Hasen-Immobilien AktiengesellschaftAugsburgJahresabschluss zum 31.12.2013HinweisDie Feststellung des Jahresabschlusses nach § 172 AktG bzw. die Billigung des Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat ist im Zeitpunkt dieser Veröffentlichung noch nicht erfolgt und für Ende Juni 2014 in der hierfür geplanten Aufsichtsratssitzung vorgesehen. Die Veröffentlichungen der uneingeschränkten Bestätigungsvermerke sowie der sonstigen Unterlagen nach § 325 Abs. I HGB erfolgen im Anschluss an die Feststellungssitzung nach ihrem Vorliegen. Bilanz zum 31.12.2013Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft, AugsburgAKTIVA scroll
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis 31.12.2013Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft, Augsburgscroll
Anhang für das Geschäftsjahr 2013Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft, Augsburg1. Allgemeine AngabenDie Hasen-Immobilien AG ist eine kleine Kapitalgesellschaft nach § 267 HGB, da sie aufgrund des Wegfalls der Kapitalmarktorientierung zum 31. Dezember 2013 (Widerruf der Zulassung für den Regulierten Markt vom 28. November 2013) nicht mehr als große Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 3 S. 2 HGB gilt. Der Jahresabschluss zum 31.12.2013 wurde nach den Vorschriften des BiIMoG (Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz) aufgestellt und ist nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches, des Aktiengesetzes und den sie ergänzenden Bestimmungen der Satzung aufgestellt. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt unverändert nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB). 2. Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDer vorliegende Jahresabschluss ist grundsätzlich unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungs- und Bewertungsgrundsätzen nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB und AktG aufgestellt. Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Die anderen Anlagen und Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen angesetzt. Die sog. Geringwertigen Wirtschaftsgüter wurden in einem Pool zusammengefasst und mit 20 % abgeschrieben. Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu den Anschaffungskosten aktiviert. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Bankguthaben und Kassenbestand sind mit ihren Nennwerten angesetzt. Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind angemessene Einzelwertberichtigungen berücksichtigt, um ersichtliche Risiken abzudecken. Bei den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit danach darstellen. Die Rückstellungen sind nach dem Erkenntnisstand im Zeitpunkt der Abschlusserstellung jeweils in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt, um die voraussichtliche Inanspruchnahme abzudecken. Mit Ausnahme der in den sonstigen Verbindlichkeiten enthaltenen Kaufpreisleibrentenverpflichtungen sind alle Verbindlichkeiten zu ihrem Rückzahlungsbetrag (Erfüllungsbetrag) ohne Abzinsungen angesetzt. Ein Teilbetrag der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 993 resultiert aus latenter Steuerbelastung für Gewerbesteuer der Hasen —Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG aufgrund der Übertragung von steuerlichen Rücklagen nach § 6b EStG von der Hasen-Immobilien AG auf die Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG. Der Ansatz der Verbindlichkeiten aus Kaufpreisleibrenten erfolgt mit den nach versicherungsmathematischen Grundsätzen ermittelten Barwerten nach der Projected-Unit-Credit-Methode auf der Basis eines Zinsfußes von 4,90 % und unter Annahme eines Rententrends von 2 % bzw. 1 % und unter Verwendung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck. Fremdkapitalzinsen sind nicht in die Anschaffungs-/Herstellungskosten miteinbezogen. Währungsumrechnungen sind nicht aufgetreten. Die latenten Steuern resultieren aus zeitlichen und quasipermanenten Differenzen zwischen Handels- und Steuerbilanz. Es wurde ein Steuersatz von 15,2 % bzw. 31 % zugrunde gelegt. Aktive latente Steuern wurden für Bewertungsunterschiede aus Grundstücken und Kaufpreisleibrentenverpflichtungen gebildet. Passive latente Steuern wurden für die Bewertungsunterschiede aus Finanzanlagen und Forderungen gebildet. 3. Erläuterungen zur BilanzAnlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem als Beilage 1 beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen. Finanzanlage Hierzu verweisen wir auf den Anteilsbesitz in Beilage 2 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen offene Mieten und Pachten. Die Restlaufzeit ist unter einem Jahr. Die Forderungen gegen verbundenen Unternehmen betreffen Forderungen gegen die Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG aus Gewinnanteilen TEUR 11.913 und Forderungen aus Verrechnungskonten mit insgesamt TEUR 201. Es besteht Mitzugehörigkeit zu den sonstigen Vermögensgegenständen. Die Forderungen haben alle eine Restlaufzeit unter einem Jahr. Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen insbesondere Steuererstattungsansprüche (TEUR 1.798). Die Restlaufzeit ist unter einem Jahr. Gezeichnetes Kapital, Aktien, Stimmrechte Das Grundkapital beträgt EUR 7.200.000,00. Es ist in 480.000 Stückaktien eingeteilt. Jede Stückaktie gewährt eine Stimme. Am 06.08.2009 hat die Hauptversammlung den Vorstand ermächtigt, das gezeichnete Kapital mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 31.07.2014 durch einmalige oder mehrmalige Ausgabe neuer Inhaber-Stückaktien gegen Bareinlage um bis zu EUR 3.600.000,00 zu erhöhen (genehmigtes Kapital). Von dieser Genehmigung wurde bisher kein Gebrauch gemacht. Gewinnrücklagen Die gesetzliche Rücklage wurde gemäß § 150 AktG gebildet. Die anderen Gewinnrücklagen haben sich wie folgt verändert: scroll
Bilanzgewinn Der Bilanzgewinn 2013 entwickelt sich wie folgt: scroll
Sonstige Rückstellungen Die kurzfristigen sonstigen Rückstellungen betreffen v.a. die Kosten der Hauptversammlung TEUR 29 (Vj. TEUR 29) sowie die Kosten der Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses für 2013 TEUR 52 (Vj. TEUR 50). Verbindlichkeiten Zu den Verbindlichkeiten wird auf den als Beilage 3 beigefügten Verbindlichkeitenspiegel hingewiesen. In den sonstigen Verbindlichkeiten sind u.a. enthalten Verpflichtungen aus zwei Kaufpreisleibrenten (TEUR 952, Vj. TEUR 982). 4. HaftungsverhältnisseHöchstbetragsbürgschaft für das Bauvorhaben „Meistersingerstraße" mit TEUR 1.407, Valuta zum Bilanzstichtag TEUR 1.407. Höchstbetragsbürgschaft für das Bauvorhaben „Alte Ziegelei" TEUR 600, Valuta zum Bilanzstichtag TEUR 0. Höchstbetragsbürgschaft für das Bauvorhaben „Unterschleißheim" mit TEUR 2.000 Valuta zum Bilanzstichtag TEUR 0. Die Bürgschaften wurden zu Gunsten verbundener Unternehmen abgegeben. Eine Inanspruchnahme ist unwahrscheinlich, da die HI Wohnbau GmbH in der Lage ist, ihren Verpflichtungen fristgerecht nachzukommen. 5. Erläuterungen zur Gewinn- und VerlustrechnungUmsatzerlöse Die Umsatzerlöse enthalten Mieten und Pachten, teilweise mit Nebenkosten. Sonstige betriebliche Erträge Diese beinhalten insbesondere die Haftungsvergütung der HI Wohnbau GmbH (TEUR 18) und Erträge aus Grundstücksveräußerungen (TEUR 529). Die periodenfremden Erträge bestehen im Wesentlichen aus Buchgewinnen aus dem Verkauf von Immobilien in Höhe von TEUR 529 Aufwendungen für bezogene Leistungen Hier sind die Reparatur-/Instandhaltungs- und Nebenkosten für eigene Grundstücke erfasst. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Es handelt sich um planmäßige Abschreibungen. Siehe hierzu auch den als Beilage 1 beigefügten Anlagenspiegel. Sonstige betriebliche Aufwendungen Enthalten sind u.a. Kosten der Abschlussprüfung, Hauptversammlung und Offenlegung des Jahresabschlusses (insgesamt TEUR 137, Vj. TEUR 82), Aufsichtsratsvergütungen (TEUR 18, Vj. TEUR 18), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 24, Vj. TEUR 27), nicht abzugsfähige Vorsteuern (TEUR 17, Vj. TEUR 26) und sonstige Verwaltungskosten (TEUR 139, Vj. TEUR 120). Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Es handelt sich im Wesentlichen um Zinserträge aus verbundenen Unternehmen (TEUR 21, Vj. EUR 114) Zinsen und ähnliche Aufwendungen Enthalten ist insbesondere der Zinsanteil aus den Kaufpreisleibrentenverpflichtungen (TEUR 73, Vj. TEUR 72). Steuern vom Einkommen und vom Ertrag Es handelt sich um den erwartbaren Aufwand für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag 2013 in Höhe von TEUR 82 (Vj. TEUR 126) und latente Steuern in Höhe von TEUR 220 (Vj. TEUR 99). 6. Sonstige Angaben6.1. Mehrheitsaktionär Die INKA Aktiengesellschaft für Beteiligungen, München, hält mit insgesamt ca. 89,7 % die Mehrheit an der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft. 6.2. Zahl der Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr keine Mitarbeiter. 6.3. Aufsichtsrat
Die feste Vergütung 2013 des Aufsichtsrats einschließlich Auslagenersatz betrug EUR 18.723,00 (Vj. EUR 18.691,00). 6.4. Alleinvorstand Seit 01.01.2002 ist Herr Hans-Peter Bauer, Sauerlach, Alleinvorstand. Die Vorstandsvergütungen 2013 betrugen (direkt und über Kostenverrechnungen verbundener Unternehmen) EUR 139.076,66. (Vj. EUR 150.551,25). 6.5. Vorschlag für die ErgebnisverwendungFür das Geschäftsjahr ist eine Ausschüttung i.H.v. brutto EUR 0,95 je Stückaktie vorgesehen. Vorstand und Aufsichtsrat machen dementsprechend folgenden Vorschlag zur Verwendung des zum 31.12.2013 mit EUR 7.137.831,05 ausgewiesenen Bilanzgewinns: scroll
6.6. Konzernabschluss Die Gesellschaft stellt als Mutterunternehmen einen Konzernabschluss auf, der im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht wird. Die Gesellschaft wird ferner in den Konzernabschluss der INKA Group GmbH & Co. KG, München (Amtsgericht München, HRA 99442) einbezogen. Dieser Konzernabschluss wird ebenfalls im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht. 6.7. Honorar des Abschlussprüfers Das im Geschäftsjahr 2013 als Aufwand erfasste Honorar für den Abschlussprüfer beträgt für die Abschlussprüfung EUR 34.000,00 (Vj. EUR 32.000). 6.8. Hinterlegung Der Jahresabschluss der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft wird im elektronischen Bundesanzeiger bekannt gemacht.
Augsburg, den 25.04.2014
Der Alleinvorstand Hans-Peter Bauer Beilage 1: Entwicklung des Anlagevermögens 31.12.2013 (Anlagenspiegel)scroll
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Beilage 3: Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2013scroll
Lagebericht für das Geschäftsjahr 2013Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft, AugsburgI. Geschäfts- und Rahmenbedingungen1. Gegenstand und Beteiligungen der Hasen-Immobilien Aktiengesellschaft Die Hasen-Immobilien AG ist eine überwiegende Beteiligungsholding im Bereich der Immobilienwirtschaft. Ihre Beteiligungen und nachgeordnete Gesellschaften konzentrieren sich auf die Schwerpunkte: Zum einen auf den Bauträgerbereich im Großraum München mit einer Reihe laufender Bauträgervorhaben, zum anderen auf den Bereich der Verwaltung von Bestandsimmobilien in Augsburg. Das operative Bauträgergeschäft im Großraum München wird federführend durch die HI Wohnbau GmbH betrieben. Sitz der Gesellschaft ist München. An der HI Wohnbau GmbH ist neben der Firma immosens GmbH die Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG zu 80% beteiligt. Diese wiederum ist eine 100%ige Tochter der Berichtsgesellschaft. Nach dem Hauptversammlungsbeschluss vom 06.08.2012 ist es vor allem die Aufgabe der Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG, den Bauträgerbereich an Stelle der Berichtsgesellschaft bei der Finanzierung von Bauträgervorhaben zu unterstützen. Die HI Wohnbau GmbH ist ihrerseits Gesellschafterin an sechs Projektgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. An einer dieser Gesellschaften ist die HI Wohnbau GmbH zu 100%, an den übrigen fünf Projektgesellschaften zu je 50% beteiligt. Mitgesellschafter an diesen Projektgesellschaften sind namhafte lokale, nicht verbundene Bauträgergesellschaften. Die Bestandsverwaltung erfolgt durch die Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG. An dieser Gesellschaft ist die Berichtsgesellschaft unverändert mit einem Kommanditanteil von 90 % beteiligt. Geschäftsführende Komplementärin der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG ist die Hasen-Immobilien Verwaltungs GmbH, an der die Hasen-Immobilien AG den gesamten Stammanteil hält. 2. Geschäftliche Aktivitäten während des Berichtsjahres2.1 Allgemeine Geschäfts- und Rahmenbedingungen Für die Darstellung der allgemeinen Geschäfts- und Rahmenbedingungen während des Geschäftsjahres kann weitestgehend auf den Inhalt früherer Veröffentlichungen sowie auf die Wirtschaftsnachrichten verwiesen werden. Insoweit konzentriert sich das zentrale Thema während des Berichtszeitraumes auf die EU-weite Kernfrage, wie man wirtschaftliche Stabilität und Sicherheit in allen EU-Nachbarländern schaffen und erhalten kann, vor allem vor dem Hintergrund der erheblichen wirtschaftlichen Unterschiede in den EU-Mitgliedsländern. 2.1.1 Konjunkturprognosen / Wirtschaftswachstum Nach den Erklärungen des statistischen Bundesamts beläuft sich das Wirtschaftswachstum in Deutschland für 2013 auf 0,4%, wobei die durchschnittlichen Konjunkturprognosen für 2013 bei einem Wachstum von 0,5% lagen. Für 2014 wird mit einem deutlichen Aufschwung gerechnet. Insgesamt geht der Durchschnitt an namhaften Prognosen für 2014 von einem zu erwartenden Wirtschaftswachstum von 1,7% aus. Nach der Bundesregierung soll die deutsche Wirtschaft in 2014 sogar um 1,8% wachsen. 2.1.2 Rohstoffe / Stahl Innerhalb der Rohstoffpreise ist der Preis für Rohöl (Brent) von US$ 112,30 (02.01.2013) auf US$ 110,91 (01.01.2014) gefallen, wobei es während des Berichtsjahres zu erheblichen Preisschwankungen gekommen ist (52 W.Tief US$ 96,90; 52 W.Hoch US$ 116,90, Stand: 10.03.2014). Soweit es die Preisentwicklung für Stahl in 2013 betrifft, ist dieser auf dem Weg der Erholung. Im November 2013 stand der MEPS-Index auf dem Jahrestief von US$ 711, das gleichzeitig den Wendepunkt für die Stahlpreisentwicklung darstellte. Im Januar 2014 kletterte der Stahlpreis auf US$ 730 pro Tonne, im Februar 2014 auf US$ 736 pro Tonne. 2.1.3 Leitzinsentwicklung Geldpolitisch hat die EZB während des Berichtsjahres am 02.05.2013 den Leitzins von 0,75% um 0,25% auf 0,5% gesenkt und am 07.11.2013 abermals um 0,25% auf 0,25% herabgestuft. In ihrer letzten Entscheidung vom 06.03.2014 hat die EZB schließlich die Leitzinsen auf dem Rekordtiefstand von 0,25% belassen. 2.1.4 Immobilienpreise Auf dem Immobilienmarkt sind nach den einschlägigen Veröffentlichungen für Deutschland die Preise vor allem in den Großstädten und Ballungszentren weiter anhaltend hoch. Seit 2010 hat die boomende Nachfrage nach Wohnimmobilien die Kaufpreise rapide steigen lassen: Um knapp zwanzig Prozent verteuerten sich seitdem Häuser und Eigentumswohnungen in 125 deutschen Großstädten, in den sieben Metropolen stiegen sie laut Bundesbank sogar um 25%. Nach einer gemeinsamen Studie der Universität Regensburg und der Deutschen Bank zum Zustand des deutschen Immobilienmarktes (Handelsblatt vom 20.02.2014) wird in diesem Boom keine Immobilienblase gesehen. Speziell zum Wohnungsmarkt in München führt der Gutachterausschuss der Stadt München in seinem Marktbericht zum dritten Quartal 2013 aus, dass bei Wohnimmobilien die Anzahl an Kaufverträgen in nahezu allen Teilmärkten gegenüber dem Vergleichszeitraum 2012 zurückgegangen ist. Dieser Rückgang wird vor allem auf die Verknappung von Angeboten infolge der hohen Nachfrage zurückgeführt. Gleichwohl hat der Geldumsatz auf dem Eigentumswohnungsmarkt trotz gesunkener Vertragsanzahl das Niveau des Vorjahreszeitraums erreicht 2.2 Der Bauträgerbereich der HI Wohnbau GmbH 2.2.1 Auch in 2013 wurde, wie in den Vorjahren, eine Reihe von Bauträgerprojekten nebeneinander vertrieben. Es wurden im Berichtsjahr insgesamt 278 (Vj. 287) Einheiten (Wohneinheiten, Reihenhäuser/ Doppelhaushälften sowie Kindertageseinrichtungen) in folgenden Projekten verkauft: Projekt „Balance" in der Alten Ziegelei insgesamt 19 Einheiten, Projekt „Dreiklang" in Höhenkirchen-Siegertsbrunn insgesamt 39 Einheiten, Projekt „Goldene Mitte" in HöhenkirchenSiegertsbrunn insgesamt 36 Einheiten, Projekt Maisach insgesamt 5 Einheiten, im Projekt „M.POR" in München, Meistersingerstr. insgesamt 24 Einheiten, im Projekt „Lohwaldpark" in Unterschleißheim insgesamt 137 Einheiten sowie im Projekt Fasanerie, München insgesamt 18 Einheiten. 2.2.2 Neben den oben beschriebenen Verkäufen hat die HI Wohnbau GmbH in 2013 274 (Vj. 188) Einheiten an ihre Kunden übergeben. 2.2.3 Um auch in Zukunft ein entsprechendes Verkaufsvolumen generieren zu können, ist die HI Wohnbau GmbH laufend damit befasst, neue Bauträgergrundstücke zu finden bzw. für sich zu sichern sowie bei den erworbenen Grundstücken Baurechte zu entwickeln bzw. Planungen einzureichen. Im Laufe des Berichtsjahres wurde an der Projektierung einer Reihe weiterer Grundstücksflächen in und um München gearbeitet. Die Akquisition weiterer Bauträgergrundstücke ist im betriebsüblichen Rahmen vorgesehen. Auf Grund der begrenzten Angebotssituation an guten Bauträgergrundstücken in München und der gestiegenen Preissituation sieht die HI Wohnbau GmbH ihre Chancen auch darin, gemeinsam mit anderen namhaften lokalen Bauträgergesellschaften Projekte in eigenen Projektgesellschaften durchzuführen. 2.2.4 Die Berichtsgesellschaft hat in der Vergangenheit zu Finanzierungszwecken von Projekten geschäftsübliche Sicherheiten gegenüber finanzierenden Bankinstituten gestellt. Zum 31.12.2013 handelt es sich nur noch um eine valutierte Höchstbetragsbürgschaft in Höhe von TEUR 1.407. Die Gesellschaft erhält für die Gestellung von Sicherheiten eine entsprechende Vergütung von der HI Wohnbau GmbH. Auf Grund der in der Hauptversammlung vom 06.08.2012 beschlossenen Implementierung der Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG ist geplant, die Vergabe von Höchstbetragsbürgschaften durch die Hasen-Immobilien AG nicht weiter fortzusetzen. Vielmehr soll die Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG zukünftig die Finanzierungsunterstützung bei der Projektfinanzierung übernehmen, sobald und soweit sie durch eine entsprechende Ansparung ausreichend finanziell ausgestattet ist. Im Hinblick auf die tatsächlichen Haftungsrisiken per 31.12.2013 wird auf Ziffer 3.1 des Chancen- und Risikoberichts verwiesen. 2.3 Die Immobilienverwaltung 2.3.1 Die Verwaltung des Immobilienbestandes innerhalb der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG erfolgt mit dem Ziel, den eingebrachten Immobilienbestand weiter zu optimieren und zu konzentrieren. Das Konzept besteht vor allem darin, gezielt größere Immobilien im Zentrum Augsburgs, vorzugsweise in la- Lagen hinzuzuerwerben und kleinere Objekte bzw. Immobilien mit schlechten Ertrags- und Entwicklungsaussichten abzustoßen. Vor diesem Hintergrund hat die Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG während des Berichtsjahres ein weiteres Geschäfts- und Wohnhaus im Zentrum von Augsburg hinzuerworben. Daneben fanden im Berichtsjahr Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen statt. Vor allem wurde die Generalsanierung in der Reisingerstr. vorangetrieben. Weitere Konzepte für mögliche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen zur Verbesserung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit bzw. Verwertbarkeit sind geplant. 2.3.2 Die Berichtsgesellschaft selbst hat in 2013 zwei der vier zum Verkauf stehende Immobilien veräußert. 2.3.3 Der Grundbesitz der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG sowie der Berichtsgesellschaft umfasst zum 31.12.2013 unter Berücksichtigung bereits getätigter aber noch nicht vollzogener Verkäufe insgesamt 15 sogenannte Gaststättengrundstücke mit jeweils einer Gaststätte und Wohnungen mit insgesamt ca. 13.354 m² Grundstücksflächen (davon 12 Objekte in Augsburg mit 11.773 m²), fünf Gaststätten (teilweise mit Wohnungen) im Teileigentum (davon drei Objekte in Augsburg), ein im Erbbaurecht vergebenes Grundstück im Zentrum Augsburg mit 661 m² und Heimfall in 2015, neun Wohn- und Geschäftshäuser in Augsburg mit 8.886 m² Grundstücksfläche, zwei Baugrundstücke mit 1.577 m², davon eines derzeit als Parkplatz genutzt, sowie unbebaute, gegenwärtig teilweise landwirtschaftlich genutzte Grundstücke mit insgesamt 44.510 m² sowie das in Haunstetten befindliche Logistikzentrum (Halle und Büroräume) mit 28.408 m² Grundstücksfläche. II. Ertrags-, Finanz-, Vermögenslage1. Ertragslage Die ausgewiesenen Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 56 (Vj. TEUR 96) beinhalten nur noch die Mieten der Objekte, die zum Zwecke des Verkaufs bei der Berichtsgesellschaft verblieben sind. Die sonstigen betrieblichen Erträge 2013 in Höhe von TEUR 557 (Vj. TEUR 717) beinhalten insbesondere die Buchgewinne aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 529 (Vj. TEUR 595). Die Aufwendungen für bezogene Leistungen 2013 in Höhe von TEUR 29 (Vj. TEUR 61) umfassen noch die Betriebs- und Nebenkosten sowie die Reparaturkosten für die verbliebenen Anwesen. Der Personalaufwand betrug im Berichtsjahr TEUR 14 (Vj. TEUR 14) und betrifft einen Teilbetrag der Vorstandsvergütung. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen TEUR 387 und liegen um TEUR 55 über dem Vorjahr (TEUR 332). Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge betragen insgesamt TEUR 34 (Vj. TEUR 155) und beinhalten Zinserträge aus Bankguthaben in Höhe von TEUR 12 (Vj. TEUR 41) und Zinserträge von verbundenen Unternehmen TEUR 22 (Vj. TEUR 114). Die Zinsaufwendungen in Höhe von insgesamt TEUR 92 (Vj. TEUR 78) beinhalten hauptsächlich den Zinsanteil für Kaufpreisleibrentenverpflichtungen sowie Zinsen für Steuernachzahlungen Die Erträge aus Beteiligungen 2013 setzen sich zusammen aus dem Ergebnis der Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 11.912, in dem auch die geplante Ausschüttung der HI Wohnbau GmbH für 2013 mit TEUR 12.000 (Vj. TEUR 4.000) enthalten ist, sowie dem anteiligen Ergebnis der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 658 (TEUR 657). Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit beläuft sich auf TEUR 12.689 (Vj. TEUR 5.099). Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen TEUR 374 und sind damit gegenüber dem Vorjahr (TEUR 260) um TEUR 114 höher. Der Jahresüberschuss beträgt im Berichtsjahr 2013 somit TEUR 12.315 (Vj. TEUR 4.839). 2. Vermögens- und Finanzlage 2.1 Sachanlagen Das Sachanlagevermögen besteht nur noch aus zwei Immobilien und Betriebs- und Geschäftsausstattung. 2.2 Beteiligungen Die Berichtsgesellschaft ist die alleinige Kommanditistin der Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG, die die 80%ige Beteiligung an der HI Wohnbau GmbH hält. Persönlich haftende Komplementärin ohne Einlage und ohne Vermögensbeteiligungen an der Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG ist die Hasen-Real Estate Verwaltungs GmbH, deren einziger Stammanteil von TEUR 25 von der Hasen-Immobilien AG gehalten wird. Des Weiteren ist die Berichtsgesellschaft mit einem Kommanditanteil von 90% an der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG beteiligt. Geschäftsführende Komplementärin der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG ohne Einlage und ohne Vermögensbeteiligung ist die Hasen-Immobilien Verwaltungs GmbH, an der die Hasen-Immobilien AG den einzigen Stammanteil von TEUR 25 hält. 2.3 Forderungen gegen verbundene Unternehmen und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten vor allem Forderungen gegen die Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG aus Gewinnanteilen. Die sonstigen Vermögensgegenstände (TEUR 1.799) beinhalten insbesondere Ertragsteuer-guthaben für 2012 und 2013 in Höhe von TEUR 1.784. 2.4 Kassenbestand und Guthaben Die Guthaben beinhalten vor allem Festgelder bei Hausbanken sowie die laufenden Girokonten. 2.5 Sonstige Verbindlichkeiten Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten vor allem zwei Kaufpreisleibrenten (TEUR 952). 2.6 Zusammenfassung Das Anlagevermögen zum 31.12.2013 mit TEUR 24.511 (Vj. TEUR 16.697) ist durch das Eigenkapital in Höhe von insgesamt TEUR 34.914 zu 142% abgedeckt (Vj. 138%). Dem mittel-/kurzfristigen Fremdkapital in Höhe von insgesamt TEUR 3.530 (Vj. TEUR 331) steht ein mittel-/kurzfristig gebundenes Vermögen samt aktivem Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 17.363 (Vj. TEUR 10.008) gegenüber. Zum 31.12.2013 verfügt die Gesellschaft über ein Eigenkapital von TEUR 34.914 (Vj. TEUR 23.055). Die bilanzielle Eigenkapitalquote zum 31.12.2013 beträgt 83,37 % (Vj. 86,4 %). III. NachtragsberichtVorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und die Gesellschaft betreffen, haben sich nicht ereignet. IV. Chancen- und Risikobericht1. Allgemeines Die Gesellschaft definiert Risikomanagement als ein nachvollziehbares, an ihren Unternehmensaktivitäten ausgerichtetes, umfassendes System, das auf der Basis einer unternehmensspezifischen Risikostrategie ein systematisches und permanentes Vorgehen mit folgenden Elementen umfasst: Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung, Dokumentation und Kommunikation von Risiken sowie die Überwachung dieser Aktivitäten. Vor diesem Hintergrund hat die Gesellschaft ein an ihrer Größe, ihren Aktivitäten und den sonstigen unternehmensbezogenen Besonderheiten ausgerichtetes Risikomanagement eingerichtet. Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Geschäftsprozesse, sowie der Planungs- und Kontrollprozesse. Diese Kontrollprozesse beinhalten ihrerseits ein speziell auf das Unternehmen abgestimmtes Internes Kontrollsystem (IKS). Das Risikomanagement und das Interne Kontrollsystem sind auf Grund der Struktur als überwiegende Beteiligungsholding vor allem der Verantwortung der Geschäftsführer in den operativen Beteiligungen sowie dem Vorstand unterstellt. Diese bedienen sich neben eigenen Fachkräften auch externer Dienstleister sowie Steuerberater/Wirtschaftsprüfer. Die Hasen-Immobilien AG verfügt über eine Reihe von verschiedenen Steuerungs-, Planungsund Kontrollsystemen, insbesondere strategische und operative Planung, Kostenkontrolle und Liquiditätsmanagement. Soweit es im Übrigen Finanzinstrumente im weiteren Sinn betrifft, fallen hierunter Forderungen, Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten. 2. Wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess Im Hinblick auf die wesentlichen Merkmale des Internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Rahmen des Rechnungslegungsprozesses wird ergänzend zu den unter Ziffer 1. vorangestellten allgemeinen Ausführungen folgendes ausgeführt: Ziel des Internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess ist es, einen für den Erfolg eines Unternehmens unabdingbaren, geordneten Geschäftsablauf und hierin insbesondere die geordnete Aufstellung des Jahresabschlusses bzw. des unterjährigen Emittentenberichts auf der Grundlage der bestehenden Rechtsvorschriften sicherzustellen. Die Verbuchungen der laufenden Geschäftsvorfälle in der Berichtsgesellschaft sowie in den Tochtergesellschaften werden in den für die Gesellschaften mandantenspezifisch eingerichteten, systemgesteuerten Buchhaltungsprogrammen von DATEV abgebildet. Die Erledigung sämtlicher Buchhaltungsaufgaben ist jeweils einer Fachkraft und einer festgelegten Vertretung überantwortet. Hierzu sind innerhalb des Buchhaltungssystems Zugangsrechte vergeben, so dass ein Datenzugriff nur diesen, mit den Aufgaben betrauten Fachkräften möglich ist. Entsprechend festgelegte Zugriffsbeschränkungen sind ebenso im weiteren EDV-System vorhanden. Die Geschäftsleitung der jeweiligen Gesellschaft verfügt insoweit über die Möglichkeit, Abrufe oder betriebswirtschaftliche Auswertungen für die jeweilige Gesellschaft über die verantwortliche Fachkraft zu veranlassen. Die Rechnungsprüfung und Zahlungsfreigaben erfolgen grundsätzlich nach dem Vier-AugenPrinzip. Die Kostenkontrolle der jeweiligen Bauvorhaben und Renovierungsmaßnahmen der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG erfolgt mittels Tabellenkalkulation unter Abgleichung mit den jeweiligen Kostenvoranschlägen bzw. Ausschreibungen. Die Kostenkontrolle innerhalb der HI Wohnbau GmbH erfolgt durch deren Geschäftsleitung mittels dem auf Bauträger speziell zugeschnittenen Kostenkontrollprogramm AMADEUS und dem Abgleich mit der Buchhaltung. Des Weiteren werden Soll-Ist-Vergleiche zu den einzelnen Bauträgerprojekten erstellt. Das weitere Interne Kontroll- und Risikomanagementsystem wird ferner durch die Möglichkeit ergänzt, systemgesteuerte Auswertungen zu nutzen. Bei der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG werden insoweit in regelmäßigen Zeitabständen die durch das DATEV Buchhaltungsprogramm direkt generierten Offenen-Posten-Listen abgerufen und die entsprechenden Mieteingänge überprüft. In ähnlicher Weise erfolgt die Überprüfung der Zahlungseingänge bei der HI Wohnbau GmbH mittels AMADEUS-Bauträger-Programm. Bei der HI Wohnbau GmbH werden im Übrigen regelmäßig die Verkaufsstände für die laufenden Bauträgerprojekte zusammengestellt und monatlich dokumentiert. Ferner sind feste Jour-Fix-Termine eingerichtet, an denen die Geschäftsleitungen der Unternehmen teilnehmen, in denen laufend ein intensiver Informationsaustausch zu möglichen neuen Projekten, Verlauf der aktuellen Projekte, Fragen der Kostensicherheit, Übergaben, besonderen Vorkommnissen und Ähnlichem stattfindet. 3. Chancen und Risiken im Einzelnen Die Berichtsgesellschaft sieht ihre Chancen und Risiken in den zwei eingehend dargestellten Geschäftsbereichen, dem Bauträgerbereich im Großraum München und der Immobilienverwaltung in Augsburg sowie den damit verbundenen Beteiligungen. Die im Folgenden aufgelisteten Risiken sind keine abschließende oder starre Aufzählung, da die Berichtsgesellschaft und ihre Beteiligungen lebendige Unternehmen sind. Die Berichtsgesellschaft kann deshalb auch Risiken ausgesetzt sein, die derzeit noch nicht bekannt sind oder die derzeit als gering eingestuft werden, tatsächlich aber größere Auswirkungen haben als bislang erwartet. Bzgl. der bedeutendsten Risiken und Chancen unterscheidet die Berichtsgesellschaft wie folgt: 3.1 Chancen und Risiken aus den Beteiligungen im Bauträgerbereich 3.1.1 Bei den Beteiligungen im Bauträgerbereich sieht die Berichtsgesellschaft ihre Chancen in den Beteiligungserträgen. 3.1.2 Potentielle Risiken könnten sich aus einer erheblichen Verschlechterung der Absatzsituation im Bauträgerbereich bzw. einem Preisverfall im Immobilienbereich ergeben. Im Falle von Finanzierungsunterstützungen für Bauträgervorhaben könnte dies in Extremfällen zu erheblichen Verlusten führen. (1) Hierzu ist einleitend festzustellen, dass sich die HI Wohnbau GmbH aufgrund des Immobilienbooms in einer guten wirtschaftlichen Situation befindet und eine die Existenz der Berichtsgesellschaft bedrohende Krisensituation nicht erkennbar ist. (2) Des Weiteren besteht zum 31.12.2013 lediglich nur noch eine einzige valutierte Höchstbetragsbürgschaft der Berichtsgesellschaft in Höhe von TEUR 1.407. Weitere Finanzierungsunterstützungen gibt es im Zeitpunkt der Berichterstattung nicht, auch nicht durch die Hasen-Real Estate GmbH & Co. KG, die nach dem Hauptversammlungsbeschluss vom 06.08.2012 die entsprechenden Aufgaben an Stelle der Berichtsgesellschaft übernehmen soll. (3) Die durch den hohen Einsatz von Fremdkapital im Rahmen der Finanzierung von Bauträgerprojekten möglichen Zinsänderungs- und Refinanzierungsrisiken werden im Zeitpunkt der Berichterstellung als gering eingestuft, da nach wie vor ein historisch niedriges Zinsniveau besteht und die HI Wohnbau GmbH über ein ordentliches Kapitalpolster verfügt. Wie Eingangs beschrieben, hat die EZB in ihrer letzten Entscheidung vom 06.03.2014 die Leitzinsen auf dem Rekordtiefstand von 0,25 Prozent belassen. (4) Der laufende Kapitalbedarf der HI Wohnbau GmbH wird durch Aufnahme entsprechender Bankdarlehen und aus den Gewinnen aus Abverkäufen gedeckt. Eine wesentliche Verschlechterung der Verkaufssituation und damit der Liquidität wird derzeit nicht erwartet. (5) Soweit es rechtliche Risiken betrifft, kann die HI Wohnbau GmbH Rechtstreitigkeiten ausgesetzt sein. Derzeit sind jedoch keine wesentlichen Rechtsstreitigkeiten oder Schadensersatzansprüche bekannt, die auf das Beteiligungsergebnis durchschlagen könnten. (6) Verschiedenste Ereignisse, Veränderungen oder Entwicklungen können das Ergebnis der Bauträgerbeteiligungen beeinflussen. Mit Rückblick auf 2013 wird nachfolgende, nicht abschließende Untergliederung getroffen: (a) Einzelrisiken bei der Vorbereitung von Bauträgervorhaben, bei der Entwicklung von Baurechten und bei der sonstigen Umsetzung bzw. Durchführung: Bei der Entwicklung von Baurechten kann es vor allem während der Aufstellung von Bebauungsplänen zu unvorhergesehenen, zeitlichen Verzögerungen kommen. Da es sich bei der Bauleitplanung um hoheitliche Aufgabengebiete handelt, hat die Berichtsgesellschaft hier keinen oder nur einen sehr eingeschränkten Einfluss. Verzögerungen im Aufstellungsverfahren oder bei Behördenabläufen und/oder Behördenentscheidungen können zu nicht unerheblichen Auswirkungen führen, da Anschlussprojekte nicht rechtzeitig gestartet werden können. Des Weiteren können im Rahmen der baulichen Umsetzung unvorhersehbare technische Probleme auftreten. Die kann zu höheren Herstellungskosten führen, die zu Lasten des Deckungsbeitrages gehen, soweit sie nicht durch anderweitige Optimierungen oder über höhere Verkaufspreise aufgefangen werden können. (b) Gesamtwirtschaftliche Veränderungen: Konjunkturelle Entwicklungen, wirtschaftspolitische Entscheidungen, Veränderungen an den Rohstoff-, Kapital- und Finanzmärkten etc. können das Ergebnis der Bauträgerbeteiligungen auf unterschiedliche Weise beeinflussen: So führen in der Regel ansteigende Rohstoffpreise oder Preisanstiege in der Baubranche zu steigenden Herstellungskosten, die entweder zu Lasten der Deckungsbeiträge gehen oder zu entsprechenden Preiserhöhungen führen. Zwar besteht innerhalb des Finanzsektors wieder eine entsprechende Bereitschaft, Bauträgervorhaben zu finanzieren. Gleichwohl ist die Tendenz der Banken zu einer höheren Margenpolitik bzw. zu der Forderung nach höheren Sicherheiten weiter spürbar. Des Weiteren gibt es auf dem Markt nur eine geringe Anzahl von Banken für das Projektentwicklungsgeschäft. Kreditfonds und Mezzanine-Kapital schließen nach wie vor nicht die entstandenen Lücken. Ferner können sich Pfandbriefbanken auf Grund der Niedrigzinsphasen kaum über einen Zeitraum von mehr als sieben Jahren refinanzieren. Versicherer und Pensionskassen bieten sich weiterhin nur als Partner für Bestandsobjekte mit langfristigen Mietverträgen an. Neben dem hohen Wohnraumbedarf in München ist die hohe Nachfrage nach Immobilien aus Sicht der Gesellschaft weiterhin auf zwei Faktoren zurückzuführen: Zum einen das Bestreben der Anleger in sichere und wertbeständige Anlagen zu investieren, zum anderen auf das günstige Zinsniveau. Gleichzeitig sind derzeit die sonstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit guter Konjunkturprognose, hoher Beschäftigtenzahl, geringer Arbeitslosenquote und hoher Kaufkraft besonders günstig. (c) Internationale Immobilienmärkte: Die Stabilisierung und Normalisierung des Immobilien- / Häusermarktes in den USA gilt als wichtige Voraussetzung für die weitere Erholung und Stabilität der Weltwirtschaft, nachdem die Finanzkrise dort ihren Ausgang gefunden hatte. Aus diesen Gründen wird man der Entwicklung der internationalen Immobilienmärkte und ihrer Bedeutung für den internationalen Banken- und Finanzsektor grundsätzlich Signalcharakter beimessen. Die Bauträgerbeteiligungen werden aber vor allem von den regionalen Marktbedingungen des „Speckgürtels München" beeinflusst. (d) Regionale Marktbedingungen: Wie bereits in den allgemeinen Wirtschafts- und Rahmenbedingungen ausführlich dargestellt ist, hat sich die allgemeine Boom-Phase auch in 2013 auf dem Immobilienmarkt in München und der Region München fortgesetzt. Dies spiegelt sich in den weiter hohen Verkaufszahlen der HI Wohnbau GmbH mit 278 Verkäufen wider. Die regionalen Marktbedingungen Münchens werden vor allem durch die Sonderstellung als Landeshauptstadt und größtes Ballungszentrum im süddeutschen Raum geprägt. Im Mittelpunkt steht hierbei insbesondere ein immer größer werdender Wohnraumbedarf. Dieser ergibt sich zum einen durch einen laufenden Bevölkerungsanstieg, zum anderen daraus, dass die Anzahl an fertiggestellten Wohnungen weit hinter der Anzahl notwendiger Wohnungen zurückbleibt. Auf die bereits sehr eingehenden Ausführungen früherer Veröffentlichungen wird ausdrücklich verwiesen. Aufgrund der starken Wohnungsnachfrage, als „Kehrseite" des wirtschaftlichen Erfolgs und der Attraktivität der Stadt München, bleibt der Wohnungsbau eine der zentralen Aufgaben der Stadtpolitik. Weil der erwartete Wohnungsbedarf von jährlich 7.000 Wohnungsneubauten sich nur zum Teil durch bestehendes Baurecht decken lässt, sollen bis 2016 weiterhin neue Baurechte auch im geförderten Wohnungsbau geschaffen werden. Außerdem sollen künftig durch Anhebung der Einkommensgrenzen noch mehr Familien mit mittleren Einkommen Zugang zu einer geförderten Wohnung erhalten. Auf die periodisch erscheinenden Marktanalysen mit vielen Detailinformationen des Gutachterausschusses München wird an dieser Stelle ausdrücklich verwiesen. Nach dem Marktbericht des Gutachterausschusses der Stadt München zum dritten Quartal 2013 hat die Preisentwicklung in 2013 nochmals stark zugenommen: In 2010 lagen die Preise für Neubauwohnungen pro m2 in guten Wohnlagen im Durchschnitt knapp über EUR 4.000, in 2012 durchschnittlich bei knapp über EUR 5.000, in 2013 lagen sie bei durchschnittlich EUR 5.950. Auch wenn nach der oben erwähnten Studie der Universität Regensburg und der Deutschen Bank (Handelsblatt vom 20.02. 2014) in dem Boom keine Immobilienblase gesehen wird, sieht die Berichtsgesellschaft in dem allzu starken Preisanstieg eine ungesunde Entwicklung, nachdem allmählich bestimmte Preisgrenzen sowie ein verzögertes Anlegerverhalten zu verzeichnen sind, insbesondere in mittleren bzw. einfachen Wohnlagen. 3.2 Chancen und Risiken aus der Beteiligung an der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG 3.2.1 Die Chancen ihrer Beteiligung an der Immobilienverwaltung sieht die Berichtsgesellschaft vor allem darin, den Immobilienbestand weiter langfristig zu optimieren und zu konzentrieren, um gute und sichere Mieten bzw. Pachten zu erzielen bzw. Substanzwerte zu schaffen und zu erhalten, sowie das Angebotsspektrum möglicher Leistungen im Bereich der Immobilienverwaltung marktnah und flexibel zu erweitern. 3.2.2 Ein Risiko aus dem Vermietungs- und Verpachtungsgeschäft sieht die Berichtsgesellschaft allenfalls in extremen Mieteinbrüchen, Leerständen in extremen Ausmaß oder im Falle des Auftauchens eines übergroßen Anstiegs nicht vorhersehbarer Aufwendungen. Alle Fallvarianten sind eher theoretisch und derzeit auszuschließen. (1) Insgesamt kann festgestellt werden, dass derzeit keine Risiken im Bereich der Immobilienverwaltung erkennbar sind, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden könnten. (2) Das Ergebnis aus dem Vermietungs- und Verpachtungsbereich kann jedoch durch unterschiedliche Faktoren beeinflusst werden. Insoweit trifft die Berichtsgesellschaft die nachfolgende, nicht abschließende Untergliederung: (a) Leerstände Soweit es die Verpachtung von Gewerbe- und Einzelhandelsflächen betrifft, kann es immer wieder zu Leerständen kommen, deren Dauer häufig nicht abzuschätzen sind. Die Leerstände entstehen häufig dadurch, dass die Geschäfte der Mieter nicht mehr laufen, sei es, dass bereits von vorneherein ein dauerhaftes, tragfähiges Konzept fehlt, sei es, dass auf Grund struktureller Änderungen bzw. Veränderungen des Marktes die wirtschaftlichen Grundlagen der Mieter eine Wandlung erfahren. Entsprechende Veränderungen werden dadurch noch beschleunigt, soweit übergroße Bautätigkeiten im Stadtzentrum stattfinden, die den Wirtschaftsverkehr oder den Besucherstrom behindern oder wenn Verlagerungen von Einkaufsmöglichkeiten aus dem Stadtzentrum in Einkaufszentren erfolgen, die sich viel zu nah an den klassischen 1a-Fussgängereinkaufszonen befinden. Hinzu kommt die Veränderung des Einkaufsverhaltens von Konsumenten, die sich gerne vor Ort beraten lassen, aber letztlich dann im Internet kaufen. Offenkundig werden diese Probleme in Augsburg vor allem durch die Entscheidung der Kaufhof-Kette, ihre Filiale im Zentrum Augsburg bereits 2015 zu schließen. Aus diesen Gründen sind vor allem Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Gewerbe- und Einzelhandelsflächen von ganz entscheidender Bedeutung. Auch die Verfügbarkeit von Parkplätzen spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle. Ebenso hängt die Vermietung von Wohnungen von deren Lage, Größe, Zustand und Ausstattung ab. Soweit der Zustand der Wohnungen ordentlich ist bzw. die Wohnungen renoviert sind und sich in guten Lagen befinden, ist kaum mit langen Leerständen zu rechnen. Zu der Höhe möglicher Miete siehe hierzu unten (c). (b) Mietausfallrisiko Die wirtschaftlich schwierige Situation von Mietern führt verschiedentlich zu verspäteten Zahlungen bis hin zu Mietausfällen. Ebenso kommt es im Bereich von Nebenkosten gelegentlich zu Zahlungsverweigerungen. Die Gesellschaft ist laufend damit befasst, die Mieteingänge zu überwachen und ausbleibenden Zahlungen nachzugehen. Die Gesellschaft hat hierzu ein festes System verschiedener Mahnstufen eingerichtet. Die Einleitung darüber hinausgehender rechtlicher Schritte wird laufend intern abgestimmt. (c) Mietzinsentwicklung Für Augsburg gibt es nach wie vor keinen offiziellen Mietspiegel. Es sind jedoch zwischenzeitlich Bestrebungen der Wirtschaftsförderung der Stadt Augsburg vorhanden, gemeinsam mit dem Gutachterausschuss einen entsprechenden Mietspiegel zu erstellen. Wie bereits oben ausgeführt, sind aus Sicht der Gesellschaft vor allem Lage, Art, Ausstattung sowie Zustand, d.h. die Attraktivität des jeweiligen Objekts, für die Höhe der erzielbaren Miete ausschlaggebend. Dabei hat die Gesellschaft die Erfahrung gemacht, dass sich mit der Vermietung von Neubauwohnungen und gut sanierten Wohnungen mit ordentlicher Ausstattung in zentraler Innenstadtlage fast grundsätzlich zweistellige Mieten je Quadratmeter erzielen lassen. In den übrigen guten sowie bevorzugten Wohngegenden liegen sie um die EUR 9. Im Bereich der Vermietung von Gewerbe- und Einzelhandelsflächen ist, wie bisher, ein breites Angebot am Markt vorhanden. Auch hier sind Lage, Ausstattung und Attraktivität der zu vermietenden Flächen für die zu erzielenden Miethöhen ausschlaggebend. Die Gewerbemieten sind oft nicht höher als die Wohnungsmieten. Bei den Einzelhandelsflächen ist vor allem die Größe der vermieteten Fläche für den jeweiligen Quadratmeterpreis ausschlaggebend. Soweit es die tatsächlichen, gesetzlichen bzw. vertraglichen Erhöhungsmöglichkeiten betrifft, ist die Gesellschaft bestrebt, diese durchzusetzen. (d) Erhöhung der Reparaturaufwendungen Die Hasen-Immobilen Grundbesitz GmbH & Co. KG wird weitere Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen an einzelnen Objekten fortsetzen. Hierfür werden höhere Aufwendungen eingeplant. Dies kann zunächst das Ergebnis der Hasen-Immobilen Grundbesitz GmbH & Co. KG und damit das Beteiligungsergebnis schmälern. Jedoch sind die renovierten Einheiten zukünftig leichter und besser vermietbar. Siehe hierzu Leerstände (a) und Mietzinsentwicklung (c). (e) Liquiditätsrisiko Die Hasen-Immobilen Grundbesitz GmbH & Co. KG deckt ihren laufenden Kapitalbedarf weitestgehend über ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Soweit es den Ankauf von Bestandsobjekte betrifft, werden diese zum Teil durch langfristige Annuitätendarlehen bei verschiedenen deutschen Banken finanziert. Im Übrigen wäre die Berichtsgesellschaft jederzeit bereit, bei Bedarf der Tochtergesellschaft weitere Kapitalmittel zur Verfügung zu stellen. Im Übrigen verfügt die Hasen-Immobilen Grundbesitz GmbH & Co. KG bei der örtlichen Hausbank über einen Kontokorrentrahmen bis zu EUR 1 Mio. Dieser Kontokorrentrahmen wurde während des Berichtszeitraums überhaupt nicht in Anspruch genommen. (f) Rechtliche Risiken Im Bereich Vermietung und Verpachtung gibt es laufende Mietstreitigkeiten, die jedoch nicht außerhalb des Branchenüblichen liegen. (g) Regionale Marktbedingungen Der Augsburger Immobilienmarkt kann in keiner Weise mit dem Münchener Immobilienmarkt verglichen werden. Schon allein die Miethöhen zeigen deutliche Unterschiede. Durch die gute Verbindung zwischen München und Augsburg (Schienenverkehr, Autobahn A8) und den geringeren Mieten/Lebenshaltungskosten in Augsburg, erwartet die Berichtsgesellschaft nach wie vor eine Belebung des Mietmarktes in Augsburg insbesondere durch Pendler. Ansonsten hofft die Berichtsgesellschaft, dass die Wirtschaftsförderung in Augsburg weitere Fortschritte machen wird, insbesondere soweit es um die Ansiedlung zukunftsorientierter Gewerbe- und Industriezweige geht. Die geographische Lage im süddeutschen Raum insbesondere in der Achse München/Ulm/ Stuttgart ist jedenfalls günstig. VI. Prognosebericht1. Beteiligung an der Immobilienverwaltung Die Entwicklung des Ergebnisses aus der Beteiligung an der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG in 2014 hängt vor allem an zwei Komponenten: Zum einen an der möglichen Anschaffung weiterer Bestandsimmobilien, zum anderen an der Höhe der Aufwendungen für Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Mit der Anschaffung weiterer Bestandsobjekte bei der Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG kommt es zu einem entsprechenden Anstieg bei den Vermietungsumsätzen. Gleichzeitig bedeutet dies eine Erhöhung des Zinsaufwands, soweit der Kaufpreis finanziert wird. Des Weiteren plant die Hasen-Immobilien Grundbesitz GmbH & Co. KG, einzelne Objekte zu sanieren bzw. zu renovieren. Hierdurch kann sich der Materialaufwand je nach Umfang der Maßnahmen erhöhen. Für 2014 geht die Gesellschaft ohne Berücksichtigung weiterer Neuanschaffungen von Mietumsätzen von ca. TEUR 3.400 aus. Für 2014 werden grundsätzlich positive Ergebnisse auf dem Niveau des Vorberichtsjahres erwartet, wobei diese durch die vorgenannten Faktoren, insbesondere durch Renovierungsaufwendungen beeinflusst sein können. 2. Beteiligungen im Bauträgerbereich Insgesamt geht die HI Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr 2014 von einem prognostizierten Umsatz von ca. TEUR 95.000 bis TEUR 100.000 als unterem Wertbereich aus. Des Weiteren erwartet sie ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von ca. TEUR 17.000 bis EUR 19.000. Das prognostizierte Ergebnis wird jedoch vor allem von der Anzahl der zu erwartenden Übergaben, der Zinsentwicklung und den Vorlaufkosten für entsprechende Anschlussprojekte abhängen. Der geplante Umsatz 2014 liegt deutlich unter dem Vorjahres. Die Planungen möglicher Auftragseingänge in 2014 sehen bei der HI Wohnbau GmbH bis zu 150 Einheiten und bei drei startenden Projektgesellschaften, an denen die HI Wohnbau GmbH i.d.R. zu 50% beteiligt ist, bis zu 190 Einheiten vor. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Baurechte und Bauanträge für die projektierten Grundstücke planmäßig genehmigt werden, was sonst eine Verschiebung in das Folgejahr bedeutet. 3. Zusammenfassung Unter Berücksichtigung der Beteiligungsergebnisse erwartet die Hasen-Immobilien AG für 2014 ein Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von TEUR 6.000. VII. Beziehungen zu verbundenen UnternehmenDer Vorstand hat einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt, der mit der Erklärung schließt, dass (1) die Gesellschaft nach den ihr bekannten Umständen zum Zeitpunkt der Vornahme von Rechtsgeschäften mit verbundenen Unternehmen bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt, (2) die Gesellschaft Rechtsgeschäfte mit Dritten auf Veranlassung des herrschenden Unternehmens und mit Dritten im Interesse von verbundenen Unternehmen nicht vorgenommen hat und (3) Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden Unternehmens oder der mit ihm verbundenen Unternehmen, die sich zum Vor- oder Nachteil der Gesellschaft auswirken, weder unterlassen noch getroffen worden sind. VIII. Grundzüge des VergütungssystemsDie Vergütung von Vorstand und Aufsichtsrat sind grundsätzlich fix. Die fixe Vergütung des Vorstands erfolgt in einem geringen Umfang direkt in der Gesellschaft und ansonsten durch Kostenverrechnung zwischen verbundenen Unternehmen im Sinne des Aktiengesetzes. Aufteilungsmaßstab ist der tatsächlich geleistete und erfasste Zeitaufwand. Ein Anspruch des Vorstands auf darüberhinausgehende, variable Vergütungsbestandteile besteht nicht. Diese bleiben gesonderten Zielvereinbarungen vorbehalten. Die Vergütungsregelung trägt dem Umstand Rechnung, dass der Vorstand gesellschafts- und konzernübergreifend tätig ist, die regelmäßigen Ergebnisse aus dem Vermietungsbereich sich in einem engen Rahmen bewegen und die Überwachung des Bauträgerbereiches objektiv und unabhängig von monetären Anreizen erfolgen soll. Die Vergütung des Aufsichtsrates ist in der Satzung auf einen festen Betrag fixiert, wobei der Vorsitzende das Doppelte und sein Stellvertreter das Eineinhalbfache erhält.
Augsburg, 25.04.2014
Der Alleinvorstand Hans-Peter Bauer |
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