Liven AS - 2024. aasta III kvartali konsolideeritud auditeerimata vahearuanne
Kuigi väliskeskkonnas hüppelisi positiivseid arenguid ei toimunud, oli kvartali
jooksul elukondliku kinnisvara turul siiski näha märke mõningasest optimismi
taastumisest. Kolmanda kvartali jooksul sõlmisime 32 võlaõiguslepingut (VÕL;
2024 II kvartal 47; 2023 III kvartal: 21) ning kokku oleme esimese üheksa kuu
jooksul sõlminud 95 VÕL (2023: 40). Suurima panuse kvartali jooksul sõlmitud
uutesse müükidesse andsid ehituses oleva Regati arenduse VÕL sõlmimised ning
Luuslangi projekti valmiskorterite müügid. Hinnanguliselt oli 2024. aasta 3
esimese kvartali Liveni uute müügitehingute turuosa Tallinnas ja lähiümbruses ca
10%, mis on kõrgem, kui varasema kahe aasta 6-7% hinnangud.
Nädalane müügi suhtarv, mis peegeldab pakkumisest nii VÕL kui tasulise
broneeringu alusel välja minevaid kodusid, tõusis kõrgemale tasemele võrreldes
eelnevate kvartalitega ning püsis perioodi jooksu keskmiselt 1,5% tasemel,
oktoobri jooksul üle 2,0%. Pikaajaliseks keskmiseks tasemeks võib pidada
1,5-2,0%.
2024. aasta III kvartali jooksul andsime klientidele asjaõiguslepingu alusel üle
kokku 27 uut kodu valminud arendustes (2024 II kvartal: 29; 2023 III kvartal:
15). Nendest 11 Iseära projekti II etapis, 10 Luuslangi projekti I etapis, 3
Uus-Meremaa projekti II etapis ja 3 valmiskodu Magdaleena arenduses. Samas
järjekorras mõjutasid projektid ka III kvartali finantstulemuse kujunemist.
Kvartali müügituluks kujunes 7 057 tuhat eurot (2024 II kvartal: 8 546 tuhat
eurot; 2023 III kvartal: 4 499 tuhat eurot) ning kvartali puhaskasumiks
342 tuhat eurot (2024 II kvartal: 443 tuhat eurot; 2023 III kvartal: -578 tuhat
eurot).
Aasta esimese üheksa kuu jooksul oleme kokku üle andnud 68 uut kodu (2023: 74),
teeninud 19 101 tuhat eurot müügitulu (2023: 19 052 tuhat eurot) ning 635 tuhat
eurot puhaskasumit (2023: -1 470 tuhat eurot).
Varade maht kasvas kvartali jooksul 303 tuhande euro võrra tõustes perioodi
lõpuks 73 104 tuhande euroni. Projektide ehituse rahastamiseks väljastati meile
kvartali jooksul uusi pangalaene 5 245 tuhande euro ulatuses, kodude üleandmiste
järgselt tasusime varasemaid ehituslaene 4 515 tuhande euro mahus. Koos muude
laenudega suurenes laenukohustiste maht kvartali jooksul kooku 643 tuhande euro
võrra 44 380 tuhande euroni. Laenu tagasimaksetega seoses vähenesid lühiajalised
laenukohustised kvartali jooksul 315 tuhande euro võrra 9 738 tuhande euroni.
Raha ja raha ekvivalentide saldo vähenes kvartali jooksul 3 723 euro võrra
4 807 euroni kvartali lõpuks peamiselt seoses uue kinnistu soetusega.
Konsolideeritud finantsseisundi aruanne
(tuhandetes eurodes) 30.09.2024 31.12.2023 30.09.2023
-------------------------------------------------------------------------------
Käibevarad
Raha ja raha ekvivalendid 4 807 3 721 2 773
Nõuded ostjate vastu ja muud nõuded 81 1 326 90
Ettemaksed 715 321 1 127
Varud 65 138 62 112 63 656
-------------------------------------------------------------------------------
Käibevarad kokku 70 741 67 480 67 646
-------------------------------------------------------------------------------
Põhivarad
Ettemaksed 44 0 0
Kinnisvarainvesteering 1 064 0 0
Põhivara 432 388 234
Immateriaalne põhivara 386 296 297
Vara kasutusõigus 437 395 0
-------------------------------------------------------------------------------
Põhivarad kokku 2 363 1 079 531
-------------------------------------------------------------------------------
VARAD KOKKU 73 104 68 559 68 177
-------------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised
Laenukohustised 9 738 17 106 14 542
Võlad tarnijatele ja muud võlad 8 838 9 121 7 629
Eraldised 528 2 384 0
-------------------------------------------------------------------------------
Lühiajalised kohustised kokku 19 104 28 611 22 171
-------------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised
Laenukohustised 34 642 21 328 30 099
Võlad tarnijatele ja muud võlad 1 032 469 80
Eraldised 54 29 4
-------------------------------------------------------------------------------
Pikaajalised kohustised kokku 35 728 21 826 30 183
-------------------------------------------------------------------------------
Kohustised kokku 54 832 50 437 52 354
-------------------------------------------------------------------------------
OMAKAPITAL
Aktsiakapital 1 190 1 183 1 183
Ülekurss 9 540 9 339 9 250
Optsioonireserv 321 363 404
Omaaktsiad 0 -1 -1
Kohustuslik reservkapital 118 115 115
Eelmiste perioodide jaotamata kasum 6 468 6 347 6 342
Aruandeaasta kasum 635 775 -1 470
Emaettevõtte omanikele kuuluv omakapital
kokku 18 272 18 122 15 823
-------------------------------------------------------------------------------
Omakapital kokku 18 272 18 122 15 823
-------------------------------------------------------------------------------
KOHUSTISED JA OMAKAPITAL KOKKU 73 104 68 559 68 177
-------------------------------------------------------------------------------
Konsolideeritud koondkasumiaruanne
(tuhandetes eurodes) 2024 III 2023 III
kvartal kvartal 2024 9 kuud 2023 9 kuud
-------------------------------------------------------------------------------
Müügitulu 7 057 4 499 19 101 19 052
Müüdud kaupade ja
teenuste kulu -5 987 -4 499 -15 951 -18 814
-------------------------------------------------------------------------------
Brutokasum 1 070 0 3 150 238
-------------------------------------------------------------------------------
Turustuskulud -327 -283 -978 -689
Üldhalduskulud -352 -316 -993 -934
Muud äritulud 21 30 33 40
Muud ärikulud -10 -5 -17 -9
-------------------------------------------------------------------------------
Ärikasum 403 -574 1 195 -1 354
-------------------------------------------------------------------------------
Finantstulu 31 6 57 9
Finantskulu -92 -10 -448 -21
Finantstulud ja -kulud
kokku -61 -4 -391 -12
-------------------------------------------------------------------------------
Kasum enne tulumaksu 342 -578 804 -1 366
-------------------------------------------------------------------------------
Tulumaksukulu 0 0 -169 -104
-------------------------------------------------------------------------------
Aruandeperioodi
puhaskasum 342 -578 635 -1 470
-------------------------------------------------------------------------------
Emaettevõtte omanike
osa 342 -578 635 -1 470
-------------------------------------------------------------------------------
Aruandeperioodi
koondkasum 342 -578 635 -1 470
-------------------------------------------------------------------------------
Emaettevõtte omanike
osa 342 -578 635 -1 470
-------------------------------------------------------------------------------
Tavakasum aktsia kohta 0,029 -0,049 0,054 -0,125
Lahustatud kasum aktsia
kohta 0,028 -0,048 0,052 -0,122
-------------------------------------------------------------------------------
Kliendi teekonna erinevates etappides kogutav kliendirahulolu tagasiside viimase
12-kuu hinnang tõusis III kvartali lõpuks 8,4 punktini 10-st (2024 II kvartal:
8,0; 2023 III kvartal: 8,9). Tagasiside hinnangu paranemine peegeldab 2024.
aasta jooksul klienditagasiside hinnangute arvu ja tulemuse suurendamisele
keskendumist.
Olulisemad sündmused projektides
Kvartali alguses alustasime Iseära projekti II etapi viimase viie ridamaja
ehitusega. Kvartali lõpus alustasime Luuslangi II etappi kuuluva Jalami 6
kortermaja eelmüügiga. 30. oktoobril väljastati Virmalise 3
projekteerimistingimused 30 korteriga kortermaja projekteerimiseks.
Kalda 5 kinnistu soetus
Kvartali jooksul soetasime Tallinnas, Nõmme linnaosas aadressil Kalda 5 /
Käokõrva 1-12 asuva kinnistu. Tehingu koguväärtus oli 2,5 miljonit eurot ning
kinnistu soetuseks kasutasime 2024. aasta kevadel rohevõlakirjadega kaasatud
vahendeid.
Olemasoleva detailplaneeringu ning väljastatud ehitusloa kohaselt on võimalik
kinnistule ehitada 12 kolmekorruselist eluhoonet kokku 72 korteriga ning müüdava
pinnaga ligikaudu 6 000 m(2). Arenduse müüki ja ehitust planeerime mitmes etapis
ning müügiga plaanime alustada 2025. aastal.
Aktsiakapitali suurendamine seoses töötajate aktsiaoptsiooniprogrammidega
Kvartali jooksul otsustas Liven AS nõukogu vastavalt aktsionäride üldkoosoleku
varasemale otsusele suurendada aktsiakapitali 14 575,80 euro võrra 1 185 424,20
eurolt 1 200 000,00 euroni 145 758 uue, 0,1 euro suuruse nimiväärtusega,
lihtaktsia emiteerimise teel. Aktsiad emiteeriti ilma ülekursita ning aktsiate
eest tasumine toimus täies ulatuses rahaliste sissemaksetega.
Aktsiakapitali suurendamine ja uute aktsiate emiteerimine viidi läbi
aktsiaoptsiooniprogrammi LEOP (?LEOP") ja aktsiaoptsiooniprogrammi LEOP
2024-2027 (?LEOP 2024-2027") tingimuste täitmiseks. Uutest aktsiatest 47 495
aktsiat emiteeriti otse LEOP optsiooni saajatele. 57 057 aktsiat kavatsetakse
kasutada LEOP-i tingimuste täitmiseks ning 41 206 aktsiat LEOP-i 2024-2027
optsioonifondi loomiseks.
Olulisemad arengud majanduskeskkonnas aruandeperioodil
Aasta tagasi viimaste aastate tippu (4,143%) jõudnud 6-kuu Euribor (Euribor) on
kogu 2024. aasta jooksul langenud. Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga langes
Euribor III kvartalis märgatavalt, jõudes perioodi lõpus 3,11%-ni (30.06.2024:
3,68%) ning aruandekuupäeva järgselt juba 2,89%-ni.
2024. aasta oktoobris toimunud Euroopa Keskpanga nõukogu koosolekul otsustati
baasintressimäärasid langetada 25 baaspunkti võrra, kuna täidetud sai eeldus, et
euroala aastainflatsioon langeks alla 2% taseme. Antud otsus vastas
majandusanalüütikute varasemale prognoosile.
Euribori langemise peamiseks eelduseks on euroalal taanduv inflatsioon. Eestis
oli 2024. aasta III kvartalis aastane tarbijahindade kasvutempo 3,0% (2024 II
kvartal: 2,5%). Eesti Panga prognooside kohaselt kallineb 2024. aastal tarbijate
ostukorv kokkuvõttes 3,5%.
Statistikaameti viimaste andmete kohaselt ületas III kvartali keskmise
hinnanguline brutopalga aastane kasv (8,1%) hindade kasvu. Sellest hoolimata oli
pikalt madalal püsinud tarbijate kindlustunne jätkuvalt nõrk ka lõppenud
kvartalis. Tarbijad peavad püsikaupade soetamist soodsamaks pigem järgmise 12
kuu jooksul kui praegu, mistõttu on üldine meelsus jätkuvalt olla ootel ja
lükata ostuotsuseid edasi. Konjunktuuriinstituudi viimaste andmete põhjal on
tarbijate kindlustunde indikaator võrreldes 2024. aasta II kvartaliga veel
halvenenud ning püsib endiselt madalal tasemel (2024 oktoober: -37; 2024 II
kvartali keskmine: -28). 2024. aasta oktoobrikuu kindlustunde näitaja on
võrreldav kahe aasta taguse ajaga, mil tarbijate kindlustunne küündis lähiajaloo
madalaimale tasemele.
Eelnevast hoolimata oli turul märke koduostjate aktiveerumisest. Näiteks kasvas
III kvartalis Maa-ameti ostu-müügistatistika andmetel korterite (eluruumide)
tehingute arv Tallinnas 12,3% võrreldes eelmise kvartaliga (2024. III kvartal:
2 141 tehingut; 2024. II kvartal: 1 906 tehingut). Siiski on aktiivsus
suurenenud ennekõike järelturu ostu-müügitehingutes ning uusarenduste müügid on
püsinud pigem tagasihoidlikud.
Võrreldes 2024. aasta II kvartaliga püsisid uusarenduste pakkumishinnad 2024.
aasta III kvartalis stabiilsed, kasvades vaid 0,3%. Turult kogutud andmete
põhjal kahanes tehtud tehingute arv eelneva kvartaliga võrreldes 28% võrra (2024
III kvartal: 368 tehingut; 2024. II kvartal: 513 tehingut), olles 8% võrra
madalam ka 2023. aasta III kvartali müügitulemustest (404 tehingut). Uusi
pakkumisi lisandus vaid 38 ehk sarnases suurusjärgus võrreldes eelmise
kvartaliga.
Tulenevalt mitmete arendusprojektide ehituse valmimisest 2024. aasta kevadel ja
suvel ning tagasihoidlikust müügimahust püsis müümata valmiskorterite varu III
kvartalis suhteliselt kõrge ulatudes kvartali lõpuks 931 korterini (2024. II
kvartal: 933; 2023. III kvartal: 640). Koduotsijate valikuvõimalused ning
turukonkurents püsivad jätkuvalt kõrged.
Tallinna uue korteri keskmine ruutmeetri pakkumishind oli III kvartalis 4 362
eurot, mis näitab aastast kasvu 3,3%. Kvartali võrdluses on pakkumishinnad
püsinud suhteliselt muutumatuna, tõustes vaid 0,3%.
Tuleviku väljavaade
Hoolimata turu mõningasest elavnemisest nii II kui III kvartali jooksul jäävad
nii 2024. aasta viimases kvartalis kui ka järgnevatel aastatel jätkuvalt
peamisteks väljakutseteks väliskeskkonna mõjurid nõudlusele ja müükidele. Ootame
elukondliku kinnisvara sektorit mõjutavate väliste tegurite järkjärgulise
paranemise jätkumist, eelkõige intressimäärade langemist ning reaalpalga kasvu.
Nõudluse püsimisel ning suurenemisel oleme valmis kiirelt ka uut pakkumist
turule tooma.
Käesolev ja järgnevad aastad jäävad keskkonna poolest jätkuvalt keeruliseks ja
riskiderohkeks ka avaliku sektori kõikidel tasemetel. Hoolimata positiivsetest
arengutest püsivad Tallinna planeeringute menetlustes olulised väljakutsed.
Loodame jätkuvalt mitme pikale veninud menetluse lõpuni jõudmist 2024. aastal
või 2025. aasta esimeses pooles. Planeeritud maksumäärade tõstmised ning
lisanduvad maksud suurendavad lähiaastatel uusarenduste müügihindu, vähendavad
sissetulekuid ning kinnisvara kättesaadavust.
Kinnisvaraarendusele on iseloomulik tulemuste pikk viitaeg ning müügimahtude
kasvule eelnevatel perioodidel toimuv turunduskulude kasv. 2024. aasta tulemus
peegeldab 2022. ja 2023. aastate olusid ja otsuseid, mil alustasime väheste
projektide ehitusega ning kiire inflatsioon avaldas suurimat mõju kulubaasile.
Liveni 20%-lise omakapitali tootluse eesmärgi saavutamiseks vajame aastas 40
miljonit eurot ületavat müügitulu.
Ehkki järgnevateks aastateks on vajalik maht portfellis olemas, on meil
käesoleval aastal võimalik üle anda kokku maksimaalselt kuni 110 elu- ja
äripinda. Aasta esimese üheksa kuu jooksul andsime üle 68 kodu, ehk 62% kogu
võimalikust. Oktoobri lõpuks 65% kogu võimalikust. Aasta esimese üheksa kuu
jooksul saavutasime 19,1 miljoni eurose müügitulu ning hindame, et portfellis
olev 2024. aasta jooksul veel müüdavate ja üleantavate pindade müügitulu
potentsiaal on 13,9 miljon eurot. Selle täies mahus reaaliseerumine aasta
viimastel kuudel ei ole tõenäoline, kuid realiseerumata osa jääb toetama
järgnevate perioodide tulemusi.
2024. aasta otsuste ja tegevustega loome oma 2025. ja 2026. aastate
majandustulemusi. Heade tulemuste saavutamiseks on vaja nii väliste tegurite
paranemist kui sisemist tööd kulubaasi vähendamisega. Paljuski Regati ja Iseära
projektide arengute, aga ka 2024. aastal realiseerimata müügipotentsiaali
tulemusena, ootame majandustulemuste olulist paranemist 2025. ja 2026. aastatel.
Arendusportfellis on piisavalt mahtu järgnevaks 3-4 aastaks kuid ettevaatalt
jätkame arendusportfelli suurendamiseks aktiivselt läbirääkimisi ning ostu
alternatiivide otsimist ja kaalumist.
Joonas Joost
Liven AS finantsjuht
E-post: [email protected]