Intershop Holding AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis
Von höheren Mieterträgen und Aufwertungen geprägtes Halbjahresresultat

26.08.2025 / 07:00 CET/CEST
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Ad hoc-Mitteilung gemäss Artikel 53 KR
Zürich, 26. August 2025

Intershop erzielte im ersten Halbjahr 2025 einen Reingewinn von CHF 175.9 Mio. Der Betriebserfolg lag bei CHF 36.0 Mio. Erfolgreiche Transaktionen, die Steigerung der Sollmiete und tiefere Leerstände bei den Renditeliegenschaften wirkten sich positiv aus.

Wachstum im Liegenschaftsertrag
Intershop steigerte den Liegenschaftsertrag im ersten Semester 2025 um 8.1% auf CHF 44.3 Mio. (H1 2024: CHF 40.9 Mio.). Massgeblich dazu beigetragen haben die Transaktionen der letzten 18 Monate. Auf vergleichbarer Basis legte der Ertrag um 2.0% zu. Intershop erhöhte den Nettoliegenschaftsertrag um 7.4% auf CHF 39.5 Mio. und verbesserte den Betriebserfolg (EBIT vor Bewertungsveränderungen) um 14.6% auf CHF 36.0 Mio. Die operative Effizienz (EBIT-Marge vor Bewertungsveränderungen) stieg auf 74.1%.

Erwartungsgemäss höhere Kosten – stabile Finanzkennzahlen
Der Liegenschaftsaufwand stieg um 14.4% auf CHF 4.7 Mio. Das entspricht einem Anteil von 10.7% des Liegenschaftsertrags und liegt im erwarteten Rahmen. Die Betriebskosten wuchsen um 9.6% auf CHF 7.8 Mio., was auf gezielte Projektaufwände zurückzuführen ist. Gleichzeitig blieben die Personalkosten trotz höheren Geschäftsvolumens auf Vorjahresniveau. Bei den Finanzkennzahlen steht die Eigenkapitalquote stabil bei 56.2%, der Verschuldungsgrad (LTV) bei 33.0%. Intershop senkte die durchschnittlichen Zinskosten auf 1.25%.

Aktives Portfoliomanagement und Bilanzstärkung
Im ersten Halbjahr tätigte Intershop zwei Zukäufe im Kanton Zürich: eine vollvermietete Renditeliegenschaft in Kemptthal sowie eine Promotionsliegenschaft in Uetikon am See. Parallel dazu veräusserte das Unternehmen die Renditeliegenschaft in Pfäffikon (SZ) sowie – nach dem Bilanzstichtag – die Liegenschaft in Pully (VD). Insgesamt erwartet Intershop für das Gesamtjahr einen Verkaufsgewinn vor Steuern von mindestens CHF 15 Mio.
Intershop erzielte Nettoaufwertungen in Höhe von CHF 200.2 Mio., insbesondere auf Liegenschaften in der Stadt Zürich (ZH). Diese resultierten aus gesunkenen Diskontsätzen sowie einer Neubewertung von vorhandenen Entwicklungspotenzialen. Das trieb den Semestergewinn 2025 auf CHF 175.9 Mio. (H1 2024: CHF 52.7 Mio.). Der Gewinn ohne Neubewertungen lag bei CHF 28.6 Mio. (H1 2024: CHF 36.0 Mio.) – ein Rückgang infolge der erwarteten Normalisierung der Steuerquote. Die Eigenkapitalrendite stieg auf 37.1% (ohne Neubewertungen: 6.0%).

Leerstandsabbau bei den Renditeliegenschaften
Der Leerstand der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 7.9% (2024: 8.1%). Auf vergleichbarer Basis blieb die Quote stabil.

Starke Projektpipeline ohne wertrelevante Verzögerungen
Die Projektpipeline konnte Intershop durch den Zukauf eines Promotionsprojekts in Uetikon am See (ZH) erfolgreich erweitern. Bestehende Entwicklungsprojekte verliefen planmässig und ohne wertrelevante Abweichungen bei Kosten oder Terminen. In Lausanne (VD) («Bloom») und Baden (AG) («Bento Baden») intensivierte Intershop die Vermarktung, nachdem die Wiedervermietung erste Erfolge zeigte. Die nicht im Bau befindlichen Entwicklungsliegenschaften blieben grösstenteils vollvermietet.

Optimierte Organisationsstruktur
Um mehr operative Effizienz zu erlangen, verschlankte Intershop über Fusionen seine Gruppenstruktur und reduzierte dadurch die Zahl der Gruppengesellschaften von elf auf vier. Im gleichen Zug optimierte das Unternehmen seine internen Prozesse und stärkte die Positionierung als innovative und lösungsorientierte Immobilienentwicklerin mit Fokus auf komplexe Projekte.

Ausblick
Das Jahresziel der Steigerung des Nettoliegenschaftsertrags um mindestens 8% unter Ausschluss von Transaktionen (Stand per Ende Februar 2025) wird bestätigt. Nach dem Bilanzstichtag wurde die Immobilie in Pully (VD) verkauft und der Entwicklungsgewinn realisiert. Zudem sind weitere Verkäufe und gezielte Zukäufe von Immobilien geplant. Intershop erwartet einen Rückgang des Leerstands der Renditeliegenschaften auf vergleichbarer Basis, eine zunehmende Verlangsamung von Mietvertragsabschlüssen infolge der wirtschaftlichen Lage und einen Verkaufserfolg von mindestens CHF 15 Mio.

Zukünftige Verkaufserlöse werden weniger stark über dem Buchwert liegen, da operative Erfolge und Entwicklungsfortschritte schneller in den Bewertungen abgebildet werden. Das Geschäftsmodell bleibt allerdings unverändert: Intershop veräussert Immobilien nach Abschluss der Entwicklung. Verkaufserlöse schaffen die Voraussetzungen für neue Projekte und bestätigen die in den Aufwertungen reflektierten Entwicklungserfolge.

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Ad hoc-Mitteilung (PDF)

Halbjahresbericht 2025 (PDF)

Ad hoc announcement, English version (PDF)

Unternehmensportrait
Intershop ist eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Immobiliengesellschaft mit rund 65 Mitarbeitenden. Das seit 1970 börsenkotierte Unternehmen kombiniert ein ertragsstabiles Portfolio von Renditeliegenschaften mit der Entwicklung von Arealen und Liegenschaften. Intershop hat sowohl die dafür notwendige Erfahrung als auch das Fachwissen über die gesamte Wertschöpfungskette von Immobilien, um Liegenschaften mit Ertrags- und Gewinnpotenzial zu erkennen, marktgerecht zu entwickeln und zum geeigneten Zeitpunkt zu verkaufen.

Das bewährte Geschäftsmodell ermöglicht konstant hohe Eigenkapital- und Ausschüttungsrenditen und macht Intershop attraktiv für institutionelle Investoren und private Anleger. Per 30. Juni 2025 belief sich der Wert des 46 Rendite- und Entwicklungsliegenschaften umfassenden Immobilienportfolios auf CHF 1.8 Mia. Das solide finanzierte Unternehmen verfügt über einen ausgezeichneten Leistungsausweis bei der verantwortungsbewussten, innovativen und lösungsorientierten Entwicklung und Nutzung von Immobilien und die dafür notwendige Expertise.

Unternehmenskalender

26.02.2026
Publikation Geschäftsbericht 2025 mit Medien- und Finanzanalystenkonferenz

31.03.2026
63. ordentliche Generalversammlung

26.08.2026
Publikation Halbjahresbericht 2026 mit Online-Präsentation für Medienvertreter und Finanzanalysten

Kennzahlen Intershop Gruppe
			H1 2025	H1 2024
Finanzen	Nettoliegenschaftsertrag	Mio. CHF	39.5	36.8
	Erfolg aus Verkauf	Mio. CHF	2.6	-
	Bewertungsveränderungen	Mio. CHF	200.2	22.4
	Betriebsergebnis (EBIT)	Mio. CHF	236.2	53.8
	Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT)	Mio. CHF	232.6	50.5
	Reingewinn	Mio. CHF	175.9	52.7

	Geldfluss aus Geschäftstätigkeit	Mio. CHF	15.0	17.4
	Investitionen in Immobilien	Mio. CHF	51.5	41.6

	Bilanzsumme ²	Mio. CHF	1'885.2	1’627.1
	Immobilien ²	Mio. CHF	1'826.1	1’591.7
	Finanzverbindlichkeiten ²	Mio. CHF	603.0	522.0
	Eigenkapital ²	Mio. CHF	1'060.1	935.0

	Eigenkapitalrendite ¹		37.1%	12.2%
	Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen ^{1, 6}		6.0%	8.4%

Portfolio	Anzahl Renditeliegenschaften ²		30	28
	Anzahl Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften ²		16	17
	Vermietbare Fläche ²	m ²	560’048	561’468
	Bruttorendite ^{2, 3, 4}		5.2%	5.5%
	Nettorendite ^{2, 3, 5}		4.6%	4.7%
	Leerstandsquote Renditeliegenschaften ²		7.9%	8.1%
	Leerstandsquote Entwicklungsliegenschaften ²		26.4%	20.3%
	Leerstandsquote Gesamtportfolio ²		13.2%	11.9%

Personal	Anzahl Mitarbeitende ²		64	67

Aktie	Reingewinn pro Aktie ⁶	CHF	19.08	5.72
	Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen ^{6, 7}	CHF	3.11	3.91
	Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV) ^{2, 8}	CHF	115.01	101.43
	Börsenkurs am Bilanzstichtag ²	CHF	142.00	127.00
	Dividende pro Aktie ⁹	CHF	5.50	5.50

1)	Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
2)	Angaben per 30.06.2025 und per 31.12.2024
3)	Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag
4)	Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
5)	Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exklusive Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag, siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2024, Seite 122
6)	Siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 30
7)	Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern, siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 30
8)	Siehe «Eigenkapital (NAV) pro Aktie», Halbjahresbericht 2025, Seite 26
9)	Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2024 bzw. 2023

Kontakt

Simon Haus, CEO
simon.haus@intershop.ch

Florian Balschun, CFO
florian.balschun@intershop.ch

Intershop Holding AG	Kontakt
Puls 5, Giessereistrasse 18	Telefon +41 44 544 10 00
Postfach	info@intershop.ch
CH-8031 Zürich	www.intershop.ch

Sprache:	Deutsch
Unternehmen:	Intershop Holding AG
	Giessereistrasse 18
	8031 Zürich
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Telefon:	+41 44 5441000
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E-Mail:	info@intershop.ch
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ISIN:	CH1338987303
Valorennummer:	133898730
Börsen:	SIX Swiss Exchange
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