 DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AGFrankfurt am MainHalbjahresabschluss 2018
Geschäftsjahr 1. Januar - 31. Dezember 2018HalbjahresfinanzberichtH1 2018HIGHLIGHTS H1 2018scroll
Vorwort des VorstandsSehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, hinter uns liegt ein aufregendes und erfolgreiches Halbjahr 2018. Gemeinsam mit dem
neuen strategischen Investor Apollo Global Management, der im Rahmen einer 10%-igen
Kapitalerhöhung im Februar 2018 Aktionär der DEMIRE wurde, und dem weiteren Ankeraktionär,
der Wecken-Gruppe, arbeiten wir konsequent an der weiteren Implementierung der DEMIRE
2.0 Strategie. Mit der Wandlung der Pflichtwandelanleihe im Mai sowie der frühzeitigen
Wandlung des Großteils der ausstehenden Wandelschuldverschreibungen im Juni durch
die beiden Großaktionäre konnten wir zum Bilanzstichtag unsere Eigenkapitalbasis signifikant
stärken. Auch im ersten Halbjahr 2018 konnten wir eine starke operative Vermietungsleistung
verzeichnen, die gemeinsam mit den anhaltend positiven Rahmenbedingungen auf den Vermietungsmärkten
zu einem weiteren Anstieg unseres Bewertungsergebnisses führten. Einem wesentlichen
Ziel unserer DEMIRE 2.0 Strategie, der Reduzierung des Nettoverschuldungsgrades auf
rund 50%, sind wir zum Bilanzstichtag somit deutlich näher gekommen. Die guten Ergebnisse des ersten Halbjahres 2018 bestätigen die positiven Auswirkungen
unserer DEMIRE 2.0 Strategie. Die wesentlichen operativen Kennzahlen und Finanzkennzahlen
haben sich im ersten Halbjahr wie folgt entwickelt:
Unser besonderes Augenmerk im zweiten Halbjahr 2018 und darüber hinaus gilt der Umsetzung
des geplanten Wachstums unseres Immobilienportfolios. Hierfür arbeiten wir mit Hochdruck
an dem Ausbau unserer Akquisitionspipeline und unseres Immobiliennetzwerks in einem
kompetitiven Investmentmarkt. Die weitere Reduzierung unserer Verschuldungsquote und
die Optimierung unserer Konzernstruktur sind ebenfalls wichtige Bausteine und Ziele
zum Ausbau der DEMIRE zu einer führenden börsennotierten Gewerbeimmobilienplattform
in Deutschland. Für das Geschäftsjahr 2018 bestätigen wir unsere aktuelle Prognose für die FFO I (nach
Steuern und vor Minderheiten) von EUR 16 bis 18 Millionen. Auf Basis des aktuellen
Immobilienbestands erwarten wir unverändert, Mieterträge von rund EUR 71 bis 73 Millionen
zu erwirtschaften. Frankfurt am Main, 16. August 2018 Dipl.-Betriebsw. (FH) Ralf Kind DEMIRE im ÜberblickKONZERNKENNZAHLENscroll
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Exklusive zur Veräußerung gehaltene Immobilien scroll
FIRST IN SECONDARY LOCATIONSDie DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hält Gewerbeimmobilien in mittelgroßen
Städten und an aufstrebenden Randlagen von Ballungsgebieten in ganz Deutschland. Die
Gesellschaft hat ihre besondere Stärke an diesen Sekundärstandorten - First in Secondary
Locations - und konzentriert sich auf ein Angebot, das sowohl für international agierende
als auch regional ansässige Mieter attraktiv ist. DEMIRE ist in den Jahren 2013 bis
2016 sowohl über den Erwerb von Einzelobjekten als auch durch Übernahme von Gesellschaftsanteilen
rasch gewachsen und verfügte am Ende des ersten Halbjahres 2018 über ein Portfolio
mit einer Vermietungsfläche von rund 1 Million m2 und einem Marktwert von rund EUR 1,1 Milliarden. Mit der Ausrichtung des Portfolios auf Büros, Einzelhandel und Logistik ergibt sich
eine Rendite-/Risikostruktur, die aus Sicht von DEMIRE für das Geschäftsfeld der Gewerbeimmobilien
angemessen ist. Die Gesellschaft legt Wert auf langfristige Verträge mit solventen
Mietern und rechnet daher mit stabilen und nachhaltigen Mieteinnahmen. DEMIRE hat sich zum Ziel gesetzt, ihre Unternehmensstruktur weiter zu optimieren.
Dabei ist sie der Überzeugung, dass Skaleneffekte und Portfoliooptimierungen am besten
mit einem aktiven Immobilienmanagement-Ansatz zu erreichen sind. Die Aktien der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG sind im Regulierten Markt
(Prime Standard-Segment) der Frankfurter Wertpapierbörse notiert. DEMIRE AM KAPITALMARKTDie internationalen Aktienmärkte präsentierten sich im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich
zum Vorjahr weniger stark. Zwar setzte sich die globale wirtschaftliche Erholung weiter
fort, jedoch mit reduziertem Tempo. Die Marktstimmung hat sich gegenüber 2017 deutlich
verändert: Die Aktien- und Anleihenmärkte waren in den ersten sechs Monaten von hoher
Volatilität geprägt, obwohl die Wirtschaftsindikatoren und die Inflation sich robust
zeigten und die lockere Geldpolitik der Notenbanken weiterhin anhält. Im Januar 2018
zogen die Aktienmärkte zunächst weiter an, ehe es im Februar zu einer heftigen Korrektur
kam. Dies führte zu Zweifeln an der Stabilität des weltweiten synchronen Aufschwungs,
die sich auch im Rückgang beim ifo-Geschäftsklimaindex widerspiegelten. Die seit März
2018 zunehmend unsichere Stimmung lässt sich jedoch vor allem auf politische Risiken
zurückführen. Die US-Wirtschaft zeigte sich auch dank der Ende 2017 in Kraft getretenen Steuerreform
deutlich gestärkt, während die Dynamik in anderen Ländern wie Japan und den meisten
europäischen Staaten nachließ. Die US-Notenbank Fed hat daher ihre geldpolitische
Normalisierung fortgesetzt und wie erwartet den Leitzins in jedem Quartal um 25 Basispunkte
angehoben. Zuletzt hat die Federal Reserve (Fed) am 13. Juni 2018 den Leitzins um
25 Basispunkte auf 1,75 bis 2,0% angehoben. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat
das Auslaufen ihres Kaufprogramms für Ende 2018 verkündet und zugleich bekräftigt,
ohne dabei den Kurs des Euro nach oben zu treiben, die aktuelle Zinspolitik noch länger
als ein Jahr fortzusetzen. Bis Ende September 2018 werden die Währungshüter weiterhin
monatlich Anleihen mit einem Volumen von EUR 30 Milliarden erwerben. Zwischen Oktober
und Dezember 2018 wird die Kaufsumme dann auf EUR 15 Milliarden halbiert werden. Ab
Januar 2019 werden die monatlichen Käufe schließlich gänzlich wegfallen, jedoch fällige
Anleihen wieder angelegt. Zudem betonte EZB-Präsident Draghi, dass Zinsanhebungen
bis mindestens Sommer 2019 ausgeschlossen sind. In diesem Umfeld erreichte auch der deutsche Leitindex DAX im ersten Halbjahr 2018
am 23. Januar zunächst sein bisheriges Allzeithoch (13.559 Punkte), in den kommenden
Monaten folgte jedoch eine Talfahrt bis zu seinem 12-Monats-Tief bei 11.787 Zählern
(26. März). Zum Ende des ersten Halbjahres 2018 schloss der DAX bei 12.306 Punkten,
das entspricht einem Minus von 4,7% seit Jahresende 2017. Nichtsdestoweniger zeigt sich die globale Wirtschaft weiterhin robust. Unter der absehbaren
Geldpolitik für das zweite Halbjahr 2018 sind die Erwartungen der Kapitalmarktexperten
daher für das zweite Halbjahr 2018 unverändert optimistisch. KENNZAHLEN DER DEMIRE-AKTIEscroll
DEMIRE-AKTIEDie DEMIRE-Aktie hat sich zu Jahresbeginn ähnlich wie der deutsche Leitindex DAX entwickelt.
Dabei erreichte sie ihr bisheriges Jahrestief am 31. Januar 2018 bei einem Kurs von
EUR 3,74. Bereits im Februar konnte sich die DEMIRE-Aktie erholen und ist im weiteren
Jahresverlauf gegenüber dem DAX und dem bedeutenden Immobilienindex EPRA Developed
Europe deutlich stärker gestiegen. Ausschlaggebend für den positiven Kursverlauf waren
unter anderem die Ankündigung und Platzierung einer 10%-igen Kapitalerhöhung zu EUR
4,35 je Aktie und der damit verbundene Einstieg des neuen Großaktionärs Apollo Global
Management. Die DEMIRE-Aktie stieg über die Schwelle von EUR 4,00 und schloss Ende
Februar zu einem Kurs von EUR 4,36, was einem Plus von 12,9% entspricht. Im weiteren
Verlauf des ersten Halbjahres 2018 zeigte sich die DEMIRE-Aktie auf diesem Kursniveau
stabil. Am 9. April 2018 markierte die DEMIRE-Aktie ihr bisheriges Jahreshoch bei
EUR 4,44, zum Ende des Halbjahres betrug der Schlusskurs EUR 4,28. Gegenüber dem Jahresende
2017 konnte sie somit um rund 10,9% zulegen und übertraf dabei die Kursperformance
des Index EPRA Developed Europe (-0,7%), der die größten Immobiliengesellschaften
Europas beinhaltet, sowie den DAX (-4,7%). Die Marktkapitalisierung der DEMIRE lag
zum Stichtag 30. Juni 2018 bei rund EUR 313 Millionen. STRATEGIE DEMIRE 2.0Im Rahmen der Hauptversammlung Ende Juni 2017 hat die DEMIRE unter dem Motto DEMIRE
2.0 konkrete Ziele für das weitere Unternehmenswachstum definiert, die sie mittelfristig
über einen ganzheitlichen Maßnahmenplan, unter anderem zur Kostenoptimierung, Straffung
der Gruppenstruktur und Reduktion der Finanzierungskosten, erreichen möchte. Als wesentlicher
Eckpunkt gilt dabei die geplante Verdopplung des aktuellen Portfolios von derzeit
rund EUR 1,1 Milliarden auf EUR 2 Milliarden. Zudem soll durch eine permanente Effizienzsteigerung
sowie durch Skaleneffekte im Zuge des geplanten Wachstums im Immobilienmanagement
die Kostenbasis weiter verringert werden. Durch eine weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur,
insbesondere auch unter kontinuierlicher Prüfung potenzieller Refinanzierungsoptionen
über den Fremdkapital- und Eigenkapitalmarkt, sollen die durchschnittlichen Zinskosten
sinken und der Netto-Verschuldungsgrad auf rund 50% gesenkt werden. Dabei strebt die
DEMIRE neben der Steigerung ihrer Marktkapitalisierung auch die Positionierung ihres
Risikoprofils im Bereich des "Investment-Grades" an, um die Finanzierung ihres zukünftigen
Wachstums zu günstigen Konditionen langfristig und nachhaltig zu sichern. Seit Ankündigung der Strategie DEMIRE 2.0 konnten bereits wesentliche Meilensteine
umgesetzt werden, darunter die umfassende Refinanzierung bestehender Verbindlichkeiten
im zweiten Halbjahr 2017. Durch die erstmalige Platzierung einer gerateten und unbesicherten
Unternehmensanleihe über EUR 400 Millionen bei institutionellen Investoren und Vermögensverwaltern
am internationalen Kapitalmarkt konnten die durchschnittlichen Finanzierungskosten
von 4,4% p.a. zum Jahresende 2016 auf aktuell 3,0% p.a. deutlich reduziert werden. Mit der Ablösung von mit Grundschulden besicherten Verbindlichkeiten sind zudem aktuell
circa EUR 514 Millionen an Immobilienwerten unbesichert und frei, das entspricht rund
47% des gesamten Immobilienvermögens der DEMIRE-Gruppe. Als weiterer wesentlicher Schritt gilt der Abschluss diverser Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge
mit Konzerngesellschaften im Rahmen der außerordentlichen Hauptversammlung im November
2017 zur ersten wesentlichen Optimierung der Gruppenstruktur. Im ersten Halbjahr 2018 konnte die DEMIRE im Februar 2018 Apollo Global Management
als neuen strategischen Investor im Rahmen einer 10%-igen Kapitalerhöhung gewinnen.
Mit der Wandlung der Pflichtwandelanleihe im Mai sowie der frühzeitigen Wandlung des
Großteils der ausstehenden Wandelschuldverschreibungen im Juni durch die beiden Großaktionäre
konnte die DEMIRE zum Bilanzstichtag ihre Eigenkapitalbasis signifikant stärken und
dem wesentlichen Ziel der DEMIRE 2.0 Strategie, der Reduzierung des Nettoverschuldungsgrades
auf rund 50%, zum Bilanzstichtag deutlich näher kommen. Im laufenden Geschäftsjahr 2018 strebt die DEMIRE gemeinsam mit den beiden Ankeraktionären
Apollo Global Management und der Wecken-Gruppe die weitere Umsetzung der Strategie
DEMIRE 2.0 an. Dabei will die DEMIRE die internen sowie externen identifizierten Wachstumstreiber
konsequent nutzen. Im besonderen Fokus steht im laufenden Geschäftsjahr neben weiteren
Maßnahmen zur Optimierung der Gruppenstruktur insbesondere der Ausbau der DEMIRE zu
einer führenden börsennotierten Gewerbeimmobilienplattform in Deutschland mit einer
Portfoliogröße von mehr als EUR 2 Milliarden. AKTIONÄRSSTRUKTURAufgrund der Ausgabe von Bezugsaktien durch die Ausübung von Wandlungsrechten im ersten
Halbjahr 2018 sowie durch die erfolgreiche Platzierung einer 10%-igen Kapitalerhöhung
mit 5.425.774 Aktien im Februar 2018 erhöhte sich das Grundkapital der DEMIRE bis
zum Stichtag 30. Juni 2018 um insgesamt 13.368.320 Aktien auf 73.064.838 Aktien bzw.
EUR 73.064.838,00. Die Aktionärsstruktur hat sich hierdurch im ersten Halbjahr 2018 signifikant verändert. Hintergrund ist der im Rahmen der Barkapitalerhöhung erfolgte Einstieg von verwalteten
Fonds von Apollo Global Management als neuer strategischer Ankeraktionär, der gemeinsam
mit der Wecken-Gruppe die Implementierung der DEMIRE 2.0 Strategie unterstützt. Im
Zuge eines am 16. April 2018 veröffentlichten Pflichtangebots an die bestehenden DEMIRE-Aktionäre
zum Erwerb weiterer Aktien zu einem Angebotspreis von EUR 4,35 hat Apollo Global Management
seinen Anteilsbesitz im Laufe des zweiten Quartals weiter ausgebaut. Im Juni 2018
haben von Apollo verwaltete Fonds und die Wecken-Gruppe zudem Wandelschuldverschreibungen
im Gesamtvolumen von EUR 10,27 Millionen in DEMIRE-Aktien gewandelt. UNTERNEHMENSANLEIHE 2017/2022scroll
WANDELSCHULDVERSCHREIBUNG 2013/2018scroll
DEMIRE-ANLEIHENAuch die europäischen Anleihenmärkte zeigten sich im ersten Halbjahr 2018 volatiler.
Analog zum Aktienmarkt sorgten politische Entwicklungen für eine Ausweitung der Risikoaufschläge,
vor allem bei italienischen Staats- und Unternehmensanleihen, die durch den Ausgang
der Wahlen in Italien und die Bildung einer europakritischen populistischen Regierung
beeinflusst wurden. Andere europäische Staaten waren ebenso betroffen, wenn auch nicht
in vergleichbarer Stärke. Am 22. Mai 2018 erfolgte gemäß den Anleihebedingungen die Wandlung der Pflichtwandelanleihe
2015/2018 in Höhe von EUR 15 Millionen in drei Millionen DEMIRE-Inhaberaktien. Die Unternehmensanleihe 2017/2022 (ISIN: XS1647824173) hat sich seit Jahresbeginn
und ausgehend von ihrem bisherigen Jahreshoch bei 103,26% am 25. Januar rückläufig
bis zu einem Kurs von 101,22% Ende Juni 2018 entwickelt. Hintergrund der Kursentwicklung
ist die gestiegene Volatilität im Gesamtmarkt. Die Veröffentlichung eines Übernahmeangebots
durch den neuen Großaktionär Apollo Global Management hat am 16. April 2018 einen
Kontrollwechsel ausgelöst. Gemäß den Anleihebedingungen war die DEMIRE AG verpflichtet,
ihren Anleihegläubigern innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie Kenntnis von dem Kontrollwechsel
erlangt hatte, den vorzeitigen Rückerwerb der Anleihe zu einem Rückkaufpreis in Höhe
von 101% des Nennbetrages zuzüglich bis zum Rückkaufdatum aufgelaufener und noch nicht
gezahlter Zinsen anzubieten ("Rückerwerbsangebot"). Die DEMIRE AG hat am 16. Mai 2018
dieses Rückerwerbsangebot unter anderem auf ihrer Website veröffentlicht. Die Anleihegläubiger
konnten bis zum 14. Juni 2018 um 11:00 Uhr die Rückzahlung verlangen. Im Gesamtvolumen
von insgesamt EUR 33.375.000 wurde das Rückerwerbsangebot angenommen. Im Verlauf dieser
Periode hat sich der Kurs der Unternehmensanleihe 2017/2022 dem Rückkaufpreis angenähert. RATINGS VON S & P UND MOODY'SIm Rahmen der Anleiheplatzierung der Unternehmensanleihe 2017/2022 im Geschäftsjahr
2017 haben die international renommierten Ratingagenturen Standard&Poor's und Moody's
für die Unternehmensanleihe erstmals ein BB+ beziehungsweise Ba2-Rating vergeben.
Das Anleiherating von Standard&Poor's liegt somit eine Ratingstufe unter dem Investment
Grade-Rating. Das zeitgleich erstellte Unternehmensrating der DEMIRE durch die beiden
Ratingagenturen liegt bei BB beziehungsweise Ba2 jeweils mit einem stabilen Ausblick. Mit den Ratingeinschätzungen stärkt die DEMIRE die Transparenz und die unabhängige
Beurteilung ihrer Geschäftsaktivitäten. Die DEMIRE strebt mittelfristig die Positionierung
ihres Risikoprofils im Bereich des "Investment-Grades" an, um die Finanzierung ihres
geplanten Wachstums zu noch günstigeren Konditionen zu ermöglichen. Im Juni 2018 erfolgte die jährliche Überprüfung der Ratingeinschätzungen durch S&P
und Moody's. Im Ergebnis resultierte keine Anpassung des aktuellen Ratings für die
Unternehmensanleihe wie auch für das Unternehmensrating der DEMIRE. RATING DER DEMIRE-STAND 30.06.2018scroll
HAUPTVERSAMMLUNGDie Hauptversammlung der DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG hat am 27. Juni
2018 mit deutlichen Mehrheiten den Beschlussvorlagen der Verwaltung zugestimmt. Auf
Antrag des Aktionärs Wecken&Cie. wurden dabei die Tagesordnungspunkte 6, 7, 8, und
10 der ordentlichen Hauptversammlung geändert. Aufgrund des Einstiegs des neuen Großaktionärs
Apollo Global Management und der damit verbundenen Platzierung einer 10%-igen Kapitalerhöhung
im Februar 2018 sowie durch die Wandlung von Wandelschuldverschreibungen im ersten
Halbjahr 2018, die zu einem deutlich gestiegenen Grundkapital führten, wurden das
genehmigte und das bedingte Kapital in angepasster Höhe neu beschlossen. Bei den Wahlen
zum Aufsichtsrat wurde Herr Prof. Dr. Alexander Goepfert als neues Aufsichtsratsmitglied
gewählt. In der konstituierenden Sitzung hat er zudem den Aufsichtsratsvorsitz vom
Herrn Prof. Dr. Hermann Wagner übernommen, der mit Ablauf der Hauptversammlung aus
dem Aufsichtsrat der DEMIRE ausgeschieden ist. Konzernzwischenlagebericht für den Berichtszeitraum 1. Januar bis 30. Juni 2018WIRTSCHAFTSBERICHTGESAMTWIRTSCHAFTLICHE RAHMENBEDINGUNGENZum Jahresbeginn haben sich insbesondere die Unternehmenserwartungen eingetrübt, und
die Auftragseingänge in der Industrie sowie die Exporte gingen deutlich zurück. Als
Ursache sehen die Experten des Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) aber nicht
alleine drohende und tatsächlich verhängte Strafzölle durch die USA, China und die
EU. Auch die Grippewelle, viele Streiktage und eine hohe Anzahl an Ferientagen bremsten
ihrer Ansicht nach die wirtschaftliche Dynamik im ersten Halbjahr 2018. Das reale
saison- und kalenderbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) nahm im ersten Quartal 2018
um moderate 0,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal zu. Im zweiten Quartal legte das
Bruttoinlandsprodukt (BIP) gegenüber den ersten drei Monaten 2018 um weitere 0,5 Prozent
zu. Das IfW Kiel hat seine Erwartung für die Zuwachsrate des BIP für das Jahr 2018 um
0,5 Prozentpunkte nach unten auf nun 2 Prozent reduziert. Grund ist vor allem ein
Dämpfer in der Produktion zu Jahresbeginn, dessen Ursachen auch, aber nicht nur im
Handelskonflikt mit den USA liegen dürften. Trotz der Revision der aktuellen Prognose
für die Zuwachsrate des Bruttoinlandsproduktes (BIP) für 2018 sehen die Konjunkturforscher
die deutsche Wirtschaft weiterhin in einer Hochkonjunktur. Für das Jahr 2019 halten
sie daher an ihrer Prognose von 2,3 Prozent fest. Die Arbeitslosenquote dürfte nach
ihrer Einschätzung weiter auf unter 5 Prozent fallen, die Inflation bei rund 2 Prozent
liegen. Der Arbeitsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2018 weiter günstig entwickelt, wenn
auch nicht mehr so dynamisch wie in den Wintermonaten. Die sozialversicherungspflichtige
Beschäftigung wächst weiter und die Nachfrage nach neuen Mitarbeitern bewegt sich
auf anhaltend hohem Niveau. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung verzeichnen erneut
saisonbereinigte Rückgänge. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Zahl der Arbeitslosen
im Juni 2018 um 197.000 beziehungsweise um 8 Prozent abgenommen. Die Arbeitslosenquote
auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen belief sich im Juni 2018 auf 5,0 Prozent.
Im Vergleich zum Vorjahr ist sie um 0,5 Prozentpunkte gesunken. Der Konjunkturindex des Ifo-Instituts, der wichtigste Frühindikator für die deutsche
Wirtschaft, ist im Juli erneut gefallen, aber nicht so stark, wie von den Konjunkturforschern
ursprünglich erwartet. Dabei nahm der Ifo-Geschäftsklimaindex leicht von 101,8 Punkten
auf 101,7 Punkte ab. Im Frühjahr 2018 war der Ifo-Index regelrecht eingebrochen und
hatte im Juni bereits den tiefsten Stand seit mehreren Jahren erreicht. Die aktuelle
Lage wird von den deutschen Unternehmen jedoch besser als noch im Vormonat bewertet.
Angesichts des unerwartet geringeren Rückgangs des Indexes erwarten die Experten eine
weitere Expansion der deutschen Wirtschaft im zweiten Halbjahr 2018, wenn auch in
verlangsamter Form. ENTWICKLUNG IMMOBILIENMÄRKTETrotz der politischen und wirtschaftlichen Volatilitäten bewegt sich der Investmentmarkt
auf Vorjahresniveau. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
erreicht mit rund EUR 25,6 Milliarden ein fast identisches Niveau wie im Vorjahreszeitraum
(-1%). Die grundsätzliche Dynamik und die damit verbundene Anzahl an Transaktionen
ist vergleichbar mit dem Vorjahr. Die Immobilienexperten von JLL erwarten daher unverändert
für das Gesamtjahr 2018 ein Transaktionsvolumen von rund EUR 55 Milliarden. Im zweiten Quartal war ein deutlicher Fokus der Immobilieninvestoren auf die Top-7-Standorte
zu verzeichnen, die rund 63% des gesamten Transaktionsvolumens in Deutschland auf
sich vereinen konnten. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von 29%. In
den sogenannten B- oder C-Städten sank das Ergebnis dementsprechend. Mit knapp EUR
11,4 Milliarden entfielen im Vergleich zu anderen Nutzungsarten rund 45% des Transaktionsvolumens
auf Büroimmobilien. Einzelhandelsimmobilien erreichten einen Anteil von 18%, das Transaktionsvolumen
von Logistikobjekten lag mit 11% knapp im zweistelligen Bereich. Auch die Renditen sanken weiter, zeigten aber insgesamt über alle Assetklassen hinweg
eine durchmischte Entwicklung. Büroimmobilien haben ihren Trend eines nur noch sehr
moderaten Renditerückgangs für Top-Produkte in den besten Lagen auch im zweiten Quartal
fortgesetzt, jedoch zeichnet sich mehr und mehr eine "Bodenbildung" ab. Die Spitzenrendite
hat sich über alle Top-7-Standorte im Vergleich zum Vorquartal mit 3,24% kaum bewegt.
Im Jahresvergleich resultiert laut JLL ein Rückgang von 23 Basispunkten. Die Maklerhäuser JLL und Savills beobachten ein steigendes Investoreninteresse an
Immobilien, die zwar die Anforderungen an sehr gute Lagen erfüllen, jedoch eine schwächere
Gebäudequalität sowie kürzere Restlaufzeiten aufweisen. Die Investoren setzen daher
verstärkt auf Mietpreiswachstumspotenzial und Wertgewinne, die sie durch Neupositionierung
oder Neuvermietung realisieren wollen. Auch hier stehen Büroimmobilien mit Abstand
im Fokus der Investoren. Die nach wie vor stärkste Renditedynamik ist bei Logistikimmobilien zu beobachten.
Aktuell liegt laut JLL die Spitzenrendite im Mittel über die Top-7-Logis-tikregionen
bei 4,25% und damit nochmals 15 Basispunkte niedriger als noch zum Ende des ersten
Quartals. Die Nachfrage seitens der Investoren nach gut positionierten logistisch
genutzten Hallen oder Portfolios ist ungebrochen. Die Renditekompression von fast
70 Basispunkten innerhalb der letzten 12 Monate verdeutlicht diesen Trend, der sich
durch eine anhaltend geringe Produktverfügbarkeit noch verstärkt. BüromarktLaut JLL hat sich der Umsatz in den sieben Büro-Hochburgen wieder deutlich stabilisiert
und liegt mit 1,83 Millionen m2 auf einem nahezu identischen Niveau mit dem Vorjahr. Jedoch hat sich das verfügbare
Flächenangebot inzwischen derart verschlechtert, dass laut JLL Objekte, die vormals
als Sockelleerstand galten und zum Abriss oder zur Umwidmung in eine andere Nutzung
vorgesehen waren, nun wieder - aufgrund der stark gestiegenen Büromieten - für eine
Vermarktung als Büroflächen interessant werden. Die über die Top-7-Standorte kumulierte
Leerstandsquote reduzierte sich erneut innerhalb der letzten drei Monate um 20 Basispunkte
auf nun 4,3%. JLL rechnet für das zweite Halbjahr mit einer Fortsetzung der anhaltend hohen Nachfrage
und einer hohen potenziellen Umzugsbereitschaft der Unternehmen sowie einer sich weiter
prekär verschärfenden Angebotsseite. Für das Gesamtjahr wird ein Umsatz in Höhe von
3,9 Millionen m2 erwartet, das Volumen des Vorjahres scheint aber aufgrund der Flächenknappheit nicht
erreichbar. Im Umkehrschluss führt die Angebotsknappheit zu steigenden Mieten. Diese legten laut
dem Maklerhaus Savills in der Spitze um 1,2% gegenüber dem Vorquartal zu. Bis Jahresende
dürfte die Steigerung noch weitere 3% betragen. Das Ungleichgewicht aus Angebot und
Nachfrage ist laut Savills der ideale Nährboden für weiteres Mietpreiswachstum in
nahezu allen Büro-Hochburgen. Teilweise weichen Büronutzer aufgrund der in den Innenstädten
gestiegenen Mietpreise auf periphere Lagen aus, zumal dort auch die Verfügbarkeit
von Flächen größer ist. EinzelhandelsmarktLaut JLL weist der Einzelhandelsvermietungsmarkt im ersten Halbjahr 2018 stabile Zahlen
auf. Mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt 239.100 m2 bei 521 Einzeldeals liegt das erste Halbjahr nur rund 7.000 m2 hinter dem Vorjahresvergleichsergebnis. Die zehn bedeutendsten Einzelhandelsmetropolen (Berlin, Hamburg, Leipzig, Hannover,
Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Nürnberg, München) konnten ihren Flächenanteil
wieder deutlich ausbauen und erzielen insgesamt 40% (96.300 m2), während sie im ersten Halbjahr 2017 lediglich 23% (56.600 m2) erreichen konnten. Für die Top-10-Einzelhandelsstandorte Deutschlands wird daher ein konstanter Spitzenmietpreis
für die zweite Jahreshälfte 2018 prognostiziert. Unter allen 185 untersuchten Einzelhandelsstandorten
nach Einwohnerklassen sanken laut JLL die Mieten gegenüber dem ersten Halbjahr 2017
in den beiden unteren Einwohnerklassen am stärksten. Die Kategorie 100.000-250.000
Einwohner verzeichnete einen Rückgang um rund 3% und in den Standorten unter 100.000
Einwohner sogar um 5%. Die Klasse 250.000-500.000 Einwohner schnitt etwas besser ab
und verlor 2%. Auch die Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern inkl. der Top 10 gaben
leicht um 1% nach. LogistikmarktLaut dem Maklerhaus CBRE hat der deutsche Logistikimmobilienmarkt sein stärkstes Halbjahresergebnis
seit Aufzeichnungsbeginn erreicht. Ausschlaggebend ist die hohe Nachfrage aus der
deutschen Wirtschaft, die auf ein limitiertes Flächenangebot trifft. Daher wird im
Laufe des Jahres mit weiteren Mietpreisanstiegen gerechnet. Für die Top-5-Standorte
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Rhein-Main, Hamburg und München) ist im Jahresvergleich
die Spitzenmiete auf EUR 5,90 je m2/Monat gestiegen, das entspricht einem Plus von 2,3%. Der Flächenumsatz erreichte
im ersten Halbjahr 2018 rund 3,4 Millionen m2 (+17% gegenüber der Vorjahresperiode), für das Gesamtjahr wird mit einem Flächenumsatz
von rund 6,5 bis 7 Millionen m2 kalkuliert. SEKUNDÄRSTANDORTE - HÖHERE RENDITEN UND GERINGERES RISIKO ALS IN A-STÄDTENDie DEMIRE ist mit ihren Immobilieninvestments in 15 von 16 Bundesländern vertreten
und legt ihren Investitionsschwerpunkt auf die sogenannten "Secondary Locations".
Die DEMIRE ist der Überzeugung, dass die "Secondary Locations" in Deutschland, wo
sie über ein umfassendes lokales Immobilien-Know-how und über ein Netzwerk verfügt,
gegenüber den Immobilienmärkten in den Top-7-Standorten attraktive, höhere und zugleich
stabilere Rahmenparameter bieten. Die DEMIRE veröffentlicht regelmäßig gemeinsam mit bulwiengesa, einem der größten
unabhängigen Analyseunternehmen in der Immobilienbranche, Marktstudien mit dem Analyseschwerpunkt
auf den Investmentchancen in deutschen Büroimmobilien in Sekundärstandorten. Ihre jüngste Studie hat die DEMIRE im April 2018 veröffentlicht. Anhand der Analyse
von insgesamt 31 Städten belegt die Studie, dass die Sekundärstandorte in den vergangenen
Jahren überwiegend eine positive Entwicklung aufweisen konnten und damit gegenüber
den Top-7-Standorten eine interessante Anlagemöglichkeit darstellen. Dabei konnten
die Top-7-Standorte Mietwachstumsraten von im Durchschnitt 2,8% erzielen. An den Sekundärstandorten
wurden teilweise noch stärkere Mietsteigerungen von bis zu 40% erreicht. Aufgrund
des Fehlens von Anlagemöglichkeiten und des geringen Renditeniveaus in den A-Märkten
investieren die Akteure zunehmend in Sekundärstandorte. 2017 wurden rund EUR 15 Milliarden
abseits der großen Metropolen investiert. Der Grund für das gestiegene Interesse ist
die im Durchschnitt höhere Rendite bei einer hohen Stabilität des Mietniveaus in Sekundärstandorten.
Durch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen in den Sekundärstandorten.
Dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit 2 Prozentpunkten
weiterhin auf einem hohen Niveau. Dabei ist die Volatilität von Mieten und Leerstandsquoten
in den Sekundärstandorten gegenüber A-Standorten deutlich geringer ausgeprägt. Die vollständige Studie von DEMIRE und bulwiengesa ist auf der Website abrufbar. https://www.demire.ag/immobilien/research GESCHÄFTSENTWICKLUNGDas erste Halbjahr 2018 war geprägt von den positiven Auswirkungen der DEMIRE 2.0
Strategie. Dabei konnte die DEMIRE im Vergleich zur Vorjahresperiode erneut signifikante
Verbesserungen ihrer operativen Performance und ihrer Finanzkennzahlen erzielen. Mit
der Veränderung im Aktionariat sind zudem die Weichen gestellt, um das wesentliche
Ziel der DEMIRE 2.0 Strategie, das geplante Wachstum des Immobilienportfolios, konzentriert
umzusetzen. Die Highlights im ersten Halbjahr 2018 waren:
IMMOBILIENPORTFOLIOZum 30. Juni 2018 bestand das Bestandsportfolio aus 87 Gewerbeimmobilien mit einer
vermietbaren Gebäudefläche von insgesamt rund 1 Million m2 und einem Marktwert von insgesamt rund EUR 1,1 Milliarden. Zum Halbjahresende 2018
erfolgte die unabhängige und umfassende Immobilienbewertung des gesamten Portfolios
durch den Gutachter Savills. Die EPRA-Leerstandsquote des Portfolios erreichte unter Berücksichtigung bereits verkaufter
Immobilien zum Stichtag 30. Juni 2018 eine Quote von 7,8% und liegt damit rund 160
Basispunkte unter dem Stand zum 31. Dezember 2017. Im ersten Halbjahr hat die DEMIRE
eine Vermietungsleistung von rund 37.900m2 erreicht, davon entfallen rund 60% auf Neuvermietungen und rund 40% auf Anschlussvermietungen.
Die durchschnittliche Restlaufzeit (WALT) des Portfolios liegt zum Stichtag 30. Juni
2018 wie erwartet bei 4,7 Jahren. Dank der guten operativen Leistung sind die Mieteinnahmen
des Immobilienportfolios im ersten Halbjahr like-for-like um circa 1,8% gestiegen. Die DEMIRE unterteilt ihr Portfolio in drei Kategorien:
TOP-10-MIETER (PER 30.06.2018)scroll
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Nach annualisierter Vertragsmiete exkl. Nebenkosten PORTFOLIO NACH INVESTMENTKLASSEN (WERTE)scroll
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Exklusiv zur Veräußerung gehaltene Immobilien PORTFOLIO NACH ASSETKLASSEN (WERTE)scroll
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Exklusiv zur Veräußerung gehaltene Immobilien VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGEERTRAGSLAGEIm ersten Halbjahr 2018 erzielte der DEMIRE-Konzern Mieterträge von insgesamt EUR
36,6 Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 37,2 Millionen), die gegenüber dem Vorjahreszeitraum
aufgrund des bilanzwirksamen Verkaufs von nicht strategischen Immobilien in den letzten
12 Monaten leicht um 1,8% gesunken sind. Der Rückgang konnte größtenteils durch den
erfolgreichen Abbau von Leerstandsflächen kompensiert werden. Das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien betrug zum ersten Halbjahr 2018 EUR
28,1 Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 27,3 Millionen) und ist im Vorjahresvergleich
um 2,7% gestiegen. Der Rückgang resultiert aus Veräußerungen von Immobilien in den
letzten 12 Monaten sowie aus dem im Vergleich zum geplanten Gesamtinvestitionsaufwand
für das Geschäftsjahr 2018 geringeren Investitionsaufwand zum Ende des ersten Halbjahrs
2018. Die sonstigen betrieblichen Erträge und anderen Ergebniseffekte beliefen sich auf
EUR 70,1 Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 9,1 Millionen). Der Anstieg der sonstigen
betrieblichen Erträge und anderen Ergebniseffekte ist maßgeblich auf einen höheren
Bewertungszuwachs aus Fair-Value-Anpassungen in Höhe von EUR 70,1 Millionen (1. Halbjahr
2017: EUR 6,8 Millionen) der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen. Die allgemeinen Verwaltungskosten sind aufgrund höherer Rechts- und Beratungskosten
zum Ende des Halbjahres 2018 im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot im April 2018
und der Änderung der Aktionärsstruktur um 35,0% auf EUR 9,5 Millionen gestiegen (1.
Halbjahr 2017: EUR 7,0 Millionen). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) liegt
daher insbesondere aufgrund wesentlich höherer Fair-Value-Anpassungen bei EUR 84,4
Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 24,1 Millionen). Das Finanzergebnis belief sich im ersten Halbjahr 2018 auf EUR -22,0 Millionen (1.
Halbjahr 2017: EUR -13,3 Millionen). Die Veränderung resultiert im Wesentlichen aus
den gegenüber der Vorjahresperiode gestiegenen Minderheitsanteilen in Höhe von rund
EUR 8,8 Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 3,6 Millionen), die insbesondere auf anteilig
gestiegene Bewertungsgewinne zurückzuführen ist. Im ersten Halbjahr 2018 zeigt sich
im Vergleich zur Vorjahresperiode ein deutlicher Rückgang der Finanzaufwendungen,
der aus der erfolgreichen Refinanzierung bestehender teurer Finanzverbindlichkeiten
im Geschäftsjahr 2017 resultierte. Dem gegenüber stehen im Vergleich zur Vorjahresperiode
rückläufige Finanzerträge, die im Wesentlichen auf die gezogene Kündigungsoption der
im November 2017 zurückgezahlten Unternehmensanleihe 2014/2019 zurückzuführen sind.
Die durchschnittliche nominale Fremdkapitalverzinsung betrug zum 30. Juni 2018 gegenüber
dem Jahresende 2017 unverändert 3,0% p.a. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) hat sich aufgrund der deutlich höheren Fair-Value-Anpassungen
mit EUR 62,4 Millionen fast versechsfacht (1. Halbjahr 2017: EUR 10,8 Millionen).
Unter Berücksichtigung eines im Vergleich zum Vorjahreszeitraum höheren Steueraufwands,
der im Wesentlichen auf gestiegenen latenten Steuern aus positiven Bewertungseffekten
der Immobilien beruht, betrug das Periodenergebnis des ersten Halbjahres 2018 EUR
44,7 Millionen nach EUR 5,6 Millionen im Vorjahreszeitraum. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG(ausgewählte Angaben in TEUR)scroll
VERMÖGENSLAGEZum 30. Juni 2018 ist die Bilanzsumme im Vergleich zum Jahresende 2017 um rund EUR
91,0 Millionen auf rund EUR 1,24 Milliarden gestiegen. Dies resultiert im Wesentlichen
aus den Fair-Value-Anpassungen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie
gestiegenen Zahlungsmitteln aus der Platzierung einer 10%-igen Kapitalerhöhung im
Februar 2018. Der Wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien betrug zum 30. Juni 2018
rund EUR 1.092,0 Millionen und ist im Wesentlichen durch unterjährige Portfolioneubewertungen
gegenüber dem Wert zum 31. Dezember 2017 um EUR 70,2 Millionen gestiegen, was einem
Anstieg von 6,9 % entspricht. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
in Höhe von insgesamt EUR 12,7 Millionen beinhalten zum 30. Juni 2018 im Wesentlichen
eine Immobilie in Apolda und ein Teilgrundstück in Darmstadt. Das Konzerneigenkapital beträgt zum 30. Juni 2018 rund EUR 402,8 Millionen und ist
gegenüber dem 31. Dezember 2017 (EUR 319,1 Millionen) aufgrund des positiven Periodenergebnisses
und eines gestiegenen gezeichneten Kapitals aus der 10%-igen Kapitalerhöhung und Wandlungen
von Wandelschuldverschreibungen insgesamt um rund EUR 83,7 Millionen gestiegen. Die
Eigenkapitalquote liegt somit bei 32,5% (31. Dezember 2017: 27,8%). Dabei ist zu berücksichtigen,
dass die im Konzern-Fremdkapital ausgewiesenen nicht beherrschenden Minderheitenanteile
in Höhe von rund EUR 79,0 Millionen im Wesentlichen allein aufgrund der Rechtsform
der Fondsbeteiligungen der Fair Value REIT als Personengesellschaft gemäß IFRS unter
den langfristigen Schulden und nicht im Eigenkapital ausgewiesen werden. Das entsprechend
angepasste Konzern-Eigenkapital summierte sich auf rund EUR 481,8 Millionen bzw. auf
38,9% der Konzernbilanzsumme (31. Dezember 2017: 391,0 Millionen EUR bzw. 34,1%). Die gesamten Finanzschulden betrugen zum 30. Juni 2018 EUR 673,6 Millionen und liegen
damit um EUR 21,3 Millionen unter dem Niveau vom 31. Dezember 2017 (EUR 694,9 Millionen).
Der Rückgang der Finanzschulden resultiert im Wesentlichen aus der Wandlung von Wandelschuldverschreibungen
durch die beiden Großaktionäre im Mai und Juni 2018 sowie aus der erstmaligen Anwendung
des IFRS 9 im Jahr 2018. scroll
scroll
FINANZLAGEscroll
Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit betrug zum 30. Juni 2018 EUR 14,4 Millionen
(1. Halbjahr 2017: EUR 13,4 Millionen) und lag leicht über dem Niveau der Vorjahresperiode.
Im ersten Halbjahr 2018 erfolgten geringere Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter
gegenüber der Vergleichsperiode. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beträgt zum Ende des ersten Halbjahres
2018 EUR - 0,6 Millionen. In der Vergleichsperiode lag der Cashflow aus der Investitionstätigkeit
insbesondere aufgrund von Einzahlungen aus der Veräußerung von Immobilien bei EUR
10,8 Millionen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit hat sich um rund EUR 24,1 Millionen auf
EUR 6,2 Millionen verändert, was insbesondere auf die Einzahlung aus der Kapitalerhöhung
zurückzuführen ist. In der Vergleichsperiode war der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
noch durch höhere gezahlte Zinsen geprägt. Die Zahlungsmittel betrugen zum Ende des ersten Halbjahres 2018 EUR 93,8 Millionen
(30. Juni 2017: EUR 37,6 Millionen). FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATORENFFO-ENTWICKLUNGDas operative Ergebnis des DEMIRE-Konzerns wird durch die um Bewertungsergebnisse,
sonstige Verkaufs- und Einmaleffekte sowie periodenfremde Erträge und Aufwendungen
bereinigte Ergebniskennzahl Funds from operations (FFO) gemessen. Die Funds from operations
(FFO I, nach Steuern, vor Minderheiten) erreichten aufgrund eines niedrigeren Zinsaufwands
und verbesserter Steuerlast EUR 11,4 Millionen zum Berichtsstichtag (1. Halbjahr 2017:
EUR 4,9 Millionen), nach Minderheiten und Steuern betrugen die FFO I EUR 9,1 Millionen
(1. Halbjahr 2017: EUR 0,9 Millionen). Die Funds from operations waren, im Rahmen
des geplanten Gesamtinvestitionsaufwands für das Geschäftsjahr 2018, im ersten Halbjahr
noch durch einen geringeren Investitionsaufwand geprägt. Unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus dem Verkauf von Immobilien lagen die Funds
from operations (FFO II) nach Steuern und vor Minderheiten ebenfalls bei EUR 11,4
Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 4,5 Millionen), nach Steuern und nach Minderheiten
bei EUR 9,1 Millionen (1. Halbjahr 2017: EUR 0,5 Millionen). scroll
NETTOVERMÖGENSWERT (NET ASSET VALUE [NAV])Der unverwässerte Net Asset Value nach EPRA (EPRA NAV) stieg leicht von EUR 323,6
Millionen zum 31. Dezember 2017 auf EUR 420,4 Millionen zum 30. Juni 2018. Der EPRA-NAV
(unverwässert) belief sich bei einer Aktienanzahl von 73,1 Millionen zum Bilanzstichtag
auf EUR 5,75 je Aktie (31. Dezember 2017: EUR 5,96 je Aktie), der EPRA-NAV (verwässert)
bei einer Aktienanzahl von 73,9 Millionen betrug zum Bilanzstichtag EUR 5,69 je Aktie
(31. Dezember 2017: EUR 4,94 je Aktie). scroll
NETTO-VERSCHULDUNGSGRADDer Verschuldungsgrad des DEMIRE-Konzerns (Loan-to-Value) ist definiert als Verhältnis
der Nettofinanzschulden zum Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
und der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte. Der Netto-Verschuldungsgrad
(Net-Loan-to-Value) sinkt gegenüber dem Jahresende 2017 (60,1%) zum 30. Juni 2018
deutlich um 760 Basispunkte auf 52,5%. Positiv wirkten zum Bilanzstichtag vor allem
die Wandlungen der Wandelschuldverschreibungen in Höhe von rund EUR 10,3 Millionen
im Juni 2018 durch die Großaktionäre der DEMIRE, das positive Ergebnis aus der Bewertung
des Immobilienportfolios zum ersten Halbjahr 2018 und der hohe Zahlungsmittelbestand,
unter anderem aus dem Zahlungseingang der 10%-igen Kapitalerhöhung im April 2018. scroll
RISIKO- UND CHANCENBERICHTHinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung wird auf die in der Risikoberichterstattung
im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 erfolgten Angaben verwiesen. Im ersten Halbjahr
2018 ergaben sich keine wesentlichen Änderungen in der Risikostruktur des Konzerns. PROGNOSEDer Vorstand bestätigt zum Ende des ersten Halbjahres 2018 die mit Veröffentlichung
des Jahresabschlusses veröffentlichte Prognose für das Geschäftsjahr 2018. Für das Geschäftsjahr 2018 plant die DEMIRE nach dem Abgang bereits veräußerter Immobilien
und unter Berücksichtigung bereits geplanter Verkäufe, Mieterträge in Höhe von rund
EUR 71 bis EUR 73 Millionen aus der Vermietung der Immobilien ihres aktuellen Bestandsportfolios
zu erwirtschaften. Zur Steigerung des Mietergebnisses soll auch weiterhin das aktive
Immobilienmanagement beitragen, unter anderem mit dem Ziel, die Vermietungsquoten
auch unter einem effizienten Einsatz von Investitionen weiter zu steigern. Auf Basis
der erwarteten Mieteinnahmen sowie der bereits berücksichtigten positiven Effekte
aus der Umsetzung erster Meilensteine ihrer Strategie DEMIRE 2.0 im Geschäftsjahr
2017 rechnet die DEMIRE im Vergleich zum Vorjahr mit einem deutlich positiveren FFO-Ergebnis
für 2018. Insbesondere die deutliche Verminderung der laufenden Zinsaufwendungen und
die erfolgreiche steuerliche Optimierung innerhalb der Konzernstruktur zum Jahresende
2017 werden zu einem Anstieg der erwarteten Funds from Operations (FFO I, vor Minderheiten,
nach Steuern) auf eine Spanne von EUR 16 Millionen bis EUR 18 Millionen für das Jahr
2018 führen. Immobilienakquisitionen im laufenden Geschäftsjahr 2018 können zudem
unterjährig zu einer weiteren Steigerung des Mietergebnisses und der FFO-Prognose
führen.
Frankfurt am Main, 16. August 2018 Dipl.-Betriebsw. (FH) Ralf Kind Vorstand (CEO/CFO) KONZERNZWISCHENABSCHLUSS ZUM SD. JUNI 2D18KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
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| in TEUR | 01.01.2018 - 30.06.2018 | 01.01.2017 - 30.06.2017 | 01.04.2018 - 30.06.2018 | 01.04.2017 - 30.06.2017 |
| Mieterträge | 36.557 | 37.231 | 18.300 | 18.691 |
| Erträge aus Nebenkostenumlagen | 8.803 | 9.651 | 3.061 | 3.441 |
| Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen | - 17.289 | - 19.547 | - 6.446 | - 8.636 |
| Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien | 28.071 | 27.335 | 14.916 | 13.496 |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien | 3 | 16.066 | 0 | 1.827 |
| Aufwendungen aus der Veräußerung von Immobilien | - 14 | - 16.583 | - 9 | - 2.150 |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien | - 11 | - 517 | - 9 | - 323 |
| Gewinne aus at equity bewerteten Unternehmen | 97 | 65 | 43 | 59 |
| Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen | 97 | 65 | 43 | 59 |
| Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | 70.099 | 6.836 | 38.021 | 6.681 |
| Wertminderungen von Forderungen | - 2.107 | - 491 | - 2.027 | - 302 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 2.099 | 2.777 | 786 | 981 |
| Sonstige betriebliche Erträge und andere Ergebniseffekte | 70.091 | 9.122 | 36.780 | 7.360 |
| Allgemeine Verwaltungsaufwendungen | - 9.499 | - 7.038 | - 6.362 | - 3.473 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | - 4.362 | - 4.832 | - 3.171 | - 2.169 |
| Ergebnis vor Zinsen und Steuern | 84.387 | 24.135 | 42.197 | 14.950 |
| Finanzerträge | 154 | 6.144 | 94 | 2.440 |
| Finanzaufwendungen | - 13.394 | - 15.820 | - 7.347 | - 7.764 |
| Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern | - 8.788 | - 3.635 | - 3.065 | - 2.521 |
| Finanzergebnis | - 22.028 | - 13.311 | - 10.317 | - 7.845 |
| Ergebnis vor Steuern | 62.359 | 10.824 | 31.880 | 7.105 |
| Laufende Ertragsteuern | - 292 | - 1.694 | - 140 | - 981 |
| Latente Steuern | - 17.394 | - 3.517 | - 7.893 | - 1.448 |
| Periodenergebnis | 44.673 | 5.614 | 23.847 | 4.676 |
| Davon entfallen auf: | ||||
| Nicht beherrschende Anteilseigner | 5.166 | 1.835 | 2.513 | 1.023 |
| Anteilseigner des Mutterunternehmens | 39.507 | 3.779 | 21.334 | 3.653 |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,66 | 0,07 | 0,33 | 0,07 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,65 | 0,07 | 0,32 | 0,07 |
KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
für den Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2018
| in TEUR | 01.01.2018 - 30.06.2018 | 01.01.2017 - 30.06.2017 | 01.04.2018 - 30.06.2018 | 01.04.2017 - 30.06.2017 |
| Periodenergebnis | 44.673 | 5.614 | 23.847 | 4.676 |
| Posten, die in Gewinn / Verlust umgegliedert werden: | ||||
| Währungsumrechnungsdifferenzen | 0 | - 1 | 0 | - 55 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | - 1 | 0 | - 55 |
| Gesamtergebnis | 44.673 | 5.613 | 23.847 | 4.621 |
| davon entfallen auf: | ||||
| Nicht beherrschende Anteilseigner | 5.166 | 1.835 | 2.513 | 1.023 |
| Anteilseigner des Mutterunternehmens | 39.507 | 3.779 | 21.334 | 3.598 |
KONZERNBILANZ
zum 30. Juni 2018
AKTIVA
| in TEUR | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
| VERMÖGENSWERTE | ||
| Langfristige Vermögenswerte | ||
| Immaterielle Vermögenswerte | 6.972 | 6.985 |
| Sachanlagen | 1.839 | 1.875 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 1.092.040 | 1.021.847 |
| Anteile an at equity bewerteten Unternehmen | 181 | 200 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | 1.803 | 1.990 |
| Summe langfristige Vermögenswerte | 1.102.835 | 1.032.897 |
| Kurzfristige Vermögenswerte | ||
| Vorratsimmobilien | 0 | 1.734 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen | 19.176 | 18.577 |
| Finanzforderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | 5.615 | 5.184 |
| Steuererstattungsansprüche | 3.503 | 2.588 |
| Zahlungsmittel | 93.837 | 73.874 |
| Summe kurzfristige Vermögenswerte | 122.131 | 101.957 |
| Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte | 12.685 | 12.262 |
| SUMME VERMÖGENSWERTE | 1.237.651 | 1.147.116 |
PASSIVA
| in TEUR | 30.06.2018 | 31.12.2017 |
| EIGENKAPITAL UND SCHULDEN | ||
| EIGENKAPITAL | ||
| Gezeichnetes Kapital | 73.065 | 54.271 |
| Rücklagen | 291.748 | 231.146 |
| Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbares Eigenkapital | 364.813 | 285.417 |
| Anteile der nicht beherrschenden Anteilseigner | 37.939 | 33.684 |
| SUMME EIGENKAPITAL | 402.752 | 319.101 |
| SCHULDEN | ||
| Langfristige Schulden | ||
| Latente Steuerschulden | 60.280 | 42.893 |
| Anteile von Minderheitsgesellschaftern | 79.034 | 71.931 |
| Finanzschulden | 621.934 | 665.767 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 39 | 39 |
| Summe langfristige Schulden | 761.287 | 780.630 |
| Kurzfristige Schulden | ||
| Rückstellungen | 1.430 | 1.016 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten | 18.042 | 14.663 |
| Steuerschulden | 2.472 | 2.559 |
| Finanzschulden | 51.667 | 29.147 |
| Summe kurzfristige Schulden | 73.612 | 47.385 |
| SUMME SCHULDEN | 834.899 | 828.015 |
| SUMME SCHULDEN UND EIGENKAPITAL | 1.237.651 | 1.147.116 |
KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG für den Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2018
| in TEUR | 01.01.2018 - 30.06.2018 | 01.01.2017 - 30.06.2017 |
| Ergebnis vor Steuern | 62.359 | 10.824 |
| Finanzaufwendungen* | 13.394 | 15.820 |
| Finanzerträge | - 154 | - 6.144 |
| Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern* | 8.788 | 3.635 |
| Veränderungen der Vorratsimmobilien | 1.734 | 0 |
| Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen | - 599 | - 2.268 |
| Veränderung der Finanzforderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte | - 245 | - 2 |
| Veränderung der Rückstellungen | 414 | - 58 |
| Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten | 1.134 | 1.311 |
| Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien | - 70.099 | - 6.836 |
| Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Immobiliengesellschaften | 11 | 517 |
| Zinseinzahlungen | 37 | 200 |
| Ertragsteuerzahlungen | - 1.044 | - 190 |
| Veränderung der Rücklagen | - 94 | 298 |
| Abschreibungen und Wertminderungen | 2.197 | 1.079 |
| Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter / Dividenden | - 2.925 | - 4.569 |
| Sonstige zahlungsunwirksame Posten* | - 538 | - 172 |
| Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit | 14.371 | 13.445 |
| Auszahlungen für Investitionen | - 565 | - 3.277 |
| Auszahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und von Anteilen an vollkonsolidierten Unternehmen abzüglich erworbener Nettozahlungsmittel | - 41 | 0 |
| Einzahlungen aus der Veräußerung von Immobilien | 0 | 14.039 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | - 606 | 10.762 |
| Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen | 23.600 | 0 |
| Auszahlungen für Kosten der Eigenkapitalbeschaffung | - 628 | 0 |
| Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden | 34.117 | 12.861 |
| Gezahlte Zinsen auf Finanzschulden | - 11.298 | - 16.872 |
| Auszahlungen für die Tilgung von Finanzschulden | - 39.594 | - 13.922 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 6.197 | - 17.933 |
| Nettoveränderung der Zahlungsmittel | 19.963 | 6.273 |
| Zahlungsmittel am Anfang der Periode | 73.874 | 31.289 |
| Zahlungsmittel am Ende der Periode (davon verfügungsbeschränkt: TEUR 673; 30.06.2017: TEUR 607) | 93.837 | 37.562 |
*
Die Vorjahresangaben sind aufgrund von Änderungen in der Gliederung angepasst worden.
KONZERNEIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
für den Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2018
| in TEUR | GESELLSCHAFTS- KAPITAL |
RÜCKLAGEN | ||||
| GEZEICHNETES KAPITAL | KAPITAL- RÜCKLAGE |
GEWINNRÜCKLAGEN INKL. KONZERNERGEBNIS |
ABZUGS- POSTEN FÜR EIGENE ANTEILE |
WÄHRUNGS- UMRECHNUNG |
DEN ANTEILSEIGNERN DES MUTTER-UNTERNEHMENS ZURECHENBARES EIGENKAPITAL | |
| 01.01.2018 | 54.271 | 0 | 231.433 | - 310 | 22 | 285.417 |
| Erstanwendung IFRS 9 | 0 | 0 | 6.597 | 0 | 0 | 6.597 |
| Periodenergebnis | 0 | 0 | 39.507 | 0 | 0 | 39.507 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 39.507 | 0 | 0 | 39.507 |
| Kapitalerhöhung | 5.426 | 17.546 | 0 | 0 | 0 | 22.972 |
| Aktienoptionsplan | 0 | 94 | 0 | 0 | 0 | 94 |
| Wandelanleihen | 13.368 | - 3.096 | 0 | 0 | 0 | 10.272 |
| Dividendenzahlungen / Ausschüttungen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sonstige Veränderungen | 0 | 0 | -23 | 0 | - 22 | -45 |
| 30.06.2018 | 73.065 | 14.543 | 277.514 | - 310 | 0 | 364.813 |
| 01.01.2017 | 54.247 | 132.618 | 85.242 | - 310 | 147 | 271.945 |
| Periodenergebnis | 0 | 0 | 3.779 | 0 | 0 | 3.779 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 | 0 | 0 | - 1 | - 1 |
| Gesamtergebnis | 0 | 0 | 3.779 | 0 | - 1 | 3.778 |
| Kapitalerhöhung | 11 | - 1 | 0 | 0 | 0 | 10 |
| Aktienoptionsplan | 0 | 297 | 0 | 0 | 0 | 297 |
| Dividendenzahlungen / Ausschüttungen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Sonstige Veränderungen | 0 | 0 | - 774 | 0 | 0 | - 774 |
| 30.06.2017 | 54.258 | 132.914 | 88.247 | - 310 | 146 | 275.256 |
| in TEUR | ||
| ANTEILE DER NICHT BEHERRSCHENDEN ANTEILSEIGNER | SUMME EIGENKAPITAL | |
| 01.01.2018 | 33.684 | 319.101 |
| Erstanwendung IFRS 9 | 421 | 7.018 |
| Periodenergebnis | 5.166 | 44.673 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | 0 |
| Gesamtergebnis | 5.166 | 44.673 |
| Kapitalerhöhung | 0 | 22.972 |
| Aktienoptionsplan | 0 | 94 |
| Wandelanleihen | 0 | 10.272 |
| Dividendenzahlungen / Ausschüttungen | - 1.226 | - 1.226 |
| Sonstige Veränderungen | - 107 | -152 |
| 30.06.2018 | 37.939 | 402.752 |
| 01.01.2017 | 36.692 | 308.637 |
| Periodenergebnis | 1.835 | 5,614 |
| Sonstiges Ergebnis | 0 | - 1 |
| Gesamtergebnis | 1.835 | 5,613 |
| Kapitalerhöhung | 0 | 10 |
| Aktienoptionsplan | 0 | 297 |
| Dividendenzahlungen / Ausschüttungen | - 1.251 | - 1.251 |
| Sonstige Veränderungen | 1.009 | 235 |
| 30.06.2017 | 38.285 | 313.541 |
Konzernanhang für den Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2018
A. ALLGEMEINE ANGABEN
1. GRUNDLAGEN DER AUFSTELLUNG
Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (im Folgenden auch kurz "DEMIRE AG"
genannt) ist am Sitz der Gesellschaft in Frankfurt am Main, Deutschland, unter der
Nummer HRB 89041 in das Handelsregister eingetragen, die Geschäftsanschrift ist Robert-Bosch-Straße
11 in Langen. Gegenstand dieses verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses zum 30. Juni
2018 sind die DEMIRE AG und ihre Tochterunternehmen (im Folgenden kurz "DEMIRE").
Die Aktien der DEMIRE AG notieren im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse.
Investitionen in Immobilien bzw. Immobilienprojekte durch die DEMIRE AG selbst wurden
bis dato nicht getätigt. Die Investitionen werden grundsätzlich über Objektgesellschaften
abgewickelt. Die Beteiligungen an diesen Objektgesellschaften werden von der DEMIRE
AG unmittelbar oder mittelbar (über Zwischenholdings) gehalten, wobei die DEMIRE AG
selbst keine Immobilien im Direktbesitz hält. Die DEMIRE konzentriert sich auf den
deutschen Gewerbeimmobilienmarkt und ist dort als Investor und Bestandshalter an Sekundärstandorten
tätig. Entsprechend betreibt die DEMIRE die Akquisition, die Verwaltung und die Vermietung
von Gewerbeimmobilien. Wertsteigerungen sollen durch ein aktives Immobilienmanagement
erreicht werden. Dazu kann auch der gezielte Verkauf von Objekten gehören, sollten
diese nicht mehr zum Geschäftsmodell passen oder sollte ihr Wertsteigerungspotenzial
ausgeschöpft sein.
Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30.
Juni 2018 wurde in Übereinstimmung mit den Vorgaben des IAS 34 "Zwischenberichterstattung"
(im Folgenden kurz "IAS 34") aufgestellt.
Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss der DEMIRE AG wurde unter Anwendung von §
315e HGB nach den vom International Accounting Standards Board (IASB) formulierten
International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union
(EU) anzuwenden sind, aufgestellt. Alle für das Geschäftsjahr 2018 verpflichtend anzuwendenden
International Financial Reporting Standards (IFRS), International Accounting Standards
(IAS) und Auslegungen des IFRS Interpretations Committee (IFRS IC) - vormals International
Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) bzw. Standing Interpretations
Committee (SIC) - wurden berücksichtigt. Überdies wurden alle über die Regelungen
des IASB hinausgehenden deutschen gesetzlichen Angabe- und Erläuterungspflichten erfüllt.
Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss soll gemäß IAS 34 eine Aktualisierung des
letzten Abschlusses eines Geschäftsjahres darstellen und enthält daher nicht alle
für einen Konzernabschluss erforderlichen Informationen und Angaben, sondern konzentriert
sich auf neue Tätigkeiten, Ereignisse und Umstände und wiederholt nicht bereits berichtete
Informationen. Der verkürzte Konzern-Zwischenabschluss der DEMIRE AG zum 30. Juni
2018 ist somit stets in Verbindung mit dem zum 31. Dezember 2017 aufgestellten Konzernabschluss
zu betrachten.
Die Darstellungswährung des verkürzten Konzern-Zwischenabschlusses der DEMIRE AG ist
der Euro (EUR). Soweit nicht anders vermerkt, werden alle Beträge in Tausend Euro
(TEUR) angegeben. Aus rechentechnischen Gründen können in den in diesem Abschluss
dargestellten Informationen Rundungsdifferenzen in Höhe von + / - einer Einheit (EUR,
% usw.) auftreten.
Der vorliegende verkürzte Konzern-Zwischenabschluss der DEMIRE AG wurde mit Beschluss
des Vorstands vom 16. August 2018 zur Veröffentlichung freigegeben.
B. KONSOLIDIERUNGSKREIS UND -GRUNDSÄTZE
In der Zwischenberichtsperiode gab es keine Veränderung des Konsolidierungskreises.
C. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE
Im Vergleich zum Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 gab es Änderungen in der Bilanzierung
aufgrund der (vorzeitigen) erstmaligen Anwendung von IFRS 9, 15 und 16. Ansonsten
sind die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden unverändert. Die sich aus der erstmaligen
Anwendung ergebenden Auswirkungen sind nachfolgend dargestellt.
Hinsichtlich IFRS 15 und 16 ist zu beachten, dass jeweils der "Modified Retrospective
Approach" der Umstellung gewählt wurde.
Infolge der Erstanwendung des IFRS 9 wurden in der Berichtsperiode aus der Klassifizierungs-
und Bewertungskategorie Kredite und Forderungen nach IAS 39 TEUR 99.625 in die Kategorie
fortgeführte Anschaffungskosten umgegliedert. Weiterhin kam es zu einer einmaligen
Anpassung der langfristigen Finanzschulden in Höhe von TEUR -7.018 sowie des Konzerneigenkapitals
in Höhe von TEUR 7.018. Aus der erstmaligen Anwendung des "Expected Credit Loss"-Modells
des IFRS 9 ergeben sich keine wesentlichen Effekte.
Aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 15 und des IFRS 16 ergeben sich keine wesentlichen
Auswirkungen auf den Konzernabschluss.
D. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
1. ERGEBNIS VOR ZINSEN UND STEUERN
| in TEUR | 01.01.2018 -30.06.2018 | 01.01.2017 -30.06.2017 |
| Mieterträge | 36.557 | 37.231 |
| Erträge aus Nebenkostenumlagen | 8.803 | 9.651 |
| Erträge aus der Vermietung | 45.360 | 46.882 |
| Umlagefähige betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen | -9.803 | -11.226 |
| Nicht umlagefähige betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen | -7.486 | -8.321 |
| Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen | -17.289 | -19.547 |
| Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien | 28.071 | 27.335 |
Die Erträge aus der Vermietung in der Zwischenberichtsperiode resultieren ausschließlich
aus der Vermietung von Gewerbeimmobilien und sind frei von saisonalen Einflüssen.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen beinhalten zum großen
Teil durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, welche künftig zu einer Verbesserung
der Leerstandsquoten sowie der Mieteinnahmen führen werden. Der Rückgang resultiert
im Wesentlichen aus Veräußerungen von Immobilien in den letzten 12 Monaten.
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern in Höhe von TEUR 84.387 (1. Halbjahr 2017: TEUR
24.135) ist, neben dem Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien, positiv beeinflusst
durch das Ergebnis aus der Fair-Value-Anpassung der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien in Höhe von TEUR 70.099 (1. Halbjahr 2017: TEUR 6.836). Weiterhin ergaben
sich sonstige betriebliche Erträge in Höhe von TEUR 2.099 (1. Halbjahr 2017: TEUR
2.777), welche im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Ausbuchung
von Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 635 (1. Halbjahr 2017: TEUR 608), Erträge aus
dem Facility Management in Höhe von TEUR 459 (1. Halbjahr 2017: TEUR 358) sowie Erträge
aus der Auflösung von Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 280 (1. Halbjahr 2017: TEUR
593) beinhalten.
Ergebnismindernd wirkten sich neben dem Finanzergebnis in Höhe von TEUR -22.028 (1.
Halbjahr 2017: TEUR -13.311) die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen in Höhe von TEUR
9.499 (1. Halbjahr 2017: TEUR 7.038) aus. Diese enthalten im Wesentlichen Rechts-
und Beratungskosten (größtenteils im Zusammenhang mit dem Übernahmeangebot des neuen
Großaktionärs Apollo im April 2018) in Höhe von TEUR 4.624 (1. Halbjahr 2017: TEUR
1.288), Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 1.999 (1. Halbjahr 2017: TEUR 2.430)
sowie Abschluss- und Prüfungskosten in Höhe von TEUR 679 (1. Halbjahr 2017: TEUR 873).
Weiterhin enthält das Ergebnis vor Zinsen und Steuern sonstige betriebliche Aufwendungen
in Höhe von TEUR 4.362 (1. Halbjahr 2017: TEUR 4.832), welche im Wesentlichen aus
Abschreibungen von Vorratsimmobilien und sonstigen Vermögensgegenständen des Osteuropa-Portfolios
(CEE/CIS) in Höhe von TEUR 2.391 (1. Halbjahr 2017: TEUR 0) sowie nicht abziehbaren
Vorsteuern in Höhe von TEUR 1.011 (1. Halbjahr 2017: TEUR 708) resultieren. Der Anstieg
der passiven latenten Steuern um TEUR 17.394 (1. Halbjahr 2017: TEUR 3.517) resultiert
im Wesentlichen aus Bewertungsgewinnen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
sowie aus dem Verfall von steuerlichen Verlustvorträgen als Folge des weiteren Anteilserwerbs
bestehender Anteilseigner.
2. FINANZERGEBNIS
| in TEUR | 01.01.2018 -30.06.2018 | 01.01.2017 - 30.06.2017 |
| Finanzerträge | 154 | 6.144 |
| Finanzaufwendungen | -13.394 | -15.820 |
| Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern | -8.788 | -3.635 |
| Finanzergebnis | -22.028 | -13.311 |
Der Rückgang der Finanzaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus den im Geschäftsjahr
2017 durchgeführten Refinanzierungen und der daraus resultierenden Reduzierung der
durchschnittlichen Verzinsung des Fremdkapitals. Die hohen Finanzerträge in der Vergleichsperiode
resultieren aus Bewertungsgewinnen der Call-Option der Unternehmensanleihe 2014/2019,
die im vierten Quartal 2017 infolge der vorzeitigen Tilgung ausgebucht wurde.
Die Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern in Höhe von TEUR 8.788 (1. Halbjahr
2017: TEUR 3.635) betreffen Gewinnanteile der Minderheitsgesellschafter der Tochtergesellschaften
der Fair Value REIT-AG, welche gemäß IFRS als Fremdkapital ausgewiesen sind. Der Anstieg
resultiert im Wesentlichen aus Bewertungsgewinnen der Immobilien dieser Tochtergesellschaften.
3. ERGEBNIS JE AKTIE
| 01.01.2018 - 30.06.2018 | 01.01.2017 - 30.06.2017 | |
| Periodenergebnis (in TEUR) | 44.673 | 5.614 |
| Periodenergebnis abzüglich nicht beherrschender Anteile | 39.507 | 3.779 |
| Zinsaufwendungen aus Wandelschuldverschreibungen | 7 | 640 |
| Konzernergebnis ohne nicht beherrschende Anteile (verwässert) | 39.514 | 4.419 |
| Anzahl der Aktien in Stück (in Tsd. Stück) | ||
| Ausgegebene Aktien zum Bilanzstichtag | 73.065 | 54.258 |
| Gewichtete Anzahl ausgegebener Aktien | 59.736 | 54.257 |
| Auswirkungen der Wandlungen von Wandelschuldverschreibungen sowie dem Bezug aus dem Aktienoptionsprogramm 2015 | 805 | 13.627 |
| Gewichtete Anzahl der Aktien (verwässert) | 60.541 | 67.884 |
| Ergebnis je Aktie (in EUR) | ||
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | 0,66 | 0,07 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | 0,65 | 0,07 |
Zum 30. Juni 2018 hat die Gesellschaft potenzielle Stammaktien aus Wandelschuldverschreibungen
ausstehend, die den Inhaber der Wandelschuldverschreibung 2013 / 2018 zum Tausch gegen
245.071 Aktien (31. Dezember 2017: 10.613.963 Aktien) berechtigen. Des Weiteren sind
die Inhaber aus dem Aktienoptionsprogramm 2015 zum Bezug von 560.000 Aktien berechtigt.
Der Anstieg der ausgegebenen Aktien zum 30. Juni 2018 resultiert im Wesentlichen aus
Wandlungen der Wandelschuldverschreibung 2013 / 2018 (10.368.320 Aktien), Wandlungen
der Pflichtwandelschuldverschreibung 2015 / 2018 (3.000.000 Aktien) sowie einer Barkapitalerhöhung
(5.425.774 Aktien) im Berichtszeitraum.
E. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ
1. ALS FINANZINVESTITION GEHALTENE IMMOBILIEN
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind zum beizulegenden Zeitwert bewertet
und haben sich in der Zwischenberichtsperiode wie folgt entwickelt:
| in TEUR | 01.01.2018 - 30.06.2018 | 01.01.2017 - 31.12.2017 |
| Zeitwert zu Beginn des Berichtszeitraums | 1.021.847 | 981.274 |
| Zugänge | 517 | 6.247 |
| Umgliederung in zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte | - 423 | - 10.440 |
| Unrealisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert | 73.448 | 49.005 |
| Unrealisierte Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert | - 3.349 | - 4.240 |
| Zeitwert zum Ende des Berichtszeitraums | 1.092.040 | 1.021.847 |
Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert
ist dem Level 3 der Bewertungshierarchie gemäß IFRS 13 (Bewertung aufgrund nicht beobachtbarer
Inputfaktoren) zuzuordnen, welche der Anlage auf Seite 044 entnommen werden kann.
Die DEMIRE ermittelt die beizulegenden Zeitwerte im Rahmen der IAS 40-Bewertung. Im
zweiten Quartal kam es zu einem Gutachterwechsel von der CBRE GmbH hin zu der Savills
Immobilien Beratungs-GmbH, wobei die Anwendung des DCF-Verfahrens bei der Ermittlung
des beizulegenden Zeitwerts beibehalten wurde.
Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse der bedeutenden Inputparameter ergeben sich die
folgenden Auswirkungen auf den beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien:
| WERTÄNDERUNGEN | DISKONTIERUNGSZINSSATZ | KAPITALISIERUNGSZINSSATZ | MARKTMIETE | |||
| -0,5% | 0,5% | -0,5% | 0,5% | -10,0% | 10,0% | |
| in TEUR | 42.100 | -39.850 | 60.350 | -51.140 | -92.470 | 92.330 |
| in % | 3,93 | -3,72 | 5,64 | -4,78 | -8,64 | 8,63 |
Ein wesentlicher Anstieg der Instandhaltungskosten, des Leerstands oder des Liegenschaftszinssatzes
würde bei unveränderten Annahmen bezüglich der verbleibenden Inputparameter zu einem
geringeren beizulegenden Zeitwert der Immobilien führen.
2. FINANZSCHULDEN
Die Finanzschulden setzen sich zum 30. Juni 2018 wie folgt zusammen:
| FINANZSCHULDEN in TEUR | FIXE VERZINSUNG | VARIABLE VERZINSUNG | GESAMT |
| Unternehmensanleihe 2017/2022 | 360.490 | 0 | 360.490 |
| Wandelschuldverschreibung 2013/2018 | 243 | 0 | 243 |
| Sonstige Finanzschulden | 272.263 | 40.605 | 312.868 |
| Gesamt | 632.996 | 40.605 | 673.601 |
Die Finanzschulden setzen sich zum 31. Dezember 2017 wie folgt zusammen:
| FINANZSCHULDEN in TEUR | FIXE VERZINSUNG | VARIABLE VERZINSUNG | GESAMT |
| Unternehmensanleihe 2017/2022 | 392.532 | 0 | 392.532 |
| Wandelschuldverschreibung 2013/2018 | 10.493 | 0 | 10.493 |
| Pflichtwandelschuldverschreibung 2015 /2018 (Fremdkapitalanteil) | 167 | 0 | 167 |
| Sonstige Finanzschulden | 249.627 | 42.095 | 291.722 |
| Gesamt | 652.819 | 42.095 | 694.914 |
Die folgende Übersicht zeigt den Nominalwert der Finanzschulden zum 30. Juni 2018:
| FINANZSCHULDEN in TEUR | FIXE VERZINSUNG | VARIABLE VERZINSUNG | GESAMT |
| Unternehmensanleihe 2017/2022 | 366.625 | 0 | 366.625 |
| Wandelschuldverschreibung 2013/2018 | 245 | 0 | 245 |
| Sonstige Finanzschulden | 283.274 | 40.611 | 323.885 |
| Gesamt | 650.144 | 40.611 | 690.755 |
Der Nominalwert der Finanzschulden setzt sich zum 31. Dezember 2017 wie folgt zusammen:
| FINANZSCHULDEN in TEUR | FIXE VERZINSUNG | VARIABLE VERZINSUNG | GESAMT |
| Unternehmensanleihe 2017/2022 | 400.000 | 0 | 400.000 |
| Wandelschuldverschreibung 2013/2018 | 10.613 | 0 | 10.613 |
| Pflichtwandelschuldverschreibung 2015/2018 (Fremdkapitalanteil) | 15.000 | 0 | 15.000 |
| Sonstige Finanzschulden | 247.499 | 42.101 | 289.600 |
| Gesamt | 673.112 | 42.101 | 715.213 |
Die variabel verzinslichen Bankdarlehen werden auf Basis des Euribor zuzüglich entsprechender
Marge verzinst.
Der Nominalzins der Unternehmensanleihe 2017/2022 beträgt 2,875% p.a., der der Wandelschuldverschreibung
2013/2018 6% p.a. Die sonstigen Finanzschulden beinhalten im Wesentlichen Finanzschulden
gegenüber Kreditinstituten sowie ein Schuldscheindarlehen. Die durchschnittliche nominale
Fremdkapitalverzinsung der sonstigen Finanzschulden betrug 3,03% p.a. zum 30. Juni
2018 (31. Dezember 2017: 3,19% p.a.). Die durchschnittliche nominale Fremdkapitalverzinsung
aller Finanzschulden betrug 2,95% p.a. zum 30. Juni 2018 (31. Dezember 2017: 3,04%
p.a.).
Der Rückgang der langfristigen Finanzschulden steht im Zusammenhang mit dem Rückerwerbsangebot
an die Anleihegläubiger der Unternehmensanleihe 2017/2022 aufgrund des Kontrollwechsels,
das in Höhe von TEUR 33.375 angenommen wurde. Dieser Betrag wurde im Rahmen einer
Brückenfinanzierung mit einem kurzfristigen Darlehen refinanziert, was zu einer Reduktion
der langfristigen Finanzschulden und einem Anstieg der kurzfristigen Finanzschulden
führte. Des Weiteren ergaben sich hieraus Anpassungen im Sinne des IFRS 9, welche
im Ergebnis zu einem einmaligen Finanzaufwand in Höhe von TEUR 578 führten sowie zu
einer einmaligen Anpassung von langfristigen Finanzschulden in Höhe von TEUR -7.018
und des Konzerneigenkapitals in Höhe von TEUR 7.018. Darüber hinaus kam es in der
Berichtsperiode zu einer Wandlung der Wandelschuldverschreibung 2013/2018 in Höhe
von TEUR 10.250, was zu einer Erhöhung des gezeichneten Kapitals führte.
F. VERKÜRZTE KONZERN-SEGMENTBERICHTERSTATTUNG
| 01.01.2018 - 30.06.2018 in TEUR | BESTANDSPORTFOLIO | FAIR VALUE REIT | ZENTRALBEREICHE/SONSTIGES | KONZERN |
| Umsatzerlöse gesamt | 31.436 | 13.927 | 0 | 45.363 |
| Segmenterlöse | 84.330 | 32.913 | 415 | 117.658 |
| Segmentaufwendungen | -14.211 | -6.792 | -12.268 | -33.271 |
| Perlodenergebnls | 51.362 | 12.223 | -18.912 | 44.673 |
| 30.06.2018 | ||||
| Segmentvermögen | 822.817 | 337.032 | 77.802 | 1.237.651 |
| davon Anteile an at equity bewerteten Unternehmen | 181 | 0 | 0 | 181 |
| davon Finanzforderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | 248 | 0 | 5.365 | 5.613 |
| davon Steueransprüche | 637 | 3 | 2.863 | 3.503 |
| davon zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte | 12.685 | 0 | 0 | 12.685 |
| Segmentschulden | 599.015 | 205.441 | 30.443 | 834.899 |
| davon langfristige Finanzschulden | 514.308 | 107.626 | 0 | 621.934 |
| davon kurzfristige Finanzschulden | 43.610 | 8.057 | 0 | 51.667 |
| davon Steuerschulden | 2.472 | 0 | 0 | 2.472 |
| 01.01.2017-30.06.2017 in TEUR | BESTANDSPORTFOLIO | FAIR VALUE REIT | ZENTRALBEREICHE/ SONSTIGES | KONZERN |
| Umsatzerlöse gesamt | 44.304 | 18.244 | 400 | 62.948 |
| Segmenterlöse | 50.020 | 21.647 | 959 | 72.626 |
| Segmentaufwendungen | -30.735 | -11.069 | -6.687 | -48.491 |
| Perlodenergebnis | 9.196 | 4.682 | -8.264 | 5.614 |
| 30.06.2017 | ||||
| Segmentvermögen | 736.282 | 327.596 | 39.254 | 1.103.132 |
| davon Anteile an at equity bewerteten Unternehmen | 76 | 0 | 116 | 192 |
| davon Finanzforderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | 1.032 | 0 | 14.859 | 15.891 |
| davon Steueransprüche | 98 | 3 | 1.880 | 1.981 |
| davon zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte | 9.380 | 0 | 0 | 9.380 |
| Segmentschulden* | 575.345 | 208.684 | 5.561 | 789.590 |
| davon langfristige Finanzschulden* | 500.450 | 121.822 | 0 | 622.272 |
| davon kurzfristige Finanzschulden* | 30.368 | 9.245 | 0 | 39.613 |
| davon Steuerschulden | 4.789 | 0 | 182 | 4.971 |
*
Die Vorjahresangaben sind aufgrund von Änderungen in der Gliederung angepasst worden.
Die Segmentierung der Abschlussdaten erfolgt gemäß IFRS 8 entsprechend der internen
Ausrichtung nach strategischen Geschäftsfeldern. Die dargestellten Segmentinformationen
repräsentieren die an den Vorstand zu berichtenden Informationen.
Die DEMIRE besteht aus den beiden berichtspflichtigen Geschäftssegmenten "Bestandsportfolio"
und "Fair Value REIT".
Mit einem Mieter im Segment "Bestandsportfolio" wurden Umsatzerlöse von über 10% der
Gesamtumsätze erzielt. Diese betrugen in der Zwischenberichtsperiode insgesamt TEUR
11.143 (1. Halbjahr 2017: TEUR 11.026).
G. SONSTIGE ANGABEN
1. ANGABEN ÜBER BEZIEHUNGEN ZU NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
Im Vergleich zu den im Konzernabschluss 2017 gemachten Angaben bei den nahestehenden
Unternehmen beziehungsweise Personen haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben.
Im Berichtszeitraum haben mit Ausnahme der in Abschnitt G.5 genannten Vergütung an
den Vorstand keine Geschäftsvorfälle mit Mitgliedern in Schlüsselpositionen des Unternehmens
stattgefunden.
2. FINANZINSTRUMENTE
Bei den folgenden Finanzinstrumenten, bewertet zu Anschaffungskosten oder fortgeführten
Anschaffungskosten, entsprechen die Buchwerte nicht annähernd ihrem beizulegenden
Zeitwert:
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | |||
| in TEUR | BEIZULEGENDER ZEITWERT | BUCHWERT | BEIZULEGENDER ZEITWERT | BUCHWERT |
| Unternehmensanleihe 2017 / 2022 | 371.120 | 360.490 | 409.374 | 392.532 |
| Wandelschuldverschreibung 2013/2018 | 1.017 | 243 | 60.148 | 10.660 |
3. RISIKOBERICHT
Hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung wird auf die in der Risikoberichterstattung
im Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 erfolgten Angaben verwiesen. Im ersten Halbjahr
2018 ergaben sich keine wesentlichen Änderungen in der Risikostruktur des Konzerns.
Die Frist für das Rückerwerbsangebot an die Anleihegläubiger der Unternehmensanleihe
2017/2022 aufgrund des Kontrollwechsels ist am 14. Juni 2018 ausgelaufen.
Es wurde in Höhe von TEUR 33.375 angenommen.
4. SONSTIGE ERLÄUTERUNGEN
Aus Kaufverträgen für Immobilien aus den Vorjahren, deren Vollzug zum 30. Juni 2018
noch ausstand, resultieren keine finanziellen Verpflichtungen.
Vertragliche Verpflichtungen bestehen im Wesentlichen für Um- und Ausbaumaßnahmen
an den Immobilienobjekten in Eschborn und Wismar. Diese sind in ihrem Umfang festgelegt.
Die sich hieraus ergebenden Kosten bestehen zum 30. Juni 2018 in Höhe von TEUR 2.700.
Weitere vertragliche Verpflichtungen, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu
erwerben, zu erstellen oder zu entwickeln oder solche für Reparaturen, Instandhaltungen
oder Verbesserungen, bestehen nicht.
Zum Zwischenberichtsstichtag 30. Juni 2018 existieren keine Verpflichtungen für künftige
Erbbauzinszahlungen aus langfristigen Erbbaurechtsverträgen.
5. ORGANE
Gemäß der Satzung der DEMIRE AG leitet der Vorstand die Geschäfte in eigener Verantwortung.
Einziges Mitglied des Vorstands zum 30. Juni 2018 ist Herr Ralf Kind, CEO/CFO.
Für die Zwischenberichtsperiode wurden für den Vorstand der DEMIRE AG erfolgsabhängige
Vergütungen in Höhe von TEUR 90 (1. Halbjahr 2017:TEUR 105), erfolgsunabhängige Bezüge
in Höhe von TEUR 198 (1. Halbjahr 2017: TEUR 905) sowie anteilsbasierte Vergütungen
in Höhe von TEUR 150 (1. Halbjahr 2017: TEUR 238) erfasst. Im ersten Halbjahr 2017
waren drei Vorstandsmitglieder bestellt.
Dem Vorstandsmitglied wurden keine Kredite oder Vorschüsse gewährt; ebenso wurden
keine Haftungsverhältnisse zugunsten des Vorstandsmitglieds eingegangen.
Die Hauptversammlung der DEMIRE AG hat am 27. Juni 2018 Herrn Prof. Dr. Alexander
Goepfert als neues Aufsichtsratsmitglied gewählt. In der konstituierenden Sitzung
hat er zudem den Aufsichtsratsvorsitz vom Herrn Prof. Dr. Hermann Wagner übernommen,
der mit Ablauf der Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat der DEMIRE AG ausgeschieden
ist.
6. EREIGNISSE NACH DEM ZWISCHENBERICHTSSTICHTAG 30. JUNI 2018
Mit Wirkung zum 15. August 2018 wurde die Brückenfinanzierung, die im Zusammenhang
mit dem Rückerwerbsangebot an die Anleihegläubiger aufgrund des Kontrollwechsels in
Anspruch genommen wurde, vorzeitig um drei Monate bis zum 15. November 2018 verlängert.
Gleichzeitig erhöhte sich der Nominalzins von 2,25% auf 2,75% entsprechend der vereinbarten
Konditionen des Kreditvertrages.
Bis zur Veröffentlichung der Zwischenberichterstattung wurden 20.890 Wandlungsrechte
aus der Wandelschuldverschreibung 2013/2018 ausgeübt und 20.890 neue Inhaber-Stückaktien
geschaffen.
Frankfurt am Main, 16. August 2018
DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG
Dipl.-Betriebsw. (FH) Ralf Kind
Vorstand (CEO/CFO)
ANLAGE: BEWERTUNGSPARAMETER GEMÄSS IFRS 13
| 30.06.2018 | 31.12.2017 | |
| Durchschnittliche Marktmiete (in EUR pro m2, pro Jahr)1 | 85,34 | 85,21 |
| Spannbreite der Marktmiete (in EUR pro m2) | 31,48-218,84 | 33,55-204,02 |
| Vermietbare Gesamtfläche zum Bilanzstichtag (in m2) | 944.481 | 913.802 |
| Leer stehende Fläche zum Bilanzstichtag (in m2) | 109.059 | 125.285 |
| Wertmäßige Leerstandsquote nach EPRA (in %) | 7,77 | 9,40 |
| Durchschnittliche Leerstandsquote auf Basis der vermietbaren Flächen (in %) | 11,50 | 14,30 |
| Spannweite der Leerstandsquote auf Basis der vermietbaren Fläche (in %) | 0,00-100 | 0,00-100 |
| Weighted Average Lease Term - WALT (in Jahren) | 4,70 | 4,73 |
Die Basis für die Mieterlösplanung sind die mit den Mietern vertraglich vereinbarten
Mietzahlungen sowie ortsübliche Marktmieten für die zum Bewertungsstichtag nicht vermieteten
Flächen. Die vertraglich vereinbarten Mieten pro m2 und Monat weisen zum Bewertungsstichtag für die verschiedenen Nutzungsarten die folgenden
Werte auf:
| VERTRAGSMIETEN in EUR | 30.06.2018 | 31.12.2017 | |
| Büro | Min. | 3,32 | 3,32 |
| Max. | 13,03 | 13,08 | |
| Durchschnitt | 8,10 | 7,95 | |
| Handel | Min. | 3,20 | 3,20 |
| Max. | 19,17 | 19,26 | |
| Durchschnitt | 10,39 | 10,32 | |
| Sonstiges | Min. | 2,16 | 2,89 |
| Max. | 10,97 | 5,91 | |
| Durchschnitt | 2,64 | 3,08 | |
| Gesamt | Min. | 2,16 | 2,82 |
| Max. | 19,17 | 19,26 | |
| Durchschnitt | 7,21 | 7,56 |
Disclaimer
Diese Zwischenmitteilung enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen. Solche
vorausschauenden Aussagen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten
Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl
von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereichs von DEMIRE liegen,
beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg, die Geschäftsstrategie und die Ergebnisse
von DEMIRE. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse,
Erfolge und Leistungen der DEMIRE wesentlich abweichen.
Sollten sich eines oder mehrere dieser Risiken oder Ungewissheiten realisieren oder
sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können
die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ wesentlich von denjenigen
Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, antizipierte,
beabsichtigte, geplante, geglaubte, projizierte oder geschätzte Ergebnisse genannt
worden sind. Die DEMIRE übernimmt keine Verpflichtung und beabsichtigt auch nicht,
diese zukunftsgerichteten Aussagen zu aktualisieren oder bei einer anderen erwarteten
Entwicklung zu korrigieren.
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STAND
August 2018
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