 Hasen-Immobilien AGAugsburgKonzernabschluss Hasen AG 2009HinweisEs wird darauf hingewiesen, dass eine Abschlussprüfung noch nicht stattgefunden hat, so dass der Bestätigungsvermerk noch nicht offen gelegt werden kann. Sollte es durch die gesetzliche Pflichtprüfung noch zu Änderungen kommen, werden die geänderten Unterlagen entsprechend veröffentlicht. Die Feststellung des Jahresabschlusses nach § 172 AktG durch den Aufsichtsrat wird am 16.06.2010 erfolgen. Konzernbilanz zum 31.12.2009 nach IAS/IFRS Hasen-Immobilien AG, AugsburgAKTIVA scroll
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.-31.12.2009 nach IAS/IFRS Hasen-Immobilien AG, Augsburgscroll
Gesamtergebnisrechnung vom 01.01.-31.12.2009 nach IAS/IFRS Hasen-Immobilien AG, Augsburgscroll
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2009 Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft, Augsburg1. Allgemeine Angaben1.1 Informationen zum UnternehmenDie Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft ist eine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht mit Sitz in Augsburg. Geschäftsadresse ist die Armenhausgasse 9 in 86150 Augsburg. Der Konzern ist ausschließlich auf dem Immobiliensektor tätig. Im Mittelpunkt der geschäftlichen Tätigkeit des Konzerns stehen die Durchführung von Bauträgermaßnahmen im Großraum München sowie die Verwaltung und Neuordnung des im Großraum Augsburg gelegenen Immobilienbestandes. Die Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft wird auch in den Konzernabschluss ihres Mutternehmens INKA Aktiengesellschaften für Beteiligungen, München (Amtsgericht München, HRB 144562), einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. 1.2 Darstellung des KonzernabschlussesDer vorliegende Konzernabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.01.2009 bis 31.12.2009 wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), der am Abschlussstichtag gültigen Richtlinien des International Accounting Standard Board (IASB), London, wie sie in der Europäischen Union verpflichtend anzuwenden sind, erstellt. Ergänzend wurden die nach § 315a (1) HGB zu beachtenden handelsrechtlichen Vorschriften berücksichtigt. Die Bezeichnung IFRS umfasst auch die noch gültigen International Accounting Standards (IAS). Der Konzernabschluss ist in EUR aufgestellt. Einige Angaben im Anhang erfolgen in TEUR, soweit hierdurch keine Beeinträchtigung der Aussage resultiert. Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Gemäß IAS 1.81b hat die Gesellschaft eine gesonderte Gewinn- und Verlustrechnung und eine Überleitung des Gewinns zum Gesamtergebnis in zwei Aufstellungen dargestellt. Im Rahmen ihrer Segmentberichterstattung definiert die Gesellschaft drei operative Segmente "Immobilienverwaltung" (Vermietung, Verpachtung und Verwaltung des eigenen Immobilienvermögens), "Bauträgerfinanzierung" sowie "Bauträgertätigkeit". Eine regionale Segmentierung entfällt, da es keine vergleichbaren Geschäftsbereiche in unterschiedlichen Regionen gibt. Die Vergleichsinformationen nach IFRS 1.36 enthalten mindestens ein Jahr. Als Vergleichsjahr wird das Geschäftsjahr 2008 zu Grunde gelegt. Der vorläufige Konzernabschluss zum 31.12.2009 wurde am 30.04.2010 vom Vorstand zur Veröffentlichung freigegeben. Der endgültige Konzernabschluss wird nach Billigung durch den Aufsichtsrat am 16.06.2010 veröffentlicht. 1.3 Im Geschäftsjahr erstmals angewandte neue und geänderte StandardsDie im Konzernabschluss angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den zum 31.12.2009 verpflichtend anzuwendenden IFRS. 1.4 Nicht vorzeitig angewandte Standards/InterpretationenDie folgenden (bis zum 31.12.2009 veröffentlichten) neuen oder geänderten IFRS waren für das Geschäftsjahr 2009 noch nicht verpflichtend anzuwenden und wurden vom Konzern nicht angewandt:
Wir gehen momentan davon aus, dass die Anwendungen bis auf IFRIC 15 keine bzw. keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der Hasen-Immobilien AG haben werden. 1.5. Konsolidierungskreis, Konsolidierungsgrundsätze1.5.1In den Konzernabschluss ist neben der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft die von ihr gemäß IAS 27 direkt beherrschte HI Wohnbau GmbH einbezogen. scroll
Nach IAS 27.12 sind in den Konsolidierungskreis alle Tochterunternehmen des Mutterunternehmens eingeschlossen. Nach IAS 27.4 handelt es sich bei einem Tochterunternehmen um ein Unternehmen, das von einem anderen Unternehmen beherrscht wird. Eine Beherrschung wird nach IAS 27.13 dann angenommen, wenn das Mutterunternehmen, entweder direkt oder indirekt über Tochterunternehmen über mehr als die Hälfte ihrer Stimmrechte verfügt. 1.5.2Die Kapitalkonsolidierung erfolgte zum Umstellungszeitpunkt auf IFRS nach den Vorschriften des IFRS 1 B. 2j. Sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten beziehungsweise Rückstellungen zwischen der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft und der HI Wohnbau GmbH wurden gegeneinander aufgerechnet. Haftungsverhältnisse zwischen den verbundenen Unternehmen wurden im Konzern eliminiert. Konzerninterne Umsatzerlöse und andere konzerninterne Erträge wurden mit den entsprechenden Aufwendungen verrechnet. Konzerninterne Beteiligungserträge wurden eliminiert. 1.6 Wesentliche Ermessensentscheidungen und SchätzungenDie Aufstellung der in den IFRS-Konzernabschluss einbezogenen Jahresabschlüsse durch die gesetzlichen Vertreter erfordert teilweise Schätzungen und kaufmännisches Ermessen, welche die betragsmäßige Höhe der ausgewiesenen Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von Eventualverbindlichkeiten, die Erträge und Aufwendungen in der Berichtsperiode sowie die sonstigen Angaben im Konzernabschluss beeinflussen. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen. Wesentliche Sachverhalte, die Schätzungen und kaufmännisches Ermessen erfordern, sind:
1.7 Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDer Abschluss der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft als Muttergesellschaft und der Abschluss der einbezogenen Tochtergesellschaft HI Wohnbau GmbH wurden gemäß IAS 27 nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt. 1.7.1 Aufwands- und ErtragsrealisierungDie Erfassung von Umsatzerlösen und sonstigen betrieblichen Erträgen erfolgt grundsätzlich erst dann, wenn die Erzeugnisse geliefert oder übergeben beziehungsweise die Leistungen erbracht wurden und damit der Gefahrenübergang auf den Kunden erfolgt ist. Für Fertigungsaufträge findet die Teilgewinnrealisierung nach IAS 11.22 Anwendung. Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung beziehungsweise zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Der Ertragsteueraufwand erfasst den laufenden Steueraufwand und die latenten Steuern. 1.7.2 Immaterielle VermögenswerteImmaterielle Vermögenswerte werden nach IAS 38 mit den fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bilanziert. Bei Software für kaufmännische und technische Anwendungen wird aufgrund ihrer begrenzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer ein planmäßig linearer Abschreibungsverlauf von drei bis sechs Jahren unterstellt. 1.7.3 SachanlagenSachanlagen nach IAS 16 werden mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Die Sachanlagen werden grundsätzlich gemäß IAS 16.50 und IAS 16.62 linear nach ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende konzerneinheitlichen Nutzungsdauern zu Grunde, welche sich an den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern orientieren: scroll
1.7.4 Finanzanlagen in ImmobilienInvestment Properties (als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien) umfassen alle Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten und nicht in der Produktion oder für Verwaltungszwecke eingesetzt werden. Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien werden gemäß IAS 40.20 bei ihrem Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Bezüglich der Folgebewertung wurde nach IAS 40.30 das Wahlrecht für das Modell des beizulegenden Zeitwerts (Fair-Value-Model) gemäß IAS 40.33 bis 40.55 gewählt. Eine Bewertung der Anlage-Immobilien zum fair value erfolgt gemäß IAS 40.38 zu jedem Bilanzstichtag und entspricht in der Regel dem Marktwert am Bilanzstichtag. Hierzu wurde der Empfehlung nach IAS 40.32 gefolgt und die Immobilien durch externe, unabhängige Gutachter zum Ende 2009 bewertet. Erträge und Aufwendungen aus der Veränderung der Zeitwerte von 2008 auf 2009 sind gemäß IAS 40.35 erfolgswirksam erfasst. 1.7.5 Latente SteuernLatente Steuern gemäß IAS 12 resultieren aus temporären und quasi-permanenten Unterschieden zwischen Handels-/Steuerbilanz und den Wertansätzen nach IFRS. Die latenten Steuern werden auf der Basis der Steuersätze ermittelt, die zum Realisationszeitpunkt gelten beziehungsweise verabschiedet wurden. 1.7.6 FertigungsaufträgeKundenspezifische Fertigungsaufträge werden nach dem Fertigungsfortschritt (Percentage-of-Completion-Methode "PoC") bilanziert. Der anzusetzende Fertigstellungsgrad wird entsprechend den angefallenen Aufwendungen (Cost-to-Cost-Methode) ermittelt als Verhältnis der bis zum Bilanzstichtag angefallenen projektspezifischen Kosten des Objektes zu den insgesamt kalkulierten Kosten. Es werden nur die verkauften Einheiten als Fertigungsaufträge erfasst. Der Bilanzausweis der Aufträge erfolgt aktivisch unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen unter Abzug der erhaltenen Anzahlungen. 1.7.7 VorräteDie fertigen und unfertigen Erzeugnisse werden mit ihren Herstellungskosten angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen die direkt dem Herstellungsprozess zurechenbaren Kosten sowie angemessene Teile der produktionsbezogenen Gemeinkosten. Finanzierungskosten wurden aktiviert. Liegt der am Abschlussstichtag erwartete Nettoveräußerungswert unter den Herstellungskosten, so wird eine Abwertung auf den niedrigeren Wert vorgenommen. Der Nettoveräußerungserlös ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten, notwendigen Vertriebskosten. 1.7.8 Finanzielle VermögenswerteDie Bilanzierung und Bewertung der finanziellen Vermögenswerte erfolgt nach IAS 39. Demnach werden finanzielle Vermögenswerte in der Konzernbilanz angesetzt, wenn dem Konzern ein vertragliches Recht zusteht, Zahlungsmittel oder andere finanzielle Vermögenswerte von einer anderen Partei zu erhalten. Marktübliche Käufe und Verkäufe von originären finanziellen Vermögenswerten werden grundsätzlich zum Erfüllungstag bilanziert. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich der Transaktionskosten. Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte umfassen die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte. Änderungen der beizulegenden finanziellen Vermögenswerte dieser Kategorie werden zum Zeitpunkt der Wertsteigerung bzw. Wertminderung erfolgswirksam erfasst. Kredite und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem Markt notiert sind. Kredite und Forderungen werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Dieser Bewertungskategorie werden die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und übrige Forderungen und Vermögenswerte zugeordnet. Der Zinsertrag aus Positionen dieser Kategorie wird unter Anwendung der Effektivzinsmethode ermittelt, soweit es sich nicht um kurzfristige Forderungen handelt und der Effekt aus der Abzinsung nicht unwesentlich ist. Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen und einer festen Laufzeit, über die sie gehalten werden. Diese werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen lagen im Konzern im Geschäftsjahr 2009 nicht vor. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte umfassen diejenigen nicht derivativen finanziellen Vermögenswerte, die nicht einer der zuvor genannten Kategorien zugeordnet wurden. Dies sind insbesondere mit dem beizulegenden Zeitwert bewertete Eigenkapitaltitel oder Schuldtitel. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst und erst bei Veräußerung oder Wertminderung erfolgswirksam erfasst. Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Rechte auf Zahlungen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder die finanziellen Vermögenswerte mit allen wesentlichen Risiken und Chancen übertragen werden. Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurden nach IAS 39 qualifiziert und mit den Anschaffungskosten bilanziert. Hierbei wurden angemessene Einzelwertberichtigungen berücksichtigt, um ersichtliche Risiken abzudecken. Übrige Forderungen und sonstige VermögenswerteUnter den übrigen Forderungen und Vermögenswerte werden v.a. Umsatzsteuerguthaben sowie Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen. Die Bewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Zur Veräußerung gehaltene langfristige VermögenswerteGemäß IFRS 5 wird die Position "Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte" innerhalb der kurzfristigen Vermögenswerte gesondert ausgewiesen. Die Bewertung erfolgte mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert. Eventuell entstehende Veräußerungskosten wurden wegen Geringfügigkeit außer Acht gelassen. (Siehe 2.1.10). 1.7.9 ErtragssteuerforderungenEs handelt sich um Guthaben aus laufenden Ertragsteuern. Die Bewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. 1.7.10 Finanzielle VerbindlichkeitenDie finanziellen Verbindlichkeiten setzen sich aus originären Verbindlichkeiten und den negativen beizulegenden Zeitwerten derivativer Finanzinstrumente zusammen. Originäre Verbindlichkeiten werden in der Konzernbilanz angesetzt, wenn der Konzern eine vertragliche Pflicht hat, Zahlungsmittel oder andere finanzielle Vermögenswerte auf eine andere Partei zu übertragen. Der erstmalige Ansatz einer originären Verbindlichkeit erfolgt zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung bzw. zum Wert der erhaltenen Zahlungsmittel abzüglich gegebenenfalls angefallenen Transaktionskosten. Die Folgebewertung erfolgt bei den Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen sind. FinanzverbindlichkeitenDie Finanzverbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitute. Sie sind grundsätzlich zum Rückzahlungsbetrag passiviert. Finanzierungskosten werden periodengerecht erfolgswirksam erfasst. Übrige langfristige VerbindlichkeitenDie in den sonstigen Verbindlichkeiten enthaltenen Kaufpreisleibrentenverpflichtungen wurden auf Basis eines unabhängigen versicherungsmathematischen Gutachtens unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 5,50% (Vj. 5,82%) p.a. und einer Inflationsrate von 1,0% bzw. einer Rentenanpassung von 2,0% p.a. ermittelt. Der langfristige Anteil der vorausbezahlten Erbbauzinsen ist zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Er wird linear über die Laufzeit von noch 55 Jahren aufgelöst. Ferner ist enthalten die Verpflichtung aus einer Pensionszusage. Die Bewertung erfolgte nach der "projected unit credit method" (Methode der laufenden Einmalprämie). Ihre Höhe wurde aufgrund eines unabhängigen versicherungsmathematischen Gutachtens unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 6,00% p.a. (Vj. 5,85%), einer Inflationsrate von 2,0% und einem Anwartschaftstrend von 0% ermittelt. Der Aktivwert der dazugehörigen Rückdeckungsversicherung wurde saldiert. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenVerbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen werden zu ihrem jeweiligen Rückzahlungsbetrag ausgewiesen. Übrige kurzfristige VerbindlichkeitenDie sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten enthalten Kautionen von Mietern/Pächtern, Sicherheitseinbehalte, Aufsichtsratsvergütungen, Umsatz- und Lohnsteuer und den kurzfristigen Anteil der o.g. Kaufpreisleibrenten sowie der Einmalzahlung des Erbbauzinses. Die Bilanzierung erfolgt grundsätzlich zum jeweiligen Rückzahlungsbetrag bzw. zum Nominalwert. 1.7.11 Kurzfristige RückstellungenSonstige Rückstellungen werden gebildet, soweit eine aus einem vergangenen Ereignis resultierende Verpflichtung gegenüber Dritten besteht. Ein Ausweis erfolgt nur dann, wenn die künftige Wahrscheinlichkeit überwiegt, dass es zu einem Vermögensabfluss kommt, und sich dieser zuverlässig schätzen lässt. Die Bewertung erfolgt zu Vollkosten. Unter Beachtung einer ausreichenden Risikovorsorge sind die Rückstellungen in angemessener Höhe bilanziert. Sie entsprechen betragsmäßig der bestmöglichen Schätzung des wahrscheinlichen Mittelabflusses, der zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung zum Bilanzstichtag notwendig wäre. 2. Erläuterungen der Abschlussposten2.1 Erläuterungen der Bilanz2.1.1 Immaterielle Vermögenswertescroll
2.1.2 Sachanlagenscroll
2.1.3 Finanzanlagen in Immobilienscroll
Von diesen Buchwerten dienen als Sicherheit in Form von Grundschuldeneintragungen für langfristige Finanz- und übrige Verbindlichkeiten TEUR 12.590 (Vj. TEUR 12.195). Die Umgliederung erfolgte i.H.v. TEUR 190 von den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten zu den Finanzanlagen in Immobilien, da die Immobilie Judenberg in Augsburg jetzt saniert und im Bestand gehalten werden soll. Weiterhin wurden drei Immobilien in Augsburg i.H.v. insgesamt TEUR 770, die zum Verkauf bestimmt sind, in die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte umgegliedert. 2.1.4 Latente SteuernDie aktiven latenten Steuern resultieren aus den übrigen langfristigen Verbindlichkeiten. 2.1.5 Forderungen aus Lieferungen und LeistungenDer Forderungsbestand betrifft im Wesentlichen offene Pachten/Mieten, Verkaufserlöse aus Bauträgerprojekten sowie Forderungen aus Teilgewinnrealisierung bei Fertigungsaufträgen und ergibt sich wie folgt: scroll
Bei den Forderungen aus Fertigungsaufträgen i.H.v. TEUR 25.598 (Vj. TEUR 15.251), die neben den Herstellungskosten auch Gewinnanteile enthalten, sind die im Geschäftsjahr erhaltenen Anzahlungen von TEUR 14.960 (Vj. TEUR 4.502) in Abzug gebracht, der aktivische Saldo wird unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen. 2.1.6 VorräteEs handelt sich um die Teile der Bauträgerprojekte, für die bis zum Bilanzstichtag keine Kaufverträge abgeschlossen wurden. Es handelt sich hier um unfertige und fertige Erzeugnisse. Darin sind TEUR 613 (Vj. TEUR 474) aktivierte Bauzeitzinsen enthalten. Die Vorräte dienen als Sicherheit für die Bauträgerdarlehen. Der zugrundeliegende Finanzierungssatz liegt bei 1,94% p.a. (Vj. 6,8% p.a.). 2.1.7 Übrige Forderungen und Vermögenswertescroll
2.1.8 ErtragsteuerforderungenDie Ertragsteuerforderungen beinhalten laufende Steuererstattungsansprüche für 2009 und Vorjahre. 2.1.9 ZahlungsmittelBei den Zahlungsmitteln handelt es sich um Kassenbestände und Guthaben bei verschiedenen Banken. Bankguthaben i.H.v. TEUR 16.303 (Vj. TEUR 25.320) sind als Sicherheit für die Bauträgerdarlehen abgetreten bzw. verpfändet. 2.1.10 zur Veräußerung gehaltene langfristige VermögenswerteEs handelt sich hierbei um vier Objekte im Raum Augsburg, die im Jahr 2010 zum Verkauf stehen bzw. die bereits im Berichtsjahr veräußert wurden, Nutzen und Lasten aber erst im Jahr 2010 übergehen. Die Objekte wurden mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert als zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte aktiviert. Maximale Zuschreibungen bis zur vorherigen Abwertung sowie Abwertungen werden als sonstiges Ergebnis in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen. 2.1.11 EigenkapitalDas gezeichnete Kapital der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft ist gegenüber dem Vorjahr unverändert in 480.000 nennbetragslose Stückaktien eingeteilt. Jede Stückaktie gewährt eine Stimme. Am 06.08.2009 hat die Hauptversammlung den Vorstand ermächtigt, das gezeichnete Kapital mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 31.07.2014 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe neuer Inhaber-Stückaktien gegen Bareinlage um bis zu EUR 3.600.000,00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Von dieser Genehmigung wurde bisher kein Gebrauch gemacht. Die Posten Gewinnrücklagen und Bilanzgewinn beinhalten die kumulierten Ergebnisse vorhergehender Perioden und dieser Periode. Die Anteile anderer Gesellschafter betreffen die 20%ige Beteiligung der immosens GmbH, München, an der HI Wohnbau GmbH. 2.1.12 FinanzverbindlichkeitenDie Finanzverbindlichkeiten gliedern sich wie folgt: scroll
Die Darlehen im Rahmen der Bauträgertätigkeit sind alle kurzfristig und durch Grundschulden und Abtretung künftiger Kaufpreisforderungen und Bankguthaben besichert. Die Zinsen sind variabel und lagen im Berichtsjahr zwischen 1,98% und 7,75% (Vj. zwischen 4,76% und 9,35 %). Die langfristigen Darlehen (über ein Jahr) dienen v.a. der Finanzierung von Bestandsimmobilien. Sie sind ebenfalls voll durch Grundschulden besichert. Die Zinsen sind fest vereinbart und lagen im Berichtsjahr bei durchschnittlich 4,6% (Vj. 4,8%). 2.1.13 Übrige langfristige VerbindlichkeitenDie übrigen langfristigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen: scroll
Die Kaufpreisleibrenten sind durch Grundschulden besichert. 2.1.14 Latente SteuernDie passiven latenten Steuern resultieren aus: scroll
2.1.15 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenDie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen resultieren nahezu vollständig aus dem Inland. 2.1.16 Übrige kurzfristige VerbindlichkeitenDie übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen den kurzfristigen Anteil der Kaufpreisleibrenten, Kautionen, Sicherheitseinbehalte, Guthaben von Kunden und Umsatz- sowie Lohnsteuer. 2.1.17 kurzfristige RückstellungenEinen wesentlichen Bestandteil der kurzfristigen Rückstellungen bilden die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen aus Bauträgerprojekten und Erstellung, Prüfung und Veröffentlichung des Jahresabschlusses sowie Kosten der Hauptversammlung. Die Rückstellungen für Verpflichtungen aus dem Personalbereich betreffen Urlaubsentgelte und Tantiemen. scroll
2.2 Erläuterungen der Gewinn- und Verlustrechnung2.2.1 UmsatzerlöseDie Umsatzerlöse gliedern sich wie folgt: scroll
Aus der Abrechnung von Fertigungsaufträgen nach PoC sind in der Berichtsperiode TEUR 11.387 (Vj. TEUR 3.967) in den Umsatzerlösen enthalten. 2.2.2 BestandsveränderungEs handelt sich um die Veränderung der mit den Herstellungskosten bilanzierten Vorräte für die nicht verkauften Teile der Bauträgerprojekte. 2.2.3 sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge teilen sich wie folgt auf: scroll
2.2.4 MaterialaufwandDer Materialaufwand setzt sich wie folgt zusammen: scroll
zu lit. a)Von diesen Kosten entfallen insgesamt EUR 20.730,57 (Vj. EUR 10.273,46) auf Immobilien, mit denen keine Mieterlöse erzielt wurden, der Rest von EUR 1.233.344,56 (Vj. EUR 1.155.110,86) entfällt auf Immobilien, die Mieterlöse erzielt haben. 2.2.5 PersonalaufwandDer Personalaufwand gliedert sich wie nachstehend: scroll
2.2.6 AbschreibungenDie Abschreibungen setzen sich wie folgt zusammen: scroll
2.2.7 Sonstige betriebliche AufwendungenDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten: scroll
2.2.8 FinanzerträgeDie Finanzerträge gliedern sich wie folgt: scroll
2.2.9 FinanzaufwendungenDie Finanzaufwendungen beinhalten: scroll
2.2.10 ErtragsteuernDie Ertragsteuern setzten sich wie folgt zusammen: scroll
Der Berechnung der Steuern liegen die nach der derzeitigen Rechtslage zum Realisierungszeitpunkt geltenden oder erwarteten Steuersätze zugrunde. Der Steuersatz von 32% setzt sich zusammen aus einem Körperschaftsteuersatz in Höhe von 15%, Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% und Gewerbesteuer in Höhe von 16,17%. Die Ursachen für den Unterschied zwischen erwartetem und tatsächlichem Steueraufwand (Vj. Ertrag) begründen sich aus unten stehender Tabelle: scroll
2.2.11 Ergebnis je AktieDas Ergebnis je Aktie wird mittels Division des den Stammaktionären zustehenden Periodenergebnisses in Höhe von TEUR 3.452 (Vj. TEUR 1.287) durch die (unveränderte) Anzahl der Stückaktien von 480.000 ermittelt. Einflüsse, die zu einer Verwässerung des Ergebnisses je Aktie führen würden, bestanden im abgelaufenen Geschäftsjahr und im Vergleichszeitraum nicht. Aus diesem Grund sind das verwässerte Ergebnis und das unverwässerte Ergebnis je Aktie gleich. 2.2.12 Sonstiges ErgebnisEs handelt sich um die Marktwertänderungen der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte. In dem Ergebnis 2009 in Höhe von TEUR -23 sind latente Steuern in Höhe von TEUR 11 enthalten. 3. Erläuterung zur KapitalflussrechnungDie Kapitalflussrechnung zeigt in Übereinstimmung mit IAS 7, wie sich Zahlungsmittel im Laufe des Geschäftsjahres durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Die Position der zahlungswirksamen Veränderung des Nettoumlaufvermögens stellt die Veränderungen von kurzfristigen Vermögenswerten mit Ausnahme der Zahlungsmittel, vermindert um die Veränderungen der kurzfristigen Verbindlichkeiten mit Ausnahme der Finanzverbindlichkeiten und Rückstellungen sowie die Veränderung der übrigen langfristigen Verbindlichkeiten dar. Die Veränderung der verpfändeten Kaufpreiszahlungen aus dem Bauträgerbereich wird als kurzfristige Finanzinvestitionen im Cashflow der Investitionstätigkeit separat dargestellt. Die Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten ergeben sich aus der Aufnahme von Krediten für die Projekte im Bauträgerbereich. Die Tilgungen resultieren im Wesentlichen aus dem Abschluss von Bauträgerprojekten. Der Finanzmittelbestand umfasst den Kassenbestand sowie die Guthaben bei Kreditinstituten (Zahlungsmittel) abzüglich der verpfändeten liquiden Mittel aus der Bauträgerfinanzierung. 4. Sonstige Angaben4.1 Erläuterungen zur SegmentberichterstattungDer Konzernabschluss beinhaltet eine Segmentberichterstattung nach IFRS 8. Die am Anfang des Konzernanhangs dokumentierten Bilanzierungs- und Ansatzangaben gelten ebenfalls für die Segmentberichterstattung (IFRS 8.27). Die Segmentberichterstattung gliedert sich nach den im Konzern vorhandenen Segmenten, nämlich die Immobilienverwaltung (Vermietung und Verpachtung von Immobilien), Finanzierung der Bauträgertätigkeit sowie die Erbringung von Bauträgerleistungen im Immobilienbereich. Eine regionale Segmentierung entfällt, da es keine vergleichbaren Geschäftsbereiche in unterschiedlichen Regionen gibt. Es gibt keine aufgegebenen Geschäftsbereiche. Die Segmenterlöse erfassen die durch den Konzern erzielten Umsatzerlöse. Mit zwei vermieteten Objekten werden jeweils ein Umsatz von mehr als 10% des Gesamtumsatzes aus dem Segment Immobilienverwaltung erreicht. In den Segmenterlösen ausgewiesen sind ebenfalls die innerhalb des Konzerns getätigten Erlöse. Soweit es das Segment "Finanzierung der Bauträgertätigkeit betrifft, sind hierin die Zinserträge aus den ausgereichten Darlehen sowie die Haftungsvergütung enthalten. In diesem Segment sind im Rahmen der Segmentaufwendungen ebenfalls die Zinsaufwendungen zur Refinanzierung der Bauträgerfinanzierung berücksichtigt. Der Ertragsteueraufwand enthält laufende und latente Steuern. Das Segmentvermögen beinhaltet im Einzelnen bei den langfristigen Aktiva die Immateriellen Vermögenswerte, die Sachanlagen und die Finanzanlagen in Immobilien. Diese Positionen wurden den einzelnen Segmenten zugeordnet. Nicht ausgewiesen wurden die Forderungen aus latenten Steuern. Die einbezogenen kurzfristigen Aktiva setzen sich zusammen aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und den übrigen Forderungen und Vermögenswerten, den Zahlungsmitteln und den zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögendwerte. Nicht erfasst sind Ertragssteuerforderungen. Bei den Segmentverbindlichkeiten sind keine Verbindlichkeiten aus latenten Steuern enthalten. Die Investitionen betreffen Sachanlagen. 4.2 Eventualschulden, sonstige finanzielle VerpflichtungenEs handelt sich um Verpflichtungen aus Mietverträgen mit TEUR 867 (Vj. TEUR 787) und aus acht (Vj. sechs ) Leasingverträgen mit TEUR 93 (Vj. TEUR 53). Davon werden TEUR 217 innerhalb eines Jahres und TEUR 743 bis in fünf Jahren fällig. 4.3 LeasingverhältnisseEs sind acht Leasingvereinbarungen für Pkw und Büromaschinen abgeschlossen. Dabei handelt es sich um "Operating-Leasing" i.S.d. IAS 17. Die Leasingzahlungen werden im Periodenergebnis linear über die Vertragslaufzeit verteilt und sind in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten. Die Leasingverträge haben eine Laufzeit von 3 bis 4,5 Jahren. 4.4 Finanzinstrumente und Risikomanagement4.4.1 GrundlagenZu den Finanzinstrumenten im Sinne von IAS 39 zählen auf der Aktivseite Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die übrigen Forderungen und Vermögenswerte, sowie die Zahlungsmittel, auf der Passivseite finden sich Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie übrige Verbindlichkeiten. Soweit im Erläuterungsteil keine abweichenden Angaben gemacht werden, wird davon ausgegangen, dass der Buchwert des jeweiligen Finanzinstruments seinem beizulegenden Zeitwert entspricht. 4.4.2. Aktive FinanzinstrumenteEin maßgebender Ausfallfaktor aufgrund der nominalen Höhe ergibt sich im Rahmen der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die überwiegend mit den Bauträgertätigkeiten in Zusammenhang stehen. 4.4.3 Passive FinanzinstrumenteAls größte Position sind hierin enthalten die kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten. Soweit es die Finanzverbindlichkeiten aus dem Bauträgergeschäft betrifft, handelt es sich um die zur Finanzierung der einzelnen Projekte aufgenommenen Bankdarlehen. Soweit variable Zinsvereinbarungen auf Basis Euribor bzw. Eonia mit festem Aufschlag getroffen wurden, besteht ein Zinsänderungsrisiko. 4.4.4 RisikenKreditrisiken gegenüber Dritten sind durch die erhaltenen Anzahlungen gedeckt, es bestehen zum Bilanzstichtag keine wesentlichen Überfälligkeiten. Das Liquiditätsrisiko ist dadurch begrenzt, dass die Inanspruchnahme der Bauträgerdarlehen an Baufortschritt und Verkaufszahlen gekoppelt ist. Zudem ist die Liquidität durch die mit dem Baufortschritt eingehenden Kaufpreisraten gedeckt. Das Marktrisiko wird vor allem im Bauträgerbereich gesehen, hier insbesondere in steigenden Rohstoff-/Herstellungskosten, Zinsänderungen sowie der zeitlichen Verzögerung der Abverkäufe. Insgesamt wird hier auf eine quantitative Darstellung mangels Repräsentativität verzichtet. 4.5 KapitalsteuerungVorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft ist es, sicherzustellen, dass eine solide Bilanzstruktur mit einer angemessenen Eigenkapitalquote realisiert wird. Die Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft unterliegt keinen satzungsmäßigen Kapitalerfordernissen. Die Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft steuert die Kapitalstruktur abhängig von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausschließlich anhand der Eigenkapitalquote. Diese ist definiert als der Quotient aus Eigenkapital und der Summe von Eigenkapital und Schulden. Eine Anpassung der Kapitalstruktur bzw. die Aufrechterhaltung einer erforderlichen Kapitalstruktur kann z.B. erreicht werden durch die Anpassung von Dividendenzahlungen, durch Kapitalrückzahlungen oder durch die Ausgabe neuer bzw. Erwerb und die Einziehung eigener Anteile. Zum 31. Dezember 2009 wurden ebenso wie zum 31. Dezember 2008 keine Änderungen der Ziele oder Verfahren zur Kapitalsteuerung vorgenommen. Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt TEUR 32.654 (Vj. TEUR 28.722). Das langfristige Fremdkapital beläuft sich auf TEUR 18.280 (Vj. TEUR 16.262) und das kurzfristige Fremdkapital beträgt TEUR 33.764 (Vj. TEUR 47.205). Damit beträgt die bilanzielle Eigenkapitalquote 38,6% (Vj. 31,2%). 4.6 Beziehungen zu nahe stehenden PersonenAls nahe stehende Personen werden nach IAS 24 folgende Gesellschaften bzw. Personen angesehen: die Muttergesellschaft INKA AG für Beteiligungen (rund 88,5% der Hasen-Aktien), deren Alleingesellschafterin INKA Holding GmbH & Co. KG sowie deren Gesellschafter samt nahen Familienangehörigen und alle Unternehmen, die mit diesen Unternehmen bzw. natürlichen Personen verbunden sind. Nahestehende Personen sind auch Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen. Der Konzern hatte zu diesen folgende Geschäftsbeziehungen: scroll
zu lit. c)Es handelt sich um die festen Zahlungen/Gehälter des Managements. Die Verrechnungssätze für Waren- und Dienstleistungen entsprechen dem Fremdvergleich. 4.7 MehrheitsaktionärDie INKA Aktiengesellschaft für Beteiligungen hält zum 31.12.2009 insgesamt ca. 88,5% der Aktien der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft. 4.8 Zahl der ArbeitnehmerDie Zahl der Arbeitnehmer (kaufmännische Angestellte) beläuft sich in 2009 durchschnittlich auf 19 Mitarbeiter (Vj. 18). 4.9 Aufsichtsrat
Die feste Vergütung 2009 des Aufsichtsrats einschließlich Auslagenersatz betrug EUR 24.682,92 (Vj. TEUR 24). 4.10 VorstandSeit 01.01.2002 ist Herr Hans-Peter Bauer, Rechtsanwalt, Sauerlach, Alleinvorstand. Die festen Vorstandsvergütungen 2009 (direkt und über Kostenverrechnung verbundener Unternehmen betrugen EUR 140.238,24 (Vj. EUR 125.257,59). 4.11 Vorschlag zur Ergebnisverwendungscroll
4.12 Erklärung des Vorstandes und Aufsichtsrates zum Corporate Governance Kodex gem. § 161 AktGDie nach § 161 AktG vorgeschriebene Erklärung ist abgegeben und den Aktionären unter www.hasen-ag.de zugänglich gemacht worden. 4.13 Honorar des AbschlussprüfersDas als Aufwand erfasste Honorar des Abschlussprüfers beträgt im Berichtsjahr EUR 32.000,00 (Vj. EUR 34.500) für die Jahresabschluss- und Konzernabschlussprüfung 2009.
Augsburg, den 30. April 2010 Der Alleinvorstand Hans-Peter Bauer Kapitalflussrechnung vom 01.01. bis zum 31.12.2009 nach IFRSscroll
Überleitungsrechnung des Finanzmittelbestandes auf die flüssigen Mittel in der Bilanzscroll
Beilage zum Anhang: Segmentberichterstattungscroll
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Eigenkapitalveränderungsrechnung nach IAS/IFRS zum 31.12.2009scroll
zu f) Dividende entspricht einer Ausschüttung an die Anteilseigner in Höhe von EUR 0,40 je Aktie. Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft, AugsburgI. Geschäfts- und Rahmenbedingungen1. Gegenstand des KonzernsDer Konzern ist ausschließlich auf dem Immobiliensektor tätig. Im Mittelpunkt der geschäftlichen Tätigkeiten des Konzerns stehen die Durchführung von Bauträgermaßnahmen im Großraum München sowie die Verwaltung des überwiegend im Raum Augsburg gelegenen Immobilienbestandes. 2. Struktur der einbezogenen BeteiligungDie Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft (im Folgenden Hasen-Immobilien AG) ist am Stammkapital der HI Wohnbau GmbH in Höhe von EUR 1 Mio. mit einem Stammanteil von 80% beteiligt. Mitgesellschafterin an der HI Wohnbau GmbH ist die Firma immosens GmbH, München mit einem Stammanteil von 20%. Hauptschwerpunkt der HI Wohnbau GmbH ist die Durchführung von Bauträgerprojekten im Großraum München. 3. Geschäftliche Aktivitäten während des Berichtsjahres3.1 Allgemeine Geschäfts- und RahmenbedingungenDie allgemeinen Geschäfts- und Rahmenbedingungen in 2009 waren vor allem gekennzeichnet durch die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise. Die zum Teil dramatischen Situationen auf dem Bankensektor, die bei einer Vielzahl von Banken erhebliche staatliche Unterstützungsmaßnahmen erforderlich machten, haben zu einschneidenden Veränderungen auf dem Bankensektor geführt. Zum Teil haben sich Banken, die bislang im Bereich der Bauträgerfinanzierung eine große Rolle gespielt haben, fast gänzlich vom Markt zurückgezogen und erst in jüngerer Zeit begonnen, diesen Geschäftsbereich wieder anzugehen. Des Weiteren ist festzustellen, dass sich die Geschäftspolitik verschiedener Banken grundlegend geändert hat und die Vergabepraxis von Bauträgerfinanzierungen erheblich verschärft wurde. Vor allem wird seitens der Banken neben der Gestellung höherer Sicherheiten die Erbringung eines wesentlich höheren Eigenkapitalanteils bei der Finanzierung von Projekten gefordert. Andererseits ist es trotz Finanz- und Wirtschaftskrise zu einem deutlichen Anstieg der Nachfrage an Immobilien gekommen, die innerhalb des Konzerns bei den Bauträgerprojekten auch in entsprechende Verkaufszahlen umgesetzt werden konnte. Offensichtlich hat die Angst vor einer möglichen Inflation Käuferschichten, die über notwendiges Eigenkapital verfügen, dazu veranlasst, in feste Werte bzw. wertbeständige Wirtschaftsgüter zu investieren. 3.2 Bauträgermaßnahmen3.2.1In 2009 sind insgesamt sieben alte Bauträgermaßnahmen in die Verkaufszahlen eingeflossen. Soweit es die bereits Ende 2008 fortgeschrittenen Projekte "Drei-Seen-Park" in Feldmoching, "am Waldesrand" in Höhenkirchen-Siegertsbrunn, sowie "Am Blattgarten" und "Blumengarten" in Riem betrifft, wurden in 2009 sämtliche Restbestände veräußert und übergeben. Ebenso konnten in der Bauträgermaßnahme "HaidPark" in Fröttmanning alle Einheiten verkauft werden. Noch erfolgreicher gestaltete sich der Abverkauf in dem Projekt "Veit-Stoß-Str. 58" in MünchenLaim. Das Projekt sieht die Aufstockung eines vorhandenen Bestandes mit 17 Dachgeschoss-wohnungen/Penthäusern und in einem angrenzenden Neubau die Errichtung von 21 Wohnungen vor. Alle 38 Wohnungen wurden in 2009 verkauft. Soweit es das Projekt "Grüne Mitte" am Giesinger Bahnhof betrifft, wurden im Berichtszeitraum insgesamt 89 Wohnungsverkäufe notariell verbrieft, so dass der Stand an verkauften Wohnungen im ersten Bauabschnitt ca. 69% beträgt (im Zeitpunkt der Berichterstellung 71%). Neu hinzugekommen in 2009 sind die Projekte "Emeran Bogen" in Feldkirchen mit 37 Wohnungen im Erbbaurecht und "Markt Schwaben" mit 35 Wohnungen. Im Projekt "Emeran Bogen" in Feldkirchen wurden bis zum Jahresende 2009 drei Verkäufe getätigt. Im Projekt "Markt Schwaben" lagen zum Jahresende eine Reihe von Reservierungen vor; hiervon wurden bis zum Zeitpunkt der Berichtserstellung insgesamt vier Reservierungen in entsprechende Verkäufe umgewandelt. 3.2.2Nachdem in 2009 mehr Einheiten verkauft werden konnten als ursprünglich geplant, wurde im Berichtsjahr mit der Vorbereitung weiterer neuer Bauträgervorhaben begonnen. Es handelt sich um das Projekt "Stiergarten" in Höhenkirchen-Siegertsbrunn mit 10 Doppelhaushälften, vier Dreispännern und 30 Wohnungen, ein Projekt in Putzbrunn/ Ottobrunn mit 20 Doppelhaushälften, ein Projekt in Poing mit 22 Häusern sowie ein Projekt in MünchenLochhausen, Schussenriederstr. mit ca. 85 Eigentumswohnungen. In den drei erstgenannten neuen Projekten wurden die Grundstückskaufverträge noch in 2009 beurkundet. Die Beurkundung des Kaufvertrages Schussenriederstr., München-Lochhausen mit der Landeshauptstadt München fand zwischenzeitlich statt. Neben diesen neuen Projekten läuft des Weiteren das Bebauungsplanverfahren "Alte Ziegelei" in München. Zu diesem Projekt wird auf frühere Veröffentlichungen verwiesen. 3.2.3Zusammengefasst wurden in 2009 in allen Projekten insgesamt 229 (Vj.126) Verkäufe getätigt. 3.3Neben den vorbeschriebenen Bauträgermaßnahmen besteht als weiteres Geschäftsfeld des Konzerns die laufende Verwaltung und Neustrukturierung des Immobilienbesitzes der HasenImmobilien AG. Wie bereits in den Vorjahren stehen folgende Überlegungen beim Immobilienmanagement im Vordergrund:
3.3.1Vor diesem Hintergrund hat die Gesellschaft in 2009 weitere Verkäufe von Immobilien vorgenommen, die auf Grund der schlechten Lage und der schlechten Bausubstanz nicht in das vorgestellte Immobilienportfolio passen. Die bereits 2008 erfolgten Verkäufe zweier Bestandsimmobilien in Oberhausen wurden im Berichtsjahr endgültig vollzogen. Ferner wurden in 2009 drei weitere Objekte abgestoßen. Es handelt sich zum einen um ein älteres Gaststättenobjekt in Kriegshaber sowie zum anderen um zwei, in Teileigentum stehende, ehemalige Gaststätten. Alle Objekte waren auf Grund ihres sehr schlechten Zustandes schon seit Längerem nicht mehr als Gaststätten wirtschaftlich sinnvoll nutzbar. Die Gesellschaft hatte deshalb die Umwandlung der beiden Teileigentumsobjekte in Wohnungen vorgesehen, sich jedoch in 2009 auf Grund der eingegangenen Kaufangebote zum Verkauf entschlossen. Bei einem dieser Objekte geht Besitz, Nutzungen und Lasten erst in 2010 über. Die Berichtsgesellschaft plant mit diesen Verkaufserlösen neue Bestandsimmobilien hinzuzuerwerben. Die Gesellschaft richtet hierbei ihr Augenmerk vor allem auf zentrale Innenstadtlagen, vorzugsweise 1-A-Lagen. 3.3.2Im Rahmen des Sanierungskonzepts in der Konrad-Adenauer-Allee 31 mit Komplettsanierung bzw. Um- und Ausbau des Gebäudes, konnte die Integrierung der Venus-Schönheitsklinik im Parterre bzw. der Hauarztpraxis im 1. OG abgeschlossen werden. Ebenso konnte in 2009 die sehr aufwendige Fassadensanierung, die umfassende Dachsanierung, der Anbau eines Außenaufzuges sowie die Erneuerung der Haustechnik für das Gesamtgebäude zum Abschluss gebracht werden. Die bislang sehr gelungene Maßnahme hat allgemeine Aufmerksamkeit hervorgerufen, insbesondere das Interesse weiterer Privatärzte, in der Konrad-Adenauer-Allee 31 langfristig anzumieten. In diesem Zuge wurde in 2009 der gesamte dritte Stockwerk langfristig an einen renommierten HNO-Arzt vermietet und mit dem Umbau des dritten Stockwerkes begonnen. Dadurch ist es zu Verzögerungen im Innenausbau der darüber liegenden Dachterrassenwohnungen gekommen. Die Fertigstellung der HNO-Praxis sowie der sonstigen Maßnahmen erfolgte im April 2010. Soweit es das neue Vermietungskonzept in der Blücherstr. 1 betrifft, wurde der geplante Anbau in 2009 errichtet und die neugeschaffenen Flächen an die Stadt Augsburg als Erweiterung der Stadtteilbücherei bzw. als Schülerbetreuung vermietet. Ebenso wurde die bislang in diesem Objekt befindliche und in der Vergangenheit immer wieder Probleme machende Kneipe "Schlössle-Stuben" langfristig an die Stadt Augsburg vermietet mit dem Ziel, innerhalb dieser Räumlichkeiten einen Mehrgenerationstreff zu integrieren. Im Zuge der vorerwähnten Maßnahmen ist ebenfalls eine Fassadensanierung des Objekts vorgesehen. Auf Grund der schlechten Witterungsverhältnisse konnten jedoch die bereits begonnenen Fassadenarbeiten bislang nicht abgeschlossen werden. Die vorstehende Aufzählung von getroffenen Maßnahmen zur Verbesserung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Anwesen ist nicht abschließend. Vielmehr sind eine Reihe weiterer notwendiger Renovierungen und Sanierungen geplant. Hierbei steht neben der baulichen Aufwertung des jeweiligen Objekts die Überprüfung und Schaffung neuer, langfristiger Nutzungskonzepte im Vordergrund. 3.3.3Soweit es die Immobilienverwaltung des eigenen Immobilienbestandes betrifft, wird angestrebt, die bisherige rechtliche Struktur weiterzuentwickeln und eine eigene Immobilienverwaltungsgesellschaft als neue, innerhalb des Konzerns einzubeziehende Beteiligung zu gründen. Ziel ist es, die Immobilienverwaltungsaufgaben in eine eigene Gesellschaft zu integrieren, und diese durch neue Aufgabenbereiche als Objektgesellschaft bzw. WEG-Verwaltung u. ä. zu ergänzen. Dadurch wäre eine zur Bauträgeraktivität der HI Wohnbau GmbH parallele Beteiligung für den Bereich der Bestandsverwaltung geschaffen und die Aufgabenbereiche der Konzerngesellschaften im Rahmen einer klassische Holdingstruktur klar abgegrenzt. 3.3.4Der bei der Gesellschaft vorhandene Grundbesitz umfasst zum 31.12.2009 25 Gaststättengrundstücke (mit jeweils einer Gaststätte und Wohnungen mit insgesamt 21.757 m Grundstücksflächen (davon 19 Objekte in Augsburg mit 16.266 m2), sechs Gaststätten (teilweise mit Wohnungen) im Teileigentum (davon vier Objekte in Augsburg), ein 2009 verkauftes, ehemals als Gaststätte genutztes Teileigentumsobjekt (bei dem Besitz, Nutzungen und Lasten erst 2010 übergehen), zwei in Erbpacht langfristig vergebene Grundstücke in Augsburg mit insgesamt 9.175 m2, vier Wohn- und Geschäftshäuser in Augsburg mit 4.539 m2 Grundstücksfläche, vier unbebaute, gegenwärtig teilweise landwirtschaftlich genutzte Grundstücke mit insgesamt 51.369 m2 sowie das in Haunstetten befindliche Logistikzentrum (Halle und Büroräume) mit 28.408 m2 Grundstücksfläche. II. Ertrags-, Finanz-, Vermögenslage1. ErtragslageDie Konzernumsatzerlöse von TEUR 48.018 (Vj. TEUR 43.605) beinhalten Mieten/Pachten/Erbbauzinsen samt Nebenkosten in Höhe von TEUR 2.205 (Vj. TEUR 2.307) sowie Umsätze in Höhe von TEUR 45.813 (Vj. TEUR 41.298) aus Bauträgertätigkeit. Insgesamt ergibt sich eine Bestandsminderung von TEUR 6.901 (Vj. TEUR 14.074). Die in der Konzern - Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen sonstigen betrieblichen Erträge 2009 betragen TEUR 1.719 (Vj. TEUR 1.472). Der Materialaufwand beträgt insgesamt TEUR 28.741 (Vj. TEUR 19.432). Dieser umfasst überwiegend die Aufwendungen für Fertigungsaufträge i.H.v. TEUR 27.486 (Vj. TEUR 18.267) und Reparaturen und Nebenkosten der eigenen Immobilien mit TEUR 1.254 (Vj. TEUR 1.165). Insgesamt macht der Materialaufwand ca. 70% der Gesamtleistung (Umsatzerlöse plus Bestandsveränderung) aus (Vj. ca. 66%). Der Personalaufwand des Konzerns beträgt im Berichtsjahr TEUR 1.282 (Vj. TEUR 1.127). Vorstand und Geschäftsführer erhalten feste Vergütungen, der Geschäftsführer zudem eine Tantieme, die auf dem Jahresergebnis basiert. Die Abschreibungen belaufen sich auf TEUR 27 (Vj. TEUR 25) und betreffen immaterielle Vermögenswerte, ein selbstgenutztes Büro sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind von TEUR 5.791 im Vorjahr auf TEUR 5.924 gestiegen. Die Finanzerträge belaufen sich auf insgesamt TEUR 62 (Vj. TEUR 165). Die Finanzaufwendungen in Höhe von insgesamt TEUR 776 (Vj. TEUR 1.866) beinhalten überwiegend Bankzinsen mit TEUR 612 (Vj. TEUR 1.830). Das Konzernergebnis vor Ertragssteuern beträgt TEUR 6.148 und ist damit um TEUR 3.221 höher als im Vorjahr. Die Ertragsteuern betragen TEUR 1.901 und sind damit gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 1.349 um TEUR 552 höher. Siehe hierzu Anhang 2.2.10. 2. Vermögens- und Finanzlage2.1 Langfristige VermögenswerteBei den Sachanlagen handelt sich um Betriebs- und Geschäftsausstattung und um ein selbstgenutztes Büro. Bei den Finanzanlagen in Immobilien sind Immobilien ausgewiesen, die langfristig gehalten werden und Mieteinnahmen generieren. 2.2 Kurzfristige VermögenswerteDie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen beinhalten insbesondere die Verkaufserlöse aus Bauträgerprojekten. In den Vorräten sind die anteiligen Baukosten für die noch nicht verkauften Einheiten aus Bauträgerprojekten aktiviert. Die Ertragsteuerforderungen beinhalten laufende Steuererstattungsansprüche für 2009 und Vorjahre. Bei den Zahlungsmitteln handelt es sich um Kassenbestände und Guthaben bei diversen Banken, die mit TEUR 16.340 als Sicherheit für die Darlehen aus der Bauträgertätigkeit abgetreten sind. 2.3 Langfristige VerbindlichkeitenDie langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten Darlehen mit einer Laufzeit von über einem Jahr, die unter anderem zur Finanzierung von Immobilien dienen und durch entsprechende Grundschulden besichert sind. In den übrigen langfristigen Verbindlichkeiten sind insbesondere erfasst Kaufpreisleibrenten, Erbbauzinsen/Mietvorauszahlungen sowie eine Pensionsverpflichtung Die passiven latenten Steuern resultieren vor allem aus der unterschiedlichen Bewertung von langfristigen und kurzfristigen Aktiva sowie kurzfristigen Rückstellungen. 2.4 Kurzfristige VerbindlichkeitenDie kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten betreffen insbesondere die Darlehen der Bauträgertätigkeit, die durch Grundschulden sowie Abtretungen künftiger Kaufpreisforderungen und Bankguthaben besichert werden. 2.5 ZusammenfassungDie langfristigen Vermögenswerte zum 31.12.2009 mit TEUR 35.667 (Vj. TEUR 34.883) sind durch die Summe aus Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital in Höhe von insgesamt TEUR 50.934 (Vj. TEUR 44.984 ) zu rund 143% abgedeckt (Vj. 129 %). Dem kurzfristigen Fremdkapital in Höhe von insgesamt TEUR 33.764 (Vj. TEUR 47.205) steht ein kurzfristig gebundenes Vermögen in Höhe von TEUR 49.030 (Vj. TEUR 57.307) gegenüber. Die bilanzielle Eigenkapitalquote zum 31.12.2009 beträgt ca. 38,6% (Vj. 31,2%). 3. Angaben nach §§ 289 Abs.4, 315 Abs.4 HGBDas Grundkapital der Gesellschaft beträgt Euro 7.200.000,00 und ist eingeteilt in 480.000 nennbetragslose Stückaktien. Die Aktien lauten auf den Inhaber. Die Aktien notieren am Börsenplatz München im Regulierten Markt sowie an den Börsenplätzen Stuttgart und Hamburg im Freiverkehr. Die Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern richten sich nach §§ 84 f. AktG i. V. m. § 7 der Satzung der Hasen-Immobilien AG. Änderungen der Satzung erfolgen nach §§ 179 ff. AktG i. V. m. § 21 der Satzung der Hasen-Immobilien AG. Dem Vorstand ist nur eine Beteiligung am Kapital bekannt, die 10% der Stimmrechte überschreitet. Nach derzeitigem Kenntnisstand ist die INKA Aktiengesellschaft für Beteiligungen, München mit ca. 88,5% an der Berichtsgesellschaft beteiligt. Der Vorstand ist berechtigt, das Grundkapital bis zum 31.07.2014 mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bareinlage einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt Euro 3.600.000,00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Den Aktionären ist ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist ermächtigt, die weiteren Einzelheiten der Kapitalerhöhung und ihre Durchführung mit Zustimmung des Aufsichtsrats festzulegen. Von dieser Ermächtigung wurde bis zum Zeitpunkt der Berichterstattung kein Gebrauch gemacht. III. NachtragsberichtTrotz der allgemeinen Nachwirkungen der Banken- und Finanzkrise ist auch nach dem 31.12.2009 im Bereich der Bauträgertätigkeit ein positives Nachfrageverhalten festzustellen. Insgesamt wurden in den Monaten Januar bis März 2010 35 Einheiten verkauft (hierzu auch V. Prognosebericht). IV. Chancen- und Risikoberichterstattung1. AllgemeinesDie Gesellschaft definiert Risikomanagement als ein nachvollziehbares, an ihren Unternehmensaktivitäten ausgerichtetes umfassendes System, das auf der Basis einer unternehmensspezifischen Risikostrategie ein systematisches und permanentes Vorgehen mit folgenden Elementen umfasst: Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Kommunikation von Risiken sowie die Überwachung dieser Aktivitäten. Vor diesem Hintergrund hat der Konzern ein an seine Größe, seinen Aktivitäten und den sonstigen unternehmensbezogenen Besonderheiten ausgerichtetes Risikomanagement eingerichtet. Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Geschäftsprozesse, sowie der Planungs- und Kontrollprozesse. Diese Kontrollprozesse beinhalten ihrerseits ein speziell auf das Unternehmen abgestimmtes Internes Kontrollsystem (IKS). Das Risikomanagement und das interne Kontrollsystem ist auf Grund der Größe des Konzerns unmittelbar der Verantwortung des Vorstandes und dem Geschäftsführer der einbezogenen Beteiligung unterstellt. Diese bedienen sich externer, mit Fachkräften ausgestatteter Dienstleister sowie externer Steuerberater/Wirtschaftsprüfer. Der Konzern verfügt über eine Reihe von verschiedenen Steuerungs- Planungs- und Kontrollsystemen, insbesondere strategische und operative Planung, monatliches Berichtswesen, Kostenkontrolle und Cash-Management. 2. Wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den RechnungslegungsprozessIm Hinblick auf die wesentlichen Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Rahmen des Rechnungslegungsprozesses wird ergänzend zu den unter Ziffer 1. vorangestellten allgemeinen Ausführungen zum Risikomanagement und IKS folgendes ausgeführt: Ziel des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es, einen für den Erfolg eines Unternehmens unabdingbaren, geordneten Geschäftsablauf und hierin insbesondere die geordnete Erstellung der Zwischenabschlüsse sowie des Jahresabschlusses auf der Grundlage der bestehenden Rechtsvorschriften sicherzustellen. Die Verbuchung der laufenden Geschäftsvorfälle der Konzerngesellschaften wird in dem für beide Gesellschaften mandantenspezifisch eingerichteten, systemgesteuerten Buchhaltungssystem von DATEV abgebildet. Die Erledigung sämtlicher Buchhaltungsaufgaben ist jeweils einer Fachkraft und einer festgelegten Vertretung überantwortet. Hierzu sind innerhalb des Buchhaltungssystems Zugangsrechte vergeben, so dass ein Datenzugriff nur diesen, mit den Aufgaben betrauten Fachkräften möglich ist. Entsprechend festgelegte Zugriffsbeschränkungen sind ebenso im weiteren EDVSystem vorhanden. Der Vorstand und der Geschäftsführer haben jederzeit die Möglichkeit, Abrufe oder betriebswirtschaftliche Auswertungen über die jeweilige Fachkraft zu veranlassen. Soweit es die eingehenden Rechnungen und deren Überprüfung betrifft, erfolgt die Überprüfung ausschließlich im Vier-Augen-Prinzip. Des Weiteren werden Zahlungen nur im Wege des VierAugen-Prinzip veranlasst. Soweit es die Kostenkontrolle innerhalb der jeweiligen Bauvorhaben der Berichtsgesellschaft betrifft, erfolgt eine Kostenerfassung mittels Tabellenkalkulation unter Abgleichung mit den jeweiligen Kostenvoranschlägen und unter externer Abgleichung mit der Buchhaltung. Die Kostenkontrolle innerhalb der Bauträgermaßnahmen der Tochtergesellschaft, erfolgt durch das systemgesteuerte spezielle Kostenkontrollprogramm Amadeus. Hierbei erfolgt extern in regelmäßigen Zeitabständen die Abgleichung mit der Buchhaltung sowie den jeweiligen Kostenkalkulationen. Das weitere interne Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess wird insbesondere durch die Überprüfung der monatlichen betriebswirtschaftlichen Auswertungen ergänzt. Ansonsten werden regelmäßig die Verkaufsstände für die laufenden Bauträgerprojekte verfolgt und am Ende jeden Monats nochmals festgestellt. Des Weiteren erfolgt in regelmäßigen Zeitabständen der Abruf der jeweiligen Erwerberlisten, der Soll- Ist-Vergleiche im Rahmen der Baukostenkontrolle und des monatlichen Liquiditätsstatus. Ferner sind feste Jour-Fix-Termine eingerichtet, an denen sowohl der Vorstand der Berichtsgesellschaft wie auch der Geschäftsführer der Tochtergesellschaft teilnehmen, in denen laufend ein intensiver Informationsaustausch zu möglichen neuen Projekten, Verlauf der aktuellen Projekte, Fragen der Kostensicherheit, besonderen Vorkommnissen oder Ähnlichem stattfindet. Der Vorstand ist laufend damit befasst, das Risikomanagement zu optimieren, auf seine Effizienz zu überprüfen sowie neu auftretende Risiken zu identifizieren und zu beurteilen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensleitung unmittelbar wesentliche Risiken frühzeitig erkennen und entsprechende Maßnahmen einleiten kann. 3. Chancen und Risiken im EinzelnenDer Hasen-Immobilien Konzern sieht seine Chancen und Risiken in den beiden Hauptgeschäftsbereichen, nämlich den Bauträgerbereich sowie das Immobilienmanagement. Die im Folgenden aufgelisteten Risiken sind keine abschließende oder starre Aufzählung, da es sich um einen lebendigen Betrieb handelt; vielmehr kann der Konzern auch Risiken ausgesetzt sein, die derzeit noch nicht bekannt sind oder die derzeit als gering eingestuft werden, tatsächlich aber größere Auswirkungen haben als bislang erwartet, dies umso mehr, als die weltweite Finanz- und Wirtschaftskrise im Verhältnis zu früheren Krisen als besonders schwer einzustufen ist, und die Auswirkungen unüberschaubar und letztlich nicht absehbar sind. Bzgl. der bedeutendsten Risiken und Chancen unterscheidet der Konzern wie folgt: 3.1 Chancen und Risiken aus dem Bauträgerbereich3.1.1Der Konzern sieht seine Chancen in den zu erzielenden Erträgen. 3.1.2Die Risiken bestehen für den Konzern vor allem im finanzwirtschaftlichen Bereich auf Grund der Höhe der bestehenden Gesamtverbindlichkeiten aus Darlehen für die Bauträgervorhaben. Insoweit hat eine Verschlechterung der Absatzlage erhebliche Auswirkungen auf die finanzwirtschaftliche Situation des Konzerns. (1)Eine die Existenz des Konzerns bedrohende Krisensituation im Bauträgerbereich ist derzeit nicht ersichtlich. (2)Die Gesamtverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus den Bauträgervorhaben belaufen sich zum 31.12.2009 auf insgesamt TEUR 28.622 (Vj. TEUR 40.080). Bei dieser ausschließlich nominalen und stichtagsbezogenen Betrachtungsweise bleibt jedoch der tatsächliche Ablauf von Bauträgervorhaben, insbesondere die bei der jeweiligen finanzierenden Bank eingehenden Kaufpreisraten unberücksichtigt. Unter Einbeziehung der zur Sicherheit verpfändeten Bankguthaben ergibt sich ein rechnerischer Valutenstand zum 31.12.2009 in Höhe von insgesamt TEUR 12.282 (Vj. TUER 14.760). Ferner sind im Rahmen dieser Haftungsbetrachtung nicht eingerechnet die in den Vorräten aktivierten Einheiten und die Kaufpreisforderungen. (3)Durch den hohen Einsatz von Fremdkapital ist der Konzern Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiken ausgesetzt. Soweit es das Zinsniveau betrifft, weist das derzeitige Leitzinsniveau noch auf eine ausweitende Geldpolitik hin, mit dem Zweck Kredite zu verbilligen und die Konjunktur zu beleben, so dass im Zeitpunkt dieser Berichtserstellung insgesamt ein günstiges Zinsniveau besteht. Es sind jedoch die Refinanzierungsrisiken hervorzuheben, die als Folgen der schweren Banken- und Finanzkrise immer noch präsent sind. Trotz des von der Bundesregierung für Banken initiierten Sicherungsschirms kommen aus Sicht der Gesellschaft die durch die Bundesregierung bereitgestellten Gelder nicht im gleichen Maße beim Mittelstand an. Tatsächlich ist die Finanzierung von Projekten vielfach schwieriger geworden, da die Banken nunmehr deutlich höhere Sicherheiten bzw. die Erbringung eines deutlich höheren Eigenkapitalanteils fordern. (4)Soweit es das Liquiditätsrisiko betrifft, wird der laufende Kapitalbedarf durch Aufnahme von Bankdarlehen und aus den erzielten Überschüssen aus Abverkäufen gedeckt. Insoweit kann eine Verschlechterung der Absatzlage maßgebenden Einfluss auf die Liquidität des Konzerns haben. (5)Das Ergebnis aus dem Bauträgerbereich kann durch eine Vielzahl weiterer Faktoren beeinflusst werden. Mit Rückblick auf 2009 soll hiernach wie folgt unterschieden werden: (a)Einzelrisiken bei Planung und Umsetzung von Bauträgermaßnahmen: Im Rahmen der Planung können nicht vorhersehbare Verzögerungen in den Bebauungsplanverfahren bzw. Genehmigungsverfahren auftreten, so dass Zeitpläne für die Abwicklung zukünftiger Projekte nicht eingehalten werden können oder Projekte ganz fallen gelassen werden müssen. (b)Rechtliche Risiken: Derzeit sind keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder Schadenersatzansprüche bekannt, die eine wesentliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Konzerns erwarten lassen. (c)Gesamtwirtschaftliche Veränderungen: Konjunkturelle Entwicklungen, wirtschaftspolitische Entscheidungen, Veränderungen an den Rohstoff-, Kapital-, und Finanzmärkten haben vielfältigen Einfluss auf die Ergebnissituation sowie den Erfolg des Bauträgerbereiches. Die Art und Weise dieser Einflüsse, ihre Auswirkungen und ihre Zusammenhänge sind vielfach unterschiedlich und sehr komplex. So führen ansteigende Rohstoffpreise oder entsprechende konjunkturelle Entwicklungen in der Baubranche zu steigenden Herstellungskosten, die entweder zu Lasten der Deckungsbeiträge gehen oder, soweit möglich, durch entsprechende Preiserhöhungen weiterzugeben sind. Die ersatzlose Abschaffung der Eigenheimzulage als wirtschaftspolitische Entscheidung bzw. steuerliche Gegenfinanzierungsmaßnahme hat zu einem Absatzrückgang in der Bauträgerbranche geführt, da vor allem Kunden aus mittleren oder geringeren Einkommensschichten weggefallen sind, soweit nicht regionale Wohnbauförderungen für diese Käufergruppen anderweitige Möglichkeiten bieten. Die negativen Auswirkungen des Steuergesetzes 2008 (Zinsschranke) wurde zwischenzeitlich durch das Gesetz zur Beschleunigung des Wirtschaftswachstums wieder in Teilen abgemildert. Die dramatischen Veränderungen an den Finanzmärkten, die Beinahe-Zusammenbrüche von Banken, die zum Teil nur durch die Stützung von außen abgewendet werden konnten, führten zwangsläufig auf der Ebene der Banken zu einer Verschärfung des Risikomanagements, Erschwernissen in der Vergabepraxis von Krediten sowie dem Erfordernis einer Erhöhung der Eigenkapitalunterlegung bei Kreditnehmern bzw. zusätzlicher Stellung von Sicherheiten etc.. Trotz der tiefgreifenden Banken- und Finanzkrise haben sich die Verkaufszahlen im Bauträgerbereich in 2009 sehr positiv entwickelt (hierzu I, 3.1, 3.1.1, 3.1.2 Geschäftliche Aktivitäten während des Berichtsjahres sowie III. Nachtragsbericht). Die Berichtsgesellschaft begründet dies unter anderem damit, dass während des Berichtsjahres offensichtlich die Angst vor einer Inflation dazu geführt hat, dass die mit ausreichendem Eigenkapitalanteil ausgestatteten Käuferschichten verstärkt in Sachwerten investiert haben. Es ist aus Sicht der Gesellschaft hierbei jedoch zu beachten, dass die befürchteten Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf den Arbeitsmarkt bislang ausgeblieben sind. Soweit es demzufolge zu einem Überwiegen der Angst vor Arbeitslosigkeit bzw. vor langfristiger finanzieller Bindung gegenüber der Angst vor Inflation kommt, ist mit einer Abkühlung der Nachfragesituation und damit einem Rückgang in den Verkaufszahlen zu rechnen. Laut Studie des DIW hat auch die Angst vor einem Job-Verlust in Deutschland stark zugenommen (Handelsblatt v. 29.03.2010). Nach der einschlägigen Veröffentlichung sei im Zeitraum von 2001 bis 2005 ein Anstieg derer, die Angst vor einen Job-Verlust hätten, von 5% auf 20% angestiegen. Neuere Zahlen gäbe es lt. DIW nicht, man gehe jedoch davon aus, dass der Anteil weiter gestiegen sei. Wie sich jedoch der Arbeitsmarkt tatsächlich entwickeln wird, wird derzeit in den Fachkreisen sehr verhalten beurteilt. Der unerwartete Anstieg des Ifo-Geschäftsklimas, des vielleicht wichtigsten deutschen Frühindikators, deutet auf eine kräftige Erholung der Konjunktur hin. Gleichwohl werden hieraus nur sehr zurückhaltend Schlussfolgerungen für den deutschen Arbeitsmarkt gezogen (Handelsblatt v. 29.03.2010). Sehr deutlich sind hingegen die Verlautbarungen des IWF, der von einer schleppenden Erholung der deutschen Wirtschaft ausgeht. Nach dessen Ansicht wird sich der Abbau von Arbeitsplätzen beschleunigen (Handelsblatt vom 31.03.2010). Ebenso sind die Prognosen einer Reihe von Dax-Unternehmen eher skeptisch. Bliebe die Trendwende aus, sei mit Entlassungen in größerem Umfang zu rechnen (Handelsblatt v. 01.04.2010). Aus Sicht der Gesellschaft sollte jedoch hieraus nicht allzu vorschnelle Schlüsse für den eigenen Geschäftsverlauf gezogen werden, da selbst bei einer Verschärfung des Arbeitsmarktes, der Grad einer möglichen Abkühlung nicht vorher bestimmt werden kann, zumal es innerhalb des privaten Finanzkundenbereiches noch ein großes Eigenkapitalpotential (Spareinlagen) gibt, das für mögliche private Immobilieninvestitionen bislang unangetastet ist. (d)Internationale / nationale Marktsituationen Inwieweit der internationale Immobilienmarkt insbesondere die Häusermärkte in den USA und EU Ländern direkte Auswirkungen auf den deutschen Häusermarkt und damit auf die Berichtsgesellschaft haben, ist sehr differenziert zu betrachten. Die Auswirkungen und Ausstrahlungen nach dem Platzen der Immobilienblase in den USA auf die internationalen Finanzmärkte und damit auf das Inland sind nach den gemachten Erfahrungen hinlänglich bekannt. Sicherlich sind die Immobilienmärkte vieler Industriestaaten noch nicht wieder gesund. Während Ökonomen den größten Teil der Anpassungen in den USA nach dem Platzen der Immobilienblase geschafft sehen, machen sie in europäischen Ländern wie Spanien und Irland noch weiteren Korrekturbedarf aus. Die Stabilisierung und Normalisierung der Häusermärkte gilt als wichtigste Voraussetzung für die Erholung der Weltwirtschaft von der schwersten Krise seit Jahrzehnten, nachdem sie immerhin der Auslöser für die Finanzkrise waren. Internationale Vergleiche zeigen, dass die Korrektur der Häusermärkte seither in den USA, dem Ausgangspunkt der Krise, auf Grund immenser staatlicher Hilfen, am weitesten vorangeschritten ist. So sind die Hauspreise in den USA seit dem Höhepunkt des Booms nach dem maßgeblichen Case-Shiller-Index bis zu einem Drittel gefallen und kommen erst allmählich wieder in eine zaghafte Erholungsphase. Wie sich jedoch der Entzug der staatlichen Hilfen auswirken wird, ist schwer abzusehen. Auf Grund ihres finanziellen Kraftaktes haben die USA jedenfalls einen Vorsprung vor Europa. Vor allem in den Ländern Spanien, Irland und den Niederlanden sehen die Volkswirte der DT Bank noch Korrekturbedarf bei den Hauspreisen. Insoweit haben die Ökonomen der Dt Bank in ihren Erhebungen, das Verhältnis der Hauspreise zu den Einkommen ins Verhältnis gesetzt, als Maßstab dafür, wieweit die Preise noch fallen müssen. Hiernach liege dieses Verhältnis in den USA nach dieser Analyse bereits unter dem langfristigen Schnitt, in GB, Spanien und den Niederlanden jedoch um mehr als 30% darüber. Ein Ausreißer sei hierbei der deutsche Markt, bei dem das Preis-Einkommens-Verhältnis um fast 30% unter dem langfristigen Schnitt liege (Handelsblatt v. 30.03.2010). Die vorgestellten Ergebnisse stellen auch für die Berichtsgesellschaft wertvolle Erkenntnisse dar. Auf Grund ihres regionalen Tätigkeitsschwerpunktes sind jedoch für die Berichtsgesellschaft vor allem die regionalen Marktbedingungen von besonderer Bedeutung. (e)Regionale Marktbedingungen: Die regionalen Marktbedingungen Münchens sind vor allem durch die Sonderstellung als Landeshauptstadt und größtes Ballungszentrum im süddeutschen Raum geprägt. Insbesondere ist am Standort München von einem wachsenden Wohnraumbedarf auszugehen. Der steigende Bedarf an Wohnraum resultiert zum einen aus der positiven Zuwanderung nach Bayern und München. So wuchs die bayerische Bevölkerung in den vergangenen elf Jahren um eine halbe Million Menschen. Genauso stark ins Gewicht fällt aber auch die Zunahme an Privathaushalten, deren Zahl in Bayern bei mittlerweise fast sechs Millionen liegt. Den stärksten Zuwachs verzeichnet die Zahl der Einpersonenhaushalte, die mit ca. 38% mittlerweise höher ist als die Zahl der Haushalte mit Kindern (knapp 31%) (Vgl. SZ v. 23.01.2009). Zum anderen beträgt die Anzahl der Baufertigstellungen in 2008 lediglich 4.938 und liegt damit weit unter dem bereits in früheren Jahren durch die Landeshauptstadt München postulierten Ziel von 7.000 fertig gestellten Wohnungen pro Jahr. Soweit es die Preisentwicklung in 2008 betrifft, ist nach der Marktanalyse der Landeshauptstadt München (Aktueller Jahresbericht 2008) das Preisniveau von Reihen-/ und Doppelhäusern (Neubau) im Jahr 2008 leicht angestiegen. Auch bei wieder verkauften Objekten dieser Gebäudegruppen haben sich in Teilbereichen Preissteigerungen ergeben. Einen leichten Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr gab es hiernach auch bei den Neubau-Eigentumswohnungen. Eine umfassende Marktanalyse für das Jahr 2009 mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München in seinem nächsten Jahresbericht, der im Frühjahr 2010 erwartet wird. 3.2 Chancen und Risiken aus der Immobilienverwaltung3.2.1Der Konzern sieht die Chancen darin, sich mittelfristig von dem alten, sanierungsbedürftigen Immobilienbestand zu trennen bzw. eigene Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, und durch Neuanschaffungen langfristig entsprechende Mieterträge bzw. Substanzwerte zu schaffen und zu erhalten. 3.2.2Demgegenüber sieht der Konzern seine Risiken insbesondere in einem Rückgang der Mieteinnahmen und im Anstieg von Reparatur- und sonstigen Kosten. (5)Der Konzern sieht in seinem Vermietungs- und Verpachtungsgeschäft der im Raum Augsburg gelegenen Immobilien kein Existenz bedrohendes Risiko. (2)Das Ergebnis kann jedoch durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst werden. Insoweit unterscheidet der Konzern wie folgt: (a)Leerstände: Soweit es die Verpachtung von kleineren, dezentral gelegenen Gaststätten im Raum Augsburg betrifft, kommt es immer wieder zu temporären Leerständen, da sich Gaststättenbetreiber ohne besonderes tragfähiges Unternehmenskonzept aufgrund der starken Konkurrenzsituation nicht halten können. (b)Mietausfallrisiko: Die wirtschaftlich schwierige Situation von Mietern führt verschiedentlich zu verspäteten Zahlungen bis hin zu Mietausfällen. Insbesondere im Bereich der Nebenkosten ist eine steigende Tendenz zur Zahlungsverweigerung zu verzeichnen. Mieteingänge werden deshalb laufend überwacht und ausbleibenden Zahlungen wird nachgegangen. Hierzu wurde ein festes System verschiedener Mahnstufen eingerichtet. Die Einleitung darüber hinausgehender rechtlicher Schritte wird laufend intern abgestimmt. (c)Mietzinsentwicklung: Wenngleich immer wieder statistisch gesehen Aufwärtstendenzen und Steigerungen der Durchschnittsmieten und des allgemeinen Mietzinsniveaus prognostiziert werden, sind letztlich Lage, Art, Ausstattung und Zustand, d.h. die Attraktivität des Objekts für die Höhe der erzielbaren Miete ausschlaggebend. Gerade bei Immobilien in dezentraler Lage mit Renovierungsstau sind Mietzinsentwicklungen Grenzen gesetzt, um Leerstände zu vermeiden. Mit der Vermietung von Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung in zentraler Innenstadtlage von Augsburg ist ein im Verhältnis zur lokalen Durchschnittsmiete im Wohnbereich überdurchschnittlicher Mietzins erzielbar. (d)Erhöhung der Reparaturaufwendungen: Es muss grundsätzlich mit einem fortlaufenden Anstieg von Reparaturaufwendungen gerechnet werden, da es eine Reihe älterer, sanierungs- bzw. reparaturbedürftiger Objekte gibt und die Reparaturaufwendungen notwendig sind, um die Vermietbarkeit der Objekte sicherstellen zu können. Dies kann künftige Erträge aus dem Vermietungsbereich maßgebend beeinflussen. (e)Rechtliche Risiken: Soweit es die Vermietung und Verpachtung betrifft, ist der Konzern laufenden Mietstreitigkeiten ausgesetzt. Diese Rechtsstreitigkeiten sind jedoch nicht außerhalb des Branchenüblichen. (f)Liquiditätsrisiko: Der laufende Kapitalbedarf wird über die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gedeckt. Soweit es die umfangreichen Umbau-/ Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen in der Konrad-Adenauer-Allee 31 betrifft, werden die Kosten überwiegend durch ein in 2009 aufgenommenes Darlehen bei einer örtlichen Hausbank finanziert. Im Übrigen steht der Berichtsgesellschaft bei der Hausbank ein Kontokorrentrahmen bis zu EUR 1 Mio zur Verfügung, falls es wegen nicht eingehender Mieteinnahmen bzw. Zahlungsausfällen zu einer temporären Deckungslücke kommen sollte. Dieser Kontokorrentrahmen war zum 31.12.2009 nicht in Anspruch genommen. (g)Regionale Marktbedingungen: Der Augsburger Immobilienmarkt kann in keiner Weise mit dem Münchener Immobilienmarkt verglichen werden. Obwohl die räumliche Nähe zum Ballungszentrum München besteht, wirken sich dessen Vorteile kaum aus, wenngleich die Vorteile des Augsburger Marktes durch das wesentlich niedrigere Mietniveau einen Anreiz für Pendler darstellen müssten. Dies könnte durch den Ausbau der Autobahn A 8 neue Bedeutung gewinnen. Insgesamt ist der Augsburger Mietmarkt als verhalten zu bezeichnen, vor allem bei Gewerbeeinheiten betrifft. Ursächlich hierfür sind neben kommunalen und strukturpolitischen Problemen auch die Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise, die sich sowohl auf der Ebene der Gewerbetreibenden wie auch im Verbraucherverhalten widerspiegeln. Hinzu kommt ein Überhang an gebrauchten Gewerbe- und Wohnimmobilien. Soweit es den Käufermarkt für gebrauchte Bestandsimmobilien in Augsburg betrifft, sind der Preisgestaltung ebenso Grenzen gesetzt, da es, wie oben beschrieben, auch in diesem Markt einen Überhang gibt. Hier sind vor allem Immobilien in sehr guter Lage oder denkmalgeschützte Gebäude gefragt. V. PrognoseberichtSoweit es das Ergebnis für 2010 betrifft, ist vor dem Hintergrund der allgemeinen Finanz- und Wirtschaftskrise eine sichere bzw. abschließende Prognose nicht möglich. Bei den Vermietungsumsätzen geht der Konzern davon aus, dass die Mietumsätze temporär leicht zurückgehen werden auf Grund der erfolgten Anlagenabgänge bzw. der Umbau- und Sanierungsmaßnahmen und sich ein deutlicher Umsatzanstieg der Vermietungsumsätze erst mit der geplanten Ersatzinvestition ergeben wird. Der Konzern ist jedoch bestrebt, durch eine gezielte Leerstandsbeseitigung, Neuvermietung zu höheren Preisen, sowie allgemeinen Mieterhöhungen entsprechende Rückgänge zu kompensieren. Im Übrigen werden die Reparaturaufwendungen bzw. der Materialaufwand auf Grund der geplanten weiteren Sanierungs-, und Renovierungsmaßnahmen in 2010 weiter auf hohem Niveau bleiben. Soweit es die zu erwartenden Erlöse für 2010 aus dem Bauträgergeschäft betrifft, ist, wie bereits oben eingehend ausgeführt, auch nach dem 31.12.2009 ein positives Nachfrageverhalten innerhalb des Bauträgerbereiches zu verzeichnen, das in den Monaten Januar bis März 2010 zu der Veräußerung von 35 Einheiten führte. Wann es zu einer Abkühlung dieser Marktsondersituation kommt, ist derzeit nicht vorhersehbar (hierzu III. Nachtragsbericht und IV. Chancen- und Risikobericht). Insgesamt geht die Berichtsgesellschaft davon aus, in 2010 ein mit 2009 vergleichbares Ergebnis zu erzielen. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass das Eigenkapital durch die Umstellung der Bilanzierung der unfertigen Bauträgerprojekte wegen des in 2010 anzuwendenden IFRIC 15 einmalig um ca. EUR 6,8 Mio belastet wird. VI. Beziehungen zu verbundenen UnternehmenDer Vorstand hat einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt, der mit der Erklärung schließt, dass
VII. BilanzeidIch versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.
Augsburg, 30.04.2010 Der Alleinvorstand Hans-Peter Bauer |
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