Raport

1 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

SPRAWOZDANIE

ZARZĄDU

2021

Sprawozdanie Zarządu z Działalności Grupy Unibep w 2021 roku

uwzględniające wymogi ujawnień dla Sprawozdania Zarządu

z działalności Jednostki Dominującej za ww. okres

Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 2

3 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

SPIS TREŚCI

str. 4

str. 18

str. 38

str. 72

str. 6

str. 26

str. 54

str. 88

str. 106

Komentarz Prezesa Zarządu

Działalność Grupy Unibep

Sytuacja nansowa Grupy Unibep

Oświadczenie dotyczące stosowania zasad

ładu korporacyjnego przez Unibep SA w 2021 roku

Wprowadzenie

Rynek i perspektywy rozwoju

Opis istotnych wydarzeń

Pozostałe informacje

Oświadczenia Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 4

1. Komentarz

PREZESA ZARZĄDU

Szanowni Akcjonariusze,

47 mln zł (wzrost o 27 proc. rdr) zysku netto, przy sprzedaży na poziomie

1,7 mld zł (wzrost o 2 proc. rdr) – takie są wyniki Grupy Unibep za 2021 r.

Są to historyczne wyniki Grupy osiągnięte w niezwykle trudnych, bizneso-

wo bardzo wymagających warunkach. Warto dodać, że Grupa poprawiła

pozycję gotówkową – na naszych kontach na koniec roku było 271 mln zł

(wzrost rok do roku o ok. 3 proc.), oraz zbudowała solidny portfel zamó-

wień we wszystkich segmentach działalności: w części budowlano-infra-

strukturalnej posiadamy zamówienia na kwotę ok. 3,5 mld zł.

Ubiegły rok był czasem wytężonej pracy. Wszyscy zapamiętamy go jako

czas niezwykle wymagający, związany ze skalą zachorowań na COVID-19

w kraju i na świecie, ale także musieliśmy się zmierzyć z brakiem dostęp-

ności materiałów i usług, gwałtownie rosnącymi cenami i zmianami na

rynku pracy. Mimo dynamicznych zmian rynkowych nasza zdywersyko-

wana grupa kapitałowa podejmowała decyzje, które miały wpływ zarówno

na bieżącą działalność, jak i na działalność w najbliższych latach. Do sytu-

acji, która obecnie ma miejsce, czyli o wojnie za naszą wschodnią granicą,

mającą duży wpływ na gospodarkę całego świata, a co za tym idzie także na

działalność Grupy Unibep odniosę się w dalszej części listu.

Deweloperka i budownictwo kubaturowe na plus

Rekordowy poziom zysków Grupy Unibep to zasługa głównie historycz-

nych wyników w segmencie deweloperskim, realizowanych przez Grupę

Unidevelopment. Nasz deweloper w 2021 r. sprzedał w sumie 921 mieszkań

i uzyskał marżę brutto na poziomie blisko 65 mln zł. Unidevelopment SA

kupiła grunty m.in. Trójmieście – będzie to kolejny rynek dla naszego de-

welopera: po warszawskim, poznańskim i radomskim. Grupa jest bardzo

dobrze przygotowana na najbliższe lata – w portfelu ma nieruchomości

pozwalające na budowę ok. 5600 mieszkań.

Budownictwo kubaturowe w kraju zakończyło rok 2021 z założonymi

wynikami i to mimo wzrostu cen materiałów i istotnej presji płacowej.

Obecnie na terenie Polski Unibep SA realizuje ok. 40 kontraktów. Inwe-

stycje prowadzone przez ten segment działalności są coraz bardziej zdy-

wersykowane - budujemy osiedla mieszkaniowe głównie dla prywatnych

inwestorów w Warszawie, Łodzi, Krakowie, czy Poznaniu, ale także reali-

zujemy inne obiekty kubaturowe na terenie niemal całej Polski (Warszawa,

Białystok, Bielsk Podlaski, Grajewo, Orzysz). Portfel zleceń tego segmentu

na rok 2022 oraz lata kolejne wynosi ok. 1,85 mld zł.

5 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

W grudniu 2021 roku w ramach

Unibep SA został powołany segment

budownictwa energetyczno-prze-

mysłowego. Jest on odpowiedzią

na potrzeby rynku, związane z ko-

niecznością transformacji polskiej

energetyki. Widzimy realną szan-

sę na intensywniejsze włączenie

się Grupy Unibep w transformację

w kierunku krajowej gospodarki

zero- i niskoemisyjnej. Obecnie spe-

cjaliści z tego segmentu prowadzą

dwie inwestycje: przebudowę Ener-

getyki Cieszyńskiej oraz Orlen Ole-

ny III. Aktualnie działamy w celu

powiększenia portfela zamówień

w tym segmencie. Należy dodać, że

w ostatnich miesiącach w tym seg-

mencie znacząco wzmocniliśmy ka-

dry.

Jak już informowaliśmy w rapor-

tach bieżących, praktycznie zakoń-

czyliśmy działalność na rynkach

wschodnich – zarówno na białoru-

skim, jak też ukraińskim. Naszym

zdaniem, wojna w Ukrainie nie

powoduje żadnych negatywnych

konsekwencji dla wyników Grupy

Unibep: obecnie nie prowadzimy

tam żadnych prac budowlanych, nie

przebywają tam również polscy pra-

cownicy ani nasi podwykonawcy,

podobnie jak sprzęt. Nasze przed-

stawicielstwo nadal pozostaje zloka-

lizowane we Lwowie. Jednocześnie

podkreślamy, że nadal jesteśmy za-

interesowani rynkiem ukraińskim,

ale w tym regionie Europy musi za-

kończyć się konikt zbrojny.

Dobre portfele w segmentach

produkcyjnych

Oddział Infrastruktury Unibep SA

ma solidny portfel zamówień – na

rok 2022 oraz lata kolejne wynosi on

blisko 890 mln zł. W bieżącym roku

zakończymy budowę odcinka drogi

krajowej S61 Szczuczyn – Ełk, a roz-

poczniemy dwa odcinki S19: Kryni-

ce – Białystok (w konsorcjum z rmą

zewnętrzną) i Ploski – Haćki (w kon-

sorcjum w ramach Grupy Unibep).

Niewątpliwym wyzwaniem jest bu-

dowa zapory na granicy z Białorusią

– Unibep SA wraz ze spółką zależną

Budrex Sp. jest jednym z dwóch re-

alizatorów wybranych wśród kilku

oferentów na budowę tej ważnej

inwestycji. Straż Graniczna, która

jest inwestorem budowy zapory, wy-

brała naszą ofertę ze względu na za-

oferowaną cenę oraz potencjał wy-

konawczy. Projekt jest wymagający

głównie pod względem terminu jego

realizacji – budowa „naszej” ponad

80-kilometrowej części zapory (ca-

łość ma ponad 180 km długości) ma

zakończyć się w I połowie bieżącego

roku.

Budrex Sp. z o.o. – nasza spółka bu-

dująca wiadukty, mosty i inne obiek-

ty inżynierskie, także realizująca za-

porę na granicy polsko-białoruskiej

– ma portfel zleceń na poziomie ok.

223 mln zł. Spółka, pracująca głów-

nie jako podwykonawca, realizuje

także projekty dla kolei, czy samo-

rządów. Podobnie jak w przypadku

Oddziału Infrastruktury obecnie

wyzwaniem dla Budrex jest realiza-

cja zapory na granicy polsko-biało-

ruskiej. Firma zamierza wykorzy-

stać wzrost liczby dużych inwestycji

infrastrukturalnych, prowadzonych

w Polsce Wschodniej, prowadząc

intensywne działania rozbudowy

portfela zamówień.

Rok 2021 w Fabryce Domów Mo-

dułowych Unihouse w Bielsku

Podlaskim – producencie wieloro-

dzinnych budynków w technologii

drewnianej – był drugim rokiem,

przepracowanym w nowej struktu-

rze prawnej: jako oddzielna spółka,

której jedynym udziałowcem jest

Unibep SA. W Unihouse SA miały

miejsce korzystne zmiany, związa-

ne z poprawą efektywności fabry-

ki: od sprzedaży, po standaryzację

produkcji i wypracowanie procesów

umożliwiających osiąganie założo-

nych celów biznesowych. Dla Uni-

house SA nadal kluczowym rynkiem

jest rynek skandynawski (Norwegia

i Szwecja), ale spółka jest coraz sku-

teczniejsza w pozyskiwaniu zleceń

na rynku niemieckim – ma tam

podpisanych pięć umów o wartości

ok. 190 mln zł, przy czym związana

z tym sprzedaż w roku 2022 i latach

kolejnych to ok. 142 mln zł. Wartość

całego portfela Unihouse na rok

2022 i lata kolejne wynosi ponad 346

mln zł.

Wyzwania na rok 2022

Na dzień sporządzenia naszego ra-

portu za rok 2021 wiemy już, że rok

2022 będzie szczególny ze względu

na wojnę za wschodnią granicą. Ro-

syjska inwazja na Ukrainę sprawi-

ła, że trudno jest przewidywać, co

mogą przynieść nam kolejne miesią-

ce. Ale dziś wiemy jedno – niestabil-

na sytuacja na świecie przekłada się

na wysokie wzrosty cen materiałów

i usług, możliwe jest przerwanie łań-

cuchów dostaw, wielu pracowników

z Ukrainy wraca do swojej ojczyzny,

porzucając pracę na polskich budo-

wach, co może mieć wpływ na har-

monogramy realizacyjne inwestycji.

Należy także pamiętać o wysokiej

inacji, która powoduje presję pła-

cową wśród pracowników.

W Grupie Unibep większość na-

szych kontraktów mamy podpisa-

nych z prywatnymi inwestorami,

zarówno w Polsce, jak i za granicą,

którzy rozumieją sytuację i z który-

mi prowadzimy efektywny dialog

dotyczący renegocjacji umów. Przed

nami także poważne rozmowy z in-

stytucjami publicznymi, w tym z za-

mawiającymi inwestycje w segmen-

cie infrastrukturalnym, dotyczące

zmian związanych z rewaloryzacją

podpisanych umów i zapisów chro-

niących generalnych wykonawców

w przypadku podpisywania nowych

kontraktów. Wierzymy, że uda się

osiągnąć kompromis satysfakcjonu-

jący obie strony.

Podkreślam, że na bieżąco ana-

lizujemy sytuację rynkową i jeste-

śmy gotowi elastycznie reagować na

zmiany w otoczeniu, dbając o reali-

zowanie kontraktów zgodnie z przy-

jętymi harmonogramami i założo-

nymi marżami, co w tej sytuacji jest

bardzo trudne.

Nasze nadrzędne cele na rok 2022

to: pilnowanie stabilności nanso-

wej przedsiębiorstwa, dbanie o naj-

wyższą jakość produktów i usług,

troska o zdrowie i bezpieczeństwo

naszych pracowników, a także sku-

teczne zarządzanie w sytuacjach

kryzysowych.

Na koniec pragnę podkreślić,

że Grupa Unibep jest stabilna pod

względem nansowym, ma zdrowe

fundamenty dotyczące swojej dzia-

łalności w każdym segmencie oraz

jest wszechstronnie przygotowana

na różne warianty działań.

Zapraszam do lektury raportu za

rok 2021 r.

Leszek Gołąbiecki

Prezes Zarządu Unibep SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 6

2. Wprowadzenie

Unibep SA to spółka z przewagą

rodzinnego kapitału. Do roku 1998

funkcjonowała jako przedsiębior-

stwo państwowe. Firma została na-

stępnie przekształcona w spółkę

z ograniczoną odpowiedzialnością,

a w roku 2006 w spółkę akcyjną.

W roku 2008 Unibep S.A. zadebiuto-

wał na Giełdzie Papierów Wartościo-

wych w Warszawie.

Spółka swoją główną siedzibę

ma na Podlasiu, w Bielsku Podla-

skim. Posiada również swoje biura

w Warszawie, Białymstoku, Łomży,

Mińsku, Lwowie, Poznaniu, Kato-

wicach. Pracuje głównie na rynku

polskim, ale jest także znaczącym

eksporterem usług budowlanych –

buduje w Norwegii, Szwecji, Niem-

czech. W roku 2021 Unibep był

obecny w Białorusi oraz na Ukra-

inie. W odniesieniu do działalno-

ści Grupy na terenie Białorusi oraz

Ukrainy, to zmuszeni zostaliśmy do

ograniczenia naszej działalności.

Powodem tego jest niestabilna sy-

tuacja społeczno-gospodarcza na

.1 INFORMACJE

WPROWADZAJĄCE

Białorusi, która nie gwarantuje nam

bezpieczeństwa prowadzenia tam

działalności gospodarczej. W od-

niesieniu do projektów realizowa-

nych na Białorusi, jeszcze w roku

2021 Unibep ograniczył działalność

na tym rynku. W rezultacie powyż-

szych działań Unibep nie prowadzi

na terenie Republiki Białoruś żad-

nych prac budowlanych, jak rów-

nież nie czyni starań w celu pozy-

skania nowych kontraktów. Intencją

Spółki jest wycofanie się z rynku

białoruskiego po wykonaniu zobo-

wiązań serwisowych względem do-

tychczasowych kontrahentów. Rów-

nież na terytorium Ukrainy Unibep

nie prowadzi obecnie żadnych prac

budowlanych, nie przebywają tam

również polscy pracownicy ani pod-

wykonawcy Spółki, podobnie jak

sprzęt lub inne aktywa należące do

Unibep.

Unibep S.A. to obecnie jedna

z czołowych rm branży budowla-

nej w kraju i jeden z największych

polskich eksporterów usług budow-

lanych. Według szacunków, to lider

budownictwa mieszkaniowego na

największym rynku budowlanym

w Polsce – rynku warszawskim.

Działalność Grupy Unibep jest

zdywersykowana. Grupa działa

w różnych segmentach branży bu-

dowlanej. Jest generalnym wyko-

nawcą w Polsce i za granicą, posiada

największą w Polsce fabrykę domów

modułowych (Unihouse S.A.), działa

w drogownictwie, a poprzez swoją

spółkę Budrex realizuje obiekty in-

żynierskie na terenie całego kraju.

Prowadzi również działalność de-

weloperską (Unidevelopment S.A.).

w Warszawie, Poznaniu, Radomiu,

a także w Trójmieście.

Głównym przedmiotem działalno-

ści Grupy Unibep jest budownictwo

ogólne. Działalność budowlana ku-

baturowa stanowi ok. 50% wszyst-

kich przychodów. W segmencie

generalnego wykonawstwa Grupa

posiada solidny portfel zamówień –

na rok 2022 r. oraz lata kolejne – na

poziomie ok. 1,85 mld zł.

7 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

2. Wprowadzenie

Kolejnym segmentem generu-

jącym najwyższy przychód jest

działalność budowlana drogowa

i mostowa, która odpowiada za 22%

przychodów. Dzięki dużym inwesty-

cjom infrastrukturalnym na wscho-

dzie Polski można spodziewać się

rozwoju tego segmentu działalno-

ści Grupy Unibep. Budrex realizuje

także projekty dla kolei, czy samo-

rządów.

Grupa Unibep realizuje cele bizne-

sowe z poszanowaniem środowiska

naturalnego oraz myślą o przyszłych

pokoleniach przy jednoczesnym

optymalnym zrównoważaniu dzia-

łań biznesowych i postępujących

zmian klimatycznych. Grupa stara

się minimalizować oddziaływanie

inwestycji na otoczenie przy realiza-

cji danej budowy. Każda inwestycja

prowadzona jest w oparciu o posta-

nowienia decyzji środowiskowych,

ale także wewnętrznie ustalone pro-

cedury postępowania, których ce-

lem jest zapewnienie bezpiecznych

dla środowiska warunków realizacji

1 712 390 tys.

PRZYCHÓD (2%)

271 461 tys.

ŚRODKI PIENIĘŻNE (3%)

361 228 tys.

KAPITALIZACJA NA GPW

(31.12.2021 R.)

921 lokali

SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA LOKALI

MIESZKANIOWYCH W 2021 R.

47 133 tys.

ZYSK NETTO (27%)

83 438 tys.

EBITDA

3 531 000 tys.

PORTFEL ZAMÓWIEŃ (CZĘŚĆ BUDOWLANO-

INFRASTRUKRUALNA POZOSTAŁA

DO REALIZACJI)

2 005 400 tys.

KONTRAKTY PODPISANE

W ROKU 2021

1 616 osób

ZATRUDNIENIE

(STAN NA 31.12.2021 R.)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 8

robót budowlanych.

Unidevelopment S.A., spółka de-

weloperska z Grupy Unibep, w 2021

roku osiągnęła rekordowy wynik –

przy sprzedaży na poziomie 285 mln

zł, zysk netto wyniósł ok. 42 mln

zł. Deweloper podpisał 921 umów

z klientami oraz przekazał 908

mieszkań. Przychody z tytułu dzia-

łalności deweloperskiej wyniosły

w 2021 roku 17 % wszystkich przy-

chodów Grupy. Unidevelopment

S.A. korzysta z trwającego boomu

na rynku nieruchomości i rozszerza

swoją działalność na rynek Trójmia-

sta – w I kwartale 2021 roku dewe-

loper nabył nieruchomość w Gdań-

sku, na której planuje zrealizować

inwestycję mieszkaniową.

Pozostałe 15 % przychodów po-

chodzi z budownictwa modułowe-

go. Unihouse S.A. (od 2019 roku

jest to samodzielna rma) uplaso-

wała spółkę w pierwszej dziesiątce

największych dostawców tego typu

technologii w Europie. Obecnie klu-

czowym rynkiem, na którym działa

Unihouse S.A. jest Norwegia, ale

budynki wyprodukowane w biel-

skiej fabryce domów modułowych

znajdują się na terenie Szwecji oraz

na rynkach niemieckim i polskim.

Warto dodać, że produkty Unihouse

S.A. wpisują się w ogólnoświatowy

trend dotyczący rozwoju budow-

nictwa ekologicznego, gdyż budyn-

ki wielorodzinne są wykonywane

w technologii modułowej drewnia-

nej. Grupa Unibep jest gotowa, by

w pełni skorzystać z europejskiego

Zielonego Ładu – programu wspar-

cia budownictwa ekologicznego

i energooszczędnego. Biorąc pod

uwagę rozwój budownictwa zwią-

zanego z szeroko pojętą tzw. zielo-

ną energetyką, Grupa podjęła kroki

zmierzające do rozszerzenia swojej

działalności w tego rodzaju inwesty-

cjach.

Około 80% wszystkich przycho-

dów Grupy generowane jest na te-

renie kraju. Pozostałe 20% przypada

na działalność zagraniczną Grupy

Unibep.

Obecnie na rok 2022 i lata kolejne

Grupa Unibep - w części budow-

lano-infrastrukturalnej - posiada

portfel zamówień w wysokości ok.

3,5 mld zł.

Grupa nieustannie prowadzi ak-

tywne działania w celu rozbudowy

portfela zamówień w różnych seg-

mentach budownictwa.

Grupa Kapitałowa od lat konse-

kwentnie dywersykuje swoją dzia-

łalność i skutecznie się rozwija.

Grupa Unibep planuje umocnienie

swojej dotychczasowej pozycji na

obecnych rynkach i wejście na nowe

rynki poprzez wzrost organiczny

oraz M&A.

Budowanie rentownego portfela

zleceń we wszystkich segmentach

działalności jest priorytetem w nad-

chodzących okresach. Różnorodny

portfel zleceń, doświadczona, wy-

soko wykwalikowana kadra, do-

świadczenie poparte zrealizowany-

mi z sukcesem projektami, dbałość

o bezpieczeństwo, nastawienie na

nieustanny rozwój to jedne z podsta-

wowych wartości Grupy Unibep.

Celem Grupy Kapitałowa Unibep

jest konsekwentne podnoszenie

efektywności w każdym obszarze

działalności, z wykorzystaniem

m.in. efektu synergii między biz-

nesami. Zdywersykowana dzia-

łalność zapewnia Grupie stabilną

sytuację nansową i pozwala kon-

sekwentnie budować wartość dla

akcjonariuszy.

Węzeł Przesiadkowy Zawodzie, Katowice, Polska

9 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI

GRUPA UNIBEP

Segment

BUDOWNICTWO KUBATUROWE

Unibep SA

Generalne wykonawstwo jest realizowane przez podmiot

dominujący Unibep SA. Głównym larem jest budownic-

two mieszkaniowe. Spółka realizuje też projekty zwią-

zane z budownictwem komercyjnym (obiekty hotelowe,

biurowe, handlowo–usługowe). W ramach segmentu

prowadzona jest działalność na terenie Polski (GW Kraj),

jak również realizowane były budowy na Białorusi i Ukra-

inie (GW Eksport).

Segment

BUDOWNICTWO MODUŁOWE

Unihouse SA

Produkcja modułów o konstrukcji drewnianej do budowy

i montażu obiektów wielorodzinnych oraz użyteczności

publicznej na rynkach w Norwegii, Szwecji, Niemczech

i Polsce. Inwestycje realizowane są przez Unihouse

SA, który jest pionierem na polskim rynku w produkcji

nowoczesnych ekologicznych budynków modułowych

w szkielecie drewnianym.

Segment

INFRASTRUKTURA

Unibep SA, Budrex Sp. z o.o.

Budownictwo drogowe i mostowe na terenie Polski

północno–wschodniej, realizowane przez Oddział Infra-

struktury Unibep SA oraz Budrex Sp. z o.o. (wysokospe-

cjalistyczna spółka budująca mosty, wiadukty i przepu-

sty drogowe na terenie niemal całej Polski).

Segment

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Unidevelopment SA, spółki celowe

Działalność prowadzona za pośrednictwem spółki Uni-

development SA. Obecnie prowadzone są inwestycje

w Warszawie, Poznaniu, Radomiu, niebawem także

w Trójmieście.

Segment

BUDOWNICTWO

ENERGETYCZNO-PRZEMYSŁOWE

Unibep SA

Unibep SA podjął decyzję o rozwoju nowego segmentu

działalności, co jest odpowiedzią na potrzeby związane

z koniecznością transformacji polskiej gospodarki w kie-

runku zero- i niskoemisyjnej, koncentrując się na założe-

niach zielonej gospodarki obejmującego m.in. budowę

spalarni, kogenerację, ciepłownicze systemy rozproszo-

ne, rozruchy, czyszczenie systemów.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 10

Poniżej wybrane wydarzenia, któ-

re miały miejsce w roku 2021.

Styczeń

• 2 stycznia 2021 r. nastąpiły

zmiany w zarządach Unibep SA oraz

Unihouse i Unidevelopment SA. No-

wym członkiem zarządu Unibep SA

został Adam Poliński, a zarząd Uni-

bep SA jest czteroosobowy.

• Nowym prezesem zarządu

Unihouse SA został Marcin Gołę-

biewski, wiceprezesem Sławomir

Kiszycki, zaś członkiem zarządu Ro-

man Jakubowski. Zarząd Unihouse

SA jest trzyosobowy.

• Od nowego roku nowym wi-

ceprezesem Unidevelopment SA zo-

stała Ewa Przeździecka. Zarząd Uni-

development jest czteroosobowy.

• 14 stycznia 2021 r. Unibep

SA i spółka zależna Unidevelopment

SA podpisały umowę na realizację

etapu 3B inwestycji mieszkaniowej

przy ulicy Coopera w Warszawie.

• 29 stycznia 2021 r. kon-

sorcjum rm: Unibep S.A. (Lider

Konsorcjum), Budrex Sp. z o.o.

(Partner Konsorcjum) oraz Value

Engineering Sp. z o. o (Partner Kon-

sorcjum) podpisało umowę na reali-

zację inwestycji drogowej pn. „Pro-

jekt i budowa drogi S19 na odcinku

Ploski – Haćki”. Zamawiającym jest

Skarb Państwa - GDDKiA Oddział

w Białymstoku. Wartość kontraktu

to ok. 248,3 mln zł netto.

Luty

• 2 lutego 2021 r. Unihouse

SA podpisała umowę na realizację

w technologii modułowej inwestycji

pn. „Signaturhagen” w Kongsberg

w Norwegii. To kolejna duża umowa

na najważniejszym rynku dla Uni-

house SA.

• 2 lutego 2021 r. GDDKiA Od-

dział w Białymstoku dokonała wy-

boru jako najkorzystniejszej oferty

złożonej przez konsorcjum, w skład

którego wchodzą: PORR S.A. (Lider

Konsorcjum) oraz Unibep S.A. (Part-

ner Konsorcjum) w postępowaniu

na realizację inwestycji pod nazwą:

„Projekt i budowa drogi S19 na od-

cinku Krynice (od istniejącej DK65)

– Dobrzyniewo (bez węzła) – Biały-

stok Zachód (z węzłem). Cena oferty

.2 KALENDARIUM

ZDARZEŃ

złożonej przez Konsorcjum wynosi-

ła ok. 329,8 mln zł netto. Umowa na

ww. inwestycję została podpisana 19

maja 2021 r.

Marzec

• 1 marca 2021 r. Unihouse

SA podpisała umowę na realizację

w technologii modułowej inwestycji

pn. „Bjertnes” w miejscowości Nit-

tedal koło Oslo w Norwegii. To duży

kontrakt – trzy budynki, w których

znajdzie się z 66 mieszkań.

• 72,2 mln zł – taka jest war-

tość kontraktu podpisanego 1 marca

2021 r. Dla Matexi Polska sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie Unibep SA

zbuduje 17-kondygnacyjny budy-

nek, w którym znajdą się 232 loka-

le mieszkalne, 3 lokale usługowe, 1

lokal biurowy oraz 142 stanowiska

parkingowe w garażu podziemnym.

Inwestycja zlokalizowana przy ul.

Grzybowskiej w Warszawie.

• 3 marca 2021 r. przedstawi-

ciele Polskich Domów Drewnianych

oraz generalnego wykonawcy Uni-

house SA symbolicznie wbili szpa-

del na inwestycji w Choroszczy przy

ul. Rybackiej. Powstało tam 10 bu-

dynków dwukondygnacyjnych w za-

budowie jednorodzinnej bliźniaczej

oraz jeden budynek usługowy, rów-

nież dwukondygnacyjny.

• Spółka zależna od Unideve-

lopment SA 15 marca 2021 r. zaku-

piła dwie działki w dzielnicy Peicki-

-Migowo w Gdańsku. Nieruchomość

zostanie przeznaczona na cele inwe-

stycyjne związane z inwestycją de-

weloperską w ramach której przewi-

dziane jest zrealizowanie 290 lokali

mieszkalnych.

• 19 marca 2021 r. Unibep SA

zawarła umowę na realizację inwe-

stycji przy ulicy Brneńskiej w Po-

znaniu. Zamawiającym jest Vanta-

ge Development S.A. z siedzibą we

Wrocławiu.

Kwiecień

• 9 kwietnia 2021 r. Unibep SA

podpisał kolejną umowę dotyczącą

rynku poznańskiego. Tym razem dla

spółki „Duże Naramowice – Projekt

Echo – 111 spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością” spółka koman-

dytowo – akcyjna z siedzibą w Kiel-

cach, należąca do grupy kapitałowej

Echo Investment Unibep SA zreali-

Osiedle Coopera, etap 3B, Warszawa, Polska

11 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

zuje inwestycję mieszkaniową poło-

żoną przy ulicy Sielawy w Poznaniu.

• „Marie Michelets Veg 9” –

taką nazwę nosi projekt budowlany

w technologii modułowej, który jest

realizowany w Trondheim w Norwe-

gii. Umowa została podpisana przez

Unihouse SA w dniu 23 kwietnia

2021 r.

Maj

• 11 maja 2021 r. miało miej-

sce zawieszenie wiechy na budynku

I etapu Famy Jeżyce. Fama Jeżyce to

projekt realizowany przez Monday

Development, poznańskiego dewe-

lopera będącego częścią Grupy Uni-

development. Docelowo cały kom-

pleks mieszkaniowy liczyć ma 2,5

tysiąca mieszkań. W ramach I etapu

inwestycji powstają dwa siedmio-

piętrowe budynki, a w nich łącznie

251 mieszkań oraz 11 lokali handlo-

wo-usługowych.

• 19 maja 2021 r. Unibep SA

podpisała umowę na realizację II

etapu prestiżowej inwestycji miesz-

kaniowej pn. „Wola Gabriela” przy

ulicy Jana Kazimierza/Karlińskiego

w Warszawie. Zamawiającym jest

SOKRATESA DEVELOPMENT Sp.

z o.o. z siedzibą w Warszawie.

• 28 maja 2021 roku konsor-

cjum rm w składzie Unibep PPP

Sp. z o.o. (Lider Konsorcjum) oraz

Unibep S.A. (Partner Konsorcjum)

zawarło umowę z Gminą Małkinia

Górna (Partner Publiczny) na reali-

zację zadania pn. „Budowa miesz-

kań komunalnych w Gminie Małki-

nia Górna w formule partnerstwa

publiczno – prywatnego”. To pierw-

sza tego typu umowa – na budowę

mieszkań komunalnych. Według

kontraktu konsorcjum zaprojektuje

i wykona w technologii modułowej

budynek komunalny składający się

z 44 lokali mieszkalnych na nieru-

chomości zlokalizowanej w miejsco-

wości Małkinia Górna, a następnie

świadczyć będzie usługi utrzymania

dla inwestycji.

Czerwiec

• 8 czerwca 2021 r. Unibep SA

zawarła umowę na realizację w cha-

rakterze podwykonawcy robót bu-

dowlanych polegających na budowie

budynku Muzeum Wojska Polskiego

w Ossowie w stanie surowym otwar-

tym. Umowa została zawarta z AMW

SINEVIA sp. z o.o. z siedzibą w No-

wym Dworze Mazowieckim, będącą

generalnym wykonawcą, dla której

inwestorem jest Muzeum Wojska

Polskiego w Warszawie.

• 30 czerwca 2021 r. Unibep

SA zawarła umowę na realizację II

etapu inwestycji mieszkaniowej pn.

„Viva Piast” zlokalizowanej przy uli-

cy Powstańców w dzielnicy Nowa

Huta w Krakowie. Inwestorem jest

VICTORIA DOM S.A. z siedzibą

w Warszawie.

Lipiec

• 2 lipca 2021 r. Unihouse SA

powzięła informację o podpisaniu

z dniem 29 czerwca 2021 r. przez

Torgata 2 Sarpsborg AS z siedzibą

w Jessheim w Norwegii umowy na

realizację w technologii modułowej

inwestycji pn. „Torggata 4” w Sarps-

borg w Norwegii.

• 8 lipca 2021 r. - po dziewię-

ciu miesiącach od rozpoczęcia bu-

dowy - nad osiedlem Viva Piast, po-

wstającym przy ul. Piasta Kołodzieja

w krakowskich Mistrzejowicach, za-

wisła symboliczna wiecha. Oznacza

to, że zakończono prace konstruk-

cyjne, a budynki osiągnęły swoją do-

celową wysokość.

• 14 lipca 2021 r. nad osiedlem

powstającym przy ul. Kusocińskiego

115 i 117 w Łodzi zawisła symbolicz-

na wiecha. Od wbicia pierwszej ło-

paty do zakończenia prac konstruk-

cyjnych minęło niespełna dziesięć

miesięcy.

• 15 lipca 2021 r. miała miej-

sce uroczystość zawieszenia wiechy

na drugim etapie inwestycji powsta-

jącym przy ul. Warszawski Świt na

warszawskim Targówku.

• 21 lipca 2021 r. Unibep SA

zawarła umowę na realizację inwe-

stycji mieszkaniowej pn. „Osiedle

Ursus Factory 6/7” przy ulicy E. Ha-

bicha w Warszawie. Zamawiającym

jest VICTORIA DOM S.A. z siedzibą

w Warszawie.

Sierpień

• 11 sierpnia 2021 r. Unibep

SA podpisała umowę na rozbudowę

hali produkcyjno-magazynowej przy

ulicy Kalicińskiego w Białymstoku.

Zamawiającym jest „Biawar Produk-

cja” Sp. z o.o. z siedzibą w Białym-

stoku.

• 18 sierpnia 2021 r. w hali

produkcyjnej Fabryki Domów Mo-

dułowych Unihouse SA w Bielsku

Podlaskim miała miejsce polska

premiera nowego dzieła prof. Le-

ona Tarasewicza, jednego z najsłyn-

niejszych współczesnych malarzy.

Było ono wystawiane w Pawilonie

Polskim w czasie Wystawy Świato-

Signaturhagen, Kongsberg, Norwegia

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 12

wej Expo 2020 w Dubaju. Obraz ma

rozmiary: 13,5 na 3,4 metra, co daje

w sumie niemal 46 mkw. powierzch-

ni. To największe dzieło profesora

Tarasewicza, które kiedykolwiek

namalował na płótnie. Od początku

sierpnia – przez niemal dwa tygo-

dnie - mistrz z Walił spędzał w hali

Unihouse kilka godzin, realizując

swoją wizję dzieła.

• 20 sierpnia 2021 r. Uniho-

use SA powzięła informację o pod-

pisaniu z dniem 19 sierpnia 2021 r.

przez konsorcjum ARGE Kernen Be-

insteiner Straße składające się z rm

AH Aktiv-Haus GmbH z siedzibą

w Stuttgarcie oraz WOLFF & MÜL-

LER Hoch- und Industrie-bau GmbH

& Co. KG Zweigniederlassung Mo-

dulares Wohnen z siedzibą w Stutt-

garcie umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Kernen” w Kernen w Niemczech.

Wrzesień

• 9 września 2021 r. Unibep

SA zawarł umowę z Postęp Proper-

ty Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,

należąca do YIT DEVELOPMENT Sp.

z o.o. z siedzibą w Warszawie, na

realizację inwestycji mieszkaniowej

przy ulicy Postępu w Warszawie.

• 9 września, w niecały rok od

rozpoczęcia budowy, na osiedlu Re-

zydencja Iwicka zawisła symbolicz-

na wiecha. Oznacza to, że zakończo-

no prace konstrukcyjne, a budynki

osiągnęły swoją docelową wysokość.

• 24 września 2021 r. miało

miejsce uroczyste otwarcie najwięk-

szego i najnowocześniejszego cen-

trum logistycznego w mleczarstwie,

którego inwestorem była Spółdziel-

nia Mleczarska Mlekovita. Gene-

ralnym wykonawcą inwestycji była

Unibep SA.

• 30 września 2021 r. miało

miejsce zawieszenie wiechy na in-

westycji pod nazwą Pracownia Prze-

wrotu Kopernikańskiego (część Cen-

trum Nauki Kopernik) w Warszawie.

Październik

• Od 18 do 25 października

2021 r. Unibep SA był partnerem

70-lecia Wydziału Budownictwa

i Nauki o Środowisku Politechniki

Białostockiej. W ramach obchodów

odbyły się m.in. 52. Konferencja

Naukowa Inżynieria Przedsięwzięć

Budowlanych, specjalne spotkania

ze studentami oraz rozstrzygnięcie

konkursu na najlepsze inwestycje

zrealizowane w Polsce północno-

-wschodniej.

• 26 października 2021 r. in-

westycja Węzeł Porosły koło Bia-

łegostoku, zbudowana przez Od-

dział Infrastruktury Unibep SA,

została laureatem konkursu „Budo-

wa Roku 2019-2020 w regionie pół-

nocno-wschodnim”. Budowa Węzła

drogowego w Porosłach wygrała

w kategorii „Obiekty infrastruktu-

ry komunikacyjnej o długości dróg

głównych od 5 km”.

• 29 października 2021 r. Uni-

bep SA podpisała umowę na realiza-

cję II etapu inwestycji mieszkanio-

wej pn. „SOHO” przy ulicy Żupniczej

w Warszawie. Zamawiającym jest

Yawa Sp. z o.o. 4 Sp. k. z siedzibą

w Warszawie, spółka należąca do

Yareal Polska Sp. z o.o.

Listopad

• 5 listopada 2021 r. na inwe-

stycji Smartti Mokotów w Warsza-

wie miało miejsce wmurowanie ka-

mienia węgielnego.

• 19 listopada 2021 r. Uniho-

use SA zawarła umowę na realizację

w technologii modułowej inwesty-

cji pn. „Finnsta” w Bro Kommun k.

Sztokholmu w Szwecji. Zamawia-

jącym jest Markarydsbostader AB

z siedzibą w Sztokholmie, podmiot

należący do Hembla AB z siedzibą

w Sztokholmie.

• 26 listopada 2021 r. Akade-

mia Muzyczna im. Feliksa Nowo-

wiejskiego w Bydgoszczy dokonała

wyboru jako najkorzystniejszej ofer-

ty złożonej przez Unibep SA na reali-

zację inwestycji pod nazwą: „Budo-

wa kampusu Akademii Muzycznej

imienia Feliksa Nowowiejskiego

w Bydgoszczy wraz z infrastrukturą

Aroma Park, Warszawa, Polska

13 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

wewnętrzną i zewnętrzną przy ulicy

Chodkiewicza 9 – 11 w Bydgoszczy”.

Podpisanie umowy miało miejsce 24

stycznia 2022 r.

Grudzień

• 1 grudnia 2021 r. na inwe-

stycji Przystanek Targówek przy

Kuewskiej 6 miało miejsce wmu-

rowanie kamienia węgielnego. Jest

to pierwsza budowa realizowana dla

inwestora RSM PRAGA – spółdzielni

funkcjonującej na rynku już 50 lat

i zarządzającej blisko 215 budynka-

mi.

• 14 grudnia 2021 r. spółka

z Grupy Unidevelopment podpisała

pakiet umów przedwstępnych do-

tyczących nabycia nieruchomości

położonych w Gdyni w dzielnicy

Chylonia.

• Blisko 42 mln zł brutto –

taka jest wartość kontraktu podpisa-

nego 14 grudnia 2021 r. przez Ener-

getykę Cieszyńska Sp. z o.o. z Unibep

SA. Umowa dotyczy dostosowania

źródła ciepła w Energetyce Cieszyń-

skiej do obowiązujących przepisów

ochrony środowiska. To pierwsza

umowa Unibep SA w segmencie bu-

downictwa energetycznego.

• 16 grudnia 2021 r. spółka

należąca do Grupy Unidevelopment

podpisała umowę ze spółką akcyjną

z siedzibą w Częstochowie umowę

przedwstępną dotyczącą nabycia

prawa użytkowania wieczystego nie-

ruchomości stanowiących zabudo-

wania dawnego „Starego Browaru”,

położonych w Częstochowie w rejo-

nie ulicy Ogrodowej.

• 17 grudnia 2021 r. Unibep

SA otrzymała od Pełnomocnika Ko-

mendanta Głównego Straży Granicz-

nej ds. przygotowania i realizacji

zabezpieczenia granicy państwowej

informację o wyborze oferty złożo-

nej przez konsorcjum, w skład któ-

rego wchodzą: Unibep S.A. [Lider

Konsorcjum] oraz spółka zależna

Budrex sp. z o.o. [Partner Konsor-

cjum] na realizację 3 i 4 części za-

dania pn. „Budowa zabezpieczenia

granicy państwowej”. Zamawiają-

cym jest Skarb Państwa – Komen-

dant Główny Straży Granicznej

z siedzibą w Warszawie. Oferta do-

tyczy realizacji prac polegających

na zaprojektowaniu i wybudowaniu

bariery zycznej na granicy polsko

– białoruskiej przebiegającej na te-

renie województwa podlaskiego, na

dwóch odcinkach o łącznej długości

80,7 km. Umowa została zawarta 4

stycznia 2022 r.

• 20 grudnia 2021 r. Unibep

SA zawarła pierwszą umowę wy-

konawczą w ramach szwedzkiego

programu budowy mieszkań „All-

mänyttans Kombohus” na realizację

w technologii modułowej inwestycji

pn. „Skattegården” w miejscowości

Linköping w Szwecji. Zamawiają-

cym jest spółka gminna AB Stån-

gåstaden z siedzibą w Linköping

w Szwecji.

www.unibep.pl

Smartti Mokotów, Warszawa, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 14

Denicje alternatywnych pomiarów wyników oraz metodologie

ich obliczania są prezentowane poniżej i są spójne z wybranymi

alternatywnymi pomiarami wyników prezentowanymi historycz-

nie. Informacja nt. zaprezentowanych wskaźników jest cyklicznie

monitorowana oraz prezentowana w ramach kolejnych raportów

okresowych.

.3 PODSUMOWANIE WYBRANYCH

DANYCH FINANSOWYCH

GRUPY UNIBEP

WYBRANE DANE FINANSOWE RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

tys. PLN, za okres

01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020

Przychody neto

ze sprzedaży

1 712 390 1 682 337

EBITDA

(EBIT +

amortyzacja)

83 438 78 285

EBIT (wynik

na działalności

operacyjnej)

61 480 59 792

Zysk netto 47 133 37 153

tys. EUR, za okres

01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020

Przychody neto

ze sprzedaży

374 089 376 008

EBITDA

(EBIT +

amortyzacja)

18 228 17 497

EBIT (wynik

na działalności

operacyjnej)

13 431 13 364

Zysk netto 10 297 8 304

PRZYCHODY NETTO

ZE SPRZEDAŻY [mln PLN]

EBITDA [mln PLN]

EBIT [mln PLN]

ZYSK NETTO [mln PLN]

31.12.2020

31.12.2021

1 682

1 712

15 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

tys. PLN, na dzień tys. EUR, na dzień

31.12.2021 31.12.2020 31.12.2021 31.12.2020

Aktywa trwałe 330 591 294 404 71 877 63 796

Aktywa obrotowe 1 197 745 932 919 260 413 202 158

Aktywa / Pasywa 1 528 336 1 227 323 332 290 265 954

Kapitał własny 377 013 330 736 81 970 71 669

Kapitał obcy 1 151 323 896 587 250 320 194 285

Środki pieniężne na koniec okresu 271 461 264 065 59 021 57 221

WYBRANE DANE FINANSOWE BILANSOWE

Przyjęte zasady

przeliczeń

Pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pienięż-

nych zostały przeliczone według kursu 1 EUR = 4,5775 PLN dla okresu

01.01.2021r. do 31.12.2021r. oraz 1 EUR = 4,4742 PLN dla okresu 01.01.2020r.

do 31.12.2020r.

Pozycje bilansowe zostały przeliczone według kursu 1 EUR = 4,5994 PLN

na dzień 31 grudnia 2021r., 1 EUR = 4,6148 PLN na dzień 31 grudnia 2020r.

tys. PLN, za okres tys. EUR, za okres

01.01 - 31.12.2021 01. 01 - 31.12.2020 01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020

Przepływy z działalności operacyjnej -3 012 121 307 -658 27 112

Przepływy z działalności inwestycyjnej -11 153 -7 341 -2 437 -1 641

Przepływy z działalności nansowej 21 685 -28 429 4 737 -6 354

Przepływy pieniężne netto ogółem 7 519 85 536 1 643 19 118

WYBRANE DANE FINANSOWE RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 16

WYBRANE WSKAŹNIKI FINANSOWE

Zasady wyliczania wskaźników 31.12.2021 31.12.2020

Rentowność EBIT = EBIT okresu/przychody ze sprzedaży okresu 3,59% 3,55%

Rentowność netto (ROS) = zysk netto okresu/przychody ze sprzedaży okresu 2,75% 2,21%

Rentowność kapitałów własnych (ROE) = zysk netto okresu/średni stan kapitałów własnych w okresie 13,32% 11,33%

Relacja kosztów zarządu do przychodów = koszty zarządu okresu/przychody ze sprzedaży okresu 3,57% 3,36%

Wskaźnik ogólnego zadłużenia = (zobowiązania długo- i krótkoterminowe) /pasywa ogółem 0,75 0,73

Wskaźnik płynności bieżącej = aktywa obrotowe/zobowiązania bieżące 1,34 1,35

Wskaźnik płynności gotówkowej = środki pieniężne/zobowiązania bieżące 0,30 0,38

Rok 2021 zgodnie z oczekiwaniami

Zarządu przyniósł poprawę wyni-

ków Grupy UNIBEP względem roku

2020. Wzrosła sprzedaż, chociaż nie-

wiele, bo o ok. 2%. Wystąpiła popra-

wa zysku netto o ok. 27%. W ujęciu

segmentowym wzrost przychodów

w porównaniu do roku 2020 wykaza-

ły prawie wszystkie segmenty. Nie-

wielki spadek sprzedaży wykazane

zostało w budownictwie kubaturo-

wym.

Segment budowlany kubaturowy

zmniejszył swoje przychody wzglę-

dem roku 2020 głównie w ramach

sprzedaży zewnętrznej (poza Gru-

pę Unibep), w tym realizowanej

w ramach eksportu usług na ryn-

kach wschodnich. Wzrosła nato-

miast sprzedaż na rzecz własnego

dewelopera, czyli spółek z Grupy

Unidevelopment. Zysk brutto ze

sprzedaży, mimo spadku w ujęciu

wartościowym i procentowym, da-

lej utrzymuje się na poziomie ponad

6%.

Segment infrastruktury utrzymał

sprzedaż względem roku poprzed-

niego. Niższy kwotowo i procentowo

był natomiast zysk brutto ze sprze-

daży. Wcześniej, tj. w roku 2020 re-

alizowane i zakończone zostały waż-

ne kontrakty podpisane w okresach

wcześniejszych - kontrakty bardzo

rentowne. Aktualna realizacja obra-

zuje po części realia rynkowe i niż-

szą zyskowność segmentu. Nowe

kontrakty pozyskane w formule pro-

jektuj i buduj wpłyną na zyskow-

ność biznesu w kolejnych okresach.

Kolejny już raz znaczący wzrost

sprzedaży i jednocześnie przy dużo

wyższym zysku brutto ze sprzedaży

odnotował segment działalności de-

weloperskiej. Na podobnym pozio-

mie jak w poprzednim roku tj. 23%

uzyskana została zyskowność brutto

ze sprzedaży. Część projektów i ich

efekty wykazywane są w działalno-

ści nansowej - dotyczy to projektów

realizowanych w formule wspól-

nych przedsięwzięć. Wzrost przy-

chodów i zysków wynikał również

ze zmiany sposobu prezentowania

projektu deweloperskiego Fama -

pierwotnie rozpoznawany prawami

mniejszości. Jednak po identykacji

pełnego prawa głosu projekt prezen-

tujemy w pełni.

Efektywność segmentu budow-

nictwa modułowego w wynikach

roku 2021 jest niższa od założeń

i jego możliwości. Jednak przy zna-

cząco wyższej sprzedaży względem

roku 2020 udało się uzyskać dodatni

zysk brutto ze sprzedaży. Pomimo

restrykcji związanych z Covid-19

produkcja modułów nie została

wstrzymana. Spółka ponosiła koszty

związane z sytuacją pandemiczną

- dotyczyły one obszarów fabryki,

budowy i logistyki (zakupy, trans-

port). W roku 2021 spółka identy-

kowała ograniczenia w dostępności

materiałów, doświadczyła bardzo

dynamicznego wzrostu cen strate-

gicznych materiałów wykorzysty-

wanych podczas produkcji – drewna

konstrukcyjnego. W ostatnim czasie

zmagać się musi także z rosnącymi

cenami transportu oraz zamknięty-

mi rynkami zbytu (Norwegia). Cie-

szy realizacja strategii polegająca na

dywersykacji geogracznej: rynki

norweski, niemiecki, szwedzki i pol-

ski.

Na bezpiecznym poziomie znajdu-

ją się wskaźniki płynności. Kondycja

Grupy w obszarze bezpieczeństwa

gotówkowego jest stabilna.

Wyniki 2021 pokazują stabilność

kosztów zarządzania Grupą, chociaż

wzrosły one rok do roku. Systemo-

wość w podejściu do ich planowania

i nadzoru sprawia ich przewidywal-

ność. Relacja kosztów zarządu do

przychodów stanowi ponad 3,5%.

Czynniki, które miały wpływ na

uzyskane w roku 2021 wyniki to

przede wszystkim:

• zbudowanie historycznego pod

kątem sprzedaży portfela zleceń

na rok 2022 z potencjałem na rok

2023 w ramach budownictwa ku-

baturowego na rynku krajowym,

• dobre relacje z Inwestorami opar-

te o terminowość i jakość wyko-

nawstwa,

• ograniczenie działalności na ryn-

ku białoruskim z powodu niesta-

bilnej sytuacji społeczno-gospo-

darczej w tym kraju,

• rozliczenie zgodnie z założeniami

inwestycji realizowanej na rynku

ukraińskim,

• brak nowych kontraktów na ryn-

kach wschodnich,

• realizacja dużych projektów infra-

strukturalnych,

• terminowa i zgodna z budżetami

realizacja własnych projektów de-

weloperskich oraz projektów pro-

wadzonych w formule wspólnych

przedsięwzięć,

• pozyskanie gruntów pod przyszłe

inwestycje deweloperskie i zbudo-

wanie oferty pod nowe rynki dzia-

łalności,

• zdywersykowanie działalności

w ramach budownictwa modu-

łowego i pozyskanie kontraktów

z czterech rynków (Norwegia,

Szwecja, Niemcy, Polska),

• niepełny stopień wykorzystania

potencjału produkcyjnego i sprze-

dażowego budownictwa moduło-

wego związane z przesunięciami

w podpisywaniu umów z kontra-

hentami,

• przerwane łańcuchy dostaw,

znaczny wzrost kosztów transpor-

17 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

tu wpływające na niższą wydaj-

ność i efektywność,

• dyscyplina budżetowa, ścisła

kontrola kosztowa i gotówkowa

w realizacji kontraktów w każdym

z prowadzonych biznesów,

• konsekwentny nadzór nad plano-

waniem i rozliczaniem kosztów

zarządzania Grupą, ciągły nadzór

nad kosztami stałymi,

• ciągłe doskonalenie procesów

produkcyjnych i organizacyjnych

we wszystkich segmentach Grupy,

także w ramach tzw. back oce.

• dobra płynność nansowa, dostęp

do zewnętrznych źródeł nanso-

wania,

• ciągłe ulepszanie procesów z wy-

korzystaniem narzędzi IT.

Równie istotne dla uzyskanych

wyników były, obok czynników

wewnętrznych, także czynniki ze-

wnętrzne. Kluczowe to:

• uruchomienie bardzo dużej liczby

inwestycji prywatnych (dewelo-

perskich), wstrzymanych w po-

przednich okresach,

• coraz większa liczba przetargów

z sektora publicznego w kubatu-

rze i infrastrukturze,

• utrzymująca się silna konkuren-

cja cenowa na rynku krajowym

(budownictwo kubaturowe i infra-

strukturalne).

• ogromny wzrost cen podwyko-

nawców, materiałów, robocizny,

• coraz większy niedobór pracowni-

ków i kadry inżynierskiej,

• utrzymywanie się stanu pandemii

w związku z Covid-19. działalność

w okresie podwyższonego reżimu

sanitarnego i w związku z tym nie-

pewność sytuacji bieżącej i przy-

szłej,

• wysokie kursy NOK, rosnące stopy

procentowe, rekordowa inacja.

PRZYCHÓD [mln PLN]

ZYSK NETTO [mln PLN]

REALIZACJA KOSZTÓW ZARZĄDU DO PRZYCHODÓW - GRUPA UNIBEP [%]

2016

2017

2018

2019

2020

2021

1682

37,2

3,36

1662

29,0

3,26

1659

27,5

2,79

1629

26,6

2,48

1249

31,9

2,95

1712

47,1

3,57

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 18

3. Działalność

GRUPY UNIBEP

SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI

Działalność Grupy UNIBEP opiera

się na następujących segmentach:

• Generalne Wykonawstwo

Kraj realizowane przez podmiot

dominujący Unibep SA. Główną

specjalnością rmy na rynku kra-

jowym jest budownictwo miesz-

kaniowe. Posiadamy silną pozycję

na rynku warszawskim i poznań-

skim, ale także krakowskim, kato-

wickim, łódzkim i szczecińskim.

Spółka realizuje też projekty zwią-

zane z budownictwem komercyj-

nym: obiekty hotelowe, biurowe,

handlowo–usługowe. Prowadzone

w ostatnich latach działania zmie-

rzające do dywersykacji działalno-

ści spowodowały, że coraz większą

rolę w działalności rmy stanowić

zaczyna budownictwo użyteczności

publicznej oraz militarne.

• Generalne Wykonawstwo

Eksport realizowane przez pod-

miot dominujący Unibep SA. Na

rynkach eksportowych rma reali-

zowała budynki mieszkalne, handlo-

we, biurowe, sportowe, hotele oraz

centra logistyczne. Dotychczasowa

aktywność Unibep SA skoncentro-

wana była na rynkach wschodnich:

białoruskim (od 2010 roku) i ukra-

ińskim (od 2017 r.). Obecnie na ryn-

kach wschodnich rma nie prowa-

dzi żadnych inwestycji. Pod koniec

2021 roku zarząd rmy Unibep SA

podjął decyzję o praktycznym wy-

cofaniu się z rynku białoruskiego.

Również na terytorium Ukrainy

Unibep nie prowadzi obecnie żad-

nych prac budowlanych.

• Budownictwo Energe-

tyczno-Przemysłowe realizowane

przez podmiot dominujący Uni-

bep SA. Nowy segment utworzony

został w czwartym kwartale 2021 r.

Wynikało to z jednej strony z faktu

posiadania coraz większego port-

fela zamówień z obszaru przemy-

słowego, a z drugiej widocznym

zapotrzebowaniem na prowadzenie

prac budowlanych związanych z ko-

niecznością transformacji polskiej

gospodarki w kierunku zero- i nisko-

emisyjnej koncentrując się na zało-

żeniach zielonej gospodarki.

• Infrastruktura, czyli bu-

downictwo drogowo-mostowe reali-

zowane przez Oddział Infrastruktu-

ry Unibep SA oraz Budrex Sp. z o.o.

Aktywność segmentu skupia się

na kompleksowej realizacji robót

drogowych łącznie z uzbrojeniem

terenu oraz wykonawstwie robót

inżynieryjnych. Główny obszar

działalności Oddziału Infrastruk-

tury Unibep SA to region północ-

no-wschodniej Polski. W 2020 roku

działalność rozszerzona została

o województwa lubelskie i warmiń-

sko-mazurskie. Z kolei Budrex Sp.

z o.o., to wysokospecjalistyczna

spółka budująca mosty, wiadukty

i przepusty drogowe na terenie nie-

mal całej Polski. Firma sprawdza się

zarówno jako generalny wykonaw-

ca, jak też odpowiedzialny podwy-

konawca robót inżynierskich.

• Budownictwo modułowe

realizowane przez Unihouse SA.

Działalność spółki opiera się na

produkcji ekologicznych modułów

drewnianych do budowy i monta-

żu obiektów wielorodzinnych oraz

obiektów użyteczności publicznej.

Moduły produkowane są w Fabryce

Domów w Bielsku Podlaskim a ich

montaż odbywa się na placu bu-

dowy. Unihouse SA współpracuje

głównie z inwestorami (dewelope-

rami, spółkami komunalnymi) ryn-

ku norweskiego i szwedzkiego. Na

rynku norweskim istotne znaczenie

ma długoterminowa współpraca

z największymi deweloperami tego

rynku i realizacja dla nich kolejnych

zamówień. Jako perspektywiczny

uznaje się rynek niemiecki. Istotna

jest także dywersykacja działalno-

ści o rynek polski. Tutaj realizowane

są już pierwszej projekty oraz podpi-

sywane kolejne umowy.

• Działalność deweloperska

realizowana przez Unideveloment

SA i jej spółki celowe. W ofercie

produkty mieszkaniowe dla klien-

tów indywidualnych (segment bu-

downictwa wielorodzinnego) oraz

lokale usługowe. Aktywność skon-

centrowana na rynku warszawskim,

poznańskim, radomskim, trójmiej-

skim. Łącznie od początku działal-

ności spółka zrealizowała ponad 35

inwestycji i oddała do użytkowania

prawie 5 tys. mieszkań oraz 146 lo-

kali usługowych. Unidevelopment

SA jest deweloperem o wieloletnim

.1 PRZEDMIOT

DZIAŁALNOŚCI

19 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

OBSZAR DZIAŁALNOŚCI GRUPY UNIBEP

W POLSCE I EUROPIE

Legenda

Usługi budowlane obejmujące

generalne wykonawstwo w kraju

i zagranicą (Generalne Wykonawstwo

Kraj Unibep SA oraz Generalne

Wykonawstwo Eksport Unibep SA)

Produkcja i wykonawstwo budynków

wielorodzinnych w technologii

modułowej (Unihouse SA)

Infrastruktura

(Oddział Infrastruktury Unibep SA

oraz Budrex Sp. z o.o.)

Działalność deweloperska

(Unidevelopment SA)

Budownictwo energetyczno-

-przemysłowe (Unibep SA)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 20

.2 OPIS GRUPY

KAPITAŁOWEJ UNIBEP

Na dzień 31 grudnia 2021 roku Grupa UNIBEP składa się z Jednostki Do-

minującej oraz 5 spółek bezpośrednio zależnych od Unibep SA tj. UNEX

Constructions Sp. z o.o., Budrex Sp. z o.o., Unibep PPP Sp. z o.o., Unide-

velopment SA i Unihouse SA. Spółką współkontrolowaną jest Seljedalen

AS. Dodatkowo w skład Grupy Unibep wchodzą spółki pośrednio zależne

i współkontrolowane, w których udziały posiada spółka Unidevelopment

SA oraz Seljedalen AS. Unibep SA posiada również jeden oddział zlokalizo-

wany w Białymstoku.

doświadczeniu i ugruntowanej po-

zycji na rynku budownictwa miesz-

kaniowego. Jest rmą odpowiedzial-

ną społecznie – realizuje działania,

które korzystnie wpływają na nasze

otoczenie. Od 2017 roku deweloper

prowadzi kampanię społeczną pod

nazwą „ekoPOZYTYWNIE - nurtuje

nas natura”.

UZALEŻNIENIE GRUPY OD OD

BIORCÓW

Z uwagi na rodzaj prowadzonej

działalności, w omawianym okresie

nie wystąpiło uzależnienie od żad-

nego odbiorcy usług.

Wśród Inwestorów w 2021 roku

nie wystąpił taki, dla którego wystą-

piłaby sprzedaż na poziomie prze-

kraczającym 10% ogółu przychodów

Jednostki Dominującej oraz przy-

chodów Grupy UNIBEP.

ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY

W ROKU 

Poniżej zamieszczono informacje

nt. istotnych zmian w strukturze

Grupy UNIBEP, jakie miały miejsce

w okresie od dnia 01.01.2021r.:

1. Zmiany w ramach Grupy Kapi-

tałowej Unidevelopment

• zarejestrowanie w dniu 3 marca

2021 r. UNI 4 sp. z o.o., której jedy-

nym wspólnikiem spółki jest UNI-

DEVELOPMENT S.A.

• zarejestrowania w dniu 14 marca

2021 r. UNI 3 sp. z o.o., której jedy-

nym wspólnikiem spółki jest UNI-

DEVELOPMENT S.A.

• zarejestrowania w dniu 15 mar-

ca 2021 r. UNI 5 sp. z o.o., której

Unique Tower, Warszawa, Polska

21 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

MP Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Unigo Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Monday

Development Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Lykke Szczęśliwicka

Sp. z o.o. S.K.A.

100% Unidevelopment SA

Bukowska 18 Sp. z o.o.

99% Monday Development Sp. z o.o.

1% MP Sp. z o.o.

Zielony Sołacz Tarasy MP

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

99% Monday Development Sp. z o.o.

1% MP Sp. z o.o.

UNI 2 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 5 Sp. z o.o.

98% Monday Development Sp. z o.o.

2% MP Sp. z o.o.

Monday Kosmonautów MP

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

99% Monday Development Sp. z o.o.

1% MP Sp. z o.o.

UNI 3 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 4 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 9 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 10 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 11 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 12 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 13 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

IDEA Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Hevelia UDM

Sp. z o.o. S.K.A.

100% Unidevelopment SA

URSA SKY Smart City

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

50% Unidevelopment SA

Szczęśliwicka Sp. z o.o.

92,93% Unidevelopment SA

3,31% Hevelia UDM Sp. z o.o. S.K.A.

2,82% Lykke Szczęśliwicka

Sp. z o.o. S.K.A.

0,86% Monday Development Sp. z o.o.

0,08% MP Sp. z o.o.

Sokratesa Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Osiedle IDEA Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Osiedle Marywilska

Sp.z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 6 Sp. z o.o.

99,98% Monday Development Sp. z o.o.

0,02% MP Sp. z o.o.

UNI 7 Sp. z o.o.

99,98% Monday Development Sp. z o.o.

0,02% MP Sp. z o.o.

UNI 8 Sp. z o.o.

99,98% Monday Development Sp. z o.o.

0,02% MP Sp. z o.o.

URSA PARK Smart City

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

50% Unidevelopment SA

Fama Development

Sp. z o.o.

50% Unidevelopment SA

Szczęśliwicka Sp. z o.o.

Monday Małe Garbary

Sp. k. (*)

60% IDEA Sp. z o.o.

Fama Development

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

0,1% Fama Development Sp. z o.o.

49,95% Unidevelopment SA

1 Fama Development

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

99% Fama Development Sp. z o.o. Sp. k.

1% Fama Development Sp. z o.o.

Nowa IDEA Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

Coopera IDEA Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

Mickiewicza IDEA

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

UNI1 Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

Asset IDEA Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

SCHEMAT GRUPY UNIBEP

(STAN NA DZIEŃ 31.12.2021 R.)

* Udział wspólnika w zyskach

i stratach spółki zgodnie

z umową spółki

UNIBEP SA

Unihouse SA

Bielsk Podlaski | 100% Unibep

Seljedalen AS

Norwegia | 50% Unibep

Løvsetvegen 4 AS

Norwegia | 100% Seljedalen AS

UNEX Construction Sp. z o.o.

Warszawa | 100% Unibep

Oddział Infrastruktury UNIBEP SA

w Białymstoku

Budrex Sp. z o.o.

Białystok | 100% Unibep

Unibep PPP Sp. z o.o.

Bielsk Podlaski | 100% Unibep

Unidevelopment SA

Warszawa | 97,63% Unibep

wspólnikami są MONDAY DEVE-

LOPMENT sp. z o. o. oraz oraz MP

sp. z o. o.

• zarejestrowania w dniu 18 mar-

ca 2021 r. UNI 7 sp. z o.o., której

wspólnikami są MONDAY DEVE-

LOPMENT sp. z o. o. oraz oraz MP

sp. z o. o.

• zarejestrowania w dniu 23 mar-

ca 2021 r. UNI 6 sp. z o.o., której

wspólnikami są MONDAY DEVE-

LOPMENT sp. z o. o. oraz oraz MP

sp. z o. o.

• podjęcie w dniu 30 marca 2021 r.

przez zgromadzenia wspólników

decyzji o:

– przekształceniu „Bukowska 18

MP Spółka z ograniczoną odpo-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 22

wiedzialnością” spółka koman-

dytowa w spółkę z ograniczo-

ną odpowiedzialnością, której

wspólnikami zostaną MONDAY

DEVELOPMENT sp. z o. o. oraz

MP sp. z o. o.

– przekształceniu „COOPERA

IDEA Spółka z ograniczoną od-

powiedzialnością” spółka ko-

mandytowa w spółkę z ogra-

niczoną odpowiedzialnością,

której wspólnikami zostaną

IDEA sp. z o.o. oraz UNIDEVE-

LOPMENT S.A.

– przekształceniu ASSET IDEA

Spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością spółka komandy-

towa w spółkę z ograniczoną

odpowiedzialnością, której

wspólnikami zostaną IDEA sp.

z o.o. oraz UNIDEVELOPMENT

S.A.

– przekształceniu „UNI1 IDEA

Spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością” spółka komandy-

towa w spółkę z ograniczoną

odpowiedzialnością, której

wspólnikami zostaną IDEA sp.

z o.o. oraz UNIDEVELOPMENT

S.A.

– przekształceniu „IDEA Spółka

z ograniczoną odpowiedzial-

nością” spółka komandytowa

w spółkę z ograniczoną odpo-

wiedzialnością, której wspól-

nikami zostaną IDEA sp. z o.o.

oraz UNIDEVELOPMENT S.A.

Przekształcenia zostały zarejestro-

wane w dniu 1 lipca 2021 r.

• zawarcie umów o zmianie umów

w zakresie wniesienia dodatkowe-

go wkładu pieniężnego dla:

– BUKOWSKA 18 MP spółka z ogra-

niczoną odpowiedzialnością”

spółka komandytowa w kwocie

2 845 000 zł przez jednego ze

wspólników, tj. MONDAY DEVE-

LOPMENT Spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością;

– ASSET IDEA spółka z ograniczo-

ną odpowiedzialnością” spółka

komandytowa w kwocie 54 000

zł przez jednego ze wspólników,

tj. UNIDEVELOPMENT Spółka

akcyjna;

– „UNI1 IDEA spółka z ograniczo-

ną odpowiedzialnością” spółka

komandytowa w kwocie 43 000

zł przez jednego ze wspólników,

tj. UNIDEVELOPMENT Spółka

akcyjna

– IDEA spółka z ograniczoną od-

powiedzialnością” spółka ko-

mandytowa w kwocie 9 963 000

zł przez jednego ze wspólników,

tj. UNIDEVELOPMENT Spółka

akcyjna.

• Podpisanie w dniu 12 maja 2021r.

aktów założycielskich nowych

spółek z ograniczoną odpowie-

dzialnością o nazwie:

– UNI 2 spółka z ograniczoną od-

powiedzialnością z siedzibą

w Warszawie (rejestracja w KRS

w dniu 13 lipca 2021r.), UNI 9

spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością z siedzibą w Warsza-

wie (rejestracja w KRS w dniu

20 lipca 2021r.), UNI 10 spółka

z ograniczoną odpowiedzialno-

ścią z siedzibą w Warszawie (re-

jestracja w KRS w dniu 9 czerwca

2021r.), UNI 11 spółka z ograni-

czoną odpowiedzialnością z sie-

dzibą w Warszawie (rejestracja

w KRS w dniu 1 czerwca 2021r.),

UNI 12 spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością z siedzibą

w Warszawie (rejestracja w KRS

w dniu 11 czerwca 2021r.), UNI

13 spółka z ograniczoną od-

powiedzialnością z siedzibą

w Warszawie (rejestracja w KRS

w dniu 20 lipca 2021r.), dla któ-

rych jedynym wspólnikiem jest

UNIDEVELOPMENT SA.

– UNI 8 spółka z ograniczoną od-

powiedzialnością z siedzibą

w Warszawie (rejestracja w KRS

w dniu 23 lipca 2021r.). Wspólni-

kami spółki są MONDAY DEVE-

LOPMENT spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością oraz MP

spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością.

2. Sprzedaż ogółu praw i obo-

wiązków komplementariusza oraz

komandytariusza w spółce koman-

dytowej.

W dniu 31 marca 2021r. doszło

do rozwiązania za porozumieniem

stron Umowy Inwestycyjnej zawar-

tej pomiędzy Emitentem, spółką za-

leżną od Emitenta Unidevelopment

S.A. z siedzibą w Warszawie, a spół-

kami: CPD S.A. z siedzibą w War-

szawie, Challange Eighteen spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością

z siedzibą w Warszawie, Lakia En-

terprise Ltd z siedzibą w Nikozji

oraz Smart City Sp. z ograniczoną

odpowiedzialnością Spółka koman-

dytowa z siedzibą w Warszawie.

Rozwiązanie Umowy Inwestycyj-

nej nastąpiło wobec jej terminowe-

go wykonania i rozliczenia przez

strony, tj. zakończenia wspólnego

przedsięwzięcia deweloperskiego.

W konsekwencji powyższego po-

między spółkami UNIDEVELOP-

MENT SA (sprzedający 1), Challan-

ge Eighteen spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością (Kupujący 1),

Gaston Investments spółka z ogra-

niczoną (Kupujący 2) oraz Smart

City spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością (Sprzedający 2) została

zawarta umowa, na mocy której

Sprzedający 1 sprzedał na rzecz Ku-

pującego 1 ogół praw i obowiązków

Komandytariusza, a Sprzedający 2

sprzedał Kupującemu 2 ogół praw

i obowiązków Komplementariusza

w Spółce „Smart City spółka z ogra-

niczoną odpowiedzialnością” Spółka

komandytowa.

3. Umorzenie certykatów inwe-

stycyjnych UNIDE FIZ AN

W dniu 31 marca 2021 r. nastąpiło

nalne umorzenie wszystkich certy-

katów inwestycyjnych UNIDE FIZ

AN. Tym samym zostały zakończo-

ne wszystkie czynności likwidacyj-

ne i złożono wniosek o wykreślenie

funduszu z rejestru RFI.

W dniu 31 maja 2021 Sąd Okręgo-

wy w Warszawie VII Wydział Cywil-

ny Rodzinny i Rejestrowy Sekcja ds.

rejestrowych wydał postanowienie

o wykreślnie funduszu UNIDE FIZ

AN z rejestru funduszy inwestycyj-

nych.

4. Wstąpienie JB Investments

SCSP w miejsce Wiepofama S.A. do

projektu FAMA

Na podstawie Porozumienia za-

wartego w dniu 23 kwietnia 2021

roku pomiędzy Unidevelopment

S.A., Wiepofama S.A., Fama Deve-

lopment sp. z o.o., Fama Developem-

nt spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością sp.k. oraz JB Investment

Société en Commandite Spéciale

(S.C.Sp.) (dalej jako „JB Investment

SCSP”) (dalej jako „Porozumienie”)

Unidevelopment S.A., Fama Deve-

lopment sp. z o.o. oraz Fama Deve-

lopment spółka z ograniczoną odpo-

wiedzialnością sp.k. wyraziły zgodę

na przeniesienie praw i obowiązków

z Umowy inwestycyjnej z Wiepo-

fama S.A. na JB Investment SCSP.

W związku ze spełnieniem przewi-

dzianych w Porozumieniu warun-

ków, strony Umowy inwestycyjnej

zawarły w dniu 23 kwietnia 2021

23 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

roku aneks do Umowy inwestycyj-

nej uwzględniający zmianę strony

w ten sposób, że za wyjątkiem zapi-

sów mających charakter historycz-

ny, wprowadziły w miejsce Wiepofa-

ma S.A. spółkę JB Investment SCSP.

W dniu 30 kwietnia 2021 r. została

dokonana stosowna zmiana umowy

spółki Fama Development spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością

sp.kTym samym JB Investment SCSP

stała się stroną Umowy inwestycyj-

nej w miejsce Wiepofama S.A.

5. W dniu 8 października 2021

roku wpisano w rejestrze KRS zmia-

nę komplementariusza w spólce

Lykke UDM spółki z ograniczoną od-

powiedzialnością S.K.A. - komple-

mentariuszem przestała być spółka

UDM sp. zo.o. i w jej miejsce została

pisana spółka Szczęśliwcka sp. z o.o.

(nowy komplementariusz); zmianie

uległa również nazwa spółki na Lyk-

ke Szczęśliwcka spółka z ograniczo-

ną odpowiedzialnością S.K.A.

6. W dniu 20 października 2021

roku miało miejsce zbycie praw

i obowiązków komplementariusza

w spółce MD Inwestycje sp. zo.o.

Monday Małe Grabary sp.k.; spół-

ka Idea sp. z o.o. (następca praw-

ny spółki MD Inwestycje sp. z o.o.)

sprzedała ogół praw i obowiązków

komplementariusza, przysługu-

jący spółce Idea sp. z o.o. z tytułu

udziału w spólce MD Inwestycje sp.

z o.o. Monday Małe Grabary sp.k. na

rzecz spółki Szczęśliwcka sp. z o.o.;

W wyniku ww. zbycia komplemen-

tariuszem w spólce MD Inwesty-

cje sp. z o.o. Monday Małe Grabary

sp.k., stała się spółka Szczęśliwicka

sp. z o.o. Następnie również 20 paź-

dziernika 2021 roku dokonano zmia-

ny umowy spółki komandytowej MD

Inwestycje sp. z o.o. Monday Małe

Grabary sp.k.; zmiana umowy spół-

ki komandytowej objęła m.in. zmia-

nę nazwy spółki na Szczęśliwicka

spółka z ograniczoną odpowiedzial-

nością Monday Małe Grabary sp.k.

Ponadto w tym samym dniu podję-

to uchwałę w sprawie rozwiązania

Szczęśliwicka spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Monday Małe

Grabary sp.k.

7. W dniu 19 listopada 2021 roku

Sąd Rejonowy Poznań-Nowe Mia-

sto i Wilda w Poznaniu, Wydział

VIII Gospodarczy KRS zarejestro-

wał przekształcenie spółki „Fama

Development spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością” spółka koman-

dytowa w spółkę pod rmą Fama

Development spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością spółka jawna.

ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY

PO DNIU BILANSOWYM

1. W dniu 4 lutego 2022 r. została

wykreślona z KRS spółka Szczęśli-

wicka spółka z ograniczoną odpo-

wiedzialnością Monday Małe Graba-

ry sp.k.

W roku 2021 oraz po dniu bilanso-

wym nie było istotnych zmian w za-

sadach zarządzania Grupą Kapitało-

wą oraz Jednostką Dominującą.

Wola Gabiela, Warszawa, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 24

.3. INFORMACJA

O ZAOPATRZENIU

Zaopatrzenie w materiały i usługi odbywa się na bazie procedur we-

wnętrznych regulujących obszar związany z zarządzaniem jakością.

Odpowiedzialność za zakup usług w ramach projektów budowlanych

spoczywa głównie na kierownikach projektów bezpośrednio zaangażowa-

nych w nadzór nad realizacją kontraktów budowlanych. Zakup usług każ-

dorazowo nadzorowany jest przez dyrektorów odpowiedzialnych za rynek

lub na wyższym szczeblu – w zależności od skali zamówienia.

Zakupy materiałów budowlanych stanowią osobny proces rozwijany

i udoskonalany w ramach Grupy oraz Jednostki Dominującej. Materiały

podzielone zostały na kategorie. Odpowiedzialność za proces zakupowy,

od zapotrzebowania, zapytań ofertowych, negocjacji do podpisania umo-

wy i monitorowania jej realizacji spoczywa w zależności od kategorii na

kierownictwie budowy, dyrekcji rynku, Biurze Centralnych Zakupów, z za-

angażowaniem Zarządu i wsparciem Zespołu Prawnego. Istotną i rosnącą

rolę spełnia tu Biuro Centralnych Zakupów. Zakupy centralne materiałów

kluczowych (stal, beton, gresy, wełna itp.) wpływają pozytywnie na poziom

kosztów produkcji. Jedno z zadań Biura to także ciągły monitoring cen na

rynku.

Ważnym elementem jest utrzymanie ciągłości dostaw strategicznych ma-

teriałów budowlanych.

W analizowanym okresie nie wystąpiło uzależnienie Jednostki Dominu-

jącej ani Grupy Kapitałowej od żadnego dostawcy materiałów i usług. Nie

wystąpili dostawcy z udziałem w zakupach powyżej 10%.

Ryzyko cenowe związane z zaopatrzeniem zostało opisane w punkcie 8.1.

Opis ryzyka i zagrożeń.

Most na rzece Orzysz, Przasnysz, Polska

25 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Do działań rozwojowych realizowanych w ramach Jednostki Dominują-

cej i Grupy Kapitałowej w 2021 roku i mających jednocześnie wpływ na

działalność w roku 2022 oraz następnych okresach należy zaliczyć:

• rozwój i wzmacnianie kompetencji w nowym segmencie działalności ja-

kim jest budownictwo energetyczno-przemysłowe, wzmacnianie struk-

tur w tym segmencie, rozszerzanie obszaru działania.

• działania skierowane na dywersykację aktywności w ramach wszyst-

kich biznesów Grupy Unibep,

• budowanie w ramach budownictwa kubaturowego silnych rynków lo-

kalnych w oparciu o dobrą kadrę miejscową z wyzwaniem związania jej

z kulturą Grupy Unibep,

• praca nad programami związanymi z pozyskiwaniem, utrzymaniem

i rozwojem kadr; rozwój systemów motywacyjnych, utrzymanie pozycji

atrakcyjnego pracodawcy,

• rozwój programów ukierunkowanych na digitalizację procesów funkcjo-

nujących w Grupie,

• kontynuacja działań zmierzających do upowszechnienia technologii

BIM (Building Information Modeling),

• kontynuacja działań zmierzających do wzmocnienia nadzoru oraz po-

prawy efektywności przy procesowym podejściu do realizacji projektów

budowlanych (od ofertowania po obsługę gwarancyjną) – budowa ulep-

szonego modelu procesu kontrolingu w ramach realizowanych kontrak-

tów budowlanych,

• budowanie know-how całej Grupy i wykorzystywanie dobrych doświad-

czeń w optymalizacji procesów związanych z realizacją poszczególnych

kontraktów,

• realizacja planów inwestycyjnych mających na celu zwiększenie poten-

cjału wytwórczego i poprawę jakości wyrobów i usług w ramach budow-

nictwa modułowego oraz infrastruktury,

• organizacja bazy i struktur realizacyjnych na nowych rynkach w ramach

działalności infrastrukturalnej,

• rozwój bazy i budowanie kompetencji pozwalających utrzymanie dobrej

jakości produkcji w ramach budownictwa modułowego,

• rozwój bazy dostawców materiałów i usług ograniczających ryzyka prze-

rwania łańcuchów dostaw,

• budowanie banku ziemi jako ważnego elementu prowadzenia działal-

ności Unidevelopment SA w zmieniającym się otoczeniu, pozyskiwanie

terenów inwestycyjnych w nowych regionach kraju,

• podejmowanie wspólnych działań biznesów Grupy umożliwiających wy-

korzystanie efektu synergii, pozwalających na optymalizację kosztów lub

wykorzystanie okazji rynkowych,

• dalszy rozwój systemów zarządzania jakością w oddziałach UNIBEP,

• testowanie elementów robotyzacji procesów back oce,

• kontynuacja prac nad standaryzacją produktu i ulepszeniem technologii

Unihouse SA,

• praca nad przygotowaniem modelu automatyzacji produkcji produktów

Unihouse SA,

• realizacja założeń i dostosowywanie się do wymagań związanych z pro-

gramami ESG.

.4 DZIAŁANIA

ROZWOJOWE

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 26

Rynek

I PERSPEKTYWY ROZWOJU

Sytuacja w roku 2021

Po ponad 2% spadku PKB w roku 2020, wg

szacunków Komisji Europejskiej, mimo ko-

lejnych fal COVID-19 oraz zaburzeń w łań-

cuchach dostaw, wzrost Produktu Krajowe-

go Brutto w 2021 roku wyniósł w Polsce ok.

5,7%. Głównym czynnikiem napędzającym

wzrost gospodarczy był popyt prywatny,

wyraźnie ożywiony wraz ze znoszeniem ko-

lejnych restrykcji związanych z COVID-19.

Wstępne dane za 2021r. wskazują także na

istotne ożywienie w przemyśle skutkujące

wzrostem inwestycji oraz zapasów. Szacuje

się, że inacja w roku 2021 wyniosła w Pol-

sce ok. 5,2% (3,7% przed rokiem) głównie za

sprawą rosnących cen usług oraz żywności.

Rok 2021 minął polskiemu sektorowi bu-

downictwa pod znakiem umiarkowanego

spowolnienia koniunktury inwestycyjnej

w segmencie publicznym (tj. w segmencie

infrastruktury transportowej i w samorzą-

dach), która wyraźnie odstawała od aktyw-

ności budowlanej w segmencie prywatnym

(tj. w segmencie mieszkaniowym, przemysło-

wym i nieruchomości logistycznych; zastój in-

westycyjny wciąż utrzymywał się w segmencie

biurowym).

Największym wyzwaniem dla sektora bu-

downictwa w 2021 r. był niespotykany do tej

pory wzrost cen materiałów. Przyczyny droże-

jących materiałów wynikają m.in. z: drogich

surowców, zaburzonych łańcuchów dostaw

komponentów, rekordowych cen energii elek-

trycznej, słabego złotego i wysokiego popytu

na materiały. Sektor budowlany charaktery-

zuje się wysoką wrażliwością na wahania ko-

niunktury i zmiany zachodzące w otoczeniu

polityczno-prawnym.

.1 STAN I PROGNOZA

KONIUNKTURY GOSPODARCZEJ

27 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Prognoza na rok 2022

Zdaniem Komisji Europejskiej

w roku 2022 Polska gospodarka bę-

dzie rozwijać się w tempie ok. 5,5%.

Głównymi czynnikami wzrostu

mają pozostać silna konsumpcja

prywatna wzmocniona korzystną sy-

tuacją na rynku pracy oraz polityka

podatkowa. Szacuje się, że inacja

pozostanie na wysokim poziomie,

zwłaszcza w I kwartale 2022r. W ca-

łym roku jest ona zakładana w wyso-

kości ok. 6,8%. Istotnym czynnikiem

zwiększającym niepewność jakich-

kolwiek prognoz roku 2022 jest woj-

na w Ukrainie. Na dzień dzisiejszy

nie ma wiarygodnych prognoz oraz

analiz pozwalających w jednoznacz-

ny sposób ocenić wpływ działań wo-

jennych na gospodarkę w roku 2022.

Obecnie trwa okres przejściowy

pomiędzy kolejnymi budżetami

unijnymi (tj. budżetami UE na lata

2014-2020 i 2021-2027), a ze wzglę-

dów politycznych opóźnia się uru-

chomienie funduszy z Krajowego

Programu Odbudowy (KPO). To mię-

dzy innymi z tego powodu w latach

2023-2024 należy spodziewać zwięk-

szenia skali nowych inwestycji dro-

gowych, energetycznych i samorzą-

dowych.

Sektor budownictwa w Chinach

wykazuje oznaki głębszego spowol-

nienia, co może przyczynić się do

spadku cen podstawowych surow-

ców jak np. aluminium czy miedzi.

Należy mieć na uwadze, że w roku

2022 utrzyma się wysoki popyt na

usługi budowlane, wysokie ceny

energii, narastająca presja płacowa,

niedobór pracowników i rosnące

koszty transformacji klimatycznej

dla producentów, co będzie miało

bezpośredni wpływ na rosnące ceny

realizacji inwestycji. Poluzowanie

obostrzeń związanych z pandemią

COVID-19 przyczyniło się do ożywie-

nia gospodarczego, wzrostu popytu,

co z kolei wpłynęło na wzrost cen

surowców i materiałów budowla-

nych i problemy z ich dostępnością.

STREFA EURO

POLSKA

2020 2021

2022

(P)

Realny PKB

[%]

-6,4 5,3 3,4

Inacja HICP

[%]

0,3 2,6 5,4

2020 2021

2022

(P)

Realny PKB

[%]

-2,5 5,7 3,3

Inacja CPI [%] 3,3 5,1 9,3

Źródło: Analizy makroekonomiczne PKO

Ursus Factory 7, Warszawa, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 28

Niezmiennie strategicznym celem

rozwoju Jednostki Dominującej oraz

Grupy Unibep jest systematyczny

wzrost jej wartości.

Zaprezentowane wyniki za rok

2021 odzwierciedlają sytuację na

rynku, jaka miała miejsce w tym

okresie, w tym wahania cen mate-

riałów, dostępność usług podwy-

konawców oraz wpływ epidemii

koronawirusa Covid-19 na bieżącą

działalność operacyjną.

W roku 2021 nie odnotowaliśmy

istotnych przestojów zarówno na

budowach, jak też w naszej fabry-

ce domów modułowych. Niemniej

sytuacja związana z Covid-19 z pew-

nością ma wpływ na efektywność

i produktywność naszych biznesów.

Tym samym Grupa podejmuje sze-

reg czynności, aby zapewnić nieza-

kłócone funkcjonowanie. Dotyczy

to aspektów związanych z przery-

wanymi łańcuchami dostaw, zmia-

nami cen, sytuacją polityczno-go-

spodarczą na wszystkich naszych

rynkach i stanem związanym z sytu-

acją pandemiczną. Szerzej na temat

potencjalnego wpływu Covid-19 na

działalność Emitenta i Grupy Uni-

bep w punkcie 6.4 Pozostałe istotne

wydarzenia.

Istotna dla całej Grupy Unibep jak

i całego sektora budowlanego jest

sytuacja, jaka nastąpiła po wybu-

chu wojny w Ukrainie. Ryzyko nie-

korzystnych zdarzeń stawiać może

wyzwania przed Grupą jak i wszyst-

kimi uczestnikami realizowanych

procesów oraz projektów budowla-

nych, m.in. takie jak brak materia-

łów i wzrost ich cen, wzrost kosztów

transportu, wzrost kosztów utrzy-

mania obiektów.

Umacnianie pozycji Grupy we

wszystkich segmentach prowadzo-

nej działalności oraz zdobywanie

kompetencji w niezbędnych obsza-

rach, dywersykacja działalności,

realizacja projektów na nowych

rynkach – to niezmienne kierunki

działań zdeniowane i realizowa-

ne przez kadrę Unibep SA oraz całą

Grupę Unibep.

Z tym wiążą się kierunkowe reko-

mendacje wydane przez Radę Nad-

zorczą w czwartym kwartale roku

2021. Dotyczą one dwóch obszarów.

Pierwszy to utworzenie nowego

segmentu działalności w postaci

budownictwa energetyczno - prze-

mysłowego, w oparciu o rozwój

organiczny dedykowanego pionu

organizowanego w ramach struk-

tur Unibep SA, jak również o ewen-

tualne procesy akwizycyjne (M&A).

Drugi to analiza możliwości prze-

prowadzenia oferty publicznej oraz

wprowadzenia na rynek regulowany

prowadzony przez Giełdę Papierów

Wartościowych w Warszawie S.A.

akcji spółki zależnej Unidevelop-

ment S.A., odpowiadającej w Grupie

Kapitałowej Unibep za segment de-

weloperski.

Z perspektywy Grupy Unibep, po-

szczególnych spółek i każdego z biz-

nesów istotnym jest cash ow. Świa-

domość tego pozwala na skuteczne

zarządzanie gotówką całej Grupy

i umocnienie pozycji wiarygodne-

go partnera dla partnerów nan-

sowych. Dodatkowo jest istotnym

kryterium przy ocenie możliwości

rozwoju i realizacji zamierzeń inwe-

stycyjnych oraz właściwego zarzą-

dzania zasobami.

SEGMENT

BUDOWNICTWO

KUBATUROWE

Budownictwo kubaturowe reali-

zowane jest przez podmiot domi-

nujący Unibep SA. Terytorialnie

obejmuje obszar Polski oraz Euro-

py Wschodniej (Białoruś, Ukraina).

Jest to największy segment działal-

ności Grupy generujący około 50%

przychodów. Główną specjalnością

rmy na rynku krajowym jest bu-

downictwo mieszkaniowe. Jednak

prowadzone w ostatnich latach dzia-

łania zmierzające do dywersykacji

działalności spowodowały, że coraz

większą rolę w naszej działalności

stanowić zaczyna budownictwo

handlowo–usługowe, użyteczności

publicznej oraz militarne.

Od lat pozycja Unibepu SA na

rynku centralnej Polski jest stabil-

na i ugruntowania, co potwierdzają

liczne rankingi opracowane przez

ekspertów i instytucje branżowe.

Główną specjalnością rmy na

rynku krajowym jest budownictwo

mieszkaniowe, które jest konkrety-

.2 PERSPEKTYWY ORAZ STRATEGICZNE

KIERUNKI ROZWOJU GRUPY

Generalne

wykonawstwo

1 850

Budownictwo

energetyczno-

przemysłowe

235

Budownictwo

modułowe

346

Infrastruktura

1 100

PORTFEL ZLECEŃ

NA ROK 2022

I LATA KOLEJNE

RAZEM

3 531

mln PLN

29 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

zowane na rynkach warszawskim

i poznańskim, ale także krakow-

skim, katowickim, łódzkim i szcze-

cińskim. W przypadku budownic-

twa energetycznego i użyteczności

publicznej w 2021 roku rozszerzyli-

śmy obszar naszych działań o woje-

wództwo kujawsko-pomorskie oraz

śląskie. Wiele inwestycji realizuje-

my dla inwestorów, którzy kolejny

raz z rzędu obdarzają nas swoim

zaufaniem, dzięki czemu wspólnie

możemy realizować kolejne projek-

ty. Są to m.in. OKAM Capital, Yareal,

Victoria Dom oraz nlandzki dewe-

loper YIT Development. Aspekt ten

świadczy nie tylko o naszych kom-

petencjach technicznych ale przede

wszystkim potwierdza naszą umie-

jętność budowania długotrwałych,

dobrych relacji z klientami.

Istotne osiągnięcia generalnego

wykonawstwa w roku 2021 to przede

wszystkim zbudowanie historycz-

nego pod kątem sprzedaży portfela

zleceń na rok 2022 z potencjałem na

rok 2023. To osiągnięcie zasługuje

na wyraźne podkreślenie zwłaszcza

w obliczu trwającej pandemii, in-

acji, wzrostu cen materiałów bu-

dowalnych i kosztów pracy, a także

ostatnich wydarzeń w Ukrainie.

W 2021 roku do użytku oddali-

śmy 15 budów z obszaru krajowego.

Spośród nich na szczególne wyróż-

nienie zasługuje Unique Tower –

około 100-metrowy wieżowiec o po-

wierzchni użytkowej 24 100 mkw.

Budynek oferuje mieszkania na

wynajem oraz większe apartamenty

na szczytowych kondygnacjach. To

jedna z bardziej prestiżowych bu-

dów realizowana przez Unibep SA

o wartości 79,5 mln zł netto. Drugim

ważnym dla nas projektem, którego

budowę zakończyliśmy w 2021 roku

jest osiedle Nordic Sadyba - war-

szawski zespół budynków miesz-

kalnych w dzielnicy Mokotów. W 11

kondygnacyjnych blokach znajduje

się 281 lokali mieszkalnych, 12 loka-

li usługowych oraz 342 stanowiska

parkingowe w garażu podziemnym.

Łączne wynagrodzenie Unibep za

wykonanie inwestycji wynosiło ok.

100 mln zł netto.

Większość nowych umów, któ-

re Unibep SA zawarł w roku 2021

dotyczyła rynku mieszkaniowego.

Najistotniejszymi pod względem

wartości kontraktu są warszawskie

inwestycje: miasteczko Nova Sfera

(154,7 mln zł netto) i Osiedle Ursus

Factory 6/7 (120,0 mln zł netto), obie

realizowane na zamówienie Victoria

Dom. Wspomnieć należy również

o umowie zawartej z MDR Katowice

2 sp. z o.o. Dotyczy ona budowy osie-

dla mieszkalnego przy ulicy Korcza-

ka w Katowicach, a jej wartość wy-

nosi 132,2 mln zł netto.

Na szczególne wyróżnienie zasłu-

guje wygrany w przetargu publicz-

nym kontrakt na budowę Kampusu

Akademii Muzycznej w Bydgoszczy.

To jeden z największych kontrak-

tów na realizację tego typu inwesty-

cji, jaki rma Unibep SA podpisała

w całej swojej dotychczasowej dzia-

łalności. Umowa została zawarta

w styczniu 2022 r., pod koniec 2021 r.

otrzymaliśmy informację, że nasza

oferta jest najkorzystniejsza. Nowy

ośmiokondygnacyjny gmach Aka-

demii Muzycznej pomieści m.in.

cztery sale koncertowe, trzy sale po-

mocnicze, a także sale dydaktyczne,

restaurację i dom studenta. Całość

powstanie na terenie o powierzchni

3 hektarów. Co ważne, budynek zo-

stał zaprojektowany w standardzie

pasywnym, z mocnym naciskiem na

wykorzystanie odnawialnych źródeł

energii oraz maksymalną efektyw-

ność energetyczną. Pod tym wzglę-

dem z pewnością będzie to naj-

nowocześniejszy obiekt tego typu

w Polsce. Projekt nowego kampusu

Akademii Muzycznej w Bydgoszczy

jest bardzo wymagający i ambitny

również w kontekście zapewnienia

komfortu akustycznego w budynku.

Firma Unibep posiada doświadcze-

nie w realizacji tego typu obiektów.

Byliśmy generalnym wykonawcą

Opery i Filharmonii Podlaskiej oraz

Filharmonii Świętokrzyskiej.

Coraz więcej inwestycji pojawia

się również w obszarze budownic-

twa militarnego. Potrzeba renowa-

cji, modernizacji czy też rozbudo-

wy polskich obiektów wojskowych

wymuszona została m.in. kryzysa-

mi geopolitycznymi oraz trenda-

mi kreowanymi przez największe

mocarstwa. Aktualne wydarzenia

na Ukrainie – wojna wypowiedzia-

na przez Rosję demokratycznemu

i niezależnemu krajowi – utwier-

dzają w przekonaniu, że tendencja

do militaryzacji i związanych z nią

inwestycji budowlanych będzie na-

silała się w kolejnych latach. W tym

miejscu warto wspomnieć o reali-

zacjach Unibep SA na rzecz wojska.

W 2019 roku podpisaliśmy umowę

z Wojskowymi Zakładami Elektro-

nicznymi S.A. z siedzibą w Zielonce

na wykonanie Centrum Serwisowa-

nia Rakiet Przeciwokrętowych NSM.

Obiekt został zrealizowany z powo-

dzeniem. Nowy kompleks umoż-

liwia Wojskowym Zakładom Elek-

tronicznymi montaż, modernizację

i certykację rakiet, które są głów-

nym uzbrojeniem Morskiej Jednost-

ki Rakietowej. Wartość inwestycji

to 28,5 mln zł netto. Z kolei, w 2021

roku zawarliśmy umowę na budo-

wę zespołu budynków wraz z infra-

strukturą towarzyszącą dla potrzeb

Jednostki Wojskowej w Węgorzewie

(128,9 mln zł netto). Pracujemy tak-

że przy budowie Muzeum Wojska

Polskiego w Ossowie. Nasza rma

dysponuje odpowiednimi certyka-

tami bezpieczeństwa, dzięki którym

możemy realizować prace budowla-

ne dla wojska.

Unibep SA konsekwentnie reali-

zuje podjętą w latach poprzednich

decyzję o kontynuowaniu działań

związanych z rozwojem technologii

BIM. Jest to przyszłość branży bu-

dowlanej i w zmianach tych musimy

uczestniczyć. Pierwsze obiekty z wy-

korzystaniem tej technologii zostały

oddane do użytku albo są w trakcie

realizacji. Należy wymienić chociaż-

by oddany do użytku w 2021 roku

apartamentowiec Unique Tower,

ulokowany na warszawskiej Woli,

przy ul. Grzybowskiej 51. Składają

się na niego 3 wieże, z których naj-

wyższa mierzy blisko 100 metrów

wysokości. Warto wspomnieć rów-

nież o innej ambitnej inwestycji

projektowanej w BIMie. Jest nią Pra-

cownia Przewrotu Kopernikańskie-

go w Warszawie reprezentująca bu-

downictwo użyteczności publicznej.

Technologię BIM wykorzystujemy

również w projektowaniu osiedli

mieszkaniowych. Jednym z nich jest

inwestycja o nazwie Fama Jeżyce,

która powstaje na blisko 8 hektarach

terenu po dawnych zakładach pro-

dukcyjnych Wiepofama w Poznaniu.

Docelowo cały kompleks mieszka-

niowy liczyć ma 2,5 tysiąca miesz-

kań. Doświadczenie i kompetencje,

jakie posiadamy w tym obszarze

pozwalają Unibep SA pozyskiwać

skomplikowane i ambitne projekty

pod względem technicznym.

W ujęciu terytorialnym dalej naj-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 30

większe znaczenie ma rynek war-

szawski i następnie poznański. Ten

drugi wiąże się głównie z działania-

mi w ramach segmentu deweloper-

skiego Grupy, dla którego Unibep

SA jest głównym generalnym wy-

konawcą inwestycji. Spółka obecna

jest także w innych regionach Polski

i dalej zamierza rozwijać tam swoją

aktywność.

Rynek zamówień dostosował się

do warunków wywołanych pan-

demią. Początkowe zawirowania

zmalały i ustabilizowały sytuację.

Branża nie ucierpiała mocno z tego

tytułu.

Istotna dla generalnego wykonaw-

stwa jest sytuacja, jak nastąpiła po

wybuchu wojny w Ukrainie. Rodzi

ona niepewność oraz niesie zagro-

żenia płynnej i efektywnej kontynu-

acji działalności. Zaistniała sytuacja

powodować może odpływ pracow-

ników z Ukrainy, którzy zatrudniani

byli głównie przez podwykonawców

współpracującymi z rmą Unibep

SA. W konsekwencji tego nie moż-

na wykluczyć przypadków, w któ-

rych utrzymanie terminów końco-

wych lub kamieni milowych będzie

utrudnione.

W roku 2021 zauważalny był

wzrost cen podstawowych mate-

riałów budowlanych (stal, beton,

wełna mineralna, styropian). Rosły

też ceny usług. Tendencja dalej jest

wzrostowa. Sytuacja na Ukrainie

tylko podkręca spiralę wzrostu cen.

W pewnej części towarzyszyć temu

mogą sankcje związane z impor-

tem materiałów budowlanych z Ro-

sji i Białorusi. Wzrost cen wpływać

może na politykę państwa i politykę

kredytową i gwarancyjną instytu-

cji nansowych. Skłonność inwe-

storów do nowych inwestycji może

maleć i ich uruchamianie odsuwać

się w czasie podobnie jak w miało to

miejsce w roku 2020, po wprowadze-

niu stanu epidemii na terenie nasze-

go kraju.

Na rynkach eksportowych rma

realizuje budynki mieszkalne, han-

dlowe, biurowe, sportowe, hotele

oraz centra logistyczne. Eksport

usług budowlanych jest realizowany

przez jednostkę dominującą Unibep

SA oraz spółki i przedstawicielstwa

obecne w krajach, gdzie prowadzo-

na jest działalność. W 2021 roku

w obszarze eksportu budownictwa

do użytku oddaliśmy tylko jeden

obiekt. Było nim centrum handlowe

w Charkowie na Ukrainie.

Dotychczas eksportowa aktyw-

ność Unibep SA skoncentrowana

była na rynkach wschodnich: biało-

ruskim (od 2010 roku) i ukraińskim

(od 2017 r.). Na rynkach tych w ubie-

głych latach snalizowane zostały

trzy centra handlowe: w Grodnie,

Kijowie oraz w Charkowie. Biorąc

pod uwagę całą dotychczasową ak-

tywności rmy Unibep SA w Białoru-

si jednym z ważniejszych projektów

realizowanych przez rmę w tym

kraju był czterogwiazdkowy hotel

Victoria Business Centre w Mińsku.

Obiekt o powierzchni około 29 tys.

mkw., wyposażony w 255 aparta-

mentów, salę bankietową, trzy sale

konferencyjne, strefą SPA z base-

nem, bar oraz restaurację dla 300

gości. Hotelowi towarzyszy również

parking wielopoziomowy dla 300

samochodów. Z kolei, spośród in-

westycji wykonanych przez Unibep

SA w Ukrainie na wyróżnienie za-

sługuje budowa nowoczesnego cen-

trum handlowego o powierzchni ok.

52 tys. m2 w Charkowie. Całkowita

wartość kontraktu wynosiła ok. 44,8

mln euro netto, co stanowiło równo-

wartość ok. 191,0 mln zł netto.

Obecnie na rynkach wschodnich

Unibep SA nie prowadzi żadnych

inwestycji. Już w ubiegłym roku

zarząd rmy Unibep SA podjął de-

cyzję o praktycznym wycofaniu się

z rynku białoruskiego, czego skut-

kiem było zawarcie porozumienia

o rozwiązaniu dwóch kontraktów

zawartych z przedsiębiorstwem ko-

munalnym Akwa Mińsk. Umowy

dotyczyły budowy dwóch komplek-

sów sportowo-rekreacyjnych w Miń-

sku. Powodem podjęcia tej decyzji

jest niestabilna sytuacja społeczno-

-gospodarcza na Białorusi, która nie

gwarantuje bezpieczeństwa prowa-

dzenia tam działalności. Jednocze-

śnie zarząd Unibep SA deklaruje,

że rma nadal chce być aktywna na

rynku ukraińskim oraz chce zreali-

zować inwestycje, na które podpisa-

no umowy, oczywiście, o ile pozwoli

na to sytuacja geopolityczna w tym

regionie. Jeszcze w połowie grudnia

2021 roku podpisaliśmy warunkową

umowę na realizację centrum han-

dlowo-rozrywkowego w Zaporożu

na Ukrainie za ok. 260 mln zł netto.

W związku z powyższym, podjęto

decyzję o pozostawieniu przedstawi-

cielstwa spółki Unibep we Lwowie.

W roku 2021 zawarliśmy także wa-

runkowy kontrakt na realizację kom-

pleksu biurowców wraz z centrum

handlowo - rozrywkowym we Lwo-

wie. Nie spełnione zostały warunki,

żeby umowa weszła w życie. Wojna

na Ukrainie sprawia, że nie będzie

kontynuacji przejścia granicznego

w Szeginie oraz że w najbliższej per-

spektywie nie zrealizujemy swoich

zamierzeń akwizycyjnych.

SEGMENT

BUDOWNICTWO

ENERGETYCZNO-

PRZEMYSŁOWE

Na bazie generalnego wykonaw-

stwa w roku 2021 wyodrębniony zo-

stał nowy segment działalności, tj.

budownictwo energetyczno – prze-

mysłowe. Jego rozwój następować

ma w oparciu o rozwój organiczny

dedykowanego pionu organizowa-

nego w ramach struktur Unibep SA,

jak również o ewentualne procesy

akwizycyjne (M&A), mając w szcze-

gólności na uwadze nowe techno-

logie, trendy środowiskowe i kon-

sumenckie będące odpowiedzią na

potrzeby związane z koniecznością

transformacji polskiej gospodarki

w kierunku zero- i niskoemisyjnej;

koncentrując się na założeniach zie-

lonej gospodarki, intencją jest chęć

realizacji projektów o wysokiej efek-

tywności energetycznej.

W poprzednich okresach z roku

na rok w sprzedaży Unibep SA rósł

udział budownictwa przemysło-

wego i energetycznego. Rok 2021

był ważny przez pryzmat działań

związanych głównie z pozyska-

niem kolejnych umów na realizację

obiektów w tym segmencie. Nadal

rozwijane są także struktury do

realizacji zadań w tym kierunku.

Głównym celem jaki spółka Unibep

chce osiągnąć w biznesie energe-

tyczno-przemysłowym jest realiza-

cja tzw. inwestycji „pod klucz”, z całą

wymaganą technologią.

W roku 2020 rma Unibep podpi-

sała kontrakty na następujące reali-

zacje: Polimery Police, Oczyszczal-

nia ścieków w Bielsku Podlaskim,

Mroźnia Mlekovita w Wysokiem

Mazowieckiem. Spośród wymie-

nionych na wyróżnienie zasługu-

je Projekt Polimery polegający na

budowie fabryki polimerów, która

31 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

powstaje na terenie Zakładów Che-

micznych w Policach i jest realizo-

wana przez Grupę Azoty. Warto za-

znaczyć, że to jedna z największych

inwestycji w segmencie przemysło-

wym obecnie realizowana w Polsce

(wartość 87,2 mln zł netto). Z kolei

w roku 2021 Unibep SA poszerzyła

swój portfel zleceń o kontrakt do-

tyczący budowy nowego komplek-

su Olen III w zakładzie produk-

cyjnym PKN ORLEN SA w Płocku

(wynagrodzenie 40,3 mln zł netto).

Ponadto rma podpisała umowę

na realizację w formule „pod klucz”

zadania pn. „Dostosowanie źródła

ciepła w Energetyce Cieszyńskiej do

obowiązujących przepisów ochro-

ny środowiska” (wynagrodzenie

33,9 mln zł netto). Nasze zadanie

polega na wykonaniu komplekso-

wej realizacji zabudowy 3 kotłów

wodnych olejowo-gazowych wraz

z wymaganą infrastrukturą w zakre-

sie gospodarki olejem opałowym,

doprowadzeniem gazu do kotłów

i wyprowadzeniem ciepła z nowe-

go źródła. 28 marca 2022 r. zawarta

została umowa o roboty budowlane

na realizację przebudowy i rozbudo-

wy hali magazynowo-produkcyjnej

w Mszczonowie. W efekcie zawarcia

przedmiotowej Umowy szacowana

wartość portfela Emitenta do reali-

zacji w Budownictwie Energetyczno

- Przemysłowym na rok 2022 r. i lata

kolejne wynosi ok. 235,0 mln zł.

Unibep SA koncentruje się na

wybranych zagadnieniach w obsza-

rze budownictwa energetycznego:

kotłownie gazowe wodne i gazo-

we parowe, instalacje termicznego

przekształcania odpadów, instalacje

kogeneracyjne oparte na silnikach

gazowych oraz oparte na turbinach

gazowych, kotły opalane wodo-

rem, modernizacje źródeł ciepłow-

niczych oraz akumulatory ciepła.

W biznesie przemysłowym kieruje

swoją uwagę na: zakłady produk-

cyjne (wraz z technologią), hale

magazynowe, spalarnie odpadów,

oczyszczalnie ścieków, elektrow-

nie, elektrociepłownie i ciepłownie,

budynki techniczne dla przemysłu

i energetyki, konstrukcje inżynier-

skie dla technologii i wytwarzania,

obiekty liniowe (rurociągi, estaka-

dy technologiczne, przenośniki),

konstrukcje stalowe i żelbetowe.

Wszystkie realizowane budowy

w obszarze przemysłu i energetyki

chcemy uzupełnić o usługi związa-

ne z dostawą i montażem technolo-

gii oraz instalacji wspomagających.

Chcemy uczestniczyć w procesie

rozruchu i uruchomienia inwestycji

oraz zapewnić jej niezbędny serwis

i remont.

SEGMENT

BUDOWNICTWO

MODUŁOWE

Unihouse SA – producent bu-

dynków w technologii szkieletowej

drewnianej oraz generalny wyko-

nawca budownictwa kubaturowe-

go. Kompleksowo, od projektu pod

klucz realizuje inwestycje budowla-

ne, które mają szerokie zastosowa-

nie i sprawdzają się idealnie w przy-

padku realizacji zróżnicowanych

inwestycji - od budynków wieloro-

dzinnych, po hotele, domy senioral-

ne czy akademiki. Posiada wysoki

potencjał produkcyjny sięgający do

2000 modułów rocznie, kilkuletni

serwis gwarancyjny i jest w stanie

zapewnić perfekcyjną powtarzal-

ność obiektów zachowując przy tym

najwyższą jakość konstrukcji.

Spółka od lat konsekwentnie re-

alizuje inwestycje na rynkach skan-

dynawskich. W 2021 roku głównym

rynkiem zbytu była Norwegia, gdzie

zakończono 4 kontrakty i rozpoczęto

realizację kolejnych 5 inwestycji.

Na rzecz rynku szwedzkiego

w 2021 roku realizowano natomiast

1 kontrakt. Rozwojowi tego rynku

w 2022 roku sprzyjać może obec-

ność w programie Sveriges Almany-

an Kombohus, gdzie pozyskano już

pierwsze zamówienie na realizację

budynku składającego się ze 112

modułów o powierzchni ok. 3,5 tys.

m2.

Perspektywicznym rynkiem

w 2022 roku będzie z pewnością ry-

nek niemiecki, gdzie spółka podpi-

sała już 5 kontraktów na realizację

inwestycji. W 4 kwartale 2021 roku

zmontowano już pierwszy budynek

inwestycji składającej się w całości

z czterech budynków mieszkalnych

dla pracowników kliniki w Stuttgar-

cie. Uruchomiono także produkcję

kolejnego kontraktu, a w przygoto-

waniu są kolejne 3 inwestycje.

W 2022 roku oprócz rynku nie-

mieckiego, spółka planuje rozwój

budownictwa modułowego w Polsce

bazując na dwóch potencjalnych ob-

szarach. Pierwszym są zamówienia

publiczne, gdzie zrealizowano już

trzy projekty dla GIS w Gdańsku,

wzięto udział w postępowaniach

przetargowych na opracowanie PFU

(np. budynki mieszkalne Ostrze-

szów) oraz w postępowaniach na wy-

konawstwo osiedli mieszkaniowych

(np. osiedle Ogińskiego w Gdańsku).

Spółka współpracuje również z Pol-

skimi Domami Drewnianymi - po

koniec 2021 skończono pierwszą re-

alizację i są widoki na kolejne etapy

współpracy. Drugim obszarem są za-

mówienia komercyjne, głównie ho-

telowe od przedstawicieli między-

narodowych sieci hotelowych. Poza

tymi obszarami Spółka będzie reali-

zować pierwszy kontrakt w ramach

PPP dla Gminy Małkinia Górna.

Unihouse cały czas monitoruje

koszty produkcji, w tym koszty sta-

łe, oraz optymalizuje procesy w fa-

bryce i na placach budów, skupiając

się na osiągnięciu założonych ren-

towności w poszczególnych pro-

jektach. Celem spółki jest wykorzy-

stanie rosnącego zainteresowania

budownictwem energooszczędnym

i ekologicznym – dotyczy to zarów-

no rynków skandynawskich, jak też

rynków niemieckiego i polskiego.

Portfel spółki wynosi obecnie ok.

346 mln zł.

To już kolejny rok, gdzie wzglę-

dem poprzedniego okresu segment

budownictwa modułowego wraz ze

wzrostem sprzedaży wykazał popra-

wę zysku brutto ze sprzedaży. Za pro-

wadzenie biznesu odpowiada spół-

ka Unihouse SA. Pomimo restrykcji

związanych z Covid-19 (zamknięcie

granic przez Norwegię) w 2021 roku

produkcja modułów była kontynu-

owana zgodnie z planem. Spółka

jednak nadal ponosi koszty związa-

ne z sytuacją pandemiczną - dotyczą

one obszarów fabryki, budowy i lo-

gistyki (zakupy, transport).

W obecnej skomplikowanej sytu-

acji geopolitycznej Unihouse obser-

wuje bardzo duże ryzyko przerwania

łańcucha dostaw, a co za tym idzie

ograniczenia w dostawach materia-

łów oraz wzrostu cen surowców, co

przełoży się na wzrost cen transpor-

tu i strategicznych materiałów wy-

korzystywanych podczas produkcji.

Przerwane łańcuchy dostaw

w bardzo negatywny sposób wpły-

wają na wydajność i efektywność

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 32

pracy w Fabryce. Zauważalne są

ponadprzeciętne wzrosty kosztów

bezpośrednich w podstawowych

grupach kosztowych, tj. wynagro-

dzenia, materiały. Obecna sytuacja

związana ze wzrostem cen surow-

ców kopalnianych wpływa na znacz-

ny wzrost transportu – Unihouse SA

jest bardzo wrażliwy na tego typu

wzrosty z uwagi na występujące

koszty transportu morskiego.

Niezależnie od powyższego, obec-

nie wszystkie kontrakty realizowane

są zgodnie z harmonogramem.

Dobra współpraca z zamawiają-

cymi pozwala przypuszczać, że zło-

żone notykacje o waloryzacje kon-

traktów pozwolą przy zamykaniu ich

realizacji prowadzić konstruktywne

rozmowy w tym temacie. Spółka sta-

wia na współpracę ze sprawdzonymi

partnerami, prowadzi prace i uzgod-

nienia nad standaryzacją produktu.

W perspektywie 2022 roku bardzo

ważne jest zapewnienie ciągłości

produkcji i efektywnego wykorzy-

stania własnych zasobów oraz mocy

produkcyjnych - z uwzględnieniem

potrzeb inwestorów i rosnącej świa-

domości odnośnie oferowanej tech-

nologii.

SEGMENT

INFRASTRUKTURA

Oddział Infrastruktury Unibep

SA oraz Budrex Sp. z o. o. zajmują

się kompleksowym wykonawstwem

robót drogowych łącznie z uzbroje-

niem terenu oraz wykonawstwem

robót inżynieryjnych. Dotychczas

drogowcy budowali głównie dla

podlaskich i mazowieckich samo-

rządów, ale także m.in. dla Gene-

ralnej Dyrekcji Dróg Krajowych

i Autostrad, Podlaskiego Zarządu

Dróg Wojewódzkich w Białymsto-

ku, a w 2020 roku zostały podpisane

kontrakty na budowę dróg w woj.

lubelskim i warmińsko-mazurskim.

Oddział Infrastruktury oraz Budrex

są także podwykonawcami general-

nych wykonawców realizujących

drogi na terenie Polski północno-

-wschodniej.

W ostatnim latach Grupa zbudo-

wała kompetencje i pozyskała do re-

alizacji kilka kontraktów w ramach

dróg szybkiego ruchu (samodzielnie

w ramach konsorcjum lub jako pod-

wykonawca). Aktywność segmentu

skupia się także na inwestycjach

w obszarze dróg powiatowych, wo-

jewódzkich i lokalnych w regionie

północno-wschodnim kraju. Część

mostowa z kolei doświadczenie swo-

je bierze z obecności na terenie całej

Polski. Rozwijana jest ona w ramach

nabytej w roku 2015 spółki Budrex-

-Kobi Sp. z o.o. (obecnie Budrex Sp.

z o.o.).

W związku z niestabilną sytuacją

na granicy z Białorusią, w grudniu

2021 r. MSWiA ogłosiło przetarg wy-

łaniający rmy, które w najwyższym

stopniu spełniają rządowe kryteria,

w szczególności posiadają doświad-

czenie w budowie inwestycji linio-

wych, własne zaplecze sprzętowe

oraz pracownicze. Konsorcjum Uni-

bep S.A. i Budrex Sp. z o. o. wygrało

przetarg na budowę dwóch odcin-

ków zapory o łącznej długości 80,7

km. Jest to ważna inwestycja z per-

spektywy bezpieczeństwa kraju. In-

westorem całego przedsięwzięcia

jest Straż Graniczna.

Perspektywy rozwoju segmentu

budownictwa infrastrukturalnego

oceniane są jako dobre. Zarówno

Oddział Infrastruktury Unibep SA

jak i rma Budrex sp. z o.o. są do-

brze przygotowane do realizacji za-

dań 2022.

Przy planowaniu roku 2022

uwzględniono zjawiska związane ze

wzrostem cen asfaltu i paliw. Przy

czym trudno jest dokładnie osza-

cować negatywny wpływ wzrostu

kosztu materiałów, który ma istotny

wpływ na rentowność kontraktów.

Portfel biznesu drogowo-mosto-

wego daje możliwość utrzymania

aktywności procesowej na pozio-

mie lat poprzednich. Bardzo dobrą

perspektywę nansową na rok 2022

stanowi budowa zapory na grani-

cy z Białorusią. Zarówno Oddział

Infrastruktury Unibep SA jak i r-

ma Budrex sp. z o.o. mają solidne

podstawy, żeby właściwie wykorzy-

stać zdobyte kompetencje i istotnie

wpłynąć na wyniki Grupy w roku

2022. Doświadczenia zdobyte przy

realizacji kontraktów w formule

projektów i buduj mogą zaprocen-

tować przy kolejnych realizowanych

projektach.

W roku 2021 zakończona została

rozbudowa drogi krajowej „63” na

odcinku Zambrów – Wygoda. Zakoń-

czono budowę dwóch wiaduktów:

w Łochowie (Jasiorówka) i w Topo-

rze na terenie gminy Stoczek. Zre-

alizowano kontrakt na wszystkie

obiekty mostowe w na drodze eks-

presowej S61.

W roku 2021 nie odnotowano istot-

nego wpływu sytuacji związanej

z Covid-19 na sprawność operacyjną

w ramach segmentu. Niedogodno-

ścią, która pojawiła się wraz z nową

sytuacją było ograniczenie w komu-

nikacji z administracją rządową i sa-

morządową, jak również przedsta-

wicielami ze strony zamawiających.

Wpływało to na czasowe ogranicza-

nie sprawności w decyzjach i podej-

mowaniu uzgodnień.

W roku 2022 istotna dla bizne-

su będzie realizacja odcinków 3 i 4

muru na granicy z Białorusią. Warta

odnotowania jest rozbudowa ostat-

niego odcinka drogi wojewódzkiej

nr 835 - od Biłgoraja do granicy wo-

jewództwa. Istotne będzie także wy-

konanie obiektów inżynieryjnych

w ramach inwestycji budowy drogi

ekspresowej S61 Szczuczyn – Bu-

dzisko na odcinku między węzłami

Ełk Południe i Wysokie. Projekto-

wana droga ekspresowa S61 będzie

stanowić część międzynarodowej

drogi E67 łączącej Europę Środko-

wą ze Skandynawią. Uruchomienie

szeregu inwestycji w regionie Polski

północno-wschodniej to szansa dla

spółki Budrex na kolejne stabilne

wyniki. Dodatkowo zarówno seg-

ment drogowy, jak i mostowy za-

mierzają poszerzać segmenty swojej

działalności. Oddział Infrastruktury

Unibep SA umacnia swoją pozycję

w województwie podlaskim oraz jest

w trakcie ekspansji województwa

warmińsko-mazurskiego. W 2022

roku planowane jest uruchomie-

nie wytwórni mas bitumicznych

w Szczytnie.

Założenia odnośnie perspektyw

rozwoju jako neutralne traktują

zdarzenia opisane w poprzednich

raportach rocznych dotyczące od-

stąpienia od umowy na budowę

inwestycji drogowej Dąbrowa Biało-

stocka – Sokółka, jak również inne

roszczenia, jakie dochodzone są lub

będą na drodze sądowej.

33 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

SEGMENT

DZIAŁALNOŚĆ

DEWELOPERSKA

Biznes deweloperski realizowany

w ramach Grupy Unidevelopment

z punktu widzenia uzyskiwanych

wyników jest jednym z kluczowych

w ramach Grupy Unibep. W ostat-

nich okresach jego wyniki są na po-

ziomie dobrym.

Grupa Unidevelopment prowadzi

działalność w segmencie budyn-

ków wielorodzinnych, głównie na

terenie aglomeracji warszawskiej

i poznańskiej. Realizacja projektów

prowadzona była w systemie gene-

ralnego wykonawstwa, zlecanego

na znakomitej większości projektów

spółce Unibep SA.

Spółki z Grupy Unidevelopment

podpisały w 2021 roku 921 umów

deweloperskich/przedwstępnych,

a 908 mieszkań przekazały swoim

klientom, z tego w ramach projek-

tów JV odpowiednio 417 i 478.

Na dzień 31 grudnia 2021 r. Gru-

pa Unidevelopment posiadała w

ofercie 670 mieszkań dostępnych

do sprzedaży, z tego 206 na rynku

warszawskim, 387 na rynku poznań-

skim i 77 na pozostałych rynkach.

Oferta w ramach projektów JV

na koniec 2021 roku wynosiła 446

mieszkań, z tego 86 na rynku war-

szawskim w ramach projektu reali-

zowanego wspólnie z CPD SA i 381

na rynku poznańskim w ramach

projektu realizowanego wspólnie

z JB Investment Societe commandi-

te speciale SCSp.

Grupa kontynuuje dobrą współ-

pracę z CPD SA przy realizacji osie-

dla na warszawskim Ursusie. Do tej

pory w ramach wspólnego przedsię-

wzięcia z tym partnerem wybudo-

wano i sprzedano 1266 mieszkań,

w trakcie realizacji i sprzedaży jest

kolejne 201 mieszkań.

W 2021 roku rozpoczęto budowę

270 mieszkań w ramach drugie-

go z ośmiu etapów projektu Fama

Jeżyce – inwestycji realizowanej

w Poznaniu razem z JB Investment

Societe commandite speciale SCSp.

W ramach projektu na nieruchomo-

ści o powierzchni łącznej ok. 7,5 ha

przy ul. J.H. Dąbrowskiego w Pozna-

niu planowane jest wybudowanie

łącznie ok. 2 500 mieszkań.

W 2021 roku rozpoczęto budo-

PROJEKTY, DLA KTÓRYCH BUDOWĘ I/LUB PROCES SPRZEDAŻY ROZPO-

CZĘTO W OKRESIE OD DNIA 01.01.2021 R. DO DNIA 31.12.2021 R.

Liczba

mieszkań

Liczba

lokali usługowych

Osiedle Coopera Etap 3B 89 -

Latte 124 5

URSA Sky Etap 2 (JV4)

201 3

Rynek warszawski 414 8

Fama Jeżyce Etap 2

(JV)

270 5

Rynek poznański 270 5

Osiedle Idea Leo (E5) 170 -

Osiedle Idea Ogrody 12

Rynek radomski 182 -

OGÓŁEM 866 13

wspólne przedsięwzięcia

SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA/PRZEDWSTĘPNA I PRZEKAZANIA KLIENTOM

Rynek

Sprzedaż deweloperska/

przedwstępna

Przekazania

klientom

Rynek warszawski 431 433

Rynek poznański 284 331

Rynek radomski 199 136

Rynki pozostałe 7 8

Razem 921 908

w tym JV 417 478

SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA

IV Q 2020 II Q 2021 IV Q 2021I Q 2021

Rynek warszawski

Rynek poznański

Rynek radomski

Pozostałe

III Q 2021

133

112

164

127

113

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 34

PROJEKTY, DLA KTÓRYCH BUDOWĘ ZAKOŃCZONO

I UZYSKANO POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE

W OKRESIE OD DNIA 01.01.2021 R. DO DNIA

31.12.2021 R.

PROJEKTY W REALIZACJI WG STANU NA DZIEŃ

31.12.2021 R.

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Osiedle Coopera Etap 3A 89 -

URSA Sky Etap 1 (JV4)

* 183 9

Rynek warszawski 272 9

Bookowska 18 170 5

Fama Jeżyce Etap 1 (JV)

251 11

Rynek poznański 421 16

Osiedle Idea Omega (E2) 137 -

Rynek radomski 137 -

OGÓŁEM 830 25

wspólne przedsięwzięcia

* projekt rozpoznawany przez jednostki podporządko-

wane wyceniane metodą praw własności

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Osiedle Coopera Etap 3B 89 -

Latte 124 5

URSA Sky Etap 2 (JV4)

201 3

Rynek warszawski 414 8

Fama Jeżyce Etap 2 (JV)

270 5

Rynek poznański 270 5

Osiedle Idea Leo (E5) 170 -

Osiedle Idea MDM 12

Etap 1

12 -

Rynek radomski 182 -

OGÓŁEM 866 13

wspólne przedsięwzięcia

PROJEKTY KTÓRYCH REALIZACJA ROZPOCZNIE SIĘ W 2022 R.

PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU WG STANU NA DZIEŃ

31.12.2021 R.

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Planowany

termin

rozpoczęcia

Pauza Ochota 56 4 1Q 2022

Sadyba Spot 112 7 3Q 2022

Rynek warszawski 168 11

Fama Jeżyce Etap 3

(JV)

369 12 1Q 2022

Rynek poznański 369 12

Osiedle Idea Ogrody

(MDM12) E2

12 - 3Q 2022

Osiedle Idea Venus (E7) 137 7 2Q 2022

Rynek radomski 149 7

Gdańsk (Kusocińskiego)

Etap 1

131 - 2Q 2022

Rynek trójmiejski 131 -

OGÓŁEM 817 30

wspólne przedsięwzięcia

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Termin

rozpoczęcia

Osiedle Coopera Etap 4 82 3 4Q 2023

Pauza Ochota 56 4 1Q 2022

Powsińska 112 7 3Q 2022

Przejezdna 290 - 4Q 2024

Omulewska 247 - 2Q 2023

Rynek warszawski 787 14

Osiedle Idea Ogrody

(MDM12) E2

12 - 3Q 2022

Osiedle Idea Ogrody

(MDM12) E3

12 - 3Q 2023

Osiedle Idea Ogrody

(MDM12) E4

12 - 3Q 2024

Osiedle Idea Venus (E7) 137 7 2Q 2022

Osiedle Idea Orion (E3) 157 7 2Q 2023

Osiedle Idea Aurora (E4) 157 7 2Q 2024

Osiedle Idea (pozostałe) 1 172 67 2Q 2025

Rynek radomski 1 659 88

Fama Jeżyce Etap 3

(JV)

369 12 1Q 2022

Fama Jeżyce Etap 4-8

(JV)

1 647 57 2Q 2023

Botaniczna 102 - 3Q 2023

Rynek poznański 2 118 69

Kusocińskiego Etap 1 131 - 2Q 2022

Kusocińskiego Etap 2 162 2 2Q 2023

Wioślarska (Gdynia) 785 4 4Q 2023

Rynek trójmiejski

1 078 6

OGÓŁEM 5 642 177

1) wspólne przedsięwzięcia; 2) termin rozpoczęcia budowy 4 etapu

3) termin rozpoczęcia budowy 6 etapu; 4) termin rozpoczęcia etapu 1

Częstochowa

800 - 4Q 2023

Rynki śląski 800 -

5) na dzień publikacji raportu Emitent odstąpił od realizacji projektu

wę 665 mieszkań na 5 projektach, w tym 213

mieszkań na 2 projektach w Warszawie, 270

mieszkań na 1 projekcie w Poznaniu oraz 182

mieszkań na 2 projektach w Radomiu. Nato-

miast sprzedaż rozpoczęto na 6 projektach,

w tym na 5 projektach, których budowę roz-

poczęto w 2021 roku oraz 1 projekcie na ryn-

ku warszawskim, którego budowę rozpoczęto

w 2020 roku.

W 2021 roku zakończono budowę i oddano

do użytkowania 5 projektów, czyli łącznie 830

mieszkań, z tego 272 mieszkania na rynku

warszawskim, 421 mieszkań na rynku poznań-

skim i 137 mieszkań na rynku radomskim.

Według stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku

w realizacji znajdowało się 6 projektów dewe-

loperskich z łączną liczbą 866 mieszkań i 13

lokali usługowych.

35 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Na rynku warszawskim znajdo-

wało się w realizacji na dzień 31

grudnia 2021 r. 3 projekty (w tym 1

projekty JV), na rynku poznańskim

1 projekt (w tym 1 projekt JV), a na

rynku radomskim 2 projekty.

W roku 2022 Grupa Unidevelop-

ment rozpocznie budowę 817 miesz-

kań (6 projektów deweloperskich),

z tego 168 na rynku warszawskim (2

projekty), 369 na rynku poznańskim

(1 projekt), 149 na rynku radomskim

(2 projekty) i 131 na rynku trójmiej-

skim (1 projekt). Mieszkania te znaj-

dą się w ofercie w roku 2022 i kolej-

nych latach.

W przygotowaniu na dzień 31

grudnia 2021 r. znajdowało się ok.

6,4 tys. mieszkań w atrakcyjnych

lokalizacjach głównie w Warsza-

wie, Poznaniu, Radomiu i Trójmie-

ście. Największy udział w ilości

mieszkań w przygotowaniu ma na

rynku poznańskim wieloetapowy

projekt Fama Jeżyce - realizowany

w ramach wspólnego przedsięwzię-

cia z JB Investment Societe com-

mandite speciale SCSp.

Strategia rozwoju biznesu dewe-

loperskiego Grupy zakłada dalszy

konsekwentny rozwój tej spółki

i budowanie oferty atrakcyjnej dla

klientów na rynkach warszawskim,

poznańskim, radomskim oraz trój-

miejskim.

Rozbudowa banku ziemi gwa-

rantuje możliwość przygotowania

i uruchamiania kolejnych projek-

tów deweloperskich oraz realizację

wyników nansowych w kolejnych

latach adekwatnych do otoczenia

i sytuacji rynkowej. Zarząd Unide-

velopment SA konsekwentnie re-

alizuje ten cel przede wszystkim

poprzez nabywanie atrakcyjnych

nieruchomości zarówno w Warsza-

wie i Poznaniu, gdzie pozycja i mar-

ka Grupy została ugruntowana, jak

i w ostatnim czasie w Trójmieście,

optymalizację wewnętrznych proce-

sów zarządczych oraz wzmacnianie

zasobów kadrowych.

Dodatkowo planowane jest po-

zyskanie inwestora/inwestorów

dla projektów w segmencie akade-

mików i mieszkań na wynajem do

realizacji w kolejnych latach oraz

wejście na kolejne nowe rynki de-

weloperskie.

W ramach współpracy z JB Invest-

ment Societe commandite spe-

ciale SCSp trwają prace związane

Sprzedaż 921 lokali mieszkalnych w 2021r.

(+ 12,5% r/r)

Prawie 5 000 zrealizowanych lokali

w 34 projektach mieszkaniowych

Bank gruntów pozwalający na budowę

5 600 mieszkań

Dalszy rozwój Unidevelopment poprzez

rozwój organiczny oraz M&A czemu

sprzyjać będzie perspektywa dalszej

konsolidacji rynku w 2022 r.

Spółka ma doświadczenie w realizacji

projektów JV (np. Fama Jeżyce, Ursa)

Rozwój sektora PRS, realizacja 2 projektów

dla funduszy w ramach PRS

Ponad 13 lat doświadczenia

Efekt synergii przy realizacji inwestycji

budowlanych w ramach Generalnego

Wykonawstwa

Potencjalny dalszy wzrost cen mieszkań

determinowany głównie przez coraz

wyższe ceny gruntów i wykonawstwa

Doświadczenie w transakcjach M&A

(przejęcie Monday Development Sp. z o.o.)

Inwestycje prowadzone w Warszawie,

Poznaniu, Radomiu i Trójmieście.

Realizowane wejście do kolejnych miast

Spółka wchodzi w skład Grupy UNIBEP,

co stanowi silne wzmocnienie nansowe

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 36

z przygotowaniem do realizacji

kolejnych etapów przedsięwzięcia

deweloperskiego obejmującego bu-

dowę i sprzedaż ok. 2500 mieszkań

w dzielnicy Jeżyce w Poznaniu. In-

westycja umacnia pozycję Grupy na

rynku poznańskim.

W przygotowaniu znajdują się

również inwestycje deweloperskie

na nowo pozyskanym w 2021 roku

rynku w Trójmieście z potencjałem

do realizacji ok. 1100 mieszkań.

Przed Zarządem spółki Unideve-

lopment stawiane są ambitne cele

rozwoju, a aktualnie prowadzona

jest analiza scenariusza obejmują-

cego możliwość przeprowadzenia

oferty publicznej oraz wprowadze-

nia na rynek regulowany prowadzo-

ny przez Giełdę Papierów Wartościo-

wych w Warszawie S.A. akcji spółki

Unidevelopment SA, przy założeniu,

iż niezależnie od struktury ewentu-

alnej oferty publicznej intencją po-

zostałoby utrzymanie kontroli Uni-

bep SA nad Unidevelopment SA.

BACK

OFFICE

Jego rola to m.in. wsparcie w pla-

nowaniu, organizowaniu, przewo-

dzeniu i kontroli wszystkich bizne-

sów. Działania prowadzone w roku

2021 służą poprawie i optymalizacji

procesów we wszystkich obszarach

funkcjonowania Grupy.

Wśród tematów realizowanych

i aktualnych na przyszłość są:

• sprawne funkcjonowanie biu-

ra odpowiedzialnego za procesy

związane z jakością, zakupami

i bhp na realizowanych kontrak-

tach,

• odpowiednie funkcjonowanie

kontroli wewnętrznej i koordyna-

cja działań z zakresu jakości, za-

rządzania ryzykiem i audytu we-

wnętrznego,

• optymalizacja procesów IT oraz

rozwój systemów informatycz-

nych zapewniających dostęp do

informacji zarządczej (Microso

Dynamics AX 2012, Microso Dy-

namics CRM, Microso Power BI,

Microso MS Project, Microso

Azure, WEBCON BPS, IBM Co-

gnos, Consolia),

• rozwój systemów komunikacyj-

nych wewnętrznych i zewnętrz-

nych, tj. Intranet, Microso Outlo-

ok, Microso Teams, Microso

OneDrive, Microso SharePoint,

Microso Yammer, Microso

Planner,

• raportowanie giełdowe, w tym

w formacie XBRL i XHTML

• utworzenie podatkowych grup ka-

pitałowych,

• wdrożenie procesu obiegu e-fak-

tur,

• prace nad pozyskaniem środków

z funduszy unijnych

• zaangażowanie w rozwój techno-

logii lozoi BIM

• dbałość o płynność nansową za-

pewniającą sprawność operacyj-

ną i zaufanie u partnerów rynko-

wych.

GŁÓWNE CZYNNIKI MOGĄCE

MIEĆ WPŁYW NA PRZYSZŁE WYNI

KI FINANSOWE JEDNOSTKI DOMI

NUJĄCEJ I GRUPY KAPITAŁOWEJ

Czynniki zewnętrzne:

• niepewna sytuacja makroekono-

miczna związana z wojną na tere-

nie Ukrainy

• dostępność do materiałów

i zmiany cen materiałów związa-

ne z sytuacją na rynku krajowym

oraz spotęgowane sytuacją na

Ukrainie,

• dostępność do usług podwyko-

nawców i zmiany cen za roboty

budowlane związane z sytuacją na

rynku krajowym oraz na Ukrainie,

• zaburzenia w utrzymaniu łańcu-

cha dostaw i tym samym wpływ na

WYBRANE DANE FINANSOWE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT GRUPY UNIDEVELOPMENT

za 12 miesięcy kończących się

tys. PLN 31.12.2021 r. 31.12.2020 r.

Przychody netto ze sprzedaży 285 890 242 524

EBITDA 49 921 20 803

EBIT 47 480 18 803

Zysk netto 42 085 26 899

na dzień

tys. PLN 31.12.2021 r. 31.12.2020 r.

Aktywa trwałe 132 102 108 640

Aktywa obrotowe 566 975 350 002

Aktywa razem 699 077 458 642

Kapitał własny 275 354 242 269

Kapitał obcy 423 724 216 373

Pasywa razem 699 077 458 642

37 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

terminowość realizacji wszelkich

zamówień, w tym zobowiązań wo-

bec zamawiających,

• rosnące ceny materiałów budow-

lanych,

• ograniczenia w pozyskaniu wy-

kwalikowanej kadry,

• niepewna sytuacja makroeko-

nomiczna związana z korona-

wirusem i jego wpływem na po-

szczególne gospodarki, w tym na

rynki będące obszarem działalno-

ści Spółki.

• czasowe zamknięcie rynków za-

granicznych np. rynku norweskie-

go w czasie pandemii,

• ryzyko ograniczenia w przemiesz-

czaniu się i kwarantanna wprowa-

dzana przez kraje będące obsza-

rem działalności spółek Grupy,

• utrzymanie dużej konkurencji, za-

ostrzona walka cenowa,

• ryzyko spadku zamówień od kra-

jowych deweloperów i zamówień

publicznych,

• niepewna sytuacja polityczna na

Białorusi wpływająca na rozlicze-

nia gospodarcze realizowanych

transakcji

• rosnące ceny gruntów oraz ogra-

niczony dostęp do terenów inwe-

stycyjnych,

• ograniczona dostępność nanso-

wania zewnętrznego,

• duża zmienność na rynku waluto-

wym, duże wahania kursów walut

oraz spredów walutowych,

• możliwość skorzystania z donan-

sowań unijnych na działalność ba-

dawczo-rozwojową,

• zmienne stopy procentowe –

wpływ na koszty i dostępność -

nansowania zewnętrznego,

• kumulacja zamówień publicz-

nych, szczególnie na rynku inwe-

stycji infrastrukturalnych.

Czynniki wewnętrzne:

• dobra kondycja nansowa, płyn-

ność nansowa, dostęp do limi-

tów kredytowych i gwarancyjnych

w bankach oraz towarzystwach

ubezpieczeniowych,

• dobry portfel zleceń we wszyst-

kich biznesach Grupy,

• zwiększenie aktywności w seg-

mencie energetyczno-przemysło-

wym,

• rozwój nowych aktywności, dy-

wersykacja działalności w ra-

mach poszczególnych biznesów

Grupy Unibep,

• dywersykacja geograczna i ak-

tywizacja działalności w zakresie

budownictwa modułowego - dzia-

łania związane z obecnością na

rynku polskim i niemieckim,

• budowa banku ziemi i możliwość

uruchamiania kolejnych własnych

projektów deweloperskich na no-

wych rynkach,

• rozwój i wykorzystywanie nowych

elektronicznych narzędzi komuni-

kacji – spowodowane sytuacją epi-

demiologiczną,

• optymalizacja systemu do zarzą-

dzania przedsiębiorstwem Micro-

so Dynamics AX 2012 oraz in-

nych systemów wspomagających

procesy operacyjne w spółkach

Grupy jak Microso Dynamics

CRM, AX People, IBM Cognos, Mi-

croso Power BI, Microso Azure,

• działania związane z wdrożeniem

technologii lozoi BIM,

• poprawa efektywności procesów

i produkcji poprzez wykorzysta-

nie komórek organizacyjnych:

Biura Technicznego, Biura Jako-

ści i Działu Technologii, Działu

Projektowego (architekci, statycy,

konstruktorzy), Działu B+R,

• ograniczenie działalności ekspor-

towej na rynkach białoruskim

i ukraińskim,

• stosunkowo duża zależność od bu-

downictwa kubaturowego, w tym

mieszkaniowego,

• stosunkowo duża zależność od

rynku warszawskiego.

Unibep Days 21-22 X 2021, Politechnika Białostocka

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 38

5. Sytuacja nansowa

GRUPY UNIBEP

Na dzień 31 grudnia 2021 roku skonsolidowana

wartość aktywów Grupy Unibep wzrosła o 301.013

tys. zł w stosunku do stanu na koniec grudnia

2020 roku. Nastąpiło to w wyniku wzrostu warto-

ści aktywów trwałych o ok. 12,3% (36.187 tys. zł)

oraz wzrostu aktywów obrotowych o 28% (264.826

tys. zł).

Aktywa trwałe:

Na zmianę wartości aktywów trwałych na dzień

31 grudnia 2021 roku w stosunku do stanu na

dzień 31 grudnia 2020 roku wpływ miały przede

wszystkim:

• wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnej

o 21.027 tys. zł,

• wzrost wartości środków trwałych o 12.787 tys.

zł,

• spadek inwestycji w jednostkach wycenianych

metodą praw własności o 6.513 tys. zł.

Aktywa obrotowe:

W aktywach obrotowych wzrost był głównie wy-

nikiem:

• wzrostu wartości aktywów kontraktowych

o 142.876 tys. zł,

• wzrostu wartości zapasów o 100.072 tys. zł.

• wzrostu wartości należności z tytułu bieżącego

podatku dochodowego o 13.523 tys. zł,

Pasywa:

Po stronie pasywów zmiany dotyczyły:

• wzrostu kapitałów własnych o 46.277 tys. zł,

• wzrostu zobowiązań długoterminowych o kwo-

tę 53.951 tys. zł, z czego największe zmiany do-

tyczyły:

– wzrostu kredytów, pożyczek i innych zobowią-

zań nansowych o kwotę 30.295 tys. zł,

– wzrostu rezerw długoterminowych o kwotę

18.194 tys. zł,

– wzrostu zobowiązań leasingowych o kwotę

14.131 tys. zł,

– spadku rezerw z tytułu podatku odroczonego

o 8.851 tys. zł,

• wzrostu zobowiązań krótkoterminowych o kwo-

tę 200.784 tys. zł, z czego największe zmiany do-

tyczyły:

– wzrostu zobowiązań kontraktowych o 142.927

tys. zł.

– wzrostu rezerw krótkoterminowych o 26.371

tys. zł,

– wzrostu kredytów, pożyczek i innych zobowią-

zań nansowych o kwotę 22.737 tys. zł.

Rok 2021 w ramach Grupy Unibep większość

wskaźników nansowych w porównaniu do roku

poprzedniego prezentuje na poziomie zbliżonym

lub nieco wyższym. Zwiększyła się rentowność,

zarówno na poziomie EBIT, jak i zysku netto.

Na dobrym poziomie utrzymuje się wskaźnik

rentowności kapitałów własnych ROE (13,32%),

jego wartość wzrosła w stosunku do roku ubiegłe-

go o 1,99 p.p.

W 2021 roku przychody ze sprzedaży w Grupie

utrzymały poziom z roku poprzedniego (wzrost

o 2%).

W ujęciu segmentowym wzrost przychodów

w porównaniu do roku 2020 wykazały wszystkie

segmenty poza niewielkim spadkiem w budow-

nictwie kubaturowym. Biorąc za kryterium zysk

brutto ze sprzedaży wyniki względem roku po-

przedniego poprawiła działalność deweloperska

oraz budownictwo modułowe.

W roku 2021 na zbliżonym poziomie pozostały

koszty sprzedaży (spadek o 4% względem roku

2020), które wiążą się z rozwojem aktywności de-

weloperskiej i uruchomieniem nowych projek-

tów. O ok. 8% wzrosły koszty zarządu. Co istotne,

poziom oraz rentowność EBIT przewyższa wskaź-

niki z roku 2020.

Na poziomie Jednostki Dominującej zysk netto

jest na poziomie roku poprzedniego, przy delikat-

nym 1-procentowym spadku sprzedaży. Środki

pieniężne na koniec roku na wysokim poziomie

107.168 tys. zł, przy ujemnych przepływach z dzia-

łalności operacyjnej na poziomie minus 60.506

tys. zł.

.1 CHARAKTERYSTYKA PODSTAWOWYCH

WIELKOŚCI EKONOMICZNO-FINANSOWYCH

39 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

tys. PLN, na dzień

31.12.2021 31.12.2020 Zmiana Zmiana [%]

AKTYWA

Aktywa trwałe długoterminowe

Środki trwałe 141 194 128 407 12 787 10,0%

Wartości niematerialne 24 430 24 566 -137 -0,6%

Nieruchomość inwestycyjna 24 930 3 903 21 027 538,7%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności długoterminowe 7 077 4 713 2 364 50,1%

Inwestycje w jednostki wyceniane metodą praw własności 4 708 11 221 -6 513 -58,0%

Kaucje z tytułu umów z klientami 21 126 25 776 -4 650 -18,0%

Pożyczki udzielone 62 271 52 609 9 662 18,4%

Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 168 0 168

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 44 689 43 209 1 480 3,4%

Aktywa trwałe (długoterminowe) razem 330 591 294 404 36 187 12,3%

Aktywa obrotowe krótkoterminowe

Zapasy 406 648 306 576 100 072 32,6%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoter-

minowe

245 758 251 456 -5 698 -2,3%

Kaucje z tytułu umów z klientami 19 327 17 956 1 371 7,6%

Aktywa kontraktowe 233 824 90 948 142 876 157,1%

Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 14 410 888 13 523 1523,4%

Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 7 0 7

Pożyczki udzielone 6 309 1 031 5 278 511,9%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 271 461 264 065 7 396 2,8%

Aktywa obrotowe inne niż przeznaczone do sprzedaży lub do wydania

właścicielom

1 197 745 932 919 264 826 28,4%

Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) razem 1 197 745 932 919 264 826 28,4%

AKTYWA RAZEM 1 528 336 1 227 323 301 013 24,5%

PASYWA

Kapitał własny

Kapitał podstawowy 3 507 3 507 0 0,0%

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 62 154 62 154 0 0,0%

Pozostałe kapitały rezerwowe -1 290 -10 119 8 829 -87,2%

Zyski (straty) zatrzymane 244 175 220 201 23 975 10,9%

Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 308 546 275 742 32 803 11,9%

Kapitał przypadający udziałom niesprawującym kontroli 68 467 54 994 13 474 24,5%

Kapitał własny ogółem 377 013 330 736 46 277 14,0%

Zobowiązania długoterminowe

Zobowiązania ztytułu dostaw iusług oraz inne zobowiązania długoter-

minowe

2 009 815 1 194 146,6%

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nansowe - długoterminowe 100 108 69 813 30 295 43,4%

Zobowiązania leasingowe długoterminowe 39 813 25 682 14 131 55,0%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 4 659 3 064 1 595 52,1%

Rezerwy długoterminowe 58 545 40 351 18 194 45,1%

Kaucje z tytułu umów z klientami 51 623 54 230 -2 607 -4,8%

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego 1 182 10 034 -8 851 -88,2%

Zobowiązania długoterminowe razem 257 940 203 988 53 951 26,4%

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

krótkoterminowe

269 506 261 273 8 233 3,2%

Zobowiązania kontraktowe 295 417 152 491 142 927 93,7%

Kaucje z tytułu umów z klientami 47 561 49 462 -1 902 -3,8%

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nansowe - krótkoterminowe 59 007 36 270 22 737 62,7%

Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe 28 167 27 784 383 1,4%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 7 318 9 949 -2 631 -26,4%

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 10 546 5 879 4 666 79,4%

Rezerwy krótkoterminowe 175 862 149 491 26 371 17,6%

Zobowiązanie krótkoterminowe inne niż związane z aktywami prze-

znaczonymi do sprzedaży

893 383 692 599 200 784 29,0%

Zobowiązania krótkoterminowe razem 893 383 692 599 200 784 29,0%

Zobowiązania ogółem 1 151 323 896 587 254 736 28,4%

PASYWA RAZEM 1 528 336 1 227 323 301 013 24,5%

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 40

DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA

tys. PLN

01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020 Zmiana Zmiana [%]

Przychody z umów z klientami 1 712 390 1 682 337 30 053 1,8%

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 1 578 725 1 543 610 35 116 2,3%

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 133 665 138 727 -5 063 -3,6%

Koszty sprzedaży 14 241 14 830 -589 -4,0%

Koszty zarządu 61 143 56 454 4 690 8,3%

Pozostałe przychody operacyjne 19 544 7 267 12 277 168,9%

Pozostałe koszty operacyjne 16 345 14 919 1 427 9,6%

Zysk (strata) z działalności operacyjnej 61 480 59 792 1 687 2,8%

Przychody nansowe 7 165 6 817 348 5,1%

Koszty nansowe 12 772 14 494 -1 722 -11,9%

Oczekiwane straty kredytowe 2 582 13 054 -10 471 -80,2%

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek

podporządkowanych wycenianych metodą praw własności

5 825 15 542 -9 717 -62,5%

Zysk (strata) przed opodatkowaniem 59 115 54 604 4 512 8,3%

Podatek dochodowy 11 983 17 451 -5 468 -31,3%

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 47 133 37 153 9 980 26,9%

Zysk (strata) netto 47 133 37 153 9 980 26,9%

SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

tys. PLN

01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

I. Zysk (strata) brutto 59 115 54 604

II. Korekty razem: -29 357 78 563

1. Amortyzacja: 21 958 18 492

2. Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych 155 -313

3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 2 592 3 396

4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej -8 646 -14 758

5. Zmiana stanu rezerw 35 784 22 089

6. Zmiana stanu zapasów -107 428 22 167

7. Zmiana stanu należności -133 802 11 229

8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem zobowiązań nansowych 156 424 16 312

9. Inne korekty 3 605 -52

Środki pieniężne z działalności operacyjnej 29 758 133 167

10. Podatek dochodowy zapłacony / zwrócony -32 770 -11 861

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej -3 012 121 307

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Nabycie środków trwałych i wartości niematerialnych -7 986 -18 680

Wpływy z tytułu zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych 3 975 1 466

Wpływy ze sprzedaży inwestycji rozliczanych zgodnie z metodą praw własności 4 226 7 199

Nabycie udziałów w inwestycjach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności -6 025 -6 650

Odsetki otrzymane 2 766 2 729

Dywidendy otrzymane 8 681 14 567

Pożyczki spłacone przez strony trzecie 0 21

Pożyczki udzielone stronom trzecim -14 943 -7 886

Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym -980 -211

Pozostałe (w tym realizacja instrumentów pochodnych) -867 105

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej -11 153 -7 341

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

Wpływy z pożyczek, kredytów, obligacji, weksli 120 876 68 408

Spłata pożyczek, kredytów, obligacji, weksli -68 433 -57 307

Nabycie akcji (udziałów) własnych 0 -13 850

Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu -14 104 -10 839

Zapłacone odsetki -7 010 -7 600

Wypłacone dywidendy -9 644 -7 242

Środki pieniężne netto z działalności nansowej 21 685 -28 429

ZMIANA NETTO STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z WYŁĄCZENIEM RÓŻNIC KURSOWYCH 7 519 85 536

Różnice kursowe -123 51

Zmiana netto stanu środków pieniężnych 7 396 85 587

ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU 264 065 178 478

ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU 271 461 264 065

w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania 61 259 81 522

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

41 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

tys. PLN

Kapitał

podstawowy

Pozostałe

kapitały

rezerwowe

Kapitał ze

sprzedaży akcji

powyżej ceny

nominalnej

Zysk

zatrzymany

Kapitał własny

przypadający

właścicielom

jednostki

dominującej

Kapitał

udziałowców

nie sprawują-

cych kontroli

Kapitał

własny

razem

Stan na 31.12.2020 r. 3 507 -10 119 62 154 220 201 275 742 54 994 330 736

Stan na 01.01.2021 r. 3 507 -10 119 62 154 220 201 275 742 54 994 330 736

Dywidendy ujęte jako wypła-

ty na rzecz właścicieli

-9 684 -9 684 0 -9 684

Utrata kontroli 436 436 -436 0

Program motywacyjny 3 282 0 3 282 3 282

Zysk (strata) 33 223 33 223 13 909 47 133

Inne skumulowane całkowi-

te dochody

5 547 5 547 5 547

Całkowite dochody 5 547 33 223 38 770 13 909 52 679

Zmiany w kapitale własnym 8 829 23 975 32 803 13 474 46 277

Stan na 31.12.2021 r. 3 507 -1 290 62 154 244 175 308 546 68 467 377 013

tys. PLN

Kapitał

podstawowy

Pozostałe

kapitały

rezerwowe

Kapitał ze

sprzedaży akcji

powyżej ceny

nominalnej

Zysk

zatrzymany

Kapitał własny

przypadający

właścicielom

jednostki

dominującej

Kapitał

udziałowców

nie sprawują-

cych kontroli

Kapitał

własny

razem

Stan na 31.12.2019 r. 3 507 491 62 154 204 687 270 838 5 890 276 728

Korekta błędu -776 -776 49 178 48 402

Stan na 01.01.2020 r. 3 507 491 62 154 203 911 270 062 55 068 325 130

Dywidendy ujęte jako wypła-

ty na rzecz właścicieli

-7 088 -7 088 -7 088

Zakup udziałów/akcji

własnych

-13 850 -13 850 -13 850

Zysk (strata) 37 227 37 227 -74 37 153

Inne skumulowane całkowi-

te dochody

-10 610 -10 610 -10 610

Całkowite dochody -10 610 37 227 26 617 -74 26 543

Zmiany w kapitale własnym -10 610 16 290 5 680 -74 5 606

Stan na 31.12.2020 r. 3 507 -10 119 62 154 220 201 275 742 54 994 330 736

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

Prezentacja obrazu prof. LeonaTarasewicza, który był malowany w Unihouse SA,

a później był eksponowany w czasie wystawy światowej EXPO 2021 w Dubaju

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 42

tys. PLN, na dzień

31.12.2021 31.12.2020 Zmiana Zmiana [%]

AKTYWA

Aktywa trwałe długoterminowe

Środki trwałe 55 375 46 178 9 197 19,9%

Wartości niematerialne 8 750 8 720 30 0,3%

Inwestycje w jednostki zależne 159 673 159 673 0 0,0%

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych 8 8 0 0,0%

Kaucje z tytułu umów z klientami 26 533 29 201 -2 667 -9,1%

Pożyczki udzielone 70 555 29 777 40 778 136,9%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności długoterminowe 5 621 3 779 1 842 48,7%

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 28 595 30 753 -2 158 -7,0%

Aktywa trwałe (długoterminowe) razem 355 110 308 089 47 021 15,3%

Aktywa obrotowe krótkoterminowe

Zapasy 19 906 14 604 5 302 36,3%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności krótkoter-

minowe

180 162 206 817 -26 655 -12,9%

Kaucje z tytułu umów z klientami 24 662 20 331 4 331 21,3%

Aktywa kontraktowe 90 172 47 217 42 955 91,0%

Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 13 124 138 12 986 9380,0%

Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 7 0 7

Pożyczki udzielone 48 281 33 409 14 872 44,5%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 107 168 182 789 -75 621 -41,4%

Aktywa obrotowe inne niż przeznaczone

do sprzedaży lub do wydania właścicielom

483 483 505 306 -21 823 -4,3%

Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) razem 483 483 505 306 -21 823 -4,3%

AKTYWA RAZEM 838 593 813 395 25 198 3,1%

PASYWA

Kapitał własny

Kapitał podstawowy 3 507 3 507 0 0,0%

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 62 154 62 154 0 0,0%

Pozostałe kapitały rezerwowe 31 738 26 479 5 258 19,9%

Zyski (straty) zatrzymane 111 753 104 423 7 330 7,0%

Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej 209 152 196 563 12 589 6,4%

Kapitał własny ogółem 209 152 196 563 12 589 6,4%

Zobowiązania długoterminowe

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nansowe - długoterminowe 96 297 33 047 63 250 191,4%

Zobowiązania leasingowe długoterminowe 27 407 18 652 8 755 46,9%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów nansowych długoter-

minowe

0 2 321 -2 321 -100,0%

Rezerwy długoterminowe 37 030 33 032 3 998 12,1%

Kaucje z tytułu umów z klientami 48 459 52 171 -3 712 -7,1%

Zobowiązania długoterminowe razem 209 193 139 223 69 971 50,3%

Zobowiązania krótkoterminowe

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowiązania

krótkoterminowe

193 726 191 315 2 411 1,3%

Zobowiązania kontraktowe 19 053 71 699 -52 646 -73,4%

Kaucje z tytułu umów z klientami 41 112 45 728 -4 616 -10,1%

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nansowe - krótkoterminowe 23 975 31 079 -7 104 -22,9%

Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe 7 878 7 264 613 8,4%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów nansowych krótko-

terminowe

2 037 1 541 496 32,2%

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 4 3 384 -3 380 -99,9%

Rezerwy krótkoterminowe 132 463 125 600 6 863 5,5%

Zobowiązanie krótkoterminowe inne niż związane z aktywami prze-

znaczonymi do sprzedaży

420 248 477 609 -57 361 -12,0%

Zobowiązania krótkoterminowe razem 420 248 477 609 -57 361 -12,0%

Zobowiązania ogółem 629 441 616 832 12 609 2,0%

PASYWA RAZEM 838 593 813 395 25 198 3,1%

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

43 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA tys. PLN

01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020 Zmiana Zmiana [%]

Przychody z umów z klientami 1 254 683 1 268 273 -13 589 -1,1%

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 1 197 092 1 188 038 9 054 0,8%

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 57 591 80 235 -22 644 -28,2%

Koszty zarządu 45 301 42 207 3 094 7,3%

Pozostałe przychody operacyjne 3 284 5 903 -2 619 -44,4%

Pozostałe koszty operacyjne 4 221 7 389 -3 168 -42,9%

Zysk (strata) z działalności operacyjnej 11 354 36 542 -25 188 -68,9%

Przychody nansowe 17 021 12 036 4 985 41,4%

Koszty nansowe 6 075 12 294 -6 218 -50,6%

Oczekiwane straty kredytowe 1 988 12 992 -11 004 -84,7%

Zysk (strata) przed opodatkowaniem 20 312 23 293 -2 980 -12,8%

Podatek dochodowy 3 511 6 531 -3 020 -46,2%

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 16 802 16 762 40 0,2%

Zysk (strata) netto 16 802 16 762 40 0,2%

JEDNOSTKOWY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

tys. PLN

01.01 - 31.12.2021 01.01 - 31.12.2020

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

I. Zysk (strata) brutto 20 312 23 293

II. Korekty razem: -62 401 62 661

1. Amortyzacja: 13 772 12 008

2. Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych 4 79

3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) -9 772 -4 622

4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej 15 1 450

5. Zmiana stanu rezerw 11 584 8 133

6. Zmiana stanu zapasów -5 302 4 080

7. Zmiana stanu należności -17 491 39 910

8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem zobowiązań nansowych -58 708 1 508

9. Inne korekty 3 498 116

Środki pieniężne z działalności operacyjnej -42 089 85 953

10. Podatek dochodowy zapłacony / zwrócony -18 417 -5 712

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej -60 506 80 241

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Nabycie środków trwałych i wartości niematerialnych -6 236 -5 567

Wpływy z tytułu zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych 3 870 1 181

Odsetki otrzymane 3 951 3 688

Dywidendy otrzymane 8 787 5 858

Pożyczki spłacone przez podmioty powiązane 55 774 21 000

Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym -111 580 -27 384

Pozostałe (w tym realizacja instrumentów pochodnych) -906 -187

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej -46 339 -1 411

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

Wpływy z pożyczek, kredytów, obligacji, weksli 100 057 2 625

Spłata pożyczek, kredytów, obligacji, weksli -44 150 -6 740

Nabycie akcji (udziałów) własnych - -13 850

Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu -10 239 -8 084

Zapłacone odsetki -5 001 -5 631

Wypłacone dywidendy -9 471 -6 946

Środki pieniężne netto z działalności nansowej 31 196 -38 626

ZMIANA NETTO STANU ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH Z WYŁĄCZENIEM RÓŻNIC KURSOWYCH -75 649 40 205

Różnice kursowe 28 63

Zmiana netto stanu środków pieniężnych -75 621 40 267

ŚRODKI PIENIĘŻNE NA POCZĄTEK OKRESU 182 789 142 522

ŚRODKI PIENIĘŻNE NA KONIEC OKRESU 107 168 182 789

w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania 17 949 19 810

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 44

tys. PLN

Kapitał

podstawowy

Pozostałe

kapitały

rezerwowe

Kapitał

ze sprzedaży

akcji powyżej

ceny nominalnej

Zyski

zatrzymane

Kapitał

własny razem

ZA OKRES 01.01.2021 - 31.12.2021

Kapitał własny na początek okresu 3 507 26 479 62 154 104 423 196 563

Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli -9 471 -9 471

Program motywacyjny 3 282 3 282

Zysk (strata) roku bieżącego 16 802 16 802

Inne całkowite dochody 1 976 1 976

Całkowite dochody 1 976 16 802 18 778

Zmiany w kapitale własnym 5 258 7 330 12 589

Kapitał własny na koniec okresu 3 507 31 738 62 154 111 753 209 152

tys. PLN

Kapitał

podstawowy

Pozostałe

kapitały

rezerwowe

Kapitał

ze sprzedaży

akcji powyżej

ceny nominalnej

Zyski

zatrzymane

Kapitał

własny razem

ZA OKRES 01.01.2020 - 31.12.2020

Kapitał własny na początek okresu 3 507 29 407 62 154 108 456 203 524

Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli -6 946 -6 946

Zakup udziałów/akcji własnych -13 850 -13 850

Zysk (strata) roku bieżącego 16 762 16 762

Inne całkowite dochody -2 928 -2 928

Całkowite dochody -2 928 16 762 13 834

Zmiany w kapitale własnym -2 928 -4 033 -6 961

Kapitał własny na koniec okresu 3 507 26 479 62 154 104 423 196 563

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

SOHO 18, Warszawa, Polska

45 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

.2 WYNIKI SEGMENTÓW

OPERACYJNYCH

SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2021 R.

tys. PLN

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Działalność

deweloperska

Budownictwo

modułowe

Korekty

sprzedaży na

rzecz innych

segmentów

Razem

kwoty

dotyczące

całej Grupy

Przychody z umów z klientami 941 795 380 253 285 890 261 800 -157 348 1 712 390

– sprzedaż zewnetrzna 785 634 380 047 284 909 261 800 1 712 390

– sprzedaż na rzecz innych segmentów 156 161 205 981 0 -157 348 0

Koszty sprzedanych produktów, towarów

i materiałów

884 696 366 020 220 631 254 610 -147 231 1 578 725

Zysk brutto ze sprzedaży 57 100 14 232 65 260 7 190 -10 117 133 665

% zysku brutto ze sprzedaży 6,06% 3,74% 22,83% 2,75% 6,43% 7,81%

Koszty sprzedaży 14 241

Koszty zarządu 61 143

Wynik na pozostałej działalności operacyjnej 3 199

Zysk z działalności operacyjnej 61 480

Przychody nansowe, w tym: 7 165

– przychody odsetkowe 7 2 754 2 334 206 5 301

– instrumenty pochodne 1 421 80 1 501

Koszty nansowe, w tym: 12 772

– koszty odsetkowe 3 658 758 1 471 715 6 603

– instrumenty pochodne 2 200 4 393 6 592

Oczekiwane straty kredytowe 2 582

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek

podporządkowanych wycenianych metodą

praw własności

5 825

Zysk przed opodatkowaniem 59 115

Podatek dochodowy 11 983

Zysk netto 47 133

SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2020 R.

tys. PLN

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Działalność

deweloperska

Budownictwo

modułowe

Korekty

sprzedaży na

rzecz innych

segmentów

Razem

kwoty

dotyczące

całej Grupy

Przychody z umów z klientami 943 110 378 950 242 524 211 328 -93 575 1 682 337

– sprzedaż zewnetrzna 850 719 378 803 241 521 211 293 1 682 337

– sprzedaż na rzecz innych segmentów 92 390 147 1 003 35 -93 575 0

Koszty sprzedanych produktów, towarów

i materiałów

879 482 340 729 185 325 217 729 -79 655 1 543 610

Zysk brutto ze sprzedaży 63 627 38 221 57 199 -6 401 -13 919 138 727

% zysku brutto ze sprzedaży 6,75% 10,09% 23,58% -3,03% 14,88% 8,25%

Koszty sprzedaży 14 830

Koszty zarządu 56 454

Wynik na pozostałej działalności operacyjnej -7 651

Zysk z działalności operacyjnej 59 792

Przychody nansowe, w tym: 6 817

– przychody odsetkowe 62 255 2 401 122 2 840

– instrumenty pochodne 176 717 893

Koszty nansowe, w tym: 14 494

– koszty odsetkowe 3 649 686 873 757 5 965

– instrumenty pochodne 1 342 -793 549

Oczekiwane straty kredytowe 13 054

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek

podporządkowanych wycenianych metodą

praw własności

15 542

Zysk przed opodatkowaniem 54 604

Podatek dochodowy 17 451

Zysk netto 37 153

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 46

INFORMACJA O OBSZARACH GEOGRAFICZNYCH – DANE GRUPY KAPITAŁOWEJ

RAZEM

1 712 390

NIEMCY

46 245

KRAJ

1 379 648

EKSPORT

332 742

NORWEGIA

186 168

UKRAINA

80 217

BIAŁORUŚ 3 569

SZWECJA 16 543

RAZEM

1 682 337

NIEMCY 587

KRAJ

1 238 721

EKSPORT

443 616

NORWEGIA

235 869

UKRAINA

159 132

FINLANDIA 13 215

BIAŁORUŚ 31 542

SZWECJA 3 272

PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH

- OKRES ZAKOŃCZONY 31.12.2021 R. [TYS. PLN]

PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH

- OKRES ZAKOŃCZONY 31.12.2020 R. [TYS. PLN]

JEDNOSTKOWA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2021

tys. PLN

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Pozostała

działalność modułowa

Razem

Przychody z umów z klientami 941 825 289 170 23 689 1 254 683

– sprzedaż zewnetrzna 941 825 289 170 23 689 1 254 683

– sprzedaż na rzecz innych segmentów - - - -

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 887 451 277 823 31 818 1 197 092

Zysk brutto ze sprzedaży 54 374 11 346 -8 129 57 591

% zysku brutto ze sprzedaży 5,77% 3,92% -34,32% 4,59%

Koszty sprzedaży -

Koszty zarządu 45 301

Wynik na pozostałej działalności operacyjnej -937

Zysk z działalności operacyjnej 11 354

Przychody nansowe, w tym: 17 021

– przychody odsetkowe 3 353 2 754 51 6 158

– instrumenty pochodne 1 421 5 1 426

Koszty nansowe, w tym: 6 075

– koszty odsetkowe 4 092 647 38 4 777

– instrumenty pochodne 2 200 17 2 216

Oczekiwane straty kredytowe 1 988

Zysk przed opodatkowaniem 20 312

Podatek dochodowy 3 511

Zysk netto 16 802

47 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

JEDNOSTKOWA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2020

tys. PLN

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Pozostała

działalność modułowa

Razem

Przychody z umów z klientami 943 141 291 781 33 351 1 268 273

– sprzedaż zewnetrzna 943 141 291 781 33 351 1 268 273

Koszty sprzedanych produktów, towarów

i materiałów

879 486 260 251 48 301 1 188 038

Zysk brutto ze sprzedaży 63 655 31 530 -14 950 80 235

% zysku brutto ze sprzedaży 6,75% 10,81% -44,83% 6,33%

Koszty zarządu 42 207

Wynik na pozostałej działalności operacyjnej -1 486

Zysk z działalności operacyjnej 36 542

Przychody nansowe, w tym: 12 036

– przychody odsetkowe 3 156 234 66 3 456

– instrumenty pochodne 176 -214 -38

Koszty nansowe, w tym: 12 294

– koszty odsetkowe 4 278 491 129 4 899

– instrumenty pochodne 1 342 -185 1 157

Oczekiwane straty kredytowe 12 992

Zysk przed opodatkowaniem 23 293

Podatek dochodowy 6 531

Zysk netto 16 762

INFORMACJA O OBSZARACH GEOGRAFICZNYCH – DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ – UNIBEP SA

RAZEM

1 254 683

KRAJ

1 147 208

EKSPORT

107 476

NORWEGIA

1 783

UKRAINA

80 217

BIAŁORUŚ 3 569

SZWECJA 21 906

RAZEM

1 268 273

KRAJ

1 044 658

EKSPORT

223 615

NORWEGIA

29 716

UKRAINA

159 132

FINLANDIA 2 584

BIAŁORUŚ

31 542

SZWECJA 640

PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH

- OKRES ZAKOŃCZONY 31.12.2021 R. [TYS. PLN]

PRZYCHODY OD KLIENTÓW ZEWNĘTRZNYCH

- OKRES ZAKOŃCZONY 31.12.2020 R. [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 48

W ocenie Zarządu w roku 2021

nie było zdarzeń nietypowych dla

prowadzonej działalności, które

generalnie miały wpływ na wyni-

ki lub sposób prezentacji wyników

Jednostki Dominującej oraz Grupy

Unibep.

Wszelkie zdarzenia i wyniki uzy-

skiwanie w ciągu roku podlegały

bieżącemu monitoringowi, a koń-

cowe wyniki sprzedażowe i zysku

netto są spójne z przewidywaniami

i oczekiwaniami Zarządu w tym ob-

szarze.

Rok 2021 był kolejnym, w którym

rma zmagała się z epidemią ko-

ronawirusa COVID-19. Z uwagi na

wielość aspektów, na które wpłynę-

ły ograniczenia związane z epide-

mią (łańcuch dostaw, współpraca

z podwykonawcami, współpraca

z dostawcami oraz zamawiającymi

jak również aspekty pracownicze)

niezwykle trudno jest sprowadzić

wpływ epidemii do konkretnej war-

tości wyrażającej np. wartość zwięk-

szonych kosztów funkcjonowania

w otoczeniu pandemicznym czy też

korzyści nansowe z tytułu współ-

pracy z podwykonawcami.

Grupa działa na wielu rynkach.

W związku z tym występuje szereg

ryzyk charakterystycznych dla rm

działających np. na tzw. rynkach

gospodarek rozwijających się, m.in.

ryzyka związane z częstą zmianą

przepisów prawnych, różnymi inter-

pretacjami przepisów, niską spraw-

nością działania sądów, wahaniami

kursów, stóp procentowych, cen

towarów i usług oraz wiele innych

m.in. politycznych.

Główne czynnika ryzyka i zagroże-

nia związane z działalnością Grupy

oraz jej otoczeniem rynkowym opi-

sane zostały w punkcie 8.1. Opis ry-

zyka i zagrożeń.

.3 NIETYPOWE ZDARZENIA

MAJĄCE WPŁYW NA WYNIK FINANSOWY

Głównym celem zarządzania ka-

pitałem Jednostki Dominującej

oraz Grupy Unibep jest utrzyma-

nie dobrego ratingu kredytowego

i bezpiecznych wskaźników kapi-

tałowych, które wspierałyby dzia-

łalność operacyjną spółek Grupy

i zwiększały wartość dla ich akcjo-

nariuszy.

Grupy zarządza strukturą kapi-

tałową i w wyniku warunków eko-

nomicznych wprowadza do niej

zmiany. W celu utrzymania lub sko-

rygowania struktury kapitałowej,

spółki Grupy mogą dokonać skupu

akcji własnych, zwrócić kapitał ak-

cjonariuszom, wyemitować nowe

akcje, jak również wypłacić dywi-

dendę. W roku 2021 nie wprowadzo-

no żadnych zmian do celów i zasad

procesów obowiązujących w tym

obszarze.

Grupa monitoruje stan kapitałów

stosując wskaźnik dźwigni, liczo-

ny jako stosunek zadłużenia netto

do sumy kapitałów powiększonych

o zadłużenie netto. Do zadłużenia

netto Grupa wlicza oprocentowa-

ne kredyty i pożyczki oraz inne ze-

wnętrzne źródła nansowania, zo-

bowiązania z tytułu dostaw i usług

i inne zobowiązania, kaucje z tytułu

umów o budowę, kwoty należne od-

biorcom z tytułu umów o budowę,

otrzymane zaliczki oraz zobowiąza-

nia z tytułu bieżącego podatku do-

chodowego pomniejszone o środki

pieniężne i ekwiwalenty środków

pieniężnych.

.4 ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

– OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI

31.12.2021 r. 31.12.2020 r.

tys. PLN GRUPA JEDNOSTKA GRUPA JEDNOSTKA

Oprocentowane kredyty, pożyczki, obligacje 227 094 155 557 172 561 93 904

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania

688 639 304 391 523 449 364 281

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 271 461 107 168 264 065 182 789

Zadłużenie netto 644 273 352 780 431 945 275 395

Kapitał własny 377 013 209 152 330 371 196 563

Kapitał i zadłużenie netto 1 021 286 561 932 762 316 471 958

63,08% 62,78% 56,66% 58,35%

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

W dniu 17 czerwca 2021 r. WZA

Unibep S.A. podjęło uchwałę o wy-

płacie dywidendy za 2020 r., zgod-

nie z którą dywidenda wypłacana

akcjonariuszom z zysku netto za

2020 r. wynosi 0,30 zł na akcję (po

.5 INFORMACJE O POLITYCE DYWIDENDY

ORAZ O DYWIDENDZIE WYPŁACONEJ W 2021 R.

49 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

wyłączeniu akcji własnych Spółki).

Uchwała WZA Unibep S.A. określa

dzień dywidendy (D) na 1 lipca 2021

r. oraz dzień wypłaty dywidendy (W)

na dzień: 12 lipca 2021 r. Dywidenda

za 2020 r. wyniosła 9 471 tys. zł.

Informacja nt. podjęcia przez

Spółkę uchwały o wypłacie dywi-

dendy za rok 2020 została przekaza-

na w raporcie bieżącym nr 35/2021.

W dniu 9 listopada 2021 r. przy-

jęta została Polityka dywidendowa

Unibep S.A. zgodnie z którą, inten-

cją Zarządu Emitenta jest rekomen-

dowanie Zwyczajnemu Walnemu

Zgromadzeniu Akcjonariuszy po

uzyskaniu pozytywnej opinii Rady

Nadzorczej Spółki wypłaty dywiden-

dy w wysokości od 20% do 50% skon-

solidowanego zysku netto ujawnio-

nego w sprawozdaniu nansowym

Grupy Unibep za dany rok obrotowy,

z uwzględnieniem w szczególności

następujących czynników:

1. perspektyw,

2. przyszłych zysków,

3. wymogów gotówkowych,

4. sytuacji nansowej Grupy

Unibep,

5. planów rozwoju Grupy Uni-

bep.

Szczegółowe informacje nt. Polity-

ki dywidendowej zostały przekaza-

ne w raporcie bieżącym nr 56/2021.

DYWIDENDA ZA 1 AKCJĘ ZA ROK W ZŁ.

20142009 20152010 20162011 20172012 2018 20202013 2019

0,12

0,22

0,30

0,12

0,20

0,12

0,20

0,12

0,17

0,10

0,15

0,22

W roku 2021 Emitent podpisał na-

stępujące umowy nansowe:

• W dniu 22 stycznia 2021 r. spół-

ka Coopera IDEA Sp. z o.o. Sp.

k zawarła z PKO Bank Polski SA

umowę kredytową, na mocy któ-

rej Bank udzielił Kredytobiorcy

kredytu inwestorskiego w kwocie

53,7 mln zł oraz umowę kredytu

VAT w kwocie 5,0 mln zł. Umowy

zostały zawarte do dnia 31 grudnia

2022r.

• W dniu 28 stycznia 2021r. Unibep

S.A, oraz Unihouse S.A. zawar-

ły z Nordic Guarantee Insurance

Ltd. umowę o linię gwarancyjną

w wysokości 250 mln SEK. Umowa

.6 INFORMACJE O KREDYTACH I POŻYCZKACH,

PORĘCZENIACH I GWARANCJACH

została zawarta na czas nieokre-

ślony.

• W dniu 17 lutego 2021r. Unibep

SA. podpisał z Uniqa TU S.A. umo-

wę o linię gwarancyjną w wyso-

kości 15 mln zł. Umowa została

zawarta do dnia 31 grudnia 2022r.

• W dniu 26 marca 2021r. Unibep

SA. podpisał z TUiR Warta S.A.

umowę o linię gwarancyjną w wy-

sokości 2 mln zł. Umowa została

zawarta na czas nieokreślony.

• W dniu 8 października 2021r. So-

kratesa Sp. z o.o. podpisał z San-

tander Bank Polska S.A. umowę

o kredyt developerski oraz umowę

o kredyt VAT w łącznej wysokości

49,5 mln zł. Umowy zostały zawar-

te do 30 kwietnia 2023r.

Ponadto w roku 2021 przedłużono

następujące umowy:

• W dniu 21 lutego 2021r. UNIBEP

S.A. przedłużył z mBank S.A. umo-

wę o kredyt w rachunku bieżącym

oraz o linię gwarancyjną w łącznej

wysokości 50 mln zł. Umowa zo-

stała przedłużona do dnia 24 lute-

go 2022r.

• W dniu 2 lutego 2021r. UNIHO-

USE S.A. przedłużył z BGK umowy

o kredyt w rachunku bieżącym

oraz o linię gwarancyjną w łącz-

nej wysokości 20 mln zł. Umowy

zostały przedłużone do dnia 28

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 50

S.A. przedłużyły umowę o kredyt

w rachunku bieżącym oraz o linię

gwarancyjną w łącznej wysokości

75 mln zł. Umowa została przedłu-

żona do dnia 30 listopada 2022.

Oprócz umów zawartych lub od-

nowionych w roku 2021, o których

mowa powyżej, na dzień 31 grudnia

2021r. Emitent posiadał następujące

umowy kredytowe:

• Umowę pomiędzy Unihouse S.A. a

ING Bank Śląski S.A. o kredyt in-

westycyjny na rozbudowę fabryki

produkcji domów w Bielsku Pod-

laskim na kwotę 15 mln zł. Spłata

kredytu nastąpi do końca paź-

dziernika 2022r.

• Umowę pomiędzy Unihouse S.A.

a ING Bank Śląski S.A. o pożycz-

kę korporacyjną w kwocie 10 mln

zł. Pożyczka udzielona została do

końca grudnia 2023r.

Umowy o udzielanie gwarancji

kontraktowych z następującymi To-

warzystwami Ubezpieczeniowymi:

• Europa SA na kwotę 20 mln PLN

zawartą na czas niekreślony,

• Euler Hermes S.A. na kwotę 50

mln zł zawartą na czas nieokreślo-

ny,

• Generali S.A. na kwotę 43 mln zł

zawartą do dnia 31 grudnia 2022,

• ERGO Hestia S.A. na kwotę 30 mln

zł zawartą na czas nieokreślony,

• Inter Risk S.A. na kwotę 35 mln zł

zawartą do dnia 9 sierpnia 2022,

• KUKE S.A. na kwotę 100 mln zł za-

wartą na czas nieokreślony,

• TUiR Allianz Polska S.A. na kwotę

70 mln zł zawartą do dnia 30 wrze-

śnia 2022r.,

• Zurich Insurance plc na kwotę 15

mln EUR zawartą na czas nieokre-

ślony,

• CREDENDO Excess & Surety SA na

kwotę 70 mln zł zawartą na czas

niekreślony,

• WIENER TU SA Vienna Insurance

Group na kwotę 7 mln zł zawartą

do dnia 10 grudnia 2022r.

Zawarte na czas niekreślony umo-

wy o zawieranie transakcji skarbo-

wych z:

• BNP Paribas Bank Polska SA z li-

mitem w kwocie 13,3 mln zł,

• mBank SA z limitem w kwocie 5

mln zł,

• PKO BP SA z limitem 69,7 mln zł,

• Santander Bank Polska SA z limi-

tem w kwocie 12,5 mln zł,

• BGK z limitem 10 mln zł.

W ramach prowadzonej działalno-

ści i z uwagi na jej charakter UNIBEP

SA oraz jednostki zależne udzielają

gwarancji należytego wykonania

na roboty budowlane oraz gwaran-

cje takie otrzymują od podwyko-

nawców i inwestorów. Na dzień 31

grudnia 2021 r. wartość gwarancji

wystawionych w imieniu spółek

grupy UNIBEP wynosiła 576 mln zł.

Jednocześnie spółki grupy UNIBEP

były w posiadaniu gwarancji wysta-

wionych na swoją rzecz o wartość

177,6 mln zł.

Łączna nominalna wartość walu-

towych kontraktów terminowych

typu FX Forward na dzień 31 grud-

nia 2021 r. wynosiła 41 mln EUR, 75

mln SEK oraz 211,7 mln NOK. Ter-

min pozostały do rozliczenia instru-

mentów pochodnych otwartych na

dzień 31 grudnia 2021 roku wynosi

od 98 do 546 dni.

Na dzień 31 grudnia 2021r. spółki

z grupy Unibep posiadały następują-

ce umowy pożyczki, w których były

pożyczkodawcą (pożyczki udzielone

podmiotom spoza Grupy):

• Unidevelopment S.A. ze spółką JB

Investment Societe En Comman-

dite Speciale w kwocie 3 mln zł

ważną do 31 grudnia 2022r.

• Unidevelopment S.A. ze spółką JB

Investment Societe En Comman-

dite Speciale w kwocie 7 mln zł

ważną do 31 grudnia 2024r.

• Monday Development Sp. z o.o. ze

spółką JB Investment Societe En

Commandite Speciale w kwocie 3

mln zł ważną do 31 grudnia 2024r.

• Monday Development Sp. z o.o. ze

spółką JB Investment Societe En

Commandite Speciale w kwocie

499 tys. zł zł ważną do 31 grudnia

2023r.

• Fama Development Sp. z o.o. sp.

j. ze spółką JB Investment Societe

En Commandite Speciale w kwo-

cie 55,3 mln zł ważną do 30 wrze-

śnia 2024r.

• Fama Development Sp. z o.o. sp.

j. ze spółką JB Investment Societe

En Commandite Speciale w kwo-

cie 853,6 tys zł ważną do 31 grud-

nia 2022r.

Pozostałe informacje na temat

pozycji pozabilansowych zamiesz-

czone zostały w nocie nr 6.35 Skon-

solidowanego Sprawozdania Finan-

sowego za rok 2021.

lutego 2022r.

• W dniu 10 lutego 2021r. Unihouse

S.A. dokonał z ING Bankiem Ślą-

skim S.A. technicznego przedłuże-

nia umowy o kredyt w rachunku

bieżącym oraz o linię gwarancyj-

ną w łącznej wysokości 35 mln

zł. Umowa została przedłużona

do dnia 8 czerwca 2021r. W dniu

7 czerwca 2021 strony podpisały

aneks przedłużający obowiązy-

wanie umowy do dnia 7 czerwca

2022r.

• W dniu 24 czerwca 2021r. ING

Bank Śląski S.A. oraz Budrex Sp.

z o.o. przedłużyły umowę o nan-

sowanie dostawców oraz o kredyt

w rachunku bieżącym w łącznej

wysokości 7 mln zł. Umowa zosta-

ła przedłużona do dnia 29 czerwca

2022r.

• W dniu 25 czerwca 2021r. Unide-

velopment S.A. podpisał z San-

dander Bank Polska S.A. aneks do

umowy o kredyt w rachunku bie-

żącym. Na mocy aneksu wartość

kredytu została zwiększona z 7 do

10 mln zł a okres obowiązywania

wydłużony do 30 czerwca 2022r.

• W dniu 25 czerwca 2021r. Unideve-

lopment S.A. przedłużył z mBank

S.A. umowę o kredyt w rachun-

ku bieżącym w kwocie 3 mln zł.

Umowa została przedłużona do 30

czerwca 2022r.

• W dniu 3 lipca 2021r. BNP Paribas

Bank Polska S.A. oraz Unibep S.A.

dokonały technicznego przedłuże-

nia umowy o kredyt w rachunku

bieżącym oraz o linię gwarancyj-

ną do dnia 31 października 2021r.

W dniu 27 października umowa

(w łącznej wysokości 143 mln zł)

została przedłużona do dnia 30

września 2022r.

• W dniu 16 września 2021r. Budrex

Sp. z o.o. przedłużył z Santander

Bank Polska S.A. umowę o kredyt

w rachunku bieżącym w łącznej

wysokości 8 mln zł. Umowa zosta-

ła przedłużona do dnia 30 wrze-

śnia 2022r.

• W dniu 20 września 2021r. Unibep

S.A., Unihouse S.A. oraz Santan-

der Bank Polska S.A. przedłużyły

umowę o linię gwarancyjną oraz

o kredyt w rachunku bieżącym

w łącznej wysokości 70 mln zł.

Umowa została przedłużona do

dnia 30 września 2022r.

• W dniu 24 listopada 2021r. Unibep

S.A., Unihouse S.A. oraz PKO BP

51 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Opis struktury głównych lokat

kapitałowych lub głównych inwe-

stycji kapitałowych dokonanych

w ramach grupy kapitałowej emi-

tenta w roku obrotowym

Grupa UNIBEP nie posiadała

w roku 2021 lokat kapitałowych (nie

dokonywała zakupów jednostek

funduszy inwestycyjnych i kapitało-

wych). Krótkoterminowe nadwyżki

nansowe lokowane były na loka-

tach bankowych lub też przeznacza-

ne na pożyczki dla spółek z Grupy

lub podmiotów zewnętrznych.

Ocena możliwości realizacji za-

mierzeń inwestycyjnych

Potencjał rozwojowy poszczegól-

nych biznesów Grupy oraz ich zdol-

ności do realizacji celów w wymiarze

nansowym pozwala na ustalanie

celowych programów inwestycyj-

nych. Ma to wpływ na rozwój całej

Grupy i wzrost wartości rmy. Sytu-

acja nansowa Grupy sprzyja reali-

zacji zamierzeń inwestycyjnych.

Realizacja zamierzeń inwestycyj-

nych w dużej mierze zależeć będzie

od sytuacji, jaka panować będzie

w trakcie roku i perspektyw w każ-

dym z biznesów. Sytuacja makroeko-

nomiczna w kraju i poza granicami

może warunkować uruchamianie

lub przesuwanie w czasie poszcze-

gólnych działań. Dbałość o płynność

nansową jest priorytetem.

W ramach budownictwa moduło-

wego realizowanego przez Unihouse

SA. nakłady inwestycyjne, które wy-

stąpią w roku 2022, wiązać się będą

głównie z optymalizacją procesów

wytwórczych, podnoszeniem wydaj-

ności i ograniczaniem niewykorzy-

stanych mocy produkcyjnych. Jest to

w znacznej części kontynuacja dzia-

łań rozpoczętych w poprzednich

okresach. Wyznaczone kierunki roz-

woju spółki poprzez Standaryzację,

Digitalizację oraz Automatyzację,

rozwój koncepcji BIM obligują do

nakładów na systemy informatycz-

ne, które poprawią element nadzoru

nad produkcją oraz całą organizacją.

Segment infrastruktury w roku

2021 po raz kolejny odnotował bar-

dzo wyniki nansowe pozostając

z dobrą perspektywą na kolejne

lata. Inwestycje planowane do po-

niesienia, podobnie jak w okresach

poprzednich, mają na celu odno-

wienie i rozbudowę potencjału

sprzętowego ułatwiającego realiza-

cję dużych kontraktów oraz dokoń-

czenie z założonym wynikiem ak-

tualnie realizowanych. Inwestycje

w bazę sprzętową wiąże się z potrze-

bą ograniczenia zależności od pod-

wykonawców i możliwością szybszej

reakcji na zmiany i potrzeby realizo-

wanych budów. Rozwój działalności

i ekspansja terytorialna wymaga na-

kładów sprzętowych oraz podnoszą-

cych wielkość oraz jakość produkcji

mas bitumicznych.

Znaczenie segmentu deweloper-

skiego w wynikach roku 2021 Gru-

py UNIBEP ponownie było istotne.

Podobnie może być w latach kolej-

nych. Grupa deweloperska analizuje

potrzeby pod zakupy gruntów lub

udziałów w projektach deweloper-

skich z perspektywą realizacji i pre-

zentacji efektów nansowych w la-

tach kolejnych. Rozwój działalności

i możliwość ciekawej oferty klien-

tom wymaga sprawności operacyj-

nej i inwestycji w rozwój systemów

informatycznych.

Informatyzacja, digitalizacja i au-

tomatyzacja, jaka pojawia się w pro-

gramach inwestycyjnych naszych

biznesów stanowi znak czasów. Rok

2021 po raz kolejny potwierdził zna-

czącą rolę tego obszaru jako wspar-

cie w realizacji procesów operacyj-

nych poszczególnych biznesowych.

Założenia na rok 2022 zakładają

kontynuację rozpoczętych wcze-

śniej w Grupie rozwoju systemów

informatycznych zapewniających

dostęp do informacji zarządczej

(Microso Dynamics AX 2012, Mi-

croso Dynamics CRM, Microso-

 Power BI, Microso MS Project,

WEBCON BPS, IBM Cognos, Conso-

lia). Powstały także nowe inicjatywy

obejmujące m.in. zaprojektowanie

nowego modelu proces kontrolingu

w ramach realizowanych projektów

budowlanych.

.7 INWESTYCJE

.8 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW

Z EMISJI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

W dniu 29 marca 2021 r. Unibep

SA nabył 28.877 sztuk własnych ob-

ligacji zwykłych na okaziciela serii

E o łącznej wartości nominalnej

2.887.700,00 mln zł celem ich umo-

rzenia.

W dniu 31 marca 2021r. Unibep SA

wyemitował 500.000 sztuk kupono-

wych, niezabezpieczonych obligacji

serii G o wartości nominalnej 100

zł za jedną obligację. Tym samym

wartość emisji wyniosła 50 mln zł.

Wykup obligacji nastąpi w dniu 31

marca 2024r. Celem emisji Obligacji

jest snansowanie wykupu obliga-

cji serii E, a w pozostałym zakresie

zwiększenie zdolności nansowych

Emitenta oraz Grupy Emitenta w za-

kresie realizacji projektów inwesty-

cyjnych (rozumianych jako realiza-

cja inwestycji deweloperskich lub

kontraktów budowlanych) w ra-

mach prowadzonej przez Emitenta

lub podmioty zależne od Emitenta

działalności biznesowej, przy czym

nie zostało określone przedsięwzię-

cie, które ma być snansowane

z emisji Obligacji.

W dniu 26 kwietnia 2021r. Unibep

SA dokonał przedterminowego wy-

kupu na żądanie Emitenta 271.123

sztuk obligacji serii E o łącznej war-

tości nominalnej 27 112 300 PLN, tj.

wszystkich nieumorzonych obliga-

cji serii E Emitenta.

W dniu 24 listopada 2021r. Unibep

SA wyemitował 500.057 sztuk obliga-

cji serii H o łącznej wartości nomi-

nalnej 50.057.000 zł. Wykup obliga-

cji nastąpi w dniu 24 listopada 2024r.

. Celem emisji Obligacji jest snan-

sowanie wykupu obligacji serii F,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 52

ZARZĄDZANIE RYZYKIEM

Grupa prowadząc działalność na-

rażona jest na różne rodzaje ryzy-

ka nansowego: ryzyko walutowe,

ryzyko stóp procentowych, ryzyko

kredytowe oraz ryzyko utraty płyn-

ności. Zarząd werykuje i ustala

zasady za-rządzania każdym z wyżej

wymienionych ryzyk.

RYZYKO WALUTOWE

W ramach działalności operacyj-

nej Grupa zawiera kontrakty, które

są (lub mogą być) denominowane

bądź wyrażone w walutach obcych.

W zakresie przychodów z działal-

ności eksportowej zabezpiecze-

nie przed ryzykiem walutowym

w pierwszej kolejności odbywa się

poprzez mechanizm zabezpieczenia

naturalnego, polegającego na zawie-

raniu umów z podwykonawcami

w walucie kontraktu i tym samym

przenoszeniu na nich tego ryzyka.

W związku z powyższym poziom

ryzyka walutowego Spółki w przy-

padku kontraktów exportowych

ogranicza się do kwoty zbliżonej do

realizowanej marży – dotyczy kon-

traktów które w 2021 roku realizo-

wane były na Białorusi i Ukrainie.

W przypadku kontraktów realizowa-

nych w Norwegii oraz w Szwecji me-

chanizm zabezpieczenia naturalne-

.9 INSTRUMENTY FINANSOWE – RYZYKA I PRZYJĘTE CELE

ORAZ METODY ZARZĄDZANIA RYZYKIEM FINANSOWYM

RODZAJE RYZYKA

FINANSOWEGO

RYZYKO

KREDYTOWE

RYZYKO

WALUTOWE

RYZYKO UTRATY

PŁYNNOŚCI

RYZYKO STÓP

PROCENTOWYCH

go szacowany jest na poziomie ok.

20%. Zabezpieczenie naturalne przy

kontraktach realizowanych w kraju

a wyrażonych w EUR nie przekracza

10%.

POCHODNE INSTRUMENTY FI-

NANSOWE

Grupa zawiera transakcje pochod-

ne w celu zabezpieczenia się przed

ryzykiem kursowym. Instrumenty

pochodne wyceniane są na dzień

bilansowy w wiarygodnie ustalonej

wartości godziwej. Wartość godziwa

instrumentów pochodnych jest sza-

cowana przy użyciu modelu bazu-

jącego między innymi na wartości

kursów walutowych (średnie kursy

NBP) na dzień bilansowy oraz róż-

nicach w poziomach stóp procento-

wych waluty kwotowanej i bazowej.

Okresowa wycena instrumentów

nansowych odnoszona jest czę-

ściowo na kapitał własny (wartość

wewnętrzna instrumentów pochod-

nych) oraz częściowo na przychody

lub koszty nansowe okresu spra-

wozdawczego (wartość czasowa

instrumentów pochodnych). Zyski

i straty ustalone na dzień rozlicze-

nia wykazywane są w rachunku wy-

niku.

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH

OBLIGACJE UNIBEP SA – STAN NA 31 GRUDNIA 2021 ROKU

Waluta

Wartość

nominalna

Wartość

bilansowa

Zobowiazania

krótkoterminowe

Zobowiązania

długoterminowe

Data

wykupu

Obligacje UNIBEP SA serii F PLN 19 850 000 20 073 317,39 20 073 317,39 0,00 15.02.2022

Obligacje UNIBEP SA serii G PLN 50 000 000 50 188 999,21 1 575 822,63 48 613 176,58 31.03.2024

Obligacje UNIBEP SA serii H PLN 50 057 000 50 009 909,76 2 325 981,73 47 683 928,03 24.11.2024

Obligacje RAZEM 119 907 000 120 272 226,36 23 975 121,75 96 297 104,61

Na dzień 31 grudnia 2021 roku wartość wskaźnika dźwigni nansowej dla obligacji serii G i H wynosiła - 0,09 natomiast wartość wskaźnika

zadłużenia nansowego netto/EBITDA - 0,39.

a w pozostałym zakresie zwiększe-

nie zdolności nansowych Emiten-

ta oraz Grupy Emitenta w zakresie

realizacji projektów inwestycyjnych

(rozumianych jako realizacja inwe-

stycji deweloperskich lub kontrak-

tów budowlanych) w ramach prowa-

dzonej przez Emitenta lub podmioty

zależne od Emitenta działalności

biznesowej, przy czym nie zostało

określone przedsięwzięcie, które ma

być snansowane z emisji Obligacji.

W okresie listopad- grudzień

2021r. w ramach kilku operacji UNI-

BEP S.A. dokonał przedterminowe-

go wykupu obligacji serii F na łącz-

ną kwotę 14.150.000 mln zł.

53 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Ryzyko stóp procentowych wystę-

puje głównie w związku z korzysta-

niem przez Grupę z kredytów ban-

kowych, leasingu, wyemitowanych

obligacji oraz lokat bankowych.

Powyższe transakcje oparte są głów-

nie na zmiennej stopie procentowej,

co naraża Grupę na ryzyko zmiany

wyniku i przepływów pieniężnych.

Celem zabezpieczenia się przed ry-

zykiem zmiany stóp procentowych

Spółka może zawierać transakcje

typu IRS zabezpieczającą spłatę

odsetek od oprocentowanych zobo-

wiązań z długim terminem wykupu.

Leasing nie ma istotnego znacze-

nia w nansowaniu Grupy (dotyczy

głównie mniejszych wartościowo

inwestycji). Grupa lokuje nadwyżki

nansowe w formie lokat krótkoter-

minowych. Lokaty oparte są o stałe

stopy procentowe i zawierane są za-

zwyczaj na okres 3-7 dni. Wysokość

uzyskanych odsetek zależeć będzie

m.in. od poziomu stóp procento-

wych.

RYZYKO KREDYTOWE

Grupa stosuje politykę umiarko-

wanego zaangażowania kredytowe-

go wobec poszczególnych instytucji

nansowych, współpracując jedno-

cześnie z instytucjami o wysokiej

wiarygodności. W celu zabezpiecze-

nia bieżącej oraz przyszłej płynności

Grupa posiada kredyty wielocelowe

oraz limity w wybranych bankach.

Grupa również realizuje projekty

deweloperskie poprzez spółki celo-

we bezpośrednio nansowane przez

instytucje nansowe. Grupa nie

obawia się utraty dostępności do -

nansowania, pomimo, iż instytucje

nansowe na bieżąco (kwartalnie)

analizują wyniki nansowe Grupy.

RYZYKO UTRATY PŁYNNOŚCI

W celu ograniczania ryzyka utraty

płynności Grupa utrzymuje odpo-

wiednią ilość środków pieniężnych,

a także zawiera umowy o linie kre-

dytowe, które służą jako dodatkowe

zabezpieczenie płynności (m.in.

umowy z PKO BP S.A, Santander

Bank Polska SA, mBank SA, BNP

Paribas Bank Polska SA, BGK, ING

Bank Śląski S.A.). Ponadto, celem

zabezpieczenia odpowiedniej płyn-

ności w Grupie podmioty Grupy

mogą emitować obligacje. Na koniec

2021r. cała Grupa posiadała wyemi-

towane obligacje o łącznej wartości

120mln zł.

Szczegółowy opis ryzyk oraz dzia-

łań zmierzających do ich ogranicza-

nia i minimalizowania wpływu na

działalność Grupy przedstawiony

został w Sprawozdaniu nansowym.

Działania podejmowane przez

Jednostkę Dominującą w zakresie

zarządzania ryzykiem nansowym

są spójne z działaniami na poziomie

Grupy Kapitałowej.

.10 PROGNOZY WYNIKÓW

FINANSOWYCH

Grupa UNIBEP, jak również UNIBEP SA, nie publikowała prognoz wyni-

ków nansowych na rok 2021.

Niniejsze Sprawozdanie Zarzą-

du z działalności Grupy Kapitało-

wej Unibep w 2021 roku zawiera

informacje, których zakres został

określony w § 70-71 rozporządzenia

Ministra Finansów z dnia 29 mar-

ca 2018 roku w sprawie informacji

bieżących i okresowych przekazy-

wanych przez emitentów papierów

wartościowych […] (Rozporządze-

nie).

Skonsolidowany raport roczny,

którego elementem jest skonsoli-

dowane sprawozdanie nansowe

oraz niniejsze sprawozdanie z dzia-

łalności został sporządzony na pod-

stawie § 70 oraz § 71 § 60 ust.2 Roz-

porządzenia. Zasady sporządzenia

rocznych sprawozdań nansowych

zostały przedstawione w kolejnych

notach do tych sprawozdań.

Na podstawie §71 ust. 8 Rozpo-

rządzenia w ramach niniejszego

sprawozdania zamieszczone zostały

również ujawnienia informacji wy-

magane dla Sprawozdania z działal-

ności Jednostki Dominującej.

Oświadczenie na temat informa-

cji nienansowych, o którym mowa

w art. 55 ust. 2b w związku z art.

49b ustawy o rachunkowości zosta-

ło sporządzone w formie odrębnego

Raportu Zrównoważonego Rozwoju

za 2021 rok. Jednocześnie mając na

uwadze wskazany powyżej §71 ust.

8 Rozporządzenia Raport Zrówno-

ważonego Rozwoju zawiera również

ujawnienia wymagane dla Jednostki

Dominującej, o których mowa w art.

49b ust. 2 Ustawy o rachunkowości

niezbędne do oceny rozwoju, wyni-

ków i sytuacji Jednostki Dominują-

cej oraz wpływu jej działalności na

zagadnienia, o których mowa w art.

49b ust. 2 pkt 3 Ustawy o rachunko-

wości i tym samym nie zostało spo-

rządzone odrębne oświadczenie na

temat informacji nansowej dedy-

kowane wyłącznie Jednostce Domi-

nującej.

.11 ZASADY SPORZĄDZENIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

ORAZ PODSTAWA PUBLIKACJI

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 54

SEGMENT

BUDOWNICTWO

KUBATUROWE

1. Zawarcie przedwstępnej umo-

wy na realizację kompleksu biuro-

wego we Lwowie na Ukrainie

W dniu 28 stycznia 2021r. UNIBEP

S.A. podpisał umowę przedwstępną

z rmą deweloperską z siedzibą we

Lwowie, której przedmiotem jest

uzgodnienie podstawowych warun-

ków docelowej umowy o roboty bu-

dowlane, w ramach której Emitent

miałby zrealizować w systemie „pod

klucz” kompleks biurowców wraz

z centrum handlowo - rozrywko-

wym we Lwowie.

Wynagrodzenie za wykonanie

przedmiotu umowy określone

w umowie przedwstępnej wynosi

ok. 67,6 mln EUR netto. Okres re-

alizacji Inwestycji określono na 24

miesiące od dnia zawarcia umowy.

(RB 4/2021)

Z uwagi na niespełnienie warun-

.1 UMOWY ISTOTNE DOTYCZĄCE

DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

ków umowa nie weszła w życie.

2. Zawarcie umowy na realizację

inwestycji mieszkaniowej przy uli-

cy Grzybowskiej w Warszawie

W dniu 1 marca 2021r. UNIBEP

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Grzybowskiej w Warszawie.

Zamawiającym jest Matexi Polska

sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie za wykonanie inwe-

stycji wynosi ok. 72,2 mln zł netto.

Termin realizacji inwestycji wynosi

25,5 miesiąca od dnia przekazania

terenu budowy. (RB 12/2021)

Teren budowy został przekazany

w IQ 2021.

3. Zawarcie umowy na realizację

inwestycji mieszkaniowej przy uli-

cy Pełczyńskiego w Warszawie

W dniu 11 marca 2021r. UNIBEP

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Pełczyńskiego w Warszawie.

Zamawiającym jest Towarzystwo

Budownictwa Społecznego War-

szawa Północ Sp. z o.o. z siedzibą

w Warszawie. Wynagrodzenie Emi-

tenta za wykonanie Inwestycji wy-

nosi ok. 57,0 mln zł netto. Realizacja

inwestycji w okresie IQ 2021r. - IQ

2023r. (RB 15/2021)

4. Zawarcie warunkowej umowy

na realizację inwestycji mieszka-

niowej przy ulicy Brneńskiej w Po-

znaniu

W dniu 19 marca 2021r. UNIBEP

S.A. zawarł umowę o roboty budow-

lane na realizację w systemie gene-

ralnego wykonawstwa inwestycji

mieszkaniowej przy ulicy Brneń-

skiej w Poznaniu.

Zamawiającym jest Vantage De-

velopment S.A. z siedzibą we Wro-

cławiu. Zakończenie realizacji prac

przewidziane jest na IIIQ 2022r. Wy-

nagrodzenie Spółki za wykonanie

Inwestycji wynosi 40,2 mln zł netto.

(RB 17/2021)

W dniu 22 marca 2021r. UNIBEP

S.A. otrzymał od Zamawiającego pi-

semny nakaz rozpoczęcia robót. (RB

6. Opis

ISTOTNYCH WYDARZEŃ

55 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

18/2021)

5. Zawarcie umowy na realizację

inwestycji mieszkaniowej przy uli-

cy Sielawy w Poznaniu

W dniu 9 kwietnia 2021r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Sielawy w Poznaniu.

Zamawiającym jest spółka „Duże

Naramowice - Projekt Echo - 111

spółka z ograniczoną odpowiedzial-

nością” spółka komandytowo - akcyj-

na z siedzibą w Kielcach, należąca

do grupy kapitałowej Echo Invest-

ment. Wynagrodzenie Emitenta za

wykonanie Inwestycji wynosi ok. 64

mln zł netto. Terminy realizacji in-

westycji IIQ 2021r. - IIIQ 2022r. (RB

23/2021)

6. Zawarcie umowy na realizację

budynku magazynowego w Jastrzę-

biu-Zdroju

W dniu 23 kwietnia 2021r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa budynku magazynowego w Ja-

strzębiu-Zdroju.

Zamawiającym jest PRYMAT Sp.

z o.o. z siedzibą w Jastrzębiu-Zdroju.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Umowy wyniesie ok. 14,8 mln zł net-

to. Terminy realizacji inwestycji IIQ

2021r. - IIQ 2022r. (RB 26/2021)

7. Zawarcie umowy na realizację

II etapu inwestycji mieszkaniowej

przy ulicy Jana Kazimierza/Karliń-

skiego w Warszawie

W dniu 19 maja 2021r. Unibep S.A.

podpisał umowę na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa II

etapu inwestycji mieszkaniowej pn.

„Wola Gabriela” przy ulicy Jana Ka-

zimierza/Karlińskiego w Warszawie.

Zamawiającym jest SOKRATESA

DEVELOPMENT Sp. z o.o. z siedzibą

w Warszawie. Wynagrodzenie Emi-

tenta za wykonanie Inwestycji wy-

nosi ok. 33,44 mln zł netto. Termin

realizacji Inwestycji wynosi 19,5

miesiąca od dnia przekazania tere-

nu budowy. (RB 29/2021)

8. Zawarcie umowy na realizację

Muzeum Wojska Polskiego w Osso-

wie w stanie surowym otwartym

W dniu 8 czerwca 2021 r. Unibep

S.A. zawarł umowę o roboty budow-

lane na realizację w charakterze

podwykonawcy robót budowlanych

polegających na budowie budynku

Muzeum Wojska Polskiego w Osso-

wie w stanie surowym otwartym.

Umowa została zawarta z AMW

SINEVIA Sp. z o.o. z siedzibą w No-

wym Dworze Mazowieckim, będącą

generalnym wykonawcą inwestycji,

dla której Inwestorem jest Muzeum

Wojska Polskiego w Warszawie. Wy-

Osiedle Enter, Poznań, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 56

nagrodzenie Emitenta za wykonanie

Inwestycji ma charakter kosztory-

sowy i wynosi ok. 21,5 mln zł netto.

Termin realizacji Inwestycji wynosi

5 miesięcy od dnia zawarcia umowy.

(RB 33/2021)

9. Zawarcie umowy na realizację

inwestycji mieszkaniowej przy uli-

cy Marywilskiej w Warszawie

W dniu 23 czerwca 2021 r. Unibep

S.A. podpisał umowę na zaprojek-

towanie i wykonanie w systemie

generalnego wykonawstwa zespołu

mieszkaniowo - biurowo - usługo-

wego przy ulicy Marywilskiej w War-

szawie.

Zamawiającym jest VICTORIA

DOM S.A. z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Inwestycji wyniesie łącznie 154,7

mln zł netto. Terminy realizacji in-

westycji IIQ 2021r. - IVQ 2023 r. (RB

37/2021)

10. Zawarcie aneksu do umowy

o podwykonawstwo z Hyundai En-

gineering Co., Ltd.

W dniu 28 czerwca 2021 r. Uni-

bep S.A. podpisał aneks do umowy

o podwykonawstwo w przedmiocie

realizacji robót wykończeniowych

i konstrukcyjnych w ramach projek-

tu pn. „Budowa kompleksu Polime-

ry Police, składającego się z instala-

cji PDH, instalacji PP, infrastruktury

logistycznej PP wraz z instalacjami

pomocniczymi, połączeniami mię-

dzyobiektowymi oraz terminala

przeładunkowo-magazynowego”

realizowanego przez Hyundai dla

spółki Grupa Azoty Polyolens S.A.

O zawarciu ze spółką Hyundai En-

gineering Co., Ltd umowy Unibep

S.A. informował w raporcie bieżą-

cym nr 13/2020.

Przedmiotem aneksu jest zmiana

stawek jednostkowych, zwiększe-

nie zakresu robót, a w konsekwen-

cji zwiększenie łącznego szacun-

kowego wynagrodzenia Emitenta

o kwotę ok. 7,5 mln EUR netto, co

stanowi równowartość ok. 34,2 mln

zł netto. Łączne wynagrodzenie sza-

cunkowe z tytułu realizacji umowy,

z uwzględnieniem treści aneksu,

wynosi ok. 19,1 mln EUR netto, co

stanowi równowartość ok. 87,2 mln

zł netto. (RB 40/2021)

W trakcie procedowania aneks do-

tyczący zakresu i terminu realizacji

inwestycji.

11. Zawarcie umowy na realiza-

cję II etapu inwestycji mieszkanio-

wej przy ulicy Powstańców w Kra-

kowie

W dniu 30 czerwca 2021 r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa robót budowlanych w ramach

II etapu inwestycji mieszkaniowej

pn. „Viva Piast” zlokalizowanej przy

ulicy Powstańców w dzielnicy Nowa

Huta w Krakowie.

Zamawiającym jest VICTORIA

DOM S.A. z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie Emitenta za wyko-

nanie Inwestycji wynosi ok. 28,9

mln zł netto. Terminy realizacji in-

westycji IIIQ 2021r. - IVQ 2022r. (RB

41/2021)

12. Zawarcie warunkowej umo-

wy na realizację inwestycji miesz-

kaniowej wielorodzinnej przy ul.

Korczaka w Katowicach

W dniu 30 czerwca 2021 r. Unibep

S.A. podpisał warunkową umowę na

realizację w systemie generalnego

wykonawstwa inwestycji mieszka-

niowej wielorodzinnej przy ulicy

Korczaka w Katowicach.

Zamawiającym jest MDR Katowice

2 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Łączne wynagrodzenie z tytułu re-

alizacji Inwestycji wynosi 132,2 mln

zł netto. Termin realizacji Inwestycji

wynosi 30 miesięcy od daty wejścia

Umowy w życie. (RB 42/2021)

W dniu 19 listopada 2021 r. Uni-

bep S.A. otrzymał od Zamawiające-

go zawiadomienie o spełnieniu się

wszystkich warunków dotyczących

wejścia w życie Umowy z dniem 19

listopada 2021r. (RB 59/2021)

13. Zawarcie umowy na realiza-

cję inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Kuewskiej w Warszawie

W dniu 12 lipca 2021 r. Unibep S.A.

podpisał umowę na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa

inwestycji mieszkaniowej przy ulicy

Kuewskiej w Warszawie.

Zamawiającym jest Robotnicza

Spółdzielnia Mieszkaniowa „PRA-

GA” z siedzibą w Warszawie. Termin

realizacji inwestycji IIIQ 2021r. -

IIIQ 2023r. Wynagrodzenie Emitenta

za wykonanie przedmiotu Umowy

wynosi ok. 35,4 mln zł netto. (RB

44/2021)

14. Zawarcie umowy na realiza-

cję inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy E. Habicha w Warszawie

W dniu 21 lipca 2021 r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa robót budowlanych w ramach

inwestycji mieszkaniowej pn. „Osie-

Przystanek Targówek, Warszawa, Polska

57 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

dle Ursus Factory 6/7” przy ulicy E.

Habicha w Warszawie.

Zamawiającym jest VICTORIA

DOM S.A. z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie Emitenta za wyko-

nanie Inwestycji wynosi łącznie ok.

120,0 mln zł netto. Termin realizacji

inwestycji IIIQ 2021r. - IVQ 2023r.

(RB 45/2021)

15. Zawarcie umowy na rozbudo-

wę hali produkcyjno-magazynowej

w Białymstoku

W dniu 11 sierpnia 2021 r. Unibep

S.A. podpisał umowę na wykonanie

w systemie generalnego wykonaw-

stwa rozbudowy hali produkcyjno-

-magazynowej przy ulicy Kaliciń-

skiego w Białymstoku.

Zamawiającym jest „Biawar

Produkcja” Sp. z o.o. z siedzibą

w Białymstoku. Termin realizacji in-

westycji IIIQ 2021r. - IIQ 2022 r. Wy-

nagrodzenie Emitenta za wykonanie

przedmiotu Umowy wynosi ok. 24

mln zł netto. (RB 46/2021)

16. Zawarcie aneksu do umo-

wy o podwykonawstwo z Hyundai

Engineering Co., Ltd. na budowie

w Policach

W dniu 17 sierpnia 2021 r. Unibep

S.A. zawarł aneks z Hyundai Engi-

neering Co., Ltd. z siedzibą w Seulu,

działającą poprzez Hyundai Engine-

ering Co., Ltd S.A. Oddział w Polsce,

do kolejnej umowy o podwykonaw-

stwo, określającej zasady współpra-

cy pomiędzy Hyundai a Emitentem

przy realizacji wskazanego etapu

prac w ramach innowacyjnego pro-

jektu „Polimery Police” realizowane-

go przez Hyundai dla spółki Grupa

Azoty Polyolens S.A.

W związku z zawarciem aneksu

szacunkowe wynagrodzenie Emi-

tenta z tytułu realizacji umowy

wzrosło z kwoty ok. 2,32 mln EUR do

ok. 4,22 mln EUR netto. (RB 47/2021)

W trakcie procedowania aneks do-

tyczący zakresu i terminu realizacji

inwestycji.

17. Zawarcie umowy na realiza-

cję obiektu zakwaterowania tury-

stycznego i rekreacyjnego przy uli-

cy Postępu w Warszawie

W dniu 9 września 2021r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Postępu w Warszawie.

Zamawiającym jest Postęp Proper-

ty Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,

należąca do YIT DEVELOPMENT Sp.

z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wyna-

grodzenie Emitenta za wykonanie

Inwestycji wynosi ok. 64,0 mln zł

netto. Termin realizacji Inwestycji

wynosi 21 miesięcy od rozpoczęcia

robót. (RB 50/2021)

18. Zawarcie umowy na reali-

zację drugiego etapu inwestycji

mieszkaniowej pn. „SOHO” przy

ulicy Żupniczej w Warszawie

W dniu 29 października 2021 r.

Unibep SA podpisał umowę na re-

alizację w systemie generalnego

wykonawstwa II etapu inwestycji

mieszkaniowej pn. „SOHO” przy uli-

cy Żupniczej w Warszawie.

Zamawiającym jest Yawa Sp. z o.o.

4 Sp. k. z siedzibą w Warszawie,

spółka należąca do Yareal Polska Sp.

z o.o. Wynagrodzenie Emitenta za

wykonanie Inwestycji wynosi 108,5

mln zł netto. Okres realizacji Inwe-

stycji IVQ 2021 r. - IIIQ 2023 r. (RB

54/2021)

19. Wybór oferty Unibep S.A.

w postępowaniu przetargowym na

realizację kampusu Akademii Mu-

zycznej w Bydgoszczy

W dniu 26 listopada 2021r. Aka-

demia Muzyczna im. Feliksa Nowo-

wiejskiego w Bydgoszczy dokonała

wyboru jako najkorzystniejszej ofer-

ty złożonej przez Emitenta w postę-

powaniu o udzielenie zamówienia

publicznego prowadzonego w trybie

przetargu nieograniczonego na re-

alizację inwestycji pod nazwą: „Bu-

dowa kampusu Akademii Muzycz-

nej imienia Feliksa Nowowiejskiego

w Bydgoszczy wraz z infrastrukturą

wewnętrzną i zewnętrzną przy ulicy

Chodkiewicza 9 - 11 w Bydgoszczy”.

Cena oferty złożonej przez Emi-

tenta wynosi ok. 392,8 mln zł brutto.

(RB 64/2021)

Umowa z Zamawiającym podpisa-

na została w dniu 24 stycznia 2022r.

(RB 7/2022)

20. Zawarcie umowy na realiza-

cję inwestycji mieszkaniowej pn.

„Złota Praga” przy ul. Drwęckiej

w Warszawie

W dniu 1 grudnia 2021 r. Unibep

SA podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa budynku mieszkalnego wie-

lorodzinnego przy ulicy Drwęckiej

w Warszawie.

Zamawiającym jest Spółdzielnia

Mieszkaniowa OSIEDLE MŁODYCH

z siedzibą w Warszawie. Termin re-

alizacji IVQ 2021r. – IIIQ 2023r. Wy-

nagrodzenie Emitenta z tytułu re-

alizacji umowy wynosi 35,0 mln zł

netto. (RB 65/2021)

21. Zawarcie warunkowej umo-

wy na realizację centrum handlo-

wo - rozrywkowego w Zaporożu na

Złota Praga, Warszawa, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 58

Ukrainie

W dniu 16 grudnia 2021r. Unibep

SA podpisał warunkową umowę na

realizację w systemie generalnego

wykonawstwa centrum handlowo -

rozrywkowego w Zaporożu na Ukra-

inie.

Zamawiającym jest ukraińska

spółka KHORTITSA MOLL LLC z sie-

dzibą w Zaporożu , podmiot nale-

żący do ukraińskiego holdingu BU-

DHOUSE Group. Termin realizacji

Inwestycji wynosi 30 miesięcy od

dnia rozpoczęcia realizacji robót,

które wymaga uprzedniego przy-

jęcia placu budowy, zapłaty przez

Zamawiającego części zaliczki oraz

przekazania Spółce kompletu doku-

mentacji projektowej i wykonawczej

niezbędnej do rozpoczęcia robót.

Wynagrodzenie Spółki z tytułu reali-

zacji Inwestycji wynosi ok. 56,0 mln

EURO netto, co stanowi równowar-

tość ok. 260,0 mln PLN netto. (RB

70/2021)

W świetle aktualnych wydarzeń

wojennych na terenie Ukrainy Emi-

tent uznaje możliwość realizacji in-

westycji jako nierealną.

22. Wybór oferty Konsorcjum

z udziałem Unibep S.A. w postępo-

waniu przetargowym na realizację

zadania pn. „Budowa zespołu bu-

dynków wraz z infrastrukturą to-

warzyszącą dla potrzeb Jednostki

Wojskowej w Węgorzewie - postę-

powanie nr 47/RB”

W dniu 30 grudnia 2021 r. Rejo-

nowy Zarząd Infrastruktury w Olsz-

tynie dokonał wyboru jako najko-

rzystniejszej oferty złożonej przez

konsorcjum w składzie Unibep S.A.

z siedzibą w Bielsku Podlaskim

[Lider Konsorcjum] oraz TYTAN

Systemy Bezpieczeństwa sp. z o.o.

z siedzibą w Białymstoku [Partner

Konsorcjum] na realizację zadania

pn. „Budowa zespołu budynków

wraz z infrastrukturą towarzyszą-

cą dla potrzeb Jednostki Wojskowej

w Węgorzewie - postępowanie nr 47/

RB”.

Cena oferty złożonej przez Konsor-

cjum wynosi ok. 128,9 mln zł netto,

co stanowi ok. 158,5 mln zł brutto.

Termin realizacji Inwestycji wynosi

560 dni od dnia zawarcia umowy.

(RB 75/2021)

Umowa z Zamawiającym podpisa-

na została w dniu 11 stycznia 2022.

(RB 3/2022)

SEGMENT

BUDOWNICTWO

ENERGETYCZNO-

PRZEMYSŁOWE

23. Zawarcie umowy na reali-

zację zadania pn. „Dostosowanie

źródła ciepła w Energetyce Cie-

szyńskiej do obowiązujących prze-

pisów ochrony środowiska”

W dniu 14 grudnia 2021r. Unibep

SA podpisał umowę na realizację

w formule „pod klucz” zadania pn.

„Dostosowanie źródła ciepła w Ener-

getyce Cieszyńskiej do obowiązują-

cych przepisów ochrony środowi-

ska”.

Zamawiającym jest Energety-

ka Cieszyńska Sp. z o.o. z siedzibą

w Cieszynie. Wynagrodzenie należ-

ne Emitentowi za wykonanie przed-

miotu Umowy wynosi ok. 33,9 mln

zł netto. Termin realizacji inwestycji

IQ 2022r. – IVQ 2022r. (RB 66/2021)

24. Zawarcie umowy o podwyko-

nawstwo w ramach Projektu budo-

wy nowego kompleksu Olen III

w zakładzie produkcyjnym PKN

ORLEN S.A. w Płocku

W dniu 15 grudnia 2021r. Unibep

SA podpisał umowę o podwykonaw-

stwo z Hyundai Engineering Poland

Spółka z ograniczoną odpowiedzial-

nością, Tecnicas Reunidas S.A. spół-

ka jawna z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie z tytułu realiza-

cji Umowy wynosi ok. 8,8 mln EUR

netto, co stanowi równowartość

ok. 40,5 mln PLN netto. Termin re-

alizacji IVQ 2021r. – IIQ 2022r. (RB

69/2021)

SEGMENT

INFRASTRUKTURA

25. Zawarcie przez Konsorcjum

z udziałem spółek z Grupy Kapita-

łowej Unibep umowy na realizację

inwestycji drogowej pn. „Projekt

i budowa drogi S19 na odcinku Plo-

ski - Haćki”

W dniu 29 stycznia 2021r. Konsor-

cjum rm: Unibep S.A. z siedzibą

w Bielsku Podlaskim (Lider Konsor-

cjum), Budrex Sp. z o.o. z siedzibą

w Białymstoku (Partner Konsor-

cjum) oraz Value Engineering Sp.

z o. o z siedzibą w Warszawie (Part-

ner Konsorcjum) podpisało umowę

na realizację inwestycji drogowej

pn. „Projekt i budowa drogi S19 na

odcinku Ploski – Haćki.

Zamawiającym jest Skarb Państwa

- Generalna Dyrekcja Dróg Krajo-

wych i Autostrad Oddział w Białym-

stoku.

Wartość wynagrodzenia należ-

nego Konsorcjum z tytułu realiza-

cji przedmiotu Umowy wynosi ok.

248,3 mln zł netto (tj. ok. 305,4 mln

zł brutto), z czego wynagrodzenie

Emitenta wynosi ok. 194,5 mln zł

netto, a wynagrodzenie spółki zależ-

nej od Emitenta, Budrex Sp. z o.o.

ok. 47,8 mln zł netto. Termin realiza-

cji Inwestycji wynosi 36 miesięcy od

daty zawarcia umowy (bez okresów

zimowych). (RB 5/2021)

26. Zawarcie przez Konsorcjum

z udziałem Unibep S.A. umowy na

realizację inwestycji drogowej pn.

„Projekt i budowa drogi S19 na od-

cinku Krynice (od istn. DK65) - Do-

brzyniewo (bez węzła) - Białystok

Zachód (z węzłem)

W dniu 19 maja 2021r. Konsorcjum

(w składzie PORR S.A. z siedzibą

w Warszawie jako Lider Konsorcjum

oraz Unibep S.A. z siedzibą w Biel-

sku Podlaskim jako Partner Konsor-

cjum) zawarło umowę na realizację

inwestycji drogowej pn. „Projekt

i budowa drogi S19 na odcinku Kry-

nice (od istn. DK65) - Dobrzyniewo

(bez węzła) - Białystok Zachód (z wę-

złem)”.

Zamawiającym jest Skarb Państwa

- Generalna Dyrekcja Dróg Krajo-

wych i Autostrad Oddział w Bia-

łymstok. Wartość wynagrodzenia

należnego Konsorcjum z tytułu re-

alizacji przedmiotu Umowy wynosi

ok. 329,8 mln zł netto (tj. ok. 405,6

mln zł brutto), z czego wynagrodze-

nie Emitenta wynosi ok. 164,9 mln

zł netto. Termin realizacji Inwestycji

wynosi 36 miesięcy od daty zawarcia

umowy (bez okresów zimowych).

(RB 28/2021)

27. Zawarcie umowy na realiza-

cję inwestycji drogowej

W dniu 28 czerwca 2021 r. Unibep

S.A. zawarł umowę na realizację

w charakterze generalnego wyko-

nawcy inwestycji drogowej pn. „Za-

projektowanie i wykonanie robót

budowlanych dla zadania: „Roz-

budowa drogi powiatowej Nr 1867

(Wierzbiny) - Drygały - Skarżyn od

km 0+000 do km 11+200”

Zamawiającym jest Powiat Piski

- Powiatowy Zarząd Dróg w Piszu.

59 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Wynagrodzenie Emitenta za realiza-

cję przedmiotu Umowy wynosi ok.

33,8 mln zł netto. Terminy realizacji

inwestycji IIIQ 2021r. - IVQ 2022r.

(RB 39/2021)

28. Wybór oferty Konsorcjum

Unibep S.A. i Budrex sp. z o.o.

w postępowaniu na realizację 3 i 4

części zadania pn. „Budowa zabez-

pieczenia granicy państwowej”

W dniu 17 grudnia 2021r. Zarząd

Unibep S.A. otrzymał od Pełnomoc-

nika Komendanta Głównego Stra-

ży Granicznej ds. przygotowania

i realizacji zabezpieczenia granicy

państwowej informację o wyborze

oferty złożonej przez konsorcjum,

w skład którego wchodzą: Uni-

bep S.A. z siedzibą w Bielsku Pod-

laskim [Lider Konsorcjum] oraz

spółka zależna Budrex sp. z o.o.

z siedzibą w Białymstoku [Partner

Konsorcjum, Budrex], w postępo-

waniu prowadzonym na podstawie

ustawy z dnia 29 października 2021

r. o budowie zabezpieczenia na gra-

nicy państwowej, na realizację 3 i 4

części zadania pn. „Budowa zabez-

pieczenia granicy państwowej”.

Zamawiającym jest Skarb Pań-

stwa - Komendant Główny Straży

Granicznej z siedzibą w Warszawie.

Cena oferty złożonej przez Konsor-

cjum wynosi łącznie ok. 197,5 mln zł

netto, z czego kwota ok. 58,4 mln zł

stanowi wynagrodzenie przypada-

jące Emitentowi, a kwota ok. 139,0

mln zł netto stanowi wynagrodzenie

przypadające Budrex. Zadeklarowa-

ny termin realizacji Inwestycji wy-

nosi 150 dni od dnia zawarcia umo-

wy na wykonanie Inwestycji. (RB

72/2021).

W dniu 4 stycznia 2022 zawarte zo-

stały stosowne umowy z Zamawiają-

cym. (RB 1/2022).

SEGMENT

DZIAŁALNOŚĆ

DEWELOPERSKA

29. Nabycie przez spółkę zależną

praw do nieruchomości położo-

nych w dzielnicy Mokotów w War-

szawie

W dniu 26 lutego 2021r. pomiędzy,

należącą do Grupy Kapitałowej Emi-

tenta, spółką LYKKE UDM Spółka

z o.o. S.K.A. z siedzibą w Warsza-

wie a osobami zycznymi doszło

do dwóch umów nabycia praw do

sąsiadujących ze sobą nieruchomo-

ści, tj.: i) umowy nabycia udziału

w nieruchomości gruntowej (Umo-

wa 1) oraz ii) umowy przeniesienia

własności nieruchomości gruntowej

(Umowa 2), położonych w Warsza-

wie w dzielnicy Mokotów.

Łączna cena z tytułu nabycia praw

do w/w nieruchomości wynosi ok.

12,0 mln zł. (RB 10/2021)

W dniu 15 grudnia 2021r. pomiędzy

spółką LYKKE Szczęśliwicka spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością

spółka komandytowo - akcyjna z sie-

dzibą w Warszawie (dawniej: LYKKE

UDM Spółka z o.o. S.K.A. z siedzibą

w Warszawie) a przedsiębiorcą jed-

noosobowym podpisano umowę

nabycia kolejnej nieruchomości

położonej w Warszawie w dzielnicy

Mokotów (sąsiadującej z wcześniej

nabytymi). Wartość transakcji to 13

Węzeł Porosły, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 60

mln zł netto.

Przedmiotowa nieruchomość,

wraz z nieruchomościami uprzed-

nio nabytymi przez zostaną prze-

znaczone na realizację inwestycji

deweloperskiej, w ramach której za-

planowano realizację ok. 110 lokali

mieszkalnych. Rozpoczęcie reali-

zacji w/w inwestycji nastąpi w IIIQ

2022 r. (RB 68/2021)

30. Nabycie przez spółkę zależ-

ną nieruchomości położonych

w Gdańsku

W dniu 15 marca 2021r. pomiędzy

należącą do Grupy Kapitałowej Emi-

tenta i zależną od Unidevelopment

S.A. spółką UNI 4 Sp. z o.o. z siedzibą

w Warszawie a spółką komandyto-

wą z siedzibą w Gdańsku doszło do

podpisania umowy nabycia dwóch

nieruchomości położonych w Gdań-

sku w dzielnicy Piecki-Migowo.

Przedmiotem umowy jest prze-

niesienie na Kupującego własności

nieruchomości o powierzchni ok.

0,17 ha (Nieruchomość 1) oraz nie-

ruchomości o powierzchni ok. 0,56

ha (Nieruchomość 2) za zapłatą ceny

łącznej w wysokości 30,0 mln zł net-

to.

Nieruchomość zostanie przezna-

czona na cele inwestycyjne zwią-

zane z inwestycją deweloperską,

w ramach której przewidziane jest

zrealizowanie 290 lokali miesz-

kalnych. Rozpoczęcie realizacji

w/w inwestycji zaplanowane jest na

IIQ 2022r. (RB 16/2021)

31. Zawarcie umowy na realiza-

cję inwestycji mieszkaniowej w Ra-

domiu

W dniu 8 października 2021 r.

została podpisana umowa na re-

alizację w systemie generalnego

dwunastu budynków mieszkalnych

jednorodzinnych (dwulokalowych)

w zabudowie bliźniaczej II kondy-

gnacyjnych wraz z wewnętrznymi

instalacjami gazowymi w Radomiu

przy ulicy Listopadowej. General-

nym Wykonawcą jest osoba zyczna

prowadząca działalność gospodar-

czą pod rmą MARIUSZ WÓJCICKI

FIRMA PRODUKCYJNO-HANDLO-

WO-USŁUGOWA „EMAR” a zama-

wiającym jest spółka zależna od

Unidevelopment SA tj. spółka Nowa

Idea Spółka z ograniczoną odpowie-

dzialnością z siedzibą w Warszawie,

spółka zależna od Unidevelopment

S.A.

Termin realizacji inwestycji IVQ

2021r. – IVQ 2022r. Wynagrodzenie

wykonawcy to 3,75 mln zł.

32. Zawarcie umów dotyczących

nabycia przez spółkę zależną nie-

ruchomości położonych w dzielni-

cy Białołęka w Warszawie

W dniu 24 listopada 2021r. pomię-

dzy, należącą do Grupy Kapitałowej

Emitenta i zależną od Unidevelop-

ment S.A., spółką UNI 2 Sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie, a spółką

jawną z siedzibą w Łajskach doszło

do podpisania umowy (Umowa 1)

nabycia dwóch nieruchomości po-

łożonych w Warszawie w dzielni-

cy Białołęka (Nieruchomość) oraz

przedwstępnej umowy (Umowa 2)

nabycia dwóch sąsiadujących ze

sobą nieruchomości położonych

w Warszawie w dzielnicy Białołęka.

Nabywane nieruchomości zostaną

przeznaczone na cele inwestycyjne

związane z inwestycją deweloperską

w ramach której przewidziane jest

zrealizowanie ok. 290 lokali miesz-

kalnych. Rozpoczęcie realizacji

w/w inwestycji zaplanowane jest na

IQ 2025 r. (RB 62/2021)

33. Zawarcie pakietu umów

przedwstępnych dotyczących na-

bycia przez spółkę zależną nieru-

chomości położonych w dzielnicy

Chylonia w Gdyni

W dniu 14 grudnia 2021 r. doszło

do podpisania umowy przez nale-

żącą do Grupy Kapitałowej Emi-

tenta i zależną od Unidevelopment

S.A., spółkę UNI 10 Sp. z o.o. z sie-

dzibą w Warszawie pakietu umów

przedwstępnych z odrębnymi pod-

miotami, tj. spółką jawną oraz oso-

bami zycznymi, dotyczących na-

bycia sąsiadujących nieruchomości

położonych w Gdyni w dzielnicy

Chylonia.

Nabywane nieruchomości zostaną

przeznaczone na cele inwestycyjne

związane z kilkuetapową inwesty-

cją deweloperską, w ramach której

przewidziane jest zrealizowanie

ok. 800 lokali mieszkalnych. Roz-

poczęcie realizacji w/w inwestycji

zaplanowane jest na IIIQ 2024r. (RB

67/2021)

34. Zawarcie przez spółkę zależ-

ną umowy przedwstępnej dotyczą-

cej nabycia nieruchomości grunto-

wej w Częstochowie.

W dniu 16 grudnia 2021r. pomię-

dzy należącą do Grupy Kapitałowej

Emitenta i zależną od Unidevelop-

ment S.A., spółką UNI 12 Sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie a Spółką

Akcyjną z siedzibą w Częstocho-

wie doszło do podpisania umowy

przedwstępnej dotyczącej nabycia

prawa użytkowania wieczystego nie-

ruchomości stanowiących zabudo-

Pauza Ochota, Warszawa, Polska

61 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

wania dawnego „Starego Browaru”,

położonych w Częstochowie w rejo-

nie ulicy Ogrodowej.

Umowa przyrzeczona zawarta po-

winna zostać nie później niż do dnia

31.12.2022 r., po uprzednim speł-

nieniu się określonych w Umowie

okoliczności, w tym dotyczących

uzyskania satysfakcjonującego dla

kupującego wyniku badania stanu

nieruchomości [due diligence]. (RB

71/2021)

W dniu 24 marca 2022 r. kupują-

cy powziął zamiar odstąpienia od

umowy w związku z niesatysfakcjo-

nującym, według oceny kupującego,

wynikiem przeprowadzonego bada-

nia due diligence oraz przygotował

stosowne oświadczenie, które zosta-

nie złożone sprzedającemu w trybie

przewidzianym dla odstąpienia od

umowy. (RB 23/2022)

SEGMENT

BUDOWNICTWO

MODUŁOWE

35. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w techno-

logii modułowej inwestycji pn. „Si-

gnaturhagen” na rynku norweskim

W dniu 2 lutego 2021r. spółka

zależna od Emitenta UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podla-

skim zawarła umowę na realizację

w technologii modułowej inwestycji

pn. „Signaturhagen” w Kongsberg

w Norwegii.

Zamawiającym jest Signaturha-

gen Kongsberg AS z siedzibą w Oslo

w Norwegii. Wynagrodzenie z tytu-

łu realizacji umowy wynosi ok. 80,2

mln NOK netto, co stanowi równo-

wartość ok. 34,9 mln PLN netto. (RB

7/2021)

Kontrakt realizowany zgodnie

z umową. Zakończenie Inwestycji

przewidziano na IIQ 2022r.

36. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Sentrumsgården Buvika” na ryn-

ku norweskim

W dniu 5 lutego 2021r. spółka

zależna od Emitenta UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podla-

skim zawarła umowę na realizację

w technologii modułowej inwesty-

cji pn. „Sentrumsgården Buvika”

w miejscowości Buvika k. Tron-

dheim w Norwegii.

Zamawiającym jest Saltnessand

Utbygging AS z siedzibą w Tron-

dheim w Norwegii.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Umowy wynosi ok. 56,7 mln NOK

netto, co stanowi ok. 24,7 mln PLN

netto. (RB 9/2021)

Kontrakt realizowany zgodnie

z umową. Zakończenie Inwestycji

przewidziano na IIIQ 2022r.

37. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Bjertnes” na rynku norweskim

W dniu 1 marca 2021r. spółka za-

leżna od Emitenta UNIHOUSE S.A.

z siedzibą w Bielsku Podlaskim za-

warła umowę na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.”

Bjertnes” w miejscowości Nittedal

koło Oslo w Norwegii.

Zamawiającym jest Bjertnes AS

z siedzibą w Skjetten w Norwegii.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

umowy wynosi 104,5 mln NOK netto

co stanowi ok. 45,4 mln PLN netto.

(RB 11/2021)

Kontrakt realizowany zgodnie

z umową. Zakończenie Inwestycji

przewidziano na IVQ 2022r.

38. Zawarcie przez spółkę zależ-

HeimdalsPorten, Trondheim, Norwegia

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 62

ną umowy na wybudowaniu bu-

dynku mieszkalnego wielorodzin-

nego w Gdańsku

W dniu 16 marca 2021r. spółka

zależna od Emitenta, tj. Unihouse

SA otrzymała od Zamawiającego

podpisaną umowę na wybudowa-

nie budynku mieszkalnego wieloro-

dzinnego, czterolokalowego przy ul.

Cienistej w Gdańsku.

Zamawiającym jest Gdańska In-

frastruktura Społeczna Sp. z o.o.

z siedzibą w Gdańsku. Kontrakt

zrealizowany w roku 2021. Wartość

umowy ok. 2,8 mln zł netto.

39. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Marie Michelets Veg 9” na rynku

norweskim

W dniu 28 kwietnia 2021r. spół-

ka zależna od Emitenta, Unihouse

S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim,

powzięła informację o podpisaniu

w tym samym dniu przez Zamawia-

jącego MM9 UTBYGGING AS z sie-

dzibą w Trondheim w Norwegii, da-

towanej na dzień 23 kwietnia 2021r.,

umowy na realizację w technologii

modułowej inwestycji pn. „Ma-

rie Michelets Veg 9” w Trondheim

w Norwegii.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

umowy wynosi ok. 45,7 mln NOK

netto, co stanowi ok. 21,0 mln PLN

netto. (RB 27/2021) Rozpoczęcie

i rozpoczęcie prac budowlanych pla-

nowane jest na IIQ 2022r., a zakoń-

czenie inwestycji na IVQ 2022r.

40. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Torggata 4” na rynku norweskim

W dniu 2 lipca 2021 r. spółka za-

leżna od Emitenta, UNIHOUSE S.A.

z siedzibą w Bielsku Podlaskim,

powzięła informację o podpisaniu

z dniem 29 czerwca 2021 r. przez

Torgata 2 Sarpsborg AS z siedzibą

w Jessheim w Norwegii umowy na

realizację w technologii modułowej

inwestycji pn. „Torggata 4” w Sarps-

borg w Norwegii.

Wynagrodzenie z tytułu realiza-

cji Umowy wynosi ok. 3,4 mln EUR

netto, co stanowi równowartość ok.

15,3 mln PLN netto. (RB 43/2021)

Rozpoczęcie produkcji i dalszych

prac planowane jest na IIIQ 2022

roku, z zastrzeżeniem, że warun-

kiem rozpoczęcia realizacji kontrak-

tu jest uzyskanie przez Zamawia-

jącego pozwolenia na rozpoczęcie

prac.

41. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Kernen” na rynku niemieckim

W dniu 20 sierpnia 2021 r. spółka

zależna od Emitenta, UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim,

powzięła informację o podpisaniu

z dniem 19 sierpnia 2021 r. przez kon-

sorcjum ARGE Kernen Beinsteiner

Straße składające się z rm AH Akti-

v-Haus GmbH z siedzibą w Stuttgar-

cie oraz WOLFF & MÜLLER Hoch-

und Industrie-bau GmbH & Co.

KG Zweigniederlassung Modulares

Wohnen z siedzibą w Stuttgarcie

umowy na realizację w technologii

modułowej inwestycji pn. „Kernen”

w Kernen w Niemczech.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Umowy wynosi 3,35 mln EUR netto,

co stanowi ok. 15,4 mln PLN netto.

(RB 48/2021)

Prace budowlane planowane są

w IIQ 2022 roku, a zakończenie in-

westycji w IVQ 2022 roku.

42. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Finnsta” na rynku szwedzkim

W dniu 19 listopada 2021 r. spółka

zależna od Emitenta, UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim

zawarła umowę na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Finnsta” w Bro Kommun k. Sztok-

holmu w Szwecji.

Zamawiającym jest Markarydsbo-

stader AB z siedzibą w Sztokholmie,

podmiot należący do Hembla AB

z siedzibą w Sztokholmie. Wynagro-

dzenie z tytułu wykonania Umowy

wynosi ok. 40,6 mln SEK netto, co

stanowi równowartość ok. 18,8 mln

PLN netto. (RB 58/2021)

Rozpoczęcie produkcji planowane

jest na IVQ 2022r, a prac budowla-

nych na rok 2023 r., z zastrzeżeniem,

że wejście w życie Umowy w części

produkcyjnej uzależnione jest od

uzyskania przez Zamawiającego po-

zwolenia na budowę.

43. Zawarcie pierwszej umowy

wykonawczej w ramach Programu

budowy mieszkań „Allmänyttans

Kombohus” na terenie Szwecji

W nawiązaniu do treści raportu

bieżącego nr 23/2020 z dnia 1 czerw-

ca 2020 r. w przedmiocie zawarcia

umowy ramowej na udział w pro-

gramie budowy standardowych bu-

dynków mieszkalnych w technologii

modułowej dla szwedzkich spółek

gminnych w ramach programu bu-

dowy mieszkań „Allmänyttans Kom-

bohus”, w dniu 20 grudnia 2021r.

Unibep S.A. zawarł pierwszą umowę

wykonawczą w ramach programu,

na realizację w technologii modu-

łowej inwestycji pn. „Skattegrden”

w miejscowości Linköping w Szwe-

cji.

Zamawiającym jest spółka gmin-

na AB Stngstaden z siedzibą w Lin-

köping w Szwecji. Wynagrodzenie

z tytułu wykonania Umowy wynosi

ok. 60,0 mln SEK netto, co stanowi

równowartość ok. 27,0 mln PLN net-

to. (RB 73/2021)

Rozpoczęcie prac budowla-

nych planowane jest w IIIQ 2022r.,

z zastrzeżeniem, że prace budowla-

ne rozpoczną się po uzyskaniu przez

Zamawiającego pozwolenia na bu-

dowę.

44. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Künzelsau Taläcker” na rynku

niemieckim

W dniu 23 grudnia 2021 r. spółka

zależna od Emitenta UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim

zawarła z konsorcjum ARGE Künzel-

sau Taläckerallee składającego się

z rm: AH Aktiv-Haus GmbH z sie-

dzibą w Stuttgarcie oraz WOLFF _

MÜLLER Hoch- und Industrie-bau

GmbH _ Co. KG Zweigniederlassung

Modulares Wohnen z siedzibą

w Stuttgarcie umowę na realizację

w technologii modułowej inwestycji

pn. „Künzelsau Taläcker” w miejsco-

wości Künzelsau, Niemcy.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Umowy wynosi 7,99 mln EUR netto,

co stanowi ok. 37 mln PLN netto.

(RB 74/2021)

Rozpoczęcie prac budowlanych

planowane jest na IIIQ 2022r., a za-

kończenie inwestycji na IQ 2023r.

63 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

W okresie objętym niniejszym

sprawozdaniem umowy zawierane

pomiędzy UNIBEP S.A. a spółkami

zależnymi miały charakter rynkowy

i nie odbiegały od innych transakcji

tego typu na rynku.

Niezależnie od powyższego poni-

żej wykaz najważniejszych umów

zawartych między podmiotami po-

wiązanymi Grupy:

1. Zawarcie umowy na realizację

etapu 3B inwestycji mieszkaniowej

przy ulicy Coopera w Warszawie

W dniu 14 stycznia 2021 r. UNIBEP

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa etapu 3B inwestycji mieszka-

niowej przy ulicy Coopera w War-

szawie.

Zamawiającym jest spółka pośred-

nio zależna od Emitenta, Coopera

Idea Spółka z o.o. Sp. k. z siedzibą

w Warszawie, w której wspólnikiem

jest Unidevelopment S.A. Termin

realizacji IQ 2021r. - IIQ 2022r. Sza-

cunkowe wynagrodzenie Emitenta

za wykonanie przedmiotu Umowy

wynosi ok. 22,7 mln zł netto. (RB

1/2021)

2. Zawarcie umowy na realizację

inwestycji mieszkaniowej w Pozna-

niu

W dniu 1 kwietnia 2021r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa kolejnej inwestycji mieszka-

niowej przy ulicy Jana Henryka Dą-

browskiego w Poznaniu.

Zamawiającym jest spółka pośred-

nio zależna od Emitenta, 1 Fama De-

velopment Spółka z o.o. Sp. K. z sie-

dzibą w Poznaniu, spółka pośrednio

zależna od Unidevelopment S.A.

Terminy realizacji inwestycji IIQ

2021r. - IVQ 2022r. Wynagrodzenie

Emitenta za wykonanie przedmiotu

Umowy wynosi ok. 65,9 mln zł net-

to. (RB 22/2021)

3. Zawarcie umowy na realizację

inwestycji mieszkaniowej przy uli-

cy Sokratesa w Warszawie

W dniu 24 czerwca 2021 r. Unibep

S.A. podpisał umowę na realizację

w systemie generalnego wykonaw-

stwa inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Sokratesa w Warszawie.

Zamawiającym jest Sokratesa

sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie,

w której spółka zależna od Emitenta

Unidevelopment S.A. posiada 100%

udziałów. Terminy realizacji inwe-

stycji IIIQ 2021r. - IVQ 2022r. Sza-

cunkowe wynagrodzenie Emitenta

za wykonanie przedmiotu Umowy

wynosi ok. 39,9 mln zł netto. (RB

38/2021)

4. Udzielenie pożyczek we-

wnątrzgrupowych:

a. W dniu 28 czerwca 2021r. Unibep

S.A. udzielił Unidevelopment S.A.

pożyczki w wysokości 50 mln zł.

Pożyczka została udzielona do

dnia 31 marca 2024r.

b. W dniu 30 czerwca 2021r., Uni-

development S.A. spłacił Unibep

S.A. pożyczkę w wysokości 20 mln

zł.

c. W dniu 1 września 2021r. Unibep

S.A. udzielił Budrex Sp. z o.o. po-

życzki w wysokości 3 mln zł. Po-

życzka została udzielona do dnia

31 grudnia 2021r.

d. W dniu 10 grudnia 2021r. Uni-

bep S.A. udzielił Unidevelopment

S.A. pożyczki w wysokości 20 mln

zł. Pożyczka została udzielona do

dnia 9 grudnia 2024r.

e. W dniu 29 grudnia Unibep S.A.

udzielił Budrex Sp. z o.o. pożyczki

w wysokości 10 mln zł. Pożyczka

została udzielona do dnia 31 grud-

nia 2022r.

f. W dniu 30 grudnia 2021r. Budrex

Sp. z o.o. spłacił Unibep S.A. po-

życzkę w wysokości 3,2 mln zł.

W dniu 31 grudnia 2021r. Budrex

Sp. z o.o. spłacił Unibep S.A. po-

życzkę w wysokości 3 mln zł oraz

dokonał częściowej spłaty pożycz-

ki w wysokości 2,6 mln zł.

W ramach Grupy Unibep zawie-

rane są pomiędzy spółkami umo-

wy pożyczek wewnątrzgrupowych.

W szczególności należy wskazać na

transakcje pożyczek udzielanych

w ramach Grupy Unidvelopment za-

leżnym spółkom celowym w celu re-

alizacji projektów deweloperskich.

Transakcje te są zawierane na

warunkach rynkowych, stanowią

narzędzie zarządzania płynnością

i nadwyżkami gotówkowymi na

poziomie Grupy Unibep i pozosta-

ją bez wpływu na skonsolidowane

sprawozdanie nansowe.

Informacja o transakcjach z pod-

miotami powiązanymi znajduje się

dodatkowo w Skonsolidowanym

Sprawozdaniu Finansowym w nocie

6.28.

Poza umowami opisanymi w punkcie 5.6 Spółki z Grupy Unibep nie za-

wierały innych znaczących umów nansowych.

.2 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI

POWIĄZANYMI

.3 ZNACZĄCE UMOWY

FINANSOWE

1. Wprowadzenie na obszarze

Rzeczypospolitej Polskiej stanu

epidemii. Informacja nt. możliwe-

go wpływu epidemii koronawiru-

sa Covid-19 na działalność Unibep

i Grupy Kapitałowej

Rok 2021 był kolejnym okresem

pandemii koronawirusa COVID-19,

która od samego początku wymusi-

ła na rmach budowlanych rewizję

dotychczasowych planów i strategii.

Ostatecznie w czasie pandemii bran-

.4 POZOSTAŁE ISTOTNE

WYDARZENIA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 64

ża budowlana zaliczała się do nie-

licznych sektorów, które charakte-

ryzowały się odpornością na kryzys.

Nie zrealizowało się wiele „czarnych

scenariuszy” mówiących o braku

dostępności materiałów i pracow-

ników, konieczności przerywania

realizowanych kontraktów czy nie-

rozpoczynaniu nowych inwestycji.

W minionym okresie spółki z Grupy

Unibep nie odnotowały poważniej-

szych turbulencji w tym zakresie.

Odczuwalne były okresowe zakłóce-

nia w dostawach materiałów, wpro-

wadzone przez Norwegię ogranicze-

nia w zakresie przemieszczania się

osób czy też istotnie wolniejsze niż

w poprzednich latach wydawanie

niezbędnych zezwoleń przez organy

administracji publicznej. W związku

z przerwanymi łańcuchami dostaw

oraz gwałtownie rosnącymi cenami

materiałów efektywność i marżo-

wość kontraktów była pod stałym

nadzorem, a utrzymanie oczekiwa-

nych marż wymagało znacznej efek-

tywności ze strony kadry zarządza-

jącej.

Aktualne kierunki rozwoju Gru-

py Unibep i perspektywa czasowa

ich realizacji w znacznym stopniu

uwzględnia sytuację związaną ze

stanem zagrożenia epidemiolo-

gicznego na terenie naszego kraju.

Podjęte i podejmowane działania

zmierzają w kierunku elastycznego

podejścia do dostosowania swoich

działań do szans oraz ograniczeń

wynikających z sytuacji na rynkach.

Sytuacja w Grupie Unibep nie

zmieniła się istotnie względem po-

przednich kwartałów roku 2021.

Ogólnodostępna informacja o stanie

pandemii skłania jednak do działań

adekwatnych do sytuacji w kon-

taktach wewnątrz organizacji jak

i z naszymi partnerami handlowy-

mi. Cały czas funkcjonuje powołany

w roku 2020 zespół kryzysowy pod

przewodnictwem Prezesa Zarządu

Unibep SA, który w sposób ciągły

monitoruje ryzyka związane z zagro-

żeniem oraz ich ewentualny wpływ

na płynną działalność operacyjną

spółki, terminową realizację oraz

wzrost kosztów.

Zarząd Unibep SA na bieżąco

monitoruje aktualną sytuację wła-

sną i otoczenia oraz jego możliwy

wpływ na perspektywy funkcjono-

wania Grupy. Na bieżąco ocenie

poddawane są szanse i ryzyka zwią-

zane z prowadzoną działalnością,

realność realizacji celów bizneso-

wych i potencjalny wpływ epidemii

koronawirusa na posiadane zasoby

materialne i niematerialne, rozwój

kontaktów biznesowych, możliwo-

ści sprzedażowe i aktywności na

rynkach będących w obszarze zain-

teresowania Grupy, skutki podejmo-

wanych decyzji administracyjnych

i zamawiających. Ocenie poddane

zostało ryzyko kredytowe i płynność.

Przeanalizowana została sytuacja

w perspektywie zarówno krótko- jak

i długoterminowej. W ocenie Zarzą-

du brak jest istotnych przesłanek

ograniczających możliwości reali-

zacji zamierzeń biznesowych w tym

inwestycyjnych Jednostki Dominu-

jącej oraz spółek Grupy Unibep.

Nie można wykluczyć przyszłych

negatywnych skutków nansowych

wywołanych pandemią COVID-19,

jednak na dzień dzisiejszy większy

negatywny wpływ na rynek w skali

mikro i makro mają działania wo-

jenne na Ukrainie. Ewentualne za-

mknięcie granic może ograniczyć

import z innych krajów Europy

i świata. W konsekwencji może to

ograniczyć zdolność Grupy Unibep

do realizacji zobowiązań kontrak-

towych, zwłaszcza poza granicami

Polski.

Odczuwalne w poprzednich okre-

sach wprowadzanie przez Norwegię

ograniczeń w zakresie przemiesz-

Puławska 186, Warszawa, Polska

65 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

czania się osób miało wpływ na

wyższe niż w poprzednich okresach

koszty utrzymania pracowników

w tym kraju. Nie można wykluczyć,

że w przyszłych okresach rozwój

sytuacji spowodować może kolejne

ograniczenia które mogłyby skutko-

wać mniejszymi zasobami ludzkimi

dostępnymi zarówno dla Grupy jak

i jej podwykonawców zatrudniają-

cych pracowników pochodzących

z zagranicy.

Przeprowadzona analiza posiada-

nych aktywów wskazuje, że nie za-

chodzą przesłanki materialne utraty

wartości składników majątku trwa-

łego i obrotowego i na dzień dzisiej-

szy nie ma konieczności ich kory-

gowania. Stwierdzono, że majątek

będzie wykorzystywany do realiza-

cji aktualnego i przyszłego portfela

kontraktów.

Zamierzenia rozwojowe w ramach

Spółki także uwzględniają bieżącą

sytuację rynkową. Dotychczaso-

wa analiza pozwala stwierdzić, iż

w związku z obecną sytuację epi-

demiczną Zarząd nie widzi ryzyka

zagrożenia kontynuacji działalno-

ści we wszystkich obszarach Grupy

jednak w zależności od jej dalszego

rozwoju nie można wykluczyć ogra-

niczenia przychodów względem

oczekiwanych w niektórych obsza-

rach działalności. Nie wykluczmy,

że sytuacja wywołana kolejną falą

pandemii może czasowo ograniczyć

wydatki inwestycyjne zamawiają-

cych.

Od początku pandemii Grupa za-

kładała, że dywersykacja działal-

ności może ograniczyć w przyszło-

ści ewentualne negatywne skutki

ekonomiczne związane ze stanem

pandemii. Zakładany w kolejnych

latach rozwój budownictwa ener-

getyczno-przemysłowego jest jedną

z odpowiedzi na ryzyko ogranicze-

nia aktywności spowodowanej pan-

demią.

Ograniczenia w transporcie i prze-

mieszczaniu się nie stanowiły na

rynku polskim w roku 2021 takiego

ograniczenia, jak w okresie wcze-

śniejszym. W ocenie Zarządu nie

będą też miały istotnego wpływu na

wyniki roku 2022 oraz okresów ko-

lejnych dla działalności realizowa-

nej w Polsce.

Ograniczeniem w funkcjonowa-

niu naszych biznesów w okresie

objętym niniejszym sprawozdaniem

było spowolnienie pracy organów

administracji rządowej, samorzą-

dowej oraz nadzoru ze strony za-

mawiających w związku z wykony-

waniem pracy zdalnie. Zauważamy

aktualnie łagodzenie podejścia ad-

ministracji w tym temacie, co może

tylko poprawić sprawność operacyj-

ną naszych biznesów.

W roku 2021 dostrzegalne były

czasowe ograniczenia sprawności

organizacyjnej back oce wewnątrz

Grupy co związane było z okreso-

wo większą zachorowalnością oraz

wprowadzoną w związku z tym pra-

cą zdalną niektórych pracowników.

Sytuacja pandemiczna wykreowała

przy okazji nowe kanały komunika-

cji i rozwój systemów elektronicz-

nych. Praca zdalna nie wpłynęła

jednak istotnie na realizację celów

biznesowych Grupy w ramach po-

szczególnych segmentów działalno-

ści.

Ciągłemu monitoringowi podlega

nasza sytuacja płynnościowa. Nie

spodziewamy się istotnych poten-

cjalnych turbulencji płatniczych

na realizowanych kontraktach i ich

wpływu na naszą płynność. Tak jak

w poprzednich okresach, każdy

realizowany w tej chwili kontrakt

w budownictwie kubaturowym, mo-

dułowym i infrastrukturalnym ma

zapewnione nansowanie. Nasza

grupa developerska swoją działal-

ność prowadzi w modelu spółek ce-

lowych, co oznacza że, co do zasady,

dla każdego nowego projektu, przed

jego uruchomieniem zapewnia jego

nasowanie. Mamy uporządkowaną

sytuację kredytową.

Grupa Unibep równocześnie re-

alizuje wszystkie decyzje i zalecenia

władz oraz na bieżąco monitoruje

sytuację, a przy podejmowaniu de-

cyzji kieruje się troską o zdrowie

pracowników oraz dbałością o dłu-

goterminową wartość Grupy Uni-

bep.

Powyższa ocena została dokonana

zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu

Unibep S.A. Skala skutków pande-

mii COVID-19 i ich wpływu na dzia-

łalność Grupy Unibep w roku 2021

była ograniczona, jednak dalszy jej

wpływ na działalność spółek Grupy

uzależniony jest od czynników, któ-

re pozostają poza kontrolą Grupy

Unibep i podlegają dynamicznym

zmianom. W związku z powyższym,

nie jest możliwe jednoznaczne okre-

ślenie, jaki wpływ będzie miała

pandemia COVID-19 na dalszą dzia-

łalność, parametry, prognozy oraz

sytuację nansową Grupy Unibep.

Doświadczenia Grupy Unibep zdo-

byte w okresie 2020-2021 w związku

z wybuchem pandemii pozwalają

stwierdzić, że w obliczu dzisiejszych

zmiennych, nie widzimy ryzyka

kontynuacji działalności.

Nie można na 100% wykluczyć

dodatkowych nadzwyczajnych przy-

padków negatywnych dla Emiten-

ta i całej branży i następstw z tym

związanych. Niemniej zjawiska tego

typu są na bieżąco monitorowane,

a działanie podejmowane wewnątrz

Grupy mają minimalizować ich

ewentualne skutki w przypadku, je-

śli wystąpią.

2. Zmiany w zarządach spółek

Grupy Unibep SA

Od 1 stycznia 2021r. nowym,

czwartym członkiem zarządu Uni-

bep SA został Adam Poliński, który

kierował Oddziałem Infrastruktury

Unibep SA.

Od 1 stycznia 2021 roku Ewa

Przeździecka piastuje stanowisko

wiceprezesa zarządu Unidevelop-

ment SA. Wcześniej była członkiem

zarządu tej spółki.

Tego dnia zmienił się także zarząd

Unihouse SA, jest trzyosobowy. Od

nowego roku prezesem zarządu jest

Marcin Gołębiewski, wiceprezesem

- Sławomir Kiszycki, zaś członkiem

zarządu został Roman Jakubowski.

15 września 2021 r. Roman Jaku-

bowski zrezygnował ze stanowiska

Członka Zarządu Unihouse SA. Od

22 listopada 2021 Jacek Grzybowski

jest Członkiem Zarządu Dyrektorem

Handlowym w Unihouse SA.

3. Rozwiązanie umowy inwesty-

cyjnej zawartej przez Unibep S.A.

i Unidevelopment S.A. z Grupą Ka-

pitałową CPD dotyczącej wspólne-

go przedsięwzięcia budowlanego

w dzielnicy Ursus w Warszawie

W dniu 31 marca 2021 r. doszło

do rozwiązania za porozumieniem

stron Umowy Inwestycyjnej zawar-

tej pomiędzy Emitentem, spółką za-

leżną od Emitenta Unidevelopment

S.A. z siedzibą w Warszawie, a spół-

kami: CPD S.A. z siedzibą w Warsza-

wie, Challange Eighteen sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie, Lakia En-

terprise Ltd z siedzibą w Nikozji oraz

Smart City Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą

w Warszawie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 66

O zawarciu umowy inwestycyjnej

na wspólne przedsięwzięcie w za-

kresie realizacji kompleksu budyn-

ków wielorodzinnych w Warszawie

w dzielnicy Ursus pod nazwą „Smart

City” informowano w raporcie bie-

żącym nr 63/2014.

Rozwiązanie Umowy Inwestycyj-

nej nastąpiło wobec jej terminowe-

go wykonania i rozliczenia przez

strony, tj. zakończenia wspólnego

przedsięwzięcia deweloperskiego.

Aktualnie obowiązuje i jest reali-

zowana umowa inwestycyjna doty-

cząca sąsiednich nieruchomości,

o zawarciu której Emitent informo-

wał w raporcie bieżącym nr 55/2018.

(RB 21/2021)

4. Zawarcie umowy na realiza-

cję zadania pn. „Budowa mieszkań

komunalnych w Gminie Małkinia

Górna w formule partnerstwa pu-

bliczno-prywatnego”

W dniu 28 maja 2021 roku konsor-

cjum rm (Konsorcjum) w składzie

Unibep PPP Sp. z o.o. z siedzibą

w Bielsku Podlaskim (Lider Konsor-

cjum) oraz Unibep S.A. z siedzibą

w Bielsku Podlaskim (Partner Kon-

sorcjum) zawarło umowę z Gminą

Małkinia Górna (Partner Publiczny)

na realizację zadania pn. „Budowa

mieszkań komunalnych w Gminie

Małkinia Górna w formule part-

nerstwa publiczno – prywatnego”.

Przedmiotem Umowy jest zaprojek-

towanie i wykonanie w technologii

modułowej budynku komunalnego

składającego się z 44 lokali miesz-

kalnych na nieruchomości zlokali-

zowanej w miejscowości Małkinia

Górna a następnie świadczenie

przez Konsorcjum usług utrzymania

dla Inwestycji. Wkładem własnym

Partnera Publicznego jest udostęp-

nienie nieruchomości gruntowych

na których realizowana będzie In-

westycja. Finansowanie realizacji

inwestycji zostanie zapewnione

przez Konsorcjum w postaci środ-

ków własnych lub nansowania ze-

wnętrznego.

W ramach realizacji Przedmiotu

Umowy wyróżnić można dwa eta-

py – Etap Robót, który potrwa 24

miesiące od dnia zawarcia Umowy

oraz Etap Utrzymania – trwający 120

miesięcy od dnia zakończenia Etapu

Robót. Łączna wartość Umowy tj.

wynagrodzenie za realizację robót

oraz wynagrodzenia za utrzymanie

wynosi ok. 9,1 mln zł netto. Wyna-

grodzenie będzie płatne odrębnie za

Etap Robót oraz za Etap Utrzyma-

nia w równych miesięcznych ratach

przez okres kolejnych 10 lat począw-

szy od zakończenia Etapu Robót.

(RB 32/2021)

Spółka Unihouse SA będzie reali-

zowała obszar budowlany.

5. Informacja na temat zakoń-

czenia procesu analizy perspektyw

działalności dla segmentu budow-

nictwa modułowego w Grupie Ka-

pitałowej Unibep

W nawiązaniu do raportu bieżą-

cego nr 46/2020 z dnia 3 września

2020 r. w sprawie rozpoczęcia proce-

su analizy perspektyw działalności

dla segmentu budownictwa modu-

łowego w Grupie Kapitałowej Uni-

bep, Zarząd Unibep S.A. raportem

bieżącym 25/2021 z dnia 20 kwiet-

nia 2021r. poinformował, że zakoń-

czono proces w/w analiz, w oparciu

o który podjęto decyzję o kontynu-

acji realizacji przyjętych założeń

rozwoju biznesu modułowego w ra-

mach Grupy Kapitałowej Unibep.

6. Powołanie stanowiska Pełno-

mocnika Zarządu ds. Budownictwa

Ekologicznego w Unibep SA

2 sierpnia 2021 r. Pan Przemysław

Janiszewski objął stanowisko Pełno-

mocnika Zarządu ds. Budownictwa

Ekologicznego w Unibep SA. Jako

pełnomocnik zarządu, będzie od-

powiedzialny za rozwój szeroko ro-

zumianego segmentu budownictwa

ekologicznego.

7. Unihouse – promotorem sym-

biozy natury, technologii i sztuki

18 sierpnia 2021 r. w Fabryce Do-

mów Modułowych Unihouse SA

w Bielsku Podlaskim miała miejsce

ocjalna prezentacja dzieła prof. Le-

ona Tarasewicza, które był prezen-

towane w Pawilonie Polskim w cza-

sie Expo 2020 w Dubaju. Motywem

przewodnim światowej wystawy

w Dubaju był zrównoważony rozwój.

Odpowiedzią na te wyzwanie jest za-

proponowana przez województwo

podlaskie wizja Xylopolis – miasta

przyszłości, opartego na organicz-

nej symbiozie natury i technologii.

Unihouse SA, który już od ponad 13

lat specjalizuje się w nowoczesnym

budownictwie drewnianym jest pro-

motorem takiej symbiozy.

8. Przyjęcie Polityki dywidendo-

wej Unibep S.A.

W dniu 9 listopada 2021 r. przy-

jęta została Polityka dywidendowa

Unibep S.A. zgodnie z którą, inten-

cją Zarządu Emitenta jest rekomen-

dowanie Zwyczajnemu Walnemu

Zgromadzeniu Akcjonariuszy po

uzyskaniu pozytywnej opinii Rady

Nadzorczej Spółki wypłaty dywiden-

dy w wysokości od 20% do 50% skon-

solidowanego zysku netto ujawnio-

nego w sprawozdaniu nansowym

Grupy Unibep za dany rok obroto-

wy, z uwzględnieniem w szczegól-

ności następujących czynników: i)

perspektyw, ii) przyszłych zysków,

iii) wymogów gotówkowych, iv) sy-

tuacji nansowej Grupy Unibep, v)

planów rozwoju Grupy Unibep. (RB

56/2021)

9. Kierunkowe rekomendacje

Rady Nadzorczej Unibep S.A. do-

tyczące nowego segmentu działal-

ności budownictwa energetycz-

no-przemysłowego oraz segmentu

deweloperskiego

W dniu 9 listopada 2021 roku Rada

Nadzorcza Unibep S.A. wydała Za-

rządowi Spółki kierunkowe reko-

mendacje odnoszące się do:

• utworzenia nowego segmentu

działalności w postaci budownic-

twa energetyczno - przemysłowe-

go, w oparciu o rozwój organiczny

dedykowanego pionu organizowa-

nego w ramach struktur Emiten-

ta, jak również o ewentualne pro-

cesy akwizycyjne (M&A), mając

w szczególności na uwadze nowe

technologie, trendy środowiskowe

i konsumenckie będące odpowie-

dzią na potrzeby związane z ko-

niecznością transformacji polskiej

gospodarki w kierunku zero- i ni-

skoemisyjnej; koncentrując się na

założeniach zielonej gospodarki,

intencją jest chęć realizacji pro-

jektów o wysokiej efektywności

energetycznej;

• analizy scenariusza obejmującego

możliwość przeprowadzenia ofer-

ty publicznej oraz wprowadzenia

na rynek regulowany prowadzo-

ny przez Giełdę Papierów Warto-

ściowych w Warszawie S.A. akcji

spółki zależnej Unidevelopment

S.A., odpowiadającej w Grupie

Kapitałowej Unibep za segment

deweloperski, przy założeniu, iż

niezależnie od struktury ewentu-

alnej oferty publicznej intencją

pozostałoby utrzymanie kontroli

Emitenta nad Unidevelopment.

(RB 57/2021)

67 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

1. Inwazja Rosji na tereny Ukra-

iny. Informacja n/t wpływu sytu-

acji wojennej na działalność Grupy

Unibep

Zdarzeniem mającym wpływ na

działalność Spółki i Grupy Kapitało-

wej oraz przyszłe wyniki nansowe,

jest konikt zbrojny, który rozpoczął

się 24 lutego 2022 roku na Ukrainie,

i jego konsekwencje, jak i podejmo-

wane przez społeczności między-

narodowe działania wobec Rosji.

Poza pracami projektowymi realizo-

wanymi na kontrakcie dotyczącym

przejścia drogowego w Szeginie,

Unibep nie prowadzi obecnie żad-

nych prac budowlanych na teryto-

rium Ukrainy, Białorusi i Rosji. Brak

też naszych pracowników obywateli

polskich na tych terenach. Przed-

stawicielstwo Spółki nadal pozo-

staje zlokalizowane we Lwowie. Na

dzień publikacji niniejszego raportu

intencją Spółki nie jest wycofanie

się z rynku ukraińskiego, a Unibep

podtrzymuje zamiar realizacji inwe-

stycji, natomiast dalsza współpraca

i realizacja kontraktów na Ukrainie

uzależniona jest od rozwoju sytuacji

geopolitycznej w tym regionie.

Jednocześnie Spółka przypomina,

że w maksymalnym stopniu ograni-

czyła działalność na rynku białoru-

skim z powodu niestabilnej sytuacji

społeczno-gospodarczej w tym kra-

ju, która nie gwarantuje bezpieczeń-

stwa prowadzenia tam działalności.

Unibep nie prowadzi na terenie Re-

publiki Białoruś żadnych prac bu-

dowlanych, jak również nie czyni

starań w celu pozyskania nowych

kontraktów. Intencją Spółki jest wy-

cofanie się z rynku białoruskiego

po wykonaniu zobowiązań serwiso-

wych względem dotychczasowych

kontrahentów.

Według posiadanych przez Spół-

kę informacji na rynku polskim

wśród podwykonawców oraz rm

z nią współpracujących są podmio-

ty zatrudniające obywateli Ukrainy.

Grupa jest w bieżącym kontakcie

z partnerami biznesowymi i moni-

toruje wpływ koniktu na realizację

umów, których podmioty z Grupy są

stroną. Na dzień dzisiejszy Unibep

nie identykuje zagrożeń z tego ob-

szaru. Wykonawcy realizują fronty

robót bez przestojów.

Na dzień publikacji niniejszego

raportu konikt zbrojny na Ukra-

inie nie stanowi przesłanki utraty

wartości aktywów Grupy Unibep.

Jednakże wojna w Ukrainie stanowi

olbrzymie wyzwanie dla branży bu-

dowlanej. Wielu prywatnych inwe-

storów wstrzymało się z decyzjami

i czeka na rozwój sytuacji.

Główne ryzyka i zagrożenia to

przede wszystkim : anormalny

wzrost cen energii, paliw i materia-

łów budowlanych, ich niska dostęp-

ność oraz zerwane łańcuchy dostaw.

Powoduje to na dzień dzisiejszy

trudności związane z rzetelną wy-

ceną kontraktów, a w konsekwencji

i długoterminowe planowanie.

Grupa dostrzega problemy w za-

pewnieniu ciągłości

w łańcuchu dostaw spowodowane

w/w czynnikami i obserwuje wzrost

cen materiałów, ale realizuje kon-

trakty na bieżąco i bez większych

zakłóceń. Grupa nie odnotowała

istotnych opóźnień w realizacji in-

westycji w związku z wpływem kon-

iktu zbrojnego na Ukrainie. Nie

można wykluczyć że w przypadku

eskalacji koniktu czy też w wyniku

nałożonych przez społeczności mię-

dzynarodowych sankcji na Rosję,

może on znacząco wpłynąć na dzia-

łalność Grupy w sposób bezpośred-

ni, jak i pośredni. Pewne ogranicze-

nia z tym związane są zauważalne.

Problem dotyka takich obszarów

jak:

• przerwane lub zaburzone łańcu-

chy dostaw, co może skutkować

ograniczeniami w zakresie dostęp-

ności z Ukrainy i Rosji surowców

• dostępność surowców i materia-

łów

• wpływ na poziom cen kupowa-

nych materiałów (w szczególności

stali, paliw i substancji ropopo-

chodnych)

• odpływ pracowników z Ukrainy,

co może przełożyć się na dostęp-

ność pracowników w sektorze bu-

dowlanym

• wzrost kosztów nansowania in-

westycji

• ocenę atrakcyjności Polski przez

inwestorów zagranicznych.

Na dzień publikacji niniejszego

raportu, wpływ w/w zjawisk na dzia-

łalność branży budowalnej, w tym

na działalność Grupy Unibep, jak

i skala tych zjawisk, są trudne do

oceny. Jednakże Unibep na bieżąco

monitoruje ewentualny wpływ kon-

iktu na Ukrainie na działalność

Grupy, w tym na realizację zawar-

tych kontraktów. Spółka analizuje

sytuację i buduje scenariusze dzia-

łań na wypadek eskalacji koniktu.

Przedstawiciele Spółki pozostają

w bieżącym kontakcie z partnerami

biznesowymi (zamawiający, pod-

wykonawcy, dostawcy materiałów),

prowadzi dialog z organizacjami po-

zarządowymi, a także zamawiający-

mi z sektora publicznego.

Konikt jest zdarzeniem wy-

stępującym po dniu bilansowym

i nie wpłynął na dane prezento-

wane za okres objęty niniejszym

sprawozdaniem, tj. za okres od dnia

01.01.2021r. do dnia 31.12.2021r.

2. Zawarcie przez Konsorcjum

Unibep S.A. i Budrex sp. z o.o.

dwóch umów na realizację, odpo-

wiednio 3 i 4 części zadania pn.

„Budowa zabezpieczenia granicy

państwowej na odcinku Podlaskie-

go Oddziału Straży Granicznej”

W dniu 4 stycznia 2022 r. konsor-

cjum w składzie Unibep S.A. z sie-

dzibą w Bielsku Podlaskim [Lider

Konsorcjum] oraz spółka zależna,

Budrex sp. z o.o. z siedzibą w Bia-

łymstoku [Partner Konsorcjum, Bu-

drex], zawarło dwie umowy: na reali-

zację, odpowiednio 3 części [Umowa

1] i 4 części [Umowa 2] zadania pn.

„Budowa zabezpieczenia granicy

państwowej na odcinku Podlaskie-

go Oddziału Straży Granicznej”. (RB

1/2022)

O wyborze oferty Emitent in-

formował w raporcie bieżącym nr

72/2021.

3. Zawarcie przez Konsorcjum

z udziałem Unibep S.A. umowy na

realizację zadania pn. „Budowa ze-

społu budynków wraz z infrastruk-

turą towarzyszącą dla potrzeb Jed-

nostki Wojskowej w Węgorzewie

- postępowanie nr 47/RB”

W dniu 11 stycznia 2022 r. konsor-

cjum w składzie Unibep S.A. z sie-

dzibą w Bielsku Podlaskim [Lider

Konsorcjum] oraz TYTAN Systemy

.5 ZDARZENIA I UMOWY ZAWARTE

PO DNIU BILANSOWYM

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 68

Bezpieczeństwa sp. z o.o. z siedzi-

bą w Białymstoku [Partner Kon-

sorcjum] zawarło umowę [Umowa]

na realizację zadania pn. „Budowa

zespołu budynków wraz z infra-

strukturą towarzyszącą dla potrzeb

Jednostki Wojskowej w Węgorzewie

- postępowanie nr 47/RB” (RB 3/2022)

O wyborze oferty Emitent in-

formował w raporcie bieżącym nr

75/2021.

4. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A.

umowy na realizację w technologii

modułowej inwestycji pn. „Neubau

einer Seniorenresidenz” na rynku

niemieckim

W dniu 13.01.2022 r. spółka za-

leżna od Emitenta UNIHOUSE S.A.

z siedzibą w Bielsku Podlaskim za-

warła z Carestone Projekt I GmbH

z siedzibą w Hannoverze umowę na

realizację w technologii modułowej

inwestycji pn. „Neubau einer Senio-

renresidenz” w miejscowości Mittel-

kalbach w Niemczech.

Wynagrodzenie z tytułu realiza-

cji Umowy wynosi ok. 6,6 mln EUR

netto, co stanowi ok. 29,9 mln PLN

netto. Rozpoczęcie prac budowla-

nych planowane jest na IIIQ 2022

roku, z zastrzeżeniem, że Zamawia-

jący uzyska pozwolenie na budowę

w terminie określonym w Umowie,

zaś zakończenie inwestycji określo-

no na IQ 2023 roku. (RB 4/2022)

5. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w tech-

nologii modułowej inwestycji pn.

„Kriel Raieisenstraße” na rynku

niemieckim

W dniu 14 stycznia 2022 r. spółka

zależna od Emitenta, UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podla-

skim, zawarła z konsorcjum ARGE

Wohnanlage Kriel składającego się

z rm: AH Aktiv-Haus GmbH z sie-

dzibą w Stuttgarcie oraz WOLFF _

MÜLLER Hoch-und Industrie-bau

GmbH _ Co. KG Zweigniederlassung

Modulares Wohnen z siedzibą

w Stuttgarcie umowę na realizację

w technologii modułowej inwestycji

pn. „Kriel Raieisenstraße” w miej-

scowości Kriel w Niemczech.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Umowy wynosi ok. 6,5 mln EUR net-

to, co stanowi ok. 29,3 mln PLN net-

to. Rozpoczęcie prac budowlanych

planowane jest na IIIQ 2022 roku,

a zakończenie inwestycji na IIQ 2023

roku. (RB 5/2022)

6. Informacja nt. realizacji Pro-

gramu Motywacyjnego na rok 2022

W dniu 19 stycznia 2022 roku

Rada Nadzorcza Unibep SA podjęła

uchwały w sprawie przyjęcia listy

uczestników Programu Motywa-

cyjnego na rok 2022, ustalenia kry-

teriów przydziału akcji oraz ceny

sprzedaży akcji w ramach Programu

Motywacyjnego na rok oceny 2022.

(RB 6/2022)

Szerzej o Programie w punkcie 7.4

niniejszego raportu.

7. Zawarcie umowy na realiza-

cję kampusu Akademii Muzycznej

w Bydgoszczy

W dniu 24 stycznia 2022 r. Unibep

SA zawarł umowę na realizację in-

westycji pod nazwą: „Budowa kam-

pusu Akademii Muzycznej imienia

Feliksa Nowowiejskiego w Bydgosz-

czy wraz z infrastrukturą wewnętrz-

ną i zewnętrzną przy ulicy Chodkie-

wicza 9 - 11 w Bydgoszczy”.

Zamawiającym jest Akademia Mu-

zyczna im. Feliksa Nowowiejskiego

w Bydgoszczy. Termin realizacji IQ

2022r. - IVQ 2023r. (RB 7/2022)

O wyborze oferty Emitent in-

formował w raporcie bieżącym nr

64/2021.

8. Certykacja systemów zarzą-

dzania jakością

31 stycznia 2022 r. DEKRA Certi-

cation Sp. z o.o. ponownie potwier-

dziła zgodność funkcjonującego

w UNIBEP SA i UNIHOUSE SA zin-

tegrowanego systemu zarządzania

jakością, BHP i środowiskiem z nor-

mami ISO 9001:2015, ISO 14001:2015

oraz ISO 45001:2018.

Nardobakken, Trondheim, Norwegia

69 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

9. Zawarcie przez UNIHOUSE

S.A. umowy na realizację w techno-

logii modułowej I etapu inwestycji

pn. „Solfast Park” na rynku norwe-

skim.

W dniu 7 lutego 2022 r. spółka za-

leżna od Emitenta, UNIHOUSE S.A.

z siedzibą w Bielsku Podlaskim za-

warła z vre Eikervei 126 AS z siedzi-

bą w Drammen umowę na realizację

w technologii modułowej I etapu

inwestycji pn. „Solfast Park” w miej-

scowości Drammen w Norwegii.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji

Umowy wynosi ok. 57,6 mln NOK

netto, co stanowi ok. 26,0 mln PLN

netto. Rozpoczęcie prac budowla-

nych planowane jest na IVQ 2022r.,

a zakończenie Inwestycji na IIQ

2023r. (RB 9/2022)

10. Wybór oferty Konsorcjum

z udziałem Unibep S.A. i Budrex

Sp. z o.o. w postępowaniu przetar-

gowym na realizację obwodnicy

Bielska Podlaskiego

W dniu 9 lutego 2022 r. Unibep

SA otrzymał od Generalnej Dyrekcji

Dróg Krajowych i Autostrad Oddział

w Białymstoku zawiadomienie o wy-

borze jako najkorzystniejszej oferty

złożonej przez konsorcjum, w skład

którego wchodzą: Unibep S.A. z sie-

dzibą w Bielsku Podlaskim [Lider

Konsorcjum], Budrex Sp. z oo. [Part-

ner Konsorcjum; Budrex] oraz Va-

lue Engineering Sp. z o.o. z siedzibą

w Warszawie [Partner Konsorcjum]

w postępowaniu o udzielenie za-

mówienia publicznego pn.: „Projekt

i budowa obwodnicy Bielska Podla-

skiego w ciągu drogi krajowej nr 66

na odcinku od istn. DK 19 do istn.

DK 66”.

Cena oferty złożonej przez konsor-

cjum wynosi ok. 63,2 mln zł netto, tj.

ok. 77,7 mln zł brutto, z czego kwota

ok. 49,9 mln zł netto stanowi wyna-

grodzenie przypadające Emiten-

towi, a kwota ok. 11,8 mln zł netto

stanowi wynagrodzenie przypada-

jące Budrex. Zadeklarowany termin

realizacji Inwestycji wynosi 32 mie-

siące od daty zawarcia umowy (bez

okresów zimowych). (RB 10/2022)

11. Zamówienia dla UNIHOUSE

S.A. na produkcję modułów

W dniu 10 lutego 2022r. spółka

zależna od Emitenta, UNIHOUSE

S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim

potwierdziła przyjęcie do realizacji

trzech zamówień na dostawę mo-

dułów, otrzymanych od Adapteo Oyj

z siedzibą w Finlandii w wykonaniu

obowiązującej strony umowy ramo-

wej dostawy na lata 2020 – 2022.

Wynagrodzenie UNIHOUSE S.A.

z tytułu realizacji Zamówień wynosi

łącznie ok. 18,3 mln PLN netto. Pro-

dukcja modułów będzie realizowa-

na w IIQ 2022r. (RB 11/2022)

W dniu 1 marca 2022 r. spółka

UNIHOUSE potwierdziła przyjęcie

do realizacji kolejnego zamówienia

na dostawę modułów w wykonaniu

umowy ramowej dostawy na lata

2020 - 2022 zawartej z Zamawiają-

cym. Wynagrodzenie za zamówie-

nie wynosi łącznie ok. 11,4 mln PLN

netto. Produkcja modułów będzie

realizowana w II i III kwartale 2022r.

(RB 17/2022)

W obu zamówieniach występuje

zastrzeżenie, że rozpoczęcie prac

uzależnione jest od uprzedniego

otrzymania przez UNIHOUSE zabez-

pieczeń przewidzianych w Umowie

Ramowej.

12. Zmiany w Zarządzie Budrex

Sp. z o.o.

Z dniem 10 lutego 2022r. Pan Da-

riusz Wawrzak przestał pełnić funk-

cję Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora

ds. Produkcji. Jego obowiązki prze-

jął Pan Andrzej Kozioł.

13. Zawarcie umowy na realiza-

cję inwestycji mieszkaniowej przy

ulicy Tadeusza Joteyki w Warsza-

wie

W dniu 16 lutego 2022r. Unibep SA

podpisał umowę na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa

inwestycji mieszkaniowej przy ulicy

Tadeusza Joteyki w Warszawie.

Zamawiającym jest Uni 1 Sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie, w której

spółka zależna od Emitenta Unide-

velopment S.A. posiada 100% udzia-

łów. Termin rozpoczęcia inwesty-

cji IQ 2022r., zaś zakończenia IIIQ

2023r. Szacunkowe wynagrodzenie

Emitenta za wykonanie przedmiotu

mowy wynosi ok. 34,5 mln zł netto.

(RB 12/2022)

14. Zawarcie umowy na realiza-

cję V etapu inwestycji mieszkanio-

wej pn. „19. Dzielnica” przy ulicy

Kolejowej w Warszawie

W dniu 23 lutego 2022r. Unibep

SA zawarł umowę na realizację V

etapu inwestycji mieszkaniowej pn.

„19. Dzielnica” przy ulicy Kolejowej

w Warszawie.

Zamawiającym jest PRO URBA

INVEST V Sp. z o.o. z siedzibą

w Warszawie. Termin rozpoczęcia

realizacji IQ 2022r. – IVQ 2023r. Wy-

nagrodzenie Emitenta za wykona-

nie przedmiotu Umowy wynosi ok.

106,7 mln zł netto. (RB 13/2022)

15. Aktualizacja informacji nt.

Solfast Park, Drammen, Norwegia

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 70

zawarcia przez spółkę zależną

umowy przedwstępnej dotyczącej

nabycia nieruchomości gruntowej

w Częstochowie

W nawiązaniu do treści raportu

bieżącego nr 71/2021 z dnia 16 grud-

nia 2021 r. informującego o zawar-

ciu pomiędzy należącą do Grupy

Kapitałowej Emitenta i zależną od

Unidevelopment S.A., spółką UNI

12 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie

a Spółką Akcyjną z siedzibą w Czę-

stochowie umowy przedwstępnej

dotyczącej nabycia prawa użytko-

wania wieczystego nieruchomości

stanowiących zabudowania dawne-

go „Starego Browaru”, położonych

w Częstochowie w rejonie ulicy

Ogrodowej, w dniu 23 lutego 2022

r. Strony zawarły aneks do Umowy,

mocą którego zmieniony został na

dzień 7 kwietnia 2022 r. termin na

odstąpienie od umowy przez Kupu-

jącego w przypadku, gdy wynik due

diligence nie będzie satysfakcjonu-

jący. (RB 14/2022)

W dniu 24 marca 2022 r. kupują-

cy powziął zamiar odstąpienia od

umowy w związku z niesatysfakcjo-

nującym, według oceny kupującego,

wynikiem przeprowadzonego bada-

nia due diligence oraz przygotował

stosowne oświadczenie, które zosta-

nie złożone sprzedającemu w trybie

przewidzianym dla odstąpienia od

umowy. (RB 23/2022)

16. Porozumienia o rozwiązaniu

warunkowych umów na rynku bia-

łoruskim

W dniu 28 lutego 2022r. Unibep

SA zawarł z przedsiębiorstwem ko-

munalnym „Akwa Mińsk” z siedzi-

bą w Mińsku dwa porozumienia

rozwiązujące, dotyczące odpowied-

nio, warunkowej umowy na reali-

zację kompleksu sportowo - rekre-

acyjnego przy ul. Kazimirovskaia

w Mińsku, o zawarciu której Emi-

tent informował m.in. w raporcie

bieżącym nr 53/2019, oraz warun-

kowej umowy w przedmiocie reali-

zacji obiektu sportowo - rekreacyj-

nego „FOK LUCHINY” przy ulicy

Łucziny w Mińsku, o której Emitent

informował w raporcie bieżącym nr

55/2019. Zgodnie z treścią w/w poro-

zumień umowy ulegają rozwiązaniu

z dniem 4 marca 2022r. (RB 16/2022)

17. Przejęcie kontroli na projek-

tem Ursa Park i Ursa Sky

W dniu 2 marca 2022 r. na mocy

aneksu nr 4 została dokonana zmia-

na umowy inwestycyjnej z dnia 22

lutego 2017 r. (z późn. zm.) („Umowa

Inwestycyjna”) oraz zmiany umów

wykonawczych do niej, na mocy

których została przejęta przez Spół-

kę Unidevelopment SA wyłączna

kontrola nad spółkami Ursa Park

Smart City spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością sp.k. z siedzibą

w Warszawie („Ursa Park”) oraz Ursa

Sky Smart City spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością sp.k. z siedzibą

w Warszawie („Ursa Sky”).

W związku z powyższym w tym

dniu zostały dokonane również na-

stępujące czynności:

• zmiana umów spółek Ursa Park

i Ursa Sky,

• zmiana umowy spółki Smart City

sp. z o.o.,

• powołanie wskazanego przez Uni-

development prokurenta samo-

istnego w spółce Ursa Park i Ursa

Sky.

18. Zawarcie umów nansowych

W dniu 15 lutego 2022r. Unibep

wykupił 198.500 sztuk obligacji serii

E o łącznej wartości 19 850 000 mln

zł. Wykup nastąpił w terminie zapa-

dalności tej serii obligacji.

W dniu 17 lutego 2022r. Unibep

S.A. oraz mBank S.A. przedłużyły

umowę o kredyt w rachunku bieżą-

cym oraz o linię gwarancyjną w łącz-

nej wysokości 50 mln zł. Umowa zo-

stała przedłożona do dnia 24 lutego

2023r.

W dniu 25 lutego 2022r. Unibep

S.A. oraz BGK przedłużyły umowę

o kredyt w rachunku bieżącym oraz

Ursa Sky, Warszawa, Polska

71 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

o linię gwarancyjną w łącznej wy-

sokości 70 mln zł. Umowy zostały

przedłożone do dnia 28 lutego 2023r.

W dniu 28 lutego 2022r. Unihouse

S.A. oraz BGK przedłużyły umowę

o kredyt w rachunku bieżącym oraz

o linię gwarancyjną w łącznej wy-

sokości 20 mln zł. Umowy zostały

przedłożone do dnia 28 lutego 2023r.

19. Wybór oferty Unibep S.A.

w postępowaniu przetargowym na

wykonanie robót budowlanych dla

projektu pn.: „Rozbudowa drogi

wojewódzkiej nr 513 na odcinku

Lidzbark Warmiński - Wozławki”

W dniu 10 marca 2022r. Unibep

SA otrzymał od Zarządu Dróg Woje-

wódzkich w Olsztynie zawiadomie-

nie o wyborze jako najkorzystniej-

szej oferty złożonej przez Emitenta

w postępowaniu o udzielenie zamó-

wienia publicznego pn.: „Rozbu-

dowa drogi wojewódzkiej nr 513

na odcinku Lidzbark Warmiński -

Wozławki”.

Cena oferty złożonej przez Emi-

tenta wynosi ok. 145,1 mln zł netto,

tj. ok. 178,5 mln zł brutto. Zadekla-

rowany termin realizacji Inwestycji

wynosi 24 miesiące od daty zawarcia

umowy, z wyłączeniem okresów zi-

mowych. (RB 19/2022)

W dniu 30 marca 2022r. Unibep SA

zawarł umowę na realizację zada-

nia. Zamawiającym jest Wojewódz-

two Warmińsko - Mazurskie - Za-

rząd Dróg Wojewódzkich z siedzibą

w Olsztynie. (RB 25/2022)

20. Zawarcie umowy na realiza-

cję III etapu inwestycji mieszka-

niowej przy ul. Jana Henryka Dą-

browskiego w Poznaniu

W dniu 11 marca 2022r. Unibep SA

podpisał umowę na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa

III etapu inwestycji mieszkaniowej

przy ulicy Jana Henryka Dąbrow-

skiego w Poznaniu.

Zamawiającym jest spółka zależ-

na od Unidevelopment S.A., Fama

Development spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością spółka jawna

z siedzibą w Poznaniu. Realizacja

inwestycji w okresie IQ 2022r. -IVQ

2023r. Wynagrodzenie Emitenta za

wykonanie przedmiotu umowy wy-

nosi 119,9 mln zł netto. (RB 20/2022)

21. Zawarcie umowy na realiza-

cję etapu DE inwestycji mieszka-

niowej przy ul. Szwedzkiej w War-

szawie

W dniu 22 marca 2022 r. Unibep SA

podpisał umowę na roboty budow-

lane (Umowa) na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa

etapu DE inwestycji mieszkaniowej

przy ulicy Szwedzkiej w Warszawie.

Zamawiającym jest spółka nale-

żąca do Grupy Kapitałowej OKAM

CAPITAL, tj. SZWEDZKA E Sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie.

Rozpoczęcie realizacji Inwestycji

nastąpi, po wydaniu przez Zama-

wiającego pisemnego zlecenia roz-

poczęcia robót, co powinno nastą-

pić w IIQ 2022 r. Zakończenie prac

przewidziane jest natomiast na IIIQ

2024 r. Wynagrodzenie Emitenta za

wykonanie Inwestycji wynosi 108,0

mln zł netto. (RB 21/2022)

22. Zawarcie umów przedwstęp-

nych dotyczących nabycia nieru-

chomości położonych w Warszawie

w dzielnicy Włochy

W dniu 23 marca 2022 r. pomiędzy

należącą do Grupy Kapitałowej Emi-

tenta i zależną od Unidevelopment

S.A., spółką UNI 13 Sp. z o.o. z sie-

dzibą w Warszawie a osobami zycz-

nymi zawarto umowy przedwstępne

dotyczące nabycia prawa własności

trzech sąsiadujących ze sobą nieru-

chomości o łącznej powierzchni ok

7,5 tys. m2 położonych w Warsza-

wie, w dzielnicy Włochy za łączną

cenę ok. 34,7 mln zł.

Umowy przyrzeczone w odnie-

sieniu do nieruchomości zostaną

zawarte etapowo, nie później niż do

dnia 30 czerwca 2023 r., po uprzed-

nim spełnieniu się określonych

w umowie okoliczności. W przypad-

ku zawarcia umów przyrzeczonych

kupujący zamierza przeznaczyć nie-

ruchomości na realizację inwestycji

deweloperskiej z potencjałem do re-

alizacji ok. 200 lokali mieszkalnych.

(RB 22/2022)

23. Zawarcie umowy na przebu-

dowę i rozbudowę hali magazyno-

wo-produkcyjnej w Mszczonowie

W dniu 28 marca 2022 r. Unibep SA

zawarł umowę o roboty budowlane

na realizację przebudowy i rozbudo-

wy hali magazynowo-produkcyjnej

w Mszczonowie.

Zamawiającym jest Mondi War-

szawa Sp. z o.o. z siedzibą w Msz-

czonowie. Wynagrodzenie Emitenta

z tytułu realizacji Inwestycji wyno-

si 164,0 mln zł netto. Rozpoczęcie

realizacji Inwestycji nastąpi w IIQ

2022 r., a zakończenie w IIIQ 2023 r.

(RB 24/2022)

Most na rzece Narew, Uhowo, Polska

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 72

7. Oświadczenie

DOTYCZĄCE STOSOWANIA ZASAD

ŁADU KORPORACYJNEGO PRZEZ

UNIBEP SA W 2021 ROKU

.1 OKREŚLENIE STOSOWANEGO

ZBIORU ZASAD ŁADU

KORPORACYJNEGO

W 2021 r. Spółka stosowała zasady ładu kor-

poracyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek

Notowanych na GPW 2021” przyjęte przez Radę

Giełdy uchwałą z dnia 29 marca 2021 r. i obo-

wiązujące od 1 lipca 2021 r. W związku z wej-

ściem w życie ww. zbioru zasad ładu korpora-

cyjnego Spółka opublikowała oświadczenie na

temat stanu stosowania przez Spółkę rekomen-

dacji i zasad zawartych w tym zbiorze. Treść

tego oświadczenia dostępna jest na stronie in-

ternetowej Spółki pod adresem www.unibep.

pl (w dziale Relacje Inwestorskie). Pełny tekst

obowiązujących zasad ładu korporacyjnego

ujęty w ww. dokumentach dostępny jest na de-

dykowanej stronie internetowej poświęconej

zasadom corporate governance na GPW pod

adresem: www.gpw.pl/dobre-praktyki2021.

Spółka zapewnia wszystkim akcjonariuszom

równy dostęp do informacji o Spółce w szcze-

gólności poprzez przekazywanie do publicznej

wiadomości raportów bieżących i okresowych,

które następnie publikowane są na stronie

korporacyjnej. Zarząd Spółki stale podejmuje

działania mające na celu równy i pełen dostęp

wszystkich inwestorów do informacji o sytu-

acji oraz zdarzeniach zachodzących w Spółce.

73 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

.2 ZASADY OD STOSOWANIA

KTÓRYCH EMITENT ODSTĄPIŁ

W 2021 r. Spółka nie stosowała

następujących zasad Dobrych Prak-

tyk: 1.3.1., 1.3.2., 1.4. 2.1., 2.2., 2.4.,

3.10., 4.1., 4.3., 6.3 oraz 6.2., która

jest stosowana przez Spółkę na dzień

publikacji niniejszego raportu.

1. Polityka informacyjna i komu-

nikacyjna z unwestorami

1.3. W swojej strategii biznesowej

spółka uwzględnia również tematy-

kę ESG, w szczególności obejmują-

cą:

1.3.1. zagadnienia środowiskowe,

zawierające mierniki i ryzyka zwią-

zane ze zmianami klimatu i zagad-

nienia zrównoważonego rozwoju;

Spółka nie opracowała wprawdzie

długoterminowej strategii rozwoju

w postaci jednolitego dokumentu, jed-

nak w celu zapewnienia zgodności

z obowiązującymi przepisami oraz

mając na uwadze znaczenie interakcji

działalności biznesowej z czynnikami

związanymi z ochroną środowiska,

polityką społeczną i ładem korporacyj-

nym, w swojej działalności zwyczajowo

uwzględnia tematykę ESG. Rezultaty

działań z tym związanych prezento-

wane są w publikowanych przez spółkę

corocznie raportach zrównoważonego

rozwoju.

1.3.2. sprawy społeczne i pra-

cownicze, dotyczące m.in. podej-

mowanych i planowanych działań

mających na celu zapewnienie rów-

nouprawnienia płci, należytych wa-

runków pracy, poszanowania praw

pracowników, dialogu ze społecz-

nościami lokalnymi, relacji z klien-

tami.

Spółka nie opracowała wprawdzie

długoterminowej strategii rozwoju

w postaci jednolitego dokumentu, jed-

nak w celu zapewnienia zgodności

z obowiązującymi przepisami oraz

mając na uwadze znaczenie interakcji

działalności biznesowej z czynnikami

związanymi z ochroną środowiska,

polityką społeczną i ładem korporacyj-

nym, w swojej działalności zwyczajowo

uwzględnia tematykę ESG. Rezultaty

działań z tym związanych prezento-

wane są w publikowanych przez spółkę

corocznie raportach zrównoważonego

rozwoju.

1.4. W celu zapewnienia należy-

tej komunikacji z interesariuszami,

w zakresie przyjętej strategii bizne-

sowej spółka zamieszcza na swojej

stronie internetowej informacje na

temat założeń posiadanej strategii,

mierzalnych celów, w tym zwłaszcza

celów długoterminowych, planowa-

nych działań oraz postępów w jej

realizacji, określonych za pomocą

mierników, nansowych i nienan-

sowych. Informacje na temat strate-

gii w obszarze ESG powinny m.in.:

Spółka nie opracowała strategii roz-

woju w postaci jednolitego dokumentu.

Biznes Spółki i jej grupy kapitałowej

zbudowany jest na pięciu uzupełniają-

cych się segmentach: generalne wyko-

nawstwo kraj, generalne wykonawstwo

eksport, infrastruktura drogowo-mo-

stowa, budownictwo modułowe oraz

działalność deweloperska. Opraco-

wanie jednolitego dokumentu zawie-

rającego długofalowy plan działania

obejmujący wszystkie biznesy Spółki

i jej grupy kapitałowej, przy aktualnej

dynamicznie zmieniającej się sytuacji

rynkowej, w szczególności w otoczeniu

branży budowlanej, jest na chwilę obec-

ną w ocenie Spółki utrudnione. Spółka

ustala priorytety w poszczególnych biz-

nesach i na bieżąco dostosowuje strate-

gię działania do dynamicznie zmienia-

jącego się otoczenia.

2. Zarząd i Rada Nadzorcza

2.1. Spółka powinna posiadać po-

litykę różnorodności wobec zarządu

oraz rady nadzorczej, przyjętą odpo-

wiednio przez radę nadzorczą lub

walne zgromadzenie. Polityka róż-

norodności określa cele i kryteria

różnorodności m.in. w takich ob-

szarach jak płeć, kierunek wykształ-

cenia, specjalistyczna wiedza, wiek

oraz doświadczenie zawodowe,

a także wskazuje termin i sposób

monitorowania realizacji tych ce-

lów. W zakresie zróżnicowania pod

względem płci warunkiem zapew-

nienia różnorodności organów spół-

ki jest udział mniejszości w danym

organie na poziomie nie niższym niż

30%.

Spółka nie posiada przyjętej w jedno-

litym dokumencie polityki różnorodno-

ści dotyczącej członków zarządu i rady

nadzorczej. Spółka dąży do zapewnie-

nia wszechstronności i różnorodności

jej organów, jednak specyka branży,

w której działa, utrudnia spełnienie

wszystkich wymaganych kryteriów. Ze

względu na umiejscowienie siedziby

Spółki na Podlasiu, które jest uważane

za tygiel narodowościowy, kulturowy

i społeczny, pracownicy i członkowie

organów Spółki to osoby pochodzące

z różnych środowisk i kultur, repre-

zentujące różne style myślenia i punk-

ty widzenia oraz posiadające różne

doświadczenia życiowe i zawodowe.

Zgodnie z stosowanymi w Spółce zasa-

dami, jakakolwiek dyskryminacja w za-

trudnieniu, w szczególności ze względu

na płeć, wiek, niepełnosprawność, rasę,

religię, narodowość, przekonania poli-

tyczne, przynależność związkową, po-

chodzenie etniczne, wyznanie, orienta-

cję seksualną itp. jest niedopuszczalna.

W odniesieniu do organów zarządzają-

cych i nadzorujących Spółka wyjaśnia,

iż skład zarządu i rady nadzorczej

Spółki jest zróżnicowany pod względem

kierunku wykształcenia, specjalistycz-

nej wiedzy, wieku oraz doświadczenia

zawodowego, jednakże przedmioto-

wym organom brakuje w szczególno-

ści zróżnicowania pod względem płci.

Aktualnie w radzie nadzorczej Spółki

składającej się z siedmiu członków za-

siada jedna kobieta, natomiast skład

zarządu w całości stanowią mężczyźni.

W związku z tym, że Spółka dostrzega

potrzebę i dąży do zapewnienia różno-

rodności w organach, rozważy przyję-

cie formalnych zasad w tym zakresie

w przyszłości.

2.2. Osoby podejmujące decyzje

w sprawie wyboru członków zarządu

lub rady nadzorczej spółki powinny

zapewnić wszechstronność tych or-

ganów poprzez wybór do ich składu

osób zapewniających różnorodność,

umożliwiając m.in. osiągnięcie do-

celowego wskaźnika minimalnego

udziału mniejszości określonego na

poziomie nie niższym niż 30%, zgod-

nie z celami określonymi w przyję-

tej polityce różnorodności, o której

mowa w zasadzie 2.1.

Spółka nie opracowała polityki róż-

norodności w postaci jednolitego do-

kumentu, jednak w trosce o stabilność

i efektywność działania Spółki, osoby

podejmujące decyzje w sprawie wyboru

członków zarządu lub rady nadzorczej

Spółki w praktyce dążą do zapewnienia

wszechstronności tych organów.

2.4. Głosowania rady nadzorczej

i zarządu są jawne, chyba że co in-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 74

nego wynika z przepisów prawa.

Dokumenty korporacyjne Spółki za-

wierają zapisy o konieczności stoso-

wania w wybranych przypadkach gło-

sowania tajnego. W ocenie Spółki taki

sposób głosowania umożliwia swobod-

ne podjęcie decyzji dotyczących kwestii

osobowych.

3. Systemy i funkcje wewnętrzne

3.10. Co najmniej raz na pięć

lat w spółce należącej do indeksu

WIG20, mWIG40 lub sWIG80 do-

konywany jest, przez niezależnego

audytora wybranego przy udziale

komitetu audytu, przegląd funkcji

audytu wewnętrznego.

Nie dotyczy. Spółka nie należy obec-

nie do żadnego ze wskazanych indek-

sów.

4. Walne zgromadzenie i relacje

z akcjonariuszami

4.1. Spółka powinna umożliwić

akcjonariuszom udział w walnym

zgromadzeniu przy wykorzystaniu

środków komunikacji elektronicz-

nej (e-walne), jeżeli jest to uzasad-

nione z uwagi na zgłaszane spółce

oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest

w stanie zapewnić infrastrukturę

techniczną niezbędną dla przepro-

wadzenia takiego walnego zgroma-

dzenia.

Spółka dotychczas nie przeprowa-

dzała walnego zgromadzenia przy

wykorzystaniu środków komunikacji

elektronicznej (e-walne). Akcjonariusze

Spółki nie zgłaszali takich oczekiwań.

W przypadku gdy akcjonariusze zgło-

szą oczekiwania w zakresie zapewnie-

nia udziału w walnym zgromadzeniu

przy wykorzystaniu środków komu-

nikacji elektronicznej (e-walne), oraz

o ile Spółka będzie w stanie zapewnić

infrastrukturę techniczną niezbędną

dla przeprowadzenia takiego walnego

zgromadzenia, Spółka zamierza stoso-

wać Zasadę 4.1.

4.3. Spółka zapewnia powszechnie

dostępną transmisję obrad walnego

zgromadzenia w czasie rzeczywi-

stym.

Spółka ocenia, że dotychczasowy spo-

sób informowania zainteresowanych

o przebiegu walnego zgromadzenia

(podawanie do wiadomości publicznej

treści podjętych uchwał oraz informa-

cji o głosach przeciw etc.) zapewnia

transparentność działalności Spółki

oraz chroni prawa akcjonariuszy. Spół-

ka informuje jednocześnie, że w przy-

padku pojawienia się ze strony akcjo-

nariuszy zainteresowania zapisem

przebiegu obrad WZA w formie audio/

video, Zarząd Spółki rozważy podjęcie

działań w kierunku wprowadzenia tej

zasady.

6. Wynagrodzenia

6.2. Programy motywacyjne po-

winny być tak skonstruowane, by

między innymi uzależniały poziom

wynagrodzenia członków zarządu

spółki i jej kluczowych menedżerów

od rzeczywistej, długoterminowej

sytuacji spółki w zakresie wyników

nansowych i nienansowych oraz

długoterminowego wzrostu warto-

ści dla akcjonariuszy i zrównowa-

żonego rozwoju, a także stabilności-

funkcjonowania spółki.

W 2021 r. Spółka nie stosowała tej

zasady, podając następujące uzasad-

nienie:

Spółka posiada program motywa-

cyjny, w oparciu o który członkowie

zarządu Spółki oraz spółek z grupy

kapitałowej i ich kluczowi menedżero-

wie mogą nabyć skupione przez Spółkę

akcje własne na warunkach ustalonych

przez radę nadzorczą, w ramach upo-

ważnienia walnego zgromadzenia. Po-

gram uzależnia możliwość nabycia ak-

cji Spółki od realizacji przyjętych przez

radę nadzorczą na dany rok oceny kry-

teriów przydziału, w tym w szczególno-

ści ustalonych zamierzeń nansowych.

Spółki i jej grupy kapitałowej. Spółka,

dostrzegając zasadność uwzględnienia

czynników nienansowych oraz wie-

loletnich kryteriów w kształtowaniu

zmiennego wynagrodzenia zarządu

i kluczowych menadżerów, rozważy

stosowanie zasady w przyszłości

Na dzień publikacji niniejszego

raportu Spółka stosuje już tę zasadę,

o czym powiadomiła w raporcie EBI

1/2022 z dnia 20 stycznia 2022 r. z na-

stępującym komentarzem:

Spółka posiada program motywa-

cyjny, w oparciu o który członkowie

zarządu Spółki oraz spółek z grupy

kapitałowej i ich kluczowi menedżero-

wie mogą nabyć skupione przez Spółkę

akcje własne na warunkach ustalonych

przez radę nadzorczą, w ramach upo-

ważnienia walnego zgromadzenia. Po-

gram uzależnia możliwość nabycia ak-

cji Spółki od realizacji przyjętych przez

radę nadzorczą na dany rok oceny

kryteriów przydziału, w tym w szcze-

gólności ustalonych zamierzeń nan-

sowych Spółki i jej grupy kapitałowej,

a począwszy od roku oceny 2022 także

kryteriów nienansowych w obszarze

ESG.

6.3. Jeżeli w spółce jednym z pro-

gramów motywacyjnych jest pro-

gram opcji menedżerskich, wów-

czas realizacja programu opcji

winna być uzależniona od spełnie-

nia przez uprawnionych, w przecią-

gu co najmniej 3 lat, z góry wyzna-

czonych, realnych i odpowiednich

dla spółki celów nansowych i nie-

nansowych oraz zrównoważonego

rozwoju, a ustalona cena nabycia

przez uprawnionych akcji lub rozli-

czenia opcji nie może odbiegać od

wartości akcji z okresu uchwalania

programu.

Spółka, dostrzegając zasadność

uwzględnienia czynników nienan-

sowych oraz wieloletnich kryteriów

w kształtowaniu zmiennego wyna-

grodzenia zarządu i kluczowych me-

nadżerów, rozważy stosowanie zasady

w przyszłości.

.3 OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH W PRZEDSIĘBIORSTWIE EMITENTA, SYSTEMÓW KON-

TROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU SPORZĄDZANIA

SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Za system kontroli wewnętrznej

w Spółce i skuteczność jego funkcjo-

nowania odpowiedzialny jest Zarząd

Spółki, funkcje kontrolne sprawuje

również Rada Nadzorcza. Za organi-

zację prac związanych z przygotowa-

niem rocznych i śródrocznych spra-

wozdań nansowych odpowiada

Dyrektor Finansowy i jego zastępca.

W pracach nad ich przygotowaniem

biorą udział wyłącznie wyznaczeni

pracownicy z działów: Księgowości,

Finansów, Kontrolingu, Prawnego,

Komunikacji, Relacji Inwestorskich

i Działu Personalnego.

75 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

.4 INFORMACJE O AKCJACH

I AKCJONARIACIE

Dane nansowe będące podstawą

sprawozdań nansowych i raportów

okresowych pochodzą z systemu

księgowo-nansowego, w którym

rejestrowane są transakcje zgodnie

z polityką rachunkową Spółki (za-

twierdzoną przez Zarząd) opartą na

Międzynarodowych Standardach

Sprawozdawczości Finansowej.

UNIBEP SA prowadzi księgi rachun-

kowe w zintegrowanym systemie in-

formatycznym Microso Dynamics

AX 2012. Modułowa struktura sys-

temu zapewnia przejrzysty podział

kompetencji, spójność zapisów ope-

racji w księgach oraz kontrole. Ela-

styczność systemu pozwala na jego

bieżące dostosowywanie do zmie-

niających się zasad rachunkowości

Unibep SA jest spółką z większo-

ściowym kapitałem polskim, noto-

waną na Giełdzie Papierów Warto-

ściowych od 2008 roku.

W 2021 roku cena akcji Unibep SA

wzrosła o 24,10%. Dla porównania,

główny indeks warszawskiej giełdy,

WIG, wzrósł o 21,52%, a WIG – BU-

DOWNICTWO wzrósł o 2,76%.

W 2021 roku kurs akcji Unibep

SA na GPW na zamknięcie se-

sji wahał się w przedziale od 8,18

PLN (04.01.2021) do 14,80 PLN

(28.07.2021).

Na koniec 2021 roku wartość ryn-

kowa Unibep SA wzrosła do 361 227

530 PLN (z 291 086 262 PLN na ko-

niec 2020 roku).

Wskaźnik C/WK (cena akcji/war-

tość księgowa na jedną akcję przy-

padająca akcjonariuszom podmiotu

dominującego) wynosił około 1,16

na koniec roku 2021 (wobec 1,06

w roku poprzednim), a C/Z (cena/

zysk na jedną akcję zwykłą przypa-

dający akcjonariuszom podmiotu

dominującego) ukształtował się na

poziomie około 7,68 na koniec roku

2021 (wobec 7,82 w roku poprzed-

nim).

lub innych norm prawnych. Dostęp

do zasobów informacyjnych syste-

mu informatycznego ograniczony

jest odpowiednimi uprawnieniami

upoważnionych pracowników wy-

łącznie w zakresie wykonywanych

przez nich obowiązków.

Roczne i półroczne sprawozdania

nansowe podlegają odpowiednio

badaniu oraz przeglądowi przez bie-

głego rewidenta. Do zadań biegłego

rewidenta należy w szczególności:

badanie wstępne i badanie zasad-

nicze sprawozdania rocznego oraz

przegląd półrocznego sprawozdania

nansowego. Wyboru biegłego re-

widenta dokonuje Rada Nadzorcza,

z rekomendacji Komitetu Audytu

przy Radzie Nadzorczej, po wcze-

śniejszym zebraniu ofert z rm au-

dytorskich gwarantujących wysokie

standardy usług i wymaganą nieza-

leżność. Wyniki badania i przeglą-

du prezentowane są przez biegłego

rewidenta kierownictwu Spółki oraz

publikowane w raporcie biegłego re-

widenta.

Spółka na bieżąco wdraża zmiany

wymagane przez przepisy i regu-

lacje zewnętrzne odnoszące się do

wymogów sprawozdawczości nan-

sowej.

KURS AKCJI UNIBEP SA NA TLE WIG–BUDOWNICTWO W OKRESIE OD 1.01.2021 R. DO 31.12.2021 R.

UNI

WIG-BUDOW

INFORMACJE O NOTOWANIACH

Indeks

WIG-Poland

Investor MS

WIG-BUDOW

WIG

Branża Budownictwo

Rynek/Segment GPW Podstawowy

GPW ticker UNI

ISIN PLUNBEP00015

Liczba akcji 35 070 634

Kapitał

zakładowy

3 507 063,40 PLN

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 76

SKŁAD AKCJONARIATU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 R. ORAZ NA DZIEŃ PUBLIKACJI NINIEJSZEGO RAPORTU

Imię i nazwisko

Liczba

posiadanych akcji

Udział w kapitale

zakładowym [%]

Wartosć

nominalna

Liczba

głosów

Udział w ogólnej

liczbie głosów [%]

Zoa Mikołuszko* 8 800 000 25,09 880 000 8 800 000 25,09

Beata Maria Skowrońska 5 500 000 15,68 550 000 5 500 000 15,68

Wojciech Stajkowski 2 500 000 7,13 250 000 2 500 000 7,13

Bożenna Lachocka 2 500 000 7,13 250 000 2 500 000 7,13

Aviva Otwarty Fundusz Emerytal-

ny Aviva Santander SA

3 418 928 9,75 341 892 3 418 928 9,75

PKO BP Bankowy OFE 2 098 756 5,98 209 875,6 2 098 756 5,98

Free Float 6 752 958 19,26 675 295,8 6 752 958 19,26

Akcje własne (1) 3 500 000 9,98 350 000 3 500 000 9,98

Razem 35 070 634 100 3 507 063,4 35 070 634 100

* Pani Zoa Mikołuszko pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z Panem Janem Mikołuszko.

(1) 1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 7 lutego 2017 r., o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 10/2017. Kolejny

1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 29 maja 2019 r., o czym Spółka poinformowała w raporcie bieżącym nr 28/2019.

1.500.000 Akcji Własnych nabytych w dniu 27 lutego 2020 r., o czym spółka poinformowała w raporcie nr 7/2020.

Struktura Kapitału Zakładowego

Na dzień 31 grudnia 2021 r. ka-

pitał zakładowy UNIBEP SA wy-

nosił 3.507.063,40 zł i dzielił się na

35.070.634 akcje o wartości nomi-

nalnej 0,10 zł każda (podział akcji na

serie znajduje się w tabeli poniżej).

Wszystkie akcje Spółki są zdema-

terializowane i z wyłączeniem akcji

własnych są przedmiotem obrotu

na rynku regulowanym Giełdy Pa-

pierów Wartościowych w Warszawie

SA. W okresie od dnia publikacji

poprzedniego raportu (raport za III

kwartał 2021 roku) do dnia sporzą-

dzenia niniejszego sprawozdania do

Spółki nie wpłynęły zawiadomienia

od znaczących akcjonariuszy doty-

czące zmiany stanu posiadania akcji

Spółki.

W roku 2021 nie miały miejsca

zmiany w strukturze akcjonariatu

Unibep SA.

Potencjalne zmiany w strukturze

akcjonariatu i umowy zawarte po-

między akcjonariuszami lub obli-

gatariuszami

Emitentowi nie są znane umowy,

w wyniku których mogą w przyszło-

ści nastąpić zmiany w proporcjach

posiadanych akcji przez dotychcza-

sowych akcjonariuszy oraz obligata-

riuszy.

W okresie od dnia publikacji po-

przedniego raportu okresowego (ra-

port okresowy za III kwartał 2021)

nie miały miejsca zmiany w stanie

PODZIAŁ AKCJI NA SERIE

Seria Rodzaj akcji Liczba akcji

A na okaziciela 27 227 184

B na okaziciela 6 700 000

C na okaziciela 1 048 950

D na okaziciela 94 500

Razem 35 070 634

Zofia

Mikołuszko*

25,09

Beata Maria

Skowrońska

15,68

Wojciech

Stajkowski

7,13

Bożenna

Lachocka

7,13

Aviva

OFE Aviva

Santander SA

9,75

PKO BP

Bankowy

OFE

5,98

Free Float

19,26

SKŁAD AKCJONARIATU

NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2021 R.

ORAZ NA DZIEŃ PUBLIKACJI

NINIEJSZEGO RAPORTU

Akcje własne (1)

9,98

77 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

posiadania osób zarządzających

i nadzorujących.

Osoby zarządzające i nadzorujące

nie posiadają akcji/udziałów w pod-

miotach z Grupy UNIBEP. Osoby

nadzorujące nie posiadają upraw-

nień do akcji Emitenta.

Ograniczenia dotyczące prawa

głosu lub przenoszenia praw wła-

sności papierów wartościowych

Emitentowi nie są znane jakie-

kolwiek ograniczenia wykonywa-

nia prawa głosu przez posiadaczy

określonej części lub liczby akcji

jak również ograniczenia w zakresie

przenoszenia praw własności papie-

rów wartościowych Spółki.

Posiadacze papierów wartościo-

wych dających specjalne upraw-

nienia kontrolne

Spółka nie emitowała papierów

wartościowych, które dają specjalne

uprawnienia kontrolne.

Informacje o systemie kontroli

programów akcji pracowniczych

W Spółce nie funkcjonuje system

programu akcji pracowniczych.

Program motywacyjny

Zwyczajne Walne Zgromadzenie

UNIBEP SA w dniu 15.06.2020 r.

przyjęło założenia Programu Mo-

tywacyjnego dla członków Zarzą-

du oraz kluczowych menadżerów.

W ramach tego Programu Spółka

będzie mogła zbywać na rzecz tych

osób akcje własne Spółki. Na reali-

zację Programu Motywacyjnego

Walne Zgromadzenie przeznaczyło

wszystkie akcje własne Spółki, tj.

3 500 000 akcji. Walne zgromadze-

nie upoważniło Radę Nadzorczą

do ustalenia Regulaminu Progra-

mu Motywacyjnego określającego

szczegółowe zasady realizacji tego

Programu, w tym zasady zawierania

Umów Uczestnictwa w Programie.

Cena nabycia Akcji w ramach Pro-

gramu Motywacyjnego będzie nie

niższa niż 1 zł za Akcję. Walne Zgro-

madzenie UNIBEP SA upoważniło

Rade Nadzorczą do ustalenia ceny

nabycia Akcji dla każdego z Uczest-

ników Programu Motywacyjnego.

Cena ta może być różna w ramach

poszczególnych transakcji, na pod-

stawie których następować będzie

nabycie Akcji. W dniu 4 listopada

2020 roku Rada Nadzorcza UNIBEP

S.A. uchwaliła Regulamin Programu

Motywacyjnego UNIBEP S.A. (dalej

„Program”).

Szczegółowe założenia progra-

mu zostały opisane w raporcie za

III kwartał 2020 roku w punkcie 6.3

Program motywacyjny.

W dniu 14 stycznia 2021 roku Rada

Nadzorcza Spółki zdecydowała o re-

alizacji Programu Motywacyjnego

na bieżący rok obrotowy, w szcze-

gólności: ustalając kryteria przy-

działu akcji, przyjmując listę uczest-

ników Programu Motywacyjnego

oraz ustalając cenę sprzedaży akcji

w ramach Programu Motywacyjne-

go.

Zgodnie z decyzją Rady Nadzor-

czej:

1. lista uczestników Programu Mo-

tywacyjnego obejmuje członków

Zarządu Spółki;

2. kryteria przydziału akcji Spółki na

rok oceny 2021 obejmują w szcze-

gólności pozostawanie w składzie

Zarządu Spółki jak również zre-

alizowanie ustalonych zamierzeń

nansowych Spółki oraz Grupy

Kapitałowej Unibep;

3. cena sprzedaży akcji, które mogą

być skierowane do nabycia przez

uprawnionego uczestnika Progra-

mu Motywacyjnego za rok oceny

2021 wynosi 3 zł za jedną akcję;

4. uprawnionym uczestnikom Pro-

gramu Motywacyjnego [pod wa-

runkiem spełnienia ww. kryteriów

przydziału] zostanie zaoferowa-

nych za rok oceny 2021 co najmniej

600.000 akcji, w tym co najmniej

WYKAZ AKCJI I UDZIAŁÓW PODMIOTÓW Z GRUPY KAPITAŁOWEJ W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORUJĄCYCH.

STAN NA 31 GRUDNIA 2021 R. ORAZ NA DZIEŃ PUBLIKACJI NINIEJSZEGO RAPORTU

Imię i nazwisko Funkcja

Liczba posiadanych

akcji równa się

liczbie głosów

Wartość

nominalna akcji

[PLN]

Udział w kapitale

i ogólnej liczbie

głosów [ponad 5%]

Zarząd

Leszek Marek Gołąbiecki Prezes Zarządu 690 000 69 000,00 1,97%

Sławomir Kiszycki Wiceprezes Zarządu 0 0 0 -

Krzysztof Mikołajczyk Wiceprezes Zarządu 0 0 -

Adam Poliński Członek Zarządu 0 0 -

Rada Nadzorcza

Jan Mikołuszko Przewodniczący RN 21 620 2 162,00 0,06%

Beata Maria Skowrońska Wiceprzewodnicząca RN 5 500 000 550 000,00 15,68%

Wojciech Jacek Stajkowski Członek RN 2 500 000 250 000,00 7,13%

Jarosław Mariusz Bełdowski Członek RN 0 0 -

Michał Kołosowski Członek RN 0 0 -

Paweł Markowski Członek RN 0 0 -

Dariusz Marian Kacprzyk Członek RN 0 0 -

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 78

W ramach raportowania giełdowego Unibep SA opublikował w 2021 r. 75 raportów bieżących

220.000 akcji Panu Leszkowi Mar-

kowi Gołąbieckiemu, co najmniej

190.000 akcji Panu Sławomirowi

Kiszyckiemu, co najmniej 140.000

akcji Panu Krzysztofowi Mikołaj-

czykowi oraz co najmniej 50.000

akcji Panu Adamowi Polińskiemu.

Osoby zarządzające nie posiadają

innych uprawnień do akcji Emiten-

ta.

W dniu 19 stycznia 2022 roku

Rada Nadzorcza UNIBEP S.A. pod-

jęła uchwały w sprawie przyjęcia

listy uczestników Programu Moty-

wacyjnego na rok 2022, ustalenia

kryteriów przydziału akcji oraz ceny

sprzedaży akcji w ramach Programu

Motywacyjnego na rok oceny 2022.

Zgodnie z decyzją Rady Nadzor-

czej UNIBEP S.A.:

1. Lista uczestników Programu Mo-

tywacyjnego w 2022 roku obejmu-

je członków Zarządu UNIBEP S.A.

oraz członków Zarządu Unideve-

lopment S.A.

2. Kryteria przydziału akcji UNIBEP

S.A. na rzecz członków Zarządu

UNIBEP S.A. na rok oceny 2022

obejmują: a] kryteria nansowe,

tj. zrealizowanie ustalonych za-

mierzeń nansowych UNIBEP

S.A. oraz Grupy Kapitałowej Uni-

bep, b] kryteria nienansowe,

w szczególności: pozostawanie

w składzie Zarządu UNIBEP S.A.,

przyjęcie strategii ESG dla UNI-

BEP S.A. oraz Grupy Kapitałowej

Unibep, przyjęcie celów redukcji

emisji gazów cieplarnianych dla

UNIBEP S.A. w określonych per-

spektywach czasowych.

3. Kryteria przydziału akcji UNIBP

S.A. na rzecz członków Zarządu

Unidevelopment S.A. na rok oceny

2022 obejmują: a] kryteria nan-

sowe, tj. zrealizowanie ustalonych

zamierzeń nansowych Unideve-

lopment S.A. oraz Grupy Kapita-

łowej Unidevelopment, b] kryteria

nienansowe, w szczególności:

pozostawanie w składzie Zarządu

Unidevelopment S.A., przyjęcie

strategii ESG dla Unidevelopment

S.A. oraz Grupy Kapitałowej Uni-

development.

4. Cena sprzedaży akcji, które mogą

być skierowane do nabycia przez

uprawnionego uczestnika Progra-

mu Motywacyjnego za rok oceny

2022 wynosi 3 zł na jedną akcję.

5. Uprawnionym członkom Zarzą-

du UNIBEP S.A. [pod warunkiem

łącznego spełnienia kryteriów

przydziału] zostanie zaoferowa-

nych za rok oceny 2022 co naj-

mniej 600.000 akcji UNIBEP S.A.,

w tym co najmniej 200.000 akcji

Panu Leszkowi Markowi Gołąbiec-

kiemu, co najmniej 200.000 akcji

Panu Sławomirowi Kiszyckiemu,

co najmniej 100.000 akcji Panu

Krzysztofowi Mikołajczykowi oraz

co najmniej 100.000 akcji Panu

Adamowi Polińskiemu.

6. Uprawnionym członkom Zarzą-

du Unidevelopment S.A. [pod

warunkiem łącznego spełnienia

kryteriów przydziału] zostanie

zaoferowanych za rok oceny 2022

co najmniej 600.000 akcji UNIBEP

S.A., w tym co najmniej 210.000

akcji Panu Zbigniewowi Gościc-

kiemu, co najmniej 130.000 ak-

cji Pani Ewie Przeździeckiej, co

najmniej 130.000 akcji Panu Mi-

rosławowi Szczepańskiemu, co

najmniej 130.000 akcji Panu Ma-

riuszowi Przystupie.

Relacje inwestorskie

Kluczowym elementem efektyw-

nego funkcjonowania Unibep S.A.

jako spółki giełdowej jest profesjo-

nalna komunikacja z interesariusza-

mi rynku kapitałowego, a budowa

i utrzymywanie odpowiedniej po-

lityki informacyjnej to obszar dzia-

łań relacji inwestorskich. Ze strony

uczestników rynku mogą płynąć

różne oczekiwania, zaś rolą relacji

inwestorskich jest prezentowanie

obecnym i potencjalnym inwesto-

rom obiektywnego obrazu dzia-

łalności spółki, w tym jej sytuacji

nansowej oraz umożliwienie rów-

nego dostępu do informacji. Spo-

sób kształtowania tej komunikacji

ma duży wpływ na wartość spółki,

ponieważ dostęp do informacji od-

grywa decydującą rolę w podejmo-

waniu świadomych decyzji inwesty-

cyjnych.

W celu zapewnienia rzetelnej

komunikacji z inwestorami i ana-

litykami, Unibep S.A. udostępnia

użytkownikom korporacyjną stronę

internetową, w ramach której funk-

cjonuje na bieżąco aktualizowany

serwis relacji inwestorski. Aktywna

komunikacja z rynkiem odbywa się

poprzez organizację różnego rodza-

ju konferencji, w tym podsumowu-

jących wyniki nansowe, a także

uczestnictwo w organizowanych

przez profesjonalne instytucje ryn-

ku kapitałowego konferencjach oraz

roadshow czy też bezpośrednich

spotkaniach z przedstawicielami

polskich instytucji nansowych.

Unibep SA dążąc do zapewnienia

najwyższych standardów w obsza-

rze prowadzonych relacji inwestor-

skich, w roku 2021 przedstawiciele

Unibep SA reprezentowali Spółkę na

organizowanych przez profesjonal-

ne instytucje rynku kapitałowego

konferencjach krajowych, uczest-

niczyli w spotkania z przedstawi-

cielami instytucji nansowych oraz

instytucji rynku kapitałowego.

W celu zapewnienia równego do-

stępu do informacji inwestorom

i analitykom, Spółka udostępnia

użytkownikom korporacyjną stro-

nę internetową, w ramach której

funkcjonuje serwis „Relacje Inwe-

storskie”. W ramach doskonalenia

serwisu inwestorskiego, Unibep SA

w roku 2022 zamierza udoskonalać

i rozwijać narzędzia komunikacji

z obszaru relacji inwestorskich.

79 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

.5 WŁADZE

UNIBEP SA

ZARZĄD

Zarząd UNIBEP SA działa w opar-

ciu o przepisy Kodeksu Spółek Han-

dlowych, Statutu Spółki, Regulamin

Zarządu. W swojej pracy Zarząd

stosuje się również do zasad „Do-

bre Praktyki Spółek Notowanych

na GPW”. Zgodnie ze Statutem, Za-

rząd Spółki składa się z jednego lub

większej liczby członków. Członków

Zarządu, w tym Prezesa Zarządu

powołuje i odwołuje Rada Nadzor-

cza na wspólną trzyletnią kadencję.

Liczbę członków Zarządu określa

Rada Nadzorcza.

W roku 2021 r. nie było zmian

w składzie Zarządu Spółki.

Na dzień sporządzenia niniejsze-

go raportu w skład Zarządu Spółki

wchodzą:

• Leszek Marek Gołąbiecki – Prezes

Zarządu, pełniący jednocześnie

funkcję Dyrektora zarządzającego

Spółką,

• Sławomir Kiszycki – Wiceprezes

Zarządu, pełniący jednocześnie

funkcję Dyrektora Finansowego,

• Krzysztof Mikołajczyk – Wicepre-

zes Zarządu, pełniący jednocze-

śnie funkcję Dyrektora Budownic-

twa,

• Adam Poliński – Członek Zarządu,

pełniący jednocześnie funkcję Dy-

rektora Oddziału Infrastruktury.

W dniu 14.05.2020 r. Pan Leszek

Marek Gołąbiecki, Pan Sławomir

Kiszycki oraz Pan Krzysztof Miko-

łajczyk zostali powołani do Zarządu

Spółki VI kadencji rozpoczynającej

się z dniem zakończenia Zwyczaj-

nego Walnego Zgromadzenia Ak-

cjonariuszy, tj. z dniem 15.06.2020

r. Natomiast Pan Adam Poliński

został powołany na obecną, VI ka-

dencję, Zarządu Unibep S.A. w dniu

04.11.2020 r. ze skutkiem od dnia

01.01.2021 r.

Zarząd Spółki prowadzi sprawy

Spółki i reprezentuje ją na zewnątrz.

Wszelkie sprawy związane z prowa-

dzeniem spraw Spółki niezastrzeżo-

ne ustawą lub Statutem do kompe-

tencji Walnego Zgromadzenia lub

Rady Nadzorczej należą do zakresu

działania Zarządu.

Uchwały Zarządu Spółki zapadają

bezwzględną większością głosów.

W przypadku równości głosów de-

cyduje głos Prezesa Zarządu.

Zarząd jest uprawniony do wypła-

ty akcjonariuszom zaliczki na po-

czet przewidywanej dywidendy na

koniec roku obrotowego, jeżeli Spół-

ka posiada środki wystarczające na

wypłatę oraz spełnione zostały inne

przesłanki wskazane w Polityce dy-

widendowej przyjętej przez Spółkę

w dniu 9 listopada 2021 r. Wypłata

zaliczki wymaga zgody Rady Nad-

zorczej.

Do składania oświadczeń woli

i podpisywania w imieniu Spółki

uprawnieni są: Prezes Zarządu sa-

modzielnie bądź dwaj członkowie

Zarządu działający łącznie, członek

Zarządu działający łącznie z proku-

rentem lub dwaj prokurenci łącznie.

Statut Spółki nie przewiduje spe-

cjalnych uprawnień dla osób zarzą-

dzających Spółką, w szczególności

osoby zarządzające Spółką, nie są

uprawnione do podejmowania de-

cyzji o emisji lub wykupie akcji.

Regulamin Zarządu określa szcze-

gółowo tryb działania Zarządu. Re-

gulamin uchwala Zarząd, a zatwier-

dza Rada Nadzorcza. W umowie

między Spółką a członkiem Zarządu,

jak również w sporze z nim, Spółkę

reprezentuje Rada Nadzorcza albo

pełnomocnik powołany uchwałą

Walnego Zgromadzenia. W tym sa-

mym trybie dokonuje się innych

czynności związanych ze stosun-

kiem pracy lub innym stosunkiem

prawnym łączącym członka Zarządu

ze Spółką.

Do uprawnień Rady Nadzorczej

należy również zawieranie umów

z członkami Zarządu Spółki oraz

ustalanie wynagrodzenia Prezesa

i członków Zarządu Spółki oraz za-

sad ich premiowania, a także wy-

konywanie względem członków Za-

rządu w imieniu Spółki uprawnień

wynikających ze stosunku pracy.

Zarząd Spółki nie posiada szczegól-

nych uprawnień związanych z emi-

sją lub wykupem akcji.

Umowy zawarte między UNIBEP

SA a osobami zarządzającymi

Prezes Zarządu, Wiceprezesi Za-

rządu i Członek Zarządu UNIBEP

S.A. w związku z wykonywaną pra-

cą i pełnioną funkcją w Zarządzie

w 2021 roku byli zatrudnieni w UNI-

BEP S.A. w oparciu o umowy me-

nadżerskie zawarte na czas określo-

ny – do dnia wygaśnięcia mandatu

członka Zarządu w związku z upły-

wem trzyletniej szóstej kadencji Za-

rządu (umowa o pracę na czas okre-

ślony).

Leszka Marka Gołąbieckiego Pre-

zesa Zarządu, Dyrektora Spółki, Sła-

womira Kiszyckiego Wiceprezesa

Zarządu, Dyrektora Finansowego

i Krzysztofa Mikołajczyka Wicepre-

zesa Zarządu, Dyrektora Budownic-

twa obowiązywały umowy o pracę

zawarte w dniu 16.06.2020 r. na czas

określony – do dnia wygaśnięcia

mandatu członka Zarządu w związ-

ku z upływem trzyletniej szóstej ka-

dencji Zarządu.

Adama Polińskiego Członka Zarzą-

du, Dyrektora Oddziału Infrastruk-

tury obowiązywała umowa o pracę

zawarta w dniu 30.12.2020 r. na czas

określony – do dnia wygaśnięcia

mandatu członka Zarządu w związ-

ku z upływem trzyletniej szóstej ka-

dencji Zarządu. Pan Adam Poliński

został powołany od dnia 01.01.2021

r. na członka Zarządu Spółki szóstej

kadencji.

Zgodnie z postanowieniami

w/w umów Prezesowi Zarządu UNI-

BEP S.A. Leszkowi Markowi Gołą-

bieckiemu i Wiceprezesom Zarządu

UNIBEP S.A. Sławomirowi Kiszyc-

kiemu i Krzysztofowi Mikołajczyko-

wi za 2020 rok i za lata kolejne przy-

sługiwała premia roczna liczona

od skonsolidowanego zysku netto

Grupy Kapitałowej UNIBEP za każdy

rok obrotowy w wysokości 1,5% pod

warunkiem zrealizowania przyjęte-

go na dany rok przez Zarząd i Radę

Nadzorczą planu nansowego Gru-

py Kapitałowej UNIBEP.

Zgodnie z postanowieniami umo-

wy Członkowi Zarządu, Dyrektoro-

wi Oddziału Infrastruktury UNIBEP

S.A. Adamowi Polińskiemu za 2021

rok i za lata kolejne przysługiwała

premia roczna liczona od skonsoli-

dowanego zysku netto Grupy Kapi-

tałowej UNIBEP za każdy rok obroto-

wy w wysokości 1% pod warunkiem

zrealizowania przyjętego na dany

rok przez Zarząd i Radę Nadzorczą

planu nansowego Grupy Kapitało-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 80

wej UNIBEP.

Prezesowi Zarządu, Wicepreze-

som Zarządu oraz Członkowi Zarzą-

du oprócz wynagrodzenia, w przy-

padku rozwiązania umowy o pracę

za wypowiedzeniem pracodawcy

z przyczyn nie leżących po stronie

Prezesa, Wiceprezesa lub Człon-

ka Zarządu, pracodawca gwaran-

tował wypłacenie rekompensaty

w wysokości 3-krotnego przecięt-

nego miesięcznego wynagrodzenia

pracownika. Prezesowi Zarządu,

Wiceprezesom Zarządu i Członko-

wi Zarządu nie przysługiwały inne

składniki wynagrodzenia określone

w Zakładowym Układzie Zbioro-

wym Pracy.

Prezes Zarządu, Wiceprezesi Za-

rządu i Członek Zarządu UNIBEP

S.A. mieli zawarte ze Spółką umo-

wy o zakazie konkurencji w czasie

trwania stosunku pracy (zakaz kon-

kurencji obowiązuje przez cały czas

trwania stosunku pracy) oraz umo-

wy o zakazie konkurencji po usta-

niu zatrudnienia (zakaz konkuren-

cji obowiązuje przez 6 miesięcy po

ustaniu stosunku pracy). Prezesowi

Zarządu, Wiceprezesom Zarządu

i Członkowi Zarządu przysługiwało

przez okres trwania zakazu konku-

rencji (przez okres 6 miesięcy) od-

szkodowanie w wysokości 25% wy-

nagrodzenia otrzymanego przez te

osoby przed ustaniem stosunku pra-

cy, które zostanie wypłacone w sze-

ściu równych ratach.

Zmiany wprowadzone w 2022

roku

Od dnia 20 stycznia 2022 roku

w Spółce dokonano rozdzielenia

źródeł wynagradzania członków

Zarządu w oparciu o dwie formy

wynagradzania, tj. na podstawie po-

wołania (Ad. 1) oraz na podstawie

umowy o pracę (Ad. 2).

Ad 1. Wynagrodzenie przysługu-

jące Prezesowi Zarządu, Wicepreze-

som Zarządu i Członkowi Zarządu

z tytułu powołania określone zostało

w formie stawek miesięcznych

Członkom Zarządu w związku

z pełnioną funkcją w Zarządzie,

przysługuje premia roczna liczona

od skonsolidowanego zysku netto

Grupy Kapitałowej UNIBEP za każdy

rok obrotowy pod warunkiem zre-

alizowania przyjętego na dany rok

przez Zarząd i Radę Nadzorczą pla-

nu nansowego Grupy Kapitałowej

UNIBEP.

Zgodnie z postanowieniami

Uchwał Rady Nadzorczej:

a) Prezesowi Zarządu UNIBEP S.A.

Panu Leszkowi Markowi Gołąbiec-

kiemu i Wiceprezesom Zarządu

UNIBEP S.A. Panu Sławomirowi

Kiszyckiemu i Panu Krzysztofowi

Mikołajczykowi za 2022 rok i za

lata kolejne przysługuje premia

roczna w wysokości 1,5%,

b) Członkowi Zarządu UNIBEP S.A.

Panu Adamowi Polińskiemu za

2022 rok i za lata kolejne przysłu-

guje premia roczna w wysokości

1%.

Ad 2. Wynagrodzenie przysługują-

ce członkom Zarządu z tytułu umów

o pracę zawartych na czas nieokre-

ślony określone zostało w formie

stawek miesięcznych .

a) Pan Leszek Marek Gołąbiecki za-

trudniony jest na stanowisku Dy-

rektora Spółki

b) Pan Sławomir Kiszycki zatrudnio-

ny jest na stanowisku Dyrektora

Finansowego

c) Pan Krzysztof Mikołajczyk zatrud-

niony jest na stanowisku Dyrekto-

ra Budownictwa

d) Pan Adam Poliński zatrudniony

jest na stanowisku Dyrektora Od-

działu Infrastruktury

W/w pracownikom, w przypadku

rozwiązania umowy o pracę za wypo-

wiedzeniem pracodawcy z przyczyn

nie leżących po stronie pracownika,

pracodawca wypłaci pracownikowi

rekompensatę w wysokości 3-krot-

nego przeciętnego miesięcznego

wynagrodzenia pracownika. W kwo-

cie rekompensaty mieścić się będzie

odszkodowanie za powstrzymywa-

nie się od działalności konkurencyj-

nej oraz kwota odprawy pieniężnej

należnej Pracownikowi w związku

z rozwiązaniem umowy o pracę za

wypowiedzeniem z przyczyn niedo-

tyczących pracownika na podstawie

obowiązujących przepisów.

W/w pracownicy zawarli ze Spółką

umowy o zakazie konkurencji w cza-

sie trwania stosunku pracy (zakaz

konkurencji obowiązuje przez cały

czas trwania stosunku pracy) oraz

umowy o zakazie konkurencji po

ustaniu zatrudnienia (zakaz konku-

rencji obowiązuje przez 6 miesięcy

po ustaniu stosunku pracy). Pra-

cownikom przysługuje przez okres

trwania zakazu konkurencji odszko-

dowanie w wysokości 60% wynagro-

dzenia otrzymanego przez pracow-

nika przed ustaniem stosunku pracy

przez okres sześciu miesięcy, które

zostanie wypłacone pracownikowi

w sześciu równych ratach w termi-

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU ZA OKRES: 01.01.2021 R. – 31.12.2021 R. UNIBEP SA

Imię i nazwisko Wynagrodzenie Premia za zysk z 2020 r. wypłacona w 2021 r. Razem

Leszek Marek Gołąbiecki 744 000,00 557 289,48 1 301 289,48

Sławomir Kiszycki 672 000,00 557 289,48 1 229 289,48

Krzysztof Mikołajczyk 610 348,84 557 289,48 1 167 638,32

Adam Poliński 480 716,56 226 632,24 707 348,80

Razem 2 507 065,40 1 898 500,68 4 405 566,08

Wiceprezes Zarządu UNIBEP SA Pan Sławomir Kiszycki za 2021 r. otrzymał wynagrodzenie w UNIHOUSE SA w wysokości 120 000,00 zł.

z tytułu pełnienia funkcji w Zarządzie Unihouse SA. W pozostałym zakresie osoby zarządzające nie otrzymują wynagrodzenia z tytułu pełnie-

nia funkcji w jednostkach zależnych od UNIBEP SA.

81 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

nie do 10 dnia każdego miesiąca,

w drodze przelewu na rachunek

wskazany przez pracownika.

RADA NADZORCZA

Rada Nadzorcza UNIBEP SA dzia-

ła w oparciu o przepisy Kodeksu

Spółek Handlowych, Statutu Spółki,

Regulamin Zarządu. W swojej pracy

Rada Nadzorcza stosuje się również

do zasad Dobre Praktyki Spółek No-

towanych na GPW. Rada Nadzorcza

składa się z 5 do 7 członków, powoły-

wanych i odwoływanych przez Wal-

ne Zgromadzenie na okres wspólnej

trzyletniej kadencji. W przypadku

głosowania grupami Walne Zgroma-

dzenie określa liczebność Rady Nad-

zorczej na daną kadencję uchwała

przed przystąpieniem do wyborów.

Do Rady Nadzorczej powinno być

powołanych przynajmniej 2 człon-

ków niezależnych. Członkami nie-

zależnymi Rady Nadzorczej są osoby

spełniające łącznie:

• kryteria niezależności w rozumie-

niu zasad ładu korporacyjnego

obowiązujących spółki dopusz-

czone do obrotu na krajowym ryn-

ku regulowanym, oraz

• kryteria niezależności w rozu-

mieniu przepisów regulujących

zasady funkcjonowania komitetu

audytu.

Każdy akcjonariusz może zgłaszać

na piśmie Zarządowi Spółki kandy-

datów na członka niezależnego Rady

Nadzorczej, nie później niż na 7 dni

roboczych przed terminem Walnego

Zgromadzenia, które ma dokonać

wyboru takiego członka. Zgłoszenie

zawiera dane personalne kandydata

oraz uzasadnienie kandydatury wraz

z opisem kwalikacji i doświadczeń

zawodowych kandydata. Do zgło-

szenia załącza się pisemne oświad-

czenie zainteresowanej osoby wyra-

żające zgodę na kandydowanie do

Rady Nadzorczej i potwierdzające

spełnianie przez nią kryteriów nie-

zależności, jak również zawierają-

ce zobowiązanie do niezwłocznego

zawiadomienia o przypadku utraty

cech niezależności. W przypadku

niezgłoszenia w powyższym trybie

kandydatur spełniających kryteria

niezależności, kandydata na człon-

ka niezależnego Rady Nadzorczej

zgłasza Zarząd Spółki podczas obrad

Walnego Zgromadzenia.

W dniu 15 czerwca 2020 r. Walne

Zgromadzenie Akcjonariuszy podję-

ło uchwałę w przedmiocie wyboru

Rady Nadzorczej Spółki na VI ka-

dencję.

W 2021 roku oraz na dzień sporzą-

dzenia niniejszego raportu w skład

Rady Nadzorczej Spółki wchodzą:

1. Jan Mikołuszko – Przewodniczący

Rady Nadzorczej,

2. Beata Maria Skowrońska – Wice-

przewodnicząca Rady Nadzorczej,

3. Wojciech Stajkowski – Członek

Rady Nadzorczej,

4. Jarosław Mariusz Bełdowski –

Członek Rady Nadzorczej (członek

niezależny),

5. Michał Kołosowski – Członek

Rady Nadzorczej (członek nieza-

leżny),

6. Paweł Markowski – Członek Rady

Nadzorczej (członek niezależny),

7. Dariusz Marian Kacprzyk – Czło-

nek Rady Nadzorczej (członek nie-

zależny).

Rada Nadzorcza odbywa posiedze-

nia, co najmniej raz na 3 miesiące.

Przewodniczący Rady Nadzorczej

lub jego zastępca ma obowiązek

zwołać posiedzenie Rady Nadzor-

czej, także na pisemny wniosek

członka Rady Nadzorczej lub Zarzą-

du Spółki. Posiedzenie powinno się

odbyć w ciągu 2 tygodni od chwili

otrzymania wniosku.

Członkowie Rady mogą brać

udział w posiedzeniach Rady wy-

korzystując środki bezpośredniego

porozumiewania się na odległość,

o ile takie środki pozwalają na jed-

noczesną komunikację i identyka-

cję wszystkich osób uczestniczących

w posiedzeniu (np. telekonferencja,

wideokonferencja), a w zawiado-

mieniu o posiedzeniu Rady zostanie

podana informacja o możliwości

udziału w posiedzeniu Rady w taki

sposób.

Członek Rady Nadzorczej może

oddać swój głos na piśmie za po-

średnictwem innego członka Rady

Nadzorczej. Oddanie głosu na pi-

śmie nie może dotyczyć spraw wpro-

wadzonych do porządku obrad na

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ ZA OKRES: 01.01.2021 R. – 31.12.2021 R. UNIBEP SA

Imię i nazwisko Przychód

Przychód członka Rady Nadzorczej z tytułu

zatrudnienia na podstawie umowy pracę w Unibep SA

Razem

Jan Mikołuszko 456 000,00 - 456 000,00

Beata Skowrońska 144 000,00 - 144 000,00

Wojciech Stajkowski 60 000,00 60 000,00 120 000,00

Jarosław Bełdowski 60 000,00 - 60 000,00

Michał Kołosowski 84 000,00 - 84 000,00

Paweł Markowski 60 000,00 - 60 000,00

Dariusz Kacprzyk 60 000,00 - 60 000,00

Razem 924 000,00 60 000,00 984 000,00

Beata Maria Skowrońska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej UNIBEP SA, za 2020 r. otrzymała wynagrodzenie w UNIDEVELOPMENT

SA, w wysokości 48 000,00 zł. z tytułu członkostwa w Radzie Nadzorczej UNIDEVELOPMENT SA. W pozostałym zakresie członkowie Rady

Nadzorczej nie otrzymują wynagrodzenia z tytułu pełnienia funkcji w jednostkach zależnych od UNIBEP SA.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 82

posiedzeniu Rady Nadzorczej.

Rada Nadzorcza może podejmo-

wać uchwały poza posiedzeniem

w trybie pisemnym lub przy wyko-

rzystaniu środków bezpośredniego

porozumiewania się na odległość.

Uchwała jest ważna, gdy wszyscy

członkowie Rady Nadzorczej zosta-

li powiadomieni o treści projektu

uchwały.

Dla ważności uchwał Rady Nad-

zorczej wymagane jest pisemne

zaproszenie na posiedzenie wszyst-

kich członków Rady i obecność

na posiedzeniu Rady, co najmniej

połowy jej członków, o ile przepi-

sy Kodeksu spółek handlowych nie

stanowią inaczej. Uchwały Rady

Nadzorczej zapadają bezwzględną

większością oddanych głosów. W ra-

zie równej liczby głosów, decyduje

głos przewodniczącego Rady Nad-

zorczej. Rada Nadzorcza przyjmuje

na mocy uchwały swój regulamin

wewnętrzny. Spółka komunikuje

zmiany w składzie Rady Nadzorczej

za pomocą raportów bieżących.

KOMITETY RADY NADZORCZEJ

Zgodnie z Regulaminem Rady Nad-

zorczej w ramach Rady Nadzorczej

mogą być powołane komitety stałe

lub ad hoc, działające jako kolegial-

ne organy doradcze i opiniotwórcze

Rady Nadzorczej. W ramach Rady

Nadzorczej może w szczególności

działać w formie stałej Komitet Au-

dytu i Komitet Strategii.

Komitety powoływane są przez

Radę Nadzorczą uchwałą, spośród

jej członków. Komitet wybiera Prze-

wodniczącego komitetu spośród

swoich członków. W skład komitetu

wchodzi od 3 do 5 członków. Więk-

szość członków Komitetu Audytu,

w tym Przewodniczący Komitetu

Audytu, spełnia kryteria niezależ-

ności w rozumieniu przepisów re-

gulujących zasady funkcjonowa-

nia komitetu audytu. Poszczególni

Członkowie Komitetu Audytu posia-

dają wiedzę i umiejętności z zakresu

branży, w której działa Spółka, a tak-

że w zakresie rachunkowości, bada-

nia sprawozdań nansowych.

Komitety składają Radzie Nadzor-

czej roczne sprawozdanie ze swojej

działalności.

Komitet Audytu VI kadencji dzia-

ła od dnia 15 czerwca 2020 r. Skład

Komitetu Audytu w 2021 r. oraz na

dzień sporządzenia niniejszego ra-

portu:

1. Michał Kołosowski – Przewod-

niczący Komitetu, członek nieza-

leżny w rozumieniu art. 129 ust. 3

ustawy z dn. 11 maja 2017r. o bie-

głych rewidentach;

2. Wojciech Jacek Stajkowski,

3. Dariusz Marian Kacprzyk, czło-

nek niezależny w rozumieniu art.

129 ust. 3 ustawy z dn. 11 maja

2017r. o biegłych rewidentach.

W ramach Komitetu Audytu VI

kadencji Pan Wojciech Jacek Staj-

kowski raz Pan Michał Kołosowski

posiadają wiedzę i umiejętności

z zakresu branży, w której działa

Spółka. Pan Michał Kołosowski po-

siada dodatkowo wiedzę i umiejęt-

ności w zakresie rachunkowości lub

badania sprawozdań nansowych.

Pan Wojciech Jacek Stajkowski

jest absolwentem wydziału Handlu

Zagranicznego Szkoły Głównej Pla-

nowania i Statystyki. Od początku

kariery zawodowej był związany

z handlem zagranicznym. Przez

wiele lat pełnił funkcje kierownicze

w przedstawicielstwach i spółkach

zależnych Polimex Cekop na ryn-

kach Bliskiego Wschodu i w Niem-

czech. Od roku 1996 do 2008 był

związany ze spółką Grundig Polska,

w której pełnił funkcję Dyrektora

Zarządzającego i członka Zarządu,

będąc jednocześnie dyrektorem

dystrybucji grupy Grundig na ob-

szarze Europy Środkowej i Wschod-

niej oraz członkiem Rady Nadzor-

czej spółki Grundig Magyarorszag.

W następnych latach prowadził wła-

sną działalność gospodarczą oraz

współpracował z Unibep S.A. jako

pełnomocnik Zarządu ds. nowych

rynków. Pełnił również funkcję

przewodniczącego Komitetu Audy-

tu Rady Nadzorczej Unibep S.A. IV

kadencji. Pan Wojciech Stajkowski

posługuje się językiem angielskim,

niemieckim oraz rosyjskim.

Pan Michał Kołosowski zdobył

dyplom magistra ekonomii – spe-

cjalność Finanse i Rachunkowość,

posiada również certykat Diploma

in International Financial Repor-

ting wydawanego przez Association

of Chartered Certied Accountants

(międzynarodowa organizacja zrze-

szająca specjalistów z zakresu -

nansów, rachunkowości i zarządza-

nia). W latach 2000-2004 pracował

jako asystent biegłego rewidenta

w rmie Roedl&Partner a następ-

nie w latach 2004-2007 zdobywał

doświadczenie jako Senior Associa-

te w PricewaterhouseCoopers. Pan

Michał Kołosowski od roku 2007 jest

partnerem w dziale audytu Grupy

UHY ECA a także członkiem Rady

Nadzorczej oraz Przewodniczącym

Komitetu Audytu w Spółce Betacom

S.A. Dysponuje bogatym doświad-

czeniem w badaniu sprawozdań

nansowych, sporządzaniu pakie-

tów konsolidacyjnych, sporządza-

niu analiz nansowych typu due

diligence, przekształcaniu sprawoz-

dań nansowych na zgodne z MSR/

MSSF oraz US GAAP. Specjalista

w zakresie obsługi spółek z bran-

ży nieruchomości i real estate oraz

funduszy inwestycyjnych zamknię-

tych. Autor licznych artykułów oraz

wykładowca zagadnień z zakresu

rachunkowości. Posługuje się języ-

kiem angielskim oraz niemieckim.

Do zadań Komitetu Audytu należy

w szczególności:

• przedstawianie Radzie Nadzor-

czej rekomendacji, o której mowa

w art. 16 ust. 2 Rozporządzenia Nr

537/2014,

• omawianie z biegłymi rewiden-

tami Spółki, przed rozpoczęciem

każdego badania rocznego spra-

wozdania nansowego, charakte-

ru oraz zakresu badania,

• informowanie Rady Nadzorczej

o wynikach badania oraz wyja-

śnianie, w jaki sposób badanie

to przyczyniło się do rzetelności

sprawozdawczości nansowej

w Spółce, a także jaka była rola

Komitetu Audytu w procesie ba-

dania,

• przegląd okresowych i rocznych

sprawozdań nansowych Spółki,

jednostkowych i skonsolidowa-

nych,

• omawianie wszelkich problemów

lub zastrzeżeń, które mogą wyni-

kać z badania sprawozdań nan-

sowych,

• analiza uwag kierowanych do Za-

rządu sporządzonych przez bie-

głych rewidentów Spółki oraz od-

powiedzi Zarządu,

• przegląd transakcji z podmiotami

powiązanymi,

• monitorowanie skuteczności

systemu kontroli wewnętrznej,

zarządzania ryzykiem, nadzoru

zgodności działalności z prawem

(compliance) oraz funkcji audytu

wewnętrznego,

83 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

• akceptacja programu audytu we-

wnętrznego,

• analiza raportów audytorów we-

wnętrznych Spółki oraz odpowie-

dzi Zarządu na te spostrzeżenia,

• współpraca z komórkami organi-

zacyjnymi Spółki odpowiedzial-

nymi za audyt i kontrolę oraz

okresowa ocena ich pracy a także

opiniowanie wysokości wynagro-

dzenia osób zatrudnionych w tych

komórkach organizacyjnych,

• dokonanie co roku oceny, czy ist-

nieje potrzeba dokonania w Spół-

ce wydzielenia organizacyjnego

funkcji audytu wewnętrznego

– w przypadku, gdy w Spółce tej

funkcji nie wyodrębniono,

• monitorowanie wykonywania

czynności rewizji nansowej,

w szczególności przeprowadze-

nia przez rmę audytorską bada-

nia, z uwzględnieniem wszelkich

wniosków i ustaleń Komisji Nad-

zoru Audytowego wynikających

z kontroli przeprowadzonej w r-

mie audytorskiej,

• kontrolowanie i monitorowanie

niezależności biegłego rewidenta

i rmy audytorskiej, w szczegól-

ności w przypadku, gdy na rzecz

Spółki świadczone są przez rmę

audytorską inne usługi niż bada-

nie,

• dokonywanie oceny niezależności

biegłego rewidenta oraz wyraża-

nie zgody na świadczenie przez

niego dozwolonych usług niebę-

dących badaniem w Spółce,

• opracowywanie polityki i proce-

dury wyboru rmy audytorskiej

do przeprowadzenia badania,

• monitorowanie procesu sprawoz-

dawczości nansowej,

• przedkładanie zaleceń mających

na celu zapewnienie rzetelności

procesu sprawozdawczości nan-

sowej w Spółce,

• dokonywanie ustaleń we wszel-

kich innych kwestiach związa-

nych z audytem Spółki, na które

zwrócił uwagę Komitet Audytu lub

Rada Nadzorcza.

W 2021 roku Komitet Audytu odbył

4 posiedzenia w dniach: 30.03.2021

r., 16.04.2021 r., 30.08.2021 r. oraz

24.11.2021 r., które miały na celu

realizację powierzonych mu zadań,

takich jak m.in. dokonywanie ana-

liz sprawozdań nansowych Spółki,

oceny systemu zarządzania ryzy-

kiem oraz oceny systemu kontroli

wewnętrznej.

Komitet Strategii VI kadencji dzia-

ła od dnia 15 czerwca 2020 r. Skład

Komitetu Strategii w 2021 r. oraz na

dzień sporządzenia niniejszego ra-

portu:

1. Jan Mikołuszko – Przewodniczący

Komitetu

2. Beata Maria Skowrońska

3. Jarosław Mariusz Bełdowski

4. Paweł Markowski

Zadaniem Komitetu Strategii

jest opiniowanie i przedstawianie

rekomendacji Radzie Nadzorczej

w kwestiach planowanych inwesty-

cji i dezinwestycji mających istotny

wpływ na aktywa Spółki.

Do zadań Komitetu należy w szcze-

gólności:

• ocena wpływu planowanych i po-

dejmowanych inwestycji i dezin-

westycji na kształt aktywów Spół-

ki,

• ocena działań, umów, listów in-

tencyjnych i innych dokumen-

tów związanych z czynnościami

mającymi na celu nabycie, zby-

cie, obciążenie lub Sprawozdanie

Zarządu z działalności Grup inny

sposób rozdysponowania istot-

nych aktywów Spółki,

• opiniowanie wszelkich dokumen-

tów o charakterze strategicznym

przedkładanych Radzie Nadzor-

czej przez Zarząd,

• opiniowanie strategii rozwoju

Spółki, w tym wieloletnich planów

nansowych.

W 2021 roku Komitet Strategii

spotykał się trzykrotnie: w dniach

17.03.2021 r., 08.06.2021 r. 1.10.2021

r. W 2021 roku w ramach Komitetu

Strategii podejmowane były działa-

nia związane z realizacją zadań po-

wierzonych Komitetowi, w szczegól-

ności dotyczące oceny kierunków

rozwoju poszczególnych biznesów

Grupy Kapitałowej w latach przy-

szłych i ich przewag konkurencyj-

nych, w tym w obszarze technologii

i innowacji.

OPIS I UPRAWNIENIA WALNEGO

ZGROMADZENIA, PRAWA AKCJO

NARIUSZY ORAZ ZMIANA STATU

Opis sposobu działania Walnego

Zgromadzenia.

Walne Zgromadzenie UNIBEP SA

działa zgodnie z Kodeksem Spółek

Handlowych, Statutem Spółki, Re-

gulaminem Walnego Zgromadzenia,

a także uwzględnia zasady zawar-

te w zasadach ładu korporacyjne-

go przyjętych przez Giełdę Papie-

rów Wartościowych w Warszawie.

Wszystkie dokumenty korporacyjne

oraz informacje o terminie, porząd-

ku obrad, podjętych uchwałach są

dostępne na stronie internetowej

Spółki www.unibep.pl (w dziale Re-

lacje Inwestorskie). Zwyczajne Wal-

ne Zgromadzenie jest zwoływane

przez Zarząd w ciągu 6 miesięcy od

zakończenia każdego roku obroto-

wego. Nadzwyczajne Walne Zgro-

madzenie zwołuje Zarząd lub Rada

Nadzorcza lub akcjonariusze repre-

zentujący co najmniej połowę kapi-

tału zakładowego lub co najmniej

połowę ogółu głosów w spółce. Ak-

cjonariusz lub akcjonariusze repre-

zentujący co najmniej 1/20 (jedną

dwudziestą) kapitału zakładowego

mogą żądać zwołania przez Zarząd

Nadzwyczajnego Walnego Zgro-

madzenia i umieszczenia określo-

nych spraw w porządku obrad tego

Zgromadzenia. Żądanie zwołania

Nadzwyczajnego Walnego Zgroma-

dzenia i umieszczenia określonych

spraw w jego porządku obrad nale-

ży złożyć Zarządowi na piśmie lub

w postaci elektronicznej. Zarząd po-

winien zwołać Nadzwyczajne Walne

Zgromadzenie w terminie dwóch ty-

godni od daty przedstawienia żąda-

nia. Na stronie internetowej Spółki

znajduje się specjalny adres e-mail

(wza@unibep.pl), który może być

wykorzystywany w przypadkach

przewidzianych w Kodeksie spółek

handlowych w związku z Walnym

Zgromadzeniem. Walne Zgromadze-

nia odbywają się w siedzibie Spółki

albo w Warszawie. Walne Zgroma-

dzenie może podejmować uchwały

jedynie w sprawach objętych po-

rządkiem obrad. Rada Nadzorcza

lub akcjonariusz lub akcjonariusze

reprezentujący co najmniej jedną

dwudziestą kapitału zakładowego

mogą żądać umieszczenia określo-

nych spraw w porządku obrad naj-

bliższego Walnego Zgromadzenia.

Żądanie powinno zostać zgłoszo-

ne Zarządowi nie później niż na 21

dni przed wyznaczonym terminem

Zgromadzenia. Żądanie powinno

zawierać uzasadnienie lub projekt

uchwały dotyczącej proponowane-

go punktu porządku obrad. Żądanie

może zostać złożone w postaci elek-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 84

tronicznej.

Do kompetencji Walnego Zgro-

madzenia, oprócz innych spraw

zastrzeżonych w obowiązujących

przepisach prawa, należy:

1. rozpatrzenie i zatwierdzenie spra-

wozdania Zarządu z działalności

Spółki oraz sprawozdania nanso-

wego za ubiegły rok obrotowy,

2. powzięcie uchwały o podziale zy-

sków albo o pokryciu strat,

3. udzielenie członkom organów

spółki absolutorium z wykonywa-

nia przez nich obowiązków,

4. powzięcie uchwały o zmianie Sta-

tutu Spółki,

5. powzięcie uchwały o połączeniu

z inną Spółką i przekształceniu

Spółki,

6. powzięcie uchwały o rozwiązaniu

i likwidacji Spółki,

7. powzięcie uchwały o emisji war-

rantów subskrypcyjnych oraz

obligacji zamiennych i obligacji

z prawem pierwszeństwa,

8. powzięcie uchwały o zbyciu i wy-

dzierżawieniu przedsiębiorstwa

lub jego zorganizowanej części

oraz ustanowienie na nich ograni-

czonego prawa rzeczowego,

9. wszelkie postanowienia dotyczą-

ce roszczeń o naprawienie szkody

wyrządzonej przy zawiązywaniu

Spółki lub sprawowaniu zarządu

lub nadzoru,

10. podjęcie uchwały o przymuso-

wym wykupie akcji w trybie art.

418 Kodeksu spółek handlowych,

11. powoływanie i odwoływanie

członków Rady Nadzorczej.

W przypadku podjęcia przez Wal-

ne Zgromadzenie uchwały o prze-

znaczeniu części zysku lub całego

zysku na wypłatę dla akcjonariuszy,

do kompetencji Walnego Zgroma-

dzenia należy określenie dnia, we-

dług którego ustala się listę akcjona-

riuszy uprawnionych do dywidendy

za dany rok obrotowy (dzień dywi-

dendy) oraz wskazanie dnia wypła-

ty dywidendy. Nabycie lub zbycie

nieruchomości, prawa użytkowania

wieczystego lub udziału w nierucho-

mości nie wymaga uchwały Walne-

go Zgromadzenia.

Inne prawa akcjonariuszy i spo-

sób ich wykonywania

Akcjonariusz lub akcjonariusze

reprezentujący co najmniej jedną

dwudziestą kapitału zakładowe-

go mogą przed terminem Walnego

Zgromadzenia zgłaszać spółce na

piśmie lub przy wykorzystaniu środ-

ków komunikacji elektronicznej

projekty uchwał dotyczące spraw

wprowadzonych do porządku obrad

Walnego Zgromadzenia lub spraw,

które mają zostać wprowadzone do

porządku obrad.

Każdy z akcjonariuszy może pod-

czas Walnego Zgromadzenia zgła-

szać projekty uchwał dotyczące

spraw wprowadzonych do porządku

obrad.

Prawo uczestniczenia w Walnym

Zgromadzeniu mają tylko osoby bę-

dące akcjonariuszami spółki w Dniu

Rejestracji. Dniem rejestracji uczest-

nictwa na Walnym Zgromadzeniu

jest dzień przypadający a szesnaście

(16) dni przed Walnym Zgromadze-

niem.

Uprawnieni z świadectw tymcza-

sowych oraz zastawnicy i użytkow-

nicy, którym przysługuje prawo

głosu, mają prawo uczestniczenia

w Walnym Zgromadzeniu, jeżeli są

wpisani do księgi akcyjnej co naj-

mniej na tydzień przed odbyciem

Walnego Zgromadzenia.

Akcjonariusz będący osobą zycz-

ną może uczestniczyć w Walnym

Zgromadzeniu oraz wykonywać pra-

wo głosu osobiście lub przez pełno-

mocnika. Akcjonariusz niebędący

osobą zyczną może uczestniczyć

w Walnym Zgromadzeniu oraz wy-

konywać prawo głosu przez osobę

uprawnioną do składania oświad-

czeń woli w jego imieniu lub przez

pełnomocnika.

Opis zasad zmiany statutu Emi-

tenta

Do kompetencji Walnego Zgro-

madzenia, oprócz innych spraw

zastrzeżonych w obowiązujących

przepisach prawa, należy powzięcie

uchwały o zmianie Statutu Spółki.

Uchwały Walnego Zgromadzenia

zapadają bezwzględną większością

głosów, chyba, że Statut lub Kodeks

spółek handlowych przewidują wy-

mogi surowsze. Statut Spółki nie

przewiduje surowszych wymogów

odnośnie głosowania nad uchwałą

o zmianie Statutu Spółki.

Walne Zgromadzenie może podjąć

uchwałę w sprawie istotnej zmiany

przedmiotu działalności Spółki bez

obowiązku wykupu akcjonariuszy

nie zgadzających się na zmianę, je-

żeli uchwała podjęta będzie więk-

szością 2/3 głosów w obecności ak-

cjonariuszy reprezentujących, co

najmniej połowę kapitału zakłado-

wego.

POLITYKA WYNAGRODZEŃ

W UNIBEP S.A. przyjęty został

dokument „Polityka wynagrodzeń

organów nadzorujących i zarządza-

jących UNIBEP S.A.” (Polityka Wy-

nagrodzeń). Niniejsza Polityka Wy-

nagrodzeń weszła w życie z dniem

15 czerwca 2020 roku. Zarząd po-

zytywnie ocenia przyjętą Politykę

Wynagrodzeń z punktu widzenia

realizacji jej celów, w szczególności

długoterminowego wzrostu warto-

ści dla akcjonariuszy i stabilności

funkcjonowa-nia przedsiębiorstwa.

Wynagrodzenie osób nadzorują-

cych

W odniesieniu do osób nadzoru-

jących Polityka Wynagrodzeń okre-

śla, iż ustalanie zasad wynagrodze-

nia dla członków Rady Nadzorczej

z tytułu pełnienia funkcji w Radzie

Nadzorczej należy do kompeten-

cji Walnego Zgromadzenia Spółki.

Poziom wynagrodzenia członków

Rady Nadzorczej powinien być wy-

star-czający dla pozyskania, utrzy-

mania i motywacji osób niezbęd-

nych dla właściwego sprawowania

nadzoru nad Spółką. Wynagrodze-

nie tych osób powinno być ade-

kwatne do powierzonego poszcze-

gólnym człon-kom Rady zakresu

zadań a także powinno uwzględniać

pełnienie dodatkowych funkcji. Jed-

nocześnie wynagrodzenie członków

Rady Nadzorczej nie powinno być

uzależnione od opcji i innych instru-

mentów pochodnych, ani jakichkol-

wiek innych zmiennych składników,

oraz nie powinno być uzależnione

od wy-ników Spółki. Do głównych

elementów systemu wynagrodzeń

członków Rady Nadzorczej należą:

• stałe miesięczne wynagrodzenie,

• świadczenia dodatkowe.

Wynagrodzenie osób zarządzają-

cych

W odniesieniu do osób zarządza-

jących Polityka Wynagrodzeń prze-

widuje, iż organem uprawnionym

do ustalania zasad wynagradzania

członków Zarządu z tytułu pełnie-

nia funkcji w Zarządzie jest Rada

Nadzorcza. Wynagrodzenie człon-

ków Zarządu powinno odpowiadać

85 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

wielkości przedsiębiorstwa i pozo-

stawać w rozsądnym stosunku do

wyników ekonomicznych Spółki,

przy czym poziom wynagrodzenia

członków Zarządu powinien być wy-

starczający dla pozyskania, utrzy-

mania i motywacji osób niezbęd-

nych dla właściwego kierowania

Spółką. Przy ustalaniu i werykacji

wysokości wynagrodzenia członków

Zarządu, Rada Nadzorcza powinna

uwzględniać w szczególności zakres

obowiązków i odpowiedzialności,

nakład pracy niezbędny do prawi-

dłowego wykonywania powierzo-

nego zakresu obowiązków oraz po-

ziom wynagrodzeń na podobnym

stanowisku stosowany przez inne

podmioty funkcjonujące na rynku.

Programy motywacyjne powinny

uzależniać poziom wynagrodzenia

członków Zarządu od rzeczywistej,

długoterminowej sytuacji nanso-

wej Spółki oraz długoterminowego

wzrostu wartości dla akcjonariuszy

i stabilności funkcjonowania przed-

siębiorstwa.

Do głównych elementów systemu

wynagrodzeń członków Zarządu na-

leżą:

• stałe miesięczne wynagrodzenie

zasadnicze,

• premia roczna,

• rekompensata wynikająca z roz-

wiązania z członkiem Zarządu

umowy o pracę z przyczyn nie

leżą-cych po jego stronie,

• odszkodowanie z tytułu zakazu

konkurencji po ustaniu zatrud-

nienia,

• świadczenia dodatkowe.

Członkom Zarządu przysługuje

premia roczna w wysokości okre-

ślonej procentowo, uzależniona od

realizacji określonych przez Radę

Nadzorczą celów nansowych lub

rzeczowych, liczona od skonsoli-

dowanego zysku netto Grupy Ka-

pitałowej UNIBEP SA za każdy rok

obrotowy, ustalonego na podstawie

zatwierdzonego przez uprawniony

organ skonsolidowanego sprawoz-

dania nansowego Grupy Kapita-

łowej UNIBEP SA. Wysokość pre-

mii a także warunki jej przyznania

poszczególnym członkom Zarządu

określa uchwałą Rada Nadzorcza.

Świadczenia dodatkowe dla człon-

ków Zarządu mogą obejmować sa-

mochód służbowy, narzędzia i urzą-

dzenia techniczne niezbędne do

wykonywania obowiązków członka

Zarządu, pokrycie kosztów podróży

służbowych karty paliwowe, zwrot

udokumentowanych niezbędnych

wydatków poniesionych w związku

z wykonywaniem obowiązków służ-

bowych w zakresie i wysokości odpo-

wiedniej do powierzonych funkcji,

świadczenia wynikające z przepi-

sów BHP, umowę ubezpieczenia od

odpowiedzialności cywilnej człon-

ków Zarządu, prywatne pakiety

medyczne, świadczenia wynikające

z Zakładowego Funduszu Świadczeń

Socjalnych Spółki, szkolenia oraz

udział w innych przedsięwzięciach,

których tematyka dotyczy rodzaju

wykonywanej pracy oraz mające na

celu podnoszenie kwalikacji.

Wynagrodzenia kluczowych me-

nedżerów

W odniesieniu do kluczowych

menedżerów Polityka Wynagrodzeń

wskazuje, iż organem uprawnionym

do ustalania zasad wynagradzania

kluczowych menedżerów jest Za-

rząd, który ustala wynagrodzenie

w oparciu o obowiązujący w Spółce

Zakładowy Układ Zbiorowy Pracy,

Regulamin premiowania pracow-

ników na stanowiskach nierobotni-

czych. Wynagrodzenie kluczowych

menedżerów powinno odpowiadać

wielkości przedsiębiorstwa i pozo-

stawać w rozsądnym stosunku do

wyników ekonomicznych Spółki

przy czym poziom wynagrodzenia

kluczowych menedżerów powinien

być wystarczający dla pozyskania,

utrzymania i motywacji osób nie-

zbędnych dla właściwego kierowa-

nia Spółką. Przy ustalaniu i wery-

kacji wysokości wynagrodzenia

kluczowych menedżerów Spółka po-

winna uwzględniać w szczególności

zakres obowiązków i odpowiedzial-

ności, nakład pracy niezbędny do

prawidłowego wykonywania powie-

rzonego zakresu obowiązków oraz

poziom wynagrodzeń na podobnym

stanowisku stosowany przez inne

podmioty funkcjonujące na rynku.

Programy motywacyjne powinny

uzależniać poziom wynagrodzenia

kluczowych menedżerów od rze-

czywistej, długoterminowej sytuacji

nansowej Spółki oraz długotermi-

nowego wzrostu wartości dla akcjo-

nariuszy i stabilności funkcjonowa-

nia przedsiębiorstwa.

Do głównych elementów systemu

wynagrodzeń kluczowych menedże-

rów należą:

• stałe miesięczne wynagrodzenie

zasadnicze,

• premia miesięczna,

• premia za wyniki,

• świadczenia dodatkowe.

Kluczowym menedżerom przysłu-

guje premia miesięczna uzależnio-

na od terminowego i jakościowego

wykonywania zadań ustalonych

zakresem czynności, przyznawana

i wypłacana na zasadach szczegó-

łowo określonych w Regulaminie

premiowania pracowników na sta-

nowiskach nierobotniczych. Jed-

nocześnie kluczowym menedże-

rom przysługuje premia za wyniki

uzależniona od określonych przez

Zarząd celów nansowych lub rze-

czowych w ramach nadzorowanych

obszarów, przyznawana i wypłaca-

na na zasadach szczegółowo okre-

ślonych w Regulaminie premii za

wyniki. Świadczenia dodatkowe

dla kluczowych menedżerów mogą

obejmować samochód służbowy,

narzędzia i urządzenia techniczne

niezbędne do wykonywania obo-

wiązków, pokrycie kosztów podróży

służbowych i reprezentacji w za-

kresie i wysokości odpowiedniej do

powierzonych funkcji, prywatne

ubezpieczenie medyczne, szkolenia

mające na celu podnoszenie kwali-

kacji. Oceny efektów pracy kluczo-

wych menedżerów dokonuje Zarząd

Spółki.

W Spółce nie zostały wyodrębnio-

ne świadczenia emerytalne, jak rów-

nież świadczenia o podobnym cha-

rakterze w stosunku do byłych osób

zarządzających oraz nadzorujących.

Ponadto spółka nie posiada organów

administrujących, o których mowa

w § 70 ust. 7 pkt 18 Rozporządzenia

Ministra Finansów w sprawie infor-

macji bieżących i okresowych (…).

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 86

.6 POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI WZGLĘDEM ORGANU

ZARZĄDZAJĄCEGO I NADZORUJĄCEGO

Spółka nie opracowała sformali-

zowanego dokumentu polityki róż-

norodności w postaci jednolitego

dokumentu, niemniej jednak na

przestrzeni lat wypracowane zostały

pewne reguły postępowania w tym

zakresie, w tym opisane zasady po-

stępowania pt. „Wspólnota zasad

i celów”, z którym zapoznawany jest

każdy nowo zatrudniony pracownik

rmy.

Ze względu na umiejscowienie sie-

dziby rmy na Podlasiu, które jest

uważane za tygiel narodowościowy,

kulturowy i społeczny, pracownicy

i członkowie organów Spółki to oso-

by pochodzące z różnych środowisk

i kultur, reprezentujące różne style

myślenia i punkty widzenia oraz

posiadające różne doświadczenia

życiowe i zawodowe. W gronie pra-

cowników i organów Spółki istnie-

je zróżnicowanie wiekowe. Oprócz

pracowników będących pomiędzy

trzydziestym, a pięćdziesiątym ro-

kiem życia, którzy stanowią naj-

liczniejszą grupę wiekową ponad

61%, Spółka zatrudnia ok. 17% osób

będących powyżej pięćdziesiątego

roku życia. Ponad 21% zatrudnio-

nych stanowią pracownicy poni-

żej trzydziestego roku życia. Grupa

Unibep zatrudnia zarówno kobiety,

jak i mężczyzn na stanowiskach kie-

rowniczych średniego i wyższego

szczebla, jak i na stanowiskach spe-

cjalistycznych. Kobiety stanowią ok.

30% ogółu zatrudnionych pracowni-

ków.

Zróżnicowanie na rynku pracy,

Spółka stara się umiejętnie wykorzy-

stać, wierząc, że działania promują-

ce różnorodność pomagają tworzyć

współpracujący i uzupełniający się

zespół.

Zgodnie z przyjętymi zasadami

w Unibep jakakolwiek dyskrymina-

cja w zatrudnieniu, bezpośrednia

lub pośrednia, w szczególności ze

względu na płeć, wiek, niepełno-

sprawność, rasę, religię, narodo-

wość, przekonania polityczne, przy-

należność związkową, pochodzenie

etniczne, wyznanie, orientację sek-

sualną, ze względu na zatrudnienie

na czas określony lub nieokreślony,

ze względu na zatrudnienie w peł-

nym lub niepełnym wymiarze czasu

jest niedopuszczalna.

Spółka kładzie duży nacisk na po-

litykę równego traktowania i zarzą-

dzania różnorodnością, szczególnie

w obszarze rekrutacji, oceny wyni-

ków pracy, szkoleń, awansów i wy-

nagrodzeń. Realizowane działania

w obszarze różnorodności obejmują

m.in. uwzględnienie jej zasad w do-

kumentach wewnętrznych takich

jak kultura organizacyjna czy zakła-

dowy układ zbiorowy pracy. Istotną

częścią realizacji zasad w obszarze

różnorodności jest tworzenie właści-

wej atmosfery w pracy, sprawiającej,

że pracownicy czują się doceniani,

szanowani oraz mają poczucie, że

mogą się rozwijać i w pełni realizo-

wać swój potencjał zawodowy.

W odniesieniu do organów zarzą-

dzających i nadzorujących Spółka

wyjaśnia, iż skład Zarządu i Rady

Nadzorczej Spółki jest zróżnicowany

pod względem wykształcenia, wie-

ku i doświadczenia zawodowego.

Budownictwo jest specyczną bran-

żą i w doborze kadry zarządzającej

Spółka kieruje się przede wszystkim

obiektywnymi kryteriami, w tym

kompetencjami niezbędnymi do

należytego wykonywania funkcji

zarządu, wiedzą, doświadczeniem

czy cechami pożądanymi w branży

budowlanej oraz w poszczególnych

obszarach zarządzania zgodnie ze

specyką stanowisk poszczególnych

członków Zarządu Spółki. W skła-

dzie Rady Nadzorczej kobiety stano-

wią 14,3%. W Zarządzie Spółki brak

jest zróżnicowania pod względem

płci.

Szczegółowe informacje na temat

polityki różnorodności znajdują

się w Raporcie Zrównoważonego

Rozwoju Grupy Unibep za rok 2021

w sekcji 4.2. Różnorodność jako

wartość.

ZATRUDNIENIE

W GRUPIE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 1616

• 31.12.2020 r.: 1560

ZATRUDNIENIE

W SPÓŁCE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 853

• 31.12.2020 r.: 795

ZATRUDNIENIE

PRZECIĘTNE

W GRUPIE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 1586

• 31.12.2020 r.: 1524

ZATRUDNIENIE

PRZECIĘTNE

W SPÓŁCE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 815

• 31.12.2020 r.: 800

STANOWISKA

ROBOTNICZE

W GRUPIE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 597

• 31.12.2020 r.: 624

STANOWISKA

ROBOTNICZE

W GRUPIE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 197

• 31.12.2020 r.: 213

STANOWISKA

NIEROBOTNICZE

W GRUPIE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 1019

• 31.12.2020 r.: 936

STANOWISKA

NIEROBOTNICZE

W GRUPIE (OSOBY)

STAN NA:

• 31.12.2021 r.: 656

• 31.12.2020 r.: 582

87 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

.7 INFORMACJE

NT. FIRMY AUDYTORSKIEJ

Jednostka Dominująca oraz na-

stępujące spółki zależne: Unideve-

lopment S.A., Osiedle Marywilska

sp. z o.o., Coopera Idea Sp. z o.o.,

Monday Kosmonautów Sp. z o.o.

Sp. k., Budrex Sp. z o.o., Unihouse

S.A. zawarły z Deloitte Audyt Spół-

ka z ograniczoną odpowiedzialno-

ścią Spółka komandytowa z siedzibą

w Warszawie przy ul. Al. Jana Pawła

II 22 umowy na badania i przeglądy

sprawozdań nansowych.

Łączne roczne wynagrodzenie za

2021 rok wynosi 594.000 zł plus kosz-

ty dodatkowe (w tym w ramach Uni-

bep SA wartość 222.000 zł z tytułu

przeprowadzenia badań oraz 97.000

zł z tytułu przeprowadzenia prze-

glądów). Ponadto wynagrodzenie za

rok 2021 w związku z umowami za-

wartymi z Deloitte AS wyniesie 360

000 NOK plus koszty dodatkowe.

Łączne roczne wynagrodzenie za

2020 rok wynosi 592 000 zł plus kosz-

ty dodatkowe (w tym w ramach Uni-

bep SA wartość 240 000 zł z tytułu

przeprowadzenia badań oraz 97.000

zł z tytułu przeprowadzenia prze-

glądów). Ponadto wynagrodzenie za

rok 2020 w związku z umowami za-

wartymi z Deloitte AS wyniosło 360

000 NOK plus koszty dodatkowe.

Współpraca w zakresie usług ba-

dania sprawozdania jednostkowego

oraz skonsolidowanego Unibep SA

odbywa się na podstawie umowy

o świadczenie usług rewizji nan-

sowej oraz innych usług atestacyj-

nych z dnia 26.07.2019 r. Umowa ta

przewiduje realizację przez wybrany

podmiot czynności badania/prze-

glądu dla odpowiednio rocznych

i półrocznych jednostkowych oraz

skonsolidowanych sprawozdań -

nansowych Unibep S.A. za lata 2019-

2021.

Wybór rmy audytorskiej został

dokonany przez Radę Nadzorczą

Spółki na podstawie rekomendacji

Komitetu Audytu. Rekomendacja

Komitetu Audytu dotycząca wy-

boru rmy audytorskiej spełniała

obowiązujące warunki. Rekomen-

dacja została sporządzana zgodnie

z „Polityką w zakresie wyboru rmy

audytorskiej do przeprowadzenia

badania ustawowego sprawozdań

nansowych Unibep SA oraz Grupy

Kapitałowej Unibep”.

W dniu 21.01.2019r. Jednostka Do-

minująca zawarła również z Deloitte

AS Dronning Eufemias gate 14, NO-

0103 Oslo umowę na badanie spra-

wozdania nansowego działalności

UNIBEP S.A. na rynku norweskim,

zgodnie ze standardami norweski-

mi, na wartość 370 000 NOK plus

koszty dodatkowe. Przedmiotem tej

umowy było wykonanie usług w ra-

mach badania sprawozdania nan-

sowego i tym samym świadczenie

usług przez wskazany powyżej pod-

miot z Grupy Deloitte nie wymagało

uzyskiwania dodatkowej zgody.

W dniu 21.05.2021 r. Unihouse SA

zawarł z Deloitte AS Dronning Eufe-

mias gate 14, NO-0103 Oslo umowę

na badanie zgodnie ze standardami

norweskimi sprawozdania nanso-

wego działalności Unihouse SA na

rynku norweskim. Przedmiotem tej

umowy było wykonanie usług w ra-

mach badania sprawozdania nan-

sowego i tym samym świadczenie

usług przez wskazany powyżej pod-

miot z Grupy Deloitte nie wymagało

uzyskiwania dodatkowej zgody.

W dniu 10.05.2021 r. Jednostka Do-

minująca zawarła również z Deloitte

Audyt Spółka z ograniczoną odpo-

wiedzialnością Spółka komandyto-

wa z siedzibą w Warszawie przy ul.

Al. Jana Pawła II 22, umowę o ocenę

sprawozdania o wynagrodzeniach

zarządu i rady nadzorczej Unibep

SA za lata 2019 – 2020 na wartość

16 000 zł.

Podmioty uprawnione do badania

sprawozdań nansowych nie świad-

czyły w 2021 roku innych usług na

rzecz Jednostki Dominującej i Grupy

Kapitałowej.

Natomiast wybrany podmiot prze-

prowadził badania/przeglądy spra-

wozdań nansowych Unibep S.A. za

lata 2017-2020.

W Spółce funkcjonuje „Polityka

w zakresie wyboru rmy audytor-

skiej do przeprowadzenia badania

ustawowego sprawozdań nanso-

wych Unibep SA oraz Grupy Ka-

pitałowej Unibep”, która została

opracowana przez Komitet Audytu

oraz przyjęta przez Radę Nadzorczą

w drodze uchwały w dniu 06.02.2018

r. W/w polityka określa, że wyboru

rmy Audytorskiej dokonuje Rada

Nadzorcza, na podstawie rekomen-

dacji Komitetu Audytu, który (poza

przypadkiem odnowienia zlecenia

badania) przedstawia Radzie Nad-

zorczej co najmniej dwie propozycje

rm audytorskich wraz ze wskaza-

niem jednej z nich i uzasadnieniem

swojego wyboru. Rekomendacja Ko-

mitetu Audytu musi być wolna od

wpływów strony trzeciej. Do pozo-

stałych założeń polityki należy okre-

ślenie: kryteriów werykacji rm

audytorskich, a także czasu trwania

współpracy z wybraną rmą audy-

torską.

Ponadto w dniu 06.02.2018 r.

Rada Nadzorcza przyjęła „Politykę

świadczenia przez rmę audytorską

przeprowadzającą badanie, przez

podmioty powiązane z tą rmą au-

dytorską oraz przez członka sieci r-

my audytorskiej dozwolonych usług

niebędących badaniem świadczo-

nych na rzecz Unibep SA” Głównym

celem tej polityki jest wyeliminowa-

nie zagrożenia braku niezależności

w przypadku świadczenia przez bie-

głych rewidentów, rmy audytorskie

lub członków ich sieci niektórych

usług innych niż usługi badania

ustawowego. W/w polityka przewi-

duje wskazanie usług zabronionych

niebędących czynnościami rewizji

nansowej, jak też usług dozwolo-

nych niebędących czynnościami

rewizji nansowej, a także określa,

że świadczenie dozwolonych usług

niebędących czynnościami rewizji

nansowej jest możliwe wyłącznie

po uprzednim zatwierdzeniu przez

Komitet Audytu. Polityka obowiązu-

je w Spółce oraz w Grupie Kapitało-

wej Spółki.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 88

8. Pozostałe

INFORMACJE

Ryzyko, jako zdarzenie niepewne, wpi-

sane jest w każdą prowadzoną działalność

gospodarczą. Każde z omówionych poniżej

ryzyk może mieć, w przypadku zaistnienia,

istotny negatywny wpływ na działalność,

sytuację nansową i perspektywy rozwoju

Grupy Unibep, a także wyniki prowadzonej

działalności.

RYZYKO ZWIĄZANE Z SYTUACJĄ MA-

KROEKONOMICZNĄ POLSKI

Wraz z pogorszeniem się sytuacji gospo-

darczej Polski może wystąpić szereg nega-

tywnych zjawisk makroekonomicznych mo-

gących mieć negatywny wpływ na sektory

gospodarki, w tym na sektor budowlany.

Gospodarka Polski jest mocno powiązana

politycznie i gospodarczo z Unią Europej-

ską. W związku z globalizacją gospodarek

narodowych, a w szczególności z liberaliza-

cją przepływu kapitału i pracy, wystąpienie

skutków kryzysu na świecie może mieć rów-

nież negatywne przełożenie na gospodarkę

Polski. Objawem takich zdarzeń jest spo-

.1 OPIS RYZYK

I ZAGROŻEŃ

Proces zarządzania

ryzykiem korporacyjnym

ERM

89 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

wolnienie gospodarcze lub kryzys

gospodarczy, czyli zjawiska, które

nie sprzyjają zwiększaniu wydatków

konsumentów i nakładów inwesty-

cyjnych przedsiębiorstw. Branża,

w której działa Grupa Emitenta jest

zależna m.in. od koniunktury go-

spodarczej w Polsce. Czynniki ta-

kie jak: tempo wzrostu gospodarki,

nakłady inwestycyjne, poziom stóp

procentowych, inacja, polityka

podatkowa, kursy walut, poziom

konsumpcji mają znaczący wpływ

na skalę prowadzonej działalności

w branży budowlanej, co bezpo-

średnio ma przełożenie na sytuację

nansową i perspektywy rozwo-

ju Grupy Emitenta. Niższe tempo

wzrostu gospodarczego, niższe na-

kłady inwestycyjne rm i niższy po-

ziom wynagrodzeń, wyższy poziom

podatków i stóp procentowych oraz

ograniczony dostęp do nansowania

dłużnego mogą negatywnie wpłynąć

na działalność, wyniki, sytuację -

nansową lub perspektywy rozwoju

przedsiębiorstw z branż, w których

działa Grupa Emitenta.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ODDZIA-

ŁYWANIEM PANDEMII NA GOSPO-

DARKĘ I EMITENTA

Ograniczenia związane z wpływem

pandemii koronawirusa (COVID-19)

wpływają pośrednio lub/i bezpo-

średnio na obraz sytuacji życia spo-

łecznego i sytuacji gospodarczej,

w tym między innymi zwiększają

poziom bezrobocia, zmniejszają po-

ziom konsumpcji, ograniczają moż-

liwości swobodnego prowadzenia

biznesu, zwiększają ryzyko utraty

płynności przedsiębiorców. Istnie-

je ryzyko, że wyżej wymienione

ograniczenia i ich negatywne skut-

ki przełożyć się mogą na większe

prawdopodobieństwo materializacji

niektórych z niżej wymienionych

czynników ryzyka wpływających na

zdolność Grupy Emitenta do obsługi

zadłużenia. Skutki pandemii wpły-

wają i mogą wpłynąć negatywnie na

działalność i wyniki nansowe Gru-

py Emitenta.

RYZYKO ZWIĄZANE Z DZIAŁA-

NIAMI WOJENNYMI W UKRAINIE

Zdarzeniem mającym wpływ na

działalność Spółki i Grupy Kapitało-

wej oraz przyszłe wyniki nansowe,

jest konikt zbrojny, który rozpoczął

się 24 lutego 2022 roku na Ukrainie,

i jego konsekwencje, jak i podejmo-

wane przez społeczności międzyna-

rodowe działania wobec Rosji. Poza

pracami projektowymi realizowany-

mi na kontrakcie dotyczącym przej-

ścia drogowego w Szeginie, Unibep

nie prowadzi obecnie żadnych prac

budowlanych na terytorium Ukra-

iny, Białorusi i Rosji. Intencją Spółki

nie jest wycofanie się z rynku ukra-

ińskiego. Unibep podtrzymuje za-

miar realizacji inwestycji, natomiast

dalsza współpraca i realizacja kon-

traktów na Ukrainie uzależniona

jest od rozwoju sytuacji geopolitycz-

nej w tym regionie.

Na rynku polskim wśród podwy-

konawców Unibep oraz rm współ-

pracujących są podmioty zatrudnia-

jące obywateli Ukrainy. Grupa jest

w bieżącym kontakcie z partnerami

biznesowymi i monitoruje wpływ

koniktu na realizację umów, któ-

rych podmioty z Grupy są stroną. Na

dzień dzisiejszy Unibep nie identy-

kuje zagrożeń z tego obszaru. Wy-

konawcy realizują fronty robót bez

przestojów.

Wojna w Ukrainie stanowi olbrzy-

mie wyzwanie dla branży budowla-

nej, w tym także dla Unibep. Wielu

prywatnych inwestorów wstrzymało

się z decyzjami i czeka na rozwój sy-

tuacji. Powoduje to na dzień dzisiej-

szy trudności związane z rzetelną

wyceną kontraktów, a w konsekwen-

cji i długoterminowe planowanie.

Nie można wykluczyć że w przy-

padku eskalacji koniktu czy też

w wyniku nałożonych przez społecz-

ności międzynarodowych sankcji

na Rosję, może on znacząco wpły-

nąć na działalność Grupy w sposób

bezpośredni, jak i pośredni. Pewne

ograniczenia z tym związane są za-

uważalne. Problem dotyka takich

obszarów jak: przerwane lub za-

burzone łańcuchy dostaw, co może

skutkować ograniczeniami w za-

kresie dostępności z Ukrainy i Rosji

surowców; dostępność surowców

i materiałów; wpływ na poziom cen

kupowanych materiałów (w szcze-

gólności stali, paliw i substancji

ropopochodnych); odpływ pracow-

ników z Ukrainy, co może przeło-

żyć się na dostępność pracowników

w sektorze budowlanym; wzrost

kosztów nansowania inwestycji;

ocena atrakcyjności Polski przez in-

westorów zagranicznych.

Spółka analizuje sytuację i budu-

je scenariusze działań na wypadek

eskalacji koniktu. Przedstawiciele

Spółki pozostają w bieżącym kon-

takcie z partnerami biznesowymi

(zamawiający, podwykonawcy, do-

stawcy materiałów), prowadzi dia-

log z organizacjami pozarządowy-

mi, a także zamawiającymi z sektora

publicznego.

RYZYKO ZWIĄZANE Z KURSAMI

WALUTOWYMI

W ramach działalności operacyj-

nej spółki Grupy Emitenta zawie-

rają kontrakty, które są (lub mogą

być) denominowane bądź wyrażo-

ne w walutach obcych. W zakresie

przychodów z działalności eksporto-

wej zabezpieczenie przed ryzykiem

walutowym w pierwszej kolejności

odbywa się poprzez mechanizm za-

bezpieczenia naturalnego, polega-

jącego na zawieraniu umów z pod-

wykonawcami w walucie kontraktu

i tym samym przenoszeniu na nich

tego ryzyka.

Intencją Grupy Emitenta jest do-

mykanie pozycji walutowej poprzez

równoważenie transakcji walu-

towych dotyczących przychodów

i kosztów. Emitent ma podpisane

z bankami umowy dotyczące wa-

lutowych transakcji terminowych,

co daje możliwość skorzystania

z instrumentów zabezpieczających,

o ile domknięcie naturalnej pozycji

w danym okresie nie jest możliwe.

Strategia Grupy Emitenta w za-

kresie nansowych instrumentów

zabezpieczających ryzyko kursowe

opiera się na dwóch głównych zało-

żeniach:

1. zabezpieczanie kwot nie więk-

szych od planowanych przepły-

wów walutowych,

2. korzystanie z prostych i przewi-

dywalnych narzędzi, np. typu

forward, forward nierzeczywisty.

Grupa Emitenta zawiera określo-

ne transakcje denominowane w wa-

lutach obcych. W związku z tym po-

jawia się ryzyko wahań kursów

walut. Ryzykiem tym zarządza się

w ramach zatwierdzonej procedury

zarządzania ryzykiem kursowym.

Grupa Emitenta w szczególności

narażona jest na wahania kursów

NOK/PLN, SEK/PLN oraz EUR/PLN,

w związku z czym w sposób ciągły

analizuje wahania ich kursów. Gru-

pa Emitenta zawiera transakcje po-

chodne w celu zabezpieczenia się

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 90

przed ryzykiem kursowym. Reguły

obowiązujące przy wykorzystaniu

instrumentów pochodnych zawarte

są w procedurze zarządzania ryzy-

kiem kursowym.

RYZYKO KREDYTOWE

W przypadku nie wywiązywania

się ze spłaty zobowiązań instytucje

nansowe mają podstawy do wy-

powiedzenia umów kredytowych

i mogą przystąpić do egzekwowania

ich spłaty lub skorzystać z możli-

wości zaspokojenia się z majątku

będącego przedmiotem zabezpie-

czeń. Nie można również wykluczyć

ewentualności, że wobec faktu nie

regulowania zobowiązań, banki -

wierzyciele mogą skorzystać z przy-

sługującego im prawa wystąpienia

do sądu z wnioskiem o ogłoszenie

upadłości. Nie obsługiwanie przez

Grupę Emitenta zobowiązań kre-

dytowych będzie powodowało, że

będą rosły odsetki, które zwiększą

jego zadłużenie oraz może to de-

terminować postawienie innych

zobowiązań Emitenta w stan wy-

magalności. Grupa Emitenta sto-

suje politykę umiarkowanego za-

angażowania kredytowego wobec

poszczególnych instytucji nanso-

wych, współpracując jednocześnie

z instytucjami o wysokiej wiarygod-

ności. W celu zabezpieczenia bieżą-

cej płynności na przyszłość Grupa

Emitenta posiada kredyty wieloce-

lowe oraz linie kredytowe w kilku

bankach, gdzie utrzymuje znaczące

niewykorzystane limity kredytowe.

Grupa realizuje również projekty

deweloperskie poprzez spółki ce-

lowe bezpośrednio nansowane

przez instytucje nansowe. Grupa

nie obawia się utraty dostępności do

nansowania, pomimo tego insty-

tucje nansowe na bieżąco (kwar-

talnie) analizują wyniki nansowe

Grupy. W umowach kredytowych

znajdują się zapisy mówiące o utrzy-

maniu minimalnych wskaźników

nansowych, takich jak: wypłacal-

ność, pokrycie odsetek, kapitaliza-

cja, EBITDA, które są sprawdzane

i analizowane. Grupa na bieżąco

i z wyprzedzeniem monitoruje po-

wyższe zapisy, aby w przypadku po-

jawiającej się możliwości zbliżenia

się do progów wymaganych, renego-

cjować powyższe ograniczenia. Daje

to Grupie zabezpieczenie nansowe

w przypadku spełnienia się ryzyk

związanych, m.in. z pogorszeniem

sytuacji rynkowej, ograniczeniem

akcji kredytowej banków, a także

umożliwia wykorzystanie okazji

rynkowych (np. akwizycji).

RYZYKO KREDYTOWE KONTRA-

HENTÓW

Aktywami Grupy, które są nara-

żone na podwyższone ryzyko kre-

dytowe są także należności z tytułu

dostaw i usług. Każdy kontrahent,

przed podpisaniem umowy, jest

oceniany pod kątem możliwości

wywiązania się ze zobowiązań -

nansowych. Znaczna część obec-

nych kontraktów realizowanych

jest dla partnerów sprawdzonych

i wiarygodnych (kolejne umowy).

W przypadku wątpliwości odnośnie

zdolności płatniczych kontrahen-

ta, przystąpienie do kontraktu jest

uzależnione od ustanowienia od-

powiednich zabezpieczeń (nanso-

wych lub majątkowych). Ponadto,

w umowach z inwestorami zawie-

rane są klauzule przewidujące pra-

wo do wstrzymania realizacji robót,

jeżeli występuje opóźnienie w prze-

kazaniu należności za wykonane

usługi. W miarę możliwości tworzy

się również zapisy umowne warun-

kujące dokonywanie płatności pod-

wykonawcom od wpływu środków

od inwestora. Nie jest wykluczone

jednak, że możliwe zachwianie ko-

niunktury na rynku nieruchomości

i w branży budowlanej wpłynie na

możliwości płatnicze inwestorów,

a tym samym zwiększy się ryzyko

kredytowe kontrahentów Grupy.

RYZYKO UTRATY PŁYNNOŚCI

Istnieje ryzyko, iż pomimo wy-

konania danego etapu prac, zlece-

niodawca Grupy nie wywiąże się

z uzgodnionych płatności, co może

doprowadzić do ograniczenia płyn-

ności nansowej Grupy, a w skraj-

nym przypadku doprowadzić do po-

niesienia strat nansowych. W celu

ograniczania ryzyka utraty płynno-

ści Grupa utrzymuje odpowiednią

ilość środków pieniężnych, a także

zawiera umowy z bankami o linie

kredytowe, które służą jako dodat-

kowe zabezpieczenie płynności.

Intencją spółek Grupy jest podpi-

sywanie umów tylko z wiarygodny-

mi partnerami, o dobrej kondycji

nansowej, mającymi dostęp do -

nansowania bankowego. Do nan-

sowania zakupów inwestycyjnych

Grupa wykorzystuje środki własne

zapewniając odpowiednią trwałość

struktury nansowania dla tego ro-

dzaju aktywów. W związku z tym, że

program inwestycyjny jest realizo-

wany również poprzez spółki zależ-

ne (większościowe udziały w spół-

kach należą do UNIEBP S.A. lub do

spółki córki: UNIDEVELOPMENT

S.A.), Grupa udziela na jego realiza-

cję wewnętrznych pożyczek. Duże

projekty mieszkaniowe, jak również

komercyjne są, a także będą reali-

zowane w formie spółek celowych.

Finansowanie nowych projektów re-

alizowane jest ze środków własnych

spółki, z kredytów bankowych lub

emisji obligacji. Zarządzanie płyn-

nością wspomagane jest bieżącym

systemem monitorowania spodzie-

wanych wpływów oraz wydatków

za pomocą odpowiedniego modułu

systemu informatycznego. Biorąc

pod uwagę wyżej wymienione. pod-

jęte działania, kondycję nansową

Grupy oraz zabezpieczenie liniami

kredytowymi ryzyko utraty płynno-

ści należy uznać za ograniczone.

RYZYKO POLITYCZNE RYNKÓW

WSCHODNICH

W związku z sytuacją panującą za

wschodnią granicą Polski, Grupa

Emitenta w szczególny sposób nara-

żona jest na ryzyko polityczne tych

rynków. Na dzień dzisiejszy należy

oczekiwać, że w najbliższych okre-

sach pozyskanie nowych znaczą-

cych kontraktów na rynku ukraiń-

skim może być niemożliwe. Ponadto

Grupa na dzień dzisiejszy zrezygno-

wała z realizacji umów w Rosji i Bia-

łorusi.

Mając na uwadze ostatnie wyda-

rzenia na Ukrainie należy liczyć

się z trudnymi do przewidzenia za-

grożeniami i działaniami (w tym

o charakterze zbrojnym), których

przebieg może w istotnym stopniu

zdestabilizować działalność Grupy.

W przypadku dotychczasowych

kontraktów realizowanych na

wschodzie harmonogramy rze-

czowo-nansowe zawsze były tak

konstruowane, aby minimalizować

ryzyko Grupy Emitenta związane

z ewentualną koniecznością przed-

terminowego zakończenia prowa-

dzonych prac.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ROZPO-

91 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

CZĘCIEM DZIAŁALNOŚCI NA NO-

WYCH RYNKACH

Grupa dąży do dywersykacji dzia-

łalności oraz poszukiwania nowych

źródeł zysków. Działalność na no-

wych rynkach wiąże się z konieczno-

ścią poznania szczegółowych zasad

funkcjonowania, współpracy, m.in.

z lokalnymi urzędami, instytucja-

mi oraz partnerami handlowymi.

Firmy rozpoczynające działalność

na nowym rynku z reguły narażo-

ne są na zwiększone koszty dzia-

łania (m.in. wypromowania rmy

czy produktu) oraz koszty usunięcia

różnego rodzaju barier początkowej

fazy działalności. W efekcie pierw-

sze okresy działalności na nowym

rynku mogą wiązać się z większy-

mi kosztami lub stratami a termin

uzyskania oczekiwanej rentowności

może się przedłużać. Z działalnością

na nowych rynkach wiążą się rów-

nież ryzyka podatkowe, wynikające

z konieczności poznania odmien-

nych zasad i przepisów charaktery-

stycznych dla danego kraju.

RYZYKO ZWIĄZANE Z URUCHO-

MIENIEM NOWYCH SEGMENTÓW

W RAMACH DOTYCHCZASOWYCH

LINII BIZNESOWYCH NA OBEC-

NYCH RYNKACH

Oprócz działalności na nowych

rynkach w sensie geogracznym

Grupa wprowadza nowe produkty/

usługi na rynkach, na których dzia-

ła obecnie. Przykładem może być

działalność w segmencie dewelo-

perskim, w obszarze inwestycji ko-

mercyjnych (rynek PRS) oraz prace

nad nowymi produktami z fabryki

domów modułowych (np. domy

opieki społecznej). W związku z po-

wyższym występuje szereg rodzajów

ryzyka związanych z wprowadza-

niem nowych produktów na rynek.

Grupa stara się minimalizować te

ryzyka m.in. poprzez staranne przy-

gotowanie do działalności w nowym

obszarze, współpracę z doświadczo-

nymi partnerami oraz doradcami.

Co do zasady, tego typu projekty

(w zależności od ich skali czy też

specycznych uwarunkowań) są

prowadzone w formie spółek celo-

wych, co częściowo zmniejsza ryzy-

ko Grupy.

RYZYKO ZWIĄZANE Z OTWIERA-

NIEM NOWEGO SEGMENTU

Unibep SA dąży do dywersykacji

działalności i z tego względu pod-

jęto decyzję o powstaniu nowego

segmentu działalności - w sekto-

rze energetyczno-przemysłowym.

Istnieje ryzyko, że w początkowym

okresie rozwoju segmentu pro-

jekty te okażą się kapitałochłonne

i obarczone ryzykami wynikający-

mi z wczesnego stadium zaawan-

sowania. Niższe od zakładanych

wyniki segmentu mogą nieść ze

sobą ryzyko niższego wyniku Grupy.

Wpływ może być również widocz-

nych na poszczególnych pozycjach

bilansowych Grupy, taki jak wzrost

należności przekładających się na

niższe saldo środków pieniężnych.

Otwarcie nowego segmentu ener-

getyczno-przemysłowego wiąże się

także ze zmianami organizacyjnymi

w Grupie Unibep, a co za tym idzie,

koniecznością poniesienia kosztów

z tym związanych.

RYZYKO ZANIECHANIA DZIA-

ŁAŃ LUB BRAKU EFEKTÓW FI-

NANSOWYCH ZWIĄZANYCH

Z PARTNERSTWEM PUBLICZNO–

PRYWATNYM

Grupa zakładając podjęcie działań

w ramach partnerstwa publiczno-

-prywatnego (PPP) liczy, że osiągać

będzie w tej dziedzinie korzyści eko-

nomiczne. Nie można jednak wyklu-

czyć, że scenariusz działań będzie

na tyle niekorzystny, że poniesione

zostaną nakłady, a Grupa nie będzie

prowadzić starań, aby być aktyw-

nym uczestnikiem tego procesu.

Z drugiej strony działania związane

z rozwojem działalności w ramach

PPP niosą zagrożenia podobne jak

przy rozwoju nowego rynku lub przy

wprowadzaniu nowego produktu na

rynek. Bariery wejścia, poznanie za-

sad funkcjonowania rynku, koszty

działalności – te i inne aspekty mogą

rodzić ryzyko niższej niż oczekiwa-

na zyskowności nowej działalności.

Podejmowanie działań w ramach

PPP wpisuje się jednak zasadniczo

w strategię dywersykacji działalno-

ści i ostatecznie ograniczanie ryzyk.

Działalność Grupy oparta na kilku

larach pozwala ograniczać przej-

ściowe ryzyka i niższą efektywność

w poszczególnych obszarach.

RYZYKO ZWIĄZANE Z BRAKIEM

MOŻLIWOŚCI KONTYNUOWANIA

ROZPOCZĘTYCH PROJEKTÓW

ORAZ BRAKIEM MOŻLIWOŚCI RE-

ALIZACJI KONTRAKTU POMIMO

PODPISANYCH UMÓW W ZWIĄZ-

KU Z TRUDNOŚCIAMI, JAKIE

PRZEŻYWAJĄ SEKTORY BUDOW-

LANY I DEWELOPERSKI ORAZ

ZAOSTRZONYMI WYMOGAMI OD-

NOŚNIE FINANSOWANIA PROJEK-

TÓW DEWELOPERSKICH

Realizacja kontraktu często uza-

leżniona jest od pozyskania nan-

sowania przez Inwestora, co ma

swoje odzwierciedlenie w zapisach

umownych. W związku z tym często

podpisanie umowy nie gwarantuje

realizacji inwestycji (lub jej pełnej

realizacji). Może to skutkować utra-

tą części planowanych przychodów

i zysków. Zdecydowana większość

kontraktów krajowych obecnie re-

alizowanych ma zapewnione nan-

sowanie. Ryzyko to dotyczy także

działalności na rynkach zagranicz-

nych. Obecnie ze zdwojoną aktyw-

nością werykowane muszą być

parametry nansowania transakcji.

RYZYKO ZWIĄZANE Z NEGATYW-

NYM WPŁYWEM ZMIAN REGULA-

CJI PRAWNYCH NA DZIAŁALNOŚĆ

EMITENTA

Dla polskiego systemu prawnego

w ostatnich latach, a także obecnie,

charakterystyczne są częste zmiany

przepisów oraz niejednolite orzecz-

nictwo sądowe. Należy też zwrócić

uwagę na proces dostosowywania

polskiego prawa do wymogów Unii

Europejskiej oraz oddziaływanie

orzecznictwa europejskiego na

rozstrzygnięcia w indywidualnych

sprawach. Nie sposób przewidzieć,

jaki wpływ na działalność Emitenta

będą miały wprowadzane i mające

nastąpić w przyszłości zmiany pra-

wa. Niewątpliwie wskazane czyn-

niki stanowią potencjalny element

ryzyka i mogą mieć poważny wpływ

na otoczenie prawne działalności

gospodarczej, w tym działalności

Emitenta. Dotyczy to w szczególno-

ści przepisów regulujących rynek

budowlany, deweloperski, rynek

papierów wartościowych, stosun-

ki pracy, ubezpieczenia społeczne,

a także szeroko rozumiany system

prawa cywilnego. Możliwe jest też,

że zostanie rozszerzony katalog ro-

dzajów działalności wymagającej

uzyskania stosownych zezwoleń

lub koncesji. Istnieje ryzyko nieko-

rzystnych zmian przepisów lub ich

interpretacji w przyszłości. Może to

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 92

negatywnie wpłynąć na działalność,

pozycję rynkową, sprzedaż, wyniki

nansowe i perspektywy rozwoju

Emitenta.

RYZYKO ZWIĄZANE Z BRAKIEM

STABILNOŚCI PRZEPISÓW PRAWA

PODATKOWEGO

W praktyce organy podatkowe sto-

sują prawo, opierając się nie tylko

bezpośrednio na przepisach, ale tak-

że na ich interpretacjach dokonywa-

nych przez organy wyższej instancji

czy sądy. Takie interpretacje ulegają

również zmianom, są zastępowane

innymi lub też pozostają ze sobą

w sprzeczności. W pewnym stopniu

dotyczy to również orzecznictwa.

Powoduje to brak pewności co do

sposobu zastosowania prawa przez

organy podatkowe albo automatycz-

nego stosowania go zgodnie z posia-

danymi w danej chwili interpreta-

cjami, które mogą nie przystawać do

różnych, często skomplikowanych

stanów faktycznych występujących

w obrocie gospodarczym. Do zwięk-

szenia tego ryzyka przyczynia się do-

datkowo niejasność wielu przepisów

składających się na polski system

podatkowy. Z jednej strony wywołu-

je to wątpliwości co do właściwego

stosowania przepisów, a z drugiej

strony powoduje konieczność bra-

nia pod uwagę w większej mierze

wyżej wymienionych interpretacji.

Brak stabilności w praktyce stoso-

wania przepisów prawa podatko-

wego może mieć negatywny wpływ

na działalność i sytuację nansową

Grupy Emitenta.

RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH

Emitent posiada i będzie posiadał

zobowiązania nansowe uzależnio-

ne od bieżących stóp procentowych.

Wobec powyższego Emitent nara-

żony jest na ryzyko zmiany stopy

procentowej z zaciągniętych zobo-

wiązań, szczególnie istotne w przy-

padku dużej zmienności rynkowych

stóp procentowych (np. w warun-

kach znacznej niepewności czy

kryzysu na rynkach nansowych).

Wzrost poziomu stóp procentowych

zwiększy koszt nansowania, a tym

samym obniży rentowność wyni-

ków Grupy Emitenta. Wymieniony

powyżej czynnik ma istotny nega-

tywny wpływ na perspektywy roz-

woju, osiągane wyniki i zdolność do

obsługi zadłużenia Emitenta (w tym

m.in. obligacji czy kredytów).

RYZYKO KONKURENCJI

Działalność Grupy UNIBEP na-

rażona jest na ryzyko związane

z konkurencją. Na wyniki nansowe

Grupy może mieć istotny wpływ po-

lityka cenowa konkurencji, polega-

jąca na oferowaniu generalnego wy-

konawstwa kontraktów po niższych

marżach. Może to spowodować ko-

nieczność obniżenia cen oferowa-

nych produktów i usług, realizację

niższej marży, a w konsekwencji ob-

niżenie wyniku nansowego Grupy.

Podstawowym segmentem działal-

ności Emitenta, generującym ponad

50% przychodów, jest działalność

budowlana kubaturowa. Główną

konkurencję Grupy w podstawo-

wym segmencie działalności stano-

wią takie podmioty jak: Erbud, Bu-

dimex, Skanska, Hochtief, Strabag

czy Warbud.

W segmencie deweloperskim

Grupa konkuruje głównie z dewe-

loperami prowadzącymi inwestycje

w Warszawie, Poznaniu i Trójmie-

ście. Rynek deweloperski w Polsce

jest mocno konkurencyjny.

Grupa poprzez spółkę Unihouse

S.A. prowadzi działalność w seg-

mencie budownictwa modułowego.

Główną konkurencję Grupy w tym

segmencie stanowią podmioty takie

jak: Moelven ByggModul AB, Lin-

dbäcks Bygg AB, Derome Huspro-

duktion AB, HARMET OÜ, Scandi-

byg, Kodumaja AS.

W segmencie instaktruktury o za-

mówienia Grupa Unibep rywalizuje

m.in. z Budimex, Mota-Engil, Stra-

bag, Polaqua, Aldesa.

W segmencie budownictwa ener-

getyczno-przemysłowego konkuren-

tami są Erbud, Budimex, Polimex

Energetyka, SBB, Doosan.

RYZYKO DZIAŁANIA W WARUN-

KACH SILNEJ KONKURENCJI ZE

STRONY INNYCH DEWELOPERÓW

Grupa działa na mocno konku-

rencyjnym rynku, jakim jest rynek

deweloperski w Polsce. Konkuren-

cja może wywrzeć istotny negatyw-

ny wpływ na działalność, przepły-

wy pieniężne, sytuację nansową,

wyniki działalności lub perspek-

tywy działalności Grupy, w tym

w szczególności może prowadzić do

nadpodaży nieruchomości miesz-

kaniowych, jeżeli zostanie zrealizo-

wanych zbyt wiele projektów dewe-

loperskich lub może doprowadzić

do wzrostu cen gruntów dla nowych

inwestycji, co może wpłynąć na ren-

towność realizowanych projektów

deweloperskich.

RYZYKO ZWIĄZANE Z NIEPOWO-

DZENIEM ROZSZERZENIA DZIA-

ŁALNOŚCI GRUPY NA INNE RYNKI

Strategia Emitenta przewiduje

w najbliższym czasie rozszerzenia

działalności deweloperskiej o ko-

lejne rynki. Grupa zamierza reali-

zować długotrwały wzrost wartości

poprzez zwiększanie skali działal-

ności na terenie Trójmiasta. Grupa

zakłada również w najbliższym cza-

sie rozwój segmentu budownictwa

modułowego na rynku niemieckim

oraz szwedzkim.

W przypadku podjęcia decyzji

o rozszerzeniu działalności o nowe

rynki Emitent dokonał starannej

analizy potencjalnych projektów

(kontraktów) przed podjęciem de-

cyzji o realizacji inwestycji (kon-

traktu), jednakże pomimo starannej

analizy identykacja i rozwój przy-

szłych projektów (kontraktów) nie

musi zakończyć się oczekiwanym

sukcesem. Ponadto w zakresie inwe-

stycji deweloperskich w nowych dla

Grupy lokalizacjach Emitent może

napotkać więcej niewiadomych, je-

śli chodzi o administracyjno-formal-

ne, operacyjne i nansowe potrzeby

projektów deweloperskich, co może

przekładać się np. na osiąganie niż-

szych marż na tych projektach w po-

równaniu z projektami realizowa-

nymi na rynku warszawskim bądź

poznańskim.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE SPRZE-

DAŻĄ MIESZKAŃ PO OBNIŻONYCH

CENACH PRZEZ GRUPĘ

Wartość nieruchomości mieszka-

niowej oraz związana z nią możliwa

do uzyskania cena sprzedaży nieru-

chomości zależy przede wszystkim

od: lokalizacji, projektu architek-

tonicznego oraz standardu wyko-

nania. W przypadku błędnej oceny

atrakcyjności lokalizacji nierucho-

mości lub projektu podmioty wcho-

dzące w skład Grupy mogą nie być

w stanie sprzedawać nieruchomo-

ści po założonych wcześniej cenach

lub w ogóle. Konieczność obniżenia

ceny sprzedaży w celu pozyskania

nabywców oznacza spadek marży

93 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

realizowanej przez Grupę Kapitało-

wą Emitenta, niższe przepływy pie-

niężne oraz negatywny wpływ na sy-

tuację nansową oraz perspektywy

działalności Grupy.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ODPO-

WIEDZIALNOŚCIĄ WYNIKAJĄCĄ

Z PRAWA OCHRONY ŚRODOWISKA

Zgodnie z przepisami regulują-

cymi kwestie ochrony środowiska

podmioty użytkujące grunty, na

których występują zanieczyszcze-

nia albo niekorzystne przekształ-

cenia naturalnego ukształtowania

terenu, mogą być zobowiązane do

ich usunięcia, ponoszenia kosztów

rekultywacji lub zapłaty kar admi-

nistracyjnych. Grupa nie może wy-

kluczyć, że w przypadku wykrycia

zanieczyszczeń na gruntach wyko-

rzystywanych przez spółki z Grupy

nie zostaną one zobowiązane do

zapłaty odszkodowań, kar admini-

stracyjnych czy też przeprowadze-

nia ich rekultywacji. Może to mieć

istotny negatywny wpływ na działal-

ność, sytuację nansową lub wyniki

Grupy. W celu minimalizacji powyż-

szego ryzyka Grupa przeprowadza

analizy techniczne oraz prawne

gruntów pod przyszłe projekty. Wy-

stąpienie powyższego ryzyka może

narazić Grupę na negatywne skutki,

w tym dla działalności operacyjnej

i nansowej oraz dla perspektyw

rozwoju.

RYZYKO ZWIĄZANE Z DOSTOSO-

WANIEM ORGANIZACJI DO WYMA-

GAŃ ZGODNYCH Z ESG

Wdrażanie stosownych procedur

i polityk w obszarze ESG wiąże się

z procesem identykacji i mitygacji

ryzyk ESG. Działania inwestorów

i akcjonariuszy są coraz bardziej

skoncentrowane na ESG, a szereg

regulacji i wytycznych w wielu kra-

jach prowadzi do zaostrzenia zasad

ujawniania i raportowania przez

rmy oraz ich organy zarządzające

(D&Os). Rosnące obawy dotyczące

nierówności społecznych prowadzą

również do nowych wymagań dla

przedsiębiorstw w zakresie różno-

rodności, płac i łańcuchów dostaw.

Reorientacja polityki i uwzględnie-

nie czynników ESG w biznesie, zgod-

nie z kierunkiem nadanym przez

europejskie wytyczne jest w obec-

nych czasach niezbędne z punktu

widzenia utrzymania przewagi kon-

kurencyjnej.

Regulacje Unii Europejskiej

w coraz większym stopniu oddzia-

łują na Grupę i zwiększają koszty

zapewnienia zgodności działania,

w szczególności w obszarze regula-

cji i wytycznych dotyczących kwe-

stii klimatycznych i przeciwdziała-

nia zmianom klimatu. Dotyczy to

w szczególności procedowanych

na poziomie UE regulacji, w tym

obowiązków sprawozdawczych wy-

nikających z dwóch celów klima-

tycznych taksonomii UE. W 2021 r.

Komisja Europejska przedstawiła

projekt dyrektywy o sprawozdaw-

czości dotyczącej zrównoważone-

go rozwoju przedsiębiorstw CSRD

(Corporate Sustainability Reporting

Directive), która ma zastąpić dy-

rektywę Parlamentu Europejskiego

i Rady (2014/95/UE) w sprawie ujaw-

niania informacji nienansowych

i informacji na temat różnorodności

przez niektóre duże jednostki oraz

grupy (NFRD).

RYZYKO WYSTĘPOWANIA

TRUDNOŚCI SPOŁECZNYCH, AD-

MINISTRACYJNYCH I INWESTY-

CYJNYCH PRZY REALIZACJI PRO-

JEKTÓW BUDOWLANYCH

W trakcie realizacji projektu bu-

dowlanego mogą wystąpić protesty

mieszkańców, stowarzyszeń lub or-

ganizacji pozarządowych utrudnia-

jące realizację inwestycji. Organy ad-

ministracyjne oraz przedsiębiorstwa

zajmujące się zarządem i dostawą

mediów mogą próbować narzucić

deweloperom poniesienie kosztów

budowy dodatkowej infrastruktury,

niezwiązanej bezpośrednio z reali-

zowanym projektem deweloperskim

lub alternatywnie wyznaczać odle-

głe terminy w przypadku realizo-

wania budowy infrastruktury jako

zadań własnych. Ponadto podczas

realizacji infrastruktury przewidzia-

nej w projekcie deweloperskim de-

weloperzy mogą borykać się z trud-

nościami w uzyskaniu zezwoleń na

dysponowanie nieruchomościami

koniecznymi dla przeprowadzenia

sieci mediów (energia, woda, kana-

lizacja, ciepło), a nawet z obstruk-

cją podczas postępowania formal-

no-prawnego ze strony dostawców

mediów. Zdarzenia takie mogą spo-

wodować utrudnienia w trakcie po-

stępowań administracyjnych, reali-

zacji infrastruktury (w tym mediów)

i całej inwestycji, co może doprowa-

dzić do opóźnienia lub w skrajnym

przypadku wstrzymania inwestycji

lub znacznego podwyższenia kosz-

tów danego projektu. Przedstawione

powyżej czynniki mogą mieć istotny

negatywny wpływ na perspektywę

rozwoju, osiągane wyniki i sytu-

ację nansową rm budowlanych,

w tym Grupy. Dotyczy to również

działalności na rynkach zagranicz-

nych.

RYZYKO NEGATYWNEGO WPŁY-

WU WARUNKÓW POGODOWYCH

NA HARMONOGRAM INWESTYCJI

DEWELOPERSKICH

Działalność w branży budowla-

nej charakteryzuje się zauważalną

wrażliwością na panujące warunki

pogodowe. Przy opracowywaniu

harmonogramu realizacji projek-

tów budowlanych i budżetowaniu

wyników nansowych zakłada się

typowe warunki atmosferyczne dla

danych pór roku. Zazwyczaj najlep-

sze warunki do prowadzenia prac

budowlanych istnieją w miesiącach

letnich, natomiast znacznie pogar-

szają się w miesiącach zimowych,

szczególnie podczas zalegania po-

krywy śnieżnej i występowania

mrozu (prowadzenie prac budow-

lanych przy projekcie deweloper-

skim zazwyczaj nie jest możliwe

w okresie od grudnia do lutego).

Również niestandardowe w danych

okresach zjawiska pogodowe, w tym

okresy ulewnych deszczy latem lub

bardzo niskie temperatury ujemne

w miesiącach zimowych zazwyczaj

uniemożliwiają prowadzenie prac

budowlanych i mogą utrudnić prace

wykończeniowe.

Podobnie jak pozostałe podmioty

z branży, Grupa nie może wykluczyć

zaistnienia powyższego ryzyka, tj.

wystąpienia nietypowych lub skraj-

nie niekorzystnych warunków po-

godowych, które mogą przedłużyć

proces budowy i opóźnić termin

przekazania mieszkań klientom,

co w efekcie może opóźnić termin

księgowania przychodów w rachun-

ku zysków i strat oraz jednocześnie

może mieć istotny negatywny wpływ

na perspektywę rozwoju, osiągane

wyniki i sytuację nansową rm bu-

dowlanych, w tym spółek Grupy.

RYZYKO UTRUDNIONEGO ZA-

CHOWANIA CIĄGŁOŚCI W NABY-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 94

WANIU GRUNTÓW

Możliwość pozyskiwania z wyprze-

dzeniem nowych gruntów zapewnia

deweloperom zdolność zachowania

regularności w prowadzeniu działal-

ności operacyjnej, w tym przycho-

dów. Nie można wykluczyć ryzyka

nabycia niedostatecznej ilości grun-

tów w dobrych lokalizacjach, które

zagwarantują płynną działalność

i stały rozwój. Nie można w szczegól-

ności wykluczyć ryzyka koncentracji

popytu na najbardziej atrakcyjnych

lokalizacjach przez pozostałych de-

weloperów, niekorzystnych warun-

ków handlowych, a także opóźnień

lub trudności w uzyskaniu nanso-

wania pod dany grunt. Nabywane

grunty – pomimo minimalizacji ry-

zyk – mogą być obarczone wadami,

w tym m.in.: geologicznymi w po-

staci np. braku nośności gruntu, od-

kryciem znalezisk archeologicznych

w trakcie realizacji inwestycji czy

zanieczyszczeniem gruntu. Istnie-

je także możliwość sprzeciwu wła-

ścicieli sąsiednich nieruchomości

w trakcie procedowania warunków

zabudowy i pozwolenia na budowę.

Wymienione czynniki mogą spowol-

nić lub ograniczyć rozwój dewelope-

rów, w tym spółek Grupy, co może

w sposób negatywny wpłynąć na ich

skalę działalności, wyniki i sytuację

nansową. W celu minimalizacji

powyższego ryzyka Grupa aktywnie

przeszukuje rynki nieruchomości,

na których prowadzi działalność

oraz na bieżąco analizuje ofertę

rynkową. Na minimalizację wska-

zanego ryzyka pozytywnie wpływa

współrealizacja inwestycji z właści-

cielami gruntów, co umożliwia uzy-

skanie atrakcyjnych gruntów przy

poniesieniu zdecydowanie niższych

nakładów.

RYZYKO ZWIĄZANE Z WADA-

MI PRAWNYMI NIERUCHOMOŚCI

I ICH NIEUREGULOWANYM STA-

NEM PRAWNYM

Ryzyko to dotyczy sytuacji, w któ-

rych nieruchomości nabywane bądź

przewidziane do nabycia przez

spółki Grupy są obciążone wadami

prawnymi, tzn. stanowiły własność

innego podmiotu niż sprzedający

bądź są obciążone prawami osób

trzecich oraz przypadków, gdy stan

prawny nieruchomości nie jest ure-

gulowany, tj. gdy potencjalni sprze-

dawcy nie są w stanie wykazać przy-

sługującego im tytułu prawnego do

danej nieruchomości, w szczególno-

ści gdy nie założono dla niej księgi

wieczystej. Istnienie opisanych po-

wyżej wad prawnych związane jest

z możliwością dochodzenia wobec

spółek Grupy roszczeń dotyczących

takich nieruchomości przez osoby

trzecie, zaś nieuregulowany stan

prawny wiąże się z istotnymi utrud-

nieniami lub niemożliwością prze-

prowadzenia procesu nabywania

nieruchomości na cele działalności

deweloperskiej. Ponadto, w przy-

padku sprzedaży mieszkań lub bu-

dynków przez spółki Grupy, znajdu-

jących się na gruntach obciążonych

wadami prawnymi, istnieje ryzyko,

że nabywcy będą zgłaszać roszcze-

nia z tytułu rękojmi za wady praw-

ne gruntów, na których posadowio-

ne są poszczególne lokale. Może to

mieć istotny negatywny wpływ na

działalność Grupy, w tym szczegól-

nie na jej sytuację nansową lub

wyniki. W celu ograniczenia tego ry-

zyka Grupa przeprowadza badania

prawne nieruchomości wybranych

do nabycia. Wystąpienie powyższe-

go ryzyka może narazić Grupę na

negatywne skutki dla działalności

operacyjnej i nansowej oraz dla

perspektyw rozwoju.

RYZYKO WZROSTU KOSZTÓW

REALIZACJI PROJEKTÓW BUDOW-

LANYCH

Wyniki nansowe oraz poziom

marż projektów deweloperskich

realizowanych przez spółki z Gru-

py zależy w dużym stopniu od cen

transakcyjnych nabywanych nieru-

chomości gruntowych. W przypad-

ku znaczącego wzrostu cen Grupa

może być narażona na spadek po-

ziomu realizowanych marż na dzia-

łalności deweloperskiej, co może

mieć istotny negatywny wpływ na

perspektywy rozwoju, osiągane wy-

niki i sytuację nansową Grupy.

W związku z powyższym istnieje ry-

zyko wzrostu kosztów realizacji pro-

jektów budowlanych takich jak: ceny

gruntów, ceny usług podwykonaw-

ców lub materiałów budowlanych,

wymuszone zmiany w projekcie,

zanieczyszczenia gruntu, dostoso-

wanie wymogów do nowych wy-

tycznych w zakresie ochrony środo-

wiska lub do wymagań nabywców

związanych z implementacją poli-

tyki ESG, odkrycia zabytków arche-

ologicznych lub niewypałów, niewy-

buchów i inne podobne zdarzenia

mogące mieć potencjalnie wpływ

na wzrost kosztów. Wzrost cen ma-

teriałów budowlanych i usług pod-

wykonawców, brak ciągłości dostaw

materiałów, które stanowią znaczą-

cy składnik w kosztorysie projektu,

może negatywnie wpłynąć na ren-

towność poszczególnych projektów

budowlanych. Zmiany, jakie zaszły

w ostatnim okresie na rynku do-

staw materiałów i usług wskazują

na realny wzrost kosztów produk-

cji. Oznacza to ryzyko wystąpienia

sytuacji, w której Grupa nie będzie

mogła w pełni zrekompensować ich

negatywnego wpływu cenami sprze-

dawanych mieszkań. Dodatkowo

widoczne jest zjawisko utrudnione-

go dostępu do materiałów i usług

podwykonawczych, a tym samym

powstaje ryzyko opóźnień w realiza-

cji kontraktów. Tym samym dewelo-

perzy, w tym spółki z Grupy, naraże-

ni są w sposób istotny na negatywne

skutki mające wpływ na perspekty-

wę rozwoju, działalność operacyjną,

osiągane wyniki oraz sytuację nan-

sową.

RYZYKO CENOWE MATERIAŁÓW

Grupa narażona jest na ryzyko

cenowe związane ze wzrostem cen

najczęściej kupowanych materiałów

budowlanych, takich jak np. stal

i beton, a także drewno, wełna mi-

neralne oraz asfalt. Grupa stara się,

żeby zagwarantować sobie stałość

ceny w umowach z producentami

lub dostawcami materiałów. W celu

ograniczenia ryzyka cenowego Gru-

pa na bieżąco monitoruje ceny naj-

częściej kupowanych materiałów

budowlanych, a podpisywane umo-

wy mają odpowiednio dopasowa-

ne do sytuacji rynkowej parametry

dotyczące m.in. czasu trwania kon-

traktu oraz wartości umowy. Ryzyko

cenowe wzrasta w przypadku zda-

rzeń spowodowanych przez tzw. siłę

wyższą (pandemia, działania wo-

jenne) jak również w wyniku wzro-

stu innych czynników wytwórczych

(wzrost cen energii, paliw).

Powyższe czynniki i tendencje

brane są pod uwagę przy kalkulacji

ceny umownej i negocjacjach z in-

westorami jak też podwykonawca-

mi. Dotyczy to działań w dłuższej

perspektywie, jak i sytuacji bieżącej.

Istnieje zatem ryzyko, że w przy-

95 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

padku znacznej tendencji wzrosto-

wej (tj. gwałtownych wzrostów cen

materiałów oraz usług podwyko-

nawców i kosztów pracy) kontrakty

pozyskiwane obecnie nie osiągną

planowanej rentowności. Może to

mieć także odzwierciedlenie w kon-

traktach pozyskanych w okresach

wcześniejszych, jeśli realizacja wy-

branych ich etapów wystąpi w okre-

sie zawirowań cenowych a ryzyko

pozycji niezakontraktowanych nie

zostało zabezpieczone. Tym samym

zmiana realiów cenowych na rynku

dostawców i producentów materia-

łów budowlanych może mieć wpływ

na prognozy i wyniki Emitenta oraz

Grupy Unibep.

RYZYKO ZWIĄZANE Z SOLIDAR-

NĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ ZA ZA-

PŁATĘ WYNAGRODZENIA ZA RO-

BOTY BUDOWLANE WYKONANE

PRZEZ PODWYKONAWCÓW

W ramach realizacji projektów

budowlanych Grupa UNIBEP ko-

rzysta z usług wyspecjalizowanych

wykonawców robót budowlanych,

niejednokrotnie zatrudniających

swoich podwykonawców. Nie moż-

na wykluczyć ryzyka związanego

z niewykonaniem lub niewłaściwym

wykonaniem zobowiązań takich wy-

konawców i/lub podwykonawców,

co może negatywnie wpływać na

realizację projektów budowlanych,

a w konsekwencji na wyniki nan-

sowe osiągane w przyszłości przez

Grupę UNIBEP. Ponadto, z uwagi

na solidarną odpowiedzialność in-

westora i wykonawcy za zapłatę

wynagrodzenia podwykonawców,

nie można wykluczyć ryzyka zwią-

zanego z nie wykonywaniem przed

wykonawców lub podwykonawców

zobowiązań w tym zakresie i tym

samym powstania z tego tytułu od-

powiedzialności spółek Grupy jako

inwestora.

W celu minimalizacji ryzyka Gru-

pa dokonuje werykacji kontrahen-

tów pod kątem procedur, kontroli

jakości, zdolności wykonawczej,

a także prowadzi politykę dywersy-

kacji podwykonawców, postępuje

zgodnie z wprowadzonymi procedu-

rami wewnętrznego przetargu, jak

również stosuje w umowach zapisy

zapewniające skuteczną i szybką

wymianę nierzetelnego podwyko-

nawcy. Ponadto spółki Grupy są za-

bezpieczone każdorazowo w umo-

wach z podwykonawcami poprzez

wprowadzane zapisy dotyczące

odpowiedzialności z tytułu niena-

leżytego wykonania prac, ich ter-

minowości, jak również odpowie-

dzialności w okresie gwarancyjnym.

Wystąpienie powyższego ryzyka

może narazić Grupę na negatywne

skutki, w tym dla działalności ope-

racyjnej i nansowej oraz dla per-

spektyw rozwoju.

RYZYKO PRZERWANYCH ŁAŃCU-

CHÓW DOSTAW

Problemy w światowej logisty-

ce ponownie ulegają pogłębieniu

w związku z rosyjską inwazją na

Ukrainę oraz chińską polityką wo-

bec COVID-19, która powoduje, że

pojawianie się nawet małych ognisk

zachorowań skutkuje zamykaniem

dużych ośrodków miejskich i spo-

walnia działalność gospodarczą. Ro-

syjska inwazja na Ukrainę wywołała

zaburzenia dostaw surowców ener-

getycznych, rolnych oraz niektórych

towarów przemysłowych. Jedno-

cześnie utrzymywanie przez Chiny

twardej polityki wobec pandemii

COVID-19 sprawiło, że wracają za-

kłócenia w branży technologicznej

i motoryzacyjnej. Efektem jest po-

głębienie niepewności oraz wzrost

kosztów płynnego funkcjonowania

zakłócanych łańcuchów dostaw.

Rosja jest kluczowym dostawcą

ropy naowej i gazu ziemnego. Ro-

sja i Ukraina są również ważnymi

eksporterami surowców przemysło-

wych, takich jak nikiel, drewno czy

gaz neonowy, który jest konieczny

do produkcji półprzewodników.

Firmy budowlane z dnia na dzień

odczuły masowy odpływ pracowni-

ków z Ukrainy i przygotowują się na

kolejną falę wzrostu cen i niedobo-

rów materiałów z powodu odcięcia

łańcuchów dostaw z Ukrainy, Rosji

i Białorusi oraz drożejących surow-

ców na rynkach światowych. Jest

wysoce prawdopodobne, że zjawi-

ska te doprowadzą do opóźnień na

niektórych kontraktach i przyczynią

się do pogorszenia rentowności rm

budowalnych.

Grupa dostrzega problemy w łań-

cuchu dostaw spowodowane rekor-

dowym wzrostem cen energii, pa-

liw i materiałów budowlanych , ale

realizuje kontrakty na bieżąco i bez

większych zakłóceń. Należy mieć na

uwadze, że każdy znaczny wzrost

kosztów może negatywnie wpłynąć

na rentowność projektów Grupy

Unibep, a w konsekwencji jej sytu-

ację nansową. Planując przyszłe

realizacje Grupa Unibep uwzględ-

nia ryzyka generowane przez zakłó-

cenia w łańcuchach dostaw, które

wpływają na realizacje projektów

np. dostępność i wzrost cen materia-

łów budowlanych, robocizny a także

samych pracowników.

RYZYKO ZWIĄZANE

Z NIEDOZWOLONYMI KLAUZULA-

MI UMOWNYMI

Ryzyko uznania, że stosowane

wzorce umowne zawierają niedo-

zwolone klauzule umowne wiąże się

z przepisami ustawy z dnia 16 lute-

go 2007 roku o ochronie konkuren-

cji i konsumentów. Prezes Urzędu

Ochrony Konkurencji i Konsumen-

tów może nałożyć na przedsiębiorcę

karę w wysokości nie większej niż

10% przychodu osiągniętego w roku

rozliczeniowym poprzedzającym

rok nałożenia kary, jeżeli przedsię-

biorca ten, chociażby nieumyślnie,

dopuścił się praktyki naruszającej

zbiorowe interesy konsumentów.

Przez praktykę naruszającą zbioro-

we interesy konsumentów rozumie

się godzące w nie bezprawne działa-

nie przedsiębiorcy. Po pierwsze, ka-

talog zachowań będących praktyka-

mi naruszającymi zbiorowe interesy

konsumentów nie jest zamknięty,

ustawa wylicza takie praktyki tylko

przykładowo. Oznacza to, że UOKiK

może uznać określone zachowanie

rynkowe deweloperów za praktyki

naruszające zbiorowe interesy kon-

sumentów, mimo że nie jest ono wy-

raźnie wskazane w ustawie i nałożyć

karę. Po drugie, ryzyko polega na

możliwości uznania klauzul umow-

nych zawartych we wzorcach umów,

stosowanych przez deweloperów

za klauzule niedozwolone. Zdecy-

dowana większość umów zawiera-

nych przez deweloperów to umowy

z konsumentami. Zgodnie z kształ-

tującą się linią orzecznictwa sądów,

w szczególności Sądu Najwyższego,

postanowienia umieszczone w reje-

strze postanowień niedozwolonych

należy interpretować rozszerzająco

i za niedozwolone uznawać nie tylko

postanowienia o brzmieniu pokry-

wającym się z postanowieniem gu-

rującym w tym rejestrze, lecz także

postanowienia podobne. Zakres po-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 96

dobieństwa postanowienia umow-

nego stosowanego przez przedsię-

biorcę do postanowienia wpisanego

do rejestru może decydować o uzna-

niu danego postanowienia za nie-

dozwolone. Nawet, jeśli w ocenie

Grupy postanowienia umowne sto-

sowane przez niego w umowach

z konsumentami nie są podobne do

postanowień wpisanych do rejestru,

istnieje ryzyko, iż UOKiK zakwali-

kuje określone postanowienie za

niedozwolone i na tej podstawie na-

łoży na dewelopera karę. Minimali-

zując opisane ryzyko, spółki Grupy

poddają stosowane wzorce umowne

wnikliwej analizie pod kątem możli-

wości uznania postanowień w nich

zawartych za niedozwolone klau-

zule umowne naruszające interesy

konsumentów.

RYZYKO ZWIĄZANE Z PROCE-

SEM BUDOWLANYM

Główną cechą działalności budow-

lanej jest konieczność angażowania

znacznych środków w całym okresie

realizacji inwestycji, aż do momentu

przekazania obiektu kontrahento-

wi. Realizowane przez Grupę usłu-

gi mają charakter indywidualnych

umów, opracowywanych w danych

warunkach i przy wykorzystaniu

dostępnych procedur i technologii.

Ze względu na długość całego okre-

su realizacji procesu budowlanego

mogą wystąpić różnorodne zmiany

ustalonych na jego początku warun-

ków. Cały proces produkcyjno–wy-

konawczy niesie za sobą różnego

rodzaju ryzyka. W tym czasie mogą

wystąpić następujące zagrożenia:

• bieżące zmiany projektowe i wy-

konawcze na każdym niemal eta-

pie procesu,

• niewłaściwe początkowe oszaco-

wanie kosztów realizacji projektu,

• istotna zmiana kosztów w trakcie

realizacji projektu,

• błędy dokonane w zarządzaniu ca-

łym procesem budowlanym,

• błędy związane z zastosowany-

mi rozwiązaniami technicznymi

i technologicznymi.

Wszystkie powyższe oraz inne

negatywne zdarzenia mogą mieć

wpływ na wydłużenie całego proce-

su wytworzenia produktu powodują-

ce wzrost kosztów oraz przesunięcie

płatności w czasie, co w konse-

kwencji prowadzi bezpośrednio do

obniżenia wyniku Grupy na danym

kontrakcie, w konsekwencji nega-

tywnie może wpływać na sytuację

nansową Grupy.

RYZYKO ZWIĄZANE Z INFRA-

STRUKTURĄ BUDOWLANĄ

Zakończenie realizacji projek-

tu jest uzależnione od zapewnie-

nia wymaganej przepisami infra-

struktury takiej jak dostęp do dróg

publicznych, dostęp do mediów,

wyznaczenie odpowiednich dróg

wewnętrznych, itd. Zdarzają się jed-

nak sytuacje, w których zapewnie-

nie niezbędnej infrastruktury jest

uzależnione od czynników będą-

cych poza kontrolą spółek z Grupy

(np. często zapewnienie dostępu do

właściwej drogi bądź mediów jest

uzależnione od decyzji stosownego

urzędu miejskiego bądź gminnego).

W niektórych przypadkach status

dróg, które są potrzebne do reali-

zacji inwestycji, może być nieure-

gulowany, bądź w trakcie realizacji

projektu mogą pojawić się nieprze-

widziane komplikacje przekłada-

jące się na opóźnienia i dodatkowe

koszty. Może się także zdarzyć, że

właściwe organy administracji zażą-

dają od spółek z Grupy wykonania

dodatkowych prac dotyczących in-

frastruktury w ramach prac związa-

nych z realizacją inwestycji. Organy

administracji mogą także oczekiwać

lub nawet zażądać, aby inwestor wy-

konał prace związane z infrastruktu-

rą, które nie są niezbędne z perspek-

tywy realizacji danego projektu, ale

których wykonanie może być ocze-

kiwane przez te organy jako wkład

inwestora w rozwój społeczności

lokalnej w związku z realizowaną

inwestycją. Wystąpienie któregokol-

wiek z powyższych czynników prze-

kładających się na opóźnienie reali-

zowanych projektów lub dodatkowe

koszty projektu może mieć istotny

niekorzystny wpływ na działalność,

sytuację nansową lub perspektywy

rozwoju spółek z Grupy UNIBEP.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE SPRZE-

DAŻĄ PROJEKTÓW DEWELOPER-

SKICH

Grupa UNIBEP posiada do sprze-

daży lokale/mieszkania w ramach

własnych projektów deweloper-

skich. Realizacja projektów dewe-

loperskich wiąże się z szeregiem

ryzyk. Istnieje ryzyko, iż sprzedaż

lokali okaże się niższa niż planuje

Grupa, co skutkowałoby niższymi

wpływami gotówkowymi. Mogłoby

to mieć również wpływ na poziom

uzyskanej sprzedaży/zysku w danym

roku obrotowym. Potrzeba szyb-

kiego odzyskania gotówki mogłaby

wiązać się z koniecznością korekty

ceny mieszkań lub (i) wzrostem na-

kładów na promocję, co odbiłoby się

na rentowności projektu. W ocenie

Grupy obecnie nie występuje presja

na szybkie uwolnienie gotówki kosz-

tem obniżek cen (sytuacja gotówko-

wa jest stabilna, płynność jest do-

datkowo zabezpieczona dostępnymi

liniami kredytowymi). Aktualnie

nie występuje konieczność ani gwał-

townej korekty ceny, ani istotnego

zwiększania kosztów promocji, ale

w przyszłości nie można wykluczyć

tego typu działań.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ZABEZPIE-

CZENIAMI USTANOWIONYMI NA

MAJĄTKU GRUPY UNIBEP

Spółki Grupy UNIBEP zaciągają

kredyty celem snansowania reali-

zowanych projektów budowlanych.

Z zawieraniem umów kredytowych

wiąże się ustanowienie na rzecz

banków zabezpieczeń – na grun-

tach, na których planowane są reali-

zacje inwestycji – tytułem spłaty zo-

bowiązań. Grupa zwraca uwagę, że

pomimo, iż kredyty zaciągane przez

spółki celowe w Grupie są spłacane

terminowo, to nie można wyklu-

czyć, iż w przyszłości w skrajnie

negatywnej sytuacji nansowej Gru-

pa mogłaby zaprzestać terminowej

spłaty zobowiązań kredytowych lub

mogłaby naruszyć warunki umów.

W związku z powyższym banki by-

łyby uprawnione do zaspokojenia

swoich praw w drodze wykonania

uprawnień związanych z ustanowio-

nymi zabezpieczeniami, polegające

np. na przejęciu własności obciążo-

nych składników majątkowych. Stan

taki mógłby spowodować zmniejsze-

nie się ilości aktywów stanowiących

własność poszczególnych spółek ce-

lowych w Grupie oraz ogólną utra-

tę wartości aktywów. W celu mini-

malizacji ryzyka Grupa szczególną

uwagę przywiązuje do racjonalnego

zarządzania strukturą nansową,

do prognozowania zapotrzebowania

na nansowanie dłużne na etapie

przed podjęciem decyzji o realizacji

każdego projektu deweloperskiego,

jednocześnie racjonalnie zarządza-

97 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

jąc i prognozując poziom płynności

nansowej. Wystąpienie powyższe-

go ryzyka może Grupę Emitenta na

negatywne skutki, w tym dla działal-

ności operacyjnej i nansowej oraz

dla perspektyw rozwoju.

RYZYKO ZWIĄZANE ZE ZWIĘK-

SZENIEM UDZIAŁU W PORTFELU

ZLECEŃ KONTRAKTÓW W SEKTO-

RZE PUBLICZNYM

W ostatnich latach Grupa podej-

mowała również działania akwizy-

cyjne w sektorze publicznym (za-

mówienia publiczne). W związku

z procedurą udzielania zamówień

publicznych w wielu przypadkach

może nastąpić przesuwanie termi-

nu podpisania umowy i rozpoczę-

cia realizacji inwestycji z powodów

takich jak kontrola udzielenia za-

mówienia przez Urząd Zamówień

Publicznych lub składanie odwołań

i skarg przez innych oferentów. Za-

istnienie takich okoliczności może

spowodować przesunięcia w reali-

zacji inwestycji, co może wpłynąć

na wielkość portfela zamówień

w okresie sprawozdawczym. Grupa

narażona jest również na spory z in-

westorem publicznym wynikające

z odmiennej interpretacji zapisów

umów, brakiem chęci do zawiera-

nia porozumień w sytuacjach kon-

iktowych, brakiem wystarczającej

decyzyjności w procesie realizacji,

itd. (głównie dotyczy to sektora dro-

gowego). Efektem potencjalnych

sporów mogą być dodatkowe kosz-

ty dla rmy i/bądź też utrudnienia

w ubieganiu się o kolejne kontrakty

w formule zamówień publicznych.

W obecnej sytuacji w największym

stopniu z zamówień publicznych

korzysta jedynie biznes drogowy

Grupy, w budownictwie kubaturo-

wym udział zamówień publicznych

w portfelu znacznie się zmniejszył

na rzecz sektora prywatnego (aktu-

alnie realizowane są trzy projekty

w formule zamówień publicznych).

RYZYKO ZWIĄZANE Z POWSTA-

WANIEM SPRAW SPORNYCH

Grupa UNIEBP dąży do realizacji

kontraktów zgodnie z warunkami

umownymi. W trakcie realizacji

zdarzać się mogą sytuacje różnej

lub odmiennej interpretacji zapi-

sów umownych. Następstwem tego

może być zjawisko nieterminowej

regulacji przez inwestorów naszych

należności lub kwestionowania ich

zasadności. W takich przypadkach

nie można wykluczyć, że droga są-

dowa będzie ostatecznym rozwią-

zaniem przy dochodzeniu swoich

praw. Spółka monitoruje potencjal-

ne sprawy sporne mogące powstać

przy realizacji kontraktów. Obsługa

prawna ukierunkowana jest na każ-

dy segment z osobna i w razie po-

trzeby odpowiednio wcześnie podej-

mowane są działania zapobiegawcze

minimalizujące ryzyko sporu.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ZA-

TRUDNIENIEM PRACOWNIKÓW

I UTRZYMANIEM PROFESJONAL-

NEJ KADRY

Dążenie do świadczenia przez

Grupę produktów i usług o wyso-

kiej jakości wymaga zarządzania r-

mą przez profesjonalną kadrę oraz

wykwalikowanych pracowników.

Pozycja i siła konkurencyjna Gru-

py została zbudowana przy udziale

utalentowanej i doświadczonej ka-

dry. Niemniej jednak istnieje ryzyko

utraty lub zmniejszenia się zaso-

bu doświadczonej i profesjonalnej

kadry zarządzającej. W celu mini-

malizacji ryzyka Grupy prowadzi

odpowiednią politykę kadrową mi-

nimalizującą uktuację kadr. Wystą-

pienie powyższego ryzyka mogłoby

narazić Grupę na negatywne skutki

dla działalności operacyjnej.

RYZYKO AWARII SYSTEMÓW IN-

FORMATYCZNYCH

Ryzyko ewentualnej utraty, czę-

ściowej lub całkowitej, danych na

skutek awarii systemu komputero-

wego w Grupie bądź pojawienie się

potencjalnych ataków hakerskich

na systemy komputerowe Grupy

mogłoby skutkować opóźnieniami

w realizacji umów i kontraktów.

W celu minimalizacji ryzyka w całej

Grupie wdrożono procedury zabez-

pieczające w postaci archiwizowa-

nia danych oraz ich ochrony przed

niepowołanym dostępem lub utra-

tą. Wystąpienie powyższego ryzyka

może narazić Grupę na negatywne

skutki, w tym dla działalności ope-

racyjnej i nansowej oraz dla per-

spektyw rozwoju.

RYZYKO ZWIĄZANE Z KARAMI

ZA NIEWYKONANIE LUB NIETER-

MINOWE WYKONANIE ZLECEŃ

Grupa, w związku z realizacją in-

westycji w sektorze budowlanym

narażona jest na kary za niewyko-

nanie lub nieterminowe wykonanie

zleceń. Spółki Grupy realizując in-

westycje budowlane ustalają z za-

mawiającymi takie harmonogramy

by minimalizowały one ewentualne

ryzyko opóźnień. Niemniej Emitent

przyjmuje ryzyko poniesienia po-

wyższych sankcji bądź kar. W przy-

padku zamówień nietypowych bądź

zawarcia kontraktu o skrajnych wa-

runkach (np. ograniczonych termi-

nowo), spółki Grupy żądają wyższej

marży z realizowanego projektu,

aby zrekompensować ponoszone ry-

zyko związane z inwestycją oraz za-

bezpieczyć się przed ewentualnymi

karami umownymi.

RYZYKO ZWIĄZANE Z UDZIELO-

NYMI GWARANCJAMI

Na dzień bilansowy 31.12.2021r.

Grupa posiadała zobowiązania wa-

runkowe na kwotę 548,3 mln zł. Zo-

bowiązania warunkowe dotyczyły

głównie gwarancji należytego wyko-

nania kontraktu oraz gwarancji usu-

nięcia wad i usterek, z których spółki

Grupy korzystają w ramach prowa-

dzonej działalności, w tym głównie

w zakresie realizacji usług budow-

lanych. Istnieje ryzyko powstania

zobowiązań z tytułu realizacji gwa-

rancji w przypadku niewywiązania

się spółek z Grupy z realizowanych

kontraktów. Grupa tylko cztery razy

otrzymała zgłoszenie żądania wy-

płaty z udzielonej gwarancji, które

zostały zrealizowane. Kwota żąda-

nia wynosiła 13,2 mln zł. Emitent

ocenia ryzyko materializacji udzie-

lonych gwarancji jako ograniczone.

RYZYKO ZWIĄZANE Z KONCEN-

TRACJĄ PRZYCHODÓW ZE SPRZE-

DAŻY

Źródła przychodów ze sprzedaży

Grupy charakteryzują się wysokim

poziomem koncentracji wokół dzia-

łalności kubaturowej. Ponad 50%

przychodów Grupy UNIBEP w ostat-

nich latach stanowiła sprzedaż tego

segmentu. W przypadku spowolnie-

nia w obszarze budownictwa ku-

baturowego istnieje ryzyko spadku

przychodów ze sprzedaży, co może

negatywnie wpłynąć na kondycję

nansową oraz realizację strategii

Grupy.

Grupa ogranicza ryzyko zwią-

zane z koncentracją przychodów

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 98

ze sprzedaży poprzez zwiększenie

skali działalności w pozostałych

segmentach – wykorzystując sprzy-

jającą koniunkturę w segmencie de-

weloperskim zainwestowała w nowe

projekty w Warszawie i Poznaniu,

których efekty w postaci wyższych

przychodów i zysków powinny być

coraz bardziej widoczne w kolej-

nych latach. Dodatkowo Grupa roz-

wija segment domów modułowych

oraz drogowy. Istotnym elementem

dywersykacji źródła przychodów

jest również wejście na nowe rynki,

takie jak rynek szwedzki, niemiecki

i ukraiński.

RYZYKO ZWIĄZANE Z WYDŁU-

ŻENIEM POSTĘPOWANIA ADMI-

NISTRACYJNEGO W ZAKRESIE

PRAWA ZAGOSPODAROWANIA

NIERUCHOMOŚCI ORAZ PRAWA

BUDOWLANEGO

Działalność Grupy w zakresie

projektów deweloperskich wiąże

się z koniecznością uzyskania sto-

sownych decyzji i zezwoleń admini-

stracyjnych. Podmioty Grupy muszą

uzyskiwać w szczególności decyzje

o warunkach zabudowy dla nieru-

chomości nieobjętych miejscowym

planem zagospodarowania prze-

strzennego oraz pozwolenia na bu-

dowę, co może wiązać się z koniecz-

nością pozyskiwania dodatkowych

dokumentów, takich jak uzgodnie-

nia, opinie czy zgody właścicieli lub

posiadaczy sąsiednich nieruchomo-

ści. Dodatkowo w toku prowadzenia

inwestycji istnieje ryzyko wstrzyma-

nia jej prowadzenia przez właściwe

organy, w szczególności wskutek

protestów właścicieli lub posiada-

czy sąsiednich nieruchomości lub

z innych przyczyn przewidzianych

prawem.

Po zakończeniu procesu budow-

lanego konieczne jest uzyskanie

pozwolenia na użytkowanie. Do-

datkowo w trakcie procesu inwe-

stycyjnego, w niektórych przypad-

kach, konieczne jest uzyskanie

decyzji o podziale nieruchomości,

zaś w każdym przypadku dla obrotu

wybudowanymi lokalami niezbędne

jest uzyskanie zaświadczeń o samo-

dzielności lokali. Uzyskiwanie sto-

sownych aktów administracyjnych

wiąże się często z długotrwałymi

postępowaniami administracyjny-

mi, co powoduje powstanie ryzyka

braku możliwości zakończenia po-

szczególnych faz inwestycji w za-

kładanych przez Grupę terminach.

W szczególności opóźnienie w wy-

daniu decyzji o pozwoleniu na użyt-

kowanie przez uprawniony organ

może przesunąć daty przekazywania

lokali i podpisywania końcowych

aktów notarialnych z nabywcami,

które determinują datę ewidencjo-

nowania przychodów ze sprzedaży

mieszkań i lokali. Powyższe okolicz-

ności mogą mieć istotny wpływ na

działalność, przepływy pieniężne,

sytuację nansową, wyniki lub per-

spektywy działalności Emitenta.

RYZYKO ZWIĄZANE Z KONIUNK-

TURALNOŚCIĄ BRANŻY

Rynek nieruchomości mieszka-

niowych w Polsce charakteryzuje

się koniunkturalnością, w związku

z którą liczba oddawanych nowych

mieszkań zmienia się z roku na rok

w zależności m.in. od: ogólnych

czynników makroekonomicznych

w Polsce, zmian demogracznych

w danych obszarach miejskich, do-

stępności nansowania oraz cen

mieszkań już istniejących. Zwięk-

szony popyt na nieruchomości

mieszkaniowe powoduje zwykle

wzrost marży realizowanej przez de-

weloperów oraz zwiększenie liczby

prowadzonych, nowych projektów

deweloperskich. W związku ze zna-

czącym odstępem czasu pomiędzy

decyzją o rozpoczęciu projektu de-

weloperskiego a zakończeniem pro-

jektu (wynikającym często z prze-

ciągającego się procesu uzyskiwania

wymaganych zezwoleń administra-

cyjnych oraz czasem faktycznej bu-

dowy nieruchomości), istnieje ryzy-

ko, że po ukończeniu projektu rynek

będzie nasycony i deweloper nie

będzie w stanie sprzedać mieszkań

bez obniżenia ceny sprzedaży, co

powodować będzie obniżenie reali-

zowanej marży lub poniesienie stra-

ty przez Grupę. Po okresie dobrej

koniunktury pojawiają się zwykle na

rynku tendencje zniżkowe spowo-

dowane niechęcią deweloperów do

rozpoczynania nowych projektów

ze względu na niższe możliwe do

osiągnięcia marże. Powyższe oko-

liczności mogą mieć istotny wpływ

na działalność.

RYZYKO ZWIĄZANE Z ZAPEW-

NIENIEM ODPOWIEDNIEJ INFRA-

STRUKTURY DLA REALIZOWA-

NYCH PRZEZ GRUPĘ PROJEKTÓW

DEWELOPERSKICH

Projekty deweloperskie mogą być

realizowane wyłącznie przy zapew-

nieniu odpowiedniej infrastruktu-

ry technicznej wymaganej prawem

(przyłączenie do sieci oraz włącze-

nie do dróg publicznych). Koniecz-

ność budowy odpowiedniej infra-

struktury narzuconej w ramach

danego projektu deweloperskiego

lub przebudowy istniejącej infra-

struktury może mieć istotny wpływ

na koszt prac budowlanych. Z uwagi

na opóźnienia związane z zapewnie-

niem odpowiedniej infrastruktury

w projektach realizowanych przez

Grupę Emitenta mogą wystąpić

również opóźnienia w ukończeniu

projektów deweloperskich oraz nie-

spodziewany wzrost kosztów. Może

to mieć negatywny wpływ na dzia-

łalność i sytuację nansową Grupy

oraz rentowności prowadzonych

projektów deweloperskich.

Emitent stara się minimalizować

powyższe ryzyko poprzez uzyskiwa-

nie wszelkich koniecznych uzgod-

nień i opinii od zarządców infra-

struktury przed zawarciem umów

zakupu nieruchomości.

RYZYKO STOSOWANIA NIE-

ODPOWIEDNIEJ TECHNOLOGII

BUDOWLANEJ LUB WYKORZY-

STYWANIA NIEPRAWIDŁOWEJ

DOKUMENTACJI ARCHITEKTO-

NICZNEJ PROJEKTU

Nie można wykluczyć zmian sto-

sowanych technologii na rynku

deweloperskim, np. w zakresie ma-

teriałów i komponentów czy też no-

wych rozwiązań technologicznych

lub wprowadzenia bardziej efek-

tywnych metod realizacji projektów.

Zastosowanie nieprawidłowej tech-

nologii budowlanej oraz możliwość

popełnienia przez projektantów

błędów w dokumentacji architekto-

nicznej projektu mogą doprowadzić

do realizacji projektów zawierają-

cych wady technologiczne, a ich

usunięcie będzie wymagało zaanga-

żowania znacznych nakładów oraz

wydłużenia terminu realizacji da-

nego projektu, co może powodować

wzrost kosztów wykonania projektu

zwłaszcza w przypadku niewykrycia

błędów na wczesnym etapie pro-

jektu. Istnieje ryzyko, że zaakcep-

towane projekty architektoniczne

zawierają uchybienia techniczne

99 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

lub też, że zastosowana technolo-

gia budowlana okaże się nieprawi-

dłowa dla danego projektu. Grupa

ogranicza powyższe ryzyko poprzez

dokładną i bieżącą kontrolę doboru

odpowiednich materiałów przez ar-

chitektów do zakładanego standar-

du projektu, jednakże uchybienia

projektów architektonicznych oraz

nieprawidłowości w technologii bu-

dowlanej mogą negatywnie wpłynąć

na wynik nansowy, przepływy pie-

niężne, reputację Grupy.

RYZYKO WYPADKÓW PRZY PRA-

Działalności Grupy obarczona jest

ryzykiem zajścia wypadków przy

pracy. Potencjalne wypadki przy

pracy mogą prowadzić do opóźnie-

nia realizacji procesu budowlanego,

co może przełożyć się na niewy-

konanie kontraktu w zakładanym

terminie. Ponadto zajście wypad-

ku przy pracy może determinować

roszczenia odszkodowawcze wobec

Grupy. Tego typu zdarzenia mogą

negatywnie wpływać na renomę

Grupy oraz wyniki nansowe.

RYZYKO ZWIĄZANE Z POSTĘPO-

WANIAMI SĄDOWYMI

Działalność Grupy obarczona jest

ryzykiem wystąpienia sporów oraz

postępowań sądowych w związku

ze zrealizowanymi i obecnie re-

alizowanymi przez Grupę projek-

tami. W wyniku wystąpienia zda-

rzeń spornych, Grupa może zostać

wezwana do spełnienia świadczeń

z tytułu rękojmi lub udzielonej gwa-

rancji, tj. m.in. usunięcia ewentual-

nych wad, zwrotu części lub całości

ceny. Potencjalne spory oraz postę-

powania sądowe mogą opiewać na

kwoty przewyższające wartość kon-

traktu, a ich rozstrzygnięcie może

trwać wiele lat. Tego typu zdarzenia

mogą negatywnie wpływać na reno-

mę Grupy oraz wyniki nansowe.

Informacje dotyczące postępowań

toczących się przed sądem, orga-

nem właściwym dla postępowań

arbitrażowych lub organem admi-

nistracji publicznej zamieszczane są

w raportach bieżących i okresowych

Emitenta.

RYZYKO KONTROLI PRZEZ ZA-

GRANICZNE ORGANY PAŃSTWO-

Grupa prowadząc działalność na

rynkach zagranicznych narażona

jest na ryzyko związane z wynikami

kontroli prowadzonych przez różne-

go rodzaju centralne i lokalne urzę-

dy i instytucje państwowe. Obecnie

trudno jest jednoznacznie określić

potencjalny wpływ takich postępo-

wań na wyniki i działalność Grupy,

jednakże nie można wykluczyć tego

rodzaju zdarzeń i ich efektów. Ce-

lem zminimalizowania wskazanego

powyżej ryzyka Grupa podejmuje

stałą współpracę z lokalnymi dorad-

cami z zakresu księgowości, podat-

ków i kadr oraz z renomowanymi

kancelariami prawnymi.

.2 POSTĘPOWANIA SĄDOWE

Na dzień sporządzenia niniejsze-

go Sprawozdania Jednostka Domi-

nująca i Grupa UNIBEP jest stroną

toczących się postępowań sądowych

dotyczących zobowiązań oraz wie-

rzytelności.

Łączna wartość postępowań

w grupie wierzytelności na dzień

sporządzenia niniejszego Sprawoz-

dania wynosi 82 925 tys. zł i przekra-

cza 10% wartości kapitału własnego

Grupy UNIBEP (w ramach Jednostki

Dominującej łączna wartość postę-

powań wynosi 78 288 tys. zł).

Jednocześnie łączna wartość po-

stępowań w grupie zobowiązań

na dzień sporządzania niniejszego

Sprawozdania wynosi 121 400 tys. zł

i przekracza wartość 10% kapitału

własnego Grupy UNIBEP (w ramach

Jednostki Dominującej łączna war-

tość postępowań wynosi 120 716 tys.

zł).

Spółka identykuje szereg postę-

powań istotnych. Postępowaniami

o największych wartościach są opi-

sane poniżej postępowania pomię-

dzy UNIBEP SA a Podlaskim Zarzą-

dem Dróg Wojewódzkich (Inwestor)

oraz UNIBEP SA a Generalną Dyrek-

cją Dróg Krajowych i Autostrad (In-

westor).

1) W sprawie z powództwa kon-

sorcjum Unibep SA i Most sp. z o.o.

przeciwko Podlaskiemu Zarządowi

Dróg Wojewódzkich o zapłatę kwo-

ty 8 286 tys. zł z tytułu kary umow-

nej w związku z odstąpieniem od

umowy oraz kwoty 36 336 tys. zł

z tytułu roszczeń dodatkowych

na inwestycji Sokółka – Dąbrowa

Białostocka. W połowie listopada

2018 r. Spółce został doręczony po-

zew Podlaskiego Zarządu Dróg Wo-

jewódzkich przeciwko Konsorcjum

o zapłatę kary umownej w kwocie

8 286 tys. zł z tytułu odstąpienia od

umowy. Na pierwszych rozprawach,

które odbyły się w czerwcu oraz

wrześniu 2019 r. zostali przesłucha-

ni świadkowie. W dniu 6 listopada

2019 r. powództwo zostało rozsze-

rzone o kwotę 4 807 tys. zł z tytułu

roszczeń wynikających z rozliczenia

końcowego kontraktu. 26 listopada

2020 r. PZDW rozszerzyło powódz-

two o dodatkową kwotę 103 998 tys.

zł. W dalszym toku postępowania są-

dowego zostali przesłuchani kolejni

świadkowie i rozpoznano wnioski

dowodowe w zakresie dopuszczenia

opinii biegłych. W maju 2021 r. Sąd

wydał postanowienie o dopuszcze-

niu dowodu z pisemnych zeznań

świadków, opinii Instytutu Nauko-

wo-Badawczego oraz wyznaczył ter-

min jednego roku na sporządzenie

opinii. Sąd wydał wyrok częściowy

na rzecz Unibep SA 799 tys. zł z od-

setkami ustawowymi oraz na rzecz

Most Sp. z o. o. w Sopocie kwotę 61

tys. zł z odsetkami ustawowymi za

opóźnienie. Dnia 21 września 2021 r.

Pozwany PZDW złożył replikę na od-

powiedź na pozew oraz ograniczył

powództwo w zakresie dochodzonej

kary umownej z tytułu odstąpienia

o kwotę 8 286 tys. zł wraz z odsetka-

mi. Pozwany PZDW złożył dodatko-

wo do pisma opinię Instytutu Na-

ukowo-Badawczego Dróg i Mostów.

Następnie 31 grudnia 2021 r. zosta-

ło złożone rozszerzenie powódz-

twa przez UNIBEP SA o wypłaconą

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 100

z gwarancji kwotę 8 286 tys. zł. Obec-

nie trwa analiza zeznań świadków.

O zasadności odstąpienia od Umo-

wy przez Zamawiającego oraz wy-

nikłych stąd roszczeń rozstrzygnie

Sąd, przy czym Konsorcjum nie-

zmiennie stoi na stanowisku, iż do-

konało skutecznego odstąpienia od

Umowy, wobec czego wszelkie rosz-

czenia wywodzone przez Zamawia-

jącego nie mają podstaw prawnych.

Konsorcjum podtrzymuje stano-

wisko, iż analogicznie jak roszcze-

nie Zamawiającego o zapłatę kary

umownej z tytułu odstąpienia od

Umowy, tak również powyższe rosz-

czenie Zamawiającego o odszkodo-

wanie uzupełniające jest w całości

bezzasadne.

Podsumowując obecnie pomię-

dzy stronami toczy się spór sądowy,

w ramach którego do łącznego roz-

poznania połączone zostały sprawy

o zapłatę z powództwa Konsorcjum

na łączną kwotę ok. 44 622 tys. zł,

z powództwa Zamawiającego o za-

płatę kwoty ok. 105 998 tys. zł plus

odsetki.

Spółka w pełnej rozciągłości kwe-

stionuje szkodę, którą miałby do-

znać Zamawiający, zarówno co do

zasady, jak też co do wysokości.

Emitent niezmiennie stoi na sta-

nowisku, iż dokonał skutecznego

odstąpienia od Umowy, wobec cze-

go wszelkie roszczenia wywodzone

przez Zamawiającego nie mają pod-

staw prawnych. Spółka podtrzymu-

je, iż opisane powyżej okoliczności

pozwalają w dalszym ciągu uznawać

przedmiotowy spór za neutralny dla

bieżących wyników Grupy Kapita-

łowej Unibep. Emitent zastrzega

jednocześnie, iż aspekt ten będzie

poddawany wnikliwym analizom

w szczególności w związku z czyn-

nościami rewizji nansowej realizo-

wanymi na potrzeby przygotowania

sprawozdań nansowych.

2) Konsorcjum rm Unibep SA

i PORR SA złożyło pozew przeciw-

ko Generalnej Dyrekcji Dróg Kra-

jowych i Autostrad o zapłatę kwoty

16 926 tys. zł łącznie (w tym Unibep

SA 5 078 tys. zł) z tytułu dodatko-

wych robót na inwestycji przebu-

dowa drogi krajowej S8. W kwiet-

niu 2019 r. został wydany nakaz

zapłaty w postępowaniu upominaw-

czym, od którego Pozwany złożył

sprzeciw. Po wymianie pism proce-

sowych, pierwsza rozprawa odbyła

się 9 kwietnia 2021 r. Po przesłucha-

niu wszystkich świadków w sprawie

8 grudnia 2021 r. Sąd wydał wyrok

uwzględniający w całości roszcze-

nie PORR SA i Unibep SA. Do sądu

wpłynęła apelacja do wyroku złożo-

na przez GDDKiA, która jeszcze nie

została doręczona stronom.

3) Spółka Unibep SA oraz Budrex

Sp. z o. o. złożyły pozew przeciw-

ko Podlaskiemu Zarządowi Dróg

Wojewódzkich o zapłatę kwoty 4

744 tys. zł za dodatkowe koszty na

inwestycji Łapy Markowszczyzna.

W sprawie przesłuchano świadków

oraz postanowieniem Sądu z dnia 06

marca 2020 r. dopuszczono dowód

z opinii Instytut Analiz Budowla-

nych. Instytut przedstawił w sprawie

opinię, w której uznał roszczenie

Budrex na kwotę 207 tys. zł w po-

zostałym zakresie uznając roszcze-

nie za niezasadne, zaś w przypadku

Unibep SA kwotę 1 995 tys. zł. Zło-

żono zastrzeżenia do wydanej opinii

we wrześniu 2020 r. W czerwcu 2021

r. biegły potwierdził ostatecznie, iż

dodatkowe wynagrodzenie wyko-

nawcy za objazdy jest należne, ale

w wysokości określonej w opinii, tj.

w kwocie 2 750 tys. zł. Na rozprawie

dnia 24 stycznia 2022 r. Sąd oddalił

wniosek o dopuszczenie dowodu

z przesłuchania stron, zobowiązał

Instytut do zajęcia nalnego stano-

wiska w sprawie i zamknął rozpra-

wę. Oczekujemy na wydanie opinii

Instytutu.

Dodatkowo spółka Unibep SA.

złożyła kilka pozwów przeciwko

Podlaskiemu Zarządowi Dróg Wo-

jewódzkich dotyczących realizacji

drogi DW 682 Łapy Markowszczyzna

w związku z wykonanymi robotami

dodatkowymi, których łączna war-

tość wynosi 10 477 tys. zł.

Szczegółowy opis pozostałych po-

stępowań sądowych został zamiesz-

czony w nocie nr 6.35 Skonsolidowa-

nego Sprawozdania Finansowego za

rok 2021.

.3 INFORMACJA N/T DZIAŁALNOŚCI

CHARYTATYWNEJ I SPONSORINGOWEJ

Grupa Unibep od lat skupia się

nie tylko na pomnażaniu kapitału,

ale także na popieraniu inicjatyw

z regionu, z którego się wywodzi,

czyli z Podlasia. Ważna jest dla nas

społeczna odpowiedzialność bizne-

su. W myśl tej koncepcji budujemy

naszą strategię działania, uwzględ-

niając również interesy społeczne

czy ochronę środowiska. Edukacja

i naukowy rozwój społeczeństwa

to dla Grupy Unibep bardzo waż-

ne elementy strategii opartej na

społecznej odpowiedzialności biz-

nesu. Stąd wspieranie sportu, do-

nansowanie działań kulturalnych,

środowiskowych, instytucji potrze-

bujących pomocy oraz – poprzez

działalność Fundacji Grupy Unibep

Unitalent - pomoc młodym talen-

tom w osiągnięciu sukcesu. Innymi

celami Fundacji są: promowanie po-

staw proprzedsiębiorczych i proak-

tywnych, edukowanie, rozwijanie

i wspieranie talentów biznesowych

i innych oraz promocja i organizacja

wolontariatu pracowniczego.

Grupa Unibep przekazała w 2021

r. fundacji Unitalent łącznie 150 tys.

zł.

Z powyższej kwoty Fundacja prze-

kazała na cele społeczne 36 tys. zł

a ponadto Grupa Unibep przekazała

w 2021 roku bezpośrednio organiza-

cjom społecznym i sportowym do-

datkowe 440 tys. zł.

Więcej na temat działalności cha-

rytatywnej i sponsoringowej, jak

i akcji, w których Grupa Unibep

uczestniczyła w roku 2021, przedsta-

wiamy w Raporcie Zrównoważonego

Rozwoju za rok 2021, który stanowi

odrębny element Skonsolidowanego

raportu rocznego za 2021 rok.

101 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Pomoc i inspiracja młodym,

zdolnym, ambitnym - głownie

szkoły średnie i uczelnie.

Wspieranie pracowników,

którzy chcą pomagać -

chcących dzielić się wiedzą

i doświadczeniem.

Zarządzanie talentami w szkołach

średnich w Bielsku Podlaskim -

współpraca ze szkołami,

nauczycielami - od początku

2018 roku.

Pokazywanie dobrych praktyk

wolontariuszy Grupy Unibep.

Spotkania inspirująco-motywujące,

m.in. z ludźmi sukcesu z woj.

podlaskiego (także tymi, którzy

wyjechali z naszego kraju).

Inicjowanie akcji dla proaktywnych

i wspierających młode talenty wśród

pracowników Grupy Unibep -

organizowanie spotkań, wymiana

doświadczeń, ciągłe doskonalenie się.

Wizyta Prawdziwego Mikołaja z Laponii w Bielsku Podlaskim

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 102

.4 WYRÓŻNIENIA

I NAGRODY

W gronie najlepszych polskich pracodawców

3. miejsce wśród rm z branży budowlanej, 74. miejsce na liście 300 Naj-

lepszych Polskich Pracodawców – to pozycja Unibep SA w rankingu Naj-

lepsi Polscy Pracodawcy. Lista, którą opublikował miesięcznik „Forbes”,

powstała m.in. dzięki opinii samych pracowników poszczególnych przed-

siębiorstw.

Z kolei w rankingu opublikowanym przez wprost.pl Grupa Unibep zajęła

2. miejsce wśród rm z branży budowlanej i 16. miejsce w gronie 50 najlep-

szych pracodawców w Polsce w czasie pandemii.

LivinnX - akademik w Krakowie znalazł się w gronie wyróżnionych

statuetką TopBuilder 2021.

Unibep SA był generalnym wykonawcą tej inwestycji. TopBuilder to jedna

z najbardziej prestiżowych nagród na polskim rynku budowlanym, przy-

znawana przez miesięcznik „Builder”. Według organizatorów to nagroda za

najwyższej jakości produkty, nowości oraz innowacje, w tym sprawdzone

rozwiązania materiałowe, technologiczne i konstrukcyjne.

W gronie najcenniejszych polskich marek

Grupa Unibep znalazła się na 57. miejscu w rankingu „Najcenniejsze Pol-

skie Marki”, organizowanego przez „Rzeczpospolitą”. Wśród rm z branży

budowlanej spółka zajęła 2. miejsce. Szacunkowa wartość marki Unibep to

213,6 mln zł.

Jak podkreślali organizatorzy rankingu, na budowanie marki ma wpływ

wiele czynników – od dobrego jakościowego realizowania inwestycji, przez

współpracę z klientami po szeroko rozumianą komunikację – zarówno we-

wnętrzną, jak też zewnętrzną.

Unibep SA na liście 500 rm, uznanych za godnych zaufania.

Zestawienie opublikował „Home&Market”. Zestawienie zostało opubliko-

Grupa Unibep znalazła się na 3. miejscu w rankingu Podlaska Złota Setka Przedsiębiorstw. Szósty od lewej: Leszek Gołąbiecki - Prezes

Zarządu Unibep SA.

103 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

wane w czerwcowym wydaniu tego

magazynu. Autorzy raportu wzięli

pod uwagę trzy główne zagadnienia:

czy rmy „dbają o klimat, ekologię

oraz dobro człowieka”.

Nagrody otrzymane w ramach

Kongresu „Infrastruktura Polska

i Budownictwo 2021”.

Unibep SA została Budowlaną

Spółką Roku, a Unihouse SA odebrał

nagrodę za rmę, która realizuje

ekologiczne budownictwo najwyż-

szej jakości. . Takie nagrody zostały

wręczone 22 czerwca 2021 r.

Unidevelopment SA współnan-

sującym pomnik

W 77. rocznicę Powstania War-

szawskiego Unidevelopment SA,

spółka deweloperska należąca do

Grupy Unibep – działając w porozu-

mieniu z Polskim Związkiem Firm

Deweloperskich i stowarzyszonymi

z nim rmami oraz Fundacją Pamię-

ci o Bohaterach Powstania Warszaw-

skiego – snansowała i zbudowała

pomnik kobietom, które wystąpiły

przeciwko okupującym Warszawę

wojskom niemieckim.

Unibep SA w akcji Tydzień Bez-

pieczeństwa

W dniach 4-10 października 2021

r. odbył się tegoroczny Tydzień Bez-

pieczeństwa – akcja edukacyjna,

skierowana do wszystkich pracow-

ników branży budowlanej, koor-

dynowana przez Porozumienie dla

Bezpieczeństwa w Budownictwie,

organizacji zrzeszającej kilkudzie-

sięciu największych generalnych

wykonawców działających w Polsce.

Motto tegorocznej edycji brzmiało:

„Koniecznie bezpiecznie”. Unibep

SA należy do Porozumienia od 2015

roku.

Nagroda Budowa Roku za Węzeł

Porosły

Inwestycja infrastrukturalna Wę-

zeł Porosły koło Białegostoku, zbu-

dowana przez Oddział Infrastruk-

tury Unibep SA, została laureatem

konkursu „Budowa Roku 2019-2020

w regionie północno-wschodnim”.

Wręczenie nagród miało miejsce

26 października 2021 r. na Wydziale

Budownictwa i Nauk o Środowisku

Politechniki Białostockiej. Budo-

wa Węzła drogowego w Porosłach

wygrała w kategorii „Obiekty infra-

Akademik LivinnX ze statuetką TopBuilder 2021

Monika Osiecka przy pracy nad rzeźbą

Unibep SA została Budowlaną Spółką Roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 104

.5 INFORMACJA

NA TEMAT RAPORTU

ZRÓWNOWAŻONEGO

ROZWOJU

W Raporcie Zrównoważonego rozwoju za rok 2021 przygotowanym we-

dług standardu GRI, kompleksowo prezentujemy nasze podejście do zrów-

noważonego rozwoju i zasad odpowiedzialnego biznesu. Przedstawiamy

całościowy wpływ Grupy Unibep na trzy obszary zrównoważonej działal-

ności, którymi są obszar środowiskowy, obszar społeczny oraz obszar za-

rządzania. Koncentrujemy się na tematach wyłonionych w procesie anali-

zy wpływu Grupy Unibep na otoczenie, w którym Grupa funkcjonuje oraz

na analizy badań opinii interesariuszy.

Szczegółowe informacje zawierające dane nienansowe z obszaru środo-

wiskowego, społecznego oraz ładu korporacyjnego (ESG) przedstawiliśmy

w Raporcie Zrównoważonego Rozwoju za rok 2021, który stanowi odrębny

element Skonsolidowanego Raportu Rocznego Grupy Unibep za rok 2021.

struktury komunikacyjnej o długości dróg głównych od 5 km”.

Nagroda Unihouse SA w kategorii „Jakość za rozsądną cenę”

Unihouse SA została wyróżniona przez tygodnik „Newsweek” w kategorii

„Jakość za rozsądną cenę”. Spółka została doceniona jako producent nowo-

czesnych budynków modułowych w technologii drewnianej.

Raport „Polskie Spółki Budowlane 2021 r.”

Grupa Unibep awansowała z 6. na 5. pozycję wśród największych rm

budowlanych w kraju pod względem przychodów – poinformowała rma

doradcza Deloitte w swoim najnowszym raporcie „Polskie spółki budowla-

ne 2021”. To już dziewiąta edycja rankingu przedstawiającego 15 najwięk-

szych rm budowlanych w naszym kraju.

Węzeł Porosły z nagrodą. Od lewej: Adam Poliński - Członek Zarządu Unibep SA i Dyrektor Infrastruktury,

Marcin Dzierżek - Kierownik Kontraktu.

105 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 106

9. Oświadczenia

ZARZĄDU

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą, sprawozdania nansowe UNIBEP S.A. (odpowiednio jed-

nostkowe oraz skonsolidowane) za okres 12 miesięcy kończący się 31 grudnia 2021 roku i dane

porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz

odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i nansową oraz wy-

nik nansowy Unibep oraz Grupy Unibep a niniejsze sprawozdanie Zarządu zawiera prawdzi-

wy obraz rozwoju i osiągnięć, ryzyk i zagrożeń oraz sytuacji Emitenta oraz jego Grupy, w tym

opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.

Informacja Zarządu w sprawie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań nan-

sowych

Na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej Unibep S.A. o dokonaniu wyboru rmy audy-

torskiej przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania nansowego zgodnie z przepisa-

mi, w tym dotyczącymi wyboru i procedury wyboru rmy audytorskiej, Zarząd Unibep S.A.

informuje, że:

a) rma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do

sporządzenia bezstronnych i niezależnych sprawozdań z badania rocznych sprawozdań

nansowych (odpowiednio jednostkowego oraz skonsolidowanego) zgodnie z obowiązu-

jącymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,

b) są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją rmy audytorskiej i kluczowe-

go biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,

c) Unibep SA posiada politykę w zakresie wyboru rmy audytorskiej oraz politykę w zakresie

świadczenia na rzecz Unibep S.A. przez rmę audytorską, podmiot powiązany z rmą au-

dytorską lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług

warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez rmę audytorską.

Leszek Gołąbiecki

Prezes Zarządu

Unibep SA

Sławomir Kiszycki

Wiceprezes Zarządu

Unibep SA

Krzysztof Mikołajczyk

Wiceprezes Zarządu

Unibep SA

Adam Poliński

Członek Zarządu

Unibep SA

107 | Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2021 roku | Bielsk Podlaski, 7 kwietnia 2022 roku | 108

UNIBEP SA, ul. 3 Maja 19, 17-100 Bielsk Podlaski

tel.: (48 85) 731 80 00, fax: (48 85) 730 68 68

e-mail: biuro@unibep.pl, www.unibep.pl