pogorszeniu. Wiele branż przeżyło głęboką zapaść, a skutki ograniczenia funkcjonowania firm i

urzędów odczuła również branża budowlana i deweloperska. W latach 2020-2022 Grupa Kapitałowa

zrealizowała tylko część przychodów z założonych na ten czas planów sprzedaży. Przez pierwsze

miesiące trwania pandemii kontrahenci Grupy, wstrzymali plany inwestycyjne, co spowodowało

przesunięcie zaplanowanych inwestycji Grupy. Działalność Grupy powoli wraca do stanu sprzed

lockdown. W 2021 i 2022 roku zrealizowane zostały projekty inwestycyjne przesunięte z

poprzedniego roku oraz część z zaplanowanych na 2021 rok. Rentowność inwestycji jest niższa od

oczekiwanej z powodu niespodziewanego wzrostu kosztów budów przy jednoczesnym wcześniejszym

ustaleniu stawki sprzedaży inwestycji. Pandemia koronawirusa Covid-19 miała również wpływ na

wynik finansowy Grupy Kapitałowej poprzez konieczność dokonania niezbędnych odpisów

aktualizujących wartości wierzytelności z tytułu udzielonych zaliczek oraz wieloletnich kaucji

budowlanych, których odzyskanie może być utrudnione poprzez osłabienie się kondycji ówczesnych

partnerów biznesowych.

Sprawozdanie z przepływów pieniężnych z działalności operacyjnej jest odzwierciedleniem

powyższych zdarzeń. Realizacja większej ilości projektów inwestycyjnych ma swoje odzwierciedlenie

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

w dodatnim wyniku z działalności operacyjnej, który pokrywa wydatki w działalności inwestycyjnej

i finansowej.

AKTYWA

2022-12-31

2021-12-31

Wartość firmy

13 740 745

14 814 233

Wartości niematerialne

18 760

327 922

Rzeczowe aktywa trwałe

1 238 897

3 396 188

Nieruchomości inwestycyjne

41 948 729

38 936 854

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

1 295 317

1 361 802

Inne długoterminowe aktywa finansowe

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

1 660 709

1 831 538

Aktywa trwałe

59 903 157

60 668 536

Zapasy

16 136 793

19 337 870

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

7 075 918

14 303 939

Aktywa z tytułu podatku bieżącego

50 522

210 135

Inne krótkoterminowe aktywa finansowe

458 608

2 428 022

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

1 384 953

6 829 427

Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży

25 106 795

43 109 394

Aktywa przeznaczone do sprzedaży i działalność zaniechana

464 033

Aktywa obrotowe

25 570 828

43 109 394

Aktywa razem

85 473 985

103 777 930

Zmiany w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej są odzwierciedleniem wydarzeń

wcześniej opisanych.

PASYWA

2022-12-31

2021-12-31

Kapitał własny

Kapitał podstawowy

1 560 750

Akcje własne

(269 706)

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

30 071 724

Pozostałe kapitały

21 655 994

16 382 450

Zyski zatrzymane w tym

(3 404 724)

12 103 876

- zysk (strata) netto przypadający akcjonariuszom spółki dominującej

(10 235 055)

261 549

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Kapitał własny przypadający akcjonariuszom spółki dominującej

49 614 038

59 849 094

Udziały nie dające kontroli

(435 828)

175 335

Kapitał własny

49 178 210

60 024 429

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Długoterminowe zobowiązania finansowe

5 049 648

11 534 558

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania długoterminowe

590 186

706 551

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

3 978 606

3 777 861

Zobowiązania długoterminowe

9 618 440

16 018 970

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

11 834 182

10 895 039

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego

436 057

124 155

Krótkoterminowe zobowiązania finansowe

13 695 719

16 324 931

Rezerwy bieżące

375 647

390 407

Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań zakwalifikowanych jako

przeznaczonych do sprzedaży

26 341 605

27 734 531

Zobowiązania zakwalifikowane do sprzedaży

335 730

Zobowiązania krótkoterminowe

26 677 335

27 734 531

Zobowiązania razem

36 295 775

43 753 501

Pasywa razem

85 473 985

103 777 930

Spadek wartości zobowiązań długoterminowych wynika ze spłaty obligacji długoterminowych.

20.2. Omówienie podstawowych wielkości ekonomiczno- finansowych ujawnionych

w jednostkowym sprawozdaniu finansowym Tower Investments S.A.

od 01.01.2022

do 31.12.2022

od 01.01.2021

do 31.12.2021

Działalność kontynuowana

Przychody ze sprzedaży

3 808 039

6 976 649

Koszty sprzedanych produktów i usług

710 138

3 019 879

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży

3 097 901

3 956 771

Koszt sprzedaży

Koszt ogólnego zarządu

3 654 694

3 382 859

Zysk (strata) ze sprzedaży

(556 793)

573 911

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Pozostałe przychody operacyjne

2 890 416

1 740 292

Pozostałe koszty operacyjne

3 007 586

278 675

Zysk (strata) z działalności operacyjnej

(673 963)

2 035 528

Przychody finansowe

2 710 041

2 637 628

Koszty finansowe

4 332 175

2 460 092

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

(2 296 097)

2 213 064

Podatek dochodowy

1 612 361

255 780

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej

(3 908 457)

1 957 284

Działalność zaniechana

Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej

Zysk (strata) netto

(3 908 457)

1 957 284

Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku

lub straty, po opodatkowaniu

Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub

straty, po opodatkowaniu

Inne całkowite dochody

Zysk (Strata) Netto

(3 908 457)

1 957 284

Całkowite dochody

(3 908 457)

1 957 284

od 01.01.2022

do 31.12.2022

Rentowność

od 01.01.2021

do 31.12.2021

Rentowność

Zmiana

Zmiana w

Przychody ze sprzedaży

3 808 039

6 976 649

(3 168 610)

(45,4)%

Zysk brutto ze sprzedaży

3 097 901

81,4%

3 956 771

56,7%

(858 870)

(21,7)%

EBIDTA

1 219 073

32,0%

1 279 107

18,3%

(60 034)

Zysk (strata) przed opodatkowaniem

1 167 576

30,7%

2 213 064

31,7%

(1 045 488)

Zysk (strata) netto

554 443

14,6%

1 957 284

28,1%

(1 402 841)

Spadek wartości przychodów osiągniętych w 2022 roku w stosunku do roku poprzedniego jest

skutkiem powrotu spółki działalności po spowolnieniu działalności operacyjnej przez pandemię

koronawirusa Covid-19. W roku bieżącym na stratę wpłynęło dokonanie szeregu odpisów

aktualizujących należności uznanych z dużym prawdopodobieństwem jako nie do odzyskania oraz

spisanie należności uznanych za nieściągalne.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

AKTYWA

31.12.2022

31.12.2021

Wartość firmy

Wartości niematerialne

18 760

21 894

Rzeczowe aktywa trwałe

1 068 937

2 496 060

Nieruchomości inwestycyjne

16 029 736

13 005 123

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

6 085 210

5 265 801

Inne długoterminowe aktywa finansowe

52 684 851

Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach

stowarzyszonych

8 608 550

8 778 550

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

797 269

1 790 765

Aktywa trwałe

33 164 017

84 043 043

Zapasy

2 017 306

293 955

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

7 891 101

11 146 695

Aktywa z tytułu podatku bieżącego

1 097

Inne krótkoterminowe aktywa finansowe

48 466 344

2 843 068

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

34 336

1 137 040

Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży

58 410 184

15 421 854

Aktywa przeznaczone do sprzedaży

Aktywa obrotowe

58 410 184

15 421 854

AKTYWA RAZEM

91 018 646

99 464 897

PASYWA

31.12.2022

31.12.2021

Kapitał własny

Kapitał podstawowy

1 560 750

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

30 071 724

Akcje własne

(269 706)

Pozostałe kapitały

16 783 285

14 826 001

Zyski zatrzymane w tym:

(3 908 457)

1 957 284

- zysk (strata) netto

(3 908 457)

1 957 284

Kapitał własny

44 237 596

48 146 054

Zobowiązania

Zobowiązania długoterminowe

Długoterminowe zobowiązania finansowe

525 054

6 201 948

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

6 851 866

3 127 753

Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego

4 324 065

3 705 200

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Zobowiązania długoterminowe

11 700 985

13 034 901

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

krótkoterminowe

18 803 136

20 356 252

Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe

16 049 952

17 700 714

Rezerwy bieżące

226 976

Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań zakwalifikowanych

jako przeznaczonych do sprzedaży

35 080 064

38 283 943

Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Zobowiązania krótkoterminowe

35 080 064

38 283 943

Zobowiązania razem

46 781 049

51 318 844

Pasywa razem

91 018 646

99 464 897

Spadek długoterminowych zobowiązań jest efektem spłat transz obligacji oraz otrzymaniem zaliczek

na poczet inwestycji.

21. WYNIK FINANSOWY A WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANE PROGNOZY WYNIKU.

Grupa Kapitałowa Tower Investments S.A. nie publikowała wcześniejszych prognoz wyników.

22. PRZEWIDYWANA SYTUACJA FINANSOWA

Po negatywnych doświadczeniach lat 2020 i 2021 spółki Grupy Kapitałowej zintensyfikowały działania

we wszystkich obszarach działalności.

Projekty deweloperskie

W realizacji na najbliższe lata rozpoczętych jest obecnie ponad 10 projektów deweloperskich, których

część zakończyła się w 2022 roku, a część będzie realizowana w roku 2023. Jednocześnie Grupa

Kapitałowa prowadzi akwizycję nowych projektów. Korzystne dla Grupy decyzje w zakresie zmian

planów zagospodarowania dla obszarów, w których Grupa posiada nieruchomości pozwolą na

przyszłe zwiększenie dochodów.

E-commerce________________________________________________________________________

Deli 2 SA w okresie od 1.1.2022 do 31.12.2022 prowadziła działalność w zakresie sprzedaży

internetowej produktów spożywczych przez platformę deli2.pl. Planowana emisja akcji w ramach

kampanii crowdfundingowej nie przyniosła oczekiwanych rezultatów, co znacznie ograniczyło

możliwości finansowania bieżącego.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Zarząd Emitenta w dniu 31 marca 2023 roku poinformował o podjęciu decyzji związanej z dalszym

funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A.

W związku z brakiem możliwości pozyskania środków na dalszy rozwój platformy sprzedaży

internetowej deli2.pl, działalność operacyjna została zawieszona. Obecnie trwają prace nad zmianą

technologii platformy oraz prowadzone są poszukiwania potencjalnego inwestora strategicznego w

celu ponownego uruchomienia sprzedaży.

Sprzedaż produktów spożywczych

W związku ze śmiercią pana Piotra Gesslera niezbędnym stało się ponowne zdefiniowanie celów

działania spółki Manufaktura Gessler. Po głębokiej analizie rynku zapadła decyzja o sprzedaży

wszystkich akcji w Manufakturze Gessler S.A. posiadanych przez spółki z grupy Tower Investments.

Istotną wartość stanowią w spółce zastrzeżone znaki towarowe „Manufaktura Gessler”. W dniu 30

grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji. Tym samym, w zakresie ogłoszenia w dniu 16

września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność

produkcyjna w branży spożywczej została zakończona.

Prognozowana sytuacja finansowa Grupy Kapitałowej Tower Investments jest złożona, bowiem Grupa

posiada szereg aktywów nieruchomościowych o istotnej wartości, jednak boryka się z problemami

płynnościowymi z powodu niedojścia do skutku części zaplanowanych transakcji zbycia projektów

deweloperskich . W związku z tym, planowana jest sprzedaż niektórych aktywów oraz ewentualna

emisja obligacji lub inne czynności zmierzające do pozyskania kapitału zewnętrznego.

23. CZYNNIKI MAJĄCE I MOGĄCE MIEĆ WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI

EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO PÓŁROCZA

Inwestorzy powinni być świadomi, że różnego rodzaju istotne czynniki i ryzyka mogą powodować, że

rzeczywiste wyniki Grupy Kapitałowej będą istotnie różnić się od planów, celów, oczekiwań

i zamiarów wyrażonych w stwierdzeniach dotyczących przyszłości. Inwestorzy, opierając się na

stwierdzeniach dotyczących przyszłości, powinni z należytą starannością wziąć pod uwagę wskazane

wyżej czynniki oraz inne zdarzenia przyszłe i niepewne, zwłaszcza w kontekście otoczenia

ekonomicznego, społecznego i regulacyjnego, w którym Grupa Kapitałowa działa. Wszelkie

stwierdzenia dotyczące przyszłości, odzwierciedlają obecne przekonania Grupy odnośnie do

przyszłych wydarzeń i podlegają określonym powyżej oraz innym czynnikom ryzyka, elementom

niepewności i założeniom dotyczącym działalności Grupy Kapitałowej, jej wyników, strategii

i płynności.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

Grupa nie oświadcza, nie daje żadnej gwarancji i nie zapewnia, że czynniki opisane w stwierdzeniach

dotyczących przyszłości faktycznie wystąpią, a każde takie stwierdzenie stanowi tylko jedną

z możliwych opcji, która nie powinna być uważana za opcję najbardziej prawdopodobną lub typową.

Grupa Kapitałowa koncentruje się na realizacji najbardziej perspektywicznych projektów, które

zapewnią maksymalizację stopy zwrotu. Strategia rozwoju zakłada jednak wzrost skali działalności

i liczby realizowanych projektów. Pomimo tego, że Grupa Kapitałowa stara się, aby środki finansowe

były zamrożone w nieruchomościach przez możliwie krótki czas, konieczne jest posiadanie zasobów

finansowych m.in. na wpłatę zaliczek albo zadatków, zapłatę ceny nieruchomości, czy też

sfinansowanie wkładu własnego przy inwestycjach finansowanych z kredytu. Brak dostępu do

kapitału może uniemożliwić zakładane zwiększenie liczby projektów realizowanych równocześnie

przez Grupę Kapitałową, albo przesunąć ten proces w czasie. Do elementów polityki rządowej,

gospodarczej, fiskalnej lub monetarnej, które miały lub mogłyby mieć istotny wpływ na działalności

operacyjną Grupy Kapitałowej można zaliczyć:

• regulacje prawne dotyczące działalności handlowej i usługowej, w szczególności w zakresie dni

wolnych od handlu, czy też dodatkowych obciążeń nakładanych na sieci handlowe, a także dotyczące

obrotu nieruchomościami i budowy obiektów handlowych lub usługowych;

• zmiany w przepisach prawa, w tym fiskalne, wspomagające lub hamujące prowadzenie działalności

gospodarczej,

• regulacje prawne dotyczące przeznaczenia nieruchomości;

• przedłużające się procesy wydawania pozwoleń na budowę - powodują przesunięcie w terminach

realizacji inwestycji a w skrajnych przypadkach rezygnacje klientów z powodu niezachowania

terminów z umów przedwstępnych;

• zwiększone zapotrzebowanie na usługi podwykonawców – od kilku lat na rynku budowlanym

widoczne jest znaczące zapotrzebowanie na pracowników, co ma wpływ na jakość i terminowość

wykonywanych prac.

Jednym z czynników, którego efekty Grupa Kapitałowa odczuwa i wciąż ma wpływ na jej działalność

są skutki pandemii koronawirusa SARS-Cov-2. Drugim są gospodarcze skutki konfliktu zbrojnego w

Ukrainie pomiędzy Federacją Rosyjską a Ukrainą. Na Federację Rosyjską zostały nałożone sankcje

gospodarcze i finansowe co skutkowało wprowadzeniem sankcji odwetowych. Intencją

podejmowanych obecnie działań jest jak najefektywniejsze funkcjonowanie Grupy w tej sytuacji

rynkowej. Narastające turbulencje na rynku globalnym i krajowym mogą przynieść ograniczenia

zamówień, realizacji inwestycji, trudności w dostępie do źródeł finansowania.

Roczne sprawozdanie z działalności za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku

Sporządzone zgodnie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej

(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)

24. OPIS ISTOTNYCH CZYNNIKÓW RYZYKA I ZAGROŻEŃ, NA KTÓRE NARAŻONA

JEST GRUPA KAPITAŁOWA

24.1. Czynniki ryzyka związane z otoczeniem, w którym działa Spółka i jej Grupa

Kapitałowa oraz ryzyka związane z działalnością Grupy Kapitałowej.