WARSZAWA 25 kwietnia 2023 ROKU
TOWER INVESTMENTS SPÓŁKA AKCYJNA
ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT ZA OKRES
OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2022 ROKU
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
2
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO ................................................................................. 4
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW .................................................. 5
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ ......................................................................................................... 6
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ................................................................................................. 8
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM ........................................................................................... 9
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ................. 11
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI ................................................................................................................... 13
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI ....................................................................................................................... 13
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO........................................... 13
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO ......................................................................... 14
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z WYNIKU I
SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO ........................................................... 14
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI ............................................................................................................................... 16
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI
SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ ......................................................................................................................... 37
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI ........................................................................................................................... 41
15. SEGMENTY OPERACYJNE................................................................................................................................... 41
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ ............................................................................................ 42
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH ...................................................... 44
18. PRZYCHODY I KOSZTY ....................................................................................................................................... 45
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI .............................................................. 49
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE ............................................................................................................................. 49
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE ........................................................................................................................... 50
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA .............................................................................................................. 52
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE ..................................................................................................................... 54
24. ZAPASY ............................................................................................................................................................. 54
25. INSTRUMENTY FINANSOWE.............................................................................................................................. 55
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY .............................................................................................. 58
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI ....................................................... 59
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE .................................................................................................................... 61
29. POŻYCZKI UDZIELONE ....................................................................................................................................... 61
30. UDZIAŁY I AKCJE................................................................................................................................................ 64
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
3
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY ........................................................................................................... 65
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA .................................... 65
33. KAPITAŁY WŁASNE ............................................................................................................................................ 65
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI ..................................................................................................................... 67
35. DYWIDENDY ..................................................................................................................................................... 67
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE........................................................................................................................... 67
37. POZOSTAŁE REZERWY ....................................................................................................................................... 67
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA ............................................ 68
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE .......................................................................................... 68
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ............................................................................................................ 70
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE ........................................................................................................................ 71
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY................................................................................................. 71
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI .................................................................................................. 71
44. RYZYKA ............................................................................................................................................................. 74
45. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM ................................................................................................................................ 78
46. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM .................................................................................. 79
47. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA POSTĘPOWANIA
ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ ............................................................................... 81
48. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM....................................................................................................... 82
49. POZOSTAŁE INFORMACJE ................................................................................................................................. 83
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
4
ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE
SPÓŁKI TOWER INVESTMENTS S.A.
1. WYBRANE DANE FINANSOWE Z PRZELICZENIEM NA EURO
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
PLN
PLN
EUR
EUR
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
3 808 039
6 976 649
812 243
1 524 118
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(673 963)
2 035 528
(143 754)
444 681
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(2 296 097)
2 213 064
(489 750)
483 466
Zysk (strata) netto
(3 908 457)
1 957 284
(833 662)
427 588
Zysk na akcję (PLN)
(2,52)
1,26
(0,54)
0,28
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(2,52)
1,26
(0,54)
0,28
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,6883
4,5775
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(2 739 956)
5 757 490
(584 424)
1 257 780
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
1 026 304
(4 835 604)
218 907
(1 056 385)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
610 948
(680 364)
130 313
(148 632)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
(1 102 704)
241 521
(235 203)
52 763
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
X
4,6883
4,5775
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
91 018 646
99 464 897
19 407 375
21 625 625
Zobowiązania długoterminowe
11 700 985
13 034 901
2 494 933
2 834 044
Zobowiązania krótkoterminowe
35 080 064
38 283 943
7 479 917
8 323 682
Kapitał własny
44 237 596
48 146 054
9 432 524
10 467 899
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
X
4,6899
4,5994
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
5
2. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
6 976 649
Koszty sprzedanych produktów i usług
3 019 879
Zysk (strata) brutto ze sprzedaży
3 956 771
Koszt sprzedaży
0
Koszt ogólnego zarządu
3 382 859
Zysk (strata) ze sprzedaży
(556 793)
573 911
Pozostałe przychody operacyjne
1 740 292
Pozostałe koszty operacyjne
278 675
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
2 035 528
Przychody finansowe
2 637 628
Koszty finansowe
2 460 092
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
2 213 064
Podatek dochodowy
255 780
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
1 957 284
Działalność zaniechana
Zysk (strata) netto z działalności zaniechanej
0
Zysk (strata) netto
(3 908 457)
1 957 284
Inne całkowite dochody, które nie zostaną przeklasyfikowane do zysku
lub straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody, które zostaną przeklasyfikowane do zysku lub
straty, po opodatkowaniu
0
0
Inne całkowite dochody
0
0
Zysk (Strata) Netto
(3 908 457)
1 957 284
Całkowite dochody
(3 908 457)
1 957 284
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
6
3. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
AKTYWA
31.12.2022
31.12.2021
Wartość firmy
0
0
Wartości niematerialne
18 760
21 894
Rzeczowe aktywa trwałe
1 068 937
2 496 060
Nieruchomości inwestycyjne
16 029 736
13 005 123
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
6 085 210
5 265 801
Inne długoterminowe aktywa finansowe
0
52 684 851
Inwestycje w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach
stowarzyszonych
8 608 550
8 778 550
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
797 269
1 790 765
Aktywa trwałe
33 164 017
84 043 043
Zapasy
2 017 306
293 955
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
7 891 101
11 146 695
Aktywa z tytułu podatku bieżącego
1 097
1 097
Inne krótkoterminowe aktywa finansowe
48 466 344
2 843 068
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
34 336
1 137 040
Aktywa inne niż przeznaczone do sprzedaży
58 410 184
15 421 854
Aktywa przeznaczone do sprzedaży
0
0
Aktywa obrotowe
58 410 184
15 421 854
AKTYWA RAZEM
91 018 646
99 464 897
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
7
PASYWA
31.12.2022
31.12.2021
Kapitał własny
Kapitał podstawowy
1 560 750
1 560 750
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
30 071 724
30 071 724
Akcje własne
(269 706)
(269 706)
Pozostałe kapitały
16 783 285
14 826 001
Zyski zatrzymane w tym:
(3 908 457)
1 957 284
- zysk (strata) netto
(3 908 457)
1 957 284
Kapitał własny
44 237 596
48 146 054
Zobowiązania
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe zobowiązania finansowe
525 054
6 201 948
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
6 851 866
3 127 753
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
4 324 065
3 705 200
Zobowiązania długoterminowe
11 700 985
13 034 901
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania
krótkoterminowe
18 803 136
20 356 252
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
16 049 952
17 700 714
Rezerwy bieżące
226 976
226 976
Zobowiązania krótkoterminowe poza grupą zobowiązań zakwalifikowanych
jako przeznaczonych do sprzedaży
35 080 064
38 283 943
Zobowiązania zakwalifikowane jako przeznaczone do sprzedaży
0
0
Zobowiązania krótkoterminowe
35 080 064
38 283 943
Zobowiązania razem
46 781 049
51 318 844
Pasywa razem
91 018 646
99 464 897
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
8
4. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk (strata) brutto
(2 296 097)
2 213 064
Korekty:
Amortyzacja
943 812
756 421
Zysk/Strata z działalności inwestycyjnej
(15 642)
15 504
Przychody i koszty odsetek
(281 313)
(337 299)
(Zysk)/Strata z tytułu różnic kursowych
8 100
(3 979)
Wycena wartości godziwej nieruchomości i aktywów finansowych
(2 459 945)
(1 187 979)
Odpis aktualizujący (odwrócenie odpisu) z tytułu utraty wartości
3 404 754
79 072
Zmiana stanu zapasów
(1 723 352)
2 212 935
Zmiana stanu należności z tytułu dostaw i usług
(696 927)
(1 252 822)
Zmiana stanu należności pozostałych
608 540
(138 189)
Zmiana stanu zobowiązań z tytułu dostaw i usług
451 031
(299 137)
Zmiana stanu zobowiązań pozostałych
(801 759)
3 832 637
Zmiana stanu rezerw
0
65 810
Inne korekty
118 842
(198 548)
Korekty razem
(443 859)
3 544 425
Środki pieniężne wygenerowane w toku działalności
(2 739 956)
5 757 490
Podatek dochodowy
0
0
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(2 665 956)
5 757 490
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych
455 285
127 023
Wydatki na nabycie rzeczowych aktywów trwałych
0
(521 047)
Wydatki na nabycie wartości niematerialnych
(14 108)
(22 580)
Wpływy ze sprzedaży pozostałych aktywów finansowych
102 193
131 086
Wydatki na nabycie aktywów finansowych
0
(493 922)
Inwestycje w nieruchomości inwestycyjne
(496 066)
(506 164)
Spłata odsetek
0
0
Pożyczki spłacone
1 000 000
10 000
Pożyczki udzielone
(21 000)
(3 560 000)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
1 026 304
(4 835 604)
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Kredyty i pożyczki
3 500 000
2 000 000
Wykup dłużnych papierów wartościowych
(1 500 000)
0
Spłaty kredytów, pożyczek i innych zobowiązań finansowych
(190 669)
0
Spłata zobowiązań z tytułu leasingu finansowego
(894 402)
(611 449)
Odsetki zapłacone
(303 982)
(2 068 915)
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
610 948
(680 364)
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów przed skutkami
zmian kursów wymiany
(1 102 704)
241 521
Skutki zmian kursów wymiany
0
0
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów
(1 102 704)
241 521
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
1 137 040
895 518
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu
34 336
1 137 040
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
9
5. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2022 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
14 826 001
1 957 284
48 146 054
Nabycie akcji własnych
0
Przeniesienie zysku na kapitał zapasowy
1 957 284
(1 957 284)
0
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
0
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
1 957 284
(1 957 284)
0
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2022 do
31.12.2022 roku
(3 908 457)
(3 908 457)
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
(3 908 457)
(3 908 457)
Saldo na dzień 31.12.2022 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
16 783 286
(3 908 457)
44 237 596
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
10
Kapitał
Podstawowy
Akcje własne
Kapitał ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości
nominalnej
Pozostałe kapitały
Zyski zatrzymane
Kapitały własne
Saldo na dzień 01.01.2021 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
17 315 167
(2 489 165)
46 188 770
Pokrycie straty kapitałem rezerwowym
(2 489 165)
2 489 165
0
Razem transakcje z właścicielami
0
0
0
(2 489 165)
2 489 165
0
Zysk/ (Strata) netto za okres od 01.01.2021 do
31.12.2021 roku
1 957 284
1 957 284
Inne całkowite dochody
Razem całkowite dochody
0
0
0
0
1 957 284
1 957 284
Saldo na dzień 31.12.2021 roku
1 560 750
(269 706)
30 071 724
14 826 001
1 957 284
48 146 054
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
11
6. INFORMACJE OBJAŚNIAJĄCE DO ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA
FINANSOWEGO
6.1. Informacje o spółce dominującej
Spółka Tower Investments S.A. została utworzona Aktem Notarialnym REP A Nr 5396/2013 w dniu
2 października 2013 roku pod nazwą SPV 223 J14 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka
komandytowo-akcyjna. Dnia 14 grudnia 2015 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy
Spółki podjęło uchwałę o przekształceniu w spółkę Tower Investments S.A. Zmiana formy prawnej
została zarejestrowana w KRS w dniu 18 lutego 2016 roku.
Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez
Sąd Rejonowy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem
KRS 0000602813.
Spółce został nadany symbol REGON 302560840.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania siedziba Spółki mieści się przy Placu Małachowskiego 2
w Warszawie (00-066). Siedziba Spółki jest jednocześnie podstawowym miejscem prowadzenia
działalności przez Grupę Kapitałową.
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
Zasadniczym przedmiotem działalności Spółki jest:
a) (PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
b) (PKD 41.10.Z) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
c) (PKD 41.20.Z) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych
i niemieszkalnych,
d) (PKD 43.39.Z) Wykonywanie pozostałych robót budowlanych wykończeniowych,
e) (PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,
f) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
g) (PKD 64.92.Z) Pozostałe formy udzielania kredytów,
h) (PKD 64.99.Z) Pozostała finansowa działalność usługowa, gdzie indziej niesklasyfikowana,
z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
i) (PKD 66.19.Z) Pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem
ubezpieczeń i funduszów emerytalnych,
j) (PKD 68) Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości,
k) (PKD 69.20.Z) Działalność księgowo-rachunkowa; doradztwo podatkowe,
l) (PKD 70.10.Z) Działalność firm centralnych (head offices) i holdingów, z wyłączeniem
holdingów finansowych,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
12
m) (PKD 70.22.Z) Pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej
i zarządzania,
n) (PKD 71.11.Z) Działalność w zakresie architektury,
o) (PKD 82.11.Z) Działalność usługowa związana z administracyjną obsługą biura,
p) (PKD 77.11.Z) Wynajem i dzierżawa samochodów osobowych i furgonetek,
q) (PKD 77.12.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych pojazdów samochodowych, z wyłączeniem
motocykli,
r) (PKD 77.33.Z) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,
s) (PKD 77.39.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń i dóbr materialnych.
6.2. Organy spółki
Zarząd
W skład Zarządu Spółki na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili:
• Bartosz Kazimierczuk – Prezes Zarządu
W okresie objętym sprawozdaniem nie nastąpiły zmiany w strukturze Zarządu.
W dniu 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza podjęła uchwałę w sprawie powołania pana Bartosza
Kazimierczuka na Prezesa Zarządu spółki Tower Investments S.A. na kolejną, 5-letnią kadencję.
Rada Nadzorcza
W skład Rady Nadzorczej na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego wchodzili:
• Damian Jasica – Przewodniczący Rady Nadzorczej
• Magdalena Gronowska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej
• Mariusz Trojak – Członek Rady Nadzorczej
• Tomasz Muchalski - Członek Rady Nadzorczej
• Michał Wnorowski – Członek Rady Nadzorczej
W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia funkcji
członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023 roku,
w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady Nadzorczej,
powołano pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej.
Komitet Audytu
Na dzień zatwierdzenia do publikacji sprawozdania finansowego w skład Komitetu Audytu wchodzą:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
13
• Mariusz Trojak – Przewodniczący Komitetu Audytu
• Damian Jasica – Członek Komitetu Audytu
• Michał Wnorowski – Członek Komitetu Audytu
W dniu 11 stycznia 2023 roku, nowy członek Rady Nadzorczej pan Michał Wnorowski zastąpił pan
Piotra Gańko jako członek Komitetu Audytu.
7. CHARAKTER DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI
Głównym przedmiotem działalności spółki Tower Investments S.A. jest świadczenie usług
deweloperskich dla polskich i zagranicznych podmiotów z różnych branż, ze szczególnym
uwzględnieniem sieci handlowo-usługowych. Spółka specjalizuje się w pozyskiwaniu nieruchomości.
Oferta obejmuje kompleksową obsługę procesu inwestycyjnego – od znalezienia atrakcyjnej
lokalizacji, na której może zostać wybudowany lokal handlowy lub usługowy, aż do uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy i kreowania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie
z wymaganiami inwestorów. Doświadczenie w nadzorowaniu procesów administracyjnych pozwala
na optymalny przebieg etapu planowania i pozyskania pozwoleń na budowę.
8. ZATWIERDZENIE DO PUBLIKACJI
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone za rok zakończony 31 grudnia 2022 (wraz
z danymi porównawczymi) zostało zatwierdzone do publikacji przez Zarząd Spółki dnia 25 kwietnia
2023 roku.
9. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze roczne sprawozdanie finansowe sporządzone zostało zgodnie z Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej (dalej „MSSF”), zatwierdzonymi przez Unię Europejską.
Okresy porównawcze zaprezentowane w rocznym sprawozdaniu są w pełni porównywalne.
Walutą funkcjonalną Spółki oraz walutą prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego jest złoty
polski, a wszystkie kwoty wyrażone są w złotych polskich (o ile nie wskazano inaczej).
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia
niniejszego sprawozdania finansowego nie istnieją okoliczności wskazujące na zagrożenie
kontynuowania działalności. Spółka w ciągu roku miała problemy z płynnością finansową
i nieterminowo realizowała płatności jednak planowane jest pozyskanie kapitału dłużnego w formie
kredytu lub obligacji celem przywrócenia pełnej płynności w spółce, co pozwoli na terminowe
regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z grupy kapitałowej posiadają obszerna bazę
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
14
nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co gwarantuje możliwość kontynuacji działalności.
Planowane jest zbycie wybranych aktywów aby utrzymać niezbędną dla kontynuacji działalności
płynność w spółkach z Grupy.
10. ŚREDNIE KURSY WYMIANY ZŁOTEGO W STOSUNKU DO EURO
W okresie objętym sprawozdaniem finansowym oraz w okresach porównywalnych notowania
średnich kursów wymiany PLN w stosunku do EUR, ustalone przez Narodowy Bank Polski,
przedstawiały się następująco:
Rodzaj kursu
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu
4,6899
4,5994
Kurs średni, obliczony jako średnia arytmetyczna kursów
obowiązujących na ostatni dzień każdego miesiąca w danym okresie
4,6883
4,5775
Najwyższy kurs w okresie
4,9647
4,7210
Najniższy kurs w okresie
4,4879
4,4541
11. PODSTAWOWE POZYCJE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ, SPRAWOZDANIA Z
WYNIKU I SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH, W PRZELICZENIU NA EURO
Poniżej przedstawiono podstawowe pozycje sprawozdania z sytuacji finansowej, sprawozdania
z wyniku oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych w przeliczeniu na EURO.
Zasady przeliczeń sprawozdań finansowych:
• poszczególne pozycje aktywów i pasywów sprawozdania z sytuacji finansowej przeliczono
według kursów obowiązujących na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
• poszczególne pozycje sprawozdania z wyniku oraz sprawozdania z przepływu środków
pieniężnych przeliczono według kursów stanowiących średnią arytmetyczną średnich kursów
ogłoszonych przez Narodowy Bank Polski dla EURO, obowiązujących na ostatni dzień każdego
miesiąca w danym okresie sprawozdawczym,
• do przeliczenia stanu środków pieniężnych wykazywanych w sprawozdaniu z przepływów
pieniężnych na początek oraz na koniec okresu przyjęto kurs ustalony przez NBP,
obowiązujący na ostatni dzień okresu sprawozdawczego,
od 01.01.2022
do 31.12.2022
PLN
EUR
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
15
Sprawozdanie z wyniku
Przychody ze sprzedaży
3 808 039
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
(673 963)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
(2 296 097)
Zysk (strata) netto
(3 908 457)
Zysk na akcję (PLN)
(2,52)
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)
(2,52)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(2 739 956)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
1 026 304
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
610 948
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
(1 102 704)
Średni kurs PLN / EUR w okresie
X
31.12.2022
31.12.2022
31.12.2021
Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
91 018 646
Zobowiązania długoterminowe
11 700 985
Zobowiązania krótkoterminowe
35 080 064
Kapitał własny
44 237 596
Kurs PLN / EUR na koniec okresu
X
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
16
12. ZASADY RACHUNKOWOŚCI
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z zasadą kosztu historycznego, z wyjątkiem
nieruchomości inwestycyjnych i inwestycyjnych aktywów finansowych, które są wyceniane według
wartości godziwej.
Prezentacja sprawozdań finansowych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest zgodnie z obowiązującymi Międzynarodowymi
Standardami Sprawozdawczości Finansowej.
„Sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów” prezentowane jest w wariancie
kalkulacyjnym, natomiast „Sprawozdanie z przepływów pieniężnych” sporządzane jest metodą
pośrednią.
W przypadku retrospektywnego wprowadzenia zmian zasad rachunkowości, prezentacji lub korekty
błędów, Spółka prezentuje sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone dodatkowo na początek
okresu porównawczego, jeżeli powyższe zmiany są istotne dla danych prezentowanych na początek
okresu porównywalnego. W takiej sytuacji prezentacja not do trzeciego sprawozdania z sytuacji
finansowej nie jest wymagana.
Transakcje w walutach obcych
Sprawozdanie finansowe prezentowane jest w złotym polskim (PLN), który jest również walutą
funkcjonalną Spółki.
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy
zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji (kurs spot).
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na
złote polskie przy zastosowaniu kursu zamknięcia obowiązującego na koniec okresu
sprawozdawczego tj. średniego kursu ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Niepieniężne pozycje ujmowane według kosztu historycznego, wyrażonego w walucie obcej, są
wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji.
Niepieniężne pozycje ewidencjonowane według wartości godziwej, wyrażonej w walucie obcej,
wyceniane są według kursu wymiany z dnia ustalenia wartości godziwej tj. średniego kursu
ustalonego dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Różnice kursowe powstałe z rozliczenia transakcji lub przeliczenia pozycji pieniężnych innych niż
instrumenty pochodne, ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych
w kwocie netto za wyjątkiem różnic kursowych kapitalizowanych w wartości aktywów w przypadkach
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
17
określonych zasadami rachunkowości (przedstawione w punkcie dotyczącym kosztów finansowania
zewnętrznego).
Na dzień bilansowy aktywa i zobowiązania zagranicznych jednostek zależnych są przeliczane
na walutę polską po kursie zamknięcia obowiązującym na dzień bilansowy tj. po średnim kursie
ustalonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu, budowie
lub wytworzeniu dostosowywanego składnika aktywów, aktywuje się jako część ceny nabycia lub
kosztu wytworzenia tego składnika aktywów. Na koszty finansowania zewnętrznego składają się
odsetki oraz zyski lub straty z tytułu różnic kursowych do wysokości, która koryguje koszty odsetek.
Wartości niematerialne
Wartości niematerialne obejmują znaki towarowe, patenty i licencje, oprogramowanie komputerowe,
koszty prac rozwojowych oraz pozostałe wartości niematerialne, które spełniają kryteria ujęcia
określone w MSR 38. W pozycji tej wykazywane są również wartości niematerialne, które nie zostały
jeszcze oddane do użytkowania (wartości niematerialne w trakcie wytwarzania).
Wartości niematerialne na dzień bilansowy wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Wartości niematerialne o określonym okresie użytkowania amortyzowane są metodą liniową przez
okres ich ekonomicznej użyteczności. Okresy użytkowania poszczególnych wartości niematerialnych
poddawane są corocznej weryfikacji, a w razie konieczności korygowane od początku następnego
roku obrotowego.
Przewidywany okres użytkowania dla poszczególnych grup wartości niematerialnych wynosi:
Grupa
Okres
Znaki towarowe
1-5 lat
Patenty i licencje
1-5 lat
Oprogramowanie komputerowe
1-5 lat
Pozostałe wartości niematerialne
1-5 lat
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane, lecz corocznie są
poddawane testom na utratę wartości.
W Spółce nie są prowadzone prace rozwojowe ani badawcze.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
18
Zyski lub straty wynikłe ze zbycia wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy
przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych wartości niematerialnych i są ujmowane w wyniku
w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez nabywcę kontroli
nad zbywalnym składnikiem zgodnie z wymogami MSSF 15.
Zasady klasyfikacji nieruchomości
Ze względu na specyficzną działalność jednostki jaką jest obsługa projektów inwestycyjnych Spółka
może zakwalifikować zakupione nieruchomości (budynki, grunty itp.) do jednej z 3 pozycji:
• Rzeczowe Aktywa Trwałe,
• Nieruchomości Inwestycyjne,
• Zapasy,
Poniżej Spółka przedstawia kryteria klasyfikacji do poszczególnych grup:
1. Nieruchomości zajmowane na własne potrzeby bądź przeznaczone do dostosowania
i późniejszego użytkowania jako nieruchomości zajmowane przez właściciela, nieruchomości
zajmowane przez pracowników są klasyfikowane jako Rzeczowe Aktywa Trwałe w myśl
przepisów MSR 16.
2. Nieruchomości nabyte wyłącznie w celu zbycia w bliskiej przyszłości lub w celu dostosowania
i odsprzedaży, są klasyfikowane jako zapas, nawet jeśli spółka do momentu sprzedaży osiąga
przychody z czynszów (np. parki handlowe), ponieważ handel nieruchomościami jest
podstawową działalnością spółki. Dodatkowo w przypadku nieruchomości, co do których spółka
osiąga istotne przychody z najmu - jeśli po upływie jednego roku od rozpoczęcia eksploatacji tej
nieruchomości nie dojdzie do sprzedaży rzeczonej nieruchomości, zarząd podejmuje uchwałę
stwierdzającą, czy dalej będą podejmowane kroki prowadzące do sprzedaży. Zmiana klasyfikacji
nieruchomości wykazanych jako zapas do kategorii nieruchomości inwestycyjnych następuje w
przypadku braku takiej uchwały i przy jednoczesnym istnieniu dowodu świadczącego o spełnieniu
definicji nieruchomości jako nieruchomości inwestycyjnej w świetle MSR 40. W przypadku
podjęcia wyżej wymienionej uchwały, w przypadku braku szans na sprzedaż nieruchomości po
upłynięciu kolejnych 12 miesięcy od momentu podjęcia uchwały, nieruchomość zostaje
przekwalifikowana do nieruchomości inwestycyjnych.
3. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania, a nad którymi prace
prowadzone są na zlecenie osób trzecich i nie spełniają kryteriów umowy o usługę budowlaną są
klasyfikowane jako zapas.
4. Nieruchomości utrzymywane w posiadaniu ze względu na długoterminowy wzrost ich wartości
lub w celu czerpania korzyści z czynszów klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
19
5. Nieruchomości, które są w trakcie budowy lub dostosowywania i będą w przyszłości
utrzymywane ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost ich wartości lub w celu
czerpania korzyści z czynszów, klasyfikowane są jako nieruchomości inwestycyjne.
6. Nieruchomości, dla których przyszłe użytkowanie pozostaje nieokreślone, klasyfikowane są jako
nieruchomości inwestycyjne.
W przypadku gdy dla nieruchomości, która wcześniej została zakwalifikowana jako nieruchomość
inwestycyjna ze względu na brak planów do przyszłego użytkowania, Spółka utworzy plan
wykorzystania i sprzedaży, w momencie realizacji takiego planu przez Zarząd jest reklasyfikowanie na
zapasy lub do rzeczowych aktywów trwałych.
Dla nieruchomości pierwotnie ujętej jako składnik zapasu przeklasyfikowanie do nieruchomości
inwestycyjnych następuje w momencie udokumentowania zmiany dotychczasowego użytkowania
nieruchomości na nieruchomość utrzymywaną ze względu na oczekiwany długoterminowy wzrost jej
wartości bądź nieruchomość wykorzystywaną do czerpania korzyści z jej najmu. Przeklasyfikowaniu
nie podlegają nieruchomości w stosunku do których zostały zawarte porozumienia co do ich
sprzedaży w proporcji umowy sprzedaży do wartości nieruchomości.
Nieruchomości klasyfikowane jako nieruchomości inwestycyjne będące zabezpieczeniem
zobowiązania długoterminowego, jeżeli zabezpieczenie tego wymaga, do czasu spłaty zobowiązania
bądź jego zmiany na zobowiązanie wymagane w okresie do 12 miesięcy, nie ulegają
przeklasyfikowaniu do innych grup aktywów.
W punktach dotyczących rzeczowych aktywów trwałych, nieruchomości inwestycyjnych oraz zapasów
opisane są zasady początkowego ujęcia wyżej wymienionych pozycji oraz ujmowania skutków
sprzedaży (likwidacji) tych pozycji.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.
Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem
składnika majątku do stanu zdatnego do użytkowania.
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe, z wyjątkiem gruntów, wykazywane są według ceny
nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz odpisy aktualizujące z tytułu
utraty wartości. Rzeczowe aktywa trwałe w trakcie wytwarzania nie podlegają amortyzacji do czasu
zakończenia budowy lub montażu i przekazania środka trwałego do używania.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika
aktywów, który dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynosi:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
20
Grupa
Okres
Budynki i budowle
40 lat
Maszyny i urządzenia
3 - 10 lat
Środki transportu
2,5 – 10 lat
Pozostałe środki trwałe
10 lat
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu, w którym środek trwały jest dostępny
do użytkowania. Ekonomiczne okresy użyteczności oraz metody amortyzacji są weryfikowane raz
w roku, powodując ewentualną korektę odpisów amortyzacyjnych w kolejnych latach.
Środki trwałe są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej wartości, dla których można
przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią składową są również koszty
generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli będą wykorzystywane
przez okres dłuższy niż rok. Bieżące koszty utrzymania poniesione po dacie oddania środka trwałego
do używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w wyniku w momencie ich
poniesienia.
Do wyceny gruntów stosowany jest model oparty na koszcie historycznym. Wartość gruntów nie
podlega amortyzacji, ze względu na nieokreślony okres użytkowania. Wartość godziwa gruntów
ustalana jest na podstawie bieżących informacji rynkowych przez niezależnego rzeczoznawcę raz na
dwa lata, o ile warunki rynkowe nie ulegają znaczącym zmianom. Tak określona wartość godziwa
służy do określenia wysokości odpisu z tytułu trwałej utraty wartości.
Po początkowym ujęciu rzeczone grunty wykazywane są według ceny nabycia pomniejszonej o odpisy
aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta ze sprawozdania z sytuacji
finansowej po dokonaniu jej zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne
korzyści wynikające z dalszego użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikające ze
sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica
pomiędzy przychodami ze sprzedaży, a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane
w wyniku w pozostałych przychodach lub kosztach operacyjnych w momencie przejęcia przez
nabywcę kontroli nad zbywanym składnikiem rzeczowych aktywów trwałych zgodnie z wymogami
MSSF 15. Kwotę wynagrodzenia w ramach transakcji zbycia składnika rzeczowych aktywów trwałych
ustala się zgodnie z wymogami MSSF 15 dotyczącymi ustalania ceny transakcyjnej.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
21
Odpisy umorzeniowe środków trwałych o niskiej wartości początkowej, nie przekraczającej
3.500,00 PLN i okresie ekonomicznej użyteczności nie przekraczającej 24 miesięcy, dokonywane są
w sposób uproszczony, przez dokonywanie jednorazowego odpisu umorzeniowego.
Leasing i prawo do użytkowania aktywa
MSSF 16 ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie
transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz
zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu
operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia
księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca jest zobowiązany ująć:
• aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12
miesięcy, z wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz
• amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego
w sprawozdaniu z zysków i strat.
W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania oraz
zobowiązanie z tytułu leasingu. Składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania wyceniany jest
w dacie rozpoczęcia według kosztu. W dacie rozpoczęcia leasingu Spółka zobowiązanie z tytułu
leasingu wycenia w wartości bieżącej pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych przy użyciu
krańcowej stopy procentowej leasingobiorcy w dniu pierwszego zastosowania, ze stopami przyjętymi
przez Spółkę dla długości trwania umów oraz klas praw do użytkowania.
Spółka podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 od 1 stycznia 2019 roku przy zastosowaniu
uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego
standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Spółka nie przekształciła danych porównawczych,
a efekt zastosowania niniejszego standardu nie spowodował korekty wyniku z lat ubiegłych.
Spółka skorzystała także z możliwości jaką daje paragraf 4 MSSF16 i nie stosuje postanowień tego
standardu do aktywów niematerialnych.
Umowy leasingu na mocy której następuje przeniesienie na Spółkę zasadniczo całego ryzyka
i pożytków wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w aktywach oraz
zobowiązaniach na dzień rozpoczęcia okresu leasingu. Wartość aktywów oraz zobowiązań określana
jest na dzień rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej
środka trwałego stanowiącego przedmiot leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat
leasingowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
22
Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda
zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do
niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu,
w którym je poniesiono.
Środki użytkowane na mocy umów leasingu są amortyzowane według takich samych zasad jak
stosowane do aktywów Spółki do których zostały zakwalifikowane. W sytuacji jednak, gdy brak jest
wystarczającej pewności, że Spółka uzyska tytuł własności przed końcem okresu leasingu wówczas
dany składnik jest amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres użytkowania
środka trwałego lub okres leasingu.
Utrata wartości niefinansowych aktywów trwałych
Corocznemu testowi na utratę wartości podlegają następujące składniki aktywów:
• wartość firmy, przy czym po raz pierwszy test na utratę wartości przeprowadza się do końca
okresu, w którym miało miejsce połączenie,
• wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania,
• wartości niematerialne, które jeszcze nie są użytkowane.
W odniesieniu do pozostałych składników wartości niematerialnych, rzeczowych aktywów trwałych
oraz zapasów w postaci nieruchomości, dokonywana jest ocena, czy wystąpiły przesłanki, które mogą
świadczyć o utracie ich wartości. W razie stwierdzenia, że jakieś zdarzenia lub okoliczności mogą
wskazywać na trudność w odzyskaniu wartości bilansowej danego składnika aktywów,
przeprowadzany jest test na utratę wartości.
Dla potrzeb przeprowadzenia testu na utratę wartości aktywa grupowane są na najniższym poziomie,
na jakim generują przepływy pieniężne niezależnie od innych aktywów lub grup aktywów (tzw.
ośrodki wypracowujące przepływy pieniężne). Składniki aktywów samodzielnie generujące przepływy
pieniężne testowane są indywidualnie.
Jeżeli wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwaną aktywów bądź ośrodków
wypracowujących środki pieniężne, do których aktywa te należą, wówczas wartość bilansowa jest
obniżana do poziomu wartości odzyskiwanej. Wartość odzyskiwana odpowiada wyższej
z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości
użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej, szacowane przyszłe przepływy pieniężne są
dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej
aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem
aktywów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
23
Odpis z tytułu utraty wartości w pierwszej kolejności przypisywany jest do wartości firmy. Pozostała
kwota odpisu obniża proporcjonalnie wartość bilansową aktywów wchodzących do ośrodka
wypracowującego przepływy.
Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w wyniku w pozycji pozostałych kosztów
operacyjnych.
Odpisy aktualizujące wartość firmy nie podlegają odwróceniu w kolejnych okresach. W przypadku
pozostałych składników aktywów, na kolejne dni bilansowe oceniane są przesłanki wskazujące
na możliwość odwrócenia odpisów aktualizujących. Odwrócenie odpisu ujmowane jest w wyniku
w pozycji pozostałych przychodów operacyjnych.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomość inwestycyjna jest utrzymywana w posiadaniu ze względu na przychody z czynszów
oraz/ lub przyrost jej wartości i jest wyceniana w oparciu o model wartości godziwej.
Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnej następuje według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Na kolejne dni bilansowe
nieruchomość inwestycyjna jest wyceniana w wartości godziwej, określonej przez niezależnego
rzeczoznawcę z uwzględnieniem lokalizacji oraz charakteru nieruchomości oraz aktualnych warunków
rynkowych.
Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane
w wyniku w okresie, w którym wystąpiły zmiany, w pozycji pozostałych przychodów lub kosztów
operacyjnych.
Nieruchomość inwestycyjną usuwa się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w momencie jej zbycia
lub trwałego wycofania z użytkowania, jeżeli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści
ekonomicznych. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży, likwidacji lub zaprzestania użytkowania
nieruchomości inwestycyjnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży,
a wartością netto tych nieruchomości inwestycyjnych i są ujmowane w wyniku w pozostałych
przychodach lub kosztach operacyjnych. W przypadku gdy zbywaną nieruchomością inwestycyjną jest
nieruchomość wcześniej prezentowana jako zapas, jednak ze względu na długotrwały brak nabywcy
została przeklasyfikowana do kategorii nieruchomości inwestycyjnych, przychody ze sprzedaży
z takiej nieruchomości są prezentowane jako przychody z podstawowej działalności jednostki,
a wartość netto tej nieruchomości ujmowana jest jako koszt operacyjny.
Instrumenty finansowe
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
24
Instrumentem finansowym jest każda umowa, która skutkuje powstaniem składnika aktywów
finansowych u jednej ze stron i jednocześnie zobowiązania finansowego lub instrumentu
kapitałowego u drugiej ze stron.
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w sprawozdaniu
z sytuacji finansowej, gdy Spółka staje się stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane
transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań finansowych ujmuje się na dzień zawarcia
transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się ze sprawozdania z sytuacji finansowej w przypadku, gdy
wynikające z zawartej umowy prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały
zrealizowane, wygasły lub Spółka się ich zrzekła.
Spółka wyłącza ze sprawozdania z sytuacji finansowej zobowiązanie finansowe wtedy, gdy
zobowiązanie wygasło, to znaczy, kiedy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony
lub wygasł.
Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli
najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub
otrzymanej kwoty w przypadku zobowiązania. Koszty transakcji Spółka włącza do wartości
początkowej wyceny wszystkich aktywów i zobowiązań finansowych, poza kategorią aktywów
i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez wynik.
Na dzień bilansowy aktywa oraz zobowiązania finansowe wyceniane są według MSSF 9.
MSSF 9 definiuje kategorie aktywów finansowych, których rozróżnienia dokonuje się w zależności
od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzenia aktywami oraz charakterystyki
wynikających z umowy przepływów pieniężnych.
Aktywa finansowe
Dla celów wyceny po początkowym ujęciu, aktywa finansowe, Spółka klasyfikuje z podziałem na:
1. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w zamortyzowanym koszcie.
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest utrzymywanie
aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy,
a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych przewiduje powstawanie
przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek (spełniają tzw. test SPPI -
solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności kapitału i odsetek).
2. Aktywa finansowe wyceniane po początkowym ujęciu w wartości godziwej przez inne
całkowite dochody.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
25
Są to aktywa utrzymywane zgodnie z modelem biznesowym, którego celem jest zarówno
utrzymywanie aktywów finansowych dla uzyskiwania przepływów pieniężnych wynikających z umowy
jak i sprzedaż aktywów finansowych, a charakterystyka umowy dotyczącej tych aktywów finansowych
przewiduje powstawanie przepływów pieniężnych, które są jedynie spłatą kwoty głównej i odsetek
(spełniają tzw. test SPPI - solely payment of principal and interest (pol. test TKiO - tylko płatności
kapitału i odsetek).
3. Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik.
Są to wszystkie pozostałe aktywa finansowe.
4. Instrumenty finansowe zabezpieczające.
Klasyfikacja aktywów finansowych dokonywana jest w momencie początkowego ujęcia i może być
zmieniona jedynie wówczas, gdy zmieni się biznesowy model zarządzania aktywami finansowymi.
Do zasadniczych modeli zarządzania aktywami finansowymi zalicza się model utrzymywania w celu
otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy, model utrzymywania w celu otrzymania
przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży oraz model utrzymywania w innych
celach niż cele wskazane w dwu poprzedzających modelach (co do zasady jest to model oznaczający
utrzymywanie aktywów w celu ich zbycia). Spółka przyjmuje zasadę, iż sprzedaż aktywa finansowego
tuż przed terminem jego zapadalności nie stanowi zmiany modelu biznesowego z utrzymywania
w celu otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy na model utrzymywania w celu
otrzymania przepływów pieniężnych wynikających z umowy i sprzedaży lub na model utrzymywania
w innych celach.
Spółka nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń, dlatego regulacje MSSF 9 w tym zakresie nie mają do
niej zastosowania.
Zobowiązania finansowe
MSSF 9 nie zmienia zasad wyceny poszczególnych klas zobowiązań finansowych Spółki. Są one nadal
wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Zobowiązania finansowe inne niż instrumenty pochodne zabezpieczające, wykazywane są
w następujących pozycjach sprawozdania z sytuacji finansowej:
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing, podlegający regulacjom MSSF 16
• zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania oraz
• pochodne instrumenty finansowe.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
26
Po początkowym ujęciu zobowiązania finansowe wyceniane są według zamortyzowanego kosztu
z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, za wyjątkiem zobowiązań finansowych
przeznaczonych do obrotu lub wyznaczonych jako wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy. Do kategorii zobowiązań finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik
finansowy Spółka zalicza instrumenty pochodne inne niż instrumenty zabezpieczające.
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług wyceniane są w wartości wymagającej zapłaty
ze względu na nieznaczące efekty dyskonta.
Zyski i straty z wyceny zobowiązań finansowych ujmowane są w wyniku finansowym w działalności
finansowej.
Spółka nie dokonała wyboru opcji wyceny zobowiązań finansowych do wartości godziwej.
Ujmowanie ryzyka kredytowego związanego z aktywami finansowymi – model strat oczekiwanych
(ECL).
Według modelu strat oczekiwanych Spółka monitoruje zmiany poziomu ryzyka kredytowego
związanego z danym składnikiem aktywów finansowych w stosunku do początkowego ujęcia oraz
klasyfikuje aktywa finansowe do jednego z trzech stopni wyznaczania odpisu z tytułu utraty wartości.
Metoda ma zastosowanie do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu
innych niż należności z tytułu dostaw i usług.
Stopnie wyznaczania odpisów z tytułu utraty wartości:
o stopień 1 – aktywa finansowe obsługiwane na bieżąco (stosowany dla aktywów, których
ryzyko nie wzrosło istotnie od początkowego ujęcia lub jest oceniane jako niskie),
o stopień 2 – aktywa finansowe z pogorszoną obsługą (stosowany w przypadku istotnego
wzrostu ryzyka kredytowego w stosunku po ujęcia początkowego, przy jednoczesnym braku
obiektywnych przesłanek utraty wartości),
o stopień 3 – aktywa finansowe nieobsługiwane (stosowany w przypadku wystąpienia
obiektywnych przesłanek utraty wartości).
W odniesieniu do aktywów zakwalifikowanych do stopnia 1 Spółka wycenia odpis na oczekiwane
straty kredytowe (ECL) w kwocie równej 12-miesięcznym oczekiwanym stratom kredytowym,
a w odniesieniu do aktywów finansowych zakwalifikowanych do pozostałych stopni, w kwocie równej
oczekiwanym stratom kredytowym w okresie życia instrumentu finansowego.
Spółka dokonuje oceny wystąpienia przesłanek skutkujących zakwalifikowaniem aktywów
finansowych do poszczególnych stopni wyznaczania odpisu na każdy dzień kończący okres
sprawozdawczy. Spółka ocenia ryzyko niewykonania zobowiązania w oczekiwanym okresie życia
aktywa finansowego i porównuje ryzyko na dzień sprawozdawczy z ryzykiem na dzień początkowego
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
27
ujęcia danego aktywa finansowego. Określając ryzyko Spółka stara się brać pod uwagę racjonalne
i możliwe do udokumentowania informacje, dostępne bez nadmiernych kosztów i starań. Spółka
stara się przede wszystkim wykorzystywać dostępne ratingi kredytowe i powiązane z nimi wskaźniki
niewypłacalności oraz informacje o wystąpieniu niekorzystnych zmian w środowisku ekonomicznym,
prawnym, rynkowym dłużnika.
Dla należności z tytułu dostaw i usług Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia odpis
na oczekiwane straty kredytowe w kwocie równej oczekiwanym stratom kredytowym w całym
okresie życia należności.
Prawdopodobieństwo niewykonania zobowiązania szacowane jest na podstawie danych
historycznych dotyczących niespłaconych należności.
W celu oszacowania parametru niewykonania zobowiązania Spółka określiła przedziały
przeterminowania:
− Nieprzeterminowane
− Zaległe od 1 do 30 dni
− Zaległe od 31 do 90 dni
− Zaległe od 91 do 180 dni
− Zaległe od 181 do 365 dni
− Zaległe powyżej 365 dni
Wszystkie aktywa z tytułu pożyczek spełniają model utrzymania w celu ściągnięcia. Dla pożyczki
o zmiennym oprocentowaniu częstotliwość zmiany oprocentowania nie odpowiada formule
naliczania odsetek. Jednakże ze względu krótki okres całość pożyczek została zakwalifikowana jako
aktywa wyceniane w zamortyzowanym koszcie. Muszą zatem podlegać odpisowi z tytułu utraty
wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Ryzyko korekt na pożyczkach nie istnieje, ponieważ
są to w większości pożyczki udzielone jednostkom powiązanym.
Dla należności z tytułu dostaw i usług zastosowano model należności utrzymywanych w celu
ściągnięcia. Zgodnie z MSSF 9 Spółka stosuje uproszczone podejście i wycenia rezerwę na straty
na kwotę równą przewidywanym długotrwałym stratom kredytowym.
Inne należności podlegają odpisowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty zostały zakwalifikowane jako wyceniane według zamortyzowanego
kosztu i podlegają testowi z tytułu utraty wartości w oparciu o model strat oczekiwanych. Odpis
z tytułu utraty wartości ustalany jest osobno dla każdej instytucji finansowej. Do oceny ryzyka
kredytowego użyto zewnętrznych ratingów banków i publicznie dostępnych informacji dotyczących
wskaźników niewypełnienia zobowiązań dla danego ratingu. Spółka korzysta z uproszczenia
i ewentualny odpis z tytułu utraty wartości ustalany jest na podstawie 12 miesięcznych strat
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
28
kredytowych. Spółka posiada środki w bankach objętych gwarancjami bankowego funduszu
gwarancyjnego, zatem wartość oczekiwanej straty kredytowej dla tego aktywa jest bliska 0.
Spółka dopuszcza możliwość indywidualnego określania oczekiwanych strat kredytowych.
Analizie mogą podlegać należności w przedziale przeterminowania powyżej 365 dni i w szczególności
należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości, bądź w przypadku gdy
przewidywane koszty procesowe i egzekucyjne związane z dochodzeniem wierzytelności są
co najmniej równe dochodzonej kwoty. Aktywa finansowe są spisywane w całości gdy Spółka
wyczerpie możliwości działania w zakresie ich ściągnięcia i uzna, że nie ma racjonalnych podstaw do
oczekiwania, że należność uda się odzyskać.
W wyniku indywidualnej analizy oczekiwanych strat kredytowych, w przypadku gdy
przeterminowanie przekracza 365 dni, odpis może nie być tworzony.
Zapasy
Zapasy rzeczowych składników majątku obrotowego stanowią towary, materiały, produkcja w toku
oraz wyroby gotowe. Spółka stosuje poniższe zasady klasyfikacji:
• Towary – składniki zapasów nabyte w celu ich odsprzedaży,
• Materiały – składniki zapasów zużywane w procesie produkcyjnym lub w trakcie świadczenia
usług,
• Produkcja w toku – obejmuje koszty niezakończonych projektów deweloperskich, w tym
gruntów,
• Wyroby gotowe – lokale użytkowe, mieszkania oraz budowle gotowe do sprzedaży
wytworzone we własnym zakresie.
Zapasy są wyceniane według niższej z dwóch wartości: ceny nabycia/ kosztu wytworzenia oraz
wartości netto możliwej do uzyskania. Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się koszty
zakupu, koszty przetworzenia oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzenia zapasów do ich
aktualnego miejsca i stanu.
Na koszty przetwarzania zapasów składają się koszty związane bezpośrednio z jednostką produkcji,
takie jak bezpośrednia robocizna. Składają się na nie także systematycznie przypisane, stałe
i zmienne pośrednie koszty produkcji, poniesione przy przetwarzaniu materiałów na dobra gotowe.
Stałymi i pośrednimi kosztami produkcji są te pośrednie koszty produkcji, które pozostają stosunkowo
niezmienne niezależnie od wielkości produkcji takie jak koszty amortyzacji i utrzymania budynków
i wyposażenia fabryki oraz produkcyjne koszty zarządzania i administracji. Zmiennymi pośrednimi
kosztami produkcji są te, które zmieniają się bezpośrednio lub prawie bezpośrednio wraz ze zmianą
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
29
wielkości produkcji, takie jak koszty materiałów i robocizny. Rozchody materiałów wycenia się według
metody FIFO.
Koszt wytworzenia wyrobów gotowych i produkcji w toku obejmuje koszty bezpośrednio poniesione
w związku z realizowanym projektem.
Wartość netto możliwa do uzyskania jest to szacowana cena sprzedaży ustalana w toku zwykłej
działalności gospodarczej, pomniejszona o koszty wykończenia i koszty niezbędne do doprowadzenia
sprzedaży do skutku.
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty obejmują gotówkę w kasie i na rachunkach bankowych, depozyty
płatne na żądanie oraz krótkoterminowe inwestycje o dużej płynności (do 3 miesięcy), łatwo
wymienialne na gotówkę, dla których ryzyko zmiany wartości jest nieznaczne.
Rozchód środków pieniężnych w walutach obcych ustala się według metody FIFO.
Środki pieniężne, którymi Spółka może dysponować jedynie w ograniczonym stopniu (mimo że są one
w jej posiadaniu), są to środki, które nie mogą być dowolnie przez nią wykorzystane. Uzasadnia to
wykazanie w rachunku przepływów pieniężnych kwot zablokowanych na rachunkach bankowych (np.
w celu zabezpieczenia operacji, blokady zabezpieczające kredyty i pożyczki lub inne kontrakty
finansowe, blokowane czasowo środki z tytułu dotacji), środki Zakładowego Funduszu Świadczeń
Socjalnych, Zakładowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, akredytywy czy
otrzymane z tytułu planowanego przetargu wadia, z uwzględnieniem zasady istotności.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Aktywa trwałe (grupy aktywów trwałych) są klasyfikowane przez Spółkę jako przeznaczone
do sprzedaży, jeżeli ich wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji
sprzedaży a nie poprzez dalsze użytkowanie. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas,
gdy składnik aktywów (grupa aktywów) jest dostępny w swoim obecnym stanie do natychmiastowej
sprzedaży, z zachowaniem normalnych i zwyczajowo przyjętych warunków sprzedaży, a wystąpienie
transakcji sprzedaży jest wysoce prawdopodobne w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży wyceniane są w niższej z dwóch
wartości: wartości bilansowej lub wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia. Niektóre aktywa
trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, takie jak aktywa finansowe oraz aktywa
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
30
z tytułu odroczonego podatku dochodowego, wyceniane są według tych samych zasad
rachunkowości, jakie były stosowane przez Spółkę przed zaklasyfikowaniem do aktywów trwałych
przeznaczonych do sprzedaży. Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży nie
podlegają amortyzacji.
Kapitał własny
Kapitał podstawowy wykazywany jest w wartości nominalnej wyemitowanych akcji, zgodnie
ze statutem Spółki oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego.
Akcje Spółki nabyte i zatrzymane przez Spółkę pomniejszają kapitał własny. Akcje własne wyceniane
są w cenie nabycia.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej powstaje z nadwyżki ceny emisyjnej ponad
wartość nominalną akcji, pomniejszonej o koszty emisji.
Pozostałe kapitały obejmują:
• kapitał z tytułu ujęcia wyceny programów płatności akcjami oraz
• kapitał z kumulacji pozostałych całkowitych dochodów obejmujących:
• przeszacowanie rzeczowych aktywów trwałych do wartości godziwej (patrz podpunkt
dotyczący rzeczowych aktywów trwałych),
• wycenę aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite
dochody (patrz podpunkt dotyczący instrumentów finansowych),
• wycenę instrumentów zabezpieczających przepływy pieniężne (patrz podpunkt dotyczący
rachunkowości zabezpieczeń).
W zyskach zatrzymanych wykazywane są wyniki z lat ubiegłych oraz wynik finansowy bieżącego roku.
Wszystkie transakcje z właścicielami Spółki prezentowane są osobno w „Sprawozdaniu ze zmian
w kapitale własnym”.
Świadczenia pracownicze
Wykazywane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej zobowiązania i rezerwy na świadczenia
pracownicze obejmują następujące tytuły:
• krótkoterminowe świadczenia pracownicze z tytułu wynagrodzeń (wraz z premiami) oraz
składek na ubezpieczenia społeczne,
• rezerwy na niewykorzystane urlopy,
• inne długoterminowe świadczenia pracownicze, do których Spółka zalicza nagrody
jubileuszowe oraz odprawy emerytalne.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
31
Krótkoterminowe świadczenia pracownicze
Wartość zobowiązań z tytułu krótkoterminowych świadczeń pracowniczych ustala się bez dyskonta
i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie wymaganej zapłaty.
Rezerwy na niewykorzystane urlopy
Spółka tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które będzie musiała ponieść
w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to uprawnienie narosło
na dzień bilansowy. Rezerwa na niewykorzystane urlopy stanowi rezerwę krótkoterminową
i nie podlega dyskontowaniu.
Rezerwy, zobowiązania i aktywa warunkowe
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo
oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego
obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać
wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Termin poniesienia oraz kwota wymagająca
uregulowania mogą być niepewna.
Rezerwy tworzy się m.in. na następujące tytuły:
• udzielone gwarancje obsługi posprzedażowej produktów i wykonanych usług,
• toczące się postępowania sądowe oraz sprawy sporne,
• straty z umów budowlanych ujmowane zgodnie z MSSF 15,
• restrukturyzacja, tylko jeżeli na podstawie odrębnych przepisów Spółka jest zobowiązana do
jej przeprowadzenia lub zawarto w tej sprawie wiążące umowy.
Nie tworzy się rezerw na przyszłe straty operacyjne.
Rezerwy ujmuje się w wartości szacowanych nakładów niezbędnych do wypełnienia obecnego
obowiązku, na podstawie najbardziej wiarygodnych dowodów dostępnych na dzień sporządzenia
sprawozdania finansowego, w tym dotyczących ryzyka oraz stopnia niepewności. W przypadku, gdy
wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została
metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest
ujmowane jako koszt finansowy.
Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy
ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wówczas,
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
32
gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi. Jednakże wartość tego aktywa
nie może przewyższyć kwoty rezerwy.
W przypadku gdy wydatkowanie środków w celu wypełnienia obecnego obowiązku nie jest
prawdopodobne, kwoty zobowiązania warunkowego nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej, z wyjątkiem zobowiązań warunkowych identyfikowanych w procesie połączenia
jednostek gospodarczych zgodnie z MSSF3.
Informację o zobowiązaniach warunkowych ujawnia się w części opisowej sprawozdania
finansowego.
Możliwe wpływy zawierające korzyści ekonomiczne dla Spółki, które nie spełniają jeszcze kryteriów
ujęcia jako aktywa, stanowią aktywa warunkowe, których nie ujmuje się w sprawozdaniu z sytuacji
finansowej. Informację o aktywach warunkowych ujawnia się w dodatkowych notach objaśniających.
Rozliczenia międzyokresowe
Spółka wykazuje w aktywach w pozycji „Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności”
opłacone z góry koszty dotyczące przyszłych okresów sprawozdawczych, w tym przede wszystkim
czynsze najmu i ubezpieczenia.
W pozycji „Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania” zawartej w pasywach
prezentowane są przychody przyszłych okresów, w tym również środki pieniężne otrzymane na
sfinansowanie środków trwałych, które rozliczane są zgodnie z MSR 20 „Dotacje rządowe” oraz
bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów.
Dotacje ujmowane są wyłącznie wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że Spółka spełni
warunki związane z daną dotacją oraz że dana dotacja zostanie faktycznie otrzymana.
Dotacja dotycząca danej pozycji kosztowej jest ujmowana jako przychód w sposób współmierny
do kosztów, które dotacja ta ma w zamierzeniu kompensować.
Dotacja finansująca składnik aktywów jest stopniowo ujmowana w wyniku jako przychód na
przestrzeni okresów proporcjonalnie do odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od tego składnika
aktywów. Spółka dla celów prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej nie odejmuje dotacji od
wartości bilansowej aktywów, lecz wykazuje dotacje jako przychody przyszłych okresów w pozycji
„Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”.
Przychody ze sprzedaży
Przychody ze sprzedaży stanowią wyłącznie przychody z umów z klientami objęte zakresem MSSF 15.
Sposób ujmowania przychodów ze sprzedaży w sprawozdaniu finansowym Spółki, w tym zarówno
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
33
wartość, jak i moment rozpoznania przychodów, określa pięcioetapowy model obejmujący
następujące kroki:
• identyfikacja umowy z klientem,
• identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia,
• określenie ceny transakcyjnej,
• przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia,
• ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich
wypełnieniu.
Identyfikacja umowy z klientem
Spółka ujmuje umowę z klientem wówczas, gdy spełnione są następujące kryteria:
• strony umowy zawarły umowę (w formie pisemnej, ustnej lub zgodnie z innymi zwyczajowymi
praktykami handlowymi) i są zobowiązane do wykonania swoich obowiązków,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować prawa każdej ze stron dotyczące dóbr lub usług, które
mają zostać przekazane,
• Spółka jest w stanie zidentyfikować warunki płatności za dobra lub usługi, które mają zostać
przekazane,
• umowa ma treść ekonomiczną (tzn. można oczekiwać, że w wyniku umowy ulegnie zmianie
ryzyko, rozkład w czasie lub kwota przyszłych przepływów pieniężnych Spółki); oraz
• jest prawdopodobne, że Spółka otrzyma wynagrodzenie, które będzie jej przysługiwało
w zamian za dobra lub usługi, które zostaną przekazane klientowi.
Identyfikacja zobowiązań do wykonania świadczenia
W momencie zawarcia umowy Spółki dokonuje oceny dóbr lub usług przyrzeczonych w umowie
z klientem i identyfikuje jako zobowiązanie do wykonania świadczenia każde przyrzeczenie
do przekazania na rzecz klienta dobra lub usługi (lub pakietu dóbr lub usług), które można
wyodrębnić lub grupy odrębnych dóbr lub usług, które są zasadniczo takie same i w taki sam sposób
przekazywane klientowi.
Dobro lub usługa są wyodrębnione, jeżeli spełniają oba następujące warunki:
• klient może odnosić korzyści z dobra lub usługi albo bezpośrednio, albo poprzez powiązanie
z innymi zasobami, które są dla niego łatwo dostępne,
• obowiązek Spółki do przekazania dobra lub usługi klientowi można wyodrębnić spośród
innych obowiązków określonych w umowie.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
34
W Spółce przy sprzedaży towarów i produktów moment spełnienia zobowiązania do wykonania
świadczenia uznaje się za spełniony z chwilą bezspornego przeniesienia prawa własności do towarów
lub usług.
Usługi świadczone przez Spółkę obejmują najem nieruchomości oraz kontrakty budowlane.
Przychody z tytułu wynajmu nieruchomości inwestycyjnych ujmowane są metodą liniową przez okres
wynajmu wynikający z zawartych umów. Momentem wypełnienia zobowiązania do świadczenia jest
udostępnienie klientowi przedmiotu najmu zgodnie z warunkami zawartymi w tej umowie. Spółka
zawiera umowy o usługę budowlaną w cenach stałych, które wchodzą w zakres MSSF 15.
Ustalenie ceny transakcyjnej
W celu ustalenia ceny transakcyjnej Spółka uwzględnia warunki umowy oraz stosowane przez nią
zwyczajowe praktyki handlowe. Cena transakcyjna to kwota wynagrodzenia, które zgodnie
z oczekiwaniem Spółki będzie jej przysługiwać w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr lub usług
klientowi, z wyłączeniem kwot pobranych w imieniu osób trzecich. Wynagrodzenie określone
w umowie z klientem obejmuje kwoty stałe.
Przypisanie ceny transakcyjnej do zobowiązań do wykonania świadczenia
Spółka przypisuje cenę transakcyjną do każdego zobowiązania do wykonania świadczenia (lub do
odrębnego dobra lub odrębnej usługi) w kwocie, która odzwierciedla kwotę wynagrodzenia,
które – zgodnie z oczekiwaniem Spółki – przysługuje jej w zamian za przekazanie przyrzeczonych dóbr
lub usług klientowi.
Przy sprzedaży towarów i produktów ceną transakcyjną jest wartość sprzedaży zawarta w umowie
z klientem. Dla umów najmu Spółka szacuje cenę za okres w kwocie sumy przychodów za okres
umowy podzielonej przez ilość jednostek okresów umowy. Spółka zawiera umowy o usługę
budowlaną w cenach stałych, która jest jednocześnie ceną transakcyjną dla każdej umowy.
Ujęcie przychodu podczas wypełniania zobowiązań do wykonania świadczenia lub po ich wypełnieniu
Spółka ujmuje przychody w momencie wypełnienia lub w trakcie wypełniania zobowiązania
do świadczenia poprzez przekazanie przyrzeczonego dobra lub usługi klientowi. W przypadku
sprzedaży towarów i produktów przychód ujęty jest w momencie bezspornego przejęcia produktu lub
towaru przez klienta.
Przychód z tytułu świadczenia umów budowlanych ujmowany jest na podstawie stopnia
zaawansowania ich realizacji. Procentowany stan zaawansowania realizacji usługi ustalany jest jako
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
35
stosunek kosztów poniesionych do dnia bilansowego do ogółu szacowanych kosztów wykonania
danego kontraktu.
Jeżeli wyniku świadczonej usługi nie można wiarygodnie oszacować, wówczas przychody uzyskiwane
z tytułu tego kontraktu są ujmowane tylko do wysokości poniesionych kosztów, które Spółka
spodziewa się odzyskać.
Jeżeli istnieje prawdopodobieństwo, że łączne koszty umowy przekroczą łączne przychody z danego
kontraktu, przewidywaną stratę ujmuje się bezzwłocznie jako koszt.
Kwoty brutto należne od zamawiających z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są
w aktywach z tytułu usług.
Kwoty brutto należne zamawiającym z tytułu prac wynikających z umów prezentowane są
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej jako zobowiązania w ramach pozycji „Zobowiązania z tytułu
dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania”.
Odsetki i dywidendy
Przychody z tytułu odsetek ujmowane są sukcesywnie w miarę ich narastania zgodnie z metodą
efektywnej stopy procentowej. Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy
lub udziałowców do ich otrzymania.
Koszty operacyjne
Koszty operacyjne są ujmowane w wyniku zgodnie z zasadą współmierności przychodów i kosztów.
Spółka prezentuje w sprawozdaniu finansowym koszty według miejsc powstawania.
Podatek dochodowy (wraz z podatkiem odroczonym)
Obciążenie podatkowe wyniku finansowego obejmuje podatek dochodowy bieżący oraz odroczony,
który nie został ujęty w pozostałych dochodach całkowitych lub bezpośrednio w kapitale.
Bieżące obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy
opodatkowania) danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku
(straty) przed opodatkowaniem w związku z czasowym przesunięciem przychodów podlegających
opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty uzyskania przychodów do innych okresów oraz
wyłączeniem pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą podlegały opodatkowaniu.
Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe obowiązujące w danym roku
obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub
zwrotowi w przyszłości na różnicach pomiędzy wartościami bilansowymi aktywów i pasywów
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
36
a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi do wyliczenia podstawy
opodatkowania.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich dodatnich różnic przejściowych
podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego jest
rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można pomniejszyć przyszłe
zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Nie ujmuje się aktywów ani rezerwy, jeśli
różnica przejściowa wynika z początkowego ujęcia składnika aktywów lub zobowiązań w transakcji,
która nie jest połączeniem jednostek gospodarczych oraz która w czasie jej wystąpienia nie ma
wpływu ani na wynik podatkowy ani na wynik księgowy. Nie ujmuje się rezerwy na podatek
odroczony od wartości firmy, która nie podlega amortyzacji na gruncie przepisów podatkowych.
Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu stawek podatkowych, które będą obowiązywać
w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie zrealizowana lub rezerwa rozliczona, przyjmując
za podstawę przepisy prawne obowiązujące na dzień bilansowy.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy,
a w przypadku, gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji
składnika aktywów lub jego części następuje jego odpis.
Subiektywne oceny Zarządu oraz niepewność szacunków
Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego Zarząd Spółki kieruje się osądem przy dokonywaniu
licznych szacunków i założeń, które mają wpływ na stosowane zasady rachunkowości oraz
prezentowane wartości aktywów, zobowiązań, przychodów oraz kosztów. Faktycznie zrealizowane
wartości mogą różnić się od szacowanych przez Zarząd. Informacje o dokonanych szacunkach
i założeniach, które są znaczące dla sprawozdania finansowego, zostały zaprezentowane poniżej.
Klasyfikacja nieruchomości
Zgodnie z opisem przedstawionym w Polityce Rachunkowości w rozdziale, zasady klasyfikacji
nieruchomości, klasyfikacja ta opiera się na planach i zamierzeniach Zarządu Spółki co do danej
nieruchomości.
Okresy ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych
Zarząd Spółki dokonuje corocznej weryfikacji okresów ekonomicznej użyteczności aktywów trwałych,
podlegających amortyzacji. Na dzień sprawozdawczy Zarząd ocenia, że okresy użyteczności aktywów
przyjęte przez Spółkę dla celów amortyzacji odzwierciedlają oczekiwany okres przynoszenia korzyści
ekonomicznych przez te aktywa w przyszłości. Jednakże faktyczne okresy przynoszenia korzyści przez
te aktywa w przyszłości mogą różnić się od zakładanych, w tym również ze względu na techniczne
starzenie się majątku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
37
Wycena Zapasów
Spółka wycenia zapasy według niższej z dwóch wartości ceny nabycia/kosztu wytworzenia oraz
możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży możliwa do uzyskania została
oszacowana jako możliwa do uzyskania cena pomniejszona o koszty doprowadzenia sprzedaży
do skutku.
Przychody z umów o usługę budowlaną
Na kwotę przychodów oraz należności z umów o usługę budowlaną ujętą w sprawozdaniu
finansowym wpływają szacunki Zarządu dotyczące stopnia zaawansowania kontraktów budowlanych
oraz marży, jaką planuje się osiągnąć na poszczególnych kontraktach. Budżetowane koszty
pozostające do poniesienia w związku z realizacją poszczególnych zadań są na bieżąco monitorowane
przez kadrę kierowniczą nadzorującą postęp prac budowlanych, w efekcie czego budżety
poszczególnych kontraktów podlegają aktualizacji przynajmniej w okresach miesięcznych. Jednakże
pozostające do poniesienia koszty oraz rentowność realizowanych prac obarczona jest pewnym
stopniem niepewności, zwłaszcza w przypadku zadań budowlanych o dużym stopniu złożoności,
prowadzonych w okresach kilkuletnich.
Aktywa na podatek odroczony
Prawdopodobieństwo rozliczenia składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego z przyszłymi
zyskami podatkowymi opiera się na budżecie Spółki przygotowanym przez Zarząd Spółki. Jeśli
prognozowane wyniki finansowe wskazują, że Spółka osiągnie wystarczający dochód do
opodatkowania, aktywa na podatek odroczony ujmowane są w pełnej wysokości.
Utrata wartości aktywów niefinansowych
W celu określenia wartości użytkowej Zarząd szacuje prognozowane przepływy pieniężne oraz stopę,
którą przepływy dyskontowane są do wartości bieżącej (patrz podpunkt dotyczący utraty wartości
aktywów niefinansowych). W procesie wyceny wartości bieżącej przyszłych przepływów dokonywane
są założenia dotyczące prognozowanych wyników finansowych. Założenia te odnoszą się do
przyszłych zdarzeń i okoliczności. Faktycznie zrealizowane wartości mogą różnić się od szacowanych,
co w kolejnych okresach sprawozdawczych może przyczynić się do znaczących korekt wartości
aktywów Spółki.
13. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI I ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI
STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOSCI FINANSOWEJ
Niniejsze sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej oraz interpretacjami wydanymi przez Radę Międzynarodowych
Standardów Rachunkowości zatwierdzonymi przez Unię Europejską, na mocy Rozporządzenia
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
38
w sprawie MSSF (Komisja Europejska 1606/2002), zwanymi dalej "MSSF UE". MSSF UE obejmują
standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Finansowych
(RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF),
zatwierdzone do stosowania w UE.
13.1. Zmiany standardów i interpretacji
W niniejszym rocznym sprawozdaniu finansowym zastosowano po raz pierwszy nowe standardy oraz
zmiany do standardów, które weszły w życie w 2022 roku:
Zmiany do MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe”
Zmiany regulują kwestie kosztów wytworzenia rzeczowych aktywów trwałych i kwot otrzymanych
ze sprzedaży pozycji wytworzonych w trakcie ich testowania. Zmieniony standard wymaga, aby ująć
przychody ze sprzedaży produkcji testowej i związane z nimi koszty w sprawozdaniu z zysków i strat,
eliminując możliwość korekty wartości wybudowanych środków trwałych o te kwoty
Zmiany do MSSF 3 „Połączenia przedsięwzięć”
Opublikowane zmiany do standardu mają na celu zaktualizowanie stosownych referencji do Założeń
Koncepcyjnych w MSSF, nie wprowadzając zmian merytorycznych dla rachunkowości połączeń
przedsięwzięć.
Zmiany do MSR 37 „Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe”
Zmiany dostarczają wyjaśnień, które koszty należy uwzględnić przy ocenie, czy umowa będzie
przynosiła straty i stanowić będzie umowę rodzącą obciążenia.
Roczny program poprawek do MSSF cykl 2018-2020
Wprowadza zmiany do standardów MSSF 1, MSSF 9, MSR 41 oraz do przykładów ilustrujących do
MSSF 16. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie
ujmowania oraz wyceny.
Powyższe zmiany do standardów nie miały wpływu na niniejsze roczne sprawozdanie finansowe
Spółki.
13.2. Standardy nieobowiązujące (Nowe standardy i interpretacje)
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
39
W niniejszym rocznym jednostkowym sprawozdaniu finansowym Spółka nie zdecydowała
o wcześniejszym zastosowaniu opublikowanych standardów lub interpretacji przed ich datą wejścia
w życie.
Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów
Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie
weszły jeszcze w życie na dzień bilansowy:
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych” oraz wytyczne Rady MSSF w zakresie
ujawnień dotyczących polityk rachunkowości w praktyce
Zmiana do MSR 1 wprowadza wymóg ujawniania istotnych informacji dotyczących zasad
rachunkowości, które zostały zdefiniowane w standardzie. Zmiana wyjaśnia, że informacje na temat
polityk rachunkowości są istotne, jeżeli w przypadku ich braku, użytkownicy sprawozdania
finansowego nie byliby w stanie zrozumieć innych istotnych informacji zawartych w sprawozdaniu
finansowym. Ponadto, dokonano również zmian wytycznych Rady w zakresie stosowania koncepcji
istotności w praktyce, aby zapewnić wytyczne dotyczące stosowania pojęcia istotności do ujawnień
dotyczących zasad rachunkowości.
Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 roku.
Zmiany do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie
błędów”
W 2021 roku Rada opublikowała zmianę do MSR 8 „Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości
szacunkowych i korygowanie błędów” w zakresie definicji wartości szacunkowych. Zmiana do MSR 8
wyjaśnia, w jaki sposób jednostki powinny odróżniać zmiany zasad rachunkowości od zmian wartości
szacunkowych.
Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2023 roku.
Zmiany do MSR 12 „Podatek dochodowy”
Zmiany do MSR 12 precyzują, w jaki sposób rozliczać podatek odroczony od transakcji takich jak
leasing i zobowiązania z tytułu wycofania z eksploatacji. Przed zmianą do standardu istniały
niejasności co do tego, czy ujęcie równych kwot aktywa i zobowiązania dla celów księgowych (np.
początkowe ujęcie leasingu) pozostające bez wpływu na bieżące rozliczenia podatkowe powoduje
konieczność ujęcia sald podatku odroczonego czy też zastosowanie ma tzw. zwolnienie
z początkowego ujęcia (ang. initial recognition exemption), które mówi, że nie ujmuje się sald
podatku odroczonego, jeśli ujęcie składnika aktywów lub zobowiązań nie ma wpływu na wynik
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
40
księgowy lub podatkowy na moment tego ujęcia. Zmieniony MSR 12 reguluje tę kwestię wymagając
ujęcia podatku odroczonego w powyższej sytuacji poprzez wprowadzenie dodatkowego zapisu, że
zwolnienie z początkowego ujęcia nie ma zastosowania, jeżeli jednostka jednocześnie rozpoznaje
składnik aktywów i równoznaczny składnik zobowiązań i każdy z nich tworzy różnice przejściowe.
Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia
2023 roku lub po tej dacie.
Zmiana do MSSF 16 „Leasing”
We wrześniu 2022 roku Rada zmieniła standard MSSF 16 „Leasing” uzupełniając wymogi dotyczące
późniejszej wyceny obowiązania leasingowego w przypadku transakcji sprzedaży i leasingu
zwrotnego, w sytuacji, gdy spełnione są kryteria MSSF 15 i gdy transakcję należy ująć jako sprzedaż.
Zmiana wymaga od sprzedawcy-leasingobiorcy późniejszej wyceny zobowiązań leasingowych
wynikających z leasingu zwrotnego w taki sposób, aby nie ujmować zysku lub straty związanej
z zachowanym prawem do użytkowania. Nowy wymóg ma szczególne znaczenie w przypadku, gdy
leasing zwrotny obejmuje zmienne opłaty leasingowe, które nie zależą od indeksu lub stawki, gdyż
opłaty te są wyłączone z „płatności leasingowych” w myśl MSSF 16. Zmieniony standard zawiera
nowy przykład, który ilustruje zastosowanie nowego wymogu w tym zakresie.
Zmiana obowiązuje począwszy od 1 stycznia 2024 roku.
Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została
jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.
Zmiany do MSR 1 „Prezentacja sprawozdań finansowych”
W 2020 roku Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań
jako długo- i krótkoterminowe. W październiku 2022 roku Rada wydała kolejne poprawki do
standardu MSR 1, które adresują kwestię klasyfikacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe,
w odniesieniu do których jednostka zobowiązana jest spełniać określone wymogi umowne tzw.
kowenanty. Zmieniony standard MSR 1 stanowi, że zobowiązania są klasyfikowane jako krótko- lub
długoterminowe w zależności od praw istniejących na koniec okresu sprawozdawczego. Na
klasyfikację nie mają wpływu ani oczekiwania jednostki ani zdarzenia po dniu sprawozdawczym
(na przykład rezygnacja z kowenantu lub jego naruszenie).
Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem
1 stycznia 2024 roku lub po tej dacie.
Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały
jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
41
Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego
jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami
Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe
zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub
wspólnego przedsięwzięcia stanowią „biznes”. W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią
„biznes”, inwestor wykazuje pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji
biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z tylko w zakresie części stanowiącej udziały innych
inwestorów.
Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 roku. Na dzień sporządzenia niniejszego
jednostkowego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię
Europejską.
14. SEZONOWOŚĆ DZIAŁALNOŚCI
Podstawowa działalność Spółki opiera się na kupnie i sprzedaży nieruchomości, realizacji projektów
budowlanych związanych z wznoszeniem budynków i prace związane z obsługą rynku nieruchomości.
Wymienione powyżej prace cechują się niedopasowaniem w czasie ponoszonych kosztów
i przychodów oraz nieregularnością przychodów. Zakup nieruchomości i realizacja projektu
budowlanego może trwać ponad 12 miesięcy, przychód zaś realizowany jest w momencie
zakończenia prac i sprzedaży gotowego produktu. Ze względu na specyfikę branży nie można określić
cykliczności ani sezonowości działalności.
15. SEGMENTY OPERACYJNE
Spółka wraz ze spółkami zależnymi, do 2020 roku, nie wyodrębniała segmentów operacyjnych,
bowiem Zarząd Spółki nie widział uzasadnienia do wydzielania oddzielnych segmentów. Wszystkie
działania prowadzone były w analogiczny sposób, przez te same osoby i przy wykorzystaniu tych
samych zasobów Spółki. Dodatkowo Zarząd Spółki uważał, iż nie ma możliwości jasnego określenia
kryteriów pozwalających na podział projektów np. na parki handlowe i innego rodzaju projekty
deweloperskie, zwłaszcza w związku z rozwojem konceptów „Shopin” i „City Shopin”, które są bardzo
zbliżone do innych projektów deweloperskich, czy też sprzedażą części powierzchni w ramach
tworzenia parku handlowego. Kolejnym argumentem był brak wyodrębnienia w ramach struktury
organizacyjnej Spółki zespołów zajmujących się jednego rodzaju projektami. W zależności od
kompetencji, które były potrzebne do realizacji wszystkich rodzajów realizowanych projektów – np.
Dział Ekspansji zabezpieczał nieruchomości zarówno pod parki handlowe, jak i inne projekty
deweloperskie, Dział Inwestycji realizował, zarówno projekty dla sieci, jak i budowę parków
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
42
handlowych. W latach 2021- 2022 spółka była zaangażowana w dodatkowe segmenty działalności
prowadzone przez spółki zależne:
• segment Spożywczy prowadzony przez spółkę Manufaktura Gessler S.A. W dniu 30 grudnia
2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji tej spółki. Tym samym, w zakresie ogłoszenia
w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments,
działalność produkcyjna w branży spożywczej została zakończona,
• segment E-commerce prowadzony przez spółkę zależną Deli2 S.A. W dniu 31 marca 2023 roku
Spółka Dominująca poinformowała raportem bieżącym ESPI o podjęciu decyzji związanej
z dalszym funkcjonowaniem spółki zależnej Deli2 S.A. prowadzącej platformę sprzedaży
internetowej deli2.pl. W związku z brakiem możliwości pozyskania środków na dalszy rozwój
platformy sprzedaży internetowej deli2.pl, działalność operacyjna zostaje z dniem 31 marca
2023 roku zawieszona. Obecnie trwają prace nad zmianą technologii platformy oraz
prowadzone są poszukiwania potencjalnego inwestora strategicznego w celu ponownego
uruchomienia sprzedaży.
W związku z powyższymi wydarzeniami Spółka za rok 2022 prezentuje działalność jedynie
w segmencie Nieruchomości.
16. PODSTAWOWY I ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk na akcję liczony jest według formuły zysk netto przypadający akcjonariuszom Spółki podzielony
przez średnią ważoną liczbę akcji zwykłych występujących w danym okresie. W okresie objętym
sprawozdaniem i okresach porównawczych jest brak czynników rozwadniających zysk na akcję.
Kalkulację podstawowego oraz rozwodnionego zysku (straty) na akcję wraz z uzgodnieniem średniej
ważonej rozwodnionej liczby akcji przedstawiono poniżej.
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Liczba akcji stosowana jako mianownik wzoru
Średnia ważona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 548 874
Rozwadniający wpływ opcji zamiennych na akcje
0
0
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych
1 548 874
1 548 874
Działalność kontynuowana
Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej
(3 908 457)
1 957 284
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(2,52)
1,26
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(2,52)
1,26
Działalność zaniechana
nie występuje
nie występuje
Działalność kontynuowana i zaniechana
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
43
Zysk (strata) netto
(3 908 457)
1 957 284
Podstawowy zysk (strata) na akcję (PLN)
(2,52)
1,26
Rozwodniony zysk (strata) na akcję (PLN)
(2,52)
1,26
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
44
17. NOTA OBJAŚNIAJĄCA DO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
Poniżej uzgodnienie zmian pozycji bilansowych z zmianami wykazywanymi w sprawozdaniu
z przepływów pieniężnych.
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Zmiana stanu zapasów wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
(1 723 352)
2 503 552
Zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej
0
0
Zmiana klasyfikacji zapasów do kategorii nieruchomości inwestycyjnych
0
(290 617)
Zmiana stanu zapasów wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(1 723 352)
2 212 935
Zmiana stanu należności wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
2 436 186
(1 167 273)
Odpisy aktualizujące
(2 423 496)
(79 072)
Należności z tytułu podatku bieżącego
0
17 297
Rozliczenia międzyokresowe
(310 282)
(161 963)
Cesje
209 205
0
Zmiana stanu należności wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(88 387)
(1 391 011)
Zmiana stanu zobowiązań wynikająca ze sprawozdania z sytuacji finansowej
2 170 997
5 882 405
Kompensaty
(2 396 143)
(2 025 000)
Subwencja
0
(53 255)
Rozliczenia z tytułu leasingu
(125 582)
0
Zobowiązania z tytułu przekształcenia użytkowania w prawo własności
0
(270 650)
Zmiana stanu zobowiązań wykazana w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych
(350 729)
3 533 500
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
(2 739 956)
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
1 026 304
Środki pieniężne netto z działalności finansowej
610 948
Zmiana netto stanu środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów
(1 102 704)
Rok 2022 był okresem powrotu Spółki do działalności na rynku nieruchomości. Przepływy
z działalności operacyjnej są wynikiem inwestycji Spółki poczynionych na zwiększenie wartości
zapasów. Spółka zakupiła nieruchomość położoną w Hiszpanii. Zgodnie ze swoim profilem
działalności, po dokonaniu niezbędnych nakładów i otrzymaniu stosownych zezwoleń nieruchomość
ta zostanie sprzedana.
Dodatnie przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej opierają się na spłacie części udzielonych
pożyczek i sprzedaży środków transportu pozyskanych w wyniku zakończenia umów leasingu.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
45
W działalności finansowej wydatki związane były z bieżącą obsługą zadłużenia z tytułu leasingu
i papierów dłużnych. W okresie 12 miesięcy 2022 roku Spółka dokonała wykupu obligacji w wartości
nominalnej 9.500.000 PLN, z czego część kwoty została dokonana poprzez spółki zależne
i skompensowana z posiadanym przez nie zadłużeniem wobec Spółki.
W ciągu 2022 roku Spółka obniżyła swoje zadłużenie z tytułu emisji obligacji do poziomu
10.500.000 PLN. Do dnia sporządzenia niniejszego rocznego sprawozdania finansowego zadłużenia to
spadło o 2.777.000 PLN do poziomu 7.723.000 PLN. Konsekwencją tych transakcji, w następnych
okresach będzie znacznie mniejsze obciążenie Spółki kosztami finansowymi z tytułu naliczonych
odsetek.
18. PRZYCHODY I KOSZTY
18.1. Przychody w podziale na źródła
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Przychody z tytułu najmu
210 072
197 946
Przychody ze sprzedaży usług
3 100 470
6 778 466
Przychody ze sprzedaży produktów i towarów
497 497
238
Przychody Razem
3 808 039
6 976 649
W pozycji przychodów ze sprzedaży usług znajdują się przede wszystkim usługi związane
z zaangażowaniem Spółki w procesy realizacji inwestycji budowlanych wobec spółek Grupy
Kapitałowej Tower Investments S.A.
18.2. Koszty według rodzaju
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Amortyzacja w tym:
943 812
756 421
Zużycie materiałów i energii
166 298
255 517
Usługi obce
1 495 405
3 731 355
Podatki i opłaty
60 075
57 815
Wynagrodzenia
836 350
1 032 658
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
170 462
196 254
Pozostałe koszty rodzajowe
321 950
372 492
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
370 481
226
Koszty według rodzaju razem
4 364 832
6 402 738
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
46
18.3. Pozostałe przychody i koszty operacyjne
Pozostałe przychody operacyjne
Podział pozostałych przychodów operacyjnych przedstawia poniższa tabela:
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Przychody netto z tytułu kar umownych
2 342
0
Zysk ze zbycia aktywów niefinansowych
194 724
69 756
Ubezpieczenia
0
13 210
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
2 548 548
1 225 564
Dyskonta kaucji
5 986
13 940
Spisanie przeterminowanych zobowiązań
0
344 964
Pozostałe
138 816
72 858
Przychody Razem
2 890 416
1 740 292
W 2022 roku, w wyniku wzrostu wartości nieruchomości położonej w Tychach, Spółka zrealizowała
przychód z tytułu wyceny do wartości godziwej.
Pozostałe koszty operacyjne
W skład pozostałych kosztów operacyjnych wchodzą:
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Odpis na należności nieściągalne, oczekiwana strata
kredytowa
2 675 717
95 468
Rozliczenie przyznanej subwencji
0
16 466
Rozliczenie subleasingu
0
88 608
Pozostałe
59 480
78 134
Koszty Razem
275 907
278 675
W 2022 roku w wyniku dokonanych analiz należności i zobowiązań powzięte zostały decyzje w wyniku
których Spółka dokonała odpisów aktualizujących należności w łącznej wysokości 2.675,7 tys. PLN.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
47
18.4. Przychody i koszty finansowe
Przychody finansowe
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty (lokaty)
11 130
570
Przychody z subleasingu
5 886
29 131
Pożyczki i należności
2 692 236
2 557 311
Przychody dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych
w wartości godziwej przez wynik finansowy - razem
2 709 253
2 587 013
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
0
3 347
Zyski z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik - razem
0
3 347
Różnice kursowe - Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
788
47 268
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych - razem
788
47 268
Przychody finansowe razem
2 710 041
2 637 628
Spółka nie posiada aktywów oraz zobowiązań finansowych z kategorii wyznaczonych przy
początkowym ujęciu jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy. Wykazane zyski
oraz straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych w wartości godziwej
przez wynik odnoszą się w całości do instrumentów finansowych przeznaczonych do obrotu.
Koszty finansowe
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Koszty z tytułu leasingu
91 099
140 633
Koszty związane z obligacjami
2 610 483
2 080 808
Odsetki od pożyczek i kredytów
424 466
138 915
Odpisy aktualizujące aktywa finansowe
943 233
0
Odsetki od zobowiązań
122 573
8 468
Koszty dotyczące instrumentów finansowych niewycenianych w wartości
godziwej przez wynik finansowy razem
4 191 853
2 368 824
Wycena i sprzedaż aktywów finansowych
127 732
37 585
Straty z wyceny oraz realizacji instrumentów finansowych wycenianych
w wartości godziwej przez wynik razem
127 732
37 585
Różnice kursowe - rozrachunki w walutach obcych
12 590
53 683
Zyski (straty) (+/-) z tytułu różnic kursowych Razem
12 590
53 683
Koszty finansowe razem
4 332 175
2 460 092
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
48
Odpisy aktualizujące wartość należności dotyczących działalności operacyjnej ujmowane są przez
Spółkę jako pozostałe koszty operacyjne. Spółka w 2022 roku dokonała odpisu aktualizującego
należności z tytułu udzielonych pożyczek na kwotę 773,2 tys. PLN oraz odpisu aktualizującego na
posiadane akcje w wysokości 170 tys. PLN.
18.5. Podatek dochodowy
od 01.01.2022
do 31.12.2022
Podatek bieżący - Rozliczenie podatku za okres sprawozdawczy
0
Podatek odroczony – Powstanie i odwrócenie różnic przejściowych
1 612 361
Podatek dochodowy razem
1 612 361
Uzgodnienie podatku dochodowego obliczonego stawką 19% od wyniku przed opodatkowaniem
dochodowym, w tym podatkiem odroczonym wykazanym w jednostkowego sprawozdaniu z wyniku
przedstawia się następująco:
od 01.01.2022 do 31.12.2022
od 01.01.2021 do 31.12.2021
Działalność
finansowa
Działalność
finansowa
Działalność
operacyjna
Wynik przed opodatkowaniem
(39 129)
1 808
2 211 257
Stawka podatku stosowana przez Spółkę
19%
19%
19%
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
343
420 139
Uzgodnienie wyniku podatkowego:
Przychody nie podlegające opodatkowaniu, w tym
0
0
(4 296 800)
- naliczone i nie zapłacone odsetki
(2 547 083)
- wyceny
(1 676 223)
Przychody podatkowe nie księgowe
0
0
238 001
Koszty podatkowe innych okresów
0
0
(738 492)
Koszty nie stanowiące kosztów uzyskania przychodów
0
0
1 455 925
Wynik podatkowy
(39 129)
1 808
(1 130 109)
Podatek dochodowy bieżący wg stawki krajowej
0
343
0
Odliczenie strat lat ubiegłych
0
343
0
Podatek dochodowy po odliczeniach
0
0
0
Zmiana z tytułu podatku odroczonego
0
255 780
Podatek dochodowy
0
0
255 780
Zastosowana średnia stawka podatkowa
0%
0%
12%
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
49
19. PRZEJĘCIA ORAZ UTRATA KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI
W 2022 roku miały miejsce następujące zdarzenia:
1. Spółka zależna Tower Project sp. z o.o. dokonała sprzedaży posiadanych akcji, dających 70%
kapitału podstawowego spółki Manufaktura Gessler. W wyniku transakcji spółka Manufaktura
Gessler przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower Investments.
2. W listopadzie 2022 roku nastąpiło połączenie spółek Shopin2 sp. z o.o. (jako przejmujący)
ze spółkami Property Tower Investments S.K.A i Tower Project S.K.A. Połączenie zostało
dokonane poprzez przeniesienie całego majątku spółek przejmowanych na spółkę
przejmującą. Jednocześnie nastąpiło podniesienie kapitału podstawowego spółki Shopin2
Sp. z o.o., który został objęty przez dotychczasowych udziałowców łączonych spółek.
W wyniku transakcji Spółka posiada 100% udziałów w spółce Shopin2 sp. z o.o., w tym 84,5%
bezpośrednio a 15,5% pośrednio przez spółki zależne.
20. WARTOŚCI NIEMATERIALNE
Wartości niematerialne użytkowane przez Spółkę obejmują znaki towarowe, patenty i licencje,
oprogramowanie komputerowe oraz pozostałe wartości niematerialne.
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Stan na 01.01.2022 roku
25 550
53 938
79 488
Zwiększenia
0
14 108
14 108
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2022 roku
25 550
68 046
93 596
Umorzenie za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Stan na 01.01.2022 roku
(25 550)
(32 044)
(57 594)
Zwiększenia
0
(17 242)
(17 242)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2022 roku
(25 550)
(49 286)
(74 836)
Wartość netto na 01.01.2022 roku
0
21 894
21 894
Wartość netto na 31.12.2022 roku
0
18 760
18 760
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
50
Znaki Towarowe
Pozostałe
Razem
Wartość brutto za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku
Stan na 01.01.2021 roku
25 550
31 358
56 908
Zwiększenia
0
22 580
22 580
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2021 roku
25 550
53 938
79 488
Umorzenie za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku
Stan na 01.01.2021 roku
(23 050)
(14 191)
(37 241)
Zwiększenia
(2 500)
(17 853)
(20 353)
Zmniejszenia
0
0
0
Stan na 31.12.2021 roku
(25 550)
(32 044)
(57 594)
Wartość netto na 01.01.2021 roku
2 500
17 167
19 667
Wartość netto na 31.12.2021 roku
0
21 894
21 894
Spółka nie wykorzystuje w działalności składników wartości niematerialnych, których okres
użytkowania jest nieokreślony. Na dzień 31.12.2022 roku i 31.12.2021 roku żadne wartości
niematerialne nie stanowiły zabezpieczenia zobowiązań Spółki.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku nie zostały dokonane odpisy aktualizujące stan
wartości niematerialnych. Stan odpisów aktualizujących na dzień 31 grudnia 2022 roku i koniec
okresu porównywalnego wyniósł 0 PLN.
21. RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
Poniższe tabele przedstawiają strukturę rzeczowych aktywów trwałych, ich nabycia, zbycia,
umorzenie i odpisy aktualizujące.
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Stan na 31.12.2022 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
172 188
1 398 534
715 169
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(950 963)
(153 710)
(619 880)
(499 304)
Wartość bilansowa netto
55 939
18 478
778 654
215 865
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
51
Budynki,
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Inne
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa brutto
1 006 902
172 188
2 392 400
715 169
4 286 659
Skumulowane umorzenie i
odpisy aktualizujące
(671 268)
(139 789)
(726 812)
(252 730)
(1 790 599)
Wartość bilansowa netto
335 634
32 399
1 665 588
462 439
2 496 060
RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE – NABYCIA I ZBYCIA ORAZ ODPISY AKTUALIZUJĄCE Z TYTUŁU UTRATY
WARTOŚCI
Budynki i
budowle
Maszyny i
urządzenia
Środki
transportu
Pozostałe
Za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2022 roku
335 634
32 399
1 665 587
462 439
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
0
0
20 000
0
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
0
0
(520 551)
0
Amortyzacja
(279 695)
(13 921)
(386 381)
(246 574)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2022 roku
55 939
18 478
778 655
215 865
Za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa netto na
01.01.2021 roku
559 390
56 223
1 569 919
305 157
Zwiększenia (nabycie,
wytworzenie, leasing)
0
7 802
883 270
243 414
Zmniejszenia (zbycie, likwidacja)
0
0
(393 049)
0
Amortyzacja
(223 756)
(31 627)
(394 553)
(86 132)
Wartość bilansowa netto na
31.12.2021 roku
335 634
32 399
1 665 587
462 439
W bieżącym roku obrotowym Spółka nie dokonała odpisu aktualizującego wartość środków trwałych.
Stan odpisów aktualizujących na 31 grudnia 2022 roku wynosi 0,00 PLN (na 31 grudnia 2021 roku:
0,00 PLN). Na dzień 31.12.2022 roku żadne rzeczowe aktywa trwałe nie stanowiły zabezpieczeń
zobowiązań Spółki.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
52
Na pozycję budynki i budowle składają się aktywa powstałe w wyniku zastosowania MSSF 16.
W okresie 12 miesięcy 2022 roku, Spółka, poza rozliczeniem leasingu środków transportu, nie zawarła
istotnych transakcji nabycia lub sprzedaży rzeczowych aktywów trwałych oraz nie posiadała istotnych
zobowiązań z tytułu nabycia rzeczowych aktywów trwałych.
22. LEASING – AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA
22.1. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania
Zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej 16 „Leasing”
Spółka dokonała analizy posiadanych umów i dokonała odpowiednich ujawnień w niniejszym
jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Wartość bilansowa aktywów będących przedmiotem
umów leasingu przedstawia się następująco:
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
Stan na 31.12.2022 roku
Wartość bilansowa brutto
824 883
1 006 902
1 122 129
2 953 914
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(950 963)
(477 324)
(1 428 287)
Wartość bilansowa netto
824 883
55 939
644 805
1 525 627
Nieruchomości
Budynki i budowle
Środki transportu
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Wartość bilansowa brutto
776 600
1 006 902
1 624 806
3 408 308
Skumulowane umorzenie i odpisy aktualizujące
0
(671 268)
(420 010)
(1 091 278)
Wartość bilansowa netto
776 600
335 634
1 204 796
2 317 030
Wartość aktywów pojazdów podlegających umowom subleasingowym wynosi:
Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2022 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
39 163
108 623
147 786
Przychody finansowe
4 119
3 471
7 590
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
35 044
105 152
140 196
Wartość subleasingowanych środków trwałych
191 700
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
53
Wpłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
38 480
147 296
0
185 776
Przychody finansowe
5 220
7 766
0
12 986
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
33 260
139 530
0
172 790
Wartość subleasingowanych środków trwałych
191 700
22.2. Zobowiązania z tytułu prawa do użytkowania
Pozostające do spłaty przyszłe minimalne opłaty leasingowe według stanu na dzień bilansowy
wynoszą:
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2022 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
432 328
503 975
705 450
1 641 752
Koszty finansowe
(29 867)
(59 237)
(625 134)
(714 238)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
402 460
444 738
80 316
927 515
Opłaty z tytułu umów leasingu płatne w okresie:
do 1 roku
od 1 roku do 5 lat
powyżej 5 lat
Razem
Stan na 31.12.2021 roku
Przyszłe minimalne opłaty leasingowe
918 301
1 187 004
737 440
2 842 745
Koszty finansowe
(90 385)
(129 658)
(637 921)
(857 964)
Wartość bieżąca przyszłych minimalnych opłat
leasingowych
827 916
1 057 346
99 519
1 984 781
Umowami leasingu objęte są samochody, prawo najmu biura i prawo użytkowania wieczystego. Raty
leasingów samochodów oprocentowane są zmienną stopą procentową kalkulowaną w oparciu
o WIBOR. Umowy leasingu środków transportu nie nakładają na Spółkę dodatkowych wymogów.
Zobowiązania z tytułu leasingu zostały zabezpieczone wekslami, a zobowiązanie z tytułu najmu biura
zabezpieczone zostało kaucją.
W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem finansowym nie ujęto żadnych kosztów z tytułu
warunkowych opłat leasingowych oraz nie występują żadne istotne opłaty subleasingowe.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
54
23. NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
W skład nieruchomości inwestycyjnych wchodzą nieruchomości zgodnie z klasyfikacją przedstawioną
w polityce rachunkowości.
Wartość bilansowa nieruchomości inwestycyjnych przedstawia się następująco:
31.12.2022
31.12.2021
Wartość bilansowa na początek okresu
13 005 123
10 712 128
Zwiększenia
476 066
776 814
Zmiana klasyfikacji aktywów
0
290 617
Wycena do wartości godziwej
2 548 548
1 225 564
Wartość bilansowa na koniec okresu
16 029 736
13 005 123
W 2022 roku zwiększenia wartości nieruchomości inwestycyjnych powstały w wyniku prac bieżących
mających na celu zwiększenie wartości posiadanych nieruchomości oraz z wycen do wartości
godziwej przygotowanych przez niezależnego rzeczoznawcę.
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2021 roku Spółka dokonała zmiany klasyfikacji
nieruchomości gruntowej położonej w Pleszewie z pozycji zapasów do pozycji nieruchomości
inwestycyjnych. Zmiana klasyfikacji dokonana została zgodnie z obowiązującą polityką
rachunkowości. Przeszacowanie wartości nieruchomości inwestycyjnych zostało dokonane na
podstawie wycen przygotowanych przez niezależnego rzeczoznawcę.
24. ZAPASY
W sprawozdaniu finansowym Spółki ujęte są następujące pozycje zapasów:
31.12.2022
31.12.2021
Półprodukty i produkcja w toku
1 856 306
293 955
Towary
161 000
0
Wartość bilansowa zapasów razem
2 017 306
293 955
Zwiększenie wartości zapasów wynika z nabycia przez Spółkę nieruchomości zabudowanej
w miejscowości Elviria na wybrzeżu Costa del Sol w Hiszpanii. Zgodnie z profilem działalności spółki
nieruchomość ta, po dokonaniu niezbędnych nakładów zostanie sprzedana.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
55
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku nie dokonano odpisów aktualizujących wartość
zapasów. Wartość całkowita odpisów na dzień 31 grudnia 2022 roku i 31 grudnia 2021 roku wyniosły
0,00 PLN.
25. INSTRUMENTY FINANSOWE
25.1. Aktywa finansowe
Według standardu MSSF9 aktywa finansowe zostały podzielone na kategorie, których rozróżnienia
dokonuje się w zależności od zastosowanego modelu biznesowego w zakresie zarządzania aktywami.
Poniżej przedstawiono podział aktywów finansowych na poszczególne kategorie. Obecnie Spółka nie
posiada i w okresie porównawczym nie posiadała instrumentów finansowych zabezpieczających
i aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.
AFZK
aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie
AFWGCD
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody
AFWGWF
aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
IF
instrumenty finansowe zabezpieczające
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2022 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
185 210
0
5 900 000
6 085 210
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 608 550
8 608 550
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
7 735 083
0
115 271
7 850 354
Pożyczki
48 240 650
0
0
48 240 650
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
225 694
0
225 694
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
34 336
0
0
34 336
Kategorie instrumentów finansowych wg MSSF 9
AFZK
AFWGWF
Poza MSSF9
Razem
Stan na 31 grudnia 2021 roku
Aktywa trwałe
Należności i pożyczki
52 811 123
0
5 139 530
57 950 653
Pozostałe długoterminowe aktywa finansowe
0
0
8 778 550
8 778 550
Aktywa obrotowe
Należności z tytułu dostaw i usług i pozostałe należności
9 480 262
0
1 618 608
11 098 871
Pożyczki
2 392 911
0
0
2 392 911
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe
0
416 897
33 260
450 157
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
1 137 040
0
0
1 137 040
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
56
25.2. Zobowiązania finansowe
W odniesieniu do zobowiązań standard przewiduje dwie możliwe kategorie:
ZFWGWF
zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy
ZFZK
pozostałe zobowiązania wyceniane w zamortyzowanym koszcie
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2022 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
0
0
0
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
525 054
525 054
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
0
0
0
0
Inne długoterminowe zobowiązania
0
3 008 776
3 843 089
6 851 866
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
0
12 490 669
5 470 317
17 960 987
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
15 566 151
0
15 566 151
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
81 341
0
81 341
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
402 460
402 460
Kategorie instrumentów finansowych według MSSF9
ZFWGWF
ZFZK
Poza MSSF 9
Razem
Stan na 31 grudnia 2021 roku
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
4 975 362
0
4 975 362
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
1 156 865
1 156 865
Inne długoterminowe zobowiązania finansowe
69 721
69 721
Inne długoterminowe zobowiązania
0
401 369
2 000 000
2 401 369
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe
zobowiązania
0
13 093 611
7 096 262
20 189 873
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
0
16 733 356
0
16 733 356
Inne krótkoterminowe zobowiązania finansowe
0
139 442
0
139 442
Leasing i prawa do użytkowania aktywów
0
0
827 916
827 916
25.3. Informacja o wartości godziwej instrumentów finansowych
Według oceny Spółki wartość godziwa środków pieniężnych, krótkoterminowych lokat, należności
handlowych, zobowiązań handlowych, kredytów oraz zobowiązań z tytułu leasingu nie odbiega
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
57
od wartości bilansowych. Wartości przedstawione w tabelach not 25.1 i 25.2 są zgodne z wartością
godziwą tych instrumentów.
Wartość godziwa definiowana jest jako cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub
zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach
między uczestnikami rynku na dzień wyceny.
Spółka ustala wartość godziwą aktywów finansowych i zobowiązań finansowych w taki sposób, aby
w jak największym stopniu uwzględnić czynniki pochodzące z rynku. Wyceny do wartości godziwej
zostały podzielone na trzy grupy w zależności od pochodzenia danych wejściowych do wyceny:
• poziom 1 – dane wejściowe na poziomie 1 są cenami notowanymi (nieskorygowanymi)
na aktywnych rynkach za identyczne aktywa lub zobowiązania, do których jednostka ma
dostęp w dniu wyceny,
• poziom 2 – dane wejściowe na poziomie 2 to dane wejściowe inne niż ceny notowane
uwzględnione na poziomie 1, które są obserwowalne w przypadku danego składnika aktywów
lub zobowiązania, albo pośrednio, albo bezpośrednio,
• poziom 3 – dane wejściowe na poziomie 3 to nieobserwowalne dane wejściowe dotyczące
danego składnika aktywów lub zobowiązania.
Poniżej przedstawiono instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej w podziale
na hierarchię wycen do wartości godziwej.
Klasa instrumentu finansowego
Poziom 1
Poziom 2
Poziom 3
Razem wartość
godziwa
Stan na 31.12.2022 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
225 694
225 694
Wartość godziwa netto
225 694
0
0
225 694
Stan na 31.12.2021 roku
Aktywa:
Akcje spółek notowanych
416 897
0
0
416 897
Wartość godziwa netto
416 897
0
0
416 897
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły przeniesienia pomiędzy poziomem 1, 2 i 3 wartości
godziwej aktywów i zobowiązań finansowych.
Pozycje wykazywane w wartości godziwej obejmowały akcje spółek notowanych na Giełdzie
Papierów Wartościowych. Wartość godziwa akcji została określona na podstawie notowań z dnia
bilansowego.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
58
26. AKTYWA I REZERWA NA PODATEK ODROCZONY
Aktywa oraz rezerwa z tytułu podatku odroczonego w następujący sposób wpływają na sprawozdanie
finansowe:
31.12.2022
31.12.2021
Podatek odroczony per saldo na początek okresu
(1 914 435)
(1 658 655)
Zmiana stanu w okresie wpływająca na:
Wynik (+/-)
(1 612 361)
(255 780)
Podatek odroczony per saldo na koniec okresu, w tym:
(3 526 796)
(1 914 435)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
797 269
1 790 765
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
4 324 065
3 705 200
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
26.1. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2022 roku
Aktywa:
Odpis na należności
164 025
224 343
388 368
Wycena notowanych akcji do wartości godziwej
54 975
24 397
79 372
Wycena nieruchomości inwestycyjnych
103 662
(8 959)
94 703
Pasywa:
Leasing
7 565
(7 221)
343
Odsetki od pożyczek i obligacji
150 805
12 215
163 020
Na stratę podatkową
1 234 529
(1 234 529)
-
Pozostałe rezerwy
75 204
(3 740)
71 464
Razem
1 790 765
(993 495)
797 269
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
59
26.2. Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Tytuły różnic przejściowych
Saldo na początek
okresu
Zmiana stanu:
wynik
Saldo na koniec
okresu
Stan na 31.12.2022 roku
Aktywa:
Aktywa trwałe w leasingu
-
-
-
Odsetki od pożyczek udzielonych
2 274 103
309 516
2 583 619
Wycena nieruchomości
1 431 097
309 349
1 740 446
Pozostałe
-
-
-
Razem
3 705 200
618 865
4 324 065
27. NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
Wartość bilansowa należności z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne
przybliżenie wartości godziwej. Poniżej przedstawiono opis poszczególnych pozycji w podziale na
tytuły należności.
27.1. Należności długoterminowe
Należności długoterminowe na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 5.185,2 tys. PLN w tym 5.000 tys.
PLN stanowi udzielona zaliczka na poczet przyszłych inwestycji, a pozostałą kwotę stanowią wpłacone
kaucje, (w 2021: 5.265,8 tys. PLN). W żadnym z wymienionych okresów nie dokonano odpisów
aktualizujących należności długoterminowych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
60
27.2. Należności krótkoterminowe.
Należności krótkoterminowe wraz z zawartymi rozliczeniami międzyokresowymi zaprezentowane
zostały w tabeli poniżej:
31.12.2022
31.12.2021
Aktywa finansowe :
Należności z tytułu dostaw i usług
7 094 290
6 400 977
Odpisy aktualizujące wartość należności z tytułu dostaw i usług
(847 715)
(93 564)
Należności z tytułu dostaw i usług netto
6 246 575
6 307 413
Kwoty zatrzymane (kaucje) z tytułu umów o usługę budowlaną
0
0
Inne należności
4 037 232
4 159 992
Odpisy aktualizujące wartość pozostałych należności finansowych
(2 548 724)
(992 425)
Pozostałe należności finansowe netto
1 488 508
3 167 568
Należności finansowe
7 735 083
9 474 981
Aktywa niefinansowe:
Należności z tytułu podatków i innych świadczeń
24 074
43 599
Rozliczenia międzyokresowe
40 747
53 105
Przedpłaty i zaliczki
1 094 048
2 352 790
Odpisy aktualizujące wartość aktywów niefinansowych
(1 002 851)
(777 780)
Należności niefinansowe
156 017
1 671 714
Należności krótkoterminowe razem
7 891 101
11 146 695
Analiza wiekowa zaległych krótkoterminowych należności finansowych nieobejmujących
rozrachunków innych niż handlowe, nie objętych odpisem:
31.12.2022
31.12.2021
Należności krótkoterminowe zaległe:
do 1 miesiąca
53 727
1 858 108
od 1 do 3 miesięcy
170 364
339 312
od 3 do 6 miesięcy
385 231
7 151
od 6 do 12 miesięcy
1 110 190
691 178
powyżej roku
4 416 752
4 279 562
Zaległe należności
6 136 264
7 175 312
Spółka na bieżąco monitoruje posiadane należności i współpracuje z kontrahentami w celu ich
odzyskania. W należnościach zaległych powyżej 6 miesięcy znajdują się należności od kontrahentów,
z którymi Spółka prowadzi bieżącą współpracę i Zarząd nie ma podstaw do dokonania odpisów.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
61
28. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE
W ramach aktywów finansowych Spółka prezentuje następujące inwestycje:
Aktywa długoterminowe
Aktywa krótkoterminowe
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Akcje spółek notowanych
0
0
225 694
416 897
Aktywa z tytułu subleasingu
105 152
139 530
35 044
33 260
Aktywa finansowe
105 152
139 530
260 738
450 157
Odpisy
(105 152)
(35 044)
Aktywa finansowe netto
0
139 530
225 694
450 157
Pozostałe aktywa finansowe stanowią akcje spółek notowanych oraz należności z tytułu umów
subleasingowych. Dla akcji notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie wartość
bilansowa równa jest wartości godziwej opartej na notowaniach. Umowy leasingu przeliczone zostały
zdyskontowaną stopą procentową. Wartość aktywów z tytułu subleasingu została odpisana ze
względu na zawieszenie działalności operacyjnej kontrahenta.
29. POŻYCZKI UDZIELONE
Udzielone pożyczki wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody
efektywnej stopy procentowej. Wartość bilansowa pożyczek uważana jest za rozsądne przybliżenie
wartości godziwej. Spółka nie udzieliła pożyczek walutowych. Poniżej podsumowanie istotnych
warunków udzielonych pożyczek:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
62
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2022 roku
Deli2 S.A.
PLN
773 233
6,0%
2023
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
0
6,0%
2023
Tower Project Sp zo.o.
PLN
9 160 066
6,0%
2023
Tower Project Sp zo.o.
PLN
260 232
0,0%
2023
Tower Investment sp z o.o.
PLN
1 904 541
0,0%
2023
Tower Investment sp z o.o.
PLN
21 698 231
6%-12%
2023
Property Tower Investments SKA
PLN
25 223
0,0%
2023
Tower Jasło sp z o.o.
PLN
201 249
6,0%
2023
Tower Mehoffera sp z o.o.
PLN
7 178 203
zm WIBOR3M+6,6
2023
Tower Mehoffera sp z o.o.
PLN
46 236
0,0%
2023
Tower Mehoffera sp z o.o.
PLN
768 698
6,0%
2023
Shopin 2 sp z o.o.
PLN
6 074 470
zm WIBOR3M+6,6
2023
Shopin 2 sp z o.o.
PLN
0
6,0%
2023
Prystora1 sp. z o.o.
PLN
14 597
6,0%
2023
Tower Świebodzice sp zo.o.
PLN
203 249
zm WIBOR3M+6,6
2023
Tower Świebodzice sp zo.o.
PLN
0
6,0%
2023
Tower Świebodzice sp zo.o.
PLN
802
0,0%
2023
Tower Project sp zo.o. SKA
PLN
699 954
6,0%
2023
Tower Project sp zo.o. SKA
PLN
3 838
0,0%
2023
Akal sp. z o.o.
PLN
1 060
12,0%
Razem
49 013 883
Odpisy aktualizujące
Deli2 S.A.
PLN
(773 233)
Razem
48 240 650
* kapitał pożyczki został zapłacony, do zapłaty pozostały naliczone odsetki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
63
Waluta
Wartość w PLN
Oprocentowanie
Termin spłaty
Stan na 31.12.2021 roku
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
8 821 373
zmienne -9,1%
2023
Deli2 S.A.
PLN
731 233
6%
2023
Gatid Investments sp. z o.o.
PLN
165 615
6%
2023
Tower Project sp. z o.o.
PLN
10 158 972
6%
2022-2025
Tower Project sp. z o.o.
PLN
260 232
0%*
2022
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
23 162 582
6%
2022-2023
Tower Investments sp. z o.o.
PLN
1 904 541
0%*
2022
Property Tower Investments sp. z o.o.
S.K.A
PLN
25 223
0%*
2022
Tower Jasło sp. z o.o.
PLN
191 486
6%
2022-2023
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
2 420 977
zmienne -9,1%
2023
Shopin 2 sp. z o.o.
PLN
4 298 787
6%
2023
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
133 269
zmienne -9,1%
2023
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
58 294
6%
2023
Tower Świebodzice sp. z o.o.
PLN
802
0%*
2023
Tower Mehoffera sp. z o.o.
PLN
1 779 057
6%
2022-2023
Prystora 1 sp. z o.o.
PLN
155 597
6%
2023
Tower Project sp. z o.o. S.K.A
PLN
670 192
6%
2022-2023
Razem
54 938 232
*na dzień raportowania do spłaty pozostała część odsetkowa pożyczki
Zmiana wartości bilansowej pożyczek, w tym strat kredytowych, przedstawia się następująco:
31.12.2022
31.12.2021
Wartość brutto
Saldo na początek okresu
54 938 232
48 841 150
Kwota pożyczek udzielonych w okresie
21 000
3 560 000
Spłata
(1 000 000)
(10 000)
Kompensaty
(7 635 050)
0
Odsetki naliczone efektywną stopą procentową
2 689 701
2 547 083
Wartość brutto na koniec okresu
49 013 883
54 938 232
Strata kredytowa
Saldo na początek okresu
0
0
odpisy okresu
(773 233)
Strata kredytowa na koniec okresu
(773 233)
0
Wartość bilansowa na koniec okresu
48 240 650
54 938 232
Spółka zgodnie z informacją przekazaną przez zarząd Spółki Deli2 S.A. o zagrożeniu kontynuacji
działalności oraz problemach finansowych spółki zależnej podjęła decyzje o dokonaniu odpisów
aktualizujących pożyczek.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
64
30. UDZIAŁY I AKCJE
Na dzień 31 grudnia 2022 roku spółka jest w posiadaniu następujących udziałów i akcji
zakwalifikowanych do długoterminowych aktywów finansowych:
Udziały i akcje
31.12.2022
31.12.2021
Tower Project sp. z o.o.
35 000
35 000
Tower Investments sp. z o.o.
500 000
500 000
Tower Project sp. z o.o. S.K.A
0
3 450 000
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A
0
600 000
Tower Jasło sp. z o.o.
5 000
5 000
Tower Mehoffera sp. z o.o.
4 003 500
4 003 500
Shopin 2 sp. z o.o.
4 055 000
5 000
Deli2 S.A.
170 000
170 000
Akal sp. z o.o.
5 000
5 000
Prystora1 sp. z o.o.
50
50
Tower Świebodzice sp. z o.o.
5 000
5 000
Aktywa finansowe brutto
8 778 550
8 778 550
Odpisy aktualizujące
Deli2 S.A.
(170 000)
0
Aktywa finansowe netto
8 608 550
8 778 550
W 2022 roku nastąpiło połączenie spółek Shopin2 sp. z o.o. jako spółki przejmującej, Property Tower
Investments sp. z o.o. S.K.A i Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
W okresie porównawczym zostały utworzone dwa nowe podmioty – Akal sp. z o.o., w którym Spółka
objęła 100% udziałów oraz Prystora1 sp. z o.o. w której spółka posiada 1% udziałów.
Spółka zgodnie z informacją przekazaną przez zarząd Spółki Deli2 S.A. o zagrożeniu kontynuacji
działalności oraz problemach finansowych spółki zależnej podjęła decyzje o dokonaniu odpisów
aktualizujących na akcjach.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
65
31. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
31.12.2022
31.12.2021
Środki pieniężne na rachunkach bankowych prowadzonych w PLN
9 027
989 487
Środki pieniężne na rachunkach VAT
10 100
44 310
Środki pieniężne na rachunkach bankowych walutowych
15 209
29 242
Środki pieniężne w kasie
0
74 000
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty razem
34 336
1 137 040
Na dzień 31 grudnia 2022 roku nie występowały środki pieniężne, które podlegałyby ograniczeniom
w dysponowaniu z tytułu umowy kredytowej.
Spółka dla celów sporządzenia sprawozdania z przepływów pieniężnych klasyfikuje środki pieniężne
w sposób przyjęty do prezentacji w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Zatem nie występuje różnica
pomiędzy sumą środków pieniężnych ujętych w sprawozdaniu z sytuacji finansowej, a tymi
w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych.
32. AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY ORAZ DZIAŁALNOŚĆ ZANIECHANA
W 2022 spółka zależna Tower Project sp. z o.o. dokonała sprzedaży akcji spółki zależnej Manufaktura
Gessler, która to spółka odpowiedzialna była za segment spożywczy. W wyniku tej transakcji Spółka
wraz z Grupą Kapitałową wycofała się z działalności w segmencie spożywczym.
33. KAPITAŁY WŁASNE
33.1. Kapitał podstawowy i akcje własne
Na dzień 31.12.2022 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 1.560 tys. PLN (2021 rok: 1.560 tys.
PLN) i dzielił się na 1.560 tys. akcji (2021 rok: 1.560 tys.) o wartości nominalnej 1 PLN każda.
Wszystkie akcje zostały w pełni opłacone. Wszystkie akcje, poza akcjami nabytymi przez Spółkę
w ramach Programu Skupu Akcji Własnych, w równym stopniu uczestniczą w podziale dywidendy
oraz każda akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy.
W dniach od 01 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Spółka, w ramach Programu Skupu Akcji Własnych,
nie dokonała nabycia akcji własnych oraz w analogicznym okresie roku poprzedniego nie dokonała
nabycia.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
66
Strukturę własności na dzień 31 grudnia 2022 roku i okres porównywalny przedstawia poniższa
tabela:
Liczba akcji
Liczba głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2022 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 034
78 034
78 034
5,0%
Cezary Gregorczuk
105 767
105 767
105 767
6,8%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
338 138
338 138
338 138
21,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
Stan na 31.12.2021 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 034
78 034
78 034
5,0%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
443 905
443 905
443 905
28,4%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
W dniu 8 listopada 2022 roku Spółka Dominująca otrzymała zawiadomienie o zmianie stanu
posiadania akcji Spółki. W wyniku zakupów w drodze transakcji pakietowej pan Cezary Gregorczuk
przekroczył 5% udziału w ogólnej liczbie głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Przed transakcją był
w posiadaniu 29.273 akcji dających 1,88% udziału w kapitale. Po transakcji stał się posiadaczem
105.767 akcji dających 6,78% w kapitale Spółki Dominującej.
Na dzień publikacji pan Bartosz Kazimierczuk, Prezes Tower Investments S.A. był posiadaczem 24.037
akcji Spółki Dominującej.
33.2. Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
W okresie 12 miesięcy kończących się 31 grudnia 2022 roku wartość kapitału ze sprzedaży akcji
powyżej ich wartości nominalnej nie uległa zmianie i wynosi 30.071.724,06 PLN (na 31.12.2021:
30.071.724,06 PLN).
33.3. Pozostałe kapitały
Zmiana stanu pozostałych kapitałów wynika z rozliczenia zysku za rok 2021.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
67
34. PROGRAMY PŁATNOŚCI AKCJAMI
W Spółce nie zostały uruchomione programy motywacyjne, w ramach których pracownicy uzyskują
opcje zamienne na akcje Spółki.
35. DYWIDENDY
Walne Zgromadzenie w dniu 30 czerwca 2022 roku podjęło uchwałę w sprawie przeznaczenia zysku
Spółki wypracowanego w 2021 roku, przeznaczając zysk na kapitał zapasowy. Za rok 2022 Spółka
poniosła stratę. Na dzień zatwierdzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego nie
została podjęta decyzja o sposobie pokrycia straty.
36. ŚWIADCZENIA PRACOWNICZE
36.1. Koszty świadczeń pracowniczych
W Spółce nie występują programy motywacyjne, w ramach których pracownicy wynagradzani są
akcjami Spółki.
36.2. Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń
pracowniczych
Zobowiązania, rozliczenia międzyokresowe i rezerwy z tytułu świadczeń pracowniczych ujęte
w sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 38.496,06 PLN (w 2021
roku: 66.874,66 PLN).
37. POZOSTAŁE REZERWY
Wartości rezerw ujętych w sprawozdaniu finansowym oraz ich zmiany w okresie zakończonym
31 grudnia 2022 roku przedstawiały się następująco:
Pozostałe rezerwy, w tym na:
na świadczenia
pracownicze
inne
Razem
za okres od 01.01.2022 roku do 31.12.2022 roku
Stan na początek okresu
38 496
188 480
226 976
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
0
0
0
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
0
0
0
Stan rezerw na dzień 31.12.2022 roku
38 496
188 480
226 976
za okres od 01.01.2021 roku do 31.12.2021 roku
Stan na początek okresu
3 614
157 553
161 167
Wykorzystanie i rozwiązanie rezerw
(3 614)
0
(3 614)
Zwiększenie rezerw ujęte jako koszt w okresie
38 496
30 927
69 423
Stan rezerw na dzień 31.12.2021 roku
38 496
188 480
226 976
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
68
38. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
38.1. Zobowiązania długoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Zobowiązania długoterminowe, z wyłączeniem rozliczeń międzyokresowych, na dzień
31 grudnia 2022 roku wynoszą 2.400.896,35 PLN (na 31.12.2021 roku: 2.401.369,37 PLN), z czego
2.000.000,00 PLN stanowi otrzymana zaliczka na poczet przyszłych inwestycji, a 267.830,75 PLN
stanowi wieloletnie zobowiązanie z tytułu przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo
własności.
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe na dzień 31 grudnia 2022 roku wynoszą 0,00 PLN
(na 31.12.2021 roku: 726.383,18 PLN).
38.2. Zobowiązania krótkoterminowe, w tym rozliczenia międzyokresowe
Szczegóły pozycji przedstawia poniższa tabela:
31.12.2022
31.12.2021
Zobowiązania finansowe (MSSF 9 i poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług
1 055 769
604 738
Inne zobowiązania finansowe
11 434 900
12 488 873
Zobowiązania finansowe
12 490 669
13 093 611
Zobowiązania niefinansowe (poza MSSF 9):
Zobowiązania z tytułu podatków i innych świadczeń
320 317
353 173
Rozliczenia międzyokresowe
842 149
166 379
Przedpłaty i zaliczki otrzymane na dostawy
5 150 000
6 743 089
Zobowiązania niefinansowe
6 312 466
7 262 641
Zobowiązania krótkoterminowe razem
18 803 136
20 356 252
Wartość bilansowa zobowiązań z tytułu dostaw i usług uznawana jest przez Spółkę za rozsądne
przybliżenie wartości godziwej. Inne zobowiązania finansowe stanowią zaliczki otrzymane na poczet
dostaw i usług.
39. KREDYTY, POŻYCZKI I INNE INSTRUMENTY DŁUŻNE
Wartość kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych ujętych w sprawozdaniu finansowym
prezentuje poniższa tabela:
Zobowiązania długoterminowe
Zobowiązania krótkoterminowe
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Pożyczki
0
0
5 683 058
2 034 321
Inne instrumenty dłużne
0
4 975 362
9 883 093
14 699 035
Inne zobowiązania finansowe
0
69 721
81 341
139 442
Zobowiązania finansowe razem
0
5 045 083
15 647 492
16 872 799
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
69
39.1. Zobowiązania finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu.
Spółka nie zalicza żadnych instrumentów z klasy kredytów i pożyczek do zobowiązań finansowych
wyznaczonych do wyceny w wartości godziwej przez wynik. Wszystkie pożyczki i inne instrumenty
dłużne wyceniane są według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem efektywnej stopy
procentowej. Wartość księgowa kredytów, pożyczek i innych instrumentów dłużnych odpowiada ich
wartości godziwej.
Informacje dotyczące charakteru i zakresu ryzyka, na które narażona jest Spółka z tytułu zaciągniętych
pożyczek i innych instrumentów dłużnych prezentuje poniższa tabela:
Stan na 31.12.2022 roku
Pożyczki
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
12%-16%
16,52%
0%
Termin wymagalności
2023
2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
5 683 058
9 883 093
81 341
15 647 492
Zobowiązanie krótkoterminowe
5 683 058
9 883 093
81 341
15 647 492
Zobowiązanie długoterminowe
0
0
0
0
Stan na 31.12.2021 roku
Pożyczka
Obligacje
Subwencja
Razem
Waluta
PLN
PLN
PLN
Oprocentowanie
9,14%
12,04%
0%
Termin wymagalności
2022
2022-2023
2022-2023
Wartość bilansowa w PLN
2 034 321
19 674 397
209 164
21 917 882
Zobowiązanie krótkoterminowe
2 034 321
14 699 035
139 442
16 872 799
Zobowiązanie długoterminowe
0
4 975 362
69 721
5 045 083
39.2. Papiery dłużne
W dniu 14 grudnia 2022 roku Spółka dokonała zmiany Warunków Emisji Obligacji. W związku
z powyższym na dzień 31 grudnia 2022 roku Spółka Tower Investments S.A. posiada obligacje
o następujących parametrach:
• Nazwa obligacji: Obligacje serii A emitowane przez Tower Investments S.A. w Warszawie
• Seria Obligacji: Obligacje Serii A
• Rodzaj Obligacji: Obligacje na okaziciela, niemające formy dokumentu
• Wartość nominalna jednej obligacji: 1.000 PLN
• Cena emisyjna jednej obligacji: 1.000 PLN
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
70
• Wielkość emisji: 20.000 Obligacji, z czego na dzień 31 grudnia 2022 roku do wykupu zostało
10.500 obligacji
• Oprocentowanie: WIBOR 3M +marża
40. ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ
Zaciągnięte przez Spółkę zobowiązania z tytułu pożyczek, innych instrumentów dłużnych oraz z tytułu
leasingu objęte są następującymi zabezpieczeniami spłaty (według stanu na dzień bilansowy):
Obligacje serii A
• zastaw rejestrowy na 689.171 akcjach na okaziciela serii A, o wartości nominalnej 689.171
PLN, stanowiących 44,16% kapitału podstawowego Spółki,
• udzielenie przez pana Bartosza Kazimierczuka na rzecz Administratora Zabezpieczeń
poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 15.750.000 PLN,
• udzielenie przez spółkę Floryda 1 sp. z o.o. s.k.a. na rzecz Administratora Zabezpieczeń
poręczenia za zobowiązania wynikające z obligacji do kwoty 15.750.000 PLN,
• hipoteka umowna łączna na nieruchomościach położonych w Tychach, w Warszawie przy ulicy
Książęcej i Szwedzkiej. Hipoteka ustanowiona została do kwoty zabezpieczenia równej
15.750.000,00 PLN,
• cesja wierzytelności o zwrot pożyczek udzielonych przez Tower Investments S.A. podmiotom
z Grupy Kapitałowej Tower Investments S.A. oraz podmiotom spoza Grupy Kapitałowej,
• cesja wierzytelności wobec Tower Mehoffera, o zwrot pożyczki w kwocie 6.986.762,82 PLN
pochodzących z pierwotnej emisji serii A,
• cesje wierzytelności o zwrot podwójnej wartości zadatków.
Leasing
Zobowiązania z tytułu umów leasingu, obejmującego samochody osobowe, zabezpieczone zostały
wekslami. Leasing z tytułu umowy najmu biura zabezpieczony został kaucją.
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Spółka dokonywała spłat rat kapitałowych oraz
odsetkowych bez istotnych opóźnień.
Pożyczka od osoby fizycznej udzielona spółce Tower Investments S.A.
Udzielenie poręczenia przez spółkę zależną na kwotę 4.500.000,00 złotych w celu zabezpieczenia
zobowiązania wynikającego z udzielonej pożyczki spółce Tower Investments S.A. Zastaw rejestrowy
na akcjach spółki Deli2 S.A. będących własnością Spółki Dominującej.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
71
41. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE
Zobowiązania związane z umowami leasingu oraz emisją instrumentów dłużnych zostały opisane
w notach 22 i 40. Zgodnie z wymogami MSSF 16 dokonano analizy umów najmu, użyczenia i umów
o podobnym charakterze pod kątem ich kwalifikacji jako umów leasingu i ujęto odpowiednio aktywa
i zobowiązania z tego tytułu. Inne zobowiązania warunkowe nie występują.
42. AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU UMOWY
W okresie objętym sprawozdaniem i okresie porównawczym Spółka nie prowadziła
długoterminowych kontraktów budowlanych.
43. TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
Podmioty powiązane ze Spółką obejmują jednostki powiązane kapitałowo w sposób bezpośredni lub
pośredni, podmioty kontrolowane przez kluczowy personel kierowniczy.
Spółka dokonuje transakcji zakupu i sprzedaży nieruchomości, świadczy usługi z zakresu podstawowej
działalności, ponosi koszt najmu, udziela pożyczek oraz zaciąga pożyczki.
43.1. Wynagrodzenia kluczowego personelu kierowniczego
Do kluczowego personelu kierowniczego Grupa zalicza członków Rady Nadzorczej, członków
Komitetu Audytu, członków Zarządu. Wynagrodzenie kluczowego personelu w okresie objętym
jednostkowym sprawozdaniem finansowym wyniosło:
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Zarząd
Wynagrodzenia
120 000
130 000
Premie
0
0
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Rada Nadzorcza
Wynagrodzenia
139 083
127 366
inne świadczenia, w tym z jednoosobowej działalności
0
0
Komitet Audytu
Wynagrodzenia
103 614
95 243
Świadczenia razem
362 697
352 609
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
72
43.2. Transakcje z podmiotami powiązanymi
W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku Spółka nie dokonała odpisów aktualizujących Spółka
w żadnym z okresów nie dokonała transakcji z podmiotami powiązanymi na warunkach innych niż
rynkowe.
Należności
Zobowiązania
Tower Investments sp. z o.o.
183 362
5 053 061
Tower Jasło sp. z o.o.
45 018
2 707 880
Akal sp. z o.o.
11 024
-
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
-
Shopin 2 sp. z o.o.
6 685 812
8 569 589
Tower Project sp. z o.o.
1 920 758
Tower Świebodzice sp. z o.o.
8 179
-
Gatid Investments sp. z o.o.
793 050
2 036 200
Floryda 1 sp. z o.o.
250 546
65 720
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
48 273
-
Investments Consulting Bartosz Kazimierczuk
24 849
-
Circolo sp. z o.o.
55 150
-
Manufaktura Dobrego Smaku sp. z o.o.
14 931
-
Prystora1 sp. z o.o.
1 424 591
2 268 686
Deli2 S.A.
674 166
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
3 595 909
-
Stan na 31 grudnia 2022 roku
13 814 860
22 621 894
Odpisy aktualizujące
1 013 302
Stan netto na 31 grudnia 2022 roku
12 801 558
22 621 894
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
73
Pożyczki udzielone
Subleasing
Pożyczki
otrzymane
Tower Investments sp. z o.o.
23 602 772
-
-
Deli2 S.A.
773 233
-
535 178
Tower Jasło sp. z o.o.
201 249
-
-
Property Tower Investments sp. z o.o. S.K.A.
25 223
-
-
Gatid Investments sp. z o.o.
-
-
-
Tower Project sp. z o.o. S.K.A.
703 792
-
-
Tower Świebodzice sp. z o.o.
204 051
-
-
Tower Project sp. z o.o.
9 420 299
-
-
Shopin 2 sp. z o.o.
6 074 470
-
-
Prystora1 sp. z o.o.
14 597
-
-
Akal sp. Z o.o.
1 060
Tower Mehoffera sp. z o.o.
7 993 136
-
2 210 727
Stan na 31 grudnia 2022 roku
49 013 883
-
2 745 905
Odpisy aktualizujące
Deli2 S.A.
(773 233)
-
Stan netto na 31 grudnia 2022 roku
48 240 650
-
2 745 905
Przychody ogółem
Odsetki
Koszty, w tym
aktywowane
Koszty odsetek
od pożyczek
Tower Investments sp. z o.o.
11 520
1 015 648
-
Tower Jasło sp. z o.o.
2 880
9 763
-
Tower Świebodzice sp. z o.o.
2 880
11 686
-
Tower Project sp. z o.o.
1 889 718
493 095
-
Shopin 2 sp. z o.o.
512 836
372 406
-
Tower Mehoffera sp. z o.o.
517 280
727 042
186 312
Gatid Investments sp. z o.o.
5 760
9 000
35 178
Deli2 S.A.
14 569
42 000
-
Floryda 1 sp. z o.o.
2 880
-
111 000
-
Floryda 1 sp. z o.o. S.K.A
7 200
-
-
-
Circolo sp. z o.o.
2 880
-
-
-
Prystora 1 sp. z o.o.
-
9 000
-
-
Akal sp. z o.o.
2 400
60
-
-
Suma za okres od 01.01.2022 do 31.12.2022 roku
2 972 804
2 689 701
111 000
221 490
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
74
44. RYZYKA
Podstawowymi instrumentami finansowymi, z których korzysta Spółka są pożyczki i wyemitowane
obligacje. Głównym celem tych instrumentów finansowych jest pozyskanie środków finansowych
na działalność. Przejściowe nadwyżki finansowe Spółka deponuje w bankach jako lokaty
krótkoterminowe. Spółka posiada również inne instrumenty finansowe, takie jak należności
i zobowiązania z tytułu dostaw i usług, które powstają w wyniku prowadzonej działalności.
Aktywa oraz zobowiązania finansowe Spółki w podziale na kategorie zaprezentowano w nocie 25.
Spółka, w związku z prowadzonym rodzajem działalności i ogólnoświatowym stanem gospodarki na
który wpłynęła pandemia i konflikt zbrojny pomiędzy Federacją Rosyjską i Ukrainą, narażona jest na
następujące rodzaje ryzyka:
• ryzyko stopy procentowej,
• ryzyko kredytowe,
• ryzyko walutowe
• ryzyko płynności,
• ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi,
• ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi,
• ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną.
W procesie zarządzania ryzykiem najważniejszą wagę mają następujące cele:
• zabezpieczenie krótkoterminowych oraz średnioterminowych przepływów pieniężnych,
• stabilizacja wahań wyniku finansowego Spółki,
• wykonanie zakładanych prognoz finansowych poprzez spełnienie założeń budżetowych,
• osiągnięcie stopy zwrotu z długoterminowych inwestycji wraz z pozyskaniem optymalnych
źródeł finansowania działań inwestycyjnych.
Spółka nie zawiera transakcji na rynkach finansowych w celach spekulacyjnych. Od strony
ekonomicznej przeprowadzane transakcje mają charakter zabezpieczający przed określonym
ryzykiem.
44.1. Opis ryzyka i analiza wrażliwości
Ryzyko stopy procentowej
Spółka posiada zobowiązania z tytułu pożyczek i obligacji, dla których odsetki liczone są na bazie
zmiennej stopy procentowej, w związku z czym następuje ryzyko wzrostu tych stóp w stosunku do
momentu zawarcia umowy. Spółka nie stosuje zabezpieczeń stóp procentowych, ale monitoruje
stopień narażenia na ryzyko stopy procentowej oraz prognozy stóp procentowych i nie wyklucza
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
75
podjęcia działań zabezpieczających w przyszłości. Poniżej została przedstawiona wrażliwość wyniku
finansowego brutto na racjonalne możliwe zmiany stóp procentowych przy założeniu niezmienności
innych czynników. Wpływ na wynik przedstawiony jest przy założeniu, że koszty finansowe nie byłyby
aktywowane do produkcji w toku. Analiza została sporządzona poprzez porównanie średniego
poziomu poszczególnych instrumentów finansowych w danym okresie.
Analiza wrażliwości na ryzyko stopy procentowej.
Zarządzanie ryzykiem stopy procentowej koncentruje się na zminimalizowaniu wahań przepływów
odsetkowych z tytułu aktywów oraz zobowiązań finansowych oprocentowanych zmienną stopą
procentową. Spółka jest narażona na ryzyko stopy procentowej w związku z następującymi
kategoriami aktywów oraz zobowiązań finansowych:
• pożyczki,
• dłużne papiery wartościowe (pozostałe aktywa finansowe),
• kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne,
• leasing.
Charakterystykę powyższych instrumentów, w tym stopy procentowe, przedstawiono w notach 22,
29 i 39.
Analizę wrażliwości na ryzyko stopy procentowej przedstawia poniższa tabela:
Wahania stopy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
wynik
finansowy
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
Wpływ na
pozostałe
dochody
całkowite
31.12.2022
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Wzrost stopy procentowej
1%
(71 097)
(149 480)
Spadek stopy procentowej
-1%
71 097
149 480
0
0
Ryzyko kredytowe
Ryzyko kredytowe oznacza ryzyko, w którym kontrahent nie dopełni zobowiązań, co narazi Spółkę na
straty finansowe. Ryzyko kredytowe ograniczane jest przez Spółkę poprzez zawieranie transakcji
wyłącznie z podmiotami o dobrej zdolności kredytowej, z którymi współpraca poprzedzona jest
wstępną weryfikacją. W latach 2020 – 2022 ryzyko kredytowe związane z zagrożeniem nieściągalności
wzrosło w wyniku trudności w gospodarce krajowej będących konsekwencją pandemii koronawirusa
Covid-19. Podjęta została decyzja o dokonaniu odpisów aktualizujących i spisania należności
uznanych za nieściągalne.
Maksymalna ekspozycja Spółki na ryzyko kredytowe określana jest poprzez wartość bilansową
następujących aktywów finansowych:
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
76
31.12.2022
31.12.2021
Pożyczki
49 013 883
54 938 232
Należności z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe należności finansowe
8 035 564
11 359 391
Należności z tytułu leasingu
0
172 790
Środki pieniężne
34 336
1 137 040
Ekspozycja na ryzyko kredytowe razem
57 083 782
67 607 452
Spółka w sposób ciągły monitoruje zaległości klientów oraz wierzycieli w regulowaniu płatności,
analizując ryzyko kredytowe indywidualnie lub w ramach poszczególnych klas aktywów określonych
ze względu na ryzyko kredytowe (wynikające np. z branży, regionu lub struktury odbiorców). Ponadto
w zarządzania ryzykiem kredytowym Spółka dokonuje transakcji z kontrahentami o potwierdzonej
wiarygodności. W ocenie Zarządu Spółki powyższe aktywa finansowe, które nie są zaległe oraz objęte
odpisem z tytułu utraty wartości na poszczególne dni bilansowe, uznać można za aktywa o dobrej
jakości kredytowej. Z tego też względu Spółka nie ustanawiała zabezpieczeń oraz innych dodatkowych
elementów poprawiających warunki kredytowania.
W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, w tym środków pieniężnych i lokat, ryzyko Spółki
wiąże się bezpośrednio z niemożnością dokonania zapłaty przez drugą stronę umowy, a maksymalna
ekspozycja tego ryzyka równa jest wartości bilansowej danego instrumentu.
Ryzyko walutowe
W realizowanych przez spółki zależne parkach handlowych powierzchnie są wynajmowane, a czynsz
ustalany jest w zależności od najemcy i prowadzonych negocjacji w euro albo w złotych. W przypadku
czynszu ustalonego w euro Spółka narażona jest na ryzyko kursowe. Znaczące wzmocnienie się
polskiej waluty może przełożyć się na niższe przychody, a także niższą wycenę całego parku
handlowego, a co za tym idzie gorsze wyniki. Spółka nie stosuje mechanizmów zabezpieczenia się
przed ryzykiem walutowym ponieważ na datę sporządzenia sprawozdania finansowego wartość
umów podpisanych w walutach obcych jest nieznacząca w skali działania Spółki.
Analiza wrażliwości na ryzyko walutowe
Spółka nie przedstawia analizy wrażliwości na ryzyko walutowe, ponieważ nie posiada istotnych
aktywów ani zobowiązań w walutach obcych zarówno na 31 grudnia 2022 roku jak i na 31 grudnia
2021 roku.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
77
Ryzyko płynności
Spółka monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy okresowego planowania płynności. Metoda ta
uwzględnia terminy wymagalności/zapadalności inwestycji oraz prognozowane przepływy pieniężne
z działalności operacyjnej.
Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością a elastycznością finansowania, poprzez
korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak środki własne, obligacje, kredyty bankowe
oraz umowy leasingu. Po okresie pandemii nastąpiła zmiana w zachowaniu aktywnych
pożyczkodawców na rynku finansowym. Uzyskanie dodatkowych, zewnętrznych źródeł finansowania
stało się bardziej czasochłonne. W badanym okresie Spółka nie korzystała z i nich niż pożyczka
dodatkowych źródeł finansowania działalności inwestycyjnej. Spółka w ciągu roku miała problemy
z płynnością finansową i nieterminowo realizowała płatności jednak planowane jest pozyskanie
kapitału dłużnego w formie kredytu lub obligacji celem przywrócenia pełnej płynności w spółce, co
pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań w przyszłości. Spółki z grupy kapitałowej posiadają
obszerna bazę nieruchomości inwestycyjnych o istotnej wartości, co gwarantuje możliwość
kontynuacji działalności. Planowane jest zbycie wybranych aktywów aby utrzymać niezbędną dla
kontynuacji działalności płynność w spółkach z Grupy.
Poniżej przedstawiono zobowiązania finansowe Spółki na dzień 31 grudnia 2022 roku oraz 31 grudnia
2021 roku według daty zapadalności.
do 1 roku
1 do 3 lat
3 do 5 lat
powyżej 5 lat
Przepływy razem
Stan na 31.12.2022 roku
Pożyczki
5 683 058
0
0
0
5 683 058
Leasing
503 794
577 612
25 785
80 316
1 187 507
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
10 753 365
0
0
0
10 753 365
Subwencja
81 341
0
0
0
81 341
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
20 706 891
6 589 673
8 458
253 735
27 558 757
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
37 728 449
7 167 285
34 242
334 051
45 264 028
Stan na 31.12.2021 roku
Pożyczki
2 034 321
0
0
0
2 034 321
Leasing
827 916
1 031 561
25 785
99 519
1 984 781
Zobowiązania z tytułu emisji dłużnych
papierów wartościowych
15 234 388
5 000 000
0
0
20 234 388
Subwencja
139 442
69 721
0
0
209 164
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz
pozostałe zobowiązania finansowe
20 189 873
401 369
0
0
20 591 243
Ekspozycja na ryzyko płynności razem
38 425 941
6 502 652
25 785
99 519
45 053 896
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
78
Ryzyko związane z decyzjami administracyjnymi
Podstawą działalności deweloperskiej są decyzje administracyjne wymagane w związku z obecnie
prowadzonymi lub przyszłymi projektami. Nieuzyskanie zezwoleń, zgód lub pozwoleń lub też
nieuzyskanie ich w terminie może negatywnie wpływać na zdolność rozpoczęcia lub zakończenia
obecnych oraz nowych projektów. Wszystkie te czynniki mogą tym samym mieć wpływ na przepływy
finansowe i całą prowadzoną działalność.
Ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi
Spółka wraz ze spółkami zależnymi w swojej działalności prowadzą projekty deweloperskie
z uwzględnieniem wytycznych określonych przez sieci handlowe, które z kolei w opracowanych
standardach wykonawczych projektów uwzględniają ryzyko związane ze zmianami klimatycznymi
i oddziaływanie na środowisko. Rodzaj prowadzonej działalności przez Spółkę nie jest bezpośrednio
obciążony ryzykiem związanym ze zmianami klimatycznymi. Głównym rodzajem prowadzonej
działalności są poszukiwanie i pozyskiwanie nieruchomości dla swoich kontrahentów. Zasadniczo
prace Spółki kończą się na etapie uzyskania odpowiednich zezwoleń budowlanych. W nielicznych
przypadkach, Spółka, poprzez podwykonawców, wykonuje prace budowlane na rzecz odbiorcy.
Zmiany w technologiach produkcji materiałów mogą być wymuszone przez przepisy prawne mające
na celu ograniczenia ingerencji człowieka w zmiany klimatyczne. W następstwie tych zmian Spółka
może być narażona na wyższe koszty zakupów materiałów.
Ryzyko związane z ogólną sytuacją makroekonomiczną
Zaistniała w 2020 roku sytuacja pandemii koronawirusa Covid-19 spowodowała, że od tego roku
nastąpiły zmiany w działalności gospodarczej na rynku krajowym i międzynarodowym. Działalność
zmierzająca do pozyskania nowych lokalizacji jest nadal utrudniona ze względu na powstrzymywanie
się wielu potencjalnych sprzedających od transakcji z uwagi na wysoką inflację i szybką utratę
wartości pieniądza. Z powodu wprowadzonych międzynarodowych sankcji gospodarczych wobec
Federacji Rosyjskiej i wraz z nimi sankcji odwetowych oraz zaangażowaniu obywateli Ukrainy
w konflikt zbrojny, ograniczona została dostępność niektórych materiałów budowlanych, nastąpiło
wydłużenie terminów dostaw oraz zaobserwowano deficyt kadry pracowniczej u podmiotów z branży
budowlanej. Na obecną chwilę trudno ocenić jakie mogą być dalsze konsekwencje gospodarcze
konfliktu i w jakim stopniu mogą wpłynąć na wyniki finansowe Spółki.
45. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Spółka zarządza kapitałem w celu zapewnienia optymalnych wskaźników zadłużenia oraz zapewnienia
oczekiwanej stopy zwrotu dla akcjonariuszy i innych podmiotów zainteresowanych jej kondycją
finansową. Spółka monitoruje poziom kapitału na podstawie wartości bilansowej kapitałów własnych.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
79
Spółka oblicza i monitoruje wskaźnik kapitału do źródeł finansowania i zakłada utrzymanie tego
wskaźnika na poziomie nie niższym niż 0,65. W okresie objętym sprawozdaniem finansowym
przedstawione wyżej wskaźniki kształtowały się na następującym poziomie:
31.12.2022
31.12.2021
Źródła finansowania ogółem:
Kapitał własny
44 237 596
48 146 054
Kredyty, pożyczki, inne instrumenty dłużne
15 387 500
21 917 882
Leasing
1 187 507
1 984 781
Źródła finansowania ogółem
60 812 603
72 048 717
Wskaźnik kapitału do źródeł finansowania ogółem
0,73
0,67
Zobowiązania długoterminowe
11 700 985
13 034 901
Zobowiązania krótkoterminowe
35 080 064
38 283 943
Zobowiązania razem
46 781 049
51 318 844
Aktywa trwałe
32 608 462
84 043 043
Aktywa obrotowe
58 410 184
15 421 854
Aktywa razem
91 018 646
99 464 897
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
0,51
0,52
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
0,26
0,27
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
1,06
1,07
Wskaźnik długu do aktywów operacyjnych
0,28
1,55
46. ZDARZENIA, KTÓRE WYSTĄPIŁY W ROKU OBROTOWYM
46.1. Strategia rozwoju
W dniu 17 września 2020 roku Spółka Dominująca opublikowała aktualizację strategii rozwoju na lata
2017 – 2022. Zgodnie z nią Grupa Kapitałowa postanowiła rozszerzyć i zdywersyfikować swoją
działalność o produkcję spożywczą oraz handel w formacie tradycyjnym i poprzez e-delikatesy.
Założenia strategii rozwoju na lata 2017-2022 są następujące:
• stworzenie zdywersyfikowanych obszarów działalności Grupy w podziale na kompleksową
obsługę sieci handlowo – usługowych, produkcję i handel spożywczy oraz e-delikatesy.
Pierwsze półrocze 2020 roku wraz z pandemią COVID 19 i załamaniem się rynku
inwestycyjnego pokazało zagrożenia dla dynamiki rozwoju podstawowej działalności Tower
Investments S.A. oraz zmiany rynkowe w branży spożywczej, których tempo niewątpliwie
przyspiesza. Chodzi tu o istotny wzrost zainteresowania klientów ofertą sklepów
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
80
internetowych, jakością dostaw oraz ofertą produktów spożywczych w podwyższonym reżimie
sanitarnym. W przypadku spółki Deli2 nie odnotowano znaczącego wzrostu przychodów w
związku ze sprzedażą internetową i spółka ta wciąż nie osiągnęła rentowności.
Założenia dla działalności deweloperskiej dla sieci handlowo – usługowych:
• wzrost liczby realizowanych projektów deweloperskich i współpraca z nowymi sieciami
handlowo - usługowymi. Obecnie Grupa współpracuje z dużymi sieciami handlowymi
i usługowymi takimi jak Netto, Biedronka, Rossmann, BP, Shell jak i sieciami mniej znanymi
bądź występującymi tylko na wybranych obszarach. W ramach strategii rozwoju Grupa zakłada
przeprowadzenie 30 projektów deweloperskich dla sieci handlowych i usługowych do 2022
roku. W ramach ograniczenia ryzyka zależności od kluczowych kontrahentów Grupa nawiązała
współpracę z sieciami Aldi, Max Poland i zrealizowała dla nich pierwsze projekty.
• stworzenie optymalnego modelu dla inwestycji mieszkaniowo-usługowych, maksymalizacja
funkcjonalności i marży deweloperskiej. Koncepcja Multitower jest rozwiązaniem na problemy
związane z dostępnością lokalizacji w dużych miastach. Koncepcja połączenia działalności
handlowo-usługowej w części parterowej inwestycji z inwestycją mieszkaniową na wyższych
kondygnacjach zaspokaja potrzeby zarówno mniejszych sieci handlowych i usługowych, jak
i przyszłych mieszkańców, którzy oszczędzają czas przeznaczony na zakupy. W ramach
rozszerzenia współpracy z deweloperami mieszkaniowymi Grupa wyszukuje nieruchomości,
wykonuje wstępne czynności deweloperskie w postaci uzyskiwania decyzji administracyjnych
i sprzedaje gotowe projekty podmiotom takim jak Spravia (d. Budimex Nieruchomości), YIT czy
SP Invest. W ramach projektów wielofunkcyjnych Multitower Grupa przygotowuje projekty
w Tychach, Warszawie i Łodzi.
• intensywny rozwój sieci parków handlowych Shopin oraz nowych formatów: City Shopin
i Shopin Mall. Do końca roku 2022 Grupa starała się o pozyskanie kolejnych lokalizacji dla tych
formatów. Aktualnie koncentrujemy się wyłącznie na zabezpieczaniu odpowiednich działek.
Z uwagi na niestabilne koszty realizacji, budowa obiektów zostanie odsunięta w czasie.
Założenia dla produkcji i handlu spożywczego
• wejście na rynek handlu detalicznego z własną produkcją pakowanych wyrobów cukierniczych
oraz mieszanek spożywczych.
Zakup zakładu produkcyjnego w 2019 roku początkowo ograniczony został do wydzierżawienia
aktywów. Analiza rynku wykazała jednak, że rynek pakowanych ciast o wysokiej jakości jest jednym
z najmniej zagospodarowanych obszarów rynku spożywczego. Wspólnie z Panami Adamem i Piotrem
Gesslerami powstała oferta najwyższych jakościowo i smakowo produktów, która pod silną marką
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
81
GESSLER była dostępna na rynku detalicznym. Dzięki specjalnej technologii pakowania, produkty
byłyby ponadto całkowicie bezpieczne, czego tradycyjne cukiernie nie są w stanie zapewnić. Oferta
produktowa byłaby stopniowo rozszerzana o wyroby czekoladowe (batony, torciki itp.) oraz
mieszanki spożywcze (budynie, kisiele, lody itp.) W związku ze śmiercią pana Piotra Gesslera
niezbędnym stało się ponowne zdefiniowanie celów działania spółki Manufaktura Gessler. Po
głębokiej analizie rynku zapadła decyzja o sprzedaży wszystkich akcji w Manufakturze Gessler S.A.
posiadanych przez spółki z grupy Tower Investments. Istotną wartość stanowią w spółce zastrzeżone
znaki towarowe „Manufaktura Gessler”.
W dniu 30 grudnia 2022 roku zawarto umowę sprzedaży akcji. Tym samym, w zakresie ogłoszenia
w dniu 16 września 2020 roku aktualizacji strategii Grupy Kapitałowej Tower Investments, działalność
produkcyjna w branży spożywczej została zakończona.
Założenia dla działalności e-delikatesów
• wejście na rynek handlu internetowego w ofercie e-delikatesów
Wzrost zainteresowania klientów zakupami przez internet oraz stosunkowo uboga oferta produktów
delikatesowych w istniejących serwisach zakupowych wskazała niezagospodarowany dotychczas
obszar na rynku spożywczym. Upadek stacjonarnych sieci delikatesowych takich jak Piotr i Paweł czy
Alma sprawił, że wymagający klienci zdani są na mniejsze sklepy tematyczne często rozrzucone po
różnych częściach swoich miast. Deli2.pl oferuje klientom zakupy z różnych delikatesów pod jednym
adresem. Usługa jest dostępna początkowo w aglomeracji warszawskiej i łódzkiej , a w kolejnych
latach w 5 największych aglomeracjach Polski oferując dostęp do najwyższej jakości produktów
ponad 10 milionom klientów. W tym celu powołany został nowy podmiot: Deli2 S.A., w którym Spółka
Dominująca objęła kontrolny pakiet akcji. Rozwój Deli 2 S.A. zanotował w 2022 roku postęp
w porównaniu do pierwszego roku działalności, zwiększając istotnie przychody i zmniejszając stratę
netto. Niemniej działalność wciąż nie osiągnęła rentowności. Ze względu na brak możliwości dalszego
wsparcia finansowego Deli2 S.A. przez spółki z grupy kapitałowej Tower Investments, trwają
poszukiwania inwestora strategicznego, który w ramach objęcia akcji nowej serii dokapitalizowałby
spółkę w takim zakresie, aby możliwa była kontynuacja działalności projektu Deli2.
47. ISTOTNE POSTĘPOWANIA TOCZĄCE SIĘ PRZED SĄDEM, ORGANEM WŁAŚCIWYM DLA
POSTĘPOWANIA ARBITRAŻOWEGO LUB ORGANEM ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ
Postępowanie dotyczące wydania przez Prezydenta Miasta Tychy decyzji o warunkach zabudowy dla
inwestycji pod nazwą” Zamiana sposobu użytkowania 12-kondygnacyjnego budynku
z przeznaczeniem na obiekt o funkcji mieszkaniowej, biurowej i handlowo-usługowej” Wojewódzki
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
82
Sąd Administracyjne w Gliwicach w trybie tzw. autokontroli w następstwie wniesienia skargi
kasacyjnej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach, wydał wyrok uchylający wydany
w tej sprawie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i oddalił skargi. Od wyżej
wymienionego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach zostały wniesione dwie
skargi do naczelnego Sądu Administracyjnego, które oczekują na rozpoznanie.
48. ZDARZENIA PO DNIU SPRAWOZDAWCZYM
Po dniu 31 grudnia 2022 nie miały miejsce zdarzenia, które wymagały ujęcia w sprawozdaniu
finansowym za zakończony tego dnia rok obrotowy.
Pozostałe istotne zdarzenia mające miejsce po dniu bilansowym:
➢ W dniu 2 stycznia 2023 roku Spółka otrzymała od pana Piotra Gańko rezygnację z pełnienia
funkcji członka Rady Nadzorczej ze skutkiem na 10 stycznia 2023 roku. W dniu 11 stycznia 2023
roku, w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia wszystkich członków Rady
Nadzorczej, powołano pana Michała Wnorowskiego na członka Rady Nadzorczej. Pan Michał
Wnorowski zastąpił pana Piotra Gańko w składzie Komitetu Audytu.
➢ W dniu 13 lutego 2023 roku Spółka Dominująca zmieniła adres siedziby.
➢ W dniach 9 marca i 20 marca 2023 roku, zgodnie z obowiązującymi Warunkami Emisji
Obligacji, Spółka dokonała przedterminowego wykupu części obligacji serii A, 2.777 obligacji
o łącznej wartości 2.777.000,00 PLN.
➢ W dniu 15 marca 2023 roku została zawarta umowa sprzedaży wszystkich udziałów w spółce
Akal Sp. z o.o., w związku z czym spółka przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower
Investments.
➢ W dniu 15 marca 2023 została zawarta umowa sprzedaży wszystkich udziałów w spółce Tower
Świebodzice Sp. z o.o., w związku z czym spółka przestała należeć do Grupy Kapitałowej Tower
Investments.
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
83
49. POZOSTAŁE INFORMACJE
49.1. Struktura właścicielska kapitału podstawowego
Liczba akcji
Liczba
głosów
Wartość
nominalna
akcji
Udział w
kapitale
Stan na 31.12.2022 roku
Floryda 1 Sp. z o.o. S.K.A.
689 171
689 171
689 171
44,2%
PZW FIZ zarządzany przez Copernicus Capital TFI S.A.
158 847
158 847
158 847
10,2%
Andrzej Słomka bezpośrednio i pośrednio poprzez Buffis sp. z o.o.
179 667
179 667
179 667
11,5%
Rockbridge Towarzystwo Funduszy inwestycyjnych S.A.
78 034
78 034
78 034
5,0%
Cezary Gregorczuk
105 767
105 767
105 767
6,8%
Akcje własne
11 126
11 126
11 126
0,7%
Pozostali akcjonariusze
338 138
338 138
338 138
21,7%
Razem
1 560 750
1 560 750
1 560 750
100%
W dniu 8 listopada 2022 roku Spółka otrzymała zawiadomienie o przekroczeniu przez pana Cezarego
Gregorczuka 5% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Spółki. Kupno akcji
nastąpiło w drodze transakcji pakietowej na GPW SA w Warszawie 3 listopada 2022 roku. W wyniku
transakcji posiadanie akcji przez pana Cezarego Gregorczuka wzrosło o 76.494 akcji, z poziomu
29.273 akcji stanowiących 1,88% udziału w kapitale Spółki, do 105.767 stanowiących 6,78% udziału
w kapitale.
49.2. Wybór i wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań
finansowych
Audytorem dokonującym badania oraz przeglądu sprawozdań finansowych Spółki jest Instytut
Studiów Podatkowych Modzelewski i Wspólnicy – Audyt sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (04-367)
przy ulicy Kaleńska 8 – podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych wpisany na listę
podmiotów uprawnionych prowadzoną przez KRBR, pod numerem ewidencyjnym 2558. Informacje
dotyczące firmy audytorskiej, w tym daty zawarcia przez Spółkę umowy o dokonaniu badania
sprawozdań finansowych oraz okresu zawarcia umowy, zostały zamieszczone w punkcie 27
sprawozdania zarządu z działalności.
Wynagrodzenie audytora z poszczególnych tytułów wyniosło:
od 01.01.2022
do 31.12.2022
od 01.01.2021
do 31.12.2021
Badanie i przegląd sprawozdań finansowych
143 000
143 000
Pozostałe usługi
0
0
Razem
143 000
143 000
Roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 roku sporządzone
zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(wszystkie kwoty ujęte w sprawozdaniu wyrażone w złotych polskich, w zaokrągleniu do pełnego złotego, o ile nie podano inaczej)
84
Wynagrodzenie podmiotu uprawnionego obejmuje zarówno badanie i przegląd sprawozdania
finansowego jednostkowego Spółki, jednostkowym sprawozdania finansowego Grupy Tower
Investments w którym Spółka jest Spółką Dominującą oraz przeglądy spółek zależnych.
49.3. Zatrudnienie
Przeciętne zatrudnienie w Spółce w podziale na poszczególne grupy zawodowe kształtowało się
następująco:
31.12.2022
31.12.2021
Pracownicy fizyczni
0
0
Pracownicy umysłowi
7
8
ZATWIERDZENIE
Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2022
roku zostało zatwierdzone do publikacji dnia 25 kwietnia 2023 roku.
BARTOSZ KAZIMIERCZUK
JOANNA SIEDLECKA-KOZIUPA
PREZES ZARZĄDU TOWER INVESTMENTS S.A.
OSOBA ODPOWIEDZIALNA ZA SPORZĄDZENIE
SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO