{"segments": [{"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 4, "end": 10, "text": "Hyvää aamupäivää ja tervetuloa katsomaan Asuntosalkun tilinpäätöskatsausta!"}, {"start": 11, "end": 14, "text": "Tämä on tilinpäätöstiedote vuodelta 2024.
"}, {"start": 16, "end": 21, "text": "Käyn läpi ensiksi kauden ja avainluvut pähkinänkuoressa."}, {"start": 21, "end": 33, "text": "Sen jälkeen käsitellään lyhyesti asuntosalkkua sijoituskohteena, kolmantena taloudellisia tietoja, ja sitä ennen kysymyksiä, osaketietoa sekä yhteenveto."}, {"start": 34, "end": 44, "text": "Tilikausi pähkinänkuoressa: Liikevaihto kasvoi lähes kaksi prosenttia ja vertailukelpoinenkin reilu 12 prosenttia.
"}, {"start": 45, "end": 49, "text": "Tätä keskeisiltä osin selittää kaksi seikkaa.
"}, {"start": 50, "end": 63, "text": "Myimme asuntoja Tallinnassa salkun jalostustoiminnan yhteydessä, ja niistä kertyi hyvä määrä myyntivoittoja, joita edellisellä kaudella ei ollut niin paljon."}, {"start": 63, "end": 83, "text": "Ja toinen tekijä oli se, että Linnakadun eli Asuntosalkun Viron tytäryhtiön tilikautta jatkettiin kaksi kuukautta, eli se oli neljäntoista kuukauden mittainen, jolloin se saatiin samaan rytmiin emoyhtiön eli Asuntosalkun ja Suomen tytäryhtiöiden tilikausien kanssa.
"}, {"start": 83, "end": 89, "text": "Nyt kaikkien yhtiöiden tilikausi on lokakuun alusta syyskuun loppuun.
"}, {"start": 90, "end": 99, "text": "Netto vuokratuotto kasvoi 9,3 prosenttia ja vertailukelpoisesti kolme prosenttia."}, {"start": 99, "end": 106, "text": "Ja tässä sitten vastaavasti keskeistä oli tilikauden jatkaminen Linnakadun osalta.
"}, {"start": 106, "end": 116, "text": "Toisaalta myös se, että asuntomäärä kasvoi Tallinnassa, vaikutti osittain vuokrankorotuksiin."}, {"start": 117, "end": 125, "text": "Vuokrausaste erinomaisella tasolla, 97,4 prosenttia."}, {"start": 126, "end": 131, "text": "Tässä muistutamme samassa, että asuntosalkku on vaihtoehto suoralle asuntosijoittamiselle.
"}, {"start": 132, "end": 138, "text": "Asuntojen ostaminen epäsuorasti asuntosalkun kautta on helppoa ja yksinkertaista.
"}, {"start": 138, "end": 143, "text": "Tehokasta. Myös avainlukuja."}, {"start": 144, "end": 164, "text": "Taloudellinen vuokrausaste tosiaan 97,4 prosenttia jakautuen niin, että sekä Suomessa että Tallinnassa oltiin erinomaisella tasolla 97 prosentissa tai sen yli, juokseva tuotto 4,9 prosenttia."}, {"start": 164, "end": 173, "text": "Ja tässähän olennaista roolia näyttelee se, minkä arvon arvonmäärittely on näille asunnoille antanut."}, {"start": 174, "end": 189, "text": "Eli käytännössä siinä on nettovuokratuotto suhteutettuna käyviin arvoihin, ja realisoitunut voitto on 0,8 miljoonaa euroa ja vertailukelpoinen on 0,4.
"}, {"start": 189, "end": 203, "text": "Eli tässä jälleen vaikuttaa se, että Tallinnassa oli kaksi kuukautta pidempi tilikausi, ja siellä tehtiin jalostustoimintaa, jolloin asuntojen myynnistä kertyi myyntivoittoja."}, {"start": 204, "end": 218, "text": "Liikevaihto ylitti juuri 20 miljoonaa koko tilikaudella ja vertailukelpoisesti hieman alle 19 miljoonaa, nettovuokratuotto oli reilu 12 miljoonaa ja 11,6."}, {"start": 218, "end": 224, "text": "Sitten vertailukelpoinen luku luototusaste noin 55 prosenttia.
"}, {"start": 224, "end": 230, "text": "Sitten näillä viimeisillä tuottoarvoperusteisilla arvoilla."}, {"start": 230, "end": 238, "text": "Valmiita asuntoja tilikauden päättyessä oli 2 080 ja rakenteilla kolmekymmentäkuusi kappaletta."}, {"start": 239, "end": 254, "text": "Valmiiden asuntojen käypä arvo yhteensä noin 260,4 miljoonaa euroa jakautuen niin, että reilu sata miljoonaa Suomessa ja sitten reilu sata miljoonaa Tallinnassa."}, {"start": 256, "end": 274, "text": "Myynnin tunnuslukuja eli tosiaan asuntoja myyty jalostustoiminnan yhteydessä Tallinnassa ja tämä on ollut keskeinen osa toimintaa päättyneellä tilikaudella ja mahdollisesti myös alkaneella tilikaudella."}, {"start": 274, "end": 278, "text": "Tässä on lukuja jo alkaneenkin tilikauden osalta."}, {"start": 278, "end": 288, "text": "Tässä jos me katsotaan tätä kokonaisuutena, niin lähemmäs 60 asuntoa on yhteensä myyty tällä ajanjaksolla."}, {"start": 288, "end": 296, "text": "Ja olennaista tässä on se, että niitä on myyty nousevin hinnoin ja sitten toisaalta."}, {"start": 297, "end": 300, "text": "Ylittäen arvonmäärityksen arvot."}, {"start": 300, "end": 311, "text": "Eli vaikka arvonmäärittäjä on nostanut arvonmääritysarvoa, nyt puhun niistä yksittäisistä asunnoista ja niiden kauppa-arvoista."}, {"start": 311, "end": 319, "text": "Nythän tämä tuottoarvoperusteinen laski meillä Tallinnassa tässä viimeisimmässä arvonmäärityksessä.
"}, {"start": 320, "end": 327, "text": "Mutta joka tapauksessa, oli kumpi arvo tahansa kyseessä, johon halutaan verrata, niin ollaan päästy yli näiden arvonmäärittelyarvojen.
"}, {"start": 328, "end": 349, "text": "Jos katsotaan alinta riviä sitten tältä ajanjaksolta, jossa on ollut matalampia korkoja nousevampia tai korkeampia korkoja, on ollut nousevia korkoja ja on ollut laskevia korkoja, niin näitä asuntoja on myyty noin neljän prosentin tuotolla vaateella, kun katsotaan tätä ostajan näkökulmasta.
"}, {"start": 350, "end": 358, "text": "Tämä on selkeä etu meidän toiminnassa, että meillä on näitä yksittäisiä asuntoja, koska silloin näitä asuntoja pystytään myymään yksittäin.
"}, {"start": 358, "end": 362, "text": "Se tuo meille ikään kuin toisen markkinan, mihin asuntoja voidaan myydä."}, {"start": 362, "end": 365, "text": "Jos ajatellaan ammattimaisia asuntosijoittajia."}, {"start": 365, "end": 372, "text": "Useimmat niistä myyvät toisille ammattimaisille asuntosijoittajille sitten asuntokokonaisuuksia.
"}, {"start": 372, "end": 383, "text": "Meidän tapauksessa siellä on myös toisena markkinana kuluttajamarkkinaa, eli meillä on sekä ammattilaismarkkina että kuluttajamarkkina, johon asuntoja voidaan sitten jalostustoiminnan yhteydessä myydä.
"}, {"start": 384, "end": 394, "text": "Tässä on sitten verrattu näitä eri arvonmääritystapoja, eli vasemmalla on kauppa-arvo."}, {"start": 395, "end": 406, "text": "Nykyisen terminologian mukaan markkinalähestymistapa, jossa on verrattu sitä, mitä arvo määrittää, on antanut näiden asuntojen arvoksi sen, miten me olemme niitä myyneet."}, {"start": 406, "end": 419, "text": "Eli vaikka arvo määrittäjä on nostanut hintaa tuolla, niin me ollaan aina pystytty myymään korkeammilla hinnoilla näitä tilikaudesta toiseen ja ylittämään tämä arvonmääritys arvo."}, {"start": 420, "end": 436, "text": "Kun siirrytään oikealle palstalle ja katsotaan, miten on myyty suhteessa tähän tuottoarvoperusteiseen arvonmääritystapaan, tuotto-lähestymistapaan viralliselta termiltään.
"}, {"start": 436, "end": 437, "text": "Niin, tämä tarkoittaa.
"}, {"start": 437, "end": 444, "text": "Eli silloin kun tuottovaade on matalampi, niin hinta on korkeampi ja tietenkin päinvastoin.
"}, {"start": 445, "end": 453, "text": "Ja nyt sitten tämä viimeisin arvonmääritys arvo sekä kassavirran että jäännösarvon osalta on suuruusluokkaa 5%."}, {"start": 453, "end": 463, "text": "Ja kun me ollaan myyty näitä asuntoja suuruusluokkaa neljän prosentin tuottoprosentilla, niin siinä on merkittävä ero."}, {"start": 463, "end": 479, "text": "Ja tämä oikeastaan korostaa tämän toiminnan kannattavuutta tällaisessa markkinassa ja sitten kun suhteutetaan sitä rahoituskuluihin ja toisaalta tähän käynnistettyyn omien osakkeiden osto-ohjelmaan.
"}, {"start": 480, "end": 497, "text": "Niin se osakkeen laskennallinen kirja-arvohan perustuu ja sitä kautta oma pääoma siitä laskettu, ja sitä kautta osakekohtainen arvo tähän tuottolähestymistavalla laskettuihin arvoihin."}, {"start": 497, "end": 500, "text": "Tässä on merkittävä ero siihen."}, {"start": 502, "end": 504, "text": "Seuraavaksi asuntosalkkuun."}, {"start": 504, "end": 506, "text": "Sijoituskohteena lyhyesti."}, {"start": 507, "end": 513, "text": "Eli tosiaan Tallinna on mielenkiintoinen kokonaisuus meille.
"}, {"start": 514, "end": 520, "text": "Ja niinkuin tuossa aiemmin kävin läpi, kaikki asunnot ovat keskustan läheisyydessä."}, {"start": 521, "end": 524, "text": "Kävelymatkan päässä keskustasta ja vanhasta kaupungista.
"}, {"start": 524, "end": 544, "text": "Näistä meidän omistamista asunnoista, toiset ovat lyhyempiä ja toiset vähän pidempiä kokonaisuuksia, sekä Tallinnassa että Suomessa, on tarkkaan valikoituja yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa, ja toimintamalli on vakiintunut.
"}, {"start": 544, "end": 556, "text": "Olemme tehneet tätä pidempään, mikä osoittaa, että olemme pystyneet varautumaan näihin haastavampiin aikoihin siten, että asunnot olisivat kysyttyjä myös silloin, kun on erilaisia suhdannetilanteita.
"}, {"start": 556, "end": 568, "text": "Tää meidän vuokrausasteen hyvä taso näissä raporteissa kerrasta toiseen kertoo siitä, että nämä asunnot menee vuokralle kulloisellakin markkinavuokralla niihin."}, {"start": 568, "end": 576, "text": "Niihin on tietysti hyvin kysyntää ja se antaa tasaista ja ennustettavaa vuokrakassavirtaa."}, {"start": 577, "end": 587, "text": "Nää kaikki kuvat, jotka tässä esityksessä on, ovat sisäkuvia meidän asunnoista, ja tässä on hyvä esimerkki siitä, miten upeilta ne näyttävät."}, {"start": 589, "end": 596, "text": "Tosiaan, jos mietitään tämänhetkistä tilannetta ja ylipäänsä markkinatilannetta asuntomarkkinoilla."}, {"start": 596, "end": 604, "text": "Vuokralla asuminen on lisääntynyt sekä Suomessa että Tallinnassa, Virossa ja monessa muussakin paikassa."}, {"start": 606, "end": 618, "text": "Vuokra-asunto erityisesti omistusasuntojen joukossa eli omistusasuntotalossa nähdään houkuttelevana asumismuotona, ja me olemme piirtäneet tässä tällaisen haluttavuuskuvan."}, {"start": 619, "end": 625, "text": "Ja monen mielestä tällaisessa tilanteessa se on käytännössä sama asia kuin omistusasuminen.
"}, {"start": 625, "end": 628, "text": "Siinä on paljon joustavia elementtejä."}, {"start": 628, "end": 630, "text": "Toisaalta ei pääomaa tarvitse laittaa kiinni."}, {"start": 630, "end": 638, "text": "Vaikka ei olisi pääomaa, niin voi asua siellä omistusasuntoa vastaavassa vuokra-asunnossa omistusasuntotalossa."}, {"start": 638, "end": 645, "text": "Ja kuten tuossa aiemmin korostin, niin se on näkynyt tässä meidän vuokrausasteessa, joka on ollut hyvällä tasolla."}, {"start": 645, "end": 648, "text": "Tässä on vuodesta 2002 lähtien käynyt yksi."}, {"start": 648, "end": 659, "text": "Sitten nämä vuokrausasteet oikealla kuvaavat sitä, eli niitä tarkkaan valitaan aika usein yksi, joistain kaksi, ja joistain vähän useampia asuntoja."}, {"start": 659, "end": 662, "text": "Ja sitten on tietysti taloja mukana myös.
"}, {"start": 662, "end": 671, "text": "Missä kohteissa on alueita, joissa meillä ei ole yhtään asuntoa, mutta jotka ovat sopivia, niin sieltä valitaan taloudellinen vuokrausaste."}, {"start": 671, "end": 686, "text": "Tosiaan, hyvällä tasolla ollaan pääkaupunkiseutu keskeisiä eli nyt meidän pääkaupunkiseutu tarkoittaa vain Helsinkiä, Espoota ja Vantaata. Tallinnassa tai Viron puolella kaikki asunnot ovat Tallinnassa."}, {"start": 687, "end": 693, "text": "Olennainen on, kuinka pitkä matka on raideliikenneasemalle myös sijainnin kannalta
"}, {"start": 693, "end": 721, "text": "Ja jos sitten mietitään tätä kilometrin sädettä, eli että millä pystytään kävelemään sinne raideliikenneasemalle, niin 73 % pääkaupunkiseudulla on tällä etäisyydellä."}, {"start": 722, "end": 729, "text": "Tallinnassa ollaan 96 prosentissa pieniä asuntoja omalla tontilla, ja kaikki Tallinnassa ovat omalla tontilla."}, {"start": 729, "end": 733, "text": "Suomessa osa on kaupungin vuokratonteilla, mutta meillä on myös muita."}, {"start": 733, "end": 739, "text": "Muita vuokratontteja tai vuokranantajia jää näissä tonteissa, kun kyseinen kaupunki tai kunta."}, {"start": 739, "end": 742, "text": "Millä sitten? Missä tämä asunto sijaitsee?"}, {"start": 742, "end": 745, "text": "Keskineliökoko on tehokas kolmio.
"}, {"start": 745, "end": 760, "text": "Muutama esimerkki asunnoista Tallinnassa: alueista NobleCiner, hieno alue, reilu 500 asuntoa siellä, meillä noin 10 prosenttia tästä alueesta."}, {"start": 760, "end": 763, "text": "Tosi upea ranta-alue Tallinnan keskustan tuntumassa.
"}, {"start": 764, "end": 771, "text": "Vastaavasti Kalarand on samanlainen alue, vielä lähempänä satamaa, ja siellä on vajaa 400 asuntoa."}, {"start": 771, "end": 774, "text": "Siitäkin meillä noin 10 prosenttia asunnoista."}, {"start": 774, "end": 777, "text": "Uusia upeita asuinalueita Tallinnassa.
"}, {"start": 778, "end": 783, "text": "Kalamaja on trendikäs alue, johon kaksi edellistä aluetta lasketaan mukaan myös."}, {"start": 784, "end": 794, "text": "Siellä meillä on lähemmäs 200 asuntoa, kun huomioidaan nämä yhdeksänkymmentä asuntoa, jotka olivat mainitusti kahdella edellisellä sivulla."}, {"start": 794, "end": 799, "text": "Näillä alueilla edelleen tosiaan meillä on konsepti."}, {"start": 799, "end": 821, "text": "Meillä on edullisia, keskeisillä sijainneilla sijaitsevia pieniä asuntoja hyvien kulkuyhteyksien päässä Suomessa, joihin todella monella on varaa, ja se korostuu tällaisina aikoina, kun rahasta on tiukempaa itse kullakin, joten sinne kohdistuu kysyntää siitä syystä."}, {"start": 821, "end": 824, "text": "Tallinnassa meillä on erilainen segmentointi.
"}, {"start": 824, "end": 834, "text": "Meillä on premium-asuntoja aivan keskustassa ja keskustan tuntumassa, ja niihin on myös erittäin hyvä kysyntä kehittyvällä Tallinnan markkinalla."}, {"start": 836, "end": 842, "text": "Omavaraisuusaste on pysynyt samalla tasolla kuin luototusaste, ja se on ollut noin 50 prosentin ympärillä."}, {"start": 842, "end": 850, "text": "Nyt viimeisin lukema on omavaraisuuden osalta 45 prosenttia ja luototusasteen osalta 55 prosenttia."}, {"start": 852, "end": 853, "text": "Taloudellisia tietoja vielä."}, {"start": 853, "end": 864, "text": "Lyhyesti tosiaan kerroin tästä tilikaudesta eli Tallinnassa sitä on jatkettu 14 kuukauteen ja tilikausi on lokakuun alusta syyskuun loppuun asti.
"}, {"start": 865, "end": 875, "text": "Näitä käytiin keskeisesti läpi, reilu 2 000 asuntoa, 36 rakenteilla Tallinnassa."}, {"start": 875, "end": 879, "text": "Bruttovuokra on 6007, kun huomioidaan molemmat maat."}, {"start": 880, "end": 886, "text": "Se on lähellä tätä molemmissa maissa eli Suomessa ja sitten Tallinnan osalta.
"}, {"start": 886, "end": 889, "text": "Ja tämä korostaa sitä, että todella monilla on näihin varaa.
"}, {"start": 889, "end": 892, "text": "Hyvä taloudellinen vuokrausaste."}, {"start": 892, "end": 894, "text": "Erinomaiseksikin sitä voi sanoa.
"}, {"start": 895, "end": 904, "text": "Käyvät arvot käytiin tosiaan läpi, yhteensä reilut 206 miljoonaa, jakaantuen Suomessa hieman yli 160 ja Tallinnassa hieman yli 100."}, {"start": 905, "end": 916, "text": "Lainoitusaste."}, {"start": 916, "end": 921, "text": "Alussa kävin liikevaihdon vertailukelpoisesti läpi, samaten nettovuokratuoton."}, {"start": 921, "end": 934, "text": "Oikaistu käyttökate myös vertailukelpoisena tässä eli 8,6 miljoonasta 8,1 miljoonaan ja sitten juokseva tuotto koko portfoliolle, jota kävin myös läpi, 4,9."}, {"start": 934, "end": 938, "text": "Kokonaisuutena sekä Suomen että Tallinnan osalta.
"}, {"start": 938, "end": 953, "text": "Keski bruttovuokra on tosiaan ollut nousussa, ja sitten taloudellinen vuokrausaste on hyvällä erinomaisella tasolla, yhdeksänkymmenen seitsemän prosentin tasolla tosiaan näillä parametreillä."}, {"start": 954, "end": 961, "text": "Asuntosalkun oikaistu osakekohtainen oma pääoma tilikauden päätöshetkellä eli syyskuun lopussa."}, {"start": 961, "end": 967, "text": "Reilu pari kuukautta sitten oli tuo reilu 120 euroa."}, {"start": 969, "end": 976, "text": "Yhteenvetona, yksittäisiä asuntoja on tarkasti valittu kasvukeskuksissa hyvien kulkuyhteyksien varrella.
"}, {"start": 976, "end": 989, "text": "Fokus näissä pienissä kohtuuhintaisissa asunnoissa, joihin on kysyntää erilaisissa suhdannetilanteissa ja yksittäisiä asuntoja omistusasuntotaloissa, jotka ovat haluttuja asumismuotoja.
"}, {"start": 989, "end": 993, "text": "Taloudellinen vuokrausaste tulee näin hyväksi ja tunnusluvut ovat toimivat."}, {"start": 993, "end": 1002, "text": "Tämä on tärkeää myös sen kannalta, kun mietitään SG:n näkökulmasta ja kuinka hyvin pääsee kulkemaan julkisilla kulkuneuvoilla.
"}, {"start": 1004, "end": 1006, "text": "Tämä hyvä."}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1008, "end": 1017, "text": "Kiitos Jaakko ja sieltä voi yleisö kysymyksiä tosiaan lähettää kirjoittamalla chattiin."}, {"start": 1019, "end": 1025, "text": "Aloitetaan tästä konseptista eli toimitusjohtajan katsauksessa."}, {"start": 1025, "end": 1029, "text": "Sanoit, että asuntosalkun konsepti on toimiva nykyoloissa."}, {"start": 1029, "end": 1031, "text": "Voitko kertoa tästä näkemyksestä lisää?"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1033, "end": 1040, "text": "Joo, eli nythän yleisesti jos ajatellaan esimerkiksi Suomen markkinaa, niin vuokrausaste.
"}, {"start": 1040, "end": 1044, "text": "Jos katsotaan esimerkiksi KT:n ei raportoitu vaikuttavan suurempiin kokonaisuuksiin."}, {"start": 1044, "end": 1050, "text": "Jos katsoo kokonaismarkkinaa, niin ollaan siellä yhdeksän kymmenen huitteilla tai jonkun verran päälle."}, {"start": 1050, "end": 1053, "text": "Riippuu vähän mitä raporttia katsoo ja millä alueella ollaan."}, {"start": 1053, "end": 1057, "text": "Ollaan jopa alle meillä, yhdeksän ja 7%, ja se korostaa sitä."}, {"start": 1057, "end": 1084, "text": "Ja tämä oli myös tätä tasoa niin sanottuina hyvinä aikoina, jolloin oli vähemmän asunnoista ylitarjontaa."}, {"start": 1085, "end": 1093, "text": "Miten paljon ollaan valmiita laittamaan asuntoon rahaa vuokraan, varsinkin kun itse joudutaan maksamaan kasvava määrä?"}, {"start": 1093, "end": 1098, "text": "Toisaalta, tässä ajassa me ollaan pystytty edelleen tekemään jalostustoimintaa.
"}, {"start": 1098, "end": 1106, "text": "Me ollaan Tallinnan toimivilla markkinoilla myyty asuntoja hyviin hintoihin, jotka ylittävät arvonmääritysarvot."}, {"start": 1106, "end": 1122, "text": "Ja sitten toisaalta me ollaan uudelleen rahoitettu lainoja myös tässä haastavammassa markkinassa, eli siinä myös pankkien näkökulma on ollut tämän kassavirran osalta sellainen, että se on ennustettavaa ja nämä asunnot pysyvät vuokralla.
"}, {"start": 1122, "end": 1130, "text": "Ja nyt olennainen seikka tässä on se, että usein ajatellaan näin, että kun lähdetään sijoittamaan kuin optimisti, niin tämän tyyppinen sijoitus."}, {"start": 1130, "end": 1136, "text": "Ja sitten joskus, kun jotain tapahtuu, asiat paranevat ja se muodostuu tosi hyväksi."}, {"start": 1136, "end": 1140, "text": "No, asuntosalkun tapauksessa ei tarvitse mitään tapahtua."}, {"start": 1140, "end": 1142, "text": "Riittää, että on tämmöinen yhtälö.
"}, {"start": 1142, "end": 1151, "text": "Tämmöinen markkinatilanne, vaikkakin on haastavampi kokonaisuutena sekä Suomessa että Tallinnassa, niin tämä on hyvä konsepti.
"}, {"start": 1151, "end": 1156, "text": "Ja tähän liittyen sitten vielä se omien osakkeiden osto mahdollisuus tällä yhtälöllä.
"}, {"start": 1156, "end": 1161, "text": "Suhteessa taseeseen tämä tekee tilanteesta vielä houkuttelevamman."}, {"start": 1161, "end": 1166, "text": "Eli kokonaisuutena tämä konsepti toimii tällä hetkellä oikein hyvin.
"}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1168, "end": 1179, "text": "Kiitos Jaakko! Osittain jo tätä kommentoitkin, mutta jatketaanpas hieman samassa teemassa eli täällä on tulevista näkymistä.
"}, {"start": 1179, "end": 1190, "text": "Tähän markkinavuokriin liittyen Frans-Mikael Rostedt kysyy, miksi kommentoitte odottavanne tasaista nettotuottokehitystä ensi vuonna."}, {"start": 1190, "end": 1196, "text": "Miten odotatte markkinan vuokratasojen kehittyvän ensi vuonna Suomessa ja Virossa?"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1197, "end": 1207, "text": "Jos kommentoidaan ensiksi Suomea, niin nythän meillä on asumistukiin muutoksia jo osittain tehty ja niitä on lisäksi tulossa."}, {"start": 1207, "end": 1218, "text": "Eli yleisen asumistuen osalta tuen määrää on pienennetty ja opiskelijat ovat siirtymässä yleisen asumistuen piiristä."}, {"start": 1220, "end": 1228, "text": "Opintotuen asumislisä, joka oli tällainen vanha malli ennen vuotta 2017, oli voimassa silloin pitkään.
"}, {"start": 1228, "end": 1235, "text": "Tämä tarkoittaa vähemmän tukea opiskelijoille ja suurempaa maksuvelvoitetta omilla rahoilla."}, {"start": 1236, "end": 1249, "text": "No, tämä oletettavasti johtaa siihen, että on enemmän kysyntää edullisemmista asunnoista."}, {"start": 1250, "end": 1259, "text": "Niin kuin loogisesti ajatellen ja erilaisten analyysien mukaisesti, ei pelkästään meidän, vaan muidenkin analyysien mukaan kohdentua.
"}, {"start": 1259, "end": 1270, "text": "Ja silloin näiden meidän asuntojen pitäisi olla vastaavalla tavalla vuokralla, eli vuokrausaste ei voi olettaa pysyvän tällaisessa tilanteessa hyvällä tasolla.
"}, {"start": 1271, "end": 1284, "text": "Ja sitten toisaalta jossain kohtaa ihan niin kuin vuokrien pitäisi lähteä nousuun, jos muuttovoitto kasvukeskuksiin jatkuu ja asuntoja ei rakenneta."}, {"start": 1285, "end": 1287, "text": "No, kysymys kuuluu, että missä se lähtee nousuun?"}, {"start": 1288, "end": 1295, "text": "Voisi kuvitella näin, että se lähtee ensimmäisenä nousuun niissä asunnoissa, joihin on suurin kysyntä.
"}, {"start": 1296, "end": 1310, "text": "Ja tällä logiikalla suurin kysyntä nimenomaan olisi näihin kohtuuhintaisiin edullisiin asuntoihin, jotka sijaitsevat hyvillä liikenneyhteyksillä, eli juuri sen kaltaisiin asuntoihin kuin asuntosalkulla on Suomessa."}, {"start": 1310, "end": 1317, "text": "Tallinnassa muutetaan, kuten myös Virossa muutetaan Tallinnaan."}, {"start": 1317, "end": 1319, "text": "Tallinna kasvaa siellä.
"}, {"start": 1319, "end": 1324, "text": "Siellä ei ole tällaista asuntojen ylitarjontaa tällä hetkellä.
"}, {"start": 1324, "end": 1366, "text": "Toisaalta siellä verotus on kiristymässä, mikä voi jossain määrin vaikuttaa ostovoimaan sen verran, että nopean vuokrien nousun aika ei välttämättä ole ihan lähikuukausina."}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1370, "end": 1378, "text": "Kiitos Jaakko! Taas hieman sivutaan tätä jo tässä käsiteltyä asiaa.
"}, {"start": 1378, "end": 1385, "text": "Vuokrausasteesta kysytään, että vuokrausaste on edelleen asuntosalkulla erinomaisella tasolla."}, {"start": 1386, "end": 1388, "text": "Mikä on sen salaisuus?"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1389, "end": 1395, "text": "Mä oon oikeastaan käynyt jo useampaan kertaan tämän läpi, eli se on haluttu asua."}, {"start": 1398, "end": 1409, "text": "Omistusasujien joukossa on tärkeää, että on toimivat liikenneyhteydet, ja meillä Suomessa ja myös Tallinnassa nämä asunnot sijaitsevat valmiiksi rakennetuissa ympäristöissä, mikä on pääasia."}, {"start": 1409, "end": 1423, "text": "Jos on toimiva infra ja sinne voi silloin muuttaa helpolla, ei tarvitse miettiä autoja; kulkuyhteyksiä ja erilaisia vaihtoehtoja kulkemiseen paikasta toiseen on paljon."}, {"start": 1423, "end": 1431, "text": "Ja sitten toisaalta, se absoluuttinen rahamäärä, mitä näistä maksetaan, on alueellisesti edullinen."}, {"start": 1431, "end": 1440, "text": "Eli tarkoittaa sitä, että jos kunkin alueen kaikki asunnot otetaan, niin meidän asunnot ovat siellä edullisemmasta päästä."}, {"start": 1440, "end": 1444, "text": "Eli jos haluaa kyseisellä alueella asua, niin paljon edullisemmin ei voi siellä asua."}, {"start": 1444, "end": 1453, "text": "Ja tämä on nimenomaan se paikka, johon kysyntä kohdistuu sekä heikommissa että paremmissa suhdanteissa."}, {"start": 1453, "end": 1454, "text": "Ja tämä selittää sitä."}, {"start": 1454, "end": 1461, "text": "Toki me ollaan luottavaisia sen osalta, että tää konsepti toimii sekä heikommassa että paremmassa suhdanteessa.
"}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1464, "end": 1474, "text": "Kiitos Jaakko! Täällä on jonkin verran näistä hinnoista ja markkinasta kysymyksiä."}, {"start": 1475, "end": 1481, "text": "Eli täällä on nimettömänä kysytty, että Tallinnan myynnit ovat edenneet edelleen hyvin, ja niitä on myyty."}, {"start": 1481, "end": 1482, "text": "Matala tuottovaatimus."}, {"start": 1482, "end": 1489, "text": "Mistä johtuu suuri ero arvon määrittäjän noin viiden prosentin ja teidän myymien asuntojen tuottovaatteen noin 4 prosentin välillä?"}, {"start": 1489, "end": 1498, "text": "Ja toisena sitten samaa teemaa Frans-Mikael Rostedtilta, että miten Suomen asuntomarkkina on teidän mielestä kehittynyt loppuvuoden aikana.
"}, {"start": 1498, "end": 1500, "text": "Vuokra- ja transaktiomarkkina.
"}, {"start": 1500, "end": 1506, "text": "Onko hinnoissa pohja nähty ja mennään ensin siihen ensimmäisenä mainittuun, eli totta."}, {"start": 1506, "end": 1515, "text": "Miten selittäisit tätä suurta eroa arvon määrittäjänä noin viiden prosentin ja meidän myymien noin neljän prosentin tuottovaatteen välillä?"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1517, "end": 1518, "text": "Tämä on oikein hyvä kysymys.
"}, {"start": 1519, "end": 1537, "text": "Ja tietysti me keskustellaan arvon määrittäjien kanssa ja arvon määrittäjä sanoo, että Tallinnan markkinatuotto arvoperusteisesti on haastavaa määrittää, koska siellä ei tällaisia transaktioita juurikaan tehdä."}, {"start": 1537, "end": 1540, "text": "Ja mehän ollaan oltu pioneeri markkinoilla Tallinnassa.
"}, {"start": 1540, "end": 1549, "text": "Eli me olemme luoneet markkinaa sinne ja olemme markkinajohtaja paitsi Tallinnassa, niin myös koko Virossa.
"}, {"start": 1549, "end": 1552, "text": "Markkinaehtoisissa asunnoissa eli me ollaan suurin toimija.
"}, {"start": 1553, "end": 1557, "text": "Nyt siellä on siis vähän toimijoita, jotka ylipäänsä voisivat tehdä kauppaa.
"}, {"start": 1557, "end": 1571, "text": "Silloin arvon määrittäjä johtaa tämän muista markkinoista arvonmäärityksen ja heillä on siihen omat metodinsa."}, {"start": 1571, "end": 1581, "text": "Mutta näin yleisesti ottaen se toimintamalli, miten toimitaan, eli se on johdettu muista markkinoista ja katsottu, että ehkä se tuottovaade voisi olla täällä.
"}, {"start": 1581, "end": 1595, "text": "Ja nyt kuten kerroin, niin tässä meillä on kaksi markkinaa eli meillä on tämä ammattilaismarkkina, jossa sitten voitaisiin laskea tätä tuottoa ja miettiä rahoituskustannuksia ja oman pääoman määrää.
"}, {"start": 1595, "end": 1598, "text": "Minkälaista tuottovaatimusta omalle pääomalle halutaan?"}, {"start": 1598, "end": 1601, "text": "Mihin tämä johtaa näiden asuntojen osalta, kun ammattilainen miettii.
"}, {"start": 1601, "end": 1605, "text": "Sen sijaan kuluttajalla on monta erilaista intressiä."}, {"start": 1605, "end": 1607, "text": "Hän ehkä ostaa sen omaksi kodikseen."}, {"start": 1607, "end": 1611, "text": "Hän ehkä ostaa sen."}, {"start": 1611, "end": 1617, "text": "Niin tai nuoremmalle sukupolvelle, olkoon sitten vanhemmat tai isovanhemmat esimerkiksi opiskeluasunnoksi."}, {"start": 1617, "end": 1624, "text": "Ehkä hän ostaa sen niin kuin tulevaisuutta ajatellen, että viettää siellä eläkepäiviään tai mikä se tarkoitus nyt sitten tahansa onkaan.
"}, {"start": 1625, "end": 1638, "text": "Oli yksittäisiä esimerkkejä siitä, että näitä erilaisia tarkoituksia kuluttajamarkkinassa on paljon, mikä on erinomainen etu asuntosalkun osalta, koska me pystymme toimimaan myös tässä markkinassa.
"}, {"start": 1638, "end": 1655, "text": "Paitsi että nämä ovat haluttuja asuntoja vuokrausmielessä, niin ne ovat myös haluttuja asuntoja ostomielessä, kun ne ovat omistusasuntotalossa, ja näin pystymme myymään ne markkinaan ostajan näkökulmasta tiukemmalla tuottovaateella."}, {"start": 1656, "end": 1673, "text": "Ja kuten tuossa kerroin, nyt kun otetaan vähän pidempi ajanjakso, olemme myyneet lähemmäs kymmenen prosenttia tästä asuntokannasta noin neljän prosentin tuottovaatimuksella."}, {"start": 1674, "end": 1681, "text": "Mitä Suomeen tulee sitten, niin täällä pankit tarjoavat erilaisia palveluita."}, {"start": 1682, "end": 1692, "text": "Niin, analyytikot ja ekonomistit pankkien osalta ovat raportoineet sitä, että pohjat olisivat nähty ja osissa osasegmenteissä on nousua."}, {"start": 1692, "end": 1695, "text": "Toisaalta korot on laskeneet.
"}, {"start": 1695, "end": 1700, "text": "Meillä on ollut raportteja siitä, että meidän asuntomarkkina Suomessa on kehittynyt."}, {"start": 1700, "end": 1704, "text": "Me ollaan oltu tällainen Euroopan surkimus.
"}, {"start": 1704, "end": 1726, "text": "Pahoittelen tätä termiä nyt, mutta koska se on kuvaava siinä, että meidän asuntomarkkinakehitys on oikeasti ollut surkeaa ja nyt sitten, että jos ne pohjat olisivat jo nähty, niin täällä on kyllä mahdollisuus näillä hinnoilla tilaa nousta kohtalaisen paljonkin, jotta me saatamme kiinni sen, missä Euroopassa muualla mennään."}, {"start": 1726, "end": 1741, "text": "Eli sikäli siitä on merkkejä, että näin saattaisi olla, että pohjat on nähty ja tulevaisuudessa hinnat olisivat korkeammalla tasolla."}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1744, "end": 1746, "text": "Kiitos Jaakko varmistetaan."}, {"start": 1746, "end": 1751, "text": "Tuossa edellisessä vastauksessa totesit, että olemme totta suurin toimija Virossa.
"}, {"start": 1751, "end": 1755, "text": "Tarkoitatko yleisesti vai markkinaehtoisia toimijoita?"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1756, "end": 1762, "text": "Markkinaehtoisesti asialla on yksi toimija, joka on vuokrannut asuntoja Tallinnan kaupungille.
"}, {"start": 1762, "end": 1779, "text": "Amerikkalaiset sijoitusyhtiöt taitavat ja laulavat, että amerikkalaiset sijoitusyhtiöt ovat keskenään myyneet sellaisen reilun tuhannen asunnon potin, joka on tallinnalaisissa lähiöissä."}, {"start": 1779, "end": 1783, "text": "Me olemme siis suurin toimija paitsi Tallinnassa, myös koko Virossa.
"}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1785, "end": 1795, "text": "Kiitos! Ja nyt sitten vielä yksi viimeinen kysymys otetaan täältä näistä omien osakkeiden ostosta nimettömänä kysytty, että olette ostaneet yhtiön omia osakkeita.
"}, {"start": 1796, "end": 1800, "text": "Voitko kertoa tästä lisää jo?"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1801, "end": 1804, "text": "Eli tähän on tällä hetkellä erittäin houkutteleva yhtälö.
"}, {"start": 1804, "end": 1810, "text": "Jos me katsotaan, että me pystytään myymään jalostustoiminnan yhteydessä näitä asuntoja."}, {"start": 1810, "end": 1822, "text": "Ensinnäkin arvonmääritystä matalammalla tuottovaatimuksella, joka tarkoittaa korkeampaa hintaa tai kauppaa arvomenetelmällä korkeampaa hintaa, niin se on rahoituskulujen näkökulmasta jo itsessään hyvä."}, {"start": 1823, "end": 1829, "text": "Ja sitten jos me ajatellaan näin, että se arvonmääritys pitää paikkansa, itse asiassa mehän ollaan myyty yli sen.
"}, {"start": 1829, "end": 1843, "text": "Mutta tällä käytiin läpi, mikä osakkeen arvo näillä arvonmääritysarvoilla oman pääoman kautta laskettuna on, mikä oli reilu 120 euroa."}, {"start": 1843, "end": 1873, "text": "Ja nyt sitten kurssi on ollut tätä alempana, niin silloin et jos ajatellaan että tää arvonmääritys on oikein, mistä antaa evidenssi se myynti, niin mehän voidaan myydä näitä asuntoja tiettyyn hintaan ja sitten epäsuorasti ostaa tätä vastaavankaltaista asunto-omaisuutta selkeästi edullisempaan hintaan takaisin ostamalla sitä omaa osaketta, jolloin tämä kasvattaa omistaja-arvoa merkittävästi."}, {"start": 1873, "end": 1889, "text": "Esimerkiksi Amerikassa, niin kuin Bostonista lähtien tätä on käytetty tietyissä tilanteissa, eli siellä on nimenomaan olennaista, että mikä se tasearvo on ja miten nähdään tämän ikään kuin oikea arvo.
"}, {"start": 1889, "end": 1894, "text": "Eli aina markkinoilla on arvo, mitä saadaan, ja hinta, mitä maksetaan."}, {"start": 1894, "end": 1902, "text": "Hinta voi olla vähemmän, tai se voi olla enemmän kuin arvo, tai se voi juuri kohdata niin, että hinta on saman verran kuin arvo."}, {"start": 1902, "end": 1908, "text": "Mutta aina maksetaan hinta ja arvoa saadaan nyt tässä yhtälössä.
"}, {"start": 1908, "end": 1927, "text": "Niin se, että jos kirja-arvo on tosiaan niin kuin me myyntien osalta olemme Tallinnan kohdalla näyttäneet vähintäänkin sen arvoiseksi, niin silloin, jos niitä voi ostaa matalammalla hinnalla, se selkeästi lisää omistaja-arvoa."}, {"start": 1927, "end": 1935, "text": "Ja tän takia tämä on nähty fiksuksi toimintamalliksi osakkeenomistajien kannalta, ja sen takia sitä on tehty.
"}]}, {"speakerId": "spk2", "sentences": [{"start": 1938, "end": 1945, "text": "Kiitokset Jaakko! Kiitos yleisölle myös ja toivotamme hyvää joulunalusta ja joulukuun jatkoa!
"}]}, {"speakerId": "spk1", "sentences": [{"start": 1947, "end": 1948, "text": "Kiitos paljon!"}]}], "speakers": [{"speakerId": "spk1", "name": "Jaakko"}, {"speakerId": "spk2", "name": "Unknown 1"}], "id": "6757f955b4c24c59d659da6f", "createdAt": "2024-12-10T08:18:29.592Z", "updatedAt": "2024-12-10T08:18:29.592Z", "langCode": "fi", "transcriptType": "ENHANCED", "amberscriptJobId": null, "speechmaticsJobId": null, "eventId": "6735bd2fbbee1d4cd8c36b65"}