רבוע כחול נדל"ן בע"מ	1 75
BLUE SQUARE REAL ESTATE LTD

מספר ברשם: 513765859	16169

לכבוד:	רשות ניירות ערך		לכבוד:	הבורסה לניירות ערך בת"א בע"מ		ת121 ( פומבי )		שודר במגנא:	30/11/2025
	www.isa.gov.il			www.tase.co.il				אסמכתא:	2025-01-094596	שעת שידור: 17:35 17:35

דוח מיידי למידע מהותי כללי

הסבר: אין להשתמש בטופס זה כאשר קיים טופס מותאם לארוע המדווח.

טופס דיווח זה נועד לדיווחים מהותיים שאין עבורם טופס ייעודי מתאים.

תוצאות הנפקה יש לדווח בת20 ולא בטופס זה.

דיווח על דירוג אגרות חוב או דירוג תאגיד יש להגיש באמצעות טופס ת125.

מהות האירוע:

מצגת שוק ההון - נובמבר 2025

מספרי אסמכתאות של דיווחים קודמים בנושא:

_________ ,

_________ .

המצגת מצ"ב ("המצגת") כוללת מידע צופה פני עתיד, כהגדרתו בחוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968 ("מידע צופה פני עתיד"), אשר כולל, בין היתר, תחזיות, מטרות, הערכות, אומדנים של רבוע כחול נדל"ן בע"מ ("החברה") ומידע אחר, המתייחסים לאירועים עתידיים, אשר התממשותם אינה וודאית ואינה בשליטת החברה, לרבות בקשר עם תחזית הכנסות החברה, נתוני NOI, נתוני FFO (גישת הנהלה AAFO) כולל תחום מגורים, עליית שווי נכסים צפויה, לוחות זמנים צפויים, תחזית שיפור ביחסי כיסוי וכדומה. מידע צופה פני עתיד אינו מהווה עובדה מוכחת והוא מבוסס רק על נקודת ראותה של הנהלת החברה, המתבססת על ניתוח מידע בנוגע למצב הנוכחי של עסקי החברה, על הערכות, תוכניות ועל עובדות ונתונים מקרו כלכליים, הכל כפי שידועים להנהלת החברה במועד הכנת המצגת. מידע צופה פני עתיד מטבעו כפוף לסיכוני אי התממשות משמעותיים והינו בלתי וודאי, בלתי ניתן להערכה מראש ולעיתים אף אינו מצוי בשליטת החברה. מידע כאמור עשוי שלא להתממש, כולו או חלקו, או להתממש באופן שונה מהותית מכפי שנצפה. התממשותו או אי התממשותו תושפע, בין היתר, מגורמי הסיכון להם חשופה החברה, משינויים בתוכניות העסקיות, וכן מהתפתחויות בסביבה הכללית המשפיעה על החברה. החברה אינה מתחייבת לעדכן ו/או לשנות כל תחזית ו/או הערכה ו/או אומדן כאמור על מנת שישקפו אירועים ו/או נסיבות שיחולו לאחר מועד המצגת. הנתונים במצגת מבוססים על דוחותיה הכספיים של החברה ליום 30 בספטמבר 2025. כמו כן, מונחים ומדדי ביצוע (KPI's) המפורטים במצגת משקיעים זו, כגון "FFO", "NOI" ו"CAP RATE" – הגדרת מונחים אלה הינם כהגדרתם בדוח הדירקטוריון שפרסמה החברה ליום 30 בספטמבר 2025. יצוין כי במצגת (שקפים 7, 10, 13 עד 17 וכן שקפים 19 עד 33) קיימים נתונים ותחזיות, בנוגע לנכסי החברה (שהנם נוספים על הנתונים שהוצגו בדיווחי החברה או שמוצגים בפילוח או ברמת פירוט שונים מאשר מופיע בדיווחי החברה) שהנם בגדר מידע צופה פני עתיד. לגבי קמפוס בצלאל, ירושלים, כמפורט בשקף 33 יובהר כי אין כל וודאות כי התב"ע הנדרשת לשם ביצוע ההשבחה תאושר, ולגבי פרק הזמן הדרוש לאישור תב"ע והליכי תכנון ובניה כאמור. הדבר כרוך, בין היתר, בתיאום עם האוניברסיטה ובקבלת אישורי הרשויות, אשר מטבע הדברים אינם בשליטת החברה. כמו-כן, יובהר כי אין כל וודאות כי התב"ע כאמור, אם וככל שתאושר, תאפשר עירוב שימושים ו/או הגדלה משמעותית של הזכויות כאמור בשקף 33. הנתונים בשקפים האמורים לעיל מבוססים, בין היתר, על ההנחות הבאות שאינן וודאיות ו/או טרם התקבלה החלטה לגביהן: תחזית NOI הכלולה בשקפים 7, 13 עד 16: הנחת האינפלציה שנלקחה עד וכולל תחזית לשנת 2028 עומדת על שיעור של 1%-2.5%. ההכנסות בשנות התחזית מבוססות, בין היתר, על צבר ההזמנות שמתואר בסעיף 8.4.9 ובסעיף 9.6.10 בפרק א' לדוח התקופתי של החברה ליום 31 בדצמבר 2024 ועל הנחה לעליה ליניארית בהכנסות החברה מחניונים בתל אביב. הנחה להשלמת הקמת נכסים לרבות השבחות במועדים שהחברה רואה לנגד עיניה במועד זה. הנחת אכלוס מלא של השטחים הפנויים והשטחים שהקמתם תושלם עד לשנת 2029, ההנחה היא שהאכלוס יושלם במועדים הצפויים בתנאי השוק שהחברה צופה. הוצאות המימון החזויות מבוססות על תנאי השוק שהחברה צופה. קניונים - תחזית: תחזית NOI TLV שמופיעה בשקף 17. תחזית NOI קניון הדר שמופיעה בשקף 19. שפע - בני ברק המופיעה בשקפים 7, 16, 22, 25: למועד זה נחתמו הסכמים מפורטים לרכישת זכויות במקרקעין בבני ברק, לפרטים נוספים ראו ביאור 20א(3) פרק ג' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024. עוד יובהר, כי פיתוח הפרויקט במתחם שפע, בבני ברק, תלוי, בין היתר, בקבלת היתר ואישורים מצדדים שלישיים שאינם בשליטת החברה, בהליכי תכנון מורכבים ובתנאי השוק המשתנים. המידע הכלול במצגת בנוגע לפרויקט הינו בגדר מידע צופה פני עתיד. קניון הדר- שקף 19: - יובהר כי אין בהפקדת התכנית כדי להעיד על התכנית שתאושר בסופו של יום. פרוייקטים בפיתוח, בהשבחה והתחדשות עירונית : המידע הכלול בין היתר בשקפים 21 עד 33, בדבר הערכות החברה בנוגע להוצאה לפועל של פרויקטים בפיתוח, בהשבחה ובהתחדשות עירונית (ובתוך כך הערכות החברה בעניין יחידות דיור שיכללו בפרויקטים אלו), כולל תחזיות והנחות שונות שעלולות לא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית מהמוצג במצגת. מרבית הפרויקטים המצויים בפיתוח, בהשבחה ובהתחדשות עירונית, מצויים בשלבי ייזום, כאשר הוצאתם אל הפועל עשויה להיות כרוכה ותלויה בפעולות ובתהליכים מגוונים, שאינם בהכרח בשליטת החברה, לרבות מול רשויות תכנון ורשויות מס (לצורך קבלת פטורים הנוגעים לעסקאות), בקבלת אישורים מצדדים שלישיים, בתנאי שוק משתנים, ועוד. כמו כן, מרבית יחידות הדיור במתחמי התחדשות עירונית מצויות בשלבי ייזום ראשוניים כאשר טרם קיימות לחברה זכויות במקרקעין וטרם התמלאו כלל התנאים לצורך הוצאת הפרויקטים לפועל ובכלל זאת חתימות כלל הדיירים. בנוסף, קיימת אי-ודאות לגבי פרק הזמן שיחלוף עד תחילת הבנייה ויכולים להיות עיכובים בלוחות הזמנים מסיבות מגוונות. אין ודאות כי פרויקטים בפיתוח, בהשבחה ובהתחדשות עירונית, שהחברה מקדמת, יצאו לפועל, ומובהר כי הערכות החברה בהקשר זה, לרבות לעניין הצלחת קידום הפרויקטים, הליכי תכנון ובניה, אישורים והיתרים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל, שיווקם, ותרומתם האפשרית לתוצאותיה, עשויות שלא להתממש, או להתממש באופן שונה מהותית, והן בגדר מידע צופה פני עתיד, כהגדרת מונח זה בחוק ניירות ערך, התשכ"ח-1968. הנתונים בשקפים האמורים לעיל מהווים מידע צופה פני עתיד שמתבסס בעיקר על האסטרטגיה של החברה, תוכניותיה, הערכותיה והנחות שאינן ודאיות וטרם התקבלה החלטה לגביהן. אין במידע הכלול במצגת משום התחייבות כי יעדיה ותחזיותיה של החברה יתגשמו, לרבות בטווח הקצר או משום התחייבות בדבר האופן בו תיושם האסטרטגיה בפועל. המידע המובא בשקפים האמורים לעיל עשוי שלא להתממש או להתממש באופן שונה מהותית מזה שצפתה החברה, לרבות בשל גורמים שאינם בשליטת החברה ובין היתר כתוצאה מהשפעת גורמים מקרו כלכליים או ענפיים לרבות כתוצאה מגורמי הסיכון המפורטים בסעיף 21 לפרק א' לדוח התקופתי של החברה לשנת 2024. הנתונים במצגת המתבססים על הערכות כאמור, מהווים אף הם מידע צופה פני עתיד, כאמור לעיל. בשקף 3 יחס חוב ל-CAP מוצג באופן עקבי לשנים קודמות בניכוי מיסים נדחים וכולל את חלקה היחסי של החברה בחברות מאוחדות (שאינן בבעלותה המלאה) ובישויות בשליטה משותפת על בסיס איחוד יחסי, לפי הדוחות הכספיים המאוחדים המורחבים שבנספח א' לדוח הדירקטוריון בפרק ב' לדוח של החברה לדוח הרבעוני של החברה לרבעון שלישי לשנת 2025. בהתאם לגישת S&P מעלות יחס החוב ל-CAP עומד על שיעור של כ- 52.6%, כאשר הנתונים שנלקחו עבור תחשיב זה הינם בהתאם לדוחות המאוחדים של החברה וללא ניכוי מיסים נדחים. FFO - נתוני ה-FFO המוצגים במצגת הינם בהתאם לגישת ההנהלה. FFO בהתאם לגישת רשות ניירות ערך מופיע בשקף 34. ההתאמות הן בעיקר מנטרול הפרשי הצמדה והשפעת המס בגינם, הוצאות מימון שאינן תזרימיות והתאמות נוספות. לפרטים נוספים ראו דוח הדירקטוריון בפרק ב' לדוח הרבעוני של החברה ליום 30 בספטמבר 2025. המצגת אינה מהווה הצעה לרכישת ניירות הערך של החברה או הזמנה לקבלת הצעות כאמור, היא נועדה אך ורק למסירת מידע והאמור בה אינו מהווה המלצה או חוות דעת או תחליף לשיקול דעת של משקיע ואינה מתיימרת לכלול את כל המידע העשוי להיות רלוונטי לצורך קבלת החלטה כלשהי בנוגע להשקעה בניירות הערך של החברה ובכלל. המידע הנכלל במצגת אינו יכול להחליף עיון בדיווחים שפרסמה החברה לציבור, הכוללים את המידע המלא אודות החברה, ובכלל זה, הדוחות הכספיים והדיווחים המידיים שמפרסמת החברה מעת לעת. עותק מונגש של המצגת יפורסם בסמוך למועד פרסום דוח זה באתר החברה, בכתובת האינטרנט שלהלן: https://www.bsre.co.il/investors/

מצורף קובץ Capital_Market_BSRE_30112025_isa.pdf

החברה

אינה

חברת מעטפת כהגדרתה בתקנון הבורסה

המועד בו נודע לתאגיד לראשונה על הארוע: 30/11/2025 בשעה: 16:00

פרטי החותמים המורשים לחתום בשם התאגיד:

	שם החותם	תפקיד
1	ארתור לשינסקי	מנהל כללי _________

הסבר: לפי תקנה 5 לתקנות דוחות תקופתיים ומיידיים (התש"ל – 1970), דוח המוגש לפי תקנות אלו ייחתם בידי המורשים לחתום בשם התאגיד. עמדת סגל בנושא ניתן למצוא באתר הרשות: לחץ כאן .


מספרי אסמכתאות של מסמכים קודמים בנושא (אין האזכור מהווה הכללה על דרך הפניה):



ניירות ערך של התאגיד רשומים למסחר בבורסה בתל-אביב	תאריך עדכון מבנה הטופס: 06/08/2024
שם מקוצר: רבוע כחול נדל"ן
כתובת: מרכז עזריאלי 1, מגדל עגול ק' 18 , תל-אביב 6701101 טלפון: 03-9282649 , 03-9282526 פקס: 03-9282402
דואר אלקטרוני: hagarg@bsre.co.il אתר החברה: -

שמות קודמים של ישות מדווחת:

שם מדווח אלקטרוני: סעדה אופיר תפקידו: עו"ד/יועץ משפטי שם חברה מעסיקה:
כתובת: מנחם בגין 132 , תל אביב 670101 טלפון: 073-3165400 פקס: דואר אלקטרוני: ofir.saada@bsre.co.il 1