Raport

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU

Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY UNIBEP W 2022 ROKU UWZGLĘDNIAJĄCE WYMOGI UJAWNIEŃ DLA

SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ ZA WW. OKRES

BIELSK PODLASKI, 27 KWIETNIA 2023 ROKU

2022

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 2

SPIS TREŚCI

str. 3List Prezesa do akcjonariuszy

str. 28Działalność Grupy Unibep

str. 57Sytuacja nansowa Grupy Unibep

str. 116

Oświadczenie dotyczące stosowania zasad ładu

korporacyjnego przez Unibep SA w 2022 roku

str. 8Wprowadzenie

str. 35Rynek i perspektywy rozwoju

str. 88Opis istotnych wydarzeń

str. 152Pozostałe informacje

str. 182Oświadczenia Zarządu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 3

1. LIST PREZESA DO AKCJONARIUSZY

Szanowni Akcjonariusze

i Przyjaciele Grupy Unibep,

Pomimo wymagającego otocze-

nia gospodarczego wyrażonego

przede wszystkim ponadprzecięt-

nym wzrostem inflacji oraz niepo-

kojów geopolitycznych, w 2022 r.

utrzymaliśmy pomyślny trend na

poziomie sprzedaży, która urosła

rok do roku o ok. 32%., do 2 258 mln

zł. W analizowanym okresie wynik

EBITDA ukształtował się na pozio-

mie 89 mln zł, co oznacza 16-proc.

wzrost rok do roku. Nasz portfel

w części budowlano-infrastruk-

turalnej na rok 2023 i lata kolejne

wynosi ok. 3,8 mld zł, z czego ok.

2,2 mld zł przypada na rok bieżący.

Mimo że rok 2023 będzie trudny dla

branży budowlanej, jako Grupa Uni-

bep z realnym optymizmem patrzy-

my w przyszłość.

Dywersykacja jest kluczowa

Naszą siłą jest dywersykacja biznesu. Unidevelopment SA w ubiegłym roku wypracowała bardzo

dobre wyniki sprzedaży i zysku w dalszym ciągu korzystając z koniunktury i ożywienia gospodar-

czego obserwowanych jeszcze w 2021 r. Warto dodać, że 635 lokali sprzedanych przez naszego

developera w 2022 r. jest solidną bazą do dobrych wyników w kolejnych okresach. Ponadto odno-

towaliśmy wzrosty sprzedaży w segmentach: budownictwa kubaturowego, energetyczno-prze-

mysłowego i infrastruktury.

Leszek Gołąbiecki, Prezes Zarządu Unibep SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 4

Dynamicznie rozwija się segment budownictwa energetyczno-przemysłowego, skoncentrowany

w części energetycznej głównie na modernizacjach kotłowni, elektrowni, elektrociepłowni, insta-

lacji termicznego przekształcania odpadów czy kogeneracyjnych, który aktualnie realizuje 15 pro-

jektów na terenie całego kraju, a wartość portfela zamówień na 2023 r. i kolejne lata tego obszaru

biznesowego wynosi 675 mln zł. W ostatnim czacie obserwujemy m.in. aktywność samorządów

w zakresie modernizacji PEC-ów. Jest to segment, na którego rozwój szczególnie liczymy, mając

na uwadze nieuchronną zmianę podejścia do ochrony klimatu.

Stabilna sytuacja panuje także w pozostałych segmentach biznesowych grupy. W budownictwie

kubaturowym Unibep realizuje obecnie około 40 inwestycji w całej Polsce, głównie dla inwesto-

rów prywatnych. Grupa dostrzega jednak duży potencjał kooperacji z podmiotami publicznymi,

tj. wojskiem, urzędami centralnymi i samorządami. Wartość portfela zleceń tego segmentu na

rok 2023 i kolejne lata wynosi ok. 1,7 mld zł. W sekcji infrastrukturalnej, w ramach której w 2022 r.

z sukcesem wybudowaliśmy m.in. 80-kilometrową zaporę na granicy polsko-białoruskiej, aktualna

wartość portfela zleceń na 2023 r. i kolejne lata wynosi ok. 1 mld zł.

Szansą ekologia i dbałość o efektywność energetyczną budynków

Jak już informowaliśmy na początku marca bieżącego roku, nasza spółka produkcyjna Unihouse

SA w 2022 roku poniosła stratę w wysokości ok. 36 mln zł. Ten segment naszej działalności naj-

bardziej odczuł negatywne skutki wojny za naszą wschodnią granicą – gwałtowne zahamowanie

inwestycji, znaczący wzrost kosztów materiałów i logistyki (np. cena frachtu morskiego wzrosła aż

o ok. 300 proc.), przerwania łańcuchów dostaw, a także nieplanowane przestoje i spadek wykorzy-

stania mocy produkcyjnych fabryki. To głównie strata Unihouse SA spowodowała, że skonsolido-

wany zysk netto Grupy Unibep wyniósł ok. 32 mln zł wobec 42 mln zł w 2021 r.

Jednocześnie chcę podkreślić, że sytuację segmentu budownictwa modułowego w 2022 r. uzna-

jemy za nadzwyczajną oraz przejściową. Na Unihouse patrzymy w szerszym horyzoncie i strate-

gicznie pozostajemy na kilku rynkach: skandynawskim, niemieckim i polskim realizując projekty ze

stałymi, sprawdzonymi partnerami. Ekologiczne trendy w budownictwie oraz dbałość o efektyw-

ność energetyczną obiektów, wspierane przez unijną legislację, powinny napędzać popyt na in-

westowanie w rozwiązania oferowane przez Unihouse. Aktualna wartość portfela zamówień tego

podmiotu do realizacji w 2023 r. i kolejnych latach wynosi 203 mln zł.

Ambitne plany dalszej zrównoważonej ekspansji

Mimo tego, że posiadamy satysfakcjonujący portfel zleceń w części budowlano-infrastrukturalnej

w każdym z ww. biznesów nieustannie prowadzimy aktywne działania w celu dalszego powięk-

szenia portfela zamówień – tylko od początku 2023 r. pozyskaliśmy kontrakty o wartości ok. 600

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 5

mln zł. To pozwala nam na efektywne planowanie swoich prac i skuteczne zarządzanie załogą, a

jednocześnie ograniczamy ryzyka związane z działalnością na projektach budowlanych, wynikają-

ce z niestabilności na rynku materiałów i usług.

Wciąż pełni niepokoju spoglądamy za wschodnią granicę, gdzie Ukraina walczy o utrzymanie

suwerenności. Mając nadzieję na szybki i sprawiedliwy pokój, spoglądamy w przyszłość, kiedy

niezbędna będzie pomoc infrastrukturalna naszemu wschodniemu sąsiadowi. Jesteśmy przygo-

towani do aktywnego włączenia się w odbudowę Ukrainy, tym bardziej, że na tym rynku jesteśmy

obecni od lat oraz możemy pochwalić się konkretnymi oraz atrakcyjnymi realizacjami. Mamy na-

dzieję na owocną współpracę między Polską a Ukrainą w tym obszarze.

Jestem pewien, że 2023 r. będzie równie wymagający, jak 2022 r., jednakże jesteśmy przekonani

o sile i stabilności naszej rmy, która od lat systematycznie zwiększa skalę działania, w pełni ko-

rzystając zarówno z momentów prosperity, jak i odpowiednio zarządzając zasobami i potencjałem

w czasie osłabienia koniunktury. Jednym z celów na bieżący rok jest dalszy wzrost sprzedaży,

przy zachowaniu atrakcyjnych wskaźników rentowności. Niezmiennie zamierzamy dostarczać

Klientom produkt najwyżej jakości, dążąc do spełnienia ich oczekiwań. Nie zapominamy przy tym

o aspektach ESG. Chcemy rozwijać się w sposób zrównoważony, mając na uwadze poszanowanie

środowiska, społeczeństwa i zasad ładu korporacyjnego. To dlatego w 2022 roku przyjęliśmy stra-

tegię ESG, która jest kierunkowskazem rozwoju Grupy Unibep.

Mając na uwadze dynamicznie zmieniające się otoczenie rynkowe, z uwagą na bieżąco analizu-

jemy sytuację i podejmujemy decyzje, ukierunkowane na poprawę efektywności w Grupie Unibep.

Stąd m.in. decyzja o konsolidacji w segmencie infrastrukturalnym – z początkiem kwietnia Budrex

Sp. z o.o. stała się częścią Oddziału Infrastruktury Unibep SA, dzięki czemu możliwe będzie więk-

sze wykorzystywanie efektu synergii między poszczególnymi biznesami Grupy oraz eliminacja lub

przyspieszanie różnych procesów, które skutkują np. ograniczeniem kosztów.

W roku 2023 naszym priorytetem jest przede wszystkim kwestia przepływów nansowych na

każdym realizowanym projekcie, realizowanie wszystkich inwestycji zgodnie z harmonogramami

i w najwyższej jakości oraz dbanie o załogę i jej rozwój.

Chcę także podkreślić, że Grupa Unibep jest elastyczna i potra skutecznie zarządzać w sytu-

acjach trudnych. Wielokrotnie to już udowodniliśmy.

Nagrody i wyróżnienia

Od lat cieszymy się zaufaniem Klientów, Kontrahentów oraz Partnerów, czego efektem są przyzna-

wane nagrody i wyróżnienia, a 2022 r. w nie obtował. W ubiegłym roku otrzymaliśmy wyróżnienie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 6

w kategorii „Spółka Budowlana Roku” podczas gali „Diamenty Infrastruktury i Budownictwa”. Na-

grody i wyróżnienia przyznawane w ramach tego konkursu podkreślają wartość, jaką inwestycje

infrastrukturalne i budowlane wnoszą w rozwój polskiej gospodarki. Ponadto, znaleźliśmy się na

podium rankingu Forbes: „Najlepsi Pracodawcy w Polsce”, zajmując trzecie miejsce wśród rm

z branży budowlanej. Nie sposób nie wspomnieć, że w ramach konkursu „Pracodawca Jutra”, or-

ganizowanego przez Polską Agencję Rozwoju Przedsiębiorczości, zostaliśmy uznani za najlepszą

rmę w naszej branży. Nasze realizacje są także doceniane przez gremium branżowe, a realizacje:

Osiedle Soho 18 i Węzeł Porosły otrzymały nagrody I stopnia w konkursie „Budowa Roku 2021”.

Zapraszam do zapoznania się ze sprawozdaniem Grupy Unibep za 2022 r.

Leszek Gołąbiecki

Prezes Zarządu Unibep SA

WYBRANE DANE

FINANSOWE

PRZYCHÓD (32%)

2 258

mln PLN

ZYSK NETTO (-24%)

31,9

mln PLN

ŚRODKI PIENIĘŻNE (-49%)

138

mln PLN

ZATRUDNIENIE

(STAN NA 31 GRUDNIA 2022 R.)

1 647

osób

KONTRAKTY PODPISANE

W 2022 ROKU

3 094

mln PLN

EBITDA

89,3

mln PLN

KAPITALIZACJA NA GPW

(30 GRUDNIA 2022 R.)

287,8

mln PLN

PORTFEL ZAMÓWIEŃ

(CZĘŚĆ BUDOWLANO-

INFRASTRUKTURALNA

POZOSTAŁA DO REALIZACJI)

3 829

mln PLN

SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA

LOKALI MIESZKANIOWYCH

W 2022 ROKU

635

lokali

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 8

2. WPROWADZENIE

2.1 INFORMACJE WPROWADZAJĄCE

Unibep SA to spółka z przewagą rodzinnego kapitału. Do roku 1998 funkcjonowała jako przedsię-

biorstwo państwowe. Firma została następnie przekształcona w spółkę z ograniczoną odpowie-

dzialnością, a w roku 2006 w spółkę akcyjną. W roku 2008 Unibep S.A. zadebiutował na Giełdzie

Papierów Wartościowych w Warszawie.

Spółka swoją główną siedzibę ma na Podlasiu, w Bielsku Podlaskim. Posiada również swoje biura

w Warszawie, Białymstoku, Łomży, Poznaniu, Katowicach, Raciborzu, a także za granicą, tj. w Miń-

sku oraz Lwowie. Funkcjonuje głównie na rynku polskim, ale jest także eksporterem usług budow-

lanych – buduje w Norwegii, Szwecji, Niemczech. W roku 2021 Unibep ograniczył działalność na

rynku białoruskim i w rezultacie tych działań nie prowadzi obecnie tam żadnych prac budowla-

nych. Również na terytorium Ukrainy Unibep nie prowadzi obecnie żadnych prac budowlanych, nie

przebywają tam również polscy pracownicy ani podwykonawcy Spółki. Nie ma tam także sprzętu

czy innych aktywów należących do Unibep. Możliwości powrotu na ten rynek pojawią się wraz

z zakończeniem działań wojennych przez strony konfliktu.

Unibep to obecnie jedna z czołowych rm branży budowlanej w kraju i jeden z największych pol-

skich eksporterów usług budowlanych. Według szacunków, to lider budownictwa mieszkaniowego

na największym rynku budowlanym w Polsce – rynku warszawskim.

Działalność Grupy Unibep jest zdywersykowana. Grupa działa w różnych segmentach branży bu-

dowlanej. Jest generalnym wykonawcą w Polsce i za granicą, posiada jedną z większych w Polsce

fabrykę domów modułowych (Unihouse SA), działa w infrastrukturze na terenie całego kraju. Pro-

wadzi również działalność deweloperską (Unidevelopment SA) w Warszawie, Poznaniu, Radomiu,

a w 2022 roku rozpoczęła działalność w Trójmieście. W dniu 22 listopada 2021 r. Zarząd Unibep SA

podjął decyzję w sprawie utworzenia z początkiem grudnia 2021 segmentu budownictwa energe-

tyczno - przemysłowego w Spółce.

Głównym przedmiotem działalności Grupy Unibep jest budownictwo ogólne. Działalność budow-

lana kubaturowa stanowi ok. 44% wszystkich przychodów. W segmencie budownictwa kubaturo-

wego Grupa posiada solidny portfel zamówień – na rok 2023 r. oraz lata kolejne – na poziomie ok.

1,7 mld zł.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 9

Kolejnym segmentem generującym najwyższy przychód jest działalność budowlana drogowa

i mostowa, która odpowiada za ok. 20% przychodów. Dzięki dużym inwestycjom infrastruktural-

nym na wschodzie Polski można spodziewać się rozwoju tego segmentu działalności Grupy Uni-

bep.

Grupa Unibep realizuje cele biznesowe z poszanowaniem środowiska naturalnego oraz myślą

o przyszłych pokoleniach przy jednoczesnym optymalnym zrównoważaniu działań biznesowych

i postępujących zmian klimatycznych. Potwierdzeniem powyższych działań jest przyjęcie i wdra-

żanie strategii ESG, która określa rozwój naszej organizacji w obszarach Środowisko, Społeczeń-

stwo, Ład korporacyjny.

Unidevelopment, spółka deweloperska z Grupy Unibep, w 2022 roku osiągnęła rekordowy wynik

– przy sprzedaży skonsolidowane na poziomie 333 mln zł, zysk netto wyniósł ok. 55 mln zł. Dewe-

loper podpisał 635 umów z klientami oraz przekazał 604 mieszkań. Przychody z tytułu działalności

deweloperskiej wyniosły w 2022 roku 14% wszystkich przychodów Grupy. Unidevelopment wyko-

rzystał boom na rynku nieruchomości, jaki miał miejsce przed wybuchem wojny w Ukrainie. Za-

mierza aktualnie dodatkowo rozszerzyć swoją działalność na rynek Trójmiasta – w roku 2021 de-

weloper nabył nieruchomość w Gdańsku, na której planuje zrealizować inwestycję mieszkaniową.

Nowe perspektywy rozwoju Grupy stwarza segment energetyczno-przemysłowy. W jego ramach

zrealizowana została sprzedaż stanowiąca 13% przychodów. Zorganizowanie pełnoskalowego

biznesu pozwoliło wygenerować dobrą zyskowność brutto ze sprzedaży na tle całej Grupy.

Pozostałe 9% przychodów pochodzi z budownictwa modułowego. Unihouse, który odpowiada za

rozwój tego segmentu dywersykuje obszary działalności. Swoją aktywność intensywnie rozwija

ostatnio na rynkach niemieckim i polskim, utrzymując ważną rolę także rynków skandynawskich.

Warto dodać, że produkty Unihouse wpisują się w ogólnoświatowy trend dotyczący rozwoju bu-

downictwa ekologicznego, gdyż budynki wielorodzinne są wykonywane w technologii modułowej

drewnianej. Grupa Unibep jest gotowa, by w pełni skorzystać z europejskiego Zielonego Ładu –

m.in. programu wsparcia budownictwa ekologicznego i energooszczędnego. Biorąc pod uwagę

rozwój budownictwa związanego z szeroko pojętą tzw. zieloną energetyką, Grupa podjęła kroki

zmierzające do rozszerzenia swojej działalności w tego rodzaju inwestycjach.

Około 90% wszystkich przychodów Grupy generowane jest na terenie kraju. Pozostałe 10% przy-

pada na działalność zagraniczną Grupy Unibep.

Obecnie na rok 2023 i lata kolejne Grupa Unibep - w części budowlano-infrastrukturalnej - posiada

portfel zamówień w wysokości ok. 3,8 mld zł.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 10

Grupa nieustannie prowadzi aktywne działania w celu rozbudowy portfela zamówień w różnych

segmentach budownictwa.

Budowanie rentownego portfela zleceń we wszystkich segmentach działalności jest priorytetem

w nadchodzących okresach. Różnorodny portfel zleceń, doświadczona, wysoko wykwalikowana

kadra, doświadczenie poparte zrealizowanymi z sukcesem projektami, dbałość o bezpieczeństwo,

nastawienie na nieustanny rozwój to jedne z podstawowych wartości Grupy Unibep.

Celem Grupy Unibep jest konsekwentne podnoszenie efektywności w każdym obszarze działal-

ności, z wykorzystaniem m.in. efektu synergii między biznesami. Zdywersykowana działalność

zapewnia Grupie stabilną sytuację nansową i pozwala konsekwentnie budować wartość dla ak-

cjonariuszy.

Pracownia Przewrotu Kopernikańskiego w Warszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 12

2.2 KALENDARIUM ZDARZEŃ

Poniżej wybrane wydarzenia, które miały miejsce w roku 2022.

Styczeń 4 stycznia 2022 r. Podpisanie dwóch umów przez konsorcjum Unibep SA

(lider) i Budrex Sp. z o.o. na realizację 3. i 4. części zadania pn. „Budowa za-

bezpieczenia granicy państwowej na odcinku Podlaskiego Oddziału Straży

Granicznej”.

11 stycznia 2022 r. Konsorcjum w składzie Unibep SA (lider) oraz TYTAN

Systemy Bezpieczeństwa sp. z o.o. (partner) zawarło umowę na realizację

zadania pn. „Budowa zespołu budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą

dla potrzeb Jednostki Wojskowej w Węgorzewie – postępowanie nr 47/ B”.

13 stycznia 2022 r. Unihouse SA zawarła z Carestone Projekt I GmbH umowę

na realizację w technologii modułowej inwestycji pn. „Neubau einer Senio-

renresidenz” w miejscowości Mittelkalbach w Niemczech.

14 stycznia 2022 r. Unihouse SA podpisała z konsorcjum ARGE Wohnanlage

Kriftel składającego się z rm: AH Aktiv-Haus GmbH oraz WOLFF & MÜLLER

Hoch-und Industrie-bau GmbH & Co. KG Zweigniederlassung Modulares

Wohnen umowę na realizację w technologii modułowej inwestycji pn. „Kriftel

Raiffeisenstraße” w miejscowości Kriftel w Niemczech.

24 stycznia 2022 r. Unibep SA zawarła umowę na realizację inwestycji pod

nazwą: „Budowa kampusu Akademii Muzycznej imienia Feliksa Nowowiej-

skiego w Bydgoszczy wraz z infrastrukturą wewnętrzną i zewnętrzną przy

ulicy Chodkiewicza 9-11 w Bydgoszczy”.

27 stycznia 2022 r. Wiecha na inwestycji TBS Pełczyńskiego.

Luty 7 lutego 2022 r. Unihouse SA zawarła z Øvre Eikervei 126 AS umowę na reali-

zację w technologii modułowej I etapu inwestycji pn. „Solfast Park” w miej-

scowości Drammen w Norwegii.

10 lutego 2022 r. Andrzej Kozioł został wiceprezesem zarządu, dyrektorem

ds. produkcji Budrex Sp. z o.o.

10 lutego 2022 r. Unihouse SA potwierdziła przyjęcie do realizacji zamówień

na dostawę modułów, otrzymanych od Adapteo Oyj z siedzibą w Finlandii

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 13

w wykonaniu obowiązującej strony umowy ramowej dostawy na lata 2020-

2022. Łącznie zbudujemy 276 modułów, w uzgodnionej z zamawiającym

technologii.

16 lutego 2022 r. Unibep SA podpisała umowę na realizację w systemie ge-

neralnego wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Tadeusza Jo-

teyki w Warszawie.

23 lutego 2022 r. Unibep SA podpisała umowę ze spółką należącą do Unide-

velopment SA na realizację V etapu inwestycji mieszkaniowej pn. „19. Dziel-

nica” przy ulicy Kolejowej w Warszawie.

Marzec 4 marca 2022 r. - kolejna edycja Narady Rocznej Unibep SA.

9 marca 2022 r. Unibep SA została wyróżniona w kategorii Spółka Budowla-

na Roku podczas prestiżowej gali „Diamenty Infrastruktury i Budownictwa”.

11 marca 2022 r. Unibep SA podpisała umowę na realizację w systemie ge-

neralnego wykonawstwa III etapu inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Jana

Henryka Dąbrowskiego w Poznaniu.

22 marca 2022 r. Unibep SA zawarła umowę na realizację w systemie ge-

neralnego wykonawstwa etapu DE inwestycji mieszkaniowej przy ulicy

Wiecha na inwestycji TBS Pełczyńskiego

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 14

Szwedzkiej w Warszawie.

23 marca 2022 r. pomiędzy, należącą do Grupy Unibep i zależną od Unide-

velopment SA, spółką UNI 13 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, a osoba-

mi zycznymi zostały podpisane umowy przedwstępne dotyczące nabycia

prawa własności trzech sąsiadujących ze sobą nieruchomości o łącznej po-

wierzchni ok. 7,5 tys. m2 położonych w Warszawie, w dzielnicy Włochy za

łączną cenę ok. 34,7 mln zł. Nieruchomość przeznaczona jest na realizację

inwestycji deweloperskiej z potencjałem do realizacji ok. 200 lokali mieszkal-

nych.

28 marca 2022 r. Unibep SA podpisała umowę z Mondi Warszawa Sp. z o.o.

na przebudowę i rozbudowę hali magazynowo-produkcyjnej w Mszczono-

wie.

30 marca 2022 r. Unibep SA zawarła umowę na realizację zadania pn.:

„Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 513 na odcinku Lidzbark Warmiński –

Wozławki”.

Kwiecień 14 kwietnia 2022 r. Unibep SA podpisała kontrakt o wartości ok. 63,2 mln

zł netto. Dla GDDKiA w Białymstoku zaprojektujemy i zbudujemy 3-kilome-

trowy fragment południowej obwodnicy Bielska Podlaskiego w ciągu drogi

krajowej nr 66. Wykonawcą prac będzie konsorcjum Unibep, Budrex i Value

Engineering.

15 kwietnia 2022 r. Unibep SA podpisała umowę przedwstępną na budowę

nowej hali z Panattoni Development Europe Sp. z o.o. Hala magazynowo-

-produkcyjna o powierzchni ok. 58 tys. mkw powstanie pod Łodzią.

Maj Maj 2022 r. Unibep SA zakończyła budowę drugiego etapu inwestycji War-

szawski Świt, która zlokalizowana jest na warszawskim Targówku. Zrealizo-

wane etapy, pierwszy i drugi, oferują w sumie 388 nowych mieszkań.

23 maja 2022 r. w Renaissance Airport Hotel w Warszawie odbyła się naj-

ważniejsza w branży hotelarskiej konferencja Hotel Investment Trends 2022,

w której udział wzięli pracownicy Unihouse.

23-29 maja 2022 r. Już po raz dziewiąty odbywa się Tydzień Bezpieczeń-

stwa. To największa w Polsce inicjatywa na rzecz poprawy bezpieczeństwa

na budowach w naszym kraju. Organizatorem akcji jest Porozumienie dla

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 15

Bezpieczeństwa w Budownictwie. Do tej pory inicjatywa objęła swoim za-

sięgiem budowy w 400 różnych lokalizacjach w Polsce i dotarła do ponad

100 000 pracowników budowlanych. Edycji 2022 towarzyszyło hasło „Budo-

wa się kończy. Bezpieczeństwo NIGDY!”. Unibep SA należy do Porozumienia

od 2015 roku.

26 maja 2022 r. Otwarcie biura Unibep SA w Raciborzu.

Czerwiec 3 czerwca 2022 r. Grupa PHN zawarła umowę ze spółką Unibep SA na bu-

dowę osiedla mieszkaniowego w Warszawie przy ul. Kolejowej 19, w ramach

którego powstanie 148 mieszkań.

9 czerwca 2022 r. Unibep SA została uznana za najlepszą rmę w branży

budowlanej podczas 6. edycji konkursu „Pracodawca Jutra” Polskiej Agencji

Rozwoju Przedsiębiorczości.

10 czerwca 2022 r. Zmarł Dariusz Tomasz Skowroński, kluczowy współwła-

ściciel, pracownik, a przede wszystkim przyjaciel Grupy Unibep.

21 czerwca 2022 r. Wiecha zawisła na II etapie inwestycji Wola Gabriela

w Warszawie. Zespół Unibep SA zakończył prace związane ze wznoszeniem

konstrukcji budynku, który stanowi drugi etap inwestycji Wola Gabriela.

Wbicie pierwszych łopat na placu budowy nowoczesnego biurowca Tertio Ponte przy ulicy Broniewskiego we Włocławku

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 16

29 czerwca 2022 r. Generalny wykonawca spółka Unibep zawiesiła symbo-

liczną wiechę na inwestycji Przystanek Targówek przy ul. Kuflewskiej 6.

30 czerwca 2022 r. Rozpoczęliśmy proces przekazania poszczególnych od-

cinków zapory na granicy z Białorusią.

Lipiec Lipiec 2022 r. Niespełna dwa lata od rozpoczęcia prac budowalnych, spółka

Unibep SA zakończyła realizację nowej Pracowni Przewrotu Kopernikańskie-

go (PPK) w Warszawie. Projekt od samego początku, czyli od etapu konkursu

na koncepcję, był prowadzony w metodologii BIM. Nowością na skalę Polski

jest także zastosowana w budynku elewacja ETFE - to chyba najbardziej nie-

typowa część całej konstrukcji.

6 lipca 2022 r. Po raz pierwszy w historii naszej spółki publikujemy Raport

Zintegrowany Grupy Kapitałowej Unibep za rok 2021. Ma on formułę online.

Sierpień Sierpień 2022 r. BIAWAR – kolejna inwestycja dla przemysłu ukończona.

Niespełna rok od podpisania umowy spółka Unibep SA zakończyła budowę

nowej hali produkcyjnej dla największego w Polsce producenta zaawanso-

wanych technologicznie rozwiązań grzewczych. Wartość kontraktu wyniosła

ok. 24 mln zł netto. To już trzecia realizacja przemysłowa Unibep SA przy ul.

Jacka Kuronia w Białymstoku – wcześniej spółka wybudowała nowoczesne

hale produkcyjno-magazynowe dla przedsiębiorstw Rosti Poland i Bravilor

Bonamat.

17 sierpnia 2022 r. Ok. 370 mln zł netto – taka jest wartość umowy zawartej

pomiędzy Unibep SA a Viessmann Technika Grzewcza Sp. z o.o. z siedzibą

w Legnicy. To największy kontrakt w segmencie budownictwa energetycz-

no-przemysłowego Unibep SA.

31 sierpnia 2022 r. spółka Unibep SA zawarła umowę ze Spółdzielnią Miesz-

kaniową „Świt” w Ełku. Dla tego inwestora zbuduje kotłownię bazującą na

produkcji energii cieplnej ze spalania biomasy.

Wrzesień Wrzesień 2022 r. Spółka Unibep zakończyła budowę kolejnej inwestycji

mieszkaniowej - Rezydencji Iwicka, czyli luksusowych apartamentów zapro-

jektowanych w trosce o środowisko i mieszkańców.

7 września 2022 r. Ocjalne otwarcie nowych pomieszczeń w biurze w Biel-

sku Podlaskim.

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 17

9 września 2022 r. Ruszyła nowa wytwórnia mieszanek mineralno-asfalto-

wych koło Szczytna.

13 września 2022 r. Drogowcy i mostowcy oddali do ruchu nowy 23-kilome-

trowy odcinek drogi ekspresowej S61, która stanowi część międzynarodowej

trasy Via Baltica.

20 września 2022 r. Osiedle Soho 18 i Węzeł Porosły z nagrodami I stopnia

w konkursie „Budowa Roku 2021”.

20 września 2022 r. Na inwestycji „Grzybowska 37” zawisła wiecha.

23-24 września 2022 r. Warsztaty Strategiczne 2022. Przez dwa dni ścisłe

kierownictwo Grupy Unibep: właściciele, członkowie rad nadzorczych, szefo-

wie biznesów rozmawiali o wyzwaniach, przed którymi stoi Grupa Unibep.

30 września 2022 r. Dzień Budowlanych 2022, który odbył się w Hotelu Gołę-

biewski w Mikołajkach. Dzięki wydarzeniu poznać się mogły osoby pracujące

w różnych spółkach grupy.

Październik 11 października 2022 r. odbyło się ocjalne wbicie pierwszych łopat na pla-

cu budowy nowoczesnego biurowca Tertio Ponte przy ul. Broniewskiego we

Włocławku.

Uroczyste otwarcie DK 66 w Wysokiem Mazowieckiem

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 18

11 października 2022 r. Kamień węgielny na budowie Akademii Muzycznej

w Bydgoszczy.

14 października 2022 r. Pion budownictwa energetyczno-przemysłowego

Unibep SA podpisał umowę na zaprojektowanie oraz wykonanie zadania pn.

„Modernizacja dwóch kotłowni i budowa jednej kotłowni w Przedsiębiorstwie

Energetyki Cieplnej w Hajnówce”.

14 października 2022 r. Uroczyste otwarcie DK 66 w Wysokiem Mazowiec-

kiem.

25 października 2022 r. Unibep SA została sklasykowana na 4. miejscu

w województwie podlaskim w Rankingu Najcenniejszych Polskich Firm Ro-

dzinnych miesięcznika „Forbes” wśród rm o przychodzie ponad 100 mln zł.

Listopad 3 listopada 2022 r. Podpisanie umowy z Przedsiębiorstwem Energetyki

Cieplnej w Ełku.

4 listopada 2022 r. Unibep SA podpisała umowę na budowę inwestycji miesz-

kaniowej przy ul. Herbu Oksza na warszawskim Ursusie.

17 listopada 2022 r. Unibep SA 3. największą rmą w województwie pod-

laskim, Leszek Gołąbiecki, Prezes Zarządu Unibep SA – Menedżerem Roku

2021. Takie są wyniki Podlaskiej Złotej Setki Przedsiębiorstw, rankingu orga-

nizowanego przez „Kurier Poranny”.

22-23 listopada 2022 r. Przedstawiciele Unihouse brali aktywny udział w wy-

darzeniu PRES Polish Real Estate Summit - dwudniowej konferencji połą-

czonej z targami nieruchomości.

25 listopad 2022 r. Drewno w Architekturze - konkurs rozstrzygnięty. Nadja

Sajjad z Politechniki Warszawskiej wygrała ogólnopolski konkurs „Drewno

w Architekturze”.

25-26 listopada 2022 r. Za nami edycja East Design Days 2022, jedno z naj-

ważniejszych wydarzeń w woj. podlaskim, które jest związane z rozmowami

o sztuce i architekturze. Jednym z organizatorów wydarzenia była Fundacja

Grupy Unibep Unitalent.

29 listopada 2022 r. Zawisła wiecha na inwestycji Smartti Mokotów w War-

szawie.

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 19

29 listopada 2022 r. Unibep SA podpisała umowę na realizację I etapu osie-

dla CITYFLOW w Warszawie.

30 listopada 2022 r. Podpisanie umowy na wybudowanie osiedla mieszka-

niowego Lune de Malta w Poznaniu.

Grudzień 3-4 grudnia 2022 r. Prawdziwy Mikołaj już po raz trzeci odwiedził Bielsk Pod-

laski i Białystok. Organizatorem jego przyjazdu była Fundacja Grupy Unibep

Unitalent.

13 i 15 grudnia 2022 r. Unihouse SA podpisała dwie umowy z samorządem

Warszawy na budowę żłobka i przedszkola w technologii modułowej drew-

nianej.

15 grudnia 2022 r. Zarządy spółek Unibep SA i Budrex Sp. z o.o. podjęły

uchwały o połączeniu.

Prawdziwy Mikołaj już po raz trzeci odwiedził Bielsk Podlaski i Białystok

•

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 20

2.3 PODSUMOWANIE WYBRANYCH DANYCH FINANSOWYCH GRUPY UNIBEP

Denicje alternatywnych pomiarów wyników oraz metodologie ich obliczania są prezentowane

poniżej i są spójne z wybranymi alternatywnymi pomiarami wyników prezentowanymi historycz-

nie. Informacja nt. zaprezentowanych wskaźników jest cyklicznie monitorowana oraz prezentowa-

na w ramach kolejnych raportów okresowych.

tys. PLN, za okres tys. EUR, za okres

01.01 - 31.12.2022

01.01 - 31.12.2021

przekształcone

01.01 - 31.12.2022

01.01 - 31.12.2021

przekształcone

Przychody neto ze sprzedaży 2 258312 1 714018 481691 374444

EBITDA (EBIT + amortyzacja) 89 333 77 069 19 055 16 837

EBIT (wynik na działalności operacyjnej) 63751 55111 13598 12040

Zysk netto 31861 42113 6796 9200

WYBRANE DANE FINANSOWE RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

tys. PLN, na dzień tys. EUR, na dzień

31.12.2022

31.12.2021

przekształcone

01.01.2021 31.12.2022

31.12.2021

przekształcone

01.01.2021

Aktywa trwałe 401 088 331 801 294 404 85 522 72 140 63 796

Aktywa obrotowe 1 412 115 1 203 682 932 919 301 097 261 704 202 158

Aktywa / Pasywa 1 813 203 1 535 484 1 227 323 386 619 333 844 265 954

Kapitał własny 383 954 371 993 330 736 81 868 80 879 71 669

Kapitał obcy 1 429 248 1 163 490 896 587 304 750 252 966 194 285

Środki pieniężne na

koniec okresu

137 948 271 461 264 065 29 414 59 021 57 221

WYBRANE DANE FINANSOWE BILANSOWE

tys. PLN, za okres tys. EUR, za okres

01.01.2022 r. -

31.12.2022 r.

01.01.2021 r. -

31.12.2021 r.

01.01.2022 r. -

31.12.2022 r.

01.01.2021 r. -

31.12.2021 r.

Przepływy z działalności operacyjnej -4 224 -3 012 -901 -658

Przepływy z działalności inwestycyjnej -57 272 -11 153 -12 216 -2 437

Przepływy z działalności nansowej -72 051 21 685 -15 368 4 737

Przepływy pieniężne netto ogółem -133 547 7 519 -28 485 1 643

WYBRANE DANE FINANSOWE RACHUNKU PRZEPŁYWÓW PIENIEŻNYCH

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 21

Przyjęte zasady przeliczeń

Pozycje rachunku zysków i strat oraz rachunku przepływów pieniężnych zostały przeliczone we-

dług kursu 1 EUR = 4,6883 PLN dla okresu 01.01.2022r. do 31.12.2022r. oraz 1 EUR = 4,5775 PLN

dla okresu 01.01.2021r. do 31.12.2021r.

Pozycje bilansowe zostały przeliczone według kursu 1 EUR = 4,6899 PLN na dzień 31 grudnia

2022r., 1 EUR = 4,5994 PLN na dzień 31 grudnia 2021r., 1 EUR = 4,6148 PLN na dzień 01 stycznia

2021r.

Wskaźnik 31.12.2022 31.12.2021 Zasady wyliczania wskaźników

Rentowność EBIT 2,82% 3,22% = EBIT okresu/przychody ze sprzedaży okresu

Rentowność netto (ROS) 1,41% 2,46% = zysk netto okresu/przychody ze sprzedaży okresu

Rentowność kapitałów własnych (ROE) 8,43% 11,99% = zysk netto okresu/średni stan kapitałów własnych w okresie

Relacja kosztów zarządu do przychodów 2,58% 3,57% = koszty zarządu okresu/przychody ze sprzedaży okresu

Wskaźnik ogólnego zadłużenia 0,79 0,76 = (zobowiązania długo- i krótkoterminowe)/pasywa ogółem

Wskaźnik płynności bieżącej 1,25 1,35 = aktywa obrotowe/zobowiązania bieżące

Wskaźnik płynności gotówkowej 0,12 0,30 = środki pieniężne/zobowiązania bieżące

WYBRANE WSKAŹNIKI FINANSOWE

Grupa UNIBEP w roku 2022 wykazała pogorszenie wyniku netto względem roku 2021. Jego po-

ziom nie jest zgodny z oczekiwaniami i celami biznesowymi stawianymi w roku minionym. Pogor-

szenie w głównej mierze wynika z efektów ekonomicznych w spółce Unihouse SA, na co w znacz-

nej części wpływ miały uwarunkowania zewnętrzne i stopień realizacji uzgodnień z partnerami

biznesowymi. O sytuacji tej Zarząd informował w raporcie bieżącym nr 19/2023 przy okazji pu-

blikacji informacji w sprawie wstępnych skonsolidowanych wyników nansowych Grupy Unibep.

Zysk netto spadł względem skorygowanego zysku za rok 2021 o ok. 24%.

Sprzedaż w Grupie Unibep wzrosła r/r o ok. 32%. W ujęciu segmentowym wzrost przychodów

w porównaniu do roku 2021 wykazały prawie wszystkie segmenty. Niewielki spadek sprzedaży

wykazany został w budownictwie modułowym.

Segment budowlany kubaturowy zwiększył swoje przychody względem roku 2021 głównie w ra-

mach sprzedaży zewnętrznej (poza Grupę Unibep). Nieznacznie spadła sprzedaż na rzecz wła-

snego dewelopera, czyli spółek z Grupy Unidevelopment. Rentowność zysku brutto ze sprzedaży,

mimo wzrostu sprzedaży, spadła o 4,1 p.p. Istotne znaczenie miały tu czynniki zewnętrzne zwią-

RELACJA KOSZTÓW ZARZĄDU DO PRZYCHODÓW – GRUPA UNIBEP [%]

ZYSK NETTO [mln PLN]

PRZYCHÓD [mln PLN]

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2258

1714

168216621659

1629

1249

1243

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

31,9

42,1

37,1

29,0

27,6

26,6

31,9

23,3

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2,58

3,57

3,36

3,26

2,79

2,48

2,95

2,87

500

1000

1500

2000

2500

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 23

zane z inflacją, wzrostem cen materiałów i usług.

W roku 2022 praktycznie nie zrealizowaliśmy sprzedaży usług budowlanych na rynkach eksporto-

wych. Wynika to z faktu wycofania się z rynków białoruskiego i rosyjskiego oraz braku aktywności

na rynku ukraińskim. W roku 2021 sprzedaż eksportowa stanowiła niewiele ponad 80 mln zł.

Segment infrastruktury o ok. 30% zwiększył sprzedaż względem roku poprzedniego. Istotnie też

wzrosła rentowność zysku brutto ze sprzedaży, bo o 4,64 p.p. Sytuacja rynkowa również nie sprzy-

jała w prowadzeniu biznesu. Istotne czynniki mające wpływ na uzyskane parametry nansowe to

głównie realizacja zapory na granicy wschodniej naszego kraju oraz waloryzacja wynagrodzenia

na projektach realizowanych na zlecenia GDDKiA.

Kolejny już raz znaczący wzrost sprzedaży i jednocześnie przy dużo wyższym zysku brutto ze

sprzedaży odnotował segment działalności deweloperskiej. O 7,17 p.p. wzrosła rentowność zy-

sku brutto ze sprzedaży. Deweloper korzystał z sytuacji rynkowej i możliwości realizacji wyższych

marż na projektach, pomimo spowolnienia w sprzedaży nowych mieszkań.

W segmencie budownictwa modułowego w wynikach roku 2022 wykazana została strata. Wpływ

wojny w Ukrainie, wysoka inflacja, rosnące ceny materiałów, przestoje w produkcji, niższa od zało-

żeń skala waloryzacji kontraktów – to główne czynniki wpływające na efekty nansowe biznesu.

Cieszy dywersykacja działalności i rozwój rynków niemieckiego i polskiego.

Bardzo ważnym dla roku 2022 było uruchomienie segmentu energetyczno-przemysłowego.

Sprzedaż na poziomie 312 mln zł i zysk brutto ze sprzedaży wynoszący ponad 28 mln zł jest

istotnym uzupełnieniem wyników Grupy Unibep. Mimo krótkiego okresu rozwoju tego segmentu

zbudowany został stabilny portfel zamówień na rok 2023 i lata kolejne. Segment dobrze rokuje

i pozwala rozpoznawać relatywnie wysokie marże, ale jednocześnie mierzy się z ryzykami charak-

terystycznymi dla nowo rozwijanych biznesów.

Słabsze wyniki nansowe w roku 2022 mają wpływ na niższe wskaźniki płynności. Kontrola kosz-

towa i gotówkowa w każdym z biznesów jest priorytetem pozwalającym utrzymać sytuację go-

tówkową na poziomie stabilnym.

Wyniki 2022 pokazują stabilność kosztów zarządzania Grupą, które nieznacznie spadły rok do

roku. Systemowość w podejściu do ich planowania i nadzoru sprawiają, że są przewidywalne.

Relacja kosztów zarządu do przychodów wykazuje poziom poniżej 3%.

Czynniki, które miały wpływ na uzyskane w roku 2022 wyniki to przede wszystkim:

• zbudowanie solidnego pod kątem sprzedaży portfela zleceń na rok 2022 z potencjałem na rok

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 24

2023 i lata kolejne we wszystkich biznesach Grupy,

• dobre relacje z Inwestorami oparte o terminowość i jakość wykonawstwa, pozwalające na

waloryzację kontraktów, głównie w segmencie budownictwa kubaturowego,

• stosunkowo duża zależność od budownictwa kubaturowego, w tym mieszkaniowego,

• ograniczenie do minimum aktywności na rynkach ukraińskim i białoruskim,

• budowa potencjału wykonawczego i rozwój aktywności w ramach nowego segmentu energe-

tyczno-przemysłowego,

• realizacja dużych projektów infrastrukturalnych, w tym na granicy wschodniej, istotnych dla

bezpieczeństwa regionu i kraju

• terminowa i zgodna z budżetami realizacja własnych projektów deweloperskich oraz projek-

tów prowadzonych w formule wspólnych przedsięwzięć,

• dostosowywanie produktów deweloperskich do oczekiwań rynkowych związanych ze zmia-

nami w zdolności do pozyskiwania nansowania przez potencjalnych klientów,

• dywersykacja geograczna i aktywizacja działalności w zakresie budownictwa modułowego

- działania związane z obecnością na rynku polskim i niemieckim,

• niepełny stopień wykorzystania potencjału produkcyjnego i sprzedażowego budownictwa

modułowego związany z przesunięciami w podpisywaniu umów z kontrahentami lub zmiana-

mi harmonogramów przez zamawiających,

• poprawa organizacji pracy ograniczająca negatywne wpływy na wydajność i efektywność,

związane z przerwanymi łańcuchami dostaw, znacznym wzrostem kosztów transportu i ener-

gii,

• kontrola kosztowa i gotówkowa w realizacji kontraktów w każdym z prowadzonych biznesów,

• konsekwentny nadzór nad planowaniem i rozliczaniem kosztów zarządzania Grupą, ciągły

nadzór nad kosztami stałymi,

• ciągłe doskonalenie procesów projektowych i organizacyjnych we wszystkich segmentach

Grupy, także w ramach tzw. back ofce,

• dbanie o płynność nansową, dbanie o dostęp do zewnętrznych źródeł nansowania,

• ciągłe ulepszanie procesów z wykorzystaniem narzędzi IT, w tym rozwój narzędzi do komuni-

kacji wewnątrz organizacji i z partnerami zewnętrznymi.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 25

Równie istotne dla uzyskanych wyników były, obok czynników wewnętrznych, także czynniki

zewnętrzne. Kluczowe to:

• bezprecedensowy wzrost cen materiałów, w tym drewna, cen usług oraz energii,

• znaczące podwyżki kosztów transportu, w tym frachtu,

• rosnąca inflacja,

• rosnąca płaca minimalna,

• wzrost kosztów utrzymania spowodowany wzrostem cen zasobów kopalnianych,

• działania wojenne w Ukrainie,

• niepewna sytuacja polityczna na Białorusi,

• rosnące ceny gruntów oraz ograniczony dostęp do terenów inwestycyjnych,

• ograniczona dostępność nansowania zewnętrznego,

• wzrost kosztów obsługi kredytów z powodu wzrostu stóp procentowych,

• rosnące koszty paliwa, energii elektrycznej, energii cieplnej.

OBSZAR DZIAŁALNOŚCI

GRUPY UNIBEP ZA GRANICĄ

LEGENDA

Budownictwo kubaturowe

UNIBEP SA

Infrastruktura

UNIBEP SA, BUDREX SP. Z O. O.

Działalność deweloperska

UNIDEVELOPMENT SA

Budownictwo modułowe

UNIHOUSE SA

Budownictwo energetyczno-przemysłowe

UNIBEP SA

OBSZAR DZIAŁALNOŚCI

GRUPY UNIBEP W POLSCE

LEGENDA

Budownictwo kubaturowe

UNIBEP SA

Infrastruktura

UNIBEP SA, BUDREX SP. Z O. O.

Działalność deweloperska

UNIDEVELOPMENT SA

Budownictwo modułowe

UNIHOUSE SA

Budownictwo energetyczno-przemysłowe

UNIBEP SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 28

3. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY UNIBEP

3.1 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI

Segmenty działalności

Działalność Grupy UNIBEP opiera się na następujących segmentach:

GENERALNE WYKONAWSTWO realizowane przez podmiot dominujący Uni-

bep SA. Główną specjalnością tego segmentu jest budownictwo mieszkanio-

we. Posiadamy silną pozycję na rynku warszawskim i poznańskim, ale także

krakowskim, katowickim, łódzkim. Spółka realizuje też projekty związane z bu-

downictwem komercyjnym: obiekty hotelowe, biurowe, handlowo–usługowe.

Starania w kierunku dywersykacji działalności spowodowały, że coraz więk-

szą rolę w działalności rmy stanowi budownictwo użyteczności publicznej,

a także militarne.

BUDOWNICTWO ENERGETYCZNO-PRZEMYSŁOWE realizowane przez pod-

miot dominujący Unibep SA. Segment jest nowym biznesem rozwijanym

przez Spółkę w roku 2022. Mimo krótkiego okresu zbudowany został stabilny

portfel zamówień na rok 2023 i lata kolejne. Segment dobrze rokuje i pozwala

rozpoznawać relatywnie wysokie marże, ale jednocześnie mierzy się z ryzyka-

mi charakterystycznymi dla nowo rozwijanych biznesów. W obszarze zainte-

resowania m.in. duże projekty klientów międzynarodowych oraz złożone pro-

jekty w formule EPC (Engineering, Procurement, Construction tzw. realizacja

„pod klucz”). Od roku 2023 w strukturach segmentu funkcjonuje eksport usług

budowlanych (wcześniej działalność rozpoznawana w ramach segmentu bu-

downictwa kubaturowego).

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 29

INFRASTRUKTURA, czyli budownictwo drogowo-mostowe realizowane obec-

nie w całości przez Oddział Infrastruktury Unibep SA. (w kwietniu 2023 doszło

do połączenia ze spółką Budrex Sp. z o.o.). Aktywność segmentu skupia się na

kompleksowej realizacji robót drogowych łącznie z uzbrojeniem terenu oraz

wykonawstwie robót inżynieryjnych. Główny obszar działalności Oddziału In-

frastruktury Unibep SA to region północno-wschodniej Polski. W 2020 roku

działalność rozszerzona została o województwa lubelskie i warmińsko-ma-

zurskie. Z kolei działalność mostowa, realizacja wiaduktów i przepustów dro-

gowych realizowana jest na terenie niemal całej Polski.

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA realizowana przez Unideveloment SA i jej

spółki celowe. W ofercie produkty mieszkaniowe dla klientów indywidualnych

(segment budownictwa wielorodzinnego) oraz lokale usługowe. Aktywność

skoncentrowana na rynku warszawskim, poznańskim, radomskim, trójmiej-

skim. Unidevelopment SA jest rmą odpowiedzialną społecznie – realizuje

działania, które korzystnie wpływają na nasze otoczenie. Od 2017 roku dewe-

loper prowadzi kampanię społeczną pod nazwą „ekoPOZYTYWNIE – nurtuje

nas natura”.

BUDOWNICTWO MODUŁOWE realizowane przez Unihouse SA. Działalność

spółki opiera się na produkcji ekologicznych modułów drewnianych do bu-

dowy i montażu obiektów wielorodzinnych oraz obiektów użyteczności pu-

blicznej. Moduły produkowane są w Fabryce Domów w Bielsku Podlaskim

a ich montaż odbywa się na placu budowy. Intensywnie w ostatnim okresie

rozwijane są rynki niemiecki oraz polski. One traktowane są jako najbardziej

perspektywicznie w okresach kolejnych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 30

Uzależnienie Grupy od odbiorców

Z uwagi na rodzaj prowadzonej działalności, w omawianym okresie nie wystąpiło uzależnienie od

żadnego odbiorcy usług.

Wśród Inwestorów w 2022 roku nie wystąpił taki, dla którego odnotowano by sprzedaż na pozio-

mie przekraczającym 10% ogółu przychodów Grupy UNIBEP. Spółka Unibep uzyskała od jednego

kontrahenta zewnętrznego przychody w wysokości przekraczającej 10% łącznych przychodów

z umów z klientami – Victoria Dom S.A.

3.2 OPIS GRUPY KAPITAŁOWEJ

Na dzień 31 grudnia 2022 roku Grupa UNIBEP składa się z Jednostki Dominującej oraz pięciu

spółek bezpośrednio zależnych od Unibep SA tj. UNEX Constructions Sp. z o.o., Budrex Sp. z o.o.,

Unibep PPP Sp. z o.o., Unidevelopment SA i Unihouse SA. Spółką współkontrolowaną jest Seljeda-

len AS. Dodatkowo w skład Grupy Unibep wchodzą spółki pośrednio zależne i współkontrolowane,

w których udziały posiada spółka Unidevelopment SA oraz Seljedalen AS. Unibep SA posiada rów-

nież jeden oddział zlokalizowany w Białymstoku.

Zmiany w strukturze Grupy w roku 2022

Poniżej zamieszczono informacje nt. istotnych zmian w strukturze Grupy UNIBEP, jakie miały miej-

sce w okresie od dnia 01.01.2022.

1. W dniu 4 lutego 2022 r. została wykreślona z KRS spółka Szczęśliwicka spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Monday Małe Grabary sp.k.

2. W dniu 2 marca 2022 r. na mocy aneksu nr 4 została dokonana zmiana umowy inwestycyjnej

z dnia 22 lutego 2017 r. (z późn. zm.) oraz zmiany umów wykonawczych do niej, na mocy któ-

rych została przejęta przez Spółkę Unidevelopment SA wyłączna kontrola nad spółkami Ursa

Park Smart City Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w Warszawie oraz Ursa Sky Smart City Sp. z o.o.

Sp.k. z siedzibą w Warszawie.

3. W dniu 8 lipca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, IV Wydział Gospodar-

czy KRS zarejestrował zmianę danych komplementariusza w spółce Hevelia UDM Sp. z o.o.

S.K.A i wpisał w miejsce spółki UDM Sp. z o.o. spółkę Szczęśliwicka Sp. z o.o.

4. W dniu w dniu 22 września 2022 r. zostały podjęte uchwały o połączeniu spółek: 1) Osiedle

SCHEMAT GRUPY UNIBEP STAN NA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Monday Development Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

MP Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Lykke Szczęśliwicka Sp. z o.o. S.K.A.

100% Unidevelopment SA

Bukowska 18 Sp. z o.o.

99% Monday Development Sp. z o.o.

1% MP Sp. z o.o.

Hevelia Szczęśliwicka Sp. z o.o. S.K.A.

100% Unidevelopment SA

Unigo Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNEX Construction Sp. z o.o.

Warszawa

100% Unibep SA

Oddział Infrastruktury

Unibep SA

w Białymstoku

Budrex Sp. z o.o.

Białystok

100% Unibep SA

Unibep PPP Sp. z o.o.

Bielsk Podlaski

100% Unibep SA

Zielony Sołacz Tarasy MP

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

99% Monday Development Sp. z o.o.

1% MP Sp. z o.o.

Monday Kosmonautów MP

Sp. z o.o. Sp. k. (*)

99% Monday Development Sp. z o.o.

1% MP Sp. z o.o.

UNI 5 Sp. z o.o.

98% Monday Development Sp. z o.o.

2% MP Sp. z o.o.

UNI 6 Sp. z o.o.

99,98% Monday Development Sp. z o.o.

0,02% MP Sp. z o.o.

UNI 7 Sp. z o.o.

99,98% Monday Development Sp. z o.o.

0,02% MP Sp. z o.o.

Sokratesa Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Osiedle IDEA Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Osiedle Marywilska Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 8 Sp. z o.o.

99,98% Monday Development Sp. z o.o.

0,02% MP Sp. z o.o.

UNI 2 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 3 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 4 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 9 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 10 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 11 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 12 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

UNI 13 Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Fama Development Sp. z o.o.

50% Unidevelopment SA

Szczęśliwicka Sp. z o.o.

92,93% Unidevelopment SA

3,31% Hevelia Szczęśliwicka Sp. z o.o. S.K.A.

2,82% Lykke Szczęśliwicka Sp. z o.o. S.K.A.

0,86% Monday Development Sp. z o.o.

0,08% MP Sp. z o.o.

URSA PARK Smart City Sp. z o.o. Sp. k. (*)

50% Unidevelopment SA

URSA SKY Smart City Sp. z o.o. Sp. k. (*)

50% Unidevelopment SA

Fama Development Sp. z o.o. Sp. j. (*)

0,1% Fama Development Sp. z o.o.

49,95% Unidevelopment SA

IDEA Sp. z o.o.

100% Unidevelopment SA

Nowa IDEA Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

Coopera IDEA Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

Mickiewicza IDEA Sp. z o.o. Sp. k. (*)

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

UNI1 Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

Asset IDEA Sp. z o.o.

98% Unidevelopment SA

2% IDEA Sp. z o.o.

1 Fama Development Sp. z o.o. Sp. k. (*)

99% Fama Development Sp. z o.o. Sp. j.

1% Fama Development Sp. z o.o.

(*) Udział wspólnika w zyskach i stratach Sp.k. zgodnie z umową spółki komandytowej

UNIBEP SA

Unihouse SA

Bielsk Podlaski

100% Unibep SA

Seljedalen AS

Norwegia

50% Unibep SA

Løvsetvegen 4 AS

Norwegia

100% Seljedalen AS

Unidevelopment SA

Warszawa

97,63% Unibep SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 32

Marywilska Sp. z o.o. 2) Osiedle IDEA Sp. z o.o. 3) Mickiewicza IDEA Sp. z o.o. Sp. k. 4) Zielony

Sołacz Tarasy MP Sp. z o.o. Sp. k. 5) Monday Kosmonautów MP Sp. z o.o. Sp. k. ze spółką

Szczęśliwicka Sp. z o.o. Odpowiednie wnioski do KRS zostały złożone w dniu 4 października

2022 r.

5. W dniu 15 grudnia 2022 r. Zarząd Unibep S.A. podjął decyzję o zamiarze połączenia Unibep SA

ze spółką zależną Budrex sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku. (RB 69/2022)

Zmiany w strukturze Grupy po dniu bilansowym

1. W dniu 2 stycznia 2023 r. KRS zarejestrował połączenia spółki Szczęśliwicka Sp. z o.o. ze spół-

kami: a) Osiedle Marywilska Sp. z o.o., b) Osiedle Idea Sp. z o.o., c) „Mickiewicza Idea spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością” Sp.k., d) Zielony Sołacz Tarasy MP spółka z ograniczoną

odpowiedzialnością Sp.k., e) Monday Kosmonautów MP spółka z ograniczoną odpowiedzial-

nością Sp.k.

2. W dniu 03 kwietnia 2023 r. Sąd Rejonowy w Białymstoku XII Wydział Gospodarczy KRS wydał

postanowienie o połączeniu spółek UNIBEP S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim i BUDREX

Sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku. Połączenie dokonane zostało poprzez przeniesienie ca-

łego majątku spółki przejmowanej, tj. BUDREX Sp. z o.o., na spółkę przejmującą, tj. UNIBEP

S.A. Tym samym UNIBEP S.A. wstąpiła z dniem połączenia, we wszystkie prawa i obowiązki

spółki BUDREX Sp. z o.o. i stała się stroną wszystkich obowiązujących umów zawartych przez

BUDREX Sp. z o.o.

W roku 2022 oraz po dniu bilansowym nie było istotnych zmian w zasadach zarządzania Grupą

Kapitałową oraz Jednostką Dominującą.

3.3 INFORMACJA O ZAOPATRZENIU

Zaopatrzenie w materiały i usługi odbywa się na bazie procedur wewnętrznych regulujących ob-

szar związany z zarządzaniem jakością.

Odpowiedzialność za zakup usług w ramach projektów budowlanych spoczywa głównie na kie-

rownikach projektów bezpośrednio zaangażowanych w nadzór nad realizacją kontraktów budow-

lanych. Zakup usług każdorazowo nadzorowany jest przez dyrektorów odpowiedzialnych za rynek

lub na wyższym szczeblu – w zależności od skali zamówienia.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 33

Zakupy materiałów budowlanych stanowią osobny proces rozwijany i udoskonalany w ramach

Grupy oraz Jednostki Dominującej. Materiały podzielone zostały na kategorie. Odpowiedzialność

za proces zakupowy, od zapotrzebowania, zapytań ofertowych, negocjacji do podpisania umowy

i monitorowania jej realizacji spoczywa w zależności od kategorii na kierownictwie budowy, dyrek-

cji rynku, Biurze Centralnych Zakupów, z zaangażowaniem Zarządu i wsparciem Zespołu Prawne-

go. Istotną i rosnącą rolę spełnia tu Biuro Centralnych Zakupów. Zakupy centralne materiałów klu-

czowych (stal, beton, gresy, wełna itp.) wpływają pozytywnie na poziom kosztów produkcji. Jedno

z zadań Biura to także ciągły monitoring cen na rynku.

Ważnym elementem jest utrzymanie ciągłości dostaw strategicznych materiałów budowlanych.

W analizowanym okresie nie wystąpiło uzależnienie Jednostki Dominującej ani Grupy Kapitałowej

od żadnego dostawcy materiałów i usług. Nie wystąpili dostawcy z udziałem w zakupach powyżej

10%.

Ryzyko cenowe związane z zaopatrzeniem zostało opisane w punkcie 8.1. Opis ryzyka i zagrożeń.

3.4 DZIAŁANIA ROZWOJOWE

Do działań rozwojowych realizowanych w ramach Jednostki Dominującej i Grupy Kapitałowej

w 2022 roku i mających jednocześnie wpływ na działalność w roku 2023 oraz następnych okre-

sach należy zaliczyć:

• rozwój działalności i kompetencji w segmencie budownictwo energetyczno-przemysłowe,

wzmacnianie struktur, rozszerzanie obszaru działania,

• działania skierowane na dywersykację aktywności w ramach wszystkich biznesów Grupy

Unibep (dywersykacja produktowa i terytorialna),

• praca nad programami związanymi z pozyskiwaniem, utrzymaniem i rozwojem kadr; rozwój

systemów motywacyjnych, utrzymanie pozycji atrakcyjnego pracodawcy, realizacja progra-

mów szkoleń z wykorzystaniem funduszy zewnętrznych z Krajowego Funduszu Szkolenio-

wego,

• rozwój programów ukierunkowanych na digitalizację procesów funkcjonujących w Grupie,

• kontynuacja działań zmierzających do upowszechnienia technologii BIM (Building Information

Modeling),

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 34

• kontynuacja prac przez Radę Standardu i Jakości Produktu Unihouse nad wprowadzeniem

standardu obowiązującego na rynku niemieckim i szwedzkim oraz nad zmianami polegają-

cymi na optymalizacji zużycia materiałowego w odpowiedzi na nieprzewidywalny wzrost cen

niektórych materiałów,

• działania realizowane przez Dział Techniczny pod kątem optymalizacji kosztów energii i in-

nych mediów (dostosowanie mocy, taryf, rozliczeń z dostawcami, możliwość skorzystania

z fotowoltaiki),

• kontynuacja działań zmierzających do wzmocnienia nadzoru oraz poprawy efektywności przy

procesowym podejściu do realizacji projektów budowlanych (od ofertowania po obsługę gwa-

rancyjną) – budowa ulepszonego modelu procesu kontrolingu w ramach realizowanych kon-

traktów budowlanych, wybór systemów do zarządzania kontraktami budowlanymi,

• realizacja planów inwestycyjnych mających na celu zwiększenie potencjału wytwórczego i po-

prawę jakości wyrobów i usług w ramach budownictwa modułowego oraz infrastruktury,

• rozwój bazy dostawców materiałów i usług ograniczających ryzyka przerwania łańcuchów

dostaw,

• budowanie banku ziemi jako ważnego elementu prowadzenia działalności Unidevelopment SA

w zmieniającym się otoczeniu, dostosowanie oferty produktowej do oczekiwań rynku,

• podejmowanie wspólnych działań biznesów Grupy umożliwiających wykorzystanie efektu sy-

nergii, pozwalających na optymalizację kosztów lub wykorzystanie okazji rynkowych, centra-

lizacja działów wsparcia,

• dalszy rozwój systemów zarządzania jakością w oddziałach UNIBEP,

• testowanie elementów robotyzacji procesów back ofce,

• kontynuacja prac nad standaryzacją produktu i ulepszeniem technologii Unihouse SA,

• praca nad przygotowaniem modelu automatyzacji produkcji produktów Unihouse SA,

• przyjęcie strategii działań ESG określającej rozwój naszej organizacji w obszarach Środowisko

(E), Społeczeństwo (S), Ład korporacyjny (G),

• uzgodnienie planu budowania marki Grupy Unibep.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 35

4. RYNEK I PERSPEKTYWY ROZWOJU

4.1. STAN I PROGNOZA KONIUNKTURY GOSPODARCZEJ

Wzrost gospodarczy

Jak wskazuje Komisja Europejska (KE), polska gospodarka w 2022 r. kontynuowała silny wzrost,

wspierany przez ekspansywną politykę skalną, korzystną sytuację na rynku pracy oraz duży na-

pływ imigrantów z Ukrainy. Dane pokazują jednak, że wzrost gospodarczy w IV kwartale wyraź-

nie się osłabił, częściowo z powodu podwyższonej inflacji i zaostrzenia warunków nansowania.

W konsekwencji KE szacuje, że wzrost PKB Polski w 2022 r. wyniósł 4,9 proc. Wstępne szacunki

GUS także wskazują na 4,9-proc. wzrost PKB naszego kraju w 2022 r.

KE ocenia, że podwyższona inflacja oraz relatywnie niska ocena perspektyw gospodarczych przez

konsumentów i przedsiębiorców będą miały negatywny wpływ na dynamikę aktywności w kolej-

nych kwartałach. Wskazuje ponadto, że spadek realnych dochodów do dyspozycji gospodarstw

domowych w połączeniu z niską stopą oszczędności będzie wpływał na dynamikę konsumpcji

prywatnej, która – w jej ocenie - nieznacznie obniży się w br. Z kolei inwestycje prywatne zdaniem

KE pozostaną pod wpływem wyższych stóp procentowych i zwiększonej niepewności. Wysoki na-

pływ inwestycji bezpośrednich oraz oczekiwany wzrost inwestycji publicznych powinien jednak

zdaniem KE sprzyjać utrzymaniu wzrostu tej kategorii. W związku z powyższym KE prognozuje, że

w 2023 r. wzrost gospodarczy wyniesie jedynie 0,4 proc.

Otoczenie inflacyjne

Zgodnie z danymi KE inflacja w 2022 r. wyniosła 13,2 proc. GUS wskazuje natomiast, że wzrost

cen towarów i usług konsumpcyjnych w 2022 r. w stosunku do 2021 r. wyniósł 14,4 proc. KE prze-

widuje, że dynamika cen energii w br. utrzyma się na podwyższonym poziomie, pomimo działań

rządu ukierunkowanych na ograniczenie wzrostu cen energii i gazu. Inflacja bazowa wg KE pozo-

stanie pod wpływem wysokiej dynamiki płac i ekspansywnej polityki skalnej, choć spadek cen

hurtowych energii i pewne pogorszenie sytuacji na rynku pracy będą stopniowo hamowały presję

inflacyjną. KE przewiduje, że inflacja (HICP) zacznie spadać od II kw. br., osiągając jednocyfrowe

wartości już w IV kw. br. (7,5 proc.). Średnioroczna inflacja w br. zdaniem KE spadnie do 11,7 proc.,

by w 2024 r. obniżyć się zdecydowanie do 4,4 proc.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 36

Sektor budowlany

W ocenie Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (PZPB), 2022 r. można uznać za jeden

z najtrudniejszych w historii dla polskiego budownictwa od lat 90. XX wieku. „Nigdy wcześniej na

branżę budowlaną nie wpływało tak wiele negatywnych zjawisk, nad którymi rmy nie miały żadnej

kontroli. Inflacja i rekordowe koszty wykonawstwa przyczyniły się do obniżenia rentowności re-

alizowanych kontraktów. Pogorszenie koniunktury inwestycyjnej doprowadziło do spadku popytu

na usługi budowlane. Duża niepewność w globalnej gospodarce oraz rosnące napięcia w rela-

cjach międzynarodowych utrudniały planowanie i podejmowanie decyzji biznesowych” – wska-

zuje PZPB. Odnosząc się do perspektyw PZPB podkreśla, że napływu nowych środków z budżetu

UE na lata 2021-2027 należy spodziewać się dopiero w 2024 r., a fundusze z KPO, które w latach

2022-2023 miały wypełnić lukę w nansowaniu unijnym, nadal nie są dla Polski dostępne.

Z kolei GUS, odnosząc się do sytuacji bieżącej, wskazuje, że najczęściej wymienianymi barierami

działalności pozostają w budownictwie koszty zatrudnienia, koszty materiałów oraz niepewność

odnośnie do ogólnej sytuacji gospodarczej.

4.2 PERSPEKTYWY ORAZ STRATEGICZNE KIERUNKI ROZWOJU GRUPY

Niezmiennie strategicznym celem rozwoju Jednostki Dominującej oraz Grupy UNIBEP jest syste-

matyczny wzrost jej wartości.

Zaprezentowane wyniki za rok 2022 odzwierciedlają sytuację na rynku, jaka miała miejsce w tym

okresie, w tym wahania cen materiałów, wzrost kosztów utrzymania oraz dostępność usług pod-

wykonawców na bieżącą działalność operacyjną. Wpływ epidemii koronawirusa COVID 19 nie był

tak odczuwalny jak w latach poprzednich, a większy wpływ na efektywność i sprawność operacyj-

ną miał wybuch wojny w Ukrainie oraz wzrost inflacji.

Umacnianie pozycji Grupy we wszystkich segmentach prowadzonej działalności oraz zdobywa-

nie kompetencji w niezbędnych obszarach, dywersykacja działalności, realizacja projektów na

nowych rynkach – to niezmienne kierunki działań zdeniowane i realizowane przez kadrę Unibep

SA oraz całą Grupę Unibep. W listopadzie 2021 r. Zarząd Unibep SA podjął decyzję w sprawie

utworzenia z początkiem grudnia 2021 segmentu budownictwa energetyczno - przemysłowego

w Spółce. W związku z tym podjęte zostały działania organizacyjne oraz korporacyjne polegające

na wyodrębnieniu w strukturze organizacyjnej Spółki pionu energetyczno - przemysłowego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 37

Z perspektywy Grupy Unibep, poszczególnych spółek i każdego z biznesów istotnym elementem

analizy nansowej jest cash flow. Świadomość tego pozwala na skuteczne zarządzanie gotówką

całej Grupą i umocnienie pozycji wiarygodnego partnera dla partnerów nansowych. Dodatkowo

jest istotnym kryterium przy ocenie możliwości rozwoju i realizacji zamierzeń inwestycyjnych oraz

właściwego zarządzania zasobami.

BUDOWNICTWO KUBATUROWE

Budownictwo kubaturowe realizowane jest przez podmiot dominujący Unibep SA. Jest to najwięk-

szy segment działalności Grupy generujący blisko 50 proc. przychodów.

RAZEM

3 829

mln PLN

1 740

866

203

1 020

Budownictwo

kubaturowe

UNIBEP SA

Budownictwo

energetyczno-

przemysłowe

UNIBEP SA

Infrastruktura

UNIBEP SA

Budownictwo

modułowe

UNIHOUSE SA

PORTFEL ZLECEŃ DO REALIZACJI W OKRESIE OD IVQ2022 DO KOŃCA ROKU I NA LATA KOLEJNE

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 38

Główną specjalność w tym segmencie to budownictwo obiektów mieszkalnych (zarówno poje-

dynczych budynków, jak i całych osiedli). Budownictwo mieszkaniowe jest realizowane na rynkach

warszawskim, poznańskim, krakowskimi, katowickim oraz łódzkim.

Dywersykacja działalności pozwala wyodrębnić w ramach segmentu budownictwo biurowo-ko-

mercyjne (tj. biura, hotele, centra handlowe, centra rozrywki i inne), obiektów użyteczności publicz-

nej (szkoły, przedszkola, pływalnie, zabytki, muzea, szpitale, bloki operacyjne) oraz obiektów woj-

skowych (obiekty budowlane i terenowe oraz urządzenia i instalacje, a także uzbrojenie i technika

wojskowa).

Portfel zleceń tego segmentu do realizacji w okresie 2023 r. oraz lat kolejnych wynosi ok. 1,7 mld zł.

W roku 2022 działania służb handlowych pozwoliły pozyskać do realizacji 14 kontraktów na łączną

wartość ponad 1,4 mld zł.

Na szczególne wyróżnienie zasługuje wygrany w przetargu publicznym kontrakt na budowę Kam-

pusu Akademii Muzycznej w Bydgoszczy. To jeden z największych kontraktów na realizację tego

typu inwestycji, jaki rma Unibep SA podpisała w całej swojej dotychczasowej działalności.

Zauważamy wzrost inwestycji w obszarze budownictwa obiektów administracji wojskowej. Po-

trzeba renowacji, modernizacji czy też rozbudowy polskich obiektów wojskowych wymuszona zo-

stała m.in. kryzysami geopolitycznymi oraz trendami kreowanymi przez największe mocarstwa.

Wiąże się to częściowo także z sytuacją w Ukrainie. W tym obszarze Unibep SA podpisała dwie

umowy. Są to inwestycje w ramach zamówień publicznych.

W roku 2022 udało się z sukcesem zakończyć kilka ważnych inwestycji. Wśród nich warto wspo-

mnieć o ambitnej inwestycji projektowanej w BIM. Jest nią Pracownia Przewrotu Kopernikańskie-

go w Warszawie reprezentująca budownictwo użyteczności publicznej. Technologię BIM wykorzy-

stujemy również w projektowaniu osiedli mieszkaniowych. Jednym z nich jest inwestycja o nazwie

Fama Jeżyce, która powstaje na blisko 8 hektarach terenu po dawnych zakładach produkcyjnych

Wiepofama w Poznaniu.

We wrześniu 2022 r. jedna z naszych realizacji Soho 18 otrzymała nagrodę I stopnia w konkursie

„Budowa Roku 2021”. Jest to jeden z najważniejszych konkursów branży budowlanej w Polsce,

organizowany od ponad 10 lat.

Rok 2022 dla Unibep jako generalnego wykonawcy inwestycji, jak i dla całej branży budowlanej,

był okresem bardzo wymagającym. Była duża niepewność w związku z napaścią Rosji na Ukrainę.

Zmagaliśmy się z wysoką inflacją i wzrostem stóp procentowych, co miało bezpośredni wpływ

m.in. na decyzje inwestycyjne zamawiających. Kolejny rok z rzędu odczuwalny był wzrost cen

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 39

materiałów budowlanych, co miało swoje przełożenie na budżety kontraktów. Do wzrostu kosztów

produkcji przyczyniły się m.in. drogie surowce na rynkach światowych (m. in. miedź, aluminium,

ruda żelaza, węgiel koksowy, ropa naftowa, cyna), wysoki popyt na materiały budowlane, zaburzo-

na płynność w łańcuchach dostaw, rekordowe ceny energii elektrycznej, niekorzystny kurs PLN

w stosunku do USD i EUR oraz polityka cenowa producentów i dystrybutorów materiałów. Dodat-

kowo odczuliśmy wpływ wzrostu płacy minimalnej i presję na wzrost wynagrodzeń.

Pomimo spowolnienia w branży budowlanej, na początku 2023 roku ceny materiałów budowla-

nych nadal pozostają wysokie, w stosunku do poziomu tych sprzed dwóch lat. Nie spodziewamy

się też, żeby doszło do załamania dynamiki rosnących cen materiałów budowlanych.

Dużym zagrożeniem dla kosztów budowy są wysokie ceny energii. Proces technologiczny produk-

cji wielu materiałów budowlanych jest bardzo energochłonny. Dużo energii elektrycznej jest też

potrzebnej w całym procesie realizacji inwestycji.

Cały czas jako generalny wykonawca pozostajemy blisko klienta, dbamy o jakość i wiarygodność.

Dzięki temu możemy pozyskiwać kolejne kontrakty u tych samych zamawiających.

Zrozumienie u wielu zamawiających trudnej sytuacji pozwoliło uzgodnić z nimi wiele dopłat do

kosztów realizacji i ograniczyć tym samym negatywne skutki zmian na rynku. Dodatkowo, zmiany

wewnątrz organizacji, tj. m.in. modykacje w modelach ofertowania, czy wykorzystanie synergii,

wpłynęły na efektywność procesów zakupowych.

Rok 2023 również będzie trudnym, ale biznes jest pod kontrolą. Dostrzegamy i odczuwamy mniej-

szą skalę nowych inwestycji pojawiających się na rynkach. W całym 2022 roku spadła o ok. 28%

liczba nowo budowanych mieszkań. O ponad 45% spadła liczba sprzedanych mieszkań na rynku

pierwotnym. Mniejsza liczba projektów powoduje, że jest coraz silniejsza konkurencja na rynku.

Niezmiennie celem spółki Unibep w segmencie Generalnego Wykonawstwa jest utrzymanie pozy-

cji lidera budownictwa kubaturowego na rynku warszawskim. Zależy nam również na budowaniu

pozycji jednego z wiodących generalnych wykonawców kubatury na terenie Łodzi, Poznania, Kra-

kowa, Katowic.

Dalej zamierzamy dywersykować portfel zleceń i realizować zamówienia dla inwestorów prywat-

nych i instytucjonalnych. Chcemy budować solidne portfolio realizacji z obszaru budownictwa biu-

rowo-komercyjnego, obiektów użyteczności publicznej oraz obiektów wojskowych. Od początku

roku 2023 zdołaliśmy pozyskać zamówienia na ponad 180 mln zł.

Niezmiennym zadaniem, jakie stoi przed biznesem to pozyskanie dopłat i kolejne waloryzacje

umów. Zamierzamy ograniczać ryzyka rynkowe wpływające na nasze marże. Jest to jednak pro-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 40

ces, który wymaga wielu zabiegów i czasu. Jednak nie zawsze uzgodnienia rekompensują wzrost

cen materiałów i usług. Niezbędna będzie dalsza kreatywna i optymalna polityka zakupowa usług

i materiałów. Priorytetem w trudnych czasach będzie także kontrola przepływów nansowych na

kontraktach.

Zmiany w działalności operacyjnej segmentu spowodowały wydzielenie eksportu usług i jego

umiejscowienie w strukturach segmentu budownictwa energetyczno-przemysłowego.

BUDOWNICTWO ENERGETYCZNO-PRZEMYSŁOWE

Budownictwo energetyczno-przemysłowe realizowane jest przez podmiot dominujący Unibep SA.

Segment ten utworzony został z początkiem grudnia 2021 na bazie decyzji Zarządu Unibep SA

z 22 listopada 2021 r. Pierwsze dwa kontrakty zawarte były w grudniu 2021.

W ciągu roku udało się zorganizować i uruchomić pełnoskalowy biznes. W strukturach segmentu

zatrudniona jest kadra, która posiada doświadczenie w realizacji obiektów produkcyjno-przemy-

słowych dla branży chemicznej, petrochemicznej i energetycznej: fabryki, laboratoria, elektrownie,

hale oraz obiekty pełniące role produkcyjne, magazynowe, logistyczne a także obiekty towarzy-

szące przestrzeni przemysłowej, a wśród nich biura i pomieszczenia socjalne, markety wielkopo-

wierzchniowe wraz z infrastrukturą towarzyszącą i inne.

W ciągu całego roku 2022 pozyskaliśmy kilkanaście zamówień i uzyskaliśmy sprzedaż ponad 300

mln zł uzyskując wysoką marżowość z ich realizacji. Portfel zleceń na rok 2023 i lata kolejne wy-

nosi obecnie ok. 866 mln zł. W roku 2023 pozyskaliśmy zamówień na ok. 280 mln zł. Portfel jest

znaczący i pozwala realizować zamierzenia związane z rozwojem segmentu. Zgodnie z zamie-

rzeniami dla tego segmentu, pion energetyczno-przemysłowy ma być jednym z ważnych larów

działalności Grupy Unibep.

Wśród ważnych kontraktów pozyskanych w roku 2023 wskazać należy umowę z Mondi Warszawa

Sp. z o.o. z 28 marca 2022 r. o roboty budowlane na realizację przebudowy i rozbudowy hali maga-

zynowo-produkcyjnej w Mszczonowie, umowę z 15 kwietnia 2022 r. z Panattoni Development Eu-

rope Sp. z o.o. na realizację hali magazynowo - produkcyjnej w Tuszynie oraz umowę z Viessmann

Technika Grzewcza Sp. z o.o. na realizację zakładu produkcji pomp ciepła w Legnicy.

Kontrakty zawierane w roku 2022 w znacznej części uwzględniają zmiany cen materiałów i usług,

jakie miały miejsce w latach 2021-2022, dzięki czemu można było wykazać większą zyskowność

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 41

niż w innych biznesach w części budowlano-infrastrukturalnej.

W roku 2023 zamierzamy usprawniać procesy oraz dostosować strukturę i zarządzanie do skali

biznesu. Kontynuować i nalizować będziemy realizację dużych projektów zawartych umowami

w roku 2023. Dalej skupiamy się na pozyskiwaniu ciekawych i dużych inwestycji. Chcemy pozy-

skać do realizacji projekty w formule EPC.

Niewykorzystana w pełni synergia w ramach Grupy Unibep daje przestrzeń do optymalizacji efek-

tywności i współpracy działów wsparcia, co przekładać się powinno na zyskowność biznesu.

Nowy w ramach struktur Unibep biznes zamierza szukać szans rynkowych. Dalej analizowana jest

możliwość realizacji procesu akwizycji spółki montażowo – wytwórczej pod kątem rozbudowy

własnych mocy produkcyjnych, otwarcia opcji pozyskiwania zamówień z kolejnych rynków i tym

samym poprawy zyskowności w biznesie.

Segment energetyczno-przemysłowy od roku 2023 w swoich strukturach zawiera część odpo-

wiedzialną ze eksport usług budowlanych (wcześniej realizowanego w segmencie budownictwa

kubaturowego). Grupa Unibep zadeklarowała swoją chęć i gotowość uczestniczenia w procesie

odbudowy Ukrainy po zakończeniu wojny, z uwagi na posiadane kompetencje związane z funk-

cjonowaniem na tym rynku. Biznes energetyczny przygotowuje się na scenariusz rozszerzenia

działalności na Wschód, tym bardziej, że obok obiektów kubaturowych konieczna będzie odbudo-

wa infrastruktury energetycznej Ukrainy. Tym bardziej zasadne jest połączenie kompetencji z seg-

mentów energetyczno-przemysłowego z kubaturowym i szukanie szans rynkowych, jeśli sprzyjać

temu będzie sytuacja geopolityczna.

Obecnie na rynkach wschodnich Unibep SA nie prowadzi żadnych inwestycji. Wojna w Ukrainie

sprawia, że nie będzie kontynuacji przejścia granicznego w Szeginie, obecnie trwają końcowe

ustalenia pozwalające na rozliczenie kontraktu. Sytuacja na eksporcie może się zmieniać. Skarb

Państwa - Ambasada Rzeczypospolitej Polskiej w Republice Białorusi podjął decyzję o kontynuacji

budowy ambasady w Mińsku na terenie Republiki Białorusi. Kontrakt podpisany został 26 kwietnia

2023 r.

INFRASTRUKTURA

Segment infrastruktury w roku 2022 i na początku roku 2023 reprezentowany był przez dwa pod-

mioty, tj. Oddział Infrastruktury w ramach Unibep SA oraz Budrex Sp. z o. o. W dniu 3 kwietnia 2023

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 42

w KRS dokonano rejestracji połączenia obu spółek.

Decyzja o zamiarze połączenia zapadła w dniu 15 grudnia 2022 r. Podjęcie decyzji o zamiarze

połączenia podyktowane było potrzebą ograniczenia kosztów i zwiększenia efektywności ekono-

micznej Grupy Unibep, w tym segmentu Infrastruktury oraz uproszczenia zarządzania w Grupie

Unibep. Połączenie spółek wpłynąć ma na zmniejszenie kosztów ogólnego zarządu i pozwoli na

bardziej elastyczne i efektywne wykorzystanie potencjału kadrowego i sprzętowego.

W roku 2022 segment jako całość wzmocnił swoje kompetencje i pozyskał do realizacji kilka waż-

nych kontraktów. Aktywność segmentu skupia się na inwestycjach w obszarze dróg powiatowych,

wojewódzkich, lokalnych, a także dróg szybkiego ruchu w regionie północno-wschodnim kraju.

Część mostowa (w ramach byłej spółki Budrex Sp. z o.o.) doświadczenie swoje bierze z obecności

na terenie całej Polski.

Z ważnych - ze względów na kondycję nansową segmentu jak i perspektywy rozwoju - umów

zawartych w roku uwzględnić należy trzy największe:

• Pierwsza to podpisana 4 stycznia 2022 r. ze Strażą Graniczną dotycząca budowy zapory na

granicy polsko–białoruskiej. W zakresie konsorcjum (Unibep SA i Budrex sp. z o.o.) było wy-

konanie zabezpieczenia na odcinkach o łącznej długości 80,70 km. Inwestycja została zakoń-

czona.

• Ważną umową pozwalającą na maksymalne wykorzystanie potencjału z lokalnego rynku było

zawarcie przez Konsorcjum z udziałem Unibep S.A. i Budrex Sp. z o.o. umowy na realizację

obwodnicy Bielska Podlaskiego.

• Zawarcie umowy w dniu 30 marca 2022 r. na wykonanie robót budowlanych dla projektu pn.:

„Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 513 na odcinku Lidzbark Warmiński - Wozławki” wpisuje

się w strategię rozszerzenia działalności o województwo warmińsko-mazurskie. Region ten

jest ważny z perspektywy przyszłych okresów. Tam też kierowany jest rozwój własnych mocy

wytwórczych. Dzięki uruchomieniu wytwórni Mas Bitumicznych w Lipowej Górze będziemy

wytwarzać masę bitumiczną m.in. do prowadzonych przez nas inwestycji na terenie woje-

wództwa warmińsko-mazurskiego.

Ważnym wydarzeniem 2022 r. było zakończenie budowy S61 (konsorcjum rm PORR i Unibep).

Droga stanowi część międzynarodowej trasy Via Baltica. W ten sposób uzyskaliśmy ekspresowe

połączenie województwa podlaskiego i warmińsko-mazurskiego. Droga ekspresowa S61 stanowi

część międzynarodowej drogi E67 łączącej Europę Środkową ze Skandynawią.

W roku 2022 zakończyliśmy także rozbudowę ostatniego odcinka drogi wojewódzkiej nr 835 - od

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 43

Biłgoraja do granicy województwa. Była to jedna z najdalej wysuniętych inwestycji drogowych

realizowanych przez Oddział Infrastruktury.

Wyniki segmentu za rok 2022 oddają sytuację rynkową, jaka dotknęła branżę. Przychody wzglę-

dem roku poprzedniego wzrosły istotnie, głównie dzięki realizacji zapory na granicy z Białorusią.

Niezaprzeczalnym faktem, mającym wpływ na realizację projektów budowlanych w roku 2022,

stała się wojna w Ukrainie i postępująca inflacja. Głównym obszarem, w którym branża budowla-

na odczuwa skutki wojny, są dostępność i ceny materiałów budowlanych. Odczuwalny jest zna-

czy wzrost cen asfaltu, kruszyw, stali, a także paliwa, które wpływa na wzrost kosztów produkcji

i transportu. Okresowo wystąpiły problemy z płynnością dostaw cementu i kruszyw - znaczne ich

ilości sprowadzano z Białorusi, Ukrainy i Rosji. Główni inwestorzy publiczni wprowadzili obowiąz-

kową waloryzację wynagrodzenia wykonawcy, opartą na wskaźnikach GUS. W roku 2022 podpisa-

no aneksy z GDDKIA podnoszące limit waloryzacji kontraktów z 5% do 10% ich wartości.

Perspektywy rozwoju segmentu budownictwa infrastrukturalnego oceniane są jako dobre. Biznes

jest dobrze przygotowany do realizacji zadań w 2023 r.

Portfel zleceń na rok 2023 i lata kolejne wynosi ok. 1.020 mln zł. Obecne działania akwizycyjne

nastawione są na pozyskanie kontraktów do realizacji w okresie 2024-2025.

Na rok 2023 przewidziane są prace projektowe i budowlane przy realizacji inwestycji pozyskanych

w latach 2021-2022, m.in. odcinek drogi ekspresowej S19 Krynice (DK65) – Dobrzyniewo – Bia-

łystok Zachód (S8), odcinek drogi ekspresowej S19 Ploski – Haćki, droga wojewódzka nr 689 na

odcinku Bielsk Podlaski – Hajnówka. Ważną kwestią będzie aneksowanie waloryzacji kontraktów

w zakresach przewidzianych ustawowo i uzgodnionych z zamawiającymi.

Jako neutralne traktowane są zdarzenia opisane w poprzednich raportach rocznych dotyczące

odstąpienia od umowy na budowę inwestycji drogowej Dąbrowa Białostocka – Sokółka, jak rów-

nież inne roszczenia, jakie dochodzone są lub będą na drodze sądowej.

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

Biznes deweloperski realizowany w ramach Grupy Unidevelopment z punktu widzenia uzyskiwa-

nych wyników jest jednym z kluczowych w ramach Grupy Unibep. W ostatnich okresach jego wy-

niki są na poziomie dobrym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 44

Grupa UNIDEVELOPMENT prowadzi działalność deweloperską przede wszystkim w segmencie

wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego, głównie na terenie aglomeracji warszawskiej, po-

znańskiej, trójmiejskiej ale również w Radomiu.

Podstawę działalności UNIDEVELOPMENT stanowi świadczenie usług zastępstwa inwestorskie-

go, aranżacji nansowania, komercjalizacji projektów deweloperskich prowadzonych przez pod-

mioty z Grupy oraz ich obsługi nansowo-księgowej.

W roku 2022 Grupa UNIDEVELOPMENT kontynuowała swoją działalność deweloperską. Realiza-

cja projektów prowadzona była w systemie generalnego wykonawstwa, zlecanego w znakomitej

większości projektów spółce UNIBEP.

W Grupie realizowanych jest jednocześnie kilka projektów deweloperskich. Na bieżąco dokonywa-

ny jest przegląd i ocena:

• projektów w okresie przygotowania ich do budowy jak i komercjalizacji, zarówno od strony

zakresu, harmonogramu, jak również osiąganych i prognozowanych wyników ze sprzedaży,

• możliwie najlepszego wykorzystania istniejących w Grupie zasobów oraz dopasowania oferty

produktowej Grupy do prognoz rynkowych i popytu na rynku,

• możliwości pozyskania gruntów pod kolejne projekty deweloperskie do realizacji w kolejnych

latach,

• optymalizacji i racjonalizacji nansowania działalności operacyjnej Grupy.

Spółki z Grupy UNIDEVELOPMENT podpisa-

ły w 2022 roku 635 umów deweloperskich/

przedwstępnych, a 604 mieszkania przekazały

swoim klientom, z tego w ramach projektów JV

odpowiednio 454 i 294.

Sprzedaż przedwstępna na rynku poznańskim

obejmuje 270 mieszkań w ramach inwestycji

z segmentu PRS dla klienta instytucjonalnego.

Rynek

Sprzedaż

deweloperska /

przedwstępna

Przekazania

klientom

Rynek warszawski 143 350

Rynek poznański 374 130

Rynek radomski 115 124

Rynki pozostałe 3 -

Razem 635 604

w tym JV 454 294

SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA/PRZEDWSTĘPNA

I PRZEKAZANIA KLIENTOM

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 45

Na dzień 31 grudnia 2022 r. Grupa UNIDEVELOPMENT posiadała w ofercie 459 mieszkań dostęp-

nych do sprzedaży.

Oferta w ramach projektów JV na koniec 2022 roku wynosiła 283 mieszkań na rynku poznańskim

w ramach projektu FAMA realizowanego wspólnie z JB Investment Societe commandite speciale

SCSp (w miejsce: WIEPOFAMA SA).

Poniższa tabela przedstawia informacje na temat całkowitej liczby sprzedanych mieszkań (dla

których podpisano z klientami umowy deweloperskie/przedwstępne) w roku 2022 i mieszkań bę-

dących w ofercie na 31 grudnia 2022 roku.

Rynek/Nazwa projektu

Liczba mieszkań sprzeda-

nych do 31 grudnia 2021 r.

Liczba mieszkań

sprzedanych w 2022 r.

Mieszkania dostępne do sprze-

daży na dzień 31 grudnia 2022 r.

Razem

Osiedle Coopera Etap 3 177 1 - 178

Latte 61 41 22 124

Pauza Ochota - 13 43 56

Sadyba Spot - 2 - 111 (2)

URSA Sky (1) 298 86 - 384

Rynek warszawski 536 143 65 853

Osiedle Idea 293 105 97 495

Osiedle Idea Ogrody - 10 14 24

Rynek radomski 293 115 111 519

CAŁKOWITA LICZBA SPRZEDANYCH MIESZKAŃ W ROKU 2022 I MIESZKAŃ BĘDĄCYCH W OFERCIE NA 31 GRUDNIA 2022 ROKU

Rynek

warszawski

Rynek

poznański

Rynek

radomski

Pozostałe

SPRZEDAŻ DEWELOPERSKA

III Q 2022 IV Q 2022I Q 2021 II Q 2022IV Q 2021

282

350

300

250

200

150

100

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 46

Grupa zakończyła w pierwszym kwartale 2022 roku współpracę z CPD SA przy realizacji osiedla

na warszawskim Ursusie. W ramach wspólnego przedsięwzięcia z tym partnerem wybudowano i

sprzedano 1467 mieszkań.

W 2022 roku rozpoczęto budowę 574 mieszkań w ramach czterech projektów, w tym 56 mieszkań

w ramach jednego projektu w Warszawie, 369 mieszkań w ramach jednego projektu w Poznaniu

oraz 149 mieszkań w ramach dwóch projektów w Radomiu. Natomiast sprzedaż rozpoczęto w ra-

mach sześciu projektów, w tym na czterech projektach, których budowę rozpoczęto w 2022 roku

oraz dwóch projektach, których budowa nie została jeszcze rozpoczęta - jeden na rynku warszaw-

skim (Sadyba Spot) i jeden na rynku trójmiejskim (Kusocińskiego).

W ramach projektu FAMA w Pozna-

niu razem z JB Investment Societe

commandite speciale SCSp (w miej-

sce: WIEPOFAMA SA) na nierucho-

mości o powierzchni łącznej ok. 7,5

ha przy ul. J.H. Dąbrowskiego pla-

nowane jest wybudowanie łącznie

ok. 2 500 mieszkań. W 2022 roku

rozpoczęto budowę 369 mieszkań

w ramach drugiego z ośmiu etapów

projektu Fama Jeżyce.

Rynek/Nazwa projektu

Liczba mieszkań sprzeda-

nych do 31 grudnia 2021 r.

Liczba mieszkań

sprzedanych w 2022 r.

Mieszkania dostępne do sprze-

daży na dzień 31 grudnia 2022 r.

Razem

Kusocińskiego (Gdańsk) - 3 - 155 (2)

Rynek trójmiejski - 3 - 155

Bookowska 18W 164 6 - 170

Fama Jeżyce (1) 239 368 283 890

Rynek poznański 403 374 283 1 060

Ogółem 1 232 635 459 2 587

w tym JV 537 454 283 1 274

(1) wspólne przedsięwzięcia (projekty JV)

(2) z uwagi na wstrzymanie sprzedaży do czasu rozpoczęcia budowy nie uwzględniono w tabeli pozostałych mieszkań w ofercie

Rynek/Nazwa projektu

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Pauza Ochota 56 4

Rynek warszawski 56 4

Fama Jeżyce Etap 3 (JV) (1) 369 12

Rynek poznański 369 12

Osiedle Idea Venus (E7) 137 7

Osiedle Idea Ogrody 12 -

Rynek radomski 149 7

OGÓŁEM 574 23

(1) wspólne przedsięwzięcia

PROJEKTY, DLA KTÓRYCH BUDOWĘ I/LUB PROCES SPRZEDAŻY

ROZPOCZĘTO W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2022 R. DO DNIA

31 GRUDNIA 2022 R.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 47

W 2022 roku zakończono budowę i oddano do użytkowania sześć projektów, czyli łącznie 866

mieszkań, z tego 414 mieszkań na rynku warszawskim, 270 mieszkań na rynku poznańskim i 182

mieszkania na rynku radomskim.

Według stanu na dzień 31 grudnia 2022 roku w realizacji znajdowały się cztery projekty deweloper-

skie z łączną liczbą 574 mieszkań i 23 lokali usługowych.

Na rynku warszawskim znajdował

się w realizacji na dzień 31 grudnia

2022 r. jeden projekt, na rynku po-

znańskim jeden projekt (w tym je-

den projekt JV), a na rynku radom-

skim dwa projekty.

W roku 2023 Grupa UNIDEVELOP-

MENT rozpocznie budowę 445

mieszkań (czterech projektów de-

weloperskich), z tego 111 na rynku

warszawskim (jeden projekt), 179

na rynku radomskim (dwa projekty)

i 155 na rynku trójmiejskim (jeden

projekt). Mieszkania te znajdą się

w ofercie w roku 2023 i kolejnych

latach.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. w przy-

gotowaniu znajdowało się ok. 5,1

tys. mieszkań w atrakcyjnych lo-

kalizacjach głównie w Warszawie,

Poznaniu, Radomiu i Trójmieście.

Największy udział w liczbie miesz-

kań w przygotowaniu ma na rynku

poznańskim wieloetapowy projekt

Fama Jeżyce - realizowany w ra-

mach wspólnego przedsięwzięcia

z JB Investment Societe comman-

dite speciale SCSp (w miejsce :WIE-

POFAMA SA).

Rynek/Nazwa projektu

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Osiedle Coopera Etap 3B 89 -

Latte 124 5

URSA Sky Etap 2 (JV4) (1) 201 3

Rynek warszawski 414 8

Fama Jeżyce Etap 2 (JV) (1) 270 5

Rynek poznański 270 5

Osiedle Idea Leo (E5) 170 -

Osiedle Idea Ogrody Etap 1 12 -

Rynek radomski 182 -

OGÓŁEM 866 13

(1) wspólne przedsięwzięcia

PROJEKTY, DLA KTÓRYCH BUDOWĘ ZAKOŃCZONO I UZYSKANO

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA

2022 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2022 R.:

Rynek/Nazwa projektu

Liczba

mieszkań

Liczba lokali

usługowych

Pauza Ochota 56 4

Rynek warszawski 56 4

Fama Jeżyce Etap 3 (JV) (1) 369 12

Rynek poznański 369 12

Osiedle Idea Venus (E7) 137 7

Osiedle Idea Ogrody 12 -

Rynek radomski 149 7

OGÓŁEM 574 23

(1) wspólne przedsięwzięcia

PROJEKTY W BUDOWIE WG STANU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 48

Rynek/Nazwa projektu Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Planowany termin rozpoczęcia

Sadyba Spot 111 7 2Q 2023

Rynek warszawski 111 7

Osiedle Idea Ogrody E3 12 - 3Q 2023

Osiedle Idea Orion (E3) 167 5 2Q 2023

Rynek radomski 179 5

Gdańsk (Kusocińskiego) Etap 1 155 - 3Q 2023

Rynek trójmiejski 155 -

OGÓŁEM 445 12

PROJEKTY, KTÓRYCH BUDOWA ROZPOCZNIE SIĘ W 2023 R.

Rynek/Nazwa projektu Liczba mieszkań Liczba lokali usługowych Planowany termin rozpoczęcia

Osiedle Coopera Etap 4 83 2 3Q 2024

Sadyba Spot 111 7 2Q 2023

Przejezdna 327 - 4Q 2024 (4)

Omulewska 247 - 4Q 2024

Rynek warszawski 768 9

Osiedle Idea Ogrody (MDM12) E3 12 - 3Q 2023

Osiedle Idea Ogrody (MDM12) E4 12 - 3Q 2024

Osiedle Idea Orion (E3) 167 5 2Q 2023

Osiedle Idea Aurora (E4) 167 5 2Q 2024

Osiedle Idea (pozostałe) 1 159 44 2Q 2025 (3)

Rynek radomski 1 517 54

Fama Jeżyce Etap 4-8 (JV) (1) 1 705 53 1Q 2024 (2)

Botaniczna 102 - 3Q 2024

Rynek poznański 1 807 53

Kusocińskiego Etap 1 155 - 3Q 2023

Kusocińskiego Etap 2 181 2 1Q 2024

Chylonia (Gdynia) 7105 4 2Q 2024 (4)

Rynek trójmiejski 1 046 6

OGÓŁEM 5 138 122

(1) wspólne przedsięwzięcia

(2) termin rozpoczęcia budowy 4 etapu

(3) termin rozpoczęcia budowy 6 etapu

(4) termin rozpoczęcia etapu 1

PROJEKTY W PRZYGOTOWANIU WG STANU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2022 R.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 49

W Grupie Unidevelopment po rekordowym roku 2021 przyszedł czas spowolnienia pod względem

sprzedaży nowych mieszkań. Zmniejszenie liczby umów z klientami wiąże się w znacznej części

ze zjawiskiem wysokiej inflacji i ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych. Spowolnienie

dotknęło cały rynek mieszkaniowy.

Grupa reaguje na zmiany rynkowe. Aktualna oferta pod względem struktury i wielkości dostosowa-

na jest do koniunktury w branży. Projektowane lokale dostosowywane są do możliwości nabyw-

czych klientów. Zakłada się m.in. przygotowywanie w ofercie mieszkań o mniejszej powierzchni

niż w projektach realizowanych w latach poprzednich.

Atutem dewelopera jest posiadanie w portfelu nieruchomości projektów wieloetapowych. To m.in.

pozwala planowo wprowadzać na rynek kolejne inwestycje, dostosowując ofertę do sytuacji ryn-

kowej.

Na bieżąco monitorowany jest także rynek PRS (Private Rented Sector), prowadzone są rozmowy

z przedstawicielami tego sektora, którzy mimo barier widzą potencjał do rozwoju działalności.

Także pod ich konkretne preferencje przygotowywane będą nowe projekty.

Obecne schłodzenie rynku wymaga nowego podejścia do strategii sprzedaży. Firma będzie musia-

ła działać w warunkach przejściowych, z niższymi marżami i niższym tempem sprzedaży. Wolniej-

sza sprzedaż spowodowała zmiany w harmonogramach uruchomiania nowych inwestycji. W roku

2023 wystartuje premierowa inwestycja w Gdańsku przy ulicy Kusocińskiego.

Nie zakłada się aktualnie ekspansji na nowe rynki. Głównym celem na nadchodzące lata jest

umocnienie pozycji na rynkach, gdzie deweloper jest obecny – w Warszawie, Poznaniu, Radomiu

oraz w Trójmieście

Plany ewentualnego debiutu na giełdzie papierów wartościowych zostały odłożone na okres póź-

niejszy.

WYBRANE DANE FINANSOWE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT GRUPY UNIDEVELOPMENT

tys. PLN, za okres

01.01 - 31.12.2022

01.01 - 31.12.2021

po korekcie

01.01 - 31.12.2021

Przychody neto ze sprzedaży 333 042 285 890 285 890

EBITDA (EBIT + amortyzacja) 70 609 49 921 49 921

EBIT (wynik na działalności operacyjnej) 67 532 47 480 47 480

Zysk netto 54 778 42 224 42 085

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 50

BUDOWNICTWO MODUŁOWE

Działalność realizowana jest poprzez spółkę Unihouse SA.

Budownictwo modułowe znane i stosowane jest od wielu lat w Europie. Sprawdza się m.in. na

wymagających rynkach skandynawskich. Głównym rynkiem, na którym Unihouse prowadzi dzia-

łalność jest Norwegia i Niemcy, ale też posiada kontrakty w Polsce i w Szwecji. W przyszłości

planowana jest dalsza ekspansja na rynkach szwedzkim i niemieckim, jak również dalszy rozwój

organiczny na rynkach, na których Unihouse jest już obecny od wielu lat.

Oferta produktowa, jaka może być skierowana na rynek jest bardzo szeroka. Wypracowana tech-

nologia produkcji i wznoszenia budynków pozwala na realizację nawet 8-kondygnacyjnych budyn-

ków. Pierwsze osiedle m.in. z takich budynków powstało w roku 2022 w miejscowości Trondheim

w Norwegii.

Poniżej oczekiwań prezentują się efekty nansowe działalności roku 2022. Sprzedaż spadła o ok.

18%, ale istotniejszy jest poziom wyniku netto. Wyniósł on minus 35,5 mln zł netto.

Powyższe przedstawione zostało w raporcie bieżącym nr 19/2023 przy okazji publikacji informacji

w sprawie wstępnych skonsolidowanych wyników nansowych Grupy Kapitałowej UNIBEP za rok

2022.

Działalność modułowa to segment, który najmocniej odczuł wojnę w Ukrainie – zahamowanie in-

westycji, przerwane łańcuchy dostaw, rosnące ceny transportu, w tym frachtu itd. Odczuliśmy też

spowolnienie inwestycji deweloperskich na rynku norweskim spowodowane mniejszym popytem.

WYBRANE DANE FINANSOWE BILANSOWE

tys. PLN, za okres

01.01 - 31.12.2022

01.01 - 31.12.2021

po korekcie

01.01 - 31.12.2021

Aktywa trwałe 195 850 132 102 132 102

Aktywa obrotowe 553 274 578 521 566 975

Aktywa razem 749 123 710 323 699 077

Kapitał własny 310 194 275 493 275 354

Kapitał obcy 438 929 435 130 423 724

Pasywa razem 749 123 710 623 699 077

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 51

Przez pierwsze miesiące roku 2022 produkcja modułów realizowana była z przerwami, a brak jej

ciągłości spowodował, że koszty stałe fabryki nie mogły być w pełni pokryte. Zakłócenia w obsza-

rze dostaw materiałów nie pomogły też w wprowadzeniu optymalizacji kosztów produkcji.

Wszystkie powyższe zdarzenia miały znaczący wpływ na wyniki roku 2022, niemniej traktowane

są jako zdarzenia jednorazowe, nie mające bezpośredniego wpływu na przyszłą działalność ope-

racyjną spółki Unihouse SA.

Większa aktywność oczekiwana jest wobec działów handlowych. Aktualny portfel zleceń stanowi

203 mln zł. Dodatkowo zawarte mamy kontrakty, które uznajemy jako warunkowe, gdyż ich re-

alizacja uzależniona jest od decyzji zamawiających odnośnie do ich uruchamiania. Od decyzji do

startu produkcji zawsze mija okres kilku miesięcy związany z projektowanie. Stąd też uzupełnianie

portfela jest bardzo ważne z punktu widzenia roku zarówno 2023 jak i 2024 i może być kluczowe

odnośnie do realizacji zamierzeń nansowych roku bieżącego.

W perspektywie kilkuletniej Unihouse SA może wykorzystać swoje doświadczenie i możliwości,

żeby skorzystać z potencjału rynku i szans rynkowych. W roku 2023 roku bardzo ważne będzie

zapewnienie ciągłości produkcji i efektywnego wykorzystania własnych zasobów oraz mocy pro-

dukcyjnych – z uwzględnieniem potrzeb inwestorów i rosnącej świadomości odnośnie oferowanej

technologii. Bazując w oparciu o własną technologię jesteśmy w stanie zapewnić powtarzalność

obiektów zachowując przy tym najwyższą jakość konstrukcji, przy atrakcyjnych parametrach

energetycznych.

Potencjał rynku budownictwa modułowego w Europie cały czas rośnie.

Perspektywa na przyszłość dla Unihouse S.A. to stali partnerzy, w szczególności na rynku nie-

mieckim. Widoczne jest rosnące zainteresowanie rynku niemieckiego budownictwem moduło-

wym i ekologicznym. Pracujemy tu nad wypracowaniem wzorcowego i powtarzalnego standardu

modułów dedykowanych domom senioralnym oraz obiektom komunalnym. Na rynku tym współ-

pracujemy z Carestone Group GmbH oraz Grupą ARGE (konsorcjum Aktivhaus i Wolff & Müller),

z którą podpisaliśmy długoterminową umowę o współpracy.

Budownictwo modułowe wpisuje się w trend związany z ekologią i jest spójne z założeniami zrów-

noważonego rozwoju (ESG). Ważne są tutaj nasze kompetencje odpowiadające oczekiwaniom

związanym z obiektami pasywnymi i zeroenergetycznymi. Dodatkowe możliwości realizacji bu-

downictwa 8-kondygnacyjnego może być naszą przewagą konkurencyjną, a także potwierdze-

niem wysokich kompetencji.

Rynek niemiecki ważny był już dla roku 2022, gdzie spółka realizowała pięć kontraktów, z czego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 52

oddane do użytkowania zostały dwa obiekty, a kolejne są w trakcie realizacji i w najbliższych mie-

siącach również zostaną przekazane do użytkowania. W portfelu spółki są też nowe kontrakty do

realizacji na tym rynku.

Na rynku polskim w 2022 roku prowadzone były prace w ramach projektu Małkinia pozyskanym

przez Grupę Unibep do realizacji w formule PPP. Podpisane zostały również 3 kolejne projekty,

których realizację rozpoczęto w roku 2022, a kontynuowane będą w roku 2023. Rynek polski, poza

rynkiem niemieckim jest dziś najdynamiczniej rozwijającym się obszarem działalności Unihouse.

Duży potencjał rozwojowy rynku polskiego stanowi program Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej

(SIM), w ramach którego rząd we współpracy z samorządami buduje mieszkania lokatorskie o pre-

ferencyjnych opłatach za użytkowanie. Drugi obszar to zamówienia komercyjne, głównie hotelowe

od przedstawicieli międzynarodowych sieci hotelowych, domy opieki oraz obiekty administracji

wojskowej.

Szansą na większą liczbę inwestycji na rynku polskim może być też uruchomienie środków z KPO.

Szybkie budownictwo modułowe jest też szansą na budowę budynków mieszkalnych dla uchodź-

ców w Polsce. Patrzymy na Wschód i możliwość odbudowy Ukrainy. Zdeniowaliśmy nasz produkt,

który w momencie pojawienia się źródeł nansowania jesteśmy w stanie uruchomić na produkcji.

Pozostaliśmy też na swoim głównym rynku w Skandynawii, kontynuując prace na kontraktach

w Norwegii.

W 2022 roku głównym rynkiem zbytu była Norwegia, gdzie zrealizowano 5 kontraktów. Na rynku

tym liczymy na odblokowanie inwestycji. Każdorazowo kontrakty zawieramy tam ze sprawdzony-

mi deweloperami.

Na rynku szwedzkim w 2022 roku realizowany był jeden kontrakt. Jesteśmy tam przy realiza-

cji programu Sveriges Allmännytta Kombohus (organizacja szwedzkich spółek komunalnych).

W roku 2023 rynek ten nie będzie znaczącym pod względem realizacyjnym i nansowym.

Zamierzamy kontynuować współpracę z Adapteo (wcześniej Cramo). W ramach kolejnych zleceń

będziemy w stanie dostarczyć zamawiającemu moduły, które trać mogą do użytkowania na róż-

nych rynkach Europy.

Prowadziliśmy i kontynuujemy działania skierowane na uzyskanie waloryzacji kontraktów. Było to

ważne odnośnie do zamierzeń nansowych roku 2022. Ostrożnie podchodzimy do tego tematu

i ewentualne pozytywne scenariusze rekompensować mogą inne ryzyka płynące z rynku.

Zakłada się również, że w kolejnych okresach widocznym będzie podniesienie efektywności pro-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 53

dukcji. Wiąże się to ze zmianami organizacyjnymi w fabryce domów przeprowadzonymi w roku

2022. Standaryzacja produktu i monitoring kosztów produkcji są kluczowe dla rentowności pro-

jektów, a stały, przewidywalny portfel – dla ciągłości produkcji. Rok 2023 będzie jeszcze okresem

przejściowym w procesie formowania sprawności operacyjnej i realizacji oczekiwań nansowych.

BACK OFFICE

Jego rola to m.in. wsparcie w planowaniu, organizowaniu, przewodzeniu i kontroli wszystkich biz-

nesów. Działania prowadzone w roku 2022 służą poprawie i optymalizacji procesów we wszyst-

kich obszarach funkcjonowania Grupy.

Wśród tematów realizowanych i aktualnych na przyszłość są:

• sprawne funkcjonowanie biura odpowiedzialnego za procesy związane z jakością, zakupami

i bhp na realizowanych kontraktach,

• odpowiednie funkcjonowanie kontroli wewnętrznej i koordynacja działań z zakresu jakości,

zarządzania ryzykiem i audytu wewnętrznego,

• optymalizacja i robotyzacja procesów oraz rozwój systemów informatycznych zapewnia-

jących dostęp do informacji zarządczej (Microsoft Dynamics AX 2012, Microsoft Dynamics

CRM, Microsoft Power BI, Microsoft MS Project, Microsoft Azure, WEBCON BPS, IBM Cognos,

Consolia),

• rozwój systemów komunikacyjnych wewnętrznych i zewnętrznych, tj. Intranet, Microsoft

Outlook, Microsoft Teams, Microsoft OneDrive, Microsoft SharePoint, Microsoft Yammer, Mi-

crosoft Planner,

• raportowanie giełdowe, w tym w formacie XBRL i XHTML,

• utworzenie podatkowych grup kapitałowych,

• wdrożenie procesu obiegu e-faktur,

• prace nad pozyskaniem środków z funduszy unijnych,

• zaangażowanie w rozwój technologii lozoi BIM,

• dbałość o płynność nansową zapewniającą sprawność operacyjną i zaufanie u partnerów

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 54

rynkowych.

Główne czynniki mogące mieć wpływ na przyszłe wyniki nansowe jednostki dominującej i gru-

py kapitałowej

CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE:

• wysoka inflacja,

• spowolnienie gospodarcze i potencjalny kryzys w światowych gospodarkach, w tym polskiej,

• spadek PKB,

• niepewna sytuacja makroekonomiczna związana z wojną na terenie Ukrainy oraz ryzyko roz-

szerzenia się konfliktu na inne kraje,

• dostępność do materiałów i zmiany cen materiałów związane z sytuacją na rynku krajowym

oraz spotęgowane sytuacją na Ukrainie,

• dostępność do usług podwykonawców i zmiany cen za roboty budowlane związane z sytuacją

na rynku krajowym oraz na Ukrainie,

• wzrost kosztów utrzymania spowodowany wzrostem cen zasobów kopalnianych,

• wysokie ceny energii,

• zaburzenia w utrzymaniu łańcucha dostaw i tym samym wpływ na terminowość realizacji

wszelkich zamówień, w tym zobowiązań wobec zamawiających,

• ograniczenia w pozyskaniu wykwalikowanej kadry,

• rosnąca płaca minimalna,

• niepewna sytuacja makroekonomiczna związana z zaostrzoną polityką covidową w Chinach,

wpływ na poszczególne gospodarki, w tym na rynki będące obszarem działalności spółki,

• utrzymanie dużej konkurencji, zaostrzona walka cenowa,

• spadek zamówień od krajowych deweloperów i w ramach zamówień publicznych,

• niepewna sytuacja polityczna na Białorusi wpływająca na rozliczenia gospodarcze realizowa-

nych transakcji,

• rosnące ceny gruntów oraz ograniczony dostęp do terenów inwestycyjnych,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 55

• ograniczona dostępność nansowania zewnętrznego,

• duża zmienność na rynku walutowym, duże wahania kursów walut oraz spredów walutowych,

• zahamowanie inwestycji, w tym nansowanych z programów unijnych,

• możliwość skorzystania z donansowań unijnych na działalność badawczo-rozwojową,

• utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe – wpływ na koszty i dostępność

nansowania zewnętrznego,

• wzrost kosztów obsługi kredytów,

• kumulacja zamówień publicznych, szczególnie na rynku inwestycji infrastrukturalnych,

• zwiększenie limitów waloryzacyjnych na kontraktach w formule zamówień publicznych.

CZYNNIKI WEWNĘTRZNE:

• dobry portfel zleceń we wszystkich biznesach Grupy,

• rozwój aktywności w segmencie energetyczno-przemysłowym,

• dostosowywanie produktów deweloperskich do oczekiwań rynkowych związanych ze zmia-

nami w zdolności do pozyskiwania nansowania przez potencjalnych klientów,

• optymalizacja oferty produktowej w obszarze deweloperskim i jej rozwój w oparciu o rynki

bieżącej działalności,

• aktywizacja działalności w zakresie budownictwa modułowego - na rynku polskim i niemiec-

kim,

• stosunkowo duża zależność od budownictwa kubaturowego, w tym mieszkaniowego,

• stosunkowo duża zależność od rynku warszawskiego,

• kontynuacja działalności eksportowej na rynkach białoruskim i ukraińskim,

• optymalizacja platformy do zarządzania przedsiębiorstwem z wykorzystaniem Microsoft Dy-

namics AX 2012 oraz innych systemów wspomagających procesy operacyjne w spółkach

Grupy,

• rozwój nowych narzędzi informatycznych do zarządzania projektami, w tym działania związa-

ne z wdrożeniem technologii lozoi BIM,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 56

• rozwój i wykorzystywanie nowych elektronicznych narzędzi komunikacji,

• poprawa efektywności procesów i produkcji poprzez centralizację komórek organizacyjnych:

Biura Technicznego, Centralnych Zakupów, Biura Jakości i Technologii Budów, Działu B+R,

• kondycja nansowa, płynność nansowa, dostęp do limitów kredytowych i gwarancyjnych

w bankach oraz towarzystwach ubezpieczeniowych,

• programy rozwoju i utrzymania kadry.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 57

5. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY

UNIBEP

5.1 CHARAKTERYSTYKA PODSTAWOWYCH WIELKOŚCI EKONOMICZNO-

FINANSOWYCH

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Opis

stan na dzień

31.12.2022 r.

stan na dzień

31.12.2021 r.

przekształcone

stan na dzień

01.01.2021 r.

zmiana zmiana %

AKTYWA TRWAŁE DŁUGOTERMINOWE

Środki trwałe 152 304 141 194 128 407 11 110 7,9%

Wartości niematerialne 23 904 24 430 24 566 -525 -2,2%

Nieruchomości inwestycyjne 63 587 24 930 3 903 38 657 155,1%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne

należności długoterminowe

8 162 7 077 4 713 1 085 15,3%

Inwestycje w jednostki wyceniane metodą

praw własności

0 4 708 11 221 -4 708 -100,0%

Kaucje z tytułu umów z klientami 14 837 21 126 25 776 -6 289 -29,8%

Pożyczki udzielone 79 231 62 271 52 609 16 961 27,2%

Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów

nansowych

0 168 0 -168 -100,0%

Aktywa z tytułu odroczonego podatku

dochodowego

59 063 45 899 43 209 13 164 28,7%

Aktywa trwałe (długoterminowe) razem 401 088 331 801 294 404 69 287 20,9%

AKTYWA OBROTOWE KRÓTKOTERMINOWE

Zapasy 543 540 406 648 306 576 136 892 33,7%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe należności krótkoterminowe

384 515 238 522 251 456 145 993 61,2%

Kaucje z tytułu umów z klientami 22 300 19 327 17 956 2 973 15,4%

Aktywa kontraktowe 301 259 235 451 90 948 65 808 27,9%

Należności z tytułu bieżącego podatku

dochodowego

12 939 25 956 888 -13 017 -50,2%

Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów

nansowych

1 383 7 - 1 375 18541,0%

Pożyczki udzielone 8 230 6 309 1 031 1 921 30,4%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 137 948 271 461 264 065 -133 513 -49,2%

Aktywa obrotowe inne niż przeznaczone do

sprzedaży

1 412 115 1 203 682 932 919 208 432 17,3%

Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) razem 1 412 115 1 203 682 932 919 208 432 17,3%

AKTYWA RAZEM 1 813 203 1 535 484 1 227 323 277 719 18,1%

AKTYWA – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 58

Opis

stan na dzień

31.12.2022 r.

stan na dzień

31.12.2021 r.

przekształcone

stan na dzień

01.01.2021 r.

zmiana zmiana %

KAPITAŁ WŁASNY

Kapitał podstawowy 3 507 3 507 3 507 0 0,0%

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny

nominalnej

63 894 62 154 62 154 1 740 2,8%

Pozostałe kapitały rezerwowe 4 444 -1 290 -10 119 5 734 -444,4%

Zyski (straty) zatrzymane 230 298 239 152 220 201 -8 854 -3,7%

Kapitał własny przypadający akcjonariu-

szom jednostki dominującej

302 143 303 523 275 742 -1 380 -0,5%

Kapitał przypadający udziałom niesprawu-

jącym kontroli

81 811 68 471 54 994 13 341 19,5%

Kapitał własny ogółem 383 954 371 993 330 736 11 961 3,2%

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

Zobowiązania ztytułu dostaw iusług oraz

inne zobowiązania długoterminowe

12 179 2 009 815 10 170 506,1%

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nan-

sowe - długoterminowe

126 479 100 108 69 813 26 371 26,3%

Zobowiązania leasingowe długoterminowe 43 249 39 813 25 682 3 437 8,6%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instru-

mentów nansowych

0 4 659 3 064 -4 659 -100,0%

Rezerwy długoterminowe 64 440 58 545 40 351 5 895 10,1%

Kaucje z tytułu umów z klientami 46 714 51 623 54 230 -4 909 -9,5%

Rezerwy z tytułu podatku odroczonego 4 916 12 589 10 034 -7 674 -61,0%

Zobowiązania długoterminowe razem 297 977 269 347 203 988 28 630 10,6%

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania krótkoterminowe

415 311 269 506 261 273 145 804 54,1%

Zobowiązania kontraktowe 322 985 295 417 152 491 27 568 9,3%

Kaucje z tytułu umów z klientami 66 018 47 561 49 462 18 458 38,8%

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania

nansowe - krótkoterminowe

39 721 59 007 36 270 -19 286 -32,7%

Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe 31 342 28 167 27 784 3 176 11,3%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instru-

mentów nansowych

2 213 7 318 9 949 -5 105 -69,8%

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku

dochodowego

9 269 10 546 5 879 -1 277 -12,1%

Rezerwy krótkoterminowe 244 412 176 622 149 491 67 790 38,4%

Zobowiązanie krótkoterminowe inne niż

związane z aktywami przeznaczonymi do

sprzedaży lub do wydania właścicielom

1 131 271 894 144 692 599 237 128 26,5%

Zobowiązania krótkoterminowe razem 1 131 271 894 144 692 599 237 128 26,5%

Zobowiązania ogółem 1 429 248 1 163 490 896 587 265 758 22,8%

PASYWA RAZEM 1 813 203 1 535 484 1 227 323 277 719 18,1%

PASYWA – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 59

Działalność operacyjna

01.01.2022 r. –

31.12.2022 r.

01.01.2021 r. –

31.12.2021 r.

przekształcone

zmiana zmiana %

Przychody z umów z klientami 2 258 312 1 714 018 544 294 31,8%

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 2 110 057 1 586 721 523 336 33,0%

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 148 255 127 296 20 959 16,5%

Koszty sprzedaży 20 609 14 241 6 369 44,7%

Koszty zarządu 58 288 61 143 -2 856 -4,7%

Pozostałe przychody operacyjne 8 478 19 544 -11 066 -56,6%

Pozostałe koszty operacyjne 14 085 16 345 -2 260 -13,8%

Zysk (strata) z działalności operacyjnej 63 751 55 111 8 640 15,7%

Przychody nansowe 12 222 7 165 5 057 70,6%

Koszty nansowe 23 324 12 772 10 552 82,6%

Oczekiwane straty kredytowe 11 249 2 582 8 666 335,6%

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek podporządkowa-

nych wycenianych metodą praw własności

501 5 825 -5 325 -91,4%

Zysk (strata) przed opodatkowaniem 41 901 52 747 -10 845 -20,6%

Podatek dochodowy 10 040 10 634 -594 -5,6%

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 31 861 42 113 -10 252 -24,3%

Zysk (strata) netto 31 861 42 113 -10 252 -24,3%

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN]

Osiedle mieszkaniowe przy ul. Pełczyńskiego w Warszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 60

Opis

Kapitał

podstawowy

Pozostałe

kapitały rezerwowe

Kapitał ze sprzedaży

akcji powyżej ceny

nominalnej

Zyski

zatrzymane

Kapitał własny przypa-

dający właścicielom

jednostki dominującej

Kapitał udziałowców nie

sprawujących kontroli

Kapitał

własny razem

STAN NA 31 GRUDZIEŃ 2021R. 3 507 -1 290 62 154 244 175 308 546 68 467 377 013

korekta błędu 0 0 0 -5 023 -5 023 3 -5 020

Stan na 01 STYCZEŃ 2022 r. 3 507 -1 290 62 154 239 152 303 523 68 471 371 993

Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli -16 298 -16 298 -13 672 -29 970

Zwrot wkładów -14 938 -14 938

Objęcie kontroli 17 534 17 534

Program motywacyjny 60 1 740 1 800 1 800

Zysk (strata) 7 444 7 444 24 417 31 861

Inne skumulowane całkowite dochody 5 674 5 674 5 674

Całkowite dochody 0 5 674 0 7 444 13 118 24 417 37 536

Zmiany w kapitale własnym 0 5 734 1 740 -8 854 -1 380 13 341 11 961

Stan na 31 GRUDZIEŃ 2022 r. 3 507 4 444 63 894 230 298 302 143 81 811 383 954

STAN NA 31 GRUDZIEŃ 2020R. 3 507 -10 119 62 154 220 201 275 742 54 994 330 736

korekta błędu 0 0 0 0

Stan na 01 STYCZEŃ 2021 r. 3 507 -10 119 62 154 220 201 275 742 54 994 330 736

Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli -9 684 -9 684 -9 684

Utrata kontroli 436 436 -436 0

Program motywacyjny 3 282 3 282 0 3 282

Zysk (strata) 28 200 28 200 13 913 42 113

Inne skumulowane całkowite dochody 5 547 5 547 5 547

Całkowite dochody 0 5 547 0 28 200 33 747 13 913 47 660

Zmiany w kapitale własnym 0 8 829 0 18 952 27 780 13 477 41 257

Stan na 31 GRUDZIEŃ 2021 r. 3 507 -1 290 62 154 239 152 303 523 68 471 371 993

ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN]

Skonsolidowane wg ESMAPrzekształcone

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 61

Opis

01.01.2022 r. -

31.12.2022 r.

01.01.2021 r. -

31.12.2021 r.

przekształcone

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

I. Zysk (strata) brutto 41 901 52 747

II. Korekty razem -23 274 -22 989

1. Amortyzacja 25 582 21 958

2. Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych 164 155

3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) 5 470 2 592

4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej -1 715 -8 646

5. Zmiana stanu rezerw 66 857 36 544

6. Zmiana stanu zapasów -56 323 -107 428

7. Zmiana stanu należności -200 049 -128 193

8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem zobowiązań nansowych 137 255 156 424

9. Inne korekty -515 3 605

Środki pieniężne z działalności operacyjnej 18 627 29 758

Podatek dochodowy zapłacony / zwrócony -22 851 -32 770

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej -4 224 -3 012

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Nabycie środków trwałych, wartości niematerialnych, nieruchomości inwestycyjnych -70 727 -7 986

Wpływy z tytułu zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych 7 360 3 975

Wpływy ze sprzedaży inwestycji rozliczanych zgodnie z metodą praw własności 0 4 226

Nabycie udziałów w inwestycjach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności 0 -6 025

Odsetki otrzymane 5 936 2 766

Dywidendy otrzymane 0 8 681

Pożyczki udzielone stronom trzecim -17 880 -14 943

Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym 0 -980

Środki pieniężne z objęcia kontroli 23 869 -

Pozostałe (w tym realizacja instrumentów pochodnych) -5 829 -867

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej -57 272 -11 153

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

Wpływy z pożyczek, kredytów, obligacji, weksli 176 342 120 876

Spłata pożyczek, kredytów, obligacji, weksli -168 988 -68 433

Nabycie akcji (udziałów) własnych / zwrot wkładów -13 138 0

Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu -15 041 -14 104

Zapłacone odsetki -21 869 -7 010

Wypłacone dywidendy -29 358 -9 644

Środki pieniężne netto z działalności nansowej -72 051 21 685

Zmiana netto stanu środków pieniężnych z wyłączeniem róznic kursowych -133 547 7 519

Różnice kursowe 34 -123

Zmiana netto stanu środków pieniężnych -133 513 7 396

Środki pieniężne na początek okresu 271 461 264 065

Środki pieniężne na koniec okresu 137 948 271 461

- w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania 40 177 61 259

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH – GRUPA UNIBEP [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 62

JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Opis

stan na dzień

31.12.2022 r.

stan na dzień

31.12.2021 r.

zmiana zmiana %

AKTYWA TRWAŁE DŁUGOTERMINOWE

Środki trwałe razem 67 273 55 375 11 898 21,5%

Wartości niematerialne 8 855 8 750 105 1,2%

Inwestycje w jednostki zależne 160 865 159 673 1 192 0,7%

Inwestycje w jednostkach wycenianych metodą praw wła-

sności

8 8 0 0,0%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności

długoterminowe

6 026 5 621 405 7,2%

Kaucje z tytułu umów z klientami 17 387 26 533 -9 146 -34,5%

Pożyczki udzielone 97 061 70 555 26 507 37,6%

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 32 883 28 595 4 289 15,0%

Aktywa trwałe (długoterminowe) razem 390 358 355 110 35 248 9,9%

AKTYWA OBROTOWE KRÓTKOTERMINOWE

Zapasy 65 596 19 906 45 689 229,5%

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności

krótkoterminowe

344 648 180 162 164 486 91,3%

Kaucje z tytułu umów z klientami 25 745 24 662 1 083 4,4%

Aktywa kontraktowe 235 082 90 172 144 910 160,7%

Należności z tytułu bieżącego podatku dochodowego 321 13 124 -12 804 -97,6%

Pożyczki udzielone 120 48 281 -48 161 -99,8%

Aktywa z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 427 7 420 5655,8%

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 73 957 107 168 -33 211 -31,0%

Aktywa obrotowe inne niż przeznaczone do sprzedaży lub do

wydania właścicielom

745 896 483 483 262 412 54,3%

Aktywa obrotowe (krótkoterminowe) razem 745 896 483 483 262 412 54,3%

AKTYWA RAZEM 1 136 254 838 593 297 660 35,5%

AKTYWA – UNIBEP SA [TYS. PLN]

Opis

stan na dzień

31.12.2022 r.

stan na dzień

31.12.2021 r.

zmiana zmiana %

KAPITAŁ WŁASNY

Kapitał podstawowy 3 507 3 507 0 0,0%

Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 63 894 62 154 1 740 2,8%

Pozostałe kapitały rezerwowe 34 096 31 738 2 358 7,4%

Zyski (straty) zatrzymane 109 222 111 753 -2 531 -2,3%

Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki

dominującej

210 719 209 152 1 567 0,7%

Kapitał własny ogółem 210 719 209 152 1 567 0,7%

PASYWA – UNIBEP SA [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 63

Opis

stan na dzień

31.12.2022 r.

stan na dzień

31.12.2021 r.

zmiana zmiana %

ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nansowe - długoter-

minowe

102 642 96 297 6 345 6,6%

Zobowiązania leasingowe długoterminowe 33 101 27 407 5 693 20,8%

Rezerwy długoterminowe 38 257 37 030 1 227 3,3%

Kaucje z tytułu umów z klientami 42 868 48 459 -5 591 -11,5%

Zobowiązania długoterminowe razem 216 869 209 193 7 675 3,7%

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe zobowią-

zania krótkoterminowe

365 489 193 726 171 764 88,7%

Zobowiązania kontraktowe 84 430 19 053 65 377 343,1%

Kaucje z tytułu umów z klientami 57 588 41 112 16 476 40,1%

Kredyty, pożyczki i inne zobowiązania nansowe - krótkoter-

minowe

14 621 23 975 -9 354 -39,0%

Zobowiązania leasingowe krótkoterminowe 10 778 7 878 2 900 36,8%

Zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów nansowych 0 2 037 -2 037 -100,0%

Zobowiązania z tytułu bieżącego podatku dochodowego 1 962 4 1 958

Rezerwy krótkoterminowe 173 797 132 463 41 334 31,2%

Zobowiązanie krótkoterminowe inne niż związane z aktywami

przeznaczonymi do sprzedaży

708 666 420 248 288 418 68,6%

Zobowiązania krótkoterminowe razem 708 666 420 248 288 418 68,6%

Zobowiązania ogółem 925 535 629 441 296 093 47,0%

PASYWA RAZEM 1 136 254 838 593 297 660 35,5%

Opis

01.01.2022 r. –

31.12.2022 r.

01.01.2021 r. –

31.12.2021 r.

zmiana zmiana %

Przychody z umów z klientami 1 665 190 1 254 683 410 507 32,7%

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 1 607 589 1 197 092 410 497 34,3%

Zysk (strata) brutto ze sprzedaży 57 601 57 591 10 0,0%

Koszty zarządu 40 358 45 301 -4 943 -10,9%

Pozostałe przychody operacyjne 3 952 3 284 668 20,4%

Pozostałe koszty operacyjne 3 814 4 221 -406 -9,6%

Zysk (strata) z działalności operacyjnej 17 381 11 354 6 027 53,1%

Przychody nansowe 20 448 17 021 3 427 20,1%

Koszty nansowe 15 818 6 075 9 743 160,4%

Oczekiwane straty kredytowe 6 272 1 988 4 285 215,6%

Zysk (strata) przed opodatkowaniem 15 738 20 312 -4 574 -22,5%

Podatek dochodowy 2 184 3 511 -1 326 -37,8%

Zysk (strata) netto z działalności kontynuowanej 13 554 16 802 -3 248 -19,3%

Zysk (strata) netto 13 554 16 802 -3 248 -19,3%

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT – UNIBEP SA [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 64

Wyszczególnienie Kapitał podstawowy

Pozostałe

kapitały rezerwowe

Kapitał ze sprzedaży akcji

powyżej ceny nominalnej

Zyski zatrzymane Kapitał własny razem

ZA OKRES 01.01.2022 R – 31.12.2022 R.

Kapitał własny na początek okresu 3 507 31 738 62 154 111 753 209 152

Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli 0 0 0 -16 085 -16 085

Program motywacyjny 0 1 252 1 740 0 2 992

Zysk (strata) roku bieżącego 0 0 0 13 554 13 554

Inne skumulowane całkowite dochody 0 1 106 0 0 1 106

Całkowite dochody 0 1 106 0 13 554 14 660

Zmiany w kapitale własnym 0 2 358 1 740 -2 531 1 567

Kapitał własny na koniec okresu 3 507 34 096 63 894 109 222 210 719

ZA OKRES 01.01.2021 R – 31.12.2021 R.

Kapitał własny na początek okresu 3 507 26 479 62 154 104 423 196 563

Dywidendy ujęte jako wypłaty na rzecz właścicieli 0 0 0 -9 471 -9 471

Program motywacyjny 0 3 282 0 0 3 282

Zysk (strata) roku bieżącego 0 0 0 16 802 16 802

Inne skumulowane całkowite dochody 0 1 976 0 0 1 976

Całkowite dochody 0 1 976 0 16 802 18 778

Zmiany w kapitale własnym 0 5 258 0 7 330 12 589

Kapitał własny na koniec okresu 3 507 31 738 62 154 111 753 209 152

ZESTAWIENIE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM – UNIBEP SA [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 65

Opis

01.01.2022 r. -

31.12.2022 r.

01.01.2021 r. -

31.12.2021 r.

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

I.Zysk (strata) brutto 15 738 20 312

II. Korekty razem: -39 389 -62 401

1. Amortyzacja: 16 709 13 772

2. Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych 266 4

3. Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy) -4 677 -9 772

4. Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej -2 490 15

5. Zmiana stanu rezerw 43 105 11 584

6. Zmiana stanu zapasów -45 689 -5 302

7. Zmiana stanu należności -294 064 -17 491

8. Zmiana stanu zobowiązań krótkoterminowych, z wyjątkiem zobowiązań nansowych 248 140 -58 708

9. Inne korekty -688 3 498

Środki pieniężne z działalności operacyjnej -23 650 -42 089

Podatek dochodowy zapłacony / zwrócony 8 149 -18 417

Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej -15 501 -60 506

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI INWESTYCYJNEJ

Nabycie środków trwałych i wartości niematerialnych -14 523 -6 236

Wpływy z tytułu zbycia środków trwałych i wartości niematerialnych 7 112 3 870

Nabycie akcji, udziałów i innych aktywów kapitałowych (w tym dopłaty do kapitału) -9 976 0

Odsetki otrzymane 9 719 3 951

Dywidendy otrzymane 11 797 8 787

Pożyczki spłacone przez podmioty powiązane 90 378 55 774

Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym -68 583 -111 580

Pozostałe (w tym realizacja instrumentów pochodnych) -735 -906

Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 25 189 -46 339

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE Z DZIAŁALNOŚCI FINANSOWEJ

Wpływy z pożyczek, kredytów, obligacji, weksli 120 000 100 057

Spłata pożyczek, kredytów, obligacji, weksli -122 707 -44 150

Nabycie akcji (udziałów) własnych/zwrot wkładów 1 800 0

Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu -11 201 -10 239

Zapłacone odsetki -14 671 -5 001

Wypłacone dywidendy -16 085 -9 471

Środki pieniężne netto z działalności nansowej -42 864 31 196

Zmiana netto stanu środków pieniężnych z wyłączeniem róznic kursowych -33 177 -75 649

Różnice kursowe -34 28

Zmiana netto stanu środków pieniężnych -33 211 -75 621

Środki pieniężne na początek okresu 107 168 182 789

Środki pieniężne na koniec okresu 73 957 107 168

- w tym: o ograniczonej możliwości dysponowania 20 609 17 949

SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH – UNIBEP SA [TYS. PLN]

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 66

Korekta błędu

Grupa kapitałowa Unibep SA dokonała ponownej werykacji dokumentacji oraz przeprowadziła

ponowną analizę prawną wystawienia noty obciążeniowej dla Konsorcjanta Trakcja SA. W toku tej

analizy uznano, że zostały pominięte istotne elementy – takie jak sytuacja majątkowo-nansowa

dłużnika oraz skomplikowana sytuacja prawna w zakresie sporu. Ponadto, dokonano korekty błę-

du w sprawozdaniu 2021 roku, która dotyczyła momentu rozpoznawania przychodów podatko-

wych ze sprzedaży lokali i odpowiadającym im podatkowych kosztów własnych sprzedaży.

Wnioskiem z przeprowadzonych działań jest korekta skonsolidowanego wyniku z lat ubiegłych

w kwocie 5 020 tys. zł.

Szczegółowe wyjaśnienia odnośnie do zakresu błędu oraz zmian z niego wynikających zostały

zamieszczone w nocie 6.28 skonsolidowanego sprawozdania nansowego za 2022 rok.

-----------

Na dzień 31 grudnia 2022 roku skonsolidowana wartość aktywów Grupy Unibep wzrosła o 277.719

tys. zł w stosunku do przekształconego stanu na koniec grudnia 2021 roku. Nastąpiło to w wyniku

wzrostu wartości aktywów trwałych o 21% (69.287 tys. zł) oraz wzrostu aktywów obrotowych

o 17% (208.432 tys. zł).

Aktywa trwałe: Na zmianę wartości aktywów trwałych na dzień 31 grudnia 2022 roku w sto-

sunku do stanu na dzień 31 grudnia 2021 roku wpływ miały przede wszyst-

kim:

• wzrost wartości nieruchomości inwestycyjnej o 38.657 tys. zł,

• wzrost wartości pożyczek udzielonych o 16.961 tys. zł,

• wzrost aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego o 13.164

tys. zł.

Aktywa obrotowe: W aktywach obrotowych wzrost był głównie wynikiem:

• wzrostu wartości należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych

należności krótkoterminowych o 145.993 tys. zł,

• wzrostu wartości zapasów o 136.892 tys. zł,

• spadku wartości środków pieniężnych i ich ekwiwalentów o 133.513 tys. zł.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 67

Pasywa: Po stronie pasywów główne zmiany dotyczyły:

• wzrostu kapitałów własnych o 11.961 tys. zł,

• wzrostu zobowiązań długoterminowych o kwotę 28.630 tys. zł, z czego

największe zmiany dotyczyły:

– wzrostu kredytów, pożyczek i innych zobowiązań nansowych o kwotę

26.371 tys. zł,

– wzrostu zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz innych zobowiązań

długoterminowych o kwotę 10.170 tys. zł,

• wzrostu zobowiązań krótkoterminowych o kwotę 237.128 tys. zł, z czego

największe zmiany dotyczyły:

– wzrostu zobowiązań z tytułu dostaw i usług oraz pozostałych zobo-

wiązań krótkoterminowych o 145.804 tys. zł,

– wzrostu rezerw krótkoterminowych o 67.790 tys. zł,

– spadku kredytów, pożyczek i innych zobowiązań nansowych o kwotę

19.286 tys. zł.

Sąd Rejonowy w Grajewie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 68

W ramach Grupy Unibep w 2022 r. większość wskaźników nansowych w porównaniu z rokiem

poprzednim prezentuje się na poziomie niższym.

Wskaźnik rentowności kapitałów własnych ROE wyniósł 8,43%, co oznacza, że jego wartość spa-

dła rok do roku o 3,56 p.p.

W 2022 roku przychody ze sprzedaży w Grupie znacznie przekroczyły poziom z roku poprzedniego

(wzrost o 32%).

W ujęciu segmentowym wzrost przychodów w porównaniu z 2021 r. wykazały wszystkie segmen-

ty poza niewielkim spadkiem w budownictwie modułowym. Biorąc za kryterium zysk brutto ze

sprzedaży wyniki względem roku poprzedniego poprawiła działalność deweloperska oraz infra-

struktura. Dobrą zyskowność wykazał segment energetyczno-przemysłowy, którego działalność

w roku 2022 po raz pierwszy została wydzielona w ramach segmentów Grupy Unibep.

W roku 2022 wzrosły koszty sprzedaży (wzrost o ok. 45% względem roku 2021), które wiążą się

z rozwojem aktywności deweloperskiej i uruchomieniem nowych projektów. O ok. 5% spadły kosz-

ty zarządu. Co istotne, spadkowi uległy wskaźniki zyskowności na każdym poziomie rachunku

zysków i strat.

Na poziomie Jednostki Dominującej o 19% spadł zysk netto względem roku poprzedniego, przy

znaczącym wzroście o 32% sprzedaży. Zmniejszeniu uległ także o 33 mln zł poziom środków

pieniężnych na koniec roku 2022. Ich poziom wyniósł ok. 74 mln zł, przy ujemnych przepływach

z działalności operacyjnej na poziomie minus 23 mln zł.

5.2 WYNIKI SEGMENTÓW OPERACYJNYCH

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 69

SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2022 R.

Wyszczególnienie

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Działalność

deweloperska

Budownictwo

modułowe

Budownictwo

energetyczno-

przemysłowe

Korekty sprzedaży

na rzecz innych

segmentów

Razem kwoty

dotyczące całej

Grupy

Przychody z umów z klientami 1 053 610 492 965 333 062 213 500 312 192 -147 018 2 258 312

sprzedaż zewnetrzna 915 961 492 453 331 998 205 157 312 192 2 257 761

sprzedaż na rzecz innych segmentów 137 649 512 1 064 8 343 0 -147 018 551

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 1 032 923 459 952 233 146 245 836 284 023 -145 822 2 110 057

Zysk brutto ze sprzedaży 20 688 33 013 99 917 -32 335 28 169 -1 195 148 255

% zysku brutto ze sprzedaży 1,96% 6,70% 30,00% -15,15% 9,02% 0,81% 6,56%

Koszty sprzedaży 20 609

Koszty zarządu 58 288

Wynik na pozostałej działaności operacyjnej -5 607

Zysk z działalności operacyjnej 63 751

Przychody nansowe 12 222

w tym: przychody odsetkowe 46 -1 902 7 159 -81 5 222

instrumenty pochodne 145 4 646 -548 4 242

Koszty nansowe 23 324

w tym: koszty odsetkowe 12 297 2 784 2 777 2 031 63 19 952

instrumenty pochodne -1 458 -138 -548 -2 144

Oczekiwane straty kredytowe 11 249

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek podporządko-

wanych wycenianych metodą praw własności

501

Zysk przed opodatkowaniem 41 901

Podatek dochodowy 10 040

Zysk netto 31 861

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 70

SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2021 R. – PRZEKSZTAŁCONE

Wyszczególnienie

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Działalność

deweloperska

Budownictwo

modułowe

Korekty sprzedaży na

rzecz innych

segmentów

Razem kwoty

dotyczące całej

Grupy

Przychody z umów z klientami 941 795 381 880 285 890 261 800 -157 348 1 714 018

sprzedaż zewnetrzna 785 634 381 675 284 909 261 800 1 714 018

sprzedaż na rzecz innych segmentów 156 161 205 981 0 -157 348 0

Koszty sprzedanych produktów, towarów i materiałów 884 696 374 016 220 631 254 610 -147 231 1 586 721

Zysk brutto ze sprzedaży 57 100 7 864 65 260 7 190 -10 117 127 296

% zysku brutto ze sprzedaży 6,06% 2,06% 22,83% 2,75% 6,43% 7,43%

Koszty sprzedaży 14 241

Koszty zarządu 61 143

Wynik na pozostałej działaności operacyjnej 3 199

Zysk z działalności operacyjnej 55 111

Przychody nansowe 7 165

w tym: przychody odsetkowe 7 2 754 2 334 206 5 301

instrumenty pochodne 1 421 80 1 501

Koszty nansowe 12 772

w tym: koszty odsetkowe 3 658 758 1 471 715 6 603

instrumenty pochodne 2 200 4 393 6 592

Oczekiwane straty kredytowe 2 582

Udział w zyskach (stratach) netto jednostek podporządko-

wanych wycenianych metodą praw własności

5 825

Zysk przed opodatkowaniem 52 747

Podatek dochodowy 10 634

Zysk netto 42 113

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 71

JEDNOSTKOWA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2022 R.

Wyszczególnienie

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Pozostała

działalność modułowa

Budownictwo

energetyczno-

przemysłowe

Razem kwoty

dotyczące całej

jednostki

Przychody z umów z klientami 1 053 732 301 182 -1 915 312 192 1 665 190

sprzedaż zewnetrzna 1 053 732 301 182 -1 915 312 192 1 665 190

sprzedaż na rzecz innych segmentów 0 0 0

Koszt sprzedanych produktów, towarów i materiałów 1 032 062 288 567 2 937 284 023 1 607 589

Zysk brutto ze sprzedaży 21 670 12 615 -4 852 28 169 57 601

% zysku brutto ze sprzedaży 2,06% 4,19% 9,02% 3,46%

Koszty sprzedaży -

Koszty zarządu 40 358

Wynik na pozostałej działaności operacyjnej 138

Zysk z działalności operacyjnej 17 381

Przychody nansowe 20 448

w tym: przychody odsetkowe 9 327 -1 902 -146 7 279

instrumenty pochodne 145 0 -106 -548 -509

Koszty nansowe 15 818

w tym: koszty odsetkowe 12 837 1 220 18 60 14 134

instrumenty pochodne -1 458 -138 -548 -2 144

Oczekiwane straty kredytowe 6 272

Zysk przed opodatkowaniem 15 738

Podatek dochodowy 2 184

Zysk netto 13 554

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 72

JEDNOSTKOWA SPRAWOZDAWCZOŚĆ WEDŁUG SEGMENTÓW NA DZIEŃ 31.12.2021 R.

Wyszczególnienie

Budownictwo

kubaturowe

Infrastruktura

Pozostała

działalność modułowa

Razem kwoty dotyczące całej

jednostki

Przychody z umów z klientami 941 825 289 170 23 689 1 254 683

sprzedaż zewnetrzna 941 825 289 170 23 689 1 254 683

sprzedaż na rzecz innych segmentów - - - -

Koszt sprzedanych produktów, towarów i materiałów 887 451 277 823 31 818 1 197 092

Zysk brutto ze sprzedaży 54 374 11 346 -8 129 57 591

% zysku brutto ze sprzedaży 5,77% 3,92% -34,32% 4,59%

Koszty sprzedaży -

Koszty zarządu 45 301

Wynik na pozostałej działaności operacyjnej -937

Zysk z działalności operacyjnej 11 354

Przychody nansowe 17 021

w tym: przychody odsetkowe 3 353 2 754 51 6 158

instrumenty pochodne 1 421 5 1 426

Koszty nansowe 6 075

w tym: koszty odsetkowe 4 092 647 38 4 777

instrumenty pochodne 2 200 17 2 216

Oczekiwane straty kredytowe 1 988

Zysk przed opodatkowaniem 20 312

Podatek dochodowy 3 511

Zysk netto 16 802

INFORMACJA O OBSZARACH GEOGRAFICZNYCH

DANE GRUPY KAPITAŁOWEJ

Przychody od klientów zewnętrznych – okres zakończony 31.12.2022 r. [mln PLN]

Przychody od klientów zewnętrznych – okres zakończony 31.12.2021 r. [mln PLN]

(przekształcone)

POLSKA

2 058,9

2 258,3

0,4

75,4

123,3

2500

2400

2300

2200

2100

2000

1900

1800

1700

1600

1500

SKANDYNAWIA

w tym:

Norwegia: 67,0

Szwecja: 18,6

Inne: 37,7

RYNEK WSCHODNI

w tym:

Białoruś: 0,1

Ukraina: 0,3

NIEMCY RAZEM

POLSKA

1 381,3

1 714,0

83,8

202,7

1800

1700

1600

1500

1400

1300

1200

1100

1000

SKANDYNAWIA

w tym:

Norwegia: 186,2

Szwecja: 16,5

RYNEK WSCHODNI

w tym:

Białoruś: 3,6

Ukraina: 80,2

RAZEMNIEMCY

46,2

EXPORT

INFORMACJA O OBSZARACH GEOGRAFICZNYCH

DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ – UNIBEP SA

Przychody od klientów zewnętrznych – okres zakończony 31.12.2022 r. [mln PLN]

Przychody od klientów zewnętrznych – okres zakończony 31.12.2021 r. [mln PLN]

POLSKA

1 666,7

1 665,20,4

-1,9

1700

1690

1680

1670

1660

1650

1640

1630

1620

1610

1600

SKANDYNAWIA

w tym:

Norwegia: -2,8

Szwecja: 0,9

RYNEK WSCHODNI

w tym:

Białoruś: 0,1

Ukraina: 0,3

RAZEM

EXPORT

POLSKA

1 147,2

1 254,7

83,8

23,7

1400

1350

1300

1250

1200

1150

1100

1050

1000

SKANDYNAWIA

w tym:

Norwegia: 1,8

Szwecja: 21,9

RYNEK WSCHODNI

w tym:

Białoruś: 3,6

Ukraina: 80,2

RAZEM

EXPORT

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 75

5.3 NIETYPOWE ZDARZENIA MAJĄCE WPŁYW NA WYNIK FINANSOWY

W ocenie Zarządu w roku 2022 zdarzeniem nietypowym i nadzwyczajnym dla bieżącej działalności

była sytuacja odnosząca się do efektów ekonomicznych w Spółce Unihouse wynikająca w głównej

mierze z uwarunkowań zewnętrznych i stopnia realizacji uzgodnień z partnerami biznesowymi.

Powyższe przedstawione zostało w raporcie bieżącym nr 19/2023 przy okazji publikacji informacji

w sprawie wstępnych skonsolidowanych wyników nansowych Grupy Kapitałowej UNIBEP za rok

2022.

Zdarzenia nieprzewidywalne, a które istotnie wpłynęły na wyniki roku, to bezprecedensowy wzrost

cen materiałów i usług oraz energii, związane z niestabilną sytuacją geopolityczną, jaka wystąpiła

w 2022 r. To z kolei spowodowało znaczące podwyżki kosztów transportu, frachtu oraz cen drew-

na. Spółka Unihouse SA monitorowała sytuację rynkową, a z rozmów z inwestorami wynikało, że

w pełni rozumieją zaistniałą sytuację i są gotowi do zrekompensowania wyższych kosztów.

Brak możliwości potwierdzenia wcześniejszych ustaleń z zamawiającymi spowodowało koniecz-

ność werykacji wcześniejszych założeń w zakresie rozpoznania dodatkowych przychodów z re-

alizowanych w roku 2022 kontraktów, które miały odzwierciedlać wzrost kosztów. W efekcie decy-

zji Zarządu spółki Unihouse SA o niewykazywaniu przychodów w części, w której inwestorzy nie

potwierdzili wcześniejszych uzgodnień dokonano korekty oczekiwanych wyników.

Rezydencja Iwicka w Warszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 76

Powyższe miało znaczący wpływ na prezentację wyniku i jego ujemną wartość w spółce Unihouse

SA na poziomie ok. minus 36 mln zł.

Niejednolite podejście zamawiających w segmencie modułowym co do partycypacji w zwiększo-

nych kosztach realizowanych inwestycji stanowić będzie podstawę do podjęcia przez Unihouse

SA działań mających na celu wyegzekwowanie dodatkowych świadczeń pieniężnych z tytułu za-

wartych umów w oparciu o narzędzia ochrony interesów spółki, w tym na drodze postępowań

sądowych i rozpoznania tych przychodów w okresach późniejszych.

5.4 ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM – OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI

FINANSOWYMI

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie dobrego ratingu kredytowego

i bezpiecznych wskaźników kapitałowych, które wspierałyby działalność operacyjną spółek Grupy

i zwiększały wartość dla ich akcjonariuszy.

Grupa zarządza strukturą kapitałową i biorąc pod uwagę warunki ekonomiczne wprowadza do

niej zmiany. W celu utrzymania lub skorygowania struktury kapitałowej, spółki Grupy mogą doko-

nać skupu akcji własnych, zwrócić kapitał akcjonariuszom, wyemitować nowe akcje, jak również

wypłacić dywidendę. W roku 2022 nie wprowadzono żadnych zmian do celów i zasad procesów

obowiązujących w tym obszarze.

31.12.2022

GRUPA

31.12.2022

JEDNOSTKA

31.12.2021

GRUPA

31.12.2021

JEDNOSTKA

Oprocentowane kredyty, pożyczki, obli-

gacje

240 791 161 142 227 094 155 557

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług oraz

pozostałe zobowiązania

874 690 552 338 688 639 304 391

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 137 948 73 957 271 461 107 168

Zadłużenie netto 977 533 725 498 644 273 352 780

Kapitał własny 383 954 210 719 377 013 209 152

Kapitał i zadłużenie netto 1 361 487 936 217 1 021 286 561 932

71,80% 77,49% 63,08% 62,78%

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM (W TYS. PLN)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 77

Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik dźwigni, liczony jako stosunek zadłużenia

netto do sumy kapitałów powiększonych o zadłużenie netto. Do zadłużenia netto Grupa wlicza

oprocentowane kredyty i pożyczki oraz inne zewnętrzne źródła nansowania, zobowiązania z ty-

tułu dostaw i usług i inne zobowiązania, kaucje z tytułu umów o budowę, kwoty należne odbiorcom

z tytułu umów o budowę, otrzymane zaliczki oraz zobowiązania z tytułu bieżącego podatku do-

chodowego pomniejszone o środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych.

5.5 INFORMACJE O POLITYCE DYWIDENDY ORAZ O DYWIDENDZIE

WYPŁACONEJ W 2022 R.

WZA Unibep S.A. podjęło w dniu 21 czerwca 2022 r. uchwałę o wypłacie dywidendy za 2021 r.,

zgodnie z którą dywidenda wypłacana akcjonariuszom z zysku netto za 2021 r. wyniosła 16 085

tys. zł. W związku z zaoferowaniem przez Spółkę 600 tys. sztuk akcji własnych uczestnikom Pro-

gramu Motywacyjnego za rok oceny 2021, dywidenda (po wyłączeniu 2 900 000 akcji własnych

Spółki), wyniosła 0,50 zł na każdą akcję. W uchwale WZA Unibep S.A. określono dzień dywidendy

(D) na 25 lipca 2022 r., a dzień wypłaty dywidendy (W) na dzień: 2 sierpnia 2022 roku - pierwsza

rata w kwocie 9 651 tys. zł, tj. 0,30 zł na akcję; 3 października 2022 roku - druga rata w kwocie

6 434 tys. zł, tj. 0,20 zł na akcję.

Osiedle Lune de Malta w Poznaniu

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 78

Informacja nt. podjęcia przez Spółkę uchwały o wypłacie dywidendy za rok 2021 została przeka-

zana w raporcie bieżącym nr 35/2022.

W dniu 9 listopada 2021 r. przyjęta została Polityka dywidendowa Unibep S.A. zgodnie z którą, in-

tencją Zarządu Spółki jest rekomendowanie Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy

po uzyskaniu pozytywnej opinii Rady Nadzorczej Spółki wypłaty dywidendy w wysokości od 20%

do 50% skonsolidowanego zysku netto ujawnionego w sprawozdaniu nansowym Grupy Unibep

za dany rok obrotowy, z uwzględnieniem w szczególności następujących czynników: i) perspektyw,

ii) przyszłych zysków, iii) wymogów gotówkowych, iv) sytuacji nansowej Grupy Unibep, v) planów

rozwoju Grupy Unibep.

5.6 INFORMACJE O KREDYTACH I POŻYCZKACH, PORĘCZENIACH

I GWARANCJACH

W roku 2022 Emitent podpisał następujące umowy nansowe:

• W dniu 4 kwietnia 2022 r. UNIBEP S.A., Unihouse S.A., Budrex Sp. z o.o. oraz Bank Pekao S.A.

podpisały czterostronną umowę o kredyt w rachunku bieżącym oraz o linię gwarancyjną

w łącznej wysokości 70 mln zł. Umowa została zawarta do dnia 31 stycznia 2023 r.

• W dniu 11 kwietnia 2022 r. UNIBEP S.A., Unihouse S.A., Budrex Sp. z o.o. oraz Bank Pekao S.A.

podpisały czterostronną umowę o nansowanie dostawców z limitem w wysokości 20 mln zł.

Umowa została zawarta do dnia 31 marca 2023 r.

Dywidenda na 1 akcję za rok [w zł.]

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0,10

0,12 0,12 0,12 0,12

0,15

0,17

0,20 0,20

0,22 0,22

0,30

0,50

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 79

• W dniu 19 kwietnia 2022 r. spółka z Grupy Unidevelopment S.A. – UNI 1 Sp. z o.o. podpisała

umowę na kredyt developerski oraz kredyt odnawialny VAT z Santander Bank Polska S.A. na

łączną kwotę 40,86 mln PLN. Umowa została zawarta do dnia 17 lipca 2024 r.

• W dniu 20 maja 2022 r. Unidevelopment S.A. podpisał z Bank Millennium S.A. umowę kredyto-

wą a na kwotę 21 mln PLN. Umowa została zawarta do dnia 19 maja 2024 r.

• W dniu 30 maja 2022 r. Unibep S.A. podpisał z BGK umowę o kredyt obrotowy w wysokości

100 mln zł na renansowanie i nansowanie poniesionych kosztów na budowę zabezpiecze-

nia granicy państwowej na odcinku Podlaskiego Oddziału Straży Granicznej – odcinki nr 3 i 4.

Finansowanie zostało udzielone do dnia 30 września 2022r.

• W dniu 5 lipca 2022 r. Unibep S.A. podpisał z ING Bank Śląski S.A. umowę o nieodnawialny

kredyt obrotowy w wysokości 20 mln zł. Umowa została zawarta do 31 maja 2025 r.

• W dniu 22 lipca 2022 r. Fama Development Spółka z o.o. Spółka jawna z siedzibą w Poznaniu

(spółka zależna Unidevelopment S.A.) podpisała z PKO Bank Polski S.A. umowę kredytu inwe-

storskiego na kwotę 121,2 mln zł oraz umowę odnawialnego kredytu obrotowego na nanso-

wanie podatku VAT w wysokości 5,0 mln zł. Kredyt zgodnie z umową został udzielony do 31

sierpnia 2024 roku.

• W dniu 10 sierpnia 2022 r. Budrex Sp. z o.o. podpisał z Bankiem Spółdzielczym w Bielsku Pod-

laskim oraz z Bankiem Spółdzielczym w Sokółce umowę o kredyt obrotowy w wysokości 5 mln

zł. Umowa została zawarta na okres 36 miesięcy.

• W dniu 17 października 2022 r. Nowa Idea Sp. z o.o. podpisała z bankiem Lubelski Bank Spół-

dzielczy umowę o kredyt obrotowy - deweloperski na kwotę 9 mln zł. Umowa została zawarta

do dnia 31.12.2023 r.

Ponadto w roku 2022 przedłużono następujące umowy:

• W dniu 24 stycznia 2022 r. Unibep S.A. podpisał aneks do umowy udzielenia kontraktowych

gwarancji ubezpieczeniowych z WIENER TU S.A. w kwocie 7 mln zł przedłużający umowę do

dnia 10.12.2022 r.

• W dniu 27 stycznia 2022 r. Unibep S.A. przedłużył z Generali S.A. umowę na udzielenie gwaran-

cji kontraktowych w ramach limitu 43 mln zł. Umowa została przedłużona do dnia 31 grudnia

2022 r.

• W dniu 17 lutego 2022 r. Unibep S.A. oraz mBank S.A. przedłużyły umowę o kredyt w rachunku

bieżącym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 50 mln zł. Umowa została przedłożo-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 80

na do dnia 24 lutego 2023 r.

• W dniu 25 lutego 2022 r. Unibep S.A. oraz BGK przedłużyły umowę o kredyt w rachunku bieżą-

cym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 70 mln zł. Umowy zostały przedłożone do

dnia 28 lutego 2023 r.

• W dniu 28 lutego 2022 r. Unihouse S.A. oraz BGK przedłużyły umowę o kredyt w rachunku bie-

żącym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 20 mln zł. Umowy zostały przedłożone

do dnia 28 lutego 2023 r.

• W dniu 11 marca 2022 r. Unibep S.A. podpisał aneks do umowy generalnej o udzielenie gwa-

rancji ubezpieczeniowych z Uniqa TU S.A. zwiększający limit gwarancyjny do wysokości 25

mln zł.

• W dniu 8 czerwca 2022 r. Unidevelopment S.A. podpisał z mBank S.A. aneks do Umowy Ra-

mowej dla Linii Wieloproduktowej przedłużający termin trwania kredytu o do 30 czerwca 2023

r. oraz zwiększający limit kredytu do 5 mln złotych.

• W dniu 29 czerwca 2022 r. Unidevelopment S.A. podpisał z Santander Bank Polska S.A. aneks

do Umowy o MultiLinię w wysokości 12 mln zł przedłużający termin spłaty kredytu do dnia 30

września 2023 r.

• W dniu 4 lipca 2022 r. Budrex Sp. z o.o. przedłużył z ING Bank Śląski S.A. umowę o kredyt w ra-

chunku bieżącym oraz o limit na transakcje dyskontowe w łącznej wysokości 7 mln zł. Umowa

została przedłużona do dnia 30 czerwca 2023 r.

• W dniu 8 sierpnia 2022 r. Unibep S.A. podpisał aneks do umowy generalnej o udzielenie gwa-

rancji ubezpieczeniowych z Uniqa TU S.A. włączający do limitu gwarancyjnego (40 mln zł)

spółki Budrex Sp. z o. o. i Unihouse S.A. oraz przedłużający umowę do dnia 31.12.2022 r.

• W dniu 11 sierpnia 2022 r. Unibep S.A. oraz Budrex Sp. z o. o. przedłużyły z InterRisk TU S.A.

umowę o udzielenie ubezpieczeniowych gwarancji kontraktowych do dnia 10.08.2023 r.

i zwiększyły limit gwarancyjny do wysokości 40 mln zł.

• W dniu 14 września 2022 r. Unibep S.A. podpisał aneks z Sopockim Towarzystwem Ubezpie-

czeń ERGO Hestia S.A. do umowy o współpracy w zakresie udzielania gwarancji ubezpiecze-

niowych o podwyższenie limitu do 80 mln zł.

• W dniu 15 września 2022 r. Unibep S.A. podpisał aneks do umowy generalnej o udzielenie

gwarancji ubezpieczeniowych z Uniqa TU S.A. zwiększający limit gwarancyjny do wysokości

40 mln zł oraz przedłużający umowę do dnia 14.09.2023 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 81

• W dniu 22 września 2022 r. Unibep S.A., Unihouse S.A. oraz Budrex Sp. z o.o. zawarły z San-

tander Bank Polska S.A. aneks do umowy o kredyt w rachunku bieżącym oraz o linię gwaran-

cyjną. Na mocy aneksu umowa została przedłużona do 30 września 2022r. oraz został do niej

włączony Budrex Sp. z o.o. Łączna wartość umowy wyniosła 78 mln zł.

• W dniu 26 września 2022 r. Unibep S.A. dokonał z BnP Paribas Bank Polska S.A. technicznego

przedłużenia umowy o kredyt w rachunku bieżącym oraz o linię gwarancyjną. Umowa została

przedłużona do dnia 30 listopada 2022 r. Takie techniczne przedłużenia miały miejsce jeszcze

dwukrotnie w sumie do 31 stycznia 2023 r.

• W dniu 27 września 2022 r. Unidevelopment S.A. podpisał z Santander Bank Polska S.A. aneks

do umowy na kredyt w rachunku bieżącym. Na mocy aneksu wartość umowy została zwięk-

szona do kwoty 12 mln zł a datę spłaty określono na 30 września 2023 r.

• W dniu 29 listopada 2022 r. Unibep S.A. oraz Unihouse S.A. przedłużyły z PKO BP S.A. umowę

o kredyt w rachunku bieżącym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 75 mln zł. Umo-

wa została przedłużona do dnia 30 listopada 2023 r.

W dniu 31 stycznia 2022 r. spółka Ursa Sky Smart City z o.o. spółka komandytowa wypowiedziała

umowę z Bankiem Millennium SA o odnawialny kredyt na nansowanie budownictwa w wysokości

30 mln zł z przeznaczeniem na nansowanie II etapu projektu „Ursa Sky”.

Oprócz umów zawartych lub odnowionych w roku 2022, o których mowa powyżej, na dzień 31

grudnia 2022 r. Emitent posiadał następujące:

a) Umowy kredytowe:

• Umowę pomiędzy Unihouse S.A. a ING Bank Śląski S.A. o pożyczkę korporacyjną w kwo-

cie 10 mln zł. Pożyczka udzielona została do końca grudnia 2023 r.

b) Umowy o udzielanie gwarancji kontraktowych z następującymi Towarzystwami Ubezpiecze-

niowymi:

• Europa SA na kwotę 20 mln PLN zawartą na czas niekreślony,

• Euler Hermes S.A. na kwotę 50 mln zł zawartą na czas nieokreślony,

• KUKE S.A. na kwotę 100 mln zł zawartą na czas nieokreślony,

• TUiR Allianz Polska S.A. na kwotę 70 mln zł zawartą do dnia 30 września 2023 r.,

• Zurich Insurance plc na kwotę 15 mln EUR zawartą na czas nieokreślony,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 82

• CREDENDO Excess & Surety SA na kwotę 70 mln zł zawartą na czas niekreślony,

• TUiR Warta S.A. na kwotę 2 mln zł zawartą na czas nieokreślony,

• Nordic Guarantee Insurance na kwotę 250 mln SEK na czas nieokreślony.

c) Zawarte na czas niekreślony umowy o zawieranie transakcji skarbowych z:

• BNP Paribas Bank Polska SA z limitem w kwocie 13,3 mln zł,

• mBank SA z limitem w kwocie 5 mln zł,

• PKO BP SA z limitem 69,7 mln zł,

• Santander Bank Polska SA z limitem w kwocie 14,5 mln zł,

• BGK z limitem 10 mln zł.

• Bank PEKAO S.A. 12 mln zł

W ramach prowadzonej działalności i z uwagi na jej charakter UNIBEP SA oraz jednostki zależne

udzielają gwarancji należytego wykonania na roboty budowlane oraz gwarancje takie otrzymują

od podwykonawców i inwestorów. Na dzień 31 grudnia 2022 r. wartość gwarancji wystawionych

w imieniu spółek grupy UNIBEP wynosiła 703,1 mln zł. Jednocześnie spółki grupy UNIBEP były

w posiadaniu gwarancji wystawionych na swoją rzecz o wartość 160,7 mln zł.

Łączna nominalna wartość walutowych kontraktów terminowych typu FX Forward na dzień 31

grudnia 2022 r. wynosiła 17,7 mln EUR, 15 mln SEK oraz 40 mln NOK. Termin pozostały do rozli-

czenia instrumentów pochodnych otwartych na dzień 31 grudnia 2022 roku wynosi od 11 do 195

dni.

Na dzień 31 grudnia 2022 r. spółki z grupy Unibep posiadały następujące umowy pożyczki, w któ-

rych były pożyczkodawcą (pożyczki udzielone podmiotom spoza Grupy):

• Unidevelopment S.A. ze spółką JB Investment Societe En Commandite Speciale w kwocie 3

mln zł ważną do 31 grudnia 2022 r.

• Unidevelopment S.A. ze spółką JB Investment Societe En Commandite Speciale w kwocie 18,7

mln zł ważną do 31 grudnia 2024 r.

• Monday Development Sp. z o.o. ze spółką JB Investment Societe En Commandite Speciale

w kwocie 3 mln zł ważną do 31 grudnia 2022 r.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 83

• Monday Development Sp. z o.o. ze spółką JB Investment Societe En Commandite Speciale

w kwocie 499 tys. zł zł ważną do 31 grudnia 2023 r.

• Fama Development Sp. z o.o. sp. j. ze spółką JB Investment Societe En Commandite Speciale

w kwocie 60,6 mln zł ważną do 30 września 2024 r.

• Fama Development Sp. z o.o. sp. j. ze spółką JB Investment Societe En Commandite Speciale

w kwocie 936,2 tys zł ważną do 31 grudnia 2022 r.

Oprocentowanie pożyczek wewnątrzgrupowych oparte jest na zmiennej stopie procentowej

WIBOR oraz wyliczonej w oparciu o model ekonometryczny stałej marży. Przy wyliczeniu marży

model, opracowany z uzgodnieniem wymogów w zakresie cen transferowych, uwzględnia aktu-

alizowane okresowo benchmarki branżowe oraz sytuację ekonomiczną podmiotu udzielającego

i zaciągającego pożyczkę

Pozostałe informacje na temat pozycji pozabilansowych zamieszczone zostały w nocie nr 6.36

Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego za rok 2022.

5.7 INWESTYCJE

Opis struktury głównych lokat kapitałowych lub głównych inwestycji kapitałowych dokonanych

w ramach grupy kapitałowej emitenta w roku obrotowym

Grupa UNIBEP nie posiadała w roku 2022 lokat kapitałowych (nie dokonywała zakupów jednostek

funduszy inwestycyjnych i kapitałowych). Krótkoterminowe nadwyżki nansowe lokowane były

na lokatach bankowych lub też przeznaczane na pożyczki dla spółek z Grupy lub podmiotów ze-

wnętrznych.

Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych

Program inwestycyjny przewidziany do realizacji w roku 2023 uwzględnia oczekiwania biznesów

pod kątem możliwości zrealizowania ich celów nansowych. Opiera się także na ocenie sytuacji

rynkowej oraz własnych możliwości do ponoszenia wydatków i jednocześnie zachowania bezpie-

czeństwa nansowego. Dbałość o płynność nansową jest priorytetem.

Segment infrastruktury realizuje ważne wieloletnie kontrakty przewidziane do realizacji w formule

zaprojektuj i wybuduj. Rozwój działalności i ekspansja terytorialna wymaga nakładów sprzęto-

wych oraz podnoszących wielkość oraz jakość produkcji mas bitumicznych. Inwestycje planowa-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 84

ne do poniesienia, podobnie jak w okresach poprzednich, mają na celu odnowienie i rozbudowę

potencjału sprzętowego ułatwiającego realizację dużych kontraktów oraz dokończenie z założo-

nym wynikiem aktualnie realizowanych. Przewidziane nakłady skierowane będą na wzmocnienie

mocy wytwórni mas bitumicznych oraz własnych laboratoriów. Inwestycje w bazę sprzętową wią-

żą się z potrzebą ograniczenia zależności od podwykonawców i możliwością szybszej reakcji na

zmiany i potrzeby realizowanych budów.

W ramach budownictwa modułowego realizowanego przez Unihouse SA. nakłady inwestycyjne,

które wystąpią w roku 2023, wiązać się będą głównie z optymalizacją procesów wytwórczych,

podnoszeniem wydajności i ograniczaniem niewykorzystanych mocy produkcyjnych. Aktualnie

priorytetem biznesu jest w pierwszej kolejności uzupełnienie portfela zamówień gwarantującego

ciągłość produkcji.

Znaczenie segmentu deweloperskiego w wynikach roku 2022 Grupy UNIBEP ponownie było istot-

ne. W tym segmencie główne wydatki ukierunkowane są na formalizowanie praw własności do

nieruchomości umożliwiających planowanie kolejnych projektów deweloperskich.

Ważnym obszarem inwestycyjnym stają się systemy informatyczne. Rozwój i zmiana w podejściu

do zarządzania projektami i wdrożenie lozoi BIM wymagają od Grupy Unibep odpowiednich po-

staw i nakładów. Proces zmian poprzedzał okres analizy wypracowanych koncepcji i ich adaptacji

do możliwości, oczekiwań i warunków. Działania są innowacyjne z punktu widzenia Grupy i do-

tychczasowych praktyk zarządzania projektem (kontraktem) budowlanym.

Grupa Unibep stara się zapewnić odpowiednie warunki pracy swojej kadrze. Temu służą nakłady

skierowane m.in. do tzw. back ofce, zapewniające komfort lokalowy i niezbędne wyposażenie

potrzebne do świadczenia usług wsparcia na właściwym poziomie.

5.8 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

W dniu 15 lutego 2022 r. Unibep wykupił 198.500 sztuk obligacji serii E o łącznej wartości 19 850

000 zł. Wykup nastąpił w terminie zapadalności tej serii obligacji.

Na dzień 31 grudnia 2022 roku wartość wskaźnika dźwigni nansowej dla obligacji serii G i H wy-

nosiła 0,27 natomiast wartość wskaźnika zadłużenia nansowego netto/EBITDA 1,18.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 85

5.9 INSTRUMENTY FINANSOWE – RYZYKA I PRZYJĘTE CELE ORAZ METODY

ZARZĄDZANIA RYZYKIEM FINANSOWYM

Zarządzanie ryzykiem

Grupa prowadząc działalność narażona jest na różne rodzaje ryzyka nansowego: ryzyko waluto-

we, ryzyko stóp procentowych, ryzyko kredytowe oraz ryzyko utraty płynności. Zarząd werykuje

i ustala zasady zarządzania każdym z wyżej wymienionych ryzyk.

Ryzyko walutowe

W ramach działalności operacyjnej Grupa zawiera kontrakty, które są (lub mogą być) denomino-

wane bądź wyrażone w walutach obcych. W zakresie przychodów z działalności eksportowej za-

bezpieczenie przed ryzykiem walutowym w pierwszej kolejności odbywa się poprzez mechanizm

zabezpieczenia naturalnego, polegającego na zawieraniu umów z podwykonawcami w walucie

kontraktu i tym samym przenoszeniu na nich tego ryzyka. W związku z powyższym poziom ryzyka

walutowego Spółki w przypadku kontraktów eksportowych ogranicza się do kwoty zbliżonej do re-

alizowanej marży – dotyczy kontraktów na Białorusi i Ukrainie których końcowe rozliczenie miało

miejsce w 2022 roku. W przypadku kontraktów realizowanych w Norwegii oraz w Szwecji mecha-

nizm zabezpieczenia naturalnego szacowany jest na poziomie ok. 20%. Zabezpieczenie naturalne

przy kontraktach realizowanych w kraju, a wyrażonych w EUR nie przekracza 10%.

Pochodne instrumenty nansowe

Grupa zawiera transakcje pochodne w celu zabezpieczenia się przed ryzykiem kursowym. Instru-

menty pochodne wyceniane są na dzień bilansowy w wiarygodnie ustalonej wartości godziwej.

Wartość godziwa instrumentów pochodnych jest szacowana przy użyciu modelu bazującego mię-

dzy innymi na wartości kursów walutowych (średnie kursy NBP) na dzień bilansowy oraz różnicach

Stan na 31 grudnia 2022 Waluta

Wartość

nominalna

Wartość

bilansowa

Zobowiązanie

Krótkoterminowe

Zobowiązanie

Długoterminowe

Data

wykupu

Obligacje UNIBEP S.A.

serii G

PLN 50 000 000 50 512 033,05 3 391 278,39 47 120 754,66 31.03.2024

Obligacje UNIBEP S.A.

serii H

PLN 50 057 000 49 608 612,08 4 372 812,88 45 235 799,20 24.11.2024

Obligacje RAZEM 100 057 000 100 120 645,13 7 764 091,27 92 356 533,86

ZADŁUŻENIE Z TYTUŁU EMISJI OBLIGACJI NA DZIEŃ 31.12.2022 R.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 86

w poziomach stóp pro-centowych waluty kwotowanej i bazowej. Okresowa wycena instrumentów

nansowych odnoszona jest częściowo do kapitału własnego (wartość wewnętrzna instrumen-

tów pochodnych) oraz częściowo do przychodów lub kosztów nansowych okresu sprawozdaw-

czego (wartość czasowa instrumentów pochodnych). Zyski i straty ustalone na dzień rozliczenia

wykazywane są w rachunku wyniku.

Ryzyko stóp procentowych

Ryzyko stóp procentowych występuje głównie w związku z korzystaniem przez Grupę z kredytów

bankowych, leasingu, wyemitowanych obligacji oraz lokat bankowych. Powyższe transakcje opar-

te są głównie na zmiennej stopie procentowej, co naraża Grupę na ryzyko zmiany wyniku i prze-

pływów pieniężnych. Celem zabezpieczenia się przed ryzykiem zmiany stóp procentowych Spółka

może zawierać transakcje typu IRS zabezpieczającą spłatę odsetek od oprocentowanych zobo-

wiązań z długim terminem wykupu. Leasing nie ma istotnego znaczenia w nansowaniu Grupy

(dotyczy głównie mniejszych wartościowo inwestycji). Grupa lokuje nadwyżki nansowe w formie

lokat krótkoterminowych. Lokaty oparte są o stałe stopy procentowe i zawierane są zazwyczaj na

okres 3-7 dni. Wysokość uzyskanych odsetek zależeć będzie m.in. od poziomu stóp procentowych.

Ryzyko kredytowe

Grupa stosuje politykę umiarkowanego zaangażowania kredytowego wobec poszczególnych in-

stytucji nansowych, współpracując jednocześnie z instytucjami o wysokiej wiarygodności. W celu

zabezpieczenia bieżącej oraz przyszłej płynności Grupa posiada kredyty wielocelowe oraz limity

w wybranych bankach. Grupa również realizuje projekty deweloperskie poprzez spółki celowe bez-

pośrednio nansowane przez instytucje nansowe. Grupa nie obawia się utraty dostępności do

nansowania, pomimo iż instytucje nansowe na bieżąco (kwartalnie) analizują wyniki nansowe

Grupy.

Ryzyko utraty płynności

W celu ograniczania ryzyka utraty płynności Grupa utrzymuje odpowiednią ilość środków pienięż-

nych, a także zawiera umowy o linie kredytowe, które służą jako dodatkowe zabezpieczenie płyn-

ności (m.in. umowy z Bankiem Polska Kasa Opieki S.A., PKO BP S.A, Santander Bank Polska SA,

mBank SA, BNP Paribas Bank Polska SA, BGK, ING Bank Śląski S.A.). Ponadto, celem zabezpiecze-

nia odpowiedniej płynności w Grupie podmioty Grupy mogą emitować obligacje. Na koniec 2022 r.

cała Grupa posiadała wyemitowane obligacje o łącznej wartości 100 mln zł.

Szczegółowy opis ryzyk oraz działań zmierzających do ich ograniczania i minimalizowania wpły-

wu na działalność Grupy przedstawiony został w Sprawozdaniu nansowym.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 87

Działania podejmowane przez Jednostkę Dominującą w zakresie zarządzania ryzykiem nanso-

wym są spójne z działaniami na poziomie Grupy Kapitałowej.

5.10 PROGNOZY WYNIKÓW FINANSOWYCH

Grupa UNIBEP, jak również UNIBEP SA, nie publikowała prognoz wyników nansowych na rok 2022.

5.11 ZASADY SPORZĄDZENIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ORAZ

PODSTAWA PUBLIKACJI

Niniejsze Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Unibep w 2022 roku zawiera

informacje, których zakres został określony w § 70-71 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29

marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów

papierów wartościowych […] (Rozporządzenie).

Skonsolidowany raport roczny, którego elementem jest skonsolidowane sprawozdanie nansowe

oraz niniejsze sprawozdanie z działalności został sporządzony na podstawie § 70 oraz § 71 § 60

ust.2 Rozporządzenia. Zasady sporządzenia rocznych sprawozdań nansowych zostały przed-

stawione w kolejnych notach do tych sprawozdań.

Na podstawie §71 ust. 8 Rozporządzenia w ramach niniejszego sprawozdania zamieszczone zo-

stały również ujawnienia informacji wymagane dla Sprawozdania z działalności Jednostki Domi-

nującej.

Oświadczenie na temat informacji nienansowych, o którym mowa w art. 55 ust. 2b w związku

z art. 49b ustawy o rachunkowości zostało sporządzone w formie odrębnego Raportu Zrówno-

ważonego Rozwoju za 2022 rok. Jednocześnie mając na uwadze wskazany powyżej §71 ust. 8

Rozporządzenia Raport Zrównoważonego Rozwoju zawiera również ujawnienia wymagane dla

Jednostki Dominującej, o których mowa w art. 49b ust. 2 Ustawy o rachunkowości niezbędne do

oceny rozwoju, wyników i sytuacji Jednostki Dominującej oraz wpływu jej działalności na zagad-

nienia, o których mowa w art. 49b ust. 2 pkt 3 Ustawy o rachunkowości i tym samym nie zostało

sporządzone odrębne oświadczenie na temat informacji nansowej dedykowane wyłącznie Jed-

nostce Dominującej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 88

6. OPIS ISTOTNYCH WYDARZEŃ

6.1 UMOWY ISTOTNE DOTYCZĄCE DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

BUDOWNICTWO KUBATUROWE

1. Zawarcie przez Konsorcjum z udziałem Unibep S.A. umowy na realizację zadania pn. „Budo-

wa zespołu budynków wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla potrzeb Jednostki Wojskowej

w Węgorzewie – postępowanie nr 47/RB”

W dniu 11 stycznia 2022 r. konsorcjum w składzie Unibep S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim

[Lider Konsorcjum] oraz TYTAN Systemy Bezpieczeństwa sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku

[Partner Konsorcjum] zawarło umowę na realizację zadania pn. „Budowa zespołu budynków

wraz z infrastrukturą towarzyszącą dla potrzeb Jednostki Wojskowej w Węgorzewie - postę-

powanie nr 47/RB” (RB 3/2022)

O wyborze oferty Emitent informował w raporcie bieżącym nr 75/2021.

2. Zawarcie umowy na realizację kampusu Akademii Muzycznej w Bydgoszczy

W dniu 24 stycznia 2022 r. Unibep SA zawarł umowę na realizację inwestycji pod nazwą: „Bu-

dowa kampusu Akademii Muzycznej imienia Feliksa Nowowiejskiego w Bydgoszczy wraz z in-

frastrukturą wewnętrzną i zewnętrzną przy ulicy Chodkiewicza 9 - 11 w Bydgoszczy”.

Zamawiającym jest Akademia Muzyczna im. Feliksa Nowowiejskiego w Bydgoszczy. Termin

realizacji IQ 2022 r. - IVQ 2023 r. (RB 7/2022)

O wyborze oferty Emitent informował w raporcie bieżącym nr 64/2021.

3. Zawarcie umowy na realizację V etapu inwestycji mieszkaniowej pn. „19. Dzielnica” przy

ulicy Kolejowej w Warszawie

W dniu 23 lutego 2022 r. Unibep SA zawarł umowę na realizację V etapu inwestycji mieszka-

niowej pn. „19. Dzielnica” przy ulicy Kolejowej w Warszawie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 89

Zamawiającym jest PRO URBA INVEST V Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Termin realizacji

inwestycji IQ 2022 r. – IVQ 2023 r. Wynagrodzenie Emitenta za wykonanie przedmiotu Umowy

wynosi ok. 106,7 mln zł netto. (RB 13/2022)

4. Porozumienia o rozwiązaniu warunkowych umów na rynku białoruskim

W dniu 28 lutego 2022 r. Unibep SA zawarł z przedsiębiorstwem komunalnym „Akwa Mińsk”

z siedzibą w Mińsku dwa porozumienia rozwiązujące, dotyczące odpowiednio, warunkowej

umowy na realizację kompleksu sportowo - rekreacyjnego przy ul. Kazimirovskaia w Mińsku,

o zawarciu której Emitent informował m.in. w raporcie bieżącym nr 53/2019 oraz warunkowej

umowy w przedmiocie realizacji obiektu sportowo - rekreacyjnego „FOK LUCHINY” przy ulicy

Łucziny w Mińsku, o której Emitent informował w raporcie bieżącym nr 55/2019. Zgodnie z tre-

ścią w/w porozumień umowy uległy rozwiązaniu z dniem 4 marca 2022 r. (RB 16/2022)

5. Zawarcie umowy na realizację etapu DE inwestycji mieszkaniowej przy ul. Szwedzkiej

w Warszawie

W dniu 22 marca 2022 r. Unibep SA podpisał umowę na roboty budowlane na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa etapu DE inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Szwedzkiej

w Warszawie.

Zamawiającym jest spółka należąca do Grupy Kapitałowej OKAM CAPITAL, tj. SZWEDZKA E

Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wynagrodzenie Emitenta za wykonanie Inwestycji wynosi

108,0 mln zł netto.

Zakończenie prac przewidziane jest na IIIQ 2024 r. (RB 21/2022)

6. Zawarcie umowy na realizację IV i V etapu inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Klasyków

w Warszawie

W dniu 25 maja 2022 r. Unibep S.A. zawarł z YIT Development sp. z o.o. z siedzibą w Warsza-

wie umowę o roboty budowlane na realizację IV i V etapu inwestycji mieszkaniowej przy ul.

Klasyków w Warszawie.

Wynagrodzenie netto Emitenta z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 79,0 mln zł netto. Termin

realizacji Inwestycji IIQ 2022 r. - IIQ 2024 r. (RB 36/2022)

7. Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ul. Kolejowej w Warszawie

W dniu 3 czerwca 2022 r. Unibep S.A. zawarł umowę o roboty budowlane na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa inwestycji budowlanej przy ul. Kolejowej w Warszawie.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 90

Zamawiającym jest PHN Kolejowa Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Termin realizacji in-

westycji wynosi 19 miesięcy od dnia rozpoczęcia robót. Wynagrodzenie Emitenta wynosi ok.

65,21 mln zł netto. (RB 39/2022)

8. Zawarcie przez Konsorcjum z udziałem Unibep S.A. umowy na realizację zadania pn. „Bu-

dowa magazynu wielobranżowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą w Łomży - postępo-

wanie nr 57/RB”

W dniu 26 września 2022 r. konsorcjum w składzie Unibep S.A. [Lider Konsorcjum] oraz TYTAN

Systemy Bezpieczeństwa sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku [Partner Konsorcjum] zawarło

umowę na realizację zadania pn. „Budowa magazynu wielobranżowego wraz z infrastrukturą

towarzyszącą w Łomży - postępowanie nr 57/RB”.

Zamawiającym jest Skarb Państwa - Rejonowy Zarząd Infrastruktury w Olsztynie. Wynagro-

dzenie Konsorcjum z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 58,0 mln zł netto, co stanowi ok.

71,3 mln zł brutto, z czego kwota przypadająca Emitentowi wynosi ok. 50,0 mln zł netto, co

stanowi ok. 61,4 mln zł brutto. Termin realizacji Inwestycji wynosi 795 dni od dnia zawarcia

Umowy. (RB 56/2022)

9. Zawarcie umowy na realizację budynku biurowo - usługowego we Włocławku

W dniu 4 października 2022 r. Unibep S.A. zawarł umowę na realizację budynku biurowo -

usługowego wraz z garażem podziemnym, niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowa-

Akademia Muzyczna w Bydgoszczy

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 91

niem terenu przy ulicy Broniewskiego we Włocławku.

Zamawiającym jest Fabryka Terio Ponte Sp. z o.o. z siedzibą we Włocławku. Wynagrodzenie

Emitenta z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 50,7 mln zł netto. Termin realizacji Inwestycji

wynosi 16 miesięcy od daty rozpoczęcia robót. (RB 57/2022)

10. Zawarcie warunkowej umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ul. Lizbońskiej

w Warszawie

W dniu 13 października 2022 r. Unibep S.A. zawarł umowę o roboty budowlane na realizację

w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji budowlanej przy ul. Lizbońskiej w Warsza-

wie.

Zamawiającym jest Projekt Lizbońska sp. z o.o. sp.k., z siedzibą w Warszawie, podmiot po-

średnio zależny od Grupo Lar Holding Polonia Sp. z o.o. i DEVELIA S.A. Wynagrodzenie Emi-

tenta z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 76,2 mln zł netto. (RB 59/2022)

W dniu 8 listopada 2022 r. strony dokonały modykacji treści umowy w ten sposób, że wy-

łączyły obowiązywanie warunku zawieszającego i tym samym z dniem 8 listopada 2022 r.

umowa weszła w życie. (RB 62/2022)

11. Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Herbu Oksza w Warsza-

wie

W dniu 4 listopada 2022 r. Unibep S.A. zawarł umowę o roboty budowlane na realizację w sys-

temie generalnego wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Herbu Oksza w Warsza-

wie.

Zamawiającym jest UDI Tau Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie Spółki za wykonanie całej Inwestycji wynosi ok. 98,6 mln zł netto, zaś wyna-

grodzenie za wykonanie prac etapu I stanowi kwota ok. 91,3 mln zł netto. Zakończenie realiza-

cji Inwestycji nastąpi w terminie 21 miesięcy dla prac etapu I oraz w terminie 14 miesięcy dla

prac etapu II. (RB 61/2022)

W dniu 2 marca 2023 r. Unibep S.A. otrzymał od Zamawiającego pisemne polecenie rozpoczę-

cia I etapu prac w ramach Inwestycji, obejmującego realizację budynków C1 i C2. (RB 20/2023)

12. Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ul. Redutowej w Warszawie

W dniu 29 listopada 2022 r. Unibep S.A. zawarł umowę o roboty budowlane na realizację

w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Redutowej w War-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 92

szawie.

Zamawiającym jest spółka należąca do Grupy Kapitałowej OKAM CAPITAL, tj. OKAM ACADE-

MICUS. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Wynagrodzenie Emitenta za wykonanie Inwestycji wynosi 125,0 mln zł netto. Okres realizacji

Inwestycji IVQ 2022 r. - IVQ 2024 r. (RB 63/2022)

13. Zawarcie warunkowej umowy na realizację inwestycji budowlanej przy ulicy Milczańskiej

w Poznaniu

W dniu 30 listopada 2022 r. Unibep S.A. zawarł warunkową umowę o roboty budowlane na

realizację w systemie generalnego wykonawstwa z wyłączeniem robót przygotowawczych

określonych w umowie inwestycji budowlanej w Poznaniu przy ulicy Milczańskiej.

Zamawiającym jest Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wynagro-

dzenie Emitenta za wykonanie Inwestycji wynosi ok. 85,6 mln zł netto. Planowane zakończenie

realizacji Inwestycji to IIQ 2025 r. (RB 64/2022)

W dniu 9 grudnia 2022 r. Emitent otrzymał od Zamawiającego polecenie rozpoczęcia robót.

(RB 65/2022)

BUDOWNICTWO ENERGETYCZNO-PRZEMYSŁOWE

14. Zawarcie umowy na przebudowę i rozbudowę hali magazynowo-produkcyjnej w Mszczono-

wie

W dniu 28 marca 2022 r. Unibep SA zawarł umowę o roboty budowlane na realizację przebu-

dowy i rozbudowy hali magazynowo-produkcyjnej w Mszczonowie.

Zamawiającym jest Mondi Warszawa Sp. z o.o. z siedzibą w Mszczonowie. Wynagrodzenie

Emitenta z tytułu realizacji Inwestycji wynosi 164,0 mln zł netto. Termin realizacji Inwestycji IIQ

2022 r. - IIIQ 2023 r. (RB 24/2022)

15. Zawarcie umowy na wykonanie hali magazynowo-produkcyjnej w Tuszynie w województwie

łódzkim

W dniu 15 kwietnia 2022 r. Unibep S.A. zawarł z Panattoni Development Europe Sp. z o.o.

z siedzibą w Warszawie umowę przedwstępną na realizację hali magazynowo - produkcyjnej

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 93

z zapleczami biurowo - socjalnymi wraz z infrastrukturą techniczną i towarzyszącą oraz ko-

munikacyjną w Tuszynie w województwie łódzkim. (RB 28/2022)

W dniu 24 maja 2022 doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wynagrodzenie z tytułu re-

alizacji umowy wyniesie łącznie 28,9 mln EUR netto, co stanowi równowartość ok. 133,2 mln

PLN netto. (RB 34/2022)

W dniu 15 września zawarto aneksw którym uzgodniono m.in. wejście w życie umowy w za-

kresie II etapu prac z dniem 30 września 2022 r. oraz zaktualizowano termin zakończenia In-

westycji na IIQ 2023 r. (RB 54/2022)

W dniu 30 grudnia 2022 r. doszło do podpisania kolejnego aneksu do umowy. Na mocy aneksu

zaktualizowano przede wszystkim zasady współpracy stron w związku z zawieszeniem przez

Zamawiającego realizacji prac w ramach II etapu Inwestycji. (RB 71/2022)

16. Zawarcie z Viessmann Technika Grzewcza Sp. z o.o. umowy na realizację zakładu produkcji

pomp ciepła w Legnicy

W dniu 17 sierpnia 2022 r. UNIBEP S.A. zawarł z Viessmann Technika Grzewcza Sp. z o.o.

z siedzibą w Legnicy umowę na budowę obiektu produkcyjno-magazynowego z pomieszcze-

niami biurowymi w Legnicy w województwie dolnośląskim.

Wynagrodzenie ryczałtowe z tytułu realizacji Inwestycji wyniesie ok. 380,0 mln zł netto lub ok.

Hala magazynowo-produkcyjna z zapleczem biurowo-socjalnym wraz z infrastrukturą techniczną i towarzyszącą oraz komunika-

cyjną w Tuszynie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 94

370,5 mln zł netto - w przypadku wdrożenia optymalizacji zaproponowanych przez Emitenta.

Termin realizacji Inwestycji IIIQ 2022 r. - IIIQ 2023 r. (RB 50/2022)

17. Zawarcie umowy na realizację zadania pn. „Budowa Kotłowni Spółdzielni Mieszkaniowej

„Świt” w Ełku bazującej na produkcji energii cieplnej ze spalania biomasy”

W dniu 31 sierpnia 2022 r. konsorcjum rm: Unibep S.A. [Lider Konsorcjum] oraz Energotech-

nika Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie [Partner Konsorcjum] podpisało umowę na realizację

w formule „pod klucz” zadania pn. „Budowa Kotłowni Spółdzielni Mieszkaniowej „Świt” w Ełku

bazującej na produkcji energii cieplnej ze spalania biomasy”.

Zamawiającym jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „Świt” w Ełku. Wynagrodzenie należne kon-

sorcjum za wykonanie przedmiotu umowy wynosi ok. 32,9 mln zł brutto, tj. ok. 26,8 zł mln

netto, z czego wynagrodzenie Emitenta stanowi kwota ok. 20,5 mln zł netto. Termin realizacji

Inwestycji IIIQ 2022 r. - IVQ 2023 r. (RB 52/2022)

18. Zawarcie umowy na realizację zadania: Wymiana kotła węglowego typu WR - 25 na kocioł

biomasowy opalany zrębkami drzewnymi z budową magazynu paliwa i infrastruktury towa-

rzyszącej w Ciepłowni PEC Ełk.

W dniu 3 listopada 2022 r. konsorcjum rm: Unibep S.A. [Lider Konsorcjum] oraz Energotech-

nika Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie [Partner Konsorcjum] podpisało umowę na realizację

zadania pn. „Wymiana kotła węglowego typu WR - 25 na kocioł biomasowy opalany zrębkami

drzewnymi z budową magazynu paliwa i infrastruktury towarzyszącej w Ciepłowni PEC Ełk -

dostawa oraz montaż kotła, budowa obiektów na potrzeby kotłowni biomasowej” w Ełku.

Zamawiającym jest Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej w Ełku Sp. z o.o. z siedzibą w Ełku.

Wynagrodzenie należne Konsorcjum za wykonanie przedmiotu Umowy wynosi ok. 32,0 mln

zł netto, z czego wynagrodzenie Emitenta stanowi kwota ok. 25,55 mln zł netto. Zakończenie

realizacji Inwestycji nastąpi w IQ 2024 r. (RB 60/2022)

19. Zawarcie umowy w przedmiocie budowy instalacji DeNOx w technologii SCR w zakładzie

ArcelorMittal Poland S.A. w Zdzieszowicach w województwie opolskim

W dniu 20 grudnia 2022 r. Unibep S.A. podpisał umowę z ArcelorMittal Poland S.A. z siedzibą

w Dąbrowie Górniczej w przedmiocie budowy instalacji DeNOx w zakładzie Zamawiającego

w Zdzieszowicach w województwie opolskim.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 58,0 mln zł netto. Okres realizacji inwe-

stycji: IVQ 2022 r. - IQ 2026 r. (RB 70/2022)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 95

INFRASTRUKTURA

20. Zawarcie przez Konsorcjum Unibep S.A. i Budrex sp. z o.o. dwóch umów na realizację, od-

powiednio 3 i 4 części zadania pn. „Budowa zabezpieczenia granicy państwowej na odcinku

Podlaskiego Oddziału Straży Granicznej”

W dniu 4 stycznia 2022 r. konsorcjum w składzie Unibep S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim

[Lider Konsorcjum] oraz spółka zależna, Budrex sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku [Partner

Konsorcjum], zawarło dwie umowy: na realizację, odpowiednio 3 części [Umowa 1] i 4 części

[Umowa 2] zadania pn. „Budowa zabezpieczenia granicy państwowej na odcinku Podlaskiego

Oddziału Straży Granicznej”. (RB 1/2022)

O wyborze oferty Emitent informował w raporcie bieżącym nr 72/2021.

21. Zawarcie przez Konsorcjum z udziałem Unibep S.A. i Budrex Sp. z o.o. umowy na realizację

obwodnicy Bielska Podlaskiego

W dniu 14 kwietnia 2022r. konsorcjum, w skład którego wchodzą: Unibep S.A. z siedzibą w Biel-

sku Podlaskim [Lider Konsorcjum], Budrex Sp. z oo. [Partner Konsorcjum; Budrex] oraz Value

Rozbudowa drogi krajowej Nr 66 na odcinku przejścia przez Wysokie Mazowieckie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 96

Engineering Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie [Partner Konsorcjum] zawarło umowę w ramach

zamówienia publicznego pn.: „Projekt i budowa obwodnicy Bielska Podlaskiego w ciągu drogi

krajowej nr 66 na odcinku od istn. DK 19 do istn. DK 66”.

Wynagrodzenie konsorcjum wynosi ok. 63,2 mln zł netto, tj. ok. 77,7 mln zł brutto, z czego

kwota ok. 49,9 mln zł netto stanowi wynagrodzenie przypadające Emitentowi, a kwota ok. 11,8

mln zł netto stanowi wynagrodzenie przypadające Budrex. Zadeklarowany termin realizacji

Inwestycji wynosi 32 miesiące od daty zawarcia umowy (bez okresów zimowych).

Zamawiającym jest Skarb Państwa - Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad z siedzi-

bą w Warszawie. (RB 27/2022)

22. Zawarcie umowy na wykonanie robót budowlanych dla projektu pn.: „Rozbudowa drogi wo-

jewódzkiej nr 513 na odcinku Lidzbark Warmiński - Wozławki”

W dniu 30 marca 2022 r. Unibep SA zawarł umowę na realizację zadania pn.: „Rozbudowa

drogi wojewódzkiej nr 513 na odcinku Lidzbark Warmiński - Wozławki”.

Wynagrodzenie Emitenta wynosi ok. 145,1 mln zł netto, tj. ok. 178,5 mln zł brutto. Zadeklaro-

wany termin realizacji Inwestycji wynosi 24 miesiące od daty zawarcia umowy, z wyłączeniem

okresów zimowych. Zamawiającym jest Województwo Warmińsko - Mazurskie - Zarząd Dróg

Wojewódzkich z siedzibą w Olsztynie. (RB 25/2022)

23. Zawarcie umowy na wykonanie robót budowlanych dla projektu pn.: „Rozbudowa układu

drogowego przez budowę ul. Plażowej i modernizację ul. Pstrowskiego w Olsztynie”

W dniu 8 września 2022 r. Unibep S.A. zawarł umowę na realizację zadania pn.: „Rozbudowa

układu drogowego przez budowę ul. Plażowej i modernizację ul. Pstrowskiego w Olsztynie”.

Zamawiającym jest Gmina Olsztyn. Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Inwestycji wy-

nosi ok. 30,5 mln zł netto, tj. ok. 37,5 mln zł brutto. Termin realizacji Inwestycji wynosi 11 mie-

sięcy od daty zawarcia Umowy. (RB 53/2022)

DZIAŁALNOŚĆ DEWELOPERSKA

24. Zawarcie umów przedwstępnych dotyczących nabycia nieruchomości położonych w War-

szawie w dzielnicy Włochy

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 97

W dniu 23 marca 2022 r. pomiędzy należącą do Grupy Kapitałowej Emitenta i zależną od Uni-

development S.A., spółką UNI 13 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, a osobami zycznymi

zawarto umowy przedwstępne dotyczące nabycia prawa własności trzech sąsiadujących ze

sobą nieruchomości o łącznej powierzchni ok 7,5 tys. m2 położonych w Warszawie, w dzielni-

cy Włochy za łączną cenę ok. 34,7 mln zł.

Umowy przyrzeczone w odniesieniu do nieruchomości zostaną zawarte etapowo, nie później

niż do dnia 30 czerwca 2023 r., po uprzednim spełnieniu się określonych w umowie okolicz-

ności. W przypadku zawarcia umów przyrzeczonych kupujący zamierza przeznaczyć nieru-

chomości na realizację inwestycji deweloperskiej z potencjałem do realizacji ok. 200 lokali

mieszkalnych. (RB 22/2022)

25. Odstąpienie przez spółkę zależną od umowy dotyczącej nabycia nieruchomości gruntowej

w Częstochowie

Należąca do Grupy Kapitałowej Emitenta i zależna od Unidevelopment S.A. spółką UNI 12 Sp.

z o.o. z siedzibą w Warszawie w dniu 24 marca 2022 r. powzięła zamiar odstąpienia od umowy

nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących zabudowania dawne-

go „Starego Browaru” położonych w Częstochowie w rejonie ulicy Ogrodowej. Nastąpiło to

w związku z niesatysfakcjonującym wynikiem przeprowadzonego badania due diligence. (RB

23/2022)

Fama Jeżyce w Poznaniu (etap 3)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 98

Informacja o zawarciu umowy przedwstępnej przekazana była w raporcie bieżącym nr

71/2021.

26. Nabycie przez spółkę zależną nieruchomości położonej w dzielnicy Praga – Południe w War-

szawie

W dniu 30 maja 2022 r. pomiędzy spółką UNI 3 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, należącą

do Grupy Kapitałowej Emitenta i zależną od Unidevelopment SA, a spółką akcyjną z siedzi-

bą w Warszawie doszło do zawarcia umowy nabycia nieruchomości położonej w Warszawie

w dzielnicy Praga – Południe.

Przedmiotem Umowy jest nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu o obszarze ok. 0,87

ha wraz z własnością usytuowanych na nim budynków, budowli i urządzeń za cenę 46,7 mln

zł netto. Nieruchomość zostanie przeznaczona na realizację inwestycji deweloperskiej, w ra-

mach której zaplanowano realizację ok. 240 jednostek. (RB 38/2022)

27. Nabycie przez spółkę zależną nieruchomości położonych w dzielnicy Białołęka w Warsza-

wie

W dniu 19 sierpnia 2022 r. pomiędzy spółką UNI 2 sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, należącą

do Grupy Kapitałowej Emitenta i zależną od Unidevelopment SA, a spółką komandytowo - ak-

cyjną z siedzibą w Legionowie doszło do zawarcia umowy nabycia dwóch niezabudowanych

sąsiadujących ze sobą nieruchomości położonych w Warszawie w dzielnicy Białołęka.

Przedmiotem umowy jest nabycie własności dwóch nieruchomości: o obszarze ok. 0,48 ha

oraz ok. 0,86 ha za łączną cenę 10,0 mln zł netto.

Nieruchomości zostaną przeznaczone na realizację inwestycji deweloperskiej, w ramach któ-

rej przewidziano realizację ok. 170 lokali mieszkalnych. Rozpoczęcie realizacji w/w inwestycji

zaplanowano w IQ 2026 r. (RB 51/2022)

BUDOWNICTWO MODUŁOWE

28. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej inwestycji pn.

„Neubau einer Seniorenresidenz” na rynku niemieckim

W dniu 13.01.2022 r. spółka zależna od Emitenta UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku Pod-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 99

laskim zawarła z Carestone Projekt I GmbH z siedzibą w Hannoverze umowę na realizację

w technologii modułowej inwestycji pn. „Neubau einer Seniorenresidenz” w miejscowości Mit-

telkalbach w Niemczech.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 6,6 mln EUR netto, co stanowi ok. 29,9

mln PLN netto. (RB 4/2022)

Zamawiający uzyskał pozwolenie na budowę. Rozpoczęcie produkcji nastąpiło w IIIQ 2022

roku, zaś zakończenie inwestycji planowane jest w pierwszym półroczu 2023 roku.

29. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej inwestycji pn.

„Kriftel Raiffeisenstraße” na rynku niemieckim

W dniu 14 stycznia 2022 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku

Podlaskim, zawarła z konsorcjum ARGE Wohnanlage Kriftel składającego się z rm: AH Aktiv-

-Haus GmbH z siedzibą w Stuttgarcie oraz WOLFF _ MÜLLER Hoch-und Industrie-bau GmbH

_ Co. KG Zweigniederlassung Modulares Wohnen z siedzibą w Stuttgarcie umowę na realiza-

cję w technologii modułowej inwestycji pn. „Kriftel Raiffeisenstraße” w miejscowości Kriftel

w Niemczech.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 6,5 mln EUR netto, co stanowi ok. 29,3

mln PLN netto. (RB 5/2022)

Obecnie trwają prace wykończeniowe na budowie. Zakończenie prac planowane jest na drugie

półrocze 2023.

30. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej I etapu inwe-

stycji pn. „Solfast Park” na rynku norweskim.

W dniu 7 lutego 2022 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku Pod-

laskim zawarła z vre Eikervei 126 AS z siedzibą w Drammen umowę na realizację w technologii

modułowej I etapu inwestycji pn. „Solfast Park” w miejscowości Drammen w Norwegii.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 57,6 mln NOK netto, co stanowi ok. 26,0

mln PLN netto. (RB 9/2022)

Na dzisiaj Inwestor posiada pozwolenie na budowę. Zakres i terminy realizacji uzależnione są

od osiągniętego poziomu sprzedaży mieszkań.

31. Zamówienia dla UNIHOUSE S.A. na produkcję modułów

W okresie pierwszego i drugiego kwartału 2022 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 100

z siedzibą w Bielsku Podlaskim potwierdziła przyjęcie do realizacji kilku zamówień na dostawę

modułów, otrzymanych od Adapteo Oyj z siedzibą w Finlandii.

Prace zrealizowane zostały w oparciu o obowiązującą strony umowę ramową na dostawy na

lata 2020 – 2022. Łącznie wyprodukowano i dostarczono 331 modułów za łączną wartość ok.

38 mln zł.

32. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację budynków w technologii modułowej

w ośrodku wypoczynkowym w Jeleniej Górze

W dniu 19 września 2022 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku

Podlaskim, zawarła z Everest Development 2 Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu umowę na reali-

zację w technologii modułowej 71 dwukondygnacyjnych budynków w ośrodku wypoczynko-

wym Holiday Park _ Resort w Jeleniej Górze. (RB 55/2022)

Kontrakt został aneksowany z uwagi na ograniczenie zakresu i terminów realizacji prac. War-

tość obecna kontraktu to 8,4 mln zł. Jest on na etapie końcowych prac na budowie. Termin

zakończenia - pierwsze półrocze 2023.

33. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej zadania in-

westycyjnego pn. „Budowa żłobka przy ul. Ku Rzece” w Warszawie

W dniu 13 grudnia 2022 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku

Zawarcie przez Unihouse SA umowy na realizację żłobka przy ul. Ku Rzece w Warszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 101

Podlaskim, zawarła z Miastem Stołecznym Warszawa - Dzielnica Białołęka umowę na realiza-

cję w technologii modułowej zadania inwestycyjnego pn. „Budowa żłobka przy ul. Ku Rzece”

w Warszawie.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi 11,93 mln zł netto. Termin realizacji Umowy

wynosi 300 dni od dnia zawarcia Umowy. (RB 66/2022)

Obecnie trwają uzgodnienia projektowe z Zamawiającym. W pierwszym półroczu 2023 uru-

chomione zostaną prace na produkcji.

34. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej zadania in-

westycyjnego pn.: „Budowa budynku przedszkola przy u. Hennela/Silnikowej w Warszawie

wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną”

W dniu 15 grudnia 2022 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku

Podlaskim, zawarła z Miastem Stołecznym Warszawa - Dzielnica Ursus umowę na realizację

w technologii modułowej zadania inwestycyjnego pn.: „Budowa budynku przedszkola przy ul.

Hennela/ Silnikowej w Warszawie wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą tech-

niczną”.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 12,1 mln zł netto. Okres realizacji umowy

IQ 2023 r. - IQ 2024 r. (RB 67/2022)

Obecnie trwają uzgodnienia projektowe z Zamawiającym. W pierwszym półroczu 2023 uru-

chomione zostaną prace na produkcji.

6.2 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresie objętym niniejszym sprawozdaniem umowy zawierane pomiędzy UNIBEP S.A. a spół-

kami zależnymi miały charakter rynkowy i nie odbiegały od innych transakcji tego typu na rynku.

Niezależnie od powyższego poniżej wykaz najważniejszych umów zawartych między podmiotami

powiązanymi Grupy:

1. Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Tadeusza Joteyki w War-

szawie

W dniu 16 lutego 2022 r. Unibep SA podpisał umowę na realizację w systemie generalnego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 102

wykonawstwa inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Tadeusza Joteyki w Warszawie.

Zamawiającym jest Uni 1 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, w której spółka zależna od Emi-

tenta Unidevelopment S.A. posiada 100% udziałów. Termin realizacji inwestycji IQ 2022 r - IIIQ

2023 r. Szacunkowe wynagrodzenie Emitenta za wykonanie przedmiotu umowy wynosi ok.

34,5 mln zł netto. (RB 12/2022)

2. Zawarcie umowy na realizację III etapu inwestycji mieszkaniowej przy ul. Jana Henryka Dą-

browskiego w Poznaniu

W dniu 11 marca 2022 r. Unibep SA podpisał umowę na realizację w systemie generalne-

go wykonawstwa III etapu inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Jana Henryka Dąbrowskiego

w Poznaniu.

Zamawiającym jest spółka zależna od Unidevelopment S.A., Fama Development spółka

z ograniczoną odpowiedzialnością spółka jawna z siedzibą w Poznaniu. Realizacja inwestycji

w okresie IQ 2022 r. - IVQ 2023 r. Wynagrodzenie Emitenta za wykonanie przedmiotu umowy

wynosi 119,9 mln zł netto. (RB 20/2022)

3. Udzielenie pożyczek wewnątrzgrupowych:

a) W dniu 1 lutego 2022 r. Unibep SA udzielił spółce zależnej Unihouse SA pożyczki w kwocie

20 mln zł. Pożyczka została udzielona do dnia 31 grudnia 2022 r.

b) W dniu 22 kwietnia 2022 r. Unidevelopment SA spłacił Unibep SA pożyczkę w wysokości

50 mln zł.

c) W dniu 27 kwietnia 2022 r. Unibep SA udzielił Unidevelopment SA pożyczki w wysokości

62 mln zł. Pożyczka została udzielona do dnia 25 kwietnia 2025 r.

d) W dniu 4 lipca 2022 r. Unibep SA udzielił spółce Unibep PPP Sp. z o.o. pożyczki w kwocie

10 mln zł. Pożyczka została udzielona na czas nieoznaczony, związany z realizacją przed-

sięwzięcia w formule PPP.

e) W dniu 3 listopada 2022 r. Budrex Sp. z o.o. spłacił Unibep SA pożyczkę w wysokości 20

mln zł.

W ramach Grupy Unibep zawierane są pomiędzy spółkami umowy pożyczek wewnątrzgrupo-

wych. W szczególności należy wskazać na transakcje pożyczek udzielanych w ramach Grupy

Unidvelopment zależnym spółkom celowym w celu realizacji projektów deweloperskich.

Transakcje te są zawierane na warunkach rynkowych, stanowią narzędzie zarządzania płyn-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 103

nością i nadwyżkami gotówkowymi na poziomie Grupy Unibep i pozostają bez wpływu na

skonsolidowane sprawozdanie nansowe.

Informacja o transakcjach z podmiotami powiązanymi znajduje się dodatkowo w Skonsolidowa-

nym Sprawozdaniu Finansowym w nocie 6.29.

6.3 ZNACZĄCE UMOWY FINANSOWE

Poza umowami opisanymi w punkcie 5.6 Spółki z Grupy Unibep nie zawierały innych znaczących

umów nansowych.

6.4 POZOSTAŁE ISTOTNE WYDARZENIA

1. Inwazja Rosji na tereny Ukrainy. Informacja n/t wpływu sytuacji wojennej na działalność

Grupy Unibep

Zdarzeniem mającym wpływ na działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz przyszłe wyniki

nansowe jest konflikt zbrojny, który rozpoczął się 24 lutego 2022 roku na Ukrainie i jego kon-

sekwencje, jak i podejmowane przez społeczności międzynarodowe działania wobec Rosji.

W dniu 24 lutego 2022 r. Zarząd Unibep SA przekazał do publicznej wiadomości informację

nt. bieżącej oceny wpływu konfliktu zbrojnego na Ukrainie na działalność Grupy Kapitałowej

Unibep na tym rynku.

Bez zmian pozostaje sytuacja opisana w raporcie za IIIQ 2022 i wcześniejszych. Spółka nie

prowadzi aktualnie prac budowlanych na terenie Ukrainy. Na rynku krajowym nie identykuje

istotnych zagrożeń w realizacji umów i przyjętych harmonogramów prac. W ocenie Zarządu

Unibep S.A. konflikt zbrojny nie powoduje konieczności dokonania odpisów aktualizujących.

Na dzień publikacji niniejszego raportu intencją Spółki nie jest wycofanie się z rynku ukraiń-

skiego. Unibep dalej podtrzymuje zamiar realizacji inwestycji, natomiast dalsza współpraca

i realizacja kontraktów na Ukrainie niezmiennie uzależniona jest od rozwoju sytuacji geopoli-

tycznej w tym regionie. Niemniej rozważana jest obecność Spółki w projekcie odbudowy Ukra-

iny po zakończeniu konfliktu zbrojnego.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 104

Wśród naszych podwykonawców i innych partnerów handlowych są podmioty zatrudniające

obywateli Ukrainy. Od początku konfliktu na bieżąco monitorowany jest jego wpływ na reali-

zację umów i przyjęte harmonogramy prac. Unibep nie identykuje istotnych zagrożeń z tego

obszaru. Wykonawcy realizują fronty robót bez istotnych przestojów, a ryzyko ich powstania

jest znacznie niższe niż w pierwszych miesiącach wojny.

Konflikt zbrojny rzutuje jednak na wiele niekorzystnych trendów gospodarczych. Aktualne po-

zostają główne ryzyka i zagrożenia zdeniowane na początku konfliktu zbrojnego, czyli nie-

standardowy wzrost cen energii, paliw i materiałów budowlanych, ich ograniczona dostępność

oraz zaburzenia w łańcuchach dostaw. Dodatkowo śledzimy zjawisko wysokiej inflacji, zaha-

mowanie inwestycji, w tym nansowanych z programów unijnych. Całość powoduje trudności

związane z rzetelną wyceną kontraktów, a w konsekwencji i długoterminowe planowanie.

Pomimo występujących zawirowań w cenach materiałów i problemów z łańcuchami dostaw

nasze zobowiązania kontraktowe realizowane są na bieżąco. Odczuwalny okresowo jest na-

tomiast ograniczony dostęp do surowców kopalnianych wpływający wprost na koszty wytwa-

rzania i utrzymania. Wysoka inflacja i rozwijająca się recesja wpływa na gospodarkę i klimat

prowadzonych biznesów. Przekłada się to negatywnie na rentowność kontraktów.

Unibep SA monitoruje rozwój konfliktu na Ukrainie i ocenia jego wpływ na działalność Gru-

py, w tym na realizację zawartych kontraktów. Spółka analizuje sytuację i buduje scenariusze

działań na wypadek dalszej eskalacji konfliktu. Przedstawiciele Spółki pozostają w bieżącym

kontakcie z partnerami biznesowymi (zamawiający, podwykonawcy, dostawcy materiałów),

prowadzi dialog z organizacjami pozarządowymi, a także zamawiającymi z sektora publiczne-

go.

Szacowanie wpływu w/w zjawisk na działalność Grupy Unibep jest trudne, bo zjawiska te wy-

stępują w korelacji z innymi i ich zależność jest wielowymiarowa. Skomplikowana sytuacja

geopolityczna z pewnością ograniczyła zarówno aktywność akwizycyjną jak i skuteczność

realizacyjną, co ma swoje przełożenie na zyskowność niemal wszystkich segmentów i swoje

konsekwencje może mieć także w kolejnych okresach, szczególnie w biznesach plasujących

swoje aktywności głównie poza rynkiem krajowym.

2. Informacja nt. możliwego wpływu epidemii koronawirusa COVID 19 na działalność Unibep

i Grupy Kapitałowej

W ostatnim okresie wpływ epidemii koronawirusa na działalność Grupy był bardzo ograniczo-

ny. Nie można jednak ze 100% pewnością wykluczyć wystąpienia w przyszłości nadzwyczaj-

nych przypadków negatywnych dla Emitenta i całej branży i następstw z tym związanych.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 105

Sytuacja w Grupie Unibep nie zmieniła się istotnie względem poprzednich kwartałów i infor-

macji zawartej w raportach okresowych za rok 2022. Ogólnodostępna informacja o stanie

pandemii skłania do działań adekwatnych do sytuacji w kontaktach wewnątrz organizacji, jak

i z naszymi partnerami handlowymi. W sposób ciągły monitorowane są ryzyka związane z za-

grożeniem oraz ich ewentualny wpływ na płynną działalność operacyjną spółki, terminową

realizację oraz wzrost kosztów.

Poziom zagrożenia dla działalności, jaki wynikał z zaistniałej sytuacji i jaki opisywany był w po-

przednich raportach rocznych aktualnie nie stanowi istotnego znaczenia. Covid-19 nie wy-

musza konieczności werykacji planów i strategii, identykowania ryzyk związanych z prze-

rwanymi łańcuchami dostaw. Nie wpływa na decyzje inwestycyjne naszych potencjalnych

zamawiających, na nasze możliwości sprzedażowe i rozwój kontaktów biznesowych. Nie

ma też istotnego wpływu na nasze ryzyko kredytowe i płynność. Nie dostrzegamy obecnie

problemów z możliwością przemieszczania się naszej kadry, jak i naszych podwykonawców,

zarówno wewnątrz kraju, jak i między rynkami państw będącymi w obszarze naszej aktywno-

ści operacyjnej. Nie występują przesłanki utraty wartości aktywów. Dostrzegane w roku 2021

ograniczenia w funkcjonowaniu organów administracji publicznej i samorządowej i związana

z tym praca zdalna w ostatnim okresie nie stanowi utrudnień.

Znacząco istotniejszy wpływ na perspektywy i kierunki rozwoju mają działania wojenne na

terytorium Ukrainy.

3. Certykacja systemów zarządzania jakością

31 stycznia 2022 r. DEKRA Certication Sp. z o.o. ponownie potwierdziła zgodność funkcjo-

nującego w UNIBEP SA i UNIHOUSE SA zintegrowanego systemu zarządzania jakością, BHP

i środowiskiem z normami ISO 9001:2015, ISO 14001:2015 oraz ISO 45001:2018.

4. Zmiany w Zarządzie Budrex Sp. z o.o.

Z dniem 10 lutego 2022r. Pan Dariusz Wawrzak przestał pełnić funkcję Wiceprezesa Zarządu,

Dyrektora ds. Produkcji. Jego obowiązki przejął Pan Andrzej Kozioł.

5. Rozmowy o przyszłości branży budowlanej

12-13 kwietnia 2022 r. kilkuosobowa ekipa z Unibep SA aktywnie uczestniczyła w Kongresie

Budownictwa Polskiego w Poznaniu. To jedno z najważniejszych wydarzeń w branży budow-

lanej w Polsce. W gronie specjalistów rozmawiano m.in. o nowym Prawie Zamówień Publicz-

nych, wpływie wojny w Ukrainie na realizowane kontrakty, źródłach nansowania inwestycji

publicznych i inwestycji prywatnych do 2030 r., wyzwaniach na rynku pracy i w szkolnictwie,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 106

czy wpływie transformacji klimatycznej i ESG na sytuację sektora budownictwa.

W panelu dyskusyjnym pt. „Energia i Środowisko”, wystąpił Przemysław Janiszewski, dyrek-

tor Budownictwa Energetyczno-Przemysłowego Unibep SA i zaprezentował „Kodeks Dobrych

Praktyk dla Branży Energetycznej”.

6. Nowe biuro Unibep SA

26 maja 2022 r. Unibep SA ocjalnie otworzył swoje biuro w Raciborzu. Pracują tam głownie

specjaliście z segmentu energetyczno-przemysłowego Unibep SA. W spotkaniu wzięło udział

kilkudziesięciu prezesów rm, które współpracują z Unibep SA. Racibórz to drugie miasto na

Śląsku, w którym Unibep SA zdecydowało się otworzyć biuro – pierwsze zlokalizowane jest

w Katowicach.

7. Drogowcy dzielą się wiedzą

18-19 maja 2022 roku w Jastrzębiej Górze odbyło się I Forum Dróg Publicznych, zorganizo-

wane przez redakcje „Magazynu Autostrady”, czasopisma „Mosty” oraz „Dróg Publicznych”.

W spotkaniu wzięli udział pracownicy Oddziału Infrastruktury Unibep SA, którzy przedstawili

innowacyjne rozwiązania dla drogownictwa. Forum Dróg Publicznych to wyjątkowe spotkanie,

gdzie eksperci z branży drogowej dzielą się doświadczeniami i wiedzą z zakresu technologii

budowy dróg.

8. Branża hotelarska a budownictwo modułowe

23 maja 2022 r. w Renaissance Airport Hotel w Warszawie odbyła się najważniejsza w branży

hotelarskiej konferencja Hotel Investment Trends 2022, w której aktywnie wzięli udział czołowi

menedżerowie z Unihouse SA.

W gronie czołowych inwestorów w panelu dotyczącym aktualnych wyzwań rynku hotelarskie-

go w roli prelegenta wziął udział Jacek Grzybowski, członek zarządu Unihouse SA, prezentu-

jąc szanse rozwoju sektora przy wyborze wartościowego budownictwa modułowego. Udział

w tym wydarzeniu to kolejny krok spółki w kierunku budowania rozpoznawalności marki Uni-

house w Polsce.

9. Tydzień Bezpieczeństwa na budowach, w fabryce i biurach

W dniach 23-29 maja 2022r. w Grupie Unibep odbył się Tydzień Bezpieczeństwa – ogólno-

polska akcja organizowana przez Porozumienie dla Bezpieczeństwa w Budownictwie (orga-

nizacja zrzeszająca największych generalnych wykonawców pracujących w Polsce). To już 9.

edycja tej akcji. Unibep SA należy do Porozumienia dla Bezpieczeństwa w Budownictwie od

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 107

2015 roku.

10. Odszedł jeden z współwłaścicieli Unibep SA

10 czerwca 2022 r. zmarł Pan Dariusz Tomasz Skowroński. Kluczowy współwłaściciel, mąż

Beaty Skowrońskiej, która posiada 5,5 mln akcji Unibep SA. W branży budowlanej pracował on

pracował przez ponad 40 lat. Przez 25 lat zajmował ważne stanowiska kierownicze i szczebla

dyrektorskiego w Budimex S.A./Unibud S.A. W latach 2003–2004 podsekretarz stanu w Mini-

sterstwie Infrastruktury, Pełnomocnik Rządu do Spraw Budowy Dróg Krajowych i Autostrad

i Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad. Przez ostatnie 20 lat był jednym z motorów

napędowych rozwoju Grupy Unibep, będąc m.in. przewodniczącym i członkiem Rady Nadzor-

czej Unibep SA.

11. Unibep SA zainteresowana odbudową Ukrainy

Polskie rmy są coraz mocniej zainteresowane wejściem na rynek Ukrainy. W rekrutacji, którą

rozpoczęła Polska Agencja Inwestycji i Handlu wraz z Ministerstwem Rozwoju i Technologii,

jest już ponad 1400 rm zainteresowanych wsparciem rządu w poszukiwaniu kontraktów

i inwestycji w Ukrainie, w ciągu ostatnich miesięcy odbyło się już kilka konferencji, spotkań

międzyrządowych polsko-ukraińskich, rozwijają się rozmowy biznesu z obu krajów. Mają one

już teraz tworzyć klimat pod przyszłe prace i inwestycje. W spotkaniach aktywnie uczestniczy

Unibep SA. O doświadczeniach Unibep na rynku ukraińskim, naszej pozycji oraz zainteresowa-

niu naszej rmy związanym z odbudową Ukrainy Leszek Gołąbiecki, Prezes Zarządu Unibep

SA mówił dziennikarzom „Rzeczpospolitej” i „Parkietu”

12. Nowa wytwórnia Oddziału Infrastruktury

9 września 2022 r. ocjalnie została otwarta Wytwórnia Mieszanek Mineralno-Asfaltowych

w Lipowej Górze Wschodniej koło Szczytna. Jest to najnowsza inwestycja Oddziału Infra-

struktury Unibep i przede wszystkim strategiczny obiekt w kontekście dalszego rozwoju i roz-

szerzenia naszej aktywności biznesowej w województwie warmińsko-mazurskim.

To czwarta wytwórnia. Wszystkie są rozmieszczone na terenie Polski północno-wschodniej.

13. Odcinek S61 ocjalnie otwarty

13 września 2022 r. koło Ełku miało miejsce ocjalne przekazanie 23-kilometrowego frag-

mentu drogi S61, w której wziął udział szef resortu infrastruktury, minister Andrzej Adamczyk.

Inwestycja została zrealizowana w konsorcjum z PORR SA. Wartość kontraktu to w sumie 699

mln zł brutto, przy czym udział Unibep SA to trzydzieści procent, czyli około 210 mln zł brutto.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 108

14. Wykład inauguracyjny na Politechnice Białostockiej

6 października 2022 r. Jan Mikołuszko, Przewodniczący Rady Nadzorczej Unibep SA, wygłosił

wykład inauguracyjny w czasie uroczystego rozpoczęcia roku akademickiego Politechniki Bia-

łostockiej. Tytuł wykładu to „Dlaczego Xylopolis ma szansę być wartością dla regionu?” Należy

przypomnieć, że ideę Xylopolis jako miejsca przyjaznego naturze zapoczątkowała Fundacja

Grupy Unibep Unitalent. To ona była partnerem m.in. urzędu marszałkowskiego woj. podla-

skiego i białostockich uczelni oraz inicjatorem pomysłu, by w taki właśnie sposób promować

Podlasie na wystawie Expo 2020 w Dubaju.

15. Powołanie członka Zarządu Unibep S.A.

W dniu 15 grudnia 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta, podjęła uchwałę o powołaniu Pana Prze-

mysława Janiszewskiego na stanowisko członka Zarządu Spółki na obecną, VI kadencję, ze

skutkiem od dnia 1 stycznia 2023 r. (RB 68/2022)

16. Podjęcie decyzji o zamiarze połączenia UNIBEP S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim i Bu-

drex sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku

W dniu 15 grudnia 2022 r. Zarząd Unibep S.A. podjął decyzję o zamiarze połączenia Spółki

Przejmującej ze spółką zależną Budrex sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku. (RB 69/2022)

17. Przyjęcie strategii ESG w Grupie Unibep

Strategia ESG Grupy Unibep została przyjęta na grudniowym posiedzeniu Rady Nadzorczej.

Została ona oparta na pięciu celach strategicznych: pierwszy to ”Ograniczenie wpływu na śro-

dowisko w całym łańcuchu wartości, minimalizowanie ryzyka środowiskowego i upowszech-

nianie działań dających szanse na zrównoważoną działalność; drugi – „Zapewnienie bez-

piecznych i satysfakcjonujących warunków pracy”; trzeci – „Budowanie relacji i rozwój kultury

organizacyjnej uwzględniającej ideę zrównoważonego rozwoju”; czwarty – „Upowszechnianie

uniwersalnych praw człowieka wśród interesariuszy”; oraz piąty – „Etyka w działaniu”. Każde-

mu z celów zostały przypisane zobowiązania, ambicje i mierniki. Każdy może zapoznać się ze

szczegółami – strategia na stronie unibep.pl, w zakładce ESG.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 109

6.5 ZDARZENIA I UMOWY ZAWARTE PO DNIU BILANSOWYM

1. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej zadania inwe-

stycyjnego pn.: „Rozbudowa, przebudowa i nadbudowa Szkoły Podstawowej nr 3 w Prusz-

kowie”

W dniu 5 stycznia 2023 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku

Podlaskim, zawarła z Gminą Miastem Pruszków umowę na realizację w technologii moduło-

wej zadania inwestycyjnego pn.: „Rozbudowa, przebudowa i nadbudowa Szkoły Podstawowej

nr 3 w Pruszkowie”.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 28,0 mln zł netto. Termin realizacji Przed-

miotu Umowy wynosi 540 dni od dnia zawarcia Umowy. (RB 3/2023)

2. Zawarcie umowy na realizację zadania pn. „Rozbudowa systemu ciepłowniczego Orzysza -

budowa kotłowni bazującej na produkcji energii cieplnej ze spalania biomasy”

W dniu 18 stycznia 2023 r. Unibep S.A. podpisał umowę na zaprojektowanie i wykonanie w for-

mule „pod klucz” modernizacji istniejącej Ciepłowni w Orzyszu polegającej na budowie układu

produkcji energii cieplnej z wykorzystanie OZE biomasa.

Zamawiającym jest Przedsiębiorstwo Usług Komunalnych Sp. z o.o. z siedzibą w Orzyszu.

Wynagrodzenie należne Emitentowi za wykonanie przedmiotu Umowy wynosi ok. 29,3 mln zł

brutto, tj. ok. 23,8 zł mln netto. Okres realizacji inwestycji: IQ 2023 r. - IVQ 2023 r. (RB 6/2023)

3. Zmiany w Radzie Nadzorczej Unibep SA

26 stycznia 2023 r. Zarząd Unibep SA otrzymał rezygnację Dariusza Mariana Kacprzyka z peł-

nienia funkcji członka Rady Nadzorczej Emitenta ze skutkiem od dnia 27 stycznia 2023 r. Przy-

czyną rezygnacji, jak wskazano, są powody osobiste.

1 marca 2023 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Unibep SA podjęło uchwałę dot. powo-

łania z tym samym dniem Jakuba Marka Karnowskiego do Rady Nadzorczej Unibep SA VI

kadencji.

4. Podpisanie Planu Połączenia pomiędzy Unibep S.A. z siedzibą w Bielsku podlaskim i Budrex

sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku oraz pierwsze zawiadomienie akcjonariuszy o zamiarze

połączenia

W dniu 27 stycznia 2023 r. Zarząd Emitenta poinformował o uzgodnieniu i podpisaniu Planu

połączenia ze spółką Budrex Sp. z o.o. z siedzibą w Białymstoku. (RB 8/2023)

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 110

O zamiarze połączenia Unibep S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim z Budrex Sp. z o.o. z sie-

dzibą w Białymstoku rynek poinformowano raportem bieżącym nr 69/2022 z dnia 15 grudnia

2022 r.

5. Zawarcie umowy na realizację trzeciego etapu inwestycji mieszkaniowej pn. „SOHO” przy

ulicy Mińskiej w Warszawie

W dniu 27 stycznia 2023 r. Unibep S.A. podpisał umowę na realizację w systemie generalnego

wykonawstwa III etapu inwestycji mieszkaniowej pn. „SOHO” przy ulicy Mińskiej w Warszawie.

Zamawiającym jest Yawa Sp. z o.o. 4 Sp. k. z siedzibą w Warszawie, spółka należąca do Yareal

Polska Sp. z o.o.

Wynagrodzenie Emitenta za wykonanie Inwestycji wynosi 72,9 mln zł netto. Okres realizacji

inwestycji IQ 2023 r. - IVQ 2024 r. (RB 10/2023)

6. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej inwestycji pn.

„Flüchtlingswohnen Potsdam” na rynku niemieckim

W dniu 16 lutego 2023 r. spółka zależna od Emitenta, UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku Pod-

laskim, zawarła z konsorcjum ARGE Flüchtlingswohnen Potsdam składającego się ze spółek:

AH Aktiv-Haus GmbH z siedzibą w Stuttgarcie oraz WOLFF _ MÜLLER Hoch-und Industrie-

-bau GmbH _ Co. KG Zweigniederlassung Modulares Wohnen z siedzibą w Stuttgarcie umowę

na realizację w technologii modułowej inwestycji pn. „Flüchtlingswohnen Potsdam” w mieście

Poczdam w Niemczech.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 7,9 mln EUR netto, co stanowi równowar-

tość ok. 37,7 mln PLN netto. Rozpoczęcie prac budowlanych planowane jest na IIIQ 2023 roku,

a zakończenie inwestycji na IVQ 2023 roku. (RB 13/2023)

W IQ 2023 roku rozpoczęto produkcję.

7. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. umowy na realizację w technologii modułowej inwestycji pn.

„Arvollveien” na rynku norweskim

W dniu 1 marca 2023 r. spółka zależna od Emitenta UNIHOUSE S.A. z siedzibą w Bielsku Pod-

laskim zawarła z AS RVOLLVEIEN 15 z siedzibą w Oslo umowę na realizację w technologii

modułowej inwestycji pn. „Arvollveien” w Oslo w Norwegii.

Uzgodnione wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 54,0 mln NOK netto, co na

dzień zawarcia Umowy stanowi ok. 23,1 mln PLN netto. Rozpoczęcie prac budowlanych pla-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 111

nowane jest na IIIQ 2023 r. Prace projektowe rozpoczęły się w IQ 2023 roku. (RB 15/2023)

8. Zawarcie umowy na realizację inwestycji budowlanej przy ulicy Talarowej w Warszawie

W dniu 10 marca 2023 r. Unibep SA zawarł warunkową umowę o roboty budowlane na reali-

zację w systemie generalnego wykonawstwa inwestycji budowlanej pn. „Nova Talarowa” przy

ulicy Talarowej w Warszawie.

Zamawiającym jest Bouygues Immobilier Polska Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Wynagro-

dzenie Emitenta za wykonanie Inwestycji wynosi ok. 47,0 mln zł netto. Zakończenie realizacji

Inwestycji planowane jest na IVQ 2024 r. (RB 21/2023)

W dniu 27 kwietnia 2023 r. Zarząd Unibep SA otrzymał od Zamawiającego polecenie rozpo-

częcia robót, w związku z czym z tym samym dniem Umowa weszła w życie. (RB 39/2023)

9. Zawarcie umowy na wykonanie zadania pn.: „Rozbudowa drogi powiatowej nr 2524W Lelis

- Długi Kąt - Kadzidło na terenie gmin Lelis i Kadzidło”

W dniu 13 marca 2023 r. Unibep S.A. zawarł umowę na realizację zadania pn.: „Rozbudowa

drogi powiatowej nr 2524W Lelis - Długi Kąt - Kadzidło na terenie gmin Lelis i Kadzidło” w wo-

jewództwie mazowieckim.

Zamawiającym jest Powiat Ostrołęcki - Zarząd Dróg Powiatowych w Ostrołęce z siedzibą

w Ostrołęce. Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Inwestycji wynosi ok. 22,0 mln zł net-

to. Termin realizacji Inwestycji wynosi 20 miesięcy od dnia zawarcia Umowy. (RB 23/2023)

10. Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Abrahama w Warszawie

W dniu 15 marca 2023 r. Unibep S.A. podpisał umowę na realizację w systemie generalnego

wykonawstwa inwestycji budowlanej pn. „Abrahama 14” przy ulicy Abrahama w Warszawie.

Zamawiającym jest SG Development sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Użytkownikiem wie-

czystym nieruchomości na której realizowana będzie inwestycja jest Spółdzielnia Mieszkanio-

wa „ORLIK - JANTAR”.

Okres realizacji Inwestycji: IQ 2023 r. - IVQ 2024 r. Wynagrodzenie Emitenta za wykonanie In-

westycji wynosi 32,1 mln zł netto. (RB 24/2023)

11. Zawarcie umowy w przedmiocie rozbudowy i przebudowy zakładu produkcji w Radzikowi-

cach w województwie opolskim

W dniu 24 marca 2023 r. Unibep S.A. podpisał umowę z Umicore Poland Sp. z o.o. z siedzibą

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 112

w Radzikowicach w przedmiocie rozbudowy i przebudowy zakładu produkcji materiałów ka-

todowych w Radzikowicach w województwie opolskim.

Wynagrodzenie z tytułu realizacji Umowy wynosi 61,2 mln zł netto. Rozpoczęcie realizacji In-

westycji zaplanowano w IIQ 2023 r., a zakończenie w IVQ 2023 r. (RB 25/2023)

12. Zawarcie umowy na realizację zadania pn.: „Przebudowa i rozbudowa ul. Władysława Ragi-

nisa do granicy Miasta Białystok - wylot drogi wojewódzkiej Nr 676 w stronę Supraśla”

W dniu 28 marca 2023 r. Podlaski Zarząd Dróg Wojewódzkich w Białymstoku dokonał wyboru

jako najkorzystniejszej oferty złożonej przez Emitenta w postępowaniu o udzielenie zamówie-

nia publicznego prowadzonego w trybie przetargu nieograniczonego na realizację inwestycji

pn.: „Przebudowa i rozbudowa ul. Władysława Raginisa do granicy Miasta Białystok - wylot

drogi wojewódzkiej Nr 676 w stronę Supraśla”. Cena oferty złożonej przez Emitenta wynosi ok.

37,7 mln zł brutto, tj. ok. 30,6 mln zł netto. (RB 26/2023)

W dniu 12 kwietnia 2023 r. Unibep SA zawarł umowę z Zamawiającym. Termin realizacji In-

westycji wynosi 15 miesięcy od dnia zawarcia Umowy (z wyłączeniem okresów zimowych

trwających od 15 grudnia do 15 marca). (RB 33/2023)

13. Połączenie spółek

W dniu 03 kwietnia 2023 r. Sąd Rejonowy w Białymstoku XII Wydział Gospodarczy KRS wydał

postanowienie o połączeniu spółek UNIBEP S.A. i BUDREX Sp. z o.o.

14. Zawarcie przez UNIHOUSE S.A. warunkowej umowy o współpracy w zakresie produkcji mo-

dułów na rynek niemiecki

W dniu 3 kwietnia 2023 r. Zarząd UNIBEP S.A. powziął informację o podpisaniu przez UNIHO-

USE S.A. z siedzibą w Bielsku Podlaskim z tym samym dniem umowy o współpracy w zakresie

produkcji modułów przeznaczonych na rynek niemieckim.

Zamawiającym jest AH Aktiv-Haus GmbH z siedzibą w Stuttgarcie. Umowa stanowi kontynu-

ację dotychczasowej współpracy stron i obowiązuje do końca 2026 r. (RB 29/2023)

W dniu 19 kwietnia 2023 r. umowa została zatwierdzona przez zgromadzenie wspólników za-

mawiającego, skutkiem czego z tym samym dniem weszła w życie. (RB 35/2023)

15. Emisja obligacji serii A przez spółkę zależną Unidevelopment SA

W dniu 5 kwietnia 2023r. spółka zależna Unidevelopment S.A. dokonała emisji 23.500 obliga-

cji serii A o wartości nominalnej i cenie emisyjnej jednej obligacji wynoszącej 1.000 zł, tj. do

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 113

łącznej kwoty 23,5 mln zł. Pozyskane środki zostaną przeznaczone na nansowanie kapitału

obrotowego Grupy Unidevelopment. (RB 30/2023)

Emisja obligacji dokonana została w ramach programu emisji obligacji do kwoty 35 mln zł

zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą Unidevelopment SA, zgodnie z informacją w treści ra-

portu bieżącego nr 22/2023.

16. Zawarcie umowy na realizację inwestycji mieszkaniowej przy ulicy Henryka I Brodatego

w Warszawie

W dniu 11 kwietnia 2023 r. UNIBEP S.A. podpisał umowę na realizację w systemie generalnego

wykonawstwa inwestycji budowlanej pn. „U CITY” przy ulicy Henryka I Brodatego w Warsza-

wie.

Zamawiającym jest Towarowa Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie - podmiot należący do

Acciona Inmobiliaria S.L. Terminy realizacji inwestycji: IIQ 2023 – IIIQ 2024. Wynagrodzenie

Emitenta za wykonanie Inwestycji wynosi 31,75 mln zł netto. (RB 31/2023)

17. Zawarcie przez spółkę zależną przyrzeczonej umowy sprzedaży inwestycji mieszkaniowej

w Poznaniu

W dniu 14 kwietnia 2023 roku pomiędzy funduszem inwestycyjnym a spółką zależną od Uni-

development S.A. tj. 1 Fama Development Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w Poznaniu, zawarta zo-

stała przyrzeczona umowa sprzedaży zabudowanej nieruchomości w Poznaniu obejmująca

inwestycję mieszkaniową pn. Fama Jeżyce Etap II.

Informację w sprawie zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej realizacji i sprzedaży pro-

jektu Zarząd Unibep S.A. przedstawiał w raporcie bieżącym nr 70/2020.

Łączna cena z tytułu sprzedaży prawa własności ww. nieruchomości w ramach Inwestycji

wynosi ok. 109,9 mln zł netto. (RB 34/2023)

18. Wybór oferty Konsorcjum z udziałem Unibep S.A. w postępowaniu przetargowym na reali-

zację zadania pn.: „Rozbudowa i przebudowa drogi wojewódzkiej Nr 677 na odcinku Kona-

rzyce - Śniadowo”

W dniu 20 kwietnia 2023 r. Zarząd Unibep S.A. otrzymał od Podlaskiego Zarządu Dróg Wo-

jewódzkich w Białymstoku zawiadomienie o wyborze jako najkorzystniejszej oferty złożonej

przez konsorcjum, w skład którego wchodzą: Unibep S.A. [Lider Konsorcjum] oraz Przedsię-

biorstwo Budownictwa Komunikacyjnego Sp. z o.o. z siedzibą w Łomży [Partner Konsorcjum]

w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn.: „Rozbudowa i przebudowa drogi

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 114

wojewódzkiej Nr 677 na odcinku Konarzyce - Śniadowo”.

Cena oferty złożonej przez Konsorcjum wynosi ok. 44,5 mln zł netto, z czego kwota ok. 22,23

mln zł netto stanowi wynagrodzenie przypadające Emitentowi. (RB 36/2023)

19. Zawarcie umowy na dokończenie budowy ambasady Rzeczypospolitej Polskiej w Mińsku na

terenie Republiki Białorusi

W dniu 26 kwietnia 2023 r. Unibep SA podpisał umowę na realizację projektu polegającego

na dokończeniu budowy ambasady Rzeczypospolitej Polskiej w Mińsku na terenie Republiki

Białorusi.

Zamawiającym jest Skarb Państwa – Ambasada Rzeczypospolitej Polskiej w Republice Biało-

rusi z siedzibą w Mińsku. Wynagrodzenie Emitenta z tytułu realizacji Umowy wynosi ok. 41,7

mln EUR netto, co stanowi równowartość ok. 191,3 mln PLN netto. Termin realizacji Inwestycji

wynosi 25 miesięcy od daty przejęcia placu budowy. (RB 37/2023)

20. Wybór oferty Unibep SA w przetargu nieograniczonym na realizację zadania pn.: „Zabudowa

układu kondensacji spalin za kotłem K1 w Elektrociepłowni Siekierki w Warszawie”

W dniu 27 kwietnia 2023 r. Zarząd Unibep SA otrzymał od PGNiG Termika S.A. z siedzibą w

Warszawie zawiadomienie o wyborze jako najkorzystniejszej oferty złożonej przez Emitenta

w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn.: „Zabudowa układu kondensacji

spalin za kotłem K1 w Elektrociepłowni Siekierki w Warszawie”.

Cena oferty złożonej przez Emitenta wynosi ok. 114,1 mln zł netto. (RB 38/2023)

21. Zawarcie umów nansowych

a) W dniu 5 stycznia 2023 r. Unibep SA podpisał aneks do umowy udzielenia kontrakto-

wych gwarancji ubezpieczeniowych z WIENER TU S.A. przedłużający umowę do dnia

10.12.2023 r.

b) W dniu 10 stycznia 2023 r. Unibep SA podpisał aneks do umowy udzielenia kontraktowych

gwarancji ubezpieczeniowych z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń ERGO Hestia S.A.

zwiększający limit gwarancyjny do 100 mln zł.

c) W dniu 23 stycznia 2023 r. Unibep SA podpisał na czas nieokreślony umowę udziela-

nia gwarancji ubezpieczeniowych z Towarzystwem Ubezpieczeń Wzajemnych „TUW” na

kwotę 15 mln zł.

d) W dniu 26 stycznia 2023 r. Unibep SA przedłużył z Paribas Bank Polska S.A. umowę o kre-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 115

dyt w rachunku bieżącym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 143 mln zł. Umo-

wa została przedłużona do dnia 26 stycznia 2024 r.

e) W dniu 27 stycznia 2023 r. Unibep SA, Budrex Sp. z o.o. oraz Unihouse S.A. przedłuży-

ły z Bankiem Polska Kasa Opieki S.A. umowę o kredyt w rachunku bieżącym oraz o li-

nię gwarancyjną w łącznej wysokości 70 mln zł. Umowa została przedłużona do dnia 31

stycznia 2024 r.

f) W dniu 2 luty 2023 r. Unibep SA podpisał aneks do umowy udzielenia gwarancji kontrak-

towych z TUiR Allianz Polska S.A. przedłużający umowę do dnia 31.12.2023 r.

g) W dniu 10 lutego Unibep SA oraz Unihouse SA podpisały z mBank S.A. trójstronną umo-

wę kredyt w rachunku bieżącym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 80 mln zł.

Umowa została zawarta do dnia 29 stycznia 2024 r. i zastąpiła poprzednią umowę o -

nansowanie.

h) W dniu 28 lutego 2023 r. Unibep SA przedłużył z BGK umowę o kredyt w rachunku bieżą-

cym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 110 mln zł. Umowa została przedłużo-

na do 29 lutego 2024 r.

i) W dniu 28 lutego 2023 r. Unihouse SA przedłużył z BGK umowę o kredyt w rachunku bie-

żącym oraz o linię gwarancyjną w łącznej wysokości 20 mln zł. Umowa została przedłu-

żona do 29 lutego 2024 r.

j) W dniu 5 kwietnia 2023 r. Unidevelopment SA wyemitował 23.500 sztyk obligacji serii

A o łącznej wartości 23,5 mln zł. Wykup obligacji nastąpi w terminie nie dłuższym niż 3

lata od dnia emisji.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 116

7. OŚWIADCZENIE DOTYCZĄCE

STOSOWANIA ZASAD ŁADU

KORPORACYJNEGO PRZEZ UNIBEP SA

W 2022 ROKU

7.1 OKREŚLENIE STOSOWANEGO ZBIORU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO

W 2022 r. Spółka stosowała zasady ładu korporacyjnego pod nazwą „Dobre Praktyki Spółek No-

towanych na GPW 2021” przyjęte przez Radę Giełdy uchwałą z dnia 29 marca 2021 r. i obowią-

zujące od 1 lipca 2021 r. W związku z wejściem w życie ww. zbioru zasad ładu korporacyjnego

Spółka opublikowała oświadczenie na temat stanu stosowania przez Spółkę rekomendacji i zasad

zawartych w tym zbiorze. Treść tego oświadczenia dostępna jest na stronie internetowej Spółki

pod adresem www.unibep.pl (w dziale Relacje Inwestorskie). Pełny tekst obowiązujących zasad

ładu korporacyjnego ujęty w ww. dokumentach dostępny jest na dedykowanej stronie internetowej

poświęconej zasadom corporate governance na GPW pod adresem: www.gpw.pl/dobre-prakty-

ki2021.

Spółka zapewnia wszystkim akcjonariuszom równy dostęp do informacji o Spółce w szczegól-

ności poprzez przekazywanie do publicznej wiadomości raportów bieżących i okresowych, które

następnie publikowane są na stronie korporacyjnej. Zarząd Spółki stale podejmuje działania mają-

ce na celu równy i pełen dostęp wszystkich inwestorów do informacji o sytuacji oraz zdarzeniach

zachodzących w Spółce.

7.2 ZASADY OD STOSOWANIA KTÓRYCH EMITENT ODSTĄPIŁ

W 2022 r. Spółka nie stosowała następujących zasad Dobrych Praktyk: 1.3.1., 1.3.2., 1.4. 2.1., 2.2.,

2.4., 3.10., 4.1., 4.3., 6.3 oraz Spółka nie stosowała zasady 6.2. do dnia 20 stycznia 2022 r., kiedy to

raportem EBI 1/2022 poinformowała o stosowaniu w/w zasady.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 117

1. POLITYKA INFORMACYJNA I KOMUNIKACJA Z INWESTORAMI

1.3. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności

obejmującą:

1.3.1. zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu

i zagadnienia zrównoważonego rozwoju;

Spółka nie opracowała wprawdzie długoterminowej strategii rozwoju w postaci jednolitego doku-

mentu, jednak w celu zapewnienia zgodności z obowiązującymi przepisami oraz mając na uwadze

znaczenie interakcji działalności biznesowej z czynnikami związanymi z ochroną środowiska, po-

lityką społeczną i ładem korporacyjnym, w swojej działalności zwyczajowo uwzględnia tematykę

ESG. Rezultaty działań z tym związanych prezentowane są w publikowanych przez spółkę corocz-

nie raportach zrównoważonego rozwoju.

1.3.2. sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań

mających na celu zapewnienie równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania

praw pracowników, dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z klientami.

Spółka nie opracowała wprawdzie długoterminowej strategii rozwoju w postaci jednolitego doku-

mentu, jednak w celu zapewnienia zgodności z obowiązującymi przepisami oraz mając na uwadze

znaczenie interakcji działalności biznesowej z czynnikami związanymi z ochroną środowiska, po-

lityką społeczną i ładem korporacyjnym, w swojej działalności zwyczajowo uwzględnia tematykę

ESG. Rezultaty działań z tym związanych prezentowane są w publikowanych przez spółkę corocz-

nie raportach zrównoważonego rozwoju.

1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii

biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń po-

siadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych

działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, nansowych i nienan-

sowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.

Spółka nie opracowała strategii rozwoju w postaci jednolitego dokumentu. Biznes Spółki i jej grupy

kapitałowej zbudowany jest na pięciu uzupełniających się segmentach: generalne wykonawstwo

kraj, generalne wykonawstwo eksport, infrastruktura drogowo-mostowa, budownictwo modułowe

oraz działalność deweloperska. Opracowanie jednolitego dokumentu zawierającego długofalowy

plan działania obejmujący wszystkie biznesy Spółki i jej grupy kapitałowej, przy aktualnej dyna-

micznie zmieniającej się sytuacji rynkowej, w szczególności w otoczeniu branży budowlanej, jest

na chwilę obecną w ocenie Spółki utrudnione. Spółka ustala priorytety w poszczególnych bizne-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 118

sach i na bieżąco dostosowuje strategię działania do dynamicznie zmieniającego się otoczenia.

2. ZARZĄD I RADA NADZORCZA

2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przy-

jętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa

cele i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjali-

styczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitoro-

wania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia

różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym

niż 30%.

Spółka nie posiada przyjętej w jednolitym dokumencie polityki różnorodności dotyczącej człon-

ków zarządu i rady nadzorczej. Spółka dąży do zapewnienia wszechstronności i różnorodności jej

organów, jednak specyka branży, w której działa, utrudnia spełnienie wszystkich wymaganych

kryteriów. Ze względu na umiejscowienie siedziby Spółki na Podlasiu, które jest uważane za ty-

giel narodowościowy, kulturowy i społeczny, pracownicy i członkowie organów Spółki to osoby

pochodzące z różnych środowisk i kultur, reprezentujące różne style myślenia i punkty widzenia

oraz posiadające różne doświadczenia życiowe i zawodowe. Zgodnie z stosowanymi w Spółce

zasadami, jakakolwiek dyskryminacja w zatrudnieniu, w szczególności ze względu na płeć, wiek,

niepełnosprawność, rasę, religię, narodowość, przekonania polityczne, przynależność związkową,

pochodzenie etniczne, wyznanie, orientację seksualną itp. jest niedopuszczalna. W odniesieniu

do organów zarządzających i nadzorujących Spółka wyjaśnia, iż skład zarządu i rady nadzorczej

Spółki jest zróżnicowany pod względem kierunku wykształcenia, specjalistycznej wiedzy, wieku

oraz doświadczenia zawodowego, jednakże przedmiotowym organom brakuje w szczególności

zróżnicowania pod względem płci. Aktualnie w radzie nadzorczej Spółki składającej się z sied-

miu członków zasiada jedna kobieta, natomiast skład zarządu w całości stanowią mężczyźni.

W związku z tym, że Spółka dostrzega potrzebę i dąży do zapewnienia różnorodności w organach,

rozważy przyjęcie formalnych zasad w tym zakresie w przyszłości.

2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki

powinny zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewnia-

jących różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału

mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przy-

jętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1.

Spółka nie opracowała polityki różnorodności w postaci jednolitego dokumentu, jednak w trosce

o stabilność i efektywność działania Spółki, osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru człon-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 119

ków zarządu lub rady nadzorczej Spółki w praktyce dążą do zapewnienia wszechstronności tych

organów.

2.4. Głosowania rady nadzorczej i zarządu są jawne, chyba że co innego wynika z przepisów pra-

wa.

Dokumenty korporacyjne Spółki zawierają zapisy o konieczności stosowania w wybranych przy-

padkach głosowania tajnego. W ocenie Spółki taki sposób głosowania umożliwia swobodne pod-

jęcie decyzji dotyczących kwestii osobowych.

3. SYSTEMY I FUNKCJE WEWNĘTRZNE

3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 do-

konywany jest, przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu, przegląd

funkcji audytu wewnętrznego.

Nie dotyczy. Spółka nie należy obecnie do żadnego ze wskazanych indeksów.

4. WALNE ZGROMADZENIE I RELACJE Z AKCJONARIUSZAMI

4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzysta-

niu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane

spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbęd-

ną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.

Spółka dotychczas nie przeprowadzała walnego zgromadzenia przy wykorzystaniu środków ko-

munikacji elektronicznej (e-walne). Akcjonariusze Spółki nie zgłaszali takich oczekiwań. W przy-

padku gdy akcjonariusze zgłoszą oczekiwania w zakresie zapewnienia udziału w walnym zgroma-

dzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), oraz o ile Spółka będzie

w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego

zgromadzenia, Spółka zamierza stosować Zasadę 4.1.

4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie

rzeczywistym.

Spółka ocenia, że dotychczasowy sposób informowania zainteresowanych o przebiegu walne-

go zgromadzenia (podawanie do wiadomości publicznej treści podjętych uchwał oraz informacji

o głosach przeciw etc.) zapewnia transparentność działalności Spółki oraz chroni prawa akcjo-

nariuszy. Spółka informuje jednocześnie, że w przypadku pojawienia się ze strony akcjonariuszy

zainteresowania zapisem przebiegu obrad WZA w formie audio/video, Zarząd Spółki rozważy pod-

jęcie działań w kierunku wprowadzenia tej zasady.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 120

6. WYNAGRODZENIA

6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniały po-

ziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od rzeczywistej, dłu-

goterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników nansowych i nienansowych oraz długoter-

minowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i zrównoważonego rozwoju, a także stabilności

funkcjonowania spółki.

Spółka nie stosowała tej zasady do dnia 20 stycznia 2022 r., podając następujące uzasadnienie:

• Spółka posiada program motywacyjny, w oparciu o który członkowie zarządu Spółki oraz spół-

ek z grupy kapitałowej i ich kluczowi menedżerowie mogą nabyć skupione przez Spółkę akcje

własne na warunkach ustalonych przez radę nadzorczą, w ramach upoważnienia walnego

zgromadzenia. Pogram uzależnia możliwość nabycia akcji Spółki od realizacji przyjętych przez

radę nadzorczą na dany rok oceny kryteriów przydziału, w tym w szczególności ustalonych za-

mierzeń nansowych Spółki i jej grupy kapitałowej. Spółka, dostrzegając zasadność uwzględ-

nienia czynników nienansowych oraz wieloletnich kryteriów w kształtowaniu zmiennego wy-

nagrodzenia zarządu i kluczowych menadżerów, rozważy stosowanie zasady w przyszłości.

Spółka stosuje już tę zasadę, o czym powiadomiła w raporcie EBI 1/2022 z dnia 20 stycznia 2022

r. z następującym komentarzem:

Spółka posiada program motywacyjny, w oparciu o który członkowie zarządu Spółki oraz spółek

z grupy kapitałowej i ich kluczowi menedżerowie mogą nabyć skupione przez Spółkę akcje własne

na warunkach ustalonych przez radę nadzorczą, w ramach upoważnienia walnego zgromadzenia.

Pogram uzależnia możliwość nabycia akcji Spółki od realizacji przyjętych przez radę nadzorczą na

dany rok oceny kryteriów przydziału, w tym w szczególności ustalonych zamierzeń nansowych

Spółki i jej grupy kapitałowej, a począwszy od roku oceny 2022 także kryteriów nienansowych

w obszarze ESG.

6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich,

wówczas realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych,

w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla spółki celów

nansowych i nienansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia przez

uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania

programu.

Spółka, dostrzegając zasadność uwzględnienia czynników nienansowych oraz wieloletnich kry-

teriów w kształtowaniu zmiennego wynagrodzenia zarządu i kluczowych menadżerów, rozważy

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 121

stosowanie zasady w przyszłości.

7.3 OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH W PRZEDSIĘBIORSTWIE

EMITENTA, SYSTEMÓW KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA

RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ

FINANSOWYCH

Za system kontroli wewnętrznej w Spółce i skuteczność jego funkcjonowania odpowiedzialny jest

Zarząd Spółki, funkcje kontrolne sprawuje również Rada Nadzorcza. Za organizację prac związa-

nych z przygotowaniem rocznych i śródrocznych sprawozdań nansowych odpowiada Dyrektor

Finansowy i jego zastępca. W pracach nad ich przygotowaniem biorą udział wyłącznie wyznaczeni

pracownicy z działów: Księgowości, Finansów, Kontrolingu, Prawnego, Komunikacji, Relacji Inwe-

storskich i Działu Personalnego.

Dane nansowe będące podstawą sprawozdań nansowych i raportów okresowych pochodzą

z systemu księgowo-nansowego, w którym rejestrowane są transakcje zgodnie z polityką ra-

chunkową Spółki (zatwierdzoną przez Zarząd) opartą na Międzynarodowych Standardach Spra-

wozdawczości Finansowej. UNIBEP SA prowadzi księgi rachunkowe w zintegrowanym systemie

informatycznym Microsoft Dynamics AX 2012. Modułowa struktura systemu zapewnia przejrzysty

podział kompetencji, spójność zapisów operacji w księgach oraz kontrole. Elastyczność systemu

pozwala na jego bieżące dostosowywanie do zmieniających się zasad rachunkowości lub innych

norm prawnych. Dostęp do zasobów informacyjnych systemu informatycznego ograniczony jest

odpowiednimi uprawnieniami upoważnionych pracowników wyłącznie w zakresie wykonywanych

przez nich obowiązków.

Roczne i półroczne sprawozdania nansowe podlegają odpowiednio badaniu oraz przeglądowi

przez biegłego rewidenta. Do zadań biegłego rewidenta należy w szczególności: badanie wstępne

i badanie zasadnicze sprawozdania rocznego oraz przegląd półrocznego sprawozdania nanso-

wego. Wyboru biegłego rewidenta dokonuje Rada Nadzorcza, z rekomendacji Komitetu Audytu

przy Radzie Nadzorczej, po wcześniejszym zebraniu ofert z rm audytorskich gwarantujących wy-

sokie standardy usług i wymaganą niezależność. Wyniki badania i przeglądu prezentowane są

przez biegłego rewidenta kierownictwu Spółki oraz publikowane w raporcie biegłego rewidenta.

Spółka na bieżąco wdraża zmiany wymagane przez przepisy i regulacje zewnętrzne odnoszące się

do wymogów sprawozdawczości nansowej.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 122

7.4 INFORMACJE O AKCJACH I AKCJONARIACIE

Unibep SA jest spółką z większo-

ściowym kapitałem polskim, noto-

waną na Giełdzie Papierów Warto-

ściowych od 2008 roku.

W 2022 roku kurs akcji Unibep SA na

GPW spadł z 10,45 PLN (03.01.2022)

do 8,2 PLN (30.12.2022) tj. o 2,25

PLN, czyli 21,5%. Najwyższy kurs

zamknięcia w 2022 roku akcje Uni-

bep SA osiągnęły 12.01.2022 (11,15 PLN), natomiast najniższy 26.09.2022 (6,8 PLN). Dla porów-

nania, główny indeks warszawskiej giełdy, WIG, spadł w ciągu 2022 roku o 18%, a WIG – BUDOW-

NICTWO wzrósł o 5,6%.

Na koniec 2022 roku wartość rynkowa Unibep SA wyniosła 287,8 mln PLN (wobec 344,6 mln PLN

na początku 2022 roku).

Wskaźnik C/WK (cena akcji/wartość księgowa na jedną akcję przypadająca akcjonariuszom pod-

miotu dominującego) wynosił około 0,94 na koniec 2022 roku (wobec 1,18 na początek roku),

a C/Z (cena akcji/zysk na jedną akcję zwykłą przypadający akcjonariuszom podmiotu dominują-

cego) ukształtował się na poziomie około 7,8 na koniec 2022 roku (wobec 11,1 na początek roku).

Indeks WIG-Poland, Investor MS, WIG-BUDOW, WIG

Branża Budownictwo

Rynek/Segment GPW Podstawowy

GPW ticker UNI

ISIN PLUNBEP00015

Liczba akcji 35 070 634

Kapitał zakładowy 3 507 063,40 PLN

INFORMACJE O NOTOWANIACH

2022-01-03

2022-01-17

2022-01-28

2022-02-10

2022-02-23

2022-03-08

2022-03-21

2022-04-01

2022-04-14

2022-04-29

2022-05-13

2022-05-26

2022-06-08

2022-06-22

2022-07-05

2022-07-18

2022-07-29

2022-08-11

2022-08-25

2022-09-07

2022-09-20

2022-10-20

2022-10-03

2022-10-14

2022-10-27

2022-11-10

2022-11-24

2022-12-07

2022-12-20

NOTOWANIA AKCJI UNIBEP SA W 2022 ROKU

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 123

Akcjonariusz

Liczba posiadanych akcji

na dzień bilansowy

Wartość nominalna akcji

Udział w kapitale

na dzień bilansowy [%]

Zoa Mikołuszko * 8 800 000 880 000,00 25,09

Beata Maria Skowrońska 5 500 000 550 000,00 15,68

Wojciech Stajkowski 2 500 000 250 000,00 7,13

Bożenna Lachocka 2 500 000 250 000,00 7,13

PTE Allianz Polska SA (5) 3 753 805 375 308,50 10,70

PKO BP Bankowy OFE 2 098 756 209 875,60 5,98

Free float 7 018 073 701 807,30 20,02

Akcje własne (1)(2)(3)(4) 2 900 000 290 000,00 8,27

Razem 35 070 634 3 507 063,40 100,00

(1) 1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 7 lutego 2017 r., o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 10/2017.

(2) Kolejny 1.000.000 Akcji własnych zostało nabytych w dniu 29 maja 2019 r., o czym Spółka poinformowała w raporcie bieżącym nr

28/2019.

(3) 1.500.000 Akcji Własnych zostało nabytych w dniu 27 lutego 2020 r., o czym spółka poinformowała w raporcie nr 7/2020.

(4) 600.000 Akcji własnych Spółka zbyła w ramach Programu Motywacyjnego za rok oceny 2021 (Rb 43/2022).

(5) 30 grudnia 2022 r. nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A. Od tej daty połączony podmiot

działa pod nazwą PTE Allianz Polska S.A i zarządza trzema funduszami: Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska

Dobrowolny Fundusz Emerytalny, Drugi Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny [zmiana nazwy z Aviva Otwarty Fundusz Emery-

talny Aviva Santander] (Rb 2/2023).

* Pani Zoa Mikołuszko pozostaje w ustroju wspólności majątkowej z Panem Janem Mikołuszko.

SKŁAD AKCJONARIATU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 202 ROKU ORAZ NA DZIEŃ PUBLIKACJI NINIEJSZEGO RAPORTU

Zoﬁa Mikołuszko

25,09

Beata Maria Skowrońska

15,68

Wojciech Stajkowski

7,13Bożenna Lachocka

7,13

PTE Allianz Polska SA

10,70

PKO BP Bankowy OFE

5,98

Free Float

20,02

Akcje własne

8,27

STRUKTURA AKCJONARIATU SPÓŁKI UNIBEP SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 124

Struktura Kapitału Zakładowego

Na dzień 31 grudnia 2022 r. kapitał zakładowy

UNIBEP SA wynosił 3.507.063,40 zł i dzielił się na

35.070.634 akcje o wartości nominalnej 0,10 zł

każda (podział akcji na serie znajduje się w tabeli

obok).

Wszystkie akcje Spółki są zdematerializowane

i z wyłączeniem akcji własnych są przedmiotem

obrotu na rynku regulowanym Giełdy Papierów

Wartościowych w Warszawie SA.

30 grudnia 2022 r. nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A.

Od tej daty połączony podmiot działa pod nazwą PTE Allianz Polska S.A i zarządza trzema fun-

duszami: Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny, Allianz Polska Dobrowolny Fundusz Emery-

talny, Drugi Allianz Polska Otwarty Fundusz Emerytalny [zmiana nazwy z Aviva Otwarty Fundusz

Emerytalny Aviva Santander] (Rb 2/2023)

Potencjalne zmiany w strukturze akcjonariatu i umowy zawarte pomiędzy akcjonariuszami lub

obligatariuszami

Emitentowi nie są znane umowy, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w propor-

cjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy oraz obligatariuszy.

Seria Rodzaj akcji Liczba akcji

A na okaziciela 27 227 184

B na okaziciela 6 700 000

C na okaziciela 1 048 950

D na okaziciela 94 500

Razem 35 070 635

PODZIAŁ AKCJI NA SERIE

Imię Nazwisko Funkcja

Liczba

posiadanych akcji

Wartość

nominalna akcji

Udział w ogólnej liczbie

głosów [ponad 5%]

Leszek Marek Gołąbiecki Prezes Zarządu 910 000 91 000 2,59%

Sławomir Kiszycki Wiceprezes Zarządu 190 000 19 000 0,54%

Krzysztof Mikołajczyk Wiceprezes Zarządu 140 000 14 000 0,40%

Adam Poliński Członek Zarządu 50 000 5 000 0,14%

WYKAZ AKCJI I UDZIAŁÓW PODMIOTÓW Z GRUPY KAPITAŁOWEJ W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH

STAN NA 31 GRUDNIA 2022 R.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 125

W okresie od dnia publikacji poprzedniego raportu okresowego (raport okresowy za III kwartał

2022) nastąpiło połączenie PTE Allianz Polska S.A. z Aviva PTE Aviva Santander S.A. (Rb 2/2023).

Imię Nazwisko Funkcja

Liczba

posiadanych akcji

Wartość

nominalna akcji

Udział w ogólnej liczbie

głosów [ponad 5%]

Jan Mikołuszko Przewodniczący RN 21 620 2 162 0,06%

Beata Maria Skowrońska Z-ca Przewodniczącego RN 5 500 000 550 000 15,68%

Wojciech Jacek Stajkowski Członek RN 2 500 000 250 000 7,13%

Jarosław Mariusz Bełdowski Członek RN - - -

Michał Kołosowski Członek RN - - -

Paweł Markowski Członek RN - - -

Dariusz Marian Kacprzyk Członek RN - - -

WYKAZ AKCJI I UDZIAŁÓW PODMIOTÓW Z GRUPY KAPITAŁOWEJ W POSIADANIU OSÓB NADZORUJĄCYCH

STAN NA 31 GRUDNIA 2022 R.

Imię Nazwisko Funkcja

Liczba

posiadanych akcji

Wartość

nominalna akcji

Udział w ogólnej liczbie

głosów [ponad 5%]

Jan Mikołuszko Przewodniczący RN 21 620 2 162 0,06%

Beata Maria Skowrońska Z-ca Przewodniczącego RN 5 500 000 550 000 15,68%

Wojciech Jacek Stajkowski Członek RN 2 500 000 250 000 7,13%

Jarosław Mariusz Bełdowski Członek RN - - -

Michał Kołosowski Członek RN - - -

Paweł Markowski Członek RN - - -

Jakub Marek Karnowski Członek RN - - -

WYKAZ AKCJI I UDZIAŁÓW PODMIOTÓW Z GRUPY KAPITAŁOWEJ W POSIADANIU OSÓB NADZORUJĄCYCH

STAN NA DZIEŃ PUBLIKACJI RAPORTU

Imię Nazwisko Funkcja

Liczba

posiadanych akcji

Wartość

nominalna akcji

Udział w ogólnej liczbie

głosów [ponad 5%]

Leszek Marek Gołąbiecki Prezes Zarządu 910 000 91 000 2,59%

Sławomir Kiszycki Wiceprezes Zarządu 190 000 19 000 0,54%

Krzysztof Mikołajczyk Wiceprezes Zarządu 140 000 14 000 0,40%

Adam Poliński Członek Zarządu 50 000 5 000 0,14%

Przemysław Janiszewski Członek Zarządu - - -

WYKAZ AKCJI I UDZIAŁÓW PODMIOTÓW Z GRUPY KAPITAŁOWEJ W POSIADANIU OSÓB ZARZĄDZAJĄCYCH

STAN NA DZIEŃ PUBLIKACJI RAPORTU

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 126

Osoby zarządzające i nadzorujące nie posiadają akcji/udziałów w podmiotach z Grupy UNIBEP.

Osoby nadzorujące nie posiadają uprawnień do akcji Emitenta.

OGRANICZENIA DOTYCZĄCE PRAWA GŁOSU LUB PRZENOSZENIA PRAW WŁASNOŚCI PAPIE-

RÓW WARTOŚCIOWYCH

Emitentowi nie są znane jakiekolwiek ograniczenia wykonywania prawa głosu przez posiadaczy

określonej części lub liczby akcji jak również ograniczenia w zakresie przenoszenia praw własno-

ści papierów warto-ściowych Spółki.

POSIADACZE PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH DAJĄCYCH SPECJALNE UPRAWNIENIA KONTRO-

LNE

Spółka nie emitowała papierów wartościowych, które dają specjalne uprawnienia kontrolne.

INFORMACJA O SYSTEMIE KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH

W Spółce nie funkcjonuje system programu akcji pracowniczych.

PROGRAM MOTYWACYJNY

Zwyczajne Walne Zgromadzenie UNIBEP SA w dniu 15 czerwca 2020 roku przyjęło założenia

Programu Motywacyjnego dla członków Zarządu oraz kluczowych menadżerów. W ramach tego

Programu Spółka będzie mogła zbywać na rzecz tych osób akcje własne Spółki. Na realizację

Programu Motywacyjnego Walne Zgromadzenie przeznaczyło wszystkie akcje własne Spółki, tj. 3

500 000 akcji. Walne zgromadzenie upoważniło Radę Nadzorczą do ustalenia Regulaminu Progra-

mu Motywacyjnego określającego szczegółowe zasady realizacji tego Programu, w tym zasady

zawierania Umów Uczestnictwa w Programie. Cena nabycia Akcji w ramach Programu Motywa-

cyjnego będzie nie niższa niż 1 zł za Akcję. Walne Zgromadzenie UNIBEP SA upoważniło Rade

Nadzorczą do ustalenia ceny nabycia Akcji dla każdego z Uczestników Programu Motywacyjnego.

Cena ta może być różna w ramach poszczególnych transakcji, na podstawie których następować

będzie nabycie Akcji.

W dniu 4 listopada 2020 roku Rada Nadzorcza UNIBEP S.A. uchwaliła Regulamin Programu Moty-

wacyjnego UNIBEP S.A. (dalej „Program”).

Program motywacyjny za 2021 rok:

W dniu 14 stycznia 2021 roku Rada Nadzorcza Spółki zdecydowała o realizacji Programu na rok

obrotowy 2021, w szczególności: ustalając kryteria przydziału akcji, przyjmując listę uczestników

Programu oraz ustalając cenę sprzedaży akcji w ramach Programu.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 127

Zgodnie z w/w decyzją Rady Nadzorczej:

1. lista uczestników Programu obejmuje członków Zarządu Spółki;

2. kryteria przydziału akcji Spółki na rok oceny 2021 obejmują w szczególności pozostawanie

w składzie Zarządu Spółki jak również zrealizowanie ustalonych zamierzeń nansowych Spół-

ki oraz Grupy Kapitałowej Unibep;

3. cena sprzedaży akcji, które mogą być skierowane do nabycia przez uprawnionego uczestnika

Programu za rok oceny 2021 wynosi 3 zł za jedną akcję;

4. uprawnionym uczestnikom Programu [pod warunkiem spełnienia ww. kryteriów przydzia-

łu] zostanie zaoferowanych za rok oceny 2021 co najmniej 600.000 akcji, w tym co najmniej

220.000 akcji Panu Leszkowi Markowi Gołąbieckiemu, co najmniej 190.000 akcji Panu Sła-

womirowi Kiszyckiemu, co najmniej 140.000 akcji Panu Krzysztofowi Mikołajczykowi oraz co

najmniej 50.000 akcji Panu Adamowi Polińskiemu.

W dniu 17 maja 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę w sprawie pozytywnej we-

rykacji kryteriów przydziału akcji Spółki za rok oceny 2021 oraz zadecydowała o zaoferowaniu

w ramach realizacji Programu: i] 220.000 akcji Prezesowi Zarządu Spółki Panu Leszkowi Markowi

Gołąbieckiemu, ii] 190.000 akcji Wiceprezesowi Zarządu Spółki Panu Sławomirowi Kiszyckiemu,

iii] 140.000 akcji Wiceprezesowi Zarządu Spółki Panu Krzysztofowi Mikołajczykowi oraz iv] 50.000

akcji Członkowi Zarządu Spółki Panu Adamowi Polińskiemu. Uchwała Rady Nadzorczej w sprawie

pozytywnej werykacji kryteriów przydziału akcji Spółki za rok oceny 2021 wchodzi w życie pod

warunkiem zatwierdzenia przez Walne Zgromadzenie Unibep S.A. sprawozdań nansowych za rok

2021, z dniem, w którym warunek ten zostanie spełniony.

W związku z zatwierdzeniem przez Walne Zgromadzenie Unibep S.A. sprawozdań nansowych za

rok 2021, w dniu 22 czerwca 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki złożyła oferty sprzedaży akcji Spół-

ki wyżej wymienionym osobom, tj.: i] Panu Leszkowi Markowi Gołąbieckiemu 220.000 akcji Spół-

ki, ii] Panu Sławomirowi Kiszyckiemu 190.000 akcji Spółki, iii] Panu Krzysztofowi Mikołajczykowi

140.000 akcji Spółki oraz iv] Panu Adamowi Polińskiemu 50.000 akcji Spółki, a ww. osoby złożyły

z tym samym dniem oświadczenia o przyjęciu kierowanych do nich ofert sprzedaży akcji Spółki.

Zbyte w wyniku powyższych działań akcje Spółki zostały w całości opłacone.

Program motywacyjny za 2022 rok:

W dniu 19 stycznia 2022 roku Rada Nadzorcza UNIBEP S.A. podjęła uchwały w sprawie przyjęcia

listy uczestników Programu na rok 2022, ustalenia kryteriów przydziału akcji oraz ceny sprzedaży

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 128

akcji w ramach Programu na rok oceny 2022.

Zgodnie z w/w decyzją Rady Nadzorczej:

1. Lista uczestników Programu w 2022 roku obejmuje członków Zarządu UNIBEP S.A. oraz

członków Zarządu Unidevelopment S.A.;

2. Kryteria przydziału akcji UNIBEP S.A. na rzecz członków Zarządu UNIBEP S.A. na rok oce-

ny 2022 obejmują: a] kryteria nansowe, tj. zrealizowanie ustalonych zamierzeń nansowych

UNIBEP S.A. oraz Grupy Kapitałowej Unibep, b] kryteria nienansowe, w szczególności: pozo-

stawanie w składzie Zarządu UNIBEP S.A., przyjęcie strategii ESG dla UNIBEP S.A. oraz Gru-

py Kapitałowej Unibep, przyjęcie celów redukcji emisji gazów cieplarnianych dla UNIBEP S.A.

w określonych perspektywach czasowych;

3. Kryteria przydziału akcji UNIBP S.A. na rzecz członków Zarządu Unidevelopment S.A. na rok

oceny 2022 obejmują: a] kryteria nansowe, tj. zrealizowanie ustalonych zamierzeń nanso-

wych Unidevelopment S.A. oraz Grupy Kapitałowej Unidevelopment, b] kryteria nienansowe,

w szczególności: pozostawanie w składzie Zarządu Unidevelopment S.A., przyjęcie strategii

ESG dla Unidevelopment S.A. oraz Grupy Kapitałowej Unidevelopment;

4. Cena sprzedaży akcji, które mogą być skierowane do nabycia przez uprawnionego uczestnika

Programu za rok oceny 2022 wynosi 3 zł na jedną akcję;

5. Uprawnionym członkom Zarządu UNIBEP S.A. [pod warunkiem łącznego spełnienia kryteriów

przydziału] zostanie zaoferowanych za rok oceny 2022 co najmniej 600.000 akcji UNIBEP S.A.,

w tym co najmniej 200.000 akcji Panu Leszkowi Markowi Gołąbieckiemu, co najmniej 200.000

akcji Panu Sławomirowi Kiszyckiemu, co najmniej 100.000 akcji Panu Krzysztofowi Mikołaj-

czykowi oraz co najmniej 100.000 akcji Panu Adamowi Polińskiemu;

6. Uprawnionym członkom Zarządu Unidevelopment S.A. [pod warunkiem łącznego spełnienia

kryteriów przydziału] zostanie zaoferowanych za rok oceny 2022 co najmniej 600.000 akcji

UNIBEP S.A., w tym co najmniej 210.000 akcji Panu Zbigniewowi Gościckiemu, co najmniej

130.000 akcji Pani Ewie Przeździeckiej, co najmniej 130.000 akcji Panu Mirosławowi Szcze-

pańskiemu, co najmniej 130.000 akcji Panu Mariuszowi Przystupie.

RELACJE INWESTORSKIE

Unibep w sposób profesjonalny komunikuje się z przedstawicielami rynku kapitałowego, w tym

analitykami sell-side oraz zarządzającymi funduszami inwestycyjnymi. Spółka organizuje cyklicz-

ne konferencje po publikacji wyników kwartalnych, w formule hybrydowej, tj. spotyka się z inte-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 129

resariuszami w swojej siedzibie, a dodatkowo udostępnia zainteresowanym link do połączenia

online. Podczas konferencji wynikowych zarząd spółki komentuje osiągnięcia biznesowe za dany

okres, a następnie w sesji Q&A odpowiada na wszystkie pytania. Materiały inwestorskie, takie jak

factsheet, prezentacja oraz nagranie konferencyjne są aktualizowane i udostępniane na stronie in-

ternetowej, w sekcji poświęconej relacjom inwestorskim. Strona relacji inwestorskich jest ponadto

na bieżąco aktualizowana o raporty okresowe i bieżące czy informacje o walnych zgromadze-

niach. Ponadto, spółka, mając na uwadze aspekty ESG, publikuje Raport Zrównoważonego Roz-

woju Grupy Unibep, koncentrujący się na aspektach środowiskowych, społecznych i związanych

z ładem korporacyjnym. Oprócz kwartalnych, cyklicznych spotkań spółka uczestniczy w wydarze-

niach i konferencjach organizowanych przez domy maklerskie. Unibep jest uczestnikiem Progra-

mu Wsparcia Pokrycia Analitycznego GPW, dzięki czemu rzetelna informacja o spółce traa do

szerokiego grona inwestorów, zarówno instytucjonalnych, jak i indywidualnych. Rekomendacje są

sporządzane przez DM Banku BPS.

Kalendarium wydarzeń i działań zrealizowanych w ramach relacji inwestorskich

08.04.2022 r. Publikacja jednostkowego i skonsolidowanego raportu rocznego za 2021 r.

11.04.2022 r. Wideokonferencja dla analityków sell-side, buy-side oraz mediów z okazji pu-

blikacji wyników

21.04.2022 r. Publikacja aktualizacji rekomendacji w ramach Programu Wsparcia Pokrycia

Analitycznego GPW

30.05.2022 r. Publikacja skonsolidowanego raportu za I kwartał 2022 r.

31.05.2022 r. Publikacja aktualizacji rekomendacji w ramach Programu Wsparcia Pokrycia

Analitycznego GPW

02.06.2022 r. Wideokonferencja dla analityków sell-side, buy-side oraz mediów z okazji pu-

blikacji wyników

17.06.2022 r. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki

31.07.2022 r. Publikacja skonsolidowanego raportu za I półrocze 2022 r.

20.09.2022 r. Publikacja aktualizacji rekomendacji w ramach Programu Wsparcia Pokrycia

Analitycznego GPW

02.09.2022 r. Wideokonferencja dla analityków sell-side, buy-side oraz mediów z okazji pu-

blikacji wyników

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 130

15.11.2022 r. Publikacja skonsolidowanego raportu za III kwartał 2022 r.

18.11.2022 r. Publikacja aktualizacji rekomendacji w ramach Programu Wsparcia Pokrycia

Analitycznego GPW

16.11.2022 r. Wideokonferencja dla analityków sell-side, buy-side oraz mediów z okazji pu-

blikacji wyników

7.5 WŁADZE SPÓŁKI

ZARZĄD

Zarząd UNIBEP SA działa w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek Handlowych, Statut Spółki, Re-

gulamin Zarządu. W swojej pracy Zarząd stosuje się również do zasad „Dobre Praktyki Spółek

Notowanych na GPW”. Zgodnie ze Statutem, Zarząd Spółki składa się z jednego lub większej liczby

członków. Członków Zarządu, w tym Prezesa Zarządu powołuje i odwołuje Rada Nadzorcza na

wspólną trzyletnią kadencję. Liczbę członków Zarządu określa Rada Nadzorcza.

W roku 2022 r. nie było zmian w składzie Zarządu Spółki.

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu w skład Zarządu Spółki wchodzą:

• Leszek Marek Gołąbiecki – Prezes Zarządu, pełniący jednocześnie funkcję Dyrektora Spółki,

• Sławomir Kiszycki – Wiceprezes Zarządu, pełniący jednocześnie funkcję Dyrektora Finanso-

wego,

• Krzysztof Mikołajczyk – Wiceprezes Zarządu, pełniący jednocześnie funkcję Dyrektora Bu-

downictwa,

• Adam Poliński – Członek Zarządu, pełniący jednocześnie funkcję Dyrektora Oddziału Infra-

struktury,

• Przemysław Wojciech Janiszewski, pełniący jednocześnie funkcję Dyrektora Budownictwa

Energetyczno – Przemysłowego.

W dniu 14.05.2020 r. Pan Leszek Marek Gołąbiecki, Pan Sławomir Kiszycki oraz Pan Krzysztof

Mikołajczyk zostali powołani do Zarządu Spółki VI kadencji rozpoczynającej się z dniem zakończe-

nia Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, tj. z dniem 15.06.2020 r. Natomiast Pan

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 131

Adam Poliński został powołany na obecną, VI kadencję, Zarządu Unibep S.A. w dniu 04.11.2020

r. ze skutkiem od dnia 01.01.2021 r. W dniu 15 grudnia 2022 roku Rada Nadzorcza Spółki, od dnia

1 stycznia 2023 roku, rozszerzyła skład Zarządu do pięciu osób i powołała Pana Przemysława

Wojciecha Janiszewskiego na Członka Zarządu Spółki.

Zarząd Spółki prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje ją na zewnątrz. Wszelkie sprawy związane

z prowadzeniem spraw Spółki niezastrzeżone ustawą lub Statutem do kompetencji Walnego Zgro-

madzenia lub Rady Nadzorczej należą do zakresu działania Zarządu.

Uchwały Zarządu Spółki zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równości gło-

sów decyduje głos Prezesa Zarządu.

Zarząd jest uprawniony do wypłaty akcjonariuszom zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy

na koniec roku obrotowego, jeżeli Spółka posiada środki wystarczające na wypłatę oraz spełnione

zostały inne przesłanki wskazane w Polityce dywidendowej przyjętej przez Spółkę w dniu 9 listo-

pada 2021 r. Wypłata zaliczki wymaga zgody Rady Nadzorczej.

Do składania oświadczeń woli i podpisywania w imieniu Spółki uprawnieni są: Prezes Zarządu sa-

modzielnie bądź dwaj członkowie Zarządu działający łącznie, członek Zarządu działający łącznie

z prokurentem lub dwaj prokurenci łącznie. Statut Spółki nie przewiduje specjalnych uprawnień dla

osób zarządzających Spółką, w szczególności osoby zarządzające Spółką, nie są uprawnione do

podejmowania decyzji o emisji lub wykupie akcji.

Regulamin Zarządu określa szczegółowo tryb działania Zarządu. Regulamin uchwala Zarząd,

a zatwierdza Rada Nadzorcza. W umowie między Spółką a członkiem Zarządu, jak również w spo-

rze z nim, Spółkę reprezentuje Rada Nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą Walnego

Zgromadzenia. W tym samym trybie dokonuje się innych czynności związanych ze stosunkiem

pracy lub innym stosunkiem prawnym łączącym członka Zarządu ze Spółką.

Do uprawnień Rady Nadzorczej należy również zawieranie umów z członkami Zarządu Spółki oraz

ustalanie wynagrodzenia Prezesa i członków Zarządu Spółki oraz zasad ich premiowania, a także

wykonywanie względem członków Zarządu w imieniu Spółki uprawnień wynikających ze stosunku

pracy. Zarząd Spółki nie posiada szczególnych uprawnień związanych z emisją lub wykupem akcji.

Umowy zawarte między UNIBEP S.A. a osobami zarządzającymi

Prezes Zarządu, Wiceprezesi Zarządu i Członek Zarządu UNIBEP S.A. w związku z wykonywaną

pracą i pełnioną funkcją w Zarządzie do 19 stycznia 2022 roku byli zatrudnieni w UNIBEP S.A.

w oparciu o umowy menadżerskie zawarte na czas określony – do dnia wygaśnięcia mandatu

członka Zarządu w związku z upływem trzyletniej szóstej kadencji Zarządu (umowa o pracę na

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 132

czas określony).

Leszka Marka Gołąbieckiego Prezesa Zarządu, Dyrektora Spółki, Sławomira Kiszyckiego Wicepre-

zesa Zarządu, Dyrektora Finansowego i Krzysztofa Mikołajczyka Wiceprezesa Zarządu, Dyrektora

Budownictwa obowiązywały umowy o pracę zawarte w dniu 16.06.2020 r. na czas określony – do

dnia wygaśnięcia mandatu członka Zarządu w związku z upływem trzyletniej szóstej kadencji Za-

rządu.

Adama Polińskiego Członka Zarządu, Dyrektora Oddziału Infrastruktury obowiązywała umowa

o pracę zawarta w dniu 30.12.2020 r. na czas określony – do dnia wygaśnięcia mandatu członka

Zarządu w związku z upływem trzyletniej szóstej kadencji Zarządu. Pan Adam Poliński został po-

wołany od dnia 01.01.2021 r. na członka Zarządu Spółki szóstej kadencji.

Zgodnie z postanowieniami w/w umów Prezesowi Zarządu UNIBEP S.A. Leszkowi Markowi Gołą-

bieckiemu i Wiceprezesom Zarządu UNIBEP S.A. Sławomirowi Kiszyckiemu i Krzysztofowi Miko-

łajczykowi za 2020 rok i za lata kolejne przysługiwała premia roczna liczona od skonsolidowanego

zysku netto Grupy Kapitałowej UNIBEP za każdy rok obrotowy w wysokości 1,5% pod warunkiem

zrealizowania przyjętego na dany rok przez Zarząd i Radę Nadzorczą planu nansowego Grupy

Kapitałowej UNIBEP.

Zgodnie z postanowieniami umowy Członkowi Zarządu, Dyrektorowi Oddziału Infrastruktury UNI-

BEP S.A. Adamowi Polińskiemu za 2021 rok i za lata kolejne przysługiwała premia roczna liczona

od skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej UNIBEP za każdy rok obrotowy w wysokości

1% pod warunkiem zrealizowania przyjętego na dany rok przez Zarząd i Radę Nadzorczą planu

nansowego Grupy Kapitałowej UNIBEP.

Prezesowi Zarządu, Wiceprezesom Zarządu oraz Członkowi Zarządu oprócz wynagrodzenia,

w przypadku rozwiązania umowy o pracę za wypowiedzeniem pracodawcy z przyczyn nie leżą-

cych po stronie Prezesa, Wiceprezesa lub Członka Zarządu, pracodawca gwarantował wypłacenie

rekompensaty w wysokości 3-krotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia pracownika.

Prezesowi Zarządu, Wiceprezesom Zarządu i Członkowi Zarządu nie przysługiwały inne składniki

wynagrodzenia określone w Zakładowym Układzie Zbiorowym Pracy.

Prezes Zarządu, Wiceprezesi Zarządu i Członek Zarządu UNIBEP S.A. mieli zawarte ze Spółką umo-

wy o zakazie konkurencji w czasie trwania stosunku pracy (zakaz konkurencji obowiązuje przez

cały czas trwania stosunku pracy) oraz umowy o zakazie konkurencji po ustaniu zatrudnienia (za-

kaz konkurencji obowiązuje przez 6 miesięcy po ustaniu stosunku pracy). Prezesowi Zarządu, Wi-

ceprezesom Zarządu i Członkowi Zarządu przysługiwało przez okres trwania zakazu konkurencji

(przez okres 6 miesięcy) odszkodowanie w wysokości 25% wynagrodzenia otrzymanego przez te

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 133

osoby przed ustaniem stosunku pracy, które zostanie wypłacone w sześciu równych ratach.

Zmiany wprowadzone w 2022 roku

Od dnia 20 stycznia 2022 roku w Spółce dokonano rozdzielenia źródeł wynagradzania członków

Zarządu w oparciu o dwie formy wynagradzania, tj. na podstawie powołania (Ad. 1) oraz na pod-

stawie umowy o pracę (Ad. 2).

Ad 1.

Wynagrodzenie przysługujące Prezesowi Zarządu, Wiceprezesom Zarządu i Członkom Zarządu

z tytułu powołania określone zostało w formie stawek miesięcznych.

Prezesowi Zarządu, Wiceprezesom Zarządu i Członkom Zarządu w związku z pełnioną funkcją

w Zarządzie, przysługuje premia roczna liczona od skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapita-

łowej UNIBEP za każdy rok obrotowy pod warunkiem zrealizowania przyjętego na dany rok przez

Zarząd i Radę Nadzorczą planu nansowego Grupy Kapitałowej UNIBEP. W dniu 26 stycznia 2023

roku Rada Nadzorcza Spółki dokonała zmiany zasad premiowania członków Zarządu i ustalono,

że członkom Zarządu w związku z pełnioną funkcją w Zarządzie, przysługuje premia roczna liczo-

na od skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej UNIBEP przypadającego akcjonariuszom

jednostki dominującej za każdy rok obrotowy, pod warunkiem zrealizowania przyjętego na dany

rok przez Zarząd i Radę Nadzorczą planu nansowego Grupy Kapitałowej UNIBEP.

Zgodnie z postanowieniami Uchwał Rady Nadzorczej:

a) Prezesowi Zarządu UNIBEP S.A. Panu Leszkowi Markowi Gołąbieckiemu i Wiceprezesom Za-

rządu UNIBEP S.A. Panu Sławomirowi Kiszyckiemu i Panu Krzysztofowi Mikołajczykowi za

2022 rok i za lata kolejne przysługuje premia roczna w wysokości 1,5%,

b) Członkowi Zarządu UNIBEP S.A. Panu Adamowi Polińskiemu za 2022 rok i za lata kolejne

przysługuje premia roczna w wysokości 1%.

c) Członkowi Zarządu UNIBEP S.A. Panu Przemysławowi Wojciechowi Janiszewskiemu po-

cząwszy od roku 2023 przysługuje premia roczna w wysokości 1%.

Ad 2.

Wynagrodzenie przysługujące członkom Zarządu z tytułu umów o pracę zawartych na czas nie-

określony określone zostało w formie stawek miesięcznych.

a) Pan Leszek Marek Gołąbiecki zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Spółki

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 134

b) Pan Sławomir Kiszycki zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Finansowego

c) Pan Krzysztof Mikołajczyk zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Budownictwa

d) Pan Adam Poliński zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Oddziału Infrastruktury

e) Pan Przemysław Wojciech Janiszewski zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Budownic-

twa Energetyczno – Przemysłowego

W/w pracownikom, w przypadku rozwiązania umowy o pracę za wypowiedzeniem pracodawcy

z przyczyn nie leżących po stronie pracownika, pracodawca wypłaci pracownikowi rekompen-

satę w wysokości 3-krotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia pracownika. W kwocie

rekompensaty mieścić się będzie odszkodowanie za powstrzymywanie się od działalności kon-

kurencyjnej oraz kwota odprawy pieniężnej należnej Pracownikowi w związku z rozwiązaniem

umowy o pracę za wypowiedzeniem z przyczyn niedotyczących pracownika na podstawie obo-

wiązujących przepisów.

W/w pracownicy zawarli ze Spółką umowy o zakazie konkurencji w czasie trwania stosunku pracy

(zakaz konkurencji obowiązuje przez cały czas trwania stosunku pracy) oraz umowy o zakazie

konkurencji po ustaniu zatrudnienia (zakaz konkurencji obowiązuje przez 6 miesięcy po ustaniu

stosunku pracy). Pracownikom przysługuje przez okres trwania zakazu konkurencji odszkodowa-

nie w wysokości 60% wynagrodzenia otrzymanego przez pracownika przed ustaniem stosunku

pracy przez okres sześciu miesięcy, które zostanie wypłacone pracownikowi w sześciu równych

ratach w terminie do 10 dnia każdego miesiąca, w drodze przelewu na rachunek wskazany przez

pracownika.

Wiceprezes Zarządu UNIBEP SA Pan Sławomir Kiszycki za 2022 r. otrzymał wynagrodzenie w UNI-

HOUSE SA w wysokości 32 000 zł. z tytułu pełnienia funkcji w Zarządzie Unihouse SA.

Imię Nazwisko Wynagrodzenie

Premia za zysk z 2021 r.

wypłacona w 2022 r.

Razem

Leszek Marek Gołąbiecki 803 095,25 706 990,05 1 510 085,30

Sławomir Kiszycki 723 727,58 706 990,05 1 430 717,63

Krzysztof Mikołajczyk 701 789,64 706 990,05 1 408 779,69

Adam Poliński 513 414,26 471 326,70 984 740,96

Razem 2 742 026,73 2 592 296,85 5 334 323,58

WYNAGRODZENIE ZARZĄDU ZA OKRES: 01.01.2022 R. – 31.12.2022 R. UNIBEP SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 135

W dniu 07.04.2022 r. na czas nieokreślony została zawarta umowa współpracy pomiędzy Uni-

house SA a Sławomirem Kiszyckim prowadzącym działalność pod rmą SMK Kiszycki. Umowa

weszła w życie z dniem zawarcia. Zgodnie z treścią przedmiotowej umowy, Panu Sławomirowi

Kiszyckiemu w zamian za świadczone na rzecz zleceniodawcy usługi przysługuje wynagrodzenie

w wysokości 10 000 zł. netto za każdy miesiąc wykonywania usług

W pozostałym zakresie osoby zarządzające nie otrzymują wynagrodzenia z tytułu pełnienia funkcji

w jednostkach zależnych od UNIBEP SA.

Rada Nadzorcza

Rada Nadzorcza UNIBEP SA działa w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek Handlowych, Statut Spół-

ki, Regulamin Rady Nadzorczej. W swojej pracy Rada Nadzorcza stosuje się również do zasad

Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW. Rada Nadzorcza składa się z 5 do 7 członków, po-

woływanych i odwoływanych przez Walne Zgromadzenie na okres wspólnej trzyletniej kadencji.

W przypadku głosowania grupami Walne Zgromadzenie określa liczebność Rady Nadzorczej na

daną kadencję uchwała przed przystąpieniem do wyborów. Do Rady Nadzorczej powinno być po-

wołanych przynajmniej 2 członków niezależnych. Członkami niezależnymi Rady Nadzorczej są

osoby spełniające łącznie:

a) kryteria niezależności w rozumieniu zasad ładu korporacyjnego obowiązujących spółki do-

puszczone do obrotu na krajowym rynku regulowanym, oraz

b) kryteria niezależności w rozumieniu przepisów regulujących zasady funkcjonowania komitetu

audytu.

Każdy akcjonariusz może zgłaszać na piśmie Zarządowi Spółki kandydatów na członka niezależ-

nego Rady Nadzorczej, nie później niż na 7 dni roboczych przed terminem Walnego Zgromadze-

nia, które ma dokonać wyboru takiego członka. Zgłoszenie zawiera dane personalne kandydata

oraz uzasadnienie kandydatury wraz z opisem kwalikacji i doświadczeń zawodowych kandydata.

Do zgłoszenia załącza się pisemne oświadczenie zainteresowanej osoby wyrażające zgodę na

kandydowanie do Rady Nadzorczej i potwierdzające spełnianie przez nią kryteriów niezależności,

jak również zawierające zobowiązanie do niezwłocznego zawiadomienia o przypadku utraty cech

niezależności. W przypadku niezgłoszenia w powyższym trybie kandydatur spełniających kryteria

niezależności, kandydata na członka niezależnego Rady Nadzorczej zgłasza Zarząd Spółki pod-

czas obrad Walnego Zgromadzenia.

W dniu 15 czerwca 2020 r. Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy podjęło uchwałę w przedmiocie

wyboru Rady Nadzorczej Spółki na VI kadencję.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 136

W 2022 roku w skład Rady Nadzorczej Spółki wchodzili:

1. Jan Mikołuszko – Przewodniczący Rady Nadzorczej,

2. Beata Maria Skowrońska – Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej,

3. Wojciech Jacek Stajkowski – Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej,

4. Jarosław Bełdowski – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny),

5. Michał Kołosowski – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny),

6. Paweł Markowski – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny),

7. Dariusz Marian Kacprzyk – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny).

W dniu 26 stycznia z dniem 27 stycznia 2023 roku Pan Dariusz Marian Kacprzyk złożył rezygnację

z członkostwa w Radzie Nadzorczej Spółki. W dniu 1 marca 2023 Nadzwyczajne Walne Zgroma-

dzenie Akcjonariuszy Spółki powołało na członka Rady Nadzorczej Pana Jakuba Marka Karnow-

skiego.

Skład Rady Nadzorczej aktualny na dzień sporządzenia niniejszego raportu przedstawia się na-

stępująco:

1. Jan Mikołuszko – Przewodniczący Rady Nadzorczej,

2. Beata Maria Skowrońska – Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej,

3. Wojciech Jacek Stajkowski – Zastępca Przewodniczącego Rady Nadzorczej,

4. Jarosław Bełdowski - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny),

5. Michał Kołosowski – Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny),

6. Paweł Markowski - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny),

7. Jakub Marek Karnowski - Członek Rady Nadzorczej (członek niezależny).

Rada Nadzorcza odbywa posiedzenia, co najmniej raz na 3 miesiące. Przewodniczący Rady Nad-

zorczej lub jego Zastępcy mają obowiązek zwołać posiedzenie Rady Nadzorczej, także na pisemny

wniosek członka Rady Nadzorczej lub Zarządu Spółki. Posiedzenie powinno się odbyć w ciągu

dwóch tygodni od chwili otrzymania wniosku.

Członkowie Rady mogą brać udział w posiedzeniach Rady wykorzystując środki bezpośredniego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 137

porozumiewania się na odległość, o ile takie środki pozwalają na jednoczesną komunikację i iden-

tykację wszystkich osób uczestniczących w posiedzeniu (np. telekonferencja, wideokonferencja),

a w zawiadomieniu o posiedzeniu Rady zostanie podana informacja o możliwości udziału w po-

siedzeniu Rady w taki sposób.

Członek Rady Nadzorczej może oddać swój głos na piśmie za pośrednictwem innego członka

Rady Nadzorczej. Oddanie głosu na piśmie nie może dotyczyć spraw wprowadzonych do porząd-

ku obrad na posiedzeniu Rady Nadzorczej.

Rada Nadzorcza może podejmować uchwały poza posiedzeniem w trybie pisemnym lub przy wy-

korzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Uchwała jest ważna, gdy

wszyscy członkowie Rady Nadzorczej zostali powiadomieni o treści projektu uchwały.

Dla ważności uchwał Rady Nadzorczej wymagane jest pisemne zaproszenie na posiedzenie

wszystkich członków Rady i obecność na posiedzeniu Rady, co najmniej połowy jej członków, o ile

przepisy Kodeksu spółek handlowych nie stanowią inaczej. Uchwały Rady Nadzorczej zapadają

bezwzględną większością oddanych głosów. W razie równej liczby głosów, decyduje głos Prze-

wodniczącego Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza przyjmuje na mocy uchwały swój regulamin

wewnętrzny. Spółka komunikuje zmiany w składzie Rady Nadzorczej za pomocą raportów bieżą-

cych.

Beata Maria Skowrońska – Wiceprzewodnicząca Rady Nadzorczej UNIBEP SA, za 2022 r. otrzy-

mała wynagrodzenie w UNIDEVELOPMENT SA, w wysokości 48 000,00 zł z tytułu członkostwa

w Radzie Nadzorczej UNIDEVELOPMENT SA.

Imię Nazwisko Przychód

Przychód członka Rady Nadzorczej z tytułu zatrud-

nienia na podstawie umowy o pracę w UNIBEP SA

Inne tytuły Razem

Jan Mikołuszko 456 000,00 - - 456 000,00

Beata Maria Skowrońska 144 000,00 - 41 722,86 185 722,86

Wojciech Jacek Stajkowski 86 727,27 59 483,93 - 146 211,20

Jarosław Mariusz Bełdowski 60 000,00 - - 60 000,00

Michał Kołosowski 84 000,00 - - 84 000,00

Paweł Markowski 60 000,00 - - 60 000,00

Dariusz Marian Kacprzyk 60 000,00 - - 60 000,00

Razem 950 727,27 59 483,93 41 722,86 1 051 934,06

WYNAGRODZENIE RADY NADZORCZEJ ZA OKRES: 01.01.2022 R. – 31.12.2022 R. UNIBEP SA

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 138

W pozostałym zakresie członkowie Rady Nadzorczej nie otrzymują wynagrodzenia z tytułu pełnie-

nia funkcji w jednostkach zależnych od UNIBEP SA.

KOMITETY RADY NADZORCZEJ

Zgodnie z Regulaminem Rady Nadzorczej w ramach Rady Nadzorczej mogą być powołane komi-

tety stałe lub ad hoc, działające jako kolegialne organy doradcze i opiniotwórcze Rady Nadzorczej.

W ramach Rady Nadzorczej działają w formie stałej Komitet Audytu i Komitet Zrównoważonego

Rozwoju.

Komitety powoływane są przez Radę Nadzorczą uchwałą, spośród jej członków. Komitet wybie-

ra Przewodniczącego komitetu spośród swoich członków. W skład komitetu wchodzi od 3 do 5

członków.

Większość członków Komitetu Audytu, w tym Przewodniczący Komitetu Audytu, spełnia kryteria

niezależności w rozumieniu przepisów regulujących zasady funkcjonowania komitetu audytu. Po-

szczególni Członkowie Komitetu Audytu posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której

działa Spółka, a także w zakresie rachunkowości, badania sprawozdań nansowych.

Komitety składają Radzie Nadzorczej roczne sprawozdanie ze swojej działalności.

Komitet Audytu VI kadencji działa od dnia 15 czerwca 2020 r. Skład Komitetu Audytu w 2022 r.:

1. Michał Kołosowski – Przewodniczący Komitetu, członek niezależny w rozumieniu art. 129 ust.

3 ustawy z dn. 11 maja 2017r. o biegłych rewidentach;

2. Wojciech Jacek Stajkowski,

3. Dariusz Marian Kacprzyk, członek niezależny w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z dn. 11

maja 2017r. o biegłych rewidentach.

Skład Komitetu Audytu na dzień sporządzenia niniejszego raportu:

1. Michał Kołosowski – Przewodniczący Komitetu, członek niezależny w rozumieniu art. 129 ust.

3 ustawy z dn. 11 maja 2017r. o biegłych rewidentach;

2. Wojciech Jacek Stajkowski,

3. Jarosław Bełdowski, członek niezależny w rozumieniu art. 129 ust. 3 ustawy z dn. 11 maja

2017r. o biegłych rewidentach.

W ramach Komitetu Audytu VI kadencji Pan Wojciech Jacek Stajkowski oraz Pan Michał Kołosow-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 139

ski posiadają wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka wynikające z posia-

danego wykształcenia i dotychczasowego przebiegu pracy zawodowej. Pan Michał Kołosowski

posiada dodatkowo wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań -

nansowych wynikającą również z posiadanego wykształcenia i dotychczasowego przebiegu pracy

zawodowej.

Pan Wojciech Jacek Stajkowski jest absolwentem wydziału Handlu Zagranicznego Szkoły Głównej

Planowania i Statystyki. Od początku kariery zawodowej był związany z handlem zagranicznym.

Przez wiele lat pełnił funkcje kierownicze w przedstawicielstwach i spółkach zależnych Polimex

Cekop na rynkach Bliskiego Wschodu i w Niemczech. Od roku 1996 do 2008 był związany ze spół-

ką Grundig Polska, w której pełnił funkcję Dyrektora Zarządzającego i członka Zarządu, będąc

jednocześnie dyrektorem dystrybucji grupy Grundig na obszarze Europy Środkowej i Wschodniej

oraz członkiem Rady Nadzorczej spółki Grundig Magyarorszag. W następnych latach prowadził

własną działalność gospodarczą oraz współpracował z Unibep S.A. jako pełnomocnik Zarządu

ds. nowych rynków. Pełnił również funkcję przewodniczącego Komitetu Audytu Rady Nadzorczej

Unibep S.A. IV kadencji. Pan Wojciech Stajkowski posługuje się językiem angielskim, niemieckim

oraz rosyjskim.

Pan Michał Kołosowski zdobył dyplom magistra ekonomii – specjalność Finanse i Rachunko-

wość, posiada również certykat Diploma in International Financial Reporting wydawanego przez

Association of Chartered Certied Accountants (międzynarodowa organizacja zrzeszająca spe-

cjalistów z zakresu nansów, rachunkowości i zarządzania). W latach 2000-2004 pracował jako

asystent biegłego rewidenta w rmie Roedl&Partner a następnie w latach 2004-2007 zdobywał

doświadczenie jako Senior Associate w PricewaterhouseCoopers. Pan Michał Kołosowski od roku

2007 jest partnerem w dziale audytu Grupy UHY ECA a także członkiem Rady Nadzorczej oraz

Przewodniczącym Komitetu Audytu w Spółce Betacom S.A. Dysponuje bogatym doświadczeniem

w badaniu sprawozdań nansowych, sporządzaniu pakietów konsolidacyjnych, sporządzaniu ana-

liz nansowych typu due diligence, przekształcaniu sprawozdań nansowych na zgodne z MSR/

MSSF oraz US GAAP. Specjalista w zakresie obsługi spółek z branży nieruchomości i real estate

oraz funduszy inwestycyjnych zamkniętych. Autor licznych artykułów oraz wykładowca zagadnień

z zakresu rachunkowości. Posługuje się językiem angielskim oraz niemieckim.

Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności:

• przedstawianie Radzie Nadzorczej rekomendacji, o której mowa w art. 16 ust. 2 Rozporządze-

nia Nr 537/2014,

• omawianie z biegłymi rewidentami Spółki, przed rozpoczęciem każdego badania rocznego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 140

sprawozdania nansowego, charakteru oraz zakresu badania,

• informowanie Rady Nadzorczej o wynikach badania oraz wyjaśnianie, w jaki sposób badanie

to przyczyniło się do rzetelności sprawozdawczości nansowej w Spółce, a także jaka była

rola Komitetu Audytu w procesie badania,

• przegląd okresowych i rocznych sprawozdań nansowych Spółki, jednostkowych i skonsoli-

dowanych,

• omawianie wszelkich problemów lub zastrzeżeń, które mogą wynikać z badania sprawozdań

nansowych,

• analiza uwag kierowanych do Zarządu sporządzonych przez biegłych rewidentów Spółki oraz

odpowiedzi Zarządu,

• przegląd transakcji z podmiotami powiązanymi,

• monitorowanie skuteczności systemu kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, nadzoru

zgodności działalności z prawem (compliance) oraz funkcji audytu wewnętrznego,

• akceptacja programu audytu wewnętrznego,

• analiza raportów audytorów wewnętrznych Spółki oraz odpowiedzi Zarządu na te spostrze-

żenia,

• współpraca z komórkami organizacyjnymi Spółki odpowiedzialnymi za audyt i kontrolę oraz

okresowa ocena ich pracy a także opiniowanie wysokości wynagrodzenia osób zatrudnionych

w tych komórkach organizacyjnych,

• dokonanie co roku oceny, czy istnieje potrzeba dokonania w Spółce wydzielenia organizacyj-

nego funkcji audytu wewnętrznego – w przypadku, gdy w Spółce tej funkcji nie wyodrębniono,

• monitorowanie wykonywania czynności rewizji nansowej, w szczególności przeprowadzenia

przez rmę audytorską badania, z uwzględnieniem wszelkich wniosków i ustaleń Komisji Nad-

zoru Audytowego wynikających z kontroli przeprowadzonej w rmie audytorskiej,

• kontrolowanie i monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i rmy audytorskiej, w szcze-

gólności w przypadku, gdy na rzecz Spółki świadczone są przez rmę audytorską inne usługi

niż badanie,

• dokonywanie oceny niezależności biegłego rewidenta oraz wyrażanie zgody na świadczenie

przez niego dozwolonych usług niebędących badaniem w Spółce,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 141

• opracowywanie polityki i procedury wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania,

• monitorowanie procesu sprawozdawczości nansowej,

• przedkładanie zaleceń mających na celu zapewnienie rzetelności procesu sprawozdawczości

nansowej w Spółce,

• dokonywanie ustaleń we wszelkich innych kwestiach związanych z audytem Spółki, na które

zwrócił uwagę Komitet Audytu lub Rada Nadzorcza.

W 2022 roku Komitet Audytu odbył 5 posiedzeń, które miały na celu realizację powierzonych mu

zadań, takich jak m.in. dokonywanie analiz sprawozdań nansowych Spółki, oceny systemu za-

rządzania ryzykiem oraz oceny systemu kontroli wewnętrznej, rekomendowanie wyboru rmy au-

dytorskiej przeprowadzającej wymagane przepisami badania. Komitet analizował wpływ wojny

w Ukrainie oraz pandemii COVID-19 na działalność w ramach Grupy Unibep.

Komitet Strategii VI kadencji działa od dnia 15 czerwca 2020 r. Skład Komitetu Strategii w 2022 r.

oraz na dzień sporządzenia niniejszego raportu:

1. Jan Mikołuszko – Przewodniczący Komitetu

2. Beata Maria Skowrońska

3. Jarosław Bełdowski

4. Paweł Markowski

W dniu 21 kwietnia 2022 roku, Rada Nadzorcza podjęła decyzję o zmianie nazwy Komitetu Strate-

gii na Komitet Zrównoważonego Rozwoju oraz o poszerzeniu zakresu działalności tego Komitetu

o kwestie związane z tematyką zrównoważonego rozwoju, przy jednoczesnym pozostawieniu Ko-

mitetu w niezmienionym składzie.

Zadaniem Komitetu Strategii jest opiniowanie i przedstawianie rekomendacji Radzie Nadzorczej

w kwestiach planowanych inwestycji i dezinwestycji mających istotny wpływ na aktywa Spółki.

Do zadań Komitetu należy w szczególności:

• ocena wpływu planowanych i podejmowanych inwestycji i dezinwestycji na kształt aktywów

Spółki i zrównoważony rozwój,,

• ocena działań, umów, listów intencyjnych i innych dokumentów związanych z czynnościami

mającymi na celu nabycie, zbycie, obciążenie lub inny sposób rozdysponowania istotnych ak-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 142

tywów Spółki,

• opiniowanie wszelkich dokumentów o charakterze strategicznym przedkładanych Radzie

Nadzorczej przez Zarząd, w tym w obszarze ESG,

• opiniowanie strategii rozwoju Spółki i Grupy Unibep, w tym wieloletnich planów nansowych

i długoterminowych planów, działań i celów strategicznych w obszarze ESG,

• monitorowanie, ocena i prowadzenie ewaluacji przedsięwzięć i projektów wdrażanych w ra-

mach strategii rozwoju Spółki i Grupy Unibep,

• ocena ryzyk i szans, które mogą wpływać na realizację strategii rozwoju Spółki i Grupy Unibep.

W 2022 roku Komitet Strategii spotykał się trzykrotnie. W 2022 roku w ramach Komitetu Strate-

gii podejmowane były działania związane z realizacją zadań powierzonych Komitetowi, w szcze-

gólności dotyczące oceny kierunków rozwoju poszczególnych biznesów Grupy Kapitałowej i ich

przewag konkurencyjnych a także oceny wpływu wojny w Ukrainie na poszczególne biznesy Grupy

Unibep. Komitet monitorował i oceniał prace nad Strategią Zrównoważonego Rozwoju Grupy Uni-

bep oraz Planem Budowania Marki Unibep.

OPIS I UPRAWNIENIA WALNEGO ZGROMADZENIA, PRAWA AKCJONARIUSZY ORAZ ZMIANA

STATUTU

Opis sposobu działania Walnego Zgromadzenia.

Walne Zgromadzenie UNIBEP SA działa zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych, Statutem Spół-

ki, Regulaminem Walnego Zgromadzenia, a także uwzględnia zasady zawarte w zasadach ładu

korporacyjnego przyjętych przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie. Wszystkie do-

kumenty korporacyjne oraz informacje o terminie, porządku obrad, podjętych uchwałach są do-

stępne na stronie internetowej Spółki www.unibep.pl (w dziale Relacje Inwestorskie). Zwyczajne

Walne Zgromadzenie jest zwoływane przez Zarząd w ciągu 6 miesięcy od zakończenia każdego

roku obrotowego. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd lub Rada Nadzorcza lub

akcjonariusze reprezentujący co najmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę

ogółu głosów w spółce. Akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną

dwudziestą) kapitału zakładowego mogą żądać zwołania przez Zarząd Nadzwyczajnego Walnego

Zgromadzenia i umieszczenia określonych spraw w porządku obrad tego Zgromadzenia. Żąda-

nie zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia i umieszczenia określonych spraw w jego

porządku obrad należy złożyć Zarządowi na piśmie lub w postaci elektronicznej. Zarząd powi-

nien zwołać Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie w terminie dwóch tygodni od daty przedstawie-

nia żądania. Na stronie internetowej Spółki znajduje się specjalny adres e-mail (wza@unibep.pl),

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 143

który może być wykorzystywany w przypadkach przewidzianych w Kodeksie spółek handlowych

w związku z Walnym Zgromadzeniem. Walne Zgromadzenia odbywają się w siedzibie Spółki albo

w Warszawie. Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych po-

rządkiem obrad. Rada Nadzorcza lub akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej

jedną dwudziestą kapitału zakładowego mogą żądać umieszczenia określonych spraw w porząd-

ku obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia. Żądanie powinno zostać zgłoszone Zarządowi nie

później niż na 21 dni przed wyznaczonym terminem Zgromadzenia. Żądanie powinno zawierać

uzasadnienie lub projekt uchwały dotyczącej proponowanego punktu porządku obrad. Żądanie

może zostać złożone w postaci elektronicznej.

Do kompetencji Walnego Zgromadzenia, oprócz innych spraw zastrzeżonych w obowiązujących

przepisach prawa, należy:

1. rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania

nansowego za ubiegły rok obrotowy,

2. powzięcie uchwały o podziale zysków albo o pokryciu strat,

3. udzielenie członkom organów spółki absolutorium z wykonywania przez nich obowiązków,

4. powzięcie uchwały o zmianie Statutu Spółki,

5. powzięcie uchwały o połączeniu z inną Spółką i przekształceniu Spółki,

6. powzięcie uchwały o rozwiązaniu i likwidacji Spółki,

7. powzięcie uchwały o emisji warrantów subskrypcyjnych oraz obligacji zamiennych i obligacji

z prawem pierwszeństwa,

8. powzięcie uchwały o zbyciu i wydzierżawieniu przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej czę-

ści oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego,

9. wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązy-

waniu Spółki lub sprawowaniu zarządu lub nadzoru,

10. podjęcie uchwały o przymusowym wykupie akcji w trybie art. 418 Kodeksu spółek handlo-

wych,

11. powoływanie i odwoływanie członków Rady Nadzorczej.

W przypadku podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały o przeznaczeniu części zysku lub całe-

go zysku na wypłatę dla akcjonariuszy, do kompetencji Walnego Zgromadzenia należy określenie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 144

dnia, według którego ustala się listę akcjonariuszy uprawnionych do dywidendy za dany rok obro-

towy (dzień dywidendy) oraz wskazanie dnia wypłaty dywidendy. Nabycie lub zbycie nieruchomo-

ści, prawa użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości nie wymaga uchwały Walnego

Zgromadzenia.

Inne prawa akcjonariuszy i sposób ich wykonywania

Akcjonariusz lub akcjonariusze reprezentujący co najmniej jedną dwudziestą kapitału zakładowe-

go mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać spółce na piśmie lub przy wykorzy-

staniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do

porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone do porządku

obrad.

Każdy z akcjonariuszy może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące

spraw wprowadzonych do porządku obrad.

Prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu mają tylko osoby będące akcjonariuszami spółki

w Dniu Rejestracji. Dniem rejestracji uczestnictwa na Walnym Zgromadzeniu jest dzień przypada-

jący a szesnaście (16) dni przed Walnym Zgromadzeniem.

Uprawnieni z świadectw tymczasowych oraz zastawnicy i użytkownicy, którym przysługuje prawo

głosu, mają prawo uczestniczenia w Walnym Zgromadzeniu, jeżeli są wpisani do księgi akcyjnej co

najmniej na tydzień przed odbyciem Walnego Zgromadzenia.

Akcjonariusz będący osobą zyczną może uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu oraz wykony-

wać prawo głosu osobiście lub przez pełnomocnika. Akcjonariusz niebędący osobą zyczną może

uczestniczyć w Walnym Zgromadzeniu oraz wykonywać prawo głosu przez osobę uprawnioną do

składania oświadczeń woli w jego imieniu lub przez pełnomocnika.

Opis zasad zmiany statutu Emitenta

Do kompetencji Walnego Zgromadzenia, oprócz innych spraw zastrzeżonych w obowiązujących

przepisach prawa, należy powzięcie uchwały o zmianie Statutu Spółki. Uchwały Walnego Zgro-

madzenia zapadają bezwzględną większością głosów, chyba, że Statut lub Kodeks spółek handlo-

wych przewidują wymogi surowsze. Statut Spółki nie przewiduje surowszych wymogów odnośnie

głosowania nad uchwałą o zmianie Statutu Spółki.

Walne Zgromadzenie może podjąć uchwałę w sprawie istotnej zmiany przedmiotu działalności

Spółki bez obowiązku wykupu akcjonariuszy nie zgadzających się na zmianę, jeżeli uchwała pod-

jęta będzie większością 2/3 głosów w obecności akcjonariuszy reprezentujących, co najmniej po-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 145

łowę kapitału zakładowego.

POLITYKA WYNAGRODZEŃ

W UNIBEP S.A. przyjęty został dokument „Polityka wynagrodzeń organów nadzorujących i zarzą-

dzających UNIBEP S.A.” (Polityka Wynagrodzeń). Niniejsza Polityka Wynagrodzeń weszła w życie

z dniem 15 czerwca 2020 roku. Zarząd pozytywnie ocenia przyjętą Politykę Wynagrodzeń z punktu

widzenia realizacji jej celów, w szczególności długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariu-

szy i stabilności funkcjonowa-nia przedsiębiorstwa.

Wynagrodzenie osób nadzorujących

W odniesieniu do osób nadzorujących Polityka Wynagrodzeń określa, iż ustalanie zasad wyna-

grodzenia dla członków Rady Nadzorczej z tytułu pełnienia funkcji w Radzie Nadzorczej należy do

kompetencji Walnego Zgromadzenia Spółki. Poziom wynagrodzenia członków Rady Nadzorczej

powinien być wystar-czający dla pozyskania, utrzymania i motywacji osób niezbędnych dla wła-

ściwego sprawowania nadzoru nad Spółką. Wynagrodzenie tych osób powinno być adekwatne do

powierzonego poszczególnym człon-kom Rady zakresu zadań a także powinno uwzględniać peł-

nienie dodatkowych funkcji. Jednocześnie wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej nie powinno

być uzależnione od opcji i innych instrumentów pochodnych, ani jakichkolwiek innych zmiennych

składników, oraz nie powinno być uzależnione od wy-ników Spółki. Do głównych elementów sys-

temu wynagrodzeń członków Rady Nadzorczej należą:

• stałe miesięczne wynagrodzenie,

• świadczenia dodatkowe.

Wynagrodzenie osób zarządzających

W odniesieniu do osób zarządzających Polityka Wynagrodzeń przewiduje, iż organem uprawnio-

nym do ustalania zasad wynagradzania członków Zarządu z tytułu pełnienia funkcji w Zarządzie

jest Rada Nadzorcza. Wynagrodzenie członków Zarządu powinno odpowiadać wielkości przed-

siębiorstwa i pozostawać w rozsądnym stosunku do wyników ekonomicznych Spółki, przy czym

poziom wynagrodzenia członków Zarządu powinien być wystarczający dla pozyskania, utrzyma-

nia i motywacji osób niezbędnych dla właściwego kierowania Spółką. Przy ustalaniu i werykacji

wysokości wynagrodzenia członków Zarządu, Rada Nadzorcza powinna uwzględniać w szcze-

gólności zakres obowiązków i odpowiedzialności, nakład pracy niezbędny do prawidłowego wy-

konywania powierzonego zakresu obowiązków oraz poziom wynagrodzeń na podobnym stano-

wisku stosowany przez inne podmioty funkcjonujące na rynku. Programy motywacyjne powinny

uzależniać poziom wynagrodzenia członków Zarządu od rzeczywistej, długoterminowej sytuacji

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 146

nansowej Spółki oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i stabilności funk-

cjonowania przedsiębiorstwa.

Zasady wynagradzania członków Zarządu obowiązujące dnia 20 stycznia 2022 roku

Od dnia 20 stycznia 2022 roku w Spółce UNIBEP dokonano rozdzielenia źródeł wynagradzania

członków Zarządu z dotychczasowej formy wynikającej z zatrudnienia na podstawie umów o pra-

cę i przyjęto dwie formy wynagradzania, tj. na podstawie powołania oraz na podstawie umowy

o pracę.

Wynagrodzenie przysługujące Prezesowi Zarządu, Wiceprezesom Zarządu i Członkom Zarządu

z tytułu powołania, określone zostało w formie stawek miesięcznych.

Poza wynagrodzeniem miesięcznym, zgodnie z treścią Uchwał Rady Nadzorczej, członkom Za-

rządu z tytułu powołania w związku z pełnioną funkcją w Zarządzie, za 2022 r. przysługuje premia

roczna liczona od skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej UNIBEP za każdy rok obro-

towy pod warunkiem zrealizowania przyjętego na dany rok przez Zarząd i Radę Nadzorczą planu

nansowego Grupy Kapitałowej UNIBEP. Wysokość premii a także warunki jej przyznania poszcze-

gólnym członkom Zarządu określa uchwałą Rada Nadzorcza.

Zgodnie z postanowieniami Uchwał Rady Nadzorczej:

• Prezesowi Zarządu UNIBEP SA Panu Leszkowi Markowi Gołąbieckiemu i Wiceprezesom Za-

rządu UNIBEP SA Panu Sławomirowi Kiszyckiemu i Panu Krzysztofowi Mikołajczykowi za

2022 rok i za lata kolejne przysługuje premia roczna w wysokości 1,5%,

• Członkowi Zarządu UNIBEP SA Panu Adamowi Polińskiemu za 2022 rok i za lata kolejne przy-

sługuje premia roczna w wysokości 1%.

Wynagrodzenie przysługujące członkom Zarządu z tytułu umów o pracę zawartych na czas nie-

określony, określone zostało w formie stawek miesięcznych.

• Pan Leszek Marek Gołąbiecki zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Spółki

• Pan Sławomir Kiszycki zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Finansowego

• Pan Krzysztof Mikołajczyk zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Budownictwa

• Pan Adam Poliński zatrudniony jest na stanowisku Dyrektora Oddziału Infrastruktury

W/w pracownikom, w przypadku rozwiązania umowy o pracę za wypowiedzeniem pracodawcy

z przyczyn nie leżących po stronie pracownika, pracodawca wypłaci pracownikowi rekompen-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 147

satę w wysokości 3-krotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia pracownika. W kwocie

rekompensaty mieścić się będzie odszkodowanie za powstrzymywanie się od działalności kon-

kurencyjnej oraz kwota odprawy pieniężnej należnej Pracownikowi w związku z rozwiązaniem

umowy o pracę za wypowiedzeniem z przyczyn niedotyczących pracownika na podstawie obo-

wiązujących przepisów.

W/w pracownicy zawarli ze Spółką umowy o zakazie konkurencji w czasie trwania stosunku pracy

(zakaz konkurencji obowiązuje przez cały czas trwania stosunku pracy) oraz umowy o zakazie

konkurencji po ustaniu zatrudnienia (zakaz konkurencji obowiązuje przez 6 miesięcy po ustaniu

stosunku pracy). Pracownikom przysługuje przez okres trwania zakazu konkurencji odszkodowa-

nie w wysokości 60% wynagrodzenia otrzymanego przez pracownika przed ustaniem stosunku

pracy przez okres sześciu miesięcy, które zostanie wypłacone pracownikowi w sześciu równych

ratach w terminie do 10 dnia każdego miesiąca, w drodze przelewu na rachunek wskazany przez

pracownika.

Świadczenia dodatkowe dla członków Zarządu mogą obejmować samochód służbowy, narzę-

dzia i urządzenia techniczne niezbędne do wykonywania obowiązków członka Zarządu, pokrycie

kosztów podróży służbowych, karty paliwowe, zwrot udokumentowanych niezbędnych wydatków

poniesionych w związku z wykonywaniem obowiązków służbowych w zakresie i wysokości odpo-

wiedniej do powierzonych funkcji, świadczenia wynikające z przepisów BHP, umowę ubezpiecze-

nia od odpowiedzialności cywilnej członków Zarządu, prywatne pakiety medyczne, świadczenia

wynikające z Zakładowego Funduszu Świadczeń Socjalnych Spółki, szkolenia oraz udział w innych

przedsięwzięciach, których tematyka dotyczy rodzaju wykonywanej pracy oraz mające na celu

podnoszenie kwalikacji.

Zmiany w 2023 r. w składzie Zarządu Spółki i w obszarze premiowania członków Zarządu

Od dnia 01.01.2023 r. w skład Zarządu Spółki został powołany członek Zarządu Pan Przemysław

Wojciech Janiszewski. Wynagrodzenie przysługujące Członkowi Zarządu Panu Przemysławowi

Wojciechowi Janiszewskiemu z tytułu powołania, określone zostało w formie stawki miesięcznej.

Z tytułu zatrudnienia na stanowisku Dyrektora Budownictwa Energetyczno-Przemysłowego na

podstawie umowy o pracę zawartej na czas nieokreślony, Pan Przemysław Wojciech Janiszewski

otrzymuje wynagrodzenie określone w formie stawki miesięcznej.

Członkom Zarządu od 2023 oku przysługuje premia roczna w wysokości określonej procentowo,

liczona od skonsolidowanego zysku netto Grupy Kapitałowej UNIBEP SA przypadającego akcjona-

riuszom jednostki dominującej za każdy rok obrotowy. Warunkiem uzyskania prawa do premii za

dany rok obrotowy jest zrealizowanie przyjętego na ten rok przez Zarząd i Radę nadzorczą Spółki

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 148

planu nansowego Grupy Kapitałowej UNIBEP. Wysokość premii a także warunki jej przyznania

poszczególnym członkom Zarządu określa uchwałą Rada Nadzorcza.

Wynagrodzenia kluczowych menedżerów

W odniesieniu do kluczowych menedżerów Polityka Wynagrodzeń wskazuje, iż organem upraw-

nionym do ustalania zasad wynagradzania kluczowych menedżerów jest Zarząd, który ustala wy-

nagrodzenie w oparciu o obowiązujący w Spółce Zakładowy Układ Zbiorowy Pracy, Regulamin

premiowania pracowników na stanowiskach nierobotniczych. Wynagrodzenie kluczowych mene-

dżerów powinno odpowiadać wielkości przedsiębiorstwa i pozostawać w rozsądnym stosunku

do wyników ekonomicznych Spółki, przy czym poziom wynagrodzenia kluczowych menedżerów

powinien być wystarczający dla pozyskania, utrzymania i motywacji osób niezbędnych dla właści-

wego kierowania Spółką. Przy ustalaniu i werykacji wysokości wynagrodzenia kluczowych me-

nedżerów Spółka powinna uwzględniać w szczególności zakres obowiązków i odpowiedzialności,

nakład pracy niezbędny do prawidłowego wykonywania powierzonego zakresu obowiązków oraz

poziom wynagrodzeń na podobnym stanowisku stosowany przez inne podmioty funkcjonujące na

rynku. Programy motywacyjne powinny uzależniać poziom wynagrodzenia kluczowych menedże-

rów od rzeczywistej, długoterminowej sytuacji nansowej Spółki oraz długoterminowego wzrostu

wartości dla akcjonariuszy i stabilności funkcjonowania przedsiębiorstwa.

Do głównych elementów systemu wynagrodzeń kluczowych menedżerów należą:

• stałe miesięczne wynagrodzenie zasadnicze,

• premia miesięczna,

• premia za wyniki,

• świadczenia dodatkowe.

Kluczowym menedżerom przysługuje premia miesięczna uzależniona od terminowego i jako-

ściowego wykonywania zadań ustalonych zakresem czynności, przyznawana i wypłacana na

zasadach szczegółowo określonych w Regulaminie premiowania pracowników na stanowiskach

nierobotniczych. Jednocześnie kluczowym menedżerom przysługuje premia za wyniki uzależnio-

na od określonych przez Zarząd celów nansowych lub rzeczowych w ramach nadzorowanych

obszarów, przyznawana i wypłacana na zasadach szczegółowo określonych w Regulaminie pre-

mii za wyniki. Świadczenia dodatkowe dla kluczowych menedżerów mogą obejmować samochód

służbowy, narzędzia i urządzenia techniczne niezbędne do wykonywania obowiązków, pokrycie

kosztów podróży służbowych i reprezentacji w zakresie i wysokości odpowiedniej do powierzo-

nych funkcji, prywatne ubezpieczenie medyczne, szkolenia mające na celu podnoszenie kwalika-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 149

cji. Oceny efektów pracy kluczowych menedżerów dokonuje Zarząd Spółki.

W Spółce nie zostały wyodrębnione świadczenia emerytalne, jak również świadczenia o podob-

nym charakterze w stosunku do byłych osób zarządzających oraz nadzorujących. Ponadto spółka

nie posiada organów administrujących, o których mowa w § 70 ust. 7 pkt 18 Rozporządzenia Mi-

nistra Finansów w sprawie informacji bieżących i okresowych (…).

7.6 POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI WZGLĘDEM ORGANU ZARZĄDZAJĄCEGO

I NADZORUJĄCEGO

Spółka nie opracowała sformalizowanego dokumentu polityki różnorodności w postaci jednolite-

go dokumentu, niemniej jednak na przestrzeni lat wypracowane zostały pewne reguły postępowa-

nia w tym zakresie, w tym opisane zasady postępowania pt. „Wspólnota zasad i celów”, z którym

zapoznawany jest każdy nowo zatrudniony pracownik rmy.

Ze względu na umiejscowienie siedziby rmy na Podlasiu, które jest uważane za tygiel narodo-

wościowy, kulturowy i społeczny, pracownicy i członkowie organów Spółki to osoby pochodzące

z różnych środowisk i kultur, reprezentujące różne style myślenia i punkty widzenia oraz posiada-

jące różne doświadczenia życiowe i zawodowe. W gronie pracowników i organów Spółki istnieje

zróżnicowanie wiekowe. Oprócz pracowników będących pomiędzy trzydziestym, a pięćdziesiątym

rokiem życia, którzy stanowią najliczniejszą grupę wiekową ponad 64%, Spółka zatrudnia ok. 19%

osób będących powyżej pięćdziesiątego roku życia. Ponad 17% zatrudnionych stanowią pracow-

nicy poniżej trzydziestego roku życia. Grupa Unibep zatrudnia zarówno kobiety, jak i mężczyzn na

stanowiskach kierowniczych średniego i wyższego szczebla, jak i na stanowiskach specjalistycz-

nych. Kobiety stanowią ok. 39% ogółu pracowników, zatrudnionych na stanowiskach nierobot-

niczych.

Zróżnicowanie na rynku pracy, Spółka stara się umiejętnie wykorzystać, wierząc, że działania pro-

mujące różnorodność pomagają tworzyć współpracujący i uzupełniający się zespół.

Zgodnie z przyjętymi zasadami w Unibep jakakolwiek dyskryminacja w zatrudnieniu, bezpośrednia

lub pośrednia, w szczególności ze względu na płeć, wiek, niepełnosprawność, rasę, religię, narodo-

wość, przekonania polityczne, przynależność związkową, pochodzenie etniczne, wyznanie, orien-

tację seksualną, ze względu na zatrudnienie na czas określony lub nieokreślony, ze względu na

zatrudnienie w pełnym lub niepełnym wymiarze czasu jest niedopuszczalna.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 150

Spółka kładzie duży nacisk na politykę równego traktowania i zarządzania różnorodnością, szcze-

gólnie w obszarze rekrutacji, oceny wyników pracy, szkoleń, awansów i wynagrodzeń. Realizowane

działania w obszarze różnorodności obejmują m.in. uwzględnienie jej zasad w dokumentach we-

wnętrznych takich jak kultura organizacyjna czy zakładowy układ zbiorowy pracy. Istotną częścią

realizacji zasad w obszarze różnorodności jest tworzenie właściwej atmosfery w pracy, sprawia-

jącej, że pracownicy czują się doceniani, szanowani oraz mają poczucie, że mogą się rozwijać

i w pełni realizować swój potencjał zawodowy.

W odniesieniu do organów zarządzających i nadzorujących Spółka wyjaśnia, iż skład Zarządu

i Rady Nadzorczej Spółki jest zróżnicowany pod względem wykształcenia, wieku i doświadczenia

zawodowego. Budownictwo jest specyczną branżą i w doborze kadry zarządzającej Spółka kie-

ruje się przede wszystkim obiektywnymi kryteriami, w tym kompetencjami niezbędnymi do nale-

żytego wykonywania funkcji zarządu, wiedzą, doświadczeniem czy cechami pożądanymi w bran-

ży budowlanej oraz w poszczególnych obszarach zarządzania zgodnie ze specyką stanowisk

poszczególnych członków Zarządu Spółki. W składzie Rady Nadzorczej kobiety stanowią 19%.

W Zarządzie Spółki brak jest zróżnicowania pod względem płci.

Szczegółowe informacje na temat polityki różnorodności znajdują się w Raporcie Zrównoważone-

go Rozwoju Grupy Unibep za rok 2022 w sekcji 4.2. Różnorodność jako wartość.

7.7 INFORMACJE NT. FIRMY AUDYTORSKIEJ

Rada Nadzorcza Jednostki Dominującej w dniu 22.06.2022 roku dokonała wyboru Grant Thornton

Polska Prosta Spółka Akcyjna (dawniej Grant Thornton Polska Spółka z ograniczoną odpowiedzial-

nością Spółka komandytowa) z siedzibą w Poznaniu przy ul. Abpa Antoniego Baraniaka 88E do

przeprowadzenia przeglądu i badania sprawozdań nansowych na lata 2022 – 2024. Wybór rmy

audytorskiej został dokonany na podstawie rekomendacji Komitetu Audytu. Rekomendacja Komi-

tetu Audytu dotycząca wyboru rmy audytorskiej spełniała obowiązujące warunki. Rekomendacja

została sporządzana zgodnie z „Polityką w zakresie wyboru rmy audytorskiej do przeprowadze-

nia badania ustawowego sprawozdań nansowych UNIBEP SA oraz Grupy Kapitałowej UNIBEP”.

Jednostka Dominująca zawarła w dniu 28.07.2022 roku umowę na przegląd i badanie sprawoz-

dania jednostkowego i skonsolidowanego, która określa coroczne wynagrodzenie w wysokości

379 tys. zł rocznie plus koszty dodatkowe (w tym przegląd 129 tys. zł, a badanie sprawozdań

250 tys. zł).

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 151

Łączne wynagrodzenie Grant Thornton Polska Prosta Spółka Akcyjna za badanie sprawozdań po-

zostałych spółek Grupy za 2022 rok wynosi 393,3 tys. zł plus koszty dodatkowe.

W dniu 21.01.2019 roku Jednostka Dominująca zawarła również z Deloitte AS Dronning Eufemias

gate 14, NO-0103 Oslo umowę na badanie sprawozdania nansowego działalności UNIBEP SA

na rynku norweskim, zgodnie ze standardami norweskimi, na wartość 370 000 NOK plus koszty

dodatkowe.

W dniu 21.05.2021 roku Unihouse SA zawarł z Deloitte AS Dronning Eufemias gate 14, NO-0103

Oslo umowę na badanie zgodnie ze standardami norweskimi sprawozdania nansowego działal-

ności Unihouse SA na rynku norweskim.

Podmioty uprawnione do badania sprawozdań nansowych nie świadczyły w 2022 roku innych

usług na rzecz Jednostki Dominującej i Grupy Kapitałowej.

W Grupie funkcjonuje „Polityka w zakresie wyboru rmy audytorskiej do przeprowadzenia badania

ustawowego sprawozdań nansowych UNIBEP SA oraz Grupy Kapitałowej UNIBEP”, która została

opracowana przez Komitet Audytu oraz przyjęta przez Radę Nadzorczą w drodze uchwały w dniu

06.02.2018 r. W/w polityka określa, że wyboru rmy Audytorskiej dokonuje Rada Nadzorcza, na

podstawie rekomendacji Komitetu Audytu, który (poza przypadkiem odnowienia zlecenia badania)

przedstawia Radzie Nadzorczej co najmniej dwie propozycje rm audytorskich wraz ze wskaza-

niem jednej z nich i uzasadnieniem swojego wyboru. Rekomendacja Komitetu Audytu musi być

wolna od wpływów strony trzeciej. Do pozostałych założeń polityki należy określenie: kryteriów

werykacji rm audytorskich, a także czasu trwania współpracy z wybraną rmą audytorską.

Ponadto w dniu 06.02.2018 r. Rada Nadzorcza przyjęła „Politykę świadczenia przez rmę audy-

torską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą rmą audytorską oraz przez

członka sieci rmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących badaniem świadczonych na

rzecz UNIBEP SA” Głównym celem tej polityki jest wyeliminowanie zagrożenia braku niezależ-

ności w przypadku świadczenia przez biegłych rewidentów, rmy audytorskie lub członków ich

sieci niektórych usług innych niż usługi badania ustawowego. W/w polityka przewiduje wskaza-

nie usług zabronionych niebędących czynnościami rewizji nansowej, jak też usług dozwolonych

niebędących czynnościami rewizji nansowej, a także określa, że świadczenie dozwolonych usług

niebędących czynnościami rewizji nansowej jest możliwe wyłącznie po uprzednim zatwierdzeniu

przez Komitet Audytu. Polityka obowiązuje w Spółce oraz w Grupie Kapitałowej Spółki.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 152

8. POZOSTAŁE INFORMACJE

8.1 OPIS RYZYK I ZAGROŻEŃ

Ryzyko, jako zdarzenie niepewne, wpisane jest w każdą prowadzoną działalność gospodarczą.

Każde z omówionych poniżej ryzyk może mieć, w przypadku zaistnienia, istotny negatywny wpływ

na działalność, sytuację nansową i perspektywy rozwoju Grupy Unibep, a także wyniki prowadzo-

nej działalności.

Ryzyko związane z sytuacją makroekonomiczną Polski

Wraz z pogorszeniem się sytuacji gospodarczej Polski może wystąpić szereg negatywnych zja-

wisk makroekonomicznych mogących mieć negatywny wpływ na sektory gospodarki, w tym na

sektor budowlany. Gospodarka Polski jest mocno powiązana politycznie i gospodarczo z Unią

Europejską. W związku z globalizacją gospodarek narodowych, a w szczególności z liberalizacją

przepływu kapitału i pracy, wystąpienie skutków kryzysu na świecie może mieć również nega-

tywne przełożenie na gospodarkę Polski. Objawem takich zdarzeń jest spowolnienie gospodarcze

lub kryzys gospodarczy, czyli zjawiska, które nie sprzyjają zwiększaniu wydatków konsumentów

i nakładów inwestycyjnych przedsiębiorstw. Branża, w której działa Grupa Emitenta jest zależna

m.in. od koniunktury gospodarczej w Polsce. Czynniki takie jak: tempo wzrostu gospodarki, na-

kłady inwestycyjne, poziom stóp procentowych, inflacja, polityka podatkowa, kursy walut, poziom

konsumpcji mają znaczący wpływ na skalę prowadzonej działalności w branży budowlanej, co

bezpośrednio ma przełożenie na sytuację nansową i perspektywy rozwoju Grupy Emitenta. Niż-

sze tempo wzrostu gospodarczego, niższe nakłady inwestycyjne rm i niższy poziom wynagro-

dzeń, wyższy poziom podatków i stóp procentowych oraz ograniczony dostęp do nansowania

dłużnego mogą negatywnie wpłynąć na działalność, wyniki, sytuację nansową lub perspektywy

rozwoju przedsiębiorstw z branż, w których działa Grupa Emitenta.

Ryzyko związane z powstaniem i rozwojem kryzysu w gospodarkach światowych i polskiej

Wzrost inflacji, wzrost stóp procentowych, spadek PKB, wyhamowanie inwestycji, rosnące ceny

energii i inne niekorzystne zjawiska ekonomiczne świadczące o spowolnieniu lub potencjalnej re-

cesji zarówno w skali krajowej, jak i globalnej mają i będą mieć wpływ na prezentowane efekty

ekonomiczne Grupy.

Ryzyko związane ze wzrostem inflacji i wpływem na koszty utrzymania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 153

Nie można wykluczyć dalszego wzrostu inflacji i stóp procentowych, a w efekcie rosnących kosz-

tów obsługi długu przedsiębiorstw. Przy niepewnej sytuacji makroekonomicznej i wysokiej infla-

cji działania Grupy skierowane są na pozyskanie dobrych jakościowo kontraktów. Ponadto, przy

rosnących kosztach utrzymania, wytwarzania i produkcji Grupa prowadzi szereg analiz i działań

celem optymalizowania kosztów.

Ryzyko związane z oddziaływaniem pandemii na gospodarkę i emitenta

Ograniczenia związane z wpływem pandemii koronawirusa (COVID-19) wpływają pośrednio

lub/i bezpośrednio na obraz sytuacji życia społecznego i sytuacji gospodarczej, w tym między

innymi zwiększają poziom bezrobocia, zmniejszają poziom konsumpcji, ograniczają możliwości

swobodnego prowadzenia biznesu, zwiększają ryzyko utraty płynności przedsiębiorców. Istnieje

ryzyko, że wyżej wymienione ograniczenia i ich negatywne skutki przełożyć się mogą na większe

prawdopodobieństwo materializacji niektórych z niżej wymienionych czynników ryzyka wpływają-

cych na zdolność Grupy Emitenta do obsługi zadłużenia. Skutki pandemii wpływają i mogą wpły-

nąć negatywnie na działalność i wyniki nansowe Grupy Emitenta.

Ryzyko związane z działaniami wojennymi w Ukrainie

Zdarzeniem mającym wpływ na działalność Spółki i Grupy Kapitałowej oraz przyszłe wyniki -

nansowe, jest konflikt zbrojny, który rozpoczął się 24 lutego 2022 roku na Ukrainie, i jego konse-

kwencje, jak i podejmowane przez społeczności międzynarodowe działania wobec Rosji. Unibep

nie prowadzi obecnie żadnych prac budowlanych na terytorium Ukrainy, Białorusi i Rosji. Intencją

Spółki nie jest wycofanie się z rynku ukraińskiego. Unibep podtrzymuje zamiar realizacji inwestycji,

natomiast dalsza współpraca i realizacja kontraktów na Ukrainie uzależniona jest od rozwoju sy-

tuacji geopolitycznej w tym regionie.

Na rynku polskim wśród podwykonawców Unibep oraz rm współpracujących są podmioty za-

trudniające obywateli Ukrainy. Grupa jest w bieżącym kontakcie z partnerami biznesowymi i moni-

toruje wpływ konfliktu na realizację umów, których podmioty z Grupy są stroną. Aktualnie Unibep

nie identykuje zagrożeń z tego obszaru. Wykonawcy realizują fronty robót bez przestojów.

Wojna w Ukrainie stanowi wyzwanie dla branży budowlanej, w tym także dla Unibep. Wojna wpły-

wa na decyzje inwestycyjne inwestorów.

Nie można wykluczyć, że w przypadku dalszej eskalacji konfliktu może on znacząco wpłynąć na

działalność Grupy w sposób bezpośredni, jak i pośredni. Problem dotyka takich obszarów jak:

przerwane lub zaburzone łańcuchy dostaw, co może skutkować ograniczeniami w zakresie do-

stępności z Ukrainy i Rosji surowców; dostępność surowców i materiałów; wpływ na poziom cen

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 154

kupowanych materiałów (w szczególności stali, paliw i substancji ropopochodnych); odpływ pra-

cowników z Ukrainy, co może przełożyć się na dostępność pracowników w sektorze budowlanym;

wzrost kosztów nansowania inwestycji; ocena atrakcyjności Polski przez inwestorów zagranicz-

nych.

Powyższe powodować może trudności związane z rzetelną wyceną kontraktów, a w konsekwencji

i długoterminowe planowanie.

Spółka analizuje sytuację i buduje scenariusze działań na wypadek eskalacji konfliktu. Przedsta-

wiciele Spółki pozostają w bieżącym kontakcie z partnerami biznesowymi (zamawiający, podwy-

konawcy, dostawcy materiałów), prowadzi dialog z organizacjami pozarządowymi, a także zama-

wiającymi z sektora publicznego.

Ryzyko kredytowe kontrahentów

Aktywami Grupy, które są narażone na podwyższone ryzyko kredytowe są także należności z tytułu

dostaw i usług. Każdy kontrahent, przed podpisaniem umowy, jest oceniany pod kątem możliwo-

ści wywiązania się ze zobowiązań nansowych. Znaczna część obecnych kontraktów realizowa-

nych jest dla partnerów sprawdzonych i wiarygodnych (kolejne umowy). W przypadku wątpliwości

odnośnie do zdolności płatniczych kontrahenta, przystąpienie do kontraktu jest uzależnione od

ustanowienia odpowiednich zabezpieczeń (nansowych lub majątkowych). Ponadto, w umowach

z inwestorami zawierane są klauzule przewidujące prawo do wstrzymania realizacji robót, jeżeli

występuje opóźnienie w przekazaniu należności za wykonane usługi. W miarę możliwości tworzy

się również zapisy umowne warunkujące dokonywanie płatności podwykonawcom od wpływu

środków od inwestora. Nie jest wykluczone jednak, że możliwe zachwianie koniunktury na rynku

nieruchomości i w branży budowlanej wpłynie na możliwości płatnicze inwestorów, a tym samym

zwiększy się ryzyko kredytowe kontrahentów Grupy.

Ryzyko polityczne rynków wschodnich

W związku z sytuacją panującą za wschodnią granicą Polski, Grupa Emitenta w szczególny spo-

sób narażona jest na ryzyko polityczne tych rynków. Na dzisiaj należy oczekiwać, że w najbliższych

okresach pozyskanie nowych znaczących kontraktów na rynku ukraińskim może być niemożliwe.

Ponadto Grupa na dzisiaj zrezygnowała z realizacji umów w Rosji, na Białorusi działalność jest

zawieszona.

Mając na uwadze ostatnie wydarzenia na Ukrainie należy liczyć się z trudnymi do przewidzenia

zagrożeniami i działaniami (w tym o charakterze zbrojnym), których przebieg może w istotnym

stopniu zdestabilizować działalność Grupy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 155

W przypadku dotychczasowych kontraktów realizowanych na wschodzie harmonogramy rzeczo-

wo-nansowe zawsze były tak konstruowane, aby minimalizować ryzyko Grupy Emitenta związa-

ne z ewentualną koniecznością przedterminowego zakończenia prowadzonych prac.

Ryzyko związane z rozpoczęciem działalności na nowych rynkach

Grupa dąży do dywersykacji działalności oraz poszukiwania nowych źródeł zysków. Działalność

na nowych rynkach wiąże się z koniecznością poznania szczegółowych zasad funkcjonowania,

współpracy, m.in. z lokalnymi urzędami, instytucjami oraz partnerami handlowymi. Firmy rozpo-

czynające działalność na nowym rynku z reguły narażone są na zwiększone koszty działania (m.in.

wypromowania rmy czy produktu) oraz koszty usunięcia różnego rodzaju barier początkowej

fazy działalności. W efekcie pierwsze okresy działalności na nowym rynku mogą wiązać się z więk-

szymi kosztami lub stratami a termin uzyskania oczekiwanej rentowności może się przedłużać.

Z działalnością na nowych rynkach wiążą się również ryzyka podatkowe, wynikające z konieczno-

ści poznania odmiennych zasad i przepisów charakterystycznych dla danego kraju.

Ryzyko związane z uruchomieniem nowych segmentów w ramach dotychczasowych linii bizne-

sowych na obecnych rynkach

Oprócz działalności na nowych rynkach w sensie geogracznym Grupa wprowadza nowe produk-

ty/usługi na rynkach, na których działa obecnie. Przykładem może być działalność w segmencie

deweloperskim, w obszarze inwestycji komercyjnych (rynek PRS) oraz prace nad nowymi produk-

tami z fabryki domów modułowych (np. domy opieki społecznej). W związku z powyższym wystę-

puje szereg rodzajów ryzyka związanych z wprowadzaniem nowych produktów na rynek. Grupa

stara się minimalizować te ryzyka m.in. poprzez staranne przygotowanie do działalności w nowym

obszarze, współpracę z doświadczonymi partnerami oraz doradcami. Co do zasady, tego typu

projekty (w zależności od ich skali czy też specycznych uwarunkowań) są prowadzone w formie

spółek celowych, co częściowo zmniejsza ryzyko Grupy.

Ryzyko związane z otwieraniem nowego segmentu

Unibep SA dąży do dywersykacji działalności i z tego względu podjęto decyzję o powstaniu nowe-

go segmentu działalności - w sektorze energetyczno-przemysłowym. Istnieje ryzyko, że w począt-

kowym okresie rozwoju segmentu projekty te okażą się kapitałochłonne i obarczone ryzykami wy-

nikającymi z wczesnego stadium zaawansowania. Niższe od zakładanych wyniki segmentu mogą

nieść ze sobą ryzyko niższego wyniku Grupy. Wpływ może być również widocznych na poszcze-

gólnych pozycjach bilansowych Grupy, taki jak wzrost należności przekładających się na niższe

saldo środków pieniężnych. Otwarcie nowego segmentu energetyczno-przemysłowego wiąże się

także ze zmianami organizacyjnymi w Grupie Unibep, a co za tym idzie, koniecznością poniesienia

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 156

kosztów z tym związanych.

Ryzyko zaniechania działań lub braku efektów nansowych związanych z partnerstwem pu-

bliczno-prywatnym

Grupa zakładając podjęcie działań w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) liczy, że

osiągać będzie w tej dziedzinie korzyści ekonomiczne. Nie można jednak wykluczyć, że scenariusz

działań będzie na tyle niekorzystny, że poniesione zostaną nakłady, a Grupa nie będzie prowadzić

starań, aby być aktywnym uczestnikiem tego procesu. Z drugiej strony działania związane z roz-

wojem działalności w ramach PPP niosą zagrożenia podobne jak przy rozwoju nowego rynku lub

przy wprowadzaniu nowego produktu na rynek. Bariery wejścia, poznanie zasad funkcjonowania

rynku, koszty działalności – te i inne aspekty mogą rodzić ryzyko niższej niż oczekiwana zyskow-

ności nowej działalności. Podejmowanie działań w ramach PPP wpisuje się jednak zasadniczo

w strategię dywersykacji działalności i ostatecznie ograniczanie ryzyk. Działalność Grupy oparta

na kilku larach pozwala ograniczać przejściowe ryzyka i niższą efektywność w poszczególnych

obszarach.

Ryzyko związane z brakiem możliwości kontynuowania rozpoczętych projektów oraz brakiem

możliwości reali-zacji kontraktu pomimo podpisanych umów w związku z trudnościami, jakie

przeżywają sektory budowlany i deweloperski oraz zaostrzonymi wymogami odnośnie nanso-

wania projektów deweloperskich

Realizacja kontraktu często uzależniona jest od pozyskania nansowania przez Inwestora, co ma

swoje odzwierciedlenie w zapisach umownych. W związku z tym często podpisanie umowy nie

gwarantuje realizacji inwestycji (lub jej pełnej realizacji). Może to skutkować utratą części plano-

wanych przychodów i zysków. Zdecydowana większość kontraktów krajowych obecnie realizo-

wanych ma zapewnione nansowanie. Ryzyko to dotyczy także działalności na rynkach zagra-

nicznych. Obecnie ze zdwojoną aktywnością werykowane muszą być parametry nansowania

transakcji.

Ryzyko związane z negatywnym wpływem zmian regulacji prawnych na działalność emitenta

Dla polskiego systemu prawnego w ostatnich latach, a także obecnie, charakterystyczne są częste

zmiany przepisów oraz niejednolite orzecznictwo sądowe. Należy też zwrócić uwagę na proces

dostosowywania polskiego prawa do wymogów Unii Europejskiej oraz oddziaływanie orzecznic-

twa europejskiego na rozstrzygnięcia w indywidualnych sprawach. Nie sposób przewidzieć, jaki

wpływ na działalność Emitenta będą miały wprowadzane i mające nastąpić w przyszłości zmiany

prawa. Niewątpliwie wskazane czynniki stanowią potencjalny element ryzyka i mogą mieć poważ-

ny wpływ na otoczenie prawne działalności gospodarczej, w tym działalności Emitenta. Dotyczy

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 157

to w szczególności przepisów regulujących rynek budowlany, deweloperski, rynek papierów war-

tościowych, stosunki pracy, ubezpieczenia społeczne, a także szeroko rozumiany system prawa

cywilnego. Możliwe jest też, że zostanie rozszerzony katalog rodzajów działalności wymagającej

uzyskania stosownych zezwoleń lub koncesji. Istnieje ryzyko niekorzystnych zmian przepisów

lub ich interpretacji w przyszłości. Może to negatywnie wpłynąć na działalność, pozycję rynkową,

sprzedaż, wyniki nansowe i perspektywy rozwoju Emitenta.

Ryzyko związane z brakiem stabilności przepisów prawa podatkowego

W praktyce organy podatkowe stosują prawo, opierając się nie tylko bezpośrednio na przepi-

sach, ale także na ich interpretacjach dokonywanych przez organy wyższej instancji czy sądy.

Takie interpretacje ulegają również zmianom, są zastępowane innymi lub też pozostają ze sobą

w sprzeczności. W pewnym stopniu dotyczy to również orzecznictwa. Powoduje to brak pewno-

ści co do sposobu zastosowania prawa przez organy podatkowe albo automatycznego stoso-

wania go zgodnie z posiadanymi w danej chwili interpretacjami, które mogą nie przystawać do

różnych, często skomplikowanych stanów faktycznych występujących w obrocie gospodarczym.

Do zwiększenia tego ryzyka przyczynia się dodatkowo niejasność wielu przepisów składających

się na polski system podatkowy. Z jednej strony wywołuje to wątpliwości co do właściwego sto-

sowania przepisów, a z drugiej strony powoduje konieczność brania pod uwagę w większej mie-

rze wyżej wymienionych interpretacji. Brak stabilności w praktyce stosowania przepisów prawa

podatkowego może mieć negatywny wpływ na działalność i sytuację nansową Grupy Emitenta.

Ryzyko konkurencji

Działalność Grupy UNIBEP narażona jest na ryzyko związane z konkurencją. Na wyniki nansowe

Grupy może mieć istotny wpływ polityka cenowa konkurencji, polegająca na oferowaniu general-

nego wykonawstwa kontraktów po niższych marżach. Może to spowodować konieczność obni-

żenia cen oferowanych produktów i usług, realizację niższej marży, a w konsekwencji obniżenie

wyniku nansowego Grupy. Podstawowym segmentem działalności Emitenta, generującym około

50% przychodów, jest działalność budowlana kubaturowa. Główną konkurencję Grupy w podsta-

wowym segmencie działalności stanowią takie podmioty jak: Erbud, Budimex, Skanska, Porr, Ho-

chtief, Strabag czy Warbud.

W segmencie deweloperskim Grupa konkuruje głównie z deweloperami prowadzącymi inwestycje

w Warszawie, Poznaniu i Trójmieście. Rynek deweloperski w Polsce jest mocno konkurencyjny.

Grupa poprzez spółkę Unihouse S.A. prowadzi działalność w segmencie budownictwa modułowe-

go. Główną konkurencję Grupy w tym segmencie stanowią podmioty takie jak: Moelven ByggMo-

dul AB, Lindbäcks Bygg AB, Derome Husproduktion AB, HARMET OÜ, Scandibyg, Kodumaja AS,

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 158

MOD21, Andrewex.

W segmencie instaktruktury o zamówienia Grupa Unibep rywalizuje m.in. z Budimex, Mota-Engil,

Strabag, Polaqua, Mirbud, Aldesa.

W segmencie budownictwa energetyczno-przemysłowego konkurentami są Erbud, Budimex, Poli-

mex Energetyka, Porr, SBB, Doosan.

Ryzyko działania w warunkach silnej konkurencji ze strony innych deweloperów

Grupa działa na mocno konkurencyjnym rynku, jakim jest rynek deweloperski w Polsce. Konkuren-

cja może wywrzeć istotny negatywny wpływ na działalność, przepływy pieniężne, sytuację nan-

sową, wyniki działalności lub perspektywy działalności Grupy, w tym w szczególności może pro-

wadzić do nadpodaży nieruchomości mieszkaniowych, jeżeli zostanie zrealizowanych zbyt wiele

projektów deweloperskich lub może doprowadzić do wzrostu cen gruntów dla nowych inwestycji,

co może wpłynąć na rentowność realizowanych projektów deweloperskich.

Ryzyko związane z niepowodzeniem rozszerzenia działalności Grupy na inne rynki

Strategia Emitenta przewiduje w najbliższym czasie rozszerzenia działalności deweloperskiej

o kolejne rynki. Grupa zamierza realizować długotrwały wzrost wartości poprzez zwiększanie skali

działalności na terenie Trójmiasta. Grupa zakłada również w najbliższym czasie rozwój segmentu

budownictwa modułowego na rynku niemieckim oraz szwedzkim.

W przypadku podjęcia decyzji o rozszerzeniu działalności o nowe rynki Emitent dokonał starannej

analizy potencjalnych projektów (kontraktów) przed podjęciem decyzji o realizacji inwestycji (kon-

traktu), jednakże pomimo starannej analizy identykacja i rozwój przyszłych projektów (kontrak-

tów) nie musi zakończyć się oczekiwanym sukcesem. Ponadto w zakresie inwestycji deweloper-

skich w nowych dla Grupy lokalizacjach Emitent może napotkać więcej niewiadomych, jeśli chodzi

o administracyjno-formalne, operacyjne i nansowe potrzeby projektów deweloperskich, co może

przekładać się np. na osiąganie niższych marż na tych projektach w porównaniu z projektami re-

alizowanymi na rynku warszawskim bądź poznańskim

Ryzyko związane ze sprzedażą mieszkań po obniżonych cenach przez Grupę

Wartość nieruchomości mieszkaniowej oraz związana z nią możliwa do uzyskania cena sprzedaży

nieruchomości zależy przede wszystkim od: lokalizacji, projektu architektonicznego oraz standar-

du wykonania. W przypadku błędnej oceny atrakcyjności lokalizacji nieruchomości lub projektu

podmioty wchodzące w skład Grupy mogą nie być w stanie sprzedawać nieruchomości po zało-

żonych wcześniej cenach lub w ogóle. Konieczność obniżenia ceny sprzedaży w celu pozyskania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 159

nabywców oznacza spadek marży realizowanej przez Grupę Kapitałową Emitenta, niższe przepły-

wy pieniężne oraz negatywny wpływ na sytuację nansową oraz perspektywy działalności Grupy.

Ryzyko związane z odpowiedzialnością wynikającą z prawa ochrony środowiska

Zgodnie z przepisami regulującymi kwestie ochrony środowiska podmioty użytkujące grunty, na

których występują zanieczyszczenia albo niekorzystne przekształcenia naturalnego ukształtowa-

nia terenu, mogą być zobowiązane do ich usunięcia, ponoszenia kosztów rekultywacji lub zapłaty

kar administracyjnych. Grupa nie może wykluczyć, że w przypadku wykrycia zanieczyszczeń na

gruntach wykorzystywanych przez spółki z Grupy nie zostaną one zobowiązane do zapłaty od-

szkodowań, kar administracyjnych czy też przeprowadzenia ich rekultywacji. Może to mieć istot-

ny negatywny wpływ na działalność, sytuację nansową lub wyniki Grupy. W celu minimalizacji

powyższego ryzyka Grupa przeprowadza analizy techniczne oraz prawne gruntów pod przyszłe

projekty. Wystąpienie powyższego ryzyka może narazić Grupę na negatywne skutki, w tym dla

działalności operacyjnej i nansowej oraz dla perspektyw rozwoju.

Ryzyko związane z dostosowaniem organizacji do wymagań zgodnych z ESG

Wdrażanie stosownych procedur i polityk w obszarze ESG wiąże się z procesem identykacji i mi-

tygacji ryzyk ESG. Działania inwestorów i akcjonariuszy są coraz bardziej skoncentrowane na ESG,

a szereg regulacji i wytycznych w wielu krajach prowadzi do zaostrzenia zasad ujawniania i rapor-

towania przez rmy oraz ich organy zarządzające (D&Os). Rosnące obawy dotyczące nierówności

społecznych prowadzą również do nowych wymagań dla przedsiębiorstw w zakresie różnorod-

ności, płac i łańcuchów dostaw. Reorientacja polityki i uwzględnienie czynników ESG w biznesie,

zgodnie z kierunkiem nadanym przez europejskie wytyczne jest w obecnych czasach niezbędne

z punktu widzenia utrzymania przewagi konkurencyjnej.

Regulacje Unii Europejskiej w coraz większym stopniu oddziałują na Grupę i zwiększają koszty

zapewnienia zgodności działania, w szczególności w obszarze regulacji i wytycznych dotyczących

kwestii klimatycznych i przeciwdziałania zmianom klimatu. Od 1 stycznia 2022 r. wszedł w życie

obowiązek stosowania kryteriów wynikających z taksonomii oraz wskazywania ich w sprawozda-

niach nienansowych i informacjach o produktach dla celów środowiskowych (jak na razie w od-

niesieniu do dwóch opracowanych już celów), zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europej-

skiego i Rady (UE) 2020/852 z dnia 18 czerwca 2020 r. w sprawie ustanowienia ram ułatwiających

zrównoważone inwestycje oraz zmiany rozporządzenia (UE) 2019/2088.

5 stycznia 2023 r. weszła w życie unijna dyrektywa CSRD (Corporate Sustainability Reporting

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 160

Directive),, która rozszerzyła obowiązki sprawozdawcze dotyczące wpływu przedsiębiorstw na lu-

dzi i środowisko. Wprowadzone w niej przepisy zastąpią szereg dotychczasowych rozwiązań od-

noszących się do tzw. sprawozdawczości nienansowej, zawartych m.in. w dyrektywie 2014/95/

EU (Non-Financial Reporting Directive – NFRD).

Ryzyko występowania trudności społecznych, administracyjnych i inwestycyjnych przy realiza-

cji projektów budowlanych

W trakcie realizacji projektu budowlanego mogą wystąpić protesty mieszkańców, stowarzyszeń

lub organizacji pozarządowych utrudniające realizację inwestycji. Organy administracyjne oraz

przedsiębiorstwa zajmujące się zarządem i dostawą mediów mogą próbować narzucić dewelo-

perom poniesienie kosztów budowy dodatkowej infrastruktury, niezwiązanej bezpośrednio z re-

alizowanym projektem deweloperskim lub alternatywnie wyznaczać odległe terminy w przypadku

realizowania budowy infrastruktury jako zadań własnych. Ponadto podczas realizacji infrastruk-

tury przewidzianej w projekcie deweloperskim deweloperzy mogą borykać się z trudnościami

w uzyskaniu zezwoleń na dysponowanie nieruchomościami koniecznymi dla przeprowadzenia

sieci mediów (energia, woda, kanalizacja, ciepło), a nawet z obstrukcją podczas postępowania for-

malno-prawnego ze strony dostawców mediów. Zdarzenia takie mogą spowodować utrudnienia

w trakcie postępowań administracyjnych, realizacji infrastruktury (w tym mediów) i całej inwesty-

cji, co może doprowadzić do opóźnienia lub w skrajnym przypadku wstrzymania inwestycji lub

znacznego podwyższenia kosztów danego projektu. Przedstawione powyżej czynniki mogą mieć

istotny negatywny wpływ na perspektywę rozwoju, osiągane wyniki i sytuację nansową rm bu-

dowlanych, w tym Grupy. Dotyczy to również działalności na rynkach zagranicznych.

Ryzyko negatywnego wpływu warunków pogodowych na harmonogram inwestycji deweloper-

skich

Działalność w branży budowlanej charakteryzuje się zauważalną wrażliwością na panujące wa-

runki pogodowe. Przy opracowywaniu harmonogramu realizacji projektów budowlanych i budże-

towaniu wyników nansowych zakłada się typowe warunki atmosferyczne dla danych pór roku.

Zazwyczaj najlepsze warunki do prowadzenia prac budowlanych istnieją w miesiącach letnich, na-

tomiast znacznie pogarszają się w miesiącach zimowych, szczególnie podczas zalegania pokrywy

śnieżnej i występowania mrozu (prowadzenie prac budowlanych przy projekcie deweloperskim

zazwyczaj nie jest możliwe w okresie od grudnia do lutego). Również niestandardowe w danych

okresach zjawiska pogodowe, w tym okresy ulewnych deszczy latem lub bardzo niskie tempera-

tury ujemne w miesiącach zimowych zazwyczaj uniemożliwiają prowadzenie prac budowlanych

i mogą utrudnić prace wykończeniowe.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 161

Podobnie jak pozostałe podmioty z branży, Grupa nie może wykluczyć zaistnienia powyższego ry-

zyka, tj. wystąpienia nietypowych lub skrajnie niekorzystnych warunków pogodowych, które mogą

przedłużyć proces budowy i opóźnić termin przekazania mieszkań klientom, co w efekcie może

opóźnić termin księgowania przychodów w rachunku zysków i strat oraz jednocześnie może mieć

istotny negatywny wpływ na perspektywę rozwoju, osiągane wyniki i sytuację nansową rm bu-

dowlanych, w tym spółek Grupy.

Ryzyko utrudnionego zachowania ciągłości w nabywaniu gruntów

Możliwość pozyskiwania z wyprzedzeniem nowych gruntów zapewnia deweloperom zdolność za-

chowania regularności w prowadzeniu działalności operacyjnej, w tym przychodów. Nie można

wykluczyć ryzyka nabycia niedostatecznej ilości gruntów w dobrych lokalizacjach, które zagwa-

rantują płynną działalność i stały rozwój. Nie można w szczególności wykluczyć ryzyka koncentra-

cji popytu na najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach przez pozostałych deweloperów, niekorzyst-

nych warunków handlowych, a także opóźnień lub trudności w uzyskaniu nansowania pod dany

grunt. Nabywane grunty – pomimo minimalizacji ryzyk – mogą być obarczone wadami, w tym

m.in.: geologicznymi w postaci np. braku nośności gruntu, odkryciem znalezisk archeologicznych

w trakcie realizacji inwestycji czy zanieczyszczeniem gruntu. Istnieje także możliwość sprzeciwu

właścicieli sąsiednich nieruchomości w trakcie procedowania warunków zabudowy i pozwolenia

na budowę. Wymienione czynniki mogą spowolnić lub ograniczyć rozwój deweloperów, w tym

spółek Grupy, co może w sposób negatywny wpłynąć na ich skalę działalności, wyniki i sytuację

nansową. W celu minimalizacji powyższego ryzyka Grupa aktywnie przeszukuje rynki nierucho-

mości, na których prowadzi działalność oraz na bieżąco analizuje ofertę rynkową. Na minimaliza-

cję wskazanego ryzyka pozytywnie wpływa współrealizacja inwestycji z właścicielami gruntów,

co umożliwia uzyskanie atrakcyjnych gruntów przy poniesieniu zdecydowanie niższych nakładów.

Ryzyko związane z wadami prawnymi nieruchomości i ich nieuregulowanym stanem prawnym

Ryzyko to dotyczy sytuacji, w których nieruchomości nabywane bądź przewidziane do nabycia

przez spółki Grupy są obciążone wadami prawnymi, tzn. stanowiły własność innego podmiotu

niż sprzedający bądź są obciążone prawami osób trzecich oraz przypadków, gdy stan prawny

nieruchomości nie jest uregulowany, tj. gdy potencjalni sprzedawcy nie są w stanie wykazać przy-

sługującego im tytułu prawnego do danej nieruchomości, w szczególności gdy nie założono dla

niej księgi wieczystej. Istnienie opisanych powyżej wad prawnych związane jest z możliwością

dochodzenia wobec spółek Grupy roszczeń dotyczących takich nieruchomości przez osoby trze-

cie, zaś nieuregulowany stan prawny wiąże się z istotnymi utrudnieniami lub niemożliwością prze-

prowadzenia procesu nabywania nieruchomości na cele działalności deweloperskiej. Ponadto,

w przypadku sprzedaży mieszkań lub budynków przez spółki Grupy, znajdujących się na gruntach

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 162

obciążonych wadami prawnymi, istnieje ryzyko, że nabywcy będą zgłaszać roszczenia z tytułu

rękojmi za wady prawne gruntów, na których posadowione są poszczególne lokale. Może to mieć

istotny negatywny wpływ na działalność Grupy, w tym szczególnie na jej sytuację nansową lub

wyniki. W celu ograniczenia tego ryzyka Grupa przeprowadza badania prawne nieruchomości wy-

branych do nabycia. Wystąpienie powyższego ryzyka może narazić Grupę na negatywne skutki dla

działalności operacyjnej i nansowej oraz dla perspektyw rozwoju.

Ryzyko wzrostu kosztów realizacji projektów budowlanych

Wyniki nansowe oraz poziom marż projektów deweloperskich realizowanych przez spółki z Grupy

zależy w dużym stopniu od cen transakcyjnych nabywanych nieruchomości gruntowych. W przy-

padku znaczącego wzrostu cen Grupa może być narażona na spadek poziomu realizowanych

marż na działalności deweloperskiej, co może mieć istotny negatywny wpływ na perspektywy roz-

woju, osiągane wyniki i sytuację nansową Grupy. W związku z powyższym istnieje ryzyko wzrostu

kosztów realizacji projektów budowlanych takich jak: ceny gruntów, ceny usług podwykonawców

lub materiałów budowlanych, wymuszone zmiany w projekcie, zanieczyszczenia gruntu, dostoso-

wanie wymogów do nowych wytycznych w zakresie ochrony środowiska lub do wymagań nabyw-

ców związanych z implementacją polityki ESG, odkrycia zabytków archeologicznych lub niewypa-

łów, niewybuchów i inne podobne zdarzenia mogące mieć potencjalnie wpływ na wzrost kosztów.

Wzrost cen materiałów budowlanych i usług podwykonawców, brak ciągłości dostaw materiałów,

które stanowią znaczący składnik w kosztorysie projektu, może negatywnie wpłynąć na rentow-

ność poszczególnych projektów budowlanych. Zmiany, jakie zaszły w ostatnim okresie na rynku

dostaw materiałów i usług wskazują na realny wzrost kosztów produkcji. Oznacza to ryzyko wy-

stąpienia sytuacji, w której Grupa nie będzie mogła w pełni zrekompensować ich negatywnego

wpływu cenami sprzedawanych mieszkań. Dodatkowo widoczne jest zjawisko utrudnionego do-

stępu do materiałów i usług podwykonawczych, a tym samym powstaje ryzyko opóźnień w reali-

zacji kontraktów. Tym samym deweloperzy, w tym spółki z Grupy, narażeni są w sposób istotny na

negatywne skutki mające wpływ na perspektywę rozwoju, działalność operacyjną, osiągane wyniki

oraz sytuację nansową.

Ryzyko cenowe materiałów

Grupa narażona jest na ryzyko cenowe związane ze wzrostem cen najczęściej kupowanych mate-

riałów budowlanych, takich jak np. stal i beton, a także drewno, wełna mineralne oraz asfalt. Grupa

stara się, żeby zagwarantować sobie stałość ceny w umowach z producentami lub dostawcami

materiałów. W celu ograniczenia ryzyka cenowego Grupa na bieżąco monitoruje ceny najczęściej

kupowanych materiałów budowlanych, a podpisywane umowy mają odpowiednio dopasowane

do sytuacji rynkowej parametry dotyczące m.in. czasu trwania kontraktu oraz wartości umowy.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 163

Ryzyko cenowe wzrasta w przypadku zdarzeń spowodowanych przez tzw. siłę wyższą (pande-

mia, działania wojenne) jak również w wyniku wzrostu innych czynników wytwórczych (wzrost cen

energii, paliw).

Powyższe czynniki i tendencje brane są pod uwagę przy kalkulacji ceny umownej i negocjacjach

z inwestorami jak też podwykonawcami. Dotyczy to działań w dłuższej perspektywie, jak i sytuacji

bieżącej. Istnieje zatem ryzyko, że w przypadku znacznej tendencji wzrostowej (tj. gwałtownych

wzrostów cen materiałów oraz usług podwykonawców i kosztów pracy) kontrakty pozyskiwane

obecnie nie osiągną planowanej rentowności. Może to mieć także odzwierciedlenie w kontraktach

pozyskanych w okresach wcześniejszych, jeśli realizacja wybranych ich etapów wystąpi w okre-

sie zawirowań cenowych a ryzyko pozycji niezakontraktowanych nie zostało zabezpieczone. Tym

samym zmiana realiów cenowych na rynku dostawców i producentów materiałów budowlanych

może mieć wpływ na prognozy i wyniki Emitenta oraz Grupy Unibep.

Ryzyko związane z solidarną odpowiedzialnością za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowla-

ne wykonane przez podwykonawców

W ramach realizacji projektów budowlanych Grupa UNIBEP korzysta z usług wyspecjalizowanych

wykonawców robót budowlanych, niejednokrotnie zatrudniających swoich podwykonawców. Nie

można wykluczyć ryzyka związanego z niewykonaniem lub niewłaściwym wykonaniem zobowią-

zań takich wykonawców i/lub podwykonawców, co może negatywnie wpływać na realizację pro-

jektów budowlanych, a w konsekwencji na wyniki nansowe osiągane w przyszłości przez Gru-

pę UNIBEP. Ponadto, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę

wynagrodzenia podwykonawców, nie można wykluczyć ryzyka związanego z niewykonywaniem

przed wykonawców lub podwykonawców zobowiązań w tym zakresie i tym samym powstania

z tego tytułu odpowiedzialności spółek Grupy jako inwestora.

W celu minimalizacji ryzyka Grupa dokonuje werykacji kontrahentów pod kątem procedur, kon-

troli jakości, zdolności wykonawczej, a także prowadzi politykę dywersykacji podwykonawców,

postępuje zgodnie z wprowadzonymi procedurami wewnętrznego przetargu, jak również stosu-

je w umowach zapisy zapewniające skuteczną i szybką wymianę nierzetelnego podwykonawcy.

Ponadto spółki Grupy są zabezpieczone każdorazowo w umowach z podwykonawcami poprzez

wprowadzane zapisy dotyczące odpowiedzialności z tytułu nienależytego wykonania prac, ich

terminowości, jak również odpowiedzialności w okresie gwarancyjnym. Wystąpienie powyższego

ryzyka może narazić Grupę na negatywne skutki, w tym dla działalności operacyjnej i nansowej

oraz dla perspektyw rozwoju

Ryzyko przerwanych łańcuchów dostaw

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 164

Problemy w światowej logistyce ponownie ulegają pogłębieniu w związku z rosyjską inwazją na

Ukrainę oraz chińską polityką wobec COVID-19, która powoduje, że pojawianie się nawet małych

ognisk zachorowań skutkuje zamykaniem dużych ośrodków miejskich i spowalnia działalność go-

spodarczą. Rosyjska inwazja na Ukrainę wywołała zaburzenia dostaw surowców energetycznych,

rolnych oraz niektórych towarów przemysłowych. Jednocześnie utrzymywanie przez Chiny twar-

dej polityki wobec pandemii COVID-19 sprawiło, że wracają zakłócenia w branży technologicznej

i motoryzacyjnej. Efektem jest pogłębienie niepewności oraz wzrost kosztów płynnego funkcjono-

wania zakłócanych łańcuchów dostaw.

Grupa dostrzega problemy w łańcuchu dostaw spowodowane rekordowym wzrostem cen ener-

gii, paliw i materiałów budowlanych, ale realizuje kontrakty na bieżąco i bez większych zakłóceń.

Należy mieć na uwadze, że każdy znaczny wzrost kosztów może negatywnie wpłynąć na rentow-

ność projektów Grupy Unibep, a w konsekwencji jej sytuację nansową. Planując przyszłe reali-

zacje Grupa Unibep uwzględnia ryzyka generowane przez zakłócenia w łańcuchach dostaw, które

wpływają na realizacje projektów np. dostępność i wzrost cen materiałów budowlanych, robocizny

a także samych pracowników.

Ryzyko związane z ograniczonym dostępem do surowców kopalnianych i wpływem na koszty

wytworzenia

Sytuacja geopolityczna oraz trwająca wojna w Ukrainie mają bezpośredni wpływ na rynek surow-

ców. Rosja jest kluczowym dostawcą ropy naftowej i gazu ziemnego. Rosja i Ukraina są również

ważnymi eksporterami surowców przemysłowych, takich jak nikiel, drewno czy gaz neonowy, któ-

ry jest konieczny do produkcji półprzewodników. Firmy budowlane z dnia na dzień odczuły maso-

wy odpływ pracowników z Ukrainy. Nie można wykluczyć kolejnej fali wzrostu cen i niedoborów

materiałów z powodu odcięcia łańcuchów dostaw z Ukrainy, Rosji i Białorusi oraz drożejących

surowców na rynkach światowych. Jest wysoce prawdopodobne, że zjawiska te doprowadzą do

opóźnień na niektórych kontraktach i przyczynią się do pogorszenia rentowności rm budowal-

nych.

Ryzyko związane z niedozwolonymi klauzulami umownymi

Ryzyko uznania, że stosowane wzorce umowne zawierają niedozwolone klauzule umowne wiąże

się z przepisami ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji i konsumentów. Pre-

zes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na przedsiębiorcę karę w wyso-

kości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok

nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, chociażby nieumyślnie, dopuścił się praktyki naruszają-

cej zbiorowe interesy konsumentów. Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 165

rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. Po pierwsze, katalog zachowań

będących praktykami naruszającymi zbiorowe interesy konsumentów nie jest zamknięty, ustawa

wylicza takie praktyki tylko przykładowo. Oznacza to, że UOKiK może uznać określone zachowa-

nie rynkowe deweloperów za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, mimo że nie

jest ono wyraźnie wskazane w ustawie i nałożyć karę. Po drugie, ryzyko polega na możliwości

uznania klauzul umownych zawartych we wzorcach umów, stosowanych przez deweloperów za

klauzule niedozwolone. Zdecydowana większość umów zawieranych przez deweloperów to umo-

wy z konsumentami. Zgodnie z kształtującą się linią orzecznictwa sądów, w szczególności Sądu

Najwyższego, postanowienia umieszczone w rejestrze postanowień niedozwolonych należy inter-

pretować rozszerzająco i za niedozwolone uznawać nie tylko postanowienia o brzmieniu pokry-

wającym się z postanowieniem gurującym w tym rejestrze, lecz także postanowienia podobne.

Zakres podobieństwa postanowienia umownego stosowanego przez przedsiębiorcę do postano-

wienia wpisanego do rejestru może decydować o uznaniu danego postanowienia za niedozwo-

lone. Nawet, jeśli w ocenie Grupy postanowienia umowne stosowane przez niego w umowach

z konsumentami nie są podobne do postanowień wpisanych do rejestru, istnieje ryzyko, iż UOKiK

zakwalikuje określone postanowienie za niedozwolone i na tej podstawie nałoży na dewelopera

karę. Minimalizując opisane ryzyko, spółki Grupy poddają stosowane wzorce umowne wnikliwej

analizie pod kątem możliwości uznania postanowień w nich zawartych za niedozwolone klauzule

umowne naruszające interesy konsumentów.

Ryzyko związane z procesem budowlanym

Główną cechą działalności budowlanej jest konieczność angażowania znacznych środków w ca-

łym okresie realizacji inwestycji, aż do momentu przekazania obiektu kontrahentowi. Realizowane

przez Grupę usługi mają charakter indywidualnych umów, opracowywanych w danych warunkach

i przy wykorzystaniu dostępnych procedur i technologii. Ze względu na długość całego okresu

realizacji procesu budowlanego mogą wystąpić różnorodne zmiany ustalonych na jego początku

warunków. Cały proces produkcyjno–wykonawczy niesie za sobą różnego rodzaju ryzyka. W tym

czasie mogą wystąpić następujące zagrożenia:

• bieżące zmiany projektowe i wykonawcze na każdym niemal etapie procesu,

• niewłaściwe początkowe oszacowanie kosztów realizacji projektu,

• istotna zmiana kosztów w trakcie realizacji projektu,

• błędy dokonane w zarządzaniu całym procesem budowlanym,

• błędy związane z zastosowanymi rozwiązaniami technicznymi i technologicznymi.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 166

Wszystkie powyższe oraz inne negatywne zdarzenia mogą mieć wpływ na wydłużenie całego pro-

cesu wytworzenia produktu powodujące wzrost kosztów oraz przesunięcie płatności w czasie, co

w konsekwencji prowadzi bezpośrednio do obniżenia wyniku Grupy na danym kontrakcie, w kon-

sekwencji negatywnie może wpływać na sytuację nansową Grupy.

Ryzyko związane z infrastrukturą budowlaną

Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruk-

tury takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg

wewnętrznych, itd. Zdarzają się jednak sytuacje, w których zapewnienie niezbędnej infrastruktury

jest uzależnione od czynników będących poza kontrolą spółek z Grupy (np. często zapewnienie do-

stępu do właściwej drogi bądź mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego

bądź gminnego). W niektórych przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwesty-

cji, może być nieuregulowany, bądź w trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane

komplikacje przekładające się na opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że wła-

ściwe organy administracji zażądają od spółek z Grupy wykonania dodatkowych prac dotyczących

infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją inwestycji. Organy administracji mogą także

oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace związane z infrastrukturą, które nie są

niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których wykonanie może być oczekiwane

przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej w związku z realizowaną

inwestycją. Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóź-

nienie realizowanych projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny

wpływ na działalność, sytuację nansową lub perspektywy rozwoju spółek z Grupy UNIBEP.

Ryzyko związane ze sprzedażą projektów deweloperskich

Grupa UNIBEP posiada do sprzedaży lokale/mieszkania w ramach własnych projektów dewe-

loperskich. Realizacja projektów deweloperskich wiąże się z szeregiem ryzyk. Istnieje ryzyko, iż

sprzedaż lokali okaże się niższa niż planuje Grupa, co skutkowałoby niższymi wpływami gotów-

kowymi. Mogłoby to mieć również wpływ na poziom uzyskanej sprzedaży/zysku w danym roku

obrotowym. Potrzeba szybkiego odzyskania gotówki mogłaby wiązać się z koniecznością korekty

ceny mieszkań lub (i) wzrostem nakładów na promocję, co odbiłoby się na rentowności projektu.

Aktualnie nie występuje konieczność ani gwałtownej korekty ceny, ani istotnego zwiększania kosz-

tów promocji, ale w przyszłości nie można wykluczyć tego typu działań.

Ryzyko związane z zabezpieczeniami ustanowionymi na majątku Grupy Unibep

Spółki Grupy UNIBEP zaciągają kredyty celem snansowania realizowanych projektów budowla-

nych. Z zawieraniem umów kredytowych wiąże się ustanowienie na rzecz banków zabezpieczeń

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 167

– na gruntach, na których planowane są realizacje inwestycji – tytułem spłaty zobowiązań. Grupa

zwraca uwagę, że pomimo, iż kredyty zaciągane przez spółki celowe w Grupie są spłacane termi-

nowo, to nie można wykluczyć, iż w przyszłości w skrajnie negatywnej sytuacji nansowej Grupa

mogłaby zaprzestać terminowej spłaty zobowiązań kredytowych lub mogłaby naruszyć warunki

umów. W związku z powyższym banki byłyby uprawnione do zaspokojenia swoich praw w drodze

wykonania uprawnień związanych z ustanowionymi zabezpieczeniami, polegające np. na przeję-

ciu własności obciążonych składników majątkowych. Stan taki mógłby spowodować zmniejszenie

się ilości aktywów stanowiących własność poszczególnych spółek celowych w Grupie oraz ogólną

utratę wartości aktywów. W celu minimalizacji ryzyka Grupa szczególną uwagę przywiązuje do

racjonalnego zarządzania strukturą nansową, do prognozowania zapotrzebowania na nanso-

wanie dłużne na etapie przed podjęciem decyzji o realizacji każdego projektu deweloperskiego,

jednocześnie racjonalnie zarządzając i prognozując poziom płynności nansowej. Wystąpienie

powyższego ryzyka może Grupę Emitenta na negatywne skutki, w tym dla działalności operacyjnej

i nansowej oraz dla perspektyw rozwoju.

Ryzyko związane ze zwiększeniem udziału w portfelu zleceń kontraktów w sektorze publicznym

W ostatnich latach Grupa podejmowała również działania akwizycyjne w sektorze publicznym

(zamówienia publiczne). W związku z procedurą udzielania zamówień publicznych w wielu przy-

padkach może nastąpić przesuwanie terminu podpisania umowy i rozpoczęcia realizacji inwesty-

cji z powodów takich jak kontrola udzielenia zamówienia przez Urząd Zamówień Publicznych lub

składanie odwołań i skarg przez innych oferentów. Zaistnienie takich okoliczności może spowodo-

wać przesunięcia w realizacji inwestycji, co może wpłynąć na wielkość portfela zamówień w okre-

sie sprawozdawczym. Grupa narażona jest również na spory z inwestorem publicznym wynikające

z odmiennej interpretacji zapisów umów, brakiem chęci do zawierania porozumień w sytuacjach

konfliktowych, brakiem wystarczającej decyzyjności w procesie realizacji, itd. (głównie dotyczy to

sektora drogowego). Efektem potencjalnych sporów mogą być dodatkowe koszty dla rmy i/bądź

też utrudnienia w ubieganiu się o kolejne kontrakty w formule zamówień publicznych. W obecnej

sytuacji w największym stopniu z zamówień publicznych korzysta jedynie biznes drogowy Grupy,

w budownictwie kubaturowym udział zamówień publicznych w portfelu znacznie się zmniejszył na

rzecz sektora prywatnego.

Ryzyko związane z powstawaniem spraw spornych

Grupa UNIEBP dąży do realizacji kontraktów zgodnie z warunkami umownymi. W trakcie realizacji

zdarzać się mogą sytuacje różnej lub odmiennej interpretacji zapisów umownych. Następstwem

tego może być zjawisko nieterminowej regulacji przez inwestorów naszych należności lub kwe-

stionowania ich zasadności. W takich przypadkach nie można wykluczyć, że droga sądowa bę-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 168

dzie ostatecznym rozwiązaniem przy dochodzeniu swoich praw. Spółka monitoruje potencjalne

sprawy sporne mogące powstać przy realizacji kontraktów. Obsługa prawna ukierunkowana jest

na każdy segment z osobna i w razie potrzeby odpowiednio wcześnie podejmowane są działania

zapobiegawcze minimalizujące ryzyko sporu.

Ryzyko związane z zatrudnieniem pracowników i utrzymaniem profesjonalnej kadry

Dążenie do świadczenia przez Grupę produktów i usług o wysokiej jakości wymaga zarządzania

rmą przez profesjonalną kadrę oraz wykwalikowanych pracowników. Pozycja i siła konkurencyj-

na Grupy została zbudowana przy udziale utalentowanej i doświadczonej kadry. Niemniej jednak

istnieje ryzyko utraty lub zmniejszenia się zasobu doświadczonej i profesjonalnej kadry zarządza-

jącej. W celu minimalizacji ryzyka Grupy prowadzi odpowiednią politykę kadrową minimalizującą

fluktuację kadr. Wystąpienie powyższego ryzyka mogłoby narazić Grupę na negatywne skutki dla

działalności operacyjnej.

Ryzyko awarii systemów informatycznych

Ryzyko ewentualnej utraty, częściowej lub całkowitej, danych na skutek awarii systemu kompute-

rowego w Grupie bądź pojawienie się potencjalnych ataków hakerskich na systemy komputerowe

Grupy mogłoby skutkować opóźnieniami w realizacji umów i kontraktów. W celu minimalizacji ry-

zyka w całej Grupie wdrożono procedury zabezpieczające w postaci archiwizowania danych oraz

ich ochrony przed niepowołanym dostępem lub utratą. Wystąpienie powyższego ryzyka może na-

razić Grupę na negatywne skutki, w tym dla działalności operacyjnej i nansowej oraz dla perspek-

tyw rozwoju.

Ryzyko związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń

Grupa, w związku z realizacją inwestycji w sektorze budowlanym narażona jest na kary za niewy-

konanie lub nieterminowe wykonanie zleceń. Spółki Grupy realizując inwestycje budowlane usta-

lają z zamawiającymi takie harmonogramy by minimalizowały one ewentualne ryzyko opóźnień.

Niemniej Emitent przyjmuje ryzyko poniesienia powyższych sankcji bądź kar. W przypadku zamó-

wień nietypowych bądź zawarcia kontraktu o skrajnych warunkach (np. ograniczonych termino-

wo), spółki Grupy żądają wyższej marży z realizowanego projektu, aby zrekompensować ponoszo-

ne ryzyko związane z inwestycją oraz zabezpieczyć się przed ewentualnymi karami umownymi.

Ryzyko związane z udzielonymi gwarancjami

Na dzień bilansowy 31.12.2022 r. Grupa posiadała zobowiązania warunkowe na kwotę 703 mln

zł. Zobowiązania warunkowe dotyczyły głównie gwarancji należytego wykonania kontraktu oraz

gwarancji usunięcia wad i usterek, z których spółki Grupy korzystają w ramach prowadzonej dzia-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 169

łalności, w tym głównie w zakresie realizacji usług budowlanych. Istnieje ryzyko powstania zobo-

wiązań z tytułu realizacji gwarancji w przypadku niewywiązania się spółek z Grupy z realizowanych

kontraktów. Grupa tylko cztery razy otrzymała zgłoszenie żądania wypłaty z udzielonej gwarancji,

które zostały zrealizowane. Kwota żądania wynosiła 13,2 mln zł. Emitent ocenia ryzyko materiali-

zacji udzielonych gwarancji jako ograniczone.

Ryzyko związane z koncentracją przychodów ze sprzedaży

Źródła przychodów ze sprzedaży Grupy charakteryzują się wysokim poziomem koncentracji wo-

kół działalności kubaturowej. Około 50% przychodów Grupy UNIBEP w ostatnich latach stanowiła

sprzedaż tego segmentu. W przypadku spowolnienia w obszarze budownictwa kubaturowego ist-

nieje ryzyko spadku przychodów ze sprzedaży, co może negatywnie wpłynąć na kondycję nanso-

wą oraz realizację strategii Grupy.

Grupa ogranicza ryzyko związane z koncentracją przychodów ze sprzedaży poprzez zwiększenie

skali działalności w pozostałych segmentach – wykorzystując sprzyjającą koniunkturę w seg-

mencie deweloperskim zainwestowała w nowe projekty w Warszawie i Poznaniu, których efekty

w postaci wyższych przychodów i zysków powinny być coraz bardziej widoczne w kolejnych la-

tach. Dodatkowo Grupa rozwija segment domów modułowych oraz drogowy. Istotnym elemen-

tem dywersykacji źródła przychodów jest rozwój segmentu energetyczno-przemysłowego.

Ryzyko związane z wydłużeniem postępowania administracyjnego w zakresie prawa zagospo-

darowania nieru-chomości oraz prawa budowlanego

Działalność Grupy w zakresie projektów deweloperskich wiąże się z koniecznością uzyskania sto-

sownych decyzji i zezwoleń administracyjnych. Podmioty Grupy muszą uzyskiwać w szczegól-

ności decyzje o warunkach zabudowy dla nieruchomości nieobjętych miejscowym planem zago-

spodarowania przestrzennego oraz pozwolenia na budowę, co może wiązać się z koniecznością

pozyskiwania dodatkowych dokumentów, takich jak uzgodnienia, opinie czy zgody właścicieli lub

posiadaczy sąsiednich nieruchomości. Dodatkowo w toku prowadzenia inwestycji istnieje ryzyko

wstrzymania jej prowadzenia przez właściwe organy, w szczególności wskutek protestów wła-

ścicieli lub posiadaczy sąsiednich nieruchomości lub z innych przyczyn przewidzianych prawem.

Po zakończeniu procesu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Do-

datkowo w trakcie procesu inwestycyjnego, w niektórych przypadkach, konieczne jest uzyskanie

decyzji o podziale nieruchomości, zaś w każdym przypadku dla obrotu wybudowanymi lokalami

niezbędne jest uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali. Uzyskiwanie stosownych aktów

administracyjnych wiąże się często z długotrwałymi postępowaniami administracyjnymi, co po-

woduje powstanie ryzyka braku możliwości zakończenia poszczególnych faz inwestycji w zakła-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 170

danych przez Grupę terminach. W szczególności opóźnienie w wydaniu decyzji o pozwoleniu na

użytkowanie przez uprawniony organ może przesunąć daty przekazywania lokali i podpisywania

końcowych aktów notarialnych z nabywcami, które determinują datę ewidencjonowania przycho-

dów ze sprzedaży mieszkań i lokali. Powyższe okoliczności mogą mieć istotny wpływ na działal-

ność, przepływy pieniężne, sytuację nansową, wyniki lub perspektywy działalności Emitenta.

Ryzyko związane z koniunkturalnością branży

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce charakteryzuje się koniunkturalnością, w związ-

ku z którą liczba oddawanych nowych mieszkań zmienia się z roku na rok w zależności m.in. od:

ogólnych czynników makroekonomicznych w Polsce, zmian demogracznych w danych obsza-

rach miejskich, dostępności nansowania oraz cen mieszkań już istniejących. Zwiększony popyt

na nieruchomości mieszkaniowe powoduje zwykle wzrost marży realizowanej przez deweloperów

oraz zwiększenie liczby prowadzonych, nowych projektów deweloperskich. W związku ze znaczą-

cym odstępem czasu pomiędzy decyzją o rozpoczęciu projektu deweloperskiego a zakończeniem

projektu (wynikającym często z przeciągającego się procesu uzyskiwania wymaganych zezwoleń

administracyjnych oraz czasem faktycznej budowy nieruchomości), istnieje ryzyko, że po ukoń-

czeniu projektu rynek będzie nasycony i deweloper nie będzie w stanie sprzedać mieszkań bez ob-

niżenia ceny sprzedaży, co powodować będzie obniżenie realizowanej marży lub poniesienie stra-

ty przez Grupę. Po okresie dobrej koniunktury pojawiają się zwykle na rynku tendencje zniżkowe

spowodowane niechęcią deweloperów do rozpoczynania nowych projektów ze względu na niższe

możliwe do osiągnięcia marże. Powyższe okoliczności mogą mieć istotny wpływ na działalność.

Ryzyko związane ze sprzedażą produktów deweloperskich

W minionych kwartałach w sektorze deweloperskim odnotowano zmniejszoną liczbę transakcji,

co wynikało m.in. z barier nansowych związanych z inflacją i rosnącym kosztem kredytu dla

klienta. Jednocześnie widoczny jest znaczący udział sprzedaży gotówkowej mieszkań w związku

z inflacją i obawami przed dalszym wzrostem cen. Deweloperzy podchodzą ostrożnie do decyzji

o rozpoczęciu inwestycji w oczekiwaniu na uspokojenie nastrojów po niepewności wynikającej

z sytuacji geopolitycznej oraz rosnących kosztów długu. Ponadto, widoczna jest niepewność po

stronie partnerów PRS (Private Rented Sector) w kontekście regulacji ustawowych dotyczących

sektora najmu długoterminowego. Nie można wykluczyć, że zmniejszenie popytu związane m.in.

z dostępnością kredytów i zmniejszeniem podaży mieszkań utrzyma się także w kolejnych kwarta-

łach. Obecnie wielu klientów wstrzymuje się z decyzjami dotyczącymi zakupu mieszkania w ocze-

kiwaniu na zmiany na rynku.

Ryzyko związane z zapewnieniem odpowiedniej infrastruktury dla realizowanych przez grupę

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 171

projektów deweloperskich

Projekty deweloperskie mogą być realizowane wyłącznie przy zapewnieniu odpowiedniej infra-

struktury technicznej wymaganej prawem (przyłączenie do sieci oraz włączenie do dróg publicz-

nych). Konieczność budowy odpowiedniej infrastruktury narzuconej w ramach danego projektu

deweloperskiego lub przebudowy istniejącej infrastruktury może mieć istotny wpływ na koszt

prac budowlanych. Z uwagi na opóźnienia związane z zapewnieniem odpowiedniej infrastruktury

w projektach realizowanych przez Grupę Emitenta mogą wystąpić również opóźnienia w ukoń-

czeniu projektów deweloperskich oraz niespodziewany wzrost kosztów. Może to mieć negatywny

wpływ na działalność i sytuację nansową Grupy oraz rentowności prowadzonych projektów de-

weloperskich.

Emitent stara się minimalizować powyższe ryzyko poprzez uzyskiwanie wszelkich koniecznych

uzgodnień i opinii od zarządców infrastruktury przed zawarciem umów zakupu nieruchomości.

Ryzyko stosowania nieodpowiedniej technologii budowlanej lub wykorzystywania nieprawidło-

wej dokumentacji architektonicznej projektu

Nie można wykluczyć zmian stosowanych technologii na rynku deweloperskim, np. w zakresie

materiałów i komponentów czy też nowych rozwiązań technologicznych lub wprowadzenia bar-

dziej efektywnych metod realizacji projektów. Zastosowanie nieprawidłowej technologii budow-

lanej oraz możliwość popełnienia przez projektantów błędów w dokumentacji architektonicznej

projektu mogą doprowadzić do realizacji projektów zawierających wady technologiczne, a ich usu-

nięcie będzie wymagało zaangażowania znacznych nakładów oraz wydłużenia terminu realizacji

danego projektu, co może powodować wzrost kosztów wykonania projektu zwłaszcza w przypad-

ku niewykrycia błędów na wczesnym etapie projektu. Istnieje ryzyko, że zaakceptowane projekty

architektoniczne zawierają uchybienia techniczne lub też, że zastosowana technologia budowlana

okaże się nieprawidłowa dla danego projektu. Grupa ogranicza powyższe ryzyko poprzez dokładną

i bieżącą kontrolę doboru odpowiednich materiałów przez architektów do zakładanego standardu

projektu, jednakże uchybienia projektów architektonicznych oraz nieprawidłowości w technologii

budowlanej mogą negatywnie wpłynąć na wynik nansowy, przepływy pieniężne, reputację Grupy.

Ryzyko wypadków przy pracy

Działalności Grupy obarczona jest ryzykiem zajścia wypadków przy pracy. Potencjalne wypadki

przy pracy mogą prowadzić do opóźnienia realizacji procesu budowlanego, co może przełożyć się

na niewykonanie kontraktu w zakładanym terminie. Ponadto zajście wypadku przy pracy może

determinować roszczenia odszkodowawcze wobec Grupy. Tego typu zdarzenia mogą negatywnie

wpływać na renomę Grupy oraz wyniki nansowe.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 172

Ważnym elementem zapobiegawczym wystąpieniu tego ryzyka jest udział Emitenta w Porozu-

mieniu dla Bezpieczeństwa w Budownictwie i zobowiązanie do stosowania rozwiązań praktyko-

wanych przez inne spółki z branży

Ryzyko związane z postępowaniami sądowymi

Działalność Grupy obarczona jest ryzykiem wystąpienia sporów oraz postępowań sądowych

w związku ze zrealizowanymi i obecnie realizowanymi przez Grupę projektami. W wyniku wystą-

pienia zdarzeń spornych, Grupa może zostać wezwana do spełnienia świadczeń z tytułu rękojmi

lub udzielonej gwarancji, tj. m.in. usunięcia ewentualnych wad, zwrotu części lub całości ceny.

Potencjalne spory oraz postępowania sądowe mogą opiewać na kwoty przewyższające wartość

kontraktu, a ich rozstrzygnięcie może trwać wiele lat. Tego typu zdarzenia mogą negatywnie wpły-

wać na renomę Grupy oraz wyniki nansowe. Informacje dotyczące postępowań toczących się

przed sądem, organem właściwym dla postępowań arbitrażowych lub organem administracji pu-

blicznej zamieszczane są w raportach bieżących i okresowych Emitenta.

Ryzyko kontroli przez zagraniczne organy państwowe

Grupa prowadząc działalność na rynkach zagranicznych narażona jest na ryzyko związane z wy-

nikami kontroli prowadzonych przez różnego rodzaju centralne i lokalne urzędy i instytucje pań-

stwowe. Obecnie trudno jest jednoznacznie określić potencjalny wpływ takich postępowań na wy-

niki i działalność Grupy, jednakże nie można wykluczyć tego rodzaju zdarzeń i ich efektów. Celem

zminimalizowania wskazanego powyżej ryzyka Grupa podejmuje stałą współpracę z lokalnymi

doradcami z zakresu księgowości, podatków i kadr oraz z renomowanymi kancelariami prawnymi.

------------

Poza ryzykami opisanymi powyżej, w sprawozdaniu przedstawione zostały także ryzyka z obszaru

nansowego. Zawarte są one w punkcie 5.9 Instrumenty nansowe – ryzyka i przyjęte cele oraz

metody zarządzania ryzykiem nansowym.

8.2 POSTĘPOWANIA SĄDOWE

Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania Jednostka Dominująca i Grupa UNIBEP jest

stroną toczących się postępowań sądowych dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności. Łącz-

na wartość postępowań w grupie wierzytelności na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania

wynosi 137 550 tys. zł i przekracza 10% wartości kapitału własnego Grupy UNIBEP (w ramach

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 173

Jednostki Dominującej łączna wartość postępowań wynosi 107 482 tys. zł).

Jednocześnie łączna wartość postępowań w grupie zobowiązań na dzień sporządzania niniej-

szego Sprawozdania wynosi 125 615 tys. zł i przekracza wartość 10% kapitału własnego Grupy

UNIBEP (w ramach Jednostki Dominującej łączna wartość postępowań wynosi 119 716 tys. zł).

Spółka identykuje szereg postępowań istotnych. Postępowaniami o największych wartościach

są opisane poniżej postępowania pomiędzy UNIBEP SA a Podlaskim Zarządem Dróg Wojewódz-

kich (Inwestor) oraz UNIBEP SA a Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad (Inwestor).

1) W sprawie z powództwa konsorcjum Unibep SA i Most sp. z o.o. przeciwko Podlaskiemu Za-

rządowi Dróg Wojewódzkich o zapłatę kwoty 8 286 tys. zł z tytułu kary umownej w związku

z odstąpieniem od umowy oraz kwoty 23 243 tys. zł z tytułu roszczeń dodatkowych na in-

westycji Sokółka – Dąbrowa Białostocka. W połowie listopada 2018 r. Spółce został dorę-

czony pozew Podlaskiego Zarządu Dróg Wojewódzkich przeciwko Konsorcjum o zapłatę kary

umownej w kwocie 8 286 tys. zł z tytułu odstąpienia od umowy. Na pierwszych rozprawach,

które odbyły się w czerwcu oraz wrześniu 2019 r. zostali przesłuchani świadkowie. W dniu

6 listopada 2019 r. powództwo zostało rozszerzone o kwotę 4 807 tys. zł z tytułu roszczeń

wynikających z rozliczenia końcowego kontraktu. 26 listopada 2020 r. PZDW rozszerzyło po-

wództwo o dodatkową kwotę 103 998 tys. zł. W dalszym toku postępowania sądowego zostali

przesłuchani kolejni świadkowie i rozpoznano wnioski dowodowe w zakresie dopuszczenia

opinii biegłych. W maju 2021 r. Sąd wydał postanowienie o dopuszczeniu dowodu z pisem-

nych zeznań świadków, opinii Instytutu Naukowo-Badawczego oraz wyznaczył termin jed-

nego roku na sporządzenie opinii. Sąd wydał wyrok częściowy na rzecz Unibep SA 799 tys. zł

z odsetkami ustawowymi oraz na rzecz Most Sp. z o. o. w Sopocie kwotę 61 tys. zł z od-

setkami ustawowymi za opóźnienie. Dnia 21 września 2021 r. Pozwany PZDW złożył replikę

na odpowiedź na pozew oraz ograniczył powództwo w zakresie dochodzonej kary umownej

z tytułu odstąpienia o kwotę 8 286 tys. zł wraz z odsetkami. Pozwany PZDW złożył dodatkowo

do pisma opinię Instytutu Naukowo-Badawczego Dróg i Mostów. Następnie 31 grudnia 2021

r. zostało złożone rozszerzenie powództwa przez UNIBEP SA o wypłaconą z gwarancji kwotę

8 286 tys. zł. 11 kwietnia 2022 r. Unibep złożył w sądzie wniosek o skierowanie Stron do me-

diacji. Podobne pismo, przychylające się również do wniosku drugiej strony złożyła strona po-

zwana PZDW. Sprawa została skierowana do mediacji. Obecnie trwają spotkania mediacyjne.

O zasadności odstąpienia od Umowy przez Zamawiającego oraz wynikłych stąd roszczeń

rozstrzygnie Sąd, przy czym Konsorcjum niezmiennie stoi na stanowisku, iż dokonało sku-

tecznego odstąpienia od Umowy, wobec czego wszelkie roszczenia wywodzone przez Zama-

wiającego nie mają podstaw prawnych. Konsorcjum podtrzymuje stanowisko, iż analogicznie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 174

jak roszczenie Zamawiającego o zapłatę kary umownej z tytułu odstąpienia od Umowy, tak

również powyższe roszczenie Zamawiającego o odszkodowanie uzupełniające jest w całości

bezzasadne.

Podsumowując obecnie pomiędzy stronami toczy się spór sądowy, w ramach którego do

łącznego rozpoznania połączone zostały sprawy o zapłatę z powództwa Konsorcjum na łącz-

ną kwotę ok. 44 622 tys. zł, z powództwa Zamawiającego o zapłatę kwoty ok. 105 998 tys. zł

plus odsetki.

Spółka w pełnej rozciągłości kwestionuje szkodę, którą miałby doznać Zamawiający, zarówno

co do zasady, jak też co do wysokości. Emitent niezmiennie stoi na stanowisku, iż dokonał

skutecznego odstąpienia od Umowy, wobec czego wszelkie roszczenia wywodzone przez Za-

mawiającego nie mają podstaw prawnych. Spółka podtrzymuje, iż opisane powyżej okolicz-

ności pozwalają w dalszym ciągu uznawać przedmiotowy spór za neutralny dla bieżących

wyników Grupy Kapitałowej Unibep. Emitent zastrzega jednocześnie, iż aspekt ten będzie pod-

dawany wnikliwym analizom w szczególności w związku z czynnościami rewizji nansowej

realizowanymi na potrzeby przygotowania sprawozdań nansowych.

2) Konsorcjum rm Unibep SA i PORR SA złożyło pozew przeciwko Generalnej Dyrekcji Dróg

Krajowych i Autostrad o zapłatę kwoty 16 926 tys. zł łącznie (w tym Unibep SA 5 078 tys. zł)

z tytułu dodatkowych robót na inwestycji przebudowa drogi krajowej S8. W kwietniu 2019 r.

został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, od którego Pozwany złożył

sprzeciw. Po wymianie pism procesowych, pierwsza rozprawa odbyła się 9 kwietnia 2021 r.

Po przesłuchaniu wszystkich świadków w dniu 8 grudnia 2021 r. Sąd wydał wyrok uwzględ-

niający w całości roszczenie PORR SA i Unibep SA. Do sądu wpłynęła apelacja do wyroku

złożona przez GDDKiA. Apelacja została dostarczona stronie powodowej. 27 września 2022

r. została wniesiona odpowiedź na apelację. Termin rozprawy apelacyjnej został wyznaczony

na 7 marca 2023 r. Na rozprawie 7 marca 2023 r. została zawarta ugoda przed Sądem Apela-

cyjnym. Sąd Apelacyjny ogłosił postanowienie o umorzeniu postępowania, wzajemnym znie-

sieniu kosztów procesu a obie strony oświadczyły, że zrzekają się prawa do zaskarżenia tego

postanowienia.

3) Spółka Unibep SA oraz Budrex Sp. z o. o. złożyły pozew przeciwko Podlaskiemu Zarządowi

Dróg Wojewódzkich o zapłatę kwoty 4 744 tys. zł za dodatkowe koszty na inwestycji Łapy

Markowszczyzna. W sprawie przesłuchano świadków oraz postanowieniem Sądu z dnia 06

marca 2020 r. dopuszczono dowód z opinii Instytut Analiz Budowlanych. Instytut przedstawił

w sprawie opinię, w której uznał roszczenie Budrex na kwotę 207 tys. zł w pozostałym zakresie

uznając roszczenie za niezasadne, zaś w przypadku Unibep SA kwotę 1 995 tys. zł. Złożono

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 175

zastrzeżenia do wydanej opinii we wrześniu 2020 r. W czerwcu 2021 r. biegły potwierdził osta-

tecznie, iż dodatkowe wynagrodzenie wykonawcy za objazdy jest należne, ale w wysokości

określonej w opinii. Dnia 24 stycznia 2022 r. Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu

z przesłuchania stron, zobowiązał Instytut do zajęcia nalnego stanowiska w sprawie i za-

mknął rozprawę. Przesłana ostatecznie opinia Instytutu uwzględnia w przeważającej części

roszczenia Unibep SA i częściowo roszczenia Budrex Sp. z o. o. 21 kwietnia 2022 r. Dnia 29

czerwca 2022 r. zapadł wyrok, zgodnie z którym sąd zasądził od Podlaskiego Zarządu Dróg

Wojewódzkich w Białymstoku na rzecz Budrex Sp. z o. o. kwotę 207 tys. zł z ustawowymi

odsetkami oraz zasądza od powodów na rzecz pozwanego kwotę 60 tys. zł tytułem zwro-

tu kosztów zastępstwa procesowego. Wyrok jest nieprawomocny. Otrzymano uzasadnienie.

Dnia 3 października 2022 r. złożono apelację w sprawie, na chwilę obecną oczekujemy na

wyznaczenie terminu rozprawy.

Dodatkowo spółka Unibep SA. i Budrex Sp. z o. o. złożyła kilka pozwów przeciwko Podlaskie-

mu Zarządowi Dróg Wojewódzkich dotyczących realizacji drogi DW 682 Łapy Markowszczy-

zna w związku z wykonanymi robotami dodatkowymi, których łączna wartość wynosi 11 025

tys. zł.

4) W pozwie z dnia 30 września 2022 r. spółka Budrex Sp. z o. o. dochodzi od Trakcji PRKiL SA

zwrotu kosztów poniesionych z tytułu wykonania zakresu robót pozwanego w ramach kon-

traktu Łochów - Topór w wysokości 8 192 tys. zł. Sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu

upominawczym. Trakcja PRKiL SA złożyła sprzeciw od nakazu zapłaty. Sprawa jest w trakcie

mediacji.

Szczegółowy opis pozostałych postępowań sądowych został zamieszczony w nocie nr 6.36 Skon-

solidowanego Sprawozdania Finansowego za rok 2022.

8.3 INFORMACJA N/T DZIAŁALNOŚCI CHARYTATYWNEJ I SPONSORINGOWEJ

Grupa Unibep od lat skupia się nie tylko na pomnażaniu kapitału, ale także na popieraniu inicjatyw

głównie z regionu, z którego się wywodzi, czyli z Podlasia, nie zapominając, że jest rmą funkcjo-

nującą niemal w całej Polsce, ale także na kilku rynkach europejskich. Dla Grupy Unibep od lat

także ważna jest społeczna odpowiedzialność biznesu.

Rozpoczęcie pełnoskalowej wojny w Ukrainie, a co za tym idzie pomoc zarówno zatrudnionym

w Unibep SA Ukraińcom, jak też angażowanie się w akcje pomocowe na terenie Polski i naszego

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 176

sąsiada, było w 2022 roku niezmiernie istotnym elementem działań w obszarze społecznym. Jed-

nocześnie Grupa Unibep nadal wspierała dotychczasowe działania, uwzględniając również inte-

resy społeczne czy ochronę środowiska. Edukacja i naukowy rozwój społeczeństwa to dla Grupy

Unibep bardzo ważne elementy strategii opartej na społecznej odpowiedzialności biznesu. Stąd

wspieranie sportu (głównie poprzez donansowanie Stowarzyszenia Tur Basket Bielsk Podlaski),

donansowanie działań kulturalnych, środowiskowych, instytucji potrzebujących pomocy oraz –

poprzez działalność Fundacji Grupy Unibep Unitalent - pomoc młodym talentom w osiągnięciu

sukcesu.

Z powodu wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą Grupa Unibep włączyła się zarówno w or-

ganizację pomocy materialnej dla Ukraińców (m.in. zbiórka żywności prowadzona we współpracy

z jedną z największych sieci spożywczych działających w Polsce północno-wschodniej, pomoc

w transporcie darów), jak też w ciągu kilku tygodni od rozpoczęcia działań zbrojnych stworzenie

oddziału przedszkolnego dla dzieci ukraińskich przy jednej z białostockich szkół podstawowych.

W ciągu ok. 3,5-miesięcznej działalności placówki pomoc uzyskało ok. 40 młodych Ukrainek, które

mogły np. rozpocząć pracę lub miały czas – zostawiając dzieci w przedszkolu – by załatwić wiele

spraw formalnych.

Jako Grupa Unibep zaproponowaliśmy wszystkim pracownikom pracującym w Ukrainie pomoc

– także w postaci sprowadzenia ich i ich rodzin do Polski. Nie wszyscy na to się zdecydowali –

były to ich osobiste decyzje. Ci, którzy mogli wyjechać, zostali zatrudnieni w strukturach Unibep

SA w Polsce, pomogliśmy im m.in. w wynajęciu mieszkań. Grupa Unibep wsparła też nansowo

litewską Fundację Charytatywną, zbierającą żywność dla Ukrainy.

Od wielu lat Grupa Unibep stale współpracuje z uczelniami i szkołami średnimi, głównie branżo-

wymi, posiada program stypendialny. Jest aktywnym członkiem Stowarzyszenia „Odkrywcy Dia-

mentów”, którego celem jest wspieranie grup młodzieży, chcących wystartować w prestiżowych

polskich i międzynarodowych konkursach z zakresu nauk ścisłych i technicznych, czy współudział

– w ramach Fundacji Grupy Unibep Unitalent - w ogólnopolskim projekcie „Najlepsze zajęcia

z przedsiębiorczości” Studenckiego Forum Business Centre Club, którego celem jest promowanie

przedsiębiorczości w szkołach średnich. Prowadzi także program stypendialny dla uczniów spe-

cjalistycznej szkoły średniej w Bielsku Podlaskim.

W roku 2022 – w ramach 20-lecia Podlaskiej Okręgowej Izby Inżynierów Grupa Unibep aktywnie

włączyła się w przygotowanie uroczystości i była jednym z kluczowych partnerów wydarzenia.

Z kolei z Wydziałem Architektury Politechniki Białostockiej Grupa Unibep - już po raz 4. - była

współorganizatorem ogólnopolskiego konkursu dla studentów architektury pt. „Drewno w Archi-

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 177

tekturze”. Na konkurs wpłynęło 38 prac z całej Polski.

Mając na uwadze wielokulturowość Podlasia, Grupa Unibep wspiera eventy i wydarzenia organizo-

wane przez organizacje mniejszości narodowych. Pieniądze trały m.in. do organizatorów Białoru-

skiego Towarzystwa Społeczno-Kulturalnego w Polsce, Dojlidzkiego Stowarzyszenia Miłośników

Muzyki, czy Festiwalu Piosenki Anny German. Unibep SA była także partnerem ogólnopolskiego

konkursu teatrów amatorskich, organizowanych przez Stowarzyszenie Kreatywny Bielsk Podlaski

oraz festiwalu muzyki rockowej w Bielsku Podlaskim, którego organizatorem było Stowarzyszenie

Mocne Uderzenie. Grupa Unibep wsparła także regionalne i ogólnopolskie organizacje charytatyw-

ne i pomocowe, m.in. Fundację „Artystyczna Fama”, Fundację Naszpikowani, SOS Wioski dziecię-

ce, a także Ochotniczą Straż Pożarną w Bojanowie.

Grupa Unibep w 2022 roku donansowała także m.in. monograę Samodzielnego Publicznego

Zakładu Opieki Zdrowotnej w Bielsku Podlaskim, warszawską akcję „Paczka dla Powstańca” oraz

wystawę sztuki współczesnej, przygotowaną przez Fundację A.M. FOGTT, w której czynny udział

wziął podlaski artysta rzeźbiarz prof. Jarosław Perszko.

Będąc opiekunem tytularnym Stanicy harcerskiej ZHP Bielsk Podlaski w Rydzewie Grupa Unibep

wyposażyła obiekt w nowoczesne, niezbędne sprzęty, spełniające wymogi sanitarne.

W sumie Grupa Unibep przekazała w 2022 roku bezpośrednio organizacjom społecznym i spor-

towym 350 tys. zł.

Ogólnoposki nał konkursu na Najlepsze Zajęcia z Przedsiębiorczości w Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 178

Innymi celami Grupy Unibep, realizowanymi głównie poprzez Fundację Grupy Unibep Unitalent

(dalej „Fundacja”) są: promowanie postaw proprzedsiębiorczych i proaktywnych, edukowanie,

rozwijanie i wspieranie talentów biznesowych i innych oraz promocja i organizacja wolontariatu

pracowniczego. Grupa Unibep przekazała w 2022 r. na rzecz Fundacji łącznie 200 tys. zł. Z po-

wyższej kwoty Fundacja wydała na cele stricte społeczne 77 tys. zł.

Fundacja Grupy Unibep Unitalent skupia się na działaniach zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz

organizacji według schematu – szczegóły poniżej.

Szczegóły dot. działalności charytatywnej i sponsoringowej, jak i akcji, w których Grupa Unibep

uczestniczyła w roku 2022, przedstawiamy w Raporcie Zrównoważonego Rozwoju za rok 2022,

który stanowi odrębny element Skonsolidowanego raportu rocznego za 2022 rok.

8.4 WYRÓŻNIENIA, NAGRODY

W gronie najlepszych polskich pracodawców

Unibep zajęła 3. miejsce w drugiej edycji rankingu Poland’s Best Employers 2022 – Najlepsi Praco-

dawcy w Polsce 2022, w kategorii Budownictwo. W pełnym zestawieniu 300 rm rankingu Poland’s

Best Employers 2022 Unibep SA zajęła miejsce 36. Ranking opublikował miesięcznik „Forbes”.

Pomoc i inspiracja młodym,

zdolnym, ambitnym - głownie

szkoły średnie i uczelnie

Zarządzanie talentami w szkołach

średnich w Bielsku Podlaskim -

współpraca ze szkołami,

nauczycielami - od

początku 2018 roku

Spotkania inspirująco-motywujące,

m.in. z ludźmi sukcesu z woj.

podlaskiego (także tymi, którzy

wyjechali z naszego kraju)

Wspieranie pracowników,

którzy chcą pomagać -

chcących dzielić się

wiedzą i doświadczeniem

Pokazywanie dobrych

praktyk wolontariuszy

Grupy Unibep

Inicjowanie akcji dla proaktywnych

i wspierających młode talenty wśród

pracowników Grupy Unibep -

organizowanie spotkań, wymiana

doświadczeń, ciągłe doskonalenie się

FUNDACJA GRUPY UNIBEP UNITALENT SKUPIA SIĘ NA DZIAŁANIACH ZARÓWNO WEWNĄTRZ, JAK I NA ZEWNĄTRZ ORGANIZACJI

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 179

Nagrody otrzymane w ramach Kongresu „Infrastruktura Polska i Budownictwo”

Podczas gali konkursowej „Diamentów Infrastruktury i Budownictwa” wyróżnienie w kategorii

„Realizacja Roku – Budownictwo Kubaturowe” zdobyła Pracownia Przewrotu Kopernikańskiego

w Warszawie. Obiekt został doceniony za nowoczesne rozwiązania technologiczne oraz wysoką

jakość wykonania.

Gala konkursowa „Diamenty Infrastruktury i Budownictwa” odbyła się 21 marca 2023 r. w hotelu

Sheraton Grand Warsaw. Uroczyste wręczenie nagród jest zwieńczeniem corocznej konferencji

„Infrastruktura Polska & Budownictwo”.

„Budowlana Spółka Roku” – takie wyróżnienie otrzymała Unibep SA podczas prestiżowej gali „Dia-

menty Infrastruktury i Budownictwa”, która miała miejsce 9 marca 2022 r. w Warszawie. Nagrody

i wyróżnienia przyznawane w ramach tego konkursu ukazują wartość, jaką inwestycje infrastruk-

turalne i budowlane wnoszą w rozwój polskiej gospodarki.

Fundacja Grupy Unibep Unitalent z „Laurem Buildera”

„Laur Bulidera” dla Fundacji Unitalent, certykat „Osobowości Branży 2022” dla Wojciecha Jarmo-

łowicza – prezesa Fundacji Unitalent, jednocześnie rzecznika prasowego Grupy Unibep i kierow-

nika Działu Komunikacji. 16 marca 2023 r. w Warszawie odbyła się specjalna gala miesięcznika

„Builder”, w czasie której przyznano nagrody i wyróżnienia. Miesięcznik „Builder” to jedno z najważ-

niejszych pism branży budowalnej w Polsce.

Grupa Unibep w rankingach

W rankingu „Rzeczpospolitej” pt. „Lista 2000” Grupa Unibep znalazła się na 338, miejscu wśród

największych polskich rm pod względem przychodów za rok 2021.

We wszystkich rankingach branżowych, prezentujących wyniki nansowe za rok 2021 – m.in.

miesięcznika Builder (zestawienie 100 największych generalnych wykonawców), rmy doradczej

Deloitte (15 największych rm budowlanych) oraz Spectis (40 największych przedsiębiorstw) –

Grupa Unibep zajęła 7. Miejsce pod względem przychodów.

Grupa Unibep jest na 3. miejscu pod względem przychodów w województwie podlaskim (wyprze-

dziły nas wielkie spółdzielnie mleczarskie – Mlekovita i Mlekpol), zaś Leszek Gołąbiecki, Prezes

Zarządu Unibep SA, został Menedżerem Roku w rankingu „Podlaska Złota Setka Przedsiębiorstw”

„Kuriera Porannego”.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 180

Nagroda „Budowa Roku” za Węzeł Porosły i osiedle SOHO

Osiedle Soho 18 i Węzeł Porosły z nagrodami I stopnia w konkursie „Budowa Roku 2021”. Wrę-

czenie nagród miało miejsce 20 września 2022 r. w czasie specjalnej gali w Warszawie, zorganizo-

wanej przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa, gdzie uhonorowano najlepsze

budowy, które zakończyły się w 2021 roku.

Osiedle Unidevelopmentu docenione

Fama Jeżyce, trzeci etap poznańskiej inwestycji Monday Development z Grupy Unidevelopment

ponownie doceniony przez mieszkańców stolicy Wielkopolski! W rankingu RynekPierwotny.pl

osiedle otrzymało pierwszą nagrodę dla Najlepszej Inwestycji w Poznaniu!

Generalnym Wykonawcą projektu jest Unibep SA.

2022 Unibep SA zajęła miejsce 36. Ranking opublikował miesięcznik „Forbes”.

Raport Zrównoważonego Rozwoju doceniony przez Dom Maklerski BPS SA

7 kwietnia 2022 r. Grupa Unibep opublikowała Raport Zrównoważonego Rozwoju za rok 2021.

Dom Maklerski Banku BPS SA przeanalizował dokument m.in. pod kątem wytycznych jakości ra-

portowania sporządzonych przez GPW i stworzył rating raportowania korporacyjnego w obszarze

ESG, w którym pod uwagę wziął istotność i jakość raportowania danego czynnika dla poszczegól-

Osiedle Soho 18 i Węzeł Porosły z nagrodami I stopnia w konkursie „Budowa Roku 2021”. Nagrody odebrali: Marcin Dzierżek za

„Węzeł Porosły” (po prawej) i Andrzej Grzymała za „Soho 18” (po lewej).

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 181

nych branż, przypisując im odpowiednią wagę.

W opublikowanym przez DM BPS raporcie analitycznym, raport Grupy Unibep uzyskał ocenę nal-

ną A, która świadczy o jakości raportowania w obszarze ESG na najwyższym poziomie.

8.5 INFORMACJA NA TEMAT RAPORTU ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU

W Grupie Unibep uważamy, że zrównoważony rozwój gospodarczy powinien prowadzić do więk-

szej spójności i sprawiedliwości społecznej i do podniesienia jakości środowiska naturalnego.

Dlatego zdecydowaliśmy się rozwijać naszą rmę w sposób odpowiedzialny, w równym posza-

nowaniu trzech obszarów: E, S i G. Dokładamy wszelkich starań, by coraz lepiej identykować

nasz wpływ na otoczenie, ale też monitorujemy oczekiwania interesariuszy w kwestii ESG. Na pod-

stawie zebranych informacji opracowujemy plany i wdrażamy realne działania, które wzmacniają

i udoskonalają obszary związane ze zrównoważonym rozwojem w naszej organizacji.

W 2021 roku w strukturach Unibep SA utworzyliśmy nową jednostkę organizacyjną – Biuro Ochro-

ny Środowiska, którego celem jest koordynacja wszelkich działań związanych z rozwinięciem po-

staw proekologicznych wśród naszych pracowników, jak też wprowadzanie wysokich standardów

na realizowanych przez nas inwestycjach oraz udoskonalenie procesów mających zminimalizo-

wać wpływ naszej działalności na klimat.

W roku 2022 w ramach Zespołu projektowego ds. ESG przygotowana została i przekazana do

ogólnodostępnej wiadomości nasza Strategia ESG. Członkowie Zespołu w ramach poszczegól-

nych spółek pod sterami Zarządu wypracowują działania ukierunkowane na realizację Celów stra-

tegicznych ESG.

Jako Grupa Unibep od 2016 roku przygotowujemy raporty, opisujące nasze działania w zakre-

sie środowiskowym, społecznym oraz ekonomicznym. Raport Zrównoważonego Rozwoju za rok

2022 stanowi odrębny element Skonsolidowanego Raportu Rocznego Grupy Unibep za rok 2022.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 182

9. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą, sprawozdania nansowe UNIBEP S.A. (odpowiednio jednost-

kowe oraz skonsolidowane) za okres 12 miesięcy kończący się 31 grudnia 2022 roku i dane po-

równywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz od-

zwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i nansową oraz wynik

nansowy Unibep oraz Grupy Unibep, a niniejsze sprawozdanie Zarządu zawiera prawdziwy obraz

rozwoju i osiągnięć, ryzyk i zagrożeń oraz sytuacji Emitenta oraz jego Grupy, w tym opis podsta-

wowych zagrożeń i ryzyka.

Informacja Zarządu w sprawie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań nansowych

Na podstawie oświadczenia Rady Nadzorczej Unibep S.A. o dokonaniu wyboru rmy audytorskiej

przeprowadzającej badanie rocznego sprawozdania nansowego zgodnie z przepisami, w tym

dotyczącymi wyboru i procedury wyboru rmy audytorskiej, Zarząd Unibep S.A. informuje, że:

a) rma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniali warunki do spo-

rządzenia bezstronnych i niezależnych sprawozdań z badania rocznych sprawozdań nanso-

wych (odpowiednio jednostkowego oraz skonsolidowanego) zgodnie z obowiązującymi prze-

pisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,

b) są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją rmy audytorskiej i kluczowego

biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,

c) Unibep SA posiada politykę w zakresie wyboru rmy audytorskiej oraz politykę w zakresie

świadczenia na rzecz Unibep S.A. przez rmę audytorską, podmiot powiązany z rmą audy-

torską lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warun-

kowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez rmę audytorską.

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Unibep w 2022 roku | Bielsk Podlaski, 27 kwietnia 2023 roku

str. 183

Podpisy osób zarządzajacych – Zarząd Unibep SA

...........................................

Leszek Gołąbiecki

Prezes Zarządu Unibep SA

...........................................

Sławomir Kiszycki

Wiceprezes Zarządu Unibep SA

............................................

Krzysztof Mikołajczyk

Wiceprezes Zarządu Unibep SA

...........................................

Adam Poliński

Członek Zarządu Unibep SA

...........................................

Przemysław Janiszewski

Członek Zarządu Unibep SA

UNIBEP SA, UL. 3 MAJA 19, 17-100 BIELSK PODLASKI

TEL.: (48 85) 731 80 00, FAX: (48 85) 730 68 68

E-MAIL: BIURO@UNIBEP.PL, WWW.UNIBEP.PL